Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân hai cấp thành phố hải phòng

PHẠM THỊ MAI PHƯƠNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG PHẠM THỊ MAI PHƯƠNG 2017 - 2019 HÀ NỘI - 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG PHẠM THỊ MAI PHƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 17K51010253 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN TUYẾT HÀ NỘI, 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Đại học Mở Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị trường Đại học Mở Hà Nội xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! Người cam đoan Phạm Thị Mai Phương LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu Để hoàn thành luận văn tơi xin bày tỏ kính trọng lịng biết ơn sâu sắc tới: - Thầy giáo trực tiếp hướng dẫn: PGS.TS Phạm Văn Tuyết, Khoa Luật dân sự, Trường Đại học Luật Hà Nội - Các thầy, cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội, khoa sau Đại học tận tình bảo, hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình tơi thực đề tài nghiên cứu khoa học - Lãnh đạo Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng đồng nghiệp quan tâm, động viên tạo điều kiện cho tơi q trình nghiên cứu - Bên cạnh giúp đỡ gia đình, bạn bè người thân ủng hộ tạo điều kiện tốt để tơi tập trung nghiên cứu hoàn thành đề tài Do mặt kiến thức thời gian hạn chế, luận văn nhiều khiếm khuyết Tơi mong đóng góp ý kiến thầy, cô người để luận văn hồn thiện Tơi xin trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC NỘI DUNG MỞ ĐẦU Trang 01 Tính cấp thiết đề tài 01 Tình hình nghiên cứu đề tài 02 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 03 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 04 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 04 Ý nghĩa kết nghiên cứu 04 Kết cấu luận văn 05 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 12 đất 1.1.3 Khái niệm đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 14 quyền sử dụng đất 1.2 Những vấn đề lý luận giải tranh chấp pháp luật 17 giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm ý nghĩa giải tranh chấp hợp đồng 17 chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò pháp luật giải tranh 21 chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH 24 CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu 24 lực pháp luật 2.1.1 Hình thức, thủ tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 24 đất 2.1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng 36 25 quyền sử dụng đất 2.2 Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 40 hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 2.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 40 2.2.2 Hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu 44 2.2.3 Yêu cầu giải hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng 48 quyền sử dụng đất Chương 3: THỰC TIỄN TRANH CHẤP, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP 51 HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Thực tiễn tranh chấp giải tranh chấp chuyển 51 nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân cấp thành phố Hải Phòng 3.1.1 Tổng hợp thực tiễn tranh chấp giải tranh chấp hợp 51 đồng chuyển quyền sử dụng đất 3.1.2 Một số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 54 dụng đất bình luận 3.1.2.1 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài 54 sản gắn liền với đất 3.1.2.2 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2 Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu 59 70 giải tranh chấp hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân cấp thành phố Hải Phòng 3.2.1 Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng chuyển 71 nhượng quyền sử dụng đất phương hướng hoàn thiện pháp luật 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải 75 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án: KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu; Nhà nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khơng chủ thể có quyền đại diện chủ sở hữu đất đai “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác loại tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý”[1] Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đại diện cho toàn dân thực quyền chủ sở hữu đất đai Khi thực quyền chủ sở hữu đất đai, Nhà nước giao đất cho tổ chức chủ thể khác quản lý khai thác công dụng đất đai Mặc dù quyền sở hữu đất đai thuộc Nhà nước (đại diện cho toàn dân) quyền sử dụng đất chủ thể pháp luật ghi nhận loại tài sản thuộc quyền sử dụng chủ thể Chủ thể quyền sử dụng đất việc quản lý, sử dụng đất thực số quyền khác (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất…) Sự tồn chủ thể phải dựa sở hạ tầng định sở hạ tầng gắn liền với đất Chẳng hạn, doanh nghiệp muốn hoạt động phát triển bền vững phải có trụ sở, nhà xưởng, nhà máy… đất, người phải có nơi Mục đích sử dụng đất chủ thể khác tùy theo loại đất sử dụng vào mục đích ở, nơng nghiệp, lâm nghiệp, chun dụng vào mục đích cơng nghiệp sản xuất kinh doanh khác nói rằng, đất đai quyền sử dụng đất ln gắn liền với tồn phát triển chủ thể Nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể trở thành nhu cầu thiếu Nhiều quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh, khơng quan hệ xác lập thực trái với qui định pháp luật hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cũng theo đó, tranh chấp đất đai liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày đa dạng phức tạp Pháp luật hành nước ta quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiếu cụ thể bất cập, chồng chéo, mâu thuẫn văn pháp luật nên tranh chấp xảy việc giải tranh chấp Tịa án cịn thiếu thống Và vậy, vụ việc tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường phức tạp, bị kéo dài thường phải qua nhiều lần xét xử cấp Tòa án khác Đất đai chuyển nhượng đất đai điều chỉnh nhiều văn khác nhau, văn pháp luật lĩnh vực thay đổi nên người dân không cập nhật qui định văn pháp luật dẫn đến việc vi phạm pháp luật xác lập thực quan hệ dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc nghiên cứu đề tài: “Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân hai cấp thành phố Hải Phòng” cần thiết việc nâng cao nhận thức quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các kết nghiên cứu đề tài hy vọng góp phần hồn thiện qui định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm giảm thiểu bất cập, mâu thuẫn chồng chéo qui định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hướng tới việc giảm thiểu tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực Tình hình nghiên cứu đề tài Ở Việt Nam có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học, lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật trong.việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp phát sinh từ hoạt động này, thông qua việc nghiên cứu vấn đề tồn tại, vướng mắc quy định pháp luật để từ đó, đề xuất phương hướng giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật như:.Luận văn thạc sĩ luật học, Nguyễn Viết Tuấn (2006), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụngđất‟‟;Luận văn thạc sỹ luật học, Nguyễn Chiến Thắng (2012), “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án địa bàn thành phố Hà Nội”, Trường Đại học quốc gia Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học, Đỗ Thị Vân (2015), “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân huyện Đơng Anh, thành phố Hà Nội”, Trường Đại học Mở Hà Nội Các cơng trình nghiên cứu, viết bước đầu làm rõ số vấn đề liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Tịấn Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu thực giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân cấp thành phố Hải Phịng Vì thế, thấy việc nghiên cứu pháp luật giải tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án thành phố Hải Phòng vấn đề cần thiết có ý nghĩa, giai đoạn hoạt động giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi thị trường bất động sản kéo theo tranh chấp phát sinh Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu: Các tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất Tòa án giải chia thành nhiều loại tranh chấp chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu loại tranh chấp coi phổ biến quan trọng thuộc thẩm quyền giải Tịa án - tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụngđất Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án (tại thành phố Hải Phịng), để sở tồn tại, vướng mắc đồng thời đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật giải tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tịa án nhằm góp phần áp dụng có hiệu qui định pháp luật địaphương 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt mục đích trên, luận văn cần thực nhiệm vụ sau: + Làm rõ vấn đề lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Phân tích thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Phân tích làm rõ thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân cấp thành phố Hải Phịng + Đề xuất giải pháp hồn thiện quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quá trình xét xử phúc thẩm, bên giữ nguyên lời khai giai đoạn xét xử sơ thẩm Ngồi ra, ơng Đồn Văn B có đơn đề nghị diện tích đất tranh chấp cụ Tạ Thị B mẹ đẻ ơng, giải Tịa án Thủy Nguyên không cho ông tham gia ảnh hưởng đến quyền lợi ơng Tịa án tiến hành lấy lời khai ơng Đồn Văn B, ơng có quan điểm khơng u cầu Tịa án Thủy Ngun giải lại ơng cho rằng, Tịa án Thủy Ngun giải sai, ơng S có đơn kháng cáo nên đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tiếp tục giải ông tham gia giải vụ án Tòa án cấp phúc thẩm Như vậy, Tòa án Thủy Nguyên đưa thiếu người tham gia tố tụng, ơng Đồn Văn B khơng u cầu tham gia lại từ đầu để giải lại mà đề nghị cấp phúc thẩm tiếp tục giải ông tham gia cấp phúc thẩm Do vậy, Tòa án cấp phúc thẩm bổ sung thêm ơng Đồn Văn B người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tham gia Tòa án từ cấp phúc thẩm Tại phiên tịa, ơng B trí với nội dung trình bày bị đơn khơng có ý kiến khác Bản án phúc thẩm tun: Chấp nhận phần kháng cáo ơng Đồn Văn S Không chấp nhận kháng nghị Viện Kiểm sát nhân dân huyện Thủy Nguyên thành phố Hải Phòng Sửa Bản án sơ thẩm số 84/2017/DS-ST ngày 18 tháng năm 2017 Tòa án nhân dân huyện Thủy Ngun, thành phố Hải Phịng Khơng chấp nhận u cầu khởi kiện cụ Đinh Văn G Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã Quảng Thanh, huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng chứng thực ngày 10 tháng 01 năm 2011, số chứng thực 103, số 02 diện tích 216m2 đất đất số 982, tờ đồ số 04, thôn Vối, xã Quảng Thanh, huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng bên chuyển nhượng ơng Đồn Văn S bà Diệp Thị H với bên nhận chuyển nhượng cụ Đinh Văn G vô hiệu Tách nội dung giải hậu hợp đồng vô hiệu thành vụ kiện khác đương có u cầu 68 Đình xét xử yêu cầu giải số tiền 294.000.000 đồng tiền lãi phát sinh cụ Đinh Văn G, có tranh chấp có quyền khởi kiện lại theo quy định pháp luật Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 216m2 đất thổ cư số 982, tờ đồ số 04, thôn Vối, xã Quảng Thanh, huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng bên chuyển nhượng ơng Đồn Văn S bà Diệp Thị H với bên nhận chuyển nhượng bà Đinh Thị Đ ơng Đồn Văn Đ1 Ủy ban nhân dân xã Quảng Thanh, huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng chứng thực ngày 07 tháng 10 năm 2011 vô hiệu Bình luận tác giả luận văn: - Tại giai đoạn xét xử sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét đưa hết người liên quan tham gia tố tụng, nhiên, việc người liên quan bổ sung giai đoạn xét xử phúc thẩm người liên quan bổ sung không yêu cầu phải tham gia lại từ đầu nên Tòa án cấp phúc thẩm không hủy Bản án sơ thẩm có cứ, nhiên, việc đưa thiếu người tham gia tố tụng thiếu sót nhiều Thẩm phán trình giải quyết, dẫn đến việc hủy án - Về chủ thể giao kết hợp đồng: Hai bên chuyển nhượng cho 216m2/390m2 đất, thành tiền 280.000.000 đồng Trong hợp đồng không xác định vị trí diện tích đất chuyển nhượng Bà Đắn trình bày vị trí diện tích đất theo Biên chuyển nhượng ngày 18 tháng năm 2008 Tuy nhiên, Biên chuyển nhượng ngày 18 tháng năm 2008 ký bên ông S bà H, bên ông Đ1 bà Đ chuyển nhượng 390 m2 khơng có vị trí diện tích đất mà vị trí diện tích đất lại đề cập Biên chuyển nhượng ngày 18 tháng năm 2008 ký bên ông S cụ B, bên ơng Đ1 bà Đ vị trí 390m2 khơng phải vị trí 216m2 Vị trí diện tích đất chuyển nhượng Biên bàn giao đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác ngày 10 tháng 01 năm 2011 không vị trí đất 982 tờ đồ số 04, xã Quảng Thanh, huyện Thủy Nguyên, Thành phố Hải Phịng Hơn nữa, ơng Đồn Văn S đứng tên kê khai 69 sổ Đăng ký ruộng đất năm 1995 ơng khơng có tài liệu chứng minh cụ B, cụ C cho ơng đất 982, việc kê khai khơng trình tự thủ tục Như ông S chủ sử dụng hợp pháp diện tích đất tranh chấp Do đó, bên tự nguyện đủ lực pháp luật, lực hành vi, ông Sẽ không chứng minh chủ sử dụng hợp pháp diện tích đất tranh chấp, người mua chưa nhận đất, Hợp đồng chuyển nhượng khơng xác định vị trí, ranh giới diện tích đất chuyển nhượng Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng 216m2 đất lập ngày 10 tháng 01 năm 2011 ông S bà H cụ G không tuân thủ theo quy định Điều 698 Bộ luật Dân 2005 nên vi phạm nội dung dẫn đến vơ hiệu Việc Tịa án cấp sơ thẩm xem xét đến hiệu lực hợp đồng chưa xem xét, đánh giá điều kiện chủ thể Hợp đồng dẫn đến việc xác định ông S chủ hợp pháp đất nên có quyền chuyển nhượng; mặt khác, hợp đồng chuyển nhưỡng bên chưa xác định cụ thể đối tượng mua bán (vị trí, ranh giới, diện tích đất chuyển nhượng) Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét chấp nhận Hợp đồng có hiệu lực chưa đảm bảo quy định pháp luật Do bên không yêu cầu giải hậu việc tuyên hợp đồng vơ hiệu vụ án nên Tịa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm mà khơng hủy án sơ thẩm có Việc sửa án lỗi chủ quan Thẩm phán, thực tiễn xét xử cho thấy, số Thẩm phán trình giải vụ án chưa đưa đầy đủ người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng, ra, việc xác định hiệu lực hợp đồng chưa đầy đủ, chưa xem xét đến chủ thể giao kết hợp đồng nội dung hợp đồng đầy đủ quy định pháp luật chưa 3.2 Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân cấp thành phố Hải Phòng 70 3.2.1 Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phương hướng hoàn thiện pháp luật Luật đất đai 2013 kết nhiều lần sửa đổi, bổ sung Luật đất đai trước Bên cạnh kết đạt quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn thiếu sót bất cập đáng kể; thiếu cụ thể quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật Do đó, địi hỏi cần phải hoàn thiện pháp luật, khắc phục bất cập quy định pháp luật để đảm bảo việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đắn, bảo vệ quyền lợi đáng người tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; sở pháp lý để Tòa án nhân dân vận dụng để giải Cho đến thời điểm này, văn luật liên quan đến đất đai sửa đổi, bổ sung ban hành với nhiều quy định phù hợp với thực tiễn đời sống Tuy nhiên, quy định luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất số vấn đề bất cập, cần phải khắc phục hoàn thiện sau đây: Một là, việc ủy quyền giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định pháp luật Dân pháp luật đất đai chủ sở hữu hợp pháp quyền sử dụng đất có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt quản lý, sử dụng, cầm cố, chấp, bảo lãnh, mua bán chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất Để thực việc bên cần có giấy tờ hợp pháp cơng chứng hợp đồng ủy quyền hợp pháp Có thể nói việc ủy quyền xét mặt pháp lý hợp pháp, nhiên, thực tế lại xảy nhiều hệ lụy Đặc biệt việc ký chủ sở hữu hợp pháp ký ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Lợi dụng vào việc này, nhiều đối tượng "cò đất", người chuyên buôn bán bất động sản lợi dụng việc ký ủy quyền để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước Nhất bên nhận ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba, người thứ ba làm "sổ đỏ" đứng tên bên lại kéo Tòa yêu 71 cầu giải tranh chấp Để khắc phục bất cập mặt pháp luật tháo gỡ vướng mắc thực tiễn thi hành quy định nêu trên, nên có quy định người có quyền sử dụng đất hợp pháp ủy quyền cho người khác thay mặt quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất; quy định người có quyền sử dụng đất hợp pháp ủy quyền cho người khác quản lý, sử dụng, cầm cố, chấp, bảo lãnh, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước cần phải bổ sung thêm quy định trường hợp bên nhận ủy quyền thực việc cầm cố, chấp, bảo lãnh, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thông báo văn cho bên ủy quyền biết phải đồng ý văn bên ủy quyền hạn chế tranh chấp rủi ro khơng đáng có cho bên tham gia quan hệ pháp luật Hai là, tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mặc dù Luật đất đai 2013 định nghĩa “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể Khoản 24 Điều Luật Đất đai 2013 quy định “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai” quyền nghĩa vụ gì, cần phải có xác định cụ thể Người sử dụng có quyền quyền sử dụng đất quyền chuyển quyền sử dụng đất, theo cách hiểu tranh chấp đất đai gồm loại tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất Theo điểm c khoản Điều 23 Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 23/12/2012 Hội đồng Thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao “tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp bên nhằm xác định có quyền sử dụng đất tranh chấp” [4], tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất xác định tranh chấp bên chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế, cịn có nhiều quan hệ tranh chấp phát sinh liên quan đến đất đai không thuộc trường hợp liệt kê như: Tranh chấp quyền mắc đường dây tải điện, tranh chấp lối qua đất chuyển nhượng (là quyền bất động sản liền kề) có coi 72 tranh chấp đất đai hay không tranh chấp có làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không? Việc quy định không cụ thể dẫn đến tình trạng khó khăn việc xác định đất khơng có tranh chấp ảnh hưởng lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất Vì vậy, pháp luật cần quy định cụ thể tranh chấp người sử dụng đất không thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Ba là, phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất nói chung dịch chuyển quyền sử dụng đất giao đất từ chủ thể sang chủ thể khác với hai hậu pháp lý khác tính chất đền bù khác Cho thuê quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất tạm thời giao dịch có tính chất đền bù (phải trả tiền th thời gian sử dụng đất) Tặng cho quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn giao dịch khơng có tính chất đền bù (người nhận quyền sử dụng đất trả tiền) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch mà đó, quyền sử dụng đất chuyển dịch từ bên sang bên cách vĩnh viễn người nhận chuyển nhượng trả cho người chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Điều có nghĩa là, tất giao dịch mà có chuyển dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn có thu tiền phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thực tế, quyền sử dụng đất chuyển giao vĩnh viễn có thu tiền thực thông qua nhiều phương thức khác (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán cơng trình xây dựng đất; hợp đồng mua bán lâu năm đất; hợp đồng mua bán rừng sản xuất rừng trồng) phương thức đó, việc xác định diện tích đất chuyển quyền sử dụng, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất khác Pháp luật chưa quy định cụ thể phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 73 thiếu sót dẫn đến tình trạng thiếu sở pháp lý việc xác định quyền nghĩa vụ bên phương thức giao dịch sau đây: + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Hợp đồng mua bán nhà gắn liền quyền sử dụng đất; + Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền quyền sử dụng đất; Bốn là, cần xác định quyền sử dụng đất loại bất động sản thuộc quyền sở hữu người sử dụng đất Bộ luật Dân 2015 đời có hiệu lực kế thừa bổ sung quy định Bộ luật Dân 2005; 2015 Bộ luật Dân dành nhiều điều luật để cụ thể hóa, xác định loại tài sản quyền sử dụng đất chưa có xác định cụ thể bất động sản hay động sản Việc chưa có quy định cụ thể pháp luật quyền sử dụng đất bất động sản hay động sản chế pháp lý điều chỉnh tài sản bất động sản khác với tài sản động sản gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật Căn tính chất dịch dời, tài sản chia làm loại bất động sản động sản, đó, bất động sản, đất đai chiếm vị trí đặc tính tự nhiên, cố định vị trí Tuy quyền sử dụng đất coi loại tài sản việc xác định bất động sản hay khơng dựa vào quy định mang tính khái quát “Các tài sản khác gắn liền với đất đai” Trong đó, thuật ngữ “gắn liền” chưa có cách hiểu thống nhất, với cách hiểu gắn liền mặt vật lý tài sản tồn dạng vật chất đất bất động sản (như nhà cửa, cối…); nhiên hiểu “gắn liền” với ý nghĩa mối liên hệ, gắn liền quyền sử dụng đất với đất đai mối liên hệ pháp lý nên để tránh nhiều cách hiểu loại tài sản quyền sử dụng đất điều kiện luật Việt Nam chưa có rạch rịi quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai, thấy rằng, luật phải xác định rõ: Quyền sử dụng đất bất động sản [12] 74 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tịa án: Cơng tác giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Tịa án nói chung Tòa án nhân dân cấp thành phố Hải Phịng nói riêng, thời gian vừa qua tồn nhiều bất cập hạn chế Thực trạng xuất phát từ nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan Để khắc phục tình trạng này, cần phải tiến hành đồng giải pháp nâng cao chất lượng hiệu xét xử hệ thống Tịa án, phải thực tốt biện pháp sau: Thứ nhất, trọng lựa chọn án đưa vào án lệ nguồn pháp luật q trình xét xử Tịa án Từ năm 2013, Hiến pháp quy định Tòa án nhân dân tối cao thực việc tổng kết thực tiễn xét xử, bảo đảm áp dụng thống pháp luật xét xử Sau trình dài chuẩn bị, với ban hành Luật Tổ chức tòa án nhân dân, vừa qua Tòa án nhân dân Tối cao ban hành Quyết định công bố án lệ Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thơng qua Theo án lệ lựa chọn phải chứa đựng lập luận để làm rõ quy định pháp luật cịn có cách hiểu khác nhau; phân tích, giải thích vấn đề, kiện pháp lý nguyên tắc, đường lối xử lý, quy phạm pháp luật cần áp dụng vụ việc cụ thể Đồng thời, án lệ đáp ứng yêu cầu chuẩn mực có giá trị hướng dấn áp dụng thống pháp luật xét xử, bảo đảm vụ việc có tình tiết, kiện pháp lý phải giải Tuy nhiên, thực tế, tranh chấp dân nói chung, tranh chấp đất đai nói riêng đa dạng, hầu hết tranh chấp có nét đặc trưng, tình tiết riêng biệt khác nhau, án đưa vào án lệ phải đảm bảo chuẩn mực, thực thi cho trường hợp tương tự giống có xét xử giống nhau, có thay đổi số tình tiết khơng ảnh hưởng đến chất quan hệ tranh chấp, trình độ xử lý thẩm phán thẩm quyền thẩm phán Việt Nam 75 khác với nước giới, việc áp dụng hay không áp dụng án lệ cịn mang tính chất tùy nghi, chất lượng án lệ chưa xác nước Thứ hai, tiếp tục tổng kết trình thực Bộ luật tố tụng dân năm 2015, qua hồn thiện quy định Bộ luật tố tụng dân năm 2015 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 có hiệu lực thi hành tháo gỡ khó khăn vướng mắc BLTTDS năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011), góp phần bảo vệ lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp quan, tổ chức, cá nhân Tuy nhiên, bên cạnh đó, đến qua q trình triển khai thực số quy định chưa rõ ràng, khó khăn q trình giải vụ án riêng biệt, cần có văn hướng dẫn để áp dụng thống Cụ thể vài vấn đề sau: Về thẩm quyền Tòa án: Tại Điểm c Khoản Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 có quy định thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ tranh chấp bất động sản “Đối tượng tranh chấp bất động sản Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết” thực tế xảy tranh chấp thẩm quyền Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do cần bổ sung quy định thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tối cao cần có Nghị hướng dẫn rõ vấn đề Thứ ba, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai toàn dân để người dân hiểu rõ quy định pháp luật đất đai Việc nhận thức quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân cần thiết, có số lượng người dân nhận thức hạn chế tạo điều kiện cho kẻ xấu lợi dụng, đồng thời gây khó khăn cho bên tham gia hợp đồng cho Nhà nước công tác quản lý đất đai Thứ tư, nâng cao lực trình độ đội ngũ Thẩm phán, Hội thẩm, bổ sung đầy đủ biên chế Thẩm phán cho Tịa án có số lượng án thụ lý hàng năm nhiều 76 Thực nhiệm vụ xét xử, Thẩm phán phải bảo đảm nguyên tắc xét xử pháp luật Vì vậy, Thẩm phán phải có tư pháp lý tốt, có kiến thức xã hội, kiến thức pháp luật tương đối có kinh nghiệm lẽ giải tranh chấp dân nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cơng việc khó khăn phức tạp Do cần có lựa chọn chuẩn xác từ đầu công tác tuyển chọn Thẩm phán Ngoài để nâng cao lực Thẩm phán giải tranh chấp dân trước tiên cần đổi tư sử dụng, đào tạo Thẩm phán, thay sử dụng Thẩm phán người xét xử vụ án hình sự, hành chính, dân sự, nhân gia đình, kinh tế, lao động cần phân cơng Thẩm phán theo chuyên ngành, chuyên lĩnh vực Đây điều kiện để Thẩm phán chuyên sâu lĩnh vực, từ tích lũy nhiều kinh nghiệm, góp phần nâng cao lực giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về công tác.bồi dưỡng nghiệp vụ cho Thẩm phán, giải pháp quan trọng, đáng quan tâm cần phải thực thường xuyên Song song cần có biện pháp, tạo điều kiện cho Thẩm phán việc nghiên cứu, tự học hỏi, nâng cao lực, trình độ cho thân Ngoài ra, cần tạo chế để Thẩm phán có độc lập, sáng tạo q trình giải quyết.các vụ tranh chấp Về biên chế Thẩm phán: Tòa án nhân dân Tối cao đề tiêu thi đua giải loại án năm phải 90%, đó, số lượng biên chế Thẩm phán Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng cịn hạn chế, khơng tăng thêm, số lượng loại án ngày tăng với tính chất ngày phức tạp hơn; đòi hỏi Thẩm phán phải thực nỗ lực, tăng cường, đẩy nhanh tốc độ giải Sự q tải cơng việc dẫn tới việc giải cơng việc chưa hồn thiện, xảy sai sót khơng đáng có Vì vậy, cần phải có bổ sung biên chế Thẩm phán cho phù hợp với tính chất, khối lượng cơng việc địa phương Bên cạnh đó, thành viên Hội đồng xét xử, đội ngũ Hội thẩm chưa học qua lớp bồi dưỡng giống lớp bồi dưỡng nghiệp vụ Thẩm phán dẫn đến tình 77 trạng phận Hội thẩm tham gia phiên tòa hình thức, chủ yếu nghe theo đề xuất Thẩm phán, không đưa lý lẽ riêng quan điểm Nhằm nâng cao lực đội ngũ Hội thẩm tham gia giải vụ án dân nói chung tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng cần chọn người có sức khỏe, có lực, có điều kiện tham gia xét xử để đề nghị bầu làm Hội thẩm, tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho Hội thẩm Đối với Tòa án nhân dân cấp thành phố Hải Phòng, hàng năm tổ chức đợt tập huấn phổ biến quy định pháp luật để nâng cao lực cho Hội thẩm, nhiên, số lượng quy định pháp luật nhiều, số lượng buổi tập huấn chưa kịp thời đáp ứng hết nên cần tiếp tục tăng cường nâng cao chất lượng tập huấn Hội thẩm Thứ năm, thực tốt công tác tổng kết thực tiễn, rút kinh nghiệm hướng dẫn áp dụng thống pháp luật Thực tế cho thấy, giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số vụ việc.cụ thể nội dung Tòa án lại có quan điểm khác Điều dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, gây tổn thất thời gian công sức cho bên tham gia chuyển nhượng Vì vậy, hàng năm Tịa án nhân dân tối cao phải tổng kết công tác xét xử, tổng hợp vướng mắc q trình xét xử Tịa án cấp để đưa học kinh nghiệm hướng dẫn cụ thể để tạo thống công tác giải tranh chấp hợp đồng Tòa án cấp Thực nghiêm túc Nghị 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020; Tòa án nhân dân cấp thành phố Hải Phịng khuyến khích, đề tiêu Thẩm phán phải tổ chức 02 phiên tịa rút kinh nghiệm năm để đảm bảo góp ý, nhận xét rút kinh nghiệm việc điều hành phiên tòa nội dung giải vụ án, qua đó, thống việc áp dụng pháp luật khắc phục kịp thời thiếu sót Thẩm phán trình giải Tuy nhiên, việc tổ chức phiên tịa rút kinh nghiệm số Tòa án mang tính chất hình thức, ý kiến đóng góp chưa hiệu 78 nên cần phải lựa chọn vụ án thực phức tạp, đáp ứng tiêu chí để tổ chức phiên tịa, đồng thời, tăng cường phối hợp với Viện kiểm sát để nâng cao chất lượng phiên tòa rút kinh nghiệm chất lượng phiên tòa khác Thứ sáu, phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong trình giải tranh chấp dân sự, đặc biệt tranh chấp liên quan đến đất đai Tịa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác Sự phối hợp chặt chẽ với.các quan quan trọng cho việc thu thập chứng liên quan từ xác định xác nội dung vụ án, sở cho việc giải vụ án xác triệt để Vì vậy, công tác phối hợp với quan hữu quan.phải tiến hành cách chặt chẽ, đắn kịp thời Thứ bảy, thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử Thông qua hoạt động kiểm tra, sai sót cơng tác xét xử kịp thời phát để rút kinh nghiệm.hoặc kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định có sai lầm nghiêm trọng Những vướng mắc việc áp dụng pháp luật được.tổng hợp, nghiên cứu hướng dẫn Do đó, cơng tác giám đốc thẩm.và kiểm tra việc xét xử phải xác định nhiệm vụ thường xuyên Tòa án nhân dân tối cao Những mặt công tác thực tốt điều kiện quan trọng việc nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tình hình 79 KẾT LUẬN Với kết cấu 03 chương, chương nghiên cứu lý luận, chương nghiên cứu quy định pháp luật hành, chương xem xét thực tiễn tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng, luận văn xây dựng số khái niệm khoa học vấn đề liên quan đến đề tài khái niệm quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luận văn xác định đặc trưng quyền sử dụng đất so với tài sản khác, qua xác định chế điều chỉnh chuyển quyền sử dụng đất Xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.v.v Luận văn xác định số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chồng chéo, trùng lặp quy định văn pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất Xem xét tình hình tranh chấp giải tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hải Phịng Qua đó,đã đưa số kiển nghị sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự; Hà Nội Quốc hội (2013); Luật Đất đai; Hà Nội Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành số quy định chung nhằm đảm bảo thi hành thống phần thứ “những quy định chung” Bộ luật Tố tụng dân sự; Hà Nội Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật dân Việt Nam Tập I, II, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; Giáo trình Luật Đất đai; NXB Hồng Đức; Hồ Chí Minh TS Lê Xuân Bá (2003); “Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam”; NXB Khoa học Kỹ thuật Nguyễn Huy Cẩn (2014); Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự”; Luận văn thạc sỹ Luật học; Trường Đại học Quốc gia Hà Nội 10 Trần Quang Huy (2003), “Khái quát hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam”, Cải cách pháp luật cải cách tư pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai, Hội thảo khoa học quốc tế Hà Nội từ ngày 25-26/12, Viện nghiên cứu Nhà nước Pháp luật 81 11 Trần Quang Huy (2004), “Các vấn đề pháp lý tài chính, đất đai giá đất”, Tạp chí luật học 12 Nguyễn Văn Hiến, Hồn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 13 http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx; ngày cập nhật 29/8/2016 13 Tưởng Duy Lượng (2009): “Pháp luật dân thực tiễn xét xử” NXB Chính trị Quốc gia 14 Nguyễn Thị Nga (2003); Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”; Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; 15 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà nội 16 Nguyễn Thị Thu Thủy (2004); Một số vấn đề quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam; Luận văn Thạc sĩ Luật học; Trường Đại học Quốc gia Hà Nội; 17 Lê Minh Trường, Hậu pháp lý Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; https://luatminhkhue.vn/hau-qua-phap-ly-cua-hop-dongchuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-vo-hieu-.aspx; ngày cập nhật 13/08/2018 18; Đỗ Thị Vân (2015); Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội; Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Mở Hà Nội 19 Nguyễn Như Ý (2001); Từ điển Tiếng Việt thông dụng; NXB Giáo dục, Hà Nội 82