Luận văn thạc sĩ Luật học: Thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

Việc bân nhận thé chip tan thời gữ các gy tờ pháp Lý và QSDĐ cöa bên thổ chấp không làm thay đổi chỗ thể sở dụng it,cũng nh các nghĩa vụ cũa người sỡ dụng đất đối với Nhà nước “Thử hư, b

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỌI

PHAN THỊ HỒNG LIÊN

THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT VA THỰC TIEN GIẢI QUYET TRANH CHAP THE CHAP QUYEN SỬ DUNG ĐẮT TẠI TOA ÁN NHÂN DAN HUYỆN ĐÔNG ANH,

LUẬN VĂN THAC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân nyMasé 8380103

“Người hướng dẫn khen học: PGS TS Phạm Vin Tuyết

HÀ NỘI, NĂM 2019

LOI CAM DOAN

“Tôi min cam doen đây là công tình nghiên cửu khoa học độc lập ofa ring tôiCác kắt quả trong luân vin chơa được công bố trong bất kỹ công tinh nàoXhác Các sổ liêu trong luận vin là trung thục, có nguồn gốc rõ ring, được trich dintheo đúng quy định

"Tôi xin chiu trách nhiệm về tính chính xác và trung thục của luên vẫn này,

Tác gia luận văn.

Phan Thị Hồng Liên

DANH MỤC TỪ VIET TAT

thể chấp QSDD từnăm 2015 din tháng 6 nd 2019

Lời nói đầu

95 vẫn đề lý hận chung về thế chấp quyền sử dung @Chương 1:

1.1 Những vin để chung về quyền sử dung đất

1.1.1 Khái niệm,

1.12 Đặc đếm

1.2 Mét số vấn đồ chung về thé chấp quyền sử dụng đất

1.2 1 Khái niệm về thé chấp quyền sử dụng dat

1.2.2 Đặc điểm về thể chip quyền sỡ dụng đất

1.23 Ý ngiấn, vai trở của thể chấp quyền sử dụng đất

1.3 Những vin để chung về tranh chấp thể chấp quyền sử dụng dat

1.3.1, Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đẳng thể chấp quyền sử dụng đắt

1.3.2 Các dang tranh chấp hợp đồng thể chấp quyên sử dụng đất thường gấp.

Chương 2: Pháp luật hiện hành về thé chấp quyền sử dung đất và giải quyết

tranh chấp về thé ấp quyền sử dụng đất

1 Nội dung pháp iit v thể chip quyền sử dụng đất

2.11, Điễu kiện của thể chip quyén sử dung đất

2.1.2 Chủ thể của quan hệ thé chip quyển sử dụng đất

32 Các quy định về quyên và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thể chip quyển

sử đụng đất

2.2.1 Quyén và nghĩa vu của bên thể chấp,

222 Quyền và ngiĩa vụ cia bên nhận thể chấp

3 3 Căn cứ xác đính hiệu lục hợp đồng thể chấp quyền sở dung dit,

30

30 33

23.1, Quy nh về công chứng hoặc chứng thục hợp đẳng th châp quyên sử đụng

và gii quyết tranh chấp thé chấpquyền sử dung đất tạ Téa án nhân din huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

3.1 Tinh hình tranh chấp hop đẳng thể chip quyên sử đụng đất t Toa án nhân din

huyện Đông Anh thành phố Hà Nội

3.2 Qiia trình gi quyết và kết quả gai quyết các vụ án tranh chip họp đẳng thé

chấp quyển sỡ dụng đất tạ Tòa án nhân din huyện Đông Anh thành phổ Hà Nội

33 Tinh hình giải quyét ranh chấp hợp đồng thể chấp quyén nr dạng dit tei Toa ánnhân din huyện Đông Anh thành phổ Hà Nội thông qua mốt số vụ án ph biển,

đẳn hình

3.4 Nhõng tên tủ, vướng mắc, khổ khăn trong quá tình giã quyết tranh chấp hop

đẳng thé chấp quyền sở dụng đất

3 5 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật va ning cao hiệu qua xát xỡ các tranh chấp

hop đồng thể chip quyền sỡ dụng đất

3 31 Giải pháp hoàn thiện pháp luật vé hợp đồng thể chấp quyền sử dạng dit

3.52 Các giải pháp nhằn ning cao hiệu qua giả quyết các tranh chip hop đồng thểchip quyển nữ dung đất

PHANMG DAU

1 Lydechendé tai

ing với ny phát tiển cia kinh tổ - xã hội và dưới mr tée động cũa nên kink tếthi trường, đất đa không chỉ đơn thuin là mốt tai nguyên, mốt yêu tổ không thểthiêu cña nr ống mà nó còn them gia vào thị trường với tư cách là một loại hàng hón quan trong nhất — một thử tải sẵn giá tí nhất

“Thể chấp là một trong những biện pháp bio dim thực hiện ngĩa vụ đuợc sửdang phổ biển trong các gao dich din sự Đôi với quyền cỡ dụng đất, khi Nhà nướcthừa nhân quyin sử dụng dit là một tải sân có giá trị đặc biệt thi đồng thời cho phép

"người sử dụng dit được ding quyên sử dụng đất đô cam kết cho việc thực hiện các giao dich din nự về dit dei Tuy nhiên, do tính đặc thù vé sỡ hồu đất dei ở Việt Nem, quyền cử dụng dit là mốt loại quyền tà sản phái sinh từ chế đồ sỡ toàn

dân về dit dx, vi vậy những quy dinh về quyển nử dụng đất và các giao dich vỀquyền sử dạng đất trong 46 có giao dịch thé chấp tương đổi phục tap và có nhiềuđiểm đặc thủ Các đều liên và thủ tue thể chấp, quy tinh xử lý ti sản thể chấpbing quyền sử dạng đất đoợc quy dinh chit chế hơn so với thể chấp tải sân thôngthường khác Thục tấn ép đụng pháp luật v thé chip quyền sỡ dang đất thời gianaqua di bộc lồ nhiễu bất cập; giao dich thé chip quyên sử dụng đắt trên thi troờng tindạng phát snk tranh chấp, khiêu kiện phúc tạp và Hiểm Ấn nguy co rồi ro cao; sốlương các vụ lite dio, lâm giã GiẤy ching nhân quyển sử dạng đất đ thé chấp vay

vn có xu hướng gia ting, nhiều truờng hop ngân hàng tổ chúc tín đụng không wit

ý được quyên sử đụng đất thé chấp dé thu hỗi vấn vay gây rối lon host động củathi truing vốn Những hen chế này có nguyên nhân từ công tác quân lý đất dai con nhiều yêu kém, hệ thẳng vin bản quy pham pháp luật còn chưa diy đã chồngchéo và thiểu tính đồng bô, chưa phù hợp với thục tẾn Những bất cập, hạn chế này6p phin tạo ra những rào cân cho việc phát huy hiệu quả ích cực của Luật đất dai nim 2013

Những nim qua, quyin rỡ dụng dit với tr cach là một loại tài sẵn đặc biệtđược sit dụng @ dim bảo tine hiện ngiĩa vụ rong các giao dich tin dụng đã vàdang didn ra rối ding ở các địa phương rong cả nước mà Đông Ảnh không phi là

st trường hop ngoei lệ Với vi tri đa lý nm & của ngõ phía Bắc của Thủ đô HàNéi, Đông Anh nim trong ving quy hoạch phát iển công nghiệp, đô thi, ch vụ

và du lịch đã được Chính phi và Thành phổ phê duyệt, là đầu mốt giao thông quantrong nỗi Thủ Đô Ha Nội với các tinh phía Đắc Năm 2018 theo chỉ dao của Thành,

ty, Uj ban nhân din thành phổ Ha Nội huyện Đông Anh là huyền đang được thụchiện Dé án xây đọng thành quân vào nim 2020 Do dé, rong vài năm trở lạ diy,

cq tỉnh công nghiệp hóa vin dang đn ra manh mổ đã tùng bước Lam thay đổ căn

‘bin bie ranh kinh tế tạ huyện Đông Anh, đời sống nhân din không nging đượccãi thiện Sự chuyển dich cơ cầu kánh t theo hưởng công nghiệp, dich vụ tắc độnglâm giá đất ở đây ting gấp nhiễu lin so vớ truớc kia Hơn nia, với mr thay đổi co chế quân ý dit đa làm cho nguời din ngày cing nhân thúc được giá ti của đất đạiMit khác, điên tích dit canh tác dẫn bị thú hẹp do việc chuyển mét phần đáng kếđắt nông nghiệp sang sr ding vào mue dich sin xuất, kinh doanh, dich vụ, Điễu nàylâm niy sinh các ranh chấp đất dei với tính chất và mức 46 gay git, phúc tạpChiêm mét số lượng không ahd trong các ranh chấp dit dai là tranh chấp về théchấp quyển nữ đụng đất

