Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Đất từ thực tiễn thực hiện tại tòa Án nhân dân huyện lạng giang tỉnh bắc giang

Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai luôn được sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện, việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng với quy định c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

HUYỆN LẠNG GIANG, TỈNH BẮC GIANG

NGUYỄN VĂN SANG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

HUYỆN LẠNG GIANG, TỈNH BẮC GIANG

NGUYỄN VĂN SANG

NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN VĂN PHƯƠNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là Nguyễn Văn Sang xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

NGUYỄN VĂN SANG

Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các đồng nghiệp trong cơ quan, gia đình, bạn bè và người thân, những người đã luôn bên cạnh, không ngừng động viên, hỗ trợ và tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập và thực hiện Luận văn thạc sĩ

Hà Nội, ngày 30 tháng 5 năm 2024

Học viên

NGUYỄN VĂN SANG

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 6

1.1 Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 6 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2 Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.2.1 Khái niệm pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.2.2 Đặc điểm pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 27 CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LẠNG GIANG, TỈNH BẮC GIANG 28

2.1 Thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân 28 2.1.1 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 28 2.1.2 Pháp luật nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 30

2.1.3 Pháp luật về tố tụng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 38

2.2 Thực tiễn thực hiện giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang 47 2.2.1 Một số kết quả đạt được 47

2.2.2 Những thiếu sót, hạn chế 55

2.2.3 Nguyên nhân 65

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 67

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LẠNG GIANG, TỈNH BẮC GIANG 68

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật 68

3.2 Một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70

3.3 Giải pháp nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang 79

3.3.1 Tăng cường sự lãnh đạo của các cấp uỷ Đảng trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TAND huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang 80

3.3.2 Xây dựng cơ chế xem xét và phân loại vụ án nhằm tạo điều kiện cho công tác xét xử 81

3.3.3 Kiện toàn cơ cấu tổ chức, nâng cao năng lực, trình độ của đội ngũ Thẩm phán, Thư ký trong giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TAND huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang 82

3.3.4 Tăng cường sự phối kết hợp giữa TAND và các cơ quan, tổ chức khác trong giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 87

3.3.5 Cung cấp cơ sở vật chất, trang thiết bị để phục vụ cho hoạt động của

Tòa án nhân dân 87

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 89

KẾT LUẬN 90

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

“Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là hiện tượng rất phức tạp xảy ra phổ biến trong

xã hội Cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, thì tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng nhiều”

Trong những năm qua, số lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang đối với các dạng tranh chấp này ngày càng gia tăng và chiếm tỷ lệ lớn nhất trong các dạng tranh chấp đất đai Tổng kết đánh giá cho thấy, công tác xét xử đã đạt được một số thành tựu nhất định góp phần bảo đảm quyền tự do, dân chủ và quyền sở hữu về tài sản của công dân; giữ vững trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân Bên cạnh những kết quả đạt được thời gian qua, việc xét xử các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn xảy ra sai sót, xét xử thiếu thống nhất hoặc lúng túng khi vận dụng pháp luật nên dẫn đến số lượng

án bị hủy, sửa vẫn còn xảy ra Xảy ra tình trạng nêu trên, bởi những nguyên nhân như: Quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ nhiều vấn bất cập, các quy định

có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp, yếu kém trong công tác tổ chức thực thi pháp luật, ý thức của người dân chưa cao

Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai luôn được sửa đổi,

bổ sung và ngày càng hoàn thiện, việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng với quy định của pháp luật; hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế Điều này đã làm cho pháp luật đất đai, đặc biệt là giải quyết những tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ cơ bản chưa được thống nhất, hiệu quả, thậm chí

để lại nhiều hệ lụy, bất ổn trong xã hội

Cho tới thời điển hiện nay, chưa có công trình nghiên cứu nào về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấttại Tòa

án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.Chính vì những lý do trên,

học viên quyết định chọn đề tài: “Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang” làm luận văn thạc sỹ

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Liên quan đến đề tài luận văn, hiện nay đã có nhiều công trình khoa học nghiên cứu, đề cập có thể kể đến như:

Sách, giáo trình: Nguyễn Thị Thu Hà (chủ biên), “Giáo trình kỹ năng tham gia giải quyết các vụ án dân sự”, Trường Đại học mở Hà Nội, Hà Nội, 2021; Nguyễn Triều Dương, “Giáo trình Luật Tố tụng dân sự Việt Nam”, Trường Đại học mở Hà Nội, Hà Nội, 2019; Đặng Văn Được, “Hướng dẫn pháp luật hợp đồng dân sự và cơ chế giải quyết tranh chấp trong bộ luật tố tụng dân sự, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội, 2006; Đinh Văn Thanh, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam”, Trường Đại học luật Hà Nội, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2019; Nguyễn Công Bình, “Giáo trình Luật Tố tụng dân sự Việt Nam”, Trường Đại học luật Hà Nội, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2019…

Luận văn thạc sĩ: Bùi Thị Hồng Nhiên (2021), “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Hoà Bình”, Luận văn trường Đại học mở Hà Nội; Nguyễn Sỹ Khả (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh”, Luận văn trường Đại học mở

Hà Nội; Trần Văn Thịnh (2018), “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Luận văn trường Đại học mở Hà Nội; Phạm Văn Oanh (2018), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, Hà Nội”, Luận văn trường Đại học Luật Hà Nội; Đặng Thúy Quỳnh (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định”, Luận văn trường Đại học Luật Hà Nội; Tạ Văn Nhất (2020), “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại Toà án nhân dân tỉnh Lạng Sơn”, Luận văn trường Đại

học Luật Hà Nội; Lưu Thị Lan (2018), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Tòa án”, Luận văn Học viện khoa học xã hội

Bài viết, tạp chí: Nguyễn Văn Hiến (2016), “Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp, Số 9/2016, tr 29 - 28; Trần Thị Thu Hiền (2012), “Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay”, Tạp chí Kiểm sát, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 7/2012, tr 56 -

57, 64.; Trần Lệ Thu (2015), “Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấ”t, Tạp chí Thanh tra, Thanh tra chính phủ, Số 8/2015, tr 66 – 68; Đặng Thúy Quỳnh (2021), “Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Toà án nhân dân, Toà án nhân dân tối cao,2021 - Số 13, tr 39-43

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang

4.2 Phạm vi nghiên cứu

+ Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng trong pháp luật tố tụng là

Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; pháp luật nội dung là Bộ luật dân sự năm

2015 và Luật đất đai năm 2013 và một số nội dung tham khảo quy định trong Luật đất đai năm 2024 từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang

+ Thời gian nghiên cứu: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang từ năm 2018 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân

Tại chương 1: Luận văn sử dụng những phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp phân tích, lập luận, logic để làm sáng tỏ và pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

Tại chương 2: Sử dụng những phương pháp phân tích, luận giải quy định pháp luật, tổng hợp, thống kê, xử lý các số liệu thu thập góp phần phản ánh thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang

Tại chương 3 của luận văn sử dụng chủ yếu những phương pháp như phân tích, logic, nhằm đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang trong thời gian tới

6 Nội dung của Luận văn

Bao gồm phần mở đầu và 3 chương với các phần chính sau đây:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang

Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1.1 Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm

* Khái niệm hợp đồng

Đã có nhiều công trình khoa học trong nước và nước ngoài nghiên cứu chuyên sâu về khái niệm hợp đồng trên cơ sở phân tích thuật ngữ, bản chất, các điều kiện để một thỏa thuận được coi là hợp đồng

Điều 385 BLDS 2015 xây dựng khái niệm hợp đồng trên tinh thần tiếp thu toàn bộ quy định tại Điều 388 BLDS 2005, chỉ bỏ hai từ “dân sự” của Điều 388 BLDS 2005 Cụ thể “hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”1

“Bản chất của hợp đồng là thỏa thuận, nhưng không phải sự thỏa thuận nào của các bên cũng là hợp đồng”2, “chỉ những thỏa thuận tạo ra sự ràng buộc pháp lý mới được coi là hợp đồng”3

Về khái niệm thỏa thuận, theo Từ điển Tiếng Việt, thỏa thuận là “nhất trí, đồng ý với nhau sau khi bàn bạc”4

Từ điển Bách khoa Việt Nam định nghĩa thỏa thuận là “sự nhất trí chung được thể hiện ở chỗ không có một ý kiến đối lập của bất cứ một bộ phận nào trong số các bên liên quan đối với những vấn đề quan trọng và thể hiện thông qua quá trình mà mọi quan điểm của các bên liên quan đều phải xem xét và dung hòa”5 “Trên phương diện

1 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự năm 2005

2 Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật Dân sự, NXB Công an

3 Đặng Thúy Quỳnh (2017), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định, Luận văn trường Đại học Luật Hà Nội

4 Lưu Thị Lan (2018), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Tòa án, Luận văn Học viện khoa học xã hội

5 Lưu Thị Lan (2018), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Tòa án, Luận văn Học viện khoa học xã hội

pháp lý, để có thể hình thành nên hợp đồng, pháp luật quy định các bên tham gia cùng thương lượng, trao đổi, bàn bạc để đi đến sự nhất trí chung, dựa trên

sự đề nghị của một bên và sự chấp nhận hoàn toàn của bên kia

Nhưng sự thỏa thuận với tư cách là một yếu tố thể hiện bản chất của hợp đồng còn có ý nghĩa tích cực hơn so với các khái niệm thương lượng, bàn bạc, đồng ý Nếu khái niệm “thương lượng” hay “bàn bạc” dùng để chỉ quá trình thương thuyết, giao dịch giữa các bên và khái niệm “đồng ý” dùng để chỉ kết quả của quá trình đó, thì khái niệm “thỏa thuận” ở đây được hiểu là toàn bộ quá trình, từ sự “thương lượng” đến sự “thống nhất ý chí” Đó là quá trình dung hòa giữa ý chí các bên, đi từ sự đồng ý của từng bên, đến sự hiệp ý hay gặp gỡ ý chí của hai hay nhiều bên khác nhau, nhằm đạt được “sự nhất trí chung”, hay “sự đồng thuận” giữa hai hay nhiều bên đó Bản chất của sự thỏa thuận là kết quả của sự thống nhất giữa “ý chí” với “sự bày tỏ ý chí” của mỗi bên, đặt trong mối liên hệ thống nhất với sự “ưng thuận” tương ứng của một bên hoặc các bên khác, tạo thành sự “đồng thuận” của các bên, nhằm đạt một mục đích xác định Như vậy, “thỏa thuận vừa là tiền đề, vừa là yếu tố cơ bản cho sự tồn tại của hợp đồng”6 Pháp luật đất đai có quy định về thu hồi quyền

sử dụng đất có bồi thường (bằng tiền hoặc bằng mảnh đất khác có vị trí, giá trị tương đương) Về hiện tượng, hình thức này có nhiều điểm tương đồng với hợp đồng chuyển nhượng (có sự chuyển giao không hoàn lại quyền sử dụng đất, có giá cả được thể hiện bằng khoản tiền bồi thường) hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất Tuy nhiên, về bản chất, những trường hợp này không phải

là hợp đồng vì không có yếu tố thỏa thuận Người sử dụng đất phải trao trả quyền sử dụng đất cho Nhà nước khi thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật Sự thoả thuận (nếu có) chỉ có thể ở số tiền được bồi thường

Dấu hiệu thứ hai thể hiện bản chất của hợp đồng, là “sự thỏa thuận giữa các bên phải nhằm tạo ra một sự ràng buộc pháp lý, tức là sáng tạo ra các quyền và nghĩa vụ mới, ngoài những quyền và nghĩa vụ luật định, hoặc làm thay đổi hay chấm dứt các quyền, nghĩa vụ ấy”7

Về định nghĩa và bản chất hợp đồng, học viên đồng thuận với quan điểm và nhận định về hai dấu hiệu nêu trên Trong đó, yếu tố “thỏa thuận” mang tính pháp lý và là đặc trưng của hợp đồng phải thể hiện được đồng thời hai đặc điểm (i) quá trình thương lượng, đàm phán và (ii) nội dung hợp đồng thể hiện được sự thống nhất ý chí của các bên

* Chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất

“Chuyển nhượng thực chất là hoạt động mua bán tài sản Việc lựa chọn hay sử dụng thuật ngữ “chuyển nhượng: hay “mua bán” không làm ảnh hưởng đến bản chất của giao dịch”, bởi các lý do:

(1) Trong từ điển tiếng Việt, thuật ngữ chuyển nhượng và mua bán về bản chất đều là hoạt động “chuyển quyền sở hữu tài sản”8 Trong khoa học pháp lý của Việt Nam, vì tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất nên pháp luật chỉ cho phép việc “chuyển nhượng” thay vì “mua bán” quyền sử dụng đất Tuy nhiên, về bản chất giao dịch và cơ chế giải quyết tranh chấp thì vẫn

áp dụng các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản nói chung Do vậy, việc sử dụng thuật ngữ “chuyển nhượng” như quy định pháp luật hiện hành về cơ bản vẫn thể hiện được bản chất của giao dịch, tuy nhiên thuật ngữ pháp lý này chỉ có ý nghĩa phân biệt với các giao dịch giữa người Việt Nam

và sử dụng ngôn ngữ bằng tiếng Việt, còn trong trường hợp sử dụng ngôn ngữ hợp đồng bằng tiếng Anh, và chủ thể của một hay các bên không biết tiếng Việt, thì việc phân biệt các thuật ngữ “mua bán”“và “chuyển nhượng” hầu như không có giá trị

(2) Nhìn chung, các tác giả xem xét việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách là hoạt động chuyển giao cùng lúc hai đối tượng: Đất và quyền

sử dụng đất với phương thức có đền bù

* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về khái niệm HĐCNQSDĐ, Điều 697 BLDS 2005 quy định“HĐCNQSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển

8

Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật Tố tụng dân sự, NXB Công an nhân dân

nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật đất đai” Định nghĩa này không nêu được khác biệt giữa giao dịch chuyển nhượng với giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất bởi chưa đề cập đến “tính không hoàn lại của quyền

sử dụng đất”

BLDS 2015 không có quy định riêng về HĐCNQSDĐ mà chỉ có quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất HĐCNQSDĐ ở về bản chất là một loại hợp đồng về quyền sử dụng đất và chỉ khác biệt so với HĐCNQSDĐ nói chung ở đối tượng của hợp đồng Có nghĩa, đối tượng của hợp đồng này thu hẹp hơn so với HĐCNQSDĐ Tuy nhiên, chính sự khác biệt về đối tượng của hợp đồng đã dẫn đến sự mở rộng hoặc thu hẹp về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐCNQSDĐ ở so với HĐCNQSDĐ

Căn cứ khái niệm về đất, quyền sử dụng đất, hợp đồng, trên cơ sở ba đặc trưng của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, học viên đề xuất xây dựng khái niệm HĐCNQSDĐ ở trong khoa học pháp lý như sau:”HĐCNQSDĐ ở là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (sau đây gọi là bên chuyển nhượng) và chủ thể khác (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng) về việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất trên thửa đất đã được pháp luật công nhận là đất trên cơ sở giá cả được các bên thống nhất, đất và quyền sử dụng đất được chuyển giao toàn bộ cho bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất”

* Khái niệm tranh chấp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là hiện tượng bình thường diễn ra trong đời sống xã hội và chúng tồn tại ở mọi thời kỳ lịch sử Tuy nhiên, tranh chấp

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ thực sự sôi động và phức tạp kể từ khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước quản lý xã hội thông qua hệ thống pháp luật, chính sách thuế, đất đai được thừa nhận có giá trị, quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường và bị chi phối bởi các quy luật của thị trường”

“Hiện tượng tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất động sản phát triển sôi động, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư từ các giao dịch này lớn cũng đã kéo theo những hệ lụy như: Vì mục đích tối thượng là lợi nhuận nên các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bất chấp pháp luật thực hiện các giao dịch trái với các quy định của pháp luật” Biểu hiện của hàng loạt các sai phạm trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải kể đến là: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện hoặc không được phép thực hiện giao dịch; đối tượng của hợp đồng

là quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để giao dịch Bên cạnh đó, quá trình thực hiện hợp đồng do một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng ” Tất cả các biểu hiện của những sai phạm trên đều là nguyên nhân làm phát sinh các mâu thuẫn, các bất đồng và dẫn đến tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được biểu hiện ở nhiều dạng khác nhau: “về chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thức thanh toán xong chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất

đó là những bất đồng, mâu thuẫn và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Xung đột đó có thể được biểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng, nhưng cũng có thể là xung đột liên quan tới lợi ích của người thứ ba khi họ cho rằng, một bên trong quan hệ chuyển nhượng không thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết, các thỏa thuận trong hợp đồng, làm phương hại tới quyền và lợi ích chính đáng của phía bên kia hoặc chủ thể khác có liên quan Thông thường, đối với những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, hậu quả không nặng nề, nguyên nhân của sự xung đột có những tác động khách quan thì chúng có thể được giải quyết ổn thỏa thông qua những thỏa thuận hoặc thương lượng với nhau để tìm ra hướng giải quyết có lợi và hài hòa nhất cho cả hai bên

Tuy nhiên, trên thực tế có những mâu thuẫn, bất đồng mà giá trị của quyền sử dụng đất trong hợp đồng lớn, sự sai phạm của một trong các bên để lại những tổn thất và thiệt hại cho phía bên kia nặng nề hai bên không thể tìm được tiếng nói chung trong việc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột thì tranh chấp là điều tất yếu không tránh khỏi Và nếu những mâu thuẫn, xung đột này không được giải quyết nhanh chóng, triệt để, quyền và lợi ích của các bên không được giải quyết ổn thỏa, công bằng thì đây là một trong những nguyên nhân gây tác động xấu đến kinh tế, xã hội

Từ phân tích trên có thể hiểu: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

1.1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được biểu hiện thông qua những đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Các chủ thể tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riênglà chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai “Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Trên cơ sở quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho người sử dụng đất bên cạnh quyền được tiến hành khai thác các giá trị và khả năng sinh lời của đất, họ còn được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Vì vậy, khi tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra thì các chủ thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ

là chủ thể có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai

Thứ hai: “Ðối tượng của tranh chấpđất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo

quy định của pháp luật”

Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Ðối tượng của tranh chấp được biểu hiện dưới dạng quyền – quyền sử dụng đất chứ không phải bản thân đất đai Ðiều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường khác, chúng thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp Ðây cũng là yếu tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nói riêng Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ mà còn còn bảo vệ cho chủ thể có quyền sở hữu - đó là Nhà nước

Thứ ba: Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêngkhông chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây hậu quả xấu

về nhiều mặt như:“Có thể gây mất ổn định về xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, gây đình trệ sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp Vì vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hướng tới ổn định kinh tế, chính trị, xã hội”

Thứ tư: Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý của Nhà nước Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ thống pháp luật như: Hiến pháp, Luật Ðất đai, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và Gia đình…Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng tới trật

tự quản lý hành chính mà Nhà nước đã thiết lập9

1.1.1.3 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng

9 Đặng Thúy Quỳnh (2021), Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Toà án nhân dân, Toà án nhân dân tối cao,2021 - Số 13, tr 39-43

chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, về hậu quả pháp lý của hợp đồng Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý của từng giai đoạn đó cũng khác nhau Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- “Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đó chính là sự tranh chấp dẫn tới hậu quả làm hợp đồng

có hiệu lực hay vô hiệu Nếu các bên giao kết hợp đồng vi phạm về điều kiện

có hiệu lực của hợp đồng (Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 và nay quy định tại điều 117 Bộ luật dân sự 2015) hoặc việc giao kết vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội hoặc bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là không có giá trị pháp lý, tức là bị vô hiệu10 Các bên tham gia phải chịu hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại phải bồi thường theo mức độ lỗi làm hợp đồng vô hiệu Nếu việc chuyển nhượng của các bên thực hiện đúng quy định của Luật đất đai, Bộ luật dân sự về điều kiện giao kết, hình thức hợp đồng thì hợp đồng có giá trị pháp lý, buộc các bên phải thi hành Nếu bên vi phạm nghĩa vụ không thi hành thì bên có quyền có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thi hành hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra Chủ thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại này có thể là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bên thứ ba có quyền lợi liên quan tới quyền sử dụng đất” Ở nhóm này gồm các loại tranh chấp như sau:

“+ Tranh chấp về hình thức của hợp đồng;

+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng; + Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;

+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của luật;

+ Tranh chấp do trái đạo đức xã hội;

+ Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng”

- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng “Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật thì về nguyên tắc các bên phải nghiêm túc thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận tại hợp đồng và theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai Căn cứ vào nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta có thể phân thành các loại như sau:

+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận)

+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng);

+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước

bạ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng)”

- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả của hợp đồng do bị chấm dứt,

bị hủy, bị vô hiệu “Khi hợp đồng bị chấm dứt, bị hủy, bị tuyên vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình nếu chưa thực hiện đối với hợp đồng bị chấm dứt; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại xảy ra Căn cứ vào hậu quả pháp lý hợp đồng có thể phân ra thành các loại sau:

+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);

+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển

nhượng không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất)”11

Qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực chất là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành

vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Hay nói cách khác, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng Trong quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc giải quyết các tranh chấp là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Để nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần thực hiện cải cách hành chính, cải cách

tư pháp, phù hợp với thực tiễn và các quy định của pháp luật, đảm bảo đúng

với tinh thần của nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá XI về chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định của Luật Đất đai năm 1993, 2003 Luật Đất đai năm 2013, Luật đất đai năm 2024 đã sửa đổi, bổ sung những quy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, trong đó có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Theo đó, Luật đất đai năm 2013 đã quy định các tranh chấp đất đai có thể được giải quyết thông qua ba phương thức: Hoà giải, Giải quyết bởi

cơ quan hành chính và Giải quyết bằng toà án nhân dân Từ những phân tích

trên ta có khái niệm: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan Tòa án là hoạt động của Tòa án nhân dân các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan, thông qua đó đảm bảo và khôi phục quyền và lợi ích cho người bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai”

1.1.2.2 Đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án là một loại vụ việc Tòa án thực hiện bao gồm nhiều hoạt động tố tụng dân sự khác nhau nhằm chấm dứt tranh chấp Qua nghiên cứu cho thấy giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án có các đặc điểm cơ bản sau:

Một là, “giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án mang tính quyền lực của Nhà nước” Bởi lẽ, đó là phương thức giải quyết thông qua Tòa án Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, tức là quyền xét xử các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xét xử Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định: “Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hoà

xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp Tòa án nhân dân gồm Tòa án nhân dân tối cao và các Tòa án khác do luật định Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp

pháp của tổ chức, cá nhân”12 Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏa thuận hay thông qua trọng tài Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế phải thi hành Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án là bằng quyết định hay Bản án Quyết định, Bản án có hiệu lực các bên phải nghiêm túc chấp hành

Hai là, “giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ” Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo một trình tự thủ tục do pháp luật quy định, đó chính là pháp luật tố tụng dân sự “Trình tự giải quyếtđược thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ

án, đến giai đoạn chuẩn bị xét xử, giai đoạn đưa vụ án ra xét xử, giai đoạn mở phiên tòa sơ thẩm, giai đoạn hỏi tại phiên tòa, tranh luận nghị án, tuyên án, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm Tất cả các trình tự thủ tục đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự Yêu cầu đặt ra là người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong từng giai đoạn này”13

Ba là, “giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự” Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Khác với pháp luật tố tụng hình sự giải quyết quan hệ giữa một bên là Nhà nước một bên là tội phạm, trong quá trình giải quyết vụ án dân sự theo thủ tục tố tụng đương sự

có quyền định đoạt, tự lựa chọn phương thức giải quyết như giải quyết thông qua hòa giải, giải quyết qua phiên tòa bằng Bản án “Trong quá trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đã đưa ra Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn

12 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013

13 Tạ Văn Nhất (2020), Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và

khổ pháp luật cho phép như không được thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình”14

Bốn là, “khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không buộc phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã” Đây là đặc điểm riêng biệt khác với một số loại tranh chấp đất đai khác Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ

sở không giải quyết được thì giải quyết tại Ủy ban nhân dân “Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về “thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã”15

Hiểu theo nghĩa rộng thì tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một loại của tranh chấp đất đai” Thế nhưng thực tế xét xử thì khởi kiện, thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không cần có hòa giải Theo Luật đất đai mục đích hòa giải đất đai là nhằm giữ ổn định đoàn kết nội bộ trong nhân dân, mục đích này chỉ có

ý nghĩa đối với những tranh chấp về ranh đất, về việc ai là người có quyền sử dụng đất Còn đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chất là tranh chấp về một giao dịch dân sự, tức là tranh chấp giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng Do đó, việc giải quyết cần phải có một cơ quan nắm vững về pháp luật dân sự, Luật đất đai, yêu cầu này khó có thể thực hiện đối với tổ chức hòa giải cơ sở và Ủy ban nhân dân cấp xã Dẫn đến sự ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên tranh chấp, việc hòa giải kéo dài có thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện

Năm là, “quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được bảo đảm thực hiện bằng cưỡng chế Nhà nước” Khi Bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ

quan thi hành án có thẩm quyền thi hành Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định

1.2 Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đi theo từng thời kỳ lịch sử phát triển của đất nước, sự hình thành và phát triển của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng hoàn thiện Trước đây, Nhà nước không cho phép cá nhân,

tổ chức thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ nên pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa được quy định “Kinh tế xã hội phát triển, mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng kéo theo nhu cầu sử dụng đất của người dân tăng cao, Nhà nước cho phép các tổ chức cá nhân được chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ các điều kiện do Nhà nước quy định dựa trên nguyên tắc “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu” khi đó pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ban hành để giải quyết các tranh chấp xảy ra Việc sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng nhiều khi khiến giá đất biến động mạnh, thị trường chuyển nhượng QSDĐ trở nên sôi động Do đó, các tranh chấp nảy sinh, tăng nhanh và trở nên phức tạp Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ban hành và ngày càng hoàn thiện để kịp thời điều chỉnh các quan hệ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, đảm bảo ổn định tình hình kinh tế - chính trị- xã hội”

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước quy định chặt chẽ các điều kiện về chuyển nhượng QSDĐ như chủ thể, trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của các bên, loại đất được chuyển nhượng nhằm đảm bảo sự thống nhất trong việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai

Việc xây dựng khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là thật sự cần thiết để hiểu được bản chất của quá trình

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa cho một khái niệm cụ thể nào Có thể hiểu, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hệ thống các quy phạm pháp luật quy định về việc giải quyết những tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật chuyển nhượng QSDĐ

“Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải dựa trên các quy tắc chung trong quan hệ pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai

và có thể giải quyết theo các phương thức phù hợp như tự thương lượng, thông qua trung gian hòa giải hoặc thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân Vì tính chất phức tạp nên khi nảy sinh tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng QSDD các bên thường lựa chọn cơ quan tư pháp là Tòa án để giải quyết”

Thông qua việc áp dụng pháp luật giải quyết các tranh chấp về đất đai nói chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đã khẳng định được vai trò của Nhà nước trong công tác quản lý và điều chỉnh các quan hệ pháp luật về lĩnh vực đất đai Đáp ứng với quá trình thay đổi các quan hệ kinh tế - xã hội của đất nước trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Từ những sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hệ thống những quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm giải quyết các mâu thuẫn, xung đột giữa các bên trong quá trình xác lập, giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo một trình tự, thủ tục nhất định Qua đó nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như đảm bảo lợi ích chung của xã hội”

1.2.2 Đặc điểm pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, “pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ra đời và phát triển gắn liền với sự phát triển của Nhà nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là một bộ phận của hệ thống pháp luật Việt Nam”

Có thể phân giai đoạn về mốc thời gian mà trong đó mỗi giai đoạn pháp luật có những quy định khác nhau về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và giải quyết về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:

“- Đối với các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trước khi có Hiến pháp năm 1980 (ngày 18/12/1980): Thời gian này, pháp luật cho phép người

có ruộng đất hợp pháp được quyền bán cho người khác Khi mua bán các bên phải tuân thủ các quy định về hình thức theo quy định pháp luật

- Đối với việc chuyển nhượng QSDĐ từ ngày 18/12/1980 cho đến ngày

có Hiến pháp năm 1992 (ngày 15/4/1992): Theo quy định của pháp luật thời

kỳ này thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất Do đó, về nguyên tắc chung là tất cả các giao dịch về mua bán đất đai thực hiện trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật

- Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập từ sau ngày 15/10/1993: Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tuân thủ quy định tại BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi hợp đồng có đầy đủ các điều kiện:

+ Chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp;

+ Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoàn toàn

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực (trừ hoạt động kinh doanh bất động sản)”

Thứ hai, “pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tôn trọng quyền tự do ý chí trong việc lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp của các bên”

Thứ ba, “pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tôn trọng quyền tự do ý chí trong việc lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp của các bên”.Khi thực hiện giao kết hợp đồng, trong điều khoản hợp đồng các bên đã có sự thống nhất lựa chọn hình thức giải quyết nếu phát sinh tranh chấp Việc lựa chọnhình thức giải quyết tranh chấp cần phủ hợp với tính chất mức độ của quan hệ tranh chấp Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có các hình thức: phương thức thương lượng, phương thức hòa giải và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án

Thứ tư,“pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tranh chấp, của những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích chung của xã hội”

1.2.3 Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường, sự thay đổi về điều kiện kinh tế xã hội cũng kéo theo những thay đổi của các quan hệ đất đai, các quan hệ tranh chấp

và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Từ đó đòi hỏi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai cũng phải thay đổi theo hướng phù hợp,

sự phát triển của các quan hệ đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, đồng thời nâng cao hiệu quả vai trò quản lý Nhà nước; đảm bảo sự tuân thủ pháp luật của các chủ thể, kịp thời giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh Các nội dung của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định phù hợp với

sự thay đổi của các quan hệ đất đai, quan hệ hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ

“Nội dung của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao gồm các quy định về các loại tranh chấp, các hình thức giải quyết tranh chấp, nguyên tắc giải quyết tranh chấp, thẩm quyền giải quyết tranh chấp, trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ hợp đồng và quy định về phát hiện xử lý vi phạm trong quá trình giải quyết tranh chấp”

* Quy định về loại tranh chấp: “Trong quan hệ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường phát sinh các dạng tranh chấp chủ yếu là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng Tranh chấp khi không đạt thỏa thuận trong hợp đồng; Tranh chấp vì mất tiền đặt cọc; Tranh chấp vì hợp đồng thiếu tính ràng buộc bằng giấy viết tay ” Bên cạnh đó, dạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng khởi phát thường là do hợp đồng không đủ điều kiện để có hiệu lực Ngoài những quy định về điều kiện để có hiệu lực của giao dịch dân

sự được nêu tại điều 117 Luật dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

có hiệu lực khi đạt đủ các điều kiện sau đây: Phải được công chứng, chứng thực theo Điều 167 Luật Đất đai 2013; Phải đăng ký theo quy định tại Khoản

3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Khi giải quyết các dạng tranh chấp nêu trên các cơ quan có thẩm quyền thường căn cứ vào các nội dung của hợp đồng

và các quy định của pháp luật có liên quan để giải quyết theo hướng buộc các bên thực hiện, đối với trường hợp hợp đồng vô hiệu thì buộc các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận trên cơ sở xác định lỗi của các bên tranh chấp

* Quy định về các hình thức giải quyết tranh chấp: “Khi có tranh chấp các bên thưởng tìm đến các phương thức giải quyết tranh chấp khác nhau để giải tỏa xung đột, bất đồng, mâu thuẫn về lợi ích, tạo lập lại sự cân bằng mà các bên có thể chấp nhận được Có nhiều phương thức giải quyết tranh chấp Thực tiễn và khoa học pháp lý ghi nhận bốn phương thức giải quyết tranh chấp sau: Thương lượng; Hòa giải; Trọng tài; Tòa án”

Mỗi một hình thức giải quyết tranh chấp đều có những ưu điểm, nhược điểm riêng, hình thức thương lượng và thông qua trung gian hòa giải chủ yếu dựa trên thiện chí của các bên, tranh chấp không quá phức tạp và đòi hỏi các bên phải tự nguyện thực hiện, kết quả hòa giải không bị cưỡng chế thi hành

do đó các bên phải tự nguyện thực hiện kết quả hòa giải Đối với các tranh

chấp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ nên giải quyết tranh chấp bằng con đường hành chính Giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân tuy thời hạn giải quyết có thể kéo dài nhưng được giải quyết theo thủ tục trình tự chặt chẽ mà pháp luật quy định và được đảm bảo thực hiện bằng các biện pháp cưỡng chế

* Quy định về các nguyên tắc giải quyết tranh chấp: “Việc giải quyết tranh chấp phải đảm bảo các nguyên tắc theo quy định của pháp luật như nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của các bên, của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội, giải quyết tranh chấp nhằm ổn định chính trị, kinh tế xã hội và nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa Việc giải quyết tranh chấp đảm bảo đúng quy định của pháp luật, phù hợp với chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai nhằm mục tiêu thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, đảm bảo tình hình chính trị luôn được giữ vững”

* Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở Nếu các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải” Nếu không hòa giải được nữa thì có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Điều 203 Luật đất đai 2013 Trường hợp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ đương sự có quyền lựa chọn cơ quan giải quyết là Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân, đây là lựa chọn có nhiều tiến bộ để giúp các đương sự có quyền lựa chọn các cơ quan giải quyết tranh chấp phù hợp nhất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

* Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giải quyết tranh chấp: Pháp luật quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tranh chấp, buộc các bên phải chấp hành Đối với quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và bên thứ ba có liên quan được pháp luật quy định và ngày càng mở rộng Luật đất đai cũng quy định tăng thêm quyền cho người sử dụng đất Trong tố tụng dân sự quyền lợi và nghĩa vụ của các đương sự cũng được quy định rất cụ thể và đầy đủ nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể chủ động hơn trong việc thực hiện các quyền và

nghĩa vụ của mình Các cá nhân, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp được quy định nhiệm vụ quyền hạn rõ ràng

* Quy định về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp: “Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền” Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau căn cứ Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, Bộ luật tố tụng dân sự 2015 Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng (dân sự): việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó) Nếu Tòa án tiến hành hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính: trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh QSDĐ theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND Đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính

khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nhằm khái quát các vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtvà việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án, trong chương 1, tác giả đã làm những vấn đề lý luận của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cũng trong chương này, tác giả khái quát về Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: Quy định về loại tranh chấp; Quy định về các hình thức giải quyết tranh chấp; Quy định về các nguyên tắc giải quyết tranh chấp; Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp; Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giải quyết tranh chấp; Quy định về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LẠNG GIANG, TỈNH

BẮC GIANG 2.1 Thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân

2.1.1 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

“Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ đạo, định hướng quá trình giải quyết tranh chấp Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và theo thủ tục tố tụng dân sự nói riêng đều phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau”: “Bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng Việc sử dụng đất của các tổ chức,

cá nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích

sử dụng đất, tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ môi trường”16 Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó cần quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện

16 Phạm Văn Oanh (2018), Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, Hà Nội, Luận văn trường Đại học Luật Hà Nội

chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam (khoản 5 điều 26 Luật đất đai 2013)17 “Đảm bảo lợi ích của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo

vệ lợi ích của người thứ ba liên quan tới quyền sử dụng đất do người khác chuyển nhượng, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân Thực hiện nguyên tắc này, có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai”18

Trên thực tế, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định, trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên Đấy cũng là điểm mấu chốt để giải quyết các tranh chấp đất đai Theo quy định điều 135 Luật đất đai thì “trước khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải tranh chấp Nếu tự hòa giải được thì đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên, lại vừa giảm được áp lực cho Tòa án tiến hành giải quyết tranh chấp”19 giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế,

xã hội Khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh tế - xã hội, gây nên

sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánh nặng cho Tòa án khi giải quyết tranh chấp Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải triệt để thực hiện nguyên tắc này Ngoài các nguyên tắc cơ bản nêu trên, “khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta còn phải tuân thủ một số nguyên tắc khác

17 Quốc hội (2013), Luật đất đai năm 2013

18 Phan Hữu Thư (2014), Giáo trình Luật Tố tụng dân sự, NXB Tư pháp

như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôn trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông qua hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự và những người khác; thực hiện nghị quyết của Đảng Cộng sản Việt Nam”

2.1.2 Pháp luật nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

Pháp luật nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân bao gồm những nội dung chính sau:

* Về đối tượng của hợp đồng:

“Quyền sử dụng đất là đối tượng của các loại hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đất, song không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của hợp đồng mà chỉ những quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm đối với từng loại hợp đồng cụ thể mới trở thành đối tượng của từng loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; do căn cứ vào chế độ sử dụng đối với từng loại đất và hình thức sử dụng đất có sự khác nhau” Ví dụ quyền

sử dụng đất thuê, thuê lại thì không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho

* Về chủ thể của hợp đồng:

“Chủ thể của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải là những người

có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đồng thời, họ phải được pháp luật cho phép hoặc không cấm trong việc tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thì mới được xác lập, thực hiện chuyển quyền sử dụng đất”

Quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình do một người đứng tên đại diện trên giấy chứng nhận Chủ hộ là đại diện theo pháp luật của hộ gia đình trong các giao dịch với tư cách hộ gia đình nhưng không đương nhiên đại diện cho

hộ trong mọi giao dịch mà phải theo đúng quy định cụ thể của pháp luật Do

đó, cần phân biệt đâu là giao dịch của hộ sử dụng đất và đâu là giao dịch của riêng từng thành viên trong hộ và địa vị pháp lý của hộ gia đình

“+ Hộ gia đình sử dụng đất bao gồm các thành viên là người có quyền

sử dụng đất tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình sử dụng đất là người đại diện của hộ gia đình”

d) Về hình thức của hợp đồng:

Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực pháp luật về mặt hình thức phải thoả mãn các điều kiện là phải được lập thành văn bản, phải có chứng thực hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

* Về hiệu lực của hợp đồng:

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: Người tham gia có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia phải hoàn toàn tự nguyện; hình thức phù hợp với quy định của pháp luật Do đó, về nguyên tắc khi giao kết hợp đồng mà vi phạm một trong các điều kiện trên thì sẽ bị vô hiệu

Căn cứ vào các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự có thể phân loại các trường hợp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu được quy định từ Điều 123 đến Điều 128 BLDS năm 2015

* Về đánh giá chứng cứ:

Cần đánh giá tính chất hợp pháp của hợp đồng, xác định được quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia giao kết, việc vi phạm nghĩa vụ của họ, xác định được hợp đồng có đáp ứng các điều kiện có hiệu lực hay không

Trong trường hợp hợp đồng không bị vô hiệu cần xem xét yêu cầu của các bên về việc buộc thực hiện hợp đồng hay hủy hợp đồng, xác định lỗi của bên dẫn đến hợp đồng không thực hiện được và thiệt hại xảy ra, tỷ lệ lỗi của các bên, thiệt hại tương đương với lỗi xẩy ra

Trong trường hợp hợp đồng bị coi là vô hiệu thì việc giải quyết hậu quả tuyên bố vô hiệu áp dụng quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015; điểm a, b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày

16/4/2003 và điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Phần 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao

Theo nội dung quy định quản lý của Nhà nước về đất đai, có thể phân giai đoạn về mốc thời gian mà trong đó mỗi giai đoạn pháp luật có những quy định khác nhau về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“a) Đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi

có Hiến pháp năm 1980 (ngày 18/12/1980)

Thời gian này, pháp luật cho phép người có ruộng đất hợp pháp được quyền bán cho người khác Khi mua bán các bên phải tuân thủ các quy định

về hình thức theo quy định pháp luật Do đó, việc giải quyết tranh chấp quyền

sử dụng đất thời kỳ này, giải quyết như sau:

- Trường hợp các bên đã hoàn thành các thủ tục về hình thức, nhưng bên mua chưa nhận đủ tiền và bên bán chưa giao đất, thì nay cần công nhận hợp đồng, buộc bên mua phải thanh toán cho bên bán số tiền còn thiếu theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm

- Trường hợp bên bán có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, bên bán đã giao đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, nhưng các bên vẫn chưa hoàn thành thủ tục về quyền sử dụng đất thì công nhận hợp đồng

- Trường hợp bên bán có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, nhưng chưa giao đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, nhưng các bên vẫn chưa hoàn thành thủ tục về quyền sử dụng đất thì tuyên bố hợp đồng vô hiệu

- Trường hợp bên bán chưa có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, thì kể cả bên bán đã giao đất bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, thì tuyên bố hợp đồng vô hiệu

b) Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 cho đến ngày có Hiến pháp năm 1992 (ngày 15/4/1992)

Theo quy định của pháp luật thời kỳ này thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất Do đó, về nguyên tắc chung là tất cả các giao dịch về mua bán đất đai thực hiện trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật Do

đó, khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phân biệt thành các trường hợp sau:

- Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đó không có tài sản (nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm) mà có tranh chấp cho dù người chuyển nhượng đất có bất cứ loại giấy tờ nào đi chăng nữa, thì vẫn tuyên bố vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu

- Đối với việc chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao Căn cứ vào Điều 3 Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao,

kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định”, cần giải quyết như sau:

+ Trường hợp bên bán có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, bên bán đã giao đất và tài sản trên đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, nhưng các bên vẫn chưa hoàn thành thủ tục về quyền sử dụng đất thì công nhận hợp đồng

+ Trường hợp bên bán có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, nhưng chưa giao đất và tài sản trên đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, các bên vẫn chưa hoàn thành thủ tục về quyền sử dụng đất thì tuyên bố hợp đồng vô hiệu

+ Trường hợp bên bán chưa có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, thì kể cả bên bán đã giao đất và tài sản trên đất, bên mua đã giao một phần tiền hoặc toàn bộ, thì tuyên bố hợp đồng vô hiệu

c) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993:

- Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: