nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu
Đất đai là một tài sản đặc biệt, không như những tài sản thông thường khác; loại tài sản này thuộc sở hữu toàn dân, chủ sở hữu tài sản đối với đất đai không có được đầy đủ 03 quyền tài sản cơ bản của một chủ thể đối với tài sản là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt; mà chỉ có quyền sử dụng nó. Vì vậy, quy định về tính có giá trị pháp lý hay vô hiệu đối với một giao dịch về QSDĐ cần có những quy định đặc thù riêng, bên cạnh việc quy chiếu vào các căn cứ làm cho một GDDS bị vô hiệu thông thường.
Từ thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐ vô hiệu, chúng ta thấy rằng quyền lợi của các chủ thể tham gia giao kết HĐCNQSDĐ chưa được đảm bảo xuất phát từ khung pháp lý cũng như việc áp dụng pháp luật của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ vô hiệu:
Thứ nhất, về mặt lý luận, đối với những HĐCNQSDĐ có tính vô hiệu
tuyệt đối (do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, do giả tạo) cần có một cơ chế mở hơn khi xem xét tính có hiệu lực của HĐ để có thể
78
công nhận hiệu lực của HĐ hơn là việc mặc nhiên HĐ đó là vô hiệu. Theo quan điểm của tác giả, một khi HĐCNQSDĐ được các bên xác lập thì tính vô hiệu có tuyệt đối hay không nên căn cứ vào lợi ích của chủ thể bị xâm phạm. Nếu lợi ích bị xâm phạm là lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng hoặc lợi ích chung của tập thể thì việc tuyên bố HĐ vô hiệu xét thấy là cần thiết. Còn một khi HĐ được xác lập ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của cá nhân thì tùy từng trường hợp cụ thể để tuyên bố HĐ đó là vô hiệu, nếu các chủ thể tham gia giao kết HĐ về cơ bản đã đạt được những mong muốn của mình và đã thực hiện xong các nghĩa vụ khi tham gia vào quan hệ HĐ mà không làm phương hại đến quyền lợi của bên thứ ba thì HĐ nên được công nhận giá trị pháp lý. Và quá trình xét xử trong thực tiễn đòi hỏi những chủ thể có quyền áp dụng pháp luật như Thẩm phán phải có một cái nhìn khách quan và linh động hơn khi giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo lợi ích khách quan hợp lý của các bên hơn là việc áp dụng máy móc lý thuyết về GDDS vô hiệu để giải quyết các tranh chấp liên quan đến HĐCNQSDĐ vô hiệu.
Thứ hai, quy định về GDDS vô hiệu được quy định tại BLDS 2015 đã
có một số sửa đổi so với BLDS 2005 nhằm hạn chế việc HĐ bị hủy do yếu tố nhầm lẫn. Nếu như quy định của BLDS 2005 là đơn giản và chưa đề cập đến mọi khía cạnh của nhầm lẫn thì quy định của BLDS 2015 là không rõ ràng và có vẻ chưa được hợp lý bởi lẽ không cho biết thế nào là nhầm lẫn và không thể chỉ căn cứ vào việc các bên có đạt được mục đích của giao dịch hay không để tuyên bố GDDS vô hiệu, dẫn đến “thực tiễn đôi khi gặp khó khăn hay không thực sự rõ ràng khi xác định sự tồn tại của nhầm lẫn” [19, tr.112]. Những người tiến hành tố tụng trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật dân sự về GDDS vô hiệu do nhầm lẫn để giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ vô hiệu đều hiểu theo ý chí chủ quan cá nhân và điều này đôi khi có thể dẫn tới sai sót khi thực hiện. Mục đích của GDDS là lợi ích mà các bên hướng đến khi giam gia GDDS, mục đích của các bên khi giao kết HĐCNQSDĐ là bên
79
nhận chuyển nhượng có được tài sản, bên chuyển nhượng có được tiền, như vậy có thể xem là “mục đích xác lập giao dịch của các bên đã đạt được” nhưng vì một số nhầm lẫn nào đó của cả bên nhận chuyển nhượng lẫn bên chuyển nhượng nếu biết được sự nhầm lẫn đó bên nhận chuyển nhượng sẽ không tham gia giao dịch hoặc sẽ nhận chuyển nhượng với giá thấp hơn thì theo tác giả HĐCNQSDĐ hoàn toàn có thể bị vô hiệu bởi lẽ không được xác lập đúng với ý chí của chủ thể tham gia mặc dù mục đích của giao dịch đã đạt được là một bên có được tài sản và một bên nhận được tiền.
Như vậy, pháp luật cần có sự giải thích rõ ràng hơn về yếu tố nhầm lẫn là “sự khác nhau giữa nhận thức của một bên về một vấn đề và thực tế của vấn đề này”, đồng thời không nên quy định mục đích của GDDS có đạt được hay không để xác định nhầm lẫn là điều kiện để một HĐCNQSDĐ vô hiệu, mà cần chỉnh sửa theo hướng “với sự nhầm lẫn đó nếu các chủ thể biết được thì sẽ không tham gia giao dịch hoặc sẽ tham gia giao dịch với một điều kiện khác”.
Thứ ba, đối với GDDS vô hiệu do giả tạo, tại khoản 2 Điều 124 BLDS
2015 quy định “Trường hợp xác lập GDDS giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì GDDS đó vô hiệu”. Qua thực tiễn xét xử tại TAND hai cấp tỉnh Đắk Lắk, rất nhiều những tranh chấp HĐCNQSDĐ vô hiệu qua quá trình tố tụng chứng minh được các bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế của thị trường nhằm mục đích giảm số tiền thuế phải đóng cho Nhà nước. Trong trường hợp này, yếu tố “trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba” đã rõ ràng nhưng việc xác lập giao dịch không “nhằm mục đích” để trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba mà chỉ là một phần thỏa thuận của các bên có sự giả tạo về giá nhằm bớt đi một phần giá trị nghĩa vụ tài chính. Vậy trong trường hợp này không thể xem là các bên xác lập HĐCNQSDĐ “giả tạo” vì thỏa thuận chuyển nhượng là thật không nhằm che giấu một giao dịch nào khác. Như vậy, HĐCNQSDĐ giữa các bên có vô hiệu hay không? Theo tác
80
giả là có, bởi lẽ HĐ là sự thỏa thuận hoàn toàn tự nguyện biểu hiện ý chí thật của các bên, một khi HĐ được xác lập dù chỉ có một phần trong đó là giả tạo, là trốn tránh nghĩa vụ thì HĐ đó cũng sẽ trở nên vô hiệu, đồng thời việc trốn tránh nghĩa vụ tài chính đã làm gây thiệt hại cho lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước. Vì vậy, khoản 2 Điều 124 BLDS 2015 nên được sửa thành “Trường hợp xác lập GDDS có yếu tố giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì GDDS đó vô hiệu”, để có thể bao quát được rộng hơn những tình huống có thể phát sinh trong thực tiễn giải quyết tranh chấp.
Thứ tư, đối với GDDS do bị cưỡng ép, Điều 127 BLDS 2015 quy định
“Đe dọa, cưỡng ép trong GDDS là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện GDDS…”. Như vậy, yếu tố cấu thành hành vi đe dọa, cưỡng ép hay nói cách khác là hệ quả của hành vi cố ý đe dọa, cưỡng ép là bên bị đe dọa, cưỡng ép phải “thực hiện giao dịch”. Vấn đề nảy sinh đó là việc đe dọa cưỡng ép dẫn tới một bên bị rơi vào tình thế bị ép buộc ngay tại thời điểm xác lập GDDS. Nếu vậy, “thực hiện giao dịch” phải chăng là giai đoạn tiếp theo của quá trình xác lập HĐ. Giả sử điều này là đúng thì có chăng xảy ra trường hợp khi các bên thỏa thuận xác lập HĐ với đầy đủ các quyền, nghĩa vụ, lợi ích của mình một cách tự nguyện thì sau đó một trong các bên mới nảy sinh ý định đe dọa, cưỡng ép bên còn lại “thực hiện giao dịch”. Như vậy, thiết nghĩ nếu việc đe dọa, cưỡng ép là khiến cho bên kia buộc phải “thực hiện giao dịch” thì rõ ràng ngay tại thời điểm giao kết, xác lập GDDS các bên đã thống nhất về mặt ý chí, quyền lợi và nghĩa vụ; việc buộc “phải thực hiện giao dịch” phải chăng là sự ép buộc khi một bên không thực hiện những thỏa thuận như đã cam kết được ghi nhận tại thời điểm xác lập GDDS. Do vậy, nội dung này nên được sửa đổi cho phù hợp để có cách hiểu chung, thống nhất và “buộc phải thực hiện giao dịch” nên được sửa lại thành “buộc phải xác lập giao dịch” là phù hợp.
81
Đối với khái niệm “người thân thích” quy định tại Điều 127 BLDS 2015, như đã phân tích tại mục 2.1.5 thì việc một bên xác lập GDDS không hoàn toàn tự nguyện do bị đe dọa, cưỡng ép hoặc do sợ làm phương hại đến quyền lợi của “người thân thích” thì vô hiệu. Tuy nhiên, khái niệm “người thân thích” là một khái niệm chung chung, mang tính chất mở rộng điều kiện áp dụng GDDS vô hiệu do bị đe dọa, cưỡng ép. Qua đó bất kỳ người nào có mối quan hệ thân thích với người bị đe dọa đều được coi là một trong những điều kiện dẫn tới GDDS vô hiệu. Quá trình xét xử tại Tòa án, cách hiểu như thế nào là “người thân thích” sẽ do ý chí chủ quan của người áp dụng pháp luật và điều này có thể dẫn tới những cách hiểu khác nhau liên quan đến khái niệm này. Quy định tại BLDS 2005 là liệt kê những chủ thể khi có sự đe dọa, tác động đến những người này thì GDDS vô hiệu đã đưa đến một cách hiểu nhất quán cho người áp dụng pháp luật nhưng lại bó hẹp khi thực hiện bảo vệ quyền lợi của bên bị đe dọa, còn BLDS 2015 lại đưa ra một khái niệm mang tính chất chung chung và không rõ ràng về bên thứ ba bị đe dọa. Vì vậy, thiết nghĩ phải dung hòa hai khái niệm này nhằm bảo đảm tốt nhất quyền lợi của bên bị đe dọa, cưỡng ép. Bản thân tác giả đề xuất nên thay đổi khái niệm “người thân thích” thành “người có quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng, người có cùng dòng máu về trực hệ và người có họ trong phạm vi ba đời” được quy định tại Điều 127 BLDS 2015.
Thứ năm, về yếu tố hình thức là căn cứ cho tính có hiệu lực của
HĐCNQSDĐ, BLDS 2015 đã có những điều chỉnh theo hướng mở rộng hơn những điều kiện công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ không tuân thủ đúng về mặt hình thức. Đây là một điểm tiến bộ cần được ghi nhận khi các giao lưu dân sự ngày càng phát triển và đôi khi chúng ta không thể áp dụng máy móc những quy định về hình thức đối với HĐCNQSDĐ, bởi như vậy sẽ cản trở các giao dịch trong xã hội, kìm hãm sự phát triển kinh tế. Điều này không đồng nghĩa với việc chúng ta coi nhẹ vai trò của hình thức HĐCNQSDĐ, như
82
một số tác giả cho rằng không nên quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của GDDS, thậm chí nên bỏ hẳn quy định về hình thức [29], mà các nhà làm luật đang thể hiện một tư tưởng linh hoạt hơn trong việc công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ không đảm bảo về mặt hình thức. BLDS 2015 đã đi theo hướng nếu HĐ không tuân thủ hình thức văn bản, văn bản có chứng thực theo quy định của pháp luật thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực của HĐ trong trường hợp một trong các bên đã thực hiện toàn bộ hoặc một phần đáng kể nghĩa vụ HĐ [44]; và theo đó trong quá trình thực tiễn áp dụng pháp luật, đây là một đòi hỏi khách quan dẫn đến Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao ra đời nhằm đáp ứng cho sự cần linh hoạt trong việc công nhận hiệu lực của HĐCNQSDĐ khi không tuân thủ về mặt hình thức, và điều này là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, quy định của pháp luật về hình thức của HĐCNQSDĐ đã bộc lộ một số vấn đề liên quan đó là việc coi nhẹ vai trò của công chứng, chứng thực, tạo kẽ hở cho các đối tượng trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ; tạo ra cách hiểu sai về tính bắt buộc của hoạt động công chứng, chứng thực, rằng nếu không thích phải công chứng, chứng thực thì cứ giao dịch, thanh toán cho nhau 2/3 nghĩa vụ rồi có thể được công nhận thông qua con đường giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Với cách hiểu này, nhiều chủ thể gặp khó khăn trong việc công chứng, chứng thực nhưng vì thiếu hiểu biết, vì lợi ích trước mắt họ vẫn xác lập HĐCNQSDĐ với nhau và hứng chịu rủi ro pháp lý cao. Bản thân tác giả cho rằng, đối với những HĐCNQSDĐ không đảm bảo hình thức, không được công chứng, chứng thực chúng ta nên quan tâm đến ý thức của các chủ thể tại thời điểm giao kết HĐ, bởi HĐ sẽ được thừa nhận nếu ý chí của các bên là tự nguyện và thiện chí. Một khi việc không đảm bảo về mặt hình thức là do lỗi cố ý của một hoặc các bên thì cho dù các bên đã thực hiện được một phần nghĩa vụ của mình thì HĐ đó cũng nên là vô hiệu. Thiết nghĩ Điều 129 BLDS 2015 nên được sửa lại như sau: “GDDS đã được xác lập theo quy định phải
83
bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật do lỗi vô ý của các bên tại thời điểm xác lập, mà một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”; “GDDS đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực do lỗi vô ý của các bên tại thời điểm xác lập, mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.
Thứ sáu, pháp luật dân sự, pháp luật đất đai quy định một trong các
điều kiện để chủ thể thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đó là đất đã được cấp GCNQSDĐ, quy định này cần được quy định cụ thể hơn theo hướng “diện tích đất chuyển nhượng đã được cấp GCNQSDĐ riêng biệt”. Quy định này nhằm tránh lối tư duy thông thường rằng đất đã được cấp GCNQSDĐ thì chuyển nhượng phần nào trong toàn bộ diện tích đã được cấp GCNQSDĐ cũng được. Bởi lẽ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta phải biết đối tượng cụ thể là QSDĐ nào, có đặc điểm, hình thù ra sao; và đất đai là một tài sản hiện hữu đặc biệt, để định hình được tài sản này cần có những biện pháp chuyên biệt về quản lý đất đai là đo đạc, tách thửa, xây dựng hồ sơ, bản đồ địa chính đối với từng thửa đất cụ thể; như vậy mới có thể định hình được tài sản là QSDĐ để thực hiện giao dịch.
Thứ bảy, cần thay đổi quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của
HĐCNQSDĐ. Các bên tham gia giao kết HĐ về QSDĐ khi xác lập HĐ, đảm bảo tất cả các quy định của pháp luật để một HĐCNQSDĐ có hiệu lực pháp luật, nhưng tại thời điểm giao kết đó, HĐCNQSDĐ lại chưa có hiệu lực pháp luật; phải đến khi QSDĐ được đăng ký vào sổ địa chính tại cơ quan chuyên môn về đất đai thì HĐ về QSDĐ mới phát sinh hiệu lực. Giữa thời điểm các bên xác lập HĐ với thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tại cơ quan chuyên
84
môn là một khoảng thời gian không cố định, khoảng thời gian này dài hay ngắn phụ thuộc vào các quy định về quản lý hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai. Cũng chính vì điều này mà các chủ thể tham gia giao kết HĐCNQSDĐ thường phải chịu những rủi ro về mặt pháp lý, phổ biến nhất là bị Tòa án hoặc cơ quan thi hành án dân sự áp dụng những biện pháp ngăn chặn, cấm chuyển nhượng, trong khoảng thời gian chờ làm thủ tục đăng ký