Giải quyết tranh chấp hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Đất và tài sản gắn liền với Đất từ thực tiễn tại tòa Án nhân dân huyện lục nam tỉnh bắc giang

Tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang hàng năm số lượng các vụ án tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ đều có, nhất là thời điểm từ năm 2017 đến 2022, khi tình hình thị trường bất động

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG

NGUYỄN VĂN HUÂN

HÀ NỘI - 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG

NGUYỄN VĂN HUÂN

NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS VŨ THỊ DUYÊN THỦY

HÀ NỘI – 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là: Nguyễn Văn Huân học viên lớp K20K khóa 2020-2022 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 8 1.1 Lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 8

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 81.1.2 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 121.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 14

1.2 Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 15

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 151.2.2 Nội dung, quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 20

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 22 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG 23 2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 23

2.1.1 Pháp luật hình thức điều chỉnh việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 252.1.2 Pháp luật nội dung điều chỉnh việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 30

2.1.3 Những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất 33

2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tòa án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang 36

2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, dân số, tình hình kinh tế - xã hội của huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang tác động đến thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tòa án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang 37

2.2.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tòa án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang40 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 63

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 64

3.1 Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 64

3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 64

3.1.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 66

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tòa án nhân dân 70

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 73

KẾT LUẬN 74

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tranh chấp đất đai luôn là tranh chấp nổi cộm trong thực tế xã hội bởi tính chất phức tạp và thường xuyên xảy ra, trong đó tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là tranh chấp xảy ra phổ biến, chiếm tỷ lệ lớn trong các tranh chấp đất đai Nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ có nhiều nguyên nhân như: Am hiểu pháp luật của các chủ thể về Hợp đồng CNQSDĐ

và TSGLVĐ còn hạn chế; do sự khác biệt về về văn hóa, tập quán; do nguyên nhân khách quan, sự kiện bất khả kháng như dịch bệnh, một bên chủ thể chết, đối tượng hợp đồng có sự sai lệch trên thực tế; sự hạn chế về chuyên môn của một số cán bộ các cấp,… cũng làm cho việc thực hiện Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ không thực hiện được hoặc thực hiện không đầy đủ nên dẫn đến tranh chấp

Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật áp dụng để giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tương đối đầy đủ bao gồm: Bộ luật, Luật, các văn bản dưới luật như: Nghị định, Thông tư, Quyết định, Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao,… Tuy nhiên, các quy định pháp luật dùng để giải quyết các tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ chưa thể dự liệu hết đối với các vụ án phức tạp xảy ra trên thực tế, có nhiều vụ án tranh chấp kéo dài nhiều năm mà chưa giải quyết được dứt điểm vấn đề tranh chấp

Thực tế cho thấy, việc thực hiện Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ giữa các đương sự thường có sự phức tạp, bởi QSDĐ và TSGLVĐ là tài sản phải được đăng

ký bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Mặc dù pháp luật đã quy định rõ về trình

tự, thủ tục thực hiện việc CNQSDĐ và TSGLVĐ, nhưng nhiều trường hợp đương

sự không đảm bảo thực hiện đúng và đầy đủ theo quy định, ví dụ điển hình nhất là việc CNQSDĐ và TSGLVĐ phải lập hợp đồng chuyển nhượng và phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, nhưng các đương sự không lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng,

mà chỉ có giấy tờ viết tay hoặc trường hợp đất chưa được cấp GCNQSDĐ, nhưng các chủ thể vẫn tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc trường hợp các đương sự đã ký kết Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, theo các thông tin trên GCNQSDĐ, mà không kiểm tra đo đạc trên thực địa dẫn đến diện tích hoặc số lượng TSGLVĐ trên thực tế có sự sai lệch dẫn đến tranh chấp, tạo ra sự bất ổn

trong xã hội

Trước những tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ nêu trên, việc giải quyết tranh chấp tại TAND là một trong những phương thức mà các đương sự có thể lựa chọn và tin tưởng có thể giải quyết dứt điểm những vấn đề tranh chấp TAND hiện đang trong giai đoạn đẩy mạnh thực hiện cải cách tư pháp, qua đó góp phần hoàn thiện thể chế của Nhà nước pháp quyền, thực hiện các đường lối đổi mới của Đảng, đặc biệt là các chủ trương về đổi mới trong công tác tư pháp và hoạt động xét xử, trong đó việc đẩy mạnh nâng cao giải quyết các vụ án tranh chấp dân

sự, đặc biệt là các vụ án liên quan đến đất đai Thực tế đã cho thấy, hoạt động xét

xử về tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ nói riêng của TAND đã đạt được nhiều kết quả, góp phần đảm bảo quyền

tự do dân chủ và quyền sở hữu tài sản hợp pháp của công dân; giữ vững trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của

cá nhân, tổ chức trong xã hội

Bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn những sai sót tồn tại trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, biểu hiện bởi nguyên tắc xét xử thiếu thống nhất, lúng túng khi áp dụng pháp luật vào giải quyết các vụ án, nhiều trường hợp xác định sai bản chất vụ án dẫn đến quá trình xét

xử gặp nhiều khó khăn Từ đó làm cho thời gian giải quyết vụ án bị kéo dài, tâm lý của cán bộ TAND, VKSND và của các đương sự mệt mỏi, kèm theo đó là sự gia tăng các vụ án có tính chất phức tạp, đòi hỏi các cán bộ TAND, VKSND luôn phải trau dồi, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ

Tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang hàng năm số lượng các vụ án tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ đều có, nhất là thời điểm từ năm

2017 đến 2022, khi tình hình thị trường bất động sản có nhiều sự biến động, các giao dịch về bất động sản chủ yếu được các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng trong thời gian ngắn, từ đó phát sinh nhiều vụ án liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, nhiều vụ việc phức tạp, do quá trình sử dụng đất của đương sự đã ổn định trong thời gian dài, qua nhiều thời kỳ thay đổi của pháp luật đất đai, nay tiến hành thủ tục chuyển nhượng làm phát sinh nhiều vấn đề pháp lý và quan hệ tranh chấp khác nhau Phải thừa nhận rằng, công tác xét xử tại TAND vẫn còn những hạn chế nhất định như: Số lượng án hủy, sửa, xét xử lại vẫn còn xảy ra, quá trình thực thi công tác xét xử vẫn gặp nhiều khó khăn chủ yếu là do các quy định pháp luật

còn chồng chéo, chưa đồng bộ, việc xử lý hậu quả pháp lý sau khi xét xử các vụ án còn chưa dứt điểm hoặc các bản án đã có hiệu lực pháp luật nhưng lại khó khăn cho công tác thi hành án

Trong thời gian tới, nhất là trong giai đoạn góp ý sửa đổi, bổ sung các quy định LĐĐ nói chung, việc sửa đổi các quy định về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ nói riêng là một vấn đề cấp thiết, cần đáp ứng cho thực tiễn thực hiện và

áp dụng pháp luật trong hoạt động động xét xử của TAND Việc nghiên cứu vấn đề này đòi hỏi sự chuyên sâu từ lý luận đến thực tiễn xét xử các vụ án, từ đó kiến nghị, đưa ra các giải pháp giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định pháp luật phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước

Chính vì vậy, học viên chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang” làm đề tài luận văn cao học của mình

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Đề tài này chủ yếu nghiên cứu những vấn đề liên quan đến việc áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ thực tế tại TAND, ngoài ra một số tác giả, đã nghiên cứu và có những bài viết, công trình khoa học đóng góp trong việc hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ nói riêng rất thiết thực Có thể kể đến một số công trình của các tác giả như sau:

- Nguyễn Văn Sơn (2021), Hòa giải tranh chấp đất đai và những khó khăn,

vướng mắc trong công tác kiểm sát giải quyết vụ án tranh chấp đất đai, bài viết

được đăng tải trên trang thông tin điện tử của Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

- Tạ Thị Thùy Trang, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bài viết

được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 21 (421), tháng 11/2021

- Tưởng Duy Lượng (2020), Những khó khăn, vướng mắc trong giải quyết

tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và một vài kiến nghị, bài viết được đăng trên trang thông tin điện tử của Tạp chí Tòa án nhân

dân điện tử

- Minh Tuấn (2019), Vướng mắc, bất cập, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về

thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự, bài viết được

đăng tải trên trang thông tin điện tử của Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử

- Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

hằng toà án ở nước ta, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật

- Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi, Luận văn Thạc sĩ luật học,

Trường Đại học quốc gia Hà Nội

- Nguyễn Huy Cẩn (2014), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường

Đại học quốc gia Hà Nội

- Phạm Thị Thanh Vân (2015), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo

pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội

- Vũ Thị Hường (2017), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội -

Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam

- Nguyễn Thị Tố Trinh (2019), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất –

Tranh chấp thường gặp và thực tiễn giải quyết tại Toà án nhân dân huyện Đông Anh, TP Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội

- Nguyễn Thị Quỳnh (2020), Pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa

án Nhân dân tỉnh Thái Bình, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà

Nội

- Phạm Thu Hà (2022), Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án trên địa

bàn tỉnh Sơn La, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội

- Trần Thị Thu (2022), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ

gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội

Ngoài ra, trên các tạp chí khác như: Tạp chí Kiểm sát, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam,… cũng đăng tải những bài viết mang tính chuyên môn liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai, nhưng chủ yếu tập trung trong thời gian LĐĐ năm 2003 có hiệu lực, và một số ít các bài viết có

sau khi LĐĐ năm 2013 có hiệu lực

Qua quá trình nghiên cứu nhận thấy, việc nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ chưa có công trình hoặc bài viết cụ thể về vấn đề này Do vậy, học viên đã lựa chọn đề tài này để nghiên cứu tính lý luận và thực tiễn, phục vụ cho công tác xét xử thực tiễn tại TAND Việc lựa chọn đề tài nêu trên làm luận văn thạc sĩ, không trùng lặp với các công trình khoa học đã được công bố

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và

tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc

Giang” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh

chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang Từ

đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

về giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND

Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:

- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ Cụ thể là, nghiên cứu làm rõ khái niệm Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, khái niệm tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, khái niệm giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ Để từ đó, phân tích được đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, đặc điểm của tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, phân loại tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, đặc điểm của giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ

- Phân tích, đánh giá được thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ và thực tiễn thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang, từ

đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ của TAND hiện nay

- Xác định và luận giải được các định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND hiện nay

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

Các quan điểm lý luận, các văn bản quy phạm pháp luật hình thức và nội dung

về giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ; các số liệu, báo cáo, vụ việc thực tiễn từ hoạt động xét xử của TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang trong lĩnh vực này

Phạm vi nghiên cứu:

Luận văn chỉ nghiên cứu giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND dưới góc độ pháp lý và thực tiễn thực hiện pháp luật thông qua thực tiễn xét xử tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang Trong đó, đối với vấn đề lý luận, tác giả nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan từ năm

2003 đến nay, đối với thực tiễn xét xử, tác giả nghiên cứu từ các bản án đã được xét

xử tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang từ năm 2017 đến nay

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng các phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp trình bày được tác giả sử dụng tại Chương 1 luận văn để trình bày các cơ sở lý luận về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ Tại Chương 2, tác giả sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp nghiên cứu bản án, phương pháp đánh giá để nêu ra được thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp và thực tiễn thực hiện tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang từ đó phát hiện được những điểm cần khắc phục, hoàn thiện làm cơ sở tác giả đề xuất giải pháp

Tại Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá để đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ

Ngoài ra, xuyên suốt luận văn, tác giả áp dụng, ứng dụng những thành tựu của khoa học BLDS, LĐĐ, BLTTDS, trong các công trình nghiên cứu của các tác giả, nhà khoa học tại sách tham khảo, tạp chí chuyên ngành để làm rõ các tri thức khoa học liên quan đến đề tài luận văn

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

- Luận văn góp phần bổ sung và phát triển lý luận phục vụ yêu cầu thực tiễn của việc nâng cao hiệu quả xét xử các vụ án về tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ nói riêng tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang

- Luận văn đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang; đề xuất giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 03 chương, cụ thể:

Chương 1: Lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

Chương 2: Thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và thực tiễn thực hiện tại Tòa

án nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang;

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tòa án nhân dân

Chương 1: LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

1.1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Trong các quyền của NSDĐ được LĐĐ năm 2013 quy định như quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ thì quyền chuyển nhượng được NSDĐ sử dụng phần lớn trong các quyền liên quan đến đất đai hiện nay Để thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thì một trong các yêu cầu bắt buộc là các bên phải ký kết Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ theo đúng quy định của pháp luật Để hiểu rõ khái niệm Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, tác giả đi từ khái niệm của các thuật ngữ như: Hợp đồng, QSDĐ, TSGLVĐ, từ đó đưa ra khái niệm chung nhất về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều bên trong một giao dịch dân

sự cụ thể nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của hai hoặc nhiều bên phù hợp với mục đích ý chí của các bên trong hợp đồng BLDS năm

2015 quy định từng loại hợp đồng, trong đó có quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất, hợp đồng về mua bán tài sản, cụ thể:

Theo Điều 500 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất

là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”

Về hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 430 BLDS năm 2015,

cụ thể: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán

chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”

Về tài sản được quy định tại Điều 105 BLDS năm 2015, như sau: “1 Tài

sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản 2 Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”

Tại Điều 107 BLDS năm 2015 quy định bất động sản bao gồm: “1 Bất động

sản bao gồm:a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật 2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”

Đối với TSGLVĐ không được quy định cụ thể tại BLDS năm 2015 mà được quy định chi tiết tại các văn bản pháp luật chuyên ngành như: LĐĐ năm 2013 (khoản 1 Điều 104), Luật Nhà ở năm 2014 và văn bản dưới luật như Nghị định số 21/2021/NĐ-CP (khoản 4 Điều 3) được Chính phủ ban hành ngày 19/03/2021, Thông tư số 07/2019/TT-BTP (khoản 2 Điều 3) do Bộ Tư pháp ban hành ngày 25/11/2019

Theo các văn bản pháp luật trên TSGLVĐ bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

Đối với TSGLVĐ được hình thành trong tương lai gồm: Nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng gồm: Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan; rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng bên thế chấp xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp

Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 LĐĐ năm 2013: “Chuyển quyền sử dụng

đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

Như vậy, BLDS năm 2015 và các văn bản luật và dưới luật đã đưa ra những khái niệm chung của từng cụm từ cấu thành một khái niệm Hợp đồng CNQSDĐ và

TSGLVĐ, tác giả xin đưa ra khái niệm này như sau: Hợp đồng CNQSDĐ và

TSGLVĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất và người sở hữu tài sản gắn liền với đất (bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và tài sản gắn liến với đất (nếu có), chuyển giao quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liến với đất (nếu có) của mình cho người khác (bên nhận chuyển nhượng), bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo như thỏa thuận giữa các bên

1.1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Từ những phân tích trên, có thể thấy Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ có một số đặc điểm như sau:

Thứ nhất, Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là sự thỏa thuận, thống nhất ý

chí của các chủ thể và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước

Việc thể hiện ý chí của các chủ thể chính là sự thỏa thuận giữa các bên khi tham gia hợp đồng Sự thỏa thuận này phải dựa trên sự tự nguyện của các chủ thể, tức là phải có sự thống nhất ý chí của các chủ thể về các yêu cầu như: Hợp đồng được ký kết đúng loại đất, vị trí đất, tình trạng đất, giấy tờ liên quan đến QSDĐ và TSGLVĐ, giá cả, phương thức thanh toán, diện tích đất, TSGLVĐ,… Đồng thời sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của các chủ thể còn phải phù hợp với ý chí của Nhà nước, để Nhà nước kiểm soát và cho phép hợp đồng phát sinh hiệu lực trên thực tế

trí đất, tình trạng đất và TSGLVĐ, cũng như các loại giấy tờ liên quan đến QSDĐ

và TSGLVĐ là một sự kiện pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận, ý chí của các bên trong việc làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ đối với một thửa đất nhất định và tài sản gắn liền với thửa đất đó Theo đó, các bên chủ thể thỏa thuận

và đi đến cam kết, nhằm mục đích của mình sẽ tiến hành thực hiện hợp đồng, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Khi hợp đồng đúng loại đất, vị trí đất, tình trạng đất và TSGLVĐ, cũng như các loại giấy tờ liên quan đến QSDĐ và TSGLVĐ có hiệu lực, làm phát sinh các quyền

và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng Đó là bên nhận chuyển nhượng phát sinh nghĩa vụ thanh toán tiền, còn bên chuyển nhượng phát sinh nghĩa vụ giao đất, TSGLVĐ và giao GCNQSDĐ

Thứ ba, Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là hợp đồng song vụ, các bên

phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong mối quan hệ giao dịch về loại tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Tính song vụ của Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ được thể hiện là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau Trong hợp đồng này, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn, đúng phương thức đã thỏa thuận, đồng thời có nghĩa vụ giao đúng diện tích đất, đúng loại đất, vị trí đất, tình trạng đất và TSGLVĐ, cũng như các loại giấy tờ liên quan đến QSDĐ và TSGLVĐ Trong khi đó, bên nhận chuyển nhượng có quyền sử dụng diện tích đất

đã nhận chuyển nhượng, yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển giao đúng diện tích đất, đúng loại đất, vị trí đất, tình trạng đất và TSGLVĐ, cũng như các loại giấy tờ liên quan đến QSDĐ và TSGLVĐ, đồng thời có nghĩa vụ thanh toán đủ số tiền đúng thời hạn, đúng phương thức đã thoả thuận Như vậy, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là quyền của bên nhận chuyển nhượng và ngược lại Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng là đối xứng nhau

Thứ tư, Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là hợp đồng có đền bù

Tính đền bù được thể hiện trong Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là sau khi bàn giao đất và TSGLVĐ cho bên nhận chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng nhận lại một khoản tiền tương ứng từ bên nhận chuyển nhượng Khoản tiền này

được coi là khoản tiền đền bù giá trị mà bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng khi nhận QSDĐ và TSGLVĐ Tính đền bù này gắn liền với tính chất song vụ của Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, bên chuyển nhượng có nghĩa

vụ giao QSDĐ và TSGLVĐ cho bên nhận chuyển nhượng còn bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán số tiền đền bù tương ứng cho bên chuyển nhượng

Thứ năm, hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ được thể hiện

bằng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Đất đai là tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, việc chuyển nhượng QSDĐ và TSGLVĐ không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, mà còn tác động đến việc quản lý nhà nước về đất đai Do vậy, pháp luật quy định Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013) để giảm bớt nguy cơ rủi ro tranh chấp về đất đai, TSGLVĐ giữa các bên trong hợp đồng

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

1.1.2.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất

Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là dạng tranh chấp phổ biến trong các tranh chấp về đất đai, tranh chấp này phát sinh nhiều và phức tạp kể từ khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường và bị chi phối bởi các quy luật của thị trường; nhất là khi thị trường bất động sản phát triển sôi động, giá trị của các giao dịch liên quan đến đất đai tăng lên Điều này làm cho các chủ thể tham gia giao dịch CNQSDĐ và TSGLVĐ bất chấp pháp luật, tiêu chuẩn đạo đức xã hội để thực hiện các hành vi sai trái, vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết hay thậm chí là tham gia vào các giao dịch trái với các quy định của pháp luật Trước những vấn đề phức tạp của tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, thực tiễn quy định pháp luật Việt Nam hiện hành lại chưa có quy định về khái niệm tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ Vậy thế nào là tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ? Để xây dựng được khái niệm Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là gì? Một số văn bản quy phạm pháp luật đã được định nghĩa về vấn đề

tranh chấp, tác giả liệt kê như sau:

Theo khoản 3 Điều 2 Quyết định số 02/2009/QĐ-UBND ngày 03/03/2009

do UBND Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh ban hành về quy định tiếp công dân,

xử lý đơn và giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, dân nguyện trên địa bàn Quận

12 quy định: “Tranh chấp là việc giữa hai cá nhân hoặc giữa cá nhân với tổ chức

hoặc giữa tổ chức với tổ chức có mâu thuẫn về quyền lợi và nghĩa vụ trong quản lý

sử dụng nhà, đất; một trong hai bên hoặc cả hai có đơn yêu cầu cơ quan hành chính nhà nước thụ lý giải quyết” Hiện nay, văn bản này này đã hết hiệu lực pháp

luật

Theo khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là

tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

Trên cơ sở các quy định nêu trên và kết hợp với quá trình nghiên cứu lý luận, thực tiễn tác giả xây dựng khái niệm về tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và

TSGLVĐ như sau: Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là tranh chấp về

quyền, nghĩa vụ của hai hay nhiều bên chủ thể trong quan hệ giao kết, thực hiện, chấm dứt Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ

1.1.2.2 Đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất

Thứ nhất, do xuất phát từ tính chất đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu, nên các chủ thể tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ chỉ liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu TSGLVĐ, chứ không tranh chấp QSDĐ QSDĐ và TSGLVĐ của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công nhận Trên cơ sở đó, trong quá trình sử dụng đất, NSDĐ được thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ và TSGLVĐ Do trong quá trình giao kết, thực hiện, chấm dứt Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, phát sinh mâu thuẫn giữa các bên tham gia hợp đồng nên dẫn đến tranh chấp

Thứ hai, đối tượng tranh chấp là Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ bắt buộc

phải là Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ quy định về quyền và nghĩa vụ các bên,

và khi một trong hai bên không thực hiện quyền hoặc nghĩa vụ dẫn đến những mẫu thuẫn và bất đồng ý kiến phá vỡ mục đích đã thỏa thuận ban đầu dẫn đến tranh

chấp

Thứ ba, tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ không chỉ ảnh hưởng

đến lợi ích của các bên trong quan hệ hợp đồng, mà còn ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của Nhà nước, thậm chí tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ còn làm phát sinh những hậu quả tiêu cực về mặt an ninh, chính trị tại nơi có đất và TSGLVĐ tranh chấp Do đó, giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ cũng hướng tới mục đích là ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước

1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất

Việc phân loại tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ được phân ra nhiều tiêu chí, mỗi tiêu chí phân loại sẽ có cách phân loại khác nhau Với mỗi tiêu chí phân loại sẽ dựa trên sự mâu thuẫn và tranh chấp của các bên khi tham gia Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, từ đó phát sinh những hậu quả pháp lý khác nhau Tại luận văn này, tác giả phân loại dựa trên những tiêu chí như sau:

- Tiêu chí về tranh chấp giá trị pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, bao gồm:

+ Tranh chấp về hình thức hợp đồng;

+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng;

+ Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;

+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội;

+ Tranh chấp có liên quan đến người thứ ba ngay tình hoặc không ngay tình; + Tranh chấp về chủ sở hữu của TSGLVĐ;

+ Tranh chấp mang tính giả tạo nhằm che dấu mục đích của việc CNQSDĐ

+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất không đúng với diện tích, loại đất, vị trí, tình trạng đất và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng;

+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (kê khai hồ sơ, công chứng hoặc chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên, cấp GCNQSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng);

+ Tranh chấp về thu hoa lợi, lợi tức từ TSGLVĐ;

+ Tranh chấp về nghĩa vụ bàn giao TSGLVĐ không đúng như mô tả và cách hiểu của các bên khi giao kết hơp đồng

- Tiêu chí tranh chấp về giải quyết hậu quả pháp lý do Hợp đồng CNQSDĐ

và TSGLVĐ bị chấm dứt, bị hủy bỏ, bị vô hiệu:

+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, bị hủy bỏ);

+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng);

+ Tranh chấp do sự thỏa thuận các bên chấm dứt nhưng một trong các bên không thực hiện việc chấm dứt Hợp đồng

1.2 Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

1.2.1.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là một loại của tranh chấp đất đai, thường xảy ra trong đời sống xã hội và qua các thời kỳ lịch sử Qua việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ mà quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của các bên tham gia hợp đồng

Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học: “Giải quyết tranh chấp đất đai

là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý

đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai” [30]

Những mâu thuẫn, bất đồng về quyền và lợi ích của các bên bị ảnh hưởng cần có một cơ chế giải quyết ổn thỏa Để có thể giải quyết tranh chấp một cách ổn thỏa, công bằng, minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên chủ thể, thì giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Qua việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ

và TSGLVĐ mà các quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của các bên, từ đó mang lại sự ổn định cho xã hội

Thực chất giải quyết tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là việc

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dùng những cách thức phù hợp, trên cơ sở các quy định pháp luật nhằm giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng trong đời sống nhân dân Quyền và lợi ích của các bên được đảm bảo, buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực CNQSDĐ và TSGLVĐ Hay nói cách khác, giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là việc áp dụng đúng các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật CNQSDĐ và TSGLVĐ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

Trong quan hệ pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, việc giải quyết tranh chấp là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Đồng thời nâng cao được chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, góp phần hoàn thiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiễn và các quy định của pháp luật Thông qua việc giải quyết tranh chấp, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội, đảm bảo đúng với tinh thần Nghị quyết của Hội nghị lần thứ 4 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định của LĐĐ năm 1993, 2003, LĐĐ năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung những quy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, trong đó có tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ

Khoản 1 Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có

Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của

Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết” Như vậy, căn cứ theo quy định của LĐĐ năm 2013 thì thẩm quyền giải

quyết tranh chấp được mở rộng hơn

Theo quy định của pháp luật, có một số cơ quan giải quyết về tranh chấp đất đai, đó là cơ quan hành chính (Ủy ban nhân dân), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và cơ quan tư pháp (Tòa án nhân dân) Việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và việc giải quyết tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ nói riêng được thực hiện bởi TAND thông qua việc khởi kiện của các chủ thể

Việc khởi kiện vụ án dân sự được TAND giải quyết theo thủ tục tố tụng dân

sự Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ về bản chất chính là tranh chấp của một hợp đồng dân sự, là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ và TSGLVĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ và TSGLVĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng Do vậy, các bên tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ

và TSGLVĐ có thể khởi kiện ra TAND để yêu cầu giải quyết TAND giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, với một quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định Nội dung giải quyết là TAND căn cứ vào các quy định của BLDS, LĐĐ và các văn bản hướng dẫn thi hành, để xác định tính hợp pháp hay không hợp pháp của Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ trên cơ sở đó công nhận các quyền và nghĩa vụ do các bên xác lập và thực hiện xác định hậu quả pháp lý, trách nhiệm của bên vi phạm Qua đó, có thể thấy giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ thông qua hoạt động xét xử tại TAND mang tính quyền lực nhà nước mà TAND là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, tức là có quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử nhằm đảm bảo công lý, công bằng cho các bên khi tham gia quan hệ Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ

Từ những phân tích trên, tác giả đưa ra khái niệm như sau: Giải quyết tranh

chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND là hoạt động của TAND các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ hoặc với các chủ thể khác có liên quan dựa trên quy định của pháp luật, thông qua đó đảm bảo và khôi phục quyền

và lợi ích cho bên bị xâm phạm quyền, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

1.2.1.2 Đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND là việc TAND thực hiện gồm nhiều hoạt động tố tụng dân sự khác nhau, nhằm chấm dứt tranh chấp Qua nghiên cứu cho thấy giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND có đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại

TAND mang tính quyền lực của nhà nước

TAND là cơ quan xét xử của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp TAND có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như: Thương lượng, hòa giải Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế thi hành Kết quả giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND là bằng quyết định hay bản án Quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm túc chấp hành

Thứ hai, giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND

được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ

Tòa án giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ theo một trình tự, thủ tục được quy định nghiêm ngặt trong pháp luật tố tụng dân sự Trình tự giải quyết được thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, đến giai đoạn chuẩn

bị xét xử, giai đoạn đưa vụ án ra xét xử, giai đoạn mở phiên tòa sơ thẩm, giai đoạn hỏi tại phiên tòa, tranh luận tại phiên tòa, nghị án, tuyên án, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm Tất cả các trình tự, thủ tục đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự Yêu cầu đặt ra là người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng, phải chấp hành các quy định của pháp luật

tố tụng dân sự trong từng giai đoạn này

Thứ ba, giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ đảm bảo

quyền tự định đoạt của đương sự

Trong quá trình giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận

với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ giữa một bên là Nhà nước một bên là tội phạm Trong quá trình giải quyết vụ án dân sự theo thủ tục tố tụng dân sự, đương sự có quyền tự định đoạt, tự lựa chọn phương thức giải quyết như giải quyết thông qua hòa giải, giải quyết qua phiên tòa bằng bản án Trong quá trình giải quyết, đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình

đã đưa ra Nhưng việc tự định đoạt này, phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép như không được thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình

Thứ bốn, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và

TSGLVĐ không buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Đây là đặc điểm riêng biệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ sở không hòa giải được thì một trong các bên gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để yêu cầu hòa giải Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã Hiểu theo nghĩa rộng thì tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ cũng là một loại của tranh chấp đất đai Nhưng theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một

số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 BLTTDS năm 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án, thì đối với tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ được xác định là một trong những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất mà cụ thể là tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nên thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp không phải là thủ tục bắt buộc Do vậy, các đương sự có quyền khởi kiện trực tiếp

ra TAND, mà không phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã khi có tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ

Thứ năm, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp Hợp đồng

CNQSDĐ và TSGLVĐ được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế Nhà nước

Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ có hiệu lực pháp luật, các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện Nếu

các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành

án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền thi hành Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành, thì cơ quan thi hành án dân sự có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định, để đảm bảo việc thi hành án được thực hiện trên thực tế

1.2.2 Nội dung, quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Như phân tích ở trên, do tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ được xác định là một trong những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất mà

cụ thể là tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nên thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp không phải là thủ tục bắt buộc, vì vậy các bên đương sự có quyền khởi kiện trực tiếp ra TAND Do tác giả hiện đang công tác và làm việc tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang nên tác giả xin được nêu nội dung, quy trình giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại cấp sơ thẩm như sau:

- Về thủ tục nhận và xử lý đơn khởi kiện:

+ Thủ tục nhận đơn khởi kiện: Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn

Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án gửi thông báo việc đã nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án đến địa chỉ thư điện tử đã đăng ký của người khởi kiện

+ Thủ tục xử lý đơn khởi kiện: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán

phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây: Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác

Kết quả xử lý đơn khởi kiện của Thẩm phán được ghi chú vào sổ nhận đơn

và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án đến địa chỉ thư điện tử đã đăng ký của người khởi kiện

- Về thụ lý vụ án:

+ Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm

2020 trước khi Tòa án thụ lý vụ án thì Tòa án sẽ tiến hành thủ tục cho các bên đương sự tham gia hòa giải thỏa thuận giải quyết vụ án, trường hợp Thẩm phán được Chánh án Tòa án phân công xem xét ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành và quyết định này có hiệu lực pháp luật thì vụ án được thi hành theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự Trường hợp hòa giải chấm dứt theo quy định tại

khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 40 Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020: “2 Các

bên không đạt được thỏa thuận, thống nhất về toàn bộ nội dung vụ việc dân sự, khiếu kiện hành chính hoặc chỉ thỏa thuận, thống nhất được một phần vụ việc dân

sự, khiếu kiện hành chính nhưng phần đó có liên quan đến những phần khác của vụ việc dân sự, khiếu kiện hành chính; 3 Một bên hoặc các bên không đồng ý tiếp tục hòa giải, đối thoại hoặc vắng mặt sau 02 lần được thông báo hợp lệ về việc hòa giải, đối thoại; 4 Trong quá trình hòa giải, đối thoại phát hiện vụ việc thuộc trường hợp quy định tại Điều 19 của Luật này; 5 Một trong các bên yêu cầu áp dụng biện pháp Khẩn cấp tạm thời theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật

Tố tụng hành chính trong quá trình hòa giải, đối thoại;” thì Hòa giải viên sẽ

chuyển đơn và tài liệu kèm theo cho Tòa án đã nhận đơn để tiến hành xem xét, thụ

lý vụ án

+ Sau khi nhận đơn và tài liệu kèm theo do Hòa giải viên chuyển Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ

ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết

vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án

- Các công việc trong giai đoạn chuẩn bị xét xử: Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn: Lập hồ sơ vụ án; xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác; xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng; làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án; xác minh, thu thập chứng cứ; áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, tùy từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau: Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự; tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự; đình chỉ giải quyết vụ án dân sự; đưa vụ án ra xét xử

- Về phiên tòa sơ thẩm: Phiên tòa sơ thẩm phải được mở đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa, ngoài ra quy định về phiên tòa sơ thẩm phải thực hiện đúng quy định tại Chương XIV BLTTDS năm 2015

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Tại Chương 1, tác giả đã chỉ ra được cơ sở lý luận về Hợp đồng CNQSDĐ

và TSGLVĐ, thể hiện qua hai nội dung là:

Một là nội dung về các khái niệm, phân loại tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ

và TSGLVĐ, tại vấn đề này tác giả đã xây dựng được khái niệm về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, từ đó tổng hợp khái niệm theo quan điểm nghiên cứu của tác giả về tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ; đã chỉ ra được đặc điểm của tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, phân loại được các loại tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ;

Hai là nội dung về khái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, trong đó bằng quá trình nghiên cứu tác giả đã phân tích được các đặc điểm của giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ gồm có năm đặc điểm quan trọng đó là: Thứ nhất, giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND mang tính quyền lực của nhà nước; thứ hai, giải

quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ; thứ ba, giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự; thứ bốn, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ không buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã; thứ năm, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế Nhà nước

Ngoài hai nội dung trên, tại Chương 1 này tác giả cũng đã khái quát được nội dụng, quy trình giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tại TAND Từ những nội dung được triển khai tại Chương 1 là cở sở để tác giả đi sâu vào phân tích Chương 2 về thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và thực tiễn thực hiện tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

LĐĐ tại Việt Nam trải qua nhiều quá trình sửa đổi, bổ sung, có thể điểm qua lịch sử của LĐĐ như sau: LĐĐ tại Việt Nam được ban hành đầu tiên năm 1987, đây là dấu mốc quan trọng khi đất nước bắt đầu xóa bỏ chế độ kinh tế bao cấp chuyển sang chế độ kinh tế hạch toán kinh doanh, do vậy việc ban hành LĐĐ là điều tất yếu để phù hợp với nền kinh tế mới Tiếp đến là LĐĐ năm 1993, nhiều điều khoản được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình phát triển đất nước trong thời kỳ mới, trong đó đáng kể nhất là NSDĐ được CNQSDĐ, đối với TSGLVĐ thời kỳ này vẫn thường gắn với CNQSDĐ mà chưa tách hẳn ra là một

đối tượng riêng trong các giao dịch, do vậy tranh chấp về tài sản phát sinh nhiều Năm 2003, LĐĐ được ban hành thay thế LĐĐ năm 1993 bổ sung những vấn đề còn thiếu sót của LĐĐ năm 1993 như các vấn đề về thu hồi đất, bồi thường đất, thiết lập thị trường bất động sản, quy định về giá đất,… Và hiện nay, LĐĐ hiện hành là LĐĐ năm 2013

Đối với TSGLVĐ được quy định tại nhiều văn bản pháp luật bao gồm: Nhà

ở, công trình xây dựng trên đất với mục đích để ở hoặc kinh doanh thương mại dịch

vụ, cây lâu năm, rừng trồng sản xuất,… vấn đề này đã được thừa nhận tại BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013, Luật Nhà ở năm

2006 và Luật Nhà ở năm 2014, chứng tỏ có sự thống nhất xuyên suốt trong các giai đoạn phát triển của Bộ luật, Luật và thể hiện được nguyên tắc tài sản của công dân được bảo hộ quyền sở hữu bởi Nhà nước

Trong phạm vi nghiên cứu luận văn này, tác giả chọn phạm vi nghiên cứu từ khi LĐĐ năm 2003 cho tới LĐĐ năm 2013, từ BLDS năm 2005 và BLDS năm

2015, Luật Nhà ở năm 2006 và Luật Nhà ở năm 2014 Do vậy, để giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó TAND là chủ thể cần hiểu rõ những quy định pháp luật trong việc CNQSDĐ và TSGLVĐ được quy định tại LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013, Luật Nhà ở năm 2006, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật khác, trong đó quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, người sở hữu TSGLVĐ cùng với đó là các giao dịch chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật cần đặc biết quan tâm

Vấn đề NSDĐ được quy định tại Điều 9 LĐĐ năm 2003 và Điều 5 LĐĐ năm 2013 đều bao gồm: Các tổ chức trong nước; hộ gia đình; cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất Ngoài ra, LĐĐ năm 2013 cũng bổ sung thêm NSDĐ bao gồm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu

tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu

tư Đây là những quy định mở rộng thêm đối tượng là NSDĐ phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế và đáp ứng nhu cầu mong muốn của nhân dân, trong đó khẳng định rằng năng lực quản lý nhà nước về mặt đất đai đã được nâng cao

2.1.1 Pháp luật hình thức điều chỉnh việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Để giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ phải kể đến pháp luật hình thức dùng để điều chỉnh các quan hệ phát sinh, thay đổi, chấm dứt trong quá trình giải quyết các mâu thuẫn, xung đột, tranh chấp trong quan hệ đất đai Luật hình thức quy định trình tự, thủ tục để đưa một vụ án tranh chấp ra giải quyết theo đúng quy định, nhằm đảm bảo sự công bằng, tính nghiêm minh trong quá trình giải quyết

Trong một tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, các bên trong quan hệ tranh chấp có thể áp dụng phương thức giải quyết bao gồm: Thương lượng, hòa giải, khởi kiện, tương ứng với mỗi phương thức tranh chấp, pháp luật lại quy định một trình tự, thủ tục cho phương thức giải quyết tranh chấp đó Để dễ dàng phân định và nghiên cứu, tác giả phân chia pháp luật hình thức điều chỉnh riêng cho mỗi nhóm phương thức giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ như sau:

2.1.1.1 Pháp luật hình thức giải quyết tranh chấp bằng phương thức thương lượng, hòa giải

Thương lượng, hòa giải là sự thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều bên trong việc giải quyết tranh chấp Trong quan hệ dân sự, việc các bên cùng tiến hành thương lượng, hòa giải thể hiện được tinh thần thiện chí, tự nguyên và đôi bên mong muốn giải quyết sớm tranh chấp và vẫn đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên Phương thức là thương lượng và hòa giải, tuy nhiên theo quy định của pháp luật chỉ ghi nhận về hòa giải, xét về bản chất quá trình hòa giải bao gồm cả việc các bên thương lượng, do đó nội hàm của hòa giải đã bao gồm thương lượng giữa các bên

Tại khoản 2 Điều 7 BLDS năm 2015 đã thể hiện được chính sách Nhà nước

đối với quan hệ dân sự đó là: “Trong quan hệ dân sự, việc hoà giải giữa các bên

phù hợp với quy định của pháp luật được khuyến khích” Do vậy, việc hòa giải

được đề cao thành một nguyên tắc giữa các bên, bởi việc hòa giải chính là sự tự thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự

Trong quan hệ về tranh chấp đất đai tại khoản 1 Điều 202 LĐĐ năm 2013

quy định như sau: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải

hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”

Đối với việc hòa giải tranh chấp đất đai các bên tuân theo các quy định của pháp luật, có những trường hợp phải bắt buộc các bên hòa giải tại UBND cấp xã trước khi tiến hành khởi kiện ra TAND, cụ thể tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số

04/2017/NQ-HĐTP có quy định: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng

đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp

về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, thì thủ tục hòa giải tại

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”

Như vậy, đối với trường hợp tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất của các chủ thể bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã mới đủ điều kiện để tiến hành khởi kiện ra TAND có thẩm quyền theo quy định điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS năm 2015 Tuy nhiên, đối với tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ không phải là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà là tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất, cụ thể là tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, do vậy việc hòa giải tại UBND cấp xã, không phải là điều kiện bắt buộc, trong trường hợp này các bên hoàn toàn có quyền khởi kiện trực tiếp ra TAND vụ việc tranh chấp của mình Tuy nhiên, mặc dù không phải là bắt buộc, nhưng các bên cũng có quyền yêu cầu UBND cấp xã tiến hành hòa giải, bởi xét đến cùng bản chất việc hòa giải cũng như nguyên tắc giải quyết tranh chấp trong quan hệ dân sự là sự tự thỏa thuận, nên việc các bên có thể yêu cầu cơ quan

có thẩm quyền tiến hành hòa giải là điều hoàn toàn hợp lý và đúng quy định của

pháp luật

Về thủ tục hòa giải được quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 202 LĐĐ

năm 2013 theo đó: “2 Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải

được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải; 3 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với

Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác…”

Thủ tục hòa giải thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã được hướng dẫn chi tiết tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 27

Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP năm 2020, cụ thể: “Khi nhận được đơn yêu

cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; người

có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý,

có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc

và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”

Kết quả của thủ tục hòa giải sẽ là biên bản hòa giải thành hoặc biên bản hòa giải không thành Tuy nhiên, thời hạn biên bản hòa giải chỉ bắt đầu có hiệu lực là

10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải, nếu có tranh chấp mới hoặc bổ sung các

nội dung hòa giải, các bên có quyền yêu cầu Hội đồng hòa giải tiến hành tổ chức thêm buổi hòa giải Nếu trường hợp các bên không thỏa thuận được, Hội đồng hòa giải lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tiến hành thủ tục giải quyết tranh chấp tại TAND có thẩm quyền

Đối với một trong các bên nếu không có thiện chí tiến hành hòa giải thì việc hòa giải không thành là điều tất yếu, thực tế số vụ việc hòa giải thành công tại cơ

sở chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng số các vụ việc được yêu cầu hòa giải Trên thực

tế, việc tiến hành hòa giải giữa các bên mang tính hình thức để đủ điều kiện khởi kiện ra TAND, bởi tính chất thực thi thỏa thuận sau khi hòa giải thành giữa hai bên lại không mang tính ràng buộc và không có một chế tài đủ mạnh để bắt buộc các bên thực hiện nghĩa vụ, mà việc thực hiện các nghĩa vụ của các bên mang tính tự nguyện và tinh thần thiện chí thực hiện Do đó, việc hòa giải chưa phải là phương thức giải quyết một cách hiệu quả nhất các tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ

2.1.1.2 Pháp luật hình thức giải quyết tranh chấp bằng phương thức khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Như đã phân tích trên, tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ không phải là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, cụ thể là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của NSDĐ giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai theo quy định tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 Mà tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ

là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND Do đó, TAND sẽ là nơi giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ theo quy định tại BLTTDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Theo BLTTDS năm 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ của Tòa án được xác định theo: Thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp tòa án và thẩm quyền theo lãnh thổ, cụ thể:

Thẩm quyền theo vụ việc: Tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là

tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

Thẩm quyền theo cấp tòa án: Căn cứ điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35

BLTTDS năm 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ thuộc TAND cấp huyện Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước

ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp tỉnh

Thẩm quyền theo lãnh thổ: Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm

2015: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có

trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ

thẩm tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ

Trường hợp các đương sự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp thì Tòa án nơi cư trú hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn là Tòa án có thẩm quyền giải quyết

Về trình tự, thủ tục từ lúc khởi kiện đến lúc xét xử sơ thẩm hoặc phúc thẩm được quy định cụ thể tại BLTTDS năm 2015 như sau: Chương XII (khởi kiện và thụ lý vụ án); Chương XIII (Chuẩn bị xét xử); Chương XIV (Phiên tòa sở thẩm); Chương XV (Tính chất của xét xử phúc thẩm và kháng cáo, kháng nghị bản án, quyết định của tòa án cấp sơ thẩm); Chương XVI (Chuẩn bị xét xử phúc thẩm); Chương XVII (Thủ tục xét xử phúc thẩm) Và quy định cụ thể tại Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020 đối với quy định về khởi kiện và thụ lý vụ án

Qua đó có thể đánh giá rằng, về mặt pháp luật hình thức, BLTTDS năm

2015 đã quy định trình tự, thủ tục để giải quyết vụ án dân sự nói chung và vụ án tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ nói riêng, để từ đó các đương sự

có căn cứ thực hiện trong việc giải quyết tranh chấp của mình

Quá trình áp dụng LĐĐ năm 2003 cho đến LĐĐ năm 2013 đang có hiệu lực, đã cho thấy có nhiều vấn đề phát sinh dẫn đến các tranh chấp, trong đó các tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ ngày càng gia tăng Qua quá trình công tác, làm việc tại TAND huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang tác giả nhận thấy có những bất cập của pháp luật vẫn chưa hoàn thiện liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ Trong đó, về hình thức Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ

đã phát sinh tranh chấp rất nhiều, bởi từ thời điểm LĐĐ năm 2003 tới trước thời điểm LĐĐ năm 2013 có hiệu lực, việc quy định về hình thức Hợp đồng CNQSDĐ

và TSGLVĐ chưa được chặt chẽ và rõ ràng, tại điểm b khoản 1 Điều 127 LĐĐ

năm 2003 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng

nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”, theo đó quy định chỉ ghi nhận chung về hình thức chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, mà chưa ghi nhận phần chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển nhượng nhà ở, cho đến khi khoản 6 Điều 3 Luật số 38/2009/QH12 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ

bản mới bổ sung cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất” gây ra nhiều bất cập cho thủ tục hành chính hoặc

việc xét xử giải quyết tranh chấp của TAND, như trường hợp bán đất mặc định là bán nhà và mãi sau này vẫn có những vụ kiện về trường hợp bán đất sau 05 năm hoặc 10 năm lại khởi kiện để đòi lại nhà, bởi lý do bán đất chứ không bán nhà, đây chỉ là một ví dụ trong nhiều các trường hợp mà pháp luật điều chỉnh chưa hoàn thiện Trong khoảng thời gian dài như vậy, NSDĐ vẫn tiến hành các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho đất, tài sản gắn liền với đất bằng miệng, bằng việc họp gia đình, bằng giấy tờ viết tay hoặc có người hiểu biết hơn đi chứng thực chữ ký tại UBND cấp xã hoặc tại Văn phòng công chứng được ký bởi đại diện một người trong gia đình và mặc nhiên NSDĐ nghĩ như vậy là có hiệu lực pháp luật, cho đến khi phát sinh các thủ tục hành chính liên quan đến đất đại theo quy định thì văn bản

đó không đáp ứng các điều kiện về hồ sơ, dẫn đến tranh chấp hoặc một trong hai bên đương sự lại không thực hiện các nghĩa vụ như đã hứa cũng dẫn đến phát sinh tranh chấp

2.1.2 Pháp luật nội dung điều chỉnh việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ và TSGLVĐ chuyển giao đất, TSGLVĐ và QSDĐ, quyền

sở hữu TSGLVĐ cho bên nhận chuyển nhượng còn bên nhận chuyển nhượng QSDĐ thanh toán cho bên chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền theo thỏa thuận giữa hai bên Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ là một hợp đồng dân sự, nhằm thực hiện việc chuyển QSDĐ và quyền sở hữu TSGLVĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu TSGLVĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu TSGLVĐ

Chuyển nhượng QSDĐ và TSGLVĐ là một trong những hình thức của chuyển QSDĐ và TSGLVĐ Vì vậy, nội dung quy định của pháp luật dân sự về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, bao gồm:

Một là, quy định về hình thức, thủ tục thực hiện Hợp đồng CNQSDĐ và

TSGLVĐ: Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ cũng là một loại hợp đồng liên quan đến QSDĐ, do đó hình thức, thủ tục thực hiện Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ phải tuân theo quy định liên quan tới Hợp đồng CNQSDĐ Khoản 1 Điều 502

BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành

văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai

và quy định khác của pháp luật có liên quan”, tại điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ

năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm

b khoản này”, như vậy hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ phải được

công chứng hoặc chứng thực

Việc thực hiện Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan Các bên thực hiện hợp đồng phải làm các thủ tục đăng ký, kê khai với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Hai là, các quy định về giao kết Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ: Xuất

phát từ những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự về quyền và lợi ích của các bên khi tham gia giao kết Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, theo đó tại Điều 3 BLDS năm 2015 quy định các bên phải thực hiện theo một số nguyên tắc cơ bản

sau: “1 Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không được lấy bất kỳ lý do nào

để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ như nhau về các quyền nhân thân và

của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện

xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí,

xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác 5 Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự”.

Ba là, hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ: Việc xác định thời

điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc giao kết

và thực hiện hợp đồng Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là xác định thời điểm các bên trong hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi những thỏa thuận của mình trong hợp đồng, các bên phải tôn trọng và nghiêm túc thực hiện nếu thực hiện không đúng phải chịu trách nhiệm pháp lý Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật

Công chứng năm 2014: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công

chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” Từ quy định này

có thể thấy, Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ giữa các bên có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng

Bốn là, hiệu lực chuyển QSDĐ và TSGLVĐ: Theo quy định tại Điều 503

BLDS năm 2015: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng

ký theo quy định của Luật đất đai” Khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013 có quy định

hiệu lực chuyển QSDĐ và TSGLVĐ là từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính Theo quy định của pháp luật đất đai việc đăng ký QSDĐ và TSGLVĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Năm là, nội dung Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ: Để đảm bảo việc thực

hiện hợp đồng thuận lợi và đảm bảo cho quyền lợi của các bên thì nội dung của Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ cần phải tuân thủ một số nội dung cơ bản Theo quy định tại Điều 501 BLDS năm 2015 thì nội dung Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ gồm các nội dung quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong BLDS cũng được áp dụng với hợp đồng về QSDĐ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nội dung của Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

Nội dung của Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau: Tên, địa chỉ của các bên; quyền nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số liệu, ranh giới và tình trạng đất; các TSGLVĐ; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất; giá chuyển nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với

thửa đất chuyển nhượng (nếu có); các thông tin khác liên quan đến QSDĐ và TSGLVĐ; trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng,…

2.1.3 Những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

2.1.3.1 Những ưu điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Thứ nhất, hiện nay các văn bản pháp luật về hình thức và nội dung được ban

hành để giải quyết những tranh chấp về đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp

về Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ tương đối đầy đủ và thống nhất Khi giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ về pháp luật hình thức Tòa án

sẽ áp dụng các quy định của BLTTDS năm 2015, Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa

án năm 2020, các văn bản dưới Luật như các Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, các Công văn hướng dẫn của TAND tối cao Còn về pháp luật nội dung, khi giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ Tòa án

sẽ căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm

pháp luật năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2020: “…Văn bản quy phạm pháp luật

được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực ” để áp dụng văn bản pháp luật nội dung phù hợp trong việc giải quyết tranh

chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ Đối với những vụ án tranh chấp mà hành

vi xảy ra trước ngày 15/10/1993 (ngày LĐĐ năm 1993 có hiệu lực thi hành) thì Tòa

án áp dụng các quy của LĐĐ năm 1987 và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết tranh chấp; đối những vụ án tranh chấp mà hành vi xảy ra trước ngày 01/7/2004 (ngày LĐĐ năm 2003 có hiệu lực thi hành) thì Tòa án áp dụng các quy của BLDS năm 1995, LĐĐ năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết tranh chấp; đối những vụ án tranh chấp mà hành vi xảy ra trước ngày 01/7/2014 (ngày LĐĐ năm 2013 có hiệu lực thi hành) thì Tòa án áp dụng các quy của BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2003, các văn bản Luật khác có liên quan (nếu có)

và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết tranh chấp; đối những vụ án tranh chấp mà hành vi xảy ra sau ngày 01/7/2014 (ngày LĐĐ năm 2013 có hiệu lực thi hành) thì Tòa án áp dụng các quy của BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013, các văn bản Luật khác có liên quan (nếu có) và các văn bản hướng dẫn

thi hành để giải quyết tranh chấp

Thứ hai, hiện nay trước khi thụ lý vụ án tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và

TSGLVĐ thì Tòa án phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2020, việc Quốc hội ban hành Luật này đã tạo ra ưu điểm là: Tạo sự thân thiện, đồng thuận trên nguyên tắc để các đương sự ngồi lại với nhau, cùng nhìn nhận lại sự việc, hòa giải góp phần hàn gắn những mâu thuẫn, rạn nứt giữa các đương sự và cộng đồng xã hội Hòa giải thành giúp giải quyết triệt để, hiệu quả các tranh chấp mà không phải mở phiên tòa xét xử Mặt khác, giúp tiết kiệm chi phí, thời gian, công sức của các bên liên quan, giúp Nhà nước, đặc biệt là các Cơ quan tiến hành tố tụng giải quyết được khối lượng lớn công việc, đồng thời cũng là phương thức giúp hạn chế được nhiều tranh chấp kéo dài gây bức xúc trong

dư luận xã hội Bên cạnh đó, hoà giải tại Toà án, thực hiện đúng chủ trương, đường lối của Đảng về đa dạng hóa các phương thức giải quyết tranh chấp dân sự thông qua việc xây dựng cơ chế pháp lý mới về hòa giải tại Tòa án [37]

Thứ ba, việc Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao ban hành Nghị quyết số

04/2017/NQ-HĐTP khi quy định tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong đó có tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ, không phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp mà các đương sự có thể trực tiếp khởi kiện tại TAND (khoản 2 Điều 3) đã giúp cho các đương sự tiết kiệm được thời gian, công sức khi có tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ

và TSGLVĐ xảy ra

Thứ bốn, trên thức tế hiện nay tình trạng CNQSDĐ và TSGLVĐ các bên

chủ thể vẫn sử dụng giấy tờ viết tay hay đánh máy mà không thực hiện lập Hợp đồng CNQSDĐ và TSGLVĐ cũng như công chứng hoặc chứng thực hợp đồng còn rất nhiều Để giải quyết sự việc phát sinh, cũng như bảo vệ quyền lợi của các chủ thể khi CNQSDĐ và TSGLVĐ tại khoản 1 Điều 129 BLDS năm 2015 có quy định:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn

bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó” Như vậy, theo quy

định trên của pháp luật khi các bên CNQSDĐ và TSGLVĐ cho nhau có lập văn

bản, nhưng không công chứng hoặc chứng thực văn bản này, nhưng một bên hoặc