Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thực thi

Tính cấp thiét của đề tài Theo quy định của pháp luật dat dai hiện hành, dat đai tại Viét Nam được xácđính là tài sẵn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà rước đại diện chủ sở hữu, thông nhậtquả

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

MA THỊ LỆ THẢO

452805

PHÁP LUẬT VE TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG DAT

VÀ THỰC TIEN THỤC THI Chuyén ngành: Luật dat dai

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

TS ĐỖ XUAN TRỌNG

Hà Nội - 2024

DANH MỤC CHU VIET TAT

BLDS: Bộ luật dân sự

BTNMT: Bộ tài nguyên môi trường

DSST: Dân sự sơ thẩm

HDGD: Hợp đồng giao dich

TAND : Tòa án nhân dân

TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao

UBND : Uỷ ban nhân dân

LĐĐ: Luật đất dai

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bìa i Lời cam đoan ii

Danh mục các chữ viết tat iii

Mục lục ivLOIMO BAU

1 Tính cấp thiết của đề tài.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

3

4.Mlục đích ngÌiÊn Cử ‹ccocc.cikinh giáng ngàng Gá di ung ga 4

5

a, Đôi trong nghiên citu của đề tài

b, Phamvinghién cứ của dé tài

6.

Lỗ

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VE TANG CHO QUYEN SỬ DỤNG ĐẤT các ca nniog8ng8ciaGd¿önutdhgtdobidtottdgoasosuad—GöaxsauaDuaugiadl 6 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

1.2 Khái niệm tặng cho quyền sử dựng đất

1.3 Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất

1.4 Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất -c-c-c+ 12 1.5 Các loại giao dịch tặng cho quyền sử dung đất 15 CHƯƠNG 2: TANG CHO QUYEN SU DỤNG BAT THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT VIỆT NAM -. -cccccccccccccrvrvree 18

2.1 Pháp luật thực định về tặng cho quyền sử dựng đất theo quy định của

pháp luật Việt Nam 18

2.1.1 Chủ thé của tặng cho quyên sử dụmg dat 18

2.1.1.1 Bên tặng cho quyền sử dụng dat 18

2.1.1.2 Bên được tặng cho quyền sử dung đất 19 2.1.2 Đối tong của tặng cho quyén sử AUN đất - 20 2.1.3 Hình thức, thi tục của hop đồng tặng cho quyén sit dung dat 23 2.1.4 Điều kiện pháp lý về hợp đông tặng cho quyên sit đụng dat.

2.1.4.1 Điều kiện đối với bên tặng cho

2.1.4.2 Điều kiện đối với bên được tặng cho

2.1.5 Quyên và nghia vụ của cúc bên trong hợp dong ting cho quyên sử L7, 0h ố 32

2.1.5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho - 32 2.1.5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho 36

2.2 Thục trang áp dụng quy định pháp luật về tặng cho quyền sử

dụng đất co c2 22 22222221.1 11111111111.1 mrrrrei 38

2.2.1 Thực tiễn áp dung pháp Ìuật -5c55cSccccvrcrrrree 38 2.2.2 Một số van dé bat cập về pháp luật quy định về ting cho quyên sit GUNG đ8ĂhostuasngtotaiiaitisiatiinsgGtlg( 0D008G0S0401088.080ã3agaagsss 43

2.2.3 NQUy OD TAT «se SĂerestereritksririrrasasrsrransrsnksrae 49

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUÁ THỰC THỊ PHÁP LUẬT VẺ TẶNG CHO QUYEN SỬ DỤNG DAT rrrererrerrvrrrrrre 52 3.1 Yêu cầu cửa việc hoàn thiện pháp luật va nag cao hiệu quả thực thi

pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ccccceerree 52

3.2 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả tlurc thi pháp luật

3.2.1 Hoàn thién các quy dink chung của pháp luật

3.2.2 Hoàn thiện các quy định: hop đông tặng cho tài sản.

3.2.3 Hoàn thiện các quy định: hop đồng tặng cho quyên sử dung dat 56 3.2.4, Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chap tặng cho quyên sir Hưng Bất: ãitx0 8 Sibaatbssluiueuogssisfsdtsgtssiseodiassee 58 3.2.5 Giải pháp hoàn thiện thực hién và áp dụng pháp luật về ting cho quyên sử dung dat 60 3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về tặng

tho Gi sầu VIỆC THHEGsuácosciu6oieanstdosáduksaacsakilogsaiaodl 62

KET LUẬN CHUNG -+ccc22SSvtttrerrvrrtrrtrrrrrrtrrrrrrrrrrrrrrd 68

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHÁO -i-ccccccrrree 70

LỜI MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiét của đề tài

Theo quy định của pháp luật dat dai hiện hành, dat đai tại Viét Nam được xácđính là tài sẵn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà rước đại diện chủ sở hữu, thông nhậtquản lý và có quyền trao cho người sử dung dat QSDĐ dé sử dụng Căn cứ theoquy định này có thé thay, pháp luật Viét Nam khéng thừa nhận quyền tư hữu về datđai mà thay thé nó bằng QSDĐ — một dạng quyên năng của chủ sở hữu đối với tải

sản Đây là sự khác biệt mang tính đặc trưng của pháp luật Viét Nam, theo đó người

sử dung đất có các quyền năng của chủ sở hữu đối với quyên tai sản là QSDĐ nhưquyền chuyên đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

Sự phức tap về chủ thể, về đối tượng, về cơ sở pháp lý của đối tương tặng chocùng với sự phát triển sôi đông của thị trường bat động sản, dat đai nói chung, đặcbiệt là dat ở tại đô thị, khu vực cận trung tâm, khu vực nơi có tóc độ đô thị hóa caothì đất ở ngày càng tăng cao và cảng trở nên có giá trị đối với người có quyền sử

dụng hợp pháp Theo đó, tặng cho QSDĐ ở không còn bó hẹp ở pham vị và ý

nghĩa truyền thong là cho nhau tài sản mà minh không còn nhu câu sử dụng, chonhững người thân của mình tai sản với tinh thân "chia sé" hay tăng cho QSDĐ ở déthực hién những ý tưởng nhân văn khác rhư tặng cho công đông dân cư, tặng choNhà nước dé sử dụng dat đó phục vụ cho mục đích quốc gia, công cộng Vượt raxaphạm vi ấy, tăng cho QSDĐ còn hướng tới việc thay đổi tinh năng và hiệu quả sửđụng đất, để tận dụng và phát huy tối đa hé số sử dụng dat Va điêu đáng phả: ban

là tăng cho QSDĐ ở còn nhằm những mục đích và y đô khác hơn dé “tư lợi cánhân”, dé tron thuê hay dé thực hiện việc tau tán tài sản dé tron tránh việc thực

thiện những nghĩa vụ tai sản khác Đây là mặt trái của tăng cho QSDĐ noi chung và

tang cho QSDD ở nói riêng mà trên thực tế chúng phát sinh khá nhiều những tranhchap, mâu thuần, bat đồng, Cụ thé, xuất phát từ bản thân các giao dich tang cho làcác giao dich không có dén bù ngang giá, chính vì vậy, khi thay giá ti QSDD, đặcbiệt là đất ở đô thi và các vùng ven đô tăng, nhiều trường hợp người sử dung dat đãtặng cho lại đòi lai QSDĐ đã tang cho Trên thực tê, nhiêu trường hợp, QSDĐ ở

tặng cho không có tranh chap, song tranh chap vệ tài sản là nhà, công trình xâydung khi các tài sản đó không là tai sản thuộc quyền sở hữu của người tăng choĐặc biệt, những loại giây chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia định song không ghi 16

hộ gia đính bao gồm những thành viên nào, khi tang cho, một hoặc một số thành.viên trong hộ gia đình khởi kiên đòi phân QSDĐ của minh với ly do họ không đông

ý tặng cho tài sản đó Trong nhiéu trường hop, co quan có thâm quyền vô củng khókhan va hing túng khi công nhân hep dong hay xử lý hợp dong vô hiệu hợp đông

vô hiệu toàn phân hay vô hiệu từng phân Trong thực tê, việc công nhận hợp đông

vô hiệu từng phân (phân không được tăng cho) có thé hợp lý, hợp pháp, song việc

xử lý, thi hành án đôi với bản án Tòa tuyên hợp đông vô hiệu từng phân do lạikhông thé thực hiện được trên thực tê khi quyền nhà đất đó nêu dé chia trên thực tê

sẽ không thé đảm bảo giữ nguyên được giá trị thậm chí làm giảm giá trị néu nhưđiện tích nhà dat đó quá nhỏ Hơn rữa, nêu có tách điện tích đó theo bản án côngnhận một phân tài sản tăng cho thì người được tặng cho cũng không thể xác lậpđược quyền hợp pháp bởi cơ quan nhà rước có thâm quyền sẽ từ chôi việc cap gaychứng nhân do điện tích nha đất sau khi cập quá bé Sẽ cảng khó khăn hơn trongcông tác thi hanh án nêu nhà đất tăng cho là nơi an, ở, sinh hoạt đuy nhat của tất cả

các thành viên trong hô

Xuất phát từ những phức tạp nêu trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật vềtặng cho quyền sử dung đất và thực tiễn thực thi” làm đề tài nghiên cứu nhằm gopphân hoàn thiện pháp luật về quyên tặng cho QSDĐ

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa hoc, nha quan lý,sinh viên, học viên đã có các công trình nghiên cứu về tặng cho quyên sử dung dathoặc liên quan dén quyền tặng cho tài sản Day là một van đề được khá nhiéu tácgiã quan tâm và nghiên cứu dưới nhiều quan điểm khác nhau nhưng việc nghiêncứu pháp luật tặng cho quyền sử dung đất còn khá khiêm tôn so với những gì đangđiễn ra trên thực tổ, cũng nhu những quy định chưa cụ thể chỉ tiết cho việc thực thi

và ép dung pháp luật vào giải quyết tranh chap và phát sinh từ quá trinh thực hiện

giao dịch này Hiện nay các công trình khoa học được nhiều tác giả nghiên cứu

đưới các hình thức khác nhau nhu: luận án, luận văn thạc sỹ, khóa luận tốt nghiệp,

sách, bài tạp chi, các công trình này đã có những đóng gop nhét định trong việchoan thiện pháp luật nói chung va hop dong tăng cho quyền sử dung dat nói riêng

Có thể kể ra một vải công trình khoa học đáng chu ý nur Luận án tiên sĩ luật họccủa Lê Thi Giang (2019) về “Hop đồng tăng cho từ sản theo pháp luật Liệt Nam —Một sé vấn đề Ij luận và thực tiễn”, Khoa luận tốt nghiệp của Nguyễn Thị KimThoa (2012) về ” Hop đồng tăng cho quyén sử dung đắt” và gan đây nhat có Luậnvăn thạc ấ luật học của tác giả Lê Anh Ngọc (2020) về “Hop đồng ting cho quyển

sử dung đất theo quy đình của pháp luật dân sự Liệt Nam và thực tiễn thi hành tạimột số tổ chức hành nghề công chứng trên dia bàn Quận Long Biên, Thành phó Hà

Qua các công trình nghiên cứu, các tác giả vệ cơ bản đều đã làm rõ về mặt lýluận, thực tiễn giải quyết các vụ việc liên quan đền pháp luật tăng cho nói chung vàhop đồng tang cho quyên sử dung dat nói riêng Đưa ra những đánh giá và thậm trílàm cơ sở cho việc sửa đôi, bô sung các quy đính pháp luật về tặng cho quyên sửdung dat Tuy nhiên, dé đáp ứng với nhu câu thực tiễn đề ra và đặc biệt là các quyđịnh pháp luật về hợp đông tặng cho quyền sử dung dat van chưa hoàn thiện, phùhop với thực tiễn thì việc nghiên cửu mét cách khoa học, chuyên sâu về pháp luậttăng cho quyên sử dụng đất, sẽ có ý nghĩa thiết thực về mặt lý luận cũng như vềthực tiễn áp dụng, mang tính thời sự nhằm đưa ra một cách hệ thông toàn diện, day

đủ và chuyên biệt hat những giải pháp rhằm hoàn thiện các quy định của phápluật về tặng cho quyền sử dung dat Qua việc nghiên cứu các công trình, tác giả đã

có sự tông hợp, kê thừa dé nghiên cứu một cách có hệ thông, từ đó phân tích dé đưa

ra những đánh giá, nhân định của minh đối với các quy định pháp luật về tặng choquyền sử dụng dat

3 Ý nghĩa khoa học và thực tien

Khoa luận có thé được sử dung làm tai liệu tham khảo tai các cơ sở đào tao va

nghiên cứu về luật hoc Trong đề tải này, tác giả cũng đưa ra thực trạng các quy

đính của pháp luật cũng nhu cách giải quyết vụ việc liên quan đến hợp đồng tăngcho quyền sử dung dat ở nước ta hiện nay Đặc biệt là các quy định về tăng choquyên sử dung đất được quy đính trong Luật dat đai (LĐĐ) năm 2013 và BLDSnăm 2015 Đông thời đề tài cũng đưa ra một số giải pháp nham hoàn thiện hệ thongpháp luật, giải pháp dé giải quyết các vân đề phát sinh diễn ra trong thực tiễn thựcthi quyền tặng cho sử dung đất và những giải pháp này có giá trị tham khảo đôi vớicác cơ quan xây dung và thực thi pháp luật về các trường hợp chuyển nhươngquyên sử dụng dat của rước ta.

4 Mục đích nghién cứu

Với đề tài nghiên cứu: “Pháp luật về tặng cho quyền sử dựng đất và thực tiễnthực thi”, tác giả tập trung nghiên cứu dé lam sáng tỏ khái niệm, đặc điểm pháp lycủa hợp đông tăng cho quyền sử dụng đất, ý nghĩa của quy định pháp luật vềhợp đông tăng cho quyền sử dung dat trong điều kiện kinh tế thi trường hiện nay,

cơ sở pháp lý của việc xác lập, thực hiện hợp đông tặng cho quyên sử dung dat va

thực tién giải quyết tranh chap về van đề nay.

Qua đó tác giả cũng nghiên cứu thực trang, đánh giá hiệu quả điêu chỉnh củacác quy định pháp luật trong việc giải quyết tranh chap về van dé tặng cho quyền sửdung dat dé từ đó chỉ rõ các nguyên nhân, rhững bat cập trong việc quy định phápluật làm ảnh hưởng đến sự tôn tại và phát triển của quan hé tặng cho quyền sửdung đất trong giai đoan hiện nay Trén cơ sở đó đề xuat một sô kiên nghị, giải

pháp nhằm tao ra hành lang pháp lý vững chắc trong quan hệ tăng cho quyền sử

dung dat

5 Đối tượng và phạm vinghitn cứu

a, Doi trợng nghiên cứm cña dé tài

Khóa luận triển khai nghiên cứu những van dé sau đây:

~ Nghiên cửu một so van đề lý luận vệ tặng cho quyên sử dụng đất

- Nghiên cửu, đánh giá thực trang pháp luật và thực tiễn thực hiện các quy địnhcủa pháp luật hiện hành về tặng cho quyền sử đụng đất

- Nghiên cứu các giải pháp, kiên nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về tăngcho quyên sử dụng đất

b, Phạm vỉ ughién cứu cũa đề tài

Tang cho quyền sử dung đất là một trong những van dé phức tap và rông lớn,

có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau Trong phạm vi của Khóa luậntốt nghiệp, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu khái niém, đặc điểm của quyên tăng choquyên sử dụng đất và các quy định của pháp luật về van đề nay Nghiên cứu thựctrang pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật của các van bản quy pham pháp luậtnhư Hiến pháp năm 2013, BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 và các văn bản phápluật khác liên quan đền quyên tăng cho sử dung đất từ đó đưa ra nhũng kiên nghỉ

hoàn thiện pháp luật.

6 Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương phép luận trong nghiên cửu của khóa luận là triết học

Mác-Lénin, tư tưởng Hỗ Chi Minh và các quan điểm, đường lỗi chính sách của Đảng,các văn bản pháp luật của Nhà nước Trong quá trình nghiên cứu tác giả dựa trên phép biện chứng và duy vat lich sử, ngoài ra tác giả sử dung phương pháp phân tích, so sánh, tông hợp, hệ thông hóa, dé làm rõ nội dung cơ bản, chủ yêu của hop đông tăng cho quyền sử dụng dat dé thay được các mat tích cực và han chế của quy

đính pháp luật về van dé này, từ đó kiên nghị các quy định của pháp luật về tingcho quyên sử dụng đất trong điều kiện nên kinh tế thị trường hiện nay

7 Kết câu của khóa luận

Ngoài phan Lời mở dau Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, khóa luậnđược chia lam 3 chương bao gồm các nội dung nhw sau:

Chương 1: Khái quát ching về tặng cho quyền sir dung đất:

Chương 2- Thực trạng pháp luật về tăng cho quyén sử dung đất theo guy địnhcủa pháp luật Viét Nam.

Chương 3: Dinh hướng và giải pháp hoàn tiện pháp luật, nâng cao hiệu quả

thực thi pháp luật về tăng cho quyền sir ding đất

CHƯƠNG 1

KHÁI QUAT CHUNG VE TANG CHO QUYEN SỬ DUNG DAT

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của một quốc gia, là thành phan quantrọng hàng đầu của môi trường sông là địa ban xây đựng các khu dan cư, các cơ sở

kinh tế, văn hỏa, xã hội, an mình, quốc phòng và là nguồn lực quan trọng để phát

triển đất nước được quản lý theo pháp luật Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhànước đại diện chủ sở hữu và thong nhật quản ly Quyên sở hữu này được quy địnhtại các Hiên pháp năm 1980, Hiên phép năm 1992, và Hiển pháp năm 2013 củanước Công hòa xã hội chủ nghia Việt Nam Khi được nhà rước giao quyền sửdung, công dân sẽ có một số quyền năng nhật dinh Hiện nay, trong cuộc song hàngngày, dé tôn tại và phát trién thi con người phải tham gia vào nhiéu môi quan hệ xãhôi khác nhau, con người chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chat nham đép ungcác yêu câu trong sinh hoạt, tiêu ding hàng ngày Nó chiêm vi trí quan trong trongviệc thiết lập các mới quan hệ tài sản giữa người với người và đóng một vai trò tolớn trong đời sóng xã hôi

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Ở các quốc gia duy trì và thực hiện quyên sở hữu tư nhân về dat đai thi QSDĐ

là một trong ba quyền của chủ sở hữu Theo đó, mọi hoạt động của chủ sở hữu haybat ky su chuyên giao nao tài sản này cho chủ thể khác cũng đều được thực hiện từchính chủ sở hữu hay được chủ sở hữu ủy quyên trên chính bản thân tai sản là datđai do mà không có khái niém của sự dich chuyên quyên tai sin là Điều này kháchoàn toàn với QSDD ở các nước duy trì và thực hiện quyên sở hữu toàn dân về datđai mà Nhà tước với vai trò là chủ sở hữu Theo do, QSDĐ được hiểu ở haiphương diện gắn với hai chủ thé hoàn toàn khác nhau:

(1) QSDD là một trong ba quyền nang của chủ sở hữu quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng và quyên định đoạt đất đai; gắn với chủ thể là Nhà nước với vai trò

là chủ sở hữu đại điện Theo đó, việc thực hiện các quyền và nghia vụ đối với tài

sản này của chủ sở hữu đại diện là Nhà mroc là trên chính bản thân tài sản là dat

đai

Œ) QSDD được tách ra khỏi chủ sở hữu và trở thành một quyền độc lập, gắnvới chủ thé là người sử dung dat - người trực tiếp khai thác, sử dụng trên cơ sở đượcchủ sở hữu xác lập và cho phép thực hiện Theo đó, việc thực hiện các quyên vàngiữa vụ của người sử dụng đất đôi với tài sản này là thực hiện đối với quyên taisản - quyền sử dung đất của người sử dung chứ không phải là của chủ sở hữu đốivới tai sản Nghiên cứu chế định QSDĐ trong mới quan hệ với sở hữu dat đai ởViệt Nam cũng được biểu hiện ở hai phương diện nay

Theo tác giả cudn từ điện Luật học Nhà xuất bản Từ điền bách khoa và Nhàxuất bản Tư pháp, năm 2006 xác đính: “Quyền sử dung đất là quyển của các chit

thể được khai thác công dung hướng hoa lợi, lợi ích từ việc sir dung đất được nhà

nước giao, cho thuê hoặc được chuyên giao từ những chỉ thé khác thông qua việcchuyên đổi, chuyên nhượng cho thuế, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, từ những

chit thé khác có quyển sử ding đất", Theo đó, quyền sử dung dat là quyên tài sin,

Tăng cho quyền sử dung dat là một loại tăng cho tài sản, theo đó các bên thỏa thuậnthông nhất về việc tăng cho tài sản trên quyền này trị giá bằng tiền và có thể

chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thé khác bằng giao dich dan sự Như vậy,

quyền sử dụng đất là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất,nham mang lại lợi ích cho người sử dụng dat và cho xã hội

Ở Việt Nam, ké từ khi Hiền pháp năm 1980 có hiệu lực thì “dat dai, rừng núi,

sông hê, ham mỏ, tai nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thêm lục

địa đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) và “những tập thé và cá nhân đang sửdung đất đai được tiếp tục sử dung và hưởng kết quả lao động của minh theo quy.định của pháp luật" Điều 20) Khang định quan điểm này, chế đô sở hữu toàn dan

về dat đai tiếp tục được Hiên pháp năm 1992 quy định tại Điều 17 và được Hiênpháp năm 2013 kê thừa tại Điều 53 Trên tinh thân đó, Luật Dat đai năm 1987, LuậtĐất dai năm 1993 (sửa đôi, bô sung năm 2001), Luật Đất dai năm 2003 và Luật Dat

! T>đển bích khoa và Nhà xuất bin Trpháp,rửn 2006

đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế đô sở hữu toàn dan đối với dat đai, trong đó đặc

biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đấtđai, vi du như “Nhà nước dai diện chủ sở hữu toàn dân về dat đai và thông nhat

quan lý về đất dai”? hoặc “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thông nhat quân lý Nhà nước trao quyền sử dung đất theo quy định của

Luật nay”? Từ các quy đính này đã hình thành nên thuật ngữ pháp lý về “Quyền sử

dung đất”, theo đó, dat đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất thuộc

vệ người sử dung dat Hay nói cách khác, ké từ đây quyền sử dung dat đã tách khốiquyền sở hữu dat dai và được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dungđất thực luận và trở thành mét quyên tải sẵn thuộc sở hữu của người sử dụng đất

Từ đó đến nay, khái niém quyền sử dung đất van tiép tục được ghi nhận trong LuậtĐất dei năm 2003, Luật Dat đai năm 2013 mặc đủ hai văn bản này vẫn chưa định

nghĩa được khái niém quyên sử dung đất một cách cụ thể Chia sé quan điểm về

quyên sử dụng đất ở Việt Nam, PGS.TS Pham Duy Nghia nhân định “sáng tạo rakhái niém quyên sử dụng đất, người Viét Nam đường nhu đã tao ra một khái niém

sở hữu kép, một khá: niém sở hữu đa tang Đất đai thuộc sở hữu toàn dân song

quyền sử dung đất lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức” * Chuyên gia Nhật Bảnkhi

nghiên cứu về chế định sở hữu và quyền sử dung đất ở Việt Nam đã nhân dink:

“Trên nguyên tắc đắt dai được xem là sở hitu nhà nước, nhưng trong một phạm vinhất dinh, người có quyển sử dung đất lại có quyển chiêm hity sir dung và địnhđoạt đất ay êng về quyển sử dụng đất, nếu xem xét nội dung của nó, chímg ta thay

rằng quyền này có bản chất rất gần với quyền sở hina” Quan điểm về quyền sở

hữu và quyền sử dung đất tiếp tục được khẳng định tại Nghị quyết số 19-NQ/TWngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chap hành Trung ương Đăng khóa XI

về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về dat dai trong thời ky đây manh toàn

* Đều 4 Luật Đất dainim 2013,

‘Buz: Duy Ngiễn (2004), Clrryệnkhảo Luật Knhté, Neb Daihoc Quốc Gia Ha Nội trang 169

* Chế dh sở hữm và quyền six ding đất ở Vit New

điện công cuộc đổi mới, tạo nên tảng đến năm 2020 trước ta cơ bản trở thành thước

công nghiệp theo hướng hiện đại, Dang ta khang định quyền sử dung đất là “một

loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyên sở hữu 6, Tăng cho

QSDD đổi với người có quyền hợp phép doi với tài sản này cũng là quyền vô cùng

ý nghĩa ở cả phương diện kinh tế và văn hóa; quyền này đã và đang được thực hiện

vô cùng rộng rãi trong đời sông dan sự hiện nay

1.2 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất

Đất đai với ý nghia bao quát là chỉ một miền đất có biên giới nhat dinh của

một quốc gia; với ý nghia cu thé dé chỉ một mảnh đất có vị trí, diện tích rhất định

mà ta có thé hưởng dụng nó dé sinh sông, Trong Từ điện Tiéng V iét giải thích nghĩacủa từ “dat dai” có chỗ đông nghĩa với dat nước, có chỗ nêu kết câu kiên tao của datnhu “Chat rắn, ở trên đó người và loài động vật di lai, sinh sông, cây cỏ mọc, doilập với trời, với biên nước” hay “là khoảng mat dat tương đói rông” Nếu dat dai làkhái niém chung chỉ tai sản thuộc chủ quyên quốc gia thì mãnh dat là một phân củađất dai, là tài sản có thể thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ thé và có thé trởthành đôi tương của giao dich dân su, kinh tế, V._V

Tăng cho quyên sử dung dat là một quyền được ghi nhận trong Luật dat dai

2013 “Tang cho quyên sử dụng dat thực chat cũng chỉ là một dạng đặc biệt củachuyển nhương quyền sử dung đất, nlung việc chuyên nhượng nay có giá tri thanh.toán bằng không” Tăng cho quyền sử dụng đất là việc chuyên quyền sử dụng đất từchủ thể này sang chủ thể khác ma không có sự đền bù về mặt vật chất

Khái niệm về tăng cho quyền sử dung dat phải được xem xét ở nhiêu phươngđiện khác nhau Theo phương diện khách quan thì tăng cho quyền sử dung đất làcác quy phạm pháp luật của Nhà xước ban hành nham điều chinh quan hệ tặng chophát sinh trong quá trình dich chuyển quyền sử dung đất giữa các chủ thé với nhau

Đó là các quy định về điêu kiện, nội dung, hình thức của hợp đông tăng cho quyền

sử dung dat giữa bên tặng cho và bên được tang cho Bộ luật dân sự năm 2015 có

° Ngư quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012

quy định về hop đồng tặng cho quyền sử dung đất, trên cơ sở quy định quyền tăng

cho quyên sử dụng đất của Luật dat đai hiện hành:

Theo phương điện chủ quan thì tặng cho quyên sử dụng đất là một giao dịch

dan sự, trong do các bên tự trao đổi, thoả thuận với nhau về việc tặng cho quyền sử

dung đất dé làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dan sự nhật định nhằm thoả mãncác nhu cầu sử dung dat Sự thoả thuận về việc tăng cho quyền sử dung dat này là

sự thông nhật ý chi giữa bên tặng cho và bên được tặng cho Theo đó, bên tặng chochuyên giao quyền sử dung dat của minh cho bên được tặng cho ma không yêu câubên được tang cho trả cho minh bat kỷ lợi ich vật chất nao; còn bên được tặng chođông ý nhận quyền sử dung đất ma bên kia cho tang Khi hợp dong tặng cho quyên

sử dung đất có hiệu lực sé làm phát sinh quyền và nghia vu của các bên trong việc

tặng cho Như vậy, hợp đông tăng cho quyên sử dụng đất không chỉ là sự thoả thuận

để địch chuyển quyên sử dung đất từ bên tặng cho sang bên được tăng cho mà nócòn là sự thoa thuận dé làm phát sinh hay cham đứt các quyên và nghĩa vu của mỗi

bên Do đó, trên phương diện chủ quan có thé nêu một cách khái quát về khá: niém

tặng cho quyên sử dung dat là sự thoả thuân giữa các bên, theo đó, bên tặng chogiao quyền sử dung đất cho bên được tăng cho ma không yêu cau đền bù, còn bên

được tăng cho đồng ý nhận.

Tang cho quyền sử dung đất là một dạng của tặng cho tài sản được quy định.nhur sau: “tang cho quyền sử dung đất là sự thoả thuận giữa các hên theo đó bêntang cho giao quyền sử dung đất cho bên được tặng cho mà không yêu cau đèn bù,còn bên được tặng cho đông y nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật vềdat đai” Như vậy, tăng cho quyên sử dung dat được các nha làm luật thừa rhận là

sự thoả thuận về việc chuyên quyên sử dụng đất giữa bên tang cho và bên được tặngcho, theo đó, bên tăng cho giao quyền sử dung đất của mình cho bên được tặng cho

ma không yêu cầu đền bù, còn bên được tảng cho đông ý nhân quyền sử dung dattheo đúng quy đính của Bộ luật dân sự và pháp luật về dat dai

Vi tang cho quyên sử dung dat khi các bên đã thoả thuận va thực hiên theođúng yêu cau của pháp luật về dat dai thì được Nhà rước thừa nhận và hợp đồng

tang cho quyền sử dung đất được coi là có hiệu lực, nó là cơ sở pháp lý xác định.việc chuyên quyên sử dung dat từ bên tăng cho sang bên được tặng cho một cáchhợp pháp và là một căn cứ dé xác định quyên sử dung dat của bên được tăng cho, nócòn là một phương tiện pháp lý quan trọng, bảo đảm cho việc dich chuyên quyền sửdung đất từ bên tặng cho sang bên được tăng cho nhằm thoả mãn các nhu câu sửdung dat, cho nên vệ phương điện khách quan chưa được khái niém đề cập.

