Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay.Đất nước ta hiện nay đang trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đó đất đai là tư liệu có vai trò vô cùng quan trọng với hoạt động phát triển kinh tế - xã hội
Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản luôn luôn chiếm phần lớn trong tổng số vụ án dân sự được xét xử tại Tòa án nhân dân các cấp Trong giới hạn nghiên cứu của khóa luận, tác giả tập trung vào vấn đề tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất- một loại hợp đồng chuyên biệt có ý nghĩa và phổ biến trong đời sống xã hội hiện nay
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng trong đời sống xã hội, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế ngày càng phát triển, các giao lưu dân sự, thương mại ngày càng đa dạng Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS đã góp phần đảm bảo sự ổn định của xã hội, đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, thực tế còn nhiều vấn đề cần giải quyết và thực tiễn áp dụng pháp luật không tránh khỏi những vướng mắc Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến Vì vậy, người viết chọn đề tài "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam" làm khoá luận tốt nghiệp đại học
Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Cụ thể như:
- Tiến sĩ Luật học Nguyễn Ngọc Điện “Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam”, NXB Trẻ Hồ Chí Minh
- Nguyễn Tiến Dũng (2010), Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí dân chủ và pháp luật Bộ tư pháp số 12/2010;
- Trần Thị Thu Hiền (2012), Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Kiểm sát- Viện kiểm sát nhân dân tối cao số 7/2012;
- Phạm Thị Phương Lan (2010), Một số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí kiểm sát- Viện kiểm sát nhân dân tối cao số 15/2010
- Nguyễn Bá Thắng (2012), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội
- Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội
Các công trình đã đề cập nhiều về lý luận và thực tiễn của tranh chấp đất đai, nhưng nghiên cứu chuyên sâu về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn rất hạn chế Đặc biệt, chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực Do đó, nghiên cứu này có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc, giúp bổ sung kiến thức và giải pháp giải quyết tranh chấp về loại hợp đồng này.
Phương pháp nghiên cứu đề tài
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng
Hồ Chí Minh và quan điểm, định hướng của Đảng về chính sách hình sự; quan điểm, đường lối xử lý vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật hình sự Việt Nam
Khoá luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu lý thuyết như phân tích, tổng hợp, so sánh; kết hợp sử dụng một số phương pháp nghiên cứu thực tiễn như thống kê, nghiên cứu vụ án điển hình để làm rõ những vấn đề cần nghiên cứu của niên luận.
Bố cục niên luận
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của niên luận gồm 3 chương:
Chương I: Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương II: Quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Pháp luật Việt Nam hiện hành
Chương III: Đề xuất một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6 1 Khái niệm quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ đơn thuần chỉ là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước có vai trò quản lí còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất Đất đai có mặt trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành nông và lâm nghiệp, là môi trường sống và là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Ở Việt Nam, khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau
Quyền sở hữu đất đai là một hình thái quan hệ kinh tế - xã hội rất quan trọng, có lịch sử hình thành và phát triển lâu dài theo tiến trình lịch sử của dân tộc Trước Hiến pháp năm 1980, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, chỉ có khái niệm về "quyền sở hữu" cũng như những quy định về quyền sở hữu đất đai chưa được quan tâm đúng mức do hoàn cảnh đất nước thời kỳ đó.
7 chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất ” 1 và Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1993 của Thủ tướng Chính phủ quy định: “ những người có quyền sở hữu ruộng đất thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo Luật cải cách ruộng đất” 2
Thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” tiếp tục được sử dụng trong Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ ” 4 Điều 1 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” 5 Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này“ 6
Hiện nay, pháp luật chưa đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất Điều 189 Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Tìm hiểu về bản chất pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho Tuy nhiên, theo quan điểm
2 Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1993, Thủ tướng Chính
5 Điều 1 Luật đất đai năm 2003
8 của đa số các nhà lập pháp, quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất
1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được
"định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật
Quyền sử dụng đất là quyền sử dụng được đưa vào lưu thông dân sự, tách biệt khỏi quyền sở hữu (quyền sở hữu đất) Do đất thuộc sở hữu toàn dân nên quyền sở hữu đất của cá nhân hay tổ chức chỉ là quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nước quy định Bởi lẽ, quyền sử dụng đất mang tính phái sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước.
Người sử dụng đất bị giới hạn quyền định đoạt đối với đất sở hữu so với tài sản khác Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tham gia phải tuân thủ quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục theo pháp luật Thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất ràng buộc hoạt động chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng phải sử dụng đất đúng mục đích do Nhà nước xác định.
Do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua
9 hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch
Vì vậy, bản chất của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai
1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.3.1 Khái niệm
Cuộc sống xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi mỗi cá nhân cũng như tổ chức phải tham gia các quan hệ khác nhau Việc các bên tạo lập với nhau những quan hệ để chuyển giao các lợi ích vật chất cho nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đời sống sinh hoạt đóng một vai trò quan trọng, là một điều tất yếu đối với mọi đời sống xã hội Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó sẽ không hình thành nếu không xuất hiện những hành vi có sự thống nhất ý chí của các chủ thể Do đó, chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vật chất mới hình thành Quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự Hợp đồng dân sự có nhiều loại và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của hợp đồng dân sự Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mang đầy đủ các đặc trưng của một hợp đồng dân sự như sự tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên để dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được ghi nhận tại Điều
705 BLDS năm 1995: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng
10 trả tiền cho người chuyển nhượng” 7 , sau đó BLDS năm 2005 sửa đổi khái niệm trên tại Điều 697: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.” 8 , hiện nay, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chung tại Điều 500 về các hợp đồng về quyền sử dụng đất, BLDS năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” 9 Từ đó, có thể rút ra khái niệm như sau:
Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đẩt từ chủ thể này sang chủ thể khác.Pháp luật quy định chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với các loại hợp đồng khác, quy định cụ thể đối với từng đối tượng nhằm quản lý việc sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, hướng dẫn niêm yết trên các bảng ghi đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp
Đánh giá thực trạng trong pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các văn bản pháp luật được ban hành để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất bao gồm BLDS và các luật chuyên ngành khác (Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản) và tương đối thống nhất trong quy định của các văn bản này về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đặc biệt, Luật đất đai năm 2013 đã có những thay đổi lớn, rất nhiều vấn đề đã được quy định rõ hơn, khoa học hơn so với các văn bản pháp luật về đất đai trước đó Điều này giúp giảm bớt những quy định quá cụ thể của chuyên ngành trong BLDS Việc bỏ các quy định chi tiết về liên quan đến chuyên ngành trong BLDS và dẫn chiếu qua các luật chuyên ngành khác làm cho các quy định của pháp luật giảm được việc chồng chéo lên nha BLDS chỉ quy định những phần chung nhất có liên quan đến hợp đồng và một số hợp đồng thông dụng Còn đi từng loại hợp đồng cụ thể trong chuyên ngành nào sẽ được quy định chi tiết tại các luật, văn bản hướng dẫn của ngành đó
3.1.2 Một số bất cập của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Quy định hợp đồng vềquyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015 mới chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệchuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặctrưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng quy định cụ thể về “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có thể làm người áp dụng luật bị nhầm lẫn Ví dụ, nhầm lẫn giữa hợp đồng chuyển nhượng với chuyển quyền sử dụng đất, hay như không phân biệt được sự khác nhau giữa
62 hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Thêm vào đó, về mặt kỹ thuật xây dựng văn bản pháp luật, các khái niệm (thuật ngữ) phải được hiểu theo một nghĩa, nhằm tránh tình trạng áp dụng không thống nhất pháp luật Yêu cầu này được thể hiện rõ trong Điều 5 Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật năm 2015:
“Ngôn ngữ sử dụng trong văn bản phải chính xác, phổ thông, cách diễn đạt phải đơn giản, dễ hiểu Đối với thuật ngữ chuyên môn cần xác định rõ nội dung, thì phải được định nghĩa trong văn bản”
Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về hợp đồng kinh doanh bất động sản có đề cập đến “hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất”, những không xác định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung gì Bên cạnh đó, quy định này chỉ áp dụng riêng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản Xét tính chất phức tạp của các hợp đồng về quyền sử dụng đất, chúng tôi cho rằng, đây là điểm hạn chế cần khắc phục Bởi hợp đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro Đối với một loại tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật như quyền sử dụng đất, việc xây dựng một khái niệm hoàn chỉnh, thống nhất chung trong hệ thống văn bản pháp luật là yếu tố cần thiết để hoạt động áp dụng và thực hiện pháp luật được thông suốt, hiệu quả
Thứ hai, Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành còn chồng chéo khi ban hành và áp dụng vào thực tế, quy định của pháp luật hiện hành về “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể, dễ dẫn đến khó khăn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi quyền sử dụng đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc tại thời điểm đó giá trị quyền sử dụng đất vẫn đang thuộc một đối tượng cụ thể, nhưng khả năng định đoạt, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đối tượng này có thể bị ảnh hưởng bởi tình trạng kiện tụng, tranh chấp Bởi vì, để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, đồng thời nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể chuyển nhượng các giá trị quyền sử dụng đất đang có tranh chấp Tuy nhiên, cần phải xác định như thế nào là đất có tranh chấp, bản chất của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh chấp hay việc “tranh
63 chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất đó cần phải được xem xét
Tranh chấp đất đai liên quan đến tranh chấp quyền, nghĩa vụ của các bên, do đó cần giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự Chỉ khi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được gửi đến Ủy ban nhân dân cấp cơ sở mới được coi là đất có tranh chấp Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu tranh chấp chưa được Tòa án thụ lý giải quyết.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số địa phương chỉ tập trung vào đăng ký biến động và thủ tục hành chính, chưa quan tâm cung cấp thông tin đầy đủ Điều này gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận thông tin về đất đai do dữ liệu phân tán ở nhiều nguồn Quá trình thực hiện cũng chậm trễ vì Nhà nước phải kiểm tra, rà soát và giải quyết từng bước.
Thứ tư, pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đất đai luôn cố định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng miền
Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai năm 2013 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
Chuyển quyền sử dụng đất nói chung là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác với hai hậu quả pháp lý khác nhau: chuyển dịch tạm thời (cho thuê) và chuyển dịch vĩnh viễn (tặng cho, chuyển nhượng) Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch mua bán vĩnh viễn khi người nhận phải trả tiền cho người chuyển nhượng, còn tặng cho là chuyển dịch miễn phí Đặc biệt, chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhất là đối với đất nông nghiệp, có thể không cần đáp ứng đủ điều kiện như chuyển nhượng mà chủ yếu hướng đến sự thuận tiện trong sản xuất giữa các bên chuyển đổi.
Trong thực tế, quyền sử dụng đất được chuyển giao vĩnh viễn có thu tiền được thực hiện thông qua nhiều phương thức khác nhau (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán công trình xây dựng trên đất; hợp đồng mua bán cây lâu năm trên đất; hợp đồng mua bán rừng sản xuất là rừng trồng) và trong mỗi phương thức đó, việc xác định diện tích đất được chuyển quyền sử dụng, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất rất khác nhau Trong khi đó, theo pháp luật hiện hành chỉ có duy nhất một điều luật quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất cho tất cả các phương thức là chưa hợp lý.
Một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nguyên nhân xảy ra
Thứ nhất: Mọi người khi tham gia giao dịch đất đai không thực hiện trọn vẹn nghĩa vụ với nhau Các chủ thể tham gia thực hiện hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực Do đó họ đã vi phạm hình thức hợp đồng Bởi xuất phát từ kiến thức pháp luật còn hạn chế, tin rằng “giấy trắng mực đen” là đủ căn cứ chứng minh chuyển nhượng quyền sử dụng đất và từ lòng tin giữa người chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có mối quan hệ thân thiết trước đó,…Từ đó dẫn tới việc hợp đồng có thể bị vô hiệu toàn bộ hay vô hiệu một phần và buộc các bên nếu muốn tiếp tục giao dịch thì phải lập mới hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật
Thứ hai: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất các chủ thể đã sơ suất trong giao dịch nên dẫn đến nhiều hậu quả đáng tiếc Các chủ thể chỉ chú ý đến việc chuyển quyền sử dụng đất và một số tài sản lớn gắn liền với đất như nhà,…mà bỏ qua một số tài sản nhỏ hơn khác như cây cối, chuồng trại trên đất, dẫn tới những thiệt hại đáng tiếc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ ba: Chủ thể trong quan hệ hợp đồng bị lừa dối về tình hình thực tế của mảnh đất (đất nằm trong quy hoạch,…) Một số đối tượng đã lừa dối tình trạng của đất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích trốn tránh thiệt hại của bản thân và trục lợi từ người khác Các đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tìm
66 hiểu kỹ thông tin về đất mà chỉ dựa trên giấy tờ thực tế mà bên kia cung cấp để lý kết hợp đồng Dẫn đến tình trạng sau khi nhận chuyển nhượng mới phát hiện bị lừa dối
Hành vi chủ thể đã hạ giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích trốn thuế thu nhập trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bằng cách hạ giá chuyển nhượng, chủ thể có thể khai báo giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất, dẫn đến số tiền thuế thu nhập phải nộp ít hơn so với số tiền thuế phải nộp nếu khai báo giá chuyển nhượng chính xác Hành vi này là vi phạm pháp luật, gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước và sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Thứ năm: Chủ thể giao di ̣ch đã tăng giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng để “rửa tiền” hoặc “rút tiền” của các tổ chức tín dụng thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Một số giải pháp và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, Giải pháp về hoạt động xây dựng pháp luật Để giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu quả hướng đến việc cần sửa đổi, ban hành các văn bản pháp luật cho phù hợp với thực tiễn đời sống Có được hệ thống pháp luật phù hợp, các quy định rõ ràng, thống nhất tạo điều kiện cho hoạt động giải quyết tranh chấp tại toà án có hiệu quả cao hơn, sửa đổi BLDS năm 2015 theo hướng bổ sung quy định đối với từng loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, bao gồm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Thứ hai, có thể sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng sau:
Việc xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai là rất quan trọng để tránh cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều này sẽ giải quyết được tình trạng khó khăn trong việc xác định "đất không có tranh chấp", tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể có quyền sở hữu đất.
- Quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất Việc tách riêng các điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi các quy định về quyền và nghĩa vụ chung sẽ đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng xác định nội dung của hợp đồng
Thứ ba, Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai, khi có tranh chấp toà án thụ lý hồ sơ trong quá trình giải quyết cần phải nắm chắc lịch sử, nguồn gốc đất
67 tranh chấp với thực tế sử dụng Toà án cần xác định, làm rõ nguyện vọng và yêu cầu của các bên tranh chấp để từ đó cần áp dụng pháp luật đất đai, pháp luật dân sự hay luật nhà ở để giải quyết cho đúng đắn
Thứ tư, Nhà nước cần xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai nhằm ngăn ngừa và hạn chế các tranh chấp đất đai xảy ra Đồng thời, Toà án tăng cường số lượng thẩm phán có trình độ hiểu biết về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
1 Quốc hội (2003), Luật Đất đai
2 Quốc hội (2013), Luật Đất đai
3 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự
4 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản
5 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự
6 Quốc hội (20015), Bộ luật Tố tụng dân sự
7 Chính phủ (2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013
8 Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn thi hành một số quy định chung nhằm bảo đảm thi hành đúng và thống nhất Phần thứ nhất "Những quy định chung" của Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội
9 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội
10 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số tranh chấp về dân sự – hôn nhân và gia đình
Danh mục sách, báo, tạp chí, luận văn
1 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội
2 Tưởng Duy Lượng (chủ biên), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008
3 Nguyễn Văn Luật (2001), Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân, Đề tài khoa học cấp bộ, Tòa án nhân dân tối cao, Hà Nội
4 Châu Huế (2003), Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học quốc gia, Hà Nội
5 Nguyễn Bá Thắng (2012), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội",
Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học quốc gia, Hà Nội
6 Phạm Thị Hương Lan (2009), Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội
7 Mai Thị Tú Oanh (2012), “Thực tiền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt ra”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật,
8 Mai Thị Tú Oanh (2009), “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án qua thực tiễn tại một địa phương”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật,08
9 Châu Huế (2003), “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án”, Luận văn thạc s luật học, Trường Đại học quốc gia Hà Nội
10 Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 10/2007, tr 71-74
11 Tưởng Duy Lượng (2007),“Hòa giải ở cơ sở khi có tranh chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân (4), tr 23-26
12 Phạm Duy Nghĩa (2002), “Vai trò của pháp luật đất đai trong việc kiềm chế những cơn sốt đất”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 5/2002
13 Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật (7)
14 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong luật đất đai 2003” Tạp chí Khoa học pháp luật số 2 (33)
15 Nguyễn Đình Chiến (2018), "Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Viện hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, Học viện Khoa học xã hội