Hợp đồng mua bán tài sản bình luận dự thảoán lệ số 11 án lệ số 2023 al về hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượngkhông thể thực hiện được

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHTRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

BÀI TIỂU LUẬN

-ÁN LỆ SỐ 11 -ÁN LỆ SỐ /2023/AL VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂNNHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU DO ĐỐI TƯỢNG

KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC.

Giảng viên hướng dẫn: Cô Nguyễn Phan Phương Tần

MỞ ĐẦU1CHNG 1:GI I THI U CHUNG VỀỀ D TH O ÁN L SỐỐ 11 ÁN L SỐỐ /2023/AL VỀỀ H P ĐỐỀNG CHUY N ƯƠỚỆỰẢỆỆỢỂNHNG QUYỀỀN S D NG ĐẤỐT VỐ HI U DO ĐỐỐI TƯỢỬ ỤỆƯỢNG KHỐNG TH TH C HI N ĐỂỰỆƯỢC.2

2.1 Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm & Phúc thẩm 7 2.2 Phân tích nội dung bản án sơ thẩm và phúc thẩm 7

CHƯƠNG 3: QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM 268/2020/DS-GĐT VÀ QUYẾT ĐỊNH KHÁNG

3.1 Nội dung quyết định giám đốc thẩm và kháng nghị giám đốc thẩm 13

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài.

“An cư, lạc nghiệp’ từ lâu đã là một quan niệm ăn sâu vào tư tưởng của người dân Việt Nam Cùng với sự đô thị hóa và bùng nổ dân số, thì nhu cầu mua bán, giao dịch bất động sản cũng ngày một tăng cao mà những hiểu biết của người dân về pháp luật trong vấn đề này còn hạn chế Do đó cũng đã và đang xuất hiện những bất cập, mâu thuẫn giữa các chủ thể liên quan trong giao dịch về nhà đất Đây là lý do nhóm tác giả quyết định chọn đề tài này như một công trình nghiên cứu cho môn học

2.Đối tượng nghiên cứu.

DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 11 ÁN LỆ SỐ /2023/AL Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được.

3.Mục đích nghiên cứu.

Bài viết nhằm phân tích cơ sở lý luận, quy định của pháp luật Việt Nam về các quyền liên quan trong lĩnh vực mua bán nhà đất Đứng trên tinh thần “trung thực, khách quan, thiện chí” để phân tích dự thảo án lệ số 11/2023 nhằm tìm ra những bất cập nếu có trong các quyết định của tòa án Đồng thời cũng chỉ ra sai phạm về chiếm hữu đất công đang rất phổ biến hiện nay.

4.Phạm vi nghiên cứu.

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu một cách tổng quan, khái quát những quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề mua bán, sử dụng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó đi sâu vào phân tích tính hợp lý của các phán quyết vô hiệu hợp đồng dân sự có trong dự thảo án lệ 11/2023.

5.Kết cấu của tiểu luận.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, tiểu luận được kết cấu thành ba chương bao gồm:

Chương 1:Giới Thiệu Chung Về DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 11 ÁN LỆ SỐ /2023/AL Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượngkhông thể thực hiện được.

Chương 2: Bản Án Sơ Thẩm Số 04/2020/DSST Ngày 14/01/2020 Và BảnÁn Dân Sự Phúc Thẩm Số 476/2020/DS-PT Ngày 05/06/2020.

Chương 3: Quyết Định Kháng Nghị Giám Đốc Thẩm Chương 4: Bình Luận Án.

1

CHƯƠNG 1:

GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ THẢO ÁN LỆ SỐ 11 ÁN LỆ SỐ / 2023/AL VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU DO ĐỐI TƯỢNG KHÔNG THỂ THỰC

HIỆN ĐƯỢC.

1.1 Giới thiệu chung

Nhóm chúng em đã chọn bản án sơ thẩm số 04/2020/DS-ST ngày 14/01/2020 của Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thể hiện được và có dự thảo đưa vào án lệ số 11/2023/AL Nhờ những vấn đề mới mẻ trong thực tế và những vấn đề pháp lý khá thú vị như sang lấp bất động sản của nhà nước, đối tượng không thể thực hiện giao dịch và hai bên có một hợp đồng giả tạo Dựa vào các vấn trên, nhóm chúng em xin mời cô và các bạn tham khảo bài tiểu luận của chúng em để làm rõ các vấn đề pháp lý trên.

1.2 Tóm tắt vụ án

Bà H và ông Nguyễn Văn M (chồng của bà) có quyền sử dụng đối với thửa đất số 829 và 830 diện tích 198m2 tại ấp 2, xã T, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh; trong đó thửa đất số 830 tiếp giáp đường V, chiều rộng mặt tiền khoảng 13m Nằm giữa thửa số 830 và 829 là một rạch nước đã hoang hóa (có sổ thửa trong bản đồ địa chính là 168 và 169), vợ chồng bà đã chiếm hữu, san lấp, 2 dụng phần đất của rạch nước từ lâu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngày 12/4/2011, vợ chồng bà ký “Hợp đồng mua bán đất + nhà” (Nội dung hợp đồng: chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị N diện tích 135m2, kích thước hình thể như sau: Chiều rộng mặt đường V là 5m, sâu 27m, kéo thẳng từ đường V gồm một phần thửa đất số 830, một phần đất của rạch nước và một phần thửa đất số 829, giá là 8.233.333 đồng/m2 (tính đồng giá cả diện tích đất rạch nước) thành số tiền là 1.111.500.000 đồng, vợ chồng bà đã nhận đủ tiền và giao nhà, đất cho bà N sử dụng

10/2011, vợ chồng bà tiếp tục chuyển nhượng cho bà N một phần đất có diện tích 108m2 (chiều rộng mặt đường V rộng 4m, sâu 27m, hình thể giống như lần chuyển nhượng lần đầu), vị trí liền kề với diện tích vợ chồng bà đã chuyển nhượng ngày 12/4/2011; với giá hơn 700.000.000 đồng, lần chuyển nhượng này các bên không lập văn bản Tổng số tiền vợ chồng bà đã nhận của bà N là 1.887.500.000 đồng Tổng diện tích của cả 02 lần chuyển nhượng là 142,5m2 đất thuộc 2 thửa 829, 830 (không tính diện tích đất rạch nước thuộc thửa 168,169).

2

Ngày 27/10/2011, tại Văn phòng công chứng T, bà và bà N đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 00003199, mục đích để hợp thức hóa 02 lần chuyển nhượng đất trước đây, giá trị ghi trong Hợp đồng là 1.500.000.000 đồng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N giữ.

Năm 2015, bà N lại đề nghị bà hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 00003199 ngày 27/10/2011 để ký lại hợp đồng khác cùng nội dung nhưng ghi lại giá chuyển nhượng là 500.000.000 đồng để giảm tiền nộp thuế cho Nhà nước Ngày 19/11/2015 bà đã yêu cầu hủy Hợp đồng số 00003199 Ngày 19/11/2015 tại Văn phòng công chứng T, N và H ký lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 005751 cả 02 lần ký hợp đồng bà đều giao bà N chủ động soạn thảo hợp đồng,

Năm 2017 bà H phát hiện hợp đồng số 005751 ghi diện tích đất nhiều hơn cụ thể ở hợp đồng số 00003199 với tổng diện tích đất là 142,5 m2 nhưng hợp đồng số 005751 lại ghi chuyển nhượng toàn bộ 02 thửa đất số 829, 830 diện đất 198m2 Bà H yêu cầu N ký lại hợp đồng đúng diện tích chuyển nhượng thực tế nhưng bà N không đồng ý Vì vậy, bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng số 005751/HĐ-CNQSDĐ ngày 19/11/2015; tuyên vô hiệu Hợp đồng ngày 12/4/2011 (hợp đồng viết tay); yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: buộc bà N trả lại cho bà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH00815 ngày 3 22/8/2011, bà sẽ hoàn trả lại bà N số tiền 1800.000.000 đồng.

1.3 Các bên đương sự

Nguyên đơn:

1 Bà Lê Thị H, sinh năm 1949.

Địa chỉ: Số 100 Tổ ML, Ấp H, xã LT, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh 2 Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Minh K, sinh

năm 1985 (Văn bản ủy quyền ngày 11/01/2018)

Địa chỉ: Số 196 Ấp H, xã LT, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh Bị đơn:

1 Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1955.

Địa chỉ: Số A30/31A1 Tổ M, Ấp M, xã BH, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh.

2 Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn : Ông Phạm Hoàng C, sinh năm 1955 (Văn bản ủy quyền ngày 27/05/2020).

3

3 Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là luật sư Nguyễn Văn Đ thuộc công ty luật TNHH HL - Đoàn luật sư Tp Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 1 Ông Phạm Hoàng C, sinh năm 1955.

Địa chỉ: Số A30/31A1 Tổ M, Ấp M, xã BH, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh.

2 Ông Nguyễn Văn M, sinh năm 1952 3 Ông Nguyễn Hữu N1, sinh năm 1985 4 Bà Trần Thị Mỹ P, sinh năm 1987.

Cùng địa chỉ: Số 100 Tổ ML, Ấp H, xã LT, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh.

5 Ông Lê Văn H1, sinh năm 1982 6 Bà Lê Thị T, sinh năm 1983.

Cùng địa chỉ: Số 364/47 Ấp H, xã LT, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh 7 Ông Nguyễn Hoàng P1, sinh năm 1991.

8 Bà Trần Thị Thanh T1, sinh năm 1992.

Cùng địa chỉ: Số 11/4A Ấp B, xã NĐ, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh 9 Văn phòng công chứng TC.

Địa chỉ: Số 233/12 HTP, Khu phố S, thị trấn NB, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Huỳnh Tấn P2.

Địa chỉ: Số 233/12 HTP, Khu phố S, thị trấn NB, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh.

1.4 Nhận định của tòa án

Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 12/4/2011 và lần chuyển nhượng thứ 2 vào tháng 10/2011 bà H, ông M đã chuyển nhượng cho bà N tổng cộng diện tích là 243 m2, trong đó bao gồm 142,5m2 thuộc thửa 829, 830 và phần đất kênh rạch chưa được công nhận

- Theo giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BE 931097 ngày 22/8/2011 cấp cho bà H, ông M thì thửa đất 829 và 830 có mục đích sử dụng là "Đất trồng cây lâu năm"

- Theo khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003.

- Theo điểm a khoản 4 điều 6 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ.

4

- Tại điểm a khoản 2 điều 3 Công văn số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Thành Phố Hồ chí Minh quy định: "Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp".

- Tại Công văn số 675/TNMT ngày 05/11/2019 phòng Tài nguyên và môi trường Huyện NB cho biết: "Căn cứ theo điểm a, khoản 2 điều 5 quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất nông nghiệp như sau: Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối".

Như vậy theo quy định pháp luật và nội dung các văn bản nêu trên thì việc ông M bà H ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà N một phần đất thuộc thửa 829, 830 ( mục đích sử dụng: Đất trồng cây lâu năm) với diện tích 142,5m2 nhỏ hơn diện tích tối thiểu 1000 m2 là đã vi phạm việc cấm chuyển nhượng để tách thửa mà các thửa đất mới và thửa đất còn lại có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu do UBND Thành Phố Hồ Chí Minh quy định Đồng thời việc ông M bà H ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà N một phần đất thuộc thửa 168, 169 có mục đích sử dụng: đất kênh rạch khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cấp giấy chứng nhận là vi phạm điều cấm của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 điều 146 LĐĐ năm 2003; Điều 188 Luật đất đai năm 2013; điểm a.5 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ - HĐTP.

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 005751/HĐ-CNQSDĐ ngày 19/11/2015 có nội dung: "Diện tích chuyển nhượng 198 m2 thuộc các thửa 829, 830 Giá chuyển nhượng 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng)".

Các bên đương sự đều thừa nhận tổng diện tích đất thực tế chuyển nhượng là 142,5m2, trong tổng số 198m2 đất được công nhận theo giấy chứng nhận số BE 931097 ngày 22/8/2011 Và cũng theo lời thừa nhận của các bên thì lý do các bên đồng ý ghi vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 005751/HĐ-CNQSDĐ ngày 19/11/2015 diện tích chuyển nhượng là 198m2 thuộc toàn bộ 02 thửa đất số 829, 830 không đúng với thực tế là nhằm mục đích để có thể làm thủ tục sang tên cho hợp pháp vì 02 thửa đất số 829, 830 với diện tích chuyển nhượng 142,5m2 theo quy định không tách thửa được Việc các bên đã ghi nhận nội dung 5

diện tích chuyển nhượng không đúng thực tế chuyển nhượng để nhằm mục đích đối phó các quy định pháp luật liên quan là hành vi trái pháp luật và bị nghiêm cấm.

Mặt khác, hai bên xác định giá trị chuyển nhượng thực tế là 1.887.000.000 đồng nhưng ghi trong hợp đồng là 500.000.000 đồng nhằm mục đích là giảm thuế cho ông M bà H Đây là hành vi vi phạm điều cấm không được pháp luật cho phép vì sẽ dẫn đến việc nhà nước bị thất thu thuế.

6

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

1 Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà, đất ký ngày 12/4/2011 giữa bà Lê Thị H, ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị N và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 005751/HĐ-CNQSDĐ ký ngày 19/11/2015 tại Văn phòng công chứng T giữa bà Lê Thị H, ông Nguyễn Văn M và bà Nguyễn Thị N vô hiệu.

2 Bà Nguyễn Thị N và ông Phạm Hoàng C có trách nhiệm hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH00815 ngày 22/8/2011 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp cho bà Lê Thị H và ông Nguyễn Văn M đồng thời bàn giao lại nguyên trạng nhà, đất cho bà Lê Thị H và ông Nguyễn Văn M.

3 Bà Lê Thị H, ông Nguyễn Văn M có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị N và ông Phạm Hoàng C số tiền 2.558.750.000 đồng.

4 Ông Lê Văn H1, bà Lê Thị T1, ông Nguyễn Hữu N1, bà Trần Thị Mỹ P, ông Nguyễn Hoàng P1, bà Trần Thị Thanh T2 cùng liên đới trách nhiệm với bà N, ông Cương bàn giao nhà, đất đang sử dụng cho bà Lê Thị H Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo.

*Phúc thẩm:

Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị N.

- Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2020/DSST ngày 14/01/2020 của Tòa án nhân dân huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh về phần án phí sơ thẩm Các phần khác của bản án được giữ nguyên.

2 Phân tích nội dung bản án sơ thẩm và phúc thẩm

Theo xuyên suốt chiều dọc của vụ án, với các lí lẽ cũng như nhận định mà Tòa án đưa ra trong bản án sơ thẩm và phúc thẩm là phù hợp, áp dụng pháp luật đúng người, đúng trường hợp Có thể thấy được rằng việc giao kết hợp đồng mua bán nhà, đất giữa các chủ thể bao gồm vợ chồng ông M và bà N có nhiều vấn đề pháp lý cần phải xem xét đến nhằm đưa ra nhận định đứng đắn và chính xác

Đối với việc vợ chồng ông M chiếm hữu, san lấp và sử dụng phần rạch nước hoang hóa (số thửa trong bản đồ địa chính là 168, 169) cũng như tự ý chuyển

7

nhượng khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy và giao đất là trái với quy định của pháp luật Điều này dẫn đến hệ lụy rằng vợ chồng bà có thể bị phạt hành chính, nếu tái phạm thì sẽ bị xử lý hình sự theo điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 Có phải gia đình ông M đang mong chờ việc tiếp tục chiếm hữu, san lấp cũng như sử dụng phần đất hoang hóa này trong vòng 30 năm thì có được trở thành chủ sở hữu chiếm hữu ngay tình? Nhưng thực tế, vợ chồng ông M biết rõ điều này, không có căn cứ pháp luật để chiếm hữu rạch nước hoang hóa nên sẽ cần phải có biện pháp xử lý vấn đề này triệt để nhằm tránh xảy ra trường hợp tương tự từ chính quyền địa phương.

Vào ngày 12/4/2011, vợ chồng ông M có thực hiện giao kết hợp đồng mua bán nhà, đất với bà N về việc chuyển nhượng mảnh đất có diện tích là 135 mét vuông và một phần của rạch nước hoang hóa với số tiền là 1.111.500.000 đồng Vợ chồng ông M đã nhận tiền và giao đất, nhà cho bà N sử dụng Việc nhận tiền và giao tài sản đã chứng minh cho việc hoàn tất quyền và nghĩa vụ của bên mua lẫn bên bán Nhưng vẫn tồn tại một vấn đề pháp lý đó chính là về mặt hình thức của hợp đồng Hợp đồng ở đây được viết bằng tay, tức nghĩa là đang vi phạm về mặt hình thức Căn cứ vào thời điểm ký kết hợp đồng thì hợp đồng bằng giấy tay này sẽ bị vô hiệu theo điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 Nguyên nhân dẫn đến việc vô hiệu là do hai bên chỉ thỏa thuận với nhau dựa trên hợp đồng viết tay mà không hoàn thành thủ tục công chứng từ đó không có tính pháp lý để được công nhận hợp đồng giao dịch này hợp pháp Có thể nhận diện ra một điểm sáng ở vấn đề này khi đề cập đến khoản 2 điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015 khi “một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.” Việc vợ chồng ông M nhận tiền và chuyển giao nhà, đất cho bà N thuộc về trường hợp này khi đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ mà chưa tuân thủ về mặt hình thức vẫn đủ để chứng minh việc giao kết này hoàn toàn tự nguyện, trung thực, vẫn tuân thủ theo nguyên tắc trong giao kết hợp đồng dân sự Đây chính là sự chuyển biến linh hoạt của pháp luật nhằm bảo vệ người trung thực, thiện chí trong giao kết Nhưng vẫn tồn tại một vấn đề Đó chính là việc ông M biết rõ cũng như chưa được trao giấy phép sử dụng đối với rạch nước hoang hóa nhưng ông vẫn chuyển nhượng một phần rạch nước này cho bà N Điều này kết hợp với việc hợp đồng không tuân thủ về mặt hình thức, là minh chứng rõ ràng cũng như là cơ sở pháp lý để vô hiệu hợp đồng viết tay này.

Tiếp đó, vợ chồng ông M và bà N tiếp tục chuyển nhượng tiếp một phần đất có diện tích 108 mét vuông, ở vị trí liền kề với phần đất đã chuyển nhượng lần trước

8

với giá 700.000.000 đồng mà không lập văn bản hợp đồng chuyển nhượng tài sản Tổng số tiền của hai lần chuyển nhượng là khoảng 1.887.500.000 đồng với tổng diện tích đất là 142,5 mét vuông Ngày 27/10/2011, hai bên hợp thức hóa hai lần chuyển nhượng bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng số 0003199 tại Văn phòng Công chứng T Trong hợp đồng ghi giá 1.500.000.000 đồng và vợ chồng ông M đã trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N giữ Ở đây đã bắt đầu có dấu hiệu có sự kiện trốn thuế, khai gian giá trị của số tiền nhằm giảm tiền thuế, mất khoảng hơn 300.000.000 đồng so với mức giá ban đầu Điều này dẫn đến việc nếu bị phát hình, hai bên phải chịu trách nhiệm hành chính hoặc trách nhiệm hình sự theo điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (nếu đã xử lý hành chính rồi) Chỉ với ba sự kiện nêu trên cũng thấy rõ, việc tuân thủ pháp luật của hai bên còn kém, liên tục lách luật nhằm thu về lợi ích cho bản thân mình Điều này chứng tỏ tư duy cũng như hiểu biết pháp luật vẫn còn thấp dẫn đến việc vi phạm pháp luật diễn ra thường xuyên hơn, xâm phạm đến quyền và lợi ích của Nhà nước.

