Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm chủ thể, hình thức qua thực tiễn giải quyết tại tòa án nhân dân các cấp trong tỉnh bến tre

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỊ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ - LUẬT NGUYỀN THỊ THANH THẢO HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU DO VI PHẠM CHỦ THÉ, HÌNH THÚC QUA THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CÁC CẤP TRONG TỈNH BẾN TRE Ngành: Lí/ạí Kinh tế Mã số: 60380107 LUẬN VÀN THẠC sĩ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS CHÂU THỊ KHÁNH VÂN TP HỒ CHÍ MINH - NÃM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi, ví dụ, trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực, có nguồn gốc rõ ràng trích dẫn đầy đú theo quy định Những kết luận khoa học cúa luận văn chưa công bố cơng trình khác Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Thảo DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bơ lt Dân sư ••• BLTTDS : Bộ luật tố tụng Dân LĐĐ : Luât Đất đai • GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐCN : Hợp đồng chuyển nhượng HĐCNQSDĐ : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất HDDS : Hợp đồng dân NLHVDS : Năng lực hành vi dân NLPL : Năng lực pháp luật NLHV : Năng lực hành vi NLPLDS : Năng lực pháp luật dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất CN : Chuyển nhượng CNỌSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất CNQSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất TCĐĐ : Tranh chấp đất đai HGĐ : Hộ gia đình TAND : Tịa án nhân dân UBND : ủy ban nhân dân HTND : Hơi thẩm nhân dân • MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHƠ VIẾT TẤT MỤC LỤC Trang 2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm hình thức 36 22 Hợp đơng chun nhượng qun sử dụng đât vơ hiệu khơng có công chứng DANH MUC TÀI LIÊU THAM KHẢO LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài: Trong năm gần đây, việc hội nhập cùa Việt Nam vào kinh tế giới góp phần khơng nhỏ vào việc phát triển kinh tế, hợp đồng dân ngày thông dụng hơn, giao dịch quyền sử dụng đất ngày tăng sau Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản 2014 đời, giao dịch dân ký kết theo thói quen mà khơng tn theo quy định pháp luật Vì tranh chấp liên quan đến hợp đồng dân sự, giao dịch dân xảy nhiều chủ yếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà có xu hướng ngày tăng chiếm phần lớn vụ án dân thụ lý giải Tòa án cấp Hiện trình độ dân trí nước ta nâng lên so với trước đại đa số người dân hạn chế nhận thức pháp luật, nên việc thực giao dịch dân liên quan đến đất đai thường hay xảy tranh chấp Bên cạnh sách pháp luật liên quan đến đất đai có thay đổi qua thời kỳ nhiều văn chưa thực đồng bộ, nhiều quy định không phù họp với đời sống xã hội, có mâu thuẫn, chồng chéo lại chậm sửa đổi bổ sung nên loại án liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại án khó, phức tạp Do vấn đề hồn thiện quy định lực thể, vi phạm hình thức họp đồng chuyến nhượng quyền sử đất vấn đề cần quan tâm thực Với lý nên tác giả lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất vô hiệu vi phạm thể, vi phạm hình thức pháp luật qua thực tiễn giải TAND cấp tính Bốn Tre” Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu: Mục tiêu tranh nghiên chấpcứu hợpcủa đồng luận chuyển văn nhượng chi quyền sử dụng vấn đề đất khó vơkhăn, hiệu vướng TAND mắc, làm cấp sáng tòatỉnh Bốn vấn Tre đề lý luận thực tiền giải Từ đê sơ kiên nghị nhăm hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu giải tranh chấp HĐCNQSDĐ vô hiệu Tịa án cấp Để đạt mục đích nêu trên, luận văn phải giải vấn đề sau đây: Phân tích, đánh giá tranh chấp phát sinh Tịa án thơng qua vụ việc cụ thể thực tiễn áp dụng pháp luật lực chủ thể họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức Chỉ quy định phù họp, chưa phù họp, vấn đề tồn vướng mắc thực tiền áp dụng pháp luật, nguyên nhân tồn Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật lực chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, HĐCNQSDĐ vi phạm hình thức Phạm vi nghiên cứu: Là cơng trình nghiên cứu luật học theo định hướng ứng dụng nên luận văn không nghiên cứu vẩn đề pháp lý họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chủ yếu tập trung nghiên cứu tranh chấp phát sinh từ thực tiễn giãi họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Tịa án Luận văn khơng đề cập đến pháp luật tố tụng, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải tranh chấp H hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án mà lấy thông tin từ thực tiễn giải tranh chấp Tòa án cấp tỉnh Bến Tre để nghiên cứu, phân tích Tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu liên quan đến việc áp dụng BLDS, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản nghị quyết, nghị định, thông tư, thông tư liên tịch hướng dẫn thi hành việc phân tích, đánh giá hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất vô hiệu vi phạm chủ thể, vi phạm hình thức qua thực tiễn giải TAND cấp tinh Bốn Tre Đơi tưọìig nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu đánh giá lực chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức qua thực tiễn giải Tịa án nhân nhân dân Tìm điểm bất cập, tồn tại, nguyên nhân tồn tại, kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật lực chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức Phuong pháp nghiên cứu Dựa sở phương pháp luận Chủ Nghĩa Mác - Lê nin, Tư tưởng đạo đức phong cách Hồ Chí Minh, đường lối, quan điểm Đảng nhà nước Phương pháp thu thập thông tin: Thu thập chủ yếu website TAND r nrn À • TƠI cao Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng phương pháp để tổng hợp quy định pháp luật Phương pháp so sánh: Sử dụng phương pháp để phân tích, đánh giá, đối chiếu quy định pháp luật để tìm điểm tồn tại, bất cập hệ thống pháp luật với thực tiễn áp dụng Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn thề hai chương sau: Chương 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không đáp ứng lực chù Chương 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không tuân thủ quy định phạm hình thức CHƯƠNG KHÁI QUÁT VÈ HỢP ĐÒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐẤT, HĐCNQSDĐ VÔ HIỆU DO KHÔNG ĐÁP ÚNG NĂNG Lực CHỦ THÉ 1.1 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khái niệm hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức cúa CNQSDĐ Giáo trình Luật Đất đai đưa khái niệm CNQSDĐ bàng cách nêu lên bán chất cúa quan hệ chuyển nhượng, theo đó, CNQSDĐ việc người sừ dụng đất thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ cho người chuyển nhượng người phải trả cho CNQSDĐ khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất' Khái niệm HĐCNỌSDĐ xuất từ có chế độ sở hữu toàn dân đất đai, ghi nhận lần Hiển pháp năm 1980, ghi nhận BLDS năm 1995 tiếp tục ghi nhận BLDS năm 2005 sau: Họp CNỌSDĐ hiểu thỏa thuận bên, theo bên CNQSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất QSDĐ cho bên nhận CN, bên nhận CN có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định cúa pháp luật Bộ luật Dân năm 2015 khơng cịn quy định khái niệm HĐCNQSDĐ riêng không quy định HĐCNQSDĐ thành chương riêng BLDS năm 2005 mà quy định chung hợp đồng QSDĐ HĐCNỌSDĐ thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, CN, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn ỌSDĐ thực quyền khác theo quy định LĐĐ cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo họp đồng với người sử dụng đất1 1.1.2 Đặc diêm họp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đãt Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dạng hợp đồng dân nên HĐCN có tất đặc điểm họp đồng Thứ nhất, HĐCN kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan Giáo trình Luật đất đai Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Nxb Hồng Đức, trang 246 Điều 50ƠBLDS năm 2015 hệ pháp luật dân giải