Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích trên, luận văn có những nhiệm vụ sau: Để đạt được mục đích nghiên cứu trên, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Làm rõ m
Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hợp đồng là công cụ pháp lý quan trọng giúp cá nhân và tổ chức trao đổi lợi ích, đồng thời thúc đẩy sự phát triển kinh tế thông qua việc tạo điều kiện cho giao dịch hàng hóa Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hiện nay, chế định hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày càng được chú trọng Tuy nhiên, hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đang gặp nhiều vấn đề phức tạp, với tình trạng vi phạm pháp luật và tranh chấp gia tăng, ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Hiện nay, tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản gia tăng do thiếu hiểu biết về quy định pháp luật, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Các quy định pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập, và việc áp dụng của các cơ quan có thẩm quyền chưa thống nhất, dẫn đến hợp đồng không được thực hiện đúng quy định Việc giải quyết tranh chấp cũng gặp khó khăn, khi các điều luật chưa dự liệu đầy đủ căn cứ xác định hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn Hơn nữa, điều luật chưa đề cập đến trường hợp chủ thể không nhận thức và làm chủ hành vi của mình khi ký kết hợp đồng, cùng với sự thiếu thống nhất trong quy định về hình thức hiệu lực của hợp đồng.
Hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thường gặp phải những quy định xử lý hậu quả pháp lý không rõ ràng, dẫn đến tình trạng vô hiệu Việc này không chỉ gây khó khăn cho các bên liên quan mà còn không phù hợp với thực tiễn.
Hành lang pháp lý điều chỉnh hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản được quy định bởi Bộ luật dân sự năm 2015, Luật nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan Trong những năm gần đây, tranh chấp về hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng ngày càng gia tăng, với gần 80 nghìn vụ án được thụ lý trong năm 2019, trong đó gần 1 nghìn vụ liên quan đến tranh chấp này Tính chất của các vụ tranh chấp không chỉ gia tăng về số lượng mà còn trở nên phức tạp và gay gắt hơn Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp là do ý thức tuân thủ pháp luật của các bên tham gia giao dịch và sự thiếu đồng bộ trong quy định pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng.
Dựa trên lý do đã nêu, tác giả quyết định chọn đề tài "Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam - Qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Nam" cho luận văn thạc sĩ của mình.
Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Nghiên cứu hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam là một vấn đề mới trong khoa học pháp lý Mặc dù còn nhiều thách thức, nhiều tác giả đã nghiên cứu vấn đề này từ nhiều góc độ khác nhau và đạt được những thành công nhất định Các công trình nghiên cứu đã góp phần làm sáng tỏ các khía cạnh pháp lý liên quan đến hợp đồng cho thuê trong kinh doanh bất động sản.
Sách chuyên khảo “Bình luận luật nhà ở năm 2014” của TS Nguyễn Minh Oanh, phát hành bởi Nhà xuất bản Lao động năm 2018, đã cung cấp những phân tích sâu sắc về các quy định của Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2015 Đặc biệt, tác phẩm này tập trung vào việc nghiên cứu và đánh giá các quy định liên quan đến cho thuê nhà ở tại mục 3 của Chương VIII “Giao dịch về nhà ở”.
- Sách chuyên khảo “Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, Tập 2,
Phần thứ 3 của chuyên khảo "Nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự" do TS Hoàng Thế Liên làm chủ biên, được phát hành bởi Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia,
Bài viết này đề cập đến các quy định quan trọng trong hợp đồng thuê nhà, bao gồm quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, cũng như các vấn đề pháp lý khác Nó nêu rõ quyền và nghĩa vụ của những người thuê có tên trong hợp đồng, quy trình đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, và việc thuê nhà cho mục đích khác Chuyên khảo cũng phân tích cơ sở lý luận của chế định hợp đồng thuê nhà theo Bộ luật Dân sự năm 2005, nhằm đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ trong việc áp dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ pháp luật giữa luật chung và luật chuyên ngành.
Sách chuyên khảo “Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015” của TS Đỗ Văn Đại, do Nhà xuất bản Hồng Đức và Hội luật gia Việt Nam phát hành năm 2016, đã phân tích và đánh giá các điểm mới trong Bộ luật dân sự 2015 liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng thuê nhà cho mục đích khác Chuyên khảo cũng phác họa bức tranh toàn cảnh về cơ sở khoa học trong việc hoàn thiện chế định này, đồng thời so sánh với các quy định của pháp luật chuyên ngành và thông lệ quốc tế trong quá trình sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2005.
Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Mai Phương, bảo vệ năm 2016 tại Học viện Khoa học xã hội, tập trung vào giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam Tác giả phân tích các quy định pháp luật liên quan và việc áp dụng chúng trong thực tiễn, đồng thời đề xuất giải pháp nhằm giải quyết khó khăn cho Nhà nước, chủ đầu tư và đối tượng thuê mua Mục tiêu là nâng cao hiệu quả giao kết và thực hiện hợp đồng, giảm thiểu tranh chấp và hậu quả tiêu cực.
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Văn Túy, với chủ đề “Hợp đồng thuê nhà ở theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, đã được bảo vệ tại Học viện Khoa học Nghiên cứu này tập trung vào các quy định pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, nhằm cung cấp cái nhìn sâu sắc về luật kinh doanh bất động sản hiện hành.
Luận văn năm 2016 đã tiến hành nghiên cứu một cách có hệ thống các lý luận liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, nhằm tạo cơ sở thống nhất cho việc hiểu và áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở trong thực tiễn.
- Sách chuyên khảo”Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự
Việt Nam” của TS Nguyễn Ngọc Điện do Nxb Trẻ phát hành năm 2005
Bài viết đánh giá và phân tích các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng thuê nhà, đồng thời so sánh với pháp luật quốc tế Tác giả đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hợp đồng thuê nhà, nhằm tạo sự tương thích với thông lệ quốc tế và đáp ứng các tiêu chí hội nhập.
Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Phương pháp luận dựa trên quan điểm đường lối, chủ trương chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về thể chế trong kinh doanh bất động sản
6 theo quy định của pháp luật Việt Nam trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng XHCN
Để nghiên cứu đề tài về hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam một cách khoa học và hệ thống, các phương pháp nghiên cứu được áp dụng bao gồm: phương pháp phân tích, liệt kê, so sánh, suy luận, đối chiếu và tổng hợp, nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Đề tài “Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam, qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Nam” đã đạt được mục tiêu khi phân tích các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng cho thuê trong lĩnh vực bất động sản Bài viết không chỉ đưa ra cái nhìn tổng quan về việc áp dụng các quy định này trong thực tiễn, mà còn đề xuất các kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm điều chỉnh pháp luật Việt Nam theo xu hướng hội nhập hiện nay Điều này không chỉ đáp ứng yêu cầu thực tiễn cuộc sống mà còn phù hợp với phát triển của pháp luật quốc tế, đồng thời giúp hạn chế tranh chấp giữa các bên liên quan.
Các kết quả nghiên cứu này có giá trị tham khảo cho các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học Ngoài ra, một số giải pháp trong đề tài cũng hữu ích cho các cơ quan liên quan đến việc xây dựng, ban hành và thực thi pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Cơ cấu của luận văn
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được chia thành 03 (ba) Chương :
Chương 1: Hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam có nhiều vấn đề lý luận quan trọng Việc hiểu rõ các quy định pháp lý liên quan đến hợp đồng cho thuê không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia mà còn đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong giao dịch bất động sản Các yếu tố như hình thức hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như các điều khoản cần thiết đều cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý.
Chương 3 trình bày định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, đồng thời nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Việc cải thiện khung pháp lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia hợp đồng, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ được thực thi một cách minh bạch Các giải pháp đề xuất bao gồm việc tăng cường công tác quản lý nhà nước, nâng cao nhận thức pháp luật cho các doanh nghiệp và cá nhân, cũng như cải tiến quy trình giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng cho thuê.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Khái niệm cho thuê nhà, công trình xây dựng
1.1.1 Khái niệm cho thuê nhà
Cho thuê nhà là quá trình mà chủ sở hữu tài sản nhà giao cho người khác sử dụng trong một khoảng thời gian xác định theo hợp đồng thuê Người thuê phải thanh toán một khoản tiền nhất định cho chủ nhà, được gọi là tiền thuê Khi hết thời hạn thuê, chủ sở hữu có quyền thu hồi hoặc bán phần giá trị còn lại của tài sản Chủ tài sản được gọi là người cho thuê, trong khi người sử dụng tài sản được gọi là người thuê.
1.1.2 Khái niệm cho thuê công trình xây dựng
Cho thuê công trình xây dựng là quá trình mà bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng và khai thác các công trình xây dựng cho bên thuê theo những mục đích đã thỏa thuận Thời gian cho thuê cũng được xác định rõ ràng, và bên cho thuê nhận tiền thuê hoặc các lợi ích vật chất từ bên thuê.
Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong
Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu qua thực thi pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái niệm cho thuê nhà, công trình xây dựng
1.1.1 Khái niệm cho thuê nhà
Cho thuê nhà là quá trình mà chủ sở hữu tài sản nhà giao cho người khác sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo hợp đồng thuê Người thuê phải trả một khoản tiền nhất định cho chủ sở hữu, được gọi là tiền thuê Khi hết thời hạn hợp đồng, chủ sở hữu có quyền thu hồi hoặc bán phần còn lại giá trị của tài sản Trong giao dịch này, chủ sở hữu được gọi là người cho thuê, trong khi người sử dụng tài sản được gọi là người thuê.
1.1.2 Khái niệm cho thuê công trình xây dựng
Cho thuê công trình xây dựng là quá trình mà bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng và khai thác nhà hoặc công trình xây dựng cho bên thuê với mục đích cụ thể, theo thỏa thuận giữa hai bên trong một khoảng thời gian nhất định Bên cho thuê sẽ nhận tiền thuê hoặc lợi ích vật chất từ bên thuê trong suốt thời gian này.
1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng là thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, trong đó bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng nhà hoặc công trình cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định Bên thuê có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận và phải trả lại tài sản cho bên cho thuê khi hết thời gian thuê.
1 2.2 Đặc điểm của hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng được xác lập trên cơ sở thỏa thuận,
Hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng là loại hợp đồng song vụ, trong đó cả hai bên đều có nghĩa vụ và quyền lợi Đồng thời, đây cũng là hợp đồng có đền bù, nghĩa là bên cho thuê nhận được khoản tiền thỏa thuận từ bên thuê để đổi lấy quyền sử dụng tài sản.
Đối tượng của hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm những nhà và công trình xây dựng đáp ứng đầy đủ các điều kiện cần thiết để đưa vào hoạt động kinh doanh.
Trong nền kinh tế thị trường, hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng cho phép bên thuê sử dụng tài sản để cho thuê lại hoặc kinh doanh Mục đích chính của việc này là nhằm tạo ra lợi nhuận và thực hiện các hoạt động xã hội, từ thiện.
Nội dung cơ bản pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng
1.3.1 Chủ thể của hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
1.3.2 Hình thức của hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Hợp đồng kinh doanh bất động sản cần phải được lập thành văn bản theo nguyên tắc pháp luật Điều này cũng áp dụng cho hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực bất động sản Hợp đồng này phải đảm bảo các nội dung chính theo quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
1.3.3 Quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản Theo quy định tại Điều 26, 27 Luật KDBĐS năm
2014 thì bên cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây
Bên thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có quyền và nghĩa vụ rõ ràng, được quy định tại Điều 28 và 29 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Những quy định này đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho bên thuê, đồng thời xác định trách nhiệm và nghĩa vụ cần thiết để duy trì mối quan hệ thuê mướn hiệu quả và bền vững.
1.3.4 Chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Theo Khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng thuê nhà ở có thể chấm dứt trong các trường hợp sau: (i) Hợp đồng hết hạn hoặc, nếu không xác định thời hạn, sẽ chấm dứt sau 90 ngày kể từ thông báo của bên cho thuê; (ii) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; (iii) Nhà ở cho thuê không còn; (iv) Bên thuê chết hoặc bị tuyên bố mất tích mà không có ai cùng chung sống.
Phân biệt hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng với một số hợp đồng
1.4.1 Phân biệt hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản là thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê, trong đó bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê trong một khoảng thời gian xác định Bên thuê có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, thanh toán tiền thuê đầy đủ và trả lại đất đúng hạn, đảm bảo tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
1.4.2 Phân biệt hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng với hợp đồng cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hoạt động kinh doanh bất động sản
Thuê mua nhà, công trình xây dựng được quy định từ Luật KDBĐS năm
Năm 2006, một loại giao dịch mới đã xuất hiện mà chưa được đề cập trong Bộ luật Dân sự Loại giao dịch này mang đặc điểm của cả cho thuê, với việc trả tiền theo định kỳ, và mua bán, khi có sự chuyển nhượng quyền sở hữu.
Thuê mua nhà và công trình xây dựng là hình thức giao dịch kết hợp giữa mua bán và cho thuê, mang lại sự linh hoạt cho người tiêu dùng.
Các yếu tố tác động đến thực hiện pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
1.5.1 Yếu tố thể chế pháp luật về chế độ sở hữu
Là chủ sở hữu nhà, bạn không chỉ có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự, mà còn được thực hiện nhiều giao dịch khác nhau như bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở, theo quy định của Luật nhà ở.
1.5.2 Yếu tố chính trị - pháp lý của Đảng và Nhà nước
Pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng cần thể chế hóa đường lối chính sách của Đảng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Để đảm bảo sự phù hợp, luật phải tạo lập hành lang pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước và hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Điều này sẽ góp phần vào sự phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
1.5.3 Yếu tố ý thức pháp luật của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật Đối với việc thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng nói riêng, sự tác động của ý thức pháp luật có thể được xem xét thông qua sự tác động của từng bộ phận cấu thành ý thức pháp luật là hệ tư tưởng pháp luật và tâm lý pháp luật
1.5.4 Yếu tố các cơ chế điều chỉnh đảm bảo thực hiện quyền tự do hợp đồng
Tự do hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội trong nền kinh tế thị trường, ảnh hưởng đến việc đánh giá thực trạng và thực thi pháp luật liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực bất động sản Yếu tố này không chỉ giúp xác định những vấn đề hiện tại mà còn cung cấp cơ sở cho các định hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng tại Việt Nam.
Luận văn tại chương 1 đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề sau như:
+ Khái quát chung pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản;
+ Phân biệt hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng với một số hợp đồng cho thuê khác trong hoạt động kinh doanh bất động sản;
+ Các yếu tố tác động đến pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản;
+ Nội dung cơ bản pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản,
Hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng được xem là một loại hợp đồng thuê tài sản, nhưng do giá trị lớn của bất động sản, chúng dễ xảy ra tranh chấp, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Thực tế cho thấy, bên cạnh quan hệ thuê nhà ở, còn tồn tại nhiều hình thức thuê nhà và công trình xây dựng cho các mục đích khác như làm văn phòng và trụ sở làm việc.
Hợp đồng cho thuê nhà ở và cho thuê công trình xây dựng không khác biệt về bản chất, và đều được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật liên quan Hiện nay, luật về hợp đồng thuê nhà và công trình trong lĩnh vực bất động sản được quy định trong nhiều văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự 2015, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật nhà ở 2014, và Luật đất đai 2013, cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Những quy định này tạo thành một hệ thống pháp luật đồng bộ, đảm bảo tính ổn định cho các giao dịch thuê nhà và hoạt động kinh doanh bất động sản.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH QUẢNG NAM
Thực trạng pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong
2.1.1 Chủ thể của hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Quy định về đăng ký kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ là cần thiết để luật hóa hoạt động của tổ chức, cá nhân và hộ gia đình, không yêu cầu thành lập doanh nghiệp Theo khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS 2014, việc kê khai và nộp thuế giúp chống thất thu thuế từ giao dịch bất động sản và phù hợp với thực tiễn hiện nay.
Việc nâng mức vốn pháp định lên 20 tỷ VND theo Điều 10 Luật KD BĐS 2014 sẽ mang lại hai lợi ích quan trọng cho thị trường BĐS Thứ nhất, điều này sẽ loại bỏ những nhà đầu tư nhỏ lẻ và có năng lực tài chính yếu, góp phần lành mạnh hóa thị trường BĐS Việt Nam Thứ hai, quy định về vốn pháp định được luật hoá sẽ đảm bảo tính ổn định của mức vốn tối thiểu này trong thời gian dài, giúp nhà đầu tư yên tâm hoạt động và hạn chế các xáo trộn không cần thiết trên thị trường.
2.1.2 Hình thức của hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng thường được lập theo “mẫu”
Hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần được lập thành văn bản Tuy nhiên, việc công chứng hoặc chứng thực không phải là yêu cầu bắt buộc trong mọi trường hợp.
Theo Khoản 3 Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định dựa trên thỏa thuận giữa các bên và phải được ghi rõ trong hợp đồng Nếu hợp đồng không có quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực, các bên cần thống nhất để tránh tranh chấp sau này.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng hoặc chứng thực, nếu các bên đã thực hiện Nếu không có thỏa thuận và hợp đồng không được công chứng, chứng thực, thời điểm có hiệu lực sẽ là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
2.1.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê trong hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
So với Luật KDBĐS năm 2006, Luật KDBĐS năm 2014 đã cập nhật quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê trong hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng Sự bổ sung này nhằm tạo sự thống nhất trong việc hiểu và áp dụng pháp luật giữa các bên, từ đó giảm thiểu tranh chấp liên quan đến hợp đồng.
2.1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê trong hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
So với Luật KDBĐS năm 2006, Luật KDBĐS năm 2014 đã sửa đổi các quy định về nghĩa vụ của bên thuê nhằm tăng cường trách nhiệm của họ Sự điều chỉnh này giúp đảm bảo tính chặt chẽ của pháp luật và ngăn chặn tình trạng bên thuê lợi dụng để gây khó khăn cho bên cho thuê trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Luật KDBĐS năm 2014 quy định rằng người thuê nhà hoặc công trình xây dựng có quyền đổi chỗ với người thuê khác, nhưng phải được sự đồng ý bằng văn bản từ bên cho thuê.
2.1.4 Chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không đề cập đến việc "chấm dứt hợp đồng cho thuê" Tuy nhiên, các quy định pháp luật liên quan cho thấy rằng Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định rõ ràng về vấn đề này.
2.1.5 Đánh giá chung về hệ thống pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Hệ thống pháp luật về bất động sản, đặc biệt là pháp luật hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng, đang trong quá trình hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu thực tế và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Cơ chế và chính sách quản lý hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực bất động sản hiện vẫn chưa rõ ràng và đồng bộ, điều này hạn chế khả năng phát huy nội lực và thu hút đầu tư Để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và bền vững, cần có những quy định đủ mạnh nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản.
Pháp luật hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức và cá nhân tham gia thị trường Điều này không chỉ tăng cường khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản, đặc biệt là nhà ở và cơ sở sản xuất, kinh doanh, mà còn đảm bảo sự ổn định của thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời hỗ trợ thực hiện các chính sách xã hội.
Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng
2.2.1 Khái quát về tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản địa bàn tỉnh Quảng Nam Để giải quyết nhu cầu về nhà, công trình xây dựng phục vụ cho sinh hoạt, kinh doanh vvv, của người dân trên địa bàn, ngày 31 tháng 12 năm 2014 UBND Tỉnh Quảng Nam đã ban hành quyết định số 4266/QĐ-UBND về chương trình phát triển nhà ở tỉnh Quảng Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm
Từ khi Quyết định số 4266/QĐ-UBND được triển khai, thị trường bất động sản cho thuê tại Quảng Nam, đặc biệt ở các đô thị như Tam Kỳ, Hội An và Điện Bàn, đã trở nên sôi động và đa dạng hơn Các phân khúc thị trường như nhà ở, văn phòng và căn hộ chung cư cho thuê ngày càng phát triển mạnh mẽ, đặc biệt trong những thời điểm cao điểm của thị trường.
Giai đoạn từ năm 2017-2019 chứng kiến sự ra đời của nhiều dự án lớn như Khu đô thị số 11, DATQUANG Riverside, SENTOSA CITY (7B), Hera Complex Riverside, và Khu đô thị Mỹ Gia, với tổng diện tích hàng trăm ha và vốn đầu tư lên tới hàng trăm tỉ đồng Trong thời gian này, phân khúc bất động sản cho thuê nổi bật với lượng giao dịch lớn và liên tục, cho thấy sự sôi động của thị trường.
2.2.2 Một số tranh chấp điển hình về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Các bản án khảo sát cho thấy một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
(i) Dạng tranh chấp không trả lại tài sản đã thuê và không thanh toán tiền thuê tài sản trong hợp đồng cho thuê công trình xây dựng
(ii) Dạng tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán phát sinh từ hợp đồng cho thuê nhà
(iii) Dạng tranh chấp về chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà
(iv) Dạng tranh chấp về đình chỉ thực hiện hợp đồng và xử lý biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
2.2.3 Nguyên nhân xảy ra tranh chấp và tồn tại, bất cập phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
2.2.3.1 Nguyên nhân xảy ra tranh chấp
Thứ nhất, Nguyên nhân khách quan
Trong bối cảnh lịch sử hiện nay, chính sách của Nhà nước về đất đai và tài sản gắn liền với đất, bao gồm nhà và công trình xây dựng, đang có sự thay đổi đáng kể Những điều chỉnh này nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế và xã hội, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc sử dụng và khai thác tài sản của mình.
Quan hệ cung cầu trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là đất đai và tài sản gắn liền với đất, thường không cân đối, với tình trạng cung không đủ đáp ứng cầu Điều này dẫn đến hiện tượng đầu cơ trong thị trường bất động sản.
Thứ hai, Nguyên nhân chủ quan
- Do nhận thức, và hiểu biết pháp luật của các chủ thể tham gia quan hệ cho thuê nhà, công trình xây dựng còn nhiều hạn chế
Trong một số trường hợp, tranh chấp có thể xảy ra mặc dù các bên đã tuân thủ đầy đủ quy định về hình thức, thậm chí đã tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng Tuy nhiên, khi tranh chấp phát sinh, lại xuất hiện một hợp đồng không được công chứng nhưng vẫn được các bên thực hiện theo thỏa thuận.
2.2.3.2 Một số tồn tại, bất cập phát sinh
Đầu tiên, cần xác định khoản tiền lãi phát sinh do chậm thanh toán tiền thuê trong hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Tòa án chưa áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn trong giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà trong lĩnh vực bất động sản, Tòa án chưa thực hiện việc xem xét một cách khách quan và toàn diện các tình tiết của vụ án, điều này dẫn đến những bất cập trong quyết định cuối cùng.
“hủy án” khi bản án cấp sơ thẩm bị kháng cáo hoặc kháng nghị lên cấp phúc thẩm
Chương 2 Luận văn đã đi nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong thị trường bất động sản tại Tòa án nhân dân các cấp trên địa bàn tỉnh Quảng Nam Luận văn đã đi nghiên cứu sâu những vấn đề như sau:
Giao dịch cho thuê nhà và công trình xây dựng là yếu tố then chốt trong lĩnh vực bất động sản Hợp đồng cho thuê, được thỏa thuận giữa các bên, là cơ sở pháp lý đảm bảo tính hợp pháp cho giao dịch này Hợp đồng này không chỉ ghi nhận sự đồng thuận giữa các bên mà còn đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của họ một cách trung thực và thiện chí.
Pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng đang trong quá trình hoàn thiện, nhưng vẫn tồn tại sự mâu thuẫn và chồng chéo giữa các quy định hiện hành Điều này dẫn đến nhiều cách hiểu và vận dụng khác nhau, gây khó khăn cho các bên tham gia vào quan hệ cho thuê.
ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH
Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản trên cơ sở quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước
Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản cần thể chế hóa quan điểm và chính sách của Đảng và Nhà nước, nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường bất động sản Mục tiêu là thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê và cho thuê mua theo cơ chế thị trường, đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả Đồng thời, cần hỗ trợ phát triển nhà ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường.
Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực bất động sản cần tập trung giải quyết các vấn đề cơ bản như: nâng cao tính minh bạch, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, và tạo ra khung pháp lý rõ ràng để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Thứ nhất, Phát triển vững chắc thị trường BĐS có sự quản lý điều tiết của
Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế
Thứ hai, Phát triển thị trường BĐS trên cơ sở hoàn thiện Luật đất đai năm
2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh BĐS năm 2014 vvv;
3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản phù hợp với yêu cầu của hội nhập quốc tế
Trong quá trình hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, đặc biệt là quy định về cho thuê nhà công trình xây dựng, cần chú ý đảm bảo sự bình đẳng và tránh phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư.
Việc tạo ra môi trường pháp lý thông thoáng và tương thích với pháp luật quốc tế là rất quan trọng để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Điều này không chỉ giúp đảm bảo thực hiện đầy đủ các cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia, mà còn khuyến khích các tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư lâu dài Sự hợp tác này đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế của đất nước và đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế.
3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản nhằm xây dựng thị trường kinh doanh BĐS ổn định, minh bạch Để thực hiện được điều này, cần giải quyết được các vấn đề cơ bản sau đây:
Thứ nhất, Tạo lập khuôn khổ pháp lý phù hợp với các nguyên tắc phát triển, hoạt động của thị trường BĐS,
Thiết lập hệ thống thông tin bất động sản công khai và minh bạch là rất quan trọng, nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận cho mọi đối tượng trong xã hội Hệ thống này không chỉ cung cấp thông tin rõ ràng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc tìm hiểu và giao dịch bất động sản.
Thị trường kinh doanh bất động sản cần được xây dựng và vận hành theo các quy luật kinh tế khách quan của nền kinh tế thị trường.
Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về cơ cấu, khái niệm hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Xây dựng khái niệm hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là rất quan trọng, nhằm tạo ra nền tảng vững chắc cho việc nhận diện bản chất của quan hệ pháp luật liên quan.
Bổ sung khái niệm về nhà và công trình xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) 2014 đã đề cập đến việc cho thuê nhà và công trình xây dựng, đồng thời định nghĩa rõ ràng về "nhà công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản".
3.2.2 Hoàn thiện các quy định về điều kiện để thực hiện cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Pháp luật hiện hành yêu cầu phải có đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đối với các nhà và công trình có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Cần sửa đổi, bổ sung quy định này để phù hợp với thực tế cho thuê nhà, vì việc cho thuê không làm thay đổi chủ thể sở hữu tài sản, dẫn đến tình trạng cho thuê mà không có “Giấy chứng nhận” vẫn xảy ra.
Quy định rõ ràng hơn về điều kiện “Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất” là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch trong các giao dịch Điều này giúp các bên tham gia giao dịch yên tâm hơn, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng tài sản.
Điều kiện "không bị kê biên để đảm bảo thi hành án" không phù hợp với các giao dịch cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Luật KDBĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành cần xác định rõ cơ quan có thẩm quyền chứng thực hợp đồng và văn bản giao dịch cho thuê nhà, công trình xây dựng là Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi tọa lạc của nhà hoặc công trình xây dựng.
3.2.4 Xây dựng các “án lệ” làm cơ sở để giải quyết một số vụ tranh chấp phức tạp, điển hình về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản
Tòa án nhân dân tối cao cần chú trọng hơn vào việc ban hành các án lệ đa dạng để tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc, từ đó đảm bảo việc áp dụng pháp luật một cách thống nhất trong quá trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng cho thuê nhà và công trình xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Số lượng án lệ hiện nay còn hạn chế so với nhu cầu thực tiễn trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng cho thuê tài sản, đặc biệt là trong lĩnh vực cho thuê nhà và công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản.
Trong thời gian tới, Tòa án nhân dân tối cao cần đẩy mạnh việc ban hành các án lệ đa dạng để tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc cho việc áp dụng pháp luật.
20 thống nhất trong quá trình Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản