MỤC LỤC
Mặc dự Luật Đất đai quy định rừ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cỏc hộ gia đình, cá nhân với nhau thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực; tuy nhiên, không có quy định khi nào hợp đồng có hiệu lực, vì nội dung này được quy định chung tại Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau: Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. - Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015. - Đổi với các tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Theo Luật đất đai năm 2013 thì một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai là việc giải quyết tranh chấp đất đai, khi có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp phải tuân thủ nguyên tắc này nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, tạo điều kiện cho quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh, từng bước ổn định và cải thiện đời sống nhân dân. Quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất cần phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết vụ việc mà pháp luật quy định, tránh tình trạng để tranh chấp kéo dài, làm ảnh hưởng đến tâm lý, bảo vệ quyền con người, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, còn một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôn trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông qua hoạt động xét xử loại vụ việc này giáo dục pháp luật cho các đượng sự và nhưng người khác. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp này được tiến hành theo thủ tục tố tụng dân sự, từ giai đoạn khởi kiện vụ án, thụ lý, chuẩn bị xét xử, tổ chức hòa giải, tiếp cận công khai chứng cứ, đưa vụ án ra xét xử, phiên tòa xét xử sơ thẩm, thủ tục kháng cáo, kháng nghị, phiên tòa xét xử phúc thẩm, giải quyết đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền rất cơ bản của người sử dụng đất, các giao dịch về đất đai ngày càng phát triển đã làm cho việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng nhiều và phức tạp, nhất là trong những thời kỳ thị trường bất động sản phát triển sôi động, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư từ các giao dịch này lớn cũng đã kéo theo những hệ lụy như thực hiện các giao dịch trái với các quy định của pháp luật làm phát sinh các mâu thuẫn, các bất đồng và dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Án lệ được tòa án nghiên cứu áp dụng trong giải quyết các vụ việc dân sự khi đã được Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao và được Chánh án TAND Tối cao công bố, hiện có án lệ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là án lệ số 04/2016/AL, án lệ số 16/2017/AL. Sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, thì thửa đất của cụ B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ngày 05/10/1999; bên nhận chuyển nhượng là ông B và cụ D đã xây tường bao trên phần đất đó và bên chuyển nhượng không phản đối; Việc xây dựng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý về vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự hôn nhân gia đình thì trong trường hợp cụ thể này, Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Phan Văn D và cụ Đàm Thị B.
Tại quyết định giám đốc thẩm số …./2013/DS-GĐT ngày …/9/2013 của Toà án nhân dân Tối cao đã quyết định huỷ cả hai bản án trên với lý do: Sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông A đã xây tường bao khuôn viên trên đất và việc chuyển nhượng chưa thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền lẽ ra khi có tranh chấp phải buộc hai bên thực hiện quy định về hình thức, nếu không thực hiện được thì giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định. Các văn bản pháp luật được ban hành để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất bao gồm BLDS và các luật chuyên ngành khác (Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản) và tương đối thống nhất trong quy định của các văn bản này về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thực tế, quyền sử dụng đất được chuyển giao vĩnh viễn có thu tiền được thực hiện thông qua nhiều phương thức khác nhau (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán công trình xây dựng trên đất; hợp đồng mua bán cây lâu năm trên đất; hợp đồng mua bán rừng sản xuất là rừng trồng) và trong mỗi phương thức đó, việc xác định diện tích đất được chuyển quyền sử dụng, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất rất khác nhau.
Bởi xuất phát từ kiến thức pháp luật còn hạn chế, tin rằng “giấy trắng mực đen” là đủ căn cứ chứng minh chuyển nhượng quyền sử dụng đất và từ lòng tin giữa người chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có mối quan hệ thân thiết trước đó,…Từ đó dẫn tới việc hợp đồng có thể bị vô hiệu toàn bộ hay vô hiệu một phần và buộc các bên nếu muốn tiếp tục giao dịch thì phải lập mới hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Cú được hệ thống phỏp luật phự hợp, cỏc quy định rừ ràng, thống nhất tạo điều kiện cho hoạt động giải quyết tranh chấp tại toà án có hiệu quả cao hơn, sửa đổi BLDS năm 2015 theo hướng bổ sung quy định đối với từng loại hợp đồng về quyền sử dụng đất, bao gồm “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.