nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Đất đai là một tài sản đặc biệt, không như những tài sản thông thường khác; loại tài sản này thuộc sở hữu toàn dân, chủ sở hữu tài sản đổi với đất đai khơng có được đầy đủ 03 quyền tài sản cơ bản của một chủ thể đối với tài sản là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt; mà chỉ có quyền sử dụng nó. Vì vậy, quy định về tính có giá trị pháp lý hay vô hiệu đối với một giao dịch về QSDĐ cần có những quy định đặc thù riêng, bên cạnh việc quy chiếu vào các căn cứ làm cho một GDDS bị vô hiệu thông thường.
Từ thực trạng áp dụng pháp luật đế giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐ vô hiệu, chúng ta thấy ràng quyền lợi của các chủ thể tham gia giao kết HĐCNQSDĐ chưa được đảm bảo xuất phát từ khung pháp lý cũng như việc áp dụng pháp luật của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ vô hiệu:
Thứ nhất, về mặt lý luận, đối với những HĐCNQSDĐ có tính vơ hiệu
tuyệt đối (do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, do giả tạo) cần có mơt cơ chế mở hơn khi xem xét tính có hiêu lưc của HĐ để có thể
cơng nhận hiệu lực của HĐ hơn là việc mặc nhiên HĐ đó là vơ hiệu. Theo• •••••
quan điêm của tác giả, một khi HĐCNQSDĐ được các bên xác lập thì tính vơ hiệu có tuyệt đối hay khơng nên căn cứ vào lợi ích của chủ thể bị xâm phạm.
Nêu lợi ích bị xâm phạm là lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng hoặc lợi ích chung của tập thể thì việc tun bố HĐ vơ hiệu xét thấy là cần thiết. Còn một khi HĐ được xác lập ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của cá nhân thì tùy từng trường hợp cụ thể để tuyên bố HĐ đó là vô hiệu, nếu các chủ thể tham gia giao kết HĐ về cơ bản đã đạt được những mong muốn của mình và đã thực hiện xong các nghĩa vụ khi tham gia vào quan hệ HĐ mà không làm phương hại đến quyền lợi của bên thứ ba thì HĐ nên được cơng nhận giá trị pháp lý. Và quá trình xét xử trong thực tiễn địi hỏi những chủ thế có quyền áp dụng pháp luật như Thâm phán phải có một cái nhìn khách quan và linh động hơn khi giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo lợi ích khách quan hợp lý của các bên hơn là việc áp dụng máy móc lý thuyết về GDDS vô hiệu để giải quyết các tranh chấp liên quan đến HĐCNQSDĐ vô hiệu.
Thứ hai, quy định vê GDDS vô hiệu được quy định tại BLDS 2015 đã
nhâm lân. Nêu như quy định của BLDS 2005 là đơn giản và chưa đê cập đên mọi khía cạnh của nhầm lần thì quy định của BLDS 2015 là khơng rõ ràng và có vẻ chưa được hợp lý bởi lẽ không cho biết thế nào là nhầm lẫn và không thê chỉ căn cứ vào việc các bên có đạt được mục đích của giao dịch hay khơng để tuyên bố GDDS vô hiệu, dẫn đến “thực tiễn đơi khi gặp khó khăn hay khơng thực sự rõ ràng khi xác định sự tồn tại của nhầm lẫn” [19, tr.112].
Những người tiến hành tổ tụng trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật dân sự về GDDS vô hiệu do nhầm lẫn để giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ vơ hiệu đều hiếu theo ý chí chủ quan cá nhân và điều này đơi khi có thể dẫn tới sai sót khi thực hiện. Mục đích của GDDS là lợi ích mà các bên hướng đên khi giam gia GDDS, mục đích của các bên khi giao kêt HĐCNQSDĐ là bên
nhận chuyên nhượng có được tài sản, bên chuyên nhượng có được tiên, như vậy có thể xem là “mục đích xác lập giao dịch của các bên đã đạt được” nhưng vì một số nhầm lẫn nào đó của cả bên nhận chuyển nhượng lẫn bên chuyển nhượng nếu biết được sự nhầm lần đó bên nhận chuyển nhượng sẽ không tham gia giao dịch hoặc sẽ nhận chuyền nhượng với giá thấp hơn thì theo tác già HĐCNQSDĐ hồn tồn có thể bị vơ hiệu bởi lẽ khơng được xác lập đúng với ý chí của chủ thể tham gia mặc dù mục đích của giao dịch đã đạt được là một bên có được tài sản và một bên nhận được tiền.• • • • • •
Như vậy, pháp luật cần có sự giải thích rõ ràng hon về yếu tố nhầm lẫn là “sự khác nhau giữa nhận thức của một bên về một vấn đề và thực tế của vấn đề này”, đồng thời khơng nên quy định mục đích của GDDS có đạt được hay khơng để xác định nhầm lẫn là điều kiện để một HĐCNỌSDĐ vô hiệu, mà cần chỉnh sửa theo hướng “với sự nhầm lẫn đó nếu các chủ thể biết được thì sẽ khơng tham gia giao dịch hoặc sẽ tham gia giao dịch với một điều kiện khác”.
Thứ ba, đổi với GDDS vô hiệu do giả tạo, tại khoản 2 Điều 124 BLDS
2015 quy định “Trường hợp xác lập GDDS giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì GDDS đó vô hiệu”. Qua thực tiễn xét xử tại TAND hai cấp tỉnh Đắk Lắk, rất nhiều nhũng tranh chấp HĐCNQSDĐ vơ hiệu qua q trình tố tụng chứng minh được các bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế của thị trường nhằm mục đích giảm số tiền thuế phải đóng cho Nhà nước. Trong trường hợp này, yếu tố “trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba” đã rõ ràng nhưng việc xác lập giao dịch khơng “nhằm mục đích” để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba mà chỉ là một phần thởa thuận cùa các bên có
sự giả tạo về giá nhằm bớt đi một phần giá trị nghĩa vụ tài chính. Vậy trong trường hợp này khơng thể xem là các bên xác lập HĐCNQSDĐ “giả tạo” vì thỏa thuận chuyển nhượng là thật không nhằm che giấu một giao dịch nào khác. Như vậy, HĐCNQSDĐ giữa các bên có vơ hiệu hay khơng? Theo tác
giả là có, bời lẽ HĐ là sự thỏa thuận hoàn toàn tự nguyện biêu hiện ý chí thật của các bên, một khi HĐ được xác lập dù chỉ có một phần trong đó là giả tạo, là trốn tránh nghĩa vụ thì HĐ đó cũng sẽ trở nên vơ hiệu, đồng thời việc trốn tránh nghĩa vụ tài chính đã làm gây thiệt hại cho lợi ích cơng cộng, lợi ích của Nhà nước. Vì vậy, khoản 2 Điều 124 BLDS 2015 nên được sửa thành “Trường hợp xác lập GDDS có yếu tố giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì GDDS đó vơ hiệu”, đề có thể bao qt được rộng hơn những tình huống có thể phát sinh trong thực tiễn giải quyết tranh chấp.
Thứ tư, đối với GDDS do bị cưỡng ép, Điều 127 BLDS 2015 quy định
“Đe dọa, cưỡng ép trong GDDS là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện GDDS...”. Như vậy, yếu tố cấu thành hành vi đe dọa, cưỡng ép hay nói cách khác là hệ quả của hành vi cố ý đe dọa, cưỡng ép là bên bị đe dọa, cưỡng ép phải “thực hiện giao dịch”, vấn đề nảy
sinh đó là việc đe dọa cưỡng ép dẫn tới một bên bị rơi vào tình thế bị ép buộc ngay tại thời điểm xác lập GDDS. Nếu vậy, “thực hiện giao dịch” phải chăng là giai đoạn tiếp theo của quá trình xác lập HĐ. Giả sử điều này là đúng thì có chăng xảy ra trường hợp khi các bên thỏa thuận xác lập HĐ với đầy đủ các quyền, nghĩa vụ, lợi ích của mình một cách tự nguyện thì sau đó một trong các bên mới nảy sinh ý định đe dọa, cưỡng ép bên còn lại “thực hiện giao dịch”. Như vậy, thiết nghĩ nếu việc đe dọa, cưỡng ép là khiến cho bên kia buộc phải “thực hiện giao dịch” thì rõ ràng ngay tại thời điếm giao kết, xác lập GDDS các bên đã thống nhất về mặt ý chí, quyền lợi và nghĩa vụ; việc buộc “phải thực hiện giao dịch” phải chàng là sự ép buộc khi một bên không thực hiện những thỏa thuận như đã cam kết được ghi nhận tại thời điểm xác lập GDDS. Do vậy, nội dung này nên được sửa đổi cho phù hợp để có cách hiểu chung, thống nhất và “buộc phải thực hiện giao dịch” nên được sửa lại thành “buộc phải xác lập giao dịch” là phù hợp.
