Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Đất thực tiễn giải quyết tại tòa Án nhân dân huyện lập thạch tỉnh vĩnh phúc

Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án và các nguyên tắc của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TỈNH VĨNH PHÚC

Học viên thực hiện: Ngô Thị Minh Hiệp

Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Anh Tú

HÀ NỘI, 11/2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả trong luận văn đảm bảo tính chính xác, trung thực, được trích dẫn đúng quy định

Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy hướng dẫn - Tiến sĩ Trần Anh Tú đã tận tình, trách nhiệm giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Học viên

Ngô Thị Minh Hiệp

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 6

1 Tính cấp thiết của đề tài: 6

2 Tình hình nghiên cứu: 7

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu: 9

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: 10

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu: 11

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn: 11

7 Kết cấu của luận văn: 11

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 13

1.1.Khái quát về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vai trò của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 13

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 13

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 17

1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 18

1.1.4 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ: 21

1.1.5 Vai trò của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 23

1.2 Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án và các nguyên tắc của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án: 27

1.2.1 Khái niệm pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án: 27

1.2.2 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án: 30 1.2.3 Các tiêu chí để đánh giá hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án: 32

Tiểu kết Chương 1 34 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC 36

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án 36 2.1.1 Thực trạng các quy định pháp luật làm căn cứ cho Tòa án giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng CNQSDĐ 37 2.2 Thực tiễn việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc: 49

Tiểu kết Chương 2 60 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NÓI CHUNG VÀ TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC NÓI RIÊNG 62

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án: 62

3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án: 66

3.3 Các giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án ở Việt Nam hiện nay nói

chung và tại Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng 69

Tiểu kết Chương 3 74 KẾT LUẬN 75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ở nước ta nói riêng, từ trước đến nay luôn là một vấn đề nhạy cảm, phức tạp Điều này đã và đang ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình phát triển và ổn định kinh tế - xã hội của đất nước Nguyên nhân của các tranh chấp có nhiều, tuy nhiên,

cơ chế giải quyết các tranh chấp đó đã đủ mạnh để bảo vệ được một cách kịp thời, hữu hiệu quyền và các lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch hay chưa, điều này đòi hỏi phải tiếp tục có những nghiên cứu toàn diện hơn nữa cả về bề rộng lẫn chiều sâu Một trong các cách nghiên cứu hiệu quả về các quy định của pháp luật hiện hành ở lĩnh vực này đó là đi sâu vào phân tích thực trạng, đánh giá tình hình, tìm ra những vướng mắc qua thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nhằm xác định được những điểm căn bản, mấu chốt cần phải giải quyết

để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch

Những năm gần đây, số lượng các vụ kiện tranh chấp đất đai mà đặc biệt là tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ngày một gia tăng với tính chất và mức độ ngày càng phức tạp Thực tế này ở Toà án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc càng được thể hiện rõ nét Mỗi năm, Toà án nhân dân huyện Lập Thạch tiếp nhận và giải quyết hàng trăm vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng CNQSDĐ Về cơ bản, Toà án nhân dân huyện Lập Thạch đã giải quyết thành công một số lượng lớn các án nêu trên, chất lượng xét xử được đánh giá cao, hiệu quả bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên đương sự được thừa nhận Tuy nhiên, có một thực tế là, vì nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong nhiều trường hợp việc giải quyết các tranh chấp này chưa thực sự đạt hiệu quả như mong muốn, số lượng án bị huỷ, sửa vẫn còn nhiều Thực trạng hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu vẫn đang tồn tại, là một vấn

đề bức xúc lớn Cùng với đó, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối, thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, giao kết

CNQSDĐ vi phạm điều cấm của pháp luật, hình thức hợp đồng không tuân thủ đúng quy định…diễn ra ngày càng nhiều, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội đồng thời gây nhiều khó khăn cho quá trình giải quyết của Tòa án

Để giải quyết các tồn tại nêu trên, yêu cầu đặt ra là cần phải đẩy mạnh hơn nữa việc nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai, đặc biệt là các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Trên cơ sở những bài học kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn xét xử nhằm phát hiện, khoanh vùng những thiếu sót, bất cập của hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, từ đó nêu lên các kiến nghị, đề ra các giải pháp nhằm giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khắc phục, điều chỉnh, hoàn thiện các cơ chế giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo cao nhất quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức khi tham gia vào giao dịch liên quan đến đất đai

Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng phát triển và hội nhập quốc tế trở thành tất yếu, sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ về pháp luật đất đai nói chung và pháp luật liên quan đến tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng là cấp thiết, giúp vận dụng chính xác, hiệu quả vào thực tiễn xét xử của Tòa án, đóng góp vào mục tiêu ổn định trật tự xã hội, thúc đẩy hơn nữa quá trình đi lên của nền kinh tế quốc gia

Từ những lý do trên, học viên lựa chọn nội dung “Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành Luật Kinh tế của mình

2 Tình hình nghiên cứu:

Đến thời điểm hiện tại, đã có rất nhiều công trình nghiên cứu cả về thực tiễn

và lý luận liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành Tòa án, ví dụ như:

- Nguyễn Văn Cường và Trần Văn Tăng (2008), “Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân - Kiến nghị và giải pháp”, báo cáo tham luận tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng

và giải pháp”, tại Buôn Mê Thuật, Đăk Lăk;

- Nguyễn Chiến Thắng (2012), “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Toà án trên địa bàn thành phố Hà Nội”, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học quốc gia Hà Nội;

- Nguyễn Huy Cẩn (2014), “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự”, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Quốc gia Hà Nội;

- Phạm Tuấn Anh (2014), “Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về CNQSDĐ nhằm hạn chế giao dịch tư lợi”, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Quốc gia

Hà Nội;

- Đỗ Thị Vân (2015), “Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ - thực tiễn xét xử tại Toà án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội”, trường Đại học Mở Hà Nội;

- Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, sách chuyên khảo, Nhà xuất bản Hồng Đức;

- Nguyễn Văn Rõ (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ từ thực tiễn xét xử của Toà án nhân dân tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu”, luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội;

Ngoài ra, còn rất nhiều công trình khoa học khác nữa đề cập tới nội dung giải quyết tranh chấp đất đai và hợp đồng CNQSDĐ Về tổng quan, các công trình đều đã nêu lên được tình trạng tranh chấp đất đai đang diễn ra phức tạp ở các địa phương trên phạm vi cả nước, thực trạng giải quyết những tranh chấp này cũng như những vướng mắc, bất cập mà Toà án nhân dân các cấp hoặc các cơ quan có thẩm quyền khác gặp phải trong quá trình giải quyết Các nhận định, đánh giá khác nhau dưới nhiều khía cạnh và ở nhiều mức độ về những nội dung liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai…cũng được đề cập một cách thẳng thắn, khách quan Tuy nhiên, trong tình hình kinh tế - xã hội phát triển với các

mức độ khác nhau đối với từng địa phương, những nhận định, đánh giá hay các kiến nghị, giải pháp của các tác giả đã nêu ra đến thời điểm này đã ít nhiều không còn phù hợp thực tế Ở cấp độ khác nhau của ngành Toà án và các cơ quan có thẩm quyền khác cũng sẽ ít nhiều có sự chênh lệch xuất phát từ nhiều yếu tố trong đó không thể không nhắc tới đó là yếu tố “con người” Vì vậy, thêm một nghiên cứu ở thời điểm hiện tại cũng sẽ góp phần làm phong phú hơn các quan điểm khoa học thuộc lĩnh vực này Hơn nữa, một công trình nghiên cứu độc lập về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ xuất phát từ thực tiễn áp dụng và thi hành pháp luật ở Toà án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc cũng sẽ là một đóng góp cả về lý luận và thực tiễn chưa từng có trước đây

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:

3.1 Mục đích:

Trên cơ sở làm rõ một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDD tại Tòa án và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Toà án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc, luận văn nêu lên những kiến nghị và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và đồng bộ phương thức tổ chức thực hiện pháp luật, nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án nói chung và tại Toà án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng

3.2 Nhiệm vụ:

Để thực hiện được mục đích nói trên, luận văn sẽ giải quyết những nhiệm vụ

cụ thể sau:

- Một là, làm rõ một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng

CNQSDĐ và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại tòa án

- Hai là, Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp

đồng CNQSDĐ tại Tòa án và thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp

hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh phúc; Đánh giá tính hiệu quả, những thành công và hạn chế, tồn tại của Toà án nhân dân trong giải quyết các tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ

- Ba là, từ thực trạng pháp luật và những khó khăn, vướng mắc, bất cập đã

được phân tích, đánh giá và chỉ ra trong thực tiễn hoạt động áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại tòa án Luận văn nêu lên quan điểm, định hướng đồng thời đề xuất các giải pháp, biện pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật

và nâng cao hiệu quả của hoạt động xét xử liên quan đến các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án nói chung và Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng

4 Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu:

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Luận văn nghiên cứu các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Toà án và thực tiễn áp dụng pháp luật nhằm giải quyết các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Toà án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

Luận văn tập trung nghiên cứu, tìm hiểu các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bằng con đường Toà án Đồng thời luận văn cũng nghiên cứu thực trạng hoạt động áp dụng pháp luật nhằm giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Toà án thông qua thực tiễn công tác xét xử, giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Toà án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc

Tại huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc, từ năm 2018 đến nay, số lượng các tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ ngày càng gia tăng và có tính chất phức tạp hơn,

do đó, luận văn tập trung nghiên cứu thực tiễn việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc, từ năm 2018 đến

sự trong lĩnh vực đất đai

5.2 Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn vận dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp lôgic - lịch sử; phương pháp so sánh; phương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp quy nạp và diễn dịch, phương pháp khảo cứu tài liệu, phương pháp thống kê, phương pháp hệ thống hoá pháp luật…

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn:

Kết quả nghiên cứu đề tài “Pháp luật quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, thực tiễn giải quyết tại Toà án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc” góp

phần bổ sung và hoàn thiện một số vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án và cung cấp các kiến thức thực tiễn từ việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc

Kết quả nghiên cứu luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập và nghiên cứu liên quan đến nội dung tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án và việc áp dụng các quy định pháp luật này trong thực tiễn cho những ai quan tâm

7 Kết cấu của luận văn:

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu làm 3 chương, bao gồm:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất tại Tòa án

1.1 Khái quát về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và vai trò của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2 Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và các đặc trưng của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc:

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

3.3 Các giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân nói chung và tại Tòa

án nhân dân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN 1.1 Khái quát về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và vai trò của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất:

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có ảnh hưởng rất lớn tới đời sống dân sinh Với tính chất là một loại tư liệu sản suất, tư liệu lao động đặc thù, các quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất cũng mặc nhiên trở thành một loại quan hệ mang tính chất đặc thù Hoạt động chuyển giao giữa người đang giữ quyền sử dụng đất sang người khác đã và đang diễn ra phố biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ lớn trong các giao dịch tài sản diễn ra trong đời sống xã hội Theo quy định của Luật Đất đai 2013 về các quyền của người sử dụng đất thì quyền được thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất là quyền cơ bản, quan trọng và được các chủ thể sử dụng đất đặc biệt quan tâm, chú trọng, cũng đồng thời được pháp luật đặc biệt bảo vệ Các giao dịch về QSDĐ bao gồm: chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng cho và thừa kế Trong các giao dịch

ấy, CNQSDĐ thể hiện được một cách linh hoạt và chủ động nhất ý chí và quyền tự

quyết của người đang giữ QSDĐ Họ được tự do quyết định cách thức sử dụng, quản lý, khai thác đất đai của mình Họ có quyền cao nhất (ngoại trừ quyền sở hữu) đối với đất đai được nhà nước cho phép quản lý và sử dụng Trong thực tế, các giao dịch dân sự thuộc lĩnh vực này luôn diễn ra một cách sôi động với những cách thức phong phú nhằm mục đích khai thác ích lợi của đất sao cho hiệu quả nhất Việc chuyển giao các lợi ích liên quan đến đất đó sẽ không hình thành nếu không xuất hiện những hành vi có sự thống nhất ý chí của các chủ thể Ý chí đó được xác lập và thể hiện thông qua hợp đồng dân sự

Theo từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp - Việt thì "hợp đồng là một thỏa thuận

từ đó dẫn tới việc phát sinh một hay nhiều nghĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyển giao một quyền đối vật”1 Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS) cũng ghi nhận:

"Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự"2 Hợp đồng dân sự bao gồm các hợp đồng về QSDĐ Như

đã đề cập, CNQSDĐ là một trong các quyền về chuyển QSDĐ và khi thực hiện quyền này thì buộc các chủ thể phải thiết lập hợp đồng CNQSDĐ trên cơ sở tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đai (Luật Đất đai 2013 và các văn bản quy phạm dưới luật) Đồng thời, tuân thủ các quy định của BLDS năm 2015 về hợp đồng nói chung và hợp đồng về QSDĐ nói riêng Sự tuân thủ các quy định của BLDS 2015 này chủ yếu ở các nội dung cơ bản như:

- Hình thức pháp lý của giao dịch CNQSDĐ;

- Nội dung và các điều khoản cơ bản trong hợp đồng CNQSDĐ;

- Các nguyên tắc và yêu cầu đối với các chủ thể khi ký kết hợp đồng CNQSDĐ Đối với các quy định của Luật Đất đai năm 2013, sự tuân thủ thể chủ yếu ở các nội dung:

- Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng;

- Đối tượng được phép chuyển nhượng;

- Điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng;

- Các yêu cầu cụ thể về quy trình, thủ tục và quyền, nghĩa vụ của các bên khi

ký kết và thực hiện giao dịch CNQSDĐ

Mọi trường hợp ký kết hợp đồng CNQSDĐ không thực hiện theo đúng các tôn chỉ mục đích nêu trên đều có nguy cơ dẫn đến các tranh chấp, bất đồng giữa các bên; hơn nữa, hợp đồng có thể bị tuyên là vô hiệu hoặc bị hủy bỏ bởi quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Với những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm hợp đồng CNQSDĐ như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các quy định của BLDS, Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan; theo đó, bên CNQSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Với khái niệm này, có thể rút ra một số đặc điểm về hợp đồng CNQSDĐ như sau:

- Thứ nhất, điều kiện chuyển nhượng là khác nhau đối với từng loại đất khác

nhau

- Thứ hai, khi chuyển nhượng, bên CNQSDĐ chấm dứt quan hệ QSDĐ, do

vậy mối quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh,

lý do nhất định

- Thứ ba, hợp đồng CNQSDĐ là hợp đồng song vụ: bên chuyển nhượng lẫn

bên nhận chuyển nhượng đều có quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau, quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ có nghĩa

vụ thanh toán tiền hoặc vật ngang giá theo thoả thuận cho bên chuyển nhượng Quá

trình này thực hiện xong sẽ chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng và thiết lập QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng

- Thứ tư, hình thức của hợp đồng chuyển QSDĐ được thực hiện bằng văn

bản, phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Điều này thể hiện sự chặt chẽ hơn của giao dịch CNQSDĐ nói riêng

và các giao dịch về chuyển QSDĐ nói chung so với các loại giao dịch tài sản khác Theo đó, các giao dịch về mua bán, cho thuê các tài sản không phải là đất đai có thể không cần phải công chứng, chứng thực hoặc đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là phát sinh hiệu lực, phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia giao dịch Tuy nhiên, CNQSDĐ thì ngoài công chứng hợp đồng còn cần thực hiện đăng ký tại cơ quan đăng ký QSDĐ và vào sổ địa chính mới phát sinh hiệu lực Điều này xuất phát từ đặc thù của QSDĐ - tài sản đặc biệt với chủ thể đại diện sở hữu và quản lý là Nhà nước Mặt khác, đây là loại tài sản có giá trị lớn, hồ

sơ, thủ tục, giấy tờ và hiện trạng sử dụng đất thường phức tạp và nhiều biến động trên thực tế Do vậy, việc ghi nhận thực hiện bằng văn bản đảm bảo sự ràng buộc pháp lý giữa các bên trong quan hệ CNQSDĐ một cách chặt chẽ và đảm bảo quyền, nghĩa vụ hơn của mỗi chủ thể; mặt khác, thể hiện sự kiểm soát sát sao của Nhà nước đối với các giao dịch

- Thứ năm, mục đích của hợp đồng chuyển QSDĐ nhằm trao đổi những lợi

ích nhất định theo mong muốn của chính bản thân các chủ thể khi xác lập hợp đồng Cụ thể, bên chuyển nhượng trao trọn vẹn quyền về quản lý, khai thác, sử dụng và định đoạt đối với một QSDĐ hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển nhượng và nhận lại một khoản lợi ích vật chất mong muốn Còn bên nhận chuyển nhượng sẽ được xác lập QSDĐ hợp pháp mảnh đất đó cho mình và được quyền quản lý, đầu tư khai thác theo mục đích đã được xác định

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

* Khái niệm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Theo từ điển pháp luật Việt – Pháp, thuật ngữ: tranh chấp (Litige) được giải thích như sau: đó là khi mà một người không được hưởng một quyền hay lợi ích hợp pháp của mình bằng thỏa thuận và dự định đưa vụ việc ra Tòa án phân xử.3 Dù không định nghĩa trực tiếp tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ, nhưng với tính chất của tranh chấp như vừa nêu, cùng với định nghĩa về tranh chấp đất đai nói riêng, có

thể rút ra nhận định về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng CNQSDĐ

* Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

+ Một là, các chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể có quyền quản lý và sử

dụng đất mà không phải chủ thể có quyền sở hữu đối với đất đai QSDĐ của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ Trên cơ sở đó, chủ thể có quyền sử dụng đất được phép tiến hành khai thác các giá trị và khả năng sinh lời của đất, ngoài ra còn được thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ, trong đó có quyền CNQSDĐ Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ thì được hiểu rằng đây là tranh chấp giữa các chủ thể có quyền QSDĐ

+ Hai là, đối tượng của tranh chấp đất đai bao gồm quyền quản lý, quyền sử

dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

3 Nhà pháp luật Việt Pháp, tlđd

Đối tượng của tranh chấp được biểu hiện dưới dạng quyền - QSDĐ chứ không phải đất đai dưới dạng vật chất Điều này đưa lại sự khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường khác – là những tài sản thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể trong mối quan hệ tranh chấp Đây cũng là yếu tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án nói riêng Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tranh chấp mà còn nhằm bảo vệ cho chủ thể duy nhất có quyền sở hữu đất đai- đó là toàn dân mà Nhà nước là đại diện

+ Ba là, tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các

bên tham gia tranh chấp, mà còn gây nên hậu quả xấu về nhiều mặt như: gây mất

ổn định tâm lý xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp hoặc gây đình trệ, gián đoạn, đứt gẫy chuỗi sản xuất Do vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là góp phần ổn định kinh tế, chính trị, xã hội

+ Bốn là, chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ nói

riêng ảnh hưởng lớn đến lợi ích, hoạt động quản lý của Nhà nước Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và Gia đình Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ khiến cho những chính sách và quy định pháp luật đất đai của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, gây ảnh hưởng tiêu cực tới trật tự quản lý Nhà nước

1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tranh chấp hợp đồng trong lĩnh vực đất đai rất đa dạng, thường phát sinh trong quá trình người đang quản lý, sử dụng đất và người nhận QSDĐ thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyện nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Trong nhiều trường hợp, tranh chấp phát sinh

không thông qua hợp đồng như việc bị lấn chiếm, chiếm dụng trái phép…Trong phạm vi luận văn này, người viết đề cập đến các loại tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, bao gồm:

- Tranh chấp hợp đồng vô hiệu do giấy tờ chuyển nhượng không thông qua

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất

mà có giá trị quan trọng giúp mỗi người dân “an cư”, trong quá trình phát triển của

xã hội, đất đai ngày càng tăng giá trị và nhận được sự quan tâm đặc biệt của mọi tầng lớp nhân dân Vì vậy, các giao dịch chuyển nhượng cũng được quan tâm, lưu

