MỞ ĐẦU MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản quý giá nhất của mỗi quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt không g.
MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài sản quý giá quốc gia, nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Đất đai cịn thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống Với vị trí vai trị vơ quan trọng vậy; nên dịch chuyển đất đai tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất đời sống người Tuy nhiên, tính đặc thù chế độ sở hữu đất đai nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý điều kiện kinh tế thị trường Vì vậy, pháp luật Việt Nam ghi nhận bảo hộ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Luật Đất đai năm 1993 Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thơng qua ngày 14/7/1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài (gọi chung người sử dụng đất) chuyển QSDĐ tạo sở pháp lý cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Quy định tiếp tục kế thừa đạo Luật đất đai gồm Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 Các đạo Luật đất đai quy định sở pháp lý chuyển nhượng QSDĐ, điều kiện, trình tự, thủ tục thực quyền Song xét chất, chuyển nhượng QSDĐ giao dịch dân xác lập dựa tự nguyện, tự thỏa thuận bình đẳng người sử dụng đất với họ với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thơng qua hình thức pháp lý hợp đồng dân với tên gọi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Để đưa giao dịch QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng vào nề nếp, an toàn, pháp luật; Bộ luật Dân (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 có quy định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thời gian qua đạt kết bật sau đây: i) Thị trường QSDĐ xác lập vận hành theo hướng lành mạnh, tính cơng khai, minh bạch cải thiện; ii) Bảo đảm an tồn mặt pháp lý, phịng ngừa rủi ro cho bên giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; iii) Ý thức chấp hành pháp luật người dân có nhu cầu chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ bước nâng cao; iv) Góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai nói chung quản lý nhà nước giao dịch chuyển QSDĐ nói riêng v.v Bên cạnh kết tích cực, thực trạng thi hành lĩnh vực pháp luật bộc lộ số yếu có số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ xác lập không thỏa mãn điều kiện pháp luật đất đai quy định; chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ trình tự, thủ tục pháp luật quy định; có số lượng không nhỏ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ xác lập hình thức "giấy tờ viết tay" không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền nhằm mục đích trốn tránh việc thực nghĩa vụ tài Nhà nước Khi bên tham gia giao dịch phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn khởi kiện Tòa án nhân dân (TAND) giao dịch bị tuyên vô hiệu Điều gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp bên nhận chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời, việc giải hậu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn, trở ngại làm cản trở phát triển lành mạnh thị trường QSDĐ nước ta Vậy cần phải làm làm để phịng tránh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu; đồng thời, khắc phục hạn chế, yếu Điều đặt yêu cầu cần nghiên cứu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện phương diện lý luận thực tiễn Với lý đây, học viên lựa chọn đề tài "Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Tìm hiểu hợp đồng dân sự, chuyển nhượng QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng khía cạnh pháp lý giới luật học nước ta quan tâm tìm hiểu Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu vấn đề mức độ phạm vi khác công bố Có thể kể đến số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: i) Phạm Thủ Thủy (2009), Pháp luật chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; ii) Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004), Những điểm Luật đất đai năm 2003 chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iii) Đỗ Thị Hải Yến (2009), Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; iv) Nguyễn Viết Tuấn (2006), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Nguyễn Ngọc Tú Loan (2009), Điều kiện có hiệu lực hợp đồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; vi) Đặng Kim Nhân (2009), Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; vii) Phạm Bá Đông (2013), Một số vấn đề hợp đồng dân vô hiệu - Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; viii) Mai Thị Thiên Hương (2008), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hà Nội - Thực trạng số giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; ix) Nguyễn Thị Thanh (2010), Xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; x) Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội v.v Các cơng trình nghiên cứu giải số vấn đề lý luận thực tiễn giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu như: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm chuyển nhượng QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng; hai là, nhận diện hậu pháp lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên vô hiệu; ba là, nhận diện dấu hiệu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu; bốn là, đề cập đến vấn đề xử lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên vô hiệu; năm là, đánh giá thực trạng pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng; sáu là, đưa số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu… Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu nghiên cứu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng bối cảnh Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 văn hướng dẫn thi hành chưa đời Hiện nay, đạo Luật ban hành có hiệu lực với sửa đổi, bổ sung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng Nên thiết nghĩ việc nghiên cứu đề tài đặt mối quan hệ tham chiếu với Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 văn hướng dẫn thi hành cần thiết góp phần nâng cao hiệu thi hành thực tế Trên sở kế thừa kết nghiên cứu cơng trình khoa học có liên quan đến đề tài công bố, luận văn sâu tìm hiểu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu theo pháp luật Việt Nam Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu tổng qt luận văn tìm luận khoa học thực tiễn nhằm đưa giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nâng cao hiệu thi hành nước ta 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Tập hợp, phân tích hệ thống sở lý luận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu thông qua việc luận giải số nội dung: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng; ii) Phân tích hậu pháp lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu; iii) Phân tích điều kiện để giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên bố vô hiệu; iv) Lý giải việc xử lý, giải giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên bố vơ hiệu; v) Lược sử q trình hình thành phát triển pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Việt Nam… - Đánh giá thực trạng pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu thực tiễn thi hành Việt Nam - Đưa định hướng, giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nâng cao hiệu thi hành Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài tập trung vào nội dung chủ yếu sau đây: - Các quan điểm, đường lối Đảng phát triển thị trường QSDĐ; xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật dân sự, pháp luật đất đai nhằm tạo lập khung pháp lý cho giao dịch dân nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng vận hành thơng suốt, thuận lợi theo nguyên tắc kinh tế thị trường - Các quy định chuyển QSDĐ Luật Đất đai năm 2013, quy định giao dịch dân chuyển nhượng QSDĐ BLDS năm 2015 văn pháp luật có liên quan - Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật giao dịch dân chuyển QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng - Thực tiễn thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nước ta… 4.2 Phạm vi nghiên cứu Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu theo pháp luật Việt Nam đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác Tuy nhiên khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu luận văn nội dung cụ thể sau: - Giới hạn phạm vi nghiên cứu nội dung: Nghiên cứu, tìm hiểu quy định chuyển nhượng QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 văn hướng dẫn thi hành; - Giới hạn phạm vi nghiên cứu không gian: Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu phạm vi nước; - Giới hạn thời gian: Đề tài nghiên cứu quy định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu từ năm 1993 đến Phương pháp nghiên cứu Khi thực đề tài này, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin - Ngoài ra, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu … sử dụng Chương nghiên cứu vấn đề lý luận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Việt Nam ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu thực tiễn thi hành Việt Nam iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải… sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Việt Nam Những kết nghiên cứu đạt Luận văn hoàn thành với kết nghiên cứu đạt cụ thể sau: - Hệ thống hóa, bổ sung phát triển sở lý luận thực tiễn giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu nói riêng Việt Nam - Đánh giá thực trạng pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu thực tiễn thi hành Việt Nam mối quan hệ tham chiếu với BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 - Đưa kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tiễn thi hành Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nâng cao hiệu thi hành Việt Nam Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở đời giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục đề cập đến sở đời giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xuất phát từ nhu cầu tiến hành giao dịch dân để thỏa mãn nhu cầu sống Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, đối tượng giao dịch đất đai Như vậy, với tư cách chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai Tuy nhiên thực tế Nhà nước lại không trực tiếp quản lý khai thác lợi ích mảnh đất mà Nhà nước giao cho tổ chức, nhân sử dụng ổn định lâu dài Hiến pháp 1992 Luật Đất đai 1993 đời ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa tinh thần Luật đất đai 1993, khẳng định quyền người sử dụng đất phép thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy quan hệ giao dịch đất đai trì, vận hành phát triển kinh tế 1.1.2 Khái niệm đặc điểm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục tác giả đề cập đến khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất (gọi bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng (gọi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) người phải trả cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Người chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3 Mục đích, ý nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục tác giả nêu phân tích mục đích ý nghĩa chuyển nhượng QSDĐ đời sống xã hội, thể khía cạnh: giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo cho Nhà nước thực chức quản lý đất đai; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người chuyển nhượng người chuyển nhượng, Chuyển nhượng QSDĐ góp phần bước phân công lại lao động xã hội, chuyển dịch cấu kinh tế, cải thiện đời sống dân cư, góp phần thúc đẩy kinh tế Dưới góc độ quản lý nhà nước đất đai việc chuyển nhượng QSDĐ góp phần điều tiết thu nhập xã hội, tạo cân bằng, tính ổn định kinh tế 1.1.4 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục tác giả phân tích điều kiện mà bên tham gia quan hệ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn theo quy định pháp luật Điều kiện thực quyền chuyển nhượng QSDĐ quy định Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, theo đó, người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện: Đất khơng có tranh chấp, có GCNQSDĐ, QSDĐ phép chuyển nhượng thị trường bất động sản phải thời hạn sử dụng đất quyền sử đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án Ngoài điều kiện trên, đặc thù riêng loại đất QSDĐ chủ thể có khác nên việc chuyển nhượng QSDĐ phải đáp ứng điều kiện khác trường hợp cụ thể khác theo quy định pháp luật đất đai 1.1.5 Hình thức pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục tác giả đề cập đến quy định hình thức pháp lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Điều 502 BLDS năm 2015, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 Theo đó, trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký đất đai 1.1.6 Hiệu lực pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mục tác giả phân tích quy định đối tượng, quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc xác định thông tin đất chuyển giao cách xác định giá quyền sử dụng đất, thời điểm có hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền nghĩa vụ bên mối quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây yếu tố hiệu lực pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc quan, tổ chức cá nhân có liên quan giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ nghiêm ngặt 1.2 Lý luận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.2.1 Khái niệm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Mục tác giả nêu phân tích khái niệm giao dịch dân vô hiệu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu giao dịch dân mà chủ thể tham gia giao dịch không tuân thủ điều kiện pháp luật quy định Hậu không làm phát sinh quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia giao dịch 1.2.2 Đặc điểm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Mục tác giả nêu lên đặc điểm giao dịch dân vơ hiệu nói chung đặc điểm giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu nói riêng Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu giao dịch khơng đáp ứng điều kiện có hiệu lực giao dịch dân như: Người tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ khơng có lực hành vi dân sự; mục đích nội dung giao dịch vi phạm điều cấm 10 pháp luật, QSDĐ đối tượng giao kết hợp đồng không phép giao dịch theo quy định pháp luật trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc bị lừa dối 1.2.3 Các yếu tố dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Mục tác giả nêu phân tích yếu tố dẫn đến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu bao gồm: Yếu tố vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội; giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; yếu tố giả tạo; yếu tố người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực hiện; yếu tố nhầm lẫn: yếu tố bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép: yếu tố