Đơi với khái niệm “người thân thích” quy định tại Điêu 127 BLDS 2015, như đã phân tích tại mục 2.1.5 thì việc một bên xác lập GDDS khơng hồn toàn tự nguyện do bị đe dọa, cưỡng ép hoặc do sợ làm phương hại đến quyền lợi của “người thân thích” thì vơ hiệu. Tuy nhiên, khái niệm “người thân thích” là một khái niệm chung chung, mang tính chất mở rộng điều kiện áp dụng GDDS vơ hiệu do bị đe dọa, cưỡng ép. Qua đó bất kỳ người nào có mối quan hệ thân thích với người bị đe dọa đều được coi là một trong những điều kiện dẫn tới GDDS vơ hiệu. Q trình xét xử tại Tịa án, cách hiểu như thế nào là “người thân thích” sẽ do ý chi chủ quan của người áp dụng pháp
luật và điều này có thể dẫn tới những cách hiểu khác nhau liên quan đến khái niệm này. Quy định tại BLDS 2005 là liệt kê những chủ thể khi có sự đe dọa, tác động đến những người này thì GDDS vơ hiệu đã đưa đến một cách hiếu nhất quán cho người áp dụng pháp luật nhưng lại bó hẹp khi thực hiện bảo vệ quyền lợi của bên bị đe dọa, còn BLDS 2015 lại đưa ra một khái niệm mang tính chất chung chung và khơng rõ ràng về bên thử ba bị đe dọa. Vì vậy, thiết nghĩ phải dung hòa hai khái niệm này nhằm bão đảm tốt nhất quyền lợi của bên bị đe dọa, cưỡng ép. Bản thân tác giả đề xuất nên thay đổi khái niệm “người thân thích” thành “người có quan hệ hơn nhân, ni dưỡng, người có cùng dịng máu về trực hệ và người có họ trong phạm vi ba đời” được quy định tại Điều 127 BLDS 2015.
77ỉứ năm, về yếu tố hình thức là căn cứ cho tính có hiệu lực của HĐCNQSDĐ, BLDS 2015 đã có những điều chỉnh theo hướng mở rộng hơn những điều kiện công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ không tuân thủ đúng về mặt hình thức. Đây là một điếm tiến bộ cần được ghi nhận khi các giao lưu dân sự ngày càng phát triển và đôi khi chúng ta không thể áp dụng máy móc những quy định về hình thức đối với HĐCNQSDĐ, bởi như vậy sẽ cản trở các giao dịch trong xã hội, kìm hãm sự phát triển kinh tế. Điều này không đồng nghĩa với việc chúng ta coi nhẹ vai trị của hình thức HĐCNQSDĐ, như
một sơ tác giả cho răng khơng nên quy định hình thức là điêu kiện có hiệu lực của GDDS, thậm chí nên bỏ hắn quy định về hình thức [29], mà các nhà làm luật đang thể hiện một tư tưởng linh hoạt hơn trong việc công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ khơng đảm bảo về mặt hình thức. BLDS 2015 đã đi theo hướng nếu HĐ không tuân thù hình thức vãn bản, văn bản có chứng thực theo quy định của pháp luật thì Tịa án có thể cơng nhận hiệu lực của HĐ trong trường hợp một trong các bên đã thực hiện toàn bộ hoặc một phần đáng kể nghĩa vụ HĐ [44]; và theo đó trong quá trình thực tiễn áp dụng pháp luật, đây là một đòi hỏi khách quan dẫn đến Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao ra đời nhằm đáp ứng cho sự cần linh hoạt trong việc công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ khi khơng tn thủ về mặt hình thức, và điều này là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, quy định của pháp luật về hình thức của HĐCNQSDĐ đã bộc lộ một sổ vấn đề
liên quan đó là việc coi nhẹ vai trị của cơng chứng, chứng thực, tạo kẽ hở cho các đối tượng trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ; tạo ra cách hiểu sai về tính bắt buộc của hoạt động cơng chứng, chứng thực, rằng nếu khơng thích phải cơng chứng, chứng thực thì cứ giao dịch, thanh tốn cho nhau 2/3 nghĩa vụ rồi có thể được công nhận thông qua con đường giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Với cách hiểu này, nhiều chù thể gặp khó khăn trong việc cơng chứng, chứng thực nhưng vì thiếu hiểu biết, vì lợi ích trước mắt họ vẫn xác lập HĐCNQSDĐ với nhau và hứng chịu rủi ro pháp lý cao. Bản thân tác giả cho rằng, đối với những HĐCNQSDĐ khơng đảm bảo hình thức, khơng được công chứng, chứng thực chúng ta nên quan tâm đến ý thức của các chủ thể tại thời điếm giao kết HĐ, bởi HĐ sẽ được thừa nhận nếu ý chí của các bên là tự nguyện và thiện chí. Một khi việc khơng đảm bảo về mặt hình thức là do lồi cố ý cúa một hoặc các bên thì cho dù các bên đã thực hiện được một phầnJ•• • • • • JL nghĩa vụ của mình thì HĐ đó cũng nên là vô hiệu. Thiết nghĩ Điều 129 BLDS 2015 nên được sửa lại như sau: “GDDS đã được xác lập theo quy định phải
bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật do lỗi vô ý của các bên tại thời điểm xác lập, mà một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai• • 1 Z • • • • phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tịa án quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó”; “GDDS đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực do lồi vô ý cùa các bên tại thời điểm xác lập, mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó”.
Thứ sáu, pháp luật dân sự, pháp luật đất đai quy định một trong các
điều kiện để chủ thể thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đó là đất đã được cấp GCNQSDĐ, quy định này cần được quy định cụ thể hơn theo hướng “diện tích đất chuyển nhượng đã được cấp GCNQSDĐ riêng biệt”. Quy định này nhằm tránh lối tư duy thông thường rằng đất đã được cấp GCNQSDĐ thì chuyển nhượng phần nào trong tồn bộ diện tích đã được cấp GCNQSDĐ cũng được. Bới lẽ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta phải biết đối tượng cụ thể là QSDĐ nào, có đặc điểm, hình thù ra sao; và đất đai là một tài sản hiện hữu đặc biệt, đế định hình được tài sản này cần có những biện pháp chuyên biệt về quản lý đất đai là đo đạc, tách thửa, xây dựng hồ sơ, bản đồ địa chính đối với từng thửa đất cụ thể; như vậy mới có thể định hình được
tài sản là QSDĐ để thực hiện giao dịch.
77zứ èậy, cần thay đổi quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của HĐCNQSDĐ. Các bên tham gia giao kết HĐ về QSDĐ khi xác lập HĐ, đảm bão tất cả các quy định của pháp luật để một HĐCNQSDĐ có hiệu lực pháp luật, nhưng tại thời điểm giao kết đó, HĐCNQSDĐ lại chưa có hiệu lực pháp luật; phải đến khi QSDĐ được đăng ký vào số địa chính tại cơ quan chun mơn về đất đai thì HĐ về QSDĐ mới phát sinh hiệu lực. Giữa thời điểm các bên xác lập HĐ với thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tại cơ quan chuyên
môn là một khoảng thời gian không cô định, khoảng thời gian này dài hay ngắn phụ thuộc vào các quy định về quản lý hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai. Cũng chính vì điều này mà các chủ thể tham gia giao kết HĐCNQSDĐ thường phải chịu những rủi ro về mặt pháp lý, phổ biến nhất là bị Tòa án hoặc cơ quan thi hành án dân sự áp dụng những biện pháp ngăn chặn, cấm chuyển nhượng, trong khoảng thời gian chờ làm thủ tục đăng ký QSDĐ. Khi xảy ra những trường hợp này, các bên sẽ phải hứng chịu những