Chuyên đề thực tập: Thực trạng và giải pháp cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

Bên cạnh nhiều biện pháp đã được thực thi như mở rộng địa bàn thành phó, thực hiện chính sách giãn dân ra các khu vực ngoại thành, các khu đô thị mới...; chính quyền thành phố cũng dành

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

KHOA MOI TRUONG VA DO THI

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU CHUNG CƯ

CU TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NOI

Sinh viên thực hiện : NGUYEN NGỌC ANH

HA NỘI, tháng 05 năm 2015

Trang 2

BO GIÁO DỤC VA ĐÀO TẠO TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA MOI TRUONG VA ĐÔ THỊ

CHUYEN DE THUC TAP

Chuyên ngành: Kinh tế va quan ly đô thi

DE TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI

Sinh viên thực hiện : NGUYÊN NGỌC ANH

HÀ NỘI, tháng 05 năm 2015

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã việt là do bản thân thực hiện, không

sao chép, cat ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nêu sai phạm tôi xin

chịu kỷ luật với Nhà trường.

Hà Nội, ngày 19 tháng 04 năm 2015

Sinh viên

Nguyễn Ngọc Anh

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp của em có thể hoàn thành là nhờ sự giúp đỡ

và tận tình chỉ dạy của các thầy cô giáo khoa Môi trường — Đô thi, Dai học Kinh

tế quốc dân cũng như các cán bộ, nhân viên của Trung tâm Quy hoạch xây dựng 4,

Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia

Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Kim Hoàng, người

đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiêncứu và hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình

Em xin chân thành cảm ơn tập thé các thầy cô khoa Môi trường va Đô thị,

bộ môn Kinh tế và Quản lý Đô thị và nhiều giảng viên khác đã trang bị cho em

những kiến thức quý báu để giúp em hoàn thành chuyên đề nghiên cứu này

Em xin chân thành cảm ơn đội ngũ nhân viên thuộc Trung tâm Quy hoạch

xây dựng 4 và Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia, đặc biệt là

ThS.KSKT Phạm Thị Huệ Linh — Giám đốc Trung tâm Quy hoạch xây dựng 4 đãtạo điều kiện thuận lợi cho em trong việc tìm hiểu thực tế và thu thập số liệu có

liên quan đến đề tài

Em xin bày tỏ lòng biết ơn đối với các anh chị, cô chú trong Ban quản lýkhu nhà B4 — B14 tập thé Kim Liên và UBND quận Đống Đa đã cung cấp cho emnhững số liệu cần thiết để thực hiện bài nghiên cứu

Em cũng xin chân thành cảm ơn gia đình và rất nhiều bạn bè đã quan tâm

góp ý và giúp đỡ em.

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 19 tháng 04 năm 2015

Sinh Viên

Nguyễn Ngọc Anh

Trang 5

LOT MO ĐẦU 2522121 E921 E121211211211211211211 111111 11.1121111111 211111 1

CHUONG 1 - CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VE NHÀ CHUNG CƯ CŨ 4

1.1.TONG QUAN VE NHÀ Ở, NHÀ CHUNG CƯ - 2 2252+££+££+£E+£++rxerxee 41.1.1 Khái niệm về nhà ở, nhà chung cư ¿ 2 5£+£+E£+E++EE£+EE+EE£+EEvrxeerxerreers 4

1.1.2 Phân loại nhà chung CU - - <2 1 31113511 93 E91 S91 E1 HH HH khớp 5

1.1.3 Vai trò của nhà ở, nhà chung CƯ 5s +11 23 911991191 9111 ng nưàp 5

1.2 PHAN LOẠI, ĐẶC DIEM VA VAI TRO CUA NHÀ CHUNG CƯ CŨ 7

1.2.1 Phân loại nhà chung Cư CũI - G5 E111 1E910 19 1v HH nghi, 7

1.2.2 Đặc điểm và vai trò của nhà chung cư Cũ 2-5¿©2£+5£+E£+E£+E2EE+Exerxerxerxee 71.3 CÁC NHÂN TO TÁC DONG DEN QUÁ TRÌNH CẢI TẠO NHÀ CHUNG CƯ

21 10

1.3.1 Nhân tố quy hoạch: ¿2 2+ <+SE+EE+EE£EE£EEEEEEEE12E12112112717171 711121 1.creeU 101.3.2 Nhân tố cơ chế chính sách 2-2-2 + E£+E+E2EE+EE+EE2EESEEEEEEEEEEEerkerkrkrrrrrei 111.3.3 Nhân tố tài chính - -2z+k+EE+EE£2E1E71221711271211271711211171111 21111 121.3.4 Nhân tố con người - ¿+ ©£+S++SE+EE+EE£EEEEEEEEEE1211211211211711111 7111111 xe 121.3.5 Nhân tố tự nhiÊn - 2 2+ E+SE+EE+EE#EE£EEEEEE2E12112112112112111171 111111111 c0, 13

1.4 KINH NGHIEM CAI TAO CHUNG CƯ CU CUA CÁC NƯỚC TREN THE

9 2 14 CHƯƠNG 2 - THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ TRÊN

DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI - 2° se s£+ssesssesserserseersecse 18

2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ THÀNH PHO HÀ NỘI - ¿2-5 s+s+x+x+zzxz 182.1.1 Đặc điểm tự nhiên ¿2 s2SE+SE‡EEEEEEEEEEE21121121121121121111 11111111111 xe 19

"HN N0 ẽ (.‹1+11 19

2.1.1.2 Đặc điểm khí hậu - ¿2-2 E SE SE£EE£EEEEE2E211211221211217111 1121.21.11 c0 19

2.1.1.3 Dia hình và sOng TBÒI - c1 111v TH HH Hy 20

Trang 6

2.1.2 Đặc điểm hành chính - ¿2 St +E+EEEE+ESEE+ESEEEESEEEESEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrrrrrrrrrrree 202.1.3 Đặc điểm dân sỐ -. -2+c+E HH HH HH deg 222.1.4 Đặc điểm kinh tế - xã hội -©222tE tt re 232.2 LICH SỬ PHÁT TRIEN NHÀ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHO HÀ NỘI 25

2.3 THUC TRẠNG CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ TẠI HÀ NỘI - 29

2.3.1 Thực trạng chất lượng thiết kế và xây dựng các KCCC -¿2+: 292.3.1.1 Thiết kế các khu nhà ở trở nên lạc hậu ¿-cc+c+++cvverrerrrrerrrrr 292.3.1.2 Các công trình xây dựng trong KCCC xuống cấp nghiêm trọng 312.3.2 Thực trạng cơ sở hạ tầng Kĩ thuật tại các KCCC -S2< << ‡<+<c<ssx+ 322.3.3 Thực trạng cảnh quan và điều kiện sống của người dân trong KCCC 34

2.3.3.1 Cảnh quan tại các KCCC <1 3119111111191 9 1191 HH Hkt 34

2.3.3.2 Thực trạng điều kiện sống của người dân -2- s©z+cxzxz+rxrrrserxee 35

2.3.4 Van đề sở hữu, quản lí các khu chung cư cũ 2- 2: ©sz22++2c+++cx+ecscze- 36

2.4 THỰC TRẠNG VỀ CẢI TẠO CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ TẠI THÀNH PHÓ

¡7090 37

2.4.1 Các chính sách của thành phố về cải tạo KCCC -ccc:ccccvvrrrrrvrrrrre 37

2.4.2 Các phương pháp đã và đang được sử dụng trong cải tạo KCCC 40

2.4.3 Những nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trì hoãn các dự án cải tạo KCCC 412.5 ĐÁNH GIÁ CÔNG TAC CẢI TẠO NHÀ B4 - B14, TẬP THE KIM LIÊN 422.5.1 Giới thiệu chung về khu chung cư Kim LLIÊN - 5 2s + sskEsseesseeres 42

2.5.2 Thực trang cải tạo nhà B4 — B14 Kim LiÊn 55 55+ + +*v+seeeseerse 44

2.5.2.1 Thông tin cơ bản về dự án cải tạo nhà B14- B4 Kim Liên - -: 442.5.2.2 Những thành tựu, kết quả đạt được của dự án cải tạo khu B14 — B4 482.5.2.3 Những hạn chế, khó khăn của dự án và nguyên nhân 2 2 +: 55

CHƯƠNG 3 - MỘT SỐ GIẢI PHÁP và KIÊN NGHỊ VE CẢI TẠO CHUNG CƯ

CU TREN DIA BẢN THÁNH PHO HÀ NỘI 5à Series 61

3.1 MOT SO GIẢI PHAP VE CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ -2- 5c s+sczscxezcez 61

Trang 7

3.1.1 Giải pháp về cơ chế, chính sách của chính quyền đối với các dự án cải tạo KCCC

¬—— 61

3.1.2 Các giải pháp về quy hoạch- kiến tr c.sceccseccssessessessessessessessessessessessessessecseeaee 613.1.3 Giải pháp về tài chính - ¿+ +£+2E+2E£EE£EEEEEEE2E1E7121171121171.211 21 re 623.1.3.1 Giải pháp thu hút và chọn lọc nhà đầu tư - 5 52 s+x+zx+zxezxezseee 623.1.3.2 Giải pháp hỗ trợ nguồn vốn, giảm nhẹ chi phí thực hiện dự án 643.1.4 Giải pháp về bồi thường giải phóng mặt bằng, bố trí tạm cư và tái định cư 64

3.1.5 Giải pháp về quản lý của nhà nước đối với các dự án cải tạo khu chung cư cũ.65

3.1.6 Một số giải pháp khác -2¿- + 52+SE+EE2EEEEEEEEE21127112117121111 21111 re 663.2 MOT SO KIÊN NGHỊ DOI VỚI CÁC DỰ ÁN CẢI TẠO KHU CHUNG CƯ CŨ

¬ 67

KET LUAN ooiccecceccccccssccscssessessessessecsussssssssssssessessessessessessessussssssssuessssussssssessesaeesessesseeaees 69

DANH MỤC TAI LIEU THAM KHAO cccccsssssssssssssssssssssssssssssvesssssesssssssseeesee 70

Trang 8

DANH MỤC CAC TU VIET TAT

CHXHCN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

HĐND: Hội đồng nhân dân

Trang 9

DANH MỤC BANG BIEU, HÌNH VE

Hình 2.1: Bản đồ hành chính thành phố Hà Nội

Hình 2.2: Mặt băng khu chung cư cũ Giảng Võ

Hình 2.3: Dự án cải tạo nhà B14 — B4 trong tổng thể khu B Kim Liên cũ

Bảng 2.1: Lượng mưa hàng năm của thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2013

Bảng 2.2: Danh sách các đơn vị hành chính của Hà Nội

Bảng 2.3: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B14 Kim Liên

Bảng 2.4: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B4 Kim Liên

Bang 2.5: Diện tích kios tầng 1 nhà B14,B4 Kim Liên

Bảng 2.6: Các chỉ tiêu khu B14 Kim Liên cũ và mới

Bảng 2.7: Các chỉ tiêu khu B4 Kim Liên cũ và mới

Trang 10

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1 GVHD: TS Nguyén Kim Hoang

LOI MO DAU

1 Li do chon dé tai

Thành phố Hà Nội không chi là thủ đô mà còn là một trong những trung tâmkinh tế- văn hóa- chính trị lớn nhất của đất nước ta Cùng với sự phát triển của đấtnước, Hà Nội cũng không ngừng lớn mạnh, đạt được nhiều thành tựu rực rỡ

Tuy nhiên, đi kèm với sự phát triển luôn có những vấn đề khó khăn đòi hỏi

chính quyền và người dân thành phố Hà Nội cùng nhau đối mặt và giải quyết Với

bề dày lịch sử của mình, Hà Nội đã và đang nơi sinh sống của rất nhiều thế hệ dâncư; hơn nữa, sức hút của một thành phố lớn khiến rất nhiều người lao động di cư,

nhập cư vào thủ đô hàng năm Gia tăng dân số đồng nghĩa với việc gia tăng nhu

cầu nhà ở của người dân, nhưng quỹ đất của thành phố có giới hạn, vì vậy cung

cấp đủ nơi ở với điều kiện sống thích hợp cho những người đang sống và làm việc

tại thủ đô đã trở thành một vẫn đề hết sức nan giải

Bên cạnh nhiều biện pháp đã được thực thi như mở rộng địa bàn thành phó,

thực hiện chính sách giãn dân ra các khu vực ngoại thành, các khu đô thị mới ;

chính quyền thành phố cũng dành nhiều sự quan tâm đến các công trình năm trong

lòng thủ đô, trong đó có các khu chung cư cũ của Hà Nội Những khu chung cư,

tập thé này mang dấu ấn của thời kì dựng xây, tái thiết đất nước đầy gian khổ;

từng là những công trình được Nhà nước đầu tư kĩ lưỡng để chăm lo cho cuộc

sống của nhân dân Ở thời điểm đó, các khu nhà này đã cơ bản đáp ứng nhu cầu

nhà ở của người dân thủ đô, góp phần én định trật tự xã hội Theo thời gian, nhiềukhu chung cư cũ vẫn tiếp tục tồn tại nhưng đã không còn thích hợp với cuộc sống

hiện nay về nhiều khía cạnh Hầu hết các khu nhà chung cư cũ đều xuống cấp

nghiêm trọng, gây mat an toàn cho những người sinh sống bên trong và làm mat

mỹ quan thành phố; điều kiện sinh hoạt cũng không còn phù hợp với xã hội hiện

đại, thiết kế công trình và các chỉ tiêu kĩ thuật lạc hậu Là những công trình nằm

ngay xung quanh trung tâm thủ đô, việc tiến hành cải tạo các khu chung cư cũ này

hết sức cần thiết, vì lợi ích của cả người dân sở tại, chính quyền và xã hội.

SVTH: Nguyễn Ngọc Anh Lớp Kinh tế và Quản lý đồ thị 53

Trang 11

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2 GVHD: TS Nguyễn Kim Hoàng

Nam bắt được tình hình các khu chung cư cũ, chính quyên thành phố HàNội đã cho phép những dự án cải tạo đi vào hoạt động, nhưng do nhiều nguyên

nhân chủ quan và khách quan; việc cải tạo chung cư cũ của thành phố vẫn chưa cónhững bước tiến triển rõ rệt Hầu hết các dự án đều bị trì hoãn, kéo dài qua nhiều

năm so với dự kiến, gây rất nhiều bất bình cho người dân, đồng thời trở thành “bài

toán khó” đôi với các nhà quản lý, quy hoạch và các nhà đâu tư của thủ đô.

Trước tình hình chậm tiến độ của hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tạithủ đô nói chung, kết hợp với những quan sát của bản thân về nơi mình sinh sống,

em thấy được việc nghiên cứu thực trạng và giải pháp đây nhanh tốc độ cải tạo cáckhu chung cư cũ của Hà Nội là rất có ý nghĩa và cần thiết Vì vậy, trong quá trình

thực tập tại Trung tâm Quy hoạch xây dựng 4 — Viện Quy hoạch đô thi và nông

thông quốc gia, em đã chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp cải tạo các khu chung

cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội” dé tiến hành chuyên đề tốt nghiệp của mình

Hy vọng bài nghiên cứu của em có thể góp phần tìm ra những nguyên nhân và giảipháp hợp lý, khả thi cho vấn đề xử lí các công trình nhà tập thể cũ trong thành phố

Hà Nội.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Dé tài nghiên cứu nham mục dich:

Tập hợp, hệ thống hóa cơ sở lí luận để xác định các chung cư cũ cũng nhưtìm hiểu các đặc điểm, đặc trưng của các công trình này

Phân tích, đánh giá thực trạng cải tạo một số khu chung cư cũ trên địa bànthành phố Hà Nội; xác định những vấn đề nảy sinh và nguyên nhân của những tồn

tai đó trong quá trình thực hiện dự án cải tạo.

Đưa ra định hướng và những giải pháp có cơ sở khoa học nhằm nâng cao

hiệu quả cải tạo các khu chung cư cũ của Hà Nội hiện nay

3 Phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: phương pháp khảo sát

thực tế; phương pháp nghiên cứu so sánh; phương pháp lịch sử; phương pháp phântích, tổng hợp tài liệu dé đánh giá thực trạng tiến độ cải tạo và phương pháp thực

Trang 12

tế quan sát tại các khu chung cư cũ, chủ yếu là hai khu Kim Liên, Nguyễn Công

Trứ.

Trong đó phương pháp được sử dụng nhiều nhất là điều tra, khảo sát: thựchiện điều tra thực tế, khảo sát tại hai khu nhà B14 và B4, khu chung cư Kim Liên

cũ và so sánh giữa các chỉ tiêu cũ và mới của hai khu nhà.

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài xem xét, nghiên cứu thực trạng quá trình cải tạomột số khu chung cư cũ của Hà Nội, đặc biệt là hai khu nhà B4 — B14 thuộc tập

thé Kim Liên cũ và từ đó có các giải pháp đề xuất dé các dự án cải tạo diễn ra

thuận lợi, đảm bảo về chất lượng và tiến độ

4 Nguôn sô liệu, dữ liệu

Số liệu trong chuyên đề được cung cấp chủ yếu bởi Ban quản lí dự án cải

tạo khu B Kim Liên và UBND quận Đống Đa Ngoài ra còn có các thông tin thamkhảo thêm từ một số tài liệu sách báo, trang web và từ những hiểu biết của bản

thân.

5 Ket câu dé tai

Ngoài phần mở dau, kết luận và danh mục tham khảo; dé tài bao gồm 3

chương:

Chương I: Cơ sở lý luận chung về nhà chung cư cũ

Chương II: Thực trạng công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị về cải tạo chung cư cũ trên địa bàn

thành phố Hà Nội

Do còn thiếu sót trong về kiến thức cũng như khó khăn trong quá trình thuthập tài liệu nên bài viết của em vẫn tồn tại nhiều khuyết điểm, rất mong các thầy

cô và cán bộ hướng dẫn có thể đưa ra những nhận xét, góp ý để chuyên đề thực

tập tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn !

Trang 13

Chuyên dé thực tập tốt nghiệp 4 GVHD: TS Nguyễn Kim Hoàng

CHUONG 1- CƠ SO LÝ LUẬN CHUNG VE NHÀ CHUNG CƯ CŨ

1.1.TONG QUAN VE NHÀ Ở, NHÀ CHUNG CU

1.1.1 Khái niệm về nhà ở, nhà chung cư

Tùy theo góc độ nghiên cứu, “nhà ở” được đề cập dưới nhiều khái niệm

khác nhau Đối với lĩnh vực xây dựng; nhà ở là sản phâm của hoạt động xây dựng

và không gian bên trong có tô chức, được ngăn cách với bên ngoài dùng dé ở Trêngóc độ kinh tế, nhà ở có thé hiểu là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con

người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự

nhiên Khái niệm nhà ở đã trở nên phô biến và được đưa vào luật pháp nước

CHXHCN Việt Nam Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về nhà ở và nhà

chung cư như sau:

- Nhà ở là công trình xây dựng dé ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá

nhân.

- Nhà chung cư là nhà có hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang

chung, có phần sở hữu riêng, sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụngchung cho các hộ gia đình, cá nhân; bao gồm nhà chung cư để ở và nhà chung có

mục đích hỗn hợp dé ở và kinh doanh

+ Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặcbên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng

của chủ sở hữu nhà chung cư; các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong

phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này

+ Phần sở hữu chung trong nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhàchung cư ngoài phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử

dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.

+ Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu diện

tích khác trong nhà chung cư.

Trang 14

1.1.2 Phân loại nhà chung cư

Theo thông tư số 14/2008/TT-BXD về hướng dẫn phân hạng nhà chung cư,các nhóm tiêu chí được sử dụng dé đánh giá phân hạng nhà chung cư bao gồm

- Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc;

- Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

- Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị găn liền với nhà chung cư;

- Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý, sử dụng nhà chung cư

Dựa vào các tiêu chí trên, nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:

- Nhà chung cư hạng | (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảoyêu cầu về kiến trúc, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn

thiện và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

- Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về

kiến trúc, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và

điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

- Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu

về kiến trúc, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và

điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

- Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu

về kiến trúc, quy hoạch; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và

điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa

vào khai thác sử dụng.

1.1.3 Vai trò của nhà ở, nhà chung cư

Từ xưa tới nay, nhà ở luôn là một phần quan trọng không thể thiếu trongcuộc sông của con người Đó là nơi chúng ta thực hiện những hoạt động sinh hoạt

cơ bản; nơi nghỉ ngơi cả về thé chất và tinh thần của mỗi người sau một ngày học

tập, làm việc căng thang; nơi có khả năng tạo ra không gian riêng tư và cảm giác

an toan cho con người Cha ông ta trước đây từng có câu nói: “An cư, lạc

Trang 15

nghiệp”, nghĩa là có ồn định chỗ ở trước thì mới có thé tao dựng nên sự nghiệp,

thé hiện rõ vai trò của nhà ở, nơi được coi như nền tảng đối với cuộc sống mỗi con

Bên cạnh đó, nhà chung cư tạo ra nhiều nhóm cộng đồng cùng chung sống,gia tăng sự gắn bó trong xã hội Việc tập hợp dân cư vào những khu vực sống

cùng nhau cũng góp phần tạo điều kiện cho quá trình quản lí của các cơ quan chính quyền.

Hiện nay, các nhà đầu tư xây dựng chung cũ thường kết hợp giữa diện tích các căn hộ dé ở với diện tích sàn dành cho kinh doanh; dựa trên lợi thế tập trung

đông dân cư sinh song, các hoạt động buôn bán, dịch vu tại các khu chung cư

thường đem lại lợi nhuận lớn, khả năng sinh lời cao, không chỉ có lợi cho chủ đầu

tư mà còn góp phần phát triển kinh tế đô thị

Ngoài ra, đối với những khu đô thị, thành phố phát triển theo quy hoạch hợp

lí, các khu chung cư có thể mang lại những nét đẹp về thiết kế, kiến trúc cho khu

vực đó.

Trang 16

1.2 PHAN LOẠI, DAC DIEM VA VAI TRO CUA NHÀ CHUNG CƯ CŨ

1.2.1 Phân loại nhà chung cư cũ

Theo quy mô và tổng diện tích đất sử dụng, các khu tập thể cũ ở nước ta cóthé chia thành 3 loại:

- Khu tập thé quy mô nhỏ: gồm các dãy nhà thấp từ 1-3 tầng, được xây dựng trên

quy mô từ 3-15ha

- Khu tập thể quy mô trung bình: với các khu nhà từ 4-6 tầng trên diện tích đất sử

- Nhà tập thé nhiều tang (1954-1960) như khu An Dương, Phúc Xá với mô hình

chỉ là phòng ở, hành lang bên khu phụ tập trung.

- Nhà nhiều tầng (1960-1975) như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Giảng

Võ được xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước theo mô hình tiểu khu nhà ở; ví

dụ như khu Trung Tự xây dựng năm 1971 với 6 nhóm nhà đồng bộ với các công

trình hạ tầng xã hội, kiểu căn hộ khép kín nhưng không độc lập

- Nhà tập thé kiều mới, xây xen (1975-1986) đó là các khu Thanh Xuân, Lạc

Trung, Phuong Mai, Day là thời kỳ mô hình tiểu khu bị phá vỡ nhiều, gia tăng

các loại hình nhà ở để tăng hiệu quả sử dụng đất, giải quyết chỗ ở

1.2.2 Đặc điêm và vai trò của nhà chung cư cũ

Nhìn chung, các khu chung cư cũ ở nước ta đêu có một sô đặc điêm tương

đông như sau:

- Nguồn vốn: hầu hết các khu chung cư cũ ở nước ta đều được xây dựng vào giai

đoạn trước năm 1990 Đây là thời kì đất nước bat đầu công cuộc tái thiết, phục hồi

Trang 17

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp bị GVHD: TS Nguyễn Kim Hoàng

sau chiến tranh, xã hội kém phát triển, nền kinh tế mang nặng tư tưởng bao cấp,

đời sống nhân dân gặp rất nhiều khó khăn; vì vậy, chính quyền đã huy động nguồn

vốn từ ngân sách Nhà nước để xây dựng các khu nha chung cư, tập thé với phươngchâm “Nhanh, bền, tốt, rẻ”, cơ bản giải quyết vấn đề về nhà ở cho người dân

- Đối tượng phục vụ: trong quá khứ, các khu tập thể cũ được xây dựng chủ yếu

dành cho những cán bộ, công nhân, viên chức đang phục vụ trong bộ máy chính

quyên, hưởng lương từ ngân sách Nhà nước Đây là bộ phận nòng cốt, lực lượng

lao động quan trọng đối với đất nước thời kì này Hiện nay, tuy nhiều căn hộ đã

được giao bán, đa dạng hóa về thành phần dân cư nhưng vẫn còn rất nhiều gia đình

cán bộ, công nhân viên tiép tục sinh sông, gan bó với các khu chung cư cũ.

- Thiét kê xây dựng:

+ Các chung cư cũ được xây dựng thành những khu vực quan thể riêng biệt,

tạo ra các tiểu khu nha thấp tầng ( cao nhất là 6 tầng); các căn hộ có diện tích nhỏ;

có một số công trình đồng bộ kèm theo như đường sá, sân sinh hoạt chung dap

ứng nhu câu và góp phân ôn định cuộc sông của người dân sở tại.

+ Ngoài ra, các khu tập thé này tuy đã cũ nhưng bản thiết kế vẫn đáp ứng được tiêu chí xây dựng khu ở sinh thái với một số ưu điểm nổi bật như khoảng

cách hop lí giữa hai nhà ( từ 1,5-2H); hướng nhà được sắp xếp phù hợp với điều

kiện khí hậu Việt Nam, thuận lợi cho việc thông gió, chiếu sáng; các công trình và

căn hộ chỉ được phép sai lệch về hướng tối đa 15% Đặc điểm về chiều hướng của

các khu tập thé cũ phan nào có ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị, tuy còn sơ khai,

đơn điệu nhưng cũng đã được tính toán có trật tự.

+ Thiết kế các khu nhà tập thể cũ ở nước ta chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ cácthiết kế của Liên Xô và các nước XHCN khác

Từ những đặc điểm cơ bản nói trên, có thé thấy các KCCC đã và đang tiếptục đóng góp vai trò quan trọng đối với sự phát triển của đất nước ta

- Các khu chung cư cũ trước hết vẫn là những tòa nhà chung cư có chức năng giải

quyết nhu cầu chỗ ở cho con người Tuy quy mô xây dựng không lớn như các tòa

chung cư hiện đại nhưng các khu tập thể cũ vẫn có sức chứa đáng kể, là nơi sinh

Trang 18

sống của rất nhiều người dân Đây là vai trò quan trong nhất của những khu chung

cư cũ này.

- Bên cạnh việc cung cấp nhà ở, các khu nhà tập thé cũ còn mang ý nghĩa văn hóa,lịch sử, xã hội và ý nghĩa về mặt quy hoạch đối với từng địa phương Các tòa nhà

này là minh chứng cho sự phát triển kinh tế- xã hội của thành phó, là nơi thé hiện

những nét kiến trúc đa dạng đại diện cho từng thời kì thay đối của đất nước, là

những công trình đảm bảo kết hợp được nhiều tiêu chí về môi trường, không gian

cây xanh, dịch vụ xã hội mà hầu hết những khu chung cư mới xây dựng hiện

nay không đáp ứng đủ.

- Riêng đối với những người dân sinh sống lâu đời tại các khu tập thé cũ, đây đã

trở thành nơi gan bó với nhiều thế hệ gia đình họ, là nơi lưu giữ nhiều kỉ niệm và

ghi dâu ân trong cuộc đời của nhiêu người.

- Ngoài ra, các khu chung cư cũ thường được xây dựng ở những vi trí đẹp, quan

trọng ở mỗi địa phương, ảnh hưởng rất lớn tới quy hoạch của từng vùng Nằm ở vịtrí thuận tiện, là nơi tập trung rất đông dân cư; các khu chung cư cũ có tiềm năng

về kinh tế, thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh ; điều này đã khiến cầu về

nhà chung cũ cũ của người dân vẫn tương đôi lớn.

Mang nhiều ý nghĩa và vai trò là vậy, nhưng hiện nay, các khu chung cư cũ

lại đang dần trở thành gánh nặng của nhiều đô thị, đặc biệt là những thành phố tập

trung đông dân cư và người lao động Các khu chung cư này qua thời gian dài sử

dụng đã trở nên “lỗi thời” về mặt kiến trúc, thiết kế, không còn phù hợp với cảnh

quan và nhu cầu sống của người dân đô thị hiện đại Hơn nữa, tình trạng xuống cấptram trọng tồn tại ở hầu hết các khu tập thé cũ do việc quan lí lỏng lẻo, người dân

tự ý cơi nới, xây dựng thêm, mở rộng diện tích; môi trường sống bị ô nhiễm

nghiêm trọng: nhiều khu nhà bị sụt lún, âm thấp; những chỉ tiêu kĩ thuật, thiết kế

của các khu nhà này cũng không còn tương thích với điều kiện sống ngày một

cao Từ đây, có thé thấy việc tiến hành cải tạo, sửa chữa các công trình là hết sứcthiết thực, cần thiết Cải tạo chung cư cũ có thé góp phan tăng số lượng nhà ở cho

khu vực, đảm bảo an toàn và các điêu kiện sinh hoạt hiện đại cho cư dân, đông

Trang 19

Chuyên đề thực tập tot nghiép 10 GVHD: TS Nguyén Kim Hoang

thời van giữ được những nét văn hóa lịch sử, dấu ấn của các khu tập thé cũ trong

là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để cải tạo lại chung cư cũ, nhằm tạo ra

các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiệnsống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đạt”

Sự công nhận và hậu thuẫn của bộ máy chính quyền là nền tảng cơ bản, là “viên

gạch” đầu tiên trên con đường cải tạo các KCCC tại Việt Nam nói chung và tại các

đô thị lớn như Hà Nội nói riêng.

