Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại các tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh đắk lắk

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bổ cơng trĩnh khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài chỉnh theo quy định Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét để tơi bảo vệ Luận vãn Tơi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Đỗ Thị Hồng Hà DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Tù’ viết tắt Diên giải BLDS Bơ• lt • Dân sư• BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân HĐ Hợp đồng QSDĐ Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân HĐCNQSDĐ Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân UBND ủy ban nhân dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VÈ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sứ dụng đất vô hiệu 11 1.3 Phân loại họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 15 1.4 Hậu pháp lý họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 20 Kết luận Chương 24 CHƯƠNG 2: THựC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐẺ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐÁT VƠ HIỆU QUA THỤC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẲK LẮK 26 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội 26 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu giả tạo 37 2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu bị nhầm lẫn Tịa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk 48 2.4 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép 54 2.5 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu khơng tn thủ hình thức 59 2.6 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu có đối tượng thực 70 Kết luận Chương 75 CHNG 3: HỒN THIỆN PHÁP LUẬT DÂN sụ VÈ HỌP ĐỒNG CHUYẾN NHƯỢNG QUYÈN sử DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 76 3.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 76 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật dân họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 77 Kết luận Chương 85 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 MỞ ĐÀU ỉ Tỉnh câp thiêt cùa đê tài Trong luật tư, chế định HĐ xem chế định pháp lý quan trọng bậc HĐ tạo sở cho ổn định quan hệ xã hội, đặc biệt quan hệ săn xuất, kinh doanh Xuất phát từ ý nghĩa tầm quan trọng HĐ nên pháp luật dân Việt Nam hình thành quy định điều chỉnh quan hệ từ năm 1991 (Pháp lệnh Họp đồng năm 1991) BLDS năm 1995 đời có quy định cụ thể điều chỉnh quan hệ HĐ, trải qua BLDS năm 2005 BLDS 2015, quy định HĐ ngày phù hợp nhằm quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ việc xác lập, thực điều kiện có hiệu lực HĐ Khi xây dựng chế định HĐ, yêu cầu khách quan đặt phải xây dựng điều kiện để HĐ có hiệu lực, bảo đâm ổn định xã • • • • ••• hội, bảo đảm lợi ích chung cộng đồng quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia quan hệ HĐ Việc vào yếu tố để tuyên bố HĐ vô hiệu ảnh hưởng lớn đến quyền lợi ích bên tham gia HĐ Vì vậy, để định HĐ vô hiệu phải phù hợp với thực tiễn sống, bảo đảm hài hòa quyền lợi bên lợi ích chung Tuy nhiên, QSDĐ tài sản đặc biệt, tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, chủ sử dụng QSDĐ chất đầy đủ 03 quyền tài sản thể thơng thường quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Bởi vậy, hoạt động GDDS QSDĐ loại giao dịch đặc biệt, quy định điều kiện có hiệu lực HĐ thông thường áp dụng GDDS QSDĐ cần phải có quy định đặc thù nhằm đảm bảo tính hiệu lực HĐCNQSDĐ Thực tiễn xét xử TAND địa bàn tỉnh Đắk Lắk, giải tranh chấp HĐCNQSDĐ vô hiệu vấn đề đặt nhiều thách thức việc xác định quyên nghĩa vụ bên làm phát sinh hậu pháp lý khó lường, mà hậu đưa chủ tham gia vào quan hệ tới hồn cảnh khó khăn không mong muốn Việc phát sinh vướng mắc trình xét xử phần nhận thức chù quan cùa người áp dụng pháp luật chưa thực xác, chưa thấy mục đích, tinh thần quy định pháp luật dẫn đến cách hiểu khác nhau; mặt khác, quy định pháp luật dân HĐCNQSDĐ vơ hiệu cịn rải rác, chưa thực rõ ràng khiến việc áp dụng thực tiễn xét xử gặp nhiều bất cập, gây khó khăn, lúng túng đổi với người áp dụng pháp luật Khiến vụ án liên quan đến HĐCNQSDĐ vô hiệu xét xử nhiều lần gây nhiều tranh cãi, tồn nhiều bất cập, quan điểm khác Từ lý trên, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tiễn giải tranh chấp Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh Đắk Lắk" nhằm góp phần làm sáng tỏ quy định pháp luật dân yếu tổ vô hiệu HĐCNQSDĐ thực tiễn áp dụng TAND tỉnh Đắk Lắk để từ đưa số kiến nghị góp phần bổ sung quy định pháp luật Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu GDDS vơ hiệu, HĐ vơ hiệu nói chung nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm qua thời kỳ với nhiều góc độ khác Một cách rộng rãi nhất, vấn đề đề cập tới giáo trình giảng dạy luật dân trường đại học luật lớn Việt Nam Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Các vấn đề liên quan cịn đề cập số cơng trình nghiên cứu như: - “Hiệu lực hợp đồng”, “Hình thức hợp đồng”, sách TS Lê Minh Hùng biên soạn [26, 27], dựa sở lý luận, khảo sát thực trạng pháp luật thực tiên áp dụng pháp luật vê hiệu lực HĐ Việt Nam, đôi chiếu với quy định hiệu lực HĐ số quốc gia giới, tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm hiệu lực HĐ, đưa kiến nghị cụ thể để sừa đổi, bổ sung quy định cịn bất cập, thiếu sót pháp luật hành, hoàn thiện chế pháp lý điều chỉnh hiệu lực HĐ nhằm nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật Việt Nam hiệu lực HĐ Bên cạnh nhũng viết cùa số tác giả góc độ hẹp như: - “Hình thức văn bản, văn có chứng thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng - số vấn đề cần giải quyết”, TS Dương Anh Sơn Ths Lê Minh Hùng [44], Qua phân tích khái niệm, đánh giá cần thiết hình thức HĐ tác giả đưa số kiến nghị, giải pháp nhằm xây dựng quy định pháp luật dân hình thức văn điều kiện có hiệu lực HĐ cách hợp lý, đắn - Cụm cơng trình: “Bàn hợp đồng vơ hiệu giao kết người bị lực hành vi dân qua án”, “Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án”, “Bình luận khoa học điểm BLDS 2015” TS Đỗ Văn Đại [18, 19, 20], Nội dung viết nêu lên số khó khăn việc xác định người bị lực hành vi dân giao kết HĐ, xác định thời hiệu khởi kiện quan điểm tác giả vấn đề liên quan Tuy nhiên, vấn đề hiệu lực HĐCNQSDĐ, vốn quan hệ dân đặc thù chịu ảnh hưởng vấn đề chuyên môn đất đai gặp khó khăn, vướng mắc thực tiễn việc giải tranh chấp Că mặt lý luận lẫn thực tiễn phát sinh nhiều bất cập nên việc nghiên cứu chuyên sâu yếu tố vô hiệu HĐCNQSDĐ thông qua việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tiền giải tranh chấp Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh Đắk Lắk”, khơng bị trùng lặp với cơng trình khác 3 Mục đích nhiệm vụ• nghiên cứu • • “ 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài nghiên cứu tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện quy định cùa pháp luật dân tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu giai đoạn 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Việc nghiên cứu hoàn thành luận văn cần thực nhiệm vụ: •