cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân lý luận và thực tiễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 37 (2011-2015) Đề tài: CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Giảng viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Sinh viên thực hiện: Phạm Thị Lành MSSV: 5115720 Lớp: Luật Tư pháp 1 - K37 Cần Thơ, 11/2014 LỜI CẢM ƠN Trong suốt quãng thời gian học tập và rèn luyện tại trường, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ rất nhiều từ quý thầy cô cũng như gia đình và bạn bè. Đã gần bốn năm trôi qua, đến thời điểm này chương trình học của em cũng đã sắp hoàn thành đều này cũng đồng nghĩa với việc em sắp bước vào ngưỡng cửa mới của cuộc đời. Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô Khoa Luật - trường Đại học Cần Thơ cùng với tri thức và tâm huyết của mình đã truyền đạt cho em vốn kiến thức quý báu. Đây sẽ là hành trang quý giá nhất cho em khi rời khỏi giảng đường đại học. Em xin gởi lời cảm ơn đến cô cố vấn Nguyễn Thu Hương trong thời gian qua luôn quan tâm, giúp đỡ, động viên em vượt qua những khó khăn trong học tập. Đặc biệt trong học kỳ này, để có thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp em đã nhận được sự chỉ dẫn nhiệt tình của cô Nguyễn Thị Thanh Xuân. Nếu không có những lời hướng dẫn, chỉ bảo của cô thì đề tài luận văn của em sẽ rất khó để có thể hoàn thành, một lần nữa em xin chân thành cảm ơn cô. NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN  .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... Cần Thơ, ngày 27 tháng 11 năm 2014 NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN  .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... .......................................................................................................................... Cần Thơ, ngày 27 tháng 11 năm 2014 MỤC LỤC  LỜI NÓI ĐẦU........................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 2 2. Mục đích nghiên cứu........................................................................................ 3 3. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 3 4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 3 5. Kết cấu của luận văn ........................................................................................ 4 CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1. Giới thiệu chung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................. 5 1.1.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .............. 5 1.1.2. Nội dung Giấy chứng nhận......................................................... 7 1.1.2.1. Thông tin về người sử dụng đất, người chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................. 9 1.1.2.2. Thông tin về thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận ...... 10 1.1.2.3. Thể hiện nội dung Giấy chứng nhận trong trường hợp thửa đất có phần diện tích đất của chung nhiều người và có phần diện tích đất của riêng từng người mà không tách thành thửa đất riêng .. 15 1.1.2.4. Thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp khu đất của một người sử dụng vào một mục đích nằm trên nhiều đơn vị hành chính ........................................................................................... 16 1.1.2.5. Sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận................................. 16 1.2. Hoạt động cấp Giấy chứng nhận ..................................................... 18 1.2.1. Khái quát về hoạt động cấp Giấy chứng nhận .......................... 18 1.2.2. Lược sử cấp Giấy chứng nhận từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến nay ............................................................................................. 19 1.3. Ý nghĩa của Giấy chứng nhận và hoạt động cấp Giấy chứng nhận 20 1.3.1. Đối với Nhà nước ...................................................................... 20 1.3.2. Đối với người sử dụng .............................................................. 21 1.3.3. Đối với người thứ ba ................................................................ 22 1..3.3. Đối với xã hội ........................................................................... 22 CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN 2.1. Các nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận ............................................. 23 2.1.1. Nguyên tắc cấp theo từng thửa ................................................. 23 2.1.2. Nguyên tắc cấp cho nhiều người chung quyền sử dụng ........... 24 2.1.3. Nguyên tắc cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính ........... 24 2.1.4. Nguyên tắc cấp khi có sự chênh lệch diện tích ......................... 25 2.2. Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân ... 25 2.2.1. Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất .... 25 2.2.2. Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 ......................... 29 2.2.3. Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2004 .......................... 29 2.2.4. Cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014............... 32 2.2.5. Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền....................................................................... 34 2.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân ........ 35 2.4. Nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân ..................................... 35 2.4.1. Tiền sử dụng đất ......................................................................... 36 2.4.2. Lệ phí trước bạ ............................................................................ 41 2.4.3. Lệ phí địa chính và phí thẩm định cấp Giấy chứng nhận .......... 42 2.4.3.1. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất .................................. 42 2.4.3.1. Lệ phí địa chính ................................................................... 43 2.5. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân.. 43 2.6. Đăng kí biến động đất đai sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận . 47 2.6.1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận ........ 48 2.6.2. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận mới ..................... 49 2.7. Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.................................................... 51 2.7.1. Cấp đổi Giấy chứng nhận ......................................................... 51 2.7.2. Cấp lại Giấy chứng nhận .......................................................... 52 .................................. 2.7. Đính chính và thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp 2.7.1. Đính chính Giấy chứng nhận ................................................... 53 2.7.2. Thu hồi Giấy chứng nhận ......................................................... 53 CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN 3.1. Thực trạng cấp Giấy chứng nhận trong những năm vừa qua........ 55 3.1.1. Những kết quả đạt được trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận 55 3.1.2. Những tồn tại, hạn chế trong công tác cấp Giấy chứng nhận .... 60 52 3.2. Phương hướng hoàn thiện quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận và một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cấp Giấy chứng nhận ..................................................................................... 62 3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận ............ 62 3.2.2. Đối với nghĩa vụ tài chính ........................................................... 63 3.2.3. Thường xuyên tổ chức các buổi tập huấn nhằm nâng cao kĩ năng của cán bộ công tác tron lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận ................... 64 3.2.4. Thường xuyên cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, bổ sung trang thiết bị ................................................................................................................... 65 3.2.5. Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động người dân đăng kí cấp Giấy chứng nhận ......................................................................... 65 KẾT LUẬN ............................................................................... 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên mang lại cho xã hội loài người. Trong quá trình phát triển của xã hội, con người không ngừng khai thác và sử dụng đất. Vì vậy việc xây dựng hệ thống pháp luật quản lý đất đai là một trong những nhiệm vụ hàng đầu của các quốc gia trên thế giới. Ở nước ta, ngay từ mới thành lập Đảng ta luôn quan tâm đến vấn đề ruộng đất, coi việc giải quyết vấn đề ruộng đất là một nội dung quan trọng của cách mạng dân tộc, dân chủ. Điều này được thể hiện cụ thể trong Luận cương chính trị năm 1930 của Đảng, xác định rõ chính sách với ruộng đất: “Quyền sở hữu ruộng đất thuộc về chánh phủ công nông”1. Ngày nay, theo quy định tại Hiến pháp năm 2013 thì đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng ven biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”2. Là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng mà trao quyền sử dụng cho người dân thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Từ đó, người dân sẽ được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất 3, để việc bảo hộ này được thuận tiện cũng như người dân an tâm sử dụng Nhà nước tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho họ. Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyền quan trọng nhất, được quy định đầu tiên trong số các quyền của người sử dụng4. Với sự cần thiết và những lợi ích thiết thực mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang lại, Nhà nước luôn quan tâm xây dựng các quy định pháp luật để Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày càng phù hợp với thực tế, thuận lợi cho người sử dụng. Từ khi ra đời đến nay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có những đóng góp nhất định cho đời sống pháp luật cũng như đời sống xã hội. Tuy nhiên, có thể nói việc áp dụng pháp luật đất đai nói chung cũng như việc áp dụng quy định của pháp luật về việc cấp Giấy chứng nhận 1 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đảng toàn tập, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội 1998, t. 2, tr 95. Điều 53 Hiến pháp năm 2013. 3 Khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai năm 2013. 4 Khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013. 2 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã xuất hiện những khó khăn, bất cập nhất định nhất là giai đoạn hiện nay khi luật đất đai vừa được thay thế mới. Một số khó khăn, vướng mắc có thể kể đến như quy định pháp luật còn chưa rõ ràng, cụ thể; thủ tục thực hiện chưa thống nhất, thiếu đồng bộ dẫn đến hiệu quả chưa cao; bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính qua thời gian đã có nhiều thay đổi chưa kịp chỉnh sửa nên không chính xác so với thực tế; nhận thức của người dân về tầm trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa cao dẫn đến nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa đăng kí để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trên đây là những vấn đề cần được làm rõ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Để hiểu rõ hơn quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như việc áp dụng các quy định này trên thực tế người viết chọn đề tài “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - luận và thực tiễn” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp. Từ những khó khăn, bất cập trên thực tế người viết tìm hiểu nguyên nhân và phân tích để tìm ra hướng giải quyết nhằm đảm bảo thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách đúng tiến độ, phù hợp pháp luật và đáp ứng yêu cầu của người sử dụng. 2. Mục đích nghiên cứu Người viết nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như những quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay. Người viết nghiên cứu đề tài này trên cơ sở hệ thống những lý luận cơ bản và thông qua việc phân tích đánh giá thực trạng những quy định của pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng những quy định đó nhằm chỉ ra những thuận lợi và những như tồn tại, hạn chế cần phải khắc phục. Trên cơ sở đó, người viết đưa ra các phương hướng góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của công dân đồng thời giúp người viết tích lũy kiến thức cũng như kỹ năng trong quá trình nghiên cứu. 3. Phạm vi nghiên cứu Với đề tài “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - lý luận và thực tiễn”, luận văn chủ yếu đề cập đến các vấn đề xung quanh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: Khái niệm, đặc điểm, nội dung, ý nghĩa,... Từ đó tìm hiểu về các nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong phạm vi đề tài: “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - lý luận và thực tiễn”, người viết chỉ nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất chứ không đi sâu nghiên cứu về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng hay tài sản khác mà cần chứng nhận quyền sở hữu. Và chủ thể nghiên cứu của người viết chỉ giới hạn xung quanh hai đối tượng đó là hộ gia đình, cá nhân trong nước. Qua việc nghiên cứu những nội dung trên người viết rút ra những điểm còn hạn chế, những bất cập còn tồn tại trên thực tế và đưa ra quan điểm cá nhân người viết nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 4. Phương pháp nghiên cứu Luận văn này được hình thành trên cơ sở phương pháp phân tích tổng hợp, bởi vì, những quy định của pháp luật cần phải phân tích từng câu, chữ cũng như tổng hợp các quy định liên quan cùng điều chỉnh lĩnh vực nghiên cứu để hiểu rõ tinh thần của luật định. Bên cạnh đó, luận văn đã sử dụng phương pháp so sánh: Người viết đã so sánh những quy định của luật cũ cũng như những quy định của luật hiện hành trên cơ sở đó đưa ra những ưu điểm và nhược điểm của văn bản hiện hành nhằm hoàn thiện pháp luật. Đồng thời, trong luận văn cũng sử dụng phương pháp kết hợp giữa lý luận và thực tiễn để thấy tính hiệu quả của quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong cuộc sống. Ngoài ra, người viết còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu luật viết khác để hoàn thành luận văn. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, luận văn được chia thành 3 chương với bố cục như sau: Chương 1: Khái quát chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong chương này người viết phân tích khái niệm, khái quát về nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; sơ lược lịch sử về hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cuối cùng là ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hoạt động cấp giấy này. Chương 2: Quy định của pháp luật về việc cấp Giấy chứng nhận. Đây là chương phân tích những quy định của pháp luật về các nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền cũng như trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra trong chương này người viết còn phân tích các trường hợp đăng kí biến động đất đai, cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chương 3: Thực trạng và phương hướng hoàn quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận. Từ những quy định của pháp luật hiện hành và việc tìm hiểu thực tiễn hoạt động cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người viết phân tích những bất cập còn tồn tại cũng như nguyên nhân của những tồn tại này từ đó đề xuất những biện pháp khắc phục, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Đây là chương mở đầu, nội dung chủ yếu tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ những nghiên cứu đó làm tiền đề cho việc nghiên cứu hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cuối cùng là ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất va hoạt động cấp giấy này đối với Nhà nước, người sử dụng và xã hội. 1.1. Giới thiệu chung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Với vai trò quan trọng của đất đai với cuộc sống con người, người sử dụng luôn mong muốn mình được công nhận là chủ sử dụng đất trước pháp luật. Nhận thấy nhu cầu cần thiết đó của người sử dụng Nhà nước ta đã xem xét và cho ra đời Giấy chứng nhận. Luật Đất đai năm 1987 - luật đất đai đầu tiên của nước ta đã nhắc đến Giấy chứng nhận như sau: “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký thì người sử dụng phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước nói ở khoản 2 của Điều này;Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và Uỷ ban nhân dân xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính;Sau khi đăng ký, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”5 Hiểu được tầm quan trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ra quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyết định này đã ghi nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất” đây là văn bản đầu tiên của Nhà nước ta 5 Khoản 3 Điều 18 Luật Đất đai năm 1987 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong văn bản này cũng đã quy định về điều kiện, đối tượng, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cũng như quy định về mẫu Giấy chứng nhận. Với quyết định này Nhà nước ta đã khẳng đình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy tờ công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng. Quyết định này là cơ sở cho việc xây dựng các loại giấy tờ công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau này. Đến Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đã thừa nhận việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý về đất đai của Nhà nước 6. Đồng thời theo quy định tại khoản 1 Điều 73 của luật này Nhà nước đã ghi nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền đầu tiên của người sử dụng. Đặc biệt với Luật Đất đai năm 1993, quy định về cấp Giấy chứng nhận được cụ thể, rõ ràng hơn: “Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo các quy định sau đây: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương phát hành;Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Chính phủ quyết định giao đất thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, từng cá nhân”7. Tuy nhiên mãi đến khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời thì khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được ghi nhận lần đầu tiên trong Luật Đất đai. Theo đó khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.”8 Với khái niệm này Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được khẳng định vai trò, vị trí pháp lý của mình đối với Nhà nước và cả người sử dụng. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây giọi là Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, 6 Khoản 5 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993 Điều 36 Luật Đất đai năm 1993 8 Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 7 quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Từ quy định trên cho thấy Giấy chứng nhận là một loại giấy do Nhà nước ban hành nhằm công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng. Nhờ vậy mà việc giải quyết những tranh chấp về đất đai sau này cũng như việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng như thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp,…được thực hiện một cách dễ dàng hơn. Nhờ việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng mà Nhà nước thuận lợi hơn trong việc quản lý về đất đai. Cũng chính vì vậy mà Giấy chứng nhận chỉ có giá trị pháp lý khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và phải được cấp theo một trình tự, thủ tục nhất định. Qua quá trình nghiên cứu đề tài, người viết nhận thấy Giấy chứng nhận có một số đặc điểm sau: - Xác lập mối quan hệ hai chiều giữa Nhà nước và người sử dụng đất; - Là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất9; - Quyền được cấp Giấy chứng nhận là một quyền chung của người sử dụng10; - Được cấp theo mẫu thống nhất và do Bộ tài nguyên và Môi trường phát hành; - Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo một trình tự, thủ tục nhất định. Tóm lại, có thể nói rằng Giấy chứng nhận là một loại giấy công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng, từ đó người sử dụng đất an tâm sử dụng đất của mình. Ngoài ra, việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng là cách tốt nhất để Nhà nước quản lý đất đai, theo dõi tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước. 1.1.2. Nội dung Giấy chứng nhận Nội dung Giấy chứng nhận được quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Thông tư số 23/2014/TTBTNMT). Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở 9 Khoản 2 Điều 26 Luật Đất đai Khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai 10 và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung như sau11: - Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường. - Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận. - Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” - Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch; - Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận; - Nội dung quy định trên của Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. Trong đó nội dung cụ thể từng trang như sau: 1.1.2.1. Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng 11 Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”; Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó; Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng; Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất của từng người. Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất)”. Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất còn lại)”. Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thoả thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại điện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:… (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất)”. 1.1.2.2. Thông tin về thửa đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; trường hợp trích đo địa chính một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi “01”. Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất. Địa chỉ thửa đất: ghi tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư,...); số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh nơi có thửa đất. Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Hình thức sử dụng được ghi như sau: - Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng) thì ghi “Sử dụng riêng” vào mục hình thức sử dụng; - Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi “Sử dụng chung” vào mục hình thức sử dụng; - Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi “Sử dụng chung” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2”. Mục đích sử dụng đất được ghi theo quy định sau: Mục đích sử dụng đất ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất như sau: - Nhóm đất nông nghiệp gồm: “Đất chuyên trồng lúa nước”, “Đất trồng lúa nước còn lại”, “Đất trồng lúa nương”, “Đất trồng cây hàng năm khác”, “Đất trồng cây lâu năm”, “Đất rừng sản xuất”, “Đất rừng phòng hộ”, “Đất rừng đặc dụng”, “Đất nuôi trồng thuỷ sản”, “Đất làm muối”, “Đất nông nghiệp khác”; - Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: “Đất ở tại nông thôn”, “Đất ở tại đô thị”, “Đất xây dựng trụ sở cơ quan”, “Đất quốc phòng”, “Đất an ninh”, “Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp”, “Đất xây dựng cơ sở văn hóa”, “Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội”, “Đất xây dựng cơ sở y tế”, “Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo”, “Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao”, “Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ”, “Đất xây dựng cơ sở ngoại giao”, “Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác”, “Đất khu công nghiệp”, “Đất cụm công nghiệp”, “Đất khu chế xuất”, “Đất thương mại, dịch vụ”, “Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”, “Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản”, “Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm”, “Đất giao thông”, “Đất thủy lợi”, “Đất có di tích lịch sử - văn hóa”, “Đất có danh lam thắng cảnh”, “Đất sinh hoạt cộng đồng”, “Đất khu vui chơi, giải trí công cộng”, “Đất công trình năng lượng”, “Đất công trình bưu chính, viễn thông”, “Đất chợ”, “Đất bãi thải, xử lý chất thải”, “Đất công trình công cộng khác”, “Đất cơ sở tôn giáo”, “Đất cơ sở tín ngưỡng”, “Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa” hoặc “Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà hỏa táng” hoặc “Đất làm nhà hỏa táng” hoặc “Đất làm nhà tang lễ”, “Đất có mặt nước chuyên dùng”, “Đất phi nông nghiệp khác”; Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất cho một người sử dụng đất vào nhiều mục đích thì phải ghi đầy đủ các mục đích đó. Trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích mà trong đó đã xác định mục đích chính, mục đích phụ thì tiếp sau mục đích chính phải ghi “là chính”; Trường hợp thửa đất có nhiều người cùng sử dụng, có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, trong đó mỗi người sử dụng đất vào một mục đích nhất định thì Giấy chứng nhận cấp cho từng người phải ghi mục đích sử dụng đất của người đó và ghi chú thích “thửa đất còn sử dụng vào mục đích… (ghi mục đích sử dụng đất khác còn lại) của người khác” vào điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận; Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà một phần diện tích được công nhận là đất ở và phần còn lại được công nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp thì lần lượt ghi “Đất ở” và diện tích được công nhận là đất ở kèm theo, tiếp theo ghi lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm đất nông nghiệp và diện tích kèm theo; Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau: - Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; - Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”; - Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”; - Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày .../.../... (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”. Nguồn gốc sử dụng được ghi theo quy định như sau: - Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì ghi “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”; - Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại đất và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”; - Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”; - Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm”; - Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất”; - Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thuộc chế độ giao đất không thu tiền thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất”; - Trường hợp cấp Giấy chứng nhận do tách thửa, hợp thửa hoặc cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu. Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định; - Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền thì ghi lần lượt hình thức nhận chuyển quyền (như nhận chuyển đổi; nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế; được tặng cho; nhận góp vốn; trúng đấu giá; xử lý nợ thế chấp; giải quyết tranh chấp; do giải quyết khiếu nại, tố cáo; thực hiện quyết định (hoặc bản án) của Tòa án; thực hiện quyết định thi hành án;…); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu và được thể hiện theo quy định tại Thông tư này. Ví dụ: “Nhận chuyển nhượng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất”. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích khác mà phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi nguồn gốc sử dụng đất theo hình thức như trên phù hợp với hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất; - Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận thì ghi như quy định đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (nếu người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất cho việc chuyển mục đích); ghi theo quy định đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất (nếu người sử dụng đất chuyển sang thuê đất hoặc tiếp tục thuê đất như trước khi chuyển mục đích); ghi như trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền chuyển mục đích và không phải chuyển sang thuê đất; - Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo hình thức trả tiền một lần thì ghi “Thuê đất trả tiền một lần của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất,…)”. Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo hình thức trả tiền hàng năm thì ghi “Thuê đất trả tiền hàng năm của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất,…)”; - Trường hợp thửa đất gồm nhiều phần diện tích có nguồn gốc sử dụng đất khác nhau thì lần lượt ghi từng loại nguồn gốc và diện tích có nguồn gốc đó kèm theo; - Trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì ghi miễn, giảm vào Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 13 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp mà có nhu cầu cấp chung một Giấy chứng nhận thì thể hiện theo quy định như sau: - Địa chỉ sử dụng đất: thể hiện thông tin địa chỉ chung của các thửa đất, bao gồm tên xứ đồng (nếu có) và tên đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; - Các thông tin về thửa đất số, tờ bản đồ số, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất được thể hiện theo quy định như đã nói ở trên vào bảng dưới đây: Tờ bản Thửa đồ số đất số Diện tích Hình thức Mục đích sử Thời hạn Nguồn (m2) sử dụng dụng sử dụng sử dụng gốc - Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp mà không thể hiện hết trên trang 2 của Giấy chứng nhận thì cấp Giấy chứng nhận khác cho các thửa đất còn lại; 1.1.2.3. Thể hiện nội dung Giấy chứng nhận trong trường hợp thửa đất có phần diện tích đất của chung nhiều người và có phần diện tích đất của riêng từng người mà không tách thành thửa đất riêng Trường hợp người có quyền sử dụng riêng đối với một phần diện tích thửa đất và có quyền sử dụng chung đối với một phần diện tích khác của thửa đất thì Giấy chứng nhận cấp cho người đó được ghi như sau: - Thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi trên trang 1 của Giấy chứng nhận - Thông tin về thửa đất được ghi trên trang 2 của Giấy chứng nhận, trong đó: Diện tích đất sử dụng: Ghi tổng diện tích đất mà người được cấp Giấy chứng nhận có quyền sử dụng riêng và sử dụng chung với người khác. Hình thức sử dụng đất ghi diện tích đất sử dụng riêng vào mục sử dụng riêng và ghi diện tích đất sử dụng chung vào mục sử dụng chung; - Tại điểm Ghi chú trên trang 2 của Giấy chứng nhận ghi tên những người cùng sử dụng chung đối với từng phần diện tích đất sử dụng chung Ví dụ: “Cùng sử dụng đất chung (diện tích 30m2) với ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị C”. - Trường hợp người có quyền sử dụng chung đối với một phần diện tích của thửa đất mà không có quyền sử dụng đất riêng, quyền sở hữu tài sản riêng thì Giấy chứng nhận cấp cho người đó được ghi như quy định đã trình bày ở trên và quy định sau đây: Diện tích đất sử dụng: chỉ ghi phần diện tích đất mà người được cấp Giấy chứng nhận có quyền sử dụng chung với người khác theo hình thức sử dụng chung; 1.1.2.4. Thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp khu đất của một người sử dụng vào một mục đích nằm trên nhiều đơn vị hành chính Trường hợp khu đất thuộc phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã thì từng phần diện tích thuộc phạm vi từng đơn vị hành chính cấp xã được xác định là một thửa đất để ghi vào Giấy chứng nhận. Trường hợp khu đất thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của một cơ quan thì cấp một Giấy chứng nhận thể hiện tất cả các thửa đất như sau: - Thông tin từng thửa đất được ghi theo quy định tại Điều 6 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT vào bảng sau: TTờ bản đồ số TThửa Địa chỉ đất số Diện tích Hình thức Mục đích sử Thời hạn Nguồn gốc (m2) sử dụng dụng sử dụng sử dụng Trường hợp khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của các cơ quan khác nhau thì từng thửa đất được ghi vào Giấy chứng nhận riêng và thể hiện thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 6 và Điều 7 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. 1.1.2.5. Sơ đồ thửa đất trên giấy chứng nhận Nhằm để người đọc hiểu rõ hơn về thửa đất cũng như nắm bắt được hình dáng mẫu đất, việc thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng rất cần thiết. Do quá trình khai phá cộng với tác động của tự nhiên của tự nhiên mà trên thực tế không ít mẫu đất có hình dạng ngoằn ngèo, đường ranh giới thụt vào, nhô ra, cong vẹo rất khó xác định. Nhưng cũng chính vì thế mà những thửa đất này dễ nhận dạng và phân biệt với những mẫu đất khác. Nhờ sự thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận mà tránh được tình trạng nhằm lẫn giữa các thửa đất đặc biệt là các thửa đất có cùng diện tích. Sơ đồ thửa đất được thể hiện trên cơ sở bản đồ địa chính hoặc bản trích đo địa chính hoặc tài liệu đo đạc khác đã được sử dụng để cấp Giấy chứng nhận. Theo hướng dẫn tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, sơ đồ thửa đất thể hiện các thông tin gồm: - Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa; - Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam; - Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới; Cạnh thửa đất thể hiện bằng đường nét liền khép kín; kích thước cạnh thửa đất thể hiện trên sơ đồ theo đơn vị mét (m), được làm tròn đến hai (02) chữ số thập phân; (Hình 1, Hình 3, Hình 4 Phụ lục số 02). Trường hợp thửa đất có nhiều cạnh thửa, không đủ chỗ thể hiện chiều dài các cạnh thửa trên sơ đồ thì đánh số hiệu các đỉnh thửa bằng các chữ số tự nhiên theo chiều kim đồng hồ và lập biểu thể hiện chiều dài các cạnh thửa tại vị trí thích hợp bên cạnh sơ đồ (Hình 2 Phụ lục số 02). Trường hợp thửa đất có ranh giới là đường cong thì thể hiện tổng chiều dài đường cong đó và không thể hiện tọa độ đỉnh thửa (Hình 3 Phụ lục số 02 ). Sơ đồ thửa đất thể hiện trên Giấy chứng nhận không theo tỷ lệ cố định. Căn cứ vào kích thước thửa đất trên bản đồ (hoặc bản trích đo địa chính) có thể phóng to hoặc thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng để thể hiện cho phù hợp; bảo đảm kích thước tối thiểu của sơ đồ thể hiện trên Giấy chứng nhận không nhỏ hơn 05cm2. Trường hợp thửa đất có kích thước của chiều dài lớn hơn nhiều lần kích thước của chiều rộng mà khi thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng, làm cho chiều rộng của thửa đất bị thu hẹp đến mức không đủ chỗ để thể hiện thông tin thì thể hiện chiều dài của thửa đất theo tỷ lệ khác với chiều rộng nhưng phải đảm bảo không làm thay đổi dạng hình học của thửa đất (Hình 4). Chỉ giới quy hoạch sử dụng đất được thể hiện bằng đường nét chấm liên tục và mũi tên chỉ hướng phạm vi quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình được thể hiện bằng đường nét 3 chấm xen kẽ nét đứt và mũi tên chỉ hướng phạm vi hành lang an toàn. Mốc giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn được thể hiện bằng dấu chấm đậm. Ghi chú tên của đường chỉ giới quy hoạch, chỉ giới hành lang an toàn tại vị trí thích hợp trên sơ đồ (Hình 1 Phụ lục số 02). - Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó. Tuy nhiên có những trường hợp đặc thù không thể hiện sơ đồ trên Giấy chứng nhận được, đó là hai trường hợp sau: - Cấp một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp; - Đất xây dựng công trình theo tuyến. Ví dụ: Công trình xây dựng đường giao thông, đường ống dẫn nước,... Trên đây là những nội dung được thể hiện trên Giấy chứng nhận. Đây là mẫu mới nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và được áp dụng trong cả nước. Vậy dù là loại đất gì, chủ thể sử dụng là ai thì cũng được cấp một loại Giấy chứng nhận duy nhất theo mẫu này. 1.2. Hoạt động cấp Giấy chứng nhận Sau khi phân tích về nội dung Giấy chứng nhận, người viết tìm hiểu về thực tiễn hoạt động cấp Giấy chứng nhận được thực hiện từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến nay. 1.2.1. Khái quát về hoạt động cấp Giấy chứng nhận Hoạt động cấp Giấy chứng nhận là hoạt động quản lý Nhà nước của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho đối tượng sử dụng đất theo trình tự thủ tục mà pháp luật quy định. Cấp Giấy chứng nhận là chủ trương, chính sách lớn của Đảng và Nhà nước ta nhằm tạo thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, tạo động lực cho phát triển kinh tế xã hội. Do đó, họat động cấp Giấy chứng nhận chỉ được tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định do pháp luật quy định và chỉ thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh và Ủy ban nhân cấp Huyện. Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có một số đặc điểm sau: - Hoạt động cấp Giấy chứng nhận là hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước; -Hoạt động cấp Giấy chứng nhận được tiến hành theo một trình tự, thủ tục nhất định do pháp luật quy định; -Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được tiến hành bởi những cơ quan Nhà nước nhất định; -Xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất, đồng thời cũng là cơ sở để nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. 1.2.2. Lược sử cấp Giấy chứng nhận từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến nay Luật đất đai năm 1987 về cơ bản chỉ điều chỉnh tài sản trên đất mà không bàn đến đất. Theo quy định tại Điều 17 Luật đất đai năm 1987 thì: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chổ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó.” Như vậy Luật đất đai năm 1987 không quy định quyền được cấp Giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng mà chỉ ghi nhận trong phần hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai của các cơ quan quản lý mà thôi, ngoài ra không có quy định nào hướng dẫn về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sở dĩ không có quy định trên là vì trong giai đoạn này Nhà nước ta không thừa nhận các hoạt động mua bán đất, chỉ cho phép thừa kế mà thôi. Ngày 14/07/1989, Tổng cục quản lý ruộng đất ra quyết định 201-QĐ/ĐKTK về việc ban hành Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định trên thì tất cả các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đều được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy việc cấp giấy được áp dụng cho tất cả các chủ sử dụng trên, sử dụng bất cứ loại đất nào, tuy nhiên chỉ đặt ra vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không đề cập đến tài sản có trên đất. Ngày 27 tháng 9 năm 1993 Chính phủ ra Nghị định 60/CP về ban hành bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sử dụng đất Nông nghiệp. Theo khoản 1 Điều 12 quy định về cách giao đất và cấp giấy chứng nhận: “Nếu Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã có văn bản quy định và chỉ đạo giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với những quy định của Nhà nước tại thời điểm đó, thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ;Nếu chưa giao đất cho hộ gia đình, cá nhân thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn phối hợp với hợp tác xã và Hội Nông dân xây dựng phương án đề nghị Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ” Như vậy với quy định này Nhà nước tạo mọi điều kiện thuận lợi cho người dân được giao đất, được cấp Giấy chứng nhận. Nhờ vậy người dân rất phấn chấn vì có được đất để canh tác nông nghiệp, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống. Sau đó, Chính phủ ra Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định này thì: “ Tất cả nhà ở và đất ở đều phải được đăng kí. Chủ sở hữu hợp pháp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Về hình thức, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở này có màu hồng nên người dân còn gọi đây là sổ hồng. Đến năm 2003, Luật đất đai năm 2003 ra đời và chính thức có hiệu lực ngày 1/7/2004. Giấy chứng nhận mới ghi nhận cả tài sản có trên đất tuy nhiên tài sản không được ghi cụ thể, rõ ràng như sổ hồng. Còn về hình thức thì mẫu mã, màu sắc giống như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Quyết định 201/QĐ/ĐKTK năm 1989. Sau đó ngày 29/10/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư mới về Giấy chứng nhận – Thông tư 17/2009/ TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư này đã ghi nhận cụ thể các tài sản như nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác. Như vậy người dân được cấp một Giấy chứng nhận duy nhất cho đất và tài sản có trên đất và được cấp bởi một cơ quan duy nhất. Giấy chứng nhận được quy định theo thông tư này gồm 4 trang và cũng có màu hồng12. Mới đây nhất, ngày 29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới và chính thức có hiệu lực ngày 1/7/2014. Sau đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định của thông tư này thì Giấy chứng nhận có mẫu mã gần giống như quy định của Thông tư 17/2009/ TT-BTNMT tuy nhiên có thêm trang bổ sung và một số quy định mới về cách thể hiện nội dung. 1.3. Ý nghĩa của Giấy chứng nhận và hoạt động cấp Giấy chứng nhận 1.3.1. Đối với Nhà nước Như đã nói ở trên hoạt động cấp Giấy chứng nhận là một hoạt động quản lý của Nhà nước mà cụ thể là hoạt động quản lý đất đai. Đây là một hoạt động không hề đơn giản bởi địa hình nước ta tương đối đa dạng gồm núi, đồi, trung du, đồng bằng,… lại được ngăn cách bởi nhiều con sông đặc biệt là đồng bằng sông Cửu Long. Chính vì thế hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước ta đặc biệt quan tâm. Quản lý đất đai là quản lý thửa đất với ba nội dung chính là diện tích và ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng của thửa đất. Việc cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất. Khi người dân đã có Giấy chứng nhận thì việc giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai được tiến hành dễ dàng, nhanh chóng hơn; góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Trong pháp luật về đất đai, Giấy chứng nhận là cơ sở để xây dựng các quy định pháp luật như các quy định về đăng ký theo dõi biến động đất đai, quy định về thẩm quyền và trình tự thủ 12 Điều 3 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT tục giải quyết các tranh chấp đất đai, quy định về chuyển quyền sử dụng đất, quy định về đền bù thiệt hại về đất… Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi và quản lý của Nhà nước đối với các hoạt động liên quan tới đất đai, là dữ liệu chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai, quản lý việc thực hiện các giao dịch về bất động sản trong thị trường bất động sản. 1.3.2. Đối với người sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng. Thông qua đó người sử dụng an tâm khai thác thửa đất của mình và tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như c huyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bảo vệ lợi ích chính đáng của bên nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, tặng cho… Đây còn là chứng thư pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng trong việc giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Như vậy có thể nói quyền sử dụng đất là quyền mang tính cơ sở vì chỉ khi đã được thực hiện quyền này thì người sử dụng mới có thể thực hiện các quyền khác về chuyển quyền sử dụng đất như đã liệt kê ở trên. 1.3.3. Đối với người thứ ba Không những có ý nghĩa quan trọng đối với chủ sử dụng mà Giấy chứng nhận còn có ý nghĩa đối người những người khác. Giấy chứng nhận công nhận quyền sử dụng của chủ sử dụng cũng là một thông điệp khẳng định với những người còn lại trong xã hội rằng thửa đất đã có chủ sử dụng. Điều này cũng có nghĩa là những còn lại không có quyền sử dụng đối với thửa đất này. Đối tác trong hợp đồng dân sự sẽ có lòng tin, mạnh dạn hơn khi giao dịch liên quan đến đất đai với người có Giấy chứng nhận. Tạo điều kiện cho những giao dịch dân sự về bất động sản phát triển lành mạnh. 1.3.4. Đối với xã hội Từ kết quả của hoạt động cấp Giấy chứng nhận, hệ thống thông tin đất đai được xây dựng và đồng thời được kết nối với hệ thống các cơ quan nhà nước có liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng cũng như được đưa lên mạng thông tin điện tử. Từ đây các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội13. Giấy chứng nhận tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đấy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vay vốn. Hệ thống thông tin đất đai có tác dụng phục vụ đắc lực cho phòng, chống tham nhũng về đất từ đó góp phần ổn định tình hình xã hội, hạn chế tranh chấp về đất đai. Tóm lại, qua chương một người viết đã trình bày một cách khái quát về Giấy chứng nhận, hoạt động cấp Giấy chứng nhận. Để hiểu rõ hơn quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động cấp Giấy chứng nhận, nội dung sẽ trình bày ở chương hai quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận. 13 Báo cáo số 93/BC-CP ngày 19/10/2007 của Chính phủ về tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN Chương hai là chương trọng tâm của luận văn. Trong chương này nội dung chủ yếu phân tích các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận; các nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Ngoài ra, người viết còn trình bày các trường hợp cấp đổi, cấp lại, đăng kí biến động, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận. Qua phân tích này nhằm để người viết hiểu rõ hơn quy định của pháp luật về hoạt động cấp Giấy chứng nhận từ đó áp dụng vào thực tế cuộc sống. 2.1. Các nguyên tắc về cấp Giấy chứng nhận Nguyên tắc về cấp Giấy chứng nhận là những phương hướng chỉ đạo, định hướng cho quá trình xây dựng và áp dụng pháp luật trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận. Chính vì vậy buộc các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận phải tuân theo. Nguyên tắc về cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 98 luật đất đai hiện hành, bao gồm các nguyên tắc sau: 2.1.1. Nguyên tắc cấp theo từng thửa Đây là nguyên tắc đầu tiên, được quy định tại Khoản 1 Điều 98 Luật đất đai hiện hành. Theo đó thì mỗi một thửa đất khác nhau được cấp một Giấy chứng nhận riêng. Một người dân có thể có quyền sử dụng đối với nhiều thửa đất cùng một lúc, điều đáng nói là những thửa đất này có thể cách xa nhau thậm chí không cùng một tỉnh. Giả sử mỗi người dân được cấp một Giấy chứng nhận duy nhất cho tất cả các tài sản là đất và gắn liền với đất. Như vậy một Giấy chứng nhận sẽ có nhiều thửa đất, tài sản thêm vào đó những mẫu đất này có thể được những xã, huyện và cũng có thể là tỉnh khác nhau quản lý. Điều này sẽ tạo nên những rắc rối, khó khăn nhất định cho các cơ quan trên. Vì đất được quản lý theo địa bàn từng xã, phường, thị trấn và chỉ có Ủy ban nhân dân xã nơi có đất mới nắm rõ nhất tình hình sử dụng đất của những thửa đất do mình quản lý. Trong các giai đoạn cấp Giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác nhận tình trạng tranh chấp và sự phù hợp quy hoạch của thửa đất. Như vậy Giấy chứng nhận sẽ do địa phương nào cấp trong khi mỗi địa phương chỉ quản lý bản đồ địa chính của địa phương mình không hề nắm giữ bản đồ địa chính của địa phương khác. Một điều đáng nói nữa là mỗi khi người sử dụng thay đổi mục đích sử dụng hay thực hiện cách giao dịch dân sự khác đối với bất kì một thửa đất nào trong Giấy chứng nhận thì phải cấp lại Giấy chứng nhận mới. Công việc này sẽ tốn nhiều thời gian, tiền bạc, công sức của cả người sử dụng và cơ quan cấp Giấy chứng nhận. Với những rắc rối đó, vậy nên nhà lập pháp đã quyết định mỗi thửa đất được cấp một Giấy chứng nhận riêng. Tuy nhiên, nguyên tắc này có trường hợp ngoại lệ là khi người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó. Ngoại lệ này không mang lại sự phức tạp mà còn thuận lợi hơn cho cơ quan quản lý. Những thửa đất này cùng một địa giới hành chính cấp xã vậy nên chỉ do mỗi xã đó quản lý mà thôi. Vậy việc cấp một Giấy chứng nhận cho tất cả các mẫu đất này làm rút ngắn thời gian, hạn chế chi phí mà thuận lợi cho chính quyền cấp xã cũng như đơn giản về thủ tục cho người sử dụng. 2.1.2. Nguyên tắc cấp cho nhiều người chung quyền sử dụng Trong thực tế sử dụng đất, do nhu cầu của con người đôi khi có trường hợp nhiều người cùng có chung quyền sử dụng đất và có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận. Để đáp ứng nhu cầu thiết yếu này, pháp luật đất đai quy định các hướng giải quyết sau14: - Cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận và phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất; - Nếu các chủ sử dụng có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện15. Tương tự như vậy, trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người16. 2.1.3. Nguyên tắc cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính Người sử dụng đất được nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật17. Nghĩa vụ tài chính là nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đóng các khoản tiền, phí hoặc lệ phí khi làm Giấy chứng nhận. Những khoản chi phí mà người sử dụng đất đóng là các khoản sau: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, phí thẩm định cấp Giấy chứng nhận… 14 Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 16 Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 17 Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 15 Trường hợp người sử dụng đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. 2.1.4. Nguyên tắc cấp khi có sự chênh lệch diện tích Đất đai luôn chịu ảnh hưởng của quá trình thay đổi của tự nhiên, sự biến đổi của khí hậu thêm vào đó là sự canh tác, sử dụng của con người vì vậy trên thực tế qua thời gian có thể xảy ra trường hợp diện tích có sự thay đổi, trong trường hợp này thì Luật Đất đai năm 2013 quy định tại khoản 5 Điều 98 gồm các hướng giải quyết như sau: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận. 2.2. Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân 2.2.1. Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất: Thứ nhất, những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Thứ ba, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Thứ ba, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Thứ tư, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Thứ năm, giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Thứ sáu, các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Những loại giấy tờ này đã được Chính phủ quy định cụ thể tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Đó là các loại giấy tờ sau đây: - Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980. - Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm: + Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; + Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; + Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có hai loại giấy tờ trên. - Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có). - Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép. - Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận. - Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật. - Bản sao các loại giấy tờ từ thứ nhất đến thứ sáu vừa trình bày ở trên có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ đã trình bày ở trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01/07/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận. Trong đó, “Sử dụng đất ổn định” là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây: - Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp; - Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất; - Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành; - Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; - Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất; - Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký; - Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất; - Giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan; - Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ trên có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất. 2.2.2. Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) mà đáp ứng đủ các điều kiện sau thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận: - Có hộ khẩu thường trú tại địa phương; - Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; - Ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; - Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. Trong đó “Trực tiếp sản xuất nông nghiệp”: là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó18. 2.2.3. Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2004 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) được quy định tại khoản 2 Điều 101 và đã được Chính phủ hướng dẫn cụ thể hơn ở Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể là tại Điều 20 Nghị định này. Theo quy định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP được chia thành các trường hợp sau: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993: Đất này phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau: 18 Khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 - Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó; - Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài; - Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như đã trình bày ở trên; - Đối với phần diện tích đất còn lại thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo trường hợp thứ 3 sẽ trình bày sau. Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004: Đất này cũng phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau: - Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó; - Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; - Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ như đã trình bày ở trên; - Đối với phần diện tích đất còn lại thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo trường hợp thứ 3 sẽ trình bày sau. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó. Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó. Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hợp lệ. Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004: Nếu đất này được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau: - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước; - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai; - Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp trực tiếp sản xuất nông nghiệp; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 2.2.4. Cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014 Trong khi đất đai không thể sinh ra thêm thì dân số càng ngày càng tăng. Vì thế mà nhu cầu sử dụng đất của con người cũng tăng lên cùng với số lượng dân cư. Khi những thành viên trong gia đình kết hôn và thành lập một gia đình mới thì thông thường họ sẽ tách ra ở riêng. Và như vậy đồng nghĩa với việc họ phải tìm mẫu đất mới để xây dựng nhà ở và tiến hành các hoạt động sản xuất khác đáp ứng nhu cầu cuộc sống cho gia đình. Trong quá trình này đôi khi những hộ gia đình, cá nhân đã vi phạm pháp luật đất đai như lấn chiếm đất công cộng, đất xây dựng công trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, khai hoang đất thuộc quy hoạch,…Nếu những vi phạm này xảy ra trước ngày 01/07/2014 thì được xử lý như sau19: Thứ nhất, trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm là các loại đất sau: - Đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ; - Đất là lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng; - Đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác Nếu đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc các trường hợp trên thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận. 19 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Thứ hai, trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì thực hiện xử lý như sau: - Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ mà không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Giấy chứng nhận; - Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông trường, lâm trường. Thứ ba, trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau: Nếu đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê. 2.2.5. Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác 20. Đất được giao không đúng thẩm quyền trong các trường hợp kể trên được xử lý như sau: - Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. - Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy nếu người sử dụng đất chứng minh được quyền sử dụng đất của mình thuộc một trong những trường hợp trên dù người sử dụng đất có giấy tờ hay không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì vẫn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên có 5 trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận 21, đó là 5 trường hợp sau: - Đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. - Thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. - Nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng. - Sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. 20 21 Khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Với tính chất quan trọng của Giấy chứng nhận, chỉ có hai cơ quan có thẩm cấp Giấy chứng nhận đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban ban nhân dân cấp huyện. Đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân thì do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận. Hộ gia đình, cá nhân là những chủ thể dễ quản lý trong phạm vi cấp huyện và cũng vì thế việc cấp Giấy chứng nhận cho những chủ thể này do Ủy ban nhân dân cấp huyện là hợp lý nhất. Ngoài ra còn trường hợp, người sử dụng đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. 2.4. Nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân Về nghĩa vụ tài chính, người đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải đóng các khoản chi phí sau đây: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, phí thẩm định cấp Giấy chứng nhận. 2.4.1. Tiền sử dụng đất Khái niệm tiền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai hiện hành như sau: “Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”22. Để thuận tiện cho việc nghiên cứu người viết chia làm 5 trường hợp tưng ứng với 5 trường hợp được cấp Giấy chứng nhận. Theo đó thì tiền sử dụng đất trong từng trường hợp như sau: Thứ nhất, hộ cá gia đình, nhân có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất: Không phải nộp tiền sử dụng đất23. 22 23 Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Những giấy tờ mà hộ gia đình, cá nhân có trong trường hợp này đã được cấp từ rất lâu (thường là trước 15/10/1993) hoặc những giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho,… Thêm vào đó thửa đất mà họ đang sử dụng cũng đã được sử dụng ổn định. Như vậy quyền sử dụng đất của họ đã được chứng minh một cách rõ ràng . Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2014. Tương tự như trường hợp thứ nhất trường hợp này hộ gia đình, cá nhân cũng không phải nộp tiền sử dụng đất 24. Tuy nhiên khác với trường hợp đầu tiên, trường hợp này chủ thể sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc thửa đất mà mình đang sử dụng. Nguyên nhân Nhà nước không thu tiền là vì đây là vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hơn những vùng khác, thông thường người dụng đất ở đây cũng là những hộ nghèo, dân tộc thiểu số nên rất khó khăn về tài chính. Thứ ba, Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2004. Bắt đầu từ trường hợp này trở đi hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận đều phải nộp tiền sử dụng. Đối với trường hợp này cách thu tiền sử dụng đất được chia làm hai trường hợp nhỏ như sau: Trường hợp thứ nhất, đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 199325: - Đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau: + Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 24 Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất (sau đây gọi là Nghị định 45/2014/NĐ-CP) 25 như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐCP, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐCP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp thứ hai, đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau: + Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ tư, Cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014. Đất vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm đất lấn chiếm và đất tự khai hoang tuy nhiên đối với đất khai hoang thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp đất lấn chiếm thì chỉ thu đối với trường hợp từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 theo quy định tại Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn, chiếm nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ năm, Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền. Tương tự trường hợp thứ tư, trường hợp này chỉ thu đối với đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 theo quy định tại Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Số tiền phải nộp cũng tương tự như đã trình bày ở trường hợp thứ tư. Tuy nhiên, đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2004 thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và được hướng dẫn tại Điều 8 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP như sau, để thuận tiện cho việc nghiên cứu người viết chia làm hai trường hợp nhỏ như sau: Trường hợp thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở ổn định: - Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất. - Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau: + Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất; + Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau: + Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp thứ hai đối với diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2.4.2. Lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ là khoản tiền người sử dụng đất phải trả khi đăng kí quyền sử dụng đất26. Đất đai là một trong những đối tượng quan trọng chịu lệ phí trước bạ được quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ (sau đây gọi tắt là Nghị định 45/2011/NĐ-CP) được sửa đổi bởi Nghị định 23/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP (sau đây gọi tắt là Nghị định 23/2013/NĐ-CP), được hướng dẫn cụ thể tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 30/08/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ (sau đây gọi tắt là Thông tư 124/2011/TT-BTC), thông tư này cũng được sứa đổi bởi Thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 26 Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình luật Đất đai, 2011, trang 82 của Bộ tài chính về sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC (sau đây gọi tắt là Thông tư 34/2013/TT-BTC). Như vậy khi người sử dụng tiến hành đăng kí quyền sử dụng đất thì sẽ phải nộp lệ phí trước bạ còn trường hợp người sử dụng không đăng kí đất đai trước đó mà yêu cầu cấp Giấy chứng nhận thì cán bộ địa chính sẽ hướng dẫn cho người yêu cầu tiến hành đăng kí đất đai và nộp lệ phí trước bạ rồi sau đó mới tiến hành cấp Giấy chứng nhận theo trình tự thủ tục pháp luật quy định. Tuy nhiên có một số trường hợp ngoại lệ mà người sử dụng đất không phải nộp lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP, được hướng dẫn tại Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC như: đất là trụ sở của cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự của nước ngoài, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan ngoại giao, cơ quan lãnh sự; đất được nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng vào các mục đích công cộng, thăm dò, khai thác khoáng sản, nghiên cứu khoa học,... Ngoài ra còn có trường hợp người sử dụng được miễn lệ phí trước bạ đó là các trường hợp quy định tại khoản 1,2,3 và 4 Điều 9 Nghị định 45/2011/NĐ-CP và được hướng dẫn tại Điều 8 Thông tư 124/2011/TT-BTC như: đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên. Căn cứ tính lệ phí trước bạ: là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)27. Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành28, mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%29. 2.4.3. Lệ phí địa chính và phí thẩm định cấp Giấy chứng nhận Đây là hai loại phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Thông tư 02/2014/TT-BTC). 2.4.3.1. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất 27 Điều 5 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Khoản 3 Điều 1 Nghị định 23/2013/NĐ-CP 29 Khoản 1 Điều 7 Nghị định 48/2011/NĐ-CP 28 Là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh30... Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ. 2.4.3.2. Lệ phí địa chính Là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính 31. Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh mà chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh. 2.5. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Giấy chứng nhận được quy định lại trong Luật đất đai năm 2013 (thay thế Luật Đất đai năm 2003) và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Để thuận tiện hơn trong quá trình cấp Giấy chứng nhận 30 31 Điểm a.7 khoản 1 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Điểm b.3 khoản 1 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC cho người dân, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai để hướng dẫn trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu được quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Tại Điều luật này không phân ra từng bước cụ thể tuy nhiên để thuận tiện cho quá trình nghiên cứu người viết chia quy trình này gồm 5 bước sau: Bước 1: Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ: Trước đây trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Nghị định 88/2009/NĐ-CP). Theo nghị định trên thì trình tự, thủ tục được quy định tại mục 2 và 3 của chương 3 và được chia thành từng trường hợp cụ thể quy định tại từng điều luật. Trong mỗi điều luật có quy định cụ thể về nội dung hồ sơ, trình tự, thủ tục đối với từng trường hợp khác nhau. Tuy nhiên theo quy định hiện hành thì tại khoản 1 Điều 70 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP thì: “Người sử dụng nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng kí” tuy nhiên lại không có quy định những loại giấy tờ mà người đề nghị cần phải nộp là gì. Dù rằng luật chưa quy định nhưng trên thực tế vẫn phải tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho người dân nên các cơ quan tiến hành hoạt động này vẫn áp dụng quy định cũ của Nghị định 88/2009/NĐ-CP trong khâu nhận hồ sơ của người dân. Theo đó khi nộp hồ sơ để đăng kí cấp Giấy chứng nhận đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân thì người đề nghị cần phải nộp các loại giấy tờ sau: - Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; - Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (nếu có); - Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có); Người đề nghị có thể là người có quyền sử dụng đất hoặc là người được ủy quyền, trường hợp người được ủy quyền thì khi nộp hồ sơ người được ủy quyền phải xuất trình giấy tờ chứng minh việc ủy quyền. Trước khi Luật Đất đai 2013 ra đời và được hướng dẫn bởi Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận được quy định bởi Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Nghị định này quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ và trao Giấy chứng nhận tại một điều luật riêng32, tuy nhiên theo quy định hiện hành ở Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đối với nơi nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được quy định chung một điều luật33. Điều này cho thấy quy định hiện hành thiếu tính rõ ràng, chi tiết so với quy định cũ. Người đề nghị nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai. Trường hợp địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân34. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan quy định trên thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Khi nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ, trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. Bước 2: Ủy ban nhân dân xã xác nhận và công bố công khai kết quả: Nếu bước 1 là giai đoạn người sử dụng thực hiện yêu cầu thì ở bước hai trở đi là giai đoạn mà cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai thực hiện các công việc trong thẩm quyền của mình nhằm thực hiện yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng. Nếu người đề nghị nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp kiểm tra, xác nhận. Trường hợp người yêu cầu nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai thì Văn phòng đăng kí đất đai gửi hồ sơ về Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện việc kiểm tra, xác nhận. Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc sau đây: - Xác nhận hiện trạng sử dụng đất, trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2013/NĐ-CP thì 32 Điều 11 Nghị định 88/2009/NĐ-CP Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 34 Khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/ND-CP 33 xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch. - Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc trên, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có); - Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai35. Bước 3: Văn phòng đăng kí đất đai kiểm tra, xác nhận: Sau khi hồ sơ đã được Ủy ban nhân dân cấp xã lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: - Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có); - Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền vào đơn đăng ký; - Cập nhật thông tin thửa đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); - Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (đã trình bày ở phần 2.4. Nghĩa vụ tài chính của hộ gia định, cá nhân) và thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người đề nghị, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; - Chuẩn bị hồ sơ để phòng Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận; 35 Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ - CP - Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai36; Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp Giấy chứng nhận: Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai chuẩn bị hồ sơ và chuyển hồ sơ phòng Tài nguyên và Môi trường thì phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ thực hiện các công việc sau đây37: - Kiểm tra hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận; Mặc dù hồ sơ đã được kiểm tra hai lần bởi Ủy ban nhân dân cấp xã và Văn phòng đăng kí đất đai nhưng để đảm bảo tính xác, phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ phải kiểm tra lần nữa trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận. - Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi Giấy chứng nhận đã được hoàn thành phòng Tài nguyên và Môi trường chuyển Giấy chứng nhận cùng hô sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng kí đất đai để trao lại cho hộ gia đình, cá nhân. Bước 5: Trao giấy chứng nhận cho người được cấp: Cơ quan trao Giấy chứng nhận chính là cơ quan ban đầu mà người đề nghị nộp đơn yêu cầu. Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Văn phòng đăng kí đất đai gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp giấy. Tương tự như vậy người được cấp giấy sẽ nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng kí đất đai, Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất nếu nộp hồ sơ ở những cơ quan này.  Thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận: Thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận là không quá 30 ngày 38. Thời gian này được quy định ngắn hơn so với Nghị định 88/2009/NĐ-CP, trước đây theo nghị định này thì Thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận là không quá năm mươi (50) ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu 39. Như vậy có thể nói việc rút ngắn thời gian trong việc cấp Giấy chứng nhận là một quy định tiến bộ, nhờ vậy người dân sớm có được Giấy chứng nhận hơn. Do thời 36 Khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ - CP Khoản 4 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 38 Điểm a khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 39 Khoản 1 Điều 12 Nghị định 88/2009/NĐ-CP 37 gian được quy định ngắn hơn, cán bộ làm việc hiệu quả hơn, nhanh chóng hơn, tránh phiền hà và tạo được lòng tin hơn trong nhân dân. Dĩ nhiên thời gian gian sẽ được tính kể từ ngày người đề nghị nộp đầy đủ hồ sơ và không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất. 2.6. Đăng kí biến động đất đai sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận Đất đai tồn tại lâu dài trong khi đời sống của con người không tồn tại mãi mãi theo thời gian do đó một thửa đất có thể bị thay đổi qua nhiều chủ sử dụng. Đồng thời trong quá trình sử dụng, người sử dụng có thể chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng cho người khác như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn… Mặt khác, Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng có thể bị mất hoặc hư hỏng theo thời gian. Hơn nữa, dưới sự tác động của tự nhiên trên thực tế qua thời gian thửa đất có thể bị sát lỡ hoặc được bồi đắp thêm. Trước những biến động này, để quản lý nguồn tài nguyên đất một cách hiệu quả nhất cũng như việc quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước được thuận lợi thì những biến động này cần được ghi nhận. Người sử dụng đất khi có biến động về thửa đất của mình thì phải tiến hành đăng kí biến động. Các biến động này được chia làm hai trường hợp khi chủ sử dụng tiến hành đăng kí biến động đất đai đó là trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận và trường hợp được cấp Giấy chứng nhận mới. 2.6.1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận Đây là những trường hợp thay đổi mà có thể ghi nhận trực tiếp vào Giấy chứng nhận hiện tại mà không cần thiết phải cấp Giấy chứng nhận mới, đó là những trường hợp sau40: - Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn; hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật; - Chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận cho người khác trong các trường hợp vừa trình bày ở trên hoặc chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấy chứng nhận thì bên chuyển quyền được xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp; 40 Khoản 1 Điều 17 Thông tư 23/2013/TT-BTNMT - Chuyển quyền sử dụng đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung của vợ và chồng; - Đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi nội dung thế chấp bằng quyền sử dụng đất; - Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao thực hiện đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất; - Hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp tư nhân hoặc ngược lại; chuyển đổi công ty; chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp không thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Người sử dụng đất được phép đổi tên, thay đổi thông tin về pháp nhân, nhân thân, địa chỉ; - Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; - Thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất; - Thay đổi về nghĩa vụ tài chính đã ghi trên Giấy chứng nhận; - Thay đổi thông tin về số hiệu thửa; diện tích thửa do đo đạc; tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; - Xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Nhà nước thu hồi một phần diện tích của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận; - Đính chính nội dung trên Giấy chứng nhận đã cấp do có sai sót trong quá trình viết hoặc in; - Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất có thửa đất được tách ra để cấp riêng một Giấy chứng nhận. 2.6.2. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận mới Các trường hợp là những trường hợp có những biến động, thay đổi lớn mà không thể xác nhận thay đổi thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận mà cơ quan có thẩm quyền buộc phải cấp mới Giấy chứng nhận cho người sử dụng. Những biến động này được quy định tại khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2013/TT-BTNMT, đó là các trường hợp sau: - Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật; - Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép; - Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao; - Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp dưới các hình thức đã trình bày ở trường hợp đầu tiên; - Thoả thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất của hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng; - Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; - Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất; - Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất mà trên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi; - Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất sau mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận: + Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn; hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật; + Chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận cho người khác trong các trường hợp vừa trình bày ở trên hoặc chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấy chứng nhận; + Hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp tư nhân hoặc ngược lại; chuyển đổi công ty; chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp không thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Người sử dụng đất được phép đổi tên, thay đổi thông tin về pháp nhân, nhân thân, địa chỉ; + Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; + Thay đổi thông tin về số hiệu thửa; diện tích thửa do đo đạc; tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Nhà nước thu hồi một phần diện tích của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận. 2.7. Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận 2.7.1. Cấp đổi Giấy chứng nhận Từ năm 1989, Nhà nước đã tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng thông qua Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK của Tổng cục quản lý ruộng đất ngày 15/07/1989 về việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó đến nay, nhiều loại Giấy chứng nhận cũng đã ra đời với đối tượng không chỉ là đất mà còn đối với nhà ở, công trình xây dựng,… có thể kể đến như: Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng,… Những giấy tờ này vẫn được xem là hợp pháp, tuy nhiên tâm lý người sử dụng luôn mong muốn có Giấy chứng nhận phù hợp với mẫu hiện tại nên nhiều dân có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận. Đáp ứng nhu cầu hợp lý này của người sử dụng cũng như thuận tiện hơn trong quản lý Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng nếu thuộc một trong những trường hợp quy định tại điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: - Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng; - Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; - Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng. 2.7.2. Cấp lại Giấy chứng nhận So với cấp đổi thì cấp lại chỉ tiến hành khi người sử dụng làm mất Giấy chứng nhận. Hộ gia đình, cá nhân khi bị mất Giấy chứng nhận có trách nhiệm phải tiến hành khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Khi nhận được thông báo này Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã41. Tuy nhiên có một trường hợp ngoại lệ là do thiên tai, hỏa hoạn mà người sử dụng bị mất Giấy chứng nhận thì không phải niêm yết. Sau khi niêm yết 30 ngày thì người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận. Cơ quan có thẩm quyền nhận hồ sơ và tiến hành các thủ tục cấp lại cho người đề nghị nhưng trước khi cấp lại thì cơ quan có thẩm quyết phải ký quyết định hủy Giấy chứng nhận đã bị mất.  Thẩm quyền cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận: Thẩm quyền cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm hai trường hợp sau: - Đối với địa phương đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai: Sở Tài nguyên và Môi trường. - Đối với địa phương chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai: Ủy ban nhân dân cấp huyện. 2.8. Đính chính và thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp Như phân trích trên, cấp Giấy chứng nhận là cả một quá trình thực hiện pháp luật. Để cấp được một Giấy chứng nhận cho người sử dụng thì phải trãi qua quá trình xác minh, kiểm tra, xác nhận, niêm yết công khai của Ủy ban nhân cấp xã; kiểm tra, xác nhận một lần nữa của Văn phòng đăng kí đất đai. Tuy nhiên thực tế đôi khi có 41 Khoản 1 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp xảy ra sai sót trong quá trình này khi đó điều cần thiết là phải đính chính hoặc thu hồi để đảm bảo tính hợp pháp Giấy chứng nhận. 2.8.1. Đính chính Giấy chứng nhận Đính chính Giấy chứng nhận được hiểu là việc chỉnh sửa lại Giấy chứng nhận cho đúng do có một số sai sót sau: - Sai sót thông tin về người sử dụng đất 42: tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó; - Sai sót thông tin về thửa đất 43: sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận. 2.8.2. Thu hồi Giấy chứng nhận Trong quản lý đất đai, một số trường hợp Nhà nước phải tiến hành thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, đó là những trường hợp sau: - Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp. Trong quá trình thực hiện việc quản lý đất đai của Nhà nước cũng như việc thực hiện các chính sách phát triển kinh tế - xã hội, lý do quốc phòng an ninh mà trên thực tế nhiều trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất của người sử dụng. Vì toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã bị thu hồi nên Giấy chứng nhận trên thực tế cũng không còn giá trị vì vậy điều cần thiết là phải thu hồi để tránh những tranh chấp phát sinh về sau; - Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp. Đây là trường hợp người sử dụng đã được cấp một trong những loại Giấy chứng nhận theo những mẫu cũ hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng nay đã có quy định mới về Giấy chứng nhận. Mặc dù giấy tờ mà người sử dụng đang có vẫn hợp pháp nhưng người sử dụng có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận theo mẫu mới; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai mà phải cấp mới Giấy chứng nhận. Khi người sử dụng tiến hành đăng kí biến động đất đai và nếu phải tiến hành cấp mới Giấy chứng nhận thì Giấy chứng cũ sẽ bị thu hồi; 42 43 Điểm a khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 Điểm b khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 - Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Giấy chứng nhận trong trường hợp này không đúng quy định của pháp luật, việc sử dụng Giấy chứng nhận này ảnh hưởng đến việc quản lý của Nhà nước vì vậy phải bị thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận mới theo đúng quy định pháp luật. Qua chương hai, trên cơ sở tìm hiểu những quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận, giúp người sử dụng đất hiểu rõ các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận, nơi tiến hành và trình tự, thủ tục thực hiện cấp Giấy chứng nhận. Trên thực tế hoạt động cấp Giấy chứng nhận vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập cần được tháo gỡ sẽ được trình bày ở chương tiếp theo. CHƯƠNG 3 THỰC HƯỚNG TRẠNG VÀ PHƯƠNG HOÀN THIỆN ĐỂ ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Công tác cấp Giấy chứng nhận cho các chủ thể sử dụng đất nói chung và cho hộ gia đình, cá nhân nói riêng luôn được Nhà nước quan tâm thực hiện. Hệ thống quy định của pháp luật về hoạt động này cũng thường xuyên được sửa đổi, bổ sung và thay thế mới để phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội. Tuy nhiên trên thực tế việc áp dụng những quy định của pháp luật đã và đang gặp nhiều khó khăn, bất cập. Ở nội dung chương này người viết phân tích những bất cập nói trên và đưa ra phương hướng giải quyết nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật tiến tới đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi cả nước. 3.1. Thực trạng về việc cấp Giấy chứng nhận trong những năm vừa qua 3.1.1. Những kết quả đạt được trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận Hoạt động cấp Giấy chứng nhận đã được Nhà nước thực hiện từ năm 1989 theo quy định tại Luật Đất đai năm 1987 và Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất. Đến nay hoạt động này đã gặt hái được những kết quả đáng kể góp phần ổn định xã hội, nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đánh dấu một cột mốc quan trọng trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận, các quy định về nguyên tắc, các trường hợp được cấp, thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu tiên được quy định trong Luật Đất đai. Từ đây hoạt động cấp Giấy chứng nhận được đẩy nhanh tiến độ vì vậy người viết lấy mốc thời gian này để chia kết quả hoạt động cấp Giấy chứng nhận thành hai giai đoạn44:  Trước khi có Luật Đất đai năm 2003: Trong những năm trước Luật Đất đai năm 1993, kết quả cấp Giấy chứng nhận đạt được chưa đáng kể, phần lớn các địa phương mới triển khai thí điểm hoặc thực hiện cấp Giấy chứng nhận tạm thời cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Sau khi có Luật Đất đai năm 1993, việc cấp Giấy chứng nhận được các địa phương coi trọng và triển khai mạnh, song do còn nhiều khó khăn về các điều kiện thực hiện (chủ yếu là thiếu kinh phí, lực lượng chuyên môn thiếu và yếu về năng lực) và còn 44 Báo cáo số 92/BC-CP ngày 19/10/2007 của Chính phủ về Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều vướng mắc trong các quy định về cấp Giấy chứng nhận nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn chậm. Kết quả cấp Giấy chứng nhận các loại đất của cả nước đến hết năm 2004 như sau: - Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 giấy với diện tích 7.011.454 ha (chiếm 75% diện tích cần cấp); - Đất lâm nghiệp cấp được 764.449 giấy với diện tích 5.408.182 ha (chiếm 46,7% diện tích cần cấp); - Đất ở đô thị cấp được 1.973.358 giấy với diện tích 31.275 ha (chiếm 43,3% diện tích cần cấp); - Đất ở nông thôn cấp được 8.205.878 giấy với diện tích 235.372 ha (chiếm 63,4% diện tích cần cấp); - Đất chuyên dùng cấp được 38.845 giấy với diện tích 233.228 ha (chiếm 15,4% diện tích cần cấp).  Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực: Công tác cấp Giấy chứng nhận được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh cấp Giấy chứng nhận đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%; 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70% (Chi tiết từng tỉnh xem Phụ lục 3). Kết quả cấp Giấy chứng nhận của cả nước đến ngày 30 tháng 9 năm 2007 như sau: - Đối với đất sản xuất nông nghiệp: đã cấp 13.686.351 giấy với diện tích 7.485.643 ha, đạt 82,1% so với diện tích cần cấp; trong đó cấp cho hộ gia đình và cá nhân là 13.681.327 giấy với diện tích 6.963.330 ha; cấp cho tổ chức 5.024 giấy với diện tích 522.313 ha. Có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 8 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%; 12 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 2 tỉnh còn lại đạt dưới 50%; - Đối với đất lâm nghiệp: đã cấp 1.111.302 giấy với diện tích 8.116.154 ha, đạt 62,1% diện tích cần cấp giấy. Có 13 tỉnh đạt trên 90%, 7 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 5 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%; 8 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 31 tỉnh còn lại đạt dưới 50%; Việc cấp Giấy chứng nhận cho đất lâm nghiệp trong thời gian dài gặp nhiều khó khăn do không có bản đồ địa chính. Chính phủ đã quyết định đầu tư để lập bản đồ địa chính mới cho toàn bộ đất lâm nghiệp nên đã đẩy nhanh đáng kể tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho đất lâm nghiệp. - Đối với đất nuôi trồng thủy sản: đã cấp 642.545 giấy với diện tích 478.225 ha, đạt 68,3% diện tích cần cấp giấy; còn 10 tỉnh chưa triển khai cấp Giấy chứng nhận đối với đất nuôi trồng thủy sản; - Đối với đất ở tại đô thị: đã cấp 2.837.616 giấy với diện tích 64.357 ha, đạt 62,2% diện tích cần cấp giấy. Có 17 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 6 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%; 15 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 20 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở; - Đối với đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.705.664 giấy với diện tích 383.165 ha, đạt 76,5% diện tích cần cấp giấy. Có 19 tỉnh đạt trên 90%, 16 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến dưới 80%; 12 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 7 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Từ ngày 01 tháng 7 năm 2006, người sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn cũng thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở; - Đối với đất chuyên dùng: đã cấp 71.897 giấy với diện tích 208.828 ha, đạt 37,4% diện tích cần cấp giấy. Có 3 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 70% đến 80%; 10 tỉnh đạt từ 50 đến 70%; 40 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Việc cấp Giấy chứng nhận cho đất chuyên dùng nhìn chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện; - Đối với đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: đã cấp 10.207 giấy với diện tích 6.921 ha, đạt 35,7% diện tích cần cấp giấy. Việc cấp Giấy chứng nhận cho loại đất này được thực hiện chủ yếu trong ba năm từ 2005 đến 2007. Việc ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã tạo thuận lợi cho việc đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận đối với loại đất này; Đến năm 2009, Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung và Nghị định 88/2009/NĐ-CP ra đời quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau đó, được cụ thể bởi Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT) thống nhất một mẫu giấy chứng nhận duy nhất đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do một cơ quan duy nhất quản lý đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giấy chứng nhận mới này đã gôm chung lại hai loại tài sản đó là đất và nhà ở, ngoài ra còn chứng nhận thêm ba loại tài sản nữa đó là công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm. Nghị định 88/2009/NĐ-CP cũng đã quy định cụ thể, rõ ràng trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận 45. Hơn nữa, thay vì trước đây phải làm thủ tục ở nhiều nơi thì Nghị định này quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ và trao Giấy chứng nhận46. Thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận cũng được hạn chế tối đa bằng cách quy định khung thời gian giải quyết thủ tục này 47. Với những ưu điểm trên có thể nói mẫu Giấy chứng nhận mới của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT đã khắc phục được những nhược điểm của những mẫu giấy chứng nhận trước đó, thể hiện những ưu điểm vượt trội. Những cải tiến này đã đáp ứng kịp thời những yêu cầu bức thiết của người sử dụng, hạn chế tối đa việc lãng phí thời gian, tiền bạc của người dân cũng như tiết kiệm ngân sách Nhà nước. Đặc biệt, với mẫu Giấy chứng nhận này, người dân chỉ đóng một loại lệ phí duy nhất thay vì trước đây phải đóng hai loại lệ phí là phí nhà ở và phí đất. Mặt khác, với những thông tin được thể hiện đầy đủ, công khai về nhà, đất, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm,…là những cơ sở quan trọng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn. Ngày 21 tháng 6 năm 2012, Quốc hội ra Nghị quyết số 30/2012/QH13 về chất vấn và trả lời chất vấn tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XIII. Nghị quyết này đã ghi nhận một số giải pháp mà Phó Thủ tướng Chính phủ và các thành viên khác của Chính phủ đã cam kết trước Quốc hội, riêng trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường thì: “Bảo đảm đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước.”48 Tiếp sau đó, ngày 23 tháng 11 năm 2012 Quốc hội tiếp tục ra Nghị quyết số 39/2012/QH13 về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực hiện chính sách, pháp luật trong giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân đối với các quyết định hành chính về đất đai, Nghị quyết đã đề ra mục tiêu sau: “Trước năm 2015 cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ địa chính, trích đo 45 Được quy định tại Mục II và III, Chương III Nghị định 88/2009/NĐ - CP Điều 11 Nghị định 88/2009/NĐ-CP 47 Điều 12 Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định như sau: “Không quá năm mươi (50) ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu.” 48 Mục II Nghị quyết 30/2012/QH13 46 địa chính có tọa độ. Bảo đảm kinh phí đáp ứng nhu cầu hoàn thiện và hiện đại hoá hệ thống bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, thống nhất hệ thống hồ sơ địa chính trên cả nước.” 49 Sau khoản 2 năm thực hiện Nghị quyết số 39/2012/QH13, kết quả cấp Giấy chứng nhận tính đến hết tháng 5 năm 2014 như sau50: - Đến nay cả nước đã cấp được 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận. - Sau hơn hai năm triển khai thực hiện cấp Giấy chứng nhận theo Nghị quyết số 30/2012 của Quốc hội khoá 13, cả nước đã cấp được 9 triệu Giấy chứng nhận lần đầu, riêng năm 2013 cấp được 7,2 triệu Giấy chứng nhận, với diện tích 4,1 triệu ha, nhiều hơn 3,7 lần so với kết quả cấp Giấy chứng nhận năm 2012. - Tính đến 31/12/2013 có 63/63 tỉnh, thành phố hoàn thành cơ bản, đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp Giấy chứng nhận. - Về đất ở đô thị đã cấp được 5,34 triệu giấy với diện tích 0,13 triệu ha, đạt 96,7% diện tích cần cấp; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt dưới 85%, riêng tỉnh Bình Định đạt thấp dưới 70%. - Về đất ở nông thôn đã cấp được 12,92 triệu giấy với diện tích 0,52 triệu ha, đạt 94,4% diện tích cần cấp; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, còn 12 tỉnh đạt dưới 85%, tỉnh Ninh Thuận đạt thấp dưới 70%. - Đối với đất chuyên dùng đã cấp được 0,27 triệu giấy với diện tích 0,61 triệu ha, đạt 84,8% diện tích cần cấp; trong đó có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới 85%, có 6 tỉnh đạt dưới 70%, gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, Tp.HCM và Kiên Giang. - Đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được 20,18 triệu giấy với diện tích 8,84 triệu ha, đạt 90,1% diện tích cần cấp; trong đó có 52 tỉnh đạt trên 85%; còn 11 tỉnh đạt dưới 85%. - Đất lâm nghiệp đã cấp được 1,97 triệu giấy với diện tích 12,27 triệu ha, đạt 98,1% diện tích cần cấp; trong đó có 44 tỉnh đạt trên 85%; còn 12 tỉnh đạt dưới 85. 49 Khoản 2 Điều 2 Nghị quyết 39/2012/QH13 Bảo Anh, Đã cấp hơn 41 triệu “sổ đỏ” trên cả nước, http://vneconomy.vn/bat-dong-san/da-cap-hon-41trieu-so-do-tren-ca-nuoc-20140604093435930.htm [ Ngày truy cập 05/11/2014 ] 50 Với kết quả của báo cáo trên của Bộ Tài nguyên và môi trường cho thấy tiến độ cấp Giấy chứng nhận tăng vượt bậc kể từ sau khi 2 Nghị quyết chỉ đạo của Quốc hội được ban hành. Nhờ vậy, việc quản lý đất đai của các địa phương dễ dàng, thuận lợi hơn còn người dân thì phấn chấn và an tâm hơn khi sử dụng đất của mình. 3.1.2. Những tồn tại, hạn chế trong công tác cấp Giấy chứng nhận Những thành tựu đạt được trên đã góp phần ổn định hơn về tình hình quản lý đất đai của Nhà nước, người dân được cấp Giấy chứng nhận an tâm hơn trong hoạt động canh tác, sử dụng đất, hạn chế đáng kể những tranh chấp về đất đai. Tuy nhiên, tình hình quản lý đất đai còn nhiều bất cấp, thiếu sót, hệ thống pháp luật hiện hành về đất đai còn nhiều tồn tại, khó khăn cần được tháo gỡ. Trong lĩnh vực cấp Gấy chứng nhận có những hạn chế cơ bản sau: Trong quá trình nghiên cứu, người viết nhận thấy một điểm bất cập trong quy định về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận tại khoản 1 Điều 70 Nghị định 43/2013/NĐ-CP “Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký” nhưng hồ sơ gồm những loại giấy tờ gì thì lại không quy định cụ thể. Tình trạng này tạo không ít khó khăn cho các cơ quan thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận trong quá trình thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng. Cơ quan nhà nước còn vậy thì người dân lại càng khó khăn hơn, khi muốn tìm hiểu pháp luật về đất đai người dân không biết nên tìm hiểu từ những văn bản nào và bắt đầu từ văn bản nào. - Nhiều địa phương chưa nắm bắt đầy đủ, kịp thời những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn tới lúng túng trong vận dụng các quy định về cấp Giấy chứng nhận nhất là trong việc xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền; xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai) và khi lập hồ sơ địa chính. - Ý thức của người dân về đăng kí đất đai còn thấp. Do quá trình sử dụng đất của người dân luôn gắn liền với biến động của xã hội. Người dân có thể thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng cho người khác. Đất có thể bị sạc lở, bồi đắp do tác động của các yếu tố tự nhiên. Những thay đổi này thường xuyên xảy ra và kéo dài qua các thời kỳ làm cho công tác thống kê, rà soát gặp nhiều khó khăn đặc biệt là đối với những thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận. Nhưng nguyên nhân chính dẫn đến những khó khăn này lại xuất phát từ người sử dụng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ: “Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên trên thực tế người dân vẫn chưa nhận thức được quy định này vì vậy thường thì người dân rất ít đi đăng kí. Tình trạng cơ sở dữ liệu đất đai lạc hậu, không được cập nhật kịp thời. - Khi giải quyết cấp Giấy chứng nhận, vẫn còn tình trạng gây phiền hà cho người sử dụng đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (như yêu cầu người dân phải nộp thêm các loại giấy tờ ngoài quy định hoặc phải tự mang hồ sơ đến từng cơ quan có thẩm quyền để giải quyết và không xem xét cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp sử dụng đất thuộc phạm vi quy hoạch, đất thuộc phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình mà không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; thậm chí có nơi vẫn yêu cầu người dân phải xin xác nhận của những người liền kề về ranh giới sử dụng đất; nhận và trả kết quả hồ sơ không đúng địa chỉ quy định; nhận hồ sơ không bảo đảm yêu cầu, gây phiền hà cho người dân hoặc phải giải quyết thủ tục gượng ép thiếu chặt chẽ về pháp lý; cá biệt có nơi còn đòi hỏi phải có hộ khẩu thường trú mới xem xét cấp Giấy chứng nhận. - Sự hiểu biết pháp luật của người dân nhất là ở những vùng sâu, vùng xa còn hạn chế dẫn đến tình trạng nhiều người dân mong muốn được cấp Giấy chứng nhận nhưng lại không biết phải làm như thế nào, liên hệ ở đâu. Bất cập này một phần quan trọng là do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật ở địa phương còn yếu kém, chỉ mang tính hình thức. Một nguyên nhân chính yếu khác là do ở vùng nông thôn nhiều nông dân không được đến lớp vì vậy kiến thức về pháp luật của họ còn hạn chế. - Hiện tượng cán bộ, công chức gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân khi làm các thủ tục cấp Giấy chứng nhận vẫn chưa được ngăn chặn và xử lý kịp thời. - Nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận còn cao so mức sống của người dân. Người dân phải đóng các khoản phí, lệ phí như sau 51: Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất, phí thẩm định, phí trích đo (nếu có)... Trong đó: Lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ52, giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành 53. Còn 51 Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, Thủ tục, chi phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, http://moj.gov.vn/hoidappl/Lists/DanhSachCauHoi/View_Detail.aspx?ItemId=23221 10/10/2014] 52 53 Điều 4 Thông tư số 124/2011/TT-BTC Điều 6 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP, Điều 5 Thông tư số 124/2011/TT-BTC [Ngày truy cập tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải đóng trong trường hợp: Không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2004, sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014, được giao không đúng thẩm quyền (như đã trình bày ở phần 2.4. Nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân). Cộng tất cả các khoản tiền trên thì số tiền mà người sử dụng đất phải nộp sẽ rất lớn, đặc biệt là khu vực đô thị giá đất rất cao, còn đối với những địa phương ở vùng sâu, vùng xa thu nhập của người dân không cao thì đó lại là một khoản tiền lớn đối với họ. Từ những hạn chế, khó khăn nói trên dẫn đến tình trạng công tác cấp Giấy chứng nhận ở một số địa phương vẫn còn chậm. Những thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận dễ bị tranh chấp và khi đó việc giải quyết tranh chấp càng gặp khó khăn hơn. 3.2. Phương hướng hoàn thiện quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận và một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cấp Giấy chứng nhận Qua việc nghiên cứu những quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận, tìm hiểu những tồn tại, khó khăn, vướng mắc cũng như những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó người viết xin được đưa ra một số kiến nghị khắc phục những hạn chế trong hoạt động này như sau: 3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận. Hệ thống những quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận còn quá nhiều, một số quy định chồng chéo lẫn nhau thì cần phải ban hành văn bản mới thống nhất lại tất cả những văn bản cũ. Trước tình hình này Luật Đất đai 2013 chính thức được thông qua và có hiệu lực ngày 1/7/2013 cùng với những nghị định, thông tư hướng hướng dẫn đã hệ thống lại những quy định về Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, những quy định trên cũng còn khá chung chung dẫn đến khó khăn trong quá trình áp dụng vì vậy cần phải quy định chi tiết, rõ ràng hơn. Cụ thể về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy định tại Khoản 1 Điều 70 Nghị định 43/2013/NĐ-CP: “Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký” nhưng hồ sơ gồm những loại giấy tờ gì thì lại không quy định cụ thể. Trên thực tế các cơ quan cấp Giấy chứng nhận vẫn phải tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho người dân. Dù rằng luật không quy định về nội dung hồ sơ nhưng các cơ quan này vẫn phải nhận hồ sơ và cán bộ công tác trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận đã căn cứ vào quy định cũ của Nghị định 88/2009. Thực chất quy định này đã hết hiệu lực nhưng vẫn còn hợp lý và được áp dụng. Vậy nên theo người viết cần phải nhanh chóng ban hành quy định pháp luật có thể là nghị định hoặc thông tư để bổ sung quy định này. Có như vậy hoạt động cấp Giấy chứng nhận mới có cơ sở pháp lý vững chắc. 3.2.2. Đối với nghĩa vụ tài chính Nước ta vẫn còn là một nước đang phát triển, nhiều hộ gia đình, cá nhân chủ yếu xuất thân là nông dân nên đời sống kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, hiện nay khi muốn được cấp Giấy chứng nhận người dân phải đóng nhiều khoản phí như: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất … Cộng tất cả các khoản này thì đây là một số tiền khá lớn nếu không kể là quá lớn đối với một số nông dân nghèo. Trước thực tế này, theo đề nghị của người viết thì cần giảm như sau: - Tiền sử dụng đất: theo đề xuất người viết thì đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 (đã trình bày ở chương hai, mục 2.2.3. Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đã sử dụng đất trước ngày 01/07/2004 ) không nên thu tiền sử dụng. Dù rằng không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhưng đất đã được sử dụng từ cách đây hơn mười năm (trước ngày 01/07/2004) hơn nữa những mẫu đất này cũng đã Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở địa phương. Vì vậy theo người viết cũng không nên thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp này. - Lệ phí trước bạ: giảm còn 0,3% giá tính lệ phí trước bạ thay vì 0,5% như hiện nay. Ngày nay hầu hết những mẫu đất ở đô thị đã được cấp Giấy chứng nhận chỉ còn lại những mẫu đất ở nông thôn mà người sử dụng chủ yếu là nông dân. Mà thu nhập từ nghề nông thường không cao lại bấp bênh do tính chất mùa vụ của nghề nông. Vì lý do trên mà người viết đề nghị lệ phí trước bạ nên được giảm, theo mức sống của người dân hiện nay thì giảm xuống còn 0,3% là hợp lý nhất. - Phí thẩm định quyền sử dụng đất: nếu không cần thiết thì không cần phải tiến hành công tác thẩm định. Nếu thửa đất đã được người sử dụng đăng kí thì sơ đồ thửa đất đã được ghi nhận tại bản đồ địa chính cấp xã. Khi đó, người sử dụng có nhu cầu cấp Giấy thì cán bộ địa chính chỉ cần trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính. Vậy thì không cần thiết phải thẩm định, đo đạc thửa đất như vậy người dân sẽ không phải tốn khoản chi phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất này. Nếu chi phí được miễn giảm như vậy người sử dụng sẽ đỡ nhọc nhằn hơn và hăng hái hơn khi đăng kí cấp giấy chứng nhận. 3.2.3. Thường xuyên tổ chức các buổi tập huấn nhằm nâng cao kĩ năng của cán bộ công tác trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận Cần thường xuyên tổ chức các buổi tập huấn để trao đổi những kinh nghiệm, những khó khăn, bất cập trong việc áp dụng pháp luật từ đó đưa ra những giải pháp, hướng khắc phục, nâng cao trình độ áp dụng pháp luật của cán bộ các cấp. Pháp luật đất đai sau nhiều lần được sửa đổi, bổ sung và thay thế đã khắc phục được rất nhiều hạn chế, ngày càng thuận lợi hơn cho người sử dụng cũng như cơ quan quản lý Nhà nước. Luật Đất đai năm 2013 vừa mới có hiệu lực ngày 1/7/2014 vì thế cán bộ công tác trong lĩnh vực đất đai cụ thể trong công tác cấp Giấy chứng nhận đã và đang gặp nhiều bỡ ngỡ, vướng mắc trong việc áp dụng. Để có hướng giải quyết thống nhất những khó khăn này cần thiết có những buổi tập huấn hướng dẫn áp dụng pháp luật. Trong buổi tập huấn này những cán bộ có thể trao đổi, chia sẽ những khó khăn, bất cập và đặc biệt là những kinh nghiệm của mình. Từ buổi tập huấn đưa ra cách giải quyết thống nhất chung từ đó hạn chế việc áp dụng pháp luật khác nhau trong cùng một lĩnh vực. Mặt khác, việc nâng cao đạo đức của cán bộ, công chức trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận cũng là một trong những vấn đề bức thiết trong giai đoạn hiện nay. Trước tình trạng một số cán bộ nhận tiền của dân hoặc để cho người dân đi lòng vòng từ thủ tục này đến thủ tục khác nếu không đút lót tiền cho thấy đạo đức của cán bộ làm công tác này đang dần bị xuống cấp. Trong khi đại bộ phận người dân chưa có Giấy chứng nhận là vì không đủ tiền đóng lệ phí mà còn phải tốn tiền đút lót cho cán bộ thì đây quả là một cản trở lớn đối với người sử dụng khi làm Giấy chứng nhận. 3.2.4. Thường xuyên cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, bổ sung trang thiết bị Như đã trình bày ở trên, cơ sở vật chất phục vụ công tác đo đạc, xác minh thực địa, kiểm kê đất đai khi cấp Giấy chứng nhận còn thiếu thốn, chưa được quan tâm đúng mức. Vì vậy, chính quyền các cấp cần thường xuyên kiểm tra bổ sung, cấp mới trang thiết bị. Đặc biệt qua thời gian sử dụng đất lâu dài, bản đồ địa chính thường thiếu chính xác nên khi cấp Giấy chứng nhận không thể dựa vào bản đồ địa chính mà phải tiến hành xác minh thực địa. Bản đồ địa chính thiếu chính xác là do trong quá trình sử dụng người dân đã chuyển nhượng, để thừa kế, cầm cố, thế chấp, tặng cho hay chuyển mục đích sử dụng nhưng do thiếu hiểu biết pháp luật nên không đi đăng kí. Dần dần qua thời gian sử dụng lâu dài những biến động càng nhiều hơn cũng đồng nghĩa với bản đồ địa chính càng thiếu chính xác. Để khắc phục tình trạng này, mỗi Ủy ban nhân cấp xã cần thường xuyên kiểm tra, rà soát thực tế để kịp thời bổ sung những thay đổi nói trên. Quan trọng nhất là giải thích cho người dân hiểu nghĩa vụ của việc đăng kí biến động đất đai để người dân tiến hành đăng kí khi có biến động, làm được như vậy bản đồ địa chính sẽ được cập nhật kịp thời và chính xác hơn. Trong báo cáo về việc cấp Giấy chứng nhận tính đến cuối tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong thời gian tới sẽ tiếp tục triển khai đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp đổi giấy chứng nhận, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo mô hình tập trung, thống nhất từ Trung ương đến cấp tỉnh, cấp huyện để thực hiện mục tiêu hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai theo Nghị quyết số 39/2012/QH13 của Quốc hội. Trong hai năm 2014 - 2015 sẽ ưu tiên tập trung các nguồn lực để thực hiện và hoàn thành cơ bản việc cấp đổi giấy chứng nhận ở những nơi đã có bản đồ địa chính, đồng thời hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho mỗi tỉnh ít nhất một đơn vị cấp huyện để thử nghiệm tích hợp vào hệ thống thông tin đất đai quốc gia trên cơ sở đó rút kinh nghiệm và khai diện rộng trong những năm tới. 3.2.5. Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động người dân đăng kí cấp Giấy chứng nhận Cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai dưới nhiều hình thức đến cho người dân thông qua diễn đàn, báo chí, phát thanh, truyền hình, giao lưu gặp gỡ,… giúp người dân hiểu rõ hơn về pháp luật nói chung cũng như pháp luật đất đai về cấp Giấy chứng nhận nói riêng. Từ đó nâng cao nhận thức của người dân về việc đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất đang sử dụng, hiểu biết và chấp hành pháp luật, giám sát thực hiện pháp luật, tạo điều kiện cho việc cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. Hơn thế nữa, khi người dân đến liên hệ đăng kí hoặc làm các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, cán bộ tiếp dân cần tư vấn cho người dân hiểu rõ các quyền và nghĩa vụ của mình đồng thời lắng nghe ý kiến phản hồi của nhân dân giống như câu nói của Bác “Lấy dân làm gốc”, “Lắng nghe ý kiến của nhân dân”, có như vậy cán bộ mới hiểu rõ người dân cần gì, thực tế việc sử dụng đất người dân có khó khăn gì, lý do vì sao người dân không đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Từ việc tiếp xúc dân, cán bộ dựa trên những nguyên nhân, ý kiến của dân đề ra những phương hướng đẩy nhanh tốc độ cấp Giấy chứng nhận phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Biện pháp tuyên truyền, vận động người dân là một trong những biện pháp mang lại hiệu quả nhanh chóng nhất. Khi thực hiện việc tuyên truyền cũng là lúc cán bộ và dân trực tiếp gặp gỡ, trao đổi vì vậy người dân dễ dàng đặt ra những câu hỏi, vướng mắc mà thường ngày không biết hỏi ở đâu hay không dám mạnh dạn hỏi. Từ việc nhận thức được tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai, của Giấy chứng nhận đối với thửa đất đang sử dụng, người dân sẽ thực hiện đăng kí đất đai, đăng kí cấp Giấy chứng nhận một cách tự nguyện cũng như nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật về đất đai. Với những đề xuất, giải pháp nêu trên nhằm hoàn thiện hệ thống quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận, tiến tới nâng cao hiệu quả hoạt cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. KẾT LUẬN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng. Đây là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình và dựa trên cơ sở đó Nhà nước sẽ bảo vệ các quyền của người sử dụng đất khi các quyền này bị xâm phạm. Từ trước đến nay Nhà nước ta luôn quan tâm xây dựng và hướng tới hoàn thiện hệ thống luật đất đai nói chung cũng như những quy định về cấp Giấy chứng nhận. Nhờ vậy các quy định về cấp Giấy chứng nhận ngày càng gần với thực tế cuộc sống, đáp ứng nhu cầu của người sử dụng. Ngày nay khi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyển thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận đã có một cơ sở pháp lý khá vững chắc. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đạt được cũng có những hạn chế nhất định cần sớm được sửa đổi, bổ sung. Nhìn chung những hạn chế này chủ yếu là do có quá nhiều văn bản quy định vì thế khi muốn tìm hiểu một quy định một cách tường tận bắt buộc phải tìm hiểu nhiều văn bản. Những thực tế này làm cho việc áp dụng các quy định pháp luật đôi khi gặp những khó khăn, trở ngại nhất định đối với các cơ quan Nhà nước và cả người sử dụng đất. Bên cạnh đó công tác tuyền truyền phổ biến pháp luật còn mang tính hình thức, chưa thực sự phát huy hiệu quả. Đó cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của Giấy chứng nhận vì vậy nhiều người dân đến nay vẫn chưa đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Từ nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế nói trên cơ quan Nhà nước đặc biệt là những cơ quan tiến hành các hoạt động cấp Giấy chứng nhận cần phải khẩn trương khắc phục, rút ra bài học kinh nghiệm để đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho người dân. Bên cạnh đó, người dân cũng phải tìm hiểu những quy định của pháp luật từ đó nghiêm chỉnh chấp hành, nhận thức vai trò quan trọng của Giấy chứng nhận tiến tới đăng kí để được cấp Giấy chứng nhận./. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO   Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp nước Việt Nam năm 2013. 2. Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003. 3. Luật Đất đai năm 2013. 4. Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. 5. Nghị định 23/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP. 6. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. 7. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. 8. Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 30/08/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ. 9. Thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 của Bộ tài chính về sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC. 10. Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 15/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 11. Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.  Danh mục văn bản đã hết hiệu lực 1. Luật Đất đai năm 2003. 2. Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. 3. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2014 về thi hành Luật Đất đai. 4. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 5. Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.  Danh mục sách, báo, tạp chí 1. Đặng Anh Quân, Một số suy nghĩ về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tạp chí Khoa học pháp lý số 2(33)/2006. 2. Đặng Quang Phán, Luật đất đai 2003-sau 5 năm triển khai thi hành và những tồn tại, bất cập cần tháo gỡ, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 24, 2009, trang 10-12. 3. Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất bản Tư pháp Hà Nội, 2006. 4. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Cần Thơ, Khoa Luật, 2011. 5. Viện nghiên cứu địa chính trung tâm nghiên cứu chính sách pháp luật đất đai, Hướng dẫn thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2004, trang 166 – 177  Danh mục văn bản khác 1. 2. 3.  Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đảng toàn tập, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội 1998, trang 2, trang 95. Báo cáo số 764/TT-CP-V.I ngày 18 tháng 4 năm 2007 của Thanh tra Chính phủ về kết quả thanh tra việc xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong năm 2006. Báo cáo số 92/BC-CP ngày 19/10/2007 của Chính phủ về Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Danh mục trang thông tin điện tử 1. Cổng giao tiếp điện tử huyện Thạch Thất – Tp Hà Nội, Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu, http://thachthat.gov.vn/35tnmt.aspx [Truy cập ngày 10/10/2014]. 2. Cổng thông tin – Giao tiếp điện tử huyện Tam Đảo, Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân, http://tamdao.vinhphuc.gov.vn/ct/module/tthc/Lists/ThuTucHanhChinh/ View_Detail.aspx?ItemID=2405&CQID=0&LVID=338 ngày 13/10/2014] [ Truy cập 3. Nguyễn Quan Tuyến, Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam trong 20 năm đổi mới, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, http://luatminhkhue.vn/datdai/he-thong-phap-luat-dat-dai-viet-nam-trong-20-nam-doi-moi.aspx [ Truy cập ngày 16/10/2014] 4. Sở Tài nguyên và Môi trường Cao Bằng, Hồ sơ đăng kí biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, http://tnmtcaobang.gov.vn/index.php?language=vi&nv=dltnmt&op=Dulieu-ve-Dat-dai/Ho-so-dang-ky-bien-dong-ve-quyen-su-dung-dat-quyenso-huu-nha-o-va-tai-san-khac-gan-lien-voi-dat [Truy cập ngày 13/10/2014]. 5. Trang thông tin hỏi đáp và tư vấn pháp luật, Thủ tục, chi phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng, http://moj.gov.vn/hoidappl/Lists/DanhSachCauHoi/View_Detail.aspx?It emId=23221 [Truy cập ngày 13/10/2014]. 6. Võ Trực Linh, Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị, http://stnmt.quangtri.gov.vn/index.php?option=com_content&view=artic le&id=248:quy-trinh-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dungdat&catid=90:quy-trinh-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dungdat&Itemid=127 [Truy cập ngày 11/10/2014]. PHỤ LỤC SỐ 01 II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Thửa đất: a) Thửa đất số: ………., tờ bản đồ số: ............... , b) Địa chỉ:..................................................... , c) Diện tích: …………m2, (bằng chữ: ............. ), d) Hình thức sử dụng: ........................................ , đ) Mục đích sử dụng: ................................... , e) Thời hạn sử dụng: .................................. , g) Nguồn gốc sử dụng: .................................... 2. Nhà ở: III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất a) Loại nhà ở: ..................................................... , b) Diện tích xây dựng: …………..…m2, c) Diện tích sàn: …………..m2, d) Hình thức sở hữu: ...................................., đ) Cấp (Hạng): ……………………., e) Thời hạn sở hữu........................................... . 3. Công trình xây dựng khác: Loại trình: .......................................................... Hạng mục công trình Diện tích xây dựng (m2) Diện tích Hình sàn (m2) thức hoặc sở công suất hữu Cấp công trình công Thời hạn sở hữu IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận Nội Xác nhận dung của cơ thay đổi và cơ quan sở pháp lý thẩm quyền 4. Rừng sản xuất là rừng trồng: a) Loại rừng: …………, b) Diện tích: ……………m2, c) Nguồn gốc tạo lập: ...................................... , d) Hình thức sở hữu: ………..…………….m2, đ) Thời hạn sở hữu: ……………………… 5. Cây lâu năm: a) Loại cây: …….……, b) Diện tích: ……………………m2, có c) Hình thức sở hữu: ………………….m2, d) Thời hạn sở hữu: ……………………… 6. Ghi chú: ...., ngày….. tháng…. năm 20… TM. ỦY BAN NHÂN DÂN… Số vào sổ cấp GCN: …………… PHỤ LỤC SỐ 02 HƯỚNG DẪN SƠ ĐỒ THỬA ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (Kèm theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) 1. Sơ đồ thửa đất thể hiện trên Giấy chứng nhận a) Sơ đồ thửa đất được thể hiện trên cơ sở bản đồ địa chính hoặc bản trích đo địa chính hoặc tài liệu đo đạc khác đã được sử dụng để cấp Giấy chứng nhận. Nội dung sơ đồ gồm: hình thể thửa đất; chiều dài các cạnh thửa đất; số thửa hoặc tên công trình giáp ranh; chỉ dẫn hướng Bắc - Nam; chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình có liên quan đến thửa đất. Cạnh thửa đất thể hiện bằng đường nét liền khép kín; kích thước cạnh thửa đất thể hiện trên sơ đồ theo đơn vị mét (m), được làm tròn đến hai (02) chữ số thập phân; (Hình 1, Hình 3, Hình 4). Trường hợp thửa đất có nhiều cạnh thửa, không đủ chỗ thể hiện chiều dài các cạnh thửa trên sơ đồ thì đánh số hiệu các đỉnh thửa bằng các chữ số tự nhiên theo chiều kim đồng hồ và lập biểu thể hiện chiều dài các cạnh thửa tại vị trí thích hợp bên cạnh sơ đồ (Hình 2). Trường hợp thửa đất có ranh giới là đường cong thì thể hiện tổng chiều dài đường cong đó và không thể hiện tọa độ đỉnh thửa (Hình 3). b) Sơ đồ thửa đất thể hiện trên Giấy chứng nhận không theo tỷ lệ cố định. Căn cứ vào kích thước thửa đất trên bản đồ (hoặc bản trích đo địa chính) có thể phóng to hoặc thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng để thể hiện cho phù hợp; bảo đảm kích thước tối thiểu của sơ đồ thể hiện trên Giấy chứng nhận không nhỏ hơn 05cm 2. Trường hợp thửa đất có kích thước của chiều dài lớn hơn nhiều lần kích thước của chiều rộng mà khi thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng, làm cho chiều rộng của thửa đất bị thu hẹp đến mức không đủ chỗ để thể hiện thông tin thì thể hiện chiều dài của thửa đất theo tỷ lệ khác với chiều rộng nhưng phải đảm bảo không làm thay đổi dạng hình học của thửa đất (Hình 4). c) Chỉ giới quy hoạch sử dụng đất được thể hiện bằng đường nét chấm liên tục và mũi tên chỉ hướng phạm vi quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình được thể hiện bằng đường nét 3 chấm xen kẽ nét đứt và mũi tên chỉ hướng phạm vi hành lang an toàn. Mốc giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn được thể hiện bằng dấu chấm đậm. Ghi chú tên của đường chỉ giới quy hoạch, chỉ giới hành lang an toàn tại vị trí thích hợp trên sơ đồ. (Hình 1). Hình 1. Sơ đồ thửa đất có hạn chế quyền sử dụng đất Quốc lộ 2B 1 Chỉ giới quy hoạch giao thông 3,10 6,00 2 3,10 .................................................... 8,00 8,00 B Hành lang an toàn lưới ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. điện 110 KV 1,50 1,50 4 6,00 3 Hình 2. Sơ đồ thửa đất có nhiều cạnh thửa 1 2 3 B 4 9 6 8 7 5 2,75 5,12 3,24 13,87 1,85 Số hiệuChiều16,78 dài 2,25 đỉnh 18,25 thửa (m) 18,55 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 Hình 3. Sơ đồ thửa đất có cạnh là đường cong 16,80 21,30 B 27,70 26,50 Hình 4. Sơ đồ thửa đất có chiều dài gấp nhiều lần chiều rộng phải thể hiện không đồng nhất tỷ lệ giữa chiều dài và chiều rộng 5,20 5,00 B 14,10 B 120,00 115,00 115,00 5,00 75,00 3,35 PHỤ LỤC SỐ 02 HƯỚNG DẪN SƠ ĐỒ THỬA ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (Kèm theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) 1. Sơ đồ thửa đất thể hiện trên Giấy chứng nhận a) Sơ đồ thửa đất được thể hiện trên cơ sở bản đồ địa chính hoặc bản trích đo địa chính hoặc tài liệu đo đạc khác đã được sử dụng để cấp Giấy chứng nhận. Nội dung sơ đồ gồm: hình thể thửa đất; chiều dài các cạnh thửa đất; số thửa hoặc tên công trình giáp ranh; chỉ dẫn hướng Bắc - Nam; chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình có liên quan đến thửa đất. Cạnh thửa đất thể hiện bằng đường nét liền khép kín; kích thước cạnh thửa đất thể hiện trên sơ đồ theo đơn vị mét (m), được làm tròn đến hai (02) chữ số thập phân; (Hình 1, Hình 3, Hình 4). Trường hợp thửa đất có nhiều cạnh thửa, không đủ chỗ thể hiện chiều dài các cạnh thửa trên sơ đồ thì đánh số hiệu các đỉnh thửa bằng các chữ số tự nhiên theo chiều kim đồng hồ và lập biểu thể hiện chiều dài các cạnh thửa tại vị trí thích hợp bên cạnh sơ đồ (Hình 2). Trường hợp thửa đất có ranh giới là đường cong thì thể hiện tổng chiều dài đường cong đó và không thể hiện tọa độ đỉnh thửa (Hình 3). b) Sơ đồ thửa đất thể hiện trên Giấy chứng nhận không theo tỷ lệ cố định. Căn cứ vào kích thước thửa đất trên bản đồ (hoặc bản trích đo địa chính) có thể phóng to hoặc thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng để thể hiện cho phù hợp; bảo đảm kích thước tối thiểu của sơ đồ thể hiện trên Giấy chứng nhận không nhỏ hơn 05cm2. Trường hợp thửa đất có kích thước của chiều dài lớn hơn nhiều lần kích thước của chiều rộng mà khi thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng, làm cho chiều rộng của thửa đất bị thu hẹp đến mức không đủ chỗ để thể hiện thông tin thì thể hiện chiều dài của thửa đất theo tỷ lệ khác với chiều rộng nhưng phải đảm bảo không làm thay đổi dạng hình học của thửa đất (Hình 4). c) Chỉ giới quy hoạch sử dụng đất được thể hiện bằng đường nét chấm liên tục và mũi tên chỉ hướng phạm vi quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình được thể hiện bằng đường nét 3 chấm xen kẽ nét đứt và mũi tên chỉ hướng phạm vi hành lang an toàn. Mốc giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn được thể hiện bằng dấu chấm đậm. Ghi chú tên của đường chỉ giới quy hoạch, chỉ giới hành lang an toàn tại vị trí thích hợp trên sơ đồ. (Hình 1). Hình 1. Sơ đồ thửa đất có hạn chế quyền sử dụng đất Quốc lộ 2B 6,00 1 2 3,10 Chỉ giới quy hoạch giao thông 3,10 .................................................... 8,00 B 8,00 Hành lang an toàn lưới điện ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 110 KV 1,50 1,50 4 6,00 3 Hình 2. Sơ đồ thửa đất có nhiều cạnh thửa 1 2 3 B 4 9 6 8 5 7 Hình 3. Sơ đồ thửa đất có cạnh là đường cong Số hiệu Chiều dài đỉnh thửa (m) 1 2 2,75 3 5,12 4 3,24 5 13,87 6 1,85 7 16,78 8 2,25 9 18,25 1 18,55 16,80 21,30 B 27,70 26,50 Hình 4. Sơ đồ thửa đất có chiều dài gấp nhiều lần chiều rộng phải thể hiện không đồng nhất tỷ lệ giữa chiều dài và chiều rộng 5,20 5,00 B 115,00 B 14,10 120,00 115,00 75,00 5,00 3,35 2. Sơ đồ tài sản gắn liền với đất thể hiện trên Giấy chứng nhận a) Sơ đồ tài sản gắn liền với đất được thể hiện bằng đường nét đứt liên tục trên sơ đồ thửa đất tại vị trí tương ứng với thực địa. Trường hợp ranh giới tài sản gắn liền với đất trùng với ranh giới thửa đất thì ưu tiên thể hiện ranh giới thửa đất (Hình 5 và Hình 6). b) Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ căn hộ chung cư) thể hiện phạm vi chiếm đất của nhà ở và công trình xây dựng như sau: - Đối với nhà ở và các loại nhà khác thì sơ đồ nhà ở thể hiện vị trí, hình dáng, kích thước mặt bằng xây dựng của tầng 1 (tầng trệt) tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà; không thể hiện sơ đồ chi tiết bên trong nhà đó (Hình 5 và Hình 6). Trường hợp nhà chung tường, nhờ tường thì thể hiện sơ đồ theo ranh giới thửa đất; có ký hiệu bằng mũi tên một chiều đối với trường hợp nhờ tường hoặc bằng mũi tên hai chiều đối với trường hợp chung tường (Hình 5); - Đối với các loại công trình xây dựng khác thể hiện vị trí, hình dáng, kích thước mặt bằng của công trình tại phần tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài của công trình. c) Sơ đồ căn hộ chung cư thể hiện sơ đồ mặt bằng của tầng nhà chung cư có căn hộ (gồm hình dáng mặt bằng, vị trí cầu thang, hành lang); vị trí, hình dáng mặt bằng của căn hộ bằng đường nét liền, đậm (không thể hiện sơ đồ chi tiết bên trong căn hộ), mũi tên ký hiệu cửa ra vào, kích thước các cạnh của căn hộ cấp Giấy chứng nhận (Hình 7). d) Ranh giới và các thông tin về thửa đất thể hiện theo quy định tại điểm 1 của Hướng dẫn này. Kích thước các cạnh của đường ranh giới tài sản gắn liến với đất thể hiện theo đơn vị mét (m), được làm tròn đến hai (02) chữ số thập phân. Tên loại tài sản gắn liền với đất (nhà ở, nhà xưởng, trụ sở, kho, cửa hàng,...) được ghi chú ở khoảng giữa của sơ đồ tài sản thống nhất với Ký hiệu bản đồ địa chính. Hình 5. Sơ đồ thửa đất có nhà ở riêng lẻ chung tường và nhờ tường 8,00 B 4,00 6,00 12,00 8,00 Nhà ở 8,00 Hình 6. Sơ đồ thửa đất có công trình xây dựng 6,00 4,50 6,00 7,50 Nhà B B 6,00 4,50 4,50 5,50 4,00 6,00 9,00 Trụ sở Nhà A 5,00 10,50 Hình 7. Sơ đồ thửa đất có căn hộ chung cư 40,00 --------------------------------------------------- Ranh giới phần đất sử dụng chung 12,00 40,00 Nhà chung cư 7,00 7,00 12,00 40,00 40,00 B 3. Sơ đồ tài sản gắn liền với đất trong hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận a) Sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận được thể hiện theo hướng dẫn tại khoản 1, 2 của phụ lục này. b) Đối với nhà ở và các loại nhà khác có nhiều tầng mà diện tích mặt bằng của các tầng không giống nhau thì thể hiện theo hướng dẫn tại khoản 1, 2 của phụ lục này và hướng dẫn bổ sung như sau: - Thể hiện sơ đồ mặt bằng của tầng 1 trên sơ đồ thửa đất tại vị trí tương ứng với thực địa; - Thể hiện sơ đồ của các tầng có hình dáng và diện tích mặt bằng khác với tầng 1 bằng nét đứt và sơ đồ của tầng 1 bằng đường nét chấm; - Trường hợp nhiều tầng có hình dáng và diện tích mặt bằng giống nhau thì thể hiện chung trong một sơ đồ và ghi chú số hiệu của các tầng đó. Hình 9. Sơ đồ nhà 5 tầng có diện tích sàn tầng 1 khác diện tích sàn tầng 2, 3, 4; diện tích sàn tầng 5 khác với các tầng dưới 4.00 Tầng 5 5.00 5.00 B 4.00 8.00 Tầng 2,3,4 6.00 6.00 8.00 15.50 8.00 Tầng 1 8.00 5.00 5.00 8.00 15.50 8.00 PHỤ LỤC SỐ 03 Phân loại mức độ hoàn thành cấp GCN đối với các loại đất chính (Các loại đất chính: Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở đô thị, nông thôn ) (Kèm theo Báo cáo số 93/BC-CP ngày 19 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ) STT Tỉnh I. Các tỉnh hoàn thành trên 90% STT Tỉnh STT II. Các tỉnh hoàn thành từ 80 – 90% Tỉnh III. Các tỉnh hoàn thành từ 70 - 80% 1 Sóc Trăng 1 Quảng Trị 1 Hà Giang 2 Cần Thơ 2 Long An 2 Cao Bằng 3 Lào Cai 3 Hậu Giang 3 Thái Nguyên 4 Bình Phước 4 An Giang 4 Bắc Giang 5 Đồng Tháp 5 Hà Nam 5 Hải Dương 6 Đồng Nai 6 Ninh Bình 6 Quảng Nam 7 Tiền Giang 7 Vĩnh Phúc 7 Bình Dương 8 Quảng Bình 8 Bắc Ninh 8 Bà Rịa Vũng Tàu 9 Vĩnh Long 9 Đà Nẵng 9 Bến Tre 10 Hải Phòng 10 Cà Mau 10 Bạc Liêu 11 Hòa Bình 11 Kiên Giang 12 Thanh Hóa 12 Thừa Thiên Huế 13 Hà Tĩnh 13 Kon Tum 14 Phú Thọ STT IV. Các tỉnh hoàn thành từ 50 - 70% V. Các tỉnh hoàn thành thấp dưới 50% STT Tỉnh STT Tỉnh STT Tỉnh 1 Tuyên Quang 13 Quảng Ngãi 1 Lai Châu 2 Lạng Sơn 14 Bình Định 2 Yên Bái 3 Bắc Cạn 15 Phú Yên 3 Gia Lai 4 Điện Biên 16 Khánh Hòa 5 Quảng Ninh 17 Ninh Thuận 6 Sơn La 18 Bình Thuận 7 Hà Nội 19 Đắk Nông 8 Hưng Yên 20 Đắk Lắk 9 Hà Tây 21 Lâm Đồng 10 Nam Định 22 Tây Ninh 11 Thái Bình 23 T.P. Hồ Chí Minh 12 Nghệ An 24 Trà Vinh [...]... cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, trong phạm vi đề tài: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - lý luận và thực tiễn , người viết chỉ nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất chứ không đi sâu nghiên cứu về quyền sở hữu nhà ở, ... sản khác gắn liền với đất CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Đây là chương mở đầu, nội dung chủ yếu tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản. .. sản khác gắn liền với đất Từ những nghiên cứu đó làm tiền đề cho việc nghiên cứu hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cuối cùng là ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất va hoạt động cấp giấy này đối với Nhà nước, người sử dụng và xã hội 1.1 Giới thiệu chung về Giấy chứng nhận quyền. . .Với đề tài Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân - lý luận và thực tiễn , luận văn chủ yếu đề cập đến các vấn đề xung quanh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: Khái niệm, đặc điểm, nội dung, ý nghĩa, Từ đó tìm hiểu về các nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền, ... quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Từ quy định trên cho thấy Giấy chứng nhận là một loại giấy do Nhà nước ban hành nhằm công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng Nhờ vậy mà việc giải quyết những tranh chấp về đất đai sau này cũng như việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng như thừa kế, tặng cho, ... mẫu Giấy chứng nhận Với quyết định này Nhà nước ta đã khẳng đình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy tờ công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng Quyết định này là cơ sở cho việc xây dựng các loại giấy tờ công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau này Đến Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đã thừa nhận việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .. quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Với vai trò quan trọng của đất đai với cuộc sống con người, người sử dụng luôn mong muốn mình được công nhận là chủ sử dụng đất trước pháp luật Nhận thấy nhu cầu cần thiết đó của người sử dụng Nhà nước ta đã xem xét và cho ra... với đất; sơ lược lịch sử về hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cuối cùng là ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hoạt động cấp giấy này Chương 2: Quy định của pháp luật về việc cấp Giấy chứng nhận Đây là chương phân tích những quy định của pháp luật về các nguyên tắc, điều... nhận; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) ” Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng. .. Luật Đất đai năm 2013 như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây giọi là Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, 6 Khoản 5 Điều 13 Luật Đất đai năm 1993 Điều 36 Luật Đất đai năm 1993 8 Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 7 quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử