nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo
“Khi các bên xác lập GDDS một cách giả tạo nhằm che giấu một GDDS khác thì GDDS giả tạo vơ hiệu, cịn GDDS bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vơ hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
Trường hợp xác lập GDDS giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thi GDDS đó vơ hiệu” (Điều 124 BLDS 2015).
Theo một số nhà bình luận BLDS thì “GDDS giả tạo là giao dịch mà trong đó việc thể hiện ý chí ra bên ngồi khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia giao dịch” [30, tr.280J. Đối với giao dịch được xác lập do giả tạo thì dấu hiệu nhận biết đặc trưng nhất đó là yếu tố “thơng đồng” từ trước của các bên tham gia giao dịch, các bên cố tình thực hiện một cách tự nguyện nhưng khơng đúng như ý chí, suy nghĩ thực tế của bản thân mình mà nhằm che dấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Đặc điểm chung của hai loại giao dịch này đó là sự nhất trí, thơng đồng từ trước của các bên xác lập giao dịch giả tạo nhằm tạo nên cái nhìn sai lầm cho người khác đối với giao dịch đó. Sự khác biệt nằm ở chồ đối với trường hợp giả tạo để che giấu một giao dịch khác thì có sự tồn tại song song của hai loại giao dịch trong đó một giao dịch nhằm che giấu một giao
dịch khác, cịn giả tạo đê trơn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì chì có giao dịch được các bên xác lập và giao dịch này bị vô hiệu khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: (i) nghĩa vụ đến kỳ hạn thực hiện; và (ii) định đoạt tài săn để khơng cịn tài sản nào thực hiện nghĩa vụ [49, tr. 195].
Trong GDDS giả tạo khơng có sự thống nhất giữa ý chí thực sự bên trong và sự bày tỏ ý chí thực sự ra bên ngồi. GDDS giã tạo đáp ứng mọi điều kiện có hiệu lực của một GDDS, tuy nhiên nó bị xác định vơ hiệu là do khơng đảm bảo được tính tự nguyện trong sự biều hiện ý của các bên khi tham gia giao dịch. Sự không tự nguyện ở đây không phải do cưỡng ép, đe dọa mà là sự khơng đồng nhất giữa ý chí chú quan và biểu hiện khác quan mà một khi GDDS không biểu hiện đúng với ý chí của các chủ thể thì giao dịch đó vơ hiệu là một nguyên tắc được thừa nhận.
Một điểm cần lưu trong GDDS giả tạo đó là trong giao dịch thơng thường thì chỉ có một giao dịch tồn tại cịn trong GDDS giả tạo có ít nhất hai giao dịch tồn tại, trong đó giao dịch giả tạo được biểu hiện ra bên ngoài nhưng khơng có giá trị thực tế, giao dịch ẩn giấu bên trong mới là giao dịch thực làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Chỉ có giao dịch giả tạo mới bị vơ hiệu cịn giao dịch ẩn giấu kia nếu đáp ứng đù các điều kiện có hiệu lực của một GDDS thì vần có hiệu lực.
Thực tiễn xét xử tại TAND hai cấp tỉnh Đắk Lắk, HĐCNQSDĐ được giao kết giả tạo nhằm che giấu một GDDS khác đa số xảy ra dưới dạng các bên tham gia HĐCNQSDĐ có quan hệ vay mượn tài sản, quan hệ vay mượn tài sản này thường là có giấy tờ vay mượn thể hiện đầy đủ, tuy nhiên để đảm bảo cho việc vay mượn tài sản này, các bên thống nhất cùng nhau lập HĐCNQSDĐ, thông thường là dưới dạng viết tay và chưa làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng, để bảo đảm cho việc vay mượn, về bản chất, các bên khơng có ý chí sang nhượng tài sản với nhau nhưng vẫn lập HĐCNQSDĐ, mục đích để nhằm che giấu, hay nói đúng hơn là nhằm làm tin
cho giao dịch vay mượn tài sản. Tuy các giao dịch dạng này xảy ra rât phô biến nhưng quá trinh giải quyết tranh chấp, ở mồi cấp xét xử, mồi lần xét xử, ngay cả khi đối với cùng một vụ án lại có những nhận thức về mặt pháp luật khác nhau dẫn đến việc áp dụng pháp luật để cho ra những phán quyết hoàn toàn khác nhau. Điều này bộc lộ một vấn đề nghiêm trọng đó là trong cùng một cương vị là người phán quyết nhưng lại có những cách hiểu, tư duy lý
luận và nhận thức khác nhau đối với cùng một quy phạm pháp luật tương đối rõ ràng, nhưng tương đối vẫn chỉ là tương đối, bởi vậy, chúng ta cần đi sâu phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật nhằm rà sốt lại tính “rõ ràng” trong quy định của pháp luật về HĐCNQSDĐ vô hiệu do giả tạo, trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba để nếu có thể, nên chăng chúng ta cần định nghĩa lại như thế nào là “xác lập GDDS một cách giả tạo nhằm che giấu một GDDS khác” và như thế nào là “nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thử ba”.