1.3 CÁC NHÂN TO TÁC DONG DEN QUÁ TRÌNH CẢI TẠO NHÀ CHUNG

CƯ CŨ

1.3.1 Nhân tố quy hoạch

Đối với mọi khu vực, đặc biệt là các đô thị lớn, quy hoạch là một phần hếtsức quan trọng, là định hướng cho sự phát triển của thành phố Theo Điều 3, Luật

Quy hoạch Đô thị năm 2009, “ Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến

trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kĩ thuật, công trình hạ tầng xã

hội và nhà ở dé tao lập môi trường sống thích hop cho người dân sống trong đô

thị, được thé hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị” Như vậy, một đô thị muốn

phát triển như thế nào, theo chiều rộng hay chiều sâu, tập trung tăng trưởng công

nghiệp hay hướng về phát triển bền vững đều cần có sự tham gia của quy hoạch

Quy hoạch giúp sắp xếp thành phố theo một trật tự nhất định và phù hợp với chủ

trương, mục tiêu phát triển mà chính quyền đô thị đề ra Đô thị càng tiến bộ, hiện

đại; tầm quan trọng của quy hoạch càng được nâng cao

Các dự án cải tạo nhà chung cư cũ không phải là ngoại lệ trong quá trình

quy hoạch Quy hoạch không chỉ chi phối các phương án cải tạo mà còn đặt ra

những giới hạn nhất định với quy mô cải tạo Trùng tu, xây mới hay rỡ bỏ và di

Trang 20

doi sang khu vực khác ; cải tạo giữ nguyên chiều cao và diện tích đất sử dung

hay xây dựng thành các khu chung cư cao tầng hiện đại ; tất cả đều phụ thuộc

vào đồ án quy hoạch của đô thị

Bên cạnh đó, tiến độ của các dự án cải tạo chung cư cũ cũng chịu sự ảnh hưởng

của quy hoạch Nêu trong đồ án quy hoạch đã quy định rõ ràng về cách xử lí với

chung cư cũ, việc cải tạo sẽ diễn ra nhanh chóng, thuận lợi; ngược lại, cho dù đã

có đủ các điều kiện khởi công cải tạo chung cư cũ nhưng thiết kế của dự án trái

ngược, mâu thuẫn với quy hoạch chung của thành phố thì dự án đó sẽ không thé di

vào thực hiện.

Như vậy, nhân tố quy hoạch đô thị là một trong những nhân tố có ảnh

hưởng quan trọng nhất đối với các dự án cải tạo nhà chung cư cũ của một thành

phố, nó không chỉ quyết định chiều hướng, cách thức cải tạo mà còn chi phối tiến

độ, thời gian thi công cải tạo các khu chung cư cũ.

1.3.2 Nhân tố cơ chế chính sách

Hệ thống cơ chế, chính sách là công cụ dé các cấp chính quyền thực hiện quản lí địa phương, là yếu tố có khả năng chi phối toàn bộ hoạt động trong phạm

vi điều tiết của mình Song song với nhân tố quy hoạch, các cơ chế, chính sách của

Nhà nước và chính quyền đô thị cũng có tác động mang tính quyết định đối với

quá trình cải tạo các khu chung cư cũ của thành phó Hệ thống cơ chế, chính sách

phù hợp có thể tạo ra nhiều điều kiện thuận lợi như khuyến khích các nhà đầu tư

tham gia vào quá trình cải tạo khu tập thê cũ; hỗ trợ về mặt pháp lí cho chủ đầu tưtrong quá trình thi công cải tạo và bàn giao từ đó góp phần thay đổi diện mạo củacác chung cư cũ và mỹ quan thành phó

Tuy nhiên, ở nhiều địa phương, hệ thống cơ chế chính sách còn nhiều hạnchế, sư mâu thuẫn trong chính sách, quyết định của các cấp chính quyền, các bước

thủ tục phức tạp, rắc rối chính là nguyên nhân ngăn cản các dự án cải tạo chung

cư cũ được thực thi Có thé nói, đây là một nhân tố hết sức quan trọng nhưng phụ

thuộc rất lớn vào pháp luật và tính chuyên nghiệp của bộ máy chính quyền, các cấp

quản lí.

Trang 21

1.3.3 Nhân tố tài chính

Đề thực hiện một dự án, không thể không nhắc đến vai trò to lớn của nhân

tố tài chính, vốn và nguồn huy động vốn Cải tạo chung cư cũ thường đòi hỏi

nguồn ngân sách lớn, không chỉ phục vụ thi công xây dựng công trình mà còn sử

dụng cho công tác đền bù GPMB và nhiều hoạt động khác Đây vừa là cơ hội,

nhưng cũng là thách thức cho những người muốn thực hiện dự án cải tạo các khu

chung cư cỗ này.

Trước đây, khi đất nước còn nhiều khó khăn, nền kinh tế mang nặng tưtưởng tập trung bao cấp, chính quyền đã dùng ngân sách Nhà nước, nguồn vốn duynhất dé xây dựng các khu tập thể nhằm ổn định cuộc sống của người dân Tuy

nhiên, trong thời điểm hiện nay, nước ta trở thành một nước đang phát triển, ngân

sách Nhà nước được dùng cho rất nhiều mục đích khác nhau, khó có thể đáp ứng

đủ vốn dé cải tạo các khu chung cư cũ Đồng thời, trong điều kiện nền kinh tế thị

trường, nhiều tổ chức, cá nhân đã và đang trở nên giàu mạnh Vì vậy việc xã hội

hóa nguồn vốn huy động cho các dự án cải tạo chung cư cũ là khả thi và hết sức

cần thiết, nguồn vốn cho cải tạo chung cư cũ có thể thu được một phần từ ngân

sách nhà nước, còn lại huy động các tổ chức, cá nhân đóng góp, đặc biệt là từ các

doanh nghiệp kinh doanh.

Muốn các doanh nghiệp, tổ chức cung cấp nguồn vốn cho công tác cải tạochung cư cũ, trước hết phải chứng tỏ được khả năng hoàn vốn của các khu chung

cư sau khi cải tạo lại Hầu hết các nhà đầu tư đều mong muốn công trình sử dụng

vốn của mình vừa có khả năng cung cấp nơi ở cho người dân, vừa là nơi thực hiệnhoạt động kinh doanh, dịch vụ Nhà nước và những người lập dự án cần phải xem

xét điều kiện góp vốn của các nhà đầu tư, từ đó có các chính sách, thiết kế công

trình hợp lí; thu hút và chọn lọc được những nhà đầu tư đủ khả năng thực hiện dự

án cải tạo.

1.3.4 Nhân tố con người

Các chung cư cũ là nơi đang có rat nhiêu người, thuộc nhiêu thành phan xã

hội khác nhau cùng sinh sông Từ các cán bộ công nhân viên trong và ngoài nhà

Trang 22

nước, các tiểu thương đều đã gắn bó với những khu chung cư lâu đời nay, vi

nhiều lí do mà họ chưa hoặc không thể di chuyển chỗ ở của mình dù các khu tập

thé này đã xuống cấp, không còn đảm bao an toàn cho cuộc sông Đồng thời, theo

thời gian, tiếp tục có nhiều người muốn chuyên về ở các khu chung cư này vi

nhiều lí do bất chấp tình trạng của chúng Ý kiến của tất cả người dân là hết sức

quan trọng nêu một dự án cải tạo chung cư cũ muôn được tiên hành.

Cải tạo các chung cư cũ là một việc làm tác động tích cực đến cư dân sở tạinhưng vẫn còn nhiều vẫn đề phải suy xét như sắp xếp cuộc sống như thế nào cho

người dân trong thời gian thực thi dự án,; đền bù dé cư dân di đời nơi ở hay hỗ trợ

họ dé có thé tái định cư ở các khu chung cư sau khi cải tạo; thiết kế công trình cảitạo ra sao khi nhiều người dân vẫn muốn lưu giữ những nét đẹp lịch sử, lâu đời

của các khu chung cư cũ Tất cả những van dé này cần được tính toán, xử lí can

thận để các dự án cải tạo không gặp phải sự phản đối của cư dân, gây cản trở đến

quá trình thi công và thực hiện dự án.

1.3.5 Nhân tố tự nhiên

Đối với các công trình xây dựng, đặc biệt là các công trình lớn như xây

dựng chung cư, cải tạo chung cư cũ, việc nghiên cứu, khảo sát điều kiện tự nhiên,

địa hình là hết sức quan trọng Nền đất tại khu xây dựng, thời tiết, vị trí các nguồn nước, đều ảnh hưởng lớn tới quá trình thi công và độ bền của công trình.

Khảo sát tính toán trước khi thi công là một trong những nhiệm vụ đầu tiêncủa mọi dự án, công trình xây dựng tuy nhiên, qua thời gian và tình hình biến đổi

không ngừng của khí hậu, địa hình hiện nay, việc tính toán lại các điều kiện tự

nhiên trước khi thực hiện cải tạo chung cư cũ là hết sức cần thiết, nhất là với các

khu tập thé có hiện tượng lún, nghiêng bất thường Việc nghiên cứu các yếu tố thé

nhưỡng, khí hậu này có thể góp phần chọn ra hướng cải tạo đúng đắn cho các dự

án, để các công trình sau khi cải tạo có thể thích nghi và bền vững hơn, đồng thời

cũng tránh những trường hợp rủi ro phải hoãn, hủy bỏ dự án khi đang trong quá

trình thi công do yếu tố tự nhiên không phù hợp

Trang 23

1.4 KINH NGHIEM CAI TAO CHUNG CU CU CUA CAC NUOC TREN

THE GIOI

Chiến tranh thé giới thứ hai kết thúc, cấu trúc “tiểu khu nhà ở” được ứngdụng rộng rãi; đầu tiên ở các nước Bắc Âu và Đông Âu, sau đó là ở Bắc Mỹ Tại

hàng loạt đô thị mới xung quanh thủ đô Anh và Pháp, rất nhiều công trình được

xây dựng theo kiểu tổ hợp nhà ở chung cư và các công trình công cộng tạo thành

các tiêu khu nhà ở, nhiều tiểu khu nhà ở tạo thành đơn vị ở Ý tưởng chủ đạo của

cấu trúc đơn vị ở rất gần với lối sống XHCN nên cũng được các nước XHCN tiếp

thu, cải tiễn và nhanh chóng phát triển, đặc biệt ở Liên Xô cũ

Sau một thời gian dài sử dụng, các khu chung cư đã xuống cấp và bộc lộnhững hạn chế về nhiều mặt Có thể nói, những năm 1980 là thời kỳ khủng hoảng

của mô hình tiểu khu nhà ở Các nước đã áp dụng mô hình này, giờ đây đứng

trước vấn đề cải tạo như thế nào là hợp lí Hầu hết những khu chung cư ở các nướckhác nhau đều có cùng một số vấn đề như: diện tích chật hẹp; hình thức thiết kế

đơn điệu; cơ cấu căn hộ không hoàn chỉnh; kết cầu không đảm bảo, dập khuôn;

môi trường sống xuống cấp; hệ thống các công trình dịch vụ công cộng còn thiếu

Xuất phát từ các biểu hiện nói trên, các quốc gia đều có những nghiên cứu thử

nghiệm và cải tạo những khu ở này nhằm đáp ứng các biến đổi về kiến trúc, nâng

cao điêu kiện sông, vệ sinh môi trường.

Các cơ quan quản lý nhà ở tại Liên Xô cũ đã soạn thảo phương pháp thiết

kế cải tạo nhà tập thé cũ, tùy theo mức độ xuống cấp của các khu nhà như sửa

chữa nhỏ, sửa chữa lớn Kết quả nghiên cứu cho thay mô hình tiêu khu nhà ở vẫn

có giá trị, tuy nhiên cần hoàn thiện, bố sung cho phù hợp với những yêu cầu mới

của cuộc sống Qua điều tra khảo sát các khu chung cư cũ cần cải tạo cho thấy, có

27% quỹ nhà ở cần sửa chữa tổng thé, 28% cần thay đổi một phần cấu tạo bên

trong kết hợp tô chức lại mặt bằng, 39% cần sửa chữa lớn có lựa chọn và 6% cần

cải tạo theo hướng chuyền đổi công năng

Tại Pháp nhiều chương trình cải tạo các chung cư cũ ở các thành phố, khuchung cư được xây dựng trong khoảng thời gian 1958 — 1960, bao gồm 1850 căn

hộ, có đặc điêm chung là diện tích và tiện nghi tôi thiêu đã được cải tạo trên

Trang 24

nguyên tac không dịch chuyên, xáo trộn vi trí các căn hộ và cuộc sông cua người

dan.

Tại Trung Quốc, Chính phủ áp dung các biện pháp cải tao tương đối mạnh

mẽ là phá bỏ các khu chung cư cũ tại trung tâm các thành phố lớn như Bắc Kinh,

Thượng Hải, xây dựng các khu nhà cao tầng để khai thác tối đa giá trị đất đai đôthị Do diện tích rộng lớn nên việc giải phóng mặt bằng ở các thành phố này có

nhiều thuận lợi Trên cơ sở thương lượng đền bù thoả đáng, Chính phủ Trung Quốc

đã thực hiện thành công chương trình di dân tái định cư, kết hợp với đào tạo nghé,

chuyên đôi cơ câu lao động.

Tại Hàn Quốc, Chính phủ thực hiện chương trình cải tạo nâng cấp nhà ở,

trên phương diện có sự hợp tác của người dân đang sinh sống trong các khu chung

cư cũ với các nhà thầu tư nhân; bang cách hỗ trợ cho người dân vay vốn, lãi xuất

thấp, thời gian chi trả dài Các dự án cải tao mua đất từ chính quyền thành phố

trong phạm vi quy hoạch của dự án sau đó dỡ bỏ hoàn toàn các nhà chung cư cũ

dé xây dựng lại chung cư cao tang mới, với mật độ xây dựng cao hơn tăng cường

diện tích ở, những người dân góp tiền cùng doanh nghiệp tư nhân để kinh doanh

thu lợi nhuận về cho dự án và cho chính bản thân Nhờ có chương trình này mà

những khu nhà mới hiện đại đã thay thế những khu nhà ở cũ nát và người dân

được tái định cư tại chỗ với cuộc sông không bị xáo trộn nhiêu.

Nhìn chung các nước trên thê giới có hai xu hướng cải tạo các khu chung cư

cũ đó là phá bỏ, xây mới hoặc phục hôi, cải tạo nâng cao giá trị.

Trong những năm 1970, quá trình đổi mới các đô thị phương Tây chủ yếu

áp dụng các biện pháp của xu hướng thứ nhất Sau khi phá huỷ các chung cư cũ,

tuỳ đặc điểm tự nhiên và dân số của từng khu để lựa chọn hình thức và mật độ xâydựng nhà chung cư cao tầng mới xây dựng để tiết kiệm đất đai và khai thác tiềm

năng tài nguyên đất đô thị Xu hướng thứ nhất cải tạo triệt để, mang tính kinh tế

cao tuy nhiên các khu chung cư mới thay thế sau khi đưa vào sử dụng lại cũng

không giải quyết được những vấn đề cũ: về mặt thâm mỹ vẫn đơn điệu và nghèo

nàn dập khuôn do thiết kế và thi công nhanh, hàng loạt; thiếu các không gian sinh

hoạt công cộng do tận dụng triệt dé đất đai Vì thé ngay sau khi phá huỷ hết các

Trang 25

khu chung cư cũ dân cư và các nhà chuyên môn trong kiến trúc quy hoạch lại camthấy sai lầm và nối tiếc

Phương pháp thứ hai phục hồi và nâng cấp giá trị là xu hướng cải tạo thận

trọng và mang tính nhân văn; tuy nhiên chi phí cao, thời gian thực hiện kéo dài.

Ngày nay những yêu cầu đặt ra đối với việc cải tạo các khu chung cư cũ là cải

thiện nhà ở về mặt vật thể và đáp ứng những yêu cầu của cuộc sống hiện đại mà

không làm tốn hại đến các giá trị văn hoá, xã hội Quá trình cải tạo nhà ở hiện nay

ở các nước thực hiện thành công khi huy động được sự tham gia của cộng đồng;

trong thiết kế, huy động vốn, quản lý đầu tư, xây dựng và vận hành khai thác.

Ví dụ điển hình cho thành công của dự án cải tạo các khu chung cư cũ là

mô hình cải tạo khu Shinonome Canal Court tại Tokyo, Nhật Bản Đây là dự án

liên doanh giữa Cơ quan tái thiết và cải tạo đô thị Nhật Bản với tập đoàn

Mitsubishi để cải tạo diện tích 16 ha bao gồm các khối nhà chung cư cũ nát và

cảng biển bị bỏ họang để trở thành một khu ở nằm ở gần trung tâm Tokyo Một sốgiải pháp cơ bản đã được áp dụng rất hiệu quả để thực hiện công tác cải tạo bao

gôm:

Chính sách cải tạo bằng tái định cư tại chỗ: sử dụng một phần khu đất dé

xây dựng khu nhà ở tái định cư với điều kiện tốt hơn cho người dân, tạo được tâm

lí đồng thuận của người dân sở tại Quỹ đất dư còn lại có thé chuyên đổi mục đích

sang dịch vụ, thương mại nhằm bù đắp kinh phí xây dựng trước đó Dé có thé kết

hợp giữa các khu nhà tái định cư với khu vực kinh doanh, công cộng, các nhà

nghiên cứu của dự án phải quy hoạch lại tong thé khu đất, sắp đặt lại vi trí các

công trình sao cho hiệu quả và hợp lí nhất

Thiết kế quy hoạch chung hoàn chỉnh: từ giai đoạn đầu, cơ quan cải tạo vàtái thiết nhà ở đã đưa ra một bản “yêu cầu về quy hoạch đô thị” bao gồm ý kiến từcác nhà quản lý cao nhất của rất nhiều các lĩnh vực cùng với ý kiến đóng góp của

cư dân sở tại nhằm đề ra các yêu cầu cơ bản làm hướng đi cho công tác thiết kế

quy hoạch của khu đô thị mới này Sau một thời gian thiết kế và đánh giá, khu

Shinonome Canal Court đã được định hướng cải tạo thành 3 khu vực lớn: khu

Trang 26

Canal bao gom các khu nhà tiêu chuẩn cao hướng ra mặt kênh va được quy hoạch

là phần cung cấp cho các công ty con tham gia phát triển làm nhà chung cư cao

cấp, để bán và đền bù chi phí thực hiện dự án; khu Harumi Dori được sử dụng là

khu phức hợp bao gồm khu văn phòng, shopping center và bãi đỗ xe cao tầng; khutrung tâm trong giai đoạn đầu là khu vực phát triển nhà ở căn hộ chung cư cho

người có thu nhập trung bình và tái định cư tại chỗ, khi hoan thành đầy đủ, đây là

khu vực sẽ được phát triển với tên gọi CODAN Shinonome 1-6

Hỗ trợ ưu đãi cho vay tài chính, hỗ trợ nhà: tạo điều kiện cho mọi ngườidân sau khi được tái định cư tại chỗ có thé tự chi trả tài chính dé mua tăng thêm

diện tích căn hộ mới Đã có khoảng 80% số hộ gia đình trong diện tái định cư của

khu vực đã được vay vốn và mua lại căn hộ mới với diện tích lớn hơn diện tích

được đền bù Với lãi suất thấp, hầu hết các hộ đã được hỗ trợ dé nâng cao chất

lượng cuộc sông hiện tại.

Sau khi hoàn thành vào năm 2007, dự án đã thành công một cách vượt bậc

với những con số đáng ngạc nhiên 100% số căn hộ đã được phân phối hết, nhà

nước thu về ngân sách gần 2 tỷ Yên từ thuế và tiền lãi Những chỉ phí thực hiện dự

án 100% được tự trang trải Từ một khu đất cũ và hoang hóa ban đầu nay thành

một khu chung cư cao cấp, thân thiện với môi trường và là niềm mơ ước của mọi

người dân Nhật Bản.

Từ những trường hợp nói trên, có thé thấy, mặc dù điều kiện phát triển của

mỗi nước khác nhau, vấn đề về các khu chung cư cũ, xuống cấp, lạc hậu vẫn tồn

tại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới Đối với một đất nước còn đang phát triển

như Việt Nam, việc cải tạo hàng loạt các khu chung cư cũ là một thách thức khó

khăn nhưng có thé thực hiện được nếu có những chủ trương hợp lí của nhà nước;

sự nghiên cứu, tiếp thu và điều chỉnh kinh nghiệm từ dự án đi trước của các nhà

quy hoạch và sự ủng hộ nhiệt tình từ phía xã hội.

Trang 27

Chuyên đê thực tập tốt nghiệp 18 GVHD: TS Nguyễn Kim Hoàng

CHƯƠNG 2 - THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI

SVTH: Nguyễn Ngọc Anh Lớp Kinh tế và Quản lý đô thị 53

Trang 28

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Hà Nội thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, tiếp giáp với các tỉnh:

- Phía Bắc giáp Thái Nguyên, Vĩnh Phúc

- Phía Nam giáp Hà Nam, Hòa Bình

- Phía Đông giáp Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên

- Phía Tây giáp Hòa Bình, Phú Thọ

Day là thành phố có vị trí địa lí hết sức thuận lợi dé trở thành trung tâmkinh tế- văn hóa- chính trị lớn của đất nước ta Sau khi được mở rộng vào năm

2008, diện tích hiện nay của Hà Nội là 3324,92 km2.

2.1.1.2 Đặc điểm khí hậu Khí hậu Hà Nội tiêu biêu cho vùng Bắc Bộ với đặc diém của khí hậu cận nhiệt đới âm: mùa hè nóng, mưa nhiêu và mùa đông lạnh, ít mưa vê đâu mùa, có

mưa phùn về nửa cuôi mùa Do tác động của biên Hà Nội có độ âm và lượng mưa

khá lớn, trung bình 114 ngày mưa một năm Có thê thay rõ đặc điêm khi hậu này

của Hà Nội thông qua thống kê lượng mưa hàng năm tại bảng sau:

Bảng 2.1: Lượng mưa hàng năm của thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2013

Trang 29

Một đặc điểm khác đặc trưng của khí hậu Hà Nội là sự thay đổi và khác biệt

của hai mùa nóng, lạnh Mùa nóng kéo dài từ tháng 5 tới tháng 9 kèm theo mưa

nhiều, nhiệt độ trung bình 28,1 °C Từ tháng 11 tới tháng 3 năm sau là mùa đông,

nhiệt độ trung bình 18,6 °C Cùng với hai thời kỳ chuyền tiếp vào tháng 4 (mùa

xuân), tháng 10 (mùa thu), thành phố có đủ bốn mùa xuân, hạ, thu và đông

2.1.1.3 Địa hình và sông ngòi

Địa hình của thành phố Hà Nội bao gồm hai dạng chính là đồng bằng và đôinúi Địa hình đồng bằng chiếm khoảng 3/4 diện tích tự nhiên chủ yếu thuộc địa

phận Hà Nội trước khi mở rộng Còn lại là địa hình đổi núi thuộc địa phận các

huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức

Sông Hồng, là con sông chính chảy cắt ngang thành phó, bắt đầu chảy vào

Hà Nội ở huyện Ba Vì, ra khỏi thành phố ở khu vực huyện Phú Xuyên, tiếp giáp

Hưng Yên Đoạn sông Hồng chảy qua Hà Nội dài 163 km và chiếm khoảng một

phan ba chiều dai của con sông này trên đất Việt Nam Hà Nội còn có Sông Đà, làranh giới giữa Hà Nội với Phú Thọ và hợp lưu với dòng sông Hồng ở phía Bắc

thành phó tại huyện Ba Vì Ngoài ra, trên địa phận Hà Nội còn nhiều sông khác

như sông Day, sông Duong, sông Cau,

Hà Nội cũng là một thành phố đặc biệt nhiều đầm hồ, là dấu vết còn lại của

các dòng sông cổ Trong khu vực nội thành hồ Tây có diện tích lớn nhất khoảng

500 ha, đóng vai trò quan trọng trong khung cảnh đô thị Hồ Gươm nằm ở trung

tâm lịch sử của thành phố, khu vực sam uất nha và, luôn giữ một vị trí đặc biệt đốivới Hà Nội Ngoài ra còn có thé ké tới những hồ nỗi tiếng khác như Thủ Lệ, Trúc

Bạch, Thiền Quang

2.1.2 Đặc điểm hành chính

Hà Nội là thủ đô của đất nước ta, đồng thời là một trong năm thành phố trựcthuộc trung ương, là đô thị loại đặc biệt ( thỏa mãn một số tiêu chuẩn như tỉ lệ laođộng phi nông nghiệp trên 90%; quy mô dân số trên 5 triệu người )

Trang 30

Tính đến năm 2015, Hà Nội có 30 đơn vị hành chính cấp huyện — gồm 12quận, 17 huyện, 1 thị xã — và 584 đơn vị hành chính cap xã — gồm 389 xã, 177

phường và 21 thị tran

Bảng 2.2: Danh sách các đơn vị hành chính của Hà Nội

Mã hành chính | Tên Thị xã/Quận/Huyện Đơn vị trực thuộc Diện tích (km?)

1 Quận Ba Đình 14 phường 9,22

2 Quận Hoan Kiếm 18 phường 5,29

3 Quận Tây Hồ 8 phường 24

4 Quận Long Biên 14 phường 60,38

5 Quận Cầu Giấy 8 phường 12,04

6 Quận Đống Da 21 phường 9,96

7 Quận Hai Bà Trưng 20 phường 9,6

8 Quận Hoàng Mai 14 phường 41,04

9 Quận Thanh Xuân 11 phường 9,11

10 Quận Ha Đông 17 phường 47,91

11 Quận Bắc Từ Liêm 13 phường 43,3534

12 Quận Nam Từ Liêm 10 phường 32,2736

269 Thị xã Sơn Tây 9 phường và 6 xã 113,47

271 Huyện Ba Vì 30 xã và 1 thị trấn 428

277 Huyện Chương Mỹ 30 xã và 2 thị trấn 232,9

273 Huyện Dan Phuong 15 xã va | thi trấn 76,8

17 Huyện Đông Anh 23 xã va 1 thị trấn 182,3

Trang 31

Chuyên đê thực tập tốt nghiệp 22 GVHD: TS Nguyễn Kim Hoàng

Huyện Thanh Oai

Huyén Thanh Tri

Huyén Thuong Tin

Huyện Ung Hòa

Năm 2013, dân số Hà Nội là 6936,9 nghìn người, với mật độ 2087 người/

km2 Mật độ dân số này cao thứ hai ở nước ta, sau thành phố Hồ Chí Minh và gấphơn 7 lần mật độ dân cư cả nước Tỉ lệ tăng dân số của thành phố trong năm 2013

là 1,47%, tỉ suất đi cư thuần là 0,3%o Tính đến năm 2014, Hà Nội có khoảng 7,2

triệu dân sinh sống ngoài ra còn khoảng 1 triệu người chưa đăng kí hộ khẩu thường

trú không được tính toán trong báo cáo thống kê.

Trang 32

Mức độ gia tăng dân số quá nhanh nhất là gia tăng cơ học đã tao áp lực rấtlớn cho thủ đô trên nhiều phương diện: nhà ở, y tế, giáo dục, việc làm, môi

trường Việc kiểm soát và giải tỏa áp lực dân số là một bài toán đã được đặt ra từrất lâu nhưng vẫn rất nan giải đối với chính quyền thủ đô Hà Nội Trong những

năm gần đây, hàng loạt biện pháp được đề ra nhằm giải quyết vấn đề về quá tải

dân số như thực hiện chính sách giãn dân, chuyên các trường đại học ra ngoại

thành, xây dựng các khu đô thị mới và nhà ở xã hội tuy nhiên chưa thực sự đem

lại kết quả

Điểm nổi bật khác của Hà Nội là sự tập trung rất đông của dân cư trong độtuôi lao động Năm 2013, lực lượng lao động từ 15 tuôi trở lên tại Hà Nội đạt

3799,6 nghìn người chiếm hơn một nửa dân số thành phố Đây vừa là thách thức,

vừa là cơ hội đối với thủ đô Nếu tận dụng được lực lượng lao động déi dào và

nhiều lao động trình độ cao này, Hà Nội sẽ phát triển nhanh chóng; tuy nhiên, làm

thế nào để tận dụng có hiệu quả lực lượng lao động? Hiện nay, chỉ khoảng 1/2 dân

số từ 15 tuổi trở lên có việc làm, từ đó có thé thấy tình trạng thất nghiệp là hết sứcphô biến tại thủ đô và vẫn chưa có cách xử lí triệt dé tỉ lệ thất nghiệp cao này

2.1.4 Đặc điểm kinh tế - xã hội

Thành phố Hà Nội đã, đang và sẽ luôn là trung tâm kinh tế lớn của ViệtNam Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thành phố cũng

phát triển theo hướng tập trung chú trọng các ngành công nghiệp, dịch vụ; giảm tỉ

trọng nhóm ngành nông nghiệp trong nền kinh tế và đã đạt được những thành tựu

nhất định

Sau khi nước ta chuyền đôi từ chế độ bao cấp sang nền kinh tế thị trường,kinh tế Hà Nội đã có những sự thay đổi rõ rệt Giai đoạn đầu thành phó thay đổi

mạnh mẽ: tốc độ tăng GDP bình quân của thành phố thời kỳ 1991 - 1995 đạt

12,52%, tiếp sau thời kỳ 1996 - 2000 là 10,38% Những năm 1990, cơ cấu kinh tế

Hà Nội cũng có sự thay đổi Từ 1990 tới 2000, tỷ trọng ngành công nghiệp tăng

mạnh từ 29,1% lên 38%, nông — lâm nghiệp và thủy sản từ 9% giảm xuống còn

3,8% Tỷ trọng ngành dịch vụ cũng giảm trong khoảng thời gian này từ 61,9%

xuống còn 58,2% Ngành công nghiệp của Hà Nội vẫn tập trung vào 5 lĩnh vực

Trang 33

chính (chiếm tới 75,7% tông giá trị san xuất công nghiệp) là cơ kim khí, điện

-điện tử, dệt - may - giày, chế biến thực pham và công nghiệp vật liệu Bên cạnh đónhiều làng nghề truyền thống như gốm Bát Tràng, may ở Cổ Nhué, đồ mỹ nghệ

Vân Hà đã dần phục hồi và phát triển

Năm 2003, với gần 300.000 lao động các doanh nghiệp tư nhân đã đóng góp71% giá trị sản xuất công nghiệp của thành phố Ngoài ra khoảng 15,500 hộ sản

xuất công nghiệp cũng thu hút gần 500,000 lao động Tổng cộng, các doanh nghiệp

tư nhân đã đóng góp 22% tổng đầu tư xã hội và 10% kim ngạch xuất khẩu của Hà

Nội Đến năm 2007, GDP bình quân đầu người của Hà Nội lên tới 31,8 triệu

đồng, trong khi con số của cả Việt Nam là 13,4 triệu Hà Nội là một trong những

địa phương nhận được đầu tư trực tiếp từ nước ngoài nhiều nhất, với 1,681.2 triệu

USD và 290 dự án Thành phố còn là địa điểm của 1.600 văn phòng đại diện nướcngoài, 14 khu công nghiệp cùng 1,6 vạn cơ sở sản xuất công nghiệp

Từ sau năm 2008, nền kinh tế cả nước phát triển chậm lại do ảnh hưởng củakhủng hoảng kinh tế thế giới, kinh tế Hà Nội cũng bị tác động không nhỏ

Theo số liệu năm 2010, GDP của Hà Nội chiếm 12,73% của cả quốc gia và

khoảng 41% so với toàn vùng Đồng bang sông Hồng Trong bảng xếp hạng về Chỉ

số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm 2012, hạ xuống vị trí 51/63 tỉnh

thành.

Vào năm 2012, tổng sản phẩm quý III trên địa bàn thành phố tăng lên 8,5%

-cao hơn quý I và II (tương ứng là 7,3% và 7,9%); nhờ đó, tăng trưởng 9 tháng đầu

năm đạt 7,9%, trong đó, ngành dịch vụ tăng 8,9%, ngành công nghiệp - xây dựng

tăng 8% và ngành nông - lâm - thuỷ sản giảm 0,6% Trong điều kiện khó khăn

chung, đây là mức tăng khá, tuy nhiên, thấp hơn kế hoạch cả năm và mức tăng

cùng ky của các năm trước.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế từ 2011-2013 của thành phố luôn duy trì ở mứctăng 8,91% - tăng khoảng 1,5 lần so với tốc độ tăng trưởng GDP của cả

nước.Trong đó, ngành dịch vụ đạt mức tăng trưởng cao nhất 9,8%, ngành công

nghiệp - xây dựng tăng 8,7%/nam; ngành nông nghiệp tăng 2,6%/năm Tính riêng

Trang 34

trong năm 2013, Ha Nội đã đóng góp 10,1% GDP, 7,5% kim ngạch xuất khẩu;

17,2% ngân sách và 21,64% tổng vốn đầu tư xã hội của cả nước Ở thời điểm khó

khăn chung, Hà Nội đã phan đấu hoàn thành nhiệm vụ thu ngân sách năm 2013,

đạt 161.179 tỷ đồng, bằng 100,3% dự toán, tăng hơn 10% so với năm 2012

Không chỉ tăng trưởng về kinh tế, thành phố Hà Nội còn là nơi có nền vănhóa lâu đời và xã hội phát triển Hiện nay, Hà Nội là nơi tập trung của dân cư từ

nhiều nơi cùng đến sinh sống và phát triển, vì vậy bên cạnh những nét văn hóa

truyền thống lâu đời của bản thân vùng đất thủ đô còn có sự giao thoa các nền vănhóa của những địa phương khác khiến thành phố có nhiều màu sắc đa dạng hơn

Là một đô thị lớn, việc đáp ứng các nhu cầu dịch vụ cơ bản của xã hội cũng

rất được quan tâm phát triển ở thủ đô Về y tế, theo con số của Tổng cục Thống kê

Việt Nam, năm 2010, thành phố Hà Nội có 650 cơ sở khám chữa bệnh trực thuộc

sở Y tế thành phố, trong đó có 40 bệnh viện, 29 phòng khám khu vực và 575 tram

y tế Được bé trí nhiều nơi khám chữa bệnh nhưng do Hà Nội là noi tập trung

bệnh viện lớn của cả miền Bắc nên thường xuyên lâm vào tình trạng quá tải như

bệnh nhân phải nằm ghép giường bệnh, thiếu bác sĩ và y tá điều trị Hiện nay

thành phố đã có nhiều biện pháp nhằm thay đổi tình trạng quá tải ở các bệnh viện

tuyến trung ương này.

Đáng chú ý hơn, Hà Nội hiện nay là trung tâm giáo dục lớn nhất của Việt

Nam Qua nhiều năm xây dựng, thủ đô có trên 50 trường đại học cùng nhiều cao

dang; gan 700 trường tiêu học, khoảng 600 trường trung học co sở va xấp xi 200

trường trung học phổ thông trong đó, rất nhiều trường có uy tín, chất lượng giảngdạy tốt, hàng năm thu hút rất nhiều học sinh, sinh viên theo học Các trung tâm

giáo dục của Hà Nội đã tạo ra một thé hệ có trình độ, đóng góp lớn vào nền kinh

tế- xã hội của thủ đô

2.2 LICH SỨ PHÁT TRIEN NHÀ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHO HÀ NỘI

Sau năm 1954 miền Bắc được giải phóng, miền Nam vẫn nằm dưới sựchiếm giữ của đế quốc Mỹ, đất nước ta bị chia cắt làm 2 miền Trong giai đoạn

lịch sử này, mặc dù kinh tế miền Bắc gặp nhiều khó khăn do vừa phải khôi phục

Trang 35

kinh té vira phai chi vién cho chién truong mién Nam nhưng một số thành phó lớn

như Hà Nội, Thái Nguyên vẫn được quy hoạch, xây dựng và phát triển Đây là

giai đoạn nhà ở tại Hà Nội bắt đầu được xây dựng với những tiêu chí không gian

của đời sống tập thể áp dụng lý thuyết quy hoạch của Liên Xô, các nước Xã hội

chủ nghĩa khác; trên cơ sở đó có điều chỉnh phù hợp với các điều kiện đặc thù về

khí hậu, kinh tế và lối sống của Việt nam Các KTT này có vai trò rất lớn trong

việc cung cấp chỗ ở cho người dân ở các đô thị tại Miền Bắc nói chung và Hà Nộinói riêng lúc bấy giờ Đây là giải pháp phù hợp với giai đoạn kinh tế-xã hội thời

kỳ bao cấp và giải quyết nhanh nhu cầu nhà ở của đông đảo thành phần cán bộ

công nhân viên chức Thủ đô.

Đặc biệt trong giai đoạn này, nhiều nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất từngbước được phục hôi, theo đó van đề nhà ở cho công nhân tại các nhà máy, xí

nghiệp, công trường được đặt ra Một mặt do còn khó khăn về tài chính, mặt khác

chưa có đủ cán bộ chuyên môn và nghiệp vụ thực hiện việc quy hoạch xây dựng

đô thị cũng như quy hoạch phát triển nhà ở, nên việc xây dựng các chung cư tập

thể cho công nhân chủ yếu là nhà một tầng được xây dựng theo yêu cầu thực tế

trong khu vực các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp

Từ những năm 1964 đến 1975 công tác quy hoạch xây dựng đô thị ở cáctỉnh phía Bắc được đặt ra một cách bài bản hơn Các KTT được nghiên cứu và xâydựng tại Hà Nội với quy mô nhỏ từ 3-15 ha, gồm các dãy nhà thấp tầng từ 1-3

tầng phân bố chủ yếu tại vành đai 1 và 2 của Thành phố như các khu: Nguyễn

Công Trứ, Kim Liên Cấu trúc các khu ở này chưa hình thành các cặp cụm, nhóm

nhà ở rõ nét, trung tâm khu tập trung không định hình nhưng bắt đầu có hệ thống

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ Các khu chung cư này đã đóng góp quantrọng đối với việc giải quyết nhu cầu nhà ở thực tế của đa số cán bộ công nhân

viên nhà nước; đồng thời là bước đi đầu tiên trong việc tạo dựng không gian kiến

trúc khu nhà ở chung cư khá hợp lý tại Hà Nội và các đô thị thuộc miền Bắc nước

ta.

Sau thắng lợi năm 1975, đất nước ta được thống nhất, cùng với sự phát triển

của cả nước công tác xây dựng chung cư của Hà Nội cũng có những bước tiến nhất

định Từ năm 1970, các KTT được xây dựng với quy mô trung bình từ 3-25 ha với

Trang 36

các dãy nhà từ 4-6 tang phân bố chủ yếu tại vành đai 2 va 3 của Thành phố như

các khu: Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Khương Thượng Mô hình quy hoạch

KTT thời kỳ này đã hoàn chỉnh hơn và tạo nên các đơn vị ở khép kín với đầy đủ

các dịch vụ công cộng như nhà trẻ, trường học, công trình văn hoá, cửa hàng dịch

vụ thương nghiệp Cấu trúc đã phân rõ nhóm ở rõ ràng, trung tâm tập trung đặt

giữa tiểu khu, có tính chất hướng nội, và hạn chế giao tiếp không gian với khu vực lân cận Mô hình này thỏa mãn rất tốt các tiêu chí về không gian cây xanh, sinh

hoạt công cộng, dịch vụ xã hội cũng như khả năng giao tiếp cộng đồng cho một

cụm dân cư với số dân trung bình từ 7.500-10.000 người

Hình 2.2: Mặt bằng khu chung cư cũ tại Giảng Võ

TIỂU KHU GIẢNG VÕ

(HÀ NỘI)

1) Nha trẻ - mẫu giao 2) Trưởng hoc

3) T.T tiểu khu

Tuy nhiên, chung cu trong thời kì nay cũng bộc lộ một số nhược điểm như:

cơ chế bao cấp về nhà ở ngăn cản sự huy nguồn lực trong nhân dân để khắc phục

sự khó khăn về tài chính; công tác quản lý, phát triển nhà ở không có chương trình

cụ thể; công tác quản lý sử dụng đất đai đô thị không chặt chẽ, kém hiệu quả; Nhà

Trang 37

nước không kịp thời phát huy được ưu điểm đã có về quy hoạch xây dựng đô thi,

chung cư của thời kỳ trước đó

Sau năm 1980, mô hình xây dựng KTT hoàn chỉnh của giai đoạn trước tiếptục được áp dụng với quy mô đất lớn hơn từ 25-50 ha, trong đó bao gồm phát triểntiếp các KTT đã được xây dựng từ cuối thập kỷ 70; đồng thời phát triển thêm một

số khu mới như Thanh Xuân, Nghĩa Đô, Kim Giang Các KTT thời kỳ này

thường có mật độ xây dựng trung bình thấp (khoảng 25%); các dãy nhà thấp từ 4-6tầng thông thường được thiết kế theo kiểu hành lang bên và bố trí song song theo

hướng đông tây để tránh nắng với khoảng cách giữa các dãy nhà tương đối lớn

(2H) thuận lợi cho việc thông gió và chiếu sáng cho các căn hộ Mạng lưới giao

thông nội bộ KTT được thiết kế rộng rãi, kết nối thuận tiện với mạng lưới giao

thông chung của Thành phó

Cuối những năm 1980 đến năm 1990 số lượng quy hoạch xây dựng khuchung cư do nhà nước dau tư xây dựng bat đầu giảm, các khu tập thé được xây

dựng với quy mô chủ yếu 5 tầng, diện tích căn hộ nhỏ, chất lượng thấp Chính

quyền thành phố Hà Nội sử dụng các đồ án quy hoạch xây dựng nhà ở theo hình

thức riêng lẻ, chia lô đất để bán cho dân tự xây dựng Giải pháp quy hoạch xây

dựng nhà ở đô thị như trên đã dẫn đến những hậu quả đáng tiếc: chỉ trong một thời

gian ngắn (khoảng 5 năm) nhà ở do người dân đầu tư xây dựng đã chiếm một tỷ lệ

lớn, có sức lấn at các chung cư do nhà nước xây dựng nhiều năm trước đó, tạo ra

một không gian kiến trúc lộn xộn cho hầu hết các đô thị của cả nước cũng như của

Hà Nội Công tác quản lý phát triển nhà ở đô thị đã không kiểm soát được tình

hình quy hoạch phát triển quỹ đất của thành phố, từ đó chuyên giao việc xây dựng

chung cư cho các chủ đầu tư thực hiện.

Tính đến năm 1990, trên địa bàn Hà nội đã xây dựng khoảng 40 KTT với

gần 5 triệu m2, chiếm 7.5% quỹ nhà ở toàn quốc Cho đến hiện nay, còn chiếm gần50% quỹ nhà ở của thành phố Nhìn chung, hình thức kiến trúc của các KTT tươngđối giản dị: hình khối và các chi tiết bên ngoài (cửa số, nhà vệ sinh, cầu thang )

phản ánh trung thực nội dung chức năng sử dụng bên trong và phù hợp với quan

điêm của kiên trúc công năng - một xu hướng kiên trúc đang được suy tôn trên thê

Trang 38

giới cũng như tại các nước XHCN Tuy các mau nha điển hình hơi don điệu (chi

gồm khoảng 20 mẫu dién hình trên tổng thé gần 40 KTT), nhưng với dáng vẻ công

nghiệp và hiện đại, các KTT thời kỳ bấy giờ cũng góp phần làm đẹp thêm những

khu vực mới mở rộng của Hà nội Công nghệ xây dựng các KTT cũng là một thử

nghiệm mới mẻ lúc bấy giờ, với biện pháp thi công lắp ghép tại chỗ, thời gian xây

dựng một dãy nhà ( trung bình 5 tầng) rút ngắn chỉ còn khoảng 2 tháng

Sau những năm 1990, đặc biệt trong thời điểm thị trường bất động sản thànhphố trở nên rất “nóng” trước năm 2008, cùng với sự phát triển nhanh chóng của

trình độ xây dựng, Hà Nội trở thành nơi tập trung của rất nhiều các nhà và khu nhàchung cư cao tang Ngay ở trung tâm thủ đô cũng ton tại những nhà chung cư đơn

lẻ với chiều cao từ 20-30 tầng, được xây dựng hiện đại nhưng sự đồng bộ với các

công trình hạ tầng xã hội bị giảm bớt, phần diện tích chung giành cho hoạt động

công cộng hầu như không có hoặc rất nhỏ như chung Những chung cư này thường

do các chủ doanh nghiệp tư nhân đứng ra xây dựng, làm ảnh hưởng đến quy hoạchchung của thành phố

Thời gian gần đây, trong khoảng những năm 2010-2015, thành phố Hà Nộibắt đầu chú trọng hơn đến vấn đề quản lí các chung cư trên địa bàn của mình và

tác động của chúng đến quy hoạch tổng thể thủ đô Đối với các chung cư xây dựng

mới thường được quy hoạch thành một quần thé gom nhiều tòa nhà trên diện tích

đất rộng lớn, đảm bảo khu vực chung cũng như đồng bộ hơn giữa hạ tầng kĩ thuật

và xã hội, nổi bật là Times City và Royal City

2.3 THỰC TRẠNG CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ TẠI HÀ NỘI

2.3.1 Thực trạng chất lượng thiết kế và xây dựng các KHU CHUNG CƯ CŨ

2.3.1.1 Thiết kế các khu nhà ở trở nên lạc hậu

Ở thời điểm các KCCC được xây dựng, nhiệm vụ chính của những công

trình này là đảm bảo đáp ứng chỗ ở cơ bản cho các cán bộ công nhân viên đang

sống và công hiến cho thành phố Mục đích nâng cao tiện nghi, tiện ích cho con

người hâu như không được đê cao trong những căn hộ này Vì vậy, đôi với xã hội

Trang 39

hiện đai, khi nhu cầu của con người ngày càng tăng cao,thiết kế của các khu nhà ở

trong các khu chung cư cũ này không còn phù hợp.

Trong các KCCC, da số các khu nhà cao nhất chỉ có từ 4 — 5 tầng Lànhững công trình ở chiếm vị trí đẹp, nhiều diện tích đất trong thành phố nhưng lại

được xây dựng quy mô nhỏ, thấp tầng như vậy sẽ khiến công suất của khu đất

không được khai thác hết, gây phí phạm về không gian sử dụng Theo thống kê,

thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng); gần 1 triệu m2 diện

tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu dang sinh sống: có thé thấy, các khu

nhà này không còn đáp ứng được chính nhu cầu về diện tích đất ở cho những thế

hệ cư dân tiếp theo được sinh ra bởi các hộ gia đình trong nó Với điều kiện như

vậy, những công trình nhà ở cũ như trên hầu như không đóng góp được vào công

cuộc giải tỏa áp lực thiếu nơi ở cho Hà Nội mà còn tạo ra sức ép lớn hơn vào quỹ

đất và quỹ nhà ở của thành phố

Bên cạnh quy mô toàn bộ khu nhà, thiết kế bên trong từng căn hộ cũng hếtsức đơn giản với kiểu kiến trúc điển hình của xã hội cũ Đặc biệt diện tích các các

căn hộ này rất bé (chỉ khoảng 16-32 m2) trần nhà tương đối thấp so với chiều cao

trung bình của người Việt Nam hiện nay Với diện tích chật hẹp là vậy nhưng

nhiều gia đình với 4,5 thành viên từ 2 thế hệ trở lên vẫn đang tiếp tục sinh sống ở

đây Cuộc sống của họ không được đảm bảo về không gian riêng tư, các hoạt độngsinh hoạt thường ngày trở nên khó khăn, bat tiện hơn rất nhiêu

Hệ thống cầu thang trong các KCCC rất cũ ki, lạc hậu Hầu hết các khu

chung cư mới xây dựng đều có cầu thang máy, nhưng đối với các KCCC, người

dân phải sử dụng thang bộ ngay cả khi mang vác nặng, phải vận chuyên nội thất,

thiết bi, hàng hóa cồng kénh Các khu nhà cũ thậm chí còn thiếu các thiết bị cơ bản

dé dam bao an toàn cho cư dân như thiết bị phát hiện cháy nổ, bình cứu hỏa

Một điểm đặc biệt bất cập trong thiết kế ở những KCCC đó là vấn đề vềkhu vệ sinh Vệ sinh là một trong những nhu cầu cơ bản nhất quả con người,

nhưng một số khu chung cư cũ trước năm 1980 như khu Nguyễn Công Trứ, Kim

Liên thường được xây dựng với kiểu khu vệ sinh chung, nhiều hộ gia đình sinh

sông trong các căn hộ khác nhau cùng sử dụng Trong thời điêm hiện nay, dân sô

Trang 40

tại các KCCC đã tăng cao, khu vệ sinh chung không đáp ứng được nhu cau của

người dân, việc các hộ gia đình tự xây dựng, cải tạo phòng vệ sinh riêng là khó

tránh khỏi Các khu tập thé được xây dựng sau đó (vào khoảng sau những năm

1980 như khu Thành Công, Trung Tự ) đã bắt đầu có phòng vệ sinh khép kín

trong mỗi căn hộ, tuy có thuận tiện hơn nhưng các thiết bị bên trong đều đã lạc

hậu, lỗi thời, không phù hợp với thói quen sinh hoạt của xã hội hiện đại.

2.3.1.2 Các công trình xây dựng trong KCCC xuống cấp nghiêm trọng

Không chỉ lỗi thời trong thiết kế, điều đáng lo ngại hơn là sự suy giảm chất

lượng các công trình trong KCCC.

Hầu hết các căn hộ bên trong các chung cư cũ đều xảy ra hiện tượng hưhỏng, tình trạng này xuất hiện do tác động một phần của thời gian, nhưng chủ yếu

là do áp lực về dân số gây ra Một căn hộ ban đầu được tính toán cho sinh hoạt

của tối đa 3- 4 người chắc chắn sẽ xuống cấp nhanh chóng nếu số người sinh sốngvượt quá giới hạn Hiện tượng thường xuyên diễn ra nhất trong các căn hộ chung

cư cũ đó là sự 4m thấp, nước thấm qua sàn và nhỏ giọt từ nhà trên xuống căn hộ

bên dưới Nước bị rò rỉ từ nhiều nguyên do, cùng với thời tiết Hà Nội có độ âm

cao dẫn đến hậu quả các hộ gia đình sống tại đây cho dù có sửa chữa cũng không

thể triệt để thoát khỏi tình trạng nước thấm này.

Thực tế còn cho thấy, trước khi các KCCC được cải tạo theo các dự án được

chính quyén thông qua, bản thân người dân sở tại đã tự sửa sang căn hộ theo ý

muốn của mình Hầu hết các hộ dân của các KCCC đều sử dụng biện pháp dựng

các lồng sắt, tạo nên “chuồng chim, chuồng cop” nhằm mở rộng diện tích nơi ở củamình, lan chiếm không gian chung của khu vực Việc coi nới này tuy có thé tạo rakhông gian sống thoáng đãng hơn cho từng hộ, nhưng xét về tông thể, đây là việc

làm gây tôn hại cực kì lớn cho hạ tầng cả khu nhà ở Sức nặng của các công trình

mở rộng dồn lên cấu trúc của khu nhà, đặc biệt ảnh hưởng hơn nữa đối với các khu

chung cư xây dựng theo mô hình nhà lắp ghép; gây ra hiện tượng sụt lún, mất an

toàn cho cư dân sở tại Đặc biệt có một số khu nhà đã ở trong tình trạng nguy hiểm

có thé sập đồ bat cứ lúc nào như khu P3 Phương Liệt; khu 17 nhà gỗ ngoài đê

Định dạng
Số trang	80
Dung lượng	29,4 MB

Tiêu đề	Thực trạng và giải pháp cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
Tác giả	Nguyễn Ngọc Anh
Người hướng dẫn	TS. Nguyễn Kim Hoàng
Trường học	Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Chuyên ngành	Kinh tế và Quản lý Đô thị
Thể loại	Chuyên đề thực tập
Năm xuất bản	2015
Thành phố	Hà Nội