người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi mình, yếu tố khơng tn thủ quy định hình thức Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải lập tuân thủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự, mang tám yếu tố, đặc điểm nêu bị tun bố vô hiệu 1.2.4 Hậu pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Mục này, tác giả phân tích, hậu pháp lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên bố vô hiệu Khi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên bố vô hiệu không phát sinh quyền nghĩa vụ bên, bên tham gia giao kết giao dịch phải gánh chịu hậu pháp lý định hồn trả cho nhận, bên có lỗi làm cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu phải chịu bồi thường thiệt hại cho bên 1.3 Lý luận pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.3.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 11 Mục này, tác giả phân tích cần thiết phải điều chỉnh pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Điều chỉnh quan hệ pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cần thiết, đảm bảo mục đích sau: bảo vệ trật tự cơng cộng, lợi ích chung đạo đức xã hội, lợi ích bên giao kết giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; bảo vệ tính ổn định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Với quy định này, pháp luật bảo vệ tính an tồn, ổn định mối quan hệ chuyển nhượng QSDĐ 1.3.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.3.2.1 Khái niệm pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Mục tác giả phân tích khái niệm pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành, quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu 1.3.2.2 Đặc điểm pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Mục này, tác giả nêu đặc điểm pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Hệ thống pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau, nhiều văn pháp luật điều chỉnh từ luật, Nghị định hướng dẫn thi hành, ngồi cịn có Nghị hướng dẫn; pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu đa dạng loại mức độ vơ hiệu; pháp luật quy định q trình giải hậu pháp lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu phức tạp 1.3.3 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 12 Mục này, tác giả nghiên cứu trình lịch sử hình thành phát triển pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu qua thời kỳ, đặc biệt pháp luật thời kỳ Thực dân Pháp hộ, thời kỳ Thực dân Pháp ban hành BLDS ba miền: Bộ luật Giản yếu Nam Kỳ ban hành năm 1883, Bộ Dân luật Bắc Kỳ ban hành năm 1931, Bộ Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật thường gọi Bộ Dân luật Trung Kỳ ban hành năm 1936 Nhìn định giao dịch dân vô hiệu mang nhiều ảnh hưởng BLDS Pháp năm 1904 có điều chỉnh sửa đổi cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam Đến thời kỳ Hiến pháp 1993 Luật Đất đai năm 1993 đời, Nhà nước bắt đầu cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ, đặt móng, tạo hành lang pháp lý cho quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thành phát triển Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH Ở VIỆT NAM 2.1 Nội dung pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 2.1.1 Quy định xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Mục tác giả phân tích rõ quy định xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Tập trung làm rõ điều kiện có hiệu lực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ để xác định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu Về điều kiện có hiệu lực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là: Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; chủ thể tham gia giao dịch hoàn 13 tồn tự nguyện; mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội điều kiện hình thức trường hợp pháp luật có quy định Các để xác định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu là: không đáp ứng điều kiện lực hành vi dân người tham gia giao kết giao dịch; mục đích nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ khơng tự nguyện; hình thức giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không với quy định pháp luật 2.1.2 Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Mục này, tác giả phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Theo BLDS năm 2015, quy định giao dịch dân vô hiệu áp dụng hợp đồng dân vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ loại hợp đồng dân Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ rơi vào trường hợp giao dịch dân vơ hiệu bị vơ hiệu Ngồi ra, trường hợp hợp đồng có đối tượng khơng thể thực hợp đồng vô hiệu 2.1.3 Phân loại giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Mục tác giả nêu phân tích cụ thể quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Các điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: 2.1.3.1 Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều kiện lực chủ thể Pháp luật cho phép đương có đủ lực pháp luật lực hành vi dân tự tham gia vào quan hệ pháp luật Nếu khơng đủ lực chủ thể, bắt buộc phải có người đại diện người giám hộ hợp pháp cho bên tham gia giao kết hợp đồng 14 2.1.3.2 Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều kiện mục đích nội dung thỏa thuận Pháp luật không thừa nhận điều khoản thỏa thuận trái với pháp luật hay đạo đức xã hội Điều cấm pháp luật hiểu quy định pháp luật không cho phép chủ thể thực hành vi định Đạo đức xã hội hiểu chuẩn mực ứng xử chung người với người xã hội, cộng đồng thừa nhận tôn trọng 2.1.3.3 Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều kiện thể ý chí thỏa thuận Pháp luật quy định cá nhân, tổ chức tham gia hợp đồng có đồng thuận việc ký kết quyền nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng pháp luật cơng nhận bảo vệ có tranh chấp xảy 2.1.4 Quy định xử lý hậu pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Mục tác giả phân tích quy định pháp luật hậu gia dịch chuyển nhượng quyền QSDĐ vô hiệu Theo quy định BLDS năm 2015 giao dịch dân bị tuyên bố vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập Cơ sở để xác định hậu pháp lý pháp luật dân quy định Các quan nhà nước có thẩm quyền định áp dụng chế tài theo quy định để giải hậu pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu 2.1.5 Quy định trình tự, thủ tục xử lý hậu pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Qua việc nhiên cứu văn pháp luật, tác giả phân tích rõ quy định trình tự, thủ tục xử lý hậu pháp lý giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thẩm quyền giải tranh chấp giao dịch chuyển nhượng quyền QSDĐ vô hiệu, thời hiệu 15 yêu cầu tuyên bố giao dịch dân vô hiệu, việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại Việc xác định thiệt hại gồm: khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ để khơi phục lại tình trạng ban đầu diện tích đất bên nhận chuyển nhượng làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị QSDĐ, giá trị cơng trình, tài sản, lâu năm… đất 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam 2.2.1 Thực trạng thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam Mục tác giả phân tích thực trạng thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam Trong thời gian gần số vụ tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ TAND chiếm tỷ lệ lớn Khi phát sinh tranh chấp có yêu cầu hủy giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, hay giải việc xảy Thẩm phán có phần lúng túng vấn đề áp dụng pháp luật Đường lối giải hậu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu lại không quán thành viên Hội đồng xét xử, không mang lại công thực cho đương Tác giả phân tích vụ án điển hình để minh họa cho thực trạng nêu trên, vụ án:"Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nguyên đơn ông Trần Duy Trinh bị đơn bà Ninh Thị Tình" xảy xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội đưa quan điểm cá nhân việc áp dụng pháp luật hướng giải vụ án 2.2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam Mục tác giả phân tích kết đạt trình thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam thời gian qua đồng thời khó khăn, hạn chế, bất cập nguyên nhân khó khăn hạn chế, bất cập 16 Trong trình thi hành BLDS Luật đất đai thời gian qua góp phần tiếp tục đẩy mạnh việc phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc hình thành đồng loại thị trường kinh tế có thị trường đất đai - BĐS góp phần làm cho thể chế kinh tế ngày phù hợp với kinh tế giới Tuy nhiên thực tiễn giải tranh chấp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Tịa án phức tạp, sinh động, ln vận động biến đổi không ngừng Qua khảo sát thực tế số vụ án cụ thể, nhận thấy khó khăn, phức tạp việc xét xử hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu Tịa án địa phương sau: Theo quy định Pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vơ hiệu vi phạm đạo đức xã hội Tuy nhiên, pháp luật dân khơng nêu phân tích rõ trái đạo đức xã hội không hướng dẫn cụ thể trường hợp coi vi phạm Ngoài ra, cách quy định lừa dối, đe dọa, nhầm lẫn quy định BLDS cịn q chung chung, mang tính hình thức, khó áp dụng thực tiễn Các Tịa án địa phương phần lớn cịn có quan điểm đánh giá lỗi khác nhau, từ việc định mức bồi thường thiệt hại khác dẫn đến có vụ án xét xử qua nhiều lần đương vấn khiếu nại, khiếu kiện Trình độ Thẩm phán cịn nhiều bất cập, chưa áp dụng tinh thần pháp luật, giải án theo lối mịn dẫn đến sai sót phán Tòa án, ảnh hưởng xấu đến quyền lợi ích hợp pháp đương Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM 17 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nâng cao hiệu thi hành Việt Nam 3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Mục tác giả đưa yêu cầu để hoàn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu như: Đảm bảo tôn trọng tự ý chí hợp đồng, bên tự lựa chọn đối tác, tự chọn loại hình hợp đồng thích hợp để đạt mục tiêu, tự xác lập điều khoản tự định có giao kết hợp đồng hay khơng; đảm bảo tính khoa học thống văn điều chỉnh quan hệ hợp đồng, tránh trùng lặp, mâu thuẫn quy định pháp luật hợp đồng BLDS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại lĩnh vực pháp luật khác có liên quan 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Mục tác giả đưa định hướng nhằm nâng cao hiệu thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Tiếp tục thực cải cách thủ tục hành chính, đơn giản thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ Nâng cao trình độ chun mơn, tăng cường trách nhiệm tính độc lập Thẩm phán cơng tác xét xử 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nâng cao hiệu thi hành Việt Nam 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Mục tác giả đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu sau: Cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013 phạm vi toàn quốc cấp thủ tục, đối tượng Hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai 18 thống nhất, minh bạch, xử lý nghiêm minh hành vi trốn thuế, tránh việc thất thu ngân sách Nhà nước Hoàn thiện quy định chung điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Điều 127 BLDS năm 2015, như: i) Đưa trường hợp hợp đồng vơ hiệu có đối tượng khơng thể thực quy định Điều 408 BLDS năm 2015 vào phần giao dịch dân vô hiệu; bổ sung thêm điều kiện đối tượng vào điều kiện để giao dịch dân có hiệu lực Điều 117 BLDS năm 2015 nhằm thống mặt nội dung, tránh tình trạng tản mát, tách rời quy định dẫn đến dễ bỏ sót áp dụng Nên sử dụng khái niệm "trật tự công" thay cho khái niệm "điều cấm luật đạo đức xã hội" theo xu hướng áp dụng pháp luật nước giới Cần có hướng dẫn cụ thể pháp luật tiêu chí "người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi" để làm áp dụng pháp luật Quy định cụ thể trường hợp hợp đồng vô hiệu nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa Sửa đổi quy định hợp đồng vơ hiệu vi phạm điều kiện hình thức BLDS năm 2015 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng không thiết phải nâng quy định thành để xác định hợp đồng vô hiệu Cần ban hành Nghị thay Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình; Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao nhằm đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống văn quy phạm pháp luật hệ thống pháp luật 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam Công tác giải tranh chấp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu thời gian vừa qua tồn nhiều bất cập, hạn chế Thực trạng xuất phát từ nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan Trong đó, nguyên nhân chủ yếu hạn chế hiệu xét xử hệ thống tịa án Để khắc phục tình trạng này, cần phải tiến hành đồng 19 giải pháp nâng cao chất lượng hiệu xét xử hệ thống tịa án, phải thực tốt biện pháp sau: Thứ nhất, nâng cao trình độ chun mơn cán tịa án, Thẩm phán tham gia xét xử phải có trình độ chun mơn cao, có kiến thức pháp lý rộng sâu lĩnh vực đất đai có nhiều kinh nghiệm việc giải vụ tranh chấp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Khi giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, Thẩm phán khơng có kiến thức pháp luật sâu rộng mà cịn phải có kiến thức xã hội nhiều lĩnh vực khác Bên cạnh đó, cần tăng cường tính độc lập Thẩm phán cơng tác xét xử Thẩm phán phải độc lập tuân theo pháp luật giải giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu mà không phụ thuộc vào quan, tổ chức, cá nhân không bị chi phối ý "sức ép" cấp ủy, quyền địa phương lãnh đạo quan đơn vị cơng tác Thứ hai, thực tốt cơng tác tổng kết thực tiễn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật Thực tế xét xử, đòi hỏi quan tòa án cần phải thường xuyên thực tốt công tác tổng kết xét xử hướng dẫn áp dụng pháp luật Công tác tổng kết thực tiễn xét xử phải tiến hành kịp thời, giải nhanh chóng vướng mắc, sai sót thực tiễn xét xử phải quán triệt kịp thời để có thống tạo tiền đề việc giải vụ việc Cơng tác giải thích hướng dẫn áp dụng thống pháp luật cần phải tiến hành cách kịp thời, giải thích làm rõ quy định mà nội dung chưa cụ thể, khó áp dụng thực tế để pháp luật vào đời sống cách dễ dàng Thứ ba, phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Khi giải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu, thực tiễn cho thấy để áp dụng pháp luật xử lý vụ án xác, tịa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác Sự phối hợp chặt chẽ với quan quan trọng cho việc xác định xác nội dung 20 ... pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 1.3.2.1 Khái niệm pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Mục tác giả phân tích khái niệm pháp luật giao dịch chuyển. .. năm… đất 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam 2.2.1 Thực trạng thi hành pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Việt Nam. .. trạng pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tiễn thi hành Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nâng cao hiệu