Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THÀNH TỚI HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Định hƣớng ứng dụng Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Xuân Quang Học viên: Nguyễn Thành Tới Lớp: CHL – An Giang Khóa TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học thực cá nhân, thực hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Xuân Quang, thông tin đưa luận văn trung thực, có trích dẫn nguồn tài liệu tham khảo, phân tích, kiến nghị đề xuất cá nhân tự tìm hiểu chưa cơng bố hình thức Tơi xin chịu trách nhiệm nghiên cứu mình./ Tác giả luận văn Nguyễn Thành Tới DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ đƣợc viết tắt BLDS 2015 Bộ luật Dân 2015 BLDS 2005 Bộ luật Dân 2005 BLDS 1995 Bộ luật Dân 1995 TANDTC Tòa án nhân dân tối cao Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16 tháng năm 2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG KHƠI PHỤC LẠI TÌNH TRẠNG BAN ĐẦU KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1 Quy định pháp luật khơi phục lại tình trạng ban đầu hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.3 Giải pháp hồn thiện pháp luật khơi phục lại tình trạng ban đầu hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu .16 KẾT LUẬN CHƢƠNG 18 CHƢƠNG BỒI THƢỜNG THIỆT HẠI KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 19 2.1 Quy định pháp luật bồi thƣờng thiệt hại hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu .19 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật bồi thƣờng thiệt hại hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu .26 2.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật bồi thƣờng thiệt hại hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu 31 KẾT LUẬN CHƢƠNG 35 KẾT LUẬN 36 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề phức tạp ảnh hưởng đến phát triển ổn định xã hội Cơ chế giải tranh chấp chưa kịp thời, xác chưa thống nên quyền lợi ích bên tham gia giao dịch chưa đảm bảo Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại, vấn xúc dư luận Tình trạng hợp đồng giao kết giả tạo, lừa dối, thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp mình, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm luật, khơng tn thủ hình thức… xâm phạm đến quyền lợi ích đáng chủ thể tham gia giao dịch, gây thiệt hại đến lợi ích cá nhân xã hội Nhưng xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Tịa án gặp nhiều khó khăn việc áp dụng pháp luật để giải hậu hợp đồng vơ hiệu Tịa án giải nhiều vụ tranh chấp pháp luật quy định chưa rõ ràng so với diễn biến thực tế Hiện có nhiều quan điểm chưa thống cách giải quyết, cách xử lý hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu chưa giải triệt để Theo quy định Điều 131 Bộ luật Dân năm 2015 “giao dịch dân vơ hiệu khơng làm phát sinh, thay đổi, chấm d t quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập; giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Trường hợp khơng thể hồn trả vật trị giá thành tiền để hồn trả Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường…” Thực tiễn xét xử, việc áp dụng pháp luật để xử lý hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn nhiều bất cập sau: Vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Có số trường hợp, sau nhận chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng đầu tư, cải tạo đất đào ao, hầm, trồng cây, xây dựng cơng trình đất… thứ khơng thể trở lại tình trạng trước thời điểm xác lập giao dịch hoàn trả tài sản nhận lúc chuyển nhượng đất Có số trường hợp, chi phí để khơi phục lại tình trạng ban đầu đơi cịn lớn số tiền chuyển nhượng đất, buộc khơi phục lại tình trạng ban đầu có cần thiết khơng Thực tiễn, nhiều vụ án Tịa án x t xử theo hướng khơng buộc bên khơi phục lại tình trạng ban đầu buộc hồn trả cho nhận, Tịa án có lạm quyền hay khơng Cách xác định thiệt hại bồi thường thiệt hại, xác định lỗi bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu pháp luật chưa quy định hướng dẫn cụ thể Như có thiệt hại thiệt hại bao gồm khoản Theo Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thiệt hại bao gồm: “Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ để khơi phục lại tình trạng ban đầu diện tích đất bên nhận chuyển nhượng làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, lâu năm Trên đất Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có thoả thuận khác việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng bồi thường thiệt hại để bảo đảm thực hợp đồng thiệt hại bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất thời điểm xét xử sơ thẩm thiệt hại khác, có” Theo hướng dẫn trên, thiệt hại khác gồm có khơng nói rõ Theo quan điểm số Tịa án khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất tăng có thiệt hại, chênh lệch giảm khơng có thiệt hại, chưa thuyết phục Thực tiễn xét xử, số Tòa án nhận định theo quan điểm chủ quan, thiếu sở Việc xác định thiệt hại ch có thiệt hại vật chất, theo khoản Điều 419 B D 2015 quy định vi phạm hợp đồng mà gây thiệt hại tinh thần phải bồi thường Tuy nhiên, khơng có điều khoản quy định rõ bồi thường thiệt hại tinh thần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Điều 131 B D 2015 quy định hậu pháp l giao dịch dân vô hiệu c ng không đề cập bồi thường thiệt hại tinh thần Vấn đề Bộ luật dân khơng quy định rõ khơng có quy định cấm, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu mà có thiệt hại tinh thần, có yêu cầu phải xem xét giải Vấn đề xác định lỗi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu, bên bị coi có lỗi đề cập quy định bên có hành vi làm cho giao dịch vơ hiệu, bên, hai bên, mức độ lỗi xác định để tương xứng với hành vi pháp luật khơng quy định cụ thể Thực tiễn x t xử, Tòa án khơng có để xác định lỗi nên lúng túng, nhiều án bị hủy c ng l Ngồi cịn số vướng m c thực tiễn s phân tích thêm trình nghiên cứu Với tình hình nêu trên, tác giả chọn đề tài “Hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” làm đề tài luận văn thạc s Với kết nghiên cứu này, tác giả mong muốn đóng góp đề xuất việc hoàn thiện văn hướng dẫn việc xử l hậu pháp l hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Tình hình nghiên cứu đề tài Qua trình nghiên cứu tìm hiểu, tác giả nhận thấy có số cơng trình nghiên cứu khoa học, sách chun khảo, viết tạp chí liên quan đến vấn đề hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu, hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, cụ thể sau: - Sách chuyên khảo: Đỗ Văn Đại (2015) “Bình luận khoa học điểm Bộ luật Dân năm 2015” (sách chuyên khảo), Nhà xuất Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam Trong sách tác giả có bình luận hậu giao dịch dân vơ hiệu có đề cập đến vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; xử l hoa lợi, lợi tức; bồi thường thiệt hại Nhưng hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu chưa đề cập Đỗ Văn Đại (2018) “ uật hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án” (sách chuyên khảo, xuất lần thứ sáu) – Nhà xuất Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam Đây cơng trình nghiên cứu tổng hợp, tồn diện hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật dân Việt Nam Trên sở tuyển chọn, phân tích, bình luận án, tác giả tập trung phân tích vấn đề khơi phục lại tình trạng ban đầu hợp đồng vơ hiệu; vấn đề khơng hồn trả vật hợp đồng vô hiệu; hợp đồng vô hiệu vấn đề bồi thường thiệt hại; hợp đồng vô hiệu phương thức xác định thiệt hại Đồng thời, tác giả so sánh với quy định pháp luật nước nhằm giúp cho người đọc có nhìn đa chiều, từ tác giả đưa ý kiến đánh giá Tuy nhiên, vấn đề hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ch nội dung đề cập đến cơng trình, chưa thực phân tích chun sâu, có hệ thống Tưởng Duy ượng (2008) “Xử lý tranh chấp số án dân sự” (sách chuyên khảo) – Nhà xuất Chính trị quốc gia Cuốn sách gồm nhiều viết tranh chấp phát sinh giao dịch dân sở số vụ án phức tạp Tòa án xét xử Sau vụ việc, tác giả phân tích, bình luận đưa kiến nghị để hoàn thiện pháp luật áp dụng pháp luật cách thống Đồng thời rút học thiết thực việc giải vướng m c trình xét xử tranh chấp dân có phân tích, bình luận số vấn đề chuyển quyền sử dụng đất hướng xử lý tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất Cơng trình nghiên cứu cơng trình nghiên cứu chuyên sâu đến tranh chấp phát sinh giao dịch dân chưa phân tích nhiều bất cập pháp luật so với diễn biến thực tiễn liên quan đến hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu - Tạp chí: Trần Thị Thu Hiền (2017) “Về xác định giá trị tài sản giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”, Tạp chí Viện kiểm sát số 10/2017, trang 42-44 Trong viết, tác giả phân tích quy định pháp luật cách xác định giá trị tài sản để làm cho việc bồi thường thiệt hại Đồng thời nêu lên bất cập thực tiễn nhiều tranh luận, chưa thống đưa quan điểm, đề xuất để áp dụng cho thống thực tiễn Tưởng Duy ượng (2018) “Giao dịch dân vô hiệu giải hậu giao dịch dân vô hiệu theo quy định Bộ luật Dân năm 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân số 01/2018, trang 07-12 Trong viết, tác giả ch dừng lại việc đề cập đến giao dịch dân vô hiệu xử lý hậu giao dịch dân vô hiệu theo quy định pháp luật Đồng thời ch phân tích theo quy định pháp luật Nhưng hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, vấn đề liên quan cụ thể, riêng biệt, bất cập phát sinh thực tiễn mà pháp luật chưa dự liệu chưa sâu phân tích, nghiên cứu Cụ thể vấn đề trách nhiệm khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; cách xác định thiệt hại bồi thường thiệt hại chưa sâu phân tích đưa giải pháp đầy đủ, tồn diện - Giáo trình: Trường Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật dân Việt Nam, Đinh Văn Thanh, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2019), Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Đỗ Văn Đại, Nxb Hồng Đức, Hà Nội Đây cơng trình biên soạn Luật dân có phần hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu Tuy nhiên, cơng trình chun để giảng dạy nên chủ yếu trình bày lý luận hậu pháp lý hợp đồng vơ hiệu nói chung, chưa đề cập đến thực tiễn áp dụng pháp luật hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Những cơng trình nghiên cứu tài liệu vô quý báo, giúp tác giả có thêm nhiều thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu hoàn luận văn Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy cơng trình tiếp cận nghiên cứu toàn vấn đề liên quan đến hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Tuy nhiên, phạm vi giới hạn nghiên cứu ch dừng lại mức độ định mà chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu đầy đủ hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Do vậy, cần thiết phải có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu vấn đề xuất phát từ thực tiễn áp dụng pháp luật Đề tài s kế thừa kinh nghiệm đề tài nghiên cứu trước Nhưng s đề tài nghiên cứu chi tiết, có nhiều vấn đề phát sinh, vấn đề liên quan cịn bất cập kiến nghị hồn thiện vấn đề xuất phát từ việc tổng kết lý luận thực tiễn chưa nghiên cứu hướng dẫn cách xử lý Mục đích nghiên cứu đề tài Hệ thống cách khoa học quy định có liên quan quan điểm thống làm sở cách hiểu áp dụng theo tinh thần pháp luật giải vấn đề mà thực tiễn đặt Xuất phát từ thực tiễn áp dụng quy định pháp luật dân để xử lý hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu cịn có nhiều cách hiểu vận dụng khác nhau, chưa thống Tìm bất cập quy định pháp luật thông qua thực tiễn xét xử Tịa án thời gian qua Từ có kiến nghị phù hợp, giúp tháo gỡ vướng m c, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên