Thế chấp quyền sử dụng Đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp Đồng thế chấp quyền sử dụng Đất tại tòa Án nhân dân huyện lạng giang tỉnh bắc giang

Thực tiễn p dụng ph p luật về thế chấp QSDĐ thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập; giao dịch thế chấp QSDĐ trên thị tr ờng tín dụng ph t sinh tranh chấp khiếu ki n phức tạp và tiềm ẩn ng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là: Bùi Việt Hùng học viên lớp CHK20C khóa 2020-2022 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình

Tác giả luận văn

Bùi Việt Hùng

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu 2

3 Mục đích nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Nội dung của luận văn 5

Chương 1 6

NH NG VẤN ĐỀ L LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1 Nh ng vấn đề l luận về thế chấp qu ền s dụng đất và giải qu ết tranh chấp thế chấp qu ền s dụng đất 6

1.1.1 Kh i ni m đ c đi m thế chấp quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất 8

1.1.3 Kh i ni m gi i quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất b ng Tòa án……… 11

1.1.4 Đ c đi m của ph ng thức gi i quyết thế chấp quyền sử dụng đất b ng Tòa n……… 12

1.2 Nh ng vấn đề l luận về pháp luật giải qu ết tranh chấp thế chấp qu ền s dụng đất 12

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 13

1.2.2 Nội dung ph p luật về gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 15

1.2.3 C c dạng tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất th ờng g p 18

1.2.4 Thực hi n quy định về gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 21

1.2.5 ngh a của ph p luật gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất b ng Tòa n 23

Kết luận Chương 1 26

Chương 2 27

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 27

2.1 Qu định của pháp luật nội dung về thế chấp qu ền s dụng đất 27

2.1.1 Điều ki n của thế chấp quyền sử dụng đất 27

2.1.2 Chủ th của quan h thế chấp quyền sử dụng đất 29

2.1.3 Hình thức và trình tự x c lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 36

2.1.4 Hi u lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 39

2.2 Pháp luật theo thủ tục tố tụng về giải qu ết tranh chấp thế chấp qu ền s dụng đất 42

Kết luận Chương 2 45

Chương 3 46

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LẠNG GIANG, TỈNH BẮC GIANG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 46

3.1 Thực tiễn giải qu ết tranh chấp hợp đồng thế chấp qu ền s dụng đất tại Tòa án nhân dân hu ện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang 46

3.1.1 Tình hình tranh chấp và kết qu gi i quyết c c vụ n tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa n nhân dân huy n Lạng Giang tỉnh Bắc Giang 48

3.1.2 Thực tiễn p dụng ph p luật thông qua một số vụ n đi n hình 49

3.2 Nh ng khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải qu ết tranh chấp hợp đồng thế chấp qu ền s dụng đất tại Tòa án nhân dân hu ện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang 52

3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải qu ết các tranh chấp hợp đồng thế chấp qu ền s dụng đất trong giai đoạn hiện na 54

3.3.1 Gi i ph p hoàn thi n ph p luật thế chấp quyền sử dụng đất và gi i quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất 54

3.3.2 C c gi i ph p nh m nâng cao hi u qu gi i quyết c c tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất 63

Kết luận Chương 3 66

KẾT LUẬN 67

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHỤ LỤC CÁC VỤ ÁN ĐIỂN HÌNH GIẢI QUYẾT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LẠNG GIANG 71

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với sự ph t tri n của kinh tế - xã hội và d ới sự t c động của nền kinh tế thị tr ờng đất đai không chỉ đ n thuần là một tài nguyên một yếu tố không th thiếu của sự sống mà nó còn tham gia vào thị tr ờng với t c ch là

một loại hàng hóa quan trọng một tài s n gi trị bậc nhất

Thế chấp là một trong những bi n ph p b o đ m thực hi n ngh a vụ

đ ợc sử dụng phố biến trong c c giao dịch dân sự Đối với QSDĐ khi Nhà

n ớc thừa nhận QSDĐ là một tài s n có gi trị đ c bi t thì đồng thời cho phép

ng ời sử dụng đất đ ợc dùng QSDĐ đó cam kết cho vi c thực hi n c c giao dịch dân sự về đất đai Tuy nhiên do tính đ c thù về sở hữu đất đai ở Vi t Nam QSDĐ là một loại quyền tài s n ph i sinh từ chế độ sở hữu Tòan dân về đất đai vì vậy những quy định về QSDĐ và c c giao dịch về QSDĐ trong đó

có giao dịch thế chấp t ng đối phức tạp và có nhiều đi m đ c thù C c điều

ki n và thủ tục thế chấp quy trình xử lý tài s n thế chấp b ng QSDĐ đ ợc quy định ch t chẽ h n so với thế chấp tài s n thông th ờng kh c Thực tiễn p dụng ph p luật về thế chấp QSDĐ thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập; giao dịch thế chấp QSDĐ trên thị tr ờng tín dụng ph t sinh tranh chấp khiếu ki n phức tạp và tiềm ẩn nguy c rủi ro cao; số l ợng c c vụ lừa đ o làm gi Giấy chứng nhận QSDĐ đ thế chấp vay vốn có xu h ớng gia tăng; nhiều tr ờng hợp ngân hàng TCTD không xử lý đ ợc QSDĐ thế chấp đ thu hồi vốn vay gây rối loạn hoạt động của thị tr ờng vốn….Những hạn chế này có nguyên nhân từ công t c qu n lý đất đai còn nhiều hạn chế h thống văn b n quy phạm ph p luật còn ch a đầy đủ chồng chéo và thiếu tính đồng bộ ch a phù hợp với thực tiễn Những bất cập hạn chế này góp phần tạo ra những rào c n cho vi c ph t huy hi u qu tích cực của Luật đất đai năm 2013

Những năm gần đây l ợng n tranh chấp có liên quan đến vi c thế chấp QSDĐ trên địa bàn huy n Lạng Giang tỉnh Bắc Giang tăng về số l ợng phức tạp về nội dung Hầu hết c c vụ n đều đ ợc gi i quyết trong thời hạn luật định thấu tình đạt lý kh ch quan đ ợc sự đồng tình của ng ời dân Tuy nhiên thực tiễn gi i quyết vấn đề vấn đề liên quan đến thế chấp QSDĐ còn

g p nhiều v ớng mắc bất cập do có nhiều quan đi m nhận thức đ nh gi khác nhau nên vẫn còn một số vụ n bị cấp trên c i sửa hủy dẫn đến vụ n

ph i xét xử lại nhiều lần Vì vậy nghiên cứu c c quy định của ph p luật về thế chấp QSDĐ và thực tiễn gi i quyết tranh chấp c c vụ n có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huy n Lạng Giang tỉnh Bắc Giang là cần thiết có ý ngh a lý luận và thực tiễn sâu sắc

uất ph p từ những lý do trên tôi quyết định chọn đề tài: “Thế chấp

qu ền s dụng đất và thực tiễn giải qu ết tranh chấp thế chấp qu ền s dụng đất tại Tòa án nhân dân hu ện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang” làm luận văn thạc sỹ

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Thế chấp QSDĐ và tranh chấp thế chấp QSDĐ không ph i là vấn đề mới tr ớc đây đã có nhiều công trình nghiên cứu bài viết ở c c cấp độ kh c nhau nh luận văn thạc sỹ luật học c c bài viết trên c c tạp chí chuyên ngành trong c c l nh vực luật học ngân hàng… Có th k đến một số công trình nghiên cứu đến về đề tài “thế chấp QSDĐ và gi i quyết c c tranh chấp về thế chấp QSDĐ” nh sau:

- Luận văn thạc s luật học “Hợp đồng thế chấp QSDĐ – một số vấn đề

lý luận và thực tiễn” của Nguyễn Thu Trang thực hi n vào năm 2012 tại

tr ờng Đại học Luật Hà Nội TS Phạm Văn Tuyết h ớng dẫn

- Luận văn thạc s luật học “Hợp đồng thế chấp QSDĐ – thực trạng và giải pháp” của Lê Thị Thanh Huyền thực hi n vào năm 2018 tại tr ờng Đại

học Luật Hà Nội TS Nguyễn Thị Dung h ớng dẫn

- Luận văn thạc s luật học “Thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự” của Trần Lê H ng thực hi n vào năm

2017 tại tr ờng Đại học Luật Hà Nội TS Nguyễn Minh Tuấn h ớng dẫn

- Luận văn thạc s luật học “Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD” của Hồ Thị Nga thực hi n vào năm 2013 tại tr ờng Đại học Luật Hà

Nội TS Nguyễn Thị Nga h ớng dẫn

- Luận văn thạc s luật học “Thực trạng giải quyết tranh chấp thế chấp QSDĐ” của Vũ Thị Ph ớc thực hi n vào năm 2018 tại tr ờng Đại học Luật

Hà Nội PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến h ớng dẫn

- Luận văn thạc s luật học “Thế chấp quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh,

thành phố Hà Nội” của Phan Thị Hồng Liên thực hi n vào năm 2019 tại

tr ờng Đại học Luật Hà Nội PGS.TS Phạm Văn Tuyết h ớng dẫn

- Luận n tiến s “Thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam” của

Lê Thị Thúy Bình thực hi n vào năm 2016 tại học vi n chính trị quốc gia Hồ Chí Minh thành phố Hồ Chí Minh

- Luận n tiến s “Hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Việt Nam hiện nay” của

Đỗ Thị H i Yến thực hi n vào năm 2020 tại vi n hàn lâm Khoa học xã hội

Vi t Nam – Học vi n khoa học xã hội

- Tạp chí luật học “Xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các TCTD” của Doãn Hồng Nhung Luật học số

3/2002, tr.16-21

- Tạp chí luật học “Bàn thêm về các quy định về thế chấp QSDĐ” của

Nguyễn Quang Tuyến Luật học số 5/2004 tr.50-54

Những đề tài nghiên cứu trên đây chủ yếu phân tích đ nh gi về thế chấp QSDĐ từ nhiều góc độ kh c nhau Đó thực sự là những kết qu khoa học quý gi đ t c gi kế thừa tiếp thu và tiếp tục hoàn thi n h thống lý luận

và thực tiễn của ph p luật về thế chấp QSDĐ Tuy nhiên c c bài viết chủ yếu

đề cập d ới góc độ kinh tế vấn đề gi i quyết tranh chấp thế chấp QSDĐ tại Tòa n vẫn ch a tìm hi u nhiều h n nữa ch a có đề tài nào nghiên cứu vấn

đề này trên địa bàn huy n Lạng Giang tỉnh Bắc Giang Kế thừa những kết

qu c c bài viết này t c gi sẽ tiếp tục nghiên cứu về thực trạng ph p luật về thế chấp QSDĐ t ng ứng với từng nội dung c b n quy định về hoạt động thế chấp QSDĐ nh chủ th hình thức đối t ợng của hợp đồng… đ từ đó làm căn cứ nghiên cứu về gi i quyết tranh chấp thế chấp QSDĐ ở khía cạnh

ph p lý Sau cùng t c gi sẽ đ a ra những kiến nghị hoàn thi n ph p luật

nh m ngăn ngừa những rủi ro có th x y ra vẫn còn là vấn đề đang còn bỏ ngỏ trong thực tiễn và đề xuất gi i ph p nâng cao hi u qu thực hi n ph p luật

tại huy n Lạng Giang tỉnh Bắc Giang

3 Mục đích nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu:

Phân tích đ nh gi ph p luật về thế chấp quyền sử dụng đất, gi i quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời đ a ra những tồn tại bất cập của ph p luật về vấn đề này trên c sở đ nh gi thực trạng gi i quyết

tranh chấp quyền sử dụng đất tại TAND huy n Lạng Giang tỉnh Bắc Giang Trên c sở đó luận văn sẽ đề xuất một số gi i ph p nh m góp phần hoàn thi n ph p luật về thế chấp quyền sử dụng đất và gi i ph p nâng cao hi u qu

gi i quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa n nhân dân huy n Lạng Giang tỉnh Bắc Giang

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu:

- H thống hóa những vấn đề lý luận và ph p luật gi i quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa n nhân dân

- Phân tích thực tiễn gi i quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa n nhân dân huy n Lạng Giang tỉnh Bắc Giang

- Đề xuất một số gi i ph p nh m hoàn thi n ph p luật gi i quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao chất l ợng gi i quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa n nhân dân huy n Lạng Giang tỉnh Bắc Giang

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối t ợng nghiên cứu: Với mục đích nghiên cứu nêu trên đề tài đi sâu vào nghiên cứu c c vấn đề sau: Lý luận về thế chấp QSDĐ c c quy định của

ph p luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ và gi i quyết tranh chấp về thế chấp QSDĐ; Thực trạng gi i quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ và đ a

ra gi i ph p góp phần nâng cao hi u qu gi i quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND huy n Lạng Giang

- Phạm vi nghiên cứu: T c gi giới hạn vi c nghiên cứu về vấn đề này

d ới góc độ hợp đồng thế chấp QSDĐ tại c c TCTD C c bất cập của quy định ph p luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ sẽ đ ợc t c gi lồng ghép trong thực tiễn gi i quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ T c gi chủ yếu nghiên cứu c c quy định của BLDS năm 2015 BLTTDS năm 2015 Luật đất đai năm 2013 vì vậy trong phạm vi của luận văn chỉ đề cập đến ph ng thức

gi i quyết tranh chấp tại TAND thực tiễn gi i quyết tại TAND huy n Lạng

Giang tỉnh Bắc Giang trong 05 năm từ năm 2018 đến năm 2022

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng tổng hợp nhiều ph ng ph p nghiên cứu đ luận gi i

vấn đề nh ph ng ph p duy vật bi n chứng duy vật lịch sử ph ng ph p phân tích tổng hợp so s nh đối chiếu dựa trên c sở c c bài viết công trình

nghiên cứu ph p luật nhà n ớc Kết hợp ch t chẽ giữa lý luận và thực tiễn

trong quá trình nghiên cứu và gi i quyết những vấn đề mà đề tài đ t ra

6 Nội dung của luận văn

Ngoài phần mục lục b ng chữ viết tắt mở đầu kết luận và danh mục tài

li u tham kh o nội dung Luận văn đ ợc kết cấu gồm 03 ch ng:

- Ch ng 1 Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và

ph p luật về gi i quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất

- Ch ng 2 Quy định của ph p luật về thế chấp quyền sử dụng đất và

gi i quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất

- Ch ng 3 Thực tiễn gi i quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa n nhân dân huy n Lạng Giang tỉnh Bắc Giang và một số gi i ph p hoàn thi n ph p luật nâng cao hi u qu thi hành ph p luật về gi i quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất trong giai đoạn hi n nay

Chương 1

NH NG VẤN ĐỀ L LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THẾ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Nh ng vấn đề l luận về thế chấp qu ền s dụng đất và giải

qu ết tranh chấp thế chấp qu ền s dụng đất

1.1.1 Khái niệm đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất

Ph p luật của đa số c c quốc gia trên thế giới cũng nh ph p luật của

n ớc ta hi n hành đều ghi nhận và b o hộ quyền sở hữu t nhân đối với tài

s n Điều này có ngh a là chủ sở hữu bên cạnh vi c có quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt tài s n của mình thì họ có th đem tài s n đó đ đ m b o thực hi n ngh a vụ của mình ph p luật gọi chung là c c giao dịch b o đ m và một trong số đó là thế chấp tài s n Chế định thế chấp tài s n đ ợc quy định

tại điều 317 BLDS năm 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia

và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên cũng có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp” Và QSDĐ là một loại tài s n đ ợc bi u hi n d ới dạng

quyền nên nó cũng đ ợc thế chấp đ b o đ m cho c c kho n vay

C sở ph p lý cho c c giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị tr ờng đ ợc đ nh dấu b ng

sự ghi nhận trong kho n 2 Điều 54 Hiến ph p năm 2013 Theo đó tổ chức

c nhân đ ợc Nhà n ớc giao đất cho thuê đất công nhận QSDĐ đ ợc chuy n QSDĐ thực hi n c c quyền và ngh a vụ theo quy định của luật Cụ

th hóa quy định này của Hiến ph p năm 2013 LĐĐ năm 2013 đã ghi nhận

c c quyền năng cụ th về chuy n QSDĐ của ng ời sử dụng đất bao gồm: quyền chuy n đổi quyền chuy n nh ợng quyền cho thuê quyền thừa kế quyền t ng cho quyền thế chấp QSDĐ và quyền góp vốn b ng QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền của ng ời sử dụng đất Đây

là một l nh vực có nội hàm rộng chịu sự t c động và điều chỉnh của l nh vực

ph p luật chung (ph p luật dân sự) Song thế chấp QSDĐ lại vừa là l nh vực

có nội hàm hẹp bị giới hạn chi phối và ràng buộc bởi l nh vực ph p luật

chuyên ngành nh luật Đất đai Luật Kinh doanh bất động s n Luật ngân hàng và c c l nh vực ph p luật kh c có liên quan Sự điều chỉnh này của

ph p luật nh m tạo ra hành lang ph p lý đ h ớng dẫn c c quy trình thủ tục trong vi c x c lập thực hi n giao dịch thế chấp QSDĐ cũng nh ph ng thức gi i quyết c c tranh chấp ph t sinh về quyền và ngh a vụ của c c bên trong quan h thế chấp QSDĐ M c dù đ ợc quy định kh chi tiết về điều

ki n chủ th về đối t ợng cũng nh trình tự thủ tục x c lập thực hi n và chấm dứt quan h thế chấp QSDĐ… nh ng cho đến nay vẫn ch a có một

kh i ni m hay định ngh a nào về thế chấp QSDĐ Điều này đã gây khó khăn trong vi c x c định nguồn luật đ điều chỉnh quan h thế chấp QSDĐ khi

c c chủ th x c lập và thực hi n giao dịch không đ ợc phân định rõ ràng; từ

đó dẫn đến nhiều tranh chấp mâu thuẫn và bất đồng ph t sinh ch a thống nhất đ ợc ph ng thức gi i quyết gây ra nhiều c ch hi u và vận dụng trái

ng ợc nhau v.v… Vì vậy vi c đ a ra một kh i ni m đầy đủ cụ th về thế chấp QSDĐ có ý ngh a quan trọng nh m định h ớng cho c c bên trong x c lập thực hi n và chấm dứt quan h thế chấp

ét về ph ng di n ph p lý cũng nh thực tế chúng ta có th rút ra

định ngh a về thế chấp QSDĐ nh sau: “Thế chấp quyền sử dụng đất là việc một bên có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp”

QSDĐ là đối t ợng của quan h thế chấp tài s n m t kh c thế chấp là một trong những bi n ph p b o đ m thực hi n ngh a vụ nên thế chấp QSDĐ cũng có những đ c đi m chung của thế chấp tài s n Tuy nhiên do QSDĐ là một loại tài s n đ c bi t nên ngoài những đ c tính chung của thế chấp tài s n thì thế chấp QSDĐ có những đ c tr ng riêng kh c bi t nh sau:

Thứ nhất, thế chấp QSDĐ chỉ là một bi n ph p b o đ m chứ không ph i

là hình thức chuy n giao quyền sở hữu tài s n Trên thực tế khi c c bên giao kết và thực hi n hợp đồng thế chấp QSDĐ bên nhận thế chấp th ờng yêu cầu bên thế chấp (ng ời có QSDĐ) chuy n giao giấy tờ ph p lý đối với QSDĐ cho mình nắm giữ Xét về b n chất đây không ph i là vi c chuy n QSDĐ bởi

vì QSDĐ là quyền tài s n nên sau khi thế chấp thì QSDĐ vẫn thuộc quyền khai th c và sử dụng của bên thế chấp, ng ời sử dụng đất không ph i chuy n giao QSDĐ cho bên nhận thế chấp trong thời hạn thế chấp Bên thế chấp QSDĐ có th nhận lại khôi phục lại hoàn Tòan QSDĐ c về ph ng di n

ph p lý và thực tế khi ngh a vụ tr nợ đã đ ợc thực hi n đầy đủ theo đúng thời gian và những cam kết thỏa thuận giữa hai bên Ho c bên thế chấp QSDĐ có th không nhận lại đ ợc QSDĐ của mình nếu bên thế chấp không thực hi n ho c thực hi n không đúng ngh a vụ đã cam kết khi đến hạn Mục đích của vi c thế chấp QSDĐ là sử dụng QSDĐ nh một “vật” làm tin tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận thế chấp đối với vi c cam kết thực hi n ngh a vụ dân sự của bên thế chấp Vi c bên nhận thế chấp tạm thời giữ c c giấy tờ

ph p lý về QSDĐ của bên thế chấp không làm thay đổi chủ th sử dụng đất cũng nh c c ngh a vụ của ng ời sử dụng đất đối với Nhà n ớc

Thứ hai trình tự thủ tục của thế chấp QSDĐ đ ợc quy định ch t chẽ

h n so với trình tự thủ tục khi thực hi n c c giao dịch b o đ m b ng c c tài

s n kh c Trong khi c c giao dịch đối với tài s n thông th ờng đ ợc ph p luật tôn trọng sự tự do thỏa thuận và định đoạt của c c chủ th thì c c giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng đ ợc ph p luật quy định rất ch t chẽ từ quy trình thiết lập đến thực hi n chấm dứt giao dịch

Sự ch t chẽ này th hi n ở chỗ thế chấp QSDĐ không chỉ tuân thủ c c quy định ph p luật dân sự mà còn ph i thỏa mãn c c quy định của ph p luật chuyên ngành Chẳng hạn khi c c bên x c lập hợp đồng thế chấp thì theo quy định của BLDS năm 2015 hình thức hợp đồng thế chấp ph i đ ợc lập thành văn b n theo hình thức phù hợp với quy định của ph p luật đất đai Mà theo quy định của LĐĐ năm 2013 thì hợp đồng thế chấp QSDĐ ph i đ ợc công chứng chứng thực và đăng ký tại c quan có thẩm quyền Do đó hình thức của hợp đồng thế chấp QSDĐ ph i vừa đ ợc lập thành văn b n vừa ph i công chứng chứng thực và đăng ký tại c quan có thẩm quyền Vi c quy định nghiêm ng t về trình tự thủ tục sẽ hạn chế ph t sinh rủi ro của hợp đồng thế chấp QSDĐ khi thực hi n sau này

1.1.2 Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Đối với người sử dụng đất – thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện để tiếp cận vốn có hiệu quả

Với những hộ gia đình c nhân đang thiếu vốn và cần vay vốn thì thế chấp QSDĐ sẽ là một bi n ph p hữu hi u giúp họ gi i quyết vấn đề Trong

tr ờng hợp này thế chấp QSDĐ sẽ đem lại một nguồn vốn lớn cho hoạt động đầu t kinh doanh của họ nhất là đối với những tổ chức c nhân mới bắt đầu hoạt động kinh doanh Còn đối với những hộ gia đình c nhân đang thực hi n hoạt động s n xuất kinh doanh thì đây chính là nguồn vốn bổ sung đ mở rộng kh năng s n xuất ph t tri n thêm c c hoạt động kinh doanh của mình Bên cạnh đó vi c thế chấp QSDĐ có một đi m lợi thế là bên thế chấp vẫn

đ ợc quyền giữ tài s n thế chấp và tiếp tục khai th c sử dụng tài s n này

nh m phục vụ mục đích s n xuất kinh doanh của mình Do đó nó đã ra điều

ki n thuận lợi tối đa cho hộ gia đình và c nhân trong vi c ph t tri n s n xuất

đ p ứng nhu cầu cần thiết chính đ ng của ng ời lao động tăng thu nhập cho

ng ời sử dụng Điều này vô cùng quan trọng trong nền tài chính hi n đại ph t huy và tạo điều ki n cho ng ời sử dụng đất

Hi n nay thế chấp QSDĐ đ ợc p dụng rộng rãi trong c c hợp đồng vay tài s n đ c bi t là hợp đồng vay tiền tại c c tổ chức tín dụng Bởi lẽ trong nền kinh tế thị tr ờng vi c b o đ m vốn cho nhu cầu s n xuất kinh doanh là điều ki n hết sức cần thiết Vi c quy định thế chấp QSDĐ tại c c Ngân hàng

c c tổ chức tín dụng tổ chức kinh tế ho c c nhân đ vay vốn đ m b o cho

vi c s n xuất kinh doanh là vấn đề thiết thực quan trọng Thông qua thế chấp QSDĐ nhu cầu về vốn của ng ời sử dụng đất đ ợc gi i quyết một c ch

t ng đối thuận lợi linh hoạt đồng thời thúc đẩy bên thế chấp tổ chức s n xuất kinh doanh có hi u qu và ph t huy t c dụng của vi c tiếp cận vốn đ

tr nh những hậu qu ph p lý bất lợi khi không thực hi n ngh a vụ đối với kho n vay dẫn đến vi c ph i xử lý tài s n b o đ m là QSDĐ

1.1.2.2 Đối với bên nhận thế chấp – thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp phòng ngừa rủi to, bảo vệ quyền lợi

Trong những năm gần đây hoạt động tín dụng ngân hàng rất ph t tri n đối t ợng cấp tín dụng ngày càng đ ợc mở rộng Tuy nhiên hoạt động tín dụng là hoạt động tiềm ẩn nguy c rủi ro cao ngân hàng có th lâm vào tình trạng khó khăn bất cứ lúc nào bởi vì kh ch hàng vay không tr tiền ho c vay với mục đích lừa đ o đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến ph s n của ngân hàng Do đó trong quan h tín dụng c c bi n ph p b o đ m thực sự có

vai trò quan trọng đ c bi t là bi n ph p thế chấp Trong c c bi n ph p b o

đ m thì vi c cho vay có thế chấp QSDĐ đ ợc đ nh gi là bi n ph p b o đ m

an Tòan nhất cho c c kho n vay Đây là bi n ph p b o đ m chiếm u thế với

số l ợng c c giao dịch cho vay có b o đ m b ng QSDĐ luôn chiếm tỉ l cao

và có chiều h ớng tăng hàng năm

Sở d cho vay có thế chấp b ng bất động s n mà chủ yếu là QSDĐ đ ợc bên cấp vốn u tiên p dụng; bởi vì tài s n b o đ m là QSDĐ có độ an Tòan cao h n nhiều so với c c hình thức thế chấp kh c ho c thế chấp không có tài

s n b o đ m bởi tính cố định và đ c thù của loại tài s n này không bị h hỏng hao mòn tiêu hủy ho c di dời nh c c loại tài s n kh c nếu đ ợc đầu

t và khai th c có hi u qu sẽ sinh lời Ngoài ra vi c thực hi n c c giao dịch thế chấp QSDĐ còn đ ợc đ m b o bởi c c quy định ch t chẽ về tính ph p lý trình tự thủ tục đăng ký thế chấp Bên nhận thế chấp còn có lợi thế trong vi c thực hi n quyền qu n lý ki m so t QSDĐ và quyền u tiên đối với QSDĐ khi xử lý tài s n b o đ m đ thu hồi nợ Do đó trong tr ờng hợp bên có ngh a

vụ không tr đ ợc nợ loại tài s n này hoàn Tòan có kh năng bù đắp cho c c kho n vay giúp bên cấp vốn tr nh đ ợc rủi ro một c ch hi u qu

1.1.2.3 Đối với đời sống kinh tế, xã hội – thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp hữu hiệu khai thác giá trị kinh tế của đất đai

Trong một thời gian dài với c chế qu n lý đất đai hết sức hà khắc, Nhà

n ớc nghiêm cấm vi c mua b n ph t canh thu tô đất đai d ới mọi hình thức

đã làm kìm hãm kh năng khai th c và sử dụng đất dẫn đến gi trị kinh tế của đất đai không đ ợc coi trọng Và ph i đến khi hiến ph p năm 1992 ra đời cùng với sự thay đổi của ph p luật dân sự và pháp luật đất đai đai thì ng ời có QSDĐ hợp ph p mới đ ợc thế chấp QSDĐ đ vay vốn s n xuất kinh doanh Đây là bi n ph p hữu hi u đ khai th c những gi trị vô hình chứa đựng bên trong đất đai đ p ứng nhu cầu và nguy n vọng của ng ời sử dụng đất QSDĐ lúc này không còn là t li u s n xuất đ n thuần mà còn có kh năng sinh lợi nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ đ ợc luân chuy n liên tục khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa c c thành phần

kinh tế

QSDĐ là quyền tài s n có th định l ợng thành gi trị theo thời gi thị

tr ờng Do đó vi c Nhà n ớc có những quy định về thế chấp QSDĐ là hoàn

Tòan phù hợp với nhu cầu ph t tri n kinh tế hi n nay cũng nh b o đ m cho

c c giao dịch dân sự th ng mại trong đó có c c giao dịch sử dụng b o đ m

là QSDĐ diễn ra một c ch lành mạnh an Tòan

1.1.3 Khái niệm giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất bằng Tòa án

Theo gi i thích của Từ đi n tiếng Vi t thì tranh chấp nói chung đ ợc

hi u là vi c “gi ng nhau một c ch gi ng co c i không rõ thuộc về bên nào”1.Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về thế chấp QSDĐ nói riêng

là hi n t ợng bình th ờng diễn ra trong đời sống xã hội và chúng tồn tại ở mọi thời k lịch sử Hi n t ợng tranh chấp về thế chấp QSDĐ luôn x y ra phổ biến diễn biễn phức tạp nhất là những thời k thị tr ờng bất động s n ph t tri n sôi động c c giao dịch nhà đất tăng cao lợi nhuận mang lại cho c c nhà đầu t từ c c giao dịch này lớn cũng đã kéo theo những h lụy Tranh chấp bất đồng đó có th đ ợc bi u hi n ở nhiều dạng kh c nhau song chúng đều

ph n nh một b n chất chung nhất đó là những bất đồng mâu thuẫn và xung đột về quyền và ngh a vụ của c c bên khi tham gia ký kết và thực hi n vi c thế chấp QSDĐ ung đột đó có th đ ợc bi u hi n trực tiếp giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nh ng cũng có th là xung đột liên quan tới lợi ích của ng ời thứ ba khi họ cho r ng một bên trong quan h thế chấp không thực

hi n đúng và đầy đủ c c cam kết c c thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp làm

ph ng hại tới quyền và lợi ích chính đ ng của phía bên kia ho c chủ th

kh c có liên quan Thông th ờng đối với những mâu thuẫn bất đồng mà gi trị ho c lợi ích của c c bên h ớng tới không lớn hậu qu không n ng nề nguyên nhân của sự xung đột có những t c động kh ch quan thì chúng có th

đ ợc gi i quyết ổn thỏa thông qua những thỏa thuận ho c th ng l ợng với nhau đ tìm ra h ớng gi i quyết có lợi và hài hòa nhất cho c hai bên Tuy nhiên trên thực tế có những mâu thuẫn bất đồng mà gi trị của quyền sử dụng đất lớn sự vi phạm của một trong c c bên đ lại những tổn thất và thi t hại không chỉ cho một trong c c bên cho bên thứ ba mà còn nh h ởng đến nền kinh tế của đất n ớc … thì sự th ng l ợng hòa gi i sẽ không mang lại

hi u qu và tranh chấp là điều tất yếu không tr nh khỏi Và nếu mâu thuẫn xung đột này không đ ợc gi i quyết nhanh chóng tri t đ quyền và lợi ích

của c c bên không đ ợc gi i quyết ổn thỏa công b ng thì đây là một trong những nguyên nhân gây t c động xấu đến kinh tế xã hội

Từ những phân tích trên có th hiều: giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất bằng tòa án là hoạt động của hệ thống Tòa án nhân dân các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện các giao dịch thế chấp QSDĐ và các chủ thể khác có liên quan, thông qua đó bảo vệ và khôi phục quyền và lợi ích cho người bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về thế chấp QSDĐ

1.1.4 ặc điểm của ph ng th c giải quyết thế chấp quyền sử dụng đất bằng Tòa án

Gi i quyết tranh chấp QSDĐ b ng Tòa n là ph ng thức gi i quyết tranh chấp thông qua hoạt động của c quan tài ph n nhà n ớc nhân danh quyền lực nhà n ớc đ ợc tiến hành theo thủ tục trình tự ch t chẽ nghiêm

ng t đ đ a ra b n n hay quyết định buộc c c bên có ngh a vụ thi hành Vì vậy sẽ có những đ c đi m chủ yếu sau:

Tòa n đại di n cho nhà n ớc thực thi và p dụng ph p luật đ xử lý mọi

tr ờng hợp vi phạm ph p luật

Vi c gi i quyết tranh chấp ph i tuân thủ c c quy định về hình thức thẩm quyền thủ tục c c nguyên tắc gi i quyết tranh chấp của ph p luật tố tụng nhất là c c quy định tại Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015

Tòa n gi i quyết tranh chấp theo c c hình thức xét xử công khai

Gi i quyết tranh chấp tại tòa n có th bao gồm hai cấp xét xử là s thẩm

và phúc thẩm Với b n n có hi u lực còn có th xét lại theo thủ tục t i thẩm

ho c gi m đốc thẩm

Tòa n gi i quyết tranh chấp theo nguyên tắc xét xử tập th và quyết định theo đa số

Gi i quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ b ng Tòa n sẽ đ m

b o cho c c chủ th tuân thủ nghiêm chỉnh vi c thực hi n hợp đồng tăng

c ờng ph p chế xã hội chủ ngh a

1.2 Nh ng vấn đề l luận về pháp luật giải qu ết tranh chấp thế chấp qu ền s dụng đất

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Vi t Nam hợp đồng thế chấp QSDĐ vi c điều chỉnh c c quan h thế chấp đất đai đ ợc th hi n trong c c văn b n ph p luật thuộc nhiều chuyên ngành l nh vực kh c nhau xuất ph t từ những nhu cầu và yêu cầu của từng

l nh vực cụ th có những quy định phù hợp Theo đó hợp đồng thế chấp QSDĐ đ ợc chế định ở c c l nh vực ph p luật c b n nh : ph p luật dân sự

ph p luật đất đai và ph p luật liên quan đến tín dụng ngân hàng Cụ th ph p luật dân sự với t c ch là l nh vực ph p luật chung điều chỉnh c c quan h tài

s n trong đó có tài s n QSDĐ đã xây dựng những nguyên lý chung c b n tạo ra những đ m đ o và kh i ni m thiết yếu cho hợp đồng thế chấp tài s n nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng đ ợc vận hành theo một th thức chung thống nhất có c chế ph p lý rõ ràng nh m r ng buộc tr ch nhi m của c c bên tham gia quan h Từ thực tế đó có th thấy r ng vấn đề thế chấp đất đai đã đ ợc điều chỉnh bởi một tập hợp c c quy phạm ph p luật kh c nhau, tùy thuộc vào từng khía cạnh cũng nh c c yếu tố nh h ởng của quan

h thế chấp đất đai tới đời sống xã hội an ninh quốc phòng sự ph t tri n chung của nền kinh tế; dựa trên đ nh gi về thực tế kh ch quan trong vi c

qu n lý hoạt động này c c nhà làm luật đã đ a ra c c quy tắc chuẩn mực t c động lên hành vi của c c tổ chức kinh tế nh m đạt đ ợc c c mục tiêu đề ra

Nh vậy có th hi u kh i ni m ph p luật gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ nh sau: Ph p luật gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là vi c Nhà n ớc sử dụng h thống c c quy tắc xử sự chung điều chỉnh mối quan h giữa c c chủ th trong hoạt động thế chấp QSDĐ nh m đ m b o quyền và lợi ích hợp ph p của c c bên b o v lợi ích chung của Nhà n ớc và

xã hội

Với t c ch là một bộ phận của ngành luật hợp đồng có đối t ợng điều chỉnh đ c bi t là quyền sử dụng đất ph p luật về gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có những đ c đi m sau:

Thứ nhất ph p luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng là một chế định

có vai trò quan trọng đối với ng ời sử dụng đất và c c ngân hàng th ng mại trong qu trình thực hi n luân chuy n vốn trong nền kinh tế

Ph p luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ra đời và hoàn thi n góp phần không nhỏ vào công cuộc khai th c gi trị và công năng của đất đai Thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ng ời sử dụng đất có th khai th c gi trị vô hình của đất đai tiếp cận đ ợc nguồn vốn l u động t ng ứng với chính gi trị quyền sử dụng đất đ ph t tri n hoạt động s n xuất kinh doanh cũng nh gi i quyết nhu cầu khó khăn tài chính của mình

Thứ hai ph p luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đ ợc điều chỉnh bởi nhiều ngành luật kh c nhau: dân sự đất đai ngân hàng công chứng…

Hi n nay trên thế giới có hai xu h ớng điều chỉnh ph p luật về đất đai nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng: Thứ nhất tập trung tất c c c nội dung liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong một văn b n ph p luật; thứ hai th hi n c c quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong nhiều văn b n ph p luật thuộc c c chuyên ngành l nh vực kh c nhau

Tại Vi t Nam ph p luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đ ợc điều chỉnh theo c ch thứ hai Theo đó ph p luật dân sự và c c văn b n h ớng dẫn thi hành với t c ch là “đạo luật gốc” điều chỉnh chung mọi quan h về tài s n trong đó có tài s n là bất động s n Ph p luật về đất đai là ph p luật chuyên ngành về qu n lý và sử dụng đất đai chịu tr ch nhi m cụ th hóa những quy định của ph p luật dân sự cho phù hợp với những đ c đi m đ c thù của đối t ợng tài s n là quyền sử dụng đất Theo đó ph p luật về đất đai tập trung điều chỉnh những nội dung cụ th liên quan đến điều ki n đ quyền

sử dụng đất đ ợc đem đi thế chấp đối t ợng đ ợc quyền giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất điều ki n về hình thức đ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ph t sinh hi u lực Cùng với sự điều chỉnh của ph p luật dân sự và ph p luật đất đai ph p luật về tài chính ngân hàng công chứng cũng tham gia điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong phạm vi của mình bổ trợ đ những quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

đ ợc đầy đủ và hoàn chỉnh

Thứ ba ph p luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đ ợc quy định ch t chẽ h n so với ph p luật về hợp đồng thế chấp c c tài s n kh c

Ngoài vi c tuân thủ c c quy định về thế chấp tại Bộ luật Dân sự và c c văn b n h ớng dẫn thi hành hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn ph i

b o đ m c c c c quy định về điều ki n nội dung hình thức tại c c văn b n

ph p luật chuyên ngành về đất đai Chẳng hạn về chủ th thế chấp quyền sử dụng đất không ph i bất k chủ th nào có quyền sử dụng đất hợp ph p đều

có quyền ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất ngh a vụ tài chính thực hi n với ngân s ch Nhà n ớc

Về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ph t sinh hi u lực ngoài vi c hợp đồng ph i đ ợc giao kết

d ới dạng văn b n và đ ợc công chứng chứng thực còn ph i thực hi n đăng

ký giao dịch b o đ m tại c quan Nhà n ớc có thẩm quyền Bên cạnh đó

tr ờng hợp bên có ngh a vụ không thực hi n đúng đầy đủ ngh a vụ theo thỏa thuận thì quyền sử dụng đất đ ợc thế chấp cũng không đ ng nhiên thuộc quyền xử lý của bên nhận thế chấp mà ph i thông qua thủ tục đấu gi quyền

sử dụng đất theo đúng quy định của ph p luật

Liên quan đến đ c đi m này có th nhận định r ng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuy vẫn đ m b o nguyên tắc tự do tự nguy n trong giao kết và thỏa thuận mọi điều kho n trong hợp đồng nh ng vi c tự do tự nguy n này thỏa thuận n m trong khung khổ quy định của ph p luật dân sự

ph p luật đất đai ph p luật tài chính ngân hàng công chứng

1.2.2 Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Ph p luật về gi i quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ tài s n gắn liền với đất là một m ng ph p luật rộng lớn bao gồm nhiều nội dung

đ ợc kết cấu trong c ph p luật chung và ph p luật chuyên ngành và c c văn

b n kh c có liên quan về giao dịch b o đ m; chúng cũng đ ợc quy định trong

c c văn b n ph p luật tố tụng Dù đ ợc quy định ở nhiều văn b n kh c nhau song tựu chung lại chúng bao gồm những nhóm quy phạm quy định những nội dung c b n sau:

Nhóm quy phạm quy định về trình tự thủ tục và quy trình gi i quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa n Về gi i quyết tranh chấp tại Tòa n nhân dân: Là ph ng thức gi i quyết tranh chấp do Tòa

n nhân dân - C quan tài ph n mang quyền lực nhà n ớc tiến hành theo một

trình tự thủ tục tố tụng ch t chẽ từ khi thụ lý vụ n đến khi xét xử đ ợc quy định trong Bộ luật Luật nh m gi i quyết c c tranh chấp b o v quyền và lợi ích hợp ph p của c c chủ th trong quan h dân sự cũng nh c c chủ th có liên quan đến tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất tài s n kh c gắn liền với đất

Nhóm quy phạm quy định về nội dung ph p luật về gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tài s n gắn liền với đất Nhóm quy phạm điều chỉnh chủ th của quan h thế chấp quyền sử dụng đất Chủ th tham gia quan h thế chấp quyền sử dụng đất tài s n gắn liền với đất là c c bên trong quan h thế chấp: bên thế chấp và bên nhận thế chấp Bên thế chấp

là chủ th có quyền sở hữu bất động s n thì đ ợc tham gia quan h thế chấp

ho c ủy quyền cho chủ th kh c thay m t mình tham gia Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì c c chủ th sử dụng đất nếu đ ợc Nhà n ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất đất đ ợc Nhà n ớc cho thuê tr tiền thuê đất một lần cho c thời hạn thuê đất có nguồn gốc do nhận chuy n nh ợng QSDĐ từ

ng ời kh c ho c đ ợc Nhà n ớc công nhận thì đ ợc thế chấp QSDĐ đ vay vốn Bên nhận thế chấp là những chủ th có nguồn vốn và thực hi n hoạt động cho vay đối với chủ th có nhu cầu thông qua vi c yêu cầu ng ời vay có tài s n đ b o đ m cho nguồn vốn vay Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì chủ th nhận thế chấp chủ yếu là c c tổ chức tín dụng bao gồm c c tổ chức tín dụng trong n ớc c c tổ chức tín dụng n ớc ngoài đ ợc phép hoạt động tại Vi t Nam theo Luật c c tổ chức tín dụng

Nhóm quy phạm quy định ph p luật điều chỉnh về đối t ợng QSDĐ tài

s n gắn liền với đất trong quan h thế chấp B n chất của thế chấp tài s n là thế chấp đối vật theo đó ngh a vụ trong quan h thế chấp đ ợc b o đ m thông qua một tài s n cụ th mà tài s n đó tạo ra những lợi thế và kh năng

b o đ m an toàn trong vi c thu hồi nguồn vốn cho vay cho bên nhận thế chấp cũng nh gi i quyết nhu cầu về vốn và tạo ra những nguồn vốn mới cho bên thế chấp Tại Điều 295 BLDS 2015 quy định về điều ki n chung của tài s n

b o đ m thực hi n ngh a vụ dân sự: “Tài s n b o đ m ph i thuộc quyền sở hữu của bên b o đ m…” Và theo kho n 1 Điều 167 và kho n 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013, chỉ có QSDĐ của c c chủ th sử dụng đất đ ợc ph p luật cho phép thực hi n c c giao dịch chuy n quyền QSDĐ M t kh c QSDĐ

ph i thuộc quyền sử dụng hợp ph p của ng ời mang đi thế chấp thông qua

vi c quy định điều ki n về ng ời sử dụng đất ph i có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Nhóm quy phạm ph p luật điều chỉnh về hình thức và hi u lực của giao dịch thế chấp QSDĐ Đối với c c giao dịch dân sự về QSDĐ nói chung và giao dịch thế chấp QSDĐ nói riêng thì c BLDS 2005 BLDS 2015 và Luật Đất đai đều quy định giao dịch ph i thông qua hình thức hợp đồng văn b n Đây cũng là quy định phù hợp với xu h ớng chung của ph p luật nhiều n ớc trên thế giới Ph p luật thực định Vi t Nam quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ bên cạnh vi c công chứng ho c chứng thực c c bên còn ph i tiến hành đăng ký hợp đồng thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huy n

ho c cấp tỉnh Thủ tục đăng ký này là điều ki n bắt buộc đ x c định hi u lực của giao dịch thế chấp có gi trị đối kh ng với ng ời thứ ba và có ý ngh a quan trọng trong vi c x c định thứ tự thanh to n

Nhóm quy phạm ph p luật điều chỉnh về nội dung của những thỏa thuận của c c bên trong giao dịch thế chấp QSDĐ Những thỏa thuận c b n của

c c bên khi x c lập và thực hi n giao dịch thế chấp QSDĐ cũng là những điều kho n c b n đ ợc ghi nhận trong hợp đồng thế chấp và là c sở ph p lý ràng buộc tr ch nhi m ph p lý lẫn nhau cũng nh tr ch nhi m của Nhà n ớc Thông th ờng thỏa thuận của c c bên sẽ chứa đựng những nội dung: tài s n thế chấp gi trị tài s n thế chấp Đây là hai nội dung chính và không th thiếu của c c bên khi ký kết hợp đồng tín dụng có tài s n b o đ m nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng

Nhóm quy định ph p luật điều chỉnh vi c chấm dứt hợp đồng thế chấp QSDĐ và xử lý QSDĐ Điều chỉnh ph p luật về chấm dứt giao dịch thế chấp thông th ờng bao gồm hai nội dung c b n: c c tr ờng hợp chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ và những thủ tục ph p lý cần thiết đ gi i trừ thế chấp Quan h thế chấp QSDĐ chấm dứt khi: ngh a vụ trong quan h thế chấp đ ợc thực hi n c c bên thỏa thuận về vi c chấm dứt hợp đồng thế chấp ho c sự vi phạm ngh a vụ của bên thế chấp hay theo sự chỉ định của Tòa n về vi c chấm dứt quan h thế chấp… Vi c đăng ký xóa thế chấp đ chấm dứt quan h thế chấp là điều ki n bắt buộc Bên cạnh đó quy định của ph p luật về xử lý tài s n thế chấp cũng là nội dung không th thiếu trong bất k một giao dịch

thế chấp tài s n nào Trong tr ờng hợp đến hạn mà bên thế chấp không thực

hi n ho c thực hi n không đúng ngh a vụ tr nợ thì ph p luật tôn trọng quyền

tự thỏa thuận của c c bên trong vi c xử lý đối với tài s n thế chấp Chỉ khi c c bên không có sự thỏa thuận thì c c bên xử lý QSDĐ theo một trong c c

Thứ nhất về đối t ợng thế chấp QSDĐ không đ ợc phép ho c không đủ điều ki n đ thế chấp theo quy định của ph p LĐĐ Khi thực hi n giao dịch thế chấp c c chủ th trong hợp đồng c c c quan chức năng nh công chứng viên văn phòng đăng ký đất đai không xem xét kỹ QSDĐ đ ợc phép thực

hi n giao dịch thế chấp hay không mà vẫn tiến hành giao kết hợp đồng dẫn đến vi c hợp đồng thế chấp sẽ bị xem là vô hi u Nhiều tr ờng hợp do sai sót trong vi c cấp trùng Giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài s n

kh c gắn liền với đất hay ghi sai di n tích vị trí đất tên tuổi chủ sử dụng hay

vi c làm gi mạo Giấy chứng nhận QSDĐ Những tr ờng hợp này khi ký hợp đồng thế chấp không ph t hi n vấn đề Đến khi cần xử lý QSDĐ thế chấp đ

b o đ m ngh a vụ tr nợ thì mới ph t hi n lúc này nhiều kh năng hợp đồng thế chấp sẽ bị tuyên vô hi u

Thứ hai một trong c c bên ho c c hai bên chủ th tham gia giao kết hợp đồng không đủ điều ki n đ tham gia giao dịch thế chấp Ph p luật dân sự cũng nh ph p luật đất đai đã có những quy định về điều ki n chủ th tham gia x c lập thực hi n hợp đồng thế chấp QSDĐ Khi vi phạm những quy định này hợp đồng thế chấp QSDĐ có kh năng bị tuyên vô hi u Chẳng hạn

nh tr ờng hợp thế chấp QSDĐ của hộ gia đình vợ chồng của một tổ chức không có t c ch ph p nhân Theo quy định ph p luật tất c c c thành viên có quyền đều ph i ký ho c có văn b n ủy quyền cho ng ời kh c ký vào hợp

đồng thế chấp QSDĐ nếu thiếu một sự x c nhận có th làm c sở đ Tòa n tuyên bố hợp đồng này vô hi u (vô hi u từng phần ho c vô hi u toàn bộ)

Thứ ba, hợp đồng thế chấp không tuân thủ c c quy định về m t hình thức

nh : hợp đồng ph i đ ợc lập thành văn b n ph i công chứng ho c chứng thực và đăng ký giao dịch b o đ m Khi tham gia vào giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất nhiều chủ th do không hi u biết quy định ph p luật ho c

do ngại ph i thực hi n c c thủ tục hành chính nên họ không tiến hành đăng ký thế chấp QSDĐ tại c quan nhà n ớc có thẩm quyền Thậm chí có những

tr ờng hợp còn không lập hợp đồng thế chấp QSDĐ thành văn b n mà chỉ giao giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp giữ Điều này vô cùng nguy

hi m cho bên nhận thế chấp bởi vì sau này khi có vi phạm về ngh a vụ tr nợ thì giao dịch thế chấp QSDĐ bị x c định là vô hi u bên nhận thế chấp từ chủ

nợ có b o đ m biến thành chủ nợ không có b o đ m m c dù họ đang giữ Giấy chứng nhận QSDĐ của bên thế chấp

* Tranh chấp về thực hiện hợp đồng

Thứ nhất tranh chấp liên quan về phạm vi b o đ m ngh a vụ

Dạng tranh chấp này xuất ph t chủ yếu trong tr ờng hợp thế chấp tài s n

đ b o đ m ngh a vụ dân sự của ng ời kh c Khi một ng ời đồng ý dùng QSDĐ của mình đ đ m b o thực hi n ngh a vụ cho một ng ời kh c nh ng không đồng ngh a với vi c họ chấp nhận dùng toàn bộ gi trị của QSDĐ đó

đ b o đ m ngh a vụ Đ tr nh tranh chấp ph t sinh phạm vi b o đ m cần th

hi n rõ trong hợp đồng Theo quy định tại kho n 1 Điều 293 BLDS 2015 c c

bên có quyền thỏa thuận với nhau trong vi c b o đ m một phần ho c toàn bộ

ngh a vụ cho ng ời thứ ba Tr ờng hợp c c bên không có thỏa thuận mà ph p luật không quy định phạm vi b o đ m thì ngh a vụ coi nh đ ợc b o đ m toàn

bộ bao gồm c ngh a vụ tr lãi tiền phạt và bồi th ờng thi t hại

Thứ hai tranh chấp về chủ th có quyền thế chấp QSDĐ Dạng tranh chấp này x y ra chủ yếu trong c c tr ờng hợp: Nhận chuy n nh ợng QSDĐ

từ ng ời kh c; QSDĐ ch a sang tên đã đem đi thế chấp; c c tranh chấp ph t sinh từ c c hợp đồng chuy n nh ợng tr ớc đó Những tr ờng hợp chủ th không có quyền thế chấp mà vẫn giao kết hợp đồng thì hợp đồng thế chấp QSDĐ sẽ bị tuyên vô hi u Tuy nhiên đ b o v quyền và lợi ích hợp ph p

cho bên thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hi u nếu tài s n đã đ ợc đăng ký tại c quan nhà n ớc có thẩm quyền và đ ợc chuy n giao b ng một giao dịch dân sự kh c cho ng ời thứ ba ngay tình và ng ời này căn cứ vào

vi c đăng ký đó mà x c lập thực hi n giao dịch thì giao dịch đó không bị vô

hi u

“Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.” 2

Thứ ba tranh chấp giữa c c TCTD với nhau về vi c nhận thế chấp trùng QSDĐ Dạng tranh chấp này cũng kh phổ biến x y ra trong tr ờng hợp c quan nhà n ớc đã có sai phạm trong vi c cấp giấy chứng nhận QSDĐ Ngoài

ra tranh chấp này cũng x y ra do sự gian dối gi mạo giấy tờ của chủ thế thế chấp

Thứ t tranh chấp về mô t đối t ợng của hợp đồng thế chấp QSDĐ

Mô t tài s n thế chấp khi giao kết hợp đồng thế chấp là một trong c c c ch thức x c định tài s n thế chấp C c chủ th có th mô t cụ th ho c mô t chung theo đ c đi m của tài s n thế chấp Vi c mô t tài s n tại thời đi m giao kết hợp đồng thế chấp giúp c c chủ th x c định đ ợc đâu là tài s n cần

đ a ra xử lý Khi thế chấp QSDĐ mà hi n trạng của QSDĐ đó kh c với mô t trong giấy chứng nhận và trong hợp đồng thế chấp thì vi c xử lý QSDĐ thế chấp sẽ g p nhiều khó khăn một số tr ờng hợp không th thực hiên đ ợc do vấp ph i sự thiếu hợp t c của bên thế chấp cũng nh sự m y móc của c quan thi hành n Tuy nhiên hi n nay c c quy định của ph p luật đã phần nào gi i quyết đ ợc c c tranh chấp liên quan đến vi c có th thế chấp tài s n trên đất với QSDĐ đồng thời hay không và ng ợc lại

Thứ năm, tranh chấp về định gi trị QSDĐ thế chấp QSDĐ là loại tài

s n có sự biến động lớn và không dự đo n tr ớc đ ợc Có khi tại thời đi m

thế chấp thì đ ợc định gi với gi trị cao nh ng sau một thời gian tài s n đem thế chấp bị sụt gi m gi trị nghiêm trọng ho c ng ợc lại Gía trị QSDĐ phụ thuộc vào vị trí nhu cầu của thị tr ờng bất động s n…dẫn đến hi n trạng gi trị QSDĐ theo thị tr ờng và theo khung gi nhà n ớc có th chênh l ch rất lớn Định gi sai có th khiến cho vi c gi i quyết tranh chấp g p khó khăn ở khâu xử lý tài s n thế chấp có th khiến ki n tụng kéo dài và bên nhận thế chấp không th thu hồi vốn vay

Thứ s u tranh chấp về hành vi vi phạm ngh a vụ của một ho c c c bên trong hợp đồng tín dụng Hành vi vi phạm ngh a vụ này có th là hành vi của cho vay (c c tổ chức tín dụng) khi không thực hi n ho c thực hi n không đầy

đủ ngh a vụ gi i ngân Điều này khiến bên vay không th tiến hành kế hoạch kinh doanh nh dự kiến không có vốn đầu t vào dự n đầu t đấu thầu đã

đ ợc đăng ký Hậu qu là bên cho vay bị tổn thất rất lớn về hi u qu kinh tế cũng nh uy tín danh dự thậm chí th ng hi u của bên vay Tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất tài s n gắn liền với đất còn có th xuất ph t từ

vi c vi phạm ngh a vụ tr lãi và thậm chí c gốc và lãi của bên vay trong hợp đồng tín dụng Đa phần là dạng tranh chấp về vi phạm ngh a vụ tr nợ của

có kỷ c ng kỷ luật ổn định đ ph t tri n Nh vậy Nhà n ớc ph i tiến hành

qu n lý mọi m t kh c nhau của đời sống xã hội b ng ph p luật trong đó có hoạt động gi i quyết tranh chấp đất đai nói chung và gi i quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất tài s n gắn liền với đất nói riêng Ph p luật ở từng thời k hi n thực hóa chính s ch đ ờng lối chủ tr ng của Đ ng và Nhà n ớc về chính s ch đất đai ở từng thời k đó Ph p luật mang b n chất nổi trội bao gồm tính quy phạm và tính bắt buộc c ỡng chế mà không một

bi n ph p nào có đ ợc Do vậy c c chủ th tham gia quan h thế chấp sẽ ý thức h n trong vi c tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành Có th nhận thấy

sự cần thiết kh ch quan ph i gi i quyết c c tranh chấp về hợp đồng thế chấp

QSDĐ tài s n gắn liền với đất ở những khía cạnh sau đây:

Một là ở khía cạnh xã hội: Gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tài s n gắn liền với đất b ng ph p luật sẽ góp phần ổn định

an ninh trật tự an toàn xã hội tăng c ờng ph p chế xã hội chủ ngh a

Hai là ở khía cạnh kinh tế: Gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tài s n gắn liền với đất giúp b o v quyền và lợi ích hợp

ph p cho bên bị vi phạm đ c bi t trong tr ờng hợp tranh chấp mà nguyên nhân do bên thế chấp không thực hi n ho c thực hi n không đúng ngh a vụ tr

nợ Do đ c tr ng hoạt động kinh doanh của TCTD là huy động vốn của ng ời dân đ cho vay nên nếu không đ ợc gi i quyết kịp thời chính x c nợ đọng kéo dài thì chúng không chỉ nh h ởng quyền lợi của tổ chức tín dụng cho vay mà còn nh h ởng nghiêm trọng tới lợi ích của ng ời dân của Nhà n ớc Khi bên vay không tr nợ nếu không đ ợc gi i quyết kịp thời TCTD không thu hồi đ ợc nợ sẽ khiến các kho n tiền gửi của ng ời dân cũng có nguy c không lấy lại đ ợc Vì vậy cần ph i gi i quyết tranh chấp về thế chấp quyền

sử dụng đất tài s n gắn liền với đất đ đ m b o vi c thu hồi vốn cho ngân hàng khi kh ch hàng không tr đ ợc nợ

Bên cạnh đó gi i quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ b ng

ph p luật nh m đ m b o cho c c chủ th tuân thủ nghiêm chỉnh vi c thực

hi n hợp đồng tăng c ờng ph p chế xã hội chủ ngh a Điều này cũng đã c nh tỉnh c c c n bộ liên quan đến hoạt động thế chấp QSDĐ có ý định trục lợi mà

có những sai phạm Qua những kinh nghi m rút ra từ vi c gi i quyết tranh chấp cũng chính là bài học đ Nhà n ớc phòng ngừa tranh chấp có th x y ra

Vi t Nam, vi c điều chỉnh c c quan h đất đai nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng đ ợc th hi n trong c c văn b n ph p luật thuộc nhiều chuyên ngành l nh vực kh c nhau xuất ph t từ những yêu cầu của từng l nh vực cụ th Theo đó hợp đồng thế chấp QSDĐ đ ợc chế định ở c c l nh vực

ph p luật c b n nh : ph p luật dân sự ph p luật đất đai và ph p luật liên quan đến tín dụng ngân hàng bất động s n Cụ th ph p luật dân sự với t

c ch là l nh vực ph p luật chung điều chỉnh c c quan h về tài s n trong đó

có tài s n QSDĐ đã xây dựng những nguyên lý chung c b n Từ đó tạo ra những kh i ni m thiết yếu cho hợp đồng thế chấp tài s n nói chung và hợp

đồng thế QSDĐ nói riêng đ ợc vận hành theo một th thức chung thống nhất

có c chế ph p lý rõ ràng đ m b o quyền và lợi ích của c c bên tham gia quan

h Còn LĐĐ là ph p luật chuyên ngành nên LĐĐ dựa trên những kh i ni m chung trong BLDS đ đ a ra những quy định cụ th Có th thấy r ng vấn đề thế chấp đất đai đ ợc điều chỉnh bởi một tập hợp c c quy phạm ph p luật

kh c nhau tùy thuộc vào từng khía cạnh cũng nh c c yếu tố nh h ởng của quan h thế chấp đất đai tới đời sống xã hội an ninh quốc phòng sự ph t tri n chung của nền kinh tế mà p dụng những quy định cụ th

1.2.5 ngh a của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bằng Tòa án

Ph p luật là ph ng ti n đ Nhà n ớc qu n lý mọi m t đời sống xã hội

Nh chúng ta đã biết một đất n ớc giàu mạnh xã hội văn minh tiến bộ thì đất n ớc đó ph i có kỷ c ng kỷ luật và ổn định đ ph t tri n Muốn vậy Nhà

n ớc ph i tiến hành qu n lý mọi m t kh c nhau của đời sống xã hội b ng

ph p luật Và hoạt động gi i quyết tranh chấp đất đai nói chung và gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng không ph i ngoại l

Ph p luật đã hi n thực hóa chính s ch đ ờng lối chủ tr ng của Đ ng và Nhà n ớc về chính s ch đất đai nhà ở nói chung và gi i quyết tranh chấp đất đai nói riêng Cũng chính s ch ph p luật đó mang b n chất là tính quy phạm tính bắt buộc c ỡng chế mà không một bi n ph p nào có đ ợc nên c c chủ

th tham gia quan h thế chấp sẽ ý thức h n trong vi c tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành Có th thấy ph p luật gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có ý ngh a sau:

Về khía cạnh xã hội: Gi i quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tài s n gắn liền với đất b ng ph p luật sẽ góp phần ổn định an ninh trật tự an toàn xã hội tăng c ờng ph p chế xã hội chủ ngh a

Về khía cạnh kinh tế: b o v quyền và lợi ích hợp ph p cho bên bị vi phạm đ c bi t trong tr ờng hợp tranh chấp mà nguyên nhân do bên thế chấp không thực hi n ho c thực hi n không đúng ngh a vụ tr nợ Nếu không đ ợc

gi i quyết kịp thời chính x c nợ đọng kéo dài chúng không chỉ nh h ởng đến quyền lợi của tổ chức tín dụng cho vay mà nh h ởng nghiêm trong h n

đó là lợi ích của ng ời dân của Nhà n ớc Có th khẳng định nh vậy bởi hoạt động kinh doanh của ngân hàng là huy động vốn trong dân chúng đ cho

vay Vì vậy khi bên vay không tr nợ nếu không đ ợc gi i quyết kịp thời ngân hàng không thu hồi đ ợc nợ sẽ có ph n ứng dây chuyền c c kho n tiền gửi của ng ời dân cũng có nguy c không th lấy lại đ ợc

Trong tr ờng hợp kh ch hàng r i vào tình trạng mất kh năng chi tr ngân hàng có th tr nh đ ợc mọi hậu qu liên quan đến vi c ph s n của

kh ch hàng Nếu tài s n b o đ m tiền vay có tính thanh kho n cao thì vi c thu hồi vốn vay từ vi c ph t mại tài s n là hoàn toàn b o đ m thậm chí có những tr ờng hợp số tiền thu đ ợc từ vi c ph t mại tài s n thừa đ tr nợ (tài

s n là quyền sử dụng đất tài s n gắn liền với đất) thì số tiền thừa này có th chia cho c c chủ nợ kh c của kh ch hàng ho c tr lại cho chủ sử dụng đất sở hữu nhà Còn nếu một kho n vay không có b o đ m thì trong tr ờng hợp

kh ch hàng không tr nợ khi đến thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng ngân hàng ngân hàng sẽ đứng chung hàng với c c chủ nợ không có b o

đ m kh c và chỉ nhận đ ợc một phần số vốn đã bỏ ra kh ch hàng

Ngân hàng có th thu hồi vốn mà không phụ thuộc vào kh ch hàng có ý định thực hi n ngh a vụ tr nợ hay không Thực tiễn hoạt động kinh doanh của Ngân hàng cho thấy kh ch hàng th ờng coi ngân hàng nh một “nhà t

b n tiền t ” kh ch hàng có th tr nợ lúc nào mà mình muốn Và b o đ m tiền vay là một trong c c gi i ph p tốt nhất đ b o đ m thu hồi kho n nợ thông qua vi c b n tài s n thu hồi vốn thông qua vi c b n tài s n b o đ m

ho c tổ chức tín dụng nhận chính tài s n b o đ m đ thay thế cho vi c thực

hi n ngh a vụ tr nợ Nh vậy bất k tr ờng hợp nào thì ngân hàng vẫn có

kh năng thu hồi vốn Tuy nhiên một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tỷ l nợ qu hạn vẫn không gi m là do quy định của ph p luật về xử lý tài s n cầm cố thế chấp b o lãnh đ thu hồi nợ còn nhiều bất cấp Hầu hết

c c tài s n kh ch hàng đem thế chấp cho ngân hàng (nh nhà ở công trình xây dựng đất đai) ch a hoàn thi n c c thủ tục ph p lý ho c đã xuống cấp

C c tài s n thế chấp này hầu hết do bên thế chấp qu n lý sử dụng phía ngân

hà ng chỉ giữ giấy tờ sở hữu tài s n do đó khi bên vay vốn không thực hi n ngh a vụ của mình ngân hàng muốn b n tài s n b o đ m đ thu hồi nợ theo

ph ng thức đã thỏa thuận cũng khó thực hi n đ ợc vì ngân hàng không có quyền c ỡng chế họ ra khỏi ra Vì thế mà cần ph i gi i quyết tranh chấp về

quyền sử dụng đất tài s n gắn liền với đất đ đ m b o vi c thu hồi vốn cho ngân hàng khi kh ch hàng không tr đ ợc nợ

Bên cạnh đó gi i quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ nh m

đ m b o cho c c chủ th tuân thủ nghiêm chỉnh c c quy định của ph p luật tăng c ờng ph p chế xã hội chủ ngh a và nh một hồi chuông c nh tỉnh c c

c n bộ hoạt động trong l nh vực ngân hàng cũng nh c c chủ th kh c vì lợi ích mà có những sai phạm Qua đó những kinh nghi m rút ra từ vi c gi i quyết tranh chấp cũng chính là bài học đ phòng ngừa tranh chấp có th x y

ra

thế chấp Thế chấp QSDĐ ngoài mang những đ c đi m chung của thế chấp tài

s n còn mang những đ c tr ng riêng bi t kh c Bên cạnh đó còn nêu đ ợc ý ngh a vai trò của thế chấp QSDĐ

Hai là t c gi đã phân tích c c đ c đi m ý ngh a của ph ng thức gi i quyết tranh chấp thế chấp QSDĐ b ng Tòa án đ từ đó rút ra đ c tr ng c b n của vi c gi i quyết tranh chấp thế chấp QSDĐ tại Tòa án

Chương 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT 2.1 Qu định của pháp luật nội dung về thế chấp qu ền s dụng đất

2.1.1 iều kiện của thế chấp quyền sử dụng đất

Với quy định của ph p luật hi n nay thì đối t ợng của hợp đồng thế chấp QSDĐ chính là QSDĐ của c c chủ th đã đ ợc Nhà n ớc x c lập ho c thừa nhận từ những giao dịch trên thị tr ờng Tuy nhiên muốn trở thành đối t ợng của hợp đồng thế chấp QSDĐ thì ph i đ p ứng c c điều ki n quy định tại điều

188 LĐĐ năm 2013 Theo đó ng ời sử dụng đất chỉ đ ợc thực hi n vi c thế chấp QSDĐ khi: có giấy chứng nhận QSDĐ; đất đai không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên đ b o đ m thi hành n và trong thời hạn sử dụng đất

Điều ki n thứ nhất: ph i có giấy chứng nhận QSDĐ Theo quy định hi n hành thì giấy chứng nhận QSDĐ là chứng th ph p lý x c nhận mối quan h hợp ph p giữa Nhà n ớc và ng ời sử dụng đất là c sở b o v quyền và lợi ích hợp ph p khi bị ng ời kh c xâm hại Do đó vi c quy định điều ki n của thế chấp QSDĐ là ng ời sử dụng đất ph i có giấy chứng nhận QSDĐ là hoàn Tòan hợp lý Điều này có th b o v quyền lợi của ng ời sử dụng đất một

c ch tối đa QSDĐ ở nếu thuộc quyền sở hữu chung của gia đình thì ph i

đ ợc tất c c c thành viên trong hộ gia đình từ 15 tuổi trở lên thống nhất thế chấp và ký tên trong hợp đồng thế chấp Tr ờng hợp nếu giấy chứng nhận QSDĐ thuộc quyền sử dụng của c vợ và chồng thì trong hợp đồng thế chấp QSDĐ ph i đ ợc vợ chồng tự nguy n thống nhất thế chấp Tr ờng hợp nếu QSDĐ thuộc quyền sử dụng của tổ chức thì hợp đồng thế chấp QSDĐ ph i

đ ợc ng ời đại di n của tổ chức ký tên ho c ng ời đại di n của tổ chức ủy quyền cho thành viên trong tổ chức làm ng ời đại di n ký vào hợp đồng thế chấp nh m đ m b o gi trị ph p lý cũng nh đ m b o quyền lợi của c c bên trong quan h hợp đồng thế chấp

Điều ki n thứ hai: đ trở thành tài s n thế chấp là QSDĐ thì đó ph i là đất không có tranh chấp Thế chấp là bi n ph p đ m b o đ thực hi n ngh a

vụ dân sự trong đó bên thế chấp ph i dùng tài s n của mình đ đ m b o cho

vi c thực hi n ngh a vụ vì vậy đ b o v quyền và lợi ích hợp ph p của bên nhận thế chấp ph p luật quy định tài s n đó ph i không có tranh chấp Hi n nay vẫn ch a có quy định cụ th đ hi u thế nào là đất không có tranh chấp Tuy nhiên từ thực tế của c ch hi u tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền ngh a vụ của ng ời sử dụng đất giữa hai ho c nhiều bên trong quan h đất đai (Ví dụ: tranh chấp c c giao dịch chuy n quyền sử dụng đất tranh chấp ranh giới mốc giới … ) thì đất không có tranh chấp đ ợc hi u là tại thời đi m thế chấp thì QSDĐ của bên thế chấp không có bất k khiếu ki n hay bất đồng nào mâu thuẫn với chủ th kh c về c c quyền liên quan đến tài s n đó C quan có thẩm quyền đ x c nhận vi c đất không có tranh chấp đó là Uỷ ban nhân dân xã ph ờng thị trấn n i có QSDĐ Trong tr ờng hợp QSDĐ nếu có

x y ra tranh chấp thì mọi giao dịch trong đó có giao dịch thế chấp QSDĐ sẽ không đ ợc thực hi n cho đến khi tranh chấp đó đ ợc gi i quyết xong

Điều ki n thứ ba: QSDĐ không bị kê biên đ b o đ m thi hành n Kê biên QSDĐ là một trong những bi n ph p c ỡng chế tài s n của c quan Thi hành án đ ợc quy định cụ th tại kho n 3 điều 71 Luật Thi hành n dân sự năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014 Khi QSDĐ của bên thế chấp bị kê biên

đ đ m b o thi hành n tức là QSDĐ này đã là tài s n đ đ m b o cho vi c thực hi n một ho c một số ngh a vụ về tài s n của bên thế chấp Do vậy khi

đó nếu tiếp tục đ QSDĐ này là đối t ợng của quan h thế chấp đ m b o cho một ngh a vụ về tài s n kh c thì nguy c sẽ ph t sinh tranh chấp là điều tất yếu x y ra Tr ớc khi quyết định nhận thế chấp nếu thấy QSDĐ đã bị kê biên

đ b o đ m thi hành n thì bên nhận thế chấp có quyền từ chối nhận thế chấp QSDĐ đó Trong tr ờng hợp này thì BĐS không th trở thành đối t ợng của quan h thế chấp tài s n Quy định này là hợp lý và tạo c sở ph p lý an Tòan

đ m b o vi c chủ sở hữu không th tẩu t n tài s n nh m lẩn tr nh ngh a vụ của mình

Điều ki n thứ t : Đ trở thành tài s n thế chấp QSDĐ ph i còn trong thời hạn sử dụng đất LĐĐ năm 2013 đã có quy định rất cụ th và rõ ràng về thời hạn sử dụng của từng loại đất kh c nhau Có loại đất đ ợc Nhà n ớc giao cho c c chủ th đ ợc sử dụng ổn định lâu dài có loại đất đ ợc Nhà n ớc giao

ho c thuê có thời hạn Cụ th : tại Điều 125 LĐĐ năm 2013 quy định về

tr ờng hợp ng ời sử dụng đất đ ợc sử dụng đất ổn định lâu dài; Điều 126

LĐĐ năm 2013 quy định về nội dung liên quan đến đất sử dụng có thời hạn; Điều 127 LĐĐ năm 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuy n mục đích sử dụng đất; Điều 128 LĐĐ năm 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuy n QSDĐ C c quy định trên chỉ ra quyền và ngh a vụ của từng chủ th trên mỗi di n tích đất đ ợc Nhà n ớc cho phép sử dụng đất đ ợc Nhà

n ớc cho phép sử dụng cũng đ ợc x c lập đồng thời và t ng ứng với thời hạn đã đ ợc x c định Vi c x c lập quyền thế chấp QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất còn có ý ngh a đ c bi t quan trong cho bên nhận thế chấp bởi vì nó

nh h ởng đến quyền và lợi ích hợp ph p của bên nhận thế chấp

2.1.2 Chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

Chủ th của hợp đồng là c c bên tham gia trong hợp đồng Đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ thì chủ th của hợp đồng là c c bên tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ thực hi n hợp đồng có quyền ngh a vụ ph t sinh từ hợp đồng và ph i chịu tr ch nhi m về vi c thực hi n quyền ngh a vụ ph t sinh từ hợp đồng đó BLDS năm 2015 hi n nay không đề cập đến kh i ni m về hợp đồng thế chấp QSDĐ mà chỉ có quy định chung về kh i ni m thế chấp tài s n tại Điều 317 Tuy nhiên nếu dựa vào kh i ni m về thế chấp tài s n thì chủ th của hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm:

2.1.2.1 Bên thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 317 BLDS năm 2015 thì thế chấp tài s n là vi c

mà bên thế chấp dùng tài s n thuộc sở hữu của mình đ b o đ m thực hi n ngh a vụ và không giao tài s n cho bên nhận thế chấp

Từ quy định trên có th hi u r ng bên thế chấp QSDĐ trong hợp đồng thế chấp QSDĐ là bên dùng QSDĐ thuộc sở hữu của mình đ đ m b o thực

hi n ngh a vụ tr ớc bên nhận thế chấp Thông th ờng bên thế chấp QSDĐ là bên có ngh a vụ trong quan h ngh a vụ đ ợc b o đ m b ng vi c thế chấp đó

Ví dụ nh A là một ng ời dùng QSDĐ của mình đ vay vốn tại một Ngân hàng thì A sẽ là bên thế chấp và A có ngh a vụ b o đ m vi c tr nợ kho n vay trên đối với Ngân hàng b ng QSDĐ của mình Ngoài ra bên thế chấp có th không đồng thời là ng ời có ngh a vụ trong quan h ngh a vụ đ ợc b o đ m

b ng vi c thế chấp Tr ờng hợp này x y ra khi thế chấp QSDĐ đ b o đ m thực hi n ngh a vụ của ng ời thứ ba tr ớc bên có quyền

Luật đất đai năm 2013 quy định c c chủ th sau đ ợc quyền thế chấp QSDĐ:

- Hộ gia đình c nhân: Hộ gia đình c nhân sử dụng đất nông nghi p

đ ợc Nhà n ớc giao trong hạn mức; đất đ ợc Nhà n ớc giao có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất tr tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê thuê lại đất trong khu công nghi p cụm công nghi p khu chế xuất mà đã tr tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê đ ợc Nhà n ớc công nhận QSDĐ; đất nhận chuy n đổi nhận chuy n nh ợng nhận t ng cho nhận thừa kế; Hộ gia đình

c nhân sử dụng đất đ ợc c quan nhà n ớc có thẩm quyền cho phép chuy n mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất ho c thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê3

Có th thấy quy định của LĐĐ năm 2013 không hạn chế quyền thế chấp QSDĐ của

c nhân hộ gia đình C c chủ th này hoàn Tòan có th thế chấp QSDĐ của mình cho c c tổ chức tín dụng tổ chức kinh tế kh c và c nhân kh c nh m

đ p ứng nhu cầu vay vốn của mình

Tuy nhiên khi thế chấp QSDĐ của hộ gia đình cần ph i chú ý thêm một

số điều ki n Theo kh i ni m tại kho n 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những ng ời có quan h hôn nhân huyết thống nuôi

d ỡng theo quy định của ph p luật về hôn nhân và gia đình đang sống chung

và có QSDĐ chung tại thời đi m đ ợc Nhà n ớc giao đất cho thuê đất công

nhận QSDĐ; nhận chuy n QSDĐ Vậy với quy định trên thì “hộ gia đình sử

dụng đất” cần ph i đ p ứng hai điều ki n: Một là những ng ời ph i có quan

h về hôn nhân huyết thống nuôi d ỡng đ p ứng quy định của ph p luật về hôn nhân và gia đình; hai là tại thời đi m đ ợc Nhà n ớc giao đất cho thuê đất công nhận QSDĐ (thời đi m đ ợc cấp GCNQSDĐ) thì họ ph i đang sống chung và có QSDĐ chung Cũng theo quy định tại điều 101 BLDS năm

2015 thì chỉ những thành viên của hộ gia đình mới đ ợc xem là chủ th và có

th tham gia x c lập, thực hi n giao dịch dân sự Do đó vi c thực hi n giao dịch có th do chính c c thành viên tự quyết định ho c ủy quyền cho ng ời đại di n (vi c ủy quyền ph i đ ợc lập thành văn b n trừ tr ờng hợp có thỏa thuận kh c) C c thành viên có th thỏa thuận cử ng ời đại di n tham gia thực hi n quyền ngh a vụ dân sự vì lợi ích chungthì hộ gia đình

3

Kho n 1 và kho n 3 điều 179 LĐĐ năm 2013; kho n 2 Điều 180 LĐĐ năm 2013

- Tổ chức kinh tế: C c tổ chức kinh tế đ ợc Nhà n ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê;

Tổ chức kinh tế nhận chuy n nh ợng QSDĐ có nguồn gốc do đ ợc Nhà n ớc giao có thu tiền sử dụng đất ho c Nhà n ớc cho thuê đất tr tr ớc tiền một lần cho c thời gian thuê mà tiền sử dụng đất tiền thuê đất đã tr không có nguồn gốc từ ngân s ch nhà n ớc; Tổ chức kinh tế nhận chuy n nh ợng QSDĐ nông nghi p và không chuy n mục đích sử dụng đất ho c chuy n mục đích sử dụng đất mà thuộc tr ờng hợp đ ợc Nhà n ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất ho c cho thuê đất tr tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê; tổ chức kinh tế sử dụng đất đ ợc c quan nhà n ớc có thẩm quyền cho phép chuy n mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất ho c cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê; Tổ chức kinh tế đ ợc Nhà n ớc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê đ đầu t xây dựng công trình ngầm; Tổ chức sự nghi p công lập tự chủ tài chính đ ợc Nhà n ớc cho thuê đất tr tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê mà tiền thuê đất đã tr không có nguồn gốc từ ngân s ch nhà n ớc4

- Kho n 1 điều 184 LĐĐ năm 2013 quy định đối với ng ời Vi t Nam định c ở n ớc ngoài thì đ ợc quyền thế chấp QSDĐ khi về đầu t tại Vi t Nam đ ợc Nhà n ớc Vi t Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất ho c ng ời

Vi t Nam định c ở n ớc ngoài doanh nghi p có vốn đầu t n ớc ngoài đ ợc Nhà n ớc Vi t Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê

Nh vậy vi c thế chấp QSDĐ của chủ th là ng ời Vi t Nam định c ở

n ớc ngoài ph i đ p ứng đ ợc hai điều ki n: Một là ph i có dự n đầu t tại

Vi t Nam và sử dụng đất d ới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ho c thuê đất tr tiền tiền thuê đất một lần Hai là đối t ợng là ng ời Vi t Nam định c ở n ớc ngoài chỉ đ ợc thế chấp QSDĐ của mình tại c c tổ chức tín dụng đ ợc phép hoạt động tại Vi t Nam

Còn đối với doanh nghi p có vốn đầu t n ớc ngoài đ ợc thế chấp QSDĐ khi Nhà n ớc Vi t Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất đ thực hi n

dự n (kho n 3 điều 184 LĐĐ năm 2013) Vậy điều ki n đ doanh nghi p

n ớc ngoài đ đ ợc thế chấp QSDĐ ph i có dự n đầu t và ph i sử dụng đất

4

kho n 2 3 Điều 174; Kho n 2 3 4 Điều 176; Kho n 1 Điều 178 LĐĐ năm 2013

d ới hình thức thuê đất tr tiền thuê đất một lần ho c đ ợc Nhà n ớc giao đất

có thu tiền sử dụng đất

- Đối với doanh nghi p liên doanh giữa tổ chức n ớc ngoài c nhân

n ớc ngoài ng ời Vi t Nam định c ở n ớc ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn b ng QSDĐ thì doanh nghi p liên doanh có quyền thế chấp QSDĐ (kho n 1 Điều 184 LĐĐ năm 2013) trong c c tr ờng hợp sau: i) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do đ ợc Nhà n ớc giao có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất tr tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê mà tiền

sử dụng đất tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân s ch nhà n ớc; ii) Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuy n nh ợng QSDĐ không ph i là đất thuê của Nhà n ớc tr tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã tr cho vi c nhận chuy n nh ợng không có nguồn gốc từ ngân s ch nhà n ớc

- Doanh nghi p nhà n ớc đ ợc Nhà n ớc cho thuê đất tr ớc ngày 01

th ng 7 năm 2004 mà đ ợc sử dụng gi trị QSDĐ nh ngân s ch nhà n ớc cấp cho doanh nghi p không ph i ghi nhận nợ và không ph i hoàn tr tiền thuê đất theo quy định của ph p luật về đất đai đ góp vốn liên doanh với tổ chức n ớc ngoài c nhân n ớc ngoài thì doanh nghi p liên doanh có quyền thế chấp QSDĐ5

- Doanh nghi p liên doanh mà bên Vi t Nam góp vốn b ng QSDĐ nay chuy n thành doanh nghi p có 100% vốn n ớc ngoài có quyền thế chấp QSDĐ (đi m b và đi m c kho n 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013) trong tr ờng hợp:

i) QSDĐ do nhận góp vốn tr ớc đó không thuộc tr ờng hợp đ ợc sử dụng đ thực hi n c c dự n đầu t nhà ở đ b n và doanh nghi p 100% vốn

n ớc ngoài đ ợc Nhà n ớc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê theo quy định tại kho n 1 Điều 56 của LĐĐ năm 2013;

ii) QSDĐ do nhận góp vốn tr ớc đó đ ợc sử dụng đ thực hi n c c dự

n đầu t nhà ở đ b n và doanh nghi p 100% vốn n ớc ngoài đ ợc Nhà

n ớc giao đất theo quy định tại kho n 3 Điều 55 của LĐĐ năm 2013

- Ng ời Vi t Nam định c ở n ớc ngoài có quyền thế chấp QSDĐ trong những tr ờng hợp sau:

5

kho n 2 Điều 184 LĐĐ năm 2013

i) Đ ợc Nhà n ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất tr tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê mà góp vốn b ng QSDĐ với t c ch là

tổ chức kinh tế trong n ớc vào liên doanh với tổ chức n ớc ngoài c nhân

n ớc ngoài thì doanh nghi p liên doanh có quyền thế chấp QSDĐ6

ii) Đ ợc nhận chuy n nh ợng QSDĐ trong khu công nghi p cụm công nghi p khu chế xuất khu công ngh cao khu kinh tế có quyền thế chấp QSDĐ đã nhận chuy n nh ợng này7

- Ng ời Vi t Nam định c ở n ớc ngoài doanh nghi p có vốn đầu t

n ớc ngoài quyền thế chấp QSDĐ trong những tr ờng hợp sau:

i) Thuê đất thuê lại đất trong khu công nghi p cụm công nghi p khu chế xuất khu công ngh cao khu kinh tế mà đã tr tiền thuê đất thuê lại đất một lần cho c thời gian thuê thuê lại thì đ ợc quyền thế chấp QSDĐ thuê thuê lại này8

ii) Đầu t xây dựng công trình ngầm đ ợc Nhà n ớc cho thuê đất tr tiền thuê đất một lần cho c thời gian thuê thì có quyền thế chấp QSDĐ 9

Nh vậy so với LĐĐ năm 2003 và ph p LĐĐ thời k tr ớc đó thì c c quy định của ph p LĐĐ hi n hành đã có nhiều thay đổi quan trọng theo

h ớng ngày càng mở rộng h n phạm vi chủ th có quyền đ ợc thế chấp QSDĐ Bên cạnh đó trong khi LĐĐ năm 2003 vẫn còn quy định bắt buộc về mục đích khi thế chấp QSDĐ là vay vốn đ s n xuất kinh doanh (quy định tại

đi m d kho n 2 Điều 110 LĐĐ năm 2003 và tại kho n 7 Điều 113 LĐĐ năm 2003) thì LĐĐ năm 2013 đã loại bỏ hoàn Tòan vi c x c định mục đích trong

c c giao dịch thế chấp QSDĐ C c chủ th có QSDĐ đ p ứng đủ c c điều

ki n thế chấp đều có th thế chấp QSDĐ tại tại tổ chức tín dụng đ ợc phép hoạt động tại Vi t Nam tại tổ chức kinh tế kh c ho c c nhân theo quy định của ph p luật Đây là một đi m mới tích cực trong vi c quy định về thế chấp QSDĐ đ a vi c thế chấp về đúng b n chất và ý ngh a đ phù hợp h n với quy định của BLDS cũng nh ph p luật ngân hàng hi n tại

Ngoài những u đi m trên nếu nhìn nhận QSDĐ d ới góc độ là một loại quyền về tài s n trong c c giao dịch dân sự và th ng mại thì LĐĐ năm 2013