Luận văn thạc sĩ Luật học: Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật Việt Nam tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM ĐỨC HUY

DE TÀI

THE CHAP TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

Hà Nội - 2019

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM ĐỨC HUY

ĐỂ TÀI

THE CHAP TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIET NAM TẠI NGÂN HANG

THUONG MẠI CO PHAN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tổ tung dân sựMã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa hoc: PGS.TS Pham Văn Tuyết

Hà Nội - 2019

LỜI CAM DOAN

Tôi zãn cam đoan đây 1a công trình nghiên cứu khoa học độc lap củaiêng tôi

Các kết qua nêu trong Luận văn chưa được công bé trong bat kỳ công,

trình nao khác Các số liêu trong Luân văn là trung thực, có nguồn gốc 16 rang, được trích dẫn đúng theo quy định.

Tôi xin chịu trách nhiệm vẻ tính chính zác va trung thực của Luân văn

Tae giả luận văn

Phạm Đức Huy

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Độ luật Dân sự BLDS

"Thương mai cổ phan TMCP"Tải sản hình thành trong tương lai TSHTTTLtháng 02 năm 2012 của Chính phũ sửa

đổi, bd sung một số điều của Nghị định tháng 09 năm 2017 của Chính phi vẻđăng ky biến pháp bao dam.

Nghị định số 102/2017/NĐ-CP,

Nghĩ định số 00/2015/NĐ-CP ngày 20thang 10 năm 2015 của Chính phủ quy

định chỉ tiết và hướng dan thi hanh

Luật nhà &

Nghị dink số 08/2015/NĐ-CP.

Thong tư liên lịch số T6/7012/TTLT-BIP-BINMT-NHNN ngày 06 tháng06 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tưpháp, B6 trưởng Bé Tai nguyên và Môi

trường, Thống đốc Ngân hang Nha

nước Việt Nam hướng dẫn một số vẫn.

Thong te lữ ach số16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN

để về xử ly tại sản bảo đâm.

Thông tư số 26/7015/TT-NHNN ngy09 tháng 12 năm 2015 của Ngân hàngNhà nước Việt Nam hướng dẫn trình.tự, thủ tục thé chấp và giải chấp tải sảnlà dự án đầu từ xây dựng nha ở, nhà &"hình thành trong tương lai

Thong tr số 262015/TT-NHNN

Thông tư liên tích số 09/2016/TTLT-BTP.BTNMT ngấy23tháng 06 nm2016 của Bộ trưỡng Bộ Tư pháp và BOtrường Bộ Tai nguyên và Mỗi trường

hướng dan việc đăng ký thê chap quyền.

sử dụng đất, tài sản gắn liên với đất

Thông tư liênth số09/2016/TTLT-BTP-BTNMT

Thông tư số 30/2016/TT-NHNN ngày.30 thing 12 năm 2016 của Ngân hàng,Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt

động cho vay của tổ chức tin dung, chi

nhánh ngân hàng nước ngoài đối với

LỜI MỞ BAU al Chương 1 -MỘT SỐ VẤN DE LY LUẬN VE THE CHAP TAI SAN

HINH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1 Khái quất chung vẻ tải sin hình thành trong tương lai 51.1.1 Khái niệm tai sin hình thảnh trong tương lai 51.1.2 Các loại tai sân hình thành trong tương lai 12

1.2 Khai quát về thé chấp tai sản hình thành trong tương lai 4

1.2.1 Khai niêm thé chấp tài sẵn hình thành trong tương lai 4

1.2.2 Đặc điểm thể chấp tai sin hình thành trong tương lai 17

1.3 Vai trò của thé chấp tài sản hình thành trong tương lai 19 Chương 2 - THỰC TRANG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIEN HANH VE THE CHAP TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THỰC THI TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM 22.1, Thực trang pháp luật Việt Nam hiền hành vẻ thé chấp tài sản hình thànhtrong tương lai kì

3.11 Quy định về tài sản hình thành trong tương lai liên quan đến giao

dich về thé chấp a

2.1.2 Quy định về hop đồng thé chấp tai sản hinh thành trong tương lai 23 2.1.2.1 Quy đính về chủ thé của hợp đồng thé chấp tải sản hình thành

trong tương lai 333.1.2.2 Quy định vé công chứng, chứng thực hợp đồng thé chấp tai sản"hình thảnh trong tương lai 36

3.1.2.3 Quy định về đăng ký hop đồng thé chap tải săn hình thảnh trong,

tương lại 38

3.13 Quy định vé xử lý tai sản thé chấp lả tải sản hình thành trong tương lại

3.2 Thực tiễn thực thi pháp luật vẻ thé chấp tai sản hình thành trong tương lai

tại Ngân hang TMCP Ngoại thương Việt Nam 33

3.2.1 Cac quy định cia Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam triển

khai nhận thé chap tải sản hình thành trong tương lai 353.2.1.1 Quy định chung mang tính bao quát vẻ thé chấp tai sản vả tải sẵn."hình thảnh trong tương lai 35

3.2.1.2 Quy định cụ thể vẻ thé chấp tai sản hình thành trong tương lai của

Ngân hàng TMCP Ngoại thương Viết Nam 403.2.2 Các vướng mắc trong qua trình nhân tai sản thể chấp là tải sản hìnhthành trong tương lại 482.2.2.1, Vướng mắc trong việc xác đính tải sản là tải sản hình thảnh.trong tương lai 483.2.2.2 Vướng mắc vẻ tài sin thé chấp hình thành trong tương lai là hang

hóa luân chuyển trong quả trình sản xuất, kinh doanh 53

2.2.2.3, Vướng mắc khi thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực, đăngkỹ biên pháp thé chấp 54

2.2.2.4 Vướng mắc khi thực hiện giải chấp căn hộ nha ở thuộc dự án 56 3.2.2.5 Vướng mắc vé viếc nhân thé chấp quyền sử dung dat trong dự án

đầu tư xây đựng nhà ở 59

2.2.2.6 Vuong mắc về việc nhận thé chấp tải sản là khoản phải thu va

quyển đời nợ phát sinh từ hợp đồng mua ban nha ở của chủ đầu tư 6Ũ

3.1.3.7 Vướng mắc về xử lý tai sản hình thành trong tương lai 63

Chương 3 - HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CUA PHAP LUẬT VE THE CHAP TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 65 3.1 Xây dựng, kiện toàn hé thống các quy định của pháp luật vẻ thé chấp tảisản hình thành trong tương lai 65

3.2 Hoàn thiện các quy định cụ thể có liên quan đến thé chấp tải sản hình.

thành trong tương lai 663.2.1 Hoan thiện quy định về tai săn hình thành trong tương lai 66

3.2.2 Hoan thiện bổ sung quy định về tai san thé chấp hình thành trong tương lai là bảng hóa luân chuyển trong quả trình săn xuất kinh doanh đ8

3.2.4, Hoan thiên quy định khi thực hiền giải chap căn hô nha 6 thuộc dự án70

3.2.5 Hướng dẫn thực hiện quy định nhận thé chấp quyền sử dụng dat trong.

dự án đầu tư xây dựng nhả ở 71

3.2.6 Hoàn thiện quy định vé nhân thé chấp tải sản thé chap là khoản phảithu va quyển dai nợ n3.27 Quy định về xử lý ti sin hình thanh trong tương lai ? KET LUẬN

LỜIMỞ BAU 1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.

‘Vi mu thể hội nhập va phát triển bên vững trong nên kinh tế thị trường,việc tao ra hảnh lang pháp lý đẩy di, phủ hop cho các giao dịch dân sự,

thương mai da dang trên thực tế là hết sức cân thiết để bão đâm được quyền

lợi của các bên Biến pháp thé chấp đuợc coi là một trong những giao dich

dân sự hữu hiệu dé hạn chế những rủi ro trong quan hệ vay vin, quan hệ cấp

tín dụng khác Tai sin ding để thé chấp rất da dang, có thé la động sin, tấtđông sản, tài sản hữu hình, tai sản vô hình, tải sản hình thành trong tuonglai Trong những năm gin đây, thé chap tài sin hình thành trong tương lai là

một trong những giao dich dân sự khả phổ biển trên thực té, đây là một trong

những biên pháp bảo đảm cỏ tính chất đặc thù, phức tap, dai hõi phải cónhững cơ chế pháp lý riêng biết, cụ thể để điều chỉnh Tuy nhiên, những quy.định về giao dich thé chấp liên quan đến loại tai sản hình thành trong tươnglai chủ yêu dựa vào các quy định chung, hoặc các quy định hiện nay còn chưa

rổ rang, chưa đây di dé tao nên hảnh lang pháp lý vững chắc nên có những bất cập trên thực tế còn khó khăn, vướng mắc chưa giải quyết được khi áp

dụng hoặc chưa bảo vệ được quyên lợi của các bên khi tham gia vào giao dichdân sự liên quan đến tai hình thánh trong tương lai nói chung va giao dich théchấp tài sản hình thành trong tương lai nói riếng

Do vay nhằm tạo hành lang pháp lý day đủ, chat chế, phủ hợp với thực tiễn va bão vệ được quyên lợi của các bên, tiếp tục thúc đẩy su phát triển kinh.

tế kinh tế thị trường thì việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định

pháp luật v thé chấp tải sản hình thánh trong tuong lại nhằm áp dụng vào thực tiễn phi hợp với các giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mai là hết sức cần thiết Lua chọn để tai "hế chap tai sản hình thành trong tương lai theo

‘guy định pháp luật Việt Nam tại Ngâu hàng TMCP Ngoại thương ViệtNam’ làm để tai nghiên cửu luận văn thạc si, tác giả mong muốn sẽ gúp phanhoàn thiện hơn nữa các quy định pháp luật hiện hành vẻ thé chap tài sin hình.thành trong tương lai

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Trong thời gian qua, đã có nhiễu các công trình nghiên cứu về chủ để

có liên quan đến biện pháp thé chấp đổi với tải sản là tai sản hình thành trongtương lai như các luân văn thạc luật hoc, cắc tap chi như Tap chi ngân.

hàng, Tạp chí Nghé luật, Co thể ké đến một số các công tình có liên quan

như sau

Đỗ Phương Thủy (2017) - Giao dich dân sự đổi với tai sản là nhà ở

"hình thành trong tương lai - Luận văn thạc sĩ luật hoc - Đại học Luật Hà Nội.

Pham Vân Anh (2017) - Thể chap nhà ở hình thành trong tương lai để

bảo đêm cho hợp đồng tín dung - Luân văn thạc si luật học - Đại học luật HàNội

Nguyễn Văn Phương, Mai Thị Thu - Ngân hang TMCP Ngoại thương 'Việt Nam - Vướng mắc vẻ thé chap nha ở hình thành trong tương lai vả quyền

tải sản phat sinh từ hop ding mua bán nhà ở - Tạp chi Ngân hang - Số08/2014

TS.LS Bui Đức Giang - Nhân bao dim bằng bắt động sin hình thành

trong tương lai từ chủ đầu tu duran nha ở - Tạp chỉ Ngân hàng số 06/2017

Tuần Đạo Thanh, Pham Thu Hang - Ban vẻ tai sin hình thành trong

tương lai trong lĩnh vực giao dich bão đảm - Tạp chỉ Nghé luật số 01/2014 Mặc dù có khá nhiễu công trình, bài viết liên quan nhưng việc tiếp tục

nghiên cứu các quy định cia pháp luật vẻ thé chấp tài sản hình thành trong

tương lai thông qua hoạt động thực tiễn tại Ngôn hang TMCP Ngoại thương ‘Viet Nam để thay được những van dé đã đạt được, những van dé còn bat cập, "han chế từ đó đưa ra kién nghỉ hoàn thiên là rất y nghĩa Do vậy, có thể nói dé

tải "Thế chấp tải sản hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật ViệtNam tại Ngân hang TMCP Ngoại thương Việt Nam” là dé tai mới, chưa cócông trình khoa học pháp lý nghiên cứu về dé tai này, có ý nghĩa cả vẻ mắt lý

luận và ý nghia về mặt thực tiễn, đặc biệt có ý nghĩa cho các chủ thể liên quan như chủ đầu tư, tổ chức tin dung (đặc biệt là các ngân hang thương mại),

người mua bắt động sản hình thảnh trong tương lai, các cơ quan quản lý nha

nước có thẩm quyên liên quan,

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

"Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đănh giá những van để lý luôn về thé chấp tải sản hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng, triển khai thực

hiện các quy định của pháp luật tai Ngân hang TMCP Ngoại thương Việt

Nam Từ đó đưa ra các điểm bat cập và dé ra định hướng, dé xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật để việc thực hiện trên thực té, đặc biết 1ä thực hiện tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam cũng như các tổ

chức tin dụng

4 Đối trợng và phạm vi nghiên cứu.

Đôi tương nghiên cứu Luân văn tập trung nghiên cứu quan hệ phápuất thé chấp tai sản hình thành trong tương lai được quy định trong các văn

pháp luật Việt Nam hiện hành và triển khai thực tế tại Ngân hang TMCP

"Ngoại thương Việt Nam

Pham vi nghiên cửa: Luân văn nghiên cứu các quy đính của pháp luật"Việt Nam và quy định của Ngân hang TMCP Ngoại thương Việt Nam trongquan hệ thé chấp tải sẵn hình thành trong tương lai

5 Phương pháp nghiên cứu.

"Trong qua trình nghiên cứu, luận văn được thực hiện trên cơ sở lẫy chitnghĩa duy vật biện chứng va chủ nghĩa duy vật lich sử làm phương pháp luận

cho quả trình nghiên cửu Để hoàn thành luận văn nảy, tác giả đã sử dụng nhiễu phương pháp nghiên cửu khác nhau, trong đó có thể kể đến các phương pháp sau: Tông hop, phân tích và giải thích các quy định của pháp luật, so sảnh, vận dung vào thực tiễn để lam sáng té van dé nghiên cứu.

6 Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực

Voi việc tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật vé thé chấp

tải sin hình thành trong tương lai va thực tiễn thực thi tại Ngân hàng TMCP

Ngoại thương Việt Nam, luận văn có một số ý nghĩa khoa hoc và giá tri imgdụng nhất định như su

của luận văn.

‘Thi nhất, biện pháp thé chấp tải sản hình thảnh trong tương lai lả một trong những biện pháp nhằm bảo đảm cho các khoản cấp tín dung mà các tổ

chức tin dụng thực hiện cấp tin dụng cho pháp nhân, cá nhân Các vấn đểnghiên cứu trong luận văn vừa có giá tri ứng dụng hoàn thiện các quy địnhchung của pháp luật vé thé chấp, vừa có giá trị ứng dụng hoán thiên các quy

định cu thé về thé chap tai sản hình thanh trong tương lai.

"Thứ hai, với việc nghiên cửu các quy định cụ thể tại một tổ chức tin

dụng là Ngôn hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam sẽ giúp cho các độc giả

nghiên cứu có được phân nao về thực tiễn triển khai, đưa các quy định vao ap

dụng thực tế

"Thứ ba, với việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định của pháp

luật về thé chấp va thé chấp tai săn hình thành trong tương lai của cơ quan

nha nước có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký đất dai, Trung tâm đăng lý giao dich bảo đâm, Tòa án, vả các cơ quan hữu quan khác như tổ chức hảnh.

nghề công chứng, sẽ giúp chúng ta thấy được phan nảo cách ap dung pháp

luật để từ đó có thể tuyên truyền, định hướng, giám sát, laễm soát việc thực

thi pháp luật

1 Kết cấu của luận văn

"goi phan mỡ đâu, kết luân và danh mục tai liệu tham khảo, nôi dungluận văn gồm 3 chương,

'Chương 1: Một số van dé lý luận về thé chấp tai sin hình thành trongtương lai.

Chương 2: Thực trang pháp luật Việt Nam hiện hành vé thé chấp tai

sản hình thành trong tương lai va thực tiễn thực thi tại Ngân hang TMCP

Ngoại thương Việt Nam

Chương 3: Hoàn thiện các quy định của pháp luật vẻ thé chấp tải sảnhình thành trong tương lại

Chương 1

MOT SỐ VAN DE LÝ LUẬN

VE THE CHAP TÀI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1:Khái quát chưng về tài sản hình thành trong tương laiLULL Khái niệm tài sin hình thành trong tương lai

Tài sẵn hình thành trong tương lai dù xét ở góc đô nào thi đó vấn được xem la một loại tải sản, vẫn mang những đặc tính của tải sản Chính vi vậy, dé có thé hiểu rõ hơn về khải niệm tai sản hình thanh trong tương lai, trước hết chúng ta cần tìm hiểu sơ lược về khải niệm chung tải sản.

- Khái niệm cinmg v tài sản: Tài sẵn là vẫn đề cơ ban của moi quan hệ

xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng, tại BLDS năm 2005 quy định.

“Tài sản là vật tiền, gidy tờ có gid và quyền tài sản” và theo quy định hiện ‘hanh tại BLDS năm 2015 thì “Tải sn là vật, tiên giấy tờ có giá và quyên tài sản Tài sản bao gồm bắt động sản và động sản Bắt đông sản và động sản có Thể là tài sẵn hiện cô và tài sẵn hình thành trong tương lai" Khai niệm tải

sản theo quy định của BLDS năm 2005 cũng như BLDS năm 2015 đã đưa ra

khái niêm vật khác hẳn với quy định tại BLDS năm 1995: "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, gidy tờ trị giá được bằng tiền và các quyển tài sản

‘Nhu vay, có thé thay, khải niệm tải san theo quy định trong BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 đã bö tử "có thực” để bao quát hơn so với quy định của BLDS năm 1905, bởi cụm từ "có thực” được hiểu phải là bô phân của thể giới vật chat, tôn tại khách quan ma con người có thé cảm nhận bằng giác

quan của mình Quy định nay gây khó khăn và hạn chế trong giao lưu dân sự,đặc tiệt là tài sản hình thành trong tương lai Do đó, BLDS năm 2005 va

‘Bigs 163 BLDS xăm 2005

2 Điệu 105 BLDS năm 2015,

Bids 172BLDS năm 1995

BLDS năm 2015 đã bỏ cum từ này để thể hiện vật không chỉ la vat có thực,

hiên có mới được coi là tai sản mã cả tai sẵn hình thành trong tương lai cống,được coi là tai sản.

Tién, theo Mác thi tiễn là một thứ hang hoa đặc biết, được tách ra khôi thể giới hang hoá, dùng để do lường và biểu hiện giá trị của tat cA các loại

hàng hoa khác Nó trực tiếp thể hiện lao đông zã hội vả biểu hiên quan hệ sinxuất giữa những người sản xuất hang hoá với nhau BLDS năm 2005 và cảBLDS năm 2015 đều quy định tiên lả một loại tai sản nhưng lại không có quy

định để làm rõ bản chất pháp lý của tiền Chỉ có loại tién đang được lưu hành.

trên thực tế, tức là được pháp luật thửa nhân, mới được coi là tải sản.

Giấy tờ có giá, tại BLDS năm 2015 hiến nay không giải thích cụ thể giấy tờ có gia la gi, tuy nhiên, theo quy định tại khoản 8 Điều 6 Luật Ngân.

hang Nha nước Việt Nam năm 2010, khoản 1 Điểu 3 Thông tư 04/2016/TT-NHNN ngày 15/04/2016 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và khoản 1 Điều2 Thông tư 01/2012/TT-NHNN ngày 16/02/2012 của Ngân hàng Nhà nướcViệt Nam quy định “Giáp tở số giá là bằng chứng xác niận nghĩa vu trả nợgiữa tỗ chức phát hành gidy tờ có giá với người số hiểu gidy tờ cỏ giá trongdắt đinh, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác” Các loại gâytừ có gia hiện nay được quy inh tại nhiễu văn ban khác nhau như Luật chứng

khoán năm 2006 được sửa đổi, bổ sung năm 2010 và năm 2018, Luật các công cụ chuyển nhượng năm 2005, được thể hiện đưới nhiễu dang khác nhau như séc, cỗ phiéu, trái phiếu, tín phiếu, hối phiêu, ky phiéu, Xét về mặt hình.

thức, thì giấy tờ có giá là mốt chứng chỉ được lập theo hình thức, trình tự luật

định Nội dung thể hiện trên giấy tờ có gia lả thé hiện quyển tải sản, giá của.

một thot han

giây tờ có giá là gi tri quyển tai sin và quyển nay được pháp luật bảo vệ Giấy từ có giá có tinh thanh khoản va 1a công cụ có thể chuyển nhuong theo quy định Ngoài ra, giấy tờ có giá có tính thời han, tính có thé dua ra yêu câu,

tính rồi ro Tuy nhiền, các loại giấy tờ xác nhận quyền sỡ hữu, quyển sử dụng

đổi với tài sản như giấy chứng nhân quyển sử dụng đất, giấy chứng nhân

quyển sở hữu nhà và tải sẵn khác gắn lién với dat, gidy đăng ký xe máy, xe 6

tô, không phải là giấy tờ có giá Những loại gidy tờ này chỉ được coi là mộtvật thuộc sở hữu của người đứng tên trên gidy tờ đó.

Quyên tai sản, theo quy định tại BLDS năm 2005 thì “ Quy dz te sản là quyén trị gid được bằng tiền và có thể chuyễn giao trong các giao ha dân sw Quyền tai sản có thể chuyển giao trong các giao lưu dân sự phụ thuộc 'vảo ban chất của chúng có hay không có “gắn với yếu tổ nhân thân” và cơ chễ

pháp lý được dành riêng cho ching như chúng không thuộc loại tai sẵn bi

pháp luật quy định lá loại tai sản bị cắm lưu thông: Ví dụ: quyển đôi nợ là quyển tài sản không gin với nhân thân nhưng quyển yêu cấu cấp dưỡng, quyển được hưởng lương hưu lả những quyên tài sản gắn với nhân thân Vẻ nguyên tắc, các giá trị nhân thân chỉ thuộc về một chủ thể nhất định, không thể chuyển giao cho người khác BLDS năm 2015 đã có định nghĩa quyền tải san bằng cách liệt kê ra một số quyền tai sản, theo đó “Quyên tài sản là quyền trị giá duoc bằng tiền, bao gôm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hia trí hiệ, quyền sử đụng dat và các quyén tài sản khác “5 BLDS năm 2015 đã có thay đổi vé định nghĩa quyền ti sin khá nhiều so với BLDS năm 2005 Thue nhất, quyền tải sản theo quy định tại BLDS năm 2015 không đòi hai phải có sự chuyển giao trong giao dịch dân sự Đôi với quyền tai sản là đối tượng của giao dich dan sự phải đáp ứng được hai yêu cầu la trị giá được bằng tiên va có thể chuyển giao cho người khác trong giao dich dân sự Tứ hai, quyền tải sản khác có thể là quyển đồi no, quyền sử dung tai sản thuê, quyên thực hiện hợp

đẳng Thứ ba, những quyển tai sản khác gin với nhân thân thì không được

chuyển giao như quyền thừa kế, quyền cấp dưỡng, quyền yêu cầu bôi thường thiệt hại vé sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tin, tinh mang Trong số các ‘van ban đưới luật, co thể dẫn chiều tới mục 5 tiêu chuẩn số 07 về phân loại tải sản của Hệ thống tiêu chuẩn thấm định giá Viết Nam ban hành kém theo

* Điệu 181 BLDS nm 2005* Điều 115 BLDS năm 2015

Thông tư sổ 28/2015/TT-BTC của Bộ Tải chính ngày 06/03/2015 quy định:

Quyén tài sản bao gôm quyên số hiữu trí tệ và các quyền tài sản khác Quyền

tài sản là một khái niệm pháp If, nó bao gém tắt cả các quyền lợi và lợi ích

là quyền trị giá được bằng tiên theo quy dinh của pháp luật.

liên quan tới quyền sở hữu hoặc quyền sử dung mà người chủ sở hu, sitdung tài sẵn được hưởng một cách hop pháp”

vay, công trình đang xáp dung các tài sản khác mà bên bảo đâm cô quyển

nhận "5 Tại Nghị định số 178/1009/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phũ

về bao dim tiên vay của các tổ chức tin dụng được sửa đổi, bỗ sung theo Nghị

định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 (Nghỉ định số 178/1909/NĐ-CP)cũng có quy định về một trong những TSHTTTL là tài sản hình thành từ vin

vay như sau “Tat sản hình thành từ vẫn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tat sản được tao nên bởi một phần hoặc toàm bộ khoản vay của tỗ chite

tin dung”?

Sau một thời gian áp dung quy định nảy trên thực tế, khái niém TSHTTTL đã thể hiện một số bat cập cũng như chưa rõ rang hoặc chỉ mang

tính chất áp dung đối với quan hệ bao đầm trong hoạt đông tín dụng của cáchức tín dung, ngân hang thương mại Quy định TSHTTTL là động sin, bat

động sin hình thánh sau thời điểm ký kết giao dich bảo đảm và sẽ thuộc

quyển sở hữu của bên bão đầm chỉ giới hạn TSHTTTL ở vật, chưa dé cập cu

thể tới các dạng tai sin khác Trong khải niệm đã nêu rõ các loại TSHTTTL lả

° Khoản 7 Điều 2 Nghị inh sé 1651999/NĐ.CP."Điền 2Nghị dinh số 178/1999/NĐ.CP.

hoa lợi, lơi tức, tải săn hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng vacác tài sẵn khác Việc liệt kê như vay sẽ không đảm bảo bao quát chung được

toán bô khái niệm đối với các loại tải sản là TSHTTTL, đồng thời theo xu thưởng phát triển thi ngày cảng có nhiều loại TSHTTTL phát sinh chẳng hạn.

như quyền đôi nợ hình thành trong tương lai, may móc, thiết bị hình thành

theo đơn đặt hàng của các doanh nghiệp được thể chấp để vay vốn ngân hang,

én BLDS năm 2005 tại mục bao dam thực hiện nghĩa vu dân su đã

quy định "Vật dling đỗ bảo đâm thực hiện nghĩa vu dân sự là vất hiện có hoặc

được hình thành trong tương lai Vật hình thành trong tương lai là đông sẵn

lập hoặc giao dich bảo đâm được giao kết ® Như vay, có thé thấy rằng, trong cơ cấu của BLDS năm 2005 thì quy định vẻ TSHTTTL không được quy định tại phan về tai sản mã được quy định trong phần bao đảm thực hiện ngiữa vụ.

dân sự, điều này cho thấy dường như nhà làm luật chỉ hướng đến TSHTTTL1 đổi tượng cia giao dich béo dim ma không là đổi tượng của các giao dichdân sư khác BLDS năm 2005 cũng lấy hệ quy chiếu xác đính TSHTTTL là

đông sin, bat đông sản thuộc sở hữu cia bên bảo đâm sau thời điểm xác lập ngiña vụ hoặc thời điểm giao dich bảo đảm được giao kết có đổi tượng chính.

đông sản hình thành trong tương lai đó1a đồng sẵn,

"Trên cơ sở quy định của BLDS năm 2005, Nghỉ định số

163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ v giao dich bao dim quy đính: “Tải sản"hành thành trong tương lai là tài sẵn tìmộc sở lim của bên bảo đấm sa thời

“điểm nghĩa vụ duoc xác lập hoặc giao dich bảo dam được giao kết Tài sản hhinh thành trong tương lai bao gồm cả tài săn đã được hùnh thành tại thời điễm giao tết giao dich bảo đâm nhueng san thời điểm giao kắt giao dich bảo

“im mới mộc sở hữu cũa bên bảo đấm '® Theo Nghỉ định số

163/2006/NĐ-"Dida 320 BLDS năm 2005,

“Khoản 2 Điện 4 Nghị định số 163/206/NĐ.CP.

CP về cơ bản cũng lay hệ quy chiếu là thời điểm nghĩa vụ được zác lập hoặc giao địch bao dim được giao kết để zác định TSHTTTL, tuy nhiên, theo Nghỉ

định số 163/2006/NĐ-CP thì đã mỡ rộng khái niệm TSHTTTL, qua đó xác

định TSHTTTL có thể la bat cứ loại tải sản nao được pháp luật quy định trong.

đồ có quyền tải sản.

Sau một thời gian thi hành, Chính phủ ban hanh Nghị định số

11/2012/NĐ-CP sửa đôi, bỗ sung Nghỉ định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ rang hơn TSHTTTL bao gm: “a) Tài sản được hình thành từ vốn vay: b) Tài

sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc dang được tao lập hợp pháp tat

thời diém giao kết giao dich bdo dim; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đốt tượng phải đăng ins quyền sở hữu, nhương sen thời điểm giao két giao dich bảo

alien thi tài sản đô mới được đăng kỷ theo quy định của pháp luật Tài sản

hinh thành trong tương lat không bao gồm quyền sử dung đắt”? Nghị định.

số 11/2012/NĐ-CP đã quy đính rõ rang hơn vẻ khái niệm TSHTTTL so với

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cụ thé là đã quy định TSHTTTL bao gồm tải

sản hình thành từ vén vay tương tự Nghị đính số 165/1909/NĐ-CP, Nghị đínhsố 178/1099/NĐ-CP nêu trên Tai sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc

đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dich bao dam, chúng ta có thể hiểu là tai sản đó đang trong quả trình hình thảnh, chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết giao dich bão dim Tài sin đã hình thành vả thuộc đối tương phải đăng ký quyền sỡ hữu, nhưng sau thởi điểm giao kết giao dịch bão đâm thi tai sản đó mới được đăng ký theo quy định pháp luật, chúng ta có thể hiểu nghĩa là tải sản thuộc sở hữu của bên bão dam sau thời điểm nghĩa vu được sác lập hoặc giao dich bao dim được giao kết có bao gém cả trường hợp tải sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dich bão dim, là đối

tượng phải đăng ký quyển sỡ hữu nhưng vi lý do nào đó mà chưa được cấpgiấy chứng nhận quyền sỡ hữu.

© Khoản 2 Điệu Ì Nghị dinksé 11/2012/NĐ-CP,

Trong Nghỉ định số 11/2012/NĐ-CP quy định “Tài sản hinh thành

trong tương lai không bao gầm quyền sử dung đắt" Tuy nhiên, có thể thây

tổng, đây là mốt quy định chưa hoàn toàn phủ hợp với thực tế cũng như chưa

phù hợp về mặt pháp ly Vé mất thực tế, quyển sử dụng đất hoàn toàn có thé chuyển giao tử chủ thé nảy sang chủ thể khác thông qua các giao dich dân sự như để lại thừa ké, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như vay, gia sử trong trường hợp một chủ thé có quyền sử dụng dat bị chết để lại thừa ké cho người thửa kế đi sản là quyển sử dụng đất, nhưng chủ thể có quyển thừa kế hop

pháp ký hop ding thé chấp quyển sử dung đất này trước khi thực hiện các thủ

tục để được thừa kế quyển sử dụng đất nảy và sau khi giao kết hợp đồng thé

chấp mới thực hiện xong các thủ tục để đăng ký quyển sử dung đất theo quy

định của pháp luật thi tại thời điểm giao dich vé thé chấp được giao kết, quyền sử dung đất của người được thừa kế hợp pháp phải được coi là tai sẵn

hình thành trong tương lai Còn vé mặt pháp lý, theo quy định của Hiển pháp

thi đất đại luộc sở hit toàn dân do Nhà nước đại điện chai sở hitu và thông nhất quản ij", từ đỏ, dé thay đất đai mới là đổi tượng đã tén tại một các

khách quan, thuộc quyển quản lý của nha nước một cách thống nhất trongtoán bộ lãnh thé Viết Nam, chứ không phải la quyển sử dung đất Quyền sử

dung đất lả sự ghi nhận của nhà nước thông qua co quan nha nước có thẩm quyển bằng các thủ tục hành chính nhất định dựa trên các căn cứ để công nhận một chủ thể có quyền sử dụng đất đổi với phn đất đai nao đó theo các quy định của Luật đất đai và các văn ban hướng din Do vậy việc quy định

'TSHTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất la chưa hoãn toan hợp lý.

Có thể nói rằng, các quy định về tải sản hình thảnh trong tương lai

trước khí BLDS năm 2015 có hiệu lực đường như chỉ có mục đích nhằm phục

‘vu về giao địch bão dam ma không nằm trong hệ thống quy định vẻ tải sản én BLDS năm 2015 thì khái niệm tải sản hình thành trong tương lai được

đất trong chương Tài sản, theo hướng TSHTTTL mang tính hình thánh va

"Dida 17 Hiển php năm 1992 và Điễu S3 Hiển pháp nếm 2013.

thời điểm xác lập sỡ hữu, theo đó quy định: “Tải sẵn hình thành trong tương, lai bao gồm: Tài sản chưa hình thành; Tài sản đã hình thành niueng chủ thé xác lập quyền sỡ hữu tài sẵn sau thời điểm xác lập giao địch".

1.1.3 Các loại tai sản lình thành: trong tương lai

Trong những năm gan day, với tốc đô đô thị hóa ngày cảng cao và các

giao lưu dan sự trong hoạt đông dân sự, kinh doanh, thương mai ngày cảng.

lớn thì TSHTTTL đã trở nên phé biến và đa dang hơn Đặc biệt là các dự án.

đầu tu xây dung nhà ở hình thành trong tương lai, dự ân đâu từ công trình xâydựng hình thánh trong tương lai; tau, thuyén, máy móc, thiết bi được sản xuấttheo đơn đất hang, quyển đồi nợ hình thành trong tương lai,

Nếu căn cứ theo tính chất vật lý của TSHTTTL thi có thé phân loại

thành TSHTTTL hữu hình và TSHTTTL vô hình TSHTTTL hữu hình lảnhững tai sản sau khi hình thánh là những tai sản hiện hữu trong thể giới vatchất ma con người cảm được, nắm được sở được va có hình dạng vật chất rõrang, vi dụ như nha ở hình thành trong tương lai, tau thuyền hình thành trong

tương lại TSHTTTL vô hình là những tai sản ma đuợc thể hiện duéi hình thức khác mA con người không thể cảm giác được ma trong đó có thể được thể hiện đuới dang quyên, một san phẩm trí tuệ, ý tuởng ví du như quyền.

tải sản hình thảnh từ các hợp đông mua bán hang hóa, quyển sỡ hữu tri tuệnhư quyển tác giã, quyển sở hữu công nghiệp

Nếu căn cử theo tinh trạng của TSHTTTL thi có thể phân loại thảnh.

‘TSHTTTL la động sản và TSHTTTL là bat động sản

Nếu căn cử theo thủ tục của cơ quan nha nude có thẩm quyển thì có thé

phân chia thành TSHTTTL không phải đăng ký quyền sở hữu va TSHTTTLphải đăng ký quyền sở hữu TSHTTTL không phải đăng ký quyển sỡ hữu lá

khoăn 2Bidu 108 BLDS năm 2015,

những tai sản khi hình thành theo quy đính cia pháp luật thì chủ sở hữu.không phải tiến hành đăng ký quyển sở hữu đối với tai sản đó TSHTTTLphải đăng ký quyền si hữu là những tài sản trong tuơng lai khi đã hình thành.thì theo quy định pháp luật của nha nước, chủ sở hữu phải tiền hành các thủtục cần thiết theo quy định pháp luật hành đăng ky quyên sỡ hữu đốivới tai sản đó.

Nếu căn cứ theo mức độ hình thành của TSHTTTL thi có thể phân loại thành TSHTTTL đã hình thành nhưng chưa có giấy chứng nhân quyển sỡ

hữu, vi dụ như nha chung cử đã xây xong, bên bản đã giao nha, bến mua đã

trả tiên nhưng giầy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở va tải

sản khác gắn liên với đất chưa được cấp va TSHTTTL đang trong quá tình"hình thành, thông thường đây chính la dạng TSHTTTL trên thực tế và mangđúng nghĩa bin chất là TSHTTTL vi du như nhà chung cư đang trong quá

trình thi công xây dựng, các dự án dau tư xây dung công trình xây dựng, nha máy sẵn xuất trong khu công nghiệp đang trong quá trình thi công xây dung,

Chúng ta có thể kể đến các loại TSHTTTL tổn tại phổ biển trong thực tế hiện nay như Căn hộ chung cư dang trong quá trình thi công thuộc các dur

`, biết thự, nhà ở độc lập)đang trong quá trình thi công xây dựng được xây dựng trên thửa đất ở riêng

án xây dựng nha ở để bán, Nha ở riêng lẻ (nha liên.

biết thuộc quyên sử dụng hop pháp của tỗ chức, hộ gia đính, cá nhân Cac

công tình xây dựng khác đang trong quá trinh thi công xây dựng chưa đưavào sử dụng Téu thuyén, máy móc, trang thiết bi được sin xuất, đóng theodang hợp đồng đất hàng theo thiết kế trước đó, Quyên tài sản hình thánh trongtương lại phát sinh từ hợp đồng mua bán bảng hóa như quyển đồi nợ Quyên

chờ về đổi với số tién bán chứng khoán trên các tải khoản chứng khoản khi thực giao dich chứng khoán Quyển sử dụng số tiên bao hiểm phat sinh từ hợp đồng bảo hiểm đối với tai san/con người.

1. Khái quát về thé chấp tài sản hình thành trong tương lai

1.2.1 Khái niệm thé chấp tài sản hình thành trong tong lai

Thể chấp tải sản hình thảnh trong tương lai lả một dạng cụ thể của thé chấp tài sản, chỉnh vi vậy, trước tiên chúng ta cẩn tim hiểu về khái niêm thé chấp tai sẵn trước khi tim hiển về khái niệm thé chấp tải sẵn hình thành trong

tương lại

~ Khái niệm chang về thé chấp tài sản Thể chấp tai sản là một biện.

pháp nhằm bao dim thực hiện nghĩa vụ dân sw Theo BLDS năm 1995 quy

định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ đìng tài sẵn là bắt đồng sản thuộc sở hữm của mình để bảo đâm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có

quên ®

Sau gần mười năm áp dụng, BLDS năm 2005 được ban hành thay thể

BLDS năm 1995 va đã có những thay đổi để phù hợp hơn với tinh hình thực tế các giao dich dân sự Theo đó BLDS năm 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (san Ady gọi là bên thé chấp) dimg tài sản thuộc sở hia của mình đỗ bảo đâm thực hiện ngiữa vụ dân sự đỗi với bên ta (sau đập got là bên nhận thé chấp) và không chuyễn giao tài sản đó cho bên nhân thé

Hiện nay, theo BLDS năm 2015 quy định: “Thế chấp tat sản là việc một bên (san đập got là bên tỉ diag tat sẵn tude số hữu cũa minh đã

bảo đâm thực hiện nghĩa vu và không giao tài sản cho bôn kia (sem đập gọi là

Nou vậy, có thé thấy quy định của BLDS năm 1995 bó hẹp hơn về tải sản la đối tượng của biện pháp thé chap, theo đó, chỉ xác định đổi tượng lả bắt động sản thuộc sở hữu của bên thé chấp, còn đối tượng của biện pháp thé

bên nhận thé c

” Khoăn ] Điền 346 BLDS năm 1995.

* Kheễn | Điệu 324 BLDS săm 2005

“Kheên | Điệu 317 BLDS nim 2015

chấp tải sản theo quy dinh của BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 là bất

đông sin hoặc đông sin Theo quy định của BLDS 2015 thi chúng ta có thé thấy bản chất và đặc điểm của thể chấp tải sẵn như sau:

Thứ nhất, tat sản trong biên pháp thé chấp phải thuộc sở hit của bên thế chấp: Bén thé chap dùng tai sản của chính mình, thuộc sở hữu của chính.

minh để bao đâm thực hiện nghĩa vu của minh hoặc nghĩa vụ của người khácđôi với tiên nhân thé chấp (tuy nhiên, trên thực tế, cỏ những trường hop có

một số cơ quan như Toa án, viện kiểm sát cho rằng không được bảo dim

nghĩa vụ cho người khác, trong trường hợp bao đảm cho bên thứ ba thì phảicoi đỏ là biện pháp bao lãnh chứ không phải biên pháp thé chấp)

Thứ hat, trong biện pháp thé chấp tài sản, không có sự chuyễn giao tài sản thé chấp Bén thê chấp chỉ dùng tai sản của minh để bảo dim cho việc thực hiển ngiấa vụ din sự Tuy nhiến, dé kiểm soát được các rủi ro cho bên nhận thé chap, bên thé chap sẽ phải giao các giấy tờ cản thiết chứng minh tinh

trang pháp lý của tai sản thé chấp Bên nhận thé chấp chỉ giữ giấy tờ pháp lý

có liên quan dén tai sản thể chấp mã không nấm giữ trực tiép tai sẵn Các bên

cũng có thể thỏa thuận giao tai sản thé chap cho bên thứ ba quản lý, chiếm giữ

tải sin

Thứ ba, cơ sở phát sinh của biện pháp thé chấp tài sản là cô một quan

Tê nghĩa vu đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thực hiện một

cách có điều lện thông qua một tài sản cụ thể Biện pháp thé chấp tai sản.

không tổn tại độc lêp mà phụ thuộc và gắn lién với nghĩa vụ của bên thé chấphoặc bên được bão đảm Biến pháp thé chấp sé tạo áp lực cho chủ thể cóngiữa vụ phải tích cực v thiên chí trong quá trình thực hiện ngiĩa vụ được

‘bao đâm bằng biện pháp thé chấp nhằm tránh trường hợp bên nhận thé chấp hoặc các chủ thé có thẩm quyển thực hiện xử lý tai sản thé chấp theo thöa

thuận và/hoặc theo quy định của pháp luật

Thứ te tai sản bao dim trong môi quan hệ thé chấp có thé là bat độngsản nhưng cũng có thé bao gồm các các tải sẵn không phải là bất động sản.

Tuy nhiên, hiên nay, đổi với hoạt động cho vay bán buôn của các tổ chức tín dung thi tai sân được sử dụng chủ yếu trong quan hệ thé chap là bắt đông san, đặc biệt là thé chấp dự án đâu tư xây dựng nhà @ hình thảnh trong tương lai

cũng rất phổ biển Đây la tài sẵn có giá trị lớn va do đặc tính của tai sẵn nay là mang tính cổ định về vật ly, tức là không di chuyển, di dỡi khối vị trí ban đầu được, hoặc nếu di dồi thi rat khó khăn Do vậy việc thé chấp các tài sẵn này phù hợp hon dam bảo việc không chuyển giao tải sin trong quá trình thực

hiện giao dịch Đồi với hoạt động cho vay bán lẽ th tải sản bao dim cũng la

‘bat kỷ loại nào từ bat động sản đến động sin như 6 tô, xe máy, phương tiện

thủy nội địa,

Thứ năm, quyên sỡ hữu tài sẵn có thể được khôi phục hoàn toàn cho 'oên thé chap néu nghĩa vụ được thực hiện day đủ như cam kết, hoặc quyền sử hữu c6 thể chấm dứt hoan toàn đối với bên thé chấp và thuộc quyền định đoạt

đổi với tiên nhận thé chấp nếu nghĩa vu không được thực hiện Việc bên théchấp khi đã thực hiện đây đã cam kết của mình thi sau khi thực hiện zong các

‘bén sẽ xóa ba biên pháp thé chấp nay, tai sin thé chấp sẽ không còn tinh trang pháp lý là thể chấp nữa nến việc khôi phục trình trang sở hữu đây đũ cho bên chủ sở hữu lá theo đúng bản chất của thể chap

~ Khái niệm thé chấp tài sản hình thành trong tương lai: Hiện nay chưa có khái niệm cụ thể vẻ thé chấp TSHTTTL ma từ khái niệm thé chấp của

BLDS năm 2015 va khái niêm TSHTTTL theo Nghĩ định số 11/2012/NĐ-CP

thi thé chấp TSHTTTL có thể được hiểu như sau: Thể chấp TSHTTTL lả việc.

"bên thé chấp dùng tai sản được hình thanh tử vin vay, tai sản đang trong giai

đoạn hình thành hoặc đang được tao lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao

dich thé chấp, tai sin đã hình thành va thuộc đối tượng phải đăng ký quyển sở

hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dich thé chấp thi tai sẵn đó mới được

đăng ký theo quy định cia pháp luật để bảo dim thực hiện ngiĩa vụ dân sựđổi với tiên kia

1.2.2 Đặc điểm thé chấp tài sản lành thành trong tương lai

Đặc điểm của thé chấp tài sản hình thanh trong tương lai vừa mang các đặc điểm của thé chấp tải sản như chủ thể trong quan hệ thé chấp sẽ có hai ‘bén đó là bên thé chấp vả bên nhận thé chấp, không có sự chuyển giao vé tải

sản thể chấp, Tuy nhiên thé chấp tai sin hình thảnh trong tương lai cũng có

những đặc điểm mang tính chất nổi trội hơn, cụ thể có thể kế đến các đặc điểm sau:

Thử nhất, tài sản trong quan hệ thé chấp tài sản hình thành thành trong.

tương lai chưa có hoặc ciuma xác lập số hit: Theo quy định của pháp luậthiện hành cũng như đã phân tích trong Miục 1.1 nêu trên của Luận văn này thìtải sẵn hình thành trong tương lai bao gồm tải săn chưa hình thành va tải sản.

đã hình thành nhưng chủ thể xác lâp quyền sở hữu tai sin sau thời điểm xác lập giao dịch Chính vi vay, khi giao kết biện pháp thé chấp tai sản hình thánh trong tương lai thì chủ thể tham gia trong quan hệ nảy thường phải co cơ sở chứng minh có đủ các yếu t để xác định tai sản hình thành trong tương lai là đổi tương của giao dich có kha năng chắc chấn sẽ hình thành hoặc chắc chấn

sẽ được xác lập quyển sỡ hữu Do vậy các bên cam kết với nhau bằng cácgiấy từ chứng minh sự hình thảnh của TSHTTTL là đúng và có thật va sẽ latải sẵn hiện hữu có giá tr trong một khoảng thời gian nhất định Bên nhận thé

chap thưởng 1a tổ chức tin dụng thường sẽ giữ các giấy tờ cần thiết chứng minh quyển sỡ hữu hợp pháp của bên thé chấp để kiểm soát về mặt sở hữu tranh tinh trang bên thé chấp sử dụng tai sản minh thé chấp để tham gia các giao dịch khác ma bên nhận thé chấp không biết hoặc không thể kiểm soát

được

‘Vi du để xác định khả năng chắc chắn tai sản sẽ hình thảnh khi nhận thé chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thé chấp nhà ở hình thành trong tương Jai thi thông thường các tổ chức tín đụng sẽ kiểm tra các hổ sơ như sau: Trường hop cinủ đầm te được tỉ é chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đâu he xây đựng nhà ở thi cần có hỗ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê dat của cơ

quan nha nước cóquyển, La dự án đầu tư xây dụng nha ở theo đúng quy

định của pháp luật Trường hop thé chấp nhà ở hình thành trong tương lat timộc dự án đầu tư xây dung nhà ở, chủ đầu tư cần có hỗ sơ duán, có thiết kế

kỹ thuật của duran được phê duyệt, Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao

đất, cho thuê dat của cơ quan nha nước có thẩm quyên, La dự an dau tư xây.

dung nha ỡ theo đúng quy đính của pháp luật, Nha ở thể chấp phải thuộc điển.

đã xây dựng xong phân móng theo quy đính cia pháp luật vẻ sây dựng, Tai liệu thể hiên nha ở không nằm trong phân dự án ma chủ đầu tư đã thé chap,

‘Vi dụ để xác định khả năng tai sản hình thánh trong tương lai sẽ xác lập sở hữu kit tổ ciức, cá nhân thé chấp nhà ở hình thành trong tương lat được xây dung trên thừa đắt ở hợp pháp của minh thi td chức tin dụng kiểm tra có giấy tờ chứng nhận quyển sử dung đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về dat đai, Có Giầy phép xây dựng néu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định cia pháp luật có liên quan, hoặc xh 18 chức, cá nhân thé chấp nhà ở hình thành trong tương iat mua của chủ đầu tư trong die ám “đầu tư xâp' đựng nhà ở thì tỗ chức tín dụng kiểm tra có hợp đồng mua ban nha ở kỹ kết với chủ đâu tư, Có văn bản chuyển nhượng hop đồng mua bán nhà ở nến là bên nhận chuyển nhượng họp đồng mua bán nhà ở theo quy đính, Có

giấy từ chứng minh đã đóng tiễn mua nhà 6 cho chủ đầu tư theo tiền độ thöathuận trong hợp đồng mua ban nha ở

Tint hai, trong quan hệ thé chắp tài sản hình thành trong tương lai, rủi ro đối với bên nhận thé chấp cao hơn so với thé chấp tài sản hiện hữm: Xuất phat từ đặc tính tổn tại của tai sản hình thành trong tương lai 18 chưa hình thánh hoặc đã hình thảnh nhưng chưa sác lập si hữu tại thời điểm giao dich đổi với tai sản Vì vậy, không ai có thể chắc chắn được rằng trong tương lai

nó sẽ có, sẽ hình thánh hoặc sẽ được xác lập quyển sỡ hữu trên thực tế đúngdu liêu của các bên, việc hình thành hay 2c lap quyền sé hữu còn phụ thuộc.

vào nhiễu yếu tổ khách quan hay chủ quan nhất định chẳng han như nha ở,

công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng chủ đầu tư đang trong

kiện về vật lực, nhân lực để

hoàn thành hoặc vì một lý do nao đó mã tải sản không đủ điều kiện để xác lậpquả trình thí công xy dựng do thiếu các

quyển sở hữu như ô tô mang ra thé chấp thuộc trường hợp mua tra chậm, trả.

dân nhưng sau đó người mua 6 tô lại không đủ khả năng trả tién cho bên bán.

Ngoài ra, cũng không ai có thể chắc chin được rằng về mặt giá trị, tai săn hình thành trong tương lai có thể tăng hay giảm theo thời gian, có những trường hợp co thé tăng giá trị nhưng cũng có những trưởng hợp giảm về mặt giá tr trong thời gian chờ zác lập quyển sở hữu Trong khi đó, đối với tai sẵn

đã hiện hữu thì bằng các phương pháp khác nhau trong hoạt đông kinh thi bênnhận thể chấp có

phat sinh Chính vì vay, khi bên nhận thé chấp lả TSHTTTL thì

‘vén nhận thé chấp cân y thức được các rủi ro trên có thể xảy ra để có danh giá

hợp lý khi nhân hay không nhận thể chap tai sản la TSHTTTL.

lêm soát hoặc do lường, dự liệu được rõ rằng hơn các.rủi ro có th

1.3 Vai trò của thé chấp tài sản hình thành trong trong lai

Việc thé ấp TSHTTTL là một trong những biển pháp bao đảm quan trong trong sự phát triển của nên kinh tế tạo ra một số vai trò, giá tri sau:

Thứ nhất tiên pháp thể chấp nói chung và biên pháp thể chấp ‘TSHTTTL nói riêng nhằm giảm thiểu rũi ro đối với các khoản cắp tín dụng, 1a

một trong những cơ sở pháp lý để giúp các tổ chức tin dụng thu hôi các khoản nợ của khách hang trong quá trình các tổ chức tín dụng thực hiện cấp tín dụng

cho khách hàng va khách hàng không thực hiện tr nợ khí đến hạn, quá hạn.Thứ hai, thé chấp TSHTTTL là biện pháp hạn chế hạn chế các tranhchấp xây ra giữa các bên trong hoạt đông kinh doanh, đặc biệt là hoạt động

cấp tín dung của tỏ chức tin dung nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vu,

cam kết trả nợ của bên được cấp tín dụng

Thứ ba thé chap TSHTTTL cũng là một trong những biện pháp thiết

thực giúp các tổ chức, cá nhân tiếp cận được nguôn vốn của các tổ chức tín.

dụng bing cách thé chấp chính tai sản hình thành trong tương lai đó ngay cả

khi chưa có tai sản bằng việc gọi vin đểtạo lập tải sản.

Thứ he thông qua việc cấp tín dung cho khách hang có biên pháp bao

đầm là thé chap TSHTTTL cũng giúp các td chức tin dung giải ngân nguồn.

tiên huy động vốn ra thi trường, mỡ rông được các môi quan hé với các chủđầu tu va với khách hàng tử đó nâng cao được tính cạnh tranh Béng thời,

cũng giúp các tổ chức tín dụng có nhiễu sự lựa chon hơn đổi với tài sin bảo đâm khi cấp tin dung, từ đó đa dang hoa sản phẩm tín dung.

Thứ năm, thé chấp TSHTTTL cũng kích thích nhu cầu về nha ở, nhủ cầu về kinh doanh trong x4 hội, gop phản thúc đẩy thị trường kinh doanh bat động sản, thị trường mua bán phát triển, các doanh nghiệp có thể quay vòng,

vvén nhanh, tăng tinh thanh khoản của tài sẵn

Chương 2

THUC TRẠNG PHAP LUAT VIỆT NAM HIEN HANH VE THE CHAP TAI SAN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THYC THỊ TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM

2.1 Thục trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về thé chấp tai sản "hình thành trong tương lai

2.1.1 Quy định về tài sân hình thành trong trong lai liên quan dén giao dich về thé chấp

Như Chương 1 nêu trên, chúng ta có thé thay việc xác định TSHTTTL

được quy định tại khả nhiều văn bản pháp luật Béi với TSHTTTL mà chưađược quy định tại văn bản chuyên ngành thì việc xác định tải sản đó làTSHTTTL được xác định phụ thuộc vào tính hình thành va thời

quyển sở hữu trong hệ quy chiếu với thời điểm xác lập giao dịch đối tải sản.

đồ theo quy định tại khoản 2 Điền 108 BLDS 2015 "Tài sci hình thánh trong

tương tat bao gồm: a) Tài sản cine hình thành b) Tat sản äã hình thành

xác lập

nủnng chủ thé xác lập quyên sở hiểu tài sản sau thời điểm xác lập giao dich”.

Nội dung khoản 2 Điều 108 này đã được tác giã phân tích tại mục thứ nhất

điểm 1 Chương 1 cia Luận văn nay.

Đổi với các TSHTTTL theo quy định tại văn bản pháp luật chuyên

ngành có thể kể đến các quy định sau:

Hau hết các giao dịch về thể chấp nha ở hình thành trong tương lai thiviệc sác định nhà ở hình thành trong tương lai được xác đính theo quy đínhcủa Luật nha ỡ năm 2014, theo đó quy định: “Nha ở hinh thành trong tương

ai là nhà 6 dang trong quá trình đầu tư xập dung và chưa deve nghiêm tint

đưa vào sử dung” Như vay, có thé nhân thay nhà ở hình thành trong trong

Jai trước tiên phải là nha ỡ, theo quy đính của Luật nha ở năm 2014 thi nhà ở

1ä công trình xây dựng với mục đích để 6 và phục vụ nhu câu sinh hoạt của hộ

gia đính, cả nhân Nhà ỡ hình thành trong tương lai có nội hàm hep va la mốtloại tai sản hình thánh trong tương lai Nói đến nhà ỡ hình thánh trong tương

Jai thì người ta co thể hiểu một cách đơn giản nhất là nha đó ở thời điểm hiện

tai chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sé nhất định để thay rằng nhađó đang được đầu tư zây dựng và chưa được nghiêm thu đưa vào sử dung.

Phù hợp va thống nhất với Luật nhà ở 2014 thì khoản 4 Điểu 3 Luật Kinh.

doanh bat động sản năm 2014 cũng quy định nhà, công trình xây dựng hìnhthánh trong tương lai là nha, công trình zây dựng đang trong quá trình xâyđựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Ngoài ra, hiện nay, trong các văn bản dưới luật còn có khá nhiéu quy

định để sắc định tải sản hình thảnh trong tương lai như trong quy định về giao

dich bão dm (khoản 2 Điều 1 Nghỉ định số 11/2012/NĐ-CP), trong quy định.

hướng dẫn về đăng ký thé chấp quyển sử dụng đất, tai sản gắn liễn với đất

(khoăn 2 Điều 3 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT), trongquy định về đăng ký biển pháp bao đầm (khoản 4 Nghị đính số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017) hoặc Thông tư số 08/2018/TT-BTP ngày 20/06/2018

hướng dẫn một số van để vé đăng ký, cung cấp thông tin về biển pháp bảo đâm, hợp đồng và trao đổi thông tin vẻ đăng ký biên pháp bảo dim tại các

"Trung tâm Đăng ký giao dich, tài sin cia Cục Đăng ký quốc gia giao dich bảođầm thuộc Bộ Tw pháp (khoản 2 Điều 5)

li rằng, các quy định về TSHTTTL đang.

được quy định tai khả nhiều văn bản pháp luật Do đó, trong qua trình ápdụng, thực thi các quy định vẻ TSHTTTL, dic biết la thé chấp TSHTTTL còn

Nhu vậy, hiện nay, có tl

© Khoản 19 Điền 3 Luật aba ở năm 2014

gặp nhiễu khó khăn trong việc zác đính tải sản là TSHTTTL cũng như kno

khăn trong việc tra cứu các văn ban pháp luật điều chỉnh có liên quan.

2.1.2 Quy định vê hợp đông thé chap tài sản hình thành trong trong

Hop đông thé chấp tai sản hình thánh trong tương lai có khá nhiễu nội

dung, tuy nhiên, trong phạm vi nội dung của Luân van nảy, tắc giã chỉ đi sâu

phan tích vé chủ thé của hợp đồng, việc công chứng, chứng thực hợp dong, việc đăng ký giao dich bảo đâm đối với hợp đồng thé chap tải sẵn hinh thành

trong tương lai

2.1.2.1 Quy inh về chủ thé của hợp đồng thé chấp tài sản hình thành

trong tương lat

Nhu đã phân tích, theo quy định tại khoản 1 Biéu 317 BLDS năm 2015

thì chủ thé của quan hệ thể chấp tai sản bao gồm bên thé chấp và bên nhận thé

chap Trong quan hệ vé thé chấp TSHTTTL, hiện nay pháp luật cũng không

giới hạn bên thé chap va bên nhân thé chấp la những pháp nhân, cá nhân cu thể nao.

Tuy nhiền, trong quan hé cho vay, quan hệ cấp tin dụng khác được bao

đâm bằng biện pháp thé chấp tải sin thi chủ thé của bên thé chấp la bat kỹ

pháp nhân, cá nhân nào đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (thông,

thường là bên vay/bên được cắp tín dung/bén thứ ba thé chấp để bao đảm cho

nghĩa vụ của bên vay/bên được cắp tín dụng) va bên nhận thé chấp phải la các

tỗ chức tin đụng hoạt động theo quy định của Luật các tổ chức tin dung hiện ‘hanh va pháp luật có liên quan, cụ thé:

~ Thứ nhất, về bên thé chấp: B ên thé chap là tắt kỳ pháp nhân, cá nhân.

nao đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, thông thường là bên

vay/bên được cấp tin dụng thé chấp để bão đảm cho chính nghĩa vụ của bên

vay/oén được cấp tin dụng hoặc bên thứ ba thé chap dé bão dam cho ngiĩa vụ

của bên vay/bên được cấp tín dụng,

Theo các quy định tại BLDS năm 2015 thì chủ thể tham gia giao dịch

dân sự giao dịch dân sự phải 1a pháp nhân, cá nhân Trường hop hd gia dink

18 hop tác, tổ chức khác Riông có tie cách pháp nhân tham gia quan lệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình tỗ hop tác, 18 chức khác Không cô te cách pháp nhân là chat thé tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự hoặc ‘iy quyên cho người đại diện tham gia xác lập, tìưec hiện giao dich đân sue Dé giao dich dan sự, trong đó có hợp đông vẻ thé chap TSHTTTL có hiệu luc

thủ một trong những nội dung cẩn lưu ý theo quy định tại BLDS năm 2015 là“Chai thé cô năng lực pháp luật dn sue năng lực hành vi dân sue pli hop với

giao dich dan sự được xác lập"”® Như vậy, phải căn cứ theo từng trường hop

cụ thé tại thời điểm xác lập giao dịch, ké cả hợp đồng về thé chap TSHTTTL để xác định chủ thé đó có năng lực pháp luật dan sự, năng lực hành vi dân sự.

ký kế, thực hiện hợp đồng hay không,

Chẳng han, đổi với thé chấp nhà 6 hình thành trong tương lai, theo quy.

định tại Thông tư số 26/2015/TT-NHNN có thể xác định bên thé chấp có thé

tao gim Chủ đẩu tee đự án xậy cheng nhà 6; Tổ chức, cả nhân mua nhà 6

th trong tương Jai trong dự án đầu te xây đựng nhà ở của chủ đâu

the: Tổ chức, cá nhân xây dung nhà 6 hình thành trong tương lai trên thừa đất

ở hợp pháp của mình® Như vậy, tỗ chức ỡ đây cần được xem lả pháp nhân, trong trường hợp tổ chức đó không phải lả pháp nhân thi tắt cả các thành viên

Trong trường hợp bên vay chính là bên thé chấp TSHTTTL tại tổ chức

tín dụng thi phải tuân thủ theo cả quy đính tại Thông tư số

39/2016/TT-NHNN “Khách hàng vay vốn tat 16 chức tin dung (san đây got là khách hàng)

là pháp nhân, cá nhân, bao gém: a) Pháp nhân được thành lập và hoạt đồngtai Việt Nam, pháp nhân được t

tại Việt Nam; b) Cá nhân có quốc tịch Việt Nam, ca nhân có quốc tịch nước.

năng lực pháp luật dân sự theo qny định của pháp luật Khách hàng là cárh lập 6 nước ngoài và hoạt động hợp pháp

, và quy định vé điểu kiện vay vốn "Khách hàng là pháp nhân có

nhân từ ã 18 tudt trở lên có năng lực hành vi dân sự đây aii theo quy dink của pháp luật hoặc từ đủ 15 tmỗi đến chưa đủ 18 tuỗi không bị mat hoặc han

Š năng lực hành vi dân sự theo qny định của pháp iuật 21,

"Như vậy, chủ thé của bên thé chấp TSHTTTL cũng rat da dạng va căn cứ vào nhiều quy định khác nhau đổi với mỗi giao dich để xác định có đủ điều.

kiện hay không đủ điều kiện lam chủ thé của bên thé chấp.

~ Thứ hat, vé bên nhận thé chấp: Trường hợp gin liên với hợp đồng cho vayicấp tin dung theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, Bên nhận thé chấp lá các tổ chức tin dụng có đủ những diéu kiện do pháp luật quy

định, đồng thời la bên cho vay/bén cấp tin dụng trong hợp đồng cho vay/hợp

đẳng cấp tin dụng được bảo dim bằng biển pháp thé chấp tai sản, kế cả

TSHTTTL Theo quy định tại Luật các tổ chức tin dụng năm 2010 được sữa

đổi, bd sung năm 2017 thi Tổ chức tín dung là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tat c& các hoạt đông ngân bing Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tin dụng phi ngân hang, tổ chức tai chính vi mô va quỹ tín dụng

nhân dân”,

ˆ*Khoăn 3 Điệu 2 Thông te 6 39016/TT-NHNN,© Kein | Điệu 7 Thông te 36 392016/TT-NHNN.» Klein | Điền 4 Luật các

‘Theo Luật các tổ chức tin dung năm 2010 cũng quy định: “Tổ chức có

ii điển kiện theo quy đinh của Luật này và các guy định khác của pháp luật

có liên quan được Ngân hàng Nhà nước cấp Giấy phép thi được thực hiện một hoặc một số hoat động ngân hàng tại Việt Nam Nghiêm cẩm cá nhân, tổ

chức không phải là tỗ chức tin dụng tực hiện hoạt động ngân hàng trừ giao

dich if quỹ giao dich mùa, bắn lại chứng khoán cũa công ty chứng hoán",

* Hoạt động ngân hing là việc kinh doanh: củng img thường xuyên một hoặc

một số các nghiệp vụ san đậy: a) Nhận tiền gia: b) tin đụng: e) Cung

ting dich vụ thanh toán qua tài khoán "3t

Nhu vậy, nêu bén cho vay không phải tổ chức tin dung được thành lập và hoạt đông theo quy định của Luật các tổ chức tín dung thi hợp đồng cho vay đó không được coi là hợp đồng cho vay theo quy định của luật các tổ chức tín dung va văn bản hướng dan Luật các tổ chức tin dung ma là hop đồng vay dan sự theo quy định của BLDS Té chức đó cũng không thể la chủ thể nhận thé chấp trong quan hệ thé chấp tai sản hình than trong tương lai dé bảo dam cho hợp đồng cho vay(cấp tin dung theo quy định của Luật các tổ

chức tin dụng

2.1.2.2 Quy dinh về công ching, cing thực hop đồng thé chấp tài sản

"ành thành trong tương lat

Theo Luật công chứng năm 2014 quy định “Cổng clưứng là việc công

chứng viên của một tổ chúc hành nghề công chứng chứng nhân tính xác tue hop pháp của hợp đồng giao dich dân sự khác bằng văn bẩn mà theo quy dinh của pháp iuật phải công chung hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyên yêu cẩu

công chứng "5 Như vậy, việc công chứng hợp ding, giao dich dân s khác,

tùy từng trường hợp cụ thể mả pháp luật bất buộc phải công chứng hoặc

tố đóc nung năm 2010

44 Luật các tổ ch tn dang nim 2010,

® Khesin | Điều 2 Lait công chứng năm 2014

không bắt buộc công chứng nhưng có thể được các tổ chức, cá nhân tự nguyện yêu cầu công chứng,

Căn cử vào quy định của pháp luật hiện hành và căn cử vào vao phân

loại tải sản hình thảnh trong tương lai, chúng ta có thể xem xét tính yêu cầu.

bat buộc hay không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thé chấpTSHTTTL như sau:

Tint nhất đối với nhà ở hình thàmh trong tương Jai: Theo Luật nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán, ting cho, đổi, góp vén, thé chap nhà ở, chuyển nhương hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thi phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp déng, Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp ding Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực hop đẳng vé nhà & được thực hiện tại Ủy ban nhên dân cấp xã nơi có nha ð35 Như

vay, hop đồng thé chấp nhà ở hình thanh trong tương lai thuộc trường hopphải công chứng, chứng thực.

Thứ hai, đối với quyén sử dung đất quyền sử dung đắt va tài sản Rhác gắn liền với đất hình thành trong tương lat: Như đã phân tích ở trên, cần xem xét quyển sử dụng dat cũng có thể thuộc trường hợp là TSHTTTL, theo quy định của Luật đắt dai năm 2013 thi Hop đồng chuyển nhượng, tăng cho, thé

chấp, góp vốn bằng quyền sử dung đất, quyển sử dung đất va tai sin gắn liễn

với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”, Như vậy, trưởng hợp xem xét hợp đồng thé chấp quyển sử dung dat, quyển sử dung dat va tai sản khác gắn liên với đất hình thành trong tương lai cũng thuộc trường hợp pháp

uất bất buộc phải công chứng, chứng thực

1 và 4 Điều 122 Luật nh ở năm 20141b khoăn 3 Điàu 167 Luật đất đại nấm 2013.

Thứ ba, đối với các tài sản hình thành trong tương lai khác: Qua rà

soát các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan, đổi với các

TSHTTTL như hang hóa luân chuyển trong quá trình sản zuất, kinh doanh.

hoặc tải sản bảo đảm hình thảnh trong tương lai là phương tiện giao thông cơgiới đã kế khai số khung khi đăng ký biện pháp bao dém, quyển đòi nợ hìnhthánh trong tương lai và các TSHTTTL khác thi không bắt buộc phải côngchứng, chứng thực

2.1.2.3 Quy định về đăng lý hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong

ương lai

Đăng ký biên pháp bảo dim la việc cơ quan đăng ky ghi vào số đăng ky hoặc nhập vào cơ sỡ đữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tải sin để bao dm thực

hiện nghĩa vụ đối với bén nhân bảo đầm”®, Việc đăng ký biện pháp bao dim có

những ý nghĩa nhất định như đăng ký 1 căn cử để phát sinh, zác lập quyền hop pháp của chủ thể đổi với tải sản, lả điều kiện để giao dich có giả trị đổi kháng với người thứ ba, là cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên giữa các chủ thé có củng.

quyển trên tai sin bảo dim; là phương thức để nhà nước thực hiện hoat động,

quản lý nhà nước cia minh như có căn cứ dé hoạch định chính sách phát triển ‘va bình ôn thị trường tai sản, thu thuế mua ban, chuyển nhượng tải sản”,

Theo quy định hiện hành vé đăng ký biên pháp đảm thì biện pháp bãođăm được đăng kỹ theo thöa thuận hoc theo quy định của luật Việc đăng ký là

điêu kiên để giao dich bao đảm có hiệu lực chi trong trưởng hợp luật có quy

định Trường hợp được đăng ký thì biên pháp bao đầm phat sinh hiệu lực đối

kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Việc đăng ký biện pháp bao

im được thực hiện theo quy định của pháp luật vẻ đăng ký biện pháp bảo

Khoản | Điện 3 Nghị dinh:6 102/2017/NĐ-CP.

>TS Vii Thị Hang Yên Đại học Luật Ha Nội - Một 6 vin dé lý hận vd đăng kế lồi sin rà yên

sầu đặt ra đổi với iệc hoàn thiện pháp ht về đăng ký tài sân của Việt Nam - Góp ý dự thảo Luậtđăng ký tai săn

đầm” Như vay, pháp luật vẻ đăng ký biển pháp bảo đâm đưa ra những trường,

hợp biên pháp bao đầm phải đăng ký và những biện pháp bao đảm đăng ký

theo théa thuân Đôi với hợp đồng thé chấp tai sản hình thành trong tương lai,

cũng cân căn cứ vào đổi tương tải sản hình thành trong tương lai của hợp đồng

thể chấp thuộc loại nao để xác định tính bắt buộc phải đăng ký hoặc không

‘bude phải đăng ký:

đỗi với hợp đồng thé chắp mà tài sản hinh thành trong tương

The nd

Jai là quyền sử đụng đất hình thành trong tương lai; tàu bay, tem biển hinh

hành trong tương lai: Như đã phân tích ở trên, cân xem xét quyền sử dụng đất

cũng có thể thuộc trừng hop la TSHTTTL; tau bay, tàu biển cũng có thể là tài

sản hình thánh trong tương lai như hình thành theo dang tải sản hình than từ

vốn vay của tổ chức tin dung Tại Nghỉ định số 102/2017/NĐ-CP quy định vẻ

các biên pháp bao đâm phải đăng ký có bao gồm biện pháp thể chấp quyển sử

dung dat; cảm cổ tàu bay, thé chấp tau bay, thé chấp tàu biển?! Do đó, trong trường hợp hợp đồng thé chấp mả tải sản hình thành trong tương lai lả quyền sử dung đất hình thánh trong tương lai, tau bay, tau biển hình thành trong tương

Jai sé thuộc trường hợp bất buộc phải đăng ký theo quy định của pháp luật

Thi han, đối với hợp đông thé chấp mà tài sản hình thành trong tương lai

là các loại tài sản Khác: Tai Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định về các

biện pháp bão dim được đăng ký khi có yêu câu có bao gm Thể chấp tai sản

là đông sản khác, Thể chấp tai sin gắn lién với đất hình thành trong tương lai”,

và tại Thông tư số 08/2018/TT-B TP ngày 20/06/2018 của Bộ Tư pháp quy địnhcác trường hop đăng ký biên pháp bảo đảm theo yêu cẩu tại Trung tâm Đăng

ký Giao dịch bão đảm có bao gồm các trường hop thé chap động sản, trừ tàu.

Dia 399 BLDS săm2015

`! Keen | Điệu 4 Nghị dink số 102201 7D-CP.`* Khoản 2 Điệu 4 Ng dinhs6 102/2017/NĐ-CP,

bay, tàu biển bao gồm cả thé chấp động sẵn hình thành trong tương lai Do đó, đôi với hợp đồng thé chap mà tài sản hình thành trong tương lai là các loại

tải sản khác với trường hợp thứ nhất nêu trên thi việc dng ký lá tư nguyên.(thỏa thuân đăng ký hoặc không đăng ký).

Trên thực tế, đổi với bat kỳ hợp đồng thé chấp nao mà tai sản là tai sản.

tình thành trong tương lai thì để giảm thiểu rủi ro cho bên nhận thé chấp thì các bên thường thöa thuận thực hiện thi tục đăng ký biện pháp bảo dam để bão vệ tôi đa quyên lợi của minh cũng như dé tạo quyên đổi kháng với bên thứ ba, đặc biệt là tai cdc tổ chức tin dụng thông thường sẽ quy định trong chính sách nội bộ về việc thỏa thuận với khách hang được cấp tín dụng/bên thé chấp để

yên cầu thực hiện đăng ky biện pháp bao đâm.2.13 Quy định về

tương lai

i tài sản thé chấp là tài sản lình thành trong.

Trước hết, các quy định vẻ xử lý tải sản bao dim theo quy định củaBLDS năm 2015 như các trường hợp xử lý tai sản bao đảm, thủ tục xử lý tảisản bảo đăm, phương thức xử lý tải sin bao đảm, thanh toán sổ tiễn có được tirViệc xử lý tai sản bão đăm, cũng được áp dung đổi với xử lý tai sản thé chapla TSHTTTL Ngoài ra, việc xử lý tải sin thé chấp là tài sin hình thành trong

tương lai cũng có những điểm đặc thủ, được quy định cụ th tại các quy địnhcia luật chuyên ngành liên quan, cũng như phụ thuộc vào từng loại tài sẵn hìnhthành trong tương lai là đổi tương của hợp thé chấp tai sin hình thành trongtương lại

Tint nhất, đối với trường hop tài sản hình thành trong tương lai thuộc abi tương đăng X? quyền sở lữn( quyền im hành tài san:

` Khoản | Điệu 5 Thông tr số 8/2018/TT-BTP,

ˆ* Khoản Ì Điều 8 Thông te liên ich 6 16/2014/TTLT-BTP.BTNMT-NHNN,

"Trường hop tải sản thé chấp hình thành trong tương lai là nhà ở thương ‘mai hình thành trong tương lai do tổ chức, cả nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bat động san: (i) Nếu chủ đầu tư chưa bản giao nha ở cho bên thé chap, ‘vén nhận thé chap được quyền nhân chính tai sản thé chấp để thay thé cho việc thực hiện nghia vụ của bên thé chấp theo quy định hoặc chuyển nhượng hop đẳng mua bán nhà ở hình thảnh trong tương lai cho bên nhân chuyển nhượng, tải sản thé chấp theo thủ tục quy dinh tai Nghỉ định số 99/NĐ-CP ngày 20/10/2015 cia Chính phũ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều

của Luật nhà 6° và Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ

“Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật nha ở và Nghị định.

số 99/2015/NĐ-CP ngy 20/10/2015 của Chính phũ quy định chi tiết va hướng

dẫn thi hành một số Điều của Luật nhà °°; (aj) Nêu chủ đâu tư đã bản giao nha ở cho bên thé chấp nhưng chưa thực hiên thủ tục cấp Giấy chứng nhân quyển

sử dụng đất, quyền sở hữu nha 6 va tải sin khác gắn liền với đất thi bên nhân

thé chấp xử lý tài sẵn như la bat đông sản Thông thường xử lý theo phương thức bán tải sản thé chap, khi bán được tai sản thé chap, bên nhận thé chap gửi ‘van bản xác nhân vé việc nha ở được bán để để thanh toán cho nghĩa vụ được ‘bao đâm và để nghị cơ quan nha nước có thẩm quyển cấp Giấy chứng nhân quyển sử dụng đất, quyển sở hữu nha 6 va tài sản khác gắn liên với đất cho bên mua tai sản thé chap Thủ tục cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng dat, quyển.

nhà ở va tai sản khác gắn liễn với dat được thực hiện theo quy định của

pháp luật Bền nhân chuyển nhương hoặc bên mua được kế thừa các quyển va nghĩa vụ của bên bảo dim tử hop đồng mua bản nha ở hình thành trong tương,

"Trường hop tải sin thé chấp là nha ở 2 hội hình thành trong tương lai:@ Nẫu chủ đầu tư chưa ban giao nhà ở cho bên thé chấp thi bên nhận thé

`9 Khosin 4 Điệu $1 Nghị dinh ;ó 99/2015/NĐ-CP.ˆ* Các Điều 32, 33 Thông tr sô 19/2016/TT-BXD.

chấp phổi hợp với chủ đầu tư chấm đứt hợp đơng mua ban nha ở với bên thể chap để ban lại nha ở đĩ cho đổi tương được mua nha ở xã hội theo quy định của pháp lu về nhà ð, (i) Nếu chủ đâu tư đã bản giao nhà ở cho bên thể chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhân quyển sở hữu nhả ở thì bên.

nhận thể chấp phối hop với chủ đầu tư bán lại nhà ỡ đĩ cho đổi tương được‘mua nba ð xế hội theo quy định của pháp luật về nha ở

"Trường hop tải sin thé chấp cịn lại khơng phải là các loại tai sẵn là nhàở thương mại, nhà ở 2 hội hình thành trong tương lai nêu trên 0) Nêu bên thểchấp là người mua tài sin trong hop ding mua bán tai sin thi bên nhận théchấp cĩ quyển xử lý tai sản theo théa thuân trong hợp đồng thé chấp và quyđịnh của pháp luật vé giao dich bao dim Bên nhận thé chấp (trong trường hop

nhận chính tai sin thé chấp để thay thé cho viếc thực hiện nghĩa vu của bên thé chap) hoặc người mua tai thé chap được quyển yêu cầu người ban tải sản giao.

tải sin theo hợp đồng mua ban tải sản khi tải sin đĩ đã hình thành Người bántải sin cĩ nghĩa vụ giao tai sản theo yêu cầu của bên nhận thé chấp hoặc người‘mua tải sản thé chấp Trưởng hop người bán tải sản khơng giao tải sản đã hìnhthành cho bên nhên thé chấp hoặc người mua tai sẽn thể chap thi bên nhận théchấp hoặc người mua tải sản thé chấp cĩ quyển thu giữ tai sin theo quy định

hiện hành hộc khởi kiện yêu câu Toa án giải quyét (i) Nêu bên thé chấp là ‘bén chế tạo, sẵn xuất tài sản thì bên thé chấp cĩ trảch nhiệm chuyển giao tai sản

để hình thành và các hỗ sơ pháp ly liên quan đến tải sin đã hình thành cho bên

nhận thé chấp hoặc bên mua tải sản Việc đăng ký quyển sé hữu, quyển lưu.

hành tai sản sau khí tải sản hình thành được thực hiện theo quy định của pháp

luật va trên cơ sở hợp đồng thé chấp ma khơng cần cỏ văn ban ủy quyển của

bên thé chấp

Thứ hai, đối với tài sẵn thé chấp hình thành trong tương lat là các loa tài sẵn khơng thuộc adi tương phat đăng R'' quyền sở hits quyền sử dung,