Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại các tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh đắk lắk

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT -*** - ĐỖ THỊ HỒNG HÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK LẮK LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2022 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT -*** - ĐỖ THỊ HỒNG HÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK LẮK Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân (định hƣớng ứng dụng) Mã Số: 838 0101.04 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Hải An HÀ NỘI – 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Đỗ Thị Hồng Hà DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Diễn giải BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân HĐ Hợp đồng QSDĐ Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân HĐCNQSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 11 1.3 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu .15 1.4 Hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 20 Kết luận Chƣơng 24 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK LẮK 26 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội 26 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu giả tạo 37 2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu bị nhầm lẫn Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk 48 2.4 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép 54 2.5 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không tuân thủ hình thức 59 2.6 Thực trạng áp dụng pháp luật để giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có đối tượng khơng thể thực 70 Kết luận Chƣơng 75 CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DÂN SỰ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 76 3.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 76 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật dân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 77 Kết luận Chƣơng 85 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong luật tư, chế định HĐ xem chế định pháp lý quan trọng bậc HĐ tạo sở cho ổn định quan hệ xã hội, đặc biệt quan hệ sản xuất, kinh doanh Xuất phát từ ý nghĩa tầm quan trọng HĐ nên pháp luật dân Việt Nam hình thành quy định điều chỉnh quan hệ từ năm 1991 (Pháp lệnh Hợp đồng năm 1991) BLDS năm 1995 đời có quy định cụ thể điều chỉnh quan hệ HĐ, trải qua BLDS năm 2005 BLDS 2015, quy định HĐ ngày phù hợp nhằm quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ việc xác lập, thực điều kiện có hiệu lực HĐ Khi xây dựng chế định HĐ, yêu cầu khách quan đặt phải xây dựng điều kiện để HĐ có hiệu lực, bảo đảm ổn định xã hội, bảo đảm lợi ích chung cộng đồng quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia quan hệ HĐ Việc vào yếu tố để tuyên bố HĐ vô hiệu ảnh hưởng lớn đến quyền lợi ích bên tham gia HĐ Vì vậy, để định HĐ vô hiệu phải phù hợp với thực tiễn sống, bảo đảm hài hòa quyền lợi bên lợi ích chung Tuy nhiên, QSDĐ tài sản đặc biệt, tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, chủ sử dụng QSDĐ chất khơng có đầy đủ 03 quyền tài sản chủ thể thơng thường quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Bởi vậy, hoạt động GDDS QSDĐ loại giao dịch đặc biệt, quy định điều kiện có hiệu lực HĐ thông thường áp dụng GDDS QSDĐ cần phải có quy định đặc thù nhằm đảm bảo tính hiệu lực HĐCNQSDĐ Thực tiễn xét xử TAND địa bàn tỉnh Đắk Lắk, giải tranh chấp HĐCNQSDĐ vô hiệu vấn đề đặt nhiều thách thức việc xác định quyền nghĩa vụ bên làm phát sinh hậu pháp lý khó lường, mà hậu đưa chủ thể tham gia vào quan hệ tới hoàn cảnh khó khăn khơng mong muốn Việc phát sinh vướng mắc trình xét xử phần nhận thức chủ quan người áp dụng pháp luật chưa thực xác, chưa thấy mục đích, tinh thần quy định pháp luật dẫn đến cách hiểu khác nhau; mặt khác, quy định pháp luật dân HĐCNQSDĐ vơ hiệu cịn rải rác, chưa thực rõ ràng khiến việc áp dụng thực tiễn xét xử gặp nhiều bất cập, gây khó khăn, lúng túng người áp dụng pháp luật Khiến vụ án liên quan đến HĐCNQSDĐ vô hiệu xét xử nhiều lần gây nhiều tranh cãi, tồn nhiều bất cập, quan điểm khác Từ lý trên, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tiễn giải tranh chấp Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh Đắk Lắk” nhằm góp phần làm sáng tỏ quy định pháp luật dân yếu tố vô hiệu HĐCNQSDĐ thực tiễn áp dụng TAND tỉnh Đắk Lắk để từ đưa số kiến nghị góp phần bổ sung quy định pháp luật Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu GDDS vơ hiệu, HĐ vơ hiệu nói chung nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm qua thời kỳ với nhiều góc độ khác Một cách rộng rãi nhất, vấn đề đề cập tới giáo trình giảng dạy luật dân trường đại học luật lớn Việt Nam Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Các vấn đề liên quan cịn đề cập số cơng trình nghiên cứu như: - “Hiệu lực hợp đồng”, “Hình thức hợp đồng”, sách TS Lê Minh Hùng biên soạn [26, 27], dựa sở lý luận, khảo sát thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hiệu lực HĐ Việt Nam, đối chiếu với quy định hiệu lực HĐ số quốc gia giới, tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm hiệu lực HĐ, đưa kiến nghị cụ thể để sửa đổi, bổ sung quy định cịn bất cập, thiếu sót pháp luật hành, hoàn thiện chế pháp lý điều chỉnh hiệu lực HĐ nhằm nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật Việt Nam hiệu lực HĐ Bên cạnh viết số tác giả góc độ hẹp như: - “Hình thức văn bản, văn có chứng thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng - số vấn đề cần giải quyết”, TS Dương Anh Sơn Ths Lê Minh Hùng [44] Qua phân tích khái niệm, đánh giá cần thiết hình thức HĐ tác giả đưa số kiến nghị, giải pháp nhằm xây dựng quy định pháp luật dân hình thức văn điều kiện có hiệu lực HĐ cách hợp lý, đắn - Cụm cơng trình: “Bàn hợp đồng vô hiệu giao kết người bị lực hành vi dân qua án”, “Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án”, “Bình luận khoa học điểm BLDS 2015” TS Đỗ Văn Đại [18, 19, 20] Nội dung viết nêu lên số khó khăn việc xác định người bị lực hành vi dân giao kết HĐ, xác định thời hiệu khởi kiện quan điểm tác giả vấn đề liên quan Tuy nhiên, vấn đề hiệu lực HĐCNQSDĐ, vốn quan hệ dân đặc thù chịu ảnh hưởng vấn đề chuyên môn đất đai gặp khó khăn, vướng mắc thực tiễn việc giải tranh chấp Cả mặt lý luận lẫn thực tiễn phát sinh nhiều bất cập nên việc nghiên cứu chuyên sâu yếu tố vô hiệu HĐCNQSDĐ thông qua việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tiễn giải tranh chấp Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh Đắk Lắk”, khơng bị trùng lặp với cơng trình khác 3 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài nghiên cứu tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật dân tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu giai đoạn 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Việc nghiên cứu hoàn thành luận văn cần thực nhiệm vụ: - Phân tích, lý giải nhằm làm rõ sở lý luận thực tiễn tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu; - Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu từ đưa phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật GDDS vô hiệu; - Nghiên cứu thực tiễn giải tranh chấp HĐCNQSDĐ vô hiệu, sở pháp lý để tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu, đánh giá hiệu quy định pháp luật hành tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu TAND hai cấp tỉnh Đắk Lắk; - Đề xuất số kiến nghị nhằm góp phần xây dựng quy định pháp lý tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu nói riêng, GDDS vơ hiệu nói chung Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận HĐCNQSDĐ vô hiệu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật HĐCNQSDĐ vô hiệu qua thực tiễn xét xử TAND hai cấp tỉnh Đắk Lắk việc giải tranh chấp HĐCNQSDĐ vô hiệu quy định pháp luật có liên quan đến vô hiệu HĐCNQSDĐ công nhận hiệu lực HĐ việc HĐ vô hiệu Theo quan điểm tác giả, HĐCNQSDĐ bên xác lập tính vơ hiệu có tuyệt đối hay khơng nên vào lợi ích chủ thể bị xâm phạm Nếu lợi ích bị xâm phạm lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng lợi ích chung tập thể việc tun bố HĐ vơ hiệu xét thấy cần thiết Còn HĐ xác lập ảnh hưởng đến quyền, lợi ích cá nhân tùy trường hợp cụ thể để tuyên bố HĐ vô hiệu, chủ thể tham gia giao kết HĐ đạt mong muốn thực xong nghĩa vụ tham gia vào quan hệ HĐ mà không làm phương hại đến quyền lợi bên thứ ba HĐ nên cơng nhận giá trị pháp lý Và q trình xét xử thực tiễn địi hỏi chủ thể có quyền áp dụng pháp luật Thẩm phán phải có nhìn khách quan linh động giải tranh chấp nhằm đảm bảo lợi ích khách quan hợp lý bên việc áp dụng máy móc lý thuyết GDDS vô hiệu để giải tranh chấp liên quan đến HĐCNQSDĐ vô hiệu Thứ hai, quy định GDDS vô hiệu quy định BLDS 2015 có số sửa đổi so với BLDS 2005 nhằm hạn chế việc HĐ bị hủy yếu tố nhầm lẫn Nếu quy định BLDS 2005 đơn giản chưa đề cập đến khía cạnh nhầm lẫn quy định BLDS 2015 khơng rõ ràng chưa hợp lý lẽ không cho biết nhầm lẫn khơng thể vào việc bên có đạt mục đích giao dịch hay khơng để tuyên bố GDDS vô hiệu, dẫn đến “thực tiễn gặp khó khăn hay khơng thực rõ ràng xác định tồn nhầm lẫn” [19, tr.112] Những người tiến hành tố tụng thực tiễn áp dụng quy định pháp luật dân GDDS vô hiệu nhầm lẫn để giải tranh chấp HĐCNQSDĐ vơ hiệu hiểu theo ý chí chủ quan cá nhân điều đơi dẫn tới sai sót thực Mục đích GDDS lợi ích mà bên hướng đến giam gia GDDS, mục đích bên giao kết HĐCNQSDĐ bên 78 nhận chuyển nhượng có tài sản, bên chuyển nhượng có tiền, xem “mục đích xác lập giao dịch bên đạt được” số nhầm lẫn bên nhận chuyển nhượng lẫn bên chuyển nhượng biết nhầm lẫn bên nhận chuyển nhượng khơng tham gia giao dịch nhận chuyển nhượng với giá thấp theo tác giả HĐCNQSDĐ hồn tồn bị vô hiệu lẽ không xác lập với ý chí chủ thể tham gia mục đích giao dịch đạt bên có tài sản bên nhận tiền Như vậy, pháp luật cần có giải thích rõ ràng yếu tố nhầm lẫn “sự khác nhận thức bên vấn đề thực tế vấn đề này”, đồng thời khơng nên quy định mục đích GDDS có đạt hay không để xác định nhầm lẫn điều kiện để HĐCNQSDĐ vô hiệu, mà cần chỉnh sửa theo hướng “với nhầm lẫn chủ thể biết khơng tham gia giao dịch tham gia giao dịch với điều kiện khác” Thứ ba, GDDS vô hiệu giả tạo, khoản Điều 124 BLDS 2015 quy định “Trường hợp xác lập GDDS giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba GDDS vơ hiệu” Qua thực tiễn xét xử TAND hai cấp tỉnh Đắk Lắk, nhiều tranh chấp HĐCNQSDĐ vô hiệu qua trình tố tụng chứng minh bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng thấp giá thực tế thị trường nhằm mục đích giảm số tiền thuế phải đóng cho Nhà nước Trong trường hợp này, yếu tố “trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba” rõ ràng việc xác lập giao dịch khơng “nhằm mục đích” để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba mà phần thỏa thuận bên có giả tạo giá nhằm bớt phần giá trị nghĩa vụ tài Vậy trường hợp xem bên xác lập HĐCNQSDĐ “giả tạo” thỏa thuận chuyển nhượng thật không nhằm che giấu giao dịch khác Như vậy, HĐCNQSDĐ bên có vơ hiệu hay khơng? Theo tác 79 giả có, lẽ HĐ thỏa thuận hoàn toàn tự nguyện biểu ý chí thật bên, HĐ xác lập dù có phần giả tạo, trốn tránh nghĩa vụ HĐ trở nên vơ hiệu, đồng thời việc trốn tránh nghĩa vụ tài làm gây thiệt hại cho lợi ích cơng cộng, lợi ích Nhà nước Vì vậy, khoản Điều 124 BLDS 2015 nên sửa thành “Trường hợp xác lập GDDS có yếu tố giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba GDDS vơ hiệu”, để bao qt rộng tình phát sinh thực tiễn giải tranh chấp Thứ tư, GDDS bị cưỡng ép, Điều 127 BLDS 2015 quy định “Đe dọa, cưỡng ép GDDS hành vi cố ý bên người thứ ba làm cho bên buộc phải thực GDDS…” Như vậy, yếu tố cấu thành hành vi đe dọa, cưỡng ép hay nói cách khác hệ hành vi cố ý đe dọa, cưỡng ép bên bị đe dọa, cưỡng ép phải “thực giao dịch” Vấn đề nảy sinh việc đe dọa cưỡng ép dẫn tới bên bị rơi vào tình bị ép buộc thời điểm xác lập GDDS Nếu vậy, “thực giao dịch” phải giai đoạn trình xác lập HĐ Giả sử điều có xảy trường hợp bên thỏa thuận xác lập HĐ với đầy đủ quyền, nghĩa vụ, lợi ích cách tự nguyện sau bên nảy sinh ý định đe dọa, cưỡng ép bên lại “thực giao dịch” Như vậy, thiết nghĩ việc đe dọa, cưỡng ép khiến cho bên buộc phải “thực giao dịch” rõ ràng thời điểm giao kết, xác lập GDDS bên thống mặt ý chí, quyền lợi nghĩa vụ; việc buộc “phải thực giao dịch” phải ép buộc bên không thực thỏa thuận cam kết ghi nhận thời điểm xác lập GDDS Do vậy, nội dung nên sửa đổi cho phù hợp để có cách hiểu chung, thống “buộc phải thực giao dịch” nên sửa lại thành “buộc phải xác lập giao dịch” phù hợp 80 Đối với khái niệm “người thân thích” quy định Điều 127 BLDS 2015, phân tích mục 2.1.5 việc bên xác lập GDDS khơng hồn tồn tự nguyện bị đe dọa, cưỡng ép sợ làm phương hại đến quyền lợi “người thân thích” vơ hiệu Tuy nhiên, khái niệm “người thân thích” khái niệm chung chung, mang tính chất mở rộng điều kiện áp dụng GDDS vô hiệu bị đe dọa, cưỡng ép Qua người có mối quan hệ thân thích với người bị đe dọa coi điều kiện dẫn tới GDDS vô hiệu Q trình xét xử Tịa án, cách hiểu “người thân thích” ý chí chủ quan người áp dụng pháp luật điều dẫn tới cách hiểu khác liên quan đến khái niệm Quy định BLDS 2005 liệt kê chủ thể có đe dọa, tác động đến người GDDS vô hiệu đưa đến cách hiểu quán cho người áp dụng pháp luật lại bó hẹp thực bảo vệ quyền lợi bên bị đe dọa, BLDS 2015 lại đưa khái niệm mang tính chất chung chung khơng rõ ràng bên thứ ba bị đe dọa Vì vậy, thiết nghĩ phải dung hòa hai khái niệm nhằm bảo đảm tốt quyền lợi bên bị đe dọa, cưỡng ép Bản thân tác giả đề xuất nên thay đổi khái niệm “người thân thích” thành “người có quan hệ nhân, ni dưỡng, người có dịng máu trực hệ người có họ phạm vi ba đời” quy định Điều 127 BLDS 2015 Thứ năm, yếu tố hình thức cho tính có hiệu lực HĐCNQSDĐ, BLDS 2015 có điều chỉnh theo hướng mở rộng điều kiện công nhận hiệu lực HĐCNQSDĐ không tuân thủ mặt hình thức Đây điểm tiến cần ghi nhận giao lưu dân ngày phát triển khơng thể áp dụng máy móc quy định hình thức HĐCNQSDĐ, cản trở giao dịch xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế Điều không đồng nghĩa với việc coi nhẹ vai trị hình thức HĐCNQSDĐ, 81 số tác giả cho khơng nên quy định hình thức điều kiện có hiệu lực GDDS, chí nên