Do đó, tặng cho quyên sử dung dat được khái quát như sau: Tang cho quyền

sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản hợp đông giữa bên tăng cho và bên đượctặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dung đất cho bên được tăng cho màkhông yêu cầu bên bù, còn bên được tang cho đông ý nhận theo quy dinh của Bộluật din sự và pháp luật về dat đai Đông thời, nó còn là một phương tiện pháp lyquan trong bảo đảm cho việc dịch chuyên quyên sử dung dat từ bên tặng cho sangbên nhận tặng cho nhằm thoa mãn các nhu câu về sử dụng dat

1.3 Ban chất của tặng che quyền sử dung đất

Một khi mà bản chật của quyên sử dung đất chưa rõ rang thi bản chất của tingcho quyền sử dung đất cũng chưa được làm rõ Dưới góc độ của Luật dat đai, tăngcho quyên sử dung đất là một quyên tai sẵn trong giao lưu dan su, kinh tê của thịtrường bat đông sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyên sử dung dat là mộtloại quyền khác ngoài quyền sở hữu Quyên tặng cho quyền sử dung dat là một vậtquyền quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác dinh ma còn được xác dinh

do ý chí của chủ sở hữu là Nhà rước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu

Về ly luận, nêu dat đai thuộc sở hữu của Nhà ước, có nghia là, “tai sản thuộc

sở hữu nha nước (tải sản công) thì việc chiêm hữu, sử dung định đoạt tài sản thuộcphạm vi điều chinh của văn bản khác ma không phải do Bồ luật dân sự điều chinly"Theo quy định của Luật dat đai hiện hành thì người sử dung dat chỉ có quyền sửdụng đất như là một quyền năng của chủ sé hữu, đối tương sử dụng la quyền sửdung đất là mét quyền tải sẵn tri giá được thành tiền Quan điểm này là hop lý vì:

“Luật hợp đông thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính dién hình bởi Nhà nước đất ra,nham hướng dẫn, hỗ tre và bảo vệ cho các quyên lợi của tư nhân và chi giới hạn các

quyên lợi này” Do đó, bản chất của tăng cho quyền sử dung đất 1a tang cho quyên

tai sản thuộc sở hữu của Nhà rước, nên quan hệ tặng cho quyên sử dụng đất chỉ doLuật dat đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hanh thì Luật đất đai chỉquy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dung đất, còn Bồ luật dân sự quyđịnh hình thức thực hiện quyền tặng cho quyền sử dung dat thông qua giao dich làhop dong là một bat cap

Trên thực tế, khi Nhà, tước giao quyên sử dung dat cho người sử dung dat cóngiữa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh dat cụ thé theo diện tích dt, thửa đất co

vị trí và ranh giới xác định Người sử dụng dat được sử dung mảnh đất đó như taisản của minh, Nhà nước trao cho ho ca quyền định đoạt manh dat đó nhy chuyênnhuong hay tăng cho mảnh đất đó cho người sử dung đất khác Do do, bản chất củatặng cho quyên sử dung dat trên thực tê là tang cho đất Nhà rước chỉ giữ vai trocủa chủ sở hữu là giám sát, quản lý viậc ting cho dat mà thôi

1.4 Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất

Tăng cho quyền sử đụng đất là mét loại tang cho tai sản, do vay nó cũng códay đủ các đắc điểm của tặng cho tài sản Song tăng cho quyền sử dung dat có cácđiểm đặc trưng như sau:

- Tăng cho quyên sử dung đất vừa là hop đồng thực tế vừa là hợp đồng ưng

Cũng như các hợp đông tang cho tai sản khác, tang cho quyền sử dung dat làhop đông thực té, đặc điểm thực tế của hợp đông được thể hiện khi bên được tặng

cho nhận được quyên sử dung dat từ bên tặng cho chuyển giao theo đúng quy định

của pháp luật, tai thời điểm đăng ký quyền sử dung đất tại cơ quan nha nước cóthẩm quyên thì bên được tăng cho được coi là nhận được quyên sử dụng dat từ bêntặng cho chuyển giao, khi đó hợp đông tăng cho mdi có hiệu lực và quyên của bênđược tăng cho mới phát sinh Do đó, mọi thoả thuận vệ việc tặng cho quyên sử dungđất đều chưa có hiệu lực khi các bên chưa chuyển giao quyên sử dụng dat cho nhau

và chưa đăng ký tại cơ quan nha rxrộc có thêm quyền

Đối với hop dong tăng cho tai sản thông thường, khi bên được tăng cho rhậntai sản thì hop đông có hiéu lực ngay Còn đối vôi hợp dong tăng cho quyền sửdụng đất, thì trên thực tê, nhiêu khi bên tăng cho mac du đã lập văn bản tăng choquyên sử dụng dat và đã giao dat đó cho bên được tăng cho khai thác, sử dụngnhưng chưa đăng ky tại cơ quan nha nước có thêm quyên thi hợp đồng tặng choquyền sử dung dat này vẫn chưa có hiệu lực Trong trường hợp này, tuy bên đượctang cho đã nhận dat, đã khai thác sử dung dat, nhưng theo quy định của pháp luậtthì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mắt thủ tục, nên chưa làm phát sinh quyền.của bên được tặng cho và chưa được Nhà mréc công nhiên quyền sử dung đất đốivôi bên được tặng cho, nên bên tặng cho van có quyên đời lại quyền sử dung dat đãgiao Có thể nói tặng cho quyên sử dung dat mang tính chat hop đồng thực tếtương đối, mà không mang tính chất thực tê tuyệt đối như hợp dong tang cho tàisan thông thường và mang tinh chat hợp đồng ưng thuận.

- Tăng cho quyên sử ding đất là hợp đồng đơn vu:

Đặc điểm nay của tăng cho quyên sử dung đất giông như tăng cho tài sản

thông thường Tinh chat đơn vu trong hop đông tang cho quyền sử dung dat théhiện bên được tăng cho quyên sử dung dat không phải thực hiện mét nghĩa vụ gì đốivới bên tặng cho quyền sử dung dat Trên thực tê, vi quyền sử dung dat có giá trikinh té cao, niên tặng cho quyền sử dụng đất luôn gắn voi các điều kiện là “thực hiệnngiĩa vu" như quan hệ tặng cho quyên sử dung dat giữa cha me với con gắn voinghiia vu chăm sóc, nuôi đưỡng, tăng cho quyên sử dụng dat giữa cá nhân, gia đình.vôi gia tộc gắn với nghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa Việc thực hiện ngiữa vụ ở đâymang tính chất tinh cảm 1a chủ yêu Do đó, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

là phô bién

- Tăng cho quyên sử ding đất là hợp đồng không có đền bù:

Ban chat của quan hệ hợp đông néi chung là một phương tiên dé trao đổi các lợi ichvật chất cho nhau nhằm thoả mãn nhu câu trong sinh hoạt, tiêu dùng nhung hợpđông tăng cho lại là một phương tiện dé giúp đỡ lẫn nhau Đổi với tặng cho quyên

sử dung dat thi bản chất của nó là các môi quan hệ tinh cảm sẵn có giữa các chủ thể

Trên cơ sở của môi quan hệ tình cảm ấy, các chủ thê thiết lap với nhau hợp đồngtặng cho quyền sử dụng dat nhằm giúp đỡ lẫn nhau thoả man nhu cau về sử dungdat Vì vậy, tang cho quyền sử dụng dat là hợp đông không có đền ba, được giao kếttrên cơ sở tình cảm va tinh thân tương thân, tương ái giữa những người có quan hệ

ho hang thân thuộc hoặc quan biết nhau Điều này được thể hiện ở chỗ, bên tăngcho chuyển giao quyên sử dung dat của minh cho bên được tang cho, con bên đượctặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tăng cho bất ky một lợi ích nao Đặcđiểm này của tặng cho quyền sử dụng đất giống như các hợp đông tặng cho tài sản

thông thường khác, rhưng đây chính là đặc điểm dé phân biệt giữa tăng cho quyên

sử dung dat với các hợp đông chuyên quyên sử dung dat khác, cũng như các hợpđông dan sự, kinh tế khác như hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tải sản,

nay, Nhà rước theo đối, kiểm soát được các biển động về việc sử dung đất, từ đó cócác biên phép quản lý đất đai một cách chất chế, hiệu quả hon

1.5 Các bại giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất

Hop đông tặng cho quyên sử dụng dat là hợp đông thông dụng, được giao kétnhiều trên thực tế Căn cứ vào mdi liên hệ về quyền và nghĩa vu của các bên tronghợp dong tang cho quyên sử dung dat có thé phân hợp đông tặng cho quyền sửđụng đất thành hai loại là: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện vàhợp đông tang cho quyền sử dung đất không có điều kiện

Thứ nhất, tăng cho quyển sử dung đất có điều liên

Tang cho quyền sử dung đất có điều kiên là hợp dong mà trong đó cácbên tặng cho và được tảng cho đều có quyền và nghĩa vụ với nhau, các bên đềuđược hưởng quyên và thực hiện nghĩa vụ của mình Bên được tăng cho khi muốn

được nhan tài sản tặng cho thì phải thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc

sau khi tặng cho Điêu kiện tang cho không được vi pham điều cam của luật, không

trái với đạo đức xã hôi.

Thứ hai, tặng cho quyển sit dung đất không có đều kiện

Tang cho quyên sử dung dat không có điêu kiện hay còn goi là hợp đông tặngcho quyền sử dung đất thông thường là hep đồng mà trong đó chỉ có mét bên cónghia vụ bên kia chỉ hưởng quyên mà không phải thực hiện bat kỳ nghĩa vụ nào.

Hop đồng tặng cho quyền sử dung đất nay thường được áp dung phô biến vớitrường hợp tăng cho quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đính hay bạn

be.

Việc phân loai thành hợp dong tăng cho quyên sử dung dat có điều kiện và

không có điêu kiện mang một ý nghĩa pháp lý cơ bản

Thứ nhất, xác đính được nghia vụ của bên được tăng cho, trường hop tăng cho

quyên sử dung dat không có điều kiện, bên tặng cho chuyển quyên sở hữu quyền

sử dung đất của minh cho người khác một cách vô điều kiện Còn trường hợp ting

cho quyên sử dung dat có điêu kiện bên được tặng cho phải thực hiện điêu kiện đãcam kết với bên tặng cho dé được nhận quyền sử dung dat.

Thứ hai, xác định quyên đòi lai quyên sử dung dat của bên được tảng cho: Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tăng cho mà bên được tặng cho không

thực hiện thi bên tăng cho có quyền doi lại tài sản và yêu câu bôi thường thiệt hai.Căn cứ doi lại tai sản tăng cho này chỉ áp dụng với tăng cho có điêu kiện mà khôngthé áp dung được với hop đông tang cho quyền sử dung đất không có điều kiên.

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

Tăng cho quyên sử dụng đất là một trong những quan hệ giao dịch quan trọngtrong luật dan sự nói chung, bởi nó là một quan hệ dân sự pho bién trong cuộc song

của nhân dân ta và là một trong những phương thức pháp lý hữu hiéu giúp cho cá

nhân, pháp nhân, hộ gia dinh, tô hop tác, xác lap và thực hiện việc chuyên quyên

sử dung đất nhằm thỏa mãn các nhu câu trong sản xuat kinh doanh va trong đờisông sinh hoạt hàng ngày Do tải sẵn trong giao dich này là quyền sử dung đất mộttài sản đặc biệt quan trong, vi thé việc địch chuyên nó thông qua hop đồng tăng chođược pháp luật quy đính chat chế hon nhiéu so với việc tang cho các tai sản thông

thường khác.

Trong chương 1, tác giả đã rút ra được khéi niém về tặng cho quyền sử

đụng đất, cũng như đặc điểm pháp lý của loai hợp đông này qua đó nghiên cứu,

phân biệt với các loại hợp đồng khác liên quan đến chuyên quyên sử dung đấttrong giao địch dân sự Ngoài ra, đưa ra ý nghĩa của quy định pháp luật về hop đôngtặng cho quyên sử dụng dat trong đời sông - xã hội Việc nghiên cứu những lý luânkhông chỉ giúp cho tác giả có dinh hướng nghiên cứu đúng đắn ma còn góp phân bảodam việc xác định đúng phạm vi nghiên cứu của để tài Từ đó, làm cơ sở cho việcphân tích, nghiên cứu và xây dung giải pháp hoàn thiên các quy định pháp luật vàtặng cho quyền sử dung dat

CHƯƠNG 2

TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG BAT THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT

VIỆT NAM

2.1 Pháp luật thực định về tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật Việt Nam

2.1.1 Chủ thể của tặng cho quyền sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho quyên sử dung đất là một loai hợp đông dân sự nhằm thựchiện việc chuyên dich quyên sử dụng đất từ chủ thé này sang chủ thé khác Các chủthể của hợp dong tang cho quyên sử dung đất bao gồm: Bên tặng cho quyền sửdung đất và bên được tặng cho quyền sử dung dat Vì quyền sử dung đất là mộtloại tai sản đặc biệt nên người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơquan Nha mre có thâm quyền Do vay, chủ thé của hợp đồng tặng cho quyên sửdung đất, không những phải có đây đủ các điều kiên mà pháp luật quy định đối vớichủ thé của một giao dich dân su thông thường, mà còn phải có các điều kiện chat

chẽ khác.

2.1.1.1 Bén tặng cho quyền sit đụng dat

Tổ chức kinh tế được Nhà ước giao đất có thu tiền sử dung đất, cho thuê datthu tiên thuê đất một lân cho cả thời gian thuê có quyên tặng cho quyền sử dung datcho Nhà rước, tặng cho quyên sử dung dat cho công dong dân cư dé xây dựng cáccông trình phục vụ lợi ích chung của công đông, tang cho nhà tinh nghĩa gắn liên

với đất theo quy định của pháp luật is

Hồ gia dinh, cá nhân sử dung dat nông nghiệp được Nha nước giao trong hanmức; dat được Nhà trước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê dat tra tiên thuê đấtmột lần cho ca thời gian thuê, được Nha nước công nhận quyên sử dung dat; datnhận chuyên đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tăng cho, nhận thừa kê có quyền tặngcho quyền sử dung dat đây là một trong rhững quyền cơ bản mà đối tương này cóđược Tăng cho quyền sử dụng đất này là tặng cho quyên sử đụng đất cho Nhà

` mật dit đại số 45/2013/QH13 ngày 29 thing 11 năm 2013, Đều 174.

nước; tăng cho quyên sử dụng dat cho công đông dân cư để xây dung các công trình

phuc vụ lợi ich chung của cộng đông, tăng cho nhà tinh nghia gắn liên với dat theoquy đính của pháp luật; tăng cho quyên sử dung đất đôi với hộ

Nam định cư ở rước ngoài thuộc đôi tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của

LDP năm 2013 là người Việt Nam định cu ở nước ngoài thuộc các đối tượng cóquyên sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở

gắn liên với quyền sử dung đất ở tai Viét Nam’.

Người Liệt Nam đình cw ở nước ngoài thuộc các đối tương có quyền sở hữunhà ở theo quy định của pháp luật về nha ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liên vớiquyên sử dung dat ở tai Việt Nam có quyên tặng cho quyền sử dung dat cho tô

chức, cá rhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc điện được

sở hữu nhà ở tại Việt Nam dé ở, tặng cho nhà ở gắn liên với quyên sử dụng đất ở

cho Nhà nước, công đồng dân cư, tang cho nha tinh nghĩa”

2.1.1.2 Bêu được tặng cho quyều sit dung dat

Nhà nước, cộng đồng đân cư được nhận quyền sử dung đất thông qua hợpđồng tăng cho quyền sử dung dat

Nha ước: là đại điện chủ sở hữu, thực hiện quan lý thống nhất toàn bộ dat đaicủa cả nước, vì vay Nha rước là chủ thê đặc biệt có quyền nhận tăng cho quyên sửdung đất từ các cá nhân, hộ gia đính, tổ chức kinh tê hay người V iệt Nam định cư ởnước ngoài được quyên mua nhà ở gắn liên với quyên sử dung đất ở tại V iệt Nam.Như vay, Nhà rước là một chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng dat, với tưcách là bên nhận tặng cho quyên sử dung dat

Công dong dan cư Là công đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa

ban, thôn lang ap, bản phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục,tập quán hoặc có chung dong họ, được nhan tặng cho quyền sử dụng đất Côngđông dân cư được nhận chuyên quyên sử dung dat thông qua tặng cho quyên sử

đụng đất để xây đựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đông! Như

Git dai số 45/2013/QH13 ngày 39 thing 11 nim 2013, Đều 179,

? Luật Git đa số 45/2013/QH13 ngay 29 thing nim 2013 Đều 96 ——

‘© [putt đất duisé 45/2013/0H13zgy 2 thing 11 năm 2013, Dm c Khoản 3 Đầu 174.

vây, công dong dân cư cũng được pháp luật thửa nhận là chủ thể được nhận tingcho quyên sử dụng đất

Tổ chức, hỗ gia đình, cá nhân được nhận chuyền quyền sử dụng đất thông quanhận tảng cho quyên sử dung đất theo quy định tai Điểm c Khoản 2 Điêu 174 vàĐiểm e Khoản 1 Điều 179 của LĐĐ năm 2013 là tặng cho nhà tình nghia gắn liềnvới dat theo quy định của pháp luật, tặng cho quyền sử dụng đất giữa các hộ giaGoh cá nhân, trừ trường hợp quy định tại Điêu 191 LĐĐ năm 2013 là nhữngtrường hợp không được nhan tặng cho quyền sử dung dat

Người Liệt Nam đình cư ở nước ngoài: Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3Luật quốc tịch năm 2008 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là côngđân Viét Nam và người gốc Tiết Nam cư trú, sinh sống lâu đài ở nước ngoài."

Như vậy, theo quy định của pháp luật người Việt Nam định cư ở rước ngoài thuộc

diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nha ở đượcnhận chuyên quyền sử dung dat ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa

kế, nhân tang cho nha ở gắn liên với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhén quyền sử

dụng đất ðtrong các dự án phát triển nha 6! trừ trường hợp quy định tại Điều 191

LDD năm 2013.

2.1.2 Đối tượng của ting cho quyền sử dung đất

Pháp luật quy định dat đai là một loại tai sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dan

do nhà nước thông nhất quản ly Nhà nước không trực tiếp sử dụng dat ma giaocho tô chức, cá nhân Một trong ba quyền năng của chủ sở hữu tai sản là quyền sửdung, quyên khai thác công dung và hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản Đối tượng củahợp đồng tặng cho quyên sử

dung đất là quyền sử dung đất, tuy nhiên không phải quyền sử dung dat nao cũngtrở thành đối tượng của hợp đông tang cho, ma chỉ những quyền sử dụng đất không

bi pháp luật cam tặng cho mới trở thành đôi tượng của hợp đông tang cho quyên sửđụng đất, ngoài ra phải đáp ứng được các điều kiên khác theo quy định của pháp

' mật đất đhủ số 45/2013/QH13 ngày 29 thing 11nš 2013, Điền dKhoin Ì Đều 169.

luật Như vậy, không phải bat cứ ai có quyền sử dung đất, đều có quyên tăng choquyên sử dụng đất cho bat cứ người nao và không phải bat cứ người nao, cũng cóquyên nhân ting cho quyền sử dung dat, ma việc ting cho và nhận tăng cho quyền

sử dung dat phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật

Theo quy định của LĐĐ năm 2013 thi đối tượng của hợp dong tặng cho quyền

sử dụng đất gôm hai nhóm chính là: Nhóm quyền sử dụng đất nông nghiệp vànhóm quyền sử dung đất phi nông nghiệp

Thứ nhất, nhóm quyển sử dung đất nông nghiệp

Quyên sử dung đất nông nghiệp là đôi tượng của hợp dong tăng cho quyền sửdung đất Hiên nay quyền sử dung dat sông nghiệp bao gồm: dat chuyên trồng lúa;đất trong cây hàng năm; dat trồng cây lâu năm; dat rừng sản xuất, dat rừng phòng

hộ, dat rừng đặc dụng, dat nuôi trồng thủy sản, đất làm mudi; đất nông nghiệp khác

(đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loai nhà khác phục vụ mục đích trồng

trọt, ké cả các hình thức trong trọt không trực tiếp trên dat; xây dựng chuông traichan mudi gia súc, gia cam và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; dattrồng trot, chăn nuôi, muôi trông thủy sin cho muc đích học tập, nghiên cứu thi

nghiệm; dat ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh) 2 Những

quyên sử dụng dat nay đều là đối tượng của hợp đông tang cho quyên sử dung dat,trừ trường hợp những quyên sử dung đất này bị cam tặng cho, hạn chế tang chotheo quy định của pháp luật dat đai hoặc không đáp ứng đủ các điều kiện ghi nhậntại Điêu 1§§ LĐĐ năm 2013

Thứ hai, nhôm quyên sử dung đất phi nông nghiệp

Nhóm đất phi nông nghiệp rất đa dang, bao gồm quyền sử dụng đất: Đất ở

gồm đất ở tại nông thôn, dat ở tại đô thi; dat xây dung trụ sở cơ quan; dat sử dụngvào mục dich quốc phòng an mình, dat xây đựng công trình sự nghiệp (đất xây

dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp, dat xây dung cơ sở van hóa, xã hội, y tế, giáo

đục và dao tao, thé dục thé thao, khoa hoc và công nghệ, ngoai giao và công trình

`? Bật đất duisé 45/2013/QH13 ngày 29 thing 11 nim 2013, Khoản 1 Đều 10

sư nghiệp khác) T Quyên sử dung đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp chỉ cóthể trở thành đối tượng của hợp đông tăng cho quyền sử dung dat khi nó thuộcquyền sử dung hợp pháp của bên tăng cho Nói cách khác, bên ting cho phải cógây chứng nhận quyền sử dung đất, ngoài ra phải đáp ứng các điều kiên khác theo

quy định khác của LĐĐ, không thuộc trường hợp quyền sử dung đất bị han chế Mya

bi cam tang cho, khi đó nó mới trở thành đối tượng của hợp đông tang cho quyền

sử dung dat

Hiện nay, theo quy định của LDD năm 2013 quy định về các trường hợp về

quyên sử dụng đất không được tặng cho bao gom Quyên sử dung dat của tổ chức

được Nhà tước giao dat không thu tiên sử dung đất”, Quyền sử dụng dat của cơ sở tôn giáo, công đồng dân cư sử dụng đât5, Quyên sử dung đất của cá nhân, hộ gia

Gch được Nhà nước cho thuê dat thu tiền hàng năm;, Quyền sử dụng dat của tôchức kinh tế được Nhà nước giao dat có thu tiền sử dung đất, cho thuê dat thu tiềnthuê dat một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dung dit,tiên thuê đất, Quyền sử dụng đất của tô chức sự nghiệp công lập tư chỉ tài chínhđược Nhà nước cho thuê dat một lần cho cả thời gian thuê ma tiền thuê dat đã trả

có nguồn gốc từ ngân sách nhà mrước”, các trường hợp khác theo quy định

của phép luật dat dai Bên canh đó, LĐĐ năm 2013 cũng có những quy dinh về quyền

sử dụng đất bi hạn chế tặng cho tại Điều 192

Co thé nói, trong hợp đông tang cho quyền sử dung dat, đối tượng của hop

đông

là rất quan trong bởi không có đối tượng thi không thé thực hiện được giao dịch.

Tuy nhiên khi thực biện hop đồng tặng cho quyền sử dung đất, các chủ thể thamgia cần xem xét đối tượng để hạn chế những tranh chap có thể xảy ra, vì nêu đôitượng không thỏa mãn điều kiện luật định thi sé không được phép tăng cho và danđến giao dich vô hiệu

`? Lait đất dai số 45/2013/QHI3 ngày 29 thing 11 nim 2013, Khoản 2 Đều 10.

° Bà Sự ess C/0110515-Đ/ » tung HA I1 fen bận 173

‘Tait đất dại số 45/2013/QHI3 ngay 29 thing 11 ni 2013, Khoản 2 Đầu 181

2.1.3 Hình thức, thủ tục của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Hình thức của hợp dong tặng cho quyền sử dụng đất là cách thức biéu hién nộidung của hợp đông này bên ngoài, thông qua hình thức đó mà các chủ thể, những,người khác và cơ quan Nhà nước có thâm quyên có thé thay rõ được nội dung màcác bên tham gia trong hợp đông đã cam kết, thỏa thuận Day cũng là căn cứ dé xácđịnh các bên đã tham gia vào hợp đông Thông qua đó xác định quyên và nghĩa vụ

của các bên trong hợp đông xác định trách nhiém của người vi phạm hợp đông

chuyên quyên sử dung đất Đông thời còn giúp cơ quan Nhà nước có thâm quyềnkiểm tra, kiểm soát được hợp đông tặng cho quyền sử dung dat có hợp pháp haykhông Hình thức của hợp đông tặng cho quyền sử dụng đất, còn là cơ sở dé khẳngđính các bên đã xác lập hợp đông xác định quyên và nghĩa vụ của các bên tronghợp đông này, vì vây nó còn là chứng cứ quan trọng trong tô tụng dân sự Có thêkhái quát rằng: Hình thức của hợp đông tăng cho quyên sử dung dat là cách thứcbiểu hiện nội dung của hợp dong bên ngoài, là phương thức thể hiện ý chí của cácchủ thé trong giao dich tặng cho là sơ sở dé cơ quan Nhà mréc có thẩm quyên,kiểm tra giám sát tinh hợp pháp của hợp đông cho quyền sử dung dat

Tang cho quyên sử dung đất thực chất là việc chuyển quyền sử dung đất từbên tang cho sang bên được tặng cho thông qua hình thức hợp dong, vì vậy hinhthức hợp của hợp đông tặng cho quyền sử dung dat cũng là một trong nhimg hìnhthức chuyên quyền sử dụng dat Do đó theo quy định tại Điều 459 BLDS năm 2015quy đính bình thức của hợp đông tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành

văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại

thời điểm đăng ký quyên sử dung đất theo quy định của pháp luật dat dai Như vậy

có thé thay, hình thức của hợp dong tặng cho quyên sử dung đất phải thöa mãn bayêu tổ, đó là: Hợp đông tang cho quyền sử dung đất phải được lâp thành văn bản;Hop đông tang cho quyên sử dung dat phải có công chứng hoặc chứng thực theoquy định của pháp luật, Hợp đông tặng cho quyền sử dung đất phải đăng ký tai

cơ quan Nhà tước có thâm quyền

Thứ nhất, hop đồng tăng cho quyền sử dụng đất phải được lấp thành văn ban

Đối tượng của hợp dong tăng cho quyên sử dung đất là quyên sử dụng dat —mét tài sản đặc biệt quan trọng nên pháp luật dat đai quy định rất chất chế về hình.thức của hợp đông tăng cho loại tài sản này, ma cụ thé 1a hình thức của hợp đôngtăng cho quyên sử dung dat phai được lập thành văn bản Trong trường hợp màkhông lập thành văn bản thi Tòa án- cơ quan Nhà nước có thâm quyền, sẽ có quyênquyết định buộc các bên tham gia hợp đông phải thực hiên đúng quy đinh nàytrong một thời gian nhất định, nêu các bên không tuân theo, thì hợp đông ting choquyền sử dung dat sẽ bị vô hiệu Mặt khác hợp đông tang cho quyên sử dung datbang văn bản, sẽ là căn cứ pháp lý vững chắc để ghi nhân nhimg nội dung ma cácbên đã thỏa thuân xác lập Tu đó tao lập cơ sở đề giải quyết khi xảy ra tranh chap vềquyền sử dụng đất giữa các bên.

Thứ hai, hợp đồng tặng cho quyển sử dung đất phải được công chứng chứng

thực: theo quy đình của pháp luật

Theo quy định tại Điều 502 BLDS năm 2015 thì hợp đông vệ quyền sử dungdat phải được lập thành van bản theo hình thức phủ hợp với quy định của BLDS,LDD Việc thực hiện hợp đông về quyền sử dung đất phả: đúng trình tự, thủ tụctheo quy định của pháp luật đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 LDD năm 2013 quy định cụ thể về van

đề công chứng, chứng thực hợp đông tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

“3 Viée công chứng chứng thực hop đồng văn bản thực hiện các quyển của

ngudi sử dung đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyễn nhương tăng cho, thé chấp, góp vốn bằng quyển sử dụng

dat, quyển sử dung đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặcchứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bắt động sản quy định tại điểm b khoản

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyển sử dung đất, quyên sử dung đất vàtài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyên đôi quyền sir dựng đất nông nghiệp; hopđồng chuyển nhượng quyển sử dụng dat, quyền sử dung đất và tài sản gắn liền vớiđất, tài sản gắn liên với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dich là tô chức

hoạt động kinh doanh bắt động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu

Việc quy định về hợp đồng tang cho quyên sử dụng đất phải có chứng thực

hoặc chúng nhận của cơ quan Nhà rước có thấm quyền, nhằm giúp các cơ quan

nhà nước kiểm tra, giám sát việc dich chuyên quyền sử dụng đất giữa các chủ thé

có hợp pháp hay không qua đó nhằm tăng cường sự quan lý thông nhất và có hiệuquả đổi với toàn bộ đất dai trong cả nước Mat khác việc quy định nay còn nhamxác định và công nhận tính trung thực, tư nguyện trong việc cam kết thöa thuận vềquyên và nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dung đất, từ

đó tạo môi trường pháp lý an toàn, ôn định cho việc tăng cho quyền sử dung đấtgiữa các chủ thể Nhu vây, hợp đồng tặng cho quyền sử dung đất phải cóchứng nhận hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thâm quyên mới có hiệulực, nêu các bên tham gia hop dong không tuân theo quy định này, thì hợp đôngtang cho quyên sử dung dat sẽ bị vô hiệu

Thứ ba, hop đồng tăng cho quyền sử dung đất phải đăng ly tại cơ quan nhànước có thâm quyển

Hop dong tăng cho quyên sử dung đất phả: đăng ký tai cơ quan Nha nước cóthêm quyên một lần nữa Nhà nước muốn kiểm tra lại việc tăng cho quyền sử dụngđất giữa các chủ thé về tinh hợp pháp Dong thời việc quy đính nay còn nhằm buộccác bên tham gia quan hệ tặng cho quyên sử dung dat, phải hoàn tất thủ tục về tăngcho, qua đó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyên sử dụngdat Đây là quy định bắt buộc để hop đồng tặng cho quyền sử dung đất có hiệu lực,néu các bên không tuân theo thi bên nhận tăng cho không được công rhận quyền

sử dung dat và hợp đông tặng cho bị vô hiệu

Đối với trường hợp tang cho quyên sử dung dat ma hợp đông đã được lapthành văn bản có chứng thực, chứng nhận của cơ quan nha nước có thâm quyên,nhung tai sản chưa được chuyên giao mà bên tặng cho chết thì hợp dong châm đút,bai vì chỉ có bên tặng cho mới có quyên chuyên giao tai sin

Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực tại thời điểm hoàntat về mặt hình thức của hợp đông, đó chính là thời điểm ma bên nhận tăng chođăng ký quyền sử dung đất tai cơ quan Nhà nước có thâm quyền Hiện nay trình tự,thủ tục thực hiện của hợp đồng tặng cho quyên sử dụng dat sẽ được thực hiện theoquy định tại Điều 60, 62, 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Thông tư

24/2014/TT-BTNMT.

2.1.4 Điều kiệnp hap lý về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

2.1.4.1 Dieu kiện đốivới bên tặng cho

a Điều kiên về chủ thé

Thứ nhất, tổ chức kinh tế khi tham gia vào quan hệ hợp đông tặng cho quyền

sử dụng đất, thì phải thỏa mãn điều kiện về chủ thé như sau: Được thành lập hợppháp theo quy dinh của pháp luật, Có cơ câu tô chức của một pháp nhân là: Phápnhân phải có cơ quan điêu hành Tô chức, nhiệm vụ và quyên han của cơ quan điềuhành của pháp nhân được quy định trong điều lệ của pháp nhan hoặc trong quyếtđính thành lập pháp nhân, pháp nhân có cơ quan khác theo quyét định của pháp

nhân hoặc theo quy định của pháp luật; Có tài sản độc lập với cá nhân pháp nhân

khác và tư chiu trách nhiém bang tai sản của minh; Nhân đanh minh tham gia quan

hệ pháp luật một cách độc lâp`Š, Đông thời việc tham gia của pháp nhân vào quan

hệ hợp đồng tặng cho quyên sử dung dat phải thông qua người đại diện của

pháp nhân đó (đại điên theo pháp luật hoặc đại điện theo ủy quyên) Pháp nhân

không được phép tang cho tai sản khi lâm vào tinh trạng phá sản, theo quy định tai

Khoản 1 Điều 59 Luật phá sản năm 2014, giao dịch của doanh nghiệp, hợp tác xãmất khả năng thanh toán được thực hiện trong thời gian 06 tháng trước ngày Tòa

án nhân dân ra quyết dinh mé thủ tục phá sản bi coi là vô hiệu nêu thuộc trườnghop tăng cho là tài sản Pháp nhân không được phép tổng cho tài sẵn khi tiên hành.thủ tục giải thể doanh nghiệp Theo quy đính tại điểm đ Khoản! Điều 211 Luậtdoanh nghiệp năm 2020 quy định, kề tử khi có quyết định giải thé doanh nghiệp,thì doanh nghiệp, người quản lý doanh nghiệp bị nghiêm cấm thực hiện việc

tặng cho tài sản Người đại diện của pháp nhân xác lập, thực hiện giao dich dan sự

nhân danh người đại điện các quyền nghĩa vụ do người đai điện xác lập làm phátsinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, tuy nhiên pháp nhan chỉ được tham gia vào

quan hệ hep đông tặng cho quyền sử dung đất theo đúng quy đính của pháp luật.

Thứ hai, hỗ gia đĩnh quyền sử dung dat hợp pháp của hô gia đính chính là taisản chung của hộ gia đính đó, vi thê khi tham gia vào quan hệ tang cho quyền sửdung đất thì hộ gia đính phải có năng lực chủ thé Năng lực chủ thé có rhững đặcđiểm nhu sau: Năng lực pháp luật và năng lực hành vi của hộ gia đính phát sinhđồng thời với việc bình thành hồ gia đính với tư cách chủ thé, năng lực chủ thé của

hộ gia đính do pháp luật quy định và có tính chat hạn chế trong một số lĩnh vực

Hộ gia đính có những đắc điểm như trên la do tính chất đặc thù của nó, mắc đủpháp luật có quy định hé gia đính với tư cách là chủ thê nhưng lại không quy địnhcách thức, trinh tự phát sinh hay châm đứt hộ gia đính, mà căn cứ vào điềukiện thực tế ton tại của hộ gia đính đó, để xác nhận một hộ gia đình với tư cách chủthé Khi hô gia định tham gia vào quan hệ tặng cho quyên sử dụng đất với tư cách làbên tang cho, thì phải được các thành viên từ đủ 15 tuôi trở lên trong hô gia đìnhđông ý và ký tên vào hợp dong tang cho quyền sử dụng đất, đây là một quy dinh

của pháp luật trong việc định đoạt tai sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình.

Thứ ba, cá nhân khả tham gia vào giao dich tăng cho quyền sử dụng đất, thi tưcách chi thé phải được xác định thông qua năng lực hành vi dân sự Nang lực hành

vi dân sự được quy dinh tại Điêu 16 BLDS năm 2015 nlw sau: “Nang lực pháp luậtdân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dan sự và ngiữa vu dân

sự

Như vậy có thể thay cá nhân chi được coi là có day đủ năng lực hành vi dân

sư khi người đó bang khả năng của mình, nhận thức được day đủ về hành vi, côngviệc và hậu quả pháp lý của việc minh làm, đồng thời có đủ khả năng điều khiéncác hành vị của mình Theo quy định tại Điều 20 của BLDS năm 2015 thì ngườithành niên đủ 18 tuổi trở lên, có trí não phát trién binh thường là người có năng lựchành vi dân sự day đủ, những người nay được toàn quyền xác lập mọi giao dichdan sự Những người đủ từ 6 tuổi dén 18 tudi là người có năng lực hành vi dân sự

chưa day đủ, những người này khi xác lập, thực hiện giao dịch din sự phải có sự

đồng ý của người đại điện theo pháp luật trừ những giao địch nhém phục vụ nhụcâu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuôi Những người dưới 6 tuổi là ngườikhông có năng lực hành vị dan sự và nhũng người mat năng lực hanh vi dân sự (do

bi bệnh tâm than hoặc một số bệnh khác mà không thé nhận thức, làm chủ hành vi

của minh) thì các giao dịch dân sự của những người này, phải do người đại điện

theo pháp luật xác lập và thực hiện, Những người bị nghiện ma túy hoặc các chatkích thích khác, dẫn dén phá tai sản của gia đính, bi Tòa án tuyên bố là người hạnchế năng lực hành vi dân sự, thì các giao dich dân sự liên quan đến tài sin củangười đó phải có sự đông ý của người đại diện theo pháp luật, trừ các giaodich nhỏ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày

Như vậy, theo quy định pháp luật thì chủ thể tham gia giao dịch tảng choquyên sử dụng dat, phải là người có năng lực hanh vi dân sự đây đủ Còn nhữngngười chưa thành niên, người mat năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế nănglực hành vi dân sự khi tham gia quan hệ hợp đồng tăng cho quyên sử dung dat, đều

phải thông qua người đại điện theo quy định của pháp luật

Ngoài các quy định về năng lực hành vi của người them gia hợp đông tăngcho quyền sử dụng đất, thì pháp luật còn quy định về yêu tô tự nguyên của các chủthé nay Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 177 BLDS nam 2015 quy định thichủ thé tham gia giao dich dân sự hoản toàn tự nguyện Day là một trong nhữngđiều kiện để hợp đông tang cho quyên sử dung dat có hiệu lực, nó thé hiện ý chícủa các bên không bị ràng buộc hoặc chịu tác đông của bat kỳ một yêu tổ khách

quan nào, trong việc tang cho và nhận tăng cho quyền sử dung dat BLDS năm

2015 cũng đã quy định một so trường hợp chủ thê tham gia giao dịch, hợp đôngkhông hoàn toàn tự nguyên như bị nham lẫn bi lừa đối, de dọa, cưỡng ép thi

hợp đồng vô hiệu'ế,

b, Điều kiên về đối tương

Nhà tước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện quyên quản lý thông nhất toàn bộdat đai nhưng Nhà rước lại không trực tiếp chiếm hữu sử dung đất ma lại traoquyên chiếm hữu, sử dung dat cho các tô chức, hộ gia định va cá nhan sử dung ônđịnh lâu dài thông qua các hình thức giao dat, cho thuê dat, cho phép nhận chuyểnnhuong quyền sử dung đất và công nhận quyên sử dụng đất Để mở rồng quyền

năng cho người sử dụng đất, Nhà nước cho phép ho có quyên tăng cho quyền sử

dụng đất, tuy nhiên với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước quy đính các điềukiện về tang cho quyên sử dụng dat nhằm quản lý đất đai được tốt hơn Theo quyđịnh tại Khoản 1 Điều 188 LĐĐ nam 2013, thì người sử dung đất khi đáp ứng đủ

các điều kiện sau sẽ được thực hiện quyền tặng cho quyên sử dụng đất:

Thứ nhất, có giấy chứng nhân quyền sử dung đất

Day là một điều kiện rất quan trọng, vì giây chứng nhận quyền sử dung đất làchứng thư pháp lý xác nhân môi quan hệ hợp pháp giữa Nhà ước và người sửdung đất trong việc sử dụng đất Khi có giây chứng nhận quyền sử dung đất thingười sử dung dat sẽ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp Chính vìvây, giây chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất thực hiệnquyền của một chủ sở hữu trong đó có quyên tặng cho quyên sử dung đất Nhưvậy, theo quy định của pháp luật thì, quyền sử dung đất muôn là đôi tượng của hợpđồng tăng cho quyền sử dung đất thi phải có giây chứng nhận quyên sử dụng đấtTrừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kếquy định tại khoản 1 Điêu 168 của LBD 2013

Thứ hai, đất không có tranh chấp

Tranh chap về dat đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thé 1a vi phạm quyền

sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyên và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ

pháp luật đất đai trong quá trình quản lý cũng niu sử dung Vì vay dé bảo vệ

quyên lợi cho bên nhận tặng cho quyên sử dụng đất và đảm bảo trật tự xã hội, phápluật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp, mới được phéptang cho quyên sử dung đất, còn những thửa dat xảy ra tranh chap thì sau khi giảiquyét xong mâu thuấn, bất dong giữa các bên mới được tiên hành tăng cho quyên

sử dung đất Vì sau khi giải quyết tranh chấp thi chủ sở hữu quyên sử dung dat cóthé bị thay đôi Chính vi vay mà pháp luật quy định chỉ những thửa dat không cótranh chap mới được phép tang cho quyền sử dung dat dé bảo vệ quyên lợi của các

bên và bảo dam trật tự xã hội.

Thứ ba, quyền sử dung đất không bị ké biên đề báo đâm thi hành án

Quyền sử dung đất bị kê biên dé bảo dim thực hiện thi hành án là tai sin bảodam thực hiên nghĩa vụ của người sử dụng dat, nêu người sử dung đất không thựchiện nghĩa của minh thi quyền sử dụng dat này sẽ bị phát mai dé thực hiện nghia

vu

Day là một quy định nhằm bảo vệ quyền loi của người thi hành án, đông thờigiúp cơ quan thi hành án triển khai việc thi hành án được tốt hơn Ngoài ra, nó con

là biện pháp dé ngăn chan việc tấu tán tài sẵn của người phải thực hiên thi hành án

Thứ tư, dat dang trong thời hạn sử ding

Theo quy đính của pháp luật hiện hành, chủ thé sử dung đất chỉ có quyên sửdung đất trong một thời hạn nhất định, hết thời hạn đó họ không còn 1a chủ thé sửđụng đất, tức là họ không còn là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, không có quyềntang cho quyên sử dung dat

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 6 LĐĐ năm 2013 quy định: “Người sử dingđất thực hiện quyền ngÏữa vụ của mình trong thời han sử dung đất theo quy định

của Luật này và guy đỉnh khác của pháp luật có liên quan” Như vậy, người sử

dung đất chỉ được thực hiện các quyền (chuyên đi, chuyên hương, cho thuê, gopvốn, tặng cho quyên sử dung dat ) trong thời hạn sử dụng đất, khi hết thời hạn thìngười sử dụng đất có thé được Nhà nước tiệp tục giao dat, cho thuê dat nêu có nhu

câu sử dụng tiếp va chap hành đúng các quy định của pháp luật dat đai hoặc cũng

có thể bị Nhà nước thu hôi đất

Do tính chất plrức tạp của quan hệ pháp luật dat đai, việc quy định chi tiệt, day

đủ các điều kiện về chuyên quyên sử dung đất là cân thiết, mac du nó hạn chếquyên năng dan sự của người sử dung đất nhưng nêu không có các điều kiện ay thiviệc chuyên quyền sử dung đất dé dang vượt quá giới han quyền của người sửdung dat, do đó can phải tuân theo các quy định của LĐĐ và BLDS

2.1.4.2 Điều kiện đối vớibên được tặng cho

Các đối tượng được nhận tặng cho quyền sử dung đất bao gồm: Nhà rước,công dong dân cư, Tổ chức, hộ gia đính, cá nhân, Người Việt Nam định cu ở nướcngoài Hiện nay, các văn bản pháp luật chưa có quy định cụ thể về điều kiện củacác chủ thé này trong việc nhận tặng cho quyền sử dung dat Do đó, rhững doi

tượng này chỉ cân đáp ứng đủ điêu kiện chung về nhan tặng cho quyền sử dung dattheo quy định của pháp luật và không thuộc các trường hợp không được nhận tăng

cho quyên sử dụng đất quy đính tei Điều 191 LĐĐ năm 2013:

“Điều 191 Trường hợp không được nhận chuyêu mhượng, thận tặng cho

quyều sit đụng dat

1 Tổ chức, hỗ gia dinh, cá nhân, công đồng dan cư, cơ sở tôn giáo, người

Tiệt Nam dinh cw ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đâu tư nước ngoài khôngđược nhận cluyến nhượng nhận tặng cho quyền sử dung đất đối với trường hop

mà pháp luật không cho phép chuyên nhượng tặng cho quyền sử dung đắt

2 Tổ chức kinh té không được nhận chuyễn nhương quyên sử dung đất trồng

lúa đắt rừng phòng hộ, đất rừng đặc dung của hộ gia đình cá nhân trừ trườnghop được chuyên muc dich sử dụng đất theo guy hoạch, kế hoạch sử dung đắt đãđược co quan nhà nước có thẩm quyển phê duyét

3 Hộ gia định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đượcnhận chuyển nhượng nhận tặng cho quyên sử ding đất trồng lúa

4 Hồ gia đình ca nhân không được nhận chuyển nhượng nhận tặng choquyền sit dụng đất 6, đất nông nghiệp trong Khu vực rừng phòng hỗ, trong phân

khu bảo vệ nghiêm ngặt phân kửu phuc hồi sinh thái thuộc rừng đặc dùng néukhông sinh sống trong ku vực rừng phòng hộ rừng đặc dung đó."

Như vậy, với các quy định của pháp luật có thé thay các đôi tương được rhậntặng cho quyên sử dung dat đều được phép rhận tặng cho quyên sử dung dat, trừnhững trường hợp mà pháp luật nghiêm cam

2.1.5 Quyền và nghữa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dungđất

2.1.5.1 Quyén và nghĩa vụ của bên tặng cho

Hop đồng tăng cho là sự théa thuận giữa các bên theo đó bên tăng cho giaotài sản của minh và chuyên quyền sở hữu cho bên tang cho; tuy nhiên thời điểmgiao tai sản va thời điểm chuyên quyền sở hữu tài sản đối với mỗi loại tai sản làkhác nhau: Đối với tải sẵn là bat động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thithời điểm giao tài sản và thời điểm chuyển quyên sở hữu là một, nghĩa là quyên sởhữu được chuyên cho bên nhận tặng cho khi bên tặng cho giao tai sản Còn đối vớitài sản là bất đông sản và động sản phải ding ký quyền sở húu thi thời điểmchuyên quyền sở hữu không phải là thời điểm chuyển giao tai sản mà là thời điểmđăng ký quyền sở hữu Quyên sử dụng đất là một loại tài sin phải đăng kí quyền sở

hữu, nên bên tặng cho phải thực hiện đây đủ và đúng theo quy định về nghĩa

vụ của bên tăng cho khi ting cho quyên sử dụng đất nlhư sau:

Thứ nhất, giao dat đủ diện tích, đúng loại dat, vị trí va số liệu và tình trang dat

như đã thỏa thi Đối tương của hợp đông là một yêu tổ mà các bên bắt buộc phảithỏa thuân Đối với hợp đông tang cho quyên sử dụng đất các bên phải xác định rõquyên sử dung đất được tang cho là quyền sử dụng dat đối với mảnh đất có vị trí,điện tích, loại dat và tình trang dat cụ thể như thê nao Va khi đã xác định tronghợp đông các bên phải nghiêm chỉnh thực luiện Đây chính là việc bên tăng choquyên sử dụng đất cho bên nhận tang cho quyền sử dụng dat chiêm hữu thực tế, cóquyên khai thác công dụng của mảnh đất đã xác định trong hợp đông

Thứ hai, giao giây tờ có liên quan đền quyên sử dung đất cho bên được tăngcho dé làm thủ tục đăng ký quyên sử dung dat Vì dé trở thành chủ sở hữu đối với

quyên sử dung dat, các chủ thé phải cung câp cho cơ quan có thâm quyền đủ cácloại giây tờ theo quy dinh của pháp luật Va theo quy định của pháp luật hiện hành,chủ thể nhân tặng cho muốn ding ký quyên sử dung dat được tặng cho phải cungcấp các loại giây tờ như: Giây chứng nhận quyên sử dụng dat, hợp đông tang choquyền sử dụng dat, Chính vì vậy khi bên tăng cho giao cho bên nhận tăng chocác loại giây tờ thi bên nhận tặng cho mới có thê đăng ký quyền sử dung dat và khi

đó hợp dong tăng cho quyền sử dung đất mới có hiệu lực

Thứ ba, theo quy định tại Điều 461 BLDS năm 2015 quy định ngiữa vụ cơbản của bên tang cho quyền sử dung đất phải thực hiện là: “Bén tặng cho có ngiữa

vụ thông báo cho bên được tặng cho khuyết tật của tài sản tặng cho Trường hợpbên tặng cho biết tài sản có luyết tật mà không thông báo thi phải chịu tráchnhiệm bồi thường thiệt hại xây ra cho người được tặng cho; nêu bên tặng chokhông biết về khuyết tắt của tài sản tặng cho thì không phải chịu trách nhiém bồi

thường thiết hai.”

Ngoài ra, đối với hợp đồng tăng cho có điều kiện thì theo Điều 462 BLDSnam 2015 quy định: Bên tang cho có thé yêu cầu bên được tang cho thực hiện mộthoặc nhiêu nghia vụ trước hoặc sau khi tang cho Điều kiên tang cho không được

vi phạm điều cam của luật, không trái đạo đức xã hôi Điều kiện này có thé thựcbiện trước hoặc sau khi chuyên giao quyền sử dung dat Trong trường hợp phảithưực hién nghĩa vụ trước khi tặng cho, nêu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa

vu mà bên tặng cho không giao tai sản thì bén tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ,bôi thường rihững khoản chi phí, công sức mà bên được tăng cho đã bỏ ra dé thực

biện điều kiện đó Bên canh đó, trường hop phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tăngcho mà bên được tặng cho không thực hiện thi bên tặng cho có quyên đời lại tài sin

và yêu câu béi thường thiệt hại

Một vi dụ thực té đã xảy ra: Ngày 09/3/2012 ông H cùng tất cả các thành viêntrong hô gia định gồm có ông H, ba Dang Thi Y và chi Nguyễn Thanh X đồng ýlập hợp dong tang cho toàn bộ quyên sử dung dat và tai sản trên dat gom 01 nha ởcấp 4 và một số cây trông trên đất cho con gái Nguyễn Thi Thanh T Hợp đồng

được lập thành van bản và công chứng tai Phòng công chứng D tinh Dak Lắk ngày09/3/2012, số lưu công chứng: 1036, quyên số: 01 năm 2012 Sau khi nhận tặngcho diện tích dat nói trên thì chi T đã làm thủ tục đăng ký và được cập Giây chứngnhận quyền sử dung dat vào năm 2012, hiện nay chi T đang quản lý, sử dụng ônđịnh tài sản tang cho tử năm 2012 đến năm 2017 thi cho người khác thuê để ởTrong qué trình sử dung chi T củng chong là anh Nguyễn Van có tiên hành xâythêm 01 nhà cấp 4, 01 nha bếp và công trình phụ gôm nhà vệ sinh, nha tắm và

có sửa chữa lai phân nha cũ, trong thêm 01 cây vai, 02 bụi thanh long 01 cây mít,tổng trí giá tai sản vợ chong chí T đầu tu thêm trên dat là 50.000.000 đồng

Theo ôngH thì mục đích và điều kiện của việc tặng cho tai sản nói trên dé chi

T lam an sinh song đông thời chi T phải có trách nhiệm chăm sóc, phụng dưỡng bố

mẹ khi về gia theo nội dung hợp đông tặng cho do ông Nguyễn Hong H và baĐăng Thị Y lập ngày 08 tháng 4 năm 2008 Tuy nhiên đên năm 2017 chi T bội ước,không đôi xử tốt với ông H nên ông phải đi thuê nha ở riêng, Vi vây, ông NguyễnHồng H yêu câu Tòa án tuyên huỷ hợp đông tăng cho quyền sử dụng đất ngày09/3/2012 giữa bên tăng cho là ông Nguyễn Hong H, bà Dang Thị Y, chị NguyễnThanh X và bên nhận tặng cho là chi Nguyễn Thị Thanh T đồng thời bude chị T trảlai toàn bô Quyên sử dung dat và tải sản trên dat theo hợp đông tang cho tai sản nói