Điển hình cho một dạng HĐCNQSDĐ giả tạo thường hay xảy trong quá trình xét xử tại TAND hai cấp tỉnh Đắk Lắk và cũng là ví dụ cho sự khác nhau về mặt nhận thức của những người tiến hành tố tụng khác nhau khi giải quyết cùng một vụ án đó là tranh chấp giữa ngun đơn ơng Hồ Vy, bà Võ Thị Kim Lai với bị đơn ơng Đồn Xn Thành; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị Thuận, vợ chồng ông Nguyễn Quý Dũng, bà Đào Thị Bạch Kim. Nội dung vụ án:
Ngày 04/8/2011, do cần tiền làm ăn nên ơng Đồn Xn Thành, bà Phan Thị Thuận có vay của ơng Hồ Vy, bà Võ Thị Kim Lai 500.000.000 đồng, với lãi suất 3,5%/tháng. Để đảm bảo cho khoản vay, ông Đồn Xn Thành và ơng Hồ Vy, bà Võ Thị Kim Lai thỏa thuận lập 02 văn bản là “HĐ sang nhượng nhà đất” ngày 04/8/2011 (giấy viết tay) và “HĐCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất” được UBND xã Ea Đar, huyện Ea Kar chứng thực đối với thửa đất số 248a, tờ bản đồ số 08, tại buôn Tơng Sinh, xã Ea Đar, huyện Ea Kar, tỉnh Đắk Lắk với diện tích khoảng 350m2, là tài sản cùa hộ ơng Đồn Xn Thành, được UBND
huyện Ea Kar câp GCNQSDĐ sô R242406, ngày 11/5/2001. Theo thỏa thuận trong HĐ, thời hạn trả nợ là 03 tháng, nếu sau thời hạn 03 tháng bên chuyến nhượng khơng có ý kiến thay đổi hay khơng trả nợ cùng lãi suất thì HĐ chuyển nhượng có hiệu lực và bên nhận chuyển nhượng được quyền sang tên QSDĐ trên. Tuy nhiên, chưa đến hạn trà nợ sau khi được gia hạn thì ngày 09/12/2011, vợ chồng ơng Hồ Vy hồn thiện thủ tục đứng tên chủ sử dụng thửa đất và được UBND huyện Ea Kar cấp GCNQSDĐ số BD 678688 đứng tên ông Hồ Vy, bà Võ Thị Kim Lai. Ngày 07/01/2013, ông Hồ Vy và bà Võ Thị Kim Lai đã lập HĐCNQSDĐ cho vợ chồng ông Nguyễn Quý Dũng và bà Đào Thị Bạch Kim đối với QSDĐ nói trên; nhưng trên thực tế nhà và đất vẫn do vợ chồng ông Thành quản lý, sử dụng và không chịu giao cho vợ chồng ông Dũng, bà Kim nên ông Vy khởi kiện ra Tịa án u cầu ơng Thành, bà Thuận phải thực hiện đúng như cam kết là giao nhà và đất cho ông Vy để ông Vy giao cho ơng Dũng. Q trình tố tụng, ơng Thành có u cầu phản tố đề nghị Tịa án hủy HĐCNQSDĐ, được lập ngày 04/8/2011 giữa ông Thành và ông Vy vì HĐ này là giả tạo, các bên khơng hề có ý định sang nhượng QSDĐ với nhau mà việc ký HĐ chuyển nhượng chì nhằm bảo đảm cho khoản vay; ơng Dũng có u cầu độc lập đề nghị Tịa án cơng nhận HĐCNQSDĐ đất giữa các bên.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2014/DSST, ngày 25/9/2014 của TAND huyện Ea Kar, tỉnh Đắk Lắk [13] đã quyết định bác yêu cầu phản tố của ơng Đồn Xn Thành, công nhận HĐCNQSSDĐ và tài sản gắn liền với đất giữa ông Hồ Vy, bà Võ Thị Kim Lai với ông Nguyễn Quý Dũng, bà Đào Thị Bạch Kim.
Sau khi xét xử, các đương sự có kháng cáo đối với bàn án sơ thẩm và tại Bản án dân sự phúc thẩm số 162/2014/DSPT, ngày 11/12/2014 của TAND tỉnh Đắk Lắk [8] đã hủy bản án sơ thẩm nói trên để trả hồ sơ cho TAND huyện Ea
Kar xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.
Quá trình xét xử sơ thâm lại vụ án, tại Bản án dân sự sơ thâm sô 05/2016/DSST, ngày 19/4/2016 của TAND huyện Ea Kar [9] đã cho rằng HĐCNQSDĐ giữa ông Thành và ơng Vy là giả tạo, từ đó quyết định hủy HĐCNQSDĐ giữa ông Thành với ông Vy và giữa ông Vy với ông Dũng.
Như vậy, hai lần xét xử sơ thẩm tại cùng một Tòa án đối với cùng một vụ án đã có hai cách giải quyết hoàn toàn khác nhau. Điều này cho thấy nhận thức về cùng một vấn đề về HĐCNQSDĐ vô hiệu của những người tiến hành tố tụng khác nhau là khác nhau, mà đây là một điều cực kỳ nguy hiểm trong hoạt động tố tụng tại Tòa án bởi pháp luật là đồng nhất, cần phải được hiểu và áp dụng một cách thống nhất và đó cũng là lý do pháp luật tồn tại trong đời sống xã hội. HĐCNQSDĐ vơ hiệu do giả tạo có tính vơ hiệu tuyệt đối, nghĩa là đương nhiên vô hiệu, khi giải quyết các tranh chấp cụ thể tại Tòa án đòi hỏi Thấm phán cần xem xét tổng quan và kỹ lưỡng tất cả các tình tiết có trong vụ án để có thể nhìn nhận được sự “giã tạo” và nhận thức được tính “vơ hiệu tuyệt đối” đế quyết định nội dung vụ án.
Đến đây, dường như khái niệm “xác lập GDDS một cách giả tạo nhằm che giấu một GDDS khác” thoạt nhiên đã đơn giản, dễ hiểu thông qua nội dung tranh chấp nêu trên và phải chăng cứ là chuyển nhượng QSDĐ nhằm che giấu giao dịch vay tài sản thì là “giả tạo”, là che giấu một giao dịch khác? Nhưng có vẻ lý luận và lối tư duy này là chưa hợp lý, để nhìn nhận rõ hơn về HĐCNQSDĐ giả tạo, che giấu một giao dịch khác, chúng ta cùng phân tích nội dung tranh chấp sau:
Ngày 22/6/2019, bà H’Dji Mlô chuyển nhượng cho bà Lê Thị Hạnh thửa đất số 175, 188, tờ bản đồ số 09, diện tích 12.009m2, theo GCNQSDĐ số BK 500013, do UBND huyện Buôn Đôn cấp cho cho gia đình bà H’Dji Mlơ. Ngày 16/7/2019, bà H’Dji Mlô tiếp tục chuyển nhượng cho bà Lê Thị Hạnh thửa đất số 18, tờ bản đồ số 18, diện tích 1.184m2, theo GCNQSDĐ số BK 500008, do UBND huyện Bn Đơn cấp cho gia đình bà H’Dji Mlơ. Cả 02
HĐCNQSDĐ này được lập văn bản, công chứng theo quy định pháp luật và được sang tên chủ sừ dụng cho bà Lê Thị Hạnh. Tuy nhiên, sau khi giao kết HĐCNQSDĐ, bà H’Dji Mlô không thực hiện việc giao nhận đất trên thực tế cho bà Hạnh, vì vậy bà Hạnh khởi kiện tại Tòa án, đề nghị Tòa án buộc bà H’Dji tiếp tục thực hiện HĐ và bàn giao tài sản. Quá trình tham gia tố tụng, bà H’Dji có yêu cầu phản tố cho rằng 02 HĐCNQSDĐ mà bà xác lập với bà Lê Thị Hạnh là nhằm làm tin cho các khoản vay tiền mà bà H’Dji đã vay của bà Hạnh trước đó, vì vậy bà H’Dji đề nghị Tịa án hủy 02 HĐCNQSDĐ được lập ngày 22/6/2019 và ngày 16/7/2019 giữa bà H’Dji với bà Hạnh. Quá trình giải quyết vụ án, qua quá trình xác minh, thu thập chứng cứ, TAND huyện Buôn Đôn xác định được trước khi giao kết HĐCNQSDĐ, giữa bà Lê Thị Hạnh và bà H’Dji Mlơ có quan hệ vay mượn tiền; việc vay, trả tiền diễn ra nhiều lần và được thể hiện bằng các giấy vay tiền giữa các bên.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2021/DSST, ngày 05/4//2021, TAND huyện Buôn Đôn, tỉnh Đắk Lắk [12] đã cho rằng 02 HĐCNQSDĐ giữa bà Lê Thị Hạnh và bà H’Dji Mlô nêu trên là giả tạo, nhằm che giấu giao dịch vay tiền nên đã quyết định không chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Hạnh về việc yêu cầu bà H’Dji Mlô tiếp tục thực hiện 02 HĐCNQSDĐ ngày 22/6/2019 và HĐCNQSDĐ ngày 16/7/2019; chấp nhận đơn yêu cầu phản tố của bị đơn bà H’ Dji Mlô, tuyên bố 02 HĐCNQSDĐ ngày 22/6/2019 và HĐCNQSDĐ ngày 16/7/2019, giữa bà H’Dji Mlô với bà Lê Thị Hạnh là vô hiệu.
Qua nội dung vụ án nêu trên, rõ ràng đang có điều gì đó khơng ổn trong việc định nghĩa về việc như thế nào là “giả tạo, che dấu một giao dịch khác”. Quan hệ vay mượn tiền giữa bà Lê Thị Hạnh với bà H’ Dji Mlơ là có thật, và q trình giải quyết vụ án Tòa án đã thu thập được các chứng cứ đế xác định cho quan hệ vay tiền là có tồn tại trên thực tế. Tuy nhiên, quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, theo quan điểm của tác giả, thì đây là một GDDS hoàn toàn
độc lập với quan hệ vay tiên, điêu này cũng đúng với lý luận vê GDDS giả tạo là sự “thơng đồng” ý chí của các bên tham gia giao dịch. Bà H’ Dji cho rằng việc xác lập HĐCNQSDĐ chỉ để làm tin cho khoản tiền mà bà đã vay của bà Hạnh, trong khi bà Hạnh xác định việc chuyển nhượng này là tự nguyện theo ý chí của bà H’ Dji; Tịa án khơng chứng minh được sự “thơng đồng” ý chí trong việc xác lập HĐCNQSDĐ để che giấu giao dịch vay tiền. Rõ ràng, cơ quan có thẩm quyền cơng chứng, chứng thực một GDDS sinh ra là để đảm bảo sự tự nguyện, sự tồn tại thực tế của GDDS, và trong trường hợp này, việc công chứng HĐCNQSDĐ thơng qua Văn phịng Cơng chứng là một thủ tục pháp lý đảm bảo cho sự “tự nguyện” xác lập GDDS. Vậy lý do gì để Tịa án khẳng định rằng HĐCNQSDĐ được các bên xác lập là nhằm “làm tin”? Theo tác giả, đây là một sự suy diễn chủ quan của người áp dụng pháp luật mà nguyên nhân khách quan xuất phát là do thiếu sự hướng dẫn rõ ràng về việc như thế nào là “giả tạo, nhàm che dấu một giao dịch khác”; bên cạnh đó, nguyên nhân chủ quan là kiến thức lý luận của người có quyền phán quyết chưa được chuẩn xác. Nội dung vụ án này, về bản chất khác hoàn toàn so với ví dụ trong nội dung tranh chấp giữa vợ chồng ông Hồ Vy, bà Võ Thị Kim Lai với ơng Đồn Xn Thành, bà Phan Thị Thuận. Bởi lẽ trong vụ án giữa
ông Vy, bà Lai với ông Thành, bà Thuận, khi xác lập quan hệ vay mượn tiền thì giữa các bên có viết giấy thỏa thuận sang nhượng nhà đất cho nhau, với nội dung sau một khoảng thời gian nhất định, nếu ông Thành, bà Thuận không trả được tiền cho ông Vy, bà Lai thì việc sang nhượng QSDĐ sẽ được thực hiện. Thỏa thuận này được các bên cùng thừa nhận tại Tịa án, và vì vậy cũng làm tốt lên được tính “làm tin” của HĐCNQSDĐ cho quan hệ vay mượn tiền, “chờ” giao dịch vay tiền, đây là yếu tố “thông đồng” để che dấu giao dịch vay tiền. Trong khi đó, ở vụ việc tranh chấp giữa bà Lê Thị Hạnh và bà H’ Dji Mlô cũng tồn tại 02 quan hệ dân sự đó là quan hệ vay mượn tiền và quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, tuy nhiên bà Hạnh không thừa nhận việc lập
HĐCNQSDĐ là đê làm tin cho việc vay tiên của bà H’ Dji Mlô, mà là bà H’ Dji không trả được tiền, nên chuyển nhượng QSDĐ cho bà Hạnh. Nếu trong vụ án này, bà Hạnh cũng đồng ý thừa nhận rằng việc lập HĐCNQSDĐ là nhằm làm tin cho khoản vay của bà H’ Dji thì sự việc sẽ hồn tồn khác, nhưng bà Hạnh không thừa nhận việc này, và vì HĐCNQSDĐ được đảm bảo sự tự nguyện bằng một bên thứ ba có thẩm quyền đó là Văn phịng Cơng