Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để vay vốn tại các tổ chức tín dụng từ thực tiễn tỉnh lào cai

TRẦN ĐĂNG DŨNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ THÕ CHÊP QUN Sư DơNG §ÊT CủA Hộ GIA ĐìNH, LUT KINH T Cá NHÂN Để VAY VốN TạI CáC Tổ CHứC TíN DụNG Từ THựC TIƠN TØNH LµO CAI TRẦN ĐĂNG DŨNG 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ THế CHấP QUYềN Sử DụNG ĐấT CủA Hộ GIA ĐìNH, Cá NHÂN Để VAY VốN TạI CáC Tổ CHứC TíN DơNG Tõ THùC TIƠN TØNH LµO CAI TRẦN ĐĂNG DŨNG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi Trần Đăng Dũng, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020 xin cam đoan cơng trình độc lập riêng tơi mà khơng chép từ nguồn tài liệu công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích luận văn có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn đầy đủ, có xác nhận quan cung cấp số liệu Các kết nghiên cứu luận văn kết nghiên cứu thực cách khoa học, trung thực, khách quan Tơi xin chịu trách nhiệm tính trung thực, xác nguồn số liệu thông tin sử dụng cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Đăng Dũng LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề tài luận văn: "Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân để vay vốn tổ chức tín dụng từ thực tiễn tỉnh Lào Cai" Để hoàn thành luận văn này, nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu Trường Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho suốt q trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hồn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân khơng thể tự nhận thấy Tơi mong nhận góp ý Quý thầy, cô giáo để luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Đăng Dũng MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Lý luận chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Khái niệm đặc điểm chấp tài sản Khái quát đặc điểm hoạt động tổ chức tín dụng Khái niệm đặc điểm chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.1.4 Vai trị chấp quyền sử dụng đất đời sống kinh tế, xã hội 1.2 Lý luận pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng 1.2.1 Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng 1.2.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng 1.2.3 Cơ cấu pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng 1.2.4 Các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 6 10 16 19 19 20 21 23 ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH LÀO CAI Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng 2.1.1 Chủ thể chấp quyền sử dụng đất 2.1.2 Đối tượng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng 27 2.1 27 27 29 2.1.3 Nội dung thỏa thuận bên giao dịch chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng 2.1.4 Hình thức hiệu lực giao dịch chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng 2.1.5 Xử lý quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân để thu hồi nợ 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Lào Cai 2.2.1 Tổng quan tình hình chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Lào Cai 2.2.2 Một số khó khăn, vướng mắc rào cản trình thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng địa bàn tỉnh Lào Cai Chƣơng 3: 32 39 40 43 43 45 ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng 3.2 53 Giải pháp hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng 3.3 53 55 Các giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng 59 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng TMCP : Thương mại cổ phần TSGLVĐ : Tài sản gắn liền với đất MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Hệ thống pháp luật dân ghi nhận chín biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ bao gồm cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, kỹ quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, tín chấp cầm giữ tài sản, chấp tài sản nói chung chấp bất động sản nói riêng biện pháp sử dụng phổ biến, có ý nghĩa quan trọng quan trọng việc huy động nguồn vốn phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh Tài sản bất động sản, quyền sử dụng đất (QSDĐ) chiếm vị chủ đạo trở thành tài sản bảo đảm để tổ chức tín dụng (TCTD) cung cấp vốn cho kinh tế Chế định đất đai Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân, với quyền lợi gắn liền QSDĐ dạng tài sản đặc biệt, chủ thể có QSDĐ có đầy đủ ba quyền năng, như: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Chính thế, QSDĐ đầy đủ điều kiện trở thành tài sản bảo đảm giao dịch tín dụng Đây biện pháp quan trọng để bảo vệ quyền lợi bên cho vay; hạn chế rủi ro bên vay khơng có khả trả nợ Do đó, biện pháp chấp tài sản nói chung chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân nói riêng u cầu cần thiết phải có để đảm bảo an toàn hiệu từ hoạt động cho vay TCTD Tuy nhiên, thực tế nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan khác như: Hệ thống pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; hệ thống hồ sơ, sở liệu đất đai chưa kiện tồn; pháp luật cơng chứng, chứng thực đăng ký chưa có tính thống nhất; chấp QSDĐ mang tính đặc thù cao với điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý QSDĐ giải chấp khó khăn phức tạp hơn; việc chậm trễ việc cấp chứng thư pháp lý với ý thức, nhận thức trách nhiệm phận cán thực thi, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chấp… trở thành rào cản lớn cho việc tiếp cận nguồn vốn từ chấp Trên thực tế để đưa QSDĐ vào trình lưu thơng thị trường tín dụng vấp phải nhiều trở ngại thách thức dẫn đến phát sinh nhiều mâu thuẫn, bất đồng chủ thể; q trình giải mâu thuẫn Tòa án bị kéo dài với việc tiến hành thi hành án Cơ quan thi hành án khó khăn xử lý tài sản QSDĐ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích hợp pháp bên nói riêng ổn định xã hội nói chung Thực trạng nêu diễn phủ nhận địa bàn tỉnh Lào Cai, nơi có tốc độ phát triển kinh tế nhanh mạnh, có hệ thống thơng thương nhộn nhịp sôi động với quốc gia láng giềng Trung Quốc, có nhu cầu nguồn vốn cho hoạt động kinh cao song nhiều vướng mắc chưa tháo gỡ Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân để vay vốn tổ chức tín dụng từ thực tiễn tỉnh Lào Cai” cần thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu Hiê ̣n có nhiề u cơng trình nghiên c ứu chấp tài sản nói chung chấp tài sản QSDĐ nói riêng tài liệu tham khảo bổ ích cho tác giả việc kế thừa giá trị khoa học đặt nhiệm vụ nghiên cứu trình thực đề tài Một số cơng trình nghiên cứu tiêu biểu kể đến: Nguyễn Thị Nga (2015); “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam - thực trạng hướng hoàn thiện”, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội, Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội; Phạm Minh Đông (2018), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội; Đỗ Thị Bình (2019), Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, vấn đề lý luận thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội; Trần Đào Tùng Anh (2019), Thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ người thứ ba theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội; … Ngồi ra, cịn có viết nghiên cứu tạp chí chuyên ngành như: Nguyễn Quang Tuyến (2004), Bàn thêm quy định chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 05/2004; Ngô Văn Lượng (2015), Bàn việc nhận chấp quyền sử dụng đất đất quy hoạch, Tạp chí Kiểm sát, số 18/2015; Đỗ Thị Hải Yến (2017), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có vơ hiệu hay khơng khơng đăng ký giao dịch bảo đảm, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 23/2017; Đỗ Thị Hải Yến (2019), Một số bất cập pháp luật hành đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 7/2019… Các cơng trình nghiên cứu tư liệu q giúp cho tác giả xây dựng tiền đề lý luận chấp pháp luật chấp QSDĐ; đồng thời nhận diện sâu sắc thực trạng pháp luật chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Cùng với đó, thực tế phát sinh, bất cập, vướng mắc từ thực tiễn Lào Cai với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình quản lý đất đai có nét đặc thù tác giả đặc biệt trọng q trình thực luận văn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ sở lý luận sở thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân tổ chức dụng lãnh thổ Việt Nam Trên sở đó, tác giả đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chấp tài sản QSDĐ hộ gia đình, cá nhân 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu tiền đề lý luận chấp QSDĐ pháp luật chấp QSDĐ sở làm rõ khái niệm, đặc điểm, vai trò chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân pháp luật điều chỉnh chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân sở làm rõ cần thiết phải điều chỉnh pháp luật chấp QSDĐ, cấu pháp luật điều chỉnh chấp QSDĐ Nghiên cứu thực trạng pháp luật chấp QSDĐ để nhận diện rõ nét ưu điểm hạn chế pháp luật điều chỉnh chấp QSDĐ Nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật chấp QSDĐ tỉnh Lào Cai để nhận diện rõ thành tựu đạt vướng mắc, rào cản phát sinh thực tế Nghiên cứu, tìm hiểu rõ nguyên nhân tồn tài vướng mắc Đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp tài sản QSDĐ hộ gia đình, cá nhân góp vốn hợp tác kinh doanh phổ biến, tồn khoảng trống pháp lý gây khó khăn cho tổ chức kinh tế, bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, yên tâm đầu tư vào đất đai hạn chế rủi ro cho TCTD nhận chấp QSDĐ có dự án đầu tư 2.2.2.5 Bất cập thực tiễn áp dụng quy định xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ, TSGLVD để thu hồi nợ TCTD - Xử lý QSDĐ chấp mà không chấp TSGLVĐ hình thành tương lai Hiện BLDS 2015 quy định việc xử lý tài sản chấp QSDĐ mà không chấp TSGLVĐ ngược lại Tuy nhiên đối tượng quy phạm pháp luật hiểu tài sản sẵn có, đăng ký quyền sở hữu, chưa đề cập đến TSGLVĐ tài sản hình thành tương lai, cơng trình xây dựng, nhà chung cư, nhà q trình thi cơng, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Trên thực tế có nhiều trường hợp QSDĐ dự án đất chấp TCTD khác nhau, với Hợp đồng tín dụng khác Khi Bên chấp vi phạm nghĩa vụ TCTD nhận chấp QSDĐ, TCTD tiến hành thu giữ, xử lý QSDĐ để thu hồi nợ làm phát sinh xung đột, tranh chấp TCTD nhận chấp dự án sử dụng đất, TSGLVĐ Vì thỏa thuận chấp có hiệu lực pháp lý, việc xử lý quan quản lý đất đai, quan Tòa án, quan THADS khó khăn, phức tạp, thời gian thụ lý giải kéo dài yếu tố góp phần hình thành nên khoản nợ xấu TCTD - Xử lý tài sản chấp QSDĐ không thuộc quyền sở hữu khách hàng vay (QSDĐ bên thứ ba) Theo BLDS 2015, “Bảo lãnh” “Thế chấp” hai biện pháp bảo đảm có đối tượng hồn tồn khác “Bảo lãnh” biện pháp bảo đảm mà theo bên bảo lãnh cam kết thực thay bên bảo lãnh phần nghĩa vụ bị vi phạm theo Hợp đồng bảo lãnh (hay đối tượng bảo lãnh nghĩa vụ, tài sản giống chấp) Tuy nhiên, LĐĐ 2003 lại quy định hình thức “bảo lãnh quyền sử dụng đất”24 Quy định 24 Điều 106 Luật đất đai 2003 50 chưa giải thích cách rõ ràng cụ thể, gây xung đột với quy định BLDS 2005 LĐĐ 2013 loại bỏ quy định đưa quy định chuyển tiếp để xử lý trường hợp tồn đọng, nhiên lịch sử để lại, nhiều trường hợp khách hàng vay sử dụng tài sản QSDĐ, TSGLVĐ người khác để chấp cho khoản vay TCTD nên gây khó khăn q trình xử lý tài sản bảo đảm BLDS 2015 không thừa nhận việc “bảo lãnh” tài sản, không quy định rõ ràng có sử dụng tài sản khơng thuộc quyền sở hữu bên có nghĩa vụ làm tài sản chấp hay không Hệ nhiều tranh chấp, phát sinh từ chưa rõ ràng này, đặc biệt khách hàng vay có âm mưu chiếm đoạt vốn, dùng tài sản QSDĐ, TSGLVĐ để “bảo lãnh” cho khoản vay, sau vi phạm nghĩa vụ trả nợ u cầu Tịa án tun vơ hiệu Hợp đồng bảo đảm đối tượng Hợp đồng bảo đảm thực (theo quy định BLDS), biến khoản vay có bảo đảm trở thành khơng bảo đảm Ngay Tịa án chưa thống quan điểm việc xử lý tài sản chấp bên thứ ba trường hợp Năm 2011, vụ việc hợp đồng chấp QSDĐ để bảo đảm khoản vay cho bên khác trở nên “nóng” giới Ngân hàng Tịa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tun vơ hiệu Sau đó, vụ việc tạm lắng ngành tòa án, Bộ Tư pháp Ngân hàng Nhà nước đồng thuận mặt nguyên tắc công nhận giá trị pháp lý biện pháp bảo đảm Tuy nhiên, gần đây, số tòa án, quan đăng ký bảo đảm tổ chức hành nghề công chứng lại có quan điểm ngược lại, TCTD lo ngại việc nhiều hợp đồng chấp (đặc biệt tài sản bất động sản) có nguy khơng cơng chứng, đăng ký hay bị tuyên vô hiệu25 Đây điểm bất cập lớn ảnh hưởng đến chất lượng, hiệu công tác xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, đặc biệt khoản nợ xấu TCTD Kết luận chƣơng Pháp luật chấp QSDĐ bao gồm nội dung như: yếu tố liên quan đến điều kiện QSDĐ chấp (các trường hợp chấp; điều kiện để đưa QSDĐ vào chấp; phạm vi giá trị QSDĐ 25 https://www.thesaigontimes.vn/149862/bao-dam-bang-tai-san-cua-nguoi-thu-ba.html 51 hoạt động chấp), nội dung chấp QSDĐ (các chủ thể, quyền nghĩa vụ bên, hình thức giao dịch, hiệu lực giao dịch phương thức giải giải tranh chấp), xử lý tài sản chấp đến hạn, đăng kí xóa đăng kí chấp QSDĐ Đây điều khoản nhất, giúp bên định hình vấn đề cần thỏa thuận cấn thực giao kết để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Tuy nhiên thực tế, hoạt động chấp QSDĐ diễn cịn nhiều khó khăn, vướng mắc thay đổi pháp luật thời gian ngắn, mâu thuẫn, chồng chéo pháp luật hành công tác tổ chức thực thi chưa nghiêm minh Yêu cầu cấp thiết đặt cần có biện pháp phù hợp để hạn chế đến mức tối thiểu khó khăn 52 Chƣơng ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 3.1 Định hƣớng hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng Để đảm bảo vận hành quan hệ chấp QSDĐ thời gian tới thuận lợi, dễ dàng, đảm bảo quyền lợi ích chủ thể tham gia quan hệ, phù hợp với lợi ích Nhà nước lợi ích chung xã hội, từ bất cập chương 2, tác giả cho rằng, cần thiết thời gian tới phải có bổ sung, sửa đổi kịp thời quy định pháp luật không phù hợp, không thống nhất; đồng thời phải phối hợp tổ chức thực quan chức hài hòa, kịp thời Để đạt điều đó, hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật chấp QSDĐ phải xuất phát từ định hướng sau đây: Thứ nhất, hoàn thiện quy định pháp luật chấp QSDĐ sở phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Hiến pháp 1980 (Điều 19) ghi nhận quyền sở hữu đại diện quyền thống quản lý đất đai thuộc Nhà nước Nguyên tắc tiếp tục khẳng định Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) gần Hiến pháp 2013 (Điều 53), theo đó: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Quyền sử dụng đất loại tài sản hàng hóa đặc biệt ”; “Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất ” Trên sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai, Đảng ta tiếp tục có quan điểm đạo: “Chính sách, pháp luật đất đai phải góp phần ổn định trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hội nhập quốc tế; huy động tốt nguồn lực từ đất 53 để phát triển đất nước; bảo đảm hài hịa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư ” 26 Với quan điểm nêu cho thấy, quan hệ đất đai xác lập thiếu vai trò Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu việc định hướng kiểm sốt quan hệ Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai, đó, điều chỉnh pháp luật chấp QSDĐ, cần lưu ý để giao dịch, hoạt động với quy trình, thủ tục từ việc phát sinh đến chấm dứt việc chấp có quản lý, định hướng kiểm soát quan quyền lực nhà nước Việc xây dựng chế định chấp QSDĐ khơng nằm ngồi định hướng Nhà nước Có thể thấy, vai trị nhà nước lĩnh vực vô quan trọng, khơng chi phối hồn tồn đến q trình chấp QSDĐ mà đóng vai trị hỗ trợ, thúc đẩy giao dịch tiến hành nhanh chóng, hiệu Các chủ thể quan hệ chấp thực giao dịch với nguyện vọng mình, miễn không trái với quy định pháp luật ý chí Nhà nước Thứ hai, hồn thiện quy định pháp luật chấp QSDĐ phải phù hợp với phát triển thị trường tín dụng Nghị Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ X với định hướng đề cao lực tự chủ cho TCTD kinh tế thị trường tạo cạnh tranh lành mạnh TCTD xu hội nhập rõ: “Phát triển thị trường tiền tệ, đại hóa đa dạng hóa hình thức hoạt động; hồn thiện hệ thống luật pháp, nâng cao sức mạnh cạnh tranh, lực quản trị ngân hàng; xóa bỏ phân biệt đối xử tiếp cận nguồn vốn tham gia thị trường…” Từ nội dung trên, thấy, xây dựng, củng cố pháp luật chấp QSDĐ cần trọng vào tính chịu tránh nhiệm bên nhận chấp; đặc biệt, pháp luật cần dành quyền ưu tiên nhiều cho bên nhận chấp việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ Thứ ba, hoàn thiện quy định pháp luật chấp QSDĐ phải đặt tương quan, phù hợp với pháp luật giao dịch bảo đảm Thế chấp QSDĐ biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Do đó, xây dựng pháp luật chấp nói riêng khơng thể 26 http://123.30.190.43/tiengviet/tulieuvankien/vankiendang/details.asp?topic=191 &subtopic=9&leader_topic= 990&id=BT8111230801 54 vượt qua khuôn khổ pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung Theo đó, cần giải mâu thuẫn, chồng chéo số quy định văn pháp luật hành Pháp luật chấp QSDĐ cần quy định cách rõ ràng, chặt chẽ thống nhất, tránh chồng chéo văn thuộc lĩnh vực khác Đặc biệt cần phải tuân theo hiệu lực pháp lý văn có hiệu lực cao hơn, nhằm hạn chế tối đa việc phải chỉnh sửa quy định liên tục, gây khó khăn cho trình áp dụng thực Thứ tư, hồn thiện quy định pháp luật chấp QSDĐ phải phù hợp với xu hội nhập quốc tế Một yêu cầu bản, cốt lõi Việt Nam gia nhập vào nên kinh tế quốc tế xây dựng hệ thống pháp luật hồn thiện Theo đó, hệ thống pháp luật kinh tế nói chung pháp luật điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ Việt Nam nói riêng cần xây dựng hồn thiện sở tiếp thu có chọn lọc tiêu chí chuẩn mực chung hệ thống pháp luật mà quốc gia tiên tiến giới xây dựng Bên cạnh tính thống hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ đề cập trên, tính phù hợp, tính cụ thể, tính dễ tiếp cận tính minh bạch cơng khai địi hỏi tối quan trọng q trình xây dựng hồn thiện pháp luật không riêng chấp QSDĐ, mà đòi hỏi hệ thống khung pháp luật kinh tế kinh tế thị trường xu hội nhập 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng Trên sở tồn tại, bất cập hệ thống pháp luật chấp QSDĐ chương 2, trước yêu cầu đặt kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa xu hội nhập, thời gian tới cần hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ với vấn đề sau đây: Thứ nhất, chủ thể nhận chấp QSDĐ Hệ thống quy phạm pháp luật Việt Nam hiệp ước quốc tế, hiệp định thương mại song phương đa phương cần điều chỉnh theo hướng tạo công phạm vi nhận chấp QSDĐ TCTD nước, tổ chức, cá nhân nắm quyền chi phối, sở hữu hay có vốn đầu tư nước ngồi Điều tạo sân chơi bình đẳng làm tăng tính cạnh tranh cho thị trường tín dụng, đảm bảo quyền 55 lợi ích bên, đồng thời phù hợp với tinh thần sách tự hóa thương mại tồn cầu thúc đẩy mạnh mẽ mà Việt Nam thành viên tham gia tích cực - Về điều kiện đối tượng chấp QSDĐ: Phải có quy định định nghĩa cụ thể vấn đề “đất tranh chấp” Theo đó, khiếu kiện quan Tòa án thụ lý, khiếu nại quan có thẩm quyền đồng ý giải xem xét làm xác định tình trạng pháp lý diện tích đất chuẩn bị chấp Bên cạnh đó, thẩm quyền xác định tình trạng đất có tranh chấp hay khơng nên giao cho Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện, quan chun trách, có trình độ chun mơn cao có sở liệu đầy đủ, giúp cho việc thẩm tra, thẩm định tiến hành xác nhanh chóng Thứ hai, thời điểm có hiệu lực giao dịch chấp QSDĐ Để đảm bảo chủ thể thực quy định liên quan đến hiệu lực giao dịch chấp QSDĐ, cần có đồng BLDS LĐĐ, theo đó, hợp đồng thơng thường hợp đồng vay, hợp đồng góp vốn,… mà nội dung hợp đồng có xuất giao dịch cần phải đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền phát sinh hiệu lực tồn hợp đồng có hiệu lực việc đăng ký hồn tất Bên cạnh đó, thời điểm có hiệu lực giao dịch chấp QSDĐ nên quy định thời điểm Văn phòng ĐKQSDĐ ghi nhận biến động QSDĐ liên quan đến hoạt động chấp đóng dấu xác nhận vào GCNQSDĐ bên chấp Như vừa đảm bảo tính xác, cụ thể giảm thiểu rủi ro cho giao dịch chấp, đồng thời giúp cho bên thuận lợi tiến hành giao kết thực hoạt động liên quan đến chấp QSDĐ Thứ ba, quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp QSDĐ Pháp luật cần quy định rõ quyền góp vốn bên chấp QSDĐ vào tổ chức kinh tế theo hình thức hợp tác kinh doanh theo hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) nào? Có cần đồng ý hay chấp thuận bên nhận chấp hay khơng việc bảo lưu quyền truy địi, hiệu lực đối kháng bên thứ ba quan hệ góp vốn, hợp tác kinh doanh giải nào? Thơng thường, việc góp vốn thường khơng chấp thuận phải chuyển quyền sở hữu QSDĐ cho pháp nhân 56 thành lập, nhiên, ngân hàng TCTD khác chấp thuận bên chấp thành lập dự án đầu tư phải thành lập doanh nghiệp mới, vào tiềm triển vọng dự án bên nhận chấp đồng ý cho bên chấp góp vốn tài sản chấp Cịn việc góp vốn hợp tác kinh doanh theo hợp đồng BCC không làm thay đổi quyền sở hữu QSDĐ, nhiên lúc người trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai không bên chấp cịn phía đối tác; việc xây dựng, hình thành tài sản đất làm xuất quan hệ chấp mới, bên chấp có ý định góp vốn hợp tác kinh doanh tài sản QSDĐ phải có đồng ý, chấp thuận bên nhận chấp bên nhận chấp phải trao quyền đặc biệt để bảo lưu quyền xử lý tài sản chấp đến hạn (ví dụ có quyền đồng ý hay khơng đồng ý cho phép xây dựng cơng trình, hệ thống mà tài sản đất bên chấp làm chủ sở hữu; cho phép hay không cho phép chấp tài sản hình thành đất q trình hợp tác kinh doanh…) Ngồi ra, QSDĐ loại tài sản đặc thù mà giá trị thay đổi tùy thuộc vào tình hình thực tế vị trí quy hoạch thay đổi, điều chỉnh bảng giá đất hàng năm theo quy định Nghị định 44/2014/NĐ - CP Chính phủ quy định giá đất, vậy, trường hợp có thay đổi giá trị QSDĐ, bên chấp bên nhận chấp có quyền yêu cầu thỏa thuận lại phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh để đảm bảo nghĩa vụ Ví dụ giá trị QSDĐ tăng lên, bên nhận chấp có quyền yêu cầu khoản vay bảo đảm phải tăng lên theo tỷ lệ tương ứng, trường hợp giải ngân vốn cho dự án bất động sản mà ngân hàng hay TCTD có sở khẳng định QSDĐ chấp không đủ để đảm bảo cho khoản vay có quyền u cầu bên chấp phải chấp thêm tài sản để đảm bảo việc vay vốn không không tiếp tục giải ngân (đây điều kiện có ý nghĩa để ngân hàng giải nợ xấu tồn đọng chấp bất động sản, đồng thời giảm thiểu nguy bong bóng thị trường bất động sản giá trị cơng trình thấp giá bán lại bị đội lên cao để trả nợ ngân hàng) Thứ tư, hoàn thiện quy định pháp luật hình thức xử lý tài sản chấp 57 Một là, hoạt động bán đấu giá tài sản: Pháp luật cần phải có quy định riêng trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản nhằm thu hồi nợ TCTD Theo đó, TCTD xử lý tài sản đảm bảo có đầy đủ tư cách pháp lý để ký hợp đồng bán tài sản với bên trúng đấu giá sau kết đấu giá công nhận, quan quản lý đất đai mà không cần văn ủy quyền chủ sở hữu tài sản, quan công chứng phải thừa nhận thực thủ tục pháp lý theo hợp đồng chuyển nhượng tài sản ký TCTD bên trúng đấu giá Trước hoàn tất thủ tục bán đấu giá tài sản, TCTD có quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý quyền thu giữ tài sản TCTD có hiệu lực việc đăng ký biến động, thay đổi thông tin GCN QSDĐ, TSGLVĐ tài sản chấp hoàn thành Hai là, việc TCTD tự bán tài sản chấp: Pháp luật cần quy định rõ trường hợp TCTD đủ điều kiện tự thực việc bán tài sản chấp Việc quan cơng chứng, quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu phải có văn ủy quyền chủ tài sản tài sản đủ điều kiện xử lý tiến hành cơng chứng, cơng nhận tính hợp pháp Hợp đồng mua bán tài sản không hợp lý, khơng có tính thực tiễn thời điểm đa số chủ tài sản tỏ rõ bất hợp tác, thiếu thiện chí q trình xử lý, đồng thời làm kéo dài thời gian xử lý tài sản bảo đảm Chỉ cần Hợp đồng chấp ghi nhận phương thức xử lý tài sản bảo đảm vi phạm nghĩa vụ TCTD phép tiến hành xử lý tài sản, đồng thời quy định cụ thể trường hợp từ chối công chứng, từ chối tiếp nhận việc thực thủ tục đăng ký biến động, thay đổi GCN QSDĐ, TSGLVĐ trường hợp này, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp TCTD Thứ năm, hồn thiện quy định pháp luật hoạt động xử lý tài sản chấp tài sản hình thành tương lai Pháp luật bán đấu giá tài sản có quy định cụ thể trình tự, thủ tục bán đấu giá bất động sản hình thành tương lai để xử lý nợ, toán nghĩa vụ TCTD, chế, hồ sơ, thủ tục công nhận quyền sở hữu bên trúng đấu giá tài sản hình thành tương lai TCTD xử lý Pháp luật dân sự, kinh doanh bất động sản phải có quy định cụ thể việc công khai, minh bạch dự án bất động sản, dự án nhà 58 chủ đầu tư chấp TCTD; chế, sách việc cho vay vốn mua nhà dự án chấp (không đồng ý cho chấp hộ chấp dự án, phải giải chấp hộ trước bên mua nhà đăng ký chấp TCTD khác,…); quy định việc ghi nhận đăng ký biến động, đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai gắn liền với chấp toàn dự án, quy định giải khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ việc xử lý tài sản chấp tài sản hình thành tương lai TCTD Điều không hạn chế rủi ro cho TCTD trình cho vay thu hồi nợ, mà cịn đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người mua nhà, thị trường bất động sản Việt Nam chưa thực minh bạch, nhiều lộn xộn 3.3 Các giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng - Về phía tổ chức tín dụng Cần nâng cao hiệu cơng tác thẩm định hồ sơ tín dụng, hồ sơ chấp QSDĐ; cần đưa quy định rõ ràng, cụ thể bất động sản (gắn liền với QSDĐ) phép không phép nhận chấp Xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời nội dung chưa phù hợp, sơ hở hợp đồng chấp, tín dụng, qui trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản ngân hàng - Đối với chủ thể chấp QSDĐ Để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp tiến hành giao dịch chấp QSDĐ, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cần phải có nghiên cứu kĩ lưỡng giá trị khoản vay, thời hạn vay, lãi suất điều kiện khác có phù hợp với khả sản xuất, kinh doanh hay khơng để đảm bảo cân đối lợi ích kinh doanh nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, tránh để xảy việc phải xử lý tài sản bảo đảm đẩy doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn khơng cịn mặt sản xuất tài sản giá trị hàng đầu Ngồi ra, trước kí kết hợp đồng chấp với ngân hàng, tổ chức kinh tế chấp QSDĐ phải có tham vấn, hỗ trợ từ tổ chức định giá chuyên nghiệp để xác định sơ giá trị QSDĐ để đưa thương lượng phù hợp với ngân hàng, tránh để tình trạng bị 59 ép giá, cố tình định giá thấp tài sản bảo đảm ngân hàng nhằm trục lợi Bên cạnh đó, tổ chức kinh tế cần thực đầy đủ quy định đăng ký chấp, xóa chấp QSDĐ nhằm bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp - Đối với quan lập pháp Trước diễn biến phức tạp thị trường tín dụng thị trường bất động sản thời gian vừa qua, Bộ Tư pháp nhận thấy phát sinh từ vấn đề nhận chấp QSDĐ, nhiên, văn hướng dẫn nhiều điểm chưa rõ ràng, không giải vướng mắc thực tế Do đó, cần thiết xây dựng Luật đăng ký giao dịch bảo đảm mà quy định cụ thể hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống phạm vi nước; công chứng, chứng thực; xử lý tài sản bảo đảm nói chung tài sản chấp nói riêng sở khắc phục chồng chéo bất cập quy định LĐĐ, Luật Nhà ở, Nghị định khác… - Các giải pháp khác Một là, đào tạo nguồn lực cán thẩm định tài sản cho vay Thông qua việc nghiên cứu bảo đảm tiền vay ta thấy, bảo đảm tiền vay bảo đảm chắn để TCTD thu hồi vốn vay Nó biện pháp phịng ngừa khắc phục hậu rủi ro phần rủi ro Điều mà TCTD cần quan tâm vấn đề tự chủ tự định lựa chọn biện pháp bảo đảm tiền vay Theo tác giả, biện pháp hàng đầu bảo đảm tiền vay “TCTD chủ động tìm kiếm dự án sản xuất kinh doanh khả thi, có hiệu có khả hồn trả nợ vay” cần quán triệt TCTD để nâng cao độ an tồn hoạt động tín dụng TCTD Hai là, nâng cao đạo đức nghề nghiệp cán TCTD Có thể nói rằng, đạo đức kinh doanh tôn trọng luân lý nghề nghiệp quy tắc ứng xử nhằm bảo đảm trách nhiệm cán tín dụng, toàn hệ thống TCTD đối tác, khách hàng toàn xã hội, đặc biệt lĩnh vực thẩm định định giá tài sản bảo đảm Đây yếu tố bản, quan trọng khơng liên quan đến hiệu kinh doanh hệ thống TCTD, chống rủi ro, mà cịn ảnh hưởng tác động khơng nhỏ đến kinh tế Trong thời gian qua, hàng loạt vụ án lớn xảy dẫn đến tình trạng số doanh nghiệp khả trả nợ cho TCTD 60 phần có tiếp tay phận cán hoạt động TCTD cho chủ thể sai phạm Do vậy, từ khâu kiểm tra đầu vào, cần phải có chế độ thi tuyển nghiêm ngặt, công minh, khách quan để tuyển dụng người có đủ khả năng, đáp ứng yêu cầu chuyên môn nhiệm vụ đề Bên cạnh đó, q trình hoạt động, cần có chế kiểm soát nội chặt chẽ, thực việc giám sát báo cáo thường xuyên lãnh đạo cán bộ, nhân viên thuộc quản lý để bảo đảm hoạt động tuân thủ nghiêm chỉnh pháp luật Bốn là, nâng cao hiệu hoạt động tra khoản vay chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất Hiện nay, việc tra, kiểm tra khoản vay chấp QSDĐ, tài sản khác gắn liền với đất cịn mang tính hình thức, chiếu lệ Hiện nay, hầu hết TCTD ưu tiên cấp tín dụng có tài sản chấp mà chưa trọng đến tình hình kinh tế, sản xuất kinh doanh nguồn khác tạo khả trả nợ khách hàng Do đó, để đảm bảo an tồn, cần thực thường xuyên, chặt chẽ việc đánh giá lại giá trị tài sản khách hàng mang bảo đảm Khi phát giá QSDĐ, TSGLVĐ có biến động bất thường, đe dọa đến việc đảm bảo khoản vay cần áp dụng biện pháp mạnh mẽ chắn yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau đánh giá lại trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ Kết luận chƣơng Trên sở bất cập chương tác giả vận dụng phương pháp chứng minh, so sánh, đối chiếu để làm bật tồn tại, vướng mắc pháp luật giải tranh chấp chấp QSDĐ TSGLVĐ trình vận dụng vào thực tiễn Qua nội dung đạt vấn đề tồn chưa giải quyết, tác giả đưa phương hướng đề xuất giải pháp tích cực nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng hộ gia đình, cá nhân, nhằm đảm bảo tính an tồn pháp lý biện pháp với tư cách công cụ hiệu tăng trưởng kinh tế nói chung, tồn phát triển giao dịch dân nói chung 61 KẾT LUẬN Thị trường thời gian qua lên thực trạng TCTD hoạt động cầm chừng lượng lớn tiền cho vay bất động sản chưa thể thu hồi Đây coi tượng “nợ xấu” nhà nước toàn xã hội quan tâm Nếu khơng giải tượng kinh tế bị ảnh hưởng lớn nguồn vốn TCTD coi dòng chảy tiền tệ làm lưu thông hoạt động kinh tế Một giải pháp cho vấn đề xử lý số tài sản chấp bất động sản “nằm im” lớn theo dõi TCTD Tuy nhiên việc thực lại không dễ dàng có pháp lý đầy đủ để thực thi hoạt động Lý quy định chấp QSDĐ nói chung chấp QSDĐ hộ gia đình, cá nhân nói riêng cịn nhiều bất cập trước thực tế sơi động diễn Do đó, việc nghiên cứu quy định pháp luật chấp QSDĐ, từ đó, tìm hạn chế, bất cập đưa giải pháp hồn thiện có ý nghĩa hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung, góp phần giải thực trạng nợ xấu tồn thực tế 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Đào Tùng Anh (2019), Thế chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ người thứ ba theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Lê Thị Thúy Bình (2015), “Một số kinh nghiệm giải vụ án chấp quyền sử dụng đất“, Tạp chí Kiểm sát, (18) Đỗ Thị Bình (2019), Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, vấn đề lý luận thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006), Hà Nội Vũ Khánh Din (2012), “Thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba thực trạng giải pháp“, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (8) Phạm Minh Đông (2018), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Phạm Thị Hương Giang (2015), “Bình luận chế định hộ gia đình Bộ luật Dân sự”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (11) Trần Quang Huy (2006), “Quyền sử dụng đất, đặc điểm nội dung pháp lý quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (8) 10 Hồ Quang Huy (2013), “Sự cần thiết phải quy định công chứng bắt buộc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (4) 11 Ngô Văn Lượng (2015), “Bàn việc nhận chấp quyền sử dụng đất đất quy hoạch”, Tạp chí Kiểm sát, (18) 12 Sỹ Hồng Nam (2015), “Một số điểm thẩm quyền giải tranh chấp quyền sử dụng đất hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Tịa án nhân dân, (2) 63 13 Nguyễn Thị Nga (2005), “Bàn quy định chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 1995“, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (4) 14 Nguyễn Thị Nga (2010), Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng trình đầu tư người sử dụng đất, thực trạng pháp luật số kiến nghị, Nxb Hà Nội, Hà Nội 15 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 16 Quốc hội (2004), Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 17 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 18 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 19 Quốc hội (2010), Luật Trọng tài thương mại, Hà Nội 20 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 21 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 22 Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 23 Lê Thị Thu Thủy (2004), “Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng vướng mắc cần khắc phục”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (41) 24 Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 25 Trần Văn Tuân (2013), “Một số ý kiến việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất hết thời hiệu thi hành án có định giám đốc thẩm hủy án có hiệu lực cịn tranh chấp“, Tạp chí Tịa án nhân dân, (16) 26 Nguyễn Quang Tuyến (2004), “Bàn thêm quy định chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, (05) 27 Đỗ Thị Hải Yến (2014), “Một số ý kiến chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003“, Tạp chí Tịa án nhân dân, (15) 28 Đỗ Thị Hải Yến (2017), “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có vơ hiệu hay khơng khơng đăng ký giao dịch bảo đảm”, Tạp chí Tịa án nhân dân, (23) 29 Đỗ Thị Hải Yến (2019), “Một số bất cập pháp luật hành đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (7) 64