bỏ hẳn quy định hình thức [29], mà nhà làm luật thể tư tưởng linh hoạt việc công nhận hiệu lực HĐCNQSDĐ không đảm bảo mặt hình thức BLDS 2015 theo hướng HĐ khơng tn thủ hình thức văn bản, văn có chứng thực theo quy định pháp luật Tịa án cơng nhận hiệu lực HĐ trường hợp bên thực toàn phần đáng kể nghĩa vụ HĐ [44]; theo q trình thực tiễn áp dụng pháp luật, đòi hỏi khách quan dẫn đến Nghị 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đời nhằm đáp ứng cho cần linh hoạt việc công nhận hiệu lực HĐCNQSDĐ không tuân thủ mặt hình thức, điều hồn tồn hợp lý Tuy nhiên, quy định pháp luật hình thức HĐCNQSDĐ bộc lộ số vấn đề liên quan việc coi nhẹ vai trị cơng chứng, chứng thực, tạo kẽ hở cho đối tượng trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ; tạo cách hiểu sai tính bắt buộc hoạt động cơng chứng, chứng thực, khơng thích phải cơng chứng, chứng thực giao dịch, tốn cho 2/3 nghĩa vụ cơng nhận thơng qua đường giải tranh chấp Tòa án Với cách hiểu này, nhiều chủ thể gặp khó khăn việc cơng chứng, chứng thực thiếu hiểu biết, lợi ích trước mắt họ xác lập HĐCNQSDĐ với hứng chịu rủi ro pháp lý cao Bản thân tác giả cho rằng, HĐCNQSDĐ khơng đảm bảo hình thức, khơng cơng chứng, chứng thực nên quan tâm đến ý thức chủ thể thời điểm giao kết HĐ, HĐ thừa nhận ý chí bên tự nguyện thiện chí Một việc khơng đảm bảo mặt hình thức lỗi cố ý bên cho dù bên thực phần nghĩa vụ HĐ nên vơ hiệu Thiết nghĩ Điều 129 BLDS 2015 nên sửa lại sau: “GDDS xác lập theo quy định phải 82 văn văn không quy định luật lỗi vô ý bên thời điểm xác lập, mà bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch đó”; “GDDS xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực lỗi vô ý bên thời điểm xác lập, mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch đó” Thứ sáu, pháp luật dân sự, pháp luật đất đai quy định điều kiện để chủ thể thực quyền chuyển nhượng QSDĐ đất cấp GCNQSDĐ, quy định cần quy định cụ thể theo hướng “diện tích đất chuyển nhượng cấp GCNQSDĐ riêng biệt” Quy định nhằm tránh lối tư thông thường đất cấp GCNQSDĐ chuyển nhượng phần tồn diện tích cấp GCNQSDĐ Bởi lẽ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, phải biết đối tượng cụ thể QSDĐ nào, có đặc điểm, hình thù sao; đất đai tài sản hữu đặc biệt, để định hình tài sản cần có biện pháp chuyên biệt quản lý đất đai đo đạc, tách thửa, xây dựng hồ sơ, đồ địa đất cụ thể; định hình tài sản QSDĐ để thực giao dịch Thứ bảy, cần thay đổi quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực HĐCNQSDĐ Các bên tham gia giao kết HĐ QSDĐ xác lập HĐ, đảm bảo tất quy định pháp luật để HĐCNQSDĐ có hiệu lực pháp luật, thời điểm giao kết đó, HĐCNQSDĐ lại chưa có hiệu lực pháp luật; phải đến QSDĐ đăng ký vào sổ địa quan chun mơn đất đai HĐ QSDĐ phát sinh hiệu lực Giữa thời điểm bên xác lập HĐ với thời điểm đăng ký vào sổ địa quan chuyên 83 môn khoảng thời gian không cố định, khoảng thời gian dài hay ngắn phụ thuộc vào quy định quản lý hành liên quan đến lĩnh vực đất đai Cũng điều mà chủ thể tham gia giao kết HĐCNQSDĐ thường phải chịu rủi ro mặt pháp lý, phổ biến bị Tòa án quan thi hành án dân áp dụng biện pháp ngăn chặn, cấm chuyển nhượng, khoảng thời gian chờ làm thủ tục đăng ký QSDĐ Khi xảy trường hợp này, bên phải hứng chịu thiệt thịi khơng nhỏ, bên nhận chuyển nhượng, theo thói quen giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nay, sau HĐCNQSDĐ công chứng, chứng thực bên chuyển nhượng hồn thành tồn nghĩa vụ tài bên chuyển nhượng, thời gian “chờ” HĐCNQSDĐ có hiệu lực, QSDĐ bị áp dụng biện pháp ngăn chặn theo quy định pháp luật, xa chưa có hiệu lực nên HĐCNQSDĐ bị tun bố vơ hiệu, việc bên nhận chuyển nhượng nhận lại khoản tiền toán cho bên chuyển nhượng dường vấn đề khó khăn, thời điểm giao kết HĐ, thứ tuân thủ quy định pháp luật Như vậy, vô tình thủ tục hành quản lý đất đai lại định thời điểm có hiệu lực GDDS, vốn phải điều chỉnh quy định pháp luật dân Vì vậy, cần quy định thời điểm có hiệu lực HĐCNQSDĐ thời điểm bên hồn thành xong việc cơng chứng, chứng thực HĐ theo quy định pháp luật; việc thực nghĩa vụ tài Nhà nước, đăng ký vào sổ địa quan chun mơn đất đai thủ tục mang tính hành để chuyển giao tài sản cho bên nhận chuyển nhượng Thứ tám, mặt lý luận, HĐCNQSDĐ HĐ thông dụng, loại GDDS điều chỉnh BLDS, vấn đề cốt lõi HĐ hiệu lực, điều kiện giao kết, ràng buộc nghĩa vụ bên theo phải điều chỉnh pháp luật dân Nhưng thực tế, 84 giải tranh chấp HĐCNQSDĐ vô hiệu, chủ thể áp dụng pháp luật phải dẫn chiếu đến quy định điều kiện chuyển nhượng pháp luật chuyên ngành đất đai Điều này, theo tác giả không phù hợp, lẽ BLDS sinh để điều quan hệ dân sự, hay nói cách khác khung pháp lý cho tất GDDS nói chung, HĐCNQSDĐ nói riêng Vì vậy, thời gian tới, nhà làm luật cần xây dựng chi tiết quy định pháp luật dân Mục 7, Chương XVI Bộ luật Dân 2015 điều kiện thực giao dịch liên quan đến QSDĐ, khơng để trình trạng giải tranh chấp HĐCNQSDĐ, vấn đề cốt lõi hiệu lực HĐ lại quy định văn pháp luật chuyên ngành khác mà BLDS Kết luận Chƣơng Trên sở phân tích thực trạng pháp luật dân hành thực tiễn xét xử hệ thống tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk Chương 2, Chương tác giả khái quát yêu cầu cần thiết phải hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiến nghị giải pháp để hoàn thiện chế định Theo đó, tác giả tập trung vào 08 nhóm giải pháp, bao gồm giải pháp làm rõ quy định thời điểm có hiệu lực HĐCNQSDĐ giải pháp có tính ngun lý bao trùm vấn đề, pha trộn điều chỉnh lĩnh vực pháp luật dân - hành vấn đề trung tâm luật tư, hợp đồng Từ đó, tác giả đưa đề xuất việc cần sửa đổi pháp luật để tập trung quan hệ tư vào luật dân 85 KẾT LUẬN HĐCNQSDĐ vô hiệu nội dung pháp lý quan trọng hệ thống pháp luật dân nước ta nhằm xác định tính chất giao dịch, mục đích thực chủ thể tham gia giao dịch để hướng tới bảo đảm quyền, lợi ích tôn trọng nghĩa vụ chủ thể quan hệ pháp luật HĐ HĐCNQSDĐ vấn đề liên quan tới nhiều nội dung quan trọng, hài hịa lợi ích cá nhân với cá nhân, cá nhân với nhóm cá nhân quan, tổ chức khác nhận thức quan áp dụng pháp luật trình thực thi pháp luật nội dung vụ việc Qua việc nghiên cứu đề tài, tác giả đến số kết luận sau: Thông qua phân tích quy định Luật Dân HĐCNQSDĐ vô hiệu cho thấy cách tổng quan vấn đề pháp lý quy định hiểu nào, bên cạnh hạn chế thiếu sót; nói cách khác vấn đề pháp lý phức tạp có mối quan hệ biện chứng với nhiều vấn đề pháp lý quan trọng khác pháp luật HĐ nội dung thể khiếm khuyết tồn giao kết xác lập HĐ Việc nghiên cứu hoàn thiện quy định liên quan đến HĐCNQSDĐ vơ hiệu giúp cho q trình lập pháp sửa đổi, bổ sung, thay nội dung liên quan đến chế định có tính định hướng, phù hợp hiệu mối tương quan với quan hệ pháp luật dân nội nảy sinh tương lai Luận văn tập trung nghiên cứu số vấn đề liên quan tới quy định pháp luật GDDS vô hiệu, HĐCNQSDĐ vơ hiệu góc độ lý thuyết thực tiễn giải pháp luật dân Việt Nam, qua đề xuất số giải pháp liên quan đến số trường hợp cụ thể Nội dung Chương tập trung làm rõ khía cạnh pháp lý, lý luận liên quan đến HĐCNQSDĐ vơ hiệu nhằm mục đích cung cấp kiến thức chung cho trình nghiên cứu HĐCNQSDĐ vô hiệu Chương phân tích thực tiễn áp dụng quy 86 định pháp luật số trường hợp HĐCNQSDĐ vô hiệu thực tiễn, điểm linh hoạt mặt hạn chế Việc đánh giá dựa thực tiễn xét xử vụ việc cụ thể Tòa án tiền đề xây dựng đề xuất, giải pháp rút phần kiến nghị Chương 3 Luận văn nêu lên đề xuất nhằm nâng cao hiệu quy định pháp luật liên quan đến HĐCNQSDĐ vô hiệu đưa hạn chế, vướng mắc điều luật cụ thể Trong bối cảnh ngày gia tăng xu hướng hội nhập tồn cầu hóa kinh tế, phát triển mạnh mẽ hoạt động kinh tế thương mại quốc gia nhiều tác động làm thay đổi sâu rộng tư quan hệ pháp luật có tư quan hệ pháp luật HĐ Do đó, việc hồn thiện tìm chế pháp lý điều chỉnh, giải có tính định hướng u cầu khách quan lâu dài 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bản án dân phúc thẩm số 16/2015/DSPT, ngày 26/01/2015 Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk Bản án dân phúc thẩm số 28/2018/DS-PT, ngày 31/01/2018 TAND tỉnh Đắk Lắk Bản án dân phúc thẩm số 31/2017/DSPT ngày 13/3/2017 TAND tỉnh Đắk Lắk Bản án dân phúc thẩm số 51/2017/DS-PT, ngày 17/4/2017 TAND tỉnh Đắk Lắk Bản án dân phúc thẩm số 125/2017/DSPT, ngày 26/9/2017 TAND tỉnh Đắk Lắk Bản án dân phúc thẩm số 138/2018/DS-PT, ngày 26/10/2018 TAND tỉnh Đắk Lắk Bản án dân phúc thẩm số 158/2020/DS-PT, ngày 11/9/2020 TAND tỉnh Đắk Lắk Bản án dân phúc thẩm số 162/2014/DSPT ngày 11/12/2014 TAND tỉnh Đắk Lắk Bản án dân sơ thẩm số 05/2016/DSST ngày 19/4/2016 TAND huyện Ea Kar, tỉnh Đắk Lắk 10 Bản án dân sơ thẩm số 06/2018/DSST, ngày 26/6/2018 TAND thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk 11 Bản án dân sơ thẩm số 06/2020/DSST, ngày 22/5/2020 TAND huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk 12 Bản án dân sơ thẩm số 14/2021/DSST, ngày 05/4//2021 TAND huyện Buôn Đôn, tỉnh Đắk Lắk 13 Bản án dân sơ thẩm số 16/2014/DSST, ngày 25/9/2014 TAND huyện Ea Kar, tỉnh Đắk Lắk 88 14 Bản án dân sơ thẩm số 28/2016/DSST, ngày 30/9/2016 TAND huyện Cư Kuin, tỉnh Đắk Lắk 15 Bản dân sơ thẩm số 30/2017/DSST, ngày 09/5/2017 TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk 16 Bản án dân sơ thẩm số 45/2017/DSST, ngày 23/6/2017 TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk 17 Bản án dân sơ thẩm số 126/2014/DSST, ngày 24/9/2014 TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk 18 Đỗ Văn Đại (2007), “Bàn hợp đồng vô hiệu giao kết người bị lực hành vi dân qua án”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số (41), tr.28-36 19 Đỗ Văn Đại (2010), Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, Hà Nội 20 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học điểm BLDS 2015, NXB Hồng Đức, Hà Nội 21 Hội đồng Nhà nước CHXHCN Việt Nam (1991), Pháp lệnh Hợp đồng Dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao (2002), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, ban hành ngày 10 tháng năm 2004 23 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình, ban hành ngày 16 tháng năm 2003 24 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao (2016), Án lệ số 04/2016/AL, thông qua ngày 06 tháng năm 2016 công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng năm 2016 Chánh án TAND tối cao 89 25 Trương Hồng, Vi phạm điều cấm luật: Hiểu cho đúng?, Link tham khảo: https://lsvn.vn/vi-pham-dieu-cam-cua-luat-hieu-thenao-cho-dung.html (truy cập ngày 06 tháng năm 2021) 26 Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực hợp đồng, NXB Hồng Đức, Hà Nội 27 Lê Minh Hùng (2015), Hình thức hợp đồng, NXB Hồng Đức, Hà Nội 28 Vũ Thị Thanh Huyền, Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân sự, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xaydung-phap-luat.aspx?ItemID=270 (truy cập ngày 12 tháng năm 2021) 29 Phạm Cơng Lạc, Thời điểm có hiệu lực hợp đồng, Báo Pháp luật Việt Nam, chuyên đề số 1-11/2004 30 Hồng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học BLDS 2005, NXB Chính trị Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 31 Tưởng Duy Lượng, Bảo vệ người thứ ba tình giao dịch dân bị vơ hiệu dự thảo BLDS, Link tham khảo: http://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/81/727 (truy cập ngày 16 tháng năm 2021) 32 Hoàng Phê (chủ biên) (1996), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Đà Nẵng 33 Nguyễn Minh Phong, Hậu pháp lý giao dịch dân không tuân thủ quy định hình thức, Link tham khảo: http://www.nhandan.com.vn/xahoi/phapluat/item/26474902-hau-quaphap-ly-cua-giao-dich-dan-su-khong-tuan-thu-quy-dinh-ve-hinhthuc.html) (truy cập ngày 17 tháng năm 2021) 34 Bích Phượng, Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân sự, Link tham khảo: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh90 te/bao-ve-quyen-loi-cua-nguoi-thu-ba-ngay-tinh-khi-giao-dich-dan-suvo-hieu (truy cập ngày 01 tháng năm 2021) 35 Quốc hội CHXHCN Việt Nam (2003), Luật đất đai năm 2003, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 36 Quốc hội CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ luật Dân năm 2005, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 37 Quốc hội CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ luật Dân năm 2015, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 38 Quốc hội CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 39 Quốc hội CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Hơn nhân gia đình năm 2014, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 40 Quốc hội CHXHCN Việt Nam (2008), Luật Thi hành án dân năm 2008, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 41 Quốc hội CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Công chứng năm 2014, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 42 Quốc hội CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 43 Sammuel, Geoffrey (2001), Law of Obligations and legal Remedies, 2nd ed., Cavendish, London 44 Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng, Hình thức văn bản, văn có chứng thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng, Link tham khảo: https://luatminhkhue.vn/tu-van-luat-dat-dai/hinh-thuc-van-ban vanban-co-chung-thuc-la-dieu-kien-co-hieu-luc-cua-hop-dong.aspx (truy cập ngày 26 tháng năm 2021) 45 Đinh Văn Thanh (1999), “Đặc trưng pháp lý hợp đồng dân sự”, Tạp chí Luật học 91 46 Đinh Văn Thanh Phạm Công Lạc (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội 47 Trường Đại học Luật Tp HCM (2016), Giáo trình quy định chung Luật dân sự, NXB Hồng Đức, Hà Nội 48 Trường Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật dân Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 49 Nguyễn Minh Tuấn (2015), Bình luận khoa học BLDS 2015, NXB Tư pháp, Hà Nội 50 Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Đà Nẵng 92 ... quyền sử dụng đất vô hiệu; Chương Thực trạng áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu qua thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh Đắk Lắk; Chương... HÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK LẮK Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân (định hƣớng ứng dụng) ... Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 11 1.3 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu .15