Chuyên đề thực tập: Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong công tác quản lý và phát triển nhà ở trên địa bàn quận Ba Đình và Tây Hồ thành phố Hà Nội

Và cudi cùng, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới ông PhùngNgọc Toàn — giám đốc Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nha Ba Dinh là ngườitrực tiếp hướng dẫn tôi cũng như các cán bộ thu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA MOI TRUONG VA DO THI

Dé tai:

THUC TRANG VA NHUNG VAN DE DAT RA TRONG CONG TAC

QUAN LY VA PHAT TRIEN NHA O TREN DIA BAN QUAN

BA DINH VA TAY HO THANH PHO HA NOI

Ho và tên sinh viên : Hoang Thế Công Minh

Mã sinh viên : 11142797

Lóp :_ Kinh tế và quan lý đô thị 56

Cán bộ hướng dẫn : Giám đốc Phùng Ngọc Toàn

Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Hữu Doan

Khoa môi trường & đô thị

Hà Nội, tháng 5 năm 2018

LỜI CẢM ƠN

Xin kính gửi lời cảm on chân thành đến TS Nguyễn Hữu Đoàn - giảng

viên khoa Môi trường — Đô thị đã tận tình hướng dẫn, truyền dat lại nhữngkiến thức cũng như những kinh nghiệm quý báu một cách cụ thể, trách nhiệmtrong thời gian từ lúc tôi bắt đầu thực hiện cho đến khi tôi hoàn thành chuyên

đề của mình.

Xin kính gửi lời cảm ơn chân thành tời Xí nghiệp Quản lý và Phát triển

nha Ba Đình — đơn vi trực thuộc công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên

Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi có một môi trường cũng như cung cấp những thông tin cần thiết dé làm căn cứ dé tôi có thé hoàn thành chuyên đề thực tập của mình.

Và cudi cùng, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới ông PhùngNgọc Toàn — giám đốc Xí nghiệp Quản lý và Phát triển nha Ba Dinh là ngườitrực tiếp hướng dẫn tôi cũng như các cán bộ thuộc phòng Quản lý nhà ở đãnhiệt tình giúp đỡ, chỉ bảo và chia sẽ những kinh nghiệm quý báu về các vấn

đề trong thực tế công tác quản lý đô thị, giúp tôi có thêm kiến thức đề hoàn thiện chuyên đề thực tập này.

LỜI CAM ĐOAN

Lời cam đoan : "Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết là do bản

thân thực hiện, không sao chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của ngườikhác; nếu sai phạm tôi xin chịu kỷ luật với Nhà trường.”

Hà Nội, ngày 15 tháng 5 năm 2018

Ký tên Minh

Hoàng Thế Công Minh

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

LỜI CAM ĐOAN

0989571005 1 CHƯƠNG I: CO SỞ LÝ LUẬN CHUNG VE NHÀ Ở ĐÔ THỊ 3

1.1Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở . -s s°sscsscss 3

1.1.1 Khái niệm nhà ở đô thị, 2-2 2 E£2£E+£E£2EEeEEtEkzrxrrxerrsrrkd 3

1.1.2 Đặc điểm nhà ở đô thị - 2c 2©5£+S<+EE£EEtEEEEEEEEEEEEEkerkerkerkrei 31.1.3 Các tiêu chuan phân loại nhà ở -2- 5£ ©5225£2££++£x+zxerxecxez 4

1.2 Các khu vực sản xuất nhà ở đô thị 2s sssesseseseessese 6 1.3 Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở -.e s s scsecsscssessese 8

1.3.1 Nội dung quản ly Nhà nước về nhà ở - 2-5 52 ©5z+zzzzzcs2 8

1.3.2 Ban hành quy chế quan lý, sử dung và kinh doanh nhà ở 9

1.3.3 Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở -z-sz=52¿ 9 1.3.4 Cấp giấy phép và đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở 10

1.3.5 Dang ký, điều tra, thống kê nhà ở 2 2 2+s+s+£szxezxeee 101.3.6 Thanh tra và xử lý các vi phạm luật pháp và các tranh chấp về nhà ở 101.4 Những nhân té ảnh hưởng đến phát triển nhà ở 11

1.4.6 Công tác quy hoạch đô tHỊ -. - ¿+ +++ se *+sv+seseeereeereeereree 13

1.4.7 Các yêu t6 xã hội -:- 2-52 EEE121121212101111211 211111 c0, 14CHUONG II: THUC TRẠNG PHAT TRIEN NHÀ Ở ĐÔ THỊ TREN DIA BAN QUAN BA DINH VÀ TÂY HỒÒ 2 s-scsscssee 15

2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sự hình thành thị

trường NNA Ở ó6 9 9 9 9 9 99 9.999 99.9.5900 0900899090965 15

2.1.1 VỊ trí địa lý -SsSs tt TT 1112111121111 1111 0111111 rrre, 15

2.1.2 Kinh tế - xã hộii - - tk St St+E+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkrkrrerkrkrrrre 162.1.3 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường nha ở trong những

HỒ - 55-4 077134 E714 972144979440 E92944 097941922941 00944E 20

2.2.1 Cung vỀ nhà Ở -¿- 2-52 SE+EE£SE2EE2E12E127127171211711211 1111 cxe 20

2.2.2 Cầu VE nhà ở -c+:22+tt2ExttttErrttrtrrtrrrrrrtrrrtrrrrrrtrirrrirrrrrre 22

2.2.3 Giá cả và hình thức giao dich nhà Ở ¿55+ c+s£+sc+exseees 24

2.3 Thực trạng phát triển nhà ở trên địa bàn quận Ba Đình và

2.4 Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn

hai quận Ba Đình và Tây HO -s- 5° s2 ssssessesseeserssessesses 30

2.4.1 Giữa phương châm và kế hoạch phát triển nhà ở 302.4.2 Về địa bàn chính sách hỗ trợ tạo điều kiện phát triển nhà ở 30

2.4.3 Thực hiện công tác lập quy hoạch xây dung va cải tạo nhà 31

2.4.4 Chọn đối tượng áp dụng chính sách miễn trả tiền sử dụng đất 3 I2.5 Đánh giá sự phát triển của thị trường nhà ở trên địa bàn hai quận

Ba Dinh va Tây Hồ trong những năm qua -5 5- 25s s2 se<<e 31

"hi 31

2.5.2 Hạn chế và nguyên nhân 2-2 2 + +x££E£+E££E£+E++£x+rxerxersee 3l

2.5.3Khó khăn - HH TH TT Thọ Thọ Tho Thọ nh nh TH nh 33

CHUONG II: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIEN NHÀ O ĐÔ THỊ 35

