nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Điều 128 BLDS 2005 quy định: GDDS có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung
27
giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Điều 123 BLDS 2015 quy định: GDDS, hay HĐ, có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Quy định trên của BLDS năm 2015 có sự thay đổi so với BLDS năm 2005 về giới hạn để HĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng trở nên vô hiệu. BLDS năm 2005 quy định HĐ vi phạm điều cấm của “pháp luật” thì sẽ vô hiệu, nhưng ở BLDS năm 2015 thì HĐ vi phạm điều cấm của “luật” thì mới bị vô hiệu. Rõ ràng, quy định “điều cấm của pháp luật” có phạm vi điều chỉnh rộng hơn so với quy định “điều cấm của luật”. “Luật” là văn bản quy phạm pháp luật do Quốc hội ban hành, còn “pháp luật” là toàn bộ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, bao gồm cả luật và các văn bản dưới luật (nghị định, thông tư...). Do đó, nếu quy định “điều cấm của pháp luật” như BLDS năm 2005 thì rủi ro HĐCNQSDĐ bị vô hiệu, HĐCNQSDĐ bị tuyên vô hiệu sẽ rất cao và có thể dẫn đến sự tùy tiện. Chưa kể, nhiều văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn chi tiết thi hành luật lại quy định nhiều điều cấm hơn cả luật, thậm chí “đá” luật, vượt luật.
BLDS năm 2015 đã sửa đổi theo hướng chỉ yêu cầu một trong những điều kiện có hiệu lực của HĐ là nội dung, mục đích không vi phạm điều cấm của “luật”. Đây là sửa đổi có tính tiến bộ nên được giữ nguyên và cần được áp dụng thống nhất trong thực tiễn bởi lẽ HĐ sinh ra vốn là để các bên thực hiện chứ không phải để hủy bỏ.
Điều cấm của luật ở đây có thể hiểu là những hành vi mà luật không cho phép các chủ thể thực hiện, mà một khi chủ thể thực hiện hành vi đó thì sẽ dẫn đến HĐ bị vô hiệu hoặc “là sự vi phạm điều luật “phải làm” hay nói
28
cách khác, nếu pháp luật quy định cá nhân, tổ chức “phải làm” một hành vi nào đó khi giao kết, thực hiện HĐ, mà cá nhân, tổ chức đó không tuân thủ điều luật “phải làm” thì hành vi không tuân thủ này có thể coi là vi phạm điều cấm của luật”[28].
HĐCNQSDĐ vô hiệu do có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật là điển hình cho loại GDDS vô hiệu tuyệt đối, nghĩa là đương nhiên bị xem là vô hiệu do việc xác lập HĐ là trái pháp luật, xâm phạm tới lợi ích của Nhà nước hoặc lợi ích công cộng ngay cả khi các bên đương sự không có yêu cầu tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu.
Qua thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đắk Lắk, HĐCNQSDĐ giữa các chủ thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật thường thể hiện dưới dạng bên chuyển nhượng không có quyền tự mình xác lập giao dịch chuyển nhượng vì QSDĐ là tài sản chung của đồng sở hữu khác. Vì vậy, khi HĐCNQSDĐ được giao kết giữa các bên trong khi bên chuyển nhượng không có quyền định đoạt đối với tài sản dẫn đến HĐ bị vô hiệu. Đây là biểu hiện của việc pháp luật không cho phép chuyển nhượng tài sản mà chủ thể không có toàn quyền định đoạt (vi phạm điều cấm). Ví dụ điển hình cho trường hợp này là vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ giữa nguyên đơn bà Trần Thị Nam, ông Nguyễn Văn Cư với bị đơn bà Phan Thị Hồng, nội dung vụ án:
Ngày 25/01/2009, bà Trần Thị Nam và ông Vũ Đình Chính có thỏa
thuận chuyển nhượng cho bà Phan Thị Hồng 01 lô đất diện tích 100m2 với giá
82.000.000 đồng. Lô đất này nằm trong khối tài sản chung của bà Nam với chồng cũ là ông Đặng Văn Điền (đã chết năm 1974). Giữa bà Nam và ông Điền có 07 người con chung. Sau khi ông Điền chết thì bà Nam kết hôn với ông Vũ Đình Chính và có 03 người con chung khác. Theo bà Nam thì tài sản này là tài sản chung của bà Nam, ông Điền và 07 người con chung của bà Nam và ông Điền. Số tiền nhận chuyển nhượng lô đất trên bà Nam đã nhận đủ từ bà Hồng, tuy nhiên sau khi chuyển nhượng thì các con của bà Nam không
29
đồng ý việc bà Nam tự mình định đoạt khối tài sản chung này nên bà Nam và ông Đặng Văn Cư khởi kiện ra Tòa án yêu cầu hủy HĐCNQSDĐ đất nói trên. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 126/2014/DSST, ngày 24/9/2014 của TAND thành phố Buôn Ma Thuột [17] đã quyết định bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nam và ông Cư về việc yêu cầu hủy HĐCNQSDĐ lập ngày 25/01/2009 giữa bà Nam, ông Chính với bà Hồng. Sau khi xét xử sơ thẩm, bà Nam và ông Cư kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nam và ông Cư, tuyên bố HĐCNQSDĐ giữa các bên là vô hiệu. Quá trình xét xử phúc thẩm, tại bản án dân sự phúc thẩm số 16/2015/DSPT, ngày 26/01/2015 của TAND tỉnh Đắk Lắk, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã cho rằng qua quá trình xây dựng hồ sơ vụ án cũng như thu thập, xác minh các chứng cứ có liên quan thì xác định được rằng nguồn gốc diện tích đất mà ông Chính và bà Nam chuyển nhượng cho bà Hồng là tài sản chung của bà Nam với chồng cũ là ông Điền, sau khi ông Điền chết nếu chuyển nhượng QSDĐ nói trên cho người khác thì phải được sự đồng ý của tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông Điền ký tên trong HĐCNQSDĐ nhưng trong trường hợp này, HĐ chuyển nhượng giữa các bên không có đầy đủ chữ ký của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông Điền. Với những sai sót nêu trên, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên đã quyết định hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung [1].
Như vậy, qua vụ án trên chúng ta có thể thấy vấn đề trọng tâm là cấp phúc thẩm đã xác định HĐCNQSDĐ giữa các bên là vi phạm điều cấm của pháp luật về việc định đoạt tài sản chung khi chưa được sự đồng ý của các đồng sở hữu khác (vi phạm quy định về việc định đoạt tài sản chung theo quy định tại Điều 223 BLDS 2005) dẫn đến HĐ đương nhiên vô hiệu. Nhận định và việc áp dụng pháp luật về căn cứ làm cho HĐCNQSDĐ vô hiệu của cấp phúc thẩm là đúng tinh thần của nội dung Điều 128 BLDS 2005, một khi
30
GDDS giữa các bên vi phạm điều cấm của pháp luật thì vô hiệu. Quyết định của cấp phúc thẩm đã đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của các chủ thể khác là đồng sở hữu đối với khối tài sản mà họ cùng có quyền sở hữu và cách giải quyết này là hoàn toàn hợp lý. Có thể nói, quy định của pháp luật về GDDS vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật trong trường hợp này đã phát huy được ý nghĩa, mục đích của việc xây dựng nên điều luật này là bảo đảm quyền lợi của các chủ thể một cách hợp lý nhất.
Đây là một dạng vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ xảy ra thường xuyên và phổ biến nhất trong thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đắk Lắk trong những năm vừa qua. Về cơ bản, việc xét xử của TAND tỉnh Đắk Lắk đã giải quyết các tranh chấp tương tự đúng quy định pháp luật và phù hợp với các yếu tố khách quan khác trong quá trình xây dựng hồ sơ vụ án. Tuy nhiên, trong hoạt động xét xử, việc thu thập, xác minh, đánh giá các chứng cứ vẫn là vấn đề quan trọng nhất để đưa ra phán quyết cuối cùng dựa trên các quy định của pháp luật. Nhưng nếu như tất cả các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, trong mọi trường hợp nếu không có chữ ký của các đồng sở hữu khác đều bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật thì dường như là không hợp lý vì xét về bản chất, chữ ký của các đồng sở hữu khác trên HĐCNQSDĐ chỉ là biểu hiện khách quan cho ý chí của các đồng sở hữu, đó là cách thể hiện ý chí, mong muốn của họ về thông qua văn bản. Chúng ta có thể đặt câu hỏi rằng, nếu các chủ thể là đồng sở hữu đối với một khối tài sản chung, mặc dù vẫn mong muốn, đồng ý hoặc biết nhưng không có ý kiến gì về việc định đoạt tài sản chung của đồng sở hữu khác, một khi không biểu hiện ý chí của mình thông qua chữ ký trên HĐ thì trong mọi trường hợp, việc tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật trong trường hợp này có hợp tình, hợp lý, phù hợp với thực tiễn và đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các bên hay không? Bởi lẽ, một khi HĐCNQSDĐ bị tuyên bố vô
31
hiệu thì sẽ kéo theo những thiệt hại không thể đo lường hết được và gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến bên có quyền nhận tài sản chuyển nhượng khi mà họ đã quản lý, sử dụng, có công sức trong việc xây dựng, tôn tạo tài sản đó hoặc tài sản đã được chuyển nhượng cho nhiều chủ thể khác hoặc đã được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ dân sự. Nếu áp dụng một cách máy móc, cứng nhắc quy định của pháp luật dân sự về HĐCNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì sẽ dẫn đến tình trạng khi các bên xảy ra tranh chấp sau một thời gian dài từ khi giao dịch được thực hiện, thì việc tuyên bố giao dịch vô hiệu sẽ tước đi quyền lợi chính đáng của bên nhận tài sản và quan hệ dân sự đó không được giải quyết một cách hợp lý mà vốn dĩ pháp luật được xây dựng để đảm bảo điều đó. Nhận thấy được điểm không hợp lý và bất cập trên thì ngày 06/4/2016, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao đã thông qua Án lệ số 04/2016/AL với quan điểm trường hợp nhà đất là tài sản chung mà chỉ có một người đứng tên ký HĐ chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong HĐ; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong HĐ biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng; bên nhận chuyển nhượng đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong HĐ biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.
Như vậy, các nhà làm luật đã nhận ra vấn đề không phù hợp ở chỗ, chữ ký trên một HĐCNQSDĐ của tất cả các đồng sở hữu chỉ là biểu hiện khách quan cho ý chí của các đồng sở hữu; nếu các chủ thể là đồng sở hữu đối với một khối tài sản chung là QSDĐ, mặc dù vẫn mong muốn, đồng ý hoặc biết nhưng không có ý kiến gì về việc định đoạt tài sản chung của đồng sở hữu khác, một khi không biểu hiện ý chí của mình thông qua chữ ký trên HĐ thì HĐCNQSDĐ cần được công nhận hiệu lực. Tinh thần của Án lệ số
32
04/2016/AL là một tư tưởng linh hoạt, tiến bộ đáp ứng được đòi hỏi khách quan trong thực tiễn giao lưu dân sự của xã hội nói chung và trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng. Hạn chế được việc hủy giá trị pháp lý của giao dịch về QSDĐ một cách tùy tiện, không cần thiết, không phù hợp với lợi ích chính đáng của các chủ thể trong tham gia GDDS.
Quá trình giải quyết một vụ án, một tranh chấp cụ thể về tính có hiệu lực của HĐCNQSDĐ, qua quá trình tố tụng cũng như đánh giá chứng cứ và các vấn đề khách quan khác thì có thể thấy rằng trong một số trường hợp nhất định thì việc tuyên bố HĐCNQSDĐ là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật là có thực sự cần thiết hay không khi mà quyền lợi và nghĩa vụ của các bên đã được thực thi trên thực tế, các bên đã đạt được mục đích khi tham gia vào một GDDS, việc “vi phạm điều cấm” là rõ ràng. Trong khi đó, lý luận về GDDS vô hiệu đã chỉ ra rằng, mọi GDDS do vi phạm điều cấm của pháp luật là vô hiệu tuyệt đối, nghĩa là đương nhiên vô hiệu. Nên chăng chúng ta cần có một số ngoại lệ cho việc tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo bản thân tác giả, để xác định tính vô hiệu tương đối hay tuyệt đối của một GDDS nói chung, hay HĐCNQSDĐ nói riêng do vi phạm điều pháp luật cấm, do vi phạm những điều pháp luật buộc phải làm hay không được làm dường như không có mấy ý nghĩa, mà chúng ta nên căn cứ vào việc quy phạm pháp luật bắt buộc đó nhằm mục đích bảo vệ lợi ích công cộng hay lợi ích cá nhân. Nếu “điều cấm” đó nhằm bảo vệ lợi ích công cộng thì GDDS sẽ bị vô hiệu tuyệt đối, còn nếu nhằm bảo vệ lợi ích cá nhân thì GDDS sẽ bị vô hiệu tương đối. Chúng ta có thể suy ngẫm và cùng bàn luận về vấn đề này qua nội dung tranh chấp HĐCNQSDĐ sau:
Ngày 09/5/2005, ông Nguyễn Văn Lựu và bà Nguyễn Thị Kim Liên
viết giấy thỏa thuận sang nhượng 2.226m2 đất tại Khối 6, phường Tân Lợi,
thành phố Buôn Ma Thuột cho bà Trần Thị Thành. Diện tích đất này là một
33
GCNQSDĐ được UBND thành phố Buôn Ma Thuột cấp ngày 10/12/1999 cho ông Lựu, bà Liên. Giá chuyển nhượng là 1.150.000.000 đồng, bà Thành đã giao đủ tiền cho ông Lựu, bà Liên. Hai bên thỏa thuận ông Lựu, bà Liên là người có nghĩa vụ làm thủ tục tách thửa đất này ra theo GCNQSDĐ cụ thể rồi lập HĐCNQSDĐ cho bà Thành. Sau khi nhận đất trên thực tế, bà Thành đã tự phân lô trên thực tế để chuyển nhượng lại cho 10 người khác; trong những người này, có một số người sau khi nhận chuyển nhượng đã xây nhà ở kiên cố. Ông Lựu, bà Liên đã ủy quyền cho bà Thành làm thủ tục tách thửa đất đã chuyển nhượng theo giấy thỏa thuận sang nhượng. Sau khi làm thủ tục tách thửa, UBND thành phố Buôn Ma Thuột đã cấp GCNQSDĐ số BP 224919,
ngày 24/01/2014 cho hộ ông Nguyễn Văn Lựu, với diện tích 2.207,7m2. Sau
khi làm thủ tục tách thửa, do các bên có tranh chấp về ranh giới sử dụng đất trên thực tế nên ông Lựu, bà Liên đã không đồng ý giao kết HĐCNQSDĐ với bà Thành nữa. Vì vậy, bà Thành khởi kiện tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột yêu cầu ông Lựu, bà Liên phải tiếp tục thực hiện việc sang nhượng đất theo giấy sang nhượng đất ngày 09/5/2005, và bà Thành không nhất thiết phải
lấy đủ 2.226m2 đất theo giấy sang nhượng mà chỉ cần nhận chuyển nhượng
diện tích theo GCNQSDĐ số BP 224919 là 2.207,7m2. Quá trình giải quyết
vụ án tại Tòa án, bị đơn ông Lựu, bà Liên không đồng ý tiếp tục thực hiện HĐ