Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH TRẦN VĂN NHIÊN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại” tơi trình bày Luận văn kết q trình nghiên cứu thân tơi, hướng dẫn khoa học Tiến sĩ Phan Thị Thành Dương Mọi ý kiến, khái niệm có ý nghĩa khoa học tham khảo khác riêng tơi trích dẫn Kết nêu luận văn trung thực xác Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm cam đoan Tác giả Trần Văn Nhiên DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân sự; GDBĐ: Giao dịch bảo đảm; NHTM: Ngân hàng thương mại; QSDĐ: Quyền sử dụng đất; TAND: Tòa án nhân dân; TCTD: Tổ chức tín dụng; TSBĐ: Tài sản bảo đảm; Nghị Định 163/2006/NĐ-CP: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm (đã sửa đổi, bổ sung); Thông tƣ liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT: Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Mẫu Phiếu khảo sát “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại” (Xem Phụ lục số 01) Bảng tổng hợp kết khảo sát “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại” (Xem Phụ lục số 01) MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thƣơng mại 1.1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 1.1.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 1.1.3 Vai trò ý nghĩa chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 13 1.1.4 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 1.2 17 Quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thƣơng mại 19 1.2.1 Khái niệm quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 19 1.2.2 Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 20 1.2.3 Khách thể quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 23 1.2.4 Nội dung quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 25 1.2.5 Cơ sở pháp lý làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 27 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 37 2.1 Thực trạng pháp luật áp dụng quy định chấp QSDĐ bên thứ ba ngân hàng thƣơng mại 37 2.1.1 Xác định chất pháp lý giao dịch chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 37 2.1.2 Phạm vi nghĩa vụ bảo đảm giao dịch chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 45 2.1.3 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 49 2.1.4 Hiệu lực giao dịch chấp trường hợp bên cấp tín dụng tổ chức lại doanh nghiệp bên chấp cá nhân chết 57 2.1.5 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 63 2.1.6 Quyền yêu cầu hoàn trả bên chấp bên cấp tín dụng 70 2.2 Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thƣơng mại 71 2.2.1 Các yêu cầu cần bảo đảm trình hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 2.2.2 Một số đề xuất góp phần hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 2.2.3 Một số khuyến nghị nhằm hạn chế rủi ro pháp lý quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 71 73 78 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thế chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng việc khai thác tiềm năng, giá trị đất đai - nội lực quan trọng nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Người sử dụng đất chấp QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ bên chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ bên thứ ba, thực tế thể thuật ngữ “thế chấp QSDĐ bên thứ ba” “thế chấp chấp QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác” Trong phạm vi đề tài này, tác giả tạm gọi chấp QSDĐ bên thứ ba Thế chấp QSDĐ bên thứ ba biện pháp bảo đảm sử dụng tương đối rộng rãi hoạt động bảo đảm tiền vay NHTM Việt Nam Trong mối quan hệ pháp luật có tham gia ba chủ thể: (i) NHTM với vai trò bên nhận bảo đảm; (ii) Người sử dụng đất với vai trò bên bảo đảm; (iii) Bên cấp tín dụng với vai trò bên bảo đảm1 Thế chấp QSDĐ nói chung chấp QSDĐ bên thứ ba nói riêng theo quy định pháp luật hành mang nhiều nét đặc trưng biện pháp bảo đảm đối vật, nhiên khái niệm chưa pháp luật Việt Nam cơng nhận cách thức Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM cho thấy, quy định pháp luật liên quan đến vấn đề có nhiều bất cập so với yêu cầu từ thực tiễn, hiệu áp dụng thấp, nhiều quy định mâu thuẫn nhau, nhiều vấn đề phát sinh thực tiễn khơng có quy phạm điều chỉnh Đặc biệt, có vấn đề pháp lý gây cách hiểu áp dụng khác thực tiễn như: Biện pháp chấp QSDĐ bên thứ ba với biện pháp bảo lãnh, minh chứng rõ rệt số án TAND tỉnh Quảng Ngãi, Tòa phúc thẩm TAND Tối cao Đà Nẵng, TAND huyện Củ Chi, TAND Tp Hồ Chí Minh tuyên vô hiệu hủy bỏ hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba; Giới hạn phạm vi bảo đảm (giới hạn trách nhiệm bên thứ ba chấp) Sau NHTM xử lý xong QSDĐ bên thứ ba mà không đủ thực nghĩa vụ trả nợ với NHTM bên cấp tín dụng hay bên chấp phải tiếp tục thực nghĩa vụ trả nợ với NHTM; Hình thức thiết lập hợp đồng bảo đảm phù hợp; Việc truy đòi nghĩa vụ bên thứ ba chấp QSDĐ bên có nghĩa vụ (chủ tài sản với Bên cấp tín dụng),… Trong phạm vi đề tài này, tác giả sử dụng từ “Bên cấp tín dụng” “cấp tín dụng” theo nghĩa rộng Tức theo quy định Khoản 14 Điều Luật TCTD 2010 Theo đó: “Cấp tín dụng việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng khoản tiền cam kết cho phép sử dụng khoản tiền theo ngun tắc có hồn trả nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao tốn, bảo lãnh NHTM nghiệp vụ cấp tín dụng khác” Những rủi ro mặt pháp lý dẫn đến hậu hàng nghìn tỷ đồng tiền vốn cấp tín dụng NHTM có nguy trở thành khoản nợ khơng có bảo đảm khơng có khả thu hồi được, đóng băng bất động sản chấp Những thực tiễn bắt nguồn từ nguyên nhân trực tiếp văn pháp luật quy định vấn đề chấp QSDĐ bên thứ ba vừa tản mạn, vừa chồng chéo chí mâu thuẫn nhau, chưa hình thành hệ thống văn pháp luật hoàn chỉnh, số vấn đề thực tiễn phát sinh chưa pháp luật điều chỉnh Cùng với cứng nhắc, hiểu vận dụng pháp luật giao dịch bảo đảm, đất đai, dân không số quan nhà nước thân từ NHTM Chính vậy, tác giả mạnh dạn lựa chọn hướng nghiên cứu, luận giải vấn đề liên quan đến lý luận thực tiễn phạm vi đề tài: "Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại", với mong muốn đóng góp phần nhỏ bé nhằm hồn thiện quy định pháp luật đảm bảo thực nghĩa vụ NHTM nói riêng hồn thiện quy định pháp luật đất đai, dân sự, NHTM nói chung Đồng thời, kết nghiên cứu đề tài sử dụng cẩm nang pháp luật để NHTM tham khảo nhằm hạn chế số rủi ro pháp lý phát sinh việc nhận chấp QSDĐ bên thứ ba Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung pháp luật chấp QSDĐ nói riêng có vai trò đặc biệt quan trọng hoạt động cấp tín dụng NHTM, nên vấn đề nhiều học giả nghiên cứu pháp luật quan tâm Đối với vấn đề pháp lý chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM dừng lại báo khoa học, viết mang tính chất thông tin thời thời gian gần Các báo khoa học công bố cho thấy, nhiều vấn đề liên quan đến đề tài bị bỏ ngỏ chưa giải cách triệt để Trong chừng mực đó, nói thời điểm chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu cách có hệ thống trực tiếp quy định pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM Có thể nêu số cơng trình nghiên cứu cơng bố thời gian gần có liên quan gián tiếp đến đề tài “Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại " như: Pháp luật chấp QSDĐ, Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Trần Phú Nhuận (2002) - Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh Cơng trình nghiên cứu cách tương đối toàn diện pháp luật chấp QSDĐ, giải từ phương diện lý luận đến thực tiễn góc độ pháp luật nội dung liên quan đến chấp QSDĐ Tuy nhiên, đề tài chưa sâu vào nghiên cứu vấn đề liên quan đến lý luận, vướng mắc, bất cập việc chấp QSDĐ bên thứ ba Đồng thời, đề tài nghiên cứu sở Bộ luật dân 1995 Luật đất đai 1993, hai đạo luật khơng cịn hiệu lực nên giá trị thực tiễn đề tài thời điểm không cao; Đề tài: Quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm quyền Tp.Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Phạm Ngọc Liên (2009) - Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh Đề tài nghiên cứu việc quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm (bao gồm bất động sản động sản) Tuy nhiên, đề tài nghiên cứu góc độ quản lý hành nhà nước cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm giới hạn phạm vi Tp Hồ Chí Minh, khơng sâu vào nghiên cứu pháp luật chấp đăng ký chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM, từ đề tài chưa nêu thực trạng áp dụng pháp luật phương hướng hoàn thiện pháp luật liên quan đến việc đăng ký giao dịch chấp QSDĐ bên thứ ba Các đề tài liên quan trực tiếp vấn đề pháp lý chấp QSDĐ bên thứ ba chủ yếu viết đăng tạp chí khoa học, số viết đăng trang báo mang tính chất thời Điển viết: “Thế chấp-Bảo lãnh hiểu cho đúng” tác giả Trần Minh Hải, đăng Thời báo Ngân hàng số 128, ngày 10/8/2012; Bài viết: “Di hoạ quyền chấp nhà đất” tác giả Trương Thanh Đức đăng Thời báo Kinh tế Sài Gòn số 15-2013, ngày 11/4/2013; Các viết mang tính chất thời hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba bị số tòa án tuyên bố vô hiệu với lý hợp đồng vi phạm quy định hình thức bảo lãnh Song, viết mang tính chất thời viết khoa học, chưa có phân tích chuyên sâu quy định pháp luật chưa luận giải vấn đề liên quan đến lý luận liên quan đến chấp QSDĐ bên thứ ba; Bài viết: “Hệ chấp QSDĐ theo quy định hành” tác giả Bùi Đức Giang, Tạp chí Ngân hàng (số 4) năm 2012 Bài viết phân tích pháp luật chấp tài sản nhiều góc độ khác nhau, khía cạnh pháp lý như: Mối quan hệ bên nhận chấp bên chấp; Việc chuyển giao quyền yêu cầu thực nghĩa vụ dân có biện pháp chấp; Quyền chiếm hữu sử dụng tài sản Bài viết có phần nhỏ liên quan đến chấp tài sản người thứ ba phân biệt với biện pháp bảo lãnh Tuy nhiên, nhìn cách tổng thể viết chưa có nghiên cứu cụ thể, chuyên sâu vấn đề chấp QSDĐ bên thứ ba Bên cạnh đó, có số viết mang giá trị khoa học cao liên quan đến đề tài chấp QSDĐ bên thứ ba như: “Rủi ro pháp lý từ hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba” hai tác giả Nguyễn Văn Phương Nguyễn Phương Linh, đăng Tạp chí Ngân hàng (số 23) năm 2012; “Một số vấn đề pháp lý hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba” tác giả Đoàn Thái Sơn, đăng Tạp chí Ngân hàng (số 12) năm 2012 Các viết hai tác giả nghiên cứu thời điểm có số tịa án tun vơ hiệu hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba Các tác giả đề cập đến số quy định pháp luật liên quan đến chấp QSDĐ bên thứ ba, đồng thời nêu lên hậu việc tịa án tun hợp đồng chấp vơ hiệu nhiều góc độ kinh tế, xã hội, pháp luật Tuy nhiên, viết 80 Thứ tư, sửa đổi Điểm b Khoản Điều 14 Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTPBTNMT theo hướng, hồ sơ để thay cho “Hợp đồng việc thay đổi trường hợp bên thoả thuận bổ sung, rút bớt tài sản chấp, thoả thuận rút bớt, bổ sung, thay bên ký kết hợp đồng chấp” đăng ký thay đổi chấp trường hợp này, cần Giấy chứng nhận QSDĐ thể việc đăng ký biến động sau khai nhận di sản thừa kế Theo quan điểm tác giả, để hạn chế nhiều thủ tục pháp lý phát sinh, pháp luật nên cho phép bên làm thủ tục đồng thời việc đăng ký biến động với thủ tục đăng ký thay đổi giao dịch chấp 2.3.2.5 Cần có quy định quyền yêu cầu hoàn trả bên chấp bên cấp tín dụng Pháp luật cần có quy định quyền u cầu hồn trả bên thứ ba chấp bên cấp tín dụng, sau NHTM xử lý QSDĐ bên chấp Cơ sở đề xuất với lý sau: Thứ nhất, xét cách khách quan, bên cấp tín dụng bên lợi trực tiếp từ việc bên thứ ba chấp QSDĐ để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ bên cấp tín dụng Thứ hai, sau NHTM xử lý QSDĐ bên thứ ba, rõ ràng bên chấp bị chấm dứt QSDĐ Thiệt hại bắt nguồn trực tiếp gián tiếp từ việc bên cấp tín dụng khơng thực thực khơng nghĩa vụ hồn trả nợ, dẫn đến trường hợp NHTM phải xử lý QSDĐ bên thứ ba Thứ ba, để bên chấp có pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi đáng mình, có sở để khởi kiện bên cấp tín dụng khơng nhận hợp tác, thiện chí tự nguyện hồn trả bên cấp tín dụng Thứ tư, cần có quy định pháp luật chi tiết việc thực nghĩa vụ hồn trả bên cấp tín dụng bên chấp như: giá trị hồn trả; hình thức hoàn trả vật; thời hạn hoàn trả; chế tài bên cấp tín dụng khơng thực nghĩa vụ hồn trả 2.3.3 Một số khuyến nghị nhằm hạn chế rủi ro pháp lý quan hệ pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM 2.3.3.1 Khuyến nghị NHTM Thứ nhất, thiết lập hợp đồng bảo đảm QSDĐ bên thứ ba, cần sử dụng tên gọi xác “Hợp đồng chấp QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác”, theo hướng dẫn Khoản Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (đã NĐ 11/2012/NĐ-CP sửa đổi) Không sử dụng “Hợp đồng bảo lãnh QSDĐ”, theo Luật Đất đai 2013 bỏ toàn quy định liên quan đến bảo lãnh QSDĐ, biện 81 pháp bảo đảm QSDĐ gọi chung chấp Việc thiết lập hợp đồng bảo đảm với tên gọi trên, hình thức thể giao dịch có ý nghĩa quan trọng xảy tranh chấp tòa án, thực tế có số hợp đồng bị tun vơ hiệu, hủy bỏ tên gọi hợp đồng không xác Nếu NHTM thiết lập hợp đồng chấp với tên gọi bị tuyên bố vơ hiệu, hủy bỏ có sở pháp lý để kháng cáo án đề nghị kháng nghị án theo thủ tục giám đốc thẩm Thứ hai, cần thẩm định kỹ mối quan hệ bên chấp bên cấp tín dụng Bởi lẽ, thời gian qua có nhiều vụ việc thực tế phát sinh việc vay hộ, vay giùm, có trường hợp người sử dụng đất khơng có đủ điều kiện để NHTM cấp tín dụng nên nhờ bên khác có đủ điều kiện để NHTM cấp tín dụng Khoản cấp tín dụng bảo đảm QSDĐ bên thứ ba chấp Bản chất việc này, thực chất bên chấp vay, khơng có đủ điều kiện cấp tín dụng nên nhờ bên khác vay hộ Đồng thời, thực tế phát nhiều trường hợp bên cho vay nặng lãi thường yêu cầu hộ gia đình, cá nhân phải chấp QSDĐ ủy quyền cho bên cho vay nặng lãi toàn quyền chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ bên cho vay nặng lãi NHTM Chính vậy, bên phát sinh tranh chấp phát sinh hệ pháp lý khơn lường, giao dịch bị vơ hiệu giả tảo, làm cho việc thu hồi nợ NHTM thêm khó khăn bên phát sinh tranh chấp Thứ hai, hạn chế nhận chấp QSDĐ bên thứ ba thông qua ủy quyền Bởi vì, thực tế có nhiều trường hợp nhằm trốn tránh việc thực nghĩa vụ nộp thuế nên bên mua bán, chuyển nhượng QSDĐ thông qua ủy quyền Đồng thời, có nhiều vụ việc phát sinh thực tế tranh chấp bên ủy quyền (người sử dụng đất) bên ủy quyền Nếu bên ủy quyền thực giao dịch vượt phạm vi đại diện dẫn đến việc hợp đồng chấp bị vô hiệu theo Thứ ba, trường hợp nhận chấp QSDĐ để bảo đảm khoản cấp tín dụng doanh nghiệp mà người sử dụng đất người đại diện theo pháp luật doanh nghiệp, trường hợp người đại diện cho hai tư cách (bên chấp bên cấp tín dụng) trường hợp người đồng thời có hai vai trò pháp lý bên chấp bên nhận chấp (như chấp QSDĐ tài sản riêng vợ/chồng để bảo đảm cho khoản cấp tín dụng hai vợ chồng; chấp QSDĐ hộ gia đình để bảo đảm cho khoản cấp tín dụng thành viên hộ vay vốn…), hợp đồng chấp nên giao kết hai chủ thể: (i) bên chấp (ii) NHTM Việc thiết lập hợp đồng chấp có hai chủ thể trường hợp phù hợp với chất giao dịch, nhằm tránh việc vi phạm quy định đại diện theo Khoản Điều 144 (khi thực tế có nhiều quan điểm việc thiết lập hợp đồng chấp ba bên trường hợp vi phạm), đồng thời nhằm đơn giản 82 q trình soạn thảo hợp đồng, cơng chứng hợp đồng chấp khơng địi hỏi bên cấp tín dụng phải ký hợp đồng chấp Thứ tư, hạn chế việc chấp QSDĐ bên thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ phát sinh tương lai bên cấp tín dụng Có nhiều tranh chấp xảy thực tế, bên chấp chịu trách nhiệm bảo đảm cho hợp đồng cấp tín dụng thời điểm thiết lập hợp đồng chấp Nếu sau đó, NHTM tiếp tục cấp tín dụng sử dụng biện pháp bảo đảm QSDĐ bên thứ ba, dẫn đến nhiều trường hợp bên chấp không đồng ý chịu trách nhiệm nghĩa vụ phát sinh xảy sau thời điểm thiết lập hợp đồng chấp Chính vậy, khoản cấp tín dụng sau này, NHTM muốn tiếp tục dùng QSDĐ bên thứ ba để bảo đảm cần ký hợp đồng sửa đổi bổ sung hợp đồng chấp để dẫn chiếu đến số hợp đồng cấp tín dụng ký sau, đồng thời cần xác nhận lại văn người sử dụng đất việc tiếp tục bảo đảm cho khoản cấp tín dụng sau 2.3.3.2 Khuyến nghị bên thứ ba chấp QSDĐ Thứ nhất, cần nhận thức rõ hậu pháp lý việc chấp QSDĐ để bảo đảm cho nghĩa vụ người khác Kể trường hợp người sử dụng đất tự nguyện chấp QSDĐ Bên chấp cần hiểu rõ, chấp QSDĐ để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ người khác, QSDĐ bị NHTM xử lý vào thời điểm nào, đến hạn thực nghĩa vụ mà bên cấp tín dụng khơng thực thực khơng nghĩa vụ với NHTM Chính vậy, hậu pháp lý mà bên chấp phải gánh chịu tương đối lớn, nên cần cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng trước định chấp cho người khác vay vốn Thứ hai, cần nghiên cứu kỹ điều khoản hợp đồng chấp, đặc biệt điều khoản liên quan đến phạm vi nghĩa vụ bảo đảm Với quy định pháp luật chấp bảo lãnh “mập mờ” nay, nhiều NHTM cố tình “gài” điều khoản bảo lãnh hợp đồng chấp Theo đó, bên chấp phải chịu trách nhiệm toàn nghĩa vụ hoàn trả nợ bên cấp tín dụng, trường hợp sau xử lý xong TSBĐ mà cịn thiếu bên chấp phải tiếp tục thực nghĩa vụ trả nợ thay Đồng thời, không chấp nhận bảo đảm cho nghĩa vụ phát sinh tương lai bên cấp tín dụng, lần phát sinh nghĩa vụ bảo đảm (bên cấp tín dụng ký hợp đồng cấp tín dụng), muốn tiếp tục sử dụng QSDĐ bên thứ ba để bảo đảm, bắt buộc phải cần đồng ý văn bên chấp Thứ ba, bên chấp không nên vay vốn thơng qua người thứ ba hình thức ủy quyền chấp nhờ người khác vay chấp QSDĐ mình, đặc biệt thơng qua hình thức vay nặng lãi, vay “xã hội đen” Theo đó, bên chấp phải ủy quyền chấp chấp QSDĐ để nhờ bên thứ ba vay hộ Trên thực tế, có nhiều 83 trường hợp bên vay hộ, vay giùm đề nghị NHTM cho vay với số tiền lớn số tiền người sử dụng đất có nhu cầu thực vay, NHTM xử lý QSDĐ để toán cho toàn nghĩa vụ mà bên thứ ba vay NHTM, thực chất người sử dụng đất không vay với số tiền lớn Đồng thời, mối quan hệ phức tạp dễ dẫn đến tình trạng xảy tranh chấp nhiều người sử dụng đất bên thiệt thịi, chịu hậu pháp lý nặng nề giao dịch thông qua chứng văn bản, hợp đồng chấp thể ý chí người sử dụng đất, việc người sử dụng đất chứng minh giao dịch vay, chấp giả tạo, lừa dối điều vơ khó thực tế Thứ tư, bên chấp cần thỏa thuận văn với bên cấp tín dụng việc bên cấp tín dụng phải thực nghĩa vụ hồn trả cho trường hợp NHTM xử lý QSDĐ bên chấp Với tình trạng pháp lý chưa có quy định nhằm bảo vệ quyền lợi đáng bên chấp, chưa có quy định bảo đảm quyền yêu cầu bên chấp bên cấp tín dụng Chính vậy, để có sở yêu cầu bên cấp tín dụng phải thực nghĩa vụ hồn trả cho mình, bên chấp nên có thỏa thuận văn với bên cấp tín dụng, chứng thể ý chí bên giao dịch quan trọng sở để khởi kiện yêu cầu bên cấp tín dụng thực nghĩa vụ hồn trả Trong nội dung văn thỏa thuận này, bên chấp cần nêu rõ giá trị hoàn trả với giá trị QSDĐ theo giá thị trường thời điểm bị xử lý, cần nêu thời hạn bên cấp tín dụng phải hồn trả cụ thể nội dung khác theo thỏa thuận bên Kết luận Chương 2: Với nội dung mà tác giả trình bày trên, nhận thấy vấn đề pháp lý phát sinh từ quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM thực tiễn vô phong phú phức tạp Quan hệ pháp luật điều chỉnh nhiều văn pháp luật khác thay đổi giai đoạn lịch sử Hiện việc hiểu áp dụng khác quy định pháp luật thực tiễn áp dụng Nguyên nhân sâu xa phát sinh vướng mắc, tranh chấp thực tế quy định pháp luật liên quan đến vấn đề chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM chưa rõ ràng, thiếu quy định so với thực tiễn, đồng thời có quy định mâu thuẫn việc điều chỉnh vấn đề pháp lý Bên cạnh đó, quan điểm áp dụng pháp luật quan giải tranh chấp nhìn nhận vấn đề khác có phán xét xử khác Về chất, GDBĐ QSDĐ bên thứ ba xuất phát sở tự nguyện, bình đẳng bên, đồng thời mục đích giao dịch không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội xuất phát từ nhu cầu đáng bên giao dịch Chính vậy, pháp luật quan nhà nước cần tôn trọng giao dịch này, khơng thể lý pháp luật 84 chưa rõ ràng hay bên phải thiết lập hợp đồng bảo lãnh thay thiết lập hợp đồng chấp khơng có quy định mà có phán quyết, hành động gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích bên giao dịch Pháp luật cần phải ngày hoàn thiện nhằm hướng tới việc điều chỉnh vấn đề pháp lý phát sinh theo hướng tạo hành lang pháp lý an tồn bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM 85 KẾT LUẬN Trước thực trạng quy định pháp luật thực trạng áp dụng pháp luật liên quan đến chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM thời gian gần đây, đặc biệt thực tiễn có số án tuyên vô hiệu hủy bỏ hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba Điều thúc tác giả lựa chọn đề tài “Quy định pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM” để làm luận văn tốt nghiệp Với mục tiêu, phạm vi nghiên cứu đề tài này, luận văn đạt kết đóng góp cho khoa học pháp lý số vấn đề sau: Thứ nhất, khẳng định chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM hành vi mang tính tất yếu, phù hợp với thực tế khách quan nhu cầu bên tham gia giao dịch Đồng thời, việc chấp QSDĐ bên thứ ba làm đa dạng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ góp phần bảo đảm an tồn tín dụng cho NHTM Chính vậy, pháp luật cần phải thừa nhận bên có liên quan phải tơn trọng quyền nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM Tòa án cần phải xem xét đến chất giao dịch, không hủy bỏ tuyên bố giao dịch vô hiệu với lý tên gọi “hợp đồng chấp” hay “hợp đồng bảo lãnh” Thứ hai, nhận diện vấn đề chung đặc trưng quan hệ pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM Đó vấn đề liên quan đến chất chất giao dịch, phạm vi nghĩa vụ bảo đảm, chủ thể tham gia giao dịch chủ thể hợp đồng, điều kiện xử lý tài sản bảo đảm, Những vấn đề nhằm nêu lên khác biệt biện pháp chấp biện pháp bảo lãnh quan hệ bảo đảm cho việc cấp tín dụng NHTM Thứ ba, phác họa tranh thực trạng pháp luật thực trạng áp dụng pháp luật việc chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM Những thực trạng tác giả phân tích, bình luận nhiều góc độ khác nhau, từ chế định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật, thực tiễn xét xử, quan điểm học giả quan điểm cá nhân vấn đề pháp lý Nguyên nhân sâu xa thực trạng áp dụng pháp luật xuất phát từ quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề nhiều thiếu, chưa rõ ràng, chí cịn mâu thuẫn với nhau, bên cạnh việc hiểu áp dụng máy móc người áp dụng pháp luật góp phần gây nên thực trạng vô phong phú phức tạp Thứ tư, đưa kiến nghị góp phần hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến chấp QSDĐ bên thứ ba Trong đó, pháp luật cần thừa nhận việc chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM quan hệ pháp luật hợp pháp Chúng ta cần phải ban hành số văn pháp luật thiếu chưa điều chỉnh liên quan đến lĩnh vực pháp luật nội dung pháp luật hình thức, đồng thời phải sửa đổi số quy định 86 pháp luật hành để phù hợp với chất quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM Trong thời gian nghiên cứu hiểu biết có giới hạn tác giả, đề tài chưa giải triệt để số vấn đề liên quan đến lý luận chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM, lý thuyết vật quyền trái quyền bảo đảm Đồng thời, chưa có quy định pháp luật thức đầy đủ điều chỉnh vấn đề pháp lý phát sinh từ quan hệ xã hội chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM, việc nghiên cứu mang tính hệ thống đề tài cịn hạn chế Bên cạnh đó, vụ việc mà tác giả sử dụng cho phần thực trạng tiếp cận góc độ án, tác giả khơng có điều kiện để nghiên cứu toàn hồ sơ vụ việc, án khơng thể viết lên tranh tổng thể thực trạng liên quan đến việc áp dụng pháp luật quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM Với cầu thị quan điểm nghiêm túc nghiên cứu khoa học, tác giả mong nhận góp ý hướng dẫn Q Thầy Cơ, Anh, Chị đồng nghiệp người đọc để tác giả có điều kiện hồn thiện phát triển đề tài nữa, góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn pháp luật: Hiến pháp năm 1980; Hiến pháp năm 1992; Hiến Pháp năm 2013; Luật Đất đai năm 1987; Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi năm 1998, 2001); Bộ Luật dân năm 1995; Luật Tổ chức tín dụng năm 1997; Bộ Luật tố tụng dân năm 2004 (sửa đổi 2011); Bộ Luật dân năm 2005; 10 Luật Doanh nghiệp năm 2005; 11 Luật Nhà năm 2005; 12 Luật Công chứng năm 2006; 13 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2008; 14 Luật tổ chức tín dụng năm 2010; 15 Luật Đất đai năm 2013; 16 Luật Công chứng 2014; 17 Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18/11/1989 Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định chấp tài sản để vay vốn ngân hàng; 18 Quyết định 217/QĐ-NH1 ngày 17/08/1996 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Quy chế chấp, cầm cố tài sản bảo lãnh vay vốn Ngân hàng; 19 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc ban hành Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng (đã sửa đổi, bổ sung); 20 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng; 21 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003; 22 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; 23 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; 24 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm; 25 Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật; 26 Nghị định số 11/2012/NÐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NÐ-CP; 27 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013; 28 Thông tư 06/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn Nghị định 178/1999/NĐ-CP Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn thực bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng; 29 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư Pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường “Hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”; 30 Thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 Ngân hàng Nhà nước quy định phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi; 31 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 32 Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm; B Công văn, Chỉ thị, Báo cáo: 33 Báo cáo rút kinh nghiệm công tác giải xét xử vụ án kinh doanh, thương mại tòa án nhân dân cấp thông qua công tác Giám đốc thẩm, tái thẩm năm 2012, ngày 19/11/2012 Tòa án Nhân dân Tối cao; 34 Công văn số 328/CCS1 ngày 01/12/2011 Phịng Cơng chứng số 1, tỉnh Quảng Ngãi việc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba; 35 Công văn số 17/CV-HHNH ngày 02/02/2012, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam việc trích yếu tranh chấp xử lý tài sản bảo đảm nợ vay bất động sản; 36 Chỉ thị 28/CT-TTg năm 2012 ngày 13/11/2012 Thủ tướng Chính phủ tăng cường hiệu thi hành pháp luật giao dịch bảo đảm; 37 Công văn số 1345/BTP-ĐKGDBĐ ngày 27/02/2012 Bộ Tư pháp việc đề nghị hướng dẫn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất; 38 Công văn số 1573/NHNN-PC ngày 19/3/2012 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc hướng dẫn áp dụng thống quy định giao dịch bảo đảm; 39 Công văn số 186/HHNH-PLNV ngày 07/6/2013 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam việc đề nghị xem xét án theo thủ tục giám đốc thẩm tạm đình thi hành án; 40 Công văn số 266/CĐKGDBĐ-NV ngày 23/7/2013 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm-Bộ Tư pháp, hướng dẫn việc ký kết hợp đồng chấp; 41 Công văn số 128/CĐKGDBĐ-NV ngày 28/3/2014 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm-Bộ Tư pháp, V/v giải đáp, phản ánh kiến nghị Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam C Giáo trình, sách, báo, tạp chí: Tiếng Việt: 42 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, (Chủ biên: PGS.TS Đỗ Văn Đại), (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao động; 43 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, (Chủ biên: TS Lưu Quốc Thái), (2013), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức; 44 Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật, (Chủ biên: TS Lê Thị Thu Thủy), (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Nxb Tư Pháp; 45 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp, (Chủ biên: PGS.TS Hoàng Thế Liên), (2009), Bình luật khoa học Bộ luật Dân 2005 (tập II), phần thứ ba: Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị Quốc gia; 46 Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu-pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin Truyền thông; 47 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự-Bản án bình luận án, Nxb Chính trị Quốc gia; 48 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ đảm bảo thực nghĩa vụ luật dân Việt nam, Nxb Trẻ TP Hồ Chí Minh; 49 Nguyễn Ngọc Điện (2011), “Lợi ích việc xây dựng chế định vật quyền việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản”, Tạp chí Nghiên cứu lập (số 2+3); 50 Nguyễn Ngọc Điện (2012), “Đăng ký bất động sản, vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, (số 6); 51 Trương Thanh Đức (2013), “Theo Tịa vơ giá trị, theo Bộ vơ hiệu lực !?”, Tạp chí Thị trường Tài Tiền tệ, (số 14); 52 Bùi Đức Giang (2012), “Hệ pháp lý việc chấp tài sản theo quy định hành”, Tạp chí Ngân hàng, (số 04); 53 Nguyễn Thúy Hiền (2003), Sự phát triển pháp luật bảo đảm an tồn tín dụng Việt Nam-So sánh với pháp luật bảo đảm an tồn tín dụng CHLB Đức, Luận án Tiến sĩ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội; 54 Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế, Khoa LuậtĐH Quốc Gia Hà Nội; 55 Nguyễn Minh Oanh (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 3); 56 Nguyễn Văn Phương Nguyễn Phương Linh (2012), “Rủi ro pháp lý từ hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba”, Tạp chí Ngân hàng, (số 23); 57 Đoàn Thái Sơn (2012), “Một số vấn đề pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba”, Tạp chí Ngân hàng, (số 12); 58 Lê Thị Thu Thủy (2004), “Tài sản cầm cố vay vốn ngân hàng”, Tạp chí Khoa học Pháp lý, (số 04); 59 Thuỳ Trang (2010), “Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại: Một số nhận định nhìn từ góc độ pháp lý đến thực tiễn”, Tạp chí Ngân hàng, (số 23); 60 Nguyễn Quốc Vinh, “Rối bời với cách hiểu tòa án”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, ngày 5/4/2012; Tiếng nƣớc ngoài: 61 LexisNexis Butterworths (2005), Halsbury’s Laws of Australia, Vol 19, 295 Mortgages and Securities, „Introduction‟; 62 LexisNexis Butterworths (2005), Halsbury’s Laws of Australia, Vol 14, 220 Guarantees and Indemnities, „Nature of Guarantees and Indemnities‟; 63 McDonald v DennysLascelles Ltd (1933) 48 CLR 457; Turner Manufacturing Co Pty Ltd v Senes (1964) NSWR 692; 64 Xavier Freixas, Jean-Charles Rochet (2008), Microeconomics of Banking, 2nd edition, The MIT Press Cambridge; D Website 65 http://vnclp.gov.vn; 66 http://moj.gov.vn; 67 http://stp.binhduong.gov.vn; 68 http://www.haiphong.gov.vn; 69 http://www.tand.hochiminhcity.gov.vn; 70 http://duthaoonline.quochoi.vn; 71 http://www.tienphong.vn ; 72 http://vtv.vn; 73 http://www.thailandlawonline.com; 74 http://pccs2-tthue.vn; 75 http://congchungdatcang.com.vn; E Bản án: 76 Bản án số 05/KTPT ngày 30/03/2001 Tòa phúc thẩm TAND Tối cao Tp Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản”; 77 Bản án số 55/2007/KDTM-PT ngày 08/6/2007 Tòa phúc thẩm TAND Tối cao Tp Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 78 Bản án số 26/2011/KDTM-ST ngày 05/8/2011 TAND tỉnh Quãng Ngãi việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chấp vô hiệu”; 79 Bản án số 05/2011/KDTM-PT ngày 25/10/2011 Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân Tối cao Đà Nẵng việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chấp vô hiệu”; 80 Bản án số 516/2012/KDTM-ST ngày 20/4/2012 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng”; 81 Bản án số 532/2012/KDTM-ST ngày 24/04/2012 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 82 Bản án số 616/2012/KDTM-ST ngày 10/5/2012 TAND Tp.Hồ Chí Minh “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 83 Bản án số 673/2012/KDTM-ST ngày 21/5/2012 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 84 Bản án số 35/2012/KDTM-PT ngày 23/5/2012 Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao Đà Nẵng việc“Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 85 Bản án số 835/2012/KDTM-ST ngày 18/6/2012 TAND Tp Hồ Chí Minh việc“Tranh chấp Hợp đồng tín dụng”; 86 Bản án số 949/2012/KDTMST ngày 06/7/2012 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 87 Bản án số 966/2012 /KDTM-ST ngày 10/7/2012 TAND Tp Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 88 Bản án số 05/2012/KDTM-ST ngày 18/9/2012 TAND huyện Chương Mỹ -Tp Hà Nội việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 89 Bản án số 105/2013/KDTM-PT ngày 18/01/2013 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc“Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 90 Bản án số 383/2014/KDTM-ST ngày 14/4/2014 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc“Tranh chấp hợp đồng tín dụng” PHỤ LỤC F Phụ lục số 01: 10 Mẫu Phiếu khảo sát “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại” 11 Bảng tổng hợp kết khảo sát “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại” G Phụ lục số 02: 91 Báo cáo rút kinh nghiệm công tác giải xét xử vụ án kinh doanh, thương mại tòa án nhân dân cấp thông qua công tác Giám đốc thẩm, tái thẩm năm 2012, ngày 19/11/2012 Tòa án Nhân dân Tối cao (Trích); 92 Cơng văn số 328/CCS1 ngày 01/12/2011 Phịng Cơng chứng số 1, tỉnh Quảng Ngãi việc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba; 93 Công văn số 17/CV-HHNH ngày 02/02/2012, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam việc trích yếu tranh chấp xử lý tài sản bảo đảm nợ vay bất động sản; 94 Chỉ thị 28/CT-TTg năm 2012 ngày 13/11/2012 Thủ tướng Chính phủ tăng cường hiệu thi hành pháp luật giao dịch bảo đảm; 95 Công văn số 1345/BTP-ĐKGDBĐ ngày 27/02/2012 Bộ Tư pháp việc đề nghị hướng dẫn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất; 96 Công văn số 1573/NHNN-PC ngày 19/3/2012 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam việc hướng dẫn áp dụng thống quy định giao dịch bảo đảm; 97 Công văn số 186/HHNH-PLNV ngày 07/6/2013 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam việc đề nghị xem xét án theo thủ tục giám đốc thẩm tạm đình thi hành án; 98 Công văn số 266/CĐKGDBĐ-NV ngày 23/7/2013 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp, hướng dẫn việc ký kết hợp đồng chấp; 99 Công văn số 128/CĐKGDBĐ-NV ngày 28/3/2014 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp, V/v giải đáp, phản ánh kiến nghị Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam H Phụ lục số 03: Bản án số 05/KTPT ngày 30/03/2001 Tòa phúc thẩm TAND Tối cao Tp Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng vay tài sản”; Bản án số 55/2007/KDTM-PT ngày 08/6/2007 Tịa phúc thẩm TAND Tối cao Tp Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; Bản án số 26/2011/KDTM-ST ngày 05/8/2011 TAND tỉnh Quãng Ngãi việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chấp vô hiệu”; Bản án số 05/2011/KDTM-PT ngày 25/10/2011 Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân Tối cao Đà Nẵng việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chấp vô hiệu”; Bản án số 516/2012/KDTM-ST ngày 20/4/2012 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng”; Bản án số 532/2012/KDTM-ST ngày 24/04/2012 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; Bản án số 616/2012/KDTM-ST ngày 10/5/2012 TAND Tp.Hồ Chí Minh “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; Bản án số 673/2012/KDTM-ST ngày 21/5/2012 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; Bản án số 35/2012/KDTM-PT ngày 23/5/2012 Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao Đà Nẵng việc“Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 10 Bản án số 835/2012/KDTM-ST ngày 18/6/2012 TAND Tp Hồ Chí Minh việc“Tranh chấp Hợp đồng tín dụng”; 11 Bản án số 949/2012/KDTMST ngày 06/7/2012 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 12 Bản án số 966/2012 /KDTM-ST ngày 10/7/2012 TAND Tp Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 13 Bản án số 05/2012/KDTM-ST ngày 18/9/2012 TAND huyện Chương Mỹ -Tp Hà Nội việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 14 Bản án số 105/2013/KDTM-PT ngày 18/01/2013 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc“Tranh chấp hợp đồng tín dụng”; 15 Bản án số 383/2014/KDTM-ST ngày 14/4/2014 TAND Tp.Hồ Chí Minh việc“Tranh chấp hợp đồng tín dụng” ... QUÁT VỀ THẾ CHẤP QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát chấp quy? ??n sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thƣơng mại 1.1.1 Khái niệm chấp quy? ??n sử. .. sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 1.1.2 Đặc điểm chấp quy? ??n sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 1.1.3 Vai trò ý nghĩa chấp quy? ??n sử dụng đất bên thứ ba. .. tham gia quan hệ pháp luật chấp quy? ??n sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 20 1.2.3 Khách thể quan hệ pháp luật chấp quy? ??n sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại 23 1.2.4