3.1 Mục tiêu, định hướng phát triển nhà ở đô thị . . 35

3.1.1 Mục tIÊU - - - E1 220030111111 1119995311 vn ng nen xu 35

3.1.2 Dinh hướng phát triển nhà ở đô thị 2- 2 2+s2+s+zx+zszcz+z 35

3.2 Giải pháp về chính sách nhằm nâng cao công tác phát triển nhà ở 36

3.2.1 Về chính sách đất đai ¿SE 333 3E SE EEEESEeEeESEeErEsEreresssea 37

3.2.2 Về quy hoạch - kiến trÚC 2-2-2 s2 ++2+E£+E£+££+££+£++£xerxerxerxee 38

3.2.3 Về chính sách tài chính - tín dụng và thuế -: ¿¿ 403.2.4 Về chính sách phát triển thị trường nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở

¬— 42

3.2.5 Về khoa học, công nghệ ¿- ¿2 6 2+ £+E+EESEE2EE2EEEerkerkreee 46

3.2.6 Về cải cách thủ tục hành chính -¿¿- + s s+E+E+E+E+E+Ertzxsrerses 47 3.2.7 Hoàn thiện cơ cau tô chức phát triển và quản lý nhà ở 47 3.2.8 Về công tác tuyên truyền, vận động - 2-2-2 s+cx+rxszse¿ 48

3.2.9 Về chính sách ưu tiên phù hợp với từng đối tượng nha ở 49.ez000.9 0 52TÀI LIEU THAM KHẢO - 2-2 se ssessssssexsserseessserssesse 54

LỜI MỞ ĐÀU

1 Lý do chọn đề tài

Hiện nay có một số bài viết nghiên cứu đề cập đến vấn đề thực trạngphát triển nhà ở trong đô thị trên các nguồn như sách báo, tạp chí, trên các bảntin thời sự hay tin tức trên Internet tuy nhiên thì các bài viết hoặc chưa mangtính tổng hợp hoặc là bài viết từ đã lâu Ví dụ như theo báo pháp luật đăng

ngày mung 6 thang 8 năm 2017, tác giả Minh Nghĩa đã nhận xét: “nhìn lại bức

tranh nhà ở xã hội, nhà tái định cư ở Hà Nội, không khó dé thay được những

"nét vẽ" rời rạc, thiếu liền mạch bởi những lý do khách quan và chủ quan mà phần lớn là do thiếu một quy hoạch khả thi, một tầm nhìn chiến lược”, bài báo

đã chỉ ra nghịch lý vừa thừa vừa thiếu trong vấn đề phát triển nhà ở xã hội tại

Thành phố Hà Nội Qua đó, chúng ta một lần nữa thấy răng phát triển nhà ởvẫn luôn luôn là vấn đề nóng trong xã hội và đóng vai trò đặc biệt quan trọng.Với vị thế, vai trò là Thủ đô của cả nước, là trung tâm kinh tế, chính trị, dulịch, thương mại và văn hoá, vấn đề phát triển nhà ở tại Hà Nội mang ý nghĩa

là nền tảng, căn bản để từ đó tạo điều kiện và thúc đây sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng cũng như của cả nền kinh tế nước ta Hiện nay, phát triển nhà ở của Hà Nội vẫn còn những yếu kém, và vẫn còn chưa thực hiệu quả.

Mong rằng với chuyên đề này sẽ góp phần cải thiện được những tồn tại yếu kém trong phát triển nhà ở tại địa bàn quận Ba Đình và Tây Hồ, Thành phố Hà Nội.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích chính của chuyên đề nhằm khái quát cơ sở lý luận và đánh giáthực tế phát triển nhà ở đô thị trên địa bàn hai quận Ba Dinh và Tây Hồ thuộcthành phố Hà Nội, do đó cần làm rõ một số vấn đề:

Khái quát thực trạng trong quản lý phát triển nhà ở đô thị

Từ đó, nêu ra định hướng và giải pháp để hơn nữa cải thiện phát triển

nhà ở đô thị hiện nay.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là nhà ở trong dân cư ở hai quận Ba Đình và Tây

- Niên giám thống kê thành phố Hà Nội từ năm 1996 tới 2016

6 Nội dung của đề tài:

Tên đề tài: '“Thực trạng và những van dé đặt ra trong công tác quản lý và phát triển nhà ở trên dia ban quận Ba Dinh và Tây Hồ thành phố Hà Nội”

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, chuyên đề

trình bày trong 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận chung về nhà ở đô thiChương II: Thực trạng phát triển nhà ở đô thị trên địa bàn quận Ba Đình

và Tây Hồ

Chương III: Giải pháp cho phát triển nhà ở đô thị

CHUONG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VE NHÀ Ở ĐÔ THỊ

1.1Khái niệm, đặc điểm va phân loại nhà ở

1.1.1 Khát niệm nhà ở đô thị

Nhà ở đô thị theo nghĩa hẹp là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện

tối thiểu dé có thé dụng được dé làm chỗ ở, sinh hoạt cho một hoặc một số

người trong một khoảng thời gian và không gian nhất định

Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với nơi ở, bao gồm các

phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kế cả các tiện nghi và công trình kỹ thuật gắn liền của ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường

của khu vực.

Khái niệm nhà ở luôn phải được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các vấn

đề liên quan đến nhà ở kê cả kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà không thé tách rờicác yếu tố hạ tầng và môi trường tự nhiên xã hội của khu vực

1.1.2 Đặc điểm nhà ở đô thị

Nhà ở không thé di dời được, nó gắn kién với đất, được tạo thành trên đất Điều này biểu hiện vị trí phân bố của nó Hiện nay, các giao dịch trên thị trường nhà đất trong đô thị người ta lưu ý nhiều đến vị trí căn nhà ở đâu vì đây

là nhân tố quan trọng có tác động rất lớn quyết định giá trị căn nhà.

Nhà ở là bất động sản có tính bền vững cao, sử dụng trong thời gian dài

và ít hao mòn Những đặc điểm này tạo thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối

với người có thu nhập thấp, vì khả năng nâng cấp hay tạo mới nhà ở của họ làrất thấp Họ mong muốn có thể xây dựng một căn nhà với chất lượng trung

bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian khoảng 20 năm mà ít phải sửa chữa

những hao mòn lớn, trừ những hao mòn nhỏ cần duy tu, bảo trì như quét vôi lại

tường, cửa

Nhà ở thường có giá trị rất lớn do gắn liền với đất So sánh cùng các loại

hàng hóa khác khi mua bán giao dịch thì việc tạo lập nhà ở đòi hỏi một khoản

tiền đầu tư khá lớn và nhất là ngày nay giá đất, nguyên vật liệu xây dựng trong

các đô thị tăng cao.

Nhà ở rất phong phú và đa dạng cả về số lượng và chất lượng Nhân tố

này một phần do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư trong đô thị, phần khác vì

thu nhập người dân đang tăng lên và sự khác biệt trong phong tục tập quán ở

mỗi nơi.

1.1.3 Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở

1.1.3.1 Các tiêu chuẩn kỹ thuật

- Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng xây dựng công trình và nhà ở được thé hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà và mức

độ chịu lửa của ngôi nhà được xác định theo đúng quy định trong tiêu chuẩn

phòng cháy chữa cháy cho cả căn nhà và công trình — Tiêu chuẩn kỹ thuật xácđịnh chất lượng sử dụng của ngôi nhà được xác định theo các yêu tố sau:

Tiêu chuẩn diện tích và dây chuyền sử dụng các buồng phòng

Tiêu chuẩn về trang bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, tiện nghi các lắp đặt

hệ thống cấp điện, cấp thoát nước

Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi và trang trí nội thất.

Cụ thể như sau:

Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt

Bac IT: Day đủ, thiết bị vệ sinh và cửa băng vật liệu tốt

Bậc III: Chưa đầy đủ, đều là vật liệu thông thường

Bậc IV: Không day đủ, đều là vật liệu thông thường va cấp thấp

1.1.3.2 Phân loại nhà ở

Việc đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa vào các tiêu

chuẩn kỹ thuật của nước đó Liên quan đến vật liệu sử dụng dé xay dung nha

ở, người ta thường phân biệt nhà ở theo: Vật liệu bền như đá, bê tông, gỗ Vậtliệu ít bền như lá tranh, tre, nứa nhà ở được phân biệt như nhà ở kiên cố, nhà

bán kiên cố, hoặc nhà tạm theo vật liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở.

Có rất nhiều phương pháp khác nhau đề tiến hành xác định chất lượng

của nhà ở: Như phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đây là phương pháp

xác định giá trị còn lại của nhà ở căn cứ vào chất lượng của các kết cấu chính

(móng, khung, cột ,tường, nên, san ) tạo nên ngôi nhà ở đó và tỷ lệ giá tri

của các kết cau chính đó so với giá trị ngôi nhà Phương pháp thống kê kinh

nghiệm: xác định giá trị còn lại của ngôi nhà căn cứ vào thực trạng của ngôi nhà đó, cùng với niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của ngôi nhà.

Ở nước ta thường sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau:

-Với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng được

phân loại theo 4 cấp, cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp thấp nhất.

-Đối với nhà biệt thự:

Nhà biệt thự là nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào và xây bang gach ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật và tiện nghỉ sinh hoạt day đủ,

mỗi tầng có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay vườn Biệt thự được

phân ra ba hạng:

-Hạng 1: Biệt thự riêng biệt.

-Hạng 2: Biệt thự song đôi.

-Hạng 3: Biệt thự giáp tường.

Người ta phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây

dựng đắt tiền, sân vườn rộng hay hẹp cùng với mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bồ trí phòng tắm rửa vệ sinh; hạng 1 có thể mỗi tầng có 1 phòng tắm rửa vệ sinh và hạng 4 cứ mỗi phòng có 1 phòng tắm rửa vệ sinh riêng Giải

pháp kiến trúc mỹ thuật, có trang trí, hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôinhà chất lượng cao hoặc tương đối cao Nếu ngôi nhà có kết cau chịu lực:

Khung cột bê tông hoặc tường gạch chịu lực, sàn 26 hoặc bê tông có lát vat

liệu chất lượng cao Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm

cách âm, chống nhiệt và chống nóng.

Ngoài các cách phân biệt nêu trên, nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu

chuẩn sau dé phan loai, Nhu:

-Diện tích sử dụng(m2).

-Hệ số cấp độ đô thi(K1).

-Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thi(K2)

-Hệ số điều kiện giao thông, kết cau hạ tang(K4)

Với việc phân loại các điêu kiện nhà ở như trên sẽ là căn cứ đê tính giá

cho thuê nhà ở của các tổ chức, cá nhân và đồng thời cũng là căn cứ dé xác

định nghĩa vụ đối với Nhà nước của các tổ chức quản lý và kinh doanh pháttriển nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

1.2 Các khu vực sản xuất nhà ở đô thị

Cách tiếp cận phân tích của các nhà kinh tế học, theo truyền thống, phânchia các nền kinh tế thành hai khu vực đó là - Nhà nước và tư nhân, dựa trên sự

sở hữu của thế kỷ trước về vốn và đất đai của Nhà nước hoặc tư nhân Từ

những năm 60 theo các nhà nghiên cứu chính sách nhà ở của các nước thuộc

thế giới thứ ba đã phân chia lĩnh vực sản xuất nhà ở thành ba khu vực: Khu

vực Nhà nước, khu vực tư nhân cùng với khu vực không chính thức Sự phân

chia này trên thực tế không phải lúc nào cũng có thể phân định một cách rõ

hơn rất nhiều nước, đơn vị tính của chúng ta thường dùng là chỉ tiêu diện tíchsàn hoặc diện tích bình quân đầu người (m2/ người) trong khi đó ở các nướckhác dùng đơn vi tính toán là căn hộ trên số hộ gia đình Nhà ở do Nhà nướccung cấp thường là loại được bao cấp với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầulại rất lớn, nên không thê tránh khỏi những mất công bằng trong chính sáchphân phối nhà ở

Khu vực tư nhân có nghĩa là nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân

hoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn từ Nhà nước, nhưng hoạt động

trong hệ thống những quy tắc chính thức của nhà nước, Chính phủ đã ít kiêm

soát được khu vực này hơn khu vực Nhà nước, mặc dù Nhà nước vẫn còn

quyết định để điều tiết Hiện tại cơ chế mà Nhà nước duy trì dé kiểm soát việc

sản xuât nhà ở của khu vực tư nhân - hệ thông quy tac - được các nhà sản xuât

nha ở tư nhân coi như là phần bổ sung vào giá thành sản xuất nhà ở Nhữngquy tắc mà Nhà nước điều tiết là rất cần thiết chính vì lí do an ninh công cộng

dé bảo đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu các thông tin thịtrường về nhà ở Trong điều kiện của các nước đang phát triển những ngườidân cần nhà ở nhất chính là những người nghèo ở thành thị, nhưng thị trường

nhà ở tư nhân không đáp ứng sự cần nhà ở mà đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán Nhu cầu này biểu hiện khả năng của người mua và sự sẵn sàng trả

nó và nếu không có tiền thì không thê đòi hỏi gì từ thị trường Trên thực tế, sản xuất nhà ở thuộc khu vực tư nhân có hiệu quả hơn khu vực nhà nước Nhưng

nếu chúng ta thả lỏng, không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cáchgiữa người có thu nhập cao và người có thu nhập thấp càng lớn hơn và sẽ dẫnđến sự bất bình đăng xã hội

Khu vực nhà ở không chính thức được sử dụng dé mô tả toàn bộ nhà ởđược xây dựng một cách độc lập với những quy tắc của Chính phủ Vì vậy có

thê hiểu đây là khu vực sản xuất nhà ở của tư nhân không theo quy tắc hoặc nhà ở được xây dựng trên các giá trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau và

có thê dẫn đến những phản ứng đối với những chính sách khác nhau Do vậy, khu vực này có thể được kiểm nghiệm và chia theo nhiều cách phụ thuộc vào

nhà ở được xây dựng dé kinh doanh hay đơn thuần là dé sử dụng, nhà ở đượcsản xuất ra cho thuê hoặc cho người ở sở hữu, hoặc các tiêu chuẩn chất lượngxây dựng và kiểu phân loại nhà ở Nhà ở trong khu vực không chính thức trênđây có vô số hình thức, tùy thuộc vào bối cảnh kinh tế - xã hội và thiết chế đặc

thù của dân cư đô thị.

Khu vực này trên thực tế đóng góp phần quan trọng trong việc gia tăng

quỹ nhà ở hiện tại, đặc biệt đối với những tầng lớp dân cư có thu nhập thấp

Mục tiêu của việc hoạch định chính sách nhà ở đối với khu vực này chính là

khuyến khích những mặt tích cực của nó không ngăn cản động lực cơ bản đãdẫn đến sự đóng góp một cách tích cực của nó vào quỹ nhà ở đô thị Mặt khác

cũng phải đưa ra những định hướng dé giải quyết hàng loạt các van dé có liên

quan như việc xác định các tiêu chuân chât lượng, vai trò của cộng đông tham

gia vào việc ra quyết định cùng với những ảnh hưởng tiêu cực tiềm tàng của

các lực lượng thị trường trong việc định giá, nhất là đối với khu trung tâm hoặc

các khu vực kinh doanh.

Ba khu vực trên được xem như sự chuyền hóa liên tục từ sự kiểm soáttoàn bộ của Nhà nước về sản xuất nhà ở trong khu vực Nhà nước đến việc sản

xuất nhà ở do Nhà nước điều tiết được xây dựng bởi tư nhân và các doanh nghiệp và đến nhà ở bắt quy tắc được xây dựng từ các gia đình và các nhà thầu

nhỏ.

Ba khu vực cung cấp nhà ở và mối liên hệ của chúng với nguồn vốn và

sự tuân thủ các quy tắc:

Mức độ tuân thủ quy tắc Nguồn vốn

Theo quy tắc (chính quy) Khu vực Nhà nước | Khu vực tư nhân

Bắt quy tắc (phi chính quy) Khu vực không chính thức

Bảng trên nêu ra định nghĩa của ba khu vực này căn cứ vào nguồn vốn

cho việc xây dựng nhà ở, và mức độ mà xây dựng tuân thủ theo quy tắc Bảng này đã nhắn mạnh sự kiểm soát hợp pháp của Nhà nước về nhà ở trong quan

hệ với sở hữu vốn như một tiêu chuẩn xác định của ba khu vực này, sự phân biệt giữa ba khu vực này không chỉ hoàn thiện về mặt quy tắc Nhiều đặc trưng khác như quy mô sở hữu vốn, sự tự trị của cộng đồng, cùng với việc ra quyết

định của người dân và những mối liên kết với các kênh chính thức về mặt tài

chính cho nhà ở, những quá trình xây dựng và các vật liệu được sử dụng cũng

có thể dùng để phân biệt ba khu vực trên Chúng ta nghiên cứu sự phân chia

này sẽ làm tiền đề cho công tác quản lý Nhà nước về nhà ở có những tiếp cận

đúng, phù hợp và chính xác với từng khu vực.

1.3 Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở

1.3.1 Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở

Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm:

- Ban hành các quy chế, tiêu chuẩn quy phạm pháp luật về quy hoạch,thiết kế xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở;

- Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo quy hoạch được duyệt;

- Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở;

- Đăng ký,điều tra và thong kê về nhà ở;

- Thanh tra Nhà nước song song với việc giải quyết tranh chấp và xử lý

vi phạm pháp luật về nhà ở;

Với các nội dung nêu trên Nhà nước thông qua các công cụ quản lý và

các quy định mang tính pháp lý dé hoạch định và chi đạo thực hiện các chính sách phát triển nhà ở phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế.

1.3.2 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng và kinh doanh nhà ở

Đây là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở.Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật dé đảm bảo việc duy trì, sửdụng hợp lý và không ngừng phát triển quỹ nhà ở

Căn cứ vào hình thức sở hữu nhà ở mà có được các quy định về quản lý,

sử dụng nhà ở thích hop Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bat cứ từ nguồn nào

đều do các tổ chức kinh doanh nhà ở của Nhà nước quản lý kinh doanh theo những quy định của Hội đồng Bộ trưởng Nhà ở thuộc sở hữu cá nhân là nhà ở

do tư nhân tạo lập ra Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng cho thuê và cho ở nhờ, thế chấp, bảo lãnh , ủy quyền quản lý

Nhà nước cũng quy định cụ thé về những quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn

bán nhà, khung giá cho từng loại nhà ở theo Nghị định 61/CP ngày 5/5/1994

của Chính phủ Nghị định 61/CP đã được thay thế bằng ND 34/2013/NĐ-CPngày 22/4/2013 Đến ngày 20/10/2015, Chính phủ đã ban hành ND

99/2015/NĐ-CP thay thế toàn bộ các nghị định cũ, hiện đang có hiệu lực thi

hành Còn đối với những nhà ở chung cư và nhà ở do nhiều chủ quản lý đượcban hành theo Quyết định số 1127/BXD-QLN ngày 16/8/1994 của Bộ trưởng

Bộ Xây dựng nước ta.

1.3.3 Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở

Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là công việc tổng hợp, phức

tạp và cũng liên quan đến nhiều ngành như: Giao thông, thủy lợi, thương mại

đồng thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội Đó là một công

tác quản lý quan trọng và cấp bách đòi hỏi mọi người dân đều phải quan tâm

và hiểu biết về điều này Quá trình lựa chọn vị trí xây dựng nhà ở có tác động

to lớn đến toàn bộ hoạt động của những người sử dụng nhà ở như việc đi làmhàng ngày, vị trí cách chợ, bệnh viện và các nơi giải trí Bản chất ở đây tất cảcác hoạt động này đều là các quyết định về vị trí nhà ở được dựa trên cơ sở

của sự linh hoạt về thời gian và chi phí của người sử dụng nhà ở.

1.3.4 Cấp giấy phép và đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở

Để đảm bao nhà ở được xây dựng theo đúng quy hoạch đã được duyệt, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạch tổng thé của từng địa phương

khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của các cấp có thâm quyền,Nhà nước đã quy định tat cả các tổ chức kinh doanh phát trién nhà ở cũng nhưdân cư khi xây dựng nhà ở phải xin cấp giấy phép

1.3.5 Đăng ky, điều tra, thống kê nhà ở

1.3.5.1 Đăng ký nhà ở, đất ở

Việc đăng ký nhà ở là một trong những nội dung cơ bản của công tác

quản lý Nhà nước về nhà ở Điều đó không chỉ bảo đảm quyền lợi của những người chủ sở hữu nhà ở Từ đó phát hiện những tranh chấp và vướng mắc của các chủ sở hữu, tìm ra giải pháp giải quyết kịp thời theo đúng pháp luật Trên

cơ sở đăng ký kiểm tra nhà ở Nhà nước cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở cho chủ sở hữu.

1.3.5.2 Điều tra, thống kê nhà ở

Công tác điều tra thống kê nhà ở được tổ chức định kỳ nhằm giúp các cơ

quan quản lý nam được những thực trạng tình hình phát triển nhà ở trong cả

nước và ở từng địa phương có ý nghĩa to lớn trong việc hoạch định các chính

sách phát triển nhà ở.

1.3.6 Thanh tra và xử lý các vi phạm luật pháp và các tranh chấp về nhà ở

Van đề quản lý nhà ở là một vấn dé quan trong và phức tạp do những

nguyên nhân khách quan và chủ quan Dé bảo đảm thực hiện nghiêm pháp luật

về quản lý và sử dụng nhà ở Nhà nước cũng cần nghiên cứu bổ sung hoàn

thiện hệ thống luật xây dựng và những quy tắc, quy phạm cụ thể nhằm hạn chế

10

sự xây dựng sai phạm kỹ thuật nhằm giúp cơ quan quản lý xây dựng quản lý

tốt quá trình xây dựng và cải tạo nhà ở

1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở

1.4.1 Vi trí địa lý

Vị trí địa lý của quốc gia, của vùng đóng vai trò thiết yếu, quan trọng đốivới quá trình đô thị hoá Lịch sử hình thành, phát triển đô thị ở Việt Nam quanhững thời kỳ đã minh chứng vị trí địa lý có tác động quyết định đến sự hình

thành cũng như chức năng cơ bản thuộc mỗi đô thị Đồng thời, quá trình đô thị hoá phù hợp với vi trí địa lý sẽ đảm bảo mục tiêu phát triển kinh tế đô thị và

quốc phòng an ninh

1.4.2 Điều kiện tự nhiên

Trong quá trình phát triển, vai trò của đất đai là cực kỳ quan trọng, lànhân tố thiết yêu Dat vừa là tư liệu sản xuất chủ yếu song song cũng là tư liệusản xuất đặc biệt Vì ly do đó, đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển nhà

ở đô thị trên nhiều khía cạnh:

Đất đai với vai trò là nền móng, nơi để tạo dựng nhà ở Đất đai ở mỗi vùng với cấu tạo thô nhưỡng phong phú Vì vậy, đất đai tác động lớn đến việc sản xuất nhà ở.

Tài nguyên đất với tác dụng ức chế sự phát triển nhà ở đô thị thông qua:Đầu tiên, đất cần thiết sử dụng dé mở rộng xây dựng nhà ở trong đô thị chịu sựgiới hạn của núi cao, sông ngòi và ao hồ xung quanh hoặc giới hạn của tài

nguyên như phong cảnh, ruộng lúa cao sản, sân bay, các di tích văn hoá lịch

sử Các nhân tô này đều không thé khắc phục hoặc phải đánh đổi bằng chi phí tương đối lớn Bên cạnh đó, nếu quy mô của đô thị hoá quá lớn thì việc dùng đất đai cho các mục tiêu sẽ rất căng thăng, làm hạn chế sự phát triển hay mở

rộng của nhà ở đô thị.

Tài nguyên như: nước, năng lượng, khoáng sản cũng đóng vai trò có tác

động rat quan trọng với nhà ở đô thị Chúng góp phan dé cung cấp yếu tô đầuvào trong phát triển tạo lập nhà ở đô thị

Khí hậu, thuỷ văn là một trong những yếu tố vô cùng quan trọng ảnh

11

hưởng đến nhà ở đô thị Các hiện tượng như: lũ lụt, mưa bão, động đất có tácđộng sâu sắc đến sự tồn vong và phát triển của nhà ở.

1.4.3 Dân số

Với quy mô của đô thị ngày một mở rộng với biéu hiện đầu tiên là giatăng quy mô dân số Việc dân số trong đô thị tăng nhanh có nhiều nguyênnhân Thứ nhất, phải nói đến tốc độ đô thị hoá Đô thị hoá được xem như là

quá trình chuyên đổi của những vùng chưa phải đô thị thành đô thị Với biểu hiện của đô thị hoá là sự bành trướng của các thành phố về quy mô diện tích như số lượng đường phó, quận, phường và khu đô thị mới gia tăng Từ đó làm

tăng dân số trong đô thị

Thứ hai, là biến động tự nhiên cùng với biến động cơ học của dân số.Biến động tự nhiên của dân số như sinh hay tử bị ảnh hưởng do nhiều yếu tốkinh tế, xã hội, phong tục tập quán hay tâm lý Biến động cơ học trong dân số

là hiện tượng phổ biến hơn, do đô thị là nơi sở hữu những điều kiện thuận lợi

đối với cuộc sống cũng như sinh hoạt: thu nhập cao, nhiều khả năng tìm việc

làm tốt hay chất lượng dịch vụ và phúc lợi xã hội cao Cư dân sẽ tìm cách dé

nhập cư vào đô thị, góp phan hình thành dòng di cư vào đô thị Va các dòng di

cư này đã gây ra sự quá tải dân số trong các đô thị Có rất nhiều hình thức di

cư vào đô thị: Những người đi vào thành phố nhằm mục đích hưởng thụ cácdịch vụ hay những người di vào thành phố dé kiếm việc làm hay những người

ra khỏi thành phố dé nghỉ ngơi thư giãn

1.4.4 Trình độ phát triển kinh té

Phát triển kinh tế có tính quyết định với quá trình đô thị hoá Vì nói đếnkinh tế cũng là nói đến tài chính, tức là đề cập đến GDP tiêu dùng, tích luỹ Dé

tạo dựng, phát triển hay cải tạo đô thị yêu cầu nguồn tài chính lớn Và nguồn

đó có thé từ trong nước hoặc từ nước ngoài.

Trình độ phát triển kinh tế của đất nước thê hiện qua nhiều phương diệnnhư: quy mô, tốc độ tăng trưởng, cơ cau ngành trong nén kinh tế, sự phát triển

của các thành phần kinh tế, của luật kinh tế, trình độ phát triển cơ sở hạ tầng,

văn hoá giáo dục của dân cư va mức sông trong dân cu

12

Nhưng khi điều kiện cần để phát triển đô thị là đạt được về phát triểnkinh tế thì van dé tiếp theo là chính sách hay cơ chế dành cho phát triển đô thịđược xem như điều kiện đủ của vấn đề Nếu không định hướng chính sách pháttriển đô thị, như vậy sẽ dan tới sự bế tắc trong tương lai.

1.4.5 Cơ chế, chính sách và năng lực cán bộ quản lý

Cơ chế chính sách tạo lập môi trường pháp lý và kinh tế từ đó có ảnh

hưởng rất mạnh đến sự phát triển nhà ở đô thị

Chiến lược đô thị hoá, chính sách nhà ở, luật về đất đai hay luật đầu tư

nước ngoài là những chính sách to lớn của Đảng, Nhà nước đề ra ảnh hưởng

trực tiếp và to lớn đối với quá trình đô thị hoá của nước ta Bên cạnh nhữngchính sách lớn là phát triển kinh tế nhiều thành phần và những chính sách mởcửa, nhà nước cũng dé tâm nhiều về công tác quản lý, quy hoạch phát trién đôthị Nhờ vây, nhiều đô thị nước ta có thể phát triển nhanh cả về chất lượng lẫn

số lượng, kết quả là tạo ra thành quả to lớn hơn những năm trước đây, đáp ứng

được yêu cầu của sự phát triển kinh tế - xã hội của trong nước, song song trở thành nhân tố có tác động tích cực đến sự đô thị hoá.

Về trình độ và năng lực của các cán bộ quản lý đô thị hay nói cách khác

là về bộ máy quan ly Nhà nước đối với đô thị cũng là van đề chủ chốt trong tô

chức thực hiện những chính sách cho đô thị hoá Những chủ trương chính sách

đúng đắn luôn cần những cán bộ man cán thấu hiểu đúng chủ trương với trình

độ tô chức thực hiện hiệu quả thi chủ trương chính sách mới có thé trở thànhhiện thực Thực tế cho thấy nước ta thời gian qua các chủ trương, chính sách

của Đảng và nhà nước tuy đúng đắn nhưng vẫn còn mềm và còn những kẽ hở

để một vài cán bộ thoái hoá biến chất đã có ý sử dụng và lách luật để thu

hưởng lợi cá nhân.

1.4.6 Công tác quy hoạch đô thị

Quy hoạch xây dựng đô thị được thực hiện qua các yêu cầu, nguyên tắc

của Nhà nước đối với những hoạt động của mọi chủ thé liên quan với việc sử

dụng không gian,.kết cấu hạ tầng đô.thị và tài nguyên khác (đất đai, khoáng

sản, nguồn nước ) được quy định Quy hoạch xây dựng đô thị thé hiện dưới

13

dạng bản vẽ, quy chế và được xây dựng, ban hành mục đích áp dụng trong một

thời kỳ, giai đoạn cụ thé Xây dựng phát triển nhà ở đô thị cũng không ngoại lệcần tuân thủ quy hoạch xây dựng đô thị

hiện ở người dân được chuẩn bị một trình độ văn hoá nhất định và được đàotạo về chuyên môn nghiệp vụ, sẵn sàng được huy động vào quá trình sản xuấtkinh tế - xã hội

14

CHUONG II: THUC TRẠNG PHÁT TRIEN NHÀ Ở ĐÔ THỊ

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BA ĐÌNH VÀ TÂY HÒ

2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sự hình thành thị

-Phía Tây giáp quận Cầu Giấy:

-Phía Nam giáp quận Đống Da;

-Phia Bắc giáp quận Tây Hồ;

Quận Ba Đình được Chính phủ xác định là Trung tâm hành chính

-chính trị quốc gia, nơi tập trung các cơ quan lãnh đạo cao nhất của Đảng, Nhà

nước, Quốc hội, Chính phủ Đây còn là trung tâm ngoại giao, đối ngoại Ba

Đình có trụ sở nhiều tô chức quốc tế, sứ quán các nước, nơi thường xuyên diễn

ra các hội quan trọng của Nhà nước, quốc tế và khu vực

Ba Đình là một trong bốn quận trung tâm của thủ đô, bao gồm 14phường (Cổng Vị, Điện Biên, Đội Can, Giảng Võ, Kim Mã, Liễu Giai, Ngoc

Hà, Ngọc Khánh, Nguyễn Trung Trực, Phúc Xá, Quán Thánh, Thành Công,

Trúc Bạch, Vinh Phúc) với diện tích 9,21 km2.

Quận Tây Hồ là một quận năm ở phía Bắc nội thành thủ đô Hà Nội có

tọa độ dia lý 21 độ 04’15”’ vĩ độ Bắc và 105 độ 48’ 43” kinh độ Đông:

- Phía Đông giáp quận Long Biên;

- Phía Tây giáp quận Bắc Từ Liêm;

- Phía Nam giáp quận Ba Đình;

- Phía Bắc giáp quận Đông Anh;

Quận được thành lập theo Nghị định số 69/CP ngày 28 tháng I0 năm

1995 của Chính phủ Việt Nam, trên cơ sở tách 3 phường: Bưởi, Thụy Khuê,

15

Yên Phụ thuộc quận Ba Dinh và 5 xã: Tứ Liên, Nhật Tân, Quang An, Xuân La,

Phú Thượng thuộc huyện Từ Liêm Và được xác định là trung tâm dịch vụ — du lịch - văn hóa, vùng có cảnh quan thiên nhiên của Hà Nội.

Quận Tây Hồ có điều kiện môi trường thiên nhiên ưu đãi Nổi bậtvới Hồ Tây rộng khoảng 526 ha được coi là "lá phổi của Thành phố" Từ xa

xưa, Hồ Tây đã giữ một vị trí quan trọng về du lịch nhờ vào vị trí và giao thông thuận lợi bao gồm 8 phường (Bưởi, Nhật Tân, Phú Thuong, Quảng An,

Thụy Khuê, Tứ Liên, Xuân La, Yên Phụ) với tổng diện tích 24,39 km2

2.1.2 Kinh tế - xã hội

2.1.2.1 Dân số

Ba Đình và Tây Hồ với vai trò là hai trong 12 quận nội thành của thànhphố Hà Nội, với diện tích lần lượt là 9,21 km2 và 24,39 km2 chiếm khoảng 1%diện tích của cả thành phố Theo những số liệu Niên giám thống kê thành phố

Hà Nội, dân số quận Ba Đình và Tây Hồ tính đến năm 2016 lần lượt khoảng

246.000 người và 164.000 người với mật độ dân số là 26.721 người/km2 và

6.728 người/km2.

Dân số hai quận gia tăng phan lớn tỷ lệ tăng dân số cơ học và tỷ lệ tăng

tự nhiên Trong những năm gần đây, dân số hai quận tăng chủ yếu là về mặt tựnhiên Đó là do số lượng trẻ em được sinh ra và sống sót lớn hơn so với sốlượng người chết đi

16

Dân số trung bình quận Ba Đình và quận Tây Hồ trước khi điều chỉnh

địa giới hành chính thành phó Hà Nội (1998-2007)

2.1.2.2 Tăng trường và phát triển kinh tế

Từ khi nhà nước ta xóa bỏ cơ chế bao cấp và phát triển kinh tế nhiềuthành phan thì xã hội ngày càng phát triển và thịnh vượng Đặc biệt là đối vớiThủ đô Hà Nội, việc phát triển kinh tế sẽ là yếu tổ tất yếu Vì đấy là nơi hội tụcủa nhiều nguồn lực tự nhiên, kinh tế và xã hội Trong cơ cầu kinh tế nổi lênnhững ngành kinh tế mũi nhọn, những ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ

và giao thông vận tải thị trường bất động sản với chất lượng phục vụ ngày

một cao.

Ba Đình và Tây Hồ là hai quận nôi thành đóng vai trò quan trọng trongphát triển kinh tế, đóng góp vào GRDP của thủ đô Hà Nội, nhất là quận BaĐình với vai trò một trong bốn quận trung tâm, là nơi tập trung nhiều cơ quanquan trọng là đầu não của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng

Thu ngân sách quận Ba Dinh và Tây Hồ (2005-2016)

Chi ngân sách quận Ba Đình và Tây Hồ (2005-2016)

(Nguồn Niên giám thống kê thành phô Hà Nội)

2.1.3 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường nhà ở trong những

nam qua

Từ những năm 90 của thé ky 20, thị trường nha ở nước ta chưa được Nhà nước công nhận Sự trao đổi mua bán bị kiềm chế bởi các cơ chế quản lý đất đai Năm 1991, Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VI đã thông qua cương lĩnh chính trị tiếp tục khang định con đường đổi mới phát triển kinh tế nhiều

thành phần Sự khác biệt giữa nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung và nền kinh

tế thị trường là van đề sở hữu Sự thay đổi hiến pháp (1992) và sự ra đời cácluật liên quan đến các hình thức pháp lý doanh nghiệp với những loại hình sở

hữu khác nhau là cơ sở quan trọng cho việc hình thành nền kinh tế nhiều thành

phần.

Khung thể chế về thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất

đai, nhà ở không chỉ được quy định ở Hiến pháp (1992), Luật Đất đai, Luật

Xây dựng mà còn các văn bản luật khác như Bộ luật Dân sự (2005) Luật Đầu

tư (2005), Luật Doanh nghiệp (2005) và Luật Đấu thầu (2005)

Nội dung cơ ban của khung thé chế này bao gồm: khang định chế độ sở

hữu toàn dân vê đât đai; khăng định quyên của Nhà nước với tư cách và đại

19

diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện giao dat, cho thué dat, chuyén

đổi mục dich sử dung đất với người sử dung dat; Nhà nước thống nhất quan lýđất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích có hiệuquả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; tổchức và các cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, khai thác, sử dụng hợp lý đất đai

và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp lua Luật Dat đai (2003) còn quy định cụ thể các hình thức giao dat, cho thué dat, cho thué lai đất gắn với kết cấu ha tang áp dụng đối với các khu công nghiệp, khu công

nghệ cao và khu kinh tế; khăng định các quyền của người sử dụng đất gồmquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, quyền théchấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khiNhà nước thu hồi Luật Dat đai (2003) còn quy định điều kiện dé đưa đất daitham gia vào thị trường bất động sản khi người sử dụng đất có đủ điều kiện: cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp; quyền sử dụng đấtkhông bị kê biên để thi hành án trong thời hạn sử dụng đất Ngoài ra, Nghịđịnh 188/2004/NĐ-CP quy định về phương pháp xác định giá đất và khung các

loại giá đất Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông quaLuật Đất đai năm 2013 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013

có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyếtđược những tôn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm

2003.

2.2 Thực trạng cung cầu về nhà ở trên địa bàn hai quận Ba Đình và Tây Hồ

2.2.1 Cung về nhà ở

2.2.1.1 Về số lượng

Hiện nay, để đáp ứng được như cầu về số lượng nhà ở trên địa bàn hai

quận Ba Đình va Tây Hồ cần đến hàng nghìn căn hộ dé phục vụ công tác giãndân trên địa bàn và nhu cầu tăng cơ học cho sự phát triển của đô thị Điều này

cũng tạo nên những áp lực rất lớn cho địa bàn hai quận Ba Đình và Tây Hồ.

20

2.2.1.2 Về chất lượng

Theo thời gian, nhu cầu cũng như yêu cầu về chất lượng của người dânđối với nhà ở ngày càng tăng, nhưng sự cần thiết nhất hiện nay là loại nhà ở

cấp 2, chung cư với chất lượng ồn định, đảm bảo tuôi thọ khoảng 50 năm, hạ

tầng tốt, đạt yêu cầu về tiêu chí phòng cháy chữa cháy và được đặt dưới sự

quản lý chặt chẽ, hạn chế những tác động không tốt làm giảm sút chất lượng

của nhà Công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ đúng theo quy định Sự đóng góp

của các hộ dân cho công tác bào trì, duy tu cần được diễn ra thường xuyên.

Sự xuống cấp và hư hỏng đang diễn ra hiện nay ở tại các khu chung cư

cũ đang là một điều gây nên sự lo lắng, bất 6n trong dân cư Theo số liệu thống

kê, toàn thành phố Hà Nội hiện nay có 710.000 m? diện tích chung cư với hơn30.000 căn hộ cần được sửa chữa cải tạo, trong đó hơn 35.000 m? với khoảnghơn 1.500 căn hộ cần đập đi xây Đồng thời trong số đó cũng có một số nhàchung cư trong tình trạng báo động cần thực hiện di đời người sử dụng đi nơi

khác dé tiến hành đập bỏ dé đảm bảo an toàn cho người dân sử dụng cũng như

dé dam bảo sự an toàn cho các khu vực sinh sống lân cận Có thé ké đến một vài ví dụ trên địa bàn như khu 5 tầng B7 thuộc khu chung cư Thành Công, nhà

5 tầng A6 thuộc khu chung cư Giảng Võ với những tình trạng hư hỏng, xuống

cấp nghiêm trọng thé hiện chủ yếu ở: Sự lún nứt hạ tầng kỹ thuật, những phanchung cư hành lang, ban công hư hỏng nhanh, nhất là hệ thông cấp và thoátnước, hệ thống điện và đã trải qua nhiều năm không được duy tu và sửa chữa,nâng cấp, cải tạo điều đó cũng góp phan khiến người dân tự sửa chữa, cải tạonhưng không theo quy định gây ảnh hưởng tiêu cực đến mỹ quan đô thị Quỹ

nhà ở chung cư được hình thành từ lâu, đa số đã trở nên quá cũ, lỗi thời được xây dựng cách đây hơn 30 năm Nhà chung cư thấp tầng hầu hết được xây

dựng nhanh chóng dé đáp ứng nhu cau về số lượng khi đất nước bắt đầu hòa

bình đã bắt đầu hết tudi tho dé sử dung , lại không đồng bộ, thiếu hạ tang kỹ

thuật, công trình công cộng, môi trường kém, không đáp ứng đủ tiêu chuẩn

phòng cháy chữa cháy theo quy định mới Những nhà chung cư cao tầng thì

được xây dựng trong thời kỳ bao cấp về nhà ở, thường là các khu xây dựng

21

theo mô hình căn hộ khép kín, chưa đồng bộ, bất hợp lý về tiện nghi sinh hoạt,biệt lập và thiếu dịch vụ, có kiến trúc đơn điệu, chất lượng công trình xây dựngkém, đã hư hỏng nhiều Tuy nhiên, nhận thức được thực trạng nhà ở chung cưxuống cấp, các cấp chính quyền đã có những chỉ đạo sát sao nhằm ngày càngnâng cao chất lượng xây dựng nhà ở đô thị Nhiều khu nhà mới khang trang đã

và đang thay thế dần những khu nhà cũ xuống cấp, hư hỏng Nhiều khu đô thị

mới, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian qua đã góp phần vào việcchỉnh trang lại bộ mặt đô thị và tạo ra những chỗ ở bền vững có thé kế đến một

số ví dụ như khu nhà ở Nam Thăng Long, Ciputra Không gian, kiến trúc và

cơ cấu căn hộ đã có những bước tiễn rõ rệt Các căn hộ cũ có chung khu phụtrong các chung cư cũ đã được thay thế bằng các căn hộ chung cư mới khépkín với các diện tích và kiến trúc các phòng ở thích hợp hơn

Bên cạnh việc phát triển về chất lượng và kiến trúc nhà ở, giải pháp quyhoạch chi tiết một số khu nhà ở đô thị cũng được thé hiện khá sinh động, rõ nétkết hợp hài hòa giữa nhà cao tầng và nhà thấp tầng

Việc áp dụng khoa học công nghệ trong xây dựng nhà ở đang ngày cảng

phong phú và đa dạng hơn, bên cạnh các căn hộ nhà ở có hệ tường chịu lực

xây tay phố biến trước đây, nay đã phô biến các loại nhà có kết cấu khung bê

tông cốt thép hoặc khung lắp ghép với công nghệ và các trang thiết bị hiện đại,đáp ứng yêu cầu về chất lượng và tiến độ thi công

Trên góc độ lịch sử, đất nước ta trong thời gian qua chưa từng tôn tại cáckhu nhà chung cư mà chỉ có cao khu tập thé cao nhất là 5 tang Vậy mà trong

những năm qua nhà nước đầu tư vào xây dựng các khu chung cư 9-16 tầng và

cao hơn với diện tích lớn hơn Các căn hộ hoàn toàn riêng biệt với nhau Tuy

nhiên, hạ tầng kỹ thuật bị thu hẹp lại nhiều nay đã quá tải đây là một bất cậptrong phát triển đô thị với nhiều nhà cao tầng

2.2.2 Cau về nhà ở

Đề đánh giá một cách khách quan nhu cau về nhà ở của người dân trên

địa bàn hai quận Ba Đình và Tây Hồ, một cuộc khảo sát tra đơn giản hỏi tới

200 hộ gia đình Các Hộ được chọn ngẫu nhiên đại diện cho 7 dạng nhà ở hiện

22

có: Nhà thuộc các khu phố cổ; nhà ở thuộc khu phố Việt Nam cũ; Nhà ở chung

cu cao tầng: nhà ở thuộc khu vực ngõ xóm; nhà ở thuộc cá khu vực mới pháttriển

2.2.2.1 Về chất lượng

Với sự cải thiện mức diện tích bình quân nhà ở hiện nay tuy không thấp

nhưng vẫn chưa đáp ứng được một cách đầy đủ nhu cầu về chỗ ở hiện có của một bộ phận trong cư dân Có thé thấy rang mức sống thấp nhất trên địa bàn

hai quận Ba Đình và Tây Hồ có thé kế đến là nhóm sống trong những khu ngõ

xóm và nhóm dân cư sống trong những chung cư thấp tầng Hiện nay, vẫn có

tình trạng một số hộ dân cư, gia đình phải sử dụng chung các công trình phụnhư: bếp, nhà vệ sinh, nhà tắm chỗ phơi đồ, giặt giũ cũng như chưa có đườngnước máy riêng chảy vào tận trong nhà có thể kê đến một số hộ gia đình sống

trong các khu ngõ xóm.

2.2.2.2 Vẻ vị trí

Khi được hỏi về vị trí mong muốn, đa số các hộ gia đình đều hài lòng

với vị trí nhà ở hiện trên hai quận Ba Đình, và Tây Hồ - là quận trung tâm của

thành phố Có một sự liên hệ tương quan khá chặt chẽ giữa các khu vục kiến trúc với vị trí nhà ở của người dân Chính vì thói quen và mong muốn hiện tại

của người dan trên địa bàn nghiên cứu sẽ trở thành trở ngại khi công tac giãn

dân khu vực trung tâm, giải phóng mặt bằng, phát triển các khu đô thị mớiđược tiến hành

2.2.2.3 Về diện tích

Về diện tích nhà ở lý tưởng, chiếm phần đông các hộ gia đình mong

muốn được sống ở những căn nhà có diện tích trên dưới khoảng 50 m? Một

vài hộ gia đình được hỏi mong muốn diện tích trên 100 m? và trên 20% số gia

đình được hỏi mong muốn nhà ở lý tưởng có diện tích 30 m? và những gia đình này thường có mức sông nghèo Như vậy, với những dự án phát triển nhà ở

cho người thu nhập thấp cần sự quan tâm, chú ý những căn hộ nhỏ với giá

thành thấp, phù hợp với nhu cầu cùng khả năng thanh toán của họ.

23

Các số liệu khảo sát cũng cho thấy bên cạnh nhu cầu về việc mở rộng

diện tích nhà ở, nhu cầu về số phòng và diện tích sinh hoạt cũng tăng lênnhiều.Có tới trên một nửa số người được hỏi mong muốn được sống trongnhững căn hộ có 3 đến 4 phòng

2.2.2.4 Về khả năng thanh toán

Dé công tác phát triển nhà ở thành công và hiệu qua thì cần xem xét đến khả năng thanh toán của người dân Khảo sát có 36,2% số hộ gia đình có dự

định cải thiện điều kiện ở Ty lệ những hộ gia đình có dự định này tập trung

cao nhất vào mức sông khá giả, rồi thấp dan theo từng mức thu nhập Điều đó

cho thấy xu hướng gia tăng tình trạng bất bình dang về nhà ở trong điều kiệnnên kinh tế thi trường nếu thiếu sự điều tiết của nhà nước Các nhóm có mứcsống thấp có nhu cầu cao và cấp thiết về cải thiện điều kiện chỗ ở, nhưng phầnlớn họ thiếu khả năng thanh toán Có tới 40% người nghèo được hỏi lại khôngnghĩ đến cải tạo nhà ở vì không có tiền

2.2.3 Giá cả và hình thức giao dịch nhà ở

2.2.3 IGiá ca

Trong những năm qua, cung cầu nhà ở luôn ở trong tình trạng mất cân

đối, giá nhà ở biến động phức tạp và khó lường, giá nhà ở Hà Nội nói chung bị

day lên cao một cách bat hợp ly đặc biệt giá đất trên địa bàn các quận trungtâm của thủ đô Theo theo dõi, giá đất ở một số nơi đặc biệt như khu vực vengan Hồ Tây, khu vực phía ngoài đê Yên Phu, wv tăng gấp 2 đến 3 lần trongthời gian ngắn Các căn hộ tại các đô thị mới cũng góp phần làm tăng giá nhà

từ 2 đến 3 lần, ké cả giá bán ban đầu của chủ dau tư là các doanh nghiệp nha

nước kinh doanh nhà ở.

Giá nhà đất tại khu vực nghiên cứu biến động không ngừng, từ năm

1996 đến 1999 nó không có sự thay đổi đáng ké gì nhưng từ năm 1999 đến nay lại có xu hướng tăng giá Với việc biến động của giá nhà có rất nhiều nguyên

nhân nhưng chủ yếu vẫn la do cung về nhà ở không đáp ứng đủ cầu và việc

dau cơ của những người buôn bat động san.

24