VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢCTóm tắt Quyết định số 20/2022/DS-GDT ngày 22/8/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về “V/v tranh chấp yêu cầu tuy
Trang 1BUỔI THẢO LUẬN THỨ NHẤT NGHĨA VỤ VÀ VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG
Bộ môn: Hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng
Giảng viên: ThS Nguyễn Tấn Hoàng Hải
Nhóm: 09
Thành viên:
1 Trần Nguyễn Thanh Hân 2353801014047
3 Nguyễn Trần Thiên Lam 2353801014093
4 Huỳnh Phạm Nhật Ly 2353801014098
6 Nguyễn Thị Hồng Nga 2353801014110
8 Nguyễn Thuỵ Trúc Ngân 2353801014115
Trang 2VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC
Tóm tắt Quyết định số 20/2022/DS-GDT ngày 22/8/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về “V/v tranh chấp yêu cầu tuyên bố vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Nguyên đơn: Bà Lê Thị Hẹ
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Nếch
Nội dung: Vào ngày 27/10/2011, vợ chồng bà Hẹ chuyển nhượng cho bà Nếch diệntích 198m2 đất thuộc thửa 829, 830 với giá 1.500.000.000 đồng bằng Hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất số 00003199 Ngày 19/11/2015, hai bên hủy bỏ Hợp đồng
cũ và ký lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 005751 với nội dungchuyển nhượng như Hợp đồng cũ nhưng sửa lại giá chuyển nhượng là 500.000.000đồng nhằm mục đích giảm tiền thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tế, saukhi chuyển nhượng thì vợ chồng bà Nếch quản lý sử dụng 142,5m2, diện tích đất cònlại vẫn do vợ chồng bà Hẹ quản lý Nhưng do bà Nếch tìm hiểu rằng diện tích đất bànhận chuyển nhượng là loại trồng cây lâu năm và diện tích đất 142,5m2 đất chuyểnnhượng không đủ điều kiện tách thửa và hợp đồng chuyển nhượng cũng không đượccông chứng, chứng thực nên bà Nếch yêu cầu bà Hẹ ký hợp đồng chuyển nhượng đốivới toàn bộ diện tích 198m2 của thửa 829, 830 Bà Hẹ tin tưởng bà Nếch nên khôngđọc nội dung chuyển nhượng 198m2 trong Hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà Nếchnên quyết định khởi kiện
Quyết định của Tòa sơ thẩm và phúc thẩm là tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giảiquyết hậu quả do hợp đồng vô hiệu Quyết định của Tòa Giám đốc thẩm là giữ nguyênbản án dân sự phúc thẩm
Tóm tắt Quyết định số 21/2020/DS-GDT ngày 22/8/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về “V/v tranh chấp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất”.
Trang 3họ Trần từ năm 1938 Năm 2002, cụ Bình có nói sau khi cụ Bình chết giao lại nhà đất
từ đường của tộc họ Trần cho cụ Trần Thế Khiêm quản lý, thờ cúng Năm 2003, tộc họTrần họp thống nhất quyết định xây nhà từ đường, có sự tham gia của bà Sương và lậpthành văn bản; ngày 01/01/2004, nhà từ đường được khởi công xây dựng trên một phầnthửa đất nêu trên, tiền xây dựng do con cháu tộc họ Trần đóng góp Sau khi cụ Bìnhchết, bà Sương quản lý và sử dụng toàn bộ tài sản của cụ Bình Tộc họ Trần đã yêu cầu
bà Sương trả lại toàn bộ nhà đất tại thửa đất số 852 nêu trên để tộc họ Trần cử ngườiquản lý nhà từ đường lo việc cúng nhưng bà Sương không đồng ý.
Trang 4Sau khi Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2011/DSPT ngày 12/12/2011 của Tòa Phúcthẩm Toà án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng có hiệu lực pháp luật, ngày 07/6/2012, bàSương được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với thửa đất số 852 nêu trên.
Ngày 19/01/2015, bà Sương chuyển nhượng nhà, đất nêu trên cho ông Văn Tấn Ải.Ngày 26/3/2015, Vợ chồng ông Ải chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho ông Nguyễn
An Khang Tuy nhiên, thực tế bà Sương vẫn là người đang trực tiếp quản lý, sử dụngnhà và đất; việc chuyển nhượng qua nhiều người chỉ là hình thức để bà Sương trốntránh việc trả nhà đất từ đường cho tộc họ Trần.
Ông Trí và 24 nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bà Sương giao trả lại nhà đất tại thửađất số 852 nêu trên cho tộc họ Trần; huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho
bà Sương, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp vợ chồng ông Văn Tấn Ải.
Câu 1.1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa Bộ luật Dân sự 2015 và Bộ luật Dân sự 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu.
Theo đó, nghiên cứu Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 408 Bộ luật Dân
sự năm 2015 về vấn đề “Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được”,
ta thấy được những điểm thay đổi đáng kể
Điểm thay đổi thứ nhất:
Khoản 1 Điều 411 Bộ luật Dân sự 2005 Khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự
2015
Trong trường hợp ngay từ khi ký kết,
hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện
được vì lý do khách quan thì hợp đồng này
bị vô hiệu
Trường hợp ngay từ khi giao kết,
hợp đồng có đối tượng không thể thựchiện được thì hợp đồng này bị vôhiệu
Theo đó, Bộ luật Dân sự năm 2005 nêu ra hợp đồng vô hiệu khi có đối tượng khôngthể thực hiện được từ thời điểm “ký kết”, trong khi Bộ luật Dân sự năm 2015 đã thayđổi thành “giao kết” Thuật ngữ “ký kết” nhìn chung không có tính bao quát và phạm
vi hẹp hơn so với “giao kết” và nó chỉ đúng cho hợp đồng bằng văn bản có chữ ký rõràng Trong khi đó, trên thực tế còn có hợp đồng miệng, hợp đồng giao kết thông qua
im lặng, Do đó, khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 thay từ “ký kết” thành
từ “giao kết” đã bao quát hơn, mở rộng phạm vi hơn và phù hợp với thực tế hơn
Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2005 còn nêu thêm điều kiện “vì lý do kháchquan” thì hợp đồng đó mới vô hiệu, trong khi Bộ luật Dân sự 2015 đã bỏ đi quy địnhnày Xét thấy, khoản 1 Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ khoanh vùng ở trườnghợp “vì lý do khách quan” Trên thực tế, không chỉ lý do khách quan mà còn có lý dochủ quan hay lý do khác, việc không thể thực hiện được vì lý do chủ quan không làmcho hợp đồng vô hiệu nhưng nếu hợp đồng không vô hiệu thì hợp đồng cũng không thể
Trang 5thực hiện được Vậy trong trường hợp này phải làm gì? Câu hỏi không có câu trả lờithuyết phục Do đó, khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bỏ “lý do kháchquan” tạo nên sự hợp lý và thuận tiện hơn trong thực tiễn.
Điểm thay đổi thứ hai:
Khoản 3 Điều 411 Bộ luật Dân sự
2005 2015Khoản 3 Điều 408 Bộ luật Dân sựQuy định tại khoản 2 Điều này cũng
được áp dụng đối với trường hợp hợp
đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng
không thể thực hiện được, nhưng phần
còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp
lý.
Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điềunày cũng được áp dụng đối với trườnghợp hợp đồng có một hoặc nhiều phầnđối tượng không thể thực hiện đượcnhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có
hiệu lực.
Xét thấy, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã mở rộng đối tượng điều chỉnh đối với cáchợp đồng mà ngay từ khi giao kết mà có một hoặc nhiều phần vô hiệu thì phần còn lạivẫn có giá trị pháp lý, cụ thể, so với khoản 3 Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 quyđịnh chỉ áp dụng cho 1 đối tượng thuộc khoản 2 thì Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ápdụng cho 2 đối tượng thuộc khoản 1 và 2
Đồng thời, khoản 3 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã thay từ “hiệu lực” ởkhoản 3 Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 thành “giá trị pháp lý” Ta thấy rằng, hợpđồng vô hiệu thì chắc chắn là hợp đồng không có hiệu lực pháp lý nhưng ngược lại,hợp đồng không có hiệu lực pháp lý chưa chắc đã phải là hợp đồng vô hiệu mà có thể
là hợp đồng chưa được ký kết, đã ký kết nhưng bị đình chỉ hiệu lực, hoặc đã hết hiệulực Như vậy, dùng cụm từ “hiệu lực” sẽ tạo sự khái quát, bao quát hơn so với cụm từ
“giá trị pháp lý” vì “giá trị pháp lý” chỉ mang ý nghĩa luật định, trong khi “hiệu lực”còn có ý nghĩa trong việc thực thi
Vì vậy, những thay đổi tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 so với Điều 411 Bộluật Dân sự năm 2005 trên đối với chế định hợp đồng vô hiệu do có đối tượng khôngthể thực hiện được là theo hướng hoàn thiện hơn, phù hợp với thực tế và thuận tiện hơncho các hoạt động tư pháp ở Việt Nam
Câu 1.2 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thểthực hiện được được xác định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm2015
“1 Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thựchiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
Trang 62 Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việchợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báocho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệthại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng
có đối tượng không thể thực hiện được.”
Câu 1.3. Đối với Quyết định số 20, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng
vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và hướng xác định hợp đồng vô hiệu
do đối tượng không thể thực hiện được như vậy có thuyết phục không? Vì sao?
Đối với Quyết định số 20, tại đoạn [3] phần Nhận định của Tòa án cho thấy Tòa ántheo hướng hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được, cụ thể:
… Như vậy, vợ chồng bà Hẹ thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Nếch mộtphần đất trồng cây lâu năm thuộc thửa 829, 830 với diện tích 142,5m2 làkhông đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân Thànhphố Hồ Chí Minh nên đối tượng của giao dịch giữa các bên không thực hiệnđược Do đó, Hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 411 Bộ luật Dân sự2005
Hướng xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được của Tòa
án như vậy là thuyết phục và phù hợp Bởi vì:
Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 5 Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày05/12/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tốithiểu được tách thửa đất nông nghiệp như sau:
Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp:được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảmbảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nôngnghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủysản, đất làm muối
Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà Hẹ, ông Mật thì mục đích sửdụng là đất trồng cây lâu năm Tuy nhiên, theo thỏa thuận thì vợ chồng bà Hẹ chỉchuyển nhượng cho bà Nếch một phần đất trồng cây lâu năm thuộc thửa 829, 830 vớidiện tích 142,5m2 Như vậy, là không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định trên.Căn cứ theo khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợpngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này
bị vô hiệu.”
Do đó, từ những quy định trên thì Tòa án tuyên bố theo hướng hợp đồng vô hiệu dođối tượng không thể thực hiện được là thuyết phục cũng như đảm bảo được quyền vànghĩa vụ của các bên
Trang 7Câu 1.4 Đối với Quyết định số 21, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng
vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và hướng xác định hợp đồng vô hiệu
do đối tượng không thể thực hiện được như vậy có thuyết phục không? Vì sao?
Đối với Quyết định số 21, đoạn [6] cho thấy Toà án theo hướng hợp đồng vô hiệu
do đối tượng không thể thực hiện được là:
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà Sương với ông Ải, hợpđồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Ải với ông Khang Điều vôhiệu do vi phạm điều kiện mua bán, chuyển nhượng quy định tại khoản 1Điều 91 Luật nhà ở năm 2005; khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013.Mặt khác, trên thửa đất số 852 còn có căn nhà từ đường do tộc họ Trần xâydựng từ năm 2004 nên các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nêu trên còn bị
vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều
411 Bộ luật dân sự năm 2005 Trên thực tế, bà Sương vẫn đang là ngườiquản lý, sử dụng nhà đất tranh chấp Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa
án cấp phúc thẩm lại cho rằng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bàSương với ông Ải được ký kết sau khi có Quyết định kháng nghị giám đốcthẩm là hợp pháp, ông Khang là người ngay tình khi nhận chuyển nhượngnhà đất từ vợ chồng ông Ải, từ đó quyết định không chấp nhận yêu cầu huỷcác hợp đồng nêu trên của các nguyên đơn, buộc bà Sương phải thanh toán391.113.000 đồng cho tộc họ Trần là không đúng pháp luật, không đảm bảoquyền lợi của đương sự
Hướng xác định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được như vậy
là có thuyết phục Bởi vì căn cứ vào khoản 1 và khoản 2 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm
2015 Việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bênliên quan Quyết định cần đảm bảo rằng việc tuyên vô hiệu hợp đồng là để bảo vệ cácbên khỏi các nghĩa vụ không khả thi hoặc không hợp pháp
Trang 8VẤN ĐỀ 2: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN
Tóm tắt Bản án 06/2017/DS-DT ngày 17/01/2017 của Toà án nhân dân TP Thủ Dầu Một tỉnh Bình Dương về vụ việc “V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất”:
Nguyên đơn: Bà Trần Thị Diệp Thuý
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Trang
Bà trang yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêucầu bà Trang giao quyền sử dụng đất Sau đó thay đổi nội dung khởi kiện yêu cầu bàTrang trả lại cho bà Thuý 100 triệu Bà Thuý cho bà Trang vay 100 triệu đồng, trả góp
1 triệu đồng/ 1 ngày trong vòng 6 tháng Bà Trang và bà Thuý thiết lập hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá chuyển nhượng là 200 triệu đồng Thế nhưngđây là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản Về giao dịch vay tài sản
bà Thuý cho rằng bà Trang chỉ mới trả 5 triệu đồng; còn bà Trang cho rằng bà đã trả bàThuý hết số nợ nhưng bà Thuý không thừa nhận và bà Trang không có bằng chứngchứng minh Do đó, Toà cấp sơ thẩm cho rằng nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại 95triệu đồng là có căn cứ, đồng thời ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn về việckhông yêu cầu tính lãi suất với bị đơn Ngoài ra, Toà cấp sơ thẩm còn ra quyết địnhtuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn là vôhiệu
* Đối với vụ việc thứ nhất
Câu 2.1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
Giả tạo trong xác lập giao dịch là là giao dịch mà trong đó việc thể hiện ý chí rabên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia giao dịch.Giả tạo trong xác lập giao dịch có thể hiểu là khi xác lập giao dịch thì ý chí biểu đạt rangoài khác với ý chí đích thực nhằm che giấu việc thực hiện một hợp đồng khác v màcác bên thật sự mong muốn thực hiện và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đãthực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch dân sự xác lập Yếu tố giả tạo thôngqua dấu hiệu các bên thông qua dấu hiệu các bên thông đồng với nhau để taọ nên sựthiếu thống nhất giữa ý chí và tuyên bố ý chí của các bên xác lập giao dịch
Căn cứ theo Điều 124 BLDS 2015 có 2 loại giao dịch dân sự giả tạo đó là giaodịch dân sự nhằm che giấu một giao dịch khác và giao dịch giả taọ nhằm trốn tránhnghĩa vụ với người thứ ba.
Câu 2.2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
Đoạn của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng là:
Trang 9Nguyên đơn và bị đơn thống nhất ngày 23/11/2013 giữa nguyên đơn và bịđơn có thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung giấythoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất số AP 154638, số vào sổH53166 do UBND thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu Một cấp ngày30/7/2009, toạ lạc tại phường Chánh Nghĩa, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnhBình Dương, giá chuyển nhượng 200.000.000 đồng Hai bên đều thừa nhậnđây là giao dịch giả tạo để che dấu cho việc nguyên đơn cho bị đơn vay sốtiền 100.000.000 đồng.
Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích che dấu việc cho vay với số tiền
là 100.000.000 đồng.
Câu 2.3: Hướng giải quyết của Toà án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu.
Toà án nhận thấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 200 triệu đồng giữa
bà Thuý và bà Trang có sự khác biệt với ý chí Đích thực và hợp đồng trên nhằm chegiấu cho giao dịch vay tài sản là số tiền 100 triệu đồng giữa hai ngừoi Toà án tuyên:Đối với hợp đồng giả tạo là hợp đồng chuyện nhượng quyền sử dụng đất đương nhiên
bị vô hiệu và bà Trang phải trả lại 95 triệu đồng đã nhận từ bà Thuý khi thực hiện hơpđồng Còn đối với hợp đồng bị che giấu là hợp đồng cho vay nợ thì vẫn còn hiệu lực vìhợp đồng vẫn đảm bảo các điều kiện luật định khi xác lập hợp đồng
Câu 2.4: Suy nghĩ của anh/ chị về hướng xử lý của Toà án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu
Theo em thì hướng xử lý của Toà án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng che giấu
là rất hợp lí Vì trong bản án có đề cập đến việc cả hai đều thừa nhận hợp đồng chuyểnnhượng ngày 23/11/2913 là hợp đồng giả tạo để che giấu cho việc nguyên đơn vay sốtiền 100 triệu đồng và Toà tuyên rằng hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, hợp đồngvay nợ vẫn còn hiệu lực Căn cứ theo khoản 1 Điều 124 BLDS 2015: “Khi các bên xáclập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giaodịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừtrường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác cóliên quan” Bên cạnh đó bà Thuý vì không tính lãi suất số tiền nợ 95 triệu còn lại nênToà án xử lý như vậy là vô cùng hợp lý.
Tóm tắt Quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/6/2014 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án tranh chấp hợp đồng vay tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Nguyên đơn: Bà Võ Thị Thu (sinh năm 1954)
Bị đơn: Bà Đặng Thị Kim Anh (sinh năm 1964)
Trang 10Năm 2009, bà Anh vay tiền bà Thu nhiều lần với tổng là 3,7 tỷ đồng có viết giấy tay
và ký, không thế chấp tài sản và thỏa thuận lãi suất 3%/tháng Ngày 14/02/2010 bà Anhmới trả có 600 triệu đồng nên còn số nợ gốc với bà Thu là 3,1 tỷ đồng Ngày 26/8/2010
vợ chồng bà Anh chuyển nhượng các nhà đất cho vợ chồng ông Vượng (anh trai, chịdâu bà Anh) với giá 680 triệu đồng nhưng giá trị thực tế nhà đất gần 5,6 tỷ đồng, trước
đó bà Anh cũng đã cam kết với bà Thu sẽ chuyển nhượng nhà đất (đang tranh chấp) đểtrả nợ cho bà Thu nhưng cuối cùng lại chuyển nhượng cho vợ chồng ông Vượng vàthực tế các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nên suy ra giao dịch chuyểnnhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng là giao dịch giả tạonhằm trốn tránh nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh đối với bà Thu, tuyên giao dịch là vôhiệu và phong tỏa nhà đất của vợ chồng bà Anh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với
bà Thu, yêu cầu vợ chồng bà Anh trả cả nợ gốc lẫn lãi cho bà Thu theo Bản án sơ thẩm
số 10/2012/DS-ST ngày 04/7/2012 là đúng
* Đối với vụ việc thứ hai
Câu 2.5: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?
Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạonhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì thỏa thuận giữa hai người đó làkhông phù hợp với thực tế vì giá trị các thửa đất và nhà gắn trên đất có giá thực tế lêntới gần 5,6 tỷ đồng nhưng vợ chồng bà Anh thỏa thuận với vợ chồng ông Vượngchuyển nhượng với giá gần 680 triệu đồng và lập hợp đồng chuyển nhượng giả tạo là 4
tỷ đồng, giá chuyển nhượng vô cùng thấp so với giá thị trường đồng thời các bên cũngchưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng Tòa án căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng củahai bên từ đó suy ra trách nhiệm mà vợ chồng bà Anh đã tạo lập giao dịch nhằm trốntránh thực hiện nghĩa vụ đối với bà Thu
Câu 2.6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ?
Suy nghĩ của nhóm thảo luận về hướng xác định giao dịch giả tại để trốn tránhnghĩa vụ của Tòa án là hợp lý:
Trong vụ án này bà Anh thừa nhận chỉ còn số nợ với bà Thu là 3,1 tỷ đồng và đồngthời bà Anh đã cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bàThu nhưng bà Anh là đem nhà đất đó chuyển nhượng cho vợ chồng ông Vượng màkhông thực hiện cam kết với bà Thu trước đó, phá vỡ niềm tin cam kết giữa hai bên
Vợ chồng bà Anh đem nhà đất đó chuyển nhượng cho vợ chồng ông Vượng với giákhông phù hợp thực tế (giá trị nhà đất trên thị trường gần 5,6 tỷ đồng nhưng các bênchuyển nhượng với giá gần 680 triệu đồng, một mức giá vô cùng thấp so với giá thịtrường) và các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất
Trang 11Từ đó, Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng làgiao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với bà Thu, buộc vợ chồng bà Anh trả cảgốc lẫn lãi cho bà Thu.
Câu 2.7: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ.
Hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa
vụ thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu
Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 124, khoản 2 Điều 131 BLDS 2015
Giao dịch giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránhnghĩa vụ với người thứ ba chính là bà Thu thì giao dịch dân sự đó sẽ bị vô hiệu
Sau khi giao dịch trên bị vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu
và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu như không hoàn trả bằng hiện vật thì sẽphải trị giá thành tiền và hoàn trả
Trang 12VẤN ĐỀ 3: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC
Tóm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi (trở thành Án lệ số 55/2022/AL).
Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N.
Bị đơn: Ông Đoàn C, bà Trần Thị L.
Vụ án: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Nội dung: Năm 2009, bị đơn đã thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển nhượng là lô B với giá 90.000.000đồng Ông M đã trả đủ cho ông C Năm 2011, Nhà nước đã chỉ mốc giới vị trí đất cấpcho bị đơn là 03 lô đất liền kề ở mặt tiền, bị đơn yêu cầu phía nguyên đơn đưa thêm30.000.000 đồng vì giá đất mặt tiền cao hơn Nguyên đơn đồng ý đưa thêm 20.000.000đồng, còn 10.000.000 đồng sẽ giao khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng Tuy nhiên,phía bị đơn không thừa nhận có việc thay đổi thỏa thuận chuyển nhượng từ lô B sang
lô A với giá 120.000.000 đồng, 20.000.000 đồng phía bị đơn nhận thêm chỉ để làm giấychứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyết định của Tòa án: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhậnhiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc bị đơn phải làm thủ tụcchuyển nhượng Tòa án cấp phúc thẩm bổ sung thêm phía nguyên đơn có nghĩa vụthanh toán tiếp 10.000.000 đồng cho bị đơn
Tóm tắt quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng.
Nguyên đơn: ông Võ Sĩ Mến, bà Phùng Thị Nhiễm
Bị đơn: ông Đoàn Cưu, bà Trần Thị Lắm
Tại Giấy chuyển nhượng đất thổ cư lập ngày 10/8/2009 thì vợ chồng ông Cưu, bàLắm thống nhất chuyển nhượng lo đất B với giá chuyển nhượng là 90.000.000 đồngcho vợ chồng ông Mên, bà Nhiễm Vì sau đó không có lô đất B nên hai bên thống nhấtông Mến, bà Nhiễm giao thêm 30.000.000 đồng để lấy lô A Ông Cưu, bà Lắm đã nhận
số tiền 110.000.000 Trong hợp đồng không có công chứng chứng thực nên đã vi phạm
về mặt hình thức Tuy nhiên vì đã quá 2 năm mà không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vôhiệu nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo khoản 2 Điều
132 Bộ luật Dân sự 2015
Trang 13Câu 3.1: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?
Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtđược xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứngthực:
[3] Bị đơn ông C, bà L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh L1thừa nhận, vì biết thông tin gia đình bị đơn bị thu hồi đất sẽ được cấp ba lô
đất tái định cư, trong đó có một lô A và hai lô B, nên ngày 10/8/2009nguyên
đơn ông M, bà N cùng phía bị đơn ông C, bà L và anh Đoàn Tấn L1 thỏathuận và lập “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” (Bút lục 27), nội dung thỏathuận là bị đơn và anh L1 chuyển nhượng cho nguyên đơn một lô đất thuộc
lô B, diện tích 5m x 20m (tự chọn khi Nhà nước cấp đất) trong phần đất củagia đình bị đơn sẽ được cấp tái định cư với giá 90.000.000 đồng, anh L1 cótrách nhiệm làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất trên thựcđịa cho nguyên đơn, các bên tham gia giao dịch đều thống nhất ký tên; bịđơn đã giao đủ 90.000.000 đồng cho phía nguyên đơn Đây là những tìnhtiết không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật tốtụng dân sự
[6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lậpgiao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên tronggiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịchđang được thực hiện Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộluật dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 là đúng với quyđịnh tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015
Và đoạn thể hiện chưa công chứng, chứng thực:
Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành vănbản có công chứng, chứng thực; đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiềuthành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng là không đúngpháp luật”, “Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượngquyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viếttay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thayđổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thựchiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đangđứng tên bị đơn
Trang 14Câu 3.2: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?
Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 chohợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 cóhiệu lực:
Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giaodịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đangđược thực hiện Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luậtdân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 là đúng với quyđịnh tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015
Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì tuy giaodịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức đượcquy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đãthực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụngđất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịchđược công nhận hiệu lực
Câu 3.3: Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên là thuyếtphục Vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 10/8/2009trước thời điểm BLDS 2015 có hiệu lực và giao dịch này đang được thực hiện nên căn
cứ vào Điểm b Khoản 1 Điều 688 BLDS 2015: “Đối với giao dịch dân sự được xác lậptrước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung vàhình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này;Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực(không tuân thủ về hình thức) tuy nhiên bên nguyên đơn đã thực hiện 2/3 nghĩa vụtrong giao dịch nên căn cứ vào Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015thì giao dịch được công nhận hiệu lực
Câu 3.4: Trong bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 19 BLDS 2015 khi chỉ xác định Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định nguyên đơn thực hiện2/3 nghĩa vụ là hoàn toàn thuyết phục.
Vì: Thứ nhất, về phía nguyên đơn, hai bên đã thỏa thuận sẽ chuyển nhượng lô đất Bvới giá 90 triệu đồng nhưng “Đến năm 2011, Nhà nước đã chỉ mốc giới vị trí đất cấp