Khóa luận tốt nghiệp: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NÔI KHOA LUẬT

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 2

1 Tính cấp thiết của đề tài 2

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 3

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 4

4 Đối tượng và Phạm vi nghiên cứu để tài 4

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài 4

1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9

1.1.4 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

1.1.5 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15

1.1.6 Lịch sử hình thành và phát triển của Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng19 CHƯƠNG II: 22

Quy định của pháp luật của Pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22

2.1 Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22

2.1.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22

2.1.2 Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32

2.1.3 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33

2.1.4 Các nguyên tắc của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 35

2.1.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37

2.1.6 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40

2.2 Quy định của Pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41

2.2.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 2.2.2 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

44

2.2.3 Trình tự giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 2.2.4 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án hiện nay 49 CHƯƠNG III: 61 Đề xuất một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61

3.1 Đánh giá thực trạng trong pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61

3.2 Một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nguyên nhân xảy ra 65

3.3 Một số giải pháp và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, sự khích lệ, động viên của gia đình, bạn bè, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, chỉ bảo, hướng dẫn và quan tâm đóng góp ý kiến của ThS Trần Công Thịnh đã hướng dẫn em thực hiện đề tài này

Qua đây tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành, sâu sắc đến ThS Trần Công Thịnh cùng với sự quan tâm chỉ đạo của Bộ môn Luật Dân sự, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài này

Trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện khóa luận này bản thân em đã cố gắng hết sức, song không thể tránh khỏi những thiếu sót Em kính mong sẽ nhận được sự góp ý từ các thầy cô giáo, bạn bè để đề tài nghiên cứu được hoàn thiện hơn

Hà Nội, tháng 05 năm 2022

Tác giả: Mạc Thị Thúy Hiền

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay.Đất nước ta hiện nay đang trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đó đất đai là tư liệu có vai trò vô cùng quan trọng với hoạt động phát triển kinh tế - xã hội

Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng vay tài sản luôn luôn chiếm phần lớn trong tổng số vụ án dân sự được xét xử tại Tòa án nhân dân các cấp Trong giới hạn nghiên cứu của khóa luận, tác giả tập trung vào vấn đề tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất- một loại hợp đồng chuyên biệt có ý nghĩa và phổ biến trong đời sống xã hội hiện nay

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng trong đời sống xã hội, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế ngày càng phát triển, các giao lưu dân sự, thương mại ngày càng đa dạng Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS đã góp phần đảm bảo sự ổn định của xã hội, đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, thực tế còn nhiều vấn đề cần giải quyết và thực tiễn áp dụng pháp luật không tránh khỏi những vướng mắc Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra

khá phổ biến Vì vậy, người viết chọn đề tài "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam" làm khoá luận tốt

nghiệp đại học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Cụ thể như:

- Tiến sĩ Luật học Nguyễn Ngọc Điện “Bình luận các hợp đồng thông dụng trong

luật dân sự Việt Nam”, NXB Trẻ Hồ Chí Minh

- Nguyễn Tiến Dũng (2010), Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí dân chủ và pháp luật Bộ tư pháp số 12/2010;

- Trần Thị Thu Hiền (2012), Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, Tạp chí Kiểm sát- Viện kiểm sát nhân dân tối cao số 7/2012;

- Phạm Thị Phương Lan (2010), Một số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí kiểm sát- Viện kiểm

sát nhân dân tối cao số 15/2010

- Nguyễn Bá Thắng (2012), Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

- Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội

Các công trình nêu trên đã đề cập khá nhiều khía cạnh lý luận và thực tiễn của tranh chấp đất đai nói chung, song nghiên cứu chuyên sâu về tranh chấp và thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại rất ít công trình nghiên cứu chuyên biệt và cũng chưa có công trình nghiên cứu nào trong thời gian gần đây, đặc biệt là sau khi có Luật Đất đai 2013 Vì vậy, đề tài nghiên cứu của em là rất cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Khoá luận được thực hiện nhằm đạt được các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản sau:

- Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đánh giá thực trạng việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các cấp Tòa án

- Đưa ra một số kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam kết hợp với những quy định của Luật đất đai

4 Đối tượng và Phạm vi nghiên cứu để tài

Khoá luận nghiên cứu những vấn đề lý luận chung và thực tiễn về gỉai quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật hình sự Việt Nam; đồng thời, giải quyết những khó khăn vướng mắc khi áp dụng vào thực tế pháp luật hình sự Việt Nam hiện nay

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, định hướng của Đảng về chính sách hình sự; quan điểm, đường lối xử lý vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật hình sự Việt Nam

Khoá luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu lý thuyết như phân tích, tổng hợp, so sánh; kết hợp sử dụng một số phương pháp nghiên cứu thực tiễn như thống kê, nghiên cứu vụ án điển hình để làm rõ những vấn đề cần nghiên cứu của niên luận

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ đơn thuần chỉ là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước có vai trò quản lí còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất Đất đai có mặt trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành nông và lâm nghiệp, là môi trường sống và là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Ở Việt Nam, khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau

Quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử của dân tộc Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, chỉ có khái niệm về “quyền sở hữu” Điều 14 Hiến pháp năm 1959 quy định: “Nhà nước

chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất ”1 và Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1993 của Thủ tướng Chính phủ quy định: “ những người có quyền sở hữu ruộng đất thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo Luật cải cách ruộng đất”.2

Thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” tiếp tục được sử dụng trong Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ ”4 Điều 1 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”5 Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này“.6

Hiện nay, pháp luật chưa đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất Điều 189 Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Tìm hiểu về bản chất pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho Tuy nhiên, theo quan điểm

1 Điều 14 Hiến pháp năm 1959

2 Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1993, Thủ tướng Chính 3 Điều 53 Hiến pháp 2013

4 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 5 Điều 1 Luật đất đai năm 2003 6 Điều 4 Luật đất đai 2013

của đa số các nhà lập pháp, quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất

1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nước quy định Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước

Người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những người tham gia giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định Do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua

hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch

Vì vậy, bản chất của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm

Cuộc sống xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi mỗi cá nhân cũng như tổ chức phải tham gia các quan hệ khác nhau Việc các bên tạo lập với nhau những quan hệ để chuyển giao các lợi ích vật chất cho nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đời sống sinh hoạt đóng một vai trò quan trọng, là một điều tất yếu đối với mọi đời sống xã hội Tuy nhiên, việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó sẽ không hình thành nếu không xuất hiện những hành vi có sự thống nhất ý chí của các chủ thể Do đó, chỉ khi nào có sự thể hiện và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi vật chất mới hình thành Quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự Hợp đồng dân sự có nhiều loại và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng của hợp đồng dân sự Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mang đầy đủ các đặc trưng của một hợp đồng dân sự như sự tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên để dịch chuyển QSDĐ từ người này sang người khác Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được ghi nhận tại Điều

705 BLDS năm 1995: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận

giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng

trả tiền cho người chuyển nhượng”7, sau đó BLDS năm 2005 sửa đổi khái niệm trên tại

Điều 697: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên,

theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”8, hiện nay, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chung tại Điều 500 về các

hợp đồng về quyền sử dụng đất, BLDS năm 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là

sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”9 Từ đó, có thể rút ra khái niệm như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyển sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Các bên phải làm thủ tục và đăng kí tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

1.1.3.2 Đặc điểm

Trước hết, có thể khẳng định rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng dân sự nên nó có tất cả các đặc điểm chung chứa đựng trong một hợp đồng

Thứ nhất: Nó là một sự kiện pháp lý làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự Chúng ta biết sự kiện bao gồm sự biến và hành vi, hợp đồng là hành vi của

7 Điều 705 BLDS năm 1995 8 Điều 697 BLDS năm 2005 9 Điều 500 BLDS năm 2015

các chủ thể mà thông qua hành vi đó nó làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hành vi của các chủ thể đó là thoả thuận và đi đến ký kết làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

Thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự thể hiện ý chí của các chủ thể

Sự thể hiện ý chí của các bên được thực hiện thông qua quá trình thoả thuận bàn bạc, trong quá trình thoả thuận bàn bạc các bên sẽ bày tỏ ý chí của mình và lắng nghe ý chí của đối phương Với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tham gia vào quá trình thoả thuận các bên sẽ bày tỏ ý chí của mình trên các mặt như: giá cả, phương thức thanh toán, diện tích đất, vị trí đất

Thứ ba: Mục đích của việc giao những lợi ích mà các bên mong đạt được, khi thực

hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mục đích của bên chuyển nhượng là nhận được một khoản thanh toán hợp với giá trị của mảnh đất để thực hiện những mục đích khác như đầu tư kinh doanh còn mục đích của bên nhận chuyển nhượng là có được một mảnh đất với giá phải chăng, phù hợp với mục đích sử dụng của mình

Ngoài những đặc điểm chung như trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm đặc trưng như sau:

- Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là QSDĐ của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính chất hàng hoá, tiền tệ, xuất

hiện quy luật tiền tệ

Tiền tệ mang bản chất là hàng hoá đặc biệt được tách ra làm vật ngang giá | chung cho tất cả các hàng hoá, là sự thể hiện chung của giá trị Đồng thời tiền tệ biểu hiện mối quan hệ giữa những người sản xuất hàng hoá Quy luật lưu thông tiền tệ là lượng tiền cần thiết cho lưu thông hàng hoá ở mỗi thời kỳ nhất định Trong quy luật này lượng tiền cần thiết cho lưu thông tỉ lệ thuận với tổng số giá cả của hàng hoá đem ra lưu thông Hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứa đặc điểm này khi các bên thoả thuận về giá đất Bởi cùng một mảnh đất, ở vị trí đó nhưng mỗi thời kỳ khác nhau thì giá đất có sự khác nhau, điều đó phụ thuộc vào giá trị hiện tại của mảnh đất và giá trị của đồng tiền đang lưu thông

- Về hình thức, hiệu lực của hợp đồng thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải được lập thành văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng có sự thoả thuận giữa các bên khi tham gia giao kết, sự thoả thuận là đặc điểm căn bản cần thiết bởi bản chất của hợp đồng nói chung chính là sự thoả thuận

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc loại hợp đồng song vụ, điều đó có nghĩa là quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kia, bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền và đúng theo phương thức đã thoả thuận, còn bên chuyển nhượng thì phải chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên kia theo đúng cam kết tại các điều khoản của hợp đồng Do nhu cầu đa dạng, các bên có thể thỏa thuận để giao kết hợp đồng - Về trách nhiệm nghĩa vụ với Nhà nước thì khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.1.4 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.4.1 Khái niệm

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong đời sống xã hội và phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai Trong giai đoạn trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác bao gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai Khi đó, những tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch đất gồm các loại: Tranh chấp về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về tặng cho đất, tranh chấp về chuyển đổi đất… Khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực thi hành cho tới nay thì đất đai thuộc chế độ sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống

nhất quản lý Cá nhân, tổ chức có QSDĐ trên cơ sở được Nhà nước công nhận QSDĐ, giao đất và cho thuê đất Tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng đất Vì trong giai đoạn này Nhà nước không thừa nhận và nghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ Cá nhân, tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quả lao động từ đất, tài sản có trên đất Kể từ khi Hiến pháp 1992 và LĐĐ năm 1993 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước chính thức cho người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ Quyền chuyển nhượng QSDĐ tiếp tục được thực hiện, được ghi nhận tại BLDS năm 1995, LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015

Tuy nhiên,“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chưa được định nghĩa, giải thích cụ thể, mà chủ yếu được hiểu từ các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ năm 2003 lần đầu ghi nhận khái niệm về tranh chấp đất đai, theo đó:” Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”10 và tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì khái niệm này cũng không có sự thay đổi Tuy nhiên, tranh chấp đất đai có nhiều loại khác nhau, do đó, định nghĩa trên cũng không phản ảnh được đầy đủ các đặc điểm của các loại tranh chấp đất đai, nhất là việc xác định tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Từ khái niệm tranh chấp đất đai và khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ta có thể hiểu: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận QSDĐ và giao nhận tiền Tuy nhiên cũng có trường hợp ảnh hướng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

10 Điều 4 LĐĐ năm 2003

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng nên luôn thuộc quyền tự định đoạt để giải quyết tranh chấp của các bên Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai mang yếu tố tài sản và gắn liền lợi ích các bên trong tranh chấp Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng là tự nguyện, bình đẳng và thỏa thuận

Những tranh chấp xung quan hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp như sau: Giấy chứng quyền sử dụng đất bị làm giả; giấy tờ không đầy đủ; chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đỉnh mà không có sự đồng ý của tất các đồng sở hữu; giao dịch bằng giấy tay không có công chứng: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng không tiến hành giao đất theo thoả thuận do khi chuyển nhượng đất giá còn thấp nhưng sau khi chuyển nhượng giá đất lại tăng lên Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý cũng khác nhau Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Tranh chấp về hình thức hợp đồng;

+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng; + Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được; + Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; + Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng

- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng

+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận); + Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng); + Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng)

- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy bỏ, bị vô hiệu

+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);

+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

1.1.5 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.5.1 Khái niệm

Giải quyết tranh chấp là xu hướng tất yếu của quá trình xung đột, mâu thuẫn Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc giải quyết tranh chấp là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai thể hiện được vai trò trong đời sống xã hội Theo Từ điển luật học xuất bản năm 2012 của nhà xuất bản Tư pháp,ở trang 287 có giải

thích ”Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ

nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai”11 Thông

qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra Giải quyết tranh chấp đất đai với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Theo đó, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là giải quyết mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc với bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Có nhiều cách thức các bên có thể lựa chọn để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như tự ngồi lại với nhau để cùng đàm phán, tháo gỡ những bất đồng hoặc thông qua một bên thứ ba làm trung gian hòa giải hay cũng có trường hợp tố giác để tiến hành giải quyết theo thủ tục tố tụng hình sự nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự…Cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng phương pháp tự hòa giải nếu thành công sẽ mang lại nhiều ý nghĩa thực tế, làm chấm dứt mâu thuẫn về quyền và lợi ích một cách tự nguyện, giữ được sự hòa thuận của các bên Tuy nhiên do QSDĐ là loại tài sản có giá trị cao nên thực tế việc tự thỏa thuận và hòa giải thành công là rất ít Số lượng các vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gia tăng theo từng năm và diễn biến ngày càng phức tạp

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc giải quyết tranh chấp đất đai có thể được tiến hành theo hai cách thức khác nhau đó là: thông qua UBND bằng con

11 Tr 287, Từ điển luật học xuất bản năm 2012, NXB Tư Pháp

đường khiếu nại tới cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc thông qua Tòa án bằng con đường khởi kiện Việc khởi kiện tại Tòa án có thể được tiến hành theo thủ tục tố tụng hành chính hoặc thủ tục tố tụng dân sự Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bản chất là tranh chấp một hợp đồng dân sự Đó chính là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng Do vậy, các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự với một trình tự chặt chẽ do pháp luật tố tụng dân sự quy định Nội dung giải quyết là việc Tòa án căn cứ vào các quy định của BLDS và LĐĐ xác định tính hợp pháp hay không hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên cơ sở đó công nhận các quyền và nghĩa vụ do các bên xác lập, thực hiện và xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm…

Từ những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm pháp luật về giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: Giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là hoạt động xét xử của Tòa án có thẩm quyền nhằm giải quyết các mâu thuẫn, xung đột giữa các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo một trình tự do luật tố tụng dân sự quy định trên cơ sở pháp luật

dân sự và pháp luật đất đai để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân

1.1.5.2 Đặc điểm

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính quyền lực nhà nước Đó là cách thức giải quyết thông qua Tòa án Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, đưa ra xét xử các vu án, nhân danh Nhà nước khi xét xử Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏa thuận Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể là bằng quyết định hay bán án Quyết định, bản án có hiệu lực thì các bên phải nghiêm túc chấp hành

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành theo trình tự, thử tục nghiêm ngặt và chặt chẽ Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo trình tự thủ tục được quy định trong pháp luật tố tụng dân sự

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng hình thức khởi kiện tại Tòa án, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Trong quá trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đưa ra Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình

- Khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã Đây là điểm khác biệt giữa tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với các loại tranh chấp đất đai khác Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu không hòa giải được ở cơ sở thì giải quyết tại UBND Điều 203 LĐĐ 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng là một loại tranh chấp đất đai Tuy nhiên thực tế xét xử thì khởi kiện, thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không cần có sự hòa giải Theo pháp luật đất đai mục đích của hòa giải trong tranh chấp đất đai là nhằm giữ gìn mối quan hệ hòa thuận giữa các bên, mục đích này sẽ có ý nghĩa nhiều hơn đối với tranh chấp về ranh giới đất hay về việc ai là người có QSDĐ Còn đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bản chất là tranh chấp về một giao dịch dân sự giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng Do đó, việc giải quyết cần phải có một cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, đất đai, yêu cầu này khó có thể thực hiện đối với UBND cấp xã Dẫn đến sự ảnh hưởng trực tiếp tới

quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện

- Quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đảm bảo thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên phải tự giác thực hiện Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định

1.1.6 Lịch sử hình thành và phát triển của Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng

Chính sách đất đai là một phần quan trọng trong các chính sách kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước ta Đặc biệt ở nước ta, việc sử dụng đất đai trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau, trong quá trình đổi mới cơ chế kinh tế, những vấn đề cũ chưa giải quyết xong thì những vấn đề mới lại nảy sinh đan xen nhau, tạo ra những mâu thuẫn nội tại Trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân) Trong giai đoạn này, các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận Những sự chuyển quyền sử dụng đất (dù rằng rất ít) ở giai đoạn này đều là những sự chuyển nhượng bất hợp pháp Bởi chế độ quản lý và sử dụng ruộng đất thời kỳ này mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã hội Mọi thứ, trong đó có đất đai đều được cấp phát Việc chuyển nhượng, mua bán hay tranh chấp đất đai trong thời kỳ này vì vậy hầu như không xảy ra Các quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên các quyết định hành chính

Hiến pháp năm 1980 ra đời đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19, 20 Hiến pháp năm 1980) Năm 1986, Đại hội Đảng

toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết đại hội của thời kỳ đổi mới Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động hiệu quả hơn Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy

luật vận động này Trên cơ sở đó, Quốc hội thông qua LĐĐ đầu tiên của nước ta(1987)

đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chỉnh quan hệ đất đai của Nhà nước Lần đầu tiên, có một văn bản luật quy định cụ thể, chi tiết về chế độ quản lý, sử dụng quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1987, thực tế cho thấy các qui định của Luật này quá gò bó, một số qui định không có tính thực thi Vì vậy, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 3 đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 Văn bản này đã bước đầu công nhận đất đai có giá và đặt quyền sử dụng đất đã giao cho người sử dụng trong trạng thái vận động Cụ thể: Nhà nước đã cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 3); Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất (Điều 12); Qui định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Mặc dù vậy, Luật Đất đai năm 1993 vẫn chưa thể hiện rõ nội dung, điều kiện, thủ tục thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất… Hơn nữa, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tuy được thực hiện theo một trình tự thủ tục đặc biệt hơn các giao dịch dân sự thông thường khác, nhưng bản chất của các hoạt động này là các giao dịch dân sự Chính vì vậy, Ban soạn thảo Bộ luật Dân sự đã quyết định đưa vấn đề này vào trong phần 5 chế định QSDĐ của Bộ luật Dân sự 1995

Đến năm 2005, sau khi được Quốc hội thông qua, BLDS năm 2005 cơ bản vẫn giữ nguyên các quy định tại phần 5 của BLDS năm 1995 Tuy nhiên, Bộ luật mới ban hành chỉ quy định những vấn đề chuyển QSDĐ gắn liền với quyền dân sự nhằm đảm bảo phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, còn những nội dung liên quan tới thủ tục hành chính về chuyển QSDĐ sẽ được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai Theo đó, BLDS năm 2005 quy định về căn cứ xác lập QSDĐ, hình thức, giá,

nguyên tắc và hiệu lực của việc chuyển QSDĐ; một số hợp đồng chuyển nhượng đất phổ biến, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh đó, quy định về chuyển QSDĐ của BLDS 2005 còn được sửa đổi để phù hợp với LĐĐ 2003

Sau 10 năm thi hành, Bộ Luật Dân sự 2005 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai và QSDĐ Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Do vậy, Luật Dân sự 2015 ra đời, thay đổi những quy định mới, phù hợp với Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, những quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có xu hướng tách rời Bộ Luật Dân sự Cụ thể, Tại Điều 500 đến Điều 503 BLDS 2015, để tạo căn cứ pháp lý điều chỉnh các quan hệ hợp đồng về quyền sử dụng đất, sau khi không kết cấu Phần “Quy định về chuyển quyền sử dụng đất” thành một phần riêng, Bộ luật ghi nhận hợp đồng về quyền sử dụng đất là một trong các hợp đồng thông dụng trong giao lưu dân sự Theo đó, hợp đồng này được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất Bộ luật cũng có quy định mang tính nguyên tắc về nội dung, hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.12

Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003 Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2013 vể chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần hoặc toàn bộ sự án khi đã hoàn thành cơ sở hạ tầng thay vì chỉ được cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hàon thành cơ sở hạ tầng Chủ đầu tư có thể chuyển nhượng đất nền trong dự án

12 Tr205, Những điểm mới cơ bản của Bộ Luật Dân sự 2015 (2017), NXB lao động

khi: hoàn thành các nghãi vụ tài chính, kết cấu hạ tầng và không nằm trong các quận trung tâm của thành phố và tỉnh Về hình thức nhận quyền sử dụng đất với đất chuyển đổi từ đất nông nghiệp hoặc được nhà nước giao quyền sử dụng đất được trao cho các chủ thể là ngừơi Việt nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Quy định này phù hợp với thời kỳ đổi mới, hội nhập quốc tế Đồng thời, một số quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Mục 5 Luật Kinh Doanh bất động sản 2014

Như vậy, qua từng thời kỳ phát triển của pháp pháp luật dân sự, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cơ chế giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng được bổ sung và hoàn thiện cho phù hợp hơn với thực tiễn Để nhất quán với đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường, các quan hệ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam đến đến nay luôn phát triển và không ngừng được hoàn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn

CHƯƠNG II:

Quy định của pháp luật của Pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1 Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đẩt từ chủ thể này sang chủ thể khác.Pháp luật quy định chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với các loại hợp đồng khác, quy định cụ thể đối với từng đối tượng nhằm quản lý việc sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, hướng dẫn niêm yết trên các bảng ghi đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp

đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng) và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất(gọi là bên nhận chuyển nhượng) chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân; Tổ chức kinh tế; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức kinh tế, cá nhân người nước ngoài

Ngoài ra, pháp luật quy định về 1 số trường hợp bị cấm tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Căn cứ vào Điều 191 Luật Đất đai 2013, những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.13

2.1.1.1 Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định pháp luật, những chủ thể sau đây có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

13 Điều 191 Luật Đất đai 2013

 Hộ gia đình, cá nhân

- Hộ gia đình và cá nhân có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhựng phải thoả mãn các yêu cầu được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Hộ gia đình, cá nhân có quyền tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các đỉều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất

- - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Căn cứ

vào điểm c khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 201314)

- - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.15 (Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 180 Luật Đất đai 2013)

Ngoài ra, pháp luật có quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện như sau: Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết về 3 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, bao gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

14 Điều 179 Luật Đất đai 2013 15 Điều 179 Luật Đất đai 2013

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất

 Tổ chức kinh tế

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê16 (Theo điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013)

- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước 17(Theo khoản 3 Điều 174 Luật Đất đai 2013)

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc hoặc đất nông nghiệp theo quy định của pháp do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước18(Theo khoản 2 Điều 176 Luật Đất đai 2013)

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất; nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê19 (Theo điểm a, điểm b Khoản 3 Điều 176 Luật Đất đai 2013)

16 Điều 174 Luật Đất đai 2013 17 Điều 174 Luật Đất đai 2013 18 Điều 176 Luật Đất đai 2013 19 Điều 176 Luật Đất đai 2013

- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê20 (Theo điểm a khoản 4 Điều 176 Luật Đất đai 2013)

- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác trong các trường hợp sau đây:

+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm21 (Theo khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2013)

 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất22 (Căn cứ theo khoản 1 Điều 183 Luật

Đất đai 2013)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án.23 (Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013)

- - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh

20 Điều 176 Luật Đất đai 2013 21 Luật Đất đai 2013

22 Điều 183 Luật Đất đai 2013 23 Điều 183 Luật Đất đai 2013

với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.24 (Căn cứ theo khoản 3 Điều 184

Luật Đất đai 2013)

- - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại25 (Căn cứ theo khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai 2013)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế26 (Căn cứ theo khoản 1 Điều 185 Luật Đất đai 2013)

 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền

sử dụng đất thuộc các trường hợp sau đây (Căn cứ theo khoản 1 Điều 184 Luật Đất đai

2013):

- Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.27

Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

24 Điều 184 Luật Đất đai 2013 25 Điều 185 Luật Đất đai 2013 26 Điều 185 Luật Đất đai 2013 27 Điều 184 Luật Đất đai 2013

(trong trường hợp này, giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh)28 (Căn cứ theo khoản 2 Điều 184 Luật Đất đai 2013)

Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài thuộc trường hợp:

- Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê29

(theo quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013);

- Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013 30(Căn cứ theo khoản 4 Điều 184 Luật Đất đai 2013)

Căn cứ Điều 38, Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 38 Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

3 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra

4 Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác 5 Các quyền khác trong hợp đồng.31

Quyền nhận tiền chuyển nhượng là quyền cơ bản của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền nhận tiền đúng số lượng,

28 Điều 184 Luật Đất đai 2013 29 Điều 56 của Luật Đất đai 2013 30 Điều 184 Luật Đất đai 2013

31 Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

đúng thời gian, đúng địa điểm và phương thức nhận tiền mà các bên đã thỏa thuận với nhau theo hợp đồng Việc nhận tiền có thể được thực hiện một lần hoặc nhiều lần, có thể nhận trực tiếp hoặc thông qua tổ chức ngân hàng Nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thanh toán tiền hoặc chậm thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận thì các bên có thể thỏa thuận hoặc căn cứ vào các qui định của pháp luật để giải quyết

Điều 39 Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

2 Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

3 Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

4 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

5 Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật 6 Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.32

Pháp luật dân sự qui định hai nghĩa vụ cơ bản nhất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là nghĩa vụ chuyển giao đất và giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản có trên đất; giấy phép xây dựng, biên lai nộp thuế nhà đất… Đất được chuyển giao trên thực tế cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng vị trí, số hiệu đã được ghi trong giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; đúng tình trạng như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài ra, bên chuyển nhượng còn phải thực hiện các nghĩa

32 Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đối với Nhà nước

2.1.1.2 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bên chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên nhận chuyển nhượng này có nghĩa vụ thanh toán giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo hợp đồng và có quyền nhận bàn giao quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế, trừ những trường hợp sau: Cụ thể, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định 04 trường hợp không được (cấm) nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

- Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được

nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Căn cứ tại Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên & Môi trường về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai

- Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo

vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.33

Tổ chức, cá nhân nào cố tình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho đối với các trường hợp nêu trên thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 19 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:

Điều 40 Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng

2 Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

4 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra

5 Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng 6 Các quyền khác trong hợp đồng.34

Như vậy, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vi trí, sổ hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận Đồng thời, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn

Son song với nó, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đăng kí quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai Đảm bảo

33 Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật đất đai 2003, Tạp chí Khoa học pháp luật, 34 Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng đồng thời, thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai Cụ thể, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Điều 41 Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

2 Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng 3 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

4 Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật 5 Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.35

2.1.2 Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự mang tính vận động Thực chất đó là việc chuyển dịch chuyển quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) sang bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên nhận chuyển nhượng)

Giữa hai chủ thể này diễn ra quá trình thoả thuận và thống nhất trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành theo thủ tục theo quy định của pháp luật

Một trong những các nguyên tắc cơ bản của Luật đất đai: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu” Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước

có quyền xác lập hình thức pháp lý cụ thể đối với người sử dụng đất Tuy đất đai là tài nguyên quốc gia có giá trị lớn nhưng mà Nhà nước vẫn có thể xác lập hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với người sử dụng

Đối tượng của việc chuyển nhượng bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với QSD đất đó Đất đai thuộc sở

35 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý Theo Điều 4 của Luật đất đai 2013 Nhà nước trao quyền cho người dân thông qua việc giao đất và cho thuê đất bằng các văn bản pháp luật hay dưới hình thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)

- Nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình Nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà kiền kề

- Tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có thể là công trình xây dựng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh … hoặc có thể là các loại khác gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề…

Trong hợp đồng mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng luôn là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Như vậy, Đối tượng chuyển dịch quyền sử dụng đất là: quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất hiện nay được quan niệm là một loại hàng hoá đặc biệt Như vậy, đất đai không được coi là một loại hàng hoá mà chỉ dựa vào thị trường “quyền sử dụng đất” Đất không phải là đối tượng chuyển dịch mà đối tượng chuyển dịch là quyền sử dụng đất Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải tuân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công chứng chứng thực và đăng ký

2.1.3 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các điều khoản mà các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thoả thuận Các điều khoản đó xác định những quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp đồng, được quy định cụ thể tại Điều 698 BLDS 2005, như sau: