Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ YẾN THANH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH - THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp Hồ Chí Minh – Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ YẾN THANH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH - THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Hướng đào tạo: Hướng ứng dụng Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐOÀN THỊ PHƯƠNG DIỆP Tp Hồ Chí Minh – Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Nguyễn Thị Yến Thanh – học viên lớp Cao học Khóa 28 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng hướng hồn thiện” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thông tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực NGUYỄN THỊ YẾN THANH MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 2.1 Giả thuyết nghiên cứu 2.2 Câu hỏi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Mục đích nghiên cứu 4.2 Đối tượng nghiên cứu 4.3 Phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Kết cấu luận văn CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH 1.1 Khái niệm chung chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 1.1.2 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 12 1.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 14 1.3 Sự cần thiết quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 17 Tiểu kết chương 19 CHƯƠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH 20 2.1 Giao kết hợp đồng chấp tài sản chung hộ gia đình 20 2.1.1 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 20 2.1.1.1 Quy định pháp luật chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 20 2.1.1.2 Hoàn thiện quy định pháp luật chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 35 2.1.2 Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 38 2.1.2.1 Quy định pháp luật đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 38 2.1.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 49 2.1.3 Hình thức hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 50 2.1.3.1 Quy định pháp luật hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 50 2.1.3.2 Quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 53 2.1.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hình thức hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 56 2.2 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 57 2.2.1 Quy định pháp luật quyền nghĩa vụ bên chấp 57 2.2.2 Quy định pháp luật quyền nghĩa vụ bên nhận chấp 62 2.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình 66 2.3 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình 67 2.3.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình 67 2.3.1.1 Chủ thể có quyền xử lý tài sản chấp 67 2.3.1.2 Căn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình 68 2.3.1.3 Phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình 69 2.3.1.4 Thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình 70 2.3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình 73 Tiểu kết chương 73 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân UBND Ủy ban nhân dân TÓM TẮT LUẬN VĂN Biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình xem công cụ pháp lý hữu hiệu việc giảm thiểu rủi ro phát sinh từ giao dịch vay vốn, tín dụng Tuy nhiên, thực tiễn xác lập, thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình cịn nhiều khó khăn, quy định pháp luật liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất chưa thống rõ ràng Do đó, tác giả chọn đề tài nghiên cứu “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng hướng hồn thiện” việc áp dụng phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp so sánh để phân tích quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng để đánh giá khó khăn tìm bất cập đề xuất giải pháp giải bất cập Đồng thời, tác giả nhận thấy chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình có vai trị ý nghĩa quan trọng đời sống Vì vậy, cần phải tiếp tục nghiên cứu, đánh giá thực giải pháp cần thiết để hoàn thiện thời gian tới TỪ KHĨA Hộ gia đình sử dụng đất Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất Giao dịch bảo đảm Tài sản chung hộ gia đình ABSTRACT Mortgage of land use rights as a common property of households is considered as an effective legal tool to minimize the risks arising from loan and credit transactions However, in practice, establishment and implementation of contracts on land use rights mortgage as a common property of households still face many difficulties Legal provisions related to land use households have not been clearly agreed Therefore, the author chooses the research topic "Mortgage of land use rights is a common property of the household - Practical practices and improvement directions" by applying research methods: analysis, synthesis and comparation to analyze legal provisions, based on applicable practices to assess difficulties and find inadequacies and propose solutions to solve these shortcomings In addition, the author also realizes that mortgage of land use rights as a common property of households has important and meaningful roles in life As a result, it is necessary to continue researching, evaluating and implementing necessary solutions to complete in the future KEYWORDS Household using land The entity that deals with land use rights Mortgage of land use rights Secured transaction Common property of the household LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Trong trình xác lập giao dịch dân sự, nội dung quan trọng mà bên dành nhiều thời gian để thỏa thuận nội dung quyền nghĩa vụ bên thực giao dịch Đối với giao dịch giá trị cao rủi ro lớn hoạt động cho vay cá nhân, tổ chức bên có quyền trọng việc đánh giá khả thực nghĩa vụ dân bên có nghĩa vụ Tuy nhiên, khơng phải trường hợp việc đánh giá mang lại kết tuyệt đối mà rủi ro phát sinh nhiều ngun nhân bên có nghĩa vụ khơng thể thực đầy đủ nghĩa vụ dân Để bảo vệ quyền lợi cho bên có quyền đồng thời nâng cao trách nhiệm thực nghĩa vụ dân bên có nghĩa vụ, quy định pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ xây dựng ghi nhận hệ thống pháp luật nước ta Theo quy định Điều 292 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp, bảo lưu quyền sở hữu cầm giữ tài sản Biện pháp bật nhất, áp dụng phổ biến số biện pháp chấp quyền sử dụng đất, biện pháp bảo đảm với tài sản bảo đảm có giá trị lớn Bên cạnh chủ thể Nhà nước trao quyền sử dụng đất bật tổ chức, cá nhân pháp luật đất đai ghi nhận chủ thể đặc điệt hộ gia đình sử dụng đất Cũng chủ thể khác, hộ gia đình quyền chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ vay vốn phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh, giao dịch chấp hộ gia đình sử dụng đất dần trở nên phổ biến với đặc trưng chủ thể hộ gia đình sử dụng đất mà việc xác lập thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết, vấn đề quan trọng xác định chủ thể tham gia giao dịch – thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất lại chưa có sở pháp 67 Việc xây dựng thêm quy định cần thiết, hợp đồng chấp nói chung bao gồm nhiều điều khoản, phức tạp thường bên nhận chấp đưa ra; bên chấp thực tế có hội thảo luận để chỉnh sửa điều khoản Hợp đồng nên giao dịch chấp, bên chấp thường bên yếu Vì cần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên chấp, tài sản bảo đảm tài sản có giá trị lớn quyền sử dụng đất 2.3 XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH 2.3.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình BLDS năm 2015 khơng có quy định cụ thể việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình mà thay vào quy định chung cho việc xử lý tài sản chấp nói chung Do đó, việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình thực theo quy định chung áp dụng cho tất loại tài sản chấp nói chung 2.3.1.1 Chủ thể có quyền xử lý tài sản chấp Hoạt động cho vay hoạt động ngày có nguy rủi ro cao, nhu cầu vay vốn cá nhân, tổ chức ngày tăng số tiền vay tăng theo Nguy rủi ro cao thể việc lúc hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận đủ để thực nghĩa vụ trả nợ mà xảy trường hợp rủi ro, thua lỗ Nhận thức rõ điều mà phần lớn bên cho vay thực việc cho vay song song với áp dụng biện pháp chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ Khi xuất nguy bên chấp khơng có khả tốn khoản nợ đến hạn bên nhận chấp quyền xử lý quyền sử dụng đất chấp Thời điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình có hiệu lực thời điểm quyền định đoạt chủ sử dụng đất – bên chấp bị 68 hạn chế quyền định đoạt thuộc bên nhận chấp Quyền định đoạt thể việc bên chấp cần có thơng báo cho bên nhận chấp muốn cho thuê quyền sử dụng đất chấp bên chấp cần có đồng ý bên nhận chấp muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp Ngồi ra, bên nhận chấp cịn quyền xử lý tài sản chấp50, thời điểm xử lý tài sản chấp thời điểm bên nhận chấp thực quyền lợi ích Cần hiểu rõ quyền định đoạt tài sản chấp phải thuộc bên nhận chấp chủ sở hữu – bên chấp “cần coi quyền bên nhận chấp”51 Có thể thấy cách hiểu hợp lý, lẽ, quan hệ chấp bên nhận chấp đồng ý bỏ khoản tiền bên chấp vay dù xem xét đến khả tài bên chấp đồng nghĩa với việc bên nhận chấp chấp nhận rủi ro bên chấp không thực nghĩa vụ theo thỏa thuận Vì vậy, bên nhận chấp chủ thể có quyền xử lý tài sản chấp hoàn toàn phù hợp, thực quyền bên nhận chấp bảo đảm quyền lợi ích 2.3.1.2 Căn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình Xử lý tài sản chấp làm chấm dứt việc chấp tài sản bên cạnh khác như: việc chấp tài sản hủy bỏ thay biện pháp bảo đảm khác, bên thỏa thuận chấm dứt việc chấp tài sản nghĩa vụ bảo đảm chấp chấm dứt 52 Việc xử lý tài sản chấp làm chấm dứt quyền sở hữu, sử dụng bên chấp tài sản chấp, theo quyền sở hữu, sử dụng tài sản chấp chuyển cho bên nhận chấp bên thứ ba khác Chính có chuyển quyền sở hữu, sử dụng nên việc xử lý tài sản 50 Theo quy định khoản Điều 323 BLDS năm 2015 Vũ Thị Hồng Yến, 2017 Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Hồ Chí Minh: Nhà xuất Chính trị Quốc gia Sự thật, trang 61 51 52 Theo quy định Điều 327 BLDS năm 2015 69 chấp cần phải thực có theo quy định pháp luật Theo quy định Điều 299 BLDS năm 2015, việc xử lý tài sản chấp thực trường hợp sau đây: Thứ nhất, đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực khơng nghĩa vụ Thứ hai, bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận theo quy định pháp luật Thứ ba, pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải xử lý để bên bảo đảm thực nghĩa vụ khác Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ, có nghĩa vụ đến hạn tốn nghĩa vụ lại chưa đến hạn coi đến hạn tất bên nhận bảo đảm tham gia xử lý tài sản Thứ tư, trường hợp khác bên thoả thuận pháp luật quy định Trong trường hợp này, tài sản bị xử lý theo thỏa thuận bên Nhìn chung để xử lý tài sản thơng thường có vi phạm nghĩa vụ bảo đảm, bên nhận chấp thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận hợp đồng tín dụng tài sản sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ 2.3.1.3 Phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình Về nguyên tắc bên tự thỏa thuận trước ghi nhận phương thức xử lý tài sản chấp trước hợp đồng chấp Theo quy định khoản 1, Điều 303 BLDS năm 2015, có bốn phương thức để xử lý tài sản bảo đảm mà bên hợp đồng thỏa thuận là: (1) Bán đấu giá tài sản (Điều 304 BLDS năm 2015) ; (2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản (Điều 304 BLDS năm 2015); (3) Bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm (Điều 305 BLDS năm 2015); (4) Phương thức khác BLDS năm 2015 quy định theo hướng liệt kê danh sách mở phương thức xử lý tài sản chấp để bên 70 quyền tự thỏa thuận lựa chọn ba phương thức liệt kê bên hồn tồn thỏa thuận phương pháp xử lý tài sản chấp khác Chẳng hạn bên thỏa thuận đưa tài sản chấp vào khai thác hay cho thuê tài sản chấp số tiền thu từ việc khai thác hay cho thuê sử dụng vào việc toán nghĩa vụ bảo đảm Ngoài trường hợp bên khơng có thỏa thuận trước phương thức xử lý tài sản chấp theo quy định khoản Điều 303 BLDS năm 2015: “Trường hợp khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định khoản Điều tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác” Như vậy, phương thức bán đấu giá tài sản chấp phương thức xử lý tài sản chấp áp dụng trường hợp 2.3.1.4 Thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình Việc xác định thứ tự ưu tiên toán đặt tài sản dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ Hay nói cách khác có nhiều bên nhận chấp có quyền lợi tài sản chấp Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình biện pháp bảo đảm phải đăng ký, vào quy định Điều 308 BLDS năm 2015 thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình dựa vào thời điểm đăng ký chấp Cụ thể là: Thứ nhất, biện pháp chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, thứ tự tốn xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng Trong trường hợp bên nhận chấp có quyền ưu tiên toán từ việc xử lý tài sản, thứ tự ưu tiên toán xác định theo thứ tự đăng ký Thứ hai, trường hợp quyền sử dụng đất dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ mà bao gồm giao dịch chấp có đăng ký giao dịch chấp khơng đăng ký giao dịch chấp có đăng ký ưu tiên tốn 71 Điều phù hợp với mục đích việc đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm cơng khai hóa quyền bên nhận chấp tài sản chấp trước người thứ ba, nguyên tắc đặt bên nhận chấp công bố quyền lợi tài sản chấp trước bên nhận chấp ưu tiên toán trước Thứ ba, trường hợp biện pháp chấp không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thứ tự tốn xác định theo thứ tự xác lập biện pháp chấp Tuy nhiên, trình xử lý tài sản chấp thứ tự ưu tiên tốn thay đổi bên nhận chấp thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên toán cho Lúc xuất bên nhận chấp quyền ưu tiên toán bên nhận chấp quyền tốn phạm vi bảo đảm bên mà quyền, có nghĩa giá trị nghĩa vụ bảo đảm bên quyền lớn giá trị nghĩa vụ bảo đảm bên mà quyền bên quyền khơng tốn toàn giá trị nghĩa vụ bảo đảm mà toán với giá trị nghĩa vụ bảo đảm bên mà quyền mà thơi Trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp phát sinh khó khăn, vướng mắc sau: Thứ nhất, vấn đề định giá tài sản chấp xử lý tài sản chấp quy định chung chung, chưa rõ ràng Theo quy định khoản Điều 306 BLDS năm 2015 cách định giá tài sản chấp bao gồm: thỏa thuận bên giá trị tài sản chấp, thông qua tổ chức định giá tài sản Có yêu cầu đặt mức giá trị tài sản chấp định giá quy định khoản 2, Điều 306 BLDS năm 2015 “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường” Có thể thấy yêu cầu đặt nhằm hạn chế việc tài sản chấp bị định giá thấp so với giá thị trường khơng có u cầu bên nhận chấp bên mua tài sản chấp lợi dụng khe hở làm ảnh hưởng đến quyền lợi gây thiệt hại cho bên chấp Tuy nhiên, Điều 306 BLDS năm 2015 chưa nêu rõ yêu cầu có áp dụng cho trường hợp bên tự thỏa thuận giá tài sản 72 chấp thực tế mức giá trị tài sản chấp thỏa thuận thấp mức giá thị trường hay áp dụng cho trường hợp tổ chức định giá tài sản khoản Điều 306 BLDS năm 2015 đề cập đến chế tài bồi thường thiệt hại tổ chức định giá q trình định giá có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên chấp, bên nhận chấp nên hiểu yêu cầu định giá phù hợp với giá thị trường áp dụng cho việc định giá thông qua tổ chức định giá Thứ hai, nghĩa vụ thông báo bên nhận chấp việc xử lý tài sản chấp bên chấp bên nhận chấp lại Theo quy định Điều 300 BLDS năm 2015 “trước xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo văn thời hạn hợp lý việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác” Ở đây, điều luật chưa xác định rõ “thời hạn hợp lý” để đưa thông báo việc xử lý tài sản chấp, theo áp dụng pháp luật khơng đồng có nhiều cách hiểu khác Việc thông báo xử ký tài sản chấp việc có ý nghĩa quan trọng bên chấp bên nhận chấp Do đó, việc thơng báo lúc kịp thời hạn chế tranh chấp phát sinh quyền lợi bên nhận chấp tài sản Thứ ba, việc xử lý tài sản chấp thực tế gặp nhiều khó khăn Mặc dù, pháp luật xử lý tài sản chấp quy định nhiều phương thức xử lý tài sản chấp mà bên thỏa thuận áp dụng hầu hết phương thức khó để thực thực tế Bởi vì, bên nhận chấp dù khẳng định có quyền xử lý tài sản chấp việc xử lý chủ yếu phụ thuộc vào ý chí chủ sở hữu, sử dụng tài sản, để xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ cần có hợp tác chủ sở hữu, sử dụng tài sản - bên chấp Chẳng hạn áp dụng phương thức bên nhận chấp tự bán tài sản để xử lý tài sản chấp cần có bên chấp chủ sử dụng quyền sử dụng đất thực thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chấp khơng đồng ý phương thức khơng thể thực Lúc bên nhận chấp để bảo vệ quyền lợi phải khởi kiện 73 Tịa án cấp có thẩm quyền với q trình tố tụng tốn nhiều thời gian, cơng sức, phát sinh thêm chi phí cịn khả thu hồi nợ lại khơng cao 2.3.2 Hồn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình Xuất phát từ khó khăn, vướng mắc q trình áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất chung hộ gia đình, tác giả đưa số kiến nghị sau: Một là, cần đưa quy định cụ thể rõ ràng liên quan đến nghĩa vụ thông báo bên nhận chấp việc xử lý tài sản chấp bên chấp bên nhận chấp lại Cụm từ “thời hạn hợp lý” nhắc đến Điều 300 BLDS năm 2015 cần giải thích rõ hướng dẫn “thời hạn hợp lý”, đồng thời cần xác định cụ thể thời hạn thông báo hợp lý loại tài sản chấp động sản, bất động sản Bởi thời hạn thơng báo hợp lý xác định bên nhận chấp chủ động việc xử lý tài sản chấp Hai là, BLDS cần bổ sung thêm quy định để tạo điều kiện cho bên nhận chấp hoàn toàn chủ động việc xử lý tài sản chấp cho phép bên nhận chấp trực tiếp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp Bên cạnh đó, cần trao thêm quyền cho bên nhận chấp việc xử lý tài sản chấp quyền đơn phương xử lý tài sản chấp Qua đó, bảo đảm quyền lợi bên nhận chấp nâng cao trách nhiệm bên có nghĩa vụ việc thực nghĩa vụ bảo đảm, hạn chế tranh chấp phát sinh phải giải đường tố tụng Tòa án TIỂU KẾT CHƯƠNG Trong phạm vi chương 2, tác giả nghiên cứu sâu quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình, phân tích làm rõ quy định pháp luật chủ thể, đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình; nghiên cứu hình thức hiệu lực hợp đồng; làm rõ quyền nghĩa vụ bên hợp đồng Ngoài việc nghiên cứu quy 74 định pháp luật nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình, tác giả cịn phân tích làm rõ nội dung xử lý quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình - vấn đề thiếu quy định chấp quyền sử dụng đất Qua việc nghiên cứu quy định pháp luật áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình thực tiễn, tác giả đưa kiến nghị, giải pháp nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật Một số vấn đề quy định chung chung, chưa cụ thể, rõ ràng dẫn đến cách áp dụng chưa thống Do đó, để tạo sở pháp lý để tổ chức, cá nhân có điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay, nhà làm luật cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình, cần trọng khắc phục bất cập, vướng mắc phát sinh, bước hoàn thiện hệ thống pháp luật 75 KẾT LUẬN Giao dịch chấp tài sản nói chung giao dịch chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình có vai trò ý nghĩa to lớn đời sống kinh tế - xã hội, góp phần quan trọng vào vận hành tích cực giao dịch cho vay Thông qua quy định pháp luật hộ gia đình sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất, qua thời kỳ hệ thống pháp luật dần hoàn thiện tạo hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, góp phần bảo vệ hữu hiệu quyền lợi ích hợp pháp cho bên, hạn chế rủi ro phát sinh bên bên có quyền - bên nhận chấp tham gia giao dịch chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình Do đó, nghiên cứu đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng hướng hoàn thiện” tác giả mong muốn góp phần làm rõ nội dung liên quan đến quy định pháp luật song song với thực tiễn áp dụng Khi nghiên cứu, tác giả nêu lý luận thực tiễn vấn đề để hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình Trước hết, với việc phân tích nội dung mang tính lý luận chung tác giả làm rõ khái niệm chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình, bật vai trị biện pháp bảo đảm công cụ hỗ trợ quan trọng để bảo đảm an toàn hoạt động cấp tín dụng, ngăn ngừa, hạn chế tối đa rủi ro xảy Cịn hộ gia đình sử dụng đất kênh huy động vốn hiệu để thực mục tiêu phát triển sản xuất kinh doanh, góp phần nâng cao đời sống hộ gia đình nói riêng phát triển tồn xã hội nói chung Cùng với việc phân tích nội dung mang tính lý luận chung tác giả cịn phân tích quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình nhận thấy quy định pháp luật không ngừng hoàn thiện phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội Bên cạnh sở lý luận với nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật, đánh giá 76 khó khăn phát sinh tác giả nhận thấy số bất cập cần hoàn thiện việc đưa kiến nghị, đề xuất giải pháp Do đó, để phát huy hiệu vai trò chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá toàn diện, tạo sở vững cho việc xây dựng hoàn thiện pháp luật thời gian tới DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (Chỉ bao gồm tài liệu trích dẫn Luận Văn này) Đỗ Văn Đại, 2016 Bình luận khoa học điểm Bộ luật Dân năm 2015 Hồ Chí Minh: Nhà xuất Hồng Đức; Dương Thanh Minh, 2010 Những chướng ngại vật hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm [Ngày truy cập: 15 tháng 04 năm 2020]; Huỳnh Minh Khánh, 2019 Vướng mắc việc xác định thành viên quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình [Ngày truy cập: 15 tháng 04 năm 2020]; Lê Thị Bích Chi – Lê Minh Bảo Trung (2019) Tập giảng Luật Dân Việt Nam – tập Hà Nội: Nhà xuất Chính trị Quốc gia Sự thật; Ngơ Gia Hồng, 2018 Hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 04 (360); Nguyễn Minh Tuấn, 2012 Xác định tư cách chủ thể thành viên hộ gia đình trọng định đoạt quyền sử dụng đất tài sản chung hộ, Tạp chí Luật học, số 02 (141); Nguyễn Thị Nga, 2016 Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam - Thực trạng hướng hoàn thiện Hà Nội: Nhà xuất Tư pháp; Nguyễn Văn Cừ Trần Thị Huệ (2017) Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015 Hà Nội: Nhà xuất Công an nhân dân; Phạm Thị Hương Giang, 2015 Bình luận chế định hộ gia đình Bộ luật Dân Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 11 (284); 10 Phạm Văn Lưỡng, 2018 Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình Tạp chí Luật sư Việt Nam, số (50); 11 Phạm Văn Lưỡng, 2018 Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình [Ngày truy cập: 15 tháng 04 năm 2020]; 12 Phạm Văn Lưỡng, 2018 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Tạp chí Luật sư Việt Nam, số 08 (54); 13 Phùng Văn Hiếu, 2012 Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình – Thực tiễn áp dụng Ngân hàng Thương mại Quốc tế Việt Nam – Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật Luận văn Thạc sĩ Đại học Quốc Gia Hà Nội; 14 Trần Khánh Linh, 2006 Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để vay vốn ngân hàng Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 05 (170); 15 Tưởng Duy Lượng, 2018 Chủ thể quan hệ pháp luật dân Bộ luật Dân năm 2015 [Ngày truy cập: 10 tháng 04 năm 2020]; 16 Vũ Thị Hồng Yến, 2017 Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Hồ Chí Minh: Nhà xuất Chính trị Quốc gia Sự thật DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT (Chỉ bao gồm văn sử dụng Luận Văn này) Hiến pháp năm 1980 (hết hiệu lực); Hiến pháp năm 1992 (hết hiệu lực); Hiến pháp năm 2013; Bộ luật Dân năm 1995 (hết hiệu lực); Bộ luật Dân năm 2005 (hết hiệu lực); Bộ luật Dân năm 2015; Luật Đất đai năm 1993 (hết hiệu lực); Luật Đất đai năm 2003 (hết hiệu lực); Luật Cư trú năm 2006; 10 Luật Thi hành án dân năm 2008; 11 Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2010; 12 Luật số 36/2013/QH13 ngày 20/06/2013 Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều Luật Cư trú số 81/2006/QH11; 13 Luật Đất đai năm 2013; 14 Luật Công chứng năm 2014; 15 Luật Căn cước công dân năm 2014; 16 Luật Nhà năm 2014; 17 Luật số 64/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều Luật thi hành án dân số 26/2008/QH12; 18 Luật số 17/2017/QH14 ngày 20/11/2017 Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12; 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; 20 Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định khung giá đất; 21 Nghị định số 123/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch; 22 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; 23 Nghị định số 102/2017/NÐ-CP ngày 01/09/2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm; 24 Thông tư số 23/2014/TT-BTMNT ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 25 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm; 26 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số điều thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; 27 Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04/12/2017 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định ngưng hiệu lực thi hành Khoản Điều Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng năm 2017 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; 28 Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 Bộ Tư pháp hướng dẫn đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; 29 Văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/04/2014 Tòa án nhân dân tối cao “Giải đáp số vấn đề nghiệp vụ” ... LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH 1.1 KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình Chế định tài sản. .. PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH 2.1 GIAO KẾT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH 2.1.1 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung. .. đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình quyền sử dụng đất Dù quyền sử dụng đất nói chung khơng phải quyền sử dụng