Đến 2015, bà N đề nghị vợ chồng ông M hủy đi hợp đồng mang số hiệu 00003199 để ký lại một hợp đồng khác cùng nội dung với số hiệu 005751 với giá ghi trong đó là 500.000.000 đồng để giảm thuế nộp cho Nhà nước Hai bên đồng ý và ký kết lại Từ giá tiền gốc là 1.887.500.000 đồng giờ chỉ còn khoảng 500.000.000 đồng thì hành vi này đã phạm vào khoản 3 điều 200 Bộ luật Hình sự “Phạm tội trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm” Điều này đồng nghĩa với việc hợp đồng này vi phạm điều cấm của luật, là vi phạm pháp luật về việc trốn thuế với số tiền lớn Căn cứ vào đó có thể hiểu rằng hai bên đã và đang vi phạm điều 4 Bộ luật Dân sự 2005 về nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận “Quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội” cũng như điểm b điều 122 về điều kiện có hiệu luật của hợp đồng của cùng bộ luật “Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội” Dù đã hợp thức hóa văn bản viết tay vào ngày 12/4/2011 nhưng vẫn không thể tránh khỏi việc hợp đồng này sẽ bị vô hiệu bởi các lẽ trên.

Cả hai lần thảo hợp đồng đều do bà N thực hiện bởi vì vợ chồng ông M tin tưởng là chỗ quen biết Tranh chấp phát sinh là ở chỗ diện tích thực tế trên hợp đồng không phải như vợ chồng ông đã biết và thỏa thuận ngay từ ban đầu Cụ thể, hai bên thỏa thuận chỉ chuyển nhượng phần đất có diện tích 142,5 mét vuông, còn vợ chồng bà H vẫn quản lý 55,5 mét vuông còn lại nhưng trên hợp đồng, tổng số diện tích 9

được chuyển nhượng là 198 mét vuông, bao gồm hai thửa đất mang số hiệu 829 và 830 (không tính diện tích rạch nước hoang hóa mang số hiệu 168,169) Bởi vậy, hợp đồng này có dấu hiệu của sự lừa dối và còn nhiều vấn đề khác nữa Đến 2017, khi vợ chồng ông M phát hiện nên yêu cầu ký lại nhưng bà N không đồng ý Đầu tiên phải xét đến công văn số 675/TNMT ngày 5/11/2019 của Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Nhà Bè có nội dung “Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 mét vuông đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và là 1000 mét vuông đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối” Khi đối chiếu với các giấy tờ có liên quan thì thửa đất 829, 830 có mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm Tức nghĩa là nếu để tách thửa để chuyển nhượng 142,5 mét vuông cho bà N và vợ chồng ông M giữ lại 55,5 mét vuông là điều không có căn cứ pháp lý để có thể thực hiện Điều này đã vi phạm việc cấm chuyển nhượng để tách thửa mà các thửa đất mới và thửa đất còn lại có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu Chính vì vậy, việc chuyển nhượng ở đây với sự kiện sai số diện tích đất chuyển nhượng có thể có hai lý do để xảy ra Có thể là do vợ chồng ông M bị bà N lừa gạt vì quá cả tin hoặc cả hai đều biết về việc không thể tách thửa nhưng vẫn muốn thực hiện giao dịch chuyển nhượng này nhằm thu lợi Vừa vi phạm điều cấm cũng như không tuân thủ về các nguyên tắc tự nguyện, trung thực, không lừa dối Nhưng Theo “Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 14/06/2019” đã thể hiện bà H quản lý sử dụng 55,5m2, bà N quản lý sử dụng 142,5m2 (bl số 140) Trong quá trình giải quyết vụ án, tại các biên bản lấy lời khai, biên bản đối chất và lời khai tại phiên tòa sơ thẩm (bl số từ số 123, 124, 147 đến 152) các bên đương sự đều thừa nhận tổng diện tích đất thực tế chuyển nhượng là 142,5m2, trong tổng số 198m2 đất được công nhận theo giấy chứng nhận số BE 931097 ngày 22/8/2011 Và cũng theo lời thừa nhận của các bên thì lý do các bên đồng ý ghi vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 005751 ngày 19/11/2015 diện tích chuyển nhượng là 198m2 thuộc toàn bộ 02 thửa đất số 829, 830 không đúng với thực tế là nhằm mục đích để có thể làm thủ tục sang tên cho hợp pháp vì 02 thửa đất số 829, 830 với diện tích chuyển nhượng 142,5m2 theo quy định không tách thửa được Việc các bên đã ghi nhận nội dung diện tích chuyển nhượng không đúng thực tế chuyển nhượng để nhằm mục đích đối phó các quy định pháp luật liên quan là hành vi trái pháp luật và bị nghiêm cấm

Trên thực tế, việc giao dịch chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông M và bà N đã diễn ra thông qua việc trao giấy tờ bản gốc cũng như nhận đủ số tiền Tại điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về trường hợp Giao dịch dân

10

sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức văn bản hoặc quy định bắt buộc về công chứng chứng thực, nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Tuy nhiên, như đã phân tích như trên, giao dịch chuyển nhượng đất giữa ông M với bà N bị vô hiệu là do nội dung cũng như đối tượng của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật của căn cứ các điều Điều 128 Chính vì vậy, việc tuyên vô hiệu hợp đồng viết tay ký vào 12/4/2011 và hợp đồng mang số hiệu 005751 trong bản án sơ thẩm và buộc bà Nguyễn Thị N có trách nhiệm hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác, đồng thời bàn giao lại nguyên trạng nhà, đất cho bà Lê Thị H và ông Nguyễn Văn M là hợp lý, đúng đắn.

Xét yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu giải quyết hậu quả khi tuyên hợp đồng vô hiệu Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005, về hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại Xét về lỗi, các bên đương sự đều thừa nhận mặc dù đều biết việc chuyển nhượng một phần diện tích đất thuộc các thửa 829, 830 và chuyển nhượng đất rạch chưa được Nhà nước giao đất, chưa được công nhận quyền sử dụng đất là không được vì pháp luật nghiêm cấm, nhưng hai bên vẫn tiến hành ký kết hợp đồng để chuyển nhượng, như vậy có thể xác định được mức độ lỗi của các bên là ngang nhau.

Theo nội dung hợp đồng mua bán nhà đất 12/4/2011 và hợp đồng công chứng số 005751/HĐ-CNQSDĐ ngày 19/11/2015 khi bị tuyên vô hiệu, bà N phải bàn giao lại cho bà H, ông M phần đất đang sử dụng có diện tích 142,5 mét vuông Bà H, ông M có trách nhiệm trả lại cho bà N 1.887.000.000 đồng Tuy nhiên, theo kết quả định giá ngày 01/11/2019, giá đất là có thay đổi so với thời điểm mua bán nên có thiệt hại xảy ra cho bên mua

Giá đất thực tế hiện nay:

● Thửa 830 có giá là: 25.000.000đ/01m2;

● Thửa 829 có giá là: 20.000.000đ/01m2.

Giá đất thực tế hiện nay: Đối với thửa đất số 830 có diện tích là 76m2 x 25.000.000 đồng = 1.900.000.000 đồng Đối với thửa đất số 829 có diện tích là 66,5m2 x 20.000.000 đồng = 1.330.000.000 đồng Theo hướng dẫn tại nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao, thiệt hại được tính: (1.900.000.000 + 1.330.000.000) - 1.885.500.00 = 1.342.500.000.

11