tranh chấp IIĐCNQSDĐ thông qua hoạt động xét xử Tòa án giải bất đồng, mâu thuẫn chủ thể tham gia ký kết thực HĐCNỌSDĐ sở phục hồi quyền lợi họp pháp bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Tòa án với tư cách quan có quyền tư pháp, nhân danh Nhà nước giái mâu thuẫn, xung đột bên CNQSDĐ với bên nhận CNQSDĐ bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý họp đồng Tòa án giải tranh HĐCNỌSDĐ sở vận dụng quy định Luật đất đai, Bộ luật dân quy định BLTTDS Tòa án giải tranh chấp HĐCNỌSDĐ phải tuân theo nguyên tắc Bộ luật dân Thứ hai, thề ý chí bên chủ thề tham gia giao kết hợp đồng Thứ ba, mục đích việc giao kết hợp đồng lợi ích mà bên tham gia mong muốn đạt Tuy nhiên, HĐCNỌSDĐ có đặc điểm riêng sau: Nó mang tính hàng hóa, tiền tệ, có đền bù; chủ thể tham gia thỏa thuận dựa ý chí bên; với tính chất họp đồng song vụ, HĐCN có hiệu lực bên chuyển nhượng giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho bên chuyển nhượng Sự xung đột, mâu thuẫn bên tham gia quan hệ HĐCNỌSDĐ xảy từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hợp đồng hậu pháp lý hợp đồng Theo quan điểm cùa Nghĩa Mác-Lênin giải tranh chấp xu hướng tất yếu trình mâu thuẫn, xung đột đấu tranh mặt đối lập Tranh châp HĐCNỌSDĐ, chât tranh châp hợp đông dân nên Nên giải tranh chẩp HĐCNQSDĐ thông qua hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân cấp nhằm giải bất đồng, mâu thuẫn cúa chủ thể tham gia giao kết HĐCNỌSDĐ chủ thể khác có liên quan, thơng qua khơi phục quyền, lợi ích họp pháp chủ thể bị xâm hại Tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp HĐCNỌSDĐ nói riêng tượng bình thường diễn đời sổng xã hội chúng tồn thời kỳ lịch sử Tuy nhiên, tranh chấp HĐCNQSDĐ thực sôi động phức tạp kể từ đất nước bước sang kinh tế thị trường, Nhà nước quản lý xã hội thông qua hệ thống pháp luật, sách thuế, đất đai thừa nhận có giá trị, quyền sử dụng đất tham gia giao dịch thị trường bị chi phổi quy luật thị trường Tranh chấp HĐCNQSDĐ xảy phổ biến, diễn biến phức tạp, thời kỳ thị trường bất động sản phát triền sôi động, giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho nhà đầu tư từ giao dịch lớn kéo theo hệ lụy như: Vì mục đích tối thượng lợi nhuận nên chủ thề tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất chấp pháp luật thực giao dịch trái với quy định pháp luật Biếu hàng loạt sai phạm việc ký kết thực HĐCNỌSDĐ phải kể đến là: Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực đăng ký quan nhà nước có thấm quyền; chủ tham gia ký kết HĐCNQSDĐ không đủ điều kiện không phép thực giao dịch; đối tượng HĐCNQSDĐ đủ điều kiện theo quy định pháp luật để giao dịch Bên cạnh đó, trình thực hợp đồng bên không thực thực không cam kết, thỏa thuận hợp đồng Tất biểu cúa sai phạm nguyên nhân làm phát sinh mâu thuẫn, bất đồng dẫn đến tranh chấp HĐCNQSDĐ Ong nhận Hải chuyên nhượng bà Thanh phân đât với giá 700.000.000 đồng, ông Hải bán lại cho ông Đức, bà Bầu với giá 2.020.000.000 đồng Ông Hải không đồng ý hủy HĐCNQSDĐ theo yêu cầu cúa nguyên đơn Vợ chồng ông Đức bàn Bầu nhận chuyển nhượng phần đất nêu từ ông Hải, với giá 2.020.000.000 đồng Ơng bà khơng đồng ý húy HĐCNQSDĐ nguyên đơn yêu cầu * ội/ứ trình giải quan tiến hành tổ tụng Tòa án sơ thẩm: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện cùa nguyên đơn Các HĐCNỌSDĐ ký ngày 16/12/2017, ngày 14/8/2017, ngày 31/10/2017 vô hiệu; Tòa án phúc thẩm: Chấp nhận phần kháng cáo bà Thanh; không chấp nhận phần kháng cáo bà Bầu, ông Đức, sửa phần án sơ thấm Tòa án cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh: Chấp nhận kháng nghị Viện kiểm sát nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh Huỷ án sơ thẩm, phúc thẩm Giao hồ sơ Toà án cấp sơ thẩm xét xử lại * Phân tích đánh giá Tịa án sơ thẩm, Tịa án phúc thẩm xác định HĐCNỌSDĐ ký ngày 16/12/2017 ông Đạt với bà Thanh giả tạo nhàm che dấu hợp đồng vay ngày 24/11/2016 nên hợp đồng giả tạo bị vô hiệu, họp đồng bị che dấu có hiệu lực Tịa án cấp cao cho HĐCNỌSDĐ ông Đạt với bà Thanh vi HĐCN có điều kiện, sau hết thời hạn 06 tháng mà ông Đạt không trá tiền nên bà Thanh làm thủ tục để cấp giấy * Nhận xét Ngày 24/11/2016 ông Đạt với bà Thanh ký HĐCNQSDĐ Điều HĐCN quy định sau thời hạn 06 tháng kể từ ngày hai bên ký hợp đồng mà ông Đạt không trả tiền bà Thanh làm thú tục sang tên đất Theo điểm b Điều 688 BLDS 2015 điều khoản chuyển tiếp giao dịch dân lập trước ngày luật có hiệu lực quy định “Giao dịch dân chưa thực mà có nội dung hình thức phù hợp với quy định Bộ luật áp dụng Bộ luật này” Do đó, tranh chấp xảy ông Đạt với bà Thanh phải áp dụng BLDS 2015 để giải Tòa án sơ thẩm, phúc thẩm lại áp dụng BLDS 2005 để giải sai Mặc khác, Điều 120 BLDS 2015 quy định “Trường hợp bên có thỏa thuận điều kiện phát sinh húy bỏ giao dịch dân điều kiện xảy ra, giao dịch dân phát sinh húy bở” Sau hết thời hạn sáu tháng mà ông Đạt không trả tiền nên bà Thanh sang tên theo Điều HĐCN ngày 24/11/2016 Có thể nói, loại vụ việc tranh chấp HĐCNQSDĐ diễn phổ biến, hầu hết Tòa án cấp tỉnh, thành phố nước phải giải vụ việc Trong trình nghiên cứu đề tài này, tác giả sâu tìm hiểu thống kê vụ việc giải đường tố tụng dân Vấn đề chứng minh vụ việc gặp nhiều khó khăn đương ln tìm cách che dấu chứng gây bất lợi cho nhằm mục đích khơng muốn thực tiếp hợp đồng Bên cạnh q trình thị hóa nhanh làm cho thị trường bất động sản biến động mạnh mẽ giá người bán không muốn thực tiếp tục họp đồng hai bên phát sinh tranh chấp Khi tranh chấp vụ việc giải đa số Tòa án tuyên hủy HĐCNQSDĐ hai bên, buộc hai bên trả cho nhận khắc phục lại trạng ban đầu 2.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực trạng pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp HĐCNQSDĐ nhiều bất cập, để nâng cao hiệu giải tranh chấp cần thiết phải xây dựng hoàn thiện pháp luật giải HĐCNQSDĐ Do địi hởi cần phải hồn thiện pháp luật, khăc phục bât cập quy định pháp luật đê đảm bảo cho việc giải tranh chấp HĐCNQSDĐ đắn, bảo vệ quyền lợi đáng cúa người tham gia quan hệ CN Việc giải tranh chấp HĐCNQSDĐ TAND cần phải vận dụng quy định pháp luật tố tụng dân sự, pháp LĐĐ pháp luật dân để giải Do đó, phải tập trung xây dựng, hoàn thiện, khắc phục bất cập quy định ba hệ thống pháp luật Thứ nhất, BLDS năm 2015 khơng có chương quy định riêng HĐCNQSDĐ mà LĐĐ năm 2013 văn khác hướng dẫn thi hành khơng có quy định cụ HĐCNQSDĐ nói riêng HĐCNQSDĐ nói chung Đây thiếu sót lẽ giao dịch đất đai xuất phát chủ yếu từ hợp đồng, việc khơng có văn quy định cụ thể vấn đề sè khiến cho người tham gia giao dịch Tịa án gặp khó khăn xét xử TCĐĐ Chính vậy, cần bổ sung thêm văn hướng dần vấn đề CNỌSDĐ có điều khoản quy định cụ thể hiệu lực HĐCNQSDĐ Thứ hai, cần bỏ công chứng, chứng thực bắt buộc LĐĐ ghi nhận công chứng, chứng thực tự nguyện Thực tiễn xét xử cho thấy trước bất cập xuất phát từ yêu cầu giao dịch QSDĐ phải công chứng hay chứng thực, xuất nhiều hướng xử lý để ốn định quan hệ xã hội Trong thực tiễn xét xử, Tịa án phải “bó qua” quy định u cầu phải công chứng, chứng thực giao dịch QSDĐ Tòa án xử lý giao dịch quyền sử dụng đất không tồn quy định yêu cầu công chứng, chứng thực Xin nêu vụ việc giám đốc thẩm năm 2012 thấy rõ: Trước chết, ông Thuận chuyển nhượng 250m2 đất cho ông Bá bà Cúc với giá 15 vàng Bên bán nhận 10 vàng chưa hoàn tất thủ tục CN Khi có tranh chấp, TAND án Tối cao cho "nếu ông Thuận ký tên thể ý chí chuyển nhượng 250m đất cho vợ chồng ơng Bá cần xác định ơng Thuận CN phần tài sản cúa ông Thuận, nên 250m đất khơng cịn di sản để chia” Như vậy, Tòa án chấp nhận HĐCNỌSDĐ xác định ý chí đích thực người chêt Như vậy, Tịa án khơng áp dụng quy định u cầu công chứng, chứng thực LĐĐ Nếu BLDS năm 1995 cụ thể hóa LĐĐ năm 1993 BLDS năm 2005 lại xây dựng đuổi theo cho phù hợp với LĐĐ năm 2003 Nay Nhà nước ban hành LĐĐ năm 2013 có nhiều điểm khơng phù hợp với BLDS BLTTDS LĐĐ năm 2013 có quy định thêm chủ thể sử dụng đất HGĐ sử dụng đất Chủ thể có phù hợp với chủ thể HGĐ quy định BLDS khơng, thể tham gia tổ tụng dân không cịn nhiều quan điểm chưa thống Luật có hiệu lực lại phải chờ Nghị định, Thơng tư hướng dẫn số lượng vụ án mà hệ thống TAND phải thụ lý, giải ngày tăng, tính chất vụ việc ngày phức tạp Trong đó, văn trước hết hiệu lực vần áp dụng để giải sổ vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ thời điểm đó, khiến việc áp dụng gặp nhiều khó khăn Trước vướng mắc BLDS 2005 BLDS năm 2015 kế thừa quy định BLDS 2005 dành nhiều điều luật để xác định loại tài sản, chưa có xác định cụ thề QSDĐ có phải bất động sản hay khơng Căn vào tính chất dịch dời tài sản, BLDS năm 2015 tiếp tục chia tài sản thành: Bất động sản động sản, bất động sản, đất đai chiếm vị trí đặc tính vốn có tự nhiên, cố định vị trí Mặc dù quyền sứ dụng đất coi loại tài sản khơng xác định có bất động sản hay không việc quy định chung chung: “Các tài sản khác gắn liền với đất đai” (Điều 174 BLDS 2005 kế thừa Điều 107 BLDS 2015) Quy định pháp luật hành bất động sản dần đến hai cách hiểu thuật ngừ “gắn liền” Với cách hiểu gắn liền mặt vật lý tài sản tồn dạng vật mà gắn liền với đất bất động sản, theo cách hiểu gắn liền mối liên hệ, theo QSDĐ phải xác định bất động sản Hiện luật phải xác định rõ: QSDĐ bất động sản Một thực tế cho thấy từ trước đến có nhiều văn hướng dẫn thi hành bất cập số lượng lân nội dung, mâu thuân chông chéo với văn gôc, với văn khác vấn đề điều chinh, vấn đề khắc phục đáng kể với nhiều sứa đối quy định phù hợp với thực tiễn đời sống, nhiên tồn văn hướng dẫn thi hành LĐĐ năm 2003 thời gian qua LĐĐ Luật nhà cịn có quy định chưa thống với gây lúng túng việc thực hiện, cần phải tiếp tục hoàn thiện LĐĐ, theo quy định khoản 24 Điều LĐĐ năm 2013 sau: TCĐĐ tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai bên nhiều bên quan hệ đất đai Như vậy, LĐĐ năm 2003 LĐĐ năm 2013 không đưa khái niệm cụ thể TCĐĐ, tranh chấp HĐCNQSDĐ; phân loại TCĐĐ; thẩm quyền giải loại TCĐĐ; trường hợp tranh chấp đất đai phải qua hòa giải sở Theo khái niệm nêu quyền người sử dụng đất gồm hai quyền QSDĐ quyền chuyển QSDĐ Nếu với cách hiểu tranh chấp đất đai gồm hai loại tranh chấp ỌSDĐ tranh chấp chuyển QSDĐ Tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định thẩm quyền giải TCĐĐ làm cho ta hiểu TCĐĐ phải hòa giải UBND cấp xã/phường tức bao gồm việc giải tranh chấp chuyển ỌSDĐ nói chung giải tranh chấp HĐCNQSDĐ nói riêng Tuy nhiên, qua thực tiễn thực để hòa giải tranh chấp thừa kế hay tranh chấp HĐCNQSDĐ đòi hỏi cán xã phải nắm vừng pháp luật thừa kế pháp luật dân Nhưng đòi hỏi thực tiễn khơng phù hợp, thực tế trình độ cán UBND cấp xã/phường/thị trấn nắm vững pháp luật chuyển QSDĐ hạn chế nên yêu cầu không phù hợp thực tiễn Thực tế, cho thấy việc hòa giải UBND cấp xã kéo dài làm quyền khởi kiện đương hết thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp chuyển ỌSDĐ pháp luật quy định thời hiệu khởi kiện Việc nhận thức thụ lý vụ án tranh chấp chuyển QSDĐ phải có hịa giải UBND xã/phường/thị trấn hồn tồn khơng phù hợp với lý luận khoa học thực tiền Bản chất chuyển QSDĐ giao dịch dân sự, cần phải hiêu thuộc thâm qun dân Tịa án Chính cân phải hồn thiện LĐĐ năm 2013 Bên cạnh đó, vướng mắc chế phối hợp: Việc phối hợp UBND, Phịng Tài ngun Mơi trường, TAND, Chi cục thi hành án dân sự, sở ban ngành liên quan việc xác minh thu thập, đánh giá chứng cứ, định giá quyền sử dụng đất thiếu chặt chẽ, chưa nhịp nhàng, né tránh trách nhiệm mà số quan không muốn trả lời xác minh Tồ án Chính vậy, vấn đề cấp thiết phải xây dựng pháp luật chung để quan tổ chức phối hợp với Tòa án, giúp Tòa án giải tranh chấp HĐCNQSDĐ hiệu quả, kịp thời nhanh chóng; đảm bảo quyền lợi ích nhân dân 2.3.2 Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử giải tranh chấp HĐCNQSDĐ TANDN địa bàn tỉnh Bến Tre Qua việc nghiên cứu thực trạng pháp luật tranh chấp HĐCNỌSDĐ giải tranh chấp HĐCNỌSDĐ theo LĐĐ qua thời kỳ nói chung LĐĐ năm 2013; BLDS năm 2005, BLDS 2015 có hiệu lực pháp luật ngày 1/1/2017; BLTTDS 2015, thực trạng giải tranh chấp HĐCNQSDĐ Tòa án nhiều bất cập, thực thi pháp luật nhiều vướng mắc xuất phát từ nguyên nhân khách quan chủ quan nguyên nhân chủ yếu hạn chế việc xét xử Tòa án Để nâng cao chất lượng xét xử cua Tòa án giải tranh chấp HĐCNỌSDĐ thời gian tới, cần thực tốt số giải pháp sau: Thứ nhất, bổ sung đầy đú biên chế Thẩm phán, Thư ký cho Tịa án có số lượng án thụ lý nhiều TAND tối cao, Tòa án tỉnh thường xuyên tổ chức lớp bồi dưỡng, tập huấn, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho HTND Thực nhiệm vụ xét xử Thẩm phán sơ cấp phải đảm đương giải nhiều loại án lúc dân sự, hình sự, nhân, kinh doanh thương mại, lao động, xử phạt vi phạm hành nên tư pháp lý chưa chuyên sâu Do cần phân công Thẩm phán theo chuyên ngành chuyên môn lĩnh vực Kịp thời hướng dân áp dụng thông nhât pháp luật đê tháo gỡ vân đê vướng mắc thực tiễn xét xử, giải vụ việc dân nói chung Tăng cường cơng tác tập huấn văn quy phạm pháp luật có liên quan đến cơng tác xét xử vụ án dân Hàng năm Tòa án tỉnh nên tồ chức rút kinh nghiệm án hủy sửa tất Thẩm phán sai sót dẫn đến vụ án bị hủy, sửa Đề cao trách nhiệm người đứng đầu đơn vị Đối với đơn vị có kết cơng tác chưa cao cần làm rõ ngun nhân phải xác định trách nhiệm cá nhân người đứng đầu đơn vị Tăng cường tinh thần trách nhiệm thư ký, thẩm phán công tác Nâng cao kỷ luật công vụ, giám sát Viện kiểm sát hoạt động tố tụng tịa án q trình giải tranh chấp yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng án Mặc khác, Viện kiểm sát thực kiểm sát việc tuân theo pháp luật việc giải tranh chấp HĐCNQSDĐ: Kiểm sát việc thụ lý, lập hồ sơ, hòa giải, xét xử, bàn án; kiểm sát việc tuân theo pháp luật việc tham gia tố tụng người tham gia tố tụng người có liên quan q trình giải tranh chấp HĐCNỌSDĐ; yêu cầu, kiến nghị, kháng nghị án, định Tòa án theo quy định pháp luật nhằm đàm bảo việc giải vụ án kịp thời, pháp luật Sự tham gia Viện kiếm sát có ý nghĩa quan trọng, để hoạt động tố tụng Tòa án đảm bảo tuân thú pháp luật, nâng cao trách nhiệm tịa án q trình giải vụ án, cần tăng cường biện pháp giám sát, kiềm tra Viện kiểm sát hoạt động tố tụng Tòa án tố chức thực bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ cán tòa án, đặc biệt đội ngũ Thấm phán khâu then chốt có ý nghĩa vơ quan trọng việc nâng cao chất lượng xét xử giải TCĐĐ nói chung giải tranh chấp HĐCNQSDĐ nói riêng, có số biện pháp sau: Một là, Tồ Dân TANDTC tổng kết cơng tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua công tác giám đốc thẩm để rút sai lầm mà TAND cấp thường gặp, đồng thời phân tích nguyên nhân sai lầm đó, đề biện pháp khắc phục Hai là, việc bơi dưỡng, tập hn nghiệp vụ phải có trọng tâm, trọng diêm, nội dung cụ thể phải đáp ứng yêu cầu sau đây: Bồi dưỡng, tập huấn kỳ nghề nghiệp việc giải TCĐĐ nói chung giải tranh chấp HĐCNQSDĐ nói riêng, cụ thể như: Kỹ xây dựng hồ sơ vụ án; kỹ tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ, giám định, định giá QSDĐ, lấy ý kiến quyền, quan địa chính, nhà đất nơi xảy tranh chấp; kỹ tiến hành hồ giải Đây cơng việc quan trọng phức tạp Hiện nay, đội ngũ HTND chưa đào tạo qua lớp bồi dưỡng nghiệp vụ xét xử dẫn đến tình trạng HTND tham gia phiên tịa hình thức, yếu nghe theo đề xuất Thẩm phán, không đưa quan điểm riêng mang tính thuyết phục Nhàm nâng cao lực HTND cần lựa chọn người có lực, có điều kiện tham gia xét xử để bầu làm HTND Thực tế cho thấy, giải tranh chấp HĐCNQSDĐ số vụ án cụ thể nội dung mồi Tịa án lại có quan điểm khác Điều dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài gây tốn thất thời gian công sức cho bên Vì vậy, báo cáo tổng kết hàng năm TAND tối cao phải rút học kinh nghiệm đồng thời phải đề hướng dẫn cụ thể tạo thống công tác giải HĐCNỌSDĐ Phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải tranh chấp HĐCNQSDĐ Trong trình giải tranh chấp dân sự, đặc biệt HĐCN Tịa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan Thực tốt quan hệ phối hợp quan trọng cho việc thu thập chứng liên quan từ xác định xác nội dung vụ án, sở cho việc giải vụ án xác triệt đế Vì vậy, công tác phải thực đắn, chặt chẽ, kịp thời Kêt luận chương Có thể nói rằng, việc giải tranh chấp HĐCNQSDĐ loại án khó khăn, phức tạp khâu yếu công tác giải tranh chấp dân nói chung TAND, có nhiều vụ án kéo dài nhiều năm xét xử nhiều cấp Thông qua thục tiễn giải tranh chấp HĐCNQSDĐ vô hiệu Tịa án, để từ đánh giá số sai lầm, vướng mắc việc giải tranh chấp HĐCNQSDĐ Tòa án cấp thời gian qua ngun nhân Vì thế, cần nâng cao hiệu việc giải tranh chấp HĐCNQSDĐ Tòa án đòi hòi tất yếu, khách quan TAND nói chung, nên việc nghiên cứu làm rõ quy định giải TCĐĐ theo LĐĐ năm 2013, BLDS năm 2015 Cũng việc tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp vấn đề có ý nghĩa quan trọng việc tạo tiền đề cho việc xây dựng hoàn thiện chế giải tranh chấp đất đai có hiệu KẾT LUẬN Trong năm gần đây, việc mở rộng QSDĐ cho người sử dụng đất, với phát triển kinh tế thị trường, việc hội nhập Việt Nam vào kinh tế giới làm cho giao dịch dân chuyển nhượng QSDĐ ngày phát triển Thêm vào đất đai tài sản đặc biệt, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng, thị trường chuyển nhượng đất diễn sôi nổi, phức tạp làm cho việc tranh chấp HĐCNỌSDĐ ngày nhiều Tranh chấp HĐCN thể cụ thể mâu thuẫn, bất đồng lợi ích kinh tế chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện nay, tranh chấp HĐCNQSDĐ diễn hầu hết tất địa phương nước Tuy mức độ, tính chất phạm vi khác nhìn chung Tịa án tun bố tranh chấp HĐCNỌSDĐ vơ hiệu gây hậu nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an tồn xã hội, tác động khơng tốt đến tâm lý, tinh thần bên, gây nên tình trạng ồn định, bất đồng nội nhân dân, làm cho quy định LĐĐ, BLDS, BLTTDS đường lối sách Nhà nước khơng thực cách triệt để ••••• Tranh chấp HĐCNỌSDĐ không ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích bên tham gia tranh chấp HĐCNQSDĐ mà cịn ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước Khi xảy tranh chấp, trước hết bên khơng thực quyền mình, ảnh hưởng đến việc thực nghĩa vụ Nhà nước, tranh chấp HĐCNỌSDĐ nói chung vấn đề xúc toàn xã hội Kết nghiên cứu đề tài luận giải rõ sở lý luận sở pháp lý pháp luật HĐCNQSDĐ mà cho thấy thông qua hoạt động giải tranh chấp HĐCNỌSDĐ TAND, phát điểm thiếu sót bất cập địi hỏi phải có giải thích hướng dẫn cách thấu tránh nhầm lẫn, khó khăn áp dụng áp dụng khơng thống q trình tố tụng Tịa án Trên sở phân tích, đánh giá việc áp dụng pháp luật thực tiễn, luận văn đưa phương hướng nhằm hoàn thiện quy định giải quyêt tranh châp HĐCNQSDĐ, tuyên bô HĐCNỌSDĐ vô hiệu, đông thời đưa giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử tranh chấp HĐCNQSDĐ TAND nói chung Bến Tre nói riêng Pháp luật HĐCNQSDĐ cần phải tiếp tục nghiên cứu để có bổ sung, sửa đổi cho phù hợp hơn, đáp ứng địi hỏi tình hình thực tiễn Bên cạnh đó, mồi địa phương cần phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phồ biến giáo dục pháp luật dân sự, pháp luật đất đai để người dân hiểu, nắm bắt quy định cúa pháp luật để thực trở thành công cụ hữu hiệu việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp tham gia ký kết HĐCNQSDĐ, hạn chế việc Tịa án tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu hình thức Có thể khẳng định rằng, việc giải tranh chấp HĐCNQSDĐ loại việc khó khăn, phức tạp khâu yếu công tác giải tranh chấp dân nói chung ngành TAND Thơng qua thực tiễn giải tranh chấp HĐCNQSDĐ ngành TAND, để từ đánh giá số sai lầm, vướng mắc việc giải tranh chấp HĐCNQSDĐ TAND cấp ngành Tòa án thời gian qua nguyên nhân nó, để qua kiến nghị phương án, giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp HĐCNQSDĐ TAND Vì nâng cao hiệu việc giải tranh chấp HĐCNQSDĐ TAND đòi hỏi tất yếu, khách quan đổi với ngành TAND, nên việc nghiên cứu làm rõ quy định giải tranh chấp đất đai theo LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013, BLDS năm 2005 BLDS 2015 Cũng việc tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp vấn đề có ý nghĩa quan trọng việc tạo tiền đề cho việc xây dựng hoàn thiện chế giải TCĐĐ có hiệu DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005 Bộ luật dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Luật Đất đai năm 2003 (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/01/2003 Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/01/2013 Luật nhân Gia đình (Luật số 52/2014/ỌH13) ngày 19/6/2014 Luật nhà năm 2014 (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Hiến pháp năm 1992 Hiến pháp năm 2013 Bộ luật Tố tụng dân năm 2004 (số 24/2004/ỌH11) ngày 15/6/2004 10 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 (số 92/2015/QH13) ngày 25/11/2015 11 Nghị số 03/2015/NQ-HĐTP ngày 28/10/2015 Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao quy trình lựa chọn, cơng bố áp dụng án lệ 12 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 13 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 14 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 15 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai 16 Nghị số 01/2003/NQ-ĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân hôn nhân gia đình 17 Nghị qut sơ 02/2004/NQ-ĐTP ngày 10/8/2004 Hội đông Thâm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân nhân gia đình 18 Nghị số 03/2012/NQ-ĐTP ngày 03/12/2012 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn thi hành số quy định chung nhằm đảm bảo thi hành thống phần thứ “những quy định chung” Bộ luật tố tụng dân 19 Trường Đại học Luật TP.HCM (2013), Giáo trình Luật tố tụng dân Việt Nam, NXB Hồng Đức 20 Trường Đại học Luật TP.HCM (2015), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Hồng Đức 21 Trường Đại học Luật TP.HCM (2016 ), Giáo trình pháp luật họp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nxb Hồng Đức 22 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giảo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 23 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Dân Việt Nam tập 1, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 24 Đồ Văn Đại (2011), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sứ dụng đất, Nxb Lao Động 25 Đồ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân 2015, Nxb Hồng Đức 26 Đồ Văn Đại, Bản án bình luận án, Nxb Hồng Đức Trương Thanh Đức (2012), luận chế độ hộ gia đình Bộ luật dân năm 2005, Tham luận hội thảo quy định chủ thể, giao dịch đại diện Bộ luật dân năm 2005- Định hướng sửa đối, bồ sung, Bộ tư pháp KA.S (CHLB Đức) 27 Phạm Thị Hương Lan (2009), Giải tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2003, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 28 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Hồng Đức 29 Trương Thanh Đức (2012), Bình luận chê độ hộ gia đình Bộ luật dân năm 2005, Tham luận hội thảo quy định chủ thể, giao dịch đại diện Bộ luật dân năm 2005- Định hướng sửa đổi, bổ sung, Bộ tư pháp KAS (CHLB Đức) 30 Lưu Thị Tuyết (2018), Bàn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùa hộ gia đình, Tạp chí dân chủ pháp luật 31 http://www.thuvienphapluat.vn/ 32 lib.hcmulaw.edu.vn/ Danh mục án Tòa án Bản án dân sơ thẩm số 75/2006/DS-ST ngày 01/8/2006 TAND huyện Bình Đại, tỉnh Ben Tre Bản án dân phúc thẩm sổ 298/2007/DS-ST ngày 17/7/2007 TAND tỉnh Ben Tre Quyết định giám đốc thẩm số 52/2011/DS-GĐT ngày 21/01/2011 TAND tối cao Bản án dân sơ thẩm số 68/2017/DS-ST ngày 07/12/2017 TAND huyện Bình Đại, tỉnh Bốn Tre Bản án dân sơ thẩm số 60/2017/DS-ST ngày 13/10/2017 TAND huyện Bình Đại, tỉnh Ben Tre Bán án dân phúc thẩm số 52/2018/DS-ST ngày 24/01/2018 cùa TAND tinh Ben Tre Bản án dân sơ thẩm số 173/2017/DS-ST ngày 29/11/2017 TAND thành phố Ben Tre, tỉnh Ben Tre Bản án dân sơ thẩm số 135/2018/DS-ST ngày 29/11/2018 TAND thành phố Ben Tre, tỉnh Bến Tre