“Xuất phát tử ý ngiấa khoa học và yêu cầu thục

php luật khắc phục một số han chi, bất cập, tim hiểu nguyên nhân, đề xuất gighép khắc phục rong các giao dich vé thé chip quyên sở dụng đất tôi di tue chon

đã tạ: “Thể chấp quyầu sit dug đắt và tục tu giải quyết trmk chấp thé chấpquây sic dung đắt tì Toa án nhân đầu luyện Đông Anh, thành phố Hà Noi”lâm luận vin ốt nghiệp Thae đ Luật học

cho quá trình hoàn thiện,

2 Tinhhinhaghién cau a8 ei

Thi chấp QSD va tranh chấp thể chip QSDĐ không phii a vấn để mới đãđược nhiều tác giả nghiên củu ở nhiéu cép độ khác nhau như luận văn thạc sỹ luật bọc, các bai vit tiên các tạp chỉ chuyên ngành trong các Hah vực luật học, ngân

bảng, Tuy nhiên để nghiễn cứu chuyên sâu vi tranh chip thé chip QSDB thi cósit it bai viết liên quan Với phạm vi và mức đồ nghiên cứu khác nhau, có thểđến một số công tình nghiên cu din về dé tai “thé chấp quyin sử dụng đất và gaicqayit các ranh chip về thé chấp quyên st đụng dit” nhự saw

š chấp QSDD —mét sécủa Nguyễn Tho Trang thục hiện vao nim 2012 tei trường Dai hocLuật Hà Nội, TS Phạm V ăn Tuyết hướng dẫn

- Luận vin thạc a luật học “Hop đồng in để ý luận

và tực Hết

- Luận văn thạc a luật học “Hop đồng thể chấp QSDD ~ thực trang và giải

pháp" của Lê Thị Thanh Huyền thực hiện vào nim 2018 tạ trường Đại học Luật HaNéi, TS Nguyễn Thi Ding hướng dẫn

- Luận văn thạc i luật hoc “Thể chấp QSDD và tải edn gin liẫn với đất để

in bảo thu hưện ngiấa vụ dân sa" của Trân Lê Hưng thục hiện vào năm 2017 taitrường Dai học Luật Hà Nộc, TS Nguyễn Minh Tuấn hướng dẫn

- Luận văn thạc af luật học “Wir lý tit sản thể chấp là QSDD tại các TCTD"

của Hỗ Thi Nga thục hiên vào năm 2013 tai trudng Đai học Luật Hà Nội, TSNguyễn Thi Nga hướng din

- Luận văn thạc a luật học "Thực trang giữ quyất tranh chấp thể chấp

QSDD" của Vis Thị Phước thục hiện vào năm 2018 tri trường Dai học Luật Ha Nối,POSTS V6 Thị Héng Yên hướng dẫn

- Luận án tiến đ “Thực Inn pháp luật thé chấp OSDĐ ở Tiét Nam" của Lê

Thi Thúy Bình thục hiện vào năm 2016 tại học viễn chỉnh tri quốc gia Hé ChiMinh thành phd Hỗ Chí Minh

= Tạp chỉ luật học “Kir từ ein thd chấp là giá trị QSDĐ để báo im tiễn vay

trong ngân hing và các TCTD” của Doin Héng Nhang Luật học số 3/2002, +

trló-~ Tạp chí luật học “Bin thêm vé các qu Ảnh về thé chấp QSDĐ” của Nguyễn

Quang Tuyển, Luật học số 52004, tr 50-54

Những đề tai nghiên cứu trên đây chủ yêu phân tich, