Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẶNG ĐỨC HUYỀN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẶNG ĐỨC HUYỀN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Văn Đại TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn kết trình tổng hợp, nghiên cứu nghiêm túc thân tôi, hướng dẫn khoa học PGS.TS Đỗ Văn Đại Các thông tin, số liệu, án, định trích dẫn luận văn trung thực xác Tác giả luận văn Đặng Đức Huyền MỤC LỤC Mục lục Trang PHẦN MỞ ĐẦU ………………………………………………………… ……… 01 CHƯƠNG I 09 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ……… 09 1.1 Khái niệm đặc điểm pháp lý chấp quyền sử dụng đất ……… 09 1.1.1 Khái niệm chấp, quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất…………………………………………… …………… 09 1.1.2 Đặc điểm pháp lý chấp quyền sử dụng đất ……………… … 13 1.2 Điều kiện xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất…………… …… 16 1.2.1 Điều kiện chủ thể …………………………………………………… 16 1.2.2 Điều kiện hình thức hợp đồng…………………………………… 20 1.2.3 Điều kiện xác lập giao dịch………………………………………………… 23 1.3 Đăng ký chấp quyền sử dụng đất………………………… ………… 28 1.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ………………………………………………………………………….… 30 1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất ……………… 1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất …… 30 33 1.5 Xử lý quyền sử dụng đất chấp……… …… …… …… ……… 35 Kết luận chương 1………………………………… …………………… ……… 39 CHƯƠNG 2………………………………………………………………………… 40 NHỮNG BẤT CẬP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN…… …… …… …… …… …… …… 40 2.1 Điều kiện xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất……… … …… 40 2.1.1 Điều kiện chủ thể chấp…… …… …… …… …… ……… 40 2.1.2 Điều kiện hình thức hợp đồng… … … … … … … ………… 46 2.2 Xử lý quyền sử dụng đất chấp … … ……… … …… … …… 64 2.2.1 Về phương thức xử lý quyền sử dụng đất chấp… … … ……… 64 2.2.2 Về phương thức cụ thể … … … … …… … … … …….… 68 Kết luận chương 2………………….……………………………………………… 79 KẾT LUẬN… … … … …… … … … …… … … … ………….… 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thế chấp bất động sản biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân việc chấp bất động sản diễn sôi động ngày trở nên quan trọng, thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để bên vay cho vay luân chuyển vốn cho kinh tế Trong bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản sử dụng phổ biến Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Cũng đối tượng sở hữu bất động sản khác, quyền sử dụng đất chứa đựng quyền như: chiếm hữu, sử dụng định đoạt Quyền sử dụng đất trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch giao dịch chấp Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an toàn Và vậy, chấp tài sản, chấp quyền sử dụng đất điều kiện có tính tiên đảm bảo vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Do tính chất phức tạp giao dịch chấp quyền sử dụng đất, nên giao dịch Nhà nước quan tâm ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật điều chỉnh cho phù hợp Đây xem bước tiến quan trọng việc quản lý sử dụng đất đai đất nước bước hội nhập vào kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động nên nhu cầu vốn để người dân sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế, nhu cầu thiết yếu sống hàng ngày lớn Nhà nước mở khả để người sử dụng đất tiếp cận với nguồn vốn cho vay, giúp họ có điều kiện định để phục vụ cho việc đầu tư sản xuất, làm tăng giá trị đất góp phần mở rộng thị trường vốn nước ta Mặc dù chấp quyền sử dụng đất có nhiều lợi ưu điểm so với chấp tài sản khác quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất tương đối phức tạp có nhiều điểm đặc thù so với yêu cầu thực tiễn hệ thống văn quy phạm pháp luật chưa đầy đủ, chồng chéo, thiếu tính đồng bộ, thiếu chế hỗ trợ thực thi Ví dụ điều chỉnh quan hệ dân chấp quyền sử dụng đất văn pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Pháp luật giao dịch bảo đảm,…) lại có quy định khác số khía cạnh định khơng thể điều chỉnh kịp thời thỏa mãn hết quan hệ liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt quy định chủ thể, hợp đồng, đăng ký, thủ tục công chứng, chứng thực xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất chấp Những bất cập, hạn chế tạo rào cản cho việc phát huy tính hiệu tích cực pháp luật chấp quyền sử dụng đất sống Vì vậy, nghiên cứu cách có hệ thống, khoa học quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để hiểu thực đúng, phát điểm bất cập hệ thống pháp luật hành nhằm hoàn thiện chúng công việc thực cần thiết cấp bách Lựa chọn vấn đề: “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn mình, tác giả mong muốn góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành vấn đề chấp quyền sử dụng đất, để khẳng định vị trí xứng đáng biện pháp chấp quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất số tác giả nghiên cứu nhiều cấp độ khác nhau, kể đến cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: Các loại sách chuyên khảo có: Sách Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015 tác giả Đỗ Văn Đại (Chủ biên), NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, Hồ Chí Minh, năm 2016 Cuốn sách tập trung bình luận điểm Bộ luật dân 2015, nghiên cứu sâu vào quy định pháp luật dân đồng thời lồng ghép vào phân tích, bình luận thay đổi hai Bộ luật dân Qua nghiên cứu phần tương ứng với phần Bộ luật dân sự, có phần đảm bảo thực nghĩa vụ chấp tài sản, tác giả phân tích, so sánh, đối chiếu điểm bất cập định hướng hoàn thiện cho quy định Do vậy, sách đặc biệt có nhiều thơng tin giá trị để làm tài liệu nghiên cứu dẫn chứng cho luận văn, phần bình luận thay đổi hai Bộ luật mà cụ thể phần đảm bảo nghĩa vụ chấp tài sản Sách Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 tác giả Hồng Thế Liên (Chủ biên), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm 2013 Nội dụng sách phân tích, đánh giá khoản điều luật cách cụ thể Đối với quy định phức tạp, khó hiểu tác giả đưa ví dụ thực tiễn để chứng minh, đồng thời điểm bất cập quy định điều luật để từ người đọc nhận định tính phù hợp lý luận thực tiễn Trong điều luật bình luận có số nội dung liên quan đến chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tác giả dừng lại việc phân tích khái quát số vấn đề chấp tài sản, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Mặc dù vấn đề tác giả đề cập chưa sâu sách có nhiều nội dung có giá trị tham khảo cho luận văn Sách Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam Bản án bình luận án tác giả Đỗ Văn Đại, NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, năm 2014 Trong sách này, tác giả tập trung nghiên cứu bình luận vấn đề pháp lý pháp luật Việt Nam nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Ở chủ đề cụ thể có phần chấp tài sản quyền sử dụng đất tác giả tuyển chọn án chấp, đối chiếu chúng với Bộ luật dân Nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao văn pháp luật khác, có so sánh, tham chiếu với pháp luật nhiều hệ thống khác giới, xác định điểm tích cực hạn chế quy định pháp luật hành Từ đó, tác giả đưa nhiều kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Do vậy, sách có nhiều thơng tin giá trị, phần chấp quyền sử dụng đất chấp nhà để làm tài liệu nghiên cứu dẫn chứng cho luận văn Các cơng trình nghiên cứu mang tính đại cương có: Sách Giáo trình pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Trường Đại học luật Tp.Hồ Chí Minh tác giả Đỗ Văn Đại (chủ biên), NXB Hồng Đức, năm 2013 Cuốn sách đề cập đến quy định pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng tập trung chủ yếu vào việc phân tích khái niệm hợp đồng, loại hợp đồng, biện pháp đảm bảo thực hợp đồng, loại trách nhiệm bồi thường thiệt hại Tuy nhiên, phần hợp đồng, sách nêu biện pháp chấp tài sản biện pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân chủ yếu tập trung làm rõ khái niệm, quyền nghĩa vụ bên không sâu vào phân tích biện pháp chấp quyền sử dụng đất Do đó, số nội dung biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sách sử dụng làm tài liệu tham khảo cho luận văn Sách Giáo trình luật Dân Việt Nam Trường đại học Luật Hà Nội, tác giả Lê Đình Nghị (chủ biên), năm 2014 Với tư cách phần giáo trình, tài liệu dừng lại việc giới thiệu khái quát chung biện pháp chấp tài sản, hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng cách mà không tập trung nghiên cứu sâu vấn đề việc áp dụng quy định thực tiễn Do đó, sách có nhiều thơng tin giá trị làm tài liệu nghiên cứu luận văn Sách Giáo trình Luật Đất đai Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh tác giả Lưu Quốc Thái (chủ biên), năm 2013; Cuốn sách giới thiệu khái quát nội dung chấp quyền sử dụng đất với tư cách biện pháp bảo đảm quyền dân người sử dụng đất không sâu vào phân tích cụ thể nội dung biện pháp chấp Tuy nhiên, sách có nhiều thông tin tham khảo cho luận văn Các tạp chí, tham luận hội thảo có liên quan đến luận văn, tiêu biểu như: Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Tài liệu Hội thảo quốc tế Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2014; tài liệu tổng hợp viết chuyên gia hàng đầu lĩnh vực bảo đảm nghĩa vụ dân từ nước đến quốc tế Trong nội dung tài liệu có đề cập nhiều đến biện pháp chấp tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng có phân tích, đánh giá việc đăng ký chấp, xử lý tài sản chấp mà vấn đề luận văn có đề cập, tài liệu nguồn tài liệu tham khảo có nhiều giá trị cho luận văn tác giả Một số ý kiến chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013, Đỗ Thị Hải Yến, Tạp chí Tịa án nhân dân tối cao, Số 15/2014; viết chủ yếu tập trung so sánh số quy định Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 chấp quyền sử dụng đất, có nêu nên vấn đề công chứng, chứng thực đăng ký chấp, đồng thời có kiến nghị nhằm sửa đổi số vấn đề biện pháp chấp quyền sử dụng đất thực tiễn để áp dụng thống pháp luật Do đó, viết có số thông tin tham khảo cho luận văn Bất cập chấp quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003, Vũ Thị Hồng Yến, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 8/2012; viết phân tích bất cập hạn chế quy định cụ thể Luật Đất đai 2003 từ đề xuất sửa đổi quy định Do đó, luận văn tác giả có nhận định đánh giá số quy định Luật Đất đai 2003 nên viết có số thơng tin để tham khảo Thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba thực trạng giải pháp, Vũ Khánh Din, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 8/2012; viết rõ quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba, quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ đồng thời nêu số dẫn chứng cụ thể thực tiễn để chứng minh cho bất cập chấp quyền sử dụng đất có bên thứ ba tham gia vào đưa số kiến nghị đề xuất để hồn thiện quy định Do đó, nội dung viết có số thơng tin có giá trị tham khảo cho luận văn Các luận án Tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ, đề cập nội dụng liên quan đến nội dung luận văn tác giả viết trước có: Luận văn Thạc sĩ Luật học Pháp luật chấp quyền sử dụng đất, tác giả Trần Phú Nhuận (2002) Luận văn khái quát vấn đề lý luận chấp tài sản, chấp quyền sử dụng đất, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất, vướng mắc, bất cập thực tiễn chấp quyền sử dụng đất, từ đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Mặc dù số liệu, nhận định, phân tích luận văn chấp quyền sử dụng đất tương đối đầy đủ thực từ năm 2002 nên cũ so với thời điểm Do vậy, có vấn đề lý luận chung luận văn có giá trị tham khảo cho luận văn tác giả Luận án tiến sĩ Luật học Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, tác giả Nguyễn Thị Nga (2009) Luận án nghiên cứu quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai, nghiên cứu vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất với tính chất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân phổ biến Từ đó, luận án đánh giá bất cập tồn chế định pháp luật đưa giải pháp hoàn thiện Xét mối quan hệ với nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu cảu tác giả luận án đề cập đến số quy định pháp luật điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất, nêu số bất cập thực tiễn áp dụng quy định Tuy nhiên, nội dung chấp quyền sử dụng đất Luận án nghiên cứu lâu theo hệ thống pháp luật cũ nên nhiều quy định Nhà nước, Quốc hội sửa đổi bổ sung văn nên tác giả tiếp tục phát triển luận văn nghiên cứu có tham thảo số nội dung có giá trị luận án Như vậy, có nhiều cơng trình nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất nghiên cứu hầu hết lâu khơng cịn phù hợp với thực tiễn nay, số nghiên cứu chủ yếu tập trung vào giới thiệu khái quát (các giáo trình), đánh giá phân tích quy định pháp luật (các sách chuyên khảo) thực tiễn xét xử Tịa án có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất (sách chuyên khảo) chúng thường nghiên cứu với biện pháp bảo đảm khác chưa có cơng trình nghiên cứu cách riêng biệt, đầy đủ có hệ thống chấp quyền sử dụng đất thời điểm Bộ luật dân 2015 Luật đất đai năm 2013 ban hành Vì vậy, tác giả tiếp tục nghiên cứu vấn đề pháp lý sau: Nghiên cứu quy định chấp tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng theo quy định Bộ luật dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Nghiên cứu vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất với tính cách biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ với tính cách loại hình chấp phổ biến chiếm ưu hình thức chấp tài sản Qua làm sở cho việc nhận diện vai trò, ý nghĩa chấp quyền sử dụng đất đời sống kinh tế, xã hội Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất, đánh giá khái quát thành tựu mà pháp luật Việt Nam thời gian qua đạt được, đồng thời rõ vấn đề bất cập tồn chế định pháp luật ... sản, chấp quyền sử dụng đất, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất, vướng mắc, bất cập thực tiễn chấp quyền sử dụng đất, từ đề xuất kiến nghị nhằm hồn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng. .. nước) tồn đất đai, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đai, vậy, mà họ tranh chấp tranh chấp đất đai quyền sử dụng đất; hai là, tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất người sử dụng đất (gồm.. .quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất 2.2 Xử lý quyền sử dụng đất chấp 2.2.1 Về phương thức xử lý quyền sử dụng đất chấp  Những bất cập: Trong hệ thống pháp luật hành, có nhiều văn pháp luật