ý Hầu hết các trường hợp chuyển nhượng đều được ghi nhận bằng văn bản (ít nhất

là viết tay) Không nhiều trường hợp hai bên chuyển nhượng chỉ trao đổi trực tiếp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất Trước đây, theo thói quen trong dân gian, giao kèo được viết tay gọi là văn tự chuyển nhượng đất, sau khi một bên thanh toán một bên nhận đất thì giao dịch được coi là hoàn tất Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, lợi ích mà đất đai mang lại ngày một nhiều, đất đai trở thành khối tài sản rất lớn của cá nhân, hộ gia đình Mặt khác, nhận thức xã hội được nâng cao thì các bên thực hiện chuyển nhượng cho nhau thông qua một hợp đồng Vẫn còn tồn tại tình trạng các bên giao dịch “ngại” thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực vì tâm lý ngại phiền hà, không muốn mất tiền lệ phí, mất thời gian, công sức Chưa kể thủ tục công chứng yêu cầu nhiều loại giấy tờ, văn bản Những đối tượng là người thừa kế, nhân chứng, người mua, người bán, người liên quan trong giao dịch đôi khi không muốn công khai thông tin cá nhân Những hợp đồng CNQSDĐ khi được công chứng, chứng thực của cơ quan, văn phòng có thầm quyền sẽ hạn chế rất cao khả năng phát sinh tranh chấp Chỉ có một vài trường hợp

cá biệt khi hợp đồng CNQSDĐ là hợp pháp, có công chứng hoặc chứng thực nhưng sau đó phát sinh tranh chấp vì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không thực hiện đúng hoặc chưa đầy đủ quyền và nghĩa vụ được nêu trong hợp đồng như: không giao đất, không nhận đất…Nguyên nhân có thể vì sự biến

động của thị trường khiến giá đất tăng cao hoặc giảm mạnh so với thời điểm giao

dịch dẫn tới một trong hai bên chủ thể muốn “phá ngang”

- Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ do đối tượng của hợp đồng là QSDĐ bị vô hiệu bởi giấy CNQSDĐ bị cấp sai hoặc giả mạo Trong thực tế ở một vài nơi, giấy chứng nhận QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền cấp bị hủy bỏ, bị thu hồi vì người cấp không có thẩm quyền, hoặc thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc sai quy trình cấp Ví dụ: Ủy ban nhân dân huyện tự ý chuyển đổi mục đích canh tác từ đất canh tác sang đất thổ cư, đất ở mà không được phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh… Ngoài ra, không thiếu các trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ bị làm giả được sử dụng để thực hiện các giao dịch CNQSDĐ dẫn tới hệ quả làm phát sinh tranh chấp

- Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ do hình thức hợp đồng không đúng pháp luật hoặc không được công chứng, chứng thực hợp pháp, đúng quy định Ví dụ trường hợp GCNQSDĐ ghi hộ gia đình nhưng khi công chứng thì không có đủ tất

cả những thành viên có tên trong hộ khẩu gia đình hoặc có đủ các thành viên nhưng chữ ký bị tẩy xoá… Hoặc trường hợp Phòng Công chứng, Văn phòng Công chứng cẩu thả, tắc trách, thiếu kinh nghiệm, không loại trừ trường hợp cố ý khiến cho một mảnh đất được chuyển nhượng nhiều lần, cho nhiều chủ thể khác nhau

- Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ do đối tượng chuyển nhượng là QSDĐ chưa đủ điều kiện được chuyển nhượng nhưng các bên vẫn xác lập giao dịch Thực

tế có những trường hợp đất nằm trong diện được Nhà nước tiến hành thu hồi nhưng do diện tích nhỏ, manh mún, phân tán phức tạp cùng với sự tiếp tay của một

số cán bộ thoái hoá biến chất mà được chuyển nhượng không đúng quy định pháp luật Các giao dịch này diễn ra khá tinh vi, việc mua bán chỉ tiến hành trên giấy tờ, không có đất thực tế để trao đổi Tình trạng này xảy ra ở nhiều địa phương, trong thời gian dài gây khó khăn cho công tác quản lý và làm ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý xã hội

- Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ giả tạo nhằm che dấu một quan hệ hợp đồng khác như hợp đồng cho vay nặng lãi Sau đó, khi không thực hiện được hợp đồng cho vay nặng lãi họ khởi kiện hợp đồng CNQSDĐ

- Hợp đồng CNQSDĐ do một hoặc hai cá nhân trong hộ gia đình tự ý giao dịch mà không được sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ gia đình, người mua không biết và hợp đồng vẫn được công chứng, chứng thực vì vậy khi xảy ra tranh chấp sẽ dẫn đến hợp đồng vô hiệu

1.1.4 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ:

Có rất nhiều nguyên nhân gây ra những tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, có

cả nguyên nhân khách quan và chủ quan Trong những năm gần đây, nhiều vụ việc sai phạm trong lĩnh vực đất đai bị vạch trần khiến dư luận đặc biệt quan tâm Có không ít cán bộ có thẩm quyền quản lý từ cấp xã đến cấp trung ương đều mắc phải

những sai phạm nghiêm trọng, gây thiệt hại vô cùng lớn cho Nhà nước

Nhìn chung, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nằm đan xen trong tổng thể nguyên nhân tranh chấp đất đai Có thể nhận diện ở một số biểu

hiện cơ bản sau đây:

+ Thứ nhất, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và văn bản quy

phạm pháp luật khác liên quan còn thiếu tính thống nhất, chưa đồng bộ, thiếu hợp

lý và nhiều quy định còn xa rời thực tế, tính khả thi chưa cao Việc ban hành luật,

các Nghị quyết, các văn bản hướng dẫn về đất đai chưa kịp thời, tính ổn định thấp,

sự thay đổi liên tục gây khó khăn cho quá trình áp dụng trong thực tế Các chính sách về quản lý đất đai còn có nhiều điểm bất cập, chung chung, không rõ ràng,

“hiểu thế nào cũng được”

+ Thứ hai, một bộ phận không nhỏ cán bộ thực thi hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai còn tắc trách, thiếu nghiêm túc trong việc tuân thủ pháp luật Công

tác lãnh đạo, chỉ đạo còn nhiều hạn chế, một phần do năng lực và một phần do tiêu cực mà nên Tình trạng tham nhũng, lợi ích nhóm, sân sau, sân trước xảy ra không

ít gây cản trở đến việc quản lý đất đai, đến sự phát triển kinh tế đây đồng thời là sự châm ngòi cho những tranh chấp hợp đồng về đất đai

+ Thứ ba, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nền kính tế thị trường

càng phát triển kéo theo giá đất trên thị trường cũng tăng nhanh đã tạo ra những tranh chấp về lợi ích giữa những người tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi ký kết hợp đồng giá trị đất thấp, nhưng một thời gian sau giá đất tăng lên, một trong các bên muốn phá vỡ giao kết hợp đồng

+ Thứ tư, một bộ phận cán bộ còn hạn chế về năng lực và trình độ Không

những vậy còn tham nhũng vặt Ở một số địa phương, từ lãnh đạo chính quyền đến Trưởng thôn, Chủ nhiệm hợp tác xã, Cán bộ địa chính… ai cũng có quyền bán đất Việc mua bán này không có giấy tờ hợp pháp nên dẫn đến tranh chấp Tình trạng này phổ biến ở nhiều nơi dẫn đến khiếu kiện kéo dài, làm mất ổn định an ninh, trật

tự

+ Thứ năm, do lịch sử để lại Đất đai có từ ngàn đời nay, do chiến tranh kéo

dài dẫn đến những biến động, xáo trộn rất lớn Thêm vào đó, khả năng quản lý đất đai và chính sách về đất đai của Nhà nước còn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế nên việc giải quyết tranh chấp đất đai đã khó khăn ngày càng khó khăn hơn Mặt khác, đất đai có hạn thậm chí còn mất đi do thiên nhiên xói mòn, sụt lở dân số ngày càng tăng do đó nhu cầu về chỗ ở, mặt bằng sản xuất ngày càng lớn Trình độ dân trí ngày càng nâng cao nên xuất hiện nhiều giao dịch nhượng QSDĐ và cũng

vì thế mà việc kiện tranh chấp đất đai phát sinh nhiều hơn so với trước đây

+ Thứ sáu, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất

phát từ việc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên thứ ba Khi một bên đã đem tài sản là quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại ngân hàng để vay tiền, nhưng sau đó lại chuyển nhượng cho người khác mà không thông báo cho bên thứ ba được biết nên đã phát sinh tranh chấp do việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên thứ ba

+ Thứ bảy, tranh chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ nhận thức của người

dân chưa được cao Việc hiểu biết pháp luật và tuân thủ pháp luật trong việc giao kết hợp đồng CNQSDĐ của người dân còn hạn chế, người dân không hiểu rõ, hiểu hết, hiểu đúng quy định của pháp luật khi tham gia giao kết hợp đồng (những người tham gia việc giao kết hợp đồng chỉ viết giấy tay với nhau, không lập thành hợp đồng cụ thể các điều khoản, không công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật) Việc thiếu hiểu biết pháp luật cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ

1.1.5 Vai trò của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Trong quan hệ pháp luật hợp đồng CNQSDĐ, việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bằng con đường Tòa án là một trong những cách giải quyết mang lại hiệu quả, tránh phát sinh tranh chấp kéo dài, nâng cao chất lượng, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, góp phần thực hiện cải

cách hành chính, cải cách tư pháp, đảm bảo đúng với tinh thần của nghị quyết Hội

nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá XI về chính sách và pháp

luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, trên cơ sở kế thừa

và phát triển các quy định của LĐĐ năm 1993 và 2003, LĐĐ năm 2013 đã sửa đổi,

bổ sung những quy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, trong đó

phán quyết của Tòa án có hiệu lực bắt buộc thi thành đối với các bên trong quan hệ tranh chấp, nghĩa là mỗi chủ thể đều phải thực hiện nghĩa vụ theo bản án, quyết định của Tòa án

Tòa án là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp Vì vậy, Tòa án là cơ quan được Nhà nước giao nhiệm vụ giải quyết tranh chấp, trong đó có tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ của Tòa án được quy định tại LĐĐ năm

2013 và theo hướng ngày càng mở rộng Đây là xu hướng chung rất phù hợp với thực tiễn Khoản 1, 2 điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định, Tòa án không chỉ giải quyết các tranh chấp đất đai mà người sử dụng đất có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền đất, mà còn có thẩm quyền giải quyết các trường hợp đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ Như vậy, việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong đó có tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ của TAND trong LĐĐ năm

2013 là rất rộng, chiếm phạm vi lớn về mặt chủ thể của các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ trong giai đoạn hiện nay

Từ các phân tích trên có thể xác định: Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thông qua hoạt động xét xử của Tòa án là hoạt động của hệ thống Tòa

án nhân dân các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng CNQSDĐ và các chủ thể khác có liên quan, thông qua đó nhằm bảo vệ và khôi phục quyền và lợi ích cho người bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất

đai

Về mặt kinh tế: Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, các bên tranh

chấp sẽ mất rất nhiều thời gian, tiền bạc để có thể giải quyết Mà các vụ việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng

thường kéo dài dẫn đến những thiệt hại kinh tế nặng nề cho các bên tranh chấp Ngoài ra, trong quá trình giải quyết tranh chấp, hoạt động sản xuất kinh doanh bị ngưng trệ, gây thiệt hại không nhỏ tới các bên nói riêng và lợi ích của Nhà nước, của xã hội nói chung Nếu không giải quyết tốt những tranh chấp này sẽ gây ảnh hưởng xấu, bất lợi cho nền kinh tế Ngược lại, giải quyết tốt, nhanh chóng, kịp thời những tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng sẽ

góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sử dụng đất đồng thời

cũng làm lành mạnh thị trường giao dịch QSDĐ

Về mặt chính trị - xã hội: Tất cả những tranh chấp đất đai nếu đều ảnh hưởng

không nhỏ tới trật tự xã hội, gián tiếp ảnh hưởng tới tình hình chính trị tại các địa

phương Giải quyết tốt các tranh chấp đó sẽ tạo được lòng tin trong nhân dân đối

với chính sách của Đảng và Nhà nước Ngược lại, các tranh chấp đất đai trong nhân dân không được quan tâm giải quyết thoả đáng sẽ khiến cho nhân dân hoài nghi vào năng lực quản lý của Nhà nước, gây giảm sút lòng tin vào chế độ Bởi vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là sự nhu cầu khách quan, cấp thiết Mặt khác, sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng

CNQSDĐ xuất phát từ chính vai trò của Tòa án trong hoạt động giải quyết tranh chấp

Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định: "TAND là cơ quan xét xử của Nước

Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp TAND gồm TAND Tối cao và các Toà án khác do luật định TAND có nhiệm vụ bảo vệ công

lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ XHCN, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tô chức, cá nhân"

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án: LĐĐ 2013 quy định các tranh chấp về

đất đai trước khi đưa đến Tòa án phải qua UBND cấp xã hòa giải Tuy nhiên, đối với tranh chấp đất đai liên quan đến tranh chấp CNQSDĐ theo hướng dẫn của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao thì không cần phải thông qua hòa giải tại Ủy ban

nhân dân cấp xã Đây là điểm khác biệt giữa tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ với các loại tranh chấp đất đai khác Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu không hòa giải được ở cơ sở thì giải quyết tại UBND Điều 203 LĐĐ 2013 quy định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp

xã Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ cũng là một loại tranh chấp đất đai Tuy vậy, trong thực tế xét xử thì khởi kiện, thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ không cần có sự hòa giải tại UBND xã Pháp luật quy định thủ tục hòa giải trong tranh chấp đất đai là nhằm giảm bớt những căng thẳng giữa các bên Tuy vậy, khi tranh chấp đã đến mức phải đưa ra toà án, thông thường là các bên đã không còn

cơ hội tìm được tiếng nói chung Do đó, việc giải quyết cần phải có một cơ quan

đủ thẩm quyền, có sức mạnh áp đặt dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật mới

có thể giải quyết được thoả đáng, đó chính là bằng con đường Tòa án Quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ được đảm bảo thực hiện bằng cưỡng chế Nhà nước Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên bắt buộc phải thực hiện Nếu bên có nghĩa vụ không tự nguyện thực hiện thì bên có quyền lợi có thể yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền cưỡng chế thi hành

Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là tranh chấp thuộc nội bộ nhân dân Trên cơ

sở quy định của pháp luật, thông qua chức năng, nhiệm vụ và bằng hoạt động xét

xử Tòa án đã góp phần tích cực giải quyết các mâu thuẫn xảy ra trong nội bộ nhân dân, thông qua công tác xét xử và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của công dân,

tổ chức ổn định an ninh trật tự, giáo dục và nâng cao sự hiểu biết về luật pháp,

nhằm đẩy mạnh lưu thông dân sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế, văn hóa xã hội ở

địa phương Từ những hiệu quả, chất lượng xét xử của hệ thống Toà án cho thấy

đây là sự cần thiết, khách quan phải giải quyết tốt các vụ án tranh chấp dân sự nói

chung và các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng

1.2 Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án và các nguyên tắc của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án:

1.2.1 Khái niệm pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án:

Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là một hiện tượng thường xảy ra trong đời sống xã hội và ở mọi thời kỳ lịch sử Qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ mà các quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được triển khai trong thực

tế cuộc sống Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thực chất là cơ quan Nhà nước có thầm quyền dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở quy định của pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi họ đã gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực CNQSDĐ Ở một khía cạnh khác, giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ CNQSDĐ nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người chuyển nhượng và người nhận

chuyển nhượng

Để giải quyết được các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ như đã nêu trên, pháp luật vừa là công cụ, vừa là phương tiện, vừa là cách thức được sử dụng Không có bất kỳ một phương pháp nào khác ngoài việc tuân thủ, áp dụng, vận dụng pháp luật để giải quyết các mẫu thuẫn trong lĩnh vực rất nhạy cảm này Từ khi bắt đầu phát sinh quan hệ chuyển nhượng liên quan đến đất đai, các quy phạm pháp luật dùng để điều chỉnh về mặt nội dung hoặc sẽ thuộc hệ thống pháp luật dân

sự, hoặc thuộc lĩnh vực pháp luật đất đai

Hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ hiện tại nằm rải rác ở BLDS, LĐĐ, BLTTDS, các Nghị quyết, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn chi tiết và thi hành Luật đồng thời bao gồm các quy định của LĐĐ và các Nghị định, văn bản dưới luật

Về mặt lý thuyết, hệ thống pháp luật này được chia ra làm luật nội dung (gồm BLDS, LĐĐ) và luật hình thức (gồm BLTTDS, các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán) Trong luật nội dung, thì các quy định của BLDS mang tính khái quát chung, các quy định của LĐĐ trực tiếp điều chỉnh Nói cách khác, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ có thể chia thành 02 nhóm:

+) Nhóm các quy định pháp luật để Toà án căn cứ vào đó giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng CNQSDĐ, gồm các quy định của LĐĐ và các văn bản có liên quan và các quy định của BLDS;

+) Nhóm các quy phạm pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án được quy định tại BLTTDS, gồm các nguyên tắc giải quyết tranh chấp, thẩm quyền của Tòa án, trình tự thủ tục tố tụng…Hay nói cách khác là các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án

Từ trước đến nay đã có rất nhiều nhận định, khái niệm về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, tựu chung lại có thể hiểu pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình giải quyết các tranh chấp, xung đột, mâu thuẫn lợi ích phát sinh từ hợp

đồng CNQSDĐ hoặc là: hệ thống các quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai dùng để điều chỉnh, tháo gỡ, cân bằng, xoá bỏ các mâu thuẫn xảy ra liên quan đến quá trình chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác

* Đặc trưng của giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bằng con đường Tòa án bao gồm:

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thông qua Toà án mang tính quyền lực Nhà nước Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, được nhân danh Nhà nước, thay mặt Nhà nước xét xử, đưa ra những phán quyết giải quyết các vụ

án, vụ việc, tranh chấp Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏa thuận Phán quyết của Tòa án có hiệu lực bắt buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ có thể là bằng Quyết định hay Bản án

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ Trình tự này được quy định trong Luật Tố tụng dân sự

và các văn bản liên quan Từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử, đưa

vụ án ra xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm, tuyên án, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm, tất cả phải được thực hiện theo quy định Yêu cầu đặt

ra là các bên tham gia quá trình tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật TTDS theo từng giai đoạn

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bằng con đường Tòa án sẽ đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thông qua con đường Tòa án, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện với điều kiện không trái pháp luật và đạo đức xã hội Các đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ hoặc có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đưa ra Việc tự định đoạt này tất nhiên phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như việc thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện phải thực hiện trước khi Tòa án mở phiên hòa giải và công khai chứng cứ Còn sau khi Tòa án đã mở phiên họp và công khai chứng cứ, các đương sự có quyền thay đổi, bổ sung, rút yêu cầu của mình nhưng không được vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình

1.2.2 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án:

Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau:

- Một là, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại

diện quản lý Điều này có nghĩa là, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể có quyền sử dụng đất

- Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích

kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân: nguyên tắc này thể hiện được tư tưởng đổi mới trong điều hành của Nhà nước và việc cân bằng lợi ích của các bên khi tham gia các quan hệ xã hội về hợp đồng CNQSDĐ

- Ba là, nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình

hình kinh tế, xã hội: các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ sẽ gây nên sự căng thẳng trong mối quan hệ xã hội, tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế, xã hội Với

ý nghĩa to lớn đó, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, cơ quan có thẩm quyền phải triệt để thực hiện nguyên tắc này

Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thông qua Tòa án còn cần tuân thủ một số nguyên tắc khác trong tố tụng như:

- Thứ nhất, mọi hoạt động tố tụng dân sự của cơ quan tiến hành tố tụng (Tòa

án), người tiến hành tố tụng (Thẩm phán, Thẩm tra viên, Thư ký Tòa án), người tham gia tố tụng (các đương sự)…phải tuân theo các quy định của BLTTDS

- Thứ hai, các đương sự (bao gồm cả nguyên đơn có yêu cầu khởi kiện, bị đơn

có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập) có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

- Thứ ba, quyền quyết định và tự định đoạt của các đương sự: Đương sự có

quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết Tòa án chỉ thụ lý vụ việc khi có đơn khởi kiện của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm

vi đơn khởi kiện Trong quá trình giải quyết, đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyền, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội, Tòa án phải công nhận sự thỏa thuận đó theo quy định của pháp luật

- Thứ tư, đương sự có quyền và nghĩa vụ cung cấp chứng cứ và chứng minh

để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình cho Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án

- Thứ năm, khi giải quyết tại Tòa án theo tố tụng dân sự thì mọi người đều

bình đẳng trước pháp luật, không phân biệt dân tộc, giới tính, tín ngưỡng, tôn giáo, thành phần xã hội, trình độ văn hóa, địa vị xã hội, nghề nghiệp

- Thứ sáu, khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án: Tòa án có trách nhiệm tiến

hành hòa giải và tạo điều kiện cho các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật

- Thứ bảy, bảo đảm tranh tụng trong xét xử nhằm thể chế hóa quan điểm cải

cách tư pháp của Đảng tại Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02 tháng 06 năm 2005 của Bộ Chính trị về nâng cao chất lượng tranh tụng tại các phiên tòa xét xử, coi đây là khâu đột phá của hoạt động tư pháp Đồng thời để đảm bảo "Nguyên tắc tranh tụng trong xét xử được bảo đảm" đã được Điều 103 Hiến pháp 2013 quy định Theo đó, BLTTDS sửa đổi bổ sung nguyên tắc bảo đảm tranh tụng trong xét

xử và xem đây là một trong những nội dung quan trọng của việc sửa đổi bổ sung của BLTTDS chi phối quá trình tố tụng

Nội dung của tranh tụng được thể hiện như sau:

+ Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho các đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự thực hiện quyền tranh tụng tại các phiên tòa

+ Trong quá trình xét xử, mọi tài liệu, chứng cứ phải được xem xét đầy đủ, khách quan, toàn diện, công khai, trừ trường hợp không được công khai Tòa án điều hành việc tranh tụng (mà chủ thể là Thẩm phán chủ tọa phiên tòa), hỏi những vấn đề chưa rõ và căn cứ vào kết quả tranh tụng để ra bản án, quyết định

1.2.3 Các tiêu chí để đánh giá hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án:

Hiệu quả của việc giải quyết các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án được đánh giá qua các tiêu chí sau đây:

+ Một là, tỷ lệ số vụ án đã được giải quyết so với số lượng các vụ án mà tòa

án đã thụ lý Đây là thước đo đầu tiên để xác định hiệu quả giải quyết tranh chấp của Tòa án Với xu hướng ngày càng gia tăng các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ

và số lượng án tranh chấp QSDĐ được Tòa án thụ lý, thì việc giải quyết được về số lượng các vụ án là điều trước tiên cần đánh giá Từ tỷ lệ các vụ án được giải quyết hàng quý, hàng năm của TAND so với các vụ việc được giải quyết bằng hoà giải

cơ sở hoặc cơ quan hành chính, thấy được vai trò và năng lực của TAND trong giải quyết nhóm vụ việc này

+ Hai là, tỷ lệ số vụ tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ mà TAND đã giải quyết

đúng thời hạn do pháp luật tố tụng quy định chiếm bao nhiêu phần trăm trong số các vụ tranh chấp về đất đai đã được tòa án thụ lý để giải quyết Đây là tiêu chí tiếp theo đánh giá được hiệu suất giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bằng con đường Toà án Việc tuân thủ trình tự tố tụng trong bất kỳ vụ việc nào đều là quy định bắt buộc của pháp luật, bên cạnh việc áp dụng một cách đúng đắn luật nội dung Tuy vậy, thực tế không phải lúc nào hoặc luôn luôn cơ quan có thẩm quyền đều làm tốt việc này, vì vậy, thời hạn luật định và các quy định của luật hình thức cũng là một khía cạnh quan trọng cần phải xem xét đến

+ Ba là, kết quả hoà giải thành trong quá trình giải quyết các vụ tranh chấp

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoà giải là khâu quan trọng

trong quá trình giải quyết bất kỳ loại tranh chấp nào, không riêng tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, trường hợp hoà giải thành sẽ giúp giảm thiếu rất nhiều chi phí, thời gian, công sức của các bên tranh chấp cũng như Tòa án Do vậy, đòi hỏi kỹ năng, chuyên môn, kinh nghiệm của Thẩm phán và cán bộ phải ở một trình độ nhất định

+ Bốn là, tỷ lệ các bản án, quyết định của tòa án giải quyết các vụ hợp đồng

CNQSDĐ bị cải, sửa, huỷ là bao nhiêu phần trăm so với tổng số các bản án, quyết định của toà án giải quyết các vụ án dân sự khác Tương tự các tiêu chí đã nêu ở trên, đây là một khía cạnh nữa cần phải xem xét khi đánh giá hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp CNQSDĐ tại Toà án Tỉ lệ án huỷ, sửa tỉ lệ nghịch với hiệu quả giải quyết tranh chấp của Tòa án Đây cũng đồng thời là một tiêu chí quan trọng

mà thông qua đó thấy được năng lực, trình độ của đội ngũ cán bộ tòa án làm công tác xét xử

+ Năm là, tác động về mặt xã hội của các bản án, quyết định của Tòa án giải

quyết các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong

thời đại thông tin phát triển, mỗi một việc xảy ra đều sẽ tác động hoặc tích cực hoặc tiêu cực lên đời sống xã hội Nhất là hiện nay, dư luận xã hội luôn theo sát mọi vấn đề nhất là các vấn đề “nóng” về đất đai Các vụ án được giải quyết hợp tình hợp lý có được sự ủng hộ hay phản hồi tích cực của dư luận xã hội sẽ mang lại ảnh hưởng tốt và ngược lại Do vậy, đây là một tiêu chí tương đối đặc biệt bởi nó phụ thuộc vào nhận thức và sự quan tâm của công luận

Tiểu kết Chương 1

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước ta chủ trương mở rộng quyền dân sự của người dân, trong đó có quyền sử dụng, khai thác, quản lý đất đai Người dân được tự do giao kết hợp đồng CNQSDĐ trong khuôn khổ pháp luật, đây là điểm tiến bộ phù hợp với xu thế phát triển chung của các nước Tuy nhiên, kéo theo đó là những tranh chấp ngày càng nhiều và phức tạp trong quá trình giao kết hợp đồng CNQSDĐ Điều này đưa lại những hậu quả không nhỏ cho nền kinh tế, sự ổn định chính trị và an toàn xã hội

Vì vậy, không thể đánh giá thấp những tác hại của tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, yêu cầu đặt ra là phải tìm ra phương hướng và các biện pháp hữu hiệu để giải quyết triệt để tình hình tranh chấp, hạn chế thấp nhất những ảnh hưởng tiêu cực của nó tới sự ổn định, phồn vinh của đất nước

Tòa án là cơ quan quyền lực nhà nước, nhân danh Nhà nước đứng ra giải quyết các tranh chấp trên cơ sở hệ thống pháp luật sẵn có Toà án thông qua hoạt động xét xử giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể tham gia ký kết Từ đó phục hồi quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm phạm đồng thời áp dụng các chế tài tương xứng với bên gây thiệt hại Hoạt động xét xử của Toà án tuân thủ các nguyên tắc luật định với mục tiêu cao nhất là hài hòa hóa lợi ích của các bên và lợi ích chung của toàn xã hội

Chương 1 của luận văn đã làm rõ một số vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án, đặc biệt đi sâu vào phân tích những nội dung liên quan đến giải quyết tranh chấp thông qua hoạt động xét xử của Tòa án Những vấn đề đã nêu như sự cần thiết khách quan của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ dưới góc độ kinh tế, chính trị xã hội, những quy định thuộc luật nội dung và quy định thuộc về tố tụng, các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại Tòa án…làm tiền đề cho các nghiên cứu ở các chương tiếp theo

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án

Giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của hai hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng trên cơ sở pháp luật

để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp

Tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ bản chất là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên chuyển nhượng QSD đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự với một quy định chặt chẽ Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thông qua hợp đồng xét xử của cơ quan tòa án là hoạt động của tòa án nhân dân các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia hợp đồng CNQSDĐ và các chủ thể khác có liên quan, thông qua đó đảm bảo và khôi phục quyền và lợi ích của người bị xâm hại

Như vậy, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại tòa án bao gồm có hai bộ phận:

- Thứ nhất: các quy định pháp luật làm căn cứ cho Tòa án giải quyết các

tranh chấp phát sinh giữa các bên từ hợp đồng CNQSDĐ

Đó chính là các quy định pháp luật điều chỉnh về hợp đồng CNQSDĐ liên quan đến các nội dung về chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức, hiệu lực…của hợp đồng CNQSDĐ Các quy định này nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau

bao gồm BLDS, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản có liên quan khác

- Thứ hai: các quy định pháp luật điều chỉnh về thẩm quyền và thủ tục giải

quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại tòa án

Luật đất đai 2013 đã quy định các tranh chấp đất đai có tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ Trong đó có quy định các tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do tòa án nhân dân giải quyết Việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và việc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng thông qua tòa án nhân dân bằng con đường khởi kiện tại tòa án Việc khởi kiện vụ

án dân sự được tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự, được điều chỉnh bởi BLTTDS và các văn bản hướng dẫn thi hành

2.1.1 Thực trạng các quy định pháp luật làm căn cứ cho Tòa án giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng CNQSDĐ

* Thứ nhất, các điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng CNQSDĐ:

Bản chất của giao dịch CNQSDĐ chính là một loại giao dịch dân sự, do vậy

để giao kết hợp đồng CNQSDĐ, chủ thể của giao kết cũng phải đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự Với tính chất đặc biệt của hoạt động CNQSDĐ, ngoài những điều kiện đó, khi giao kết hợp đồng còn cần đáp ứng những điều kiện đặc thù, bao gồm:

Chủ thể hợp đồng CNQSDĐ là cá nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực tham gia giao kết, xác lập hợp đồng theo quy định của pháp luật Đối với cá nhân, đó phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự và là người có quyền định đoạt (trừ quyền sở hữu) đối với đất giao dịch Trường hợp cá nhân không có năng lực hành vi hoặc có mà không đầy đủ thì phải có người đại diện hợp pháp khi tham gia giao kết hợp đồng Trường hợp chủ thể là cá nhân đang trong mối quan hệ hôn nhân thì cần phải chứng minh, xác nhận tình trạng hôn nhân khi

tham gia giao dịch hợp đồng Đối với tổ chức thì người đứng đầu tổ chức hoặc người được tổ chức ủy quyền hợp pháp mới đủ điều kiện ký kết hợp đồng

Ngoài việc đáp ứng những điều kiện trên, để thực hiện quyền CNQSDĐ, Điều

188 Luật đất đai 20134 quy định các điều kiện sau:

Một là, có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 Điều kiện để giao kết hợp đồng chuyển quyền CNQSDĐ là phải có giấy chứng nhận trừ hai trường hợp sau:

+ Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài bởi các đối tượng này không được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam

+ Trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền CNQSDĐ khi có giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Có thể xem đây là điều kiện tiên quyết để giao kết hợp đồng chuyển quyền CNQSDĐ Điều kiện này nhằm đảm bảo chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Đồng thời là cơ sở pháp lý để giải quyết khi có tranh chấp

Hai là, đất không có tranh chấp: quy định về “Đất không có tranh chấp” hiện nay vẫn do chính quyền xã, phường là cơ quan có trách nhiệm xác nhận

Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Bốn là, đất đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 128 Luật Đất đai 2013: thời hạn sử dụng đất là thời gian sử dụng đất còn lại trước khi nhận CNQSDĐ Theo đó, thời hạn quy định đối với đất sử dụng ổn định lâu dài, đất sử

4 Quốc hội (2013), tlđd

dụng có thời hạn và thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định tại điều 125,126 và 127 Luật đất đai 2013

Ngoài các điều kiện chung nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện CNQSDĐ còn phải tuân theo các quy định sau:

a) Đối tượng không đủ điều kiện nhận CNQSDĐ:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp

mà pháp luật không cho phép CNQSDĐ

2 Tổ chức kinh tế không được nhận CNQSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận CNQSDĐ là đất trồng lúa

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận CNQSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

b) Đối tượng được CNQSDĐ có điều kiện ( Điều 192 Luật đất đai 2013)5

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được CNQSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

5 Quốc hội (2013), tlđd

2 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được CNQSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

3 Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được CNQSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

c) Điều kiện nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Điều 193 Luật đất đai 2013)6

Việc CNQSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có đủ các điều kiện chung để thực hiện quyền chuyển nhượng như đã nêu trên;

- Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt

- Người nhận CNQSDĐ gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều

14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Như vậy, không phải mọi chủ thể có năng lực hành vi dân sự đều được tham gia tạo lập các hợp đồng CNQSDĐ, mà chủ thể phải có đủ những điều kiện nêu trên mới có thể xác lập được hợp đồng Khi chủ thể không đủ điều kiện để được xác lập hợp đồng thì hợp đồng CNQSDĐ đó vô hiệu

* Thứ hai, nội dung hợp đồng CNQSDĐ:

Theo quy định tại Điều 683 BLDS năm 20157

, hợp đồng CNQSDĐ bao gồm các nội dung sau đây: Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; Loại

6 Quốc hội (2013), tlđd