Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để vay vốn ngân hàng từ thực tiễn của xã tiên dương huyện đông anh thành phố hà nội những vấn đề đặt ra, hướng giải quyết

PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hiện nay, ngân hàng coi đòn bẩy chủ lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam Thông qua hoạt động cho vay ngân hàng (hình thức cấp tín dụng), tổ chức, cá nhân huy động vốn để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh Việc cấp tín dụng đem lại cho ngân hàng nguồn lợi nhuận khổng lồ không phần rủi ro: rủi ro từ phía ngân hàng (nghiệp vụ cán tín dụng non kém, đạo đức cán bị tha hóa, …), rủi ro từ phía khách hàng (thu nhập khơng ổn định, làm ăn thua lỗ, phá sản, khách hàng chây ỳ, cố tình khơng trả nợ,…), rủi ro từ sách Nhà nước (thay đổi chế sách,…) Vậy làm để ngân hàng hạn chế rủi ro vốn cho vay? Hầu hết ngân hàng ngồi việc đánh giá tình hình tài khách hàng, đánh giá dự án phương án khả thi,… phần quan trọng hoạt động cho vay ngân hàng yêu cầu khách hàng áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân cầm cố, chấp, bảo lãnh, ký quỹ,… theo quy định pháp luật Trong chấp quyền sử dụng đất để vay vốn biện pháp bảo đảm sử dụng phổ biến Mặc dù, nhìn chung tính khoản tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất không cao tài sản bảo đảm thơng thường khác tài sản có giá trị lớn, ổn định, tồn mãi… Do đó, biện pháp chấp quyền sử dụng đất ưu tiên số ngân hàng định biện pháp bảo đảm tiền vay Điều phổ biến số nước Trung Quốc, Thái Lan,… theo số tác giả lại loại tài sản bảo đảm "bền vững nhất", lẽ, khơng bị giá hoàn toàn nhiều lại trở thành "tài sản vơ giá" Có thể nói, bảo đảm tiền vay vấn đề trọng tâm hoạt động cho vay ngân hàng Hầu khách hàng khơng có tài sản quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất chấp hết để bảo đảm thực nghĩa vụ dân mà khơng đủ ngân hàng áp dụng đến biện pháp khác nhận tài sản khác làm tài sản đảm bảo Ở Việt Nam nói chung xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, TP Hà Nội nói riêng, quyền sử dụng đất phần lớn Nhà nước giao cho chủ thể đặc biệt hộ gia đình Với tư cách chủ sử dụng đất, để có vốn mở rộng sản xuất kinh doanh, hộ gia đình thực chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng chấp để bảo đảm cho khoản vay bên thứ ba vay vốn ngân hàng Việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để vay vốn bảo đảm cho bên thứ ba vay vốn trở lên phổ biến chiếm tỷ trọng lớn hoạt động bảo đảm tiền vay ngân hàng Hiện nay, tầm quan trọng biện pháp chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, có nghĩa vụ phát sinh từ hoạt động cho vay ngân hàng nên việc chấp quyền sử dụng đất nhiều văn pháp luật Việt Nam điều chỉnh (Bộ luật Dân năm 2005; Luật tổ chức tín dụng; Luật Đất đai năm 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai…; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT đăng ký chấp quyền sử dụng đất; Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLTBTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất,…) Gần Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành quy định cụ thể chấp Quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý (Hiến pháp 1992 Hiến pháp năm 2013), nên hoạt động liên quan đến đất đai cần phải quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hòa quyền lợi ích nhà nước chủ thể quan hệ đất đai Mặc dù chấp quyền sử dụng đất vấn đề qua trình nghiên cứu, áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất qua thời kỳ lịch sử thấy pháp luật ln có điều chỉnh phù hợp với thay đổi của, kinh tế - xã hội Mặc dù, có nhiều văn pháp luật khác điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình TCTD đối tượng phạm vi điều chỉnh văn khác như: Luật Đất đai điều chỉnh khía cạnh quy định quyền chủ sử dụng đất, BLDS điều chỉnh khía cạnh chủ thể thực giao dịch dân sự, điều kiện thực giao dịch chủ thể quan hệ dân sự, Luật TCTD điều chỉnh hoạt động cho vay, trình tự thực hoạt động trình áp dụng pháp luật vào hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để bảo đảm cho khoản vay ngân hàng vấp phải số hạn chế, vướng mắc chí mâu thuẫn quy định pháp luật Sự chồng chéo, mâu thuẫn quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình dẫn đến khó thực thực ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động Việc thực chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để vay vốn ngân hàng xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, TP Hà Nội nằm tình trạng đó cần nghiên cứu đánh giá Chính vậy, tơi chọn vấn đề: "Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để vay vốn ngân hàng từ thực tiễn xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, TP Hà Nội - Những vấn đề đặt ra, hướng giải quyết", Đề tài Luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Với việc đời BLDS năm 2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Luật TCTD năm 2010, Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung số điểm Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm (GDBĐ), Nghị định 83/2010/NĐ-CP đăng ký GDBĐ thay văn pháp luật trước làm hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật hoạt động bảo đảm tiền vay nói chung chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình nói riêng Có thể thấy rằng, hệ thống pháp luật Việt Nam ngày hoàn thiện theo chuẩn mực chung hệ thống pháp luật giới Tuy vậy, không thừa nhận thật hệ thống pháp luật Việt Nam tương đối hồn chỉnh cịn nhiều bất cập khâu thực thi pháp luật, hoạt động bảo đảm tiền vay nói chung chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình nói riêng minh chứng cho nhận định Pháp luật GDBĐ nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng nhiều nhà nghiên cứu khoa học pháp lý quan tâm nghiên cứu có cơng trình khoa học đáng quan tâm sách: "Bình luận khoa học bảo đảm thực nghĩa vụ Luật dân Việt Nam" tác giả Nguyễn Ngọc Điện; “Bình luận Khoa học Bộ luật dân năm 2005 (tập I,II III)”do PGS.TS Hoàng Thế Liên chủ biên Nhà xuất Chính trị Quốc gia xuất liên tiếp năm 2008, 2009 2010, xem sách có nhiều ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn Ngoài ra, có nhiều bình luận, viết nhà luật học, luật sư, cán làm công tác thực tiễn ngân hàng vấn đề phát sinh hoạt động chấp nói chung hay hoạt động chấp quyền sử dụng đất nói riêng đáng kể là: - Bài viết: "Hồn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế", tác giả Nguyễn Văn Phương, đăng Tạp chí Ngân hàng, số 11/2007; - Bài viết: "Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại: số nhận định từ góc độ pháp lý đến thực tiễn", ThS Nguyễn Thùy Trang, đăng tải trang web Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; - Bài viết: "Vướng mắc, bất cập chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng", tác giả Đoàn Thái Sơn, đăng trang Web Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; - Bài viết: "Những chướng ngại vật hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm", tác giả Dương Thanh Minh - Trưởng phịng xử lý nợ Cơng ty Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Bắc Á, đăng trang web Ngân hàng Bắc Á; - Và loạt luận văn như: đề tài "Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam" tác giả Nơng Thị Bích Diệp, luận văn thạc sĩ Đại học Luật Hà Nội năm 2005; đề tài "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam" tác giả Trần Thị Thu Hường với luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội năm 2004… Nhưng cơng trình nghiên cứu, viết liệt kê xem xét vấn đề nhiều khía cạnh khác chấp, GDBĐ quyền sử dụng đất mà chưa có viết, cơng trình nghiên cứu trực tiếp làm rõ vấn đề chấp quyền sử dụng đất chủ thể cụ thể hộ gia đình xã Tiên Dương, huyện Đơng Anh, thành phố Hà Nội Vì vậy, với việc lựa chọn đề tài nghiên cứu là: "Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để vay vốn ngân hàng từ thực tiễn xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, TP Hà Nội - Những vấn đề đặt ra, hướng giải quyết", tác giả sâu nghiên cứu thực địa phạm vi xã huyện ngoại thành, Thành phố Hà Nội nhằm làm rõ đời sống thực tế vấn đề lý luận quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, từ phát vướng mắc, hạn chế, thiếu đồng quy định pháp luật có liên quan Trên sở đó, tác giả đề xuất số giải pháp khắc phục nhằm hoàn thiện số quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng Mục đích nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Mục đích luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng nói chung hộ gia đình địa bàn xã Tiên Dương, huyện Đơng Anh, TP Hà Nội nói riêng, từ thấy kết đạt thực tế áp dụng vấn đề tồn đưa số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật hành có liên quan Với mục đích trên, nhiệm vụ mà luận văn phải thực là: - Làm rõ vấn đề lý luận pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình ngân hàng như: khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất, khái niệm chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình - Nghiên cứu, phân tích đánh giá thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình ngân hàng từ thực tiễn xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, TP Hà Nội - Đề xuất số giải pháp, kiến nghị góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình xã Tiên Dương, huyện Đơng Anh, TP Hà Nội thực tiễn thực quyền chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình nhằm bảo đảm cho khoản vay khách hàng ngân hàng, tập trung nghiên cứu trình tự thực vướng mắc phát sinh trình thực Phương pháp nghiên cứu đề tài Luận văn dựa sở chủ nghĩa Mác-lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng, sách pháp luật Nhà nước đất đai Để giải vấn đề đặt luận văn, phương pháp nghiên cứu sử dụng bao gồm: thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, thăm dị để làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình sở hồn thiện quy định pháp luật có liên quan Phạm vi nghiên cứu đề tài Với mục đích đưa đề xuất góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình hoạt động bảo đảm tiền vay ngân hàng, phạm vi khuôn khổ luận văn thạc sĩ này, chủ yếu tập trung nghiên cứu vướng mắc phát sinh thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, TP Hà Nội ngân hàng để có đề xuất cụ thể hồn thiện quy định pháp luật có liên quan Những đóng góp đề tài Đây cơng trình nghiên cứu pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, TP Hà Nội ngân hàng, đóng góp luận văn là: - Trên sở đánh giá thực trạng thực việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, TP Hà Nội, làm rõ mặt được, mặt hạn chế quy định pháp luật chế thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, xem phản hồi từ thực tiễn tác giả phát - Luận văn đưa số kiến nghị, đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành có liên quan tăng cường vai trị thực thi pháp luật thực tế Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận thực trạng pháp luật việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để vay vốn ngân hàng Việt Nam Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng hộ gia đình xã Tiên Dương, huyện Đơng Anh, TP Hà Nội Chương 3: Các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình PHẦN NỘI DUNG Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình để vay vốn ngân hàng Việt Nam 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất * Khái niệm quyền sử dụng đất Đất hay đất đai hiểu theo nghĩa chung theo Từ điển tiếng Việt là: “chất đặc mặt địa cầu”[27, trang 23], theo nghĩa rộng khái qt đất đai hiểu là: “tồn vốn đất đai nằm phạm vi lãnh thổ quốc gia bao gồm: đất liền, hải đảo lãnh hải”[10, trang 65 ] Đất đai có số đặc điểm: Thứ nhất, theo nguồn gốc phát sinh thì: đất đai tài sản đặc biệt thiên nhiên tạo có trước người xuất trái đất Trong trình sử dụng, với tác động người đất đai làm tăng giảm độ màu mỡ đất đai mà không làm cho đất đai biến Thứ hai, đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia nào, nhiên nguồn tài nguyên hạn chế có vai trị vơ quan trọng khơng liên quan đến lợi ích trực tiếp cá nhân, cộng đồng xã hội mà ảnh hưởng lớn đến lợi ích thể chế trị, Nhà nước Với vai trị đặc biệt quan trọng đất đai việc xác định chế độ, hình thức sở hữu đất đai ln vấn đề trọng yếu thể chế trị - xã hội, giai cấp cầm quyền Đối với đa số quốc gia giới có nhiều hình thức sở hữu đất đai như: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể hay sở hữu toàn dân… sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội mang tính đặc thù quốc gia Đối với Việt Nam chế độ xác lập quyền sở hữu đất đai hình thành phát triển theo tiến trình lịch sử dân tộc, thời phong kiến đất đai xác định sở hữu vua, chúa, quan lại, kể từ thời điểm đất nước ta độc lập, tự chủ xây dựng chế độ dân chủ cộng hịa, cộng hịa xã hội chủ nghĩa đa dạng hình thức sở hữu đất đai pháp luật thừa nhận Từ năm 1980, Nhà nước thừa nhận hình thức sở hữu đất đai, hình thức sở hữu toàn dân đất đai quy định Điều 19 Hiến pháp 1980, sau Hiến pháp 1992 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2001) Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu tồn dân Trên sở luật như: Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 cụ thể hóa nhằm bảo đảm thực nguyên tắc: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Tuy nhiên thực tế, Nhà nước với vai trò người đại diện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước không quyền đại diện chủ sở hữu đất đai Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai hình thức chủ yếu: Thông qua việc ban hành văn pháp luật, sách liên quan đến sử dụng đất, thơng qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho loại đất cụ thể Ngoài ra, Nhà nước cịn thực thu lợi ích vật chất từ việc sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thơng qua việc nộp thuế, phí, lệ phí, nộp tiền sử dụng đất v.v Từ xuất khái niệm "quyền sử dụng đất" Vậy quyền sử dụng đất gì? - Luật Đất đai ngày 14/7/1993 BLDS 1996 khẳng định quyền sử dụng đất tài sản Điều 118 BLDS năm 2005 ghi nhận “Quyền sử dụng đất hợp pháp hộ gia đình tài sản chung hộ” Bằng nguyên tắc áp dụng pháp luật rút quy tắc khác : ”Quyền sử dụng đất hợp pháp cá nhân tài sản cá nhân”, “quyền sử dụng đất hợp pháp hợp tác xã tài sản hợp tác xã” Song, tài sản có đặc điểm riêng không loại tài sản ghi nhận luật thực định Việt Nam Tại Điều 166 đến Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định rõ ràng quyền người sử dụng đất Như vậy, quyền sử dụng đất Việt Nam coi quyền tài sản riêng biệt pháp luật quy định, sở quy định pháp luật chủ sử dụng đất thực quyền pháp lý tài sản Có thể nhận thấy theo quy định pháp luật Việt Nam quyền sử dụng đất khơng phải quyền độc lập mà ba quyền quyền sở hữu đất đai Nhà nước làm đại diện nên phụ thuộc nhiều vào quyền sở hữu đất đai Mặt khác, chủ sử dụng đất không thực quyền giống loại tài sản thông thường khác mà phụ thuộc vào điều kiện, trình tự, thủ tục Nhà nước quy định thông qua quy định pháp luật * Đặc điểm quyền sử dụng đất Mặc dù quyền sử dụng đất nằm quyền sở hữu đất đai chủ thể sử dụng đất có đầy đủ quyền chuyển nhượng, cho thuê, chấp, cho mượn, bảo lãnh, góp vốn…quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Tuy nhiên, khái niệm quyền sử dụng đất không đồng với khái niệm quyền sở hữu đất đai, quyền sở hữu đất đai quyền ban đầu có trước, cịn quyền sử dụng đất quyền phát sinh có sau chủ thể Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng hay Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Mặt khác, quyền sở hữu đất đai loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, quyền sử dụng đất lại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Điều thể đặc điểm đây: Thứ nhất, phần phân tích, quyền sử dụng đất loại quyền tài sản, xác định giá trị phép chuyển đổi thị trường Thứ hai, tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước ta nên quyền sử dụng đất hình thành sở quyền sở hữu toàn dân đất đai Điều có nghĩa người sử dụng đất có quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Mặc dù, quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch chuyển nhượng thị trường song quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất có khác không 10 phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Đối với giao dịch quy định khoản thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà xã hội, nhà phục vụ tái định cư; góp vốn nhà mà có bên tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà khơng bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu Đối với giao dịch quy định khoản thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận; trường hợp bên khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm ký kết hợp đồng Văn thừa kế nhà công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân sự” Theo quy định đây, hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà phân thành hai nhóm: - Nhóm thứ nhất, bắt buộc hợp đồng, giao dịch phải cơng chứng chứng thực xem hợp pháp Đó hợp đồng, giao dịch có chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, - Nhóm thứ hai, cho phép bên tham gia giao dịch tùy nghi lựa chọn có yêu cầu công chứng, chứng thực không yêu cầu công chứng, chứng thực cơng nhận có giá trị pháp lý (hợp đồng thuê quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, cho mượn nhà ở, cho nhờ…) Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014 có quy định điều kiện quyền sử dụng đất nhà tham gia giao dịch, theo pháp luật quy định số trường hợp quyền sử dụng đất, nhà khơng có Giấy 87 chứng nhận tham gia giao dịch Điểm a, Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất “có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này” Khoản 2, Điều 118 Luật Nhà năm 2014 quy định số trường hợp giao dịch nhà không bắt buộc nhà phải có Giấy chứng nhận (cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; nhận thừa kế nhà ở,…) Với việc quy định trên, thấy Luật đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014 tạo chế thuận lợi, thơng thống cho người dân việc thực quyền tiến hành giao dịch liên quan đến đất đai, nhà Những trường hợp bắt buộc phải công chứng chứng thực Luật quy định so với quy định trước Đồng thời, Luật quy định rõ trường hợp quyền sử dụng đất, nhà khơng có Giấy chứng nhận tham gia giao dịch Điều thể quan điểm tiến nhà lập pháp việc tôn trọng bảo vệ quyền lợi cá nhân, tổ chức, phù hợp với nguyên tắc Bộ luật Dân Có thể đơn cử ví dụ, theo quy định Bộ luật Dân năm 2005 (Điều 492) Luật Nhà sửa đổi, bổ sung năm 2009 (Điều 93), hợp đồng thuê nhà 06 tháng phải cơng chứng chứng thực Quy định bộc lộ bất cập thực tế có trường hợp thuê nhà diện tích nhỏ, giá trị th khơng đáng kể nhà chưa có Giấy chứng nhận nên người dân công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà Mặt khác, việc thuê nhà không phát sinh nhiều hậu pháp lý tiêu cực, không cần thiết phải kiểm sốt q chặt chẽ trường hợp có chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng Vì vậy, dự thảo Bộ luật Dân sửa đổi tới khơng cịn đưa hợp đồng th nhà vào phạm vi điều chỉnh Luật Nhà năm 2014 cởi mở quy định này, đề cao tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm bên sở phù hợp với quy định pháp luật 88 Luật Đất đai năm 2013 khắc phục nhiều vướng mắc thực tiễn áp dụng với quy định pháp luật Tuy nhiên Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã Trong đó, Luật Cơng chứng năm 2006 Luật Công chứng năm 2014 (hiệu lực thi hành từ ngày 01-01-2015) quy định việc giao dịch hợp đồng, đặc biệt hợp đồng giao dịch bất động sản phải công chứng Phịng cơng chứng thuộc Sở Tư pháp Văn phịng cơng chứng tư nhân thành lập theo quy định pháp luật Quy định có chồng chéo Luật Đất đai với Luật Công chứng ban hành năm 2014 Đáng ý, từ luật có hiệu lực thi hành đến nay, quan quản lý việc thực công chứng, quan quản lý đất đai có thẩm quyền chưa hướng dẫn cụ thể, rõ ràng cho quan, tổ chức địa phương thực tốt công tác Do đó, quan, tổ chức thực việc công chứng, chứng thực bị động lúng túng; người dân thực hợp đồng giao dịch bất động sản quan thực việc cơng chứng, chứng thực cho Thứ ba, cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính, bảo đảm cho người dân có nhiều thuận lợi việc thực quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể quyền cá nhân, tổ chức sử dụng đất, có quyền giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) Bên cạnh Luật Đất đai, Bộ luật Dân văn khác có liên quan quy định cụ thể cách thức thực quyền, nghĩa vụ người, tổ chức sử dụng đất Tuy nhiên nay, để thực giao dịch liên quan đến QSDĐ, người dân cần đến làm thủ tục nhiều quan, tổ chức khác cơng chứng (hoặc UBND cấp xã), thuế, văn phịng đăng ký QSDĐ… Điều dẫn đến việc cá nhân, tổ chức phải nhiều thời gian phải tìm hiểu lại nhiều quan để làm thủ tục hành (TTHC), kéo theo chi phí tăng lên 89 Cũng theo quy định hành, trình thực chuỗi thủ tục liên quan đến hợp đồng, giao dịch bất động sản, cá nhân, tổ chức phải chuẩn bị nhiều hồ sơ khác để giải quan, tổ chức có thẩm quyền với thành phần giấy tờ trùng lặp có giấy tờ khơng cần thiết Việc giải TTHC chuỗi thủ tục diễn tình trạng tách biệt công chứng đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nên hiệu quản lý nhà nước chưa cao, lọt hành vi vi phạm pháp luật lừa đảo quyền sử dụng, giấy tờ giả, che giấu tranh chấp tài sản, trốn thuế… Trong số trường hợp, ngại rắc rối thực hợp đồng giao dịch, người dân ủy quyền cho tổ chức hành nghề công chứng hoàn thành nốt thủ tục song chưa có chế liên thơng, khơng có giám sát Nhà nước khiến người dân phải chịu chi phí dịch vụ cao Để đơn giản hóa TTHC, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức thực thủ tục liên quan tới giao dịch bất động sản; đồng thời gắn kết trách nhiệm giải TTHC quan, tổ chức thực chuỗi thủ tục quyền cá nhân, tổ chức đất đai, tài sản gắn liền với đất, góp phần tác động trực tiếp đến phát triển kinh tế – xã hội nói chung, Bộ Tư pháp đề xuất sáng kiến liên thông thủ tục công chứng, đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thuế Tại Nghị số 19/NQ-CP nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia hai năm 2015 – 2016, Chính phủ đồng ý giao Bộ Tư pháp xây dựng, ban hành theo thẩm quyền chế liên thông thực TTHC công chứng, đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất loại thuế, phí, lệ phí liên quan Dự kiến quy trình liên thơng kết nối tổ chức hành nghề công chứng, văn phịng đăng ký QSDĐ quan thuế Theo đó, người yêu cầu công chứng (cá nhân, tổ chức) trực tiếp liên hệ cửa tổ chức hành nghề công chứng 90 Tại đây, người u cầu cơng chứng tun bố ý chí việc chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn… QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Sau tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, tổ chức hành nghề cơng chứng có trách nhiệm liên hệ với quan, tổ chức có liên quan văn phịng đăng ký đất đai, thuế, xây dựng để tra cứu, xác minh thơng tin nhằm bảo đảm tính xác thực tính hợp pháp nội dung hợp đồng, giao dịch Các tổ chức hành nghề công chứng đứng tổ chức cho bên trực tiếp ký kết hợp đồng, giao dịch trước mặt công chứng viên; thay mặt bên liên hệ với quan thuế, văn phòng đăng ký QSDĐ làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, nộp thuế chuyển trả kết cuối cho cá nhân, tổ chức yêu cầu công chứng Nếu mơ hình liên thơng áp dụng, dự báo giảm thiểu gánh nặng chi phí tuân thủ TTHC cho cá nhân, tổ chức phải lại hai lần (chứ - 10 lần nay) với đầu mối tổ chức hành nghề cơng chứng Hơn nữa, quy trình liên thơng cịn tinh giản, rút gọn, loại bỏ trình tự, thành phần hồ sơ lặp lại thủ tục Việc thể chế hóa mơ hình liên thơng tạo điều kiện cơng khai, minh bạch phí dịch vụ ủy quyền cho tổ chức hành nghề công chứng, người dân có hội thụ hưởng dịch vụ có chất lượng với giá thành hợp lý 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác thực thi quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất địa bàn xã Tiên Dương – Huyện Đông Anh – TP.Hà Nội * Đối với hộ sản xuất: - Các hộ gia đình phải có ý thức việc chủ động xây dựng dự án, dự án sản xuất kinh doanh sở khả năng, tiềm sẵn có Cung cấp đầy đủ, thơng tin tình hình tài chính, tình hình sản xuất kinh doanh để Ngân hàng xem xét, tư vấn cho khách hàng xác định mức vốn đầu tư hợp lý phù hợp với lực quản lý hộ 91 - Phải có ý thức tích luỹ kinh nghiệm q trình sản xuất kinh doanh, kinh nghiệm người xung quanh Tham gia buổi tập huấn, chuyển giao công nghệ để học tập tích luỹ kinh nghiệm, tích luỹ kiến thức khoa học kỹ thuật đối tượng mà đầu tư trước vay vốn Ngân hàng để đầu tư Có có đủ khả quản lý, sử dụng vốn phát huy hiệu - Quá trình sản xuất tiêu dùng phải có kế hoạch tiết kiệm để tích luỹ vốn thực vốn tự có tối thiểu phải tham gia đủ tỷ lệ quy định, vốn vay Ngân hàng vốn bổ sung Có ý thức trách nhiệm trình quản lý sử dụng vốn vay, sịng phẳng quan hệ tín dụng - Chấp hành nghiêm túc quy định, điều kiện, thể lệ tín dụng Ngân hàng * Đối với cấp uỷ, quyền địa phương ban ngành hữu quan - Xác nhận thực tế, đối tượng, đủ điều kiện cụ thể hộ xin vay vốn Ngân hàng Tham gia với Ngân hàng việc kiểm tra, giám sát trình sử dụng vốn vay hộ vay vốn Giám sát quản lý tài sản chấp - Phối hợp với ngành chức tổ chức tập huấn kiến thức khoa học kỹ thuật chuyển giao công nghệ cho hộ nông dân - Quy hoạch vùng hướng dẫn đạo hộ gia đình lập phương án, dự án đầu tư thực mục tiêu phát triển kinh tế xã hội địa bàn - Tuyên truyền giáo dục người dân để nâng cao hiểu biết pháp luật họ vấn đề đất đai nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng Mỗi có văn quyền đồn thể liên quan cần tổ chức hướng dẫn kỹ cho người dân hiểu trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất quyền nghĩa vụ họ - Chỉ đạo đoàn thể lập tổ vay vốn để vay vốn cho hộ có nhu cầu vốn * Đối với ngân hàng: 92 *) Cho vay hộ sản xuất: Đối với kinh tế nông nghiệp nông thôn, hộ sản xuất chiếm tỷ trọng lớn sản xuất (xã Tiên Dương chiếm tới 70% hộ sản xuất) Qua khảo sát nhu cầu vay vốn địa bàn xã có tới 50% hộ sản xuất kinh doanh có nhu cầu vay vốn, mức nhu cầu bình quân hộ từ 60-70 triệu đồng Như vậy, ngân hàng đáp ứng đươc dư nợ cho vay hộ sản xuất Ngân hàng tăng khoảng 120 135 tỷ đồng Cụ thể đối tượng cây, sau: - Cho vay chuyển dịch cấu trồng, từ thâm canh lúa nước sang thâm canh thêm vụ mầu chuyển phần diện tích đất vụ bấp bênh sang trồng mầu, công nghiệp ăn như: Dưa, cà chua, ớt, tỏi, nhãn, bưởi,… Những vùng chiêm chũng, ao hồ chuyển sang ni thả đặc sản có giá trị cao như: tôm, cá Bên cạnh cho vay hộ phát triển nơng nghiệp cịn đa dạng hố hộ có mơ hình chăn ni lớn lai hố đàn bị, lạc hố đàn lợn hộ chăn ni theo phương thức chăn ni truyền thống Ngồi cho vay thúc đẩy phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp dịch vụ nông thôn chế biến nông sản, xay sát ngành sản xuất khai thác vật liệu xây dựng : sản xuất bêtông, ôtô vận tải Vừa tăng thu nhập cho kinh tế hộ gia đình, vừa tạo cơng ăn việc làm thu hút lao động - Cho vay đầu tư cơng nghệ, máy móc khuyến khích nơng dân mua sắm máy làm đất loại nhỏ nâng cao tỷ trọng giới hoá khâu làm đất - Cho vay kết cấu hạ tầng kênh mương cấp II, cấp III ( kinh phí xây dựng dân phải đóng góp 50% kinh phí ), cho vay chương trình nước sạch, giao thơng nơng thơn - Quan tâm đến cho vay phục vụ đời sống mua đất, nhà, tu sửa xây nhà ở, đồ dùng phương tiện lại, tạo điều kiện ổn định phát triển nông nghiệp nông thôn *) Nâng cao chất lượng xây dựng thẩm định dự án 93 Ngân hàng cần giúp hộ sản xuất dự án, phương án sản xuất Việc xây dựng thẩm định dự án vay vốn khâu quan trọng nhất, định chủ yếu đến hiệu tín dụng Việc xây dựng, thẩm định phải dựa sở định hướng mục tiêu phát triển kinh tế địa phương Xây dựng dự án phát triển kinh tế theo khu vực, theo vùng chuyên canh chuyên ngành liên quan đến phát triển nông nghiệp nông thôn - Khi xây dựng phương án khả thi cần phải có bước: Bước 1: Thông tin tuyên truyền chủ trương sách, quy chế cho vay khách hàng Bước 2: Điều tra thu thập thông tin từ nguồn khác nhau, theo định hướng phát triển kinh tế địa phương để tổng hợp xây dựng dự án, phương án đầu tư Bước 3: Xây dựng dự án sở có đạo, tham gia quyền cấp theo thẩm quyền, ban ngành, tổ chức kinh tế Khi thẩm định dự án vay vốn cán tín dụng phải đặt câu hỏi cho vay, cho vay làm việc gì? Hiệu dự án cụ thể sao? Các dự án có phù hợp với định hướng phát triển kinh tế địa phương hay không? Hiện hoạt động tín dụng Ngân hàng phải xem xét định hướng lớn cho phát triển, cấu trồng vật nuôi, đến dự án cụ thể Vấn đề lập thẩm định dự án đảm bảo tính hiệu quả, khả thi cao tiêu chí định đầu tư Căn vào định hướng phát triển kinh tế địa phương Các cán tín dụng phối hợp với UBND xã lập "hồ sơ kinh tế địa phương ", đó: - Tình hình dân số, diện tích, mục tiêu kinh tế xã hội năm - Khung giá đất quy định - Nêu rõ ngành nghề kinh tế địa phương - Số hộ địa bàn chia theo ngành nghề (sản xuất chuyên canh kiêm ngành nghề khác) 94 - Phân loại số hộ vay: trực tiếp qua tổ - Nắm nhu cầu vay vốn hộ gia đình địa bàn chia theo ngành nghề, đối tượng chi phí - Kết hợp với trung tâm khuyến nông hội ngành nghề khác làm sở xây dựng xét duyệt dự án vay vốn Nắm định mức kinh tế kỹ thuật cho cây, con, ngành nghề có đầu tư địa bàn - Nắm bắt chuyển giao cơng nghệ kỹ thuật - Tính tốn sản xuất đầu tư Mơ hình đầu tư trước hết xây dựng cho cây, chủ yếu, giảm bớt việc thẩm định cho hộ vay đối tượng *) Củng cố mở rộng mạng lưới hoạt động - Tăng cường cán làm cơng tác tín dụng để có đủ điều kiện hoạt động - Củng cố hoạt động, trang bị phương tiện làm việc tổ cho vay thu nợ lưu động tổ, nhóm xã - Kết hợp chặt chẽ với hội nông dân, phụ nữ, cựu chiến binh để chuyển tải vốn đến tận hộ vay *) Nâng cao chất lượng thực an tồn tín dụng Thực phương châm "Tăng trưởng phải an toàn, an toàn để tăng trưởng mở rộng đầu tư, tập trung cố gắng giải tồn đọng làm lành mạnh tình hình Ngân hàng, đặc biệt nâng cao chất lượng tín dụng, giảm nợ hạn" Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát ngăn chặn tiêu cực phát sinh, xử lý kịp thời sai phạm, thực tốt khâu kiểm tra trước, sau cho vay theo quy định cho vay quy chế cho vay khách hàng ngân hàng Thực nguyên tắc " chất lượng tín dụng mở rộng tín dụng", thực nghiêm túc nội quy, quy chế ngân hàng *) Đào tạo củng cố kiến thức ngiệp vụ cán tín dụng 95 - Có kế hoạch đào tạo đào tạo lại cho cán tín dụng theo học trường hình thức chức - Thường xuyên tập huấn nghiệp vụ - Tổ chức Hội thảo cán nghiệp vụ để học tập kinh nghiệm- nghiệp vụ lẫn để nâng cao trình độ nghiệp vụ, trình độ xây dựng dự án thẩm định dự án, hướng dẫn hộ vay xây dựng dự án phương án vay vốn Trang bị thêm phương tiện làm việc, công nghệ tin học, máy vi tính, đào tạo nghiệp vụ vi tính cán tín dụng, cán kế tốn để giải cho vay nhanh chóng thuận tiện Cán tín dụng nhập hồ sơ cho vay phịng tín dụng- cán kế tốn làm thủ tục giải ngân quản lý liệu hồ sơ hồ sơ cho vay, tiến tới thuận lợi giao dịch cửa * ) Rút gọn thủ tục cho vay: Đề nghị Ngân hàng nghiên cứu thu gọn lại hồ sơ cho vay, để phù hợp với trình độ dân trí địa phương *) Biện pháp cho vay: Các ngân hàng nên có hướng dẫn cụ thể cho vay kinh tế trang trại, cho vay theo hạn mức tín dụng hộ gia đình, cá nhân tạo điều kiện cho khách hàng Ngân hàng cho vay *) Đối với tài sản chấp: UBND xã nơi nắm vững tình hình kinh tế, tài sản gia đình xác nhận nhanh chóng phải xử lý họ giúp quan pháp luật xử lý nhanh chóng 96 KẾT LUẬN Trải qua q trình nghiên cứu hồn thiện đề tài luận văn, tác giả làm rõ vấn đề lý luận pháp luật biện pháp bảo đảm tiền vay - chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình ngân hàng thực tiễn áp dụng ngân hàng, cho thấy biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến nhất, quan trọng hoạt động cho vay ngân hàng nói riêng hệ thống ngân hàng, ngân hàng nói chung phát triển kinh tế nước nhà Vai trò biện pháp bảo đảm thể cụ thể điểm, ngân hàng coi công cụ hỗ trợ quan trọng để bảo đảm an tồn hoạt động cấp tín dụng, ngăn ngừa, hạn chế tối đa rủi ro xảy cho hoạt động Cịn hộ gia đình kênh huy động vốn hiệu để thực mục tiêu sản xuất kinh doanh, tiêu dùng mình, góp phần nâng cao đời sống hộ gia đình nói riêng phát triển tồn xã hội nói chung Mặt khác, qua trình nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình ngân hàng cho thấy hệ thống pháp luật liên quan điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực ngày hoàn thiện, đặc biệt việc ban hành Luật đất đai 2013 với đổi sách đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Nội dung trình bày qua phần luận văn làm rõ vấn đề lý luận pháp luật tương đối tổng quát biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, quy định pháp luật vấn đề thể rải rác nhiều văn pháp luật khác ngành luật khác như: Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Các TCTD Mặt khác, với tình thực tiễn điển hình việc áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình ngân hàng trình bày chương luận văn làm rõ vướng mắc phát sinh quy định 97 pháp luật có liên quan Và sở vướng mắc phát sinh này, tác giả có số đề xuất sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định pháp luật liên quan Tuy nhiên, luận văn có điều kiện phân tích khía cạnh pháp lý có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất chủ thể đặc biệt pháp luật Việt Nam hộ gia đình mà chưa mở rộng nghiên cứu việc chấp quyền sử dụng đất chủ thể khác cá nhân, tổ chức hay chấp tài sản khác Việc nghiên cứu mở rộng sâu sắc cần có có nghiên cứu chuyên gia đầu ngành, luật sư giỏi, nhà lập pháp 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân Thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tư pháp (2011), Thông tư số : 08/2014/ TT-BTP ngày 26/01/2014 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 05/2011/ TT-BTP ngày 16 tháng 02 năm 2011 tư pháp hướng dẫn số vấn đề đăng kí, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử trung tâm đăng kí giao dịch, tài sản cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc tư pháp thông tư số 22/2010/ TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 tư pháp hướng dẫn đăng ký, cung cấp thông tin trực tuyến giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điiều Luật đất đai 2014 Chính phủ (2012), Nghị định số 06/2012/NĐ-CP ngày 02/02/20/12 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 158/2005/NĐ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2005 đăng ký quản lý hộ tịch, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Hà Nội Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch bảo đảm (2011), "Thực tiễn thi hành giải pháp nhằm nâng cao hiệu quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất" 99 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học đảm bảo thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Hà Nội 10 Trương Thanh Đức (2010), "Mười vấn đề pháp lý việc chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất", Ngân hàng 11 Hồ Quang Huy (2010), "Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất" 12 TS Hồng Thế Liên (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005 Tập I, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 TS Hoàng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005 Tập II, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 TS Hồng Thế Liên (2010), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Việt Nam, Tập III, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Dương Thanh Minh (2010), "Những chướng ngại vật hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm", 16 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Hà Nội 17 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Hà Nội 18 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân 1995, Hà Nội 19 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân 2005, Hà Nội 20 Quốc hội (2014), Luật Nhà 2014, Hà Nội 21 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh Bất động sản 2014, Hà Nội 22 Quốc hội (2013), Luật cư trú 2013 có hiệu lực từ ngày 01/01/2014., Hà Nội 23 Quốc hội (2014), Luật Công chứng 2014, Hà Nội 24 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 100 25 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 26 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật dân Việt Nam, tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 27 Bùi Quang Tịnh - Bùi Tuyết Khanh (2014), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa - Thơng tin, Thành phố Hồ Chi Minh 28 Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung Bộ luật Dân năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội 29 Nguyễn Thùy Trang (2011), "Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoạt động tín dụng Ngân hàng Thương mại: Một số nhận định nhìn từ góc độ pháp lý đến thực tiễn", Ngân hàng, (23) 30 TS Nguyễn Văn Tuyến , “Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng số 17/2010 31 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2010) Bình Luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005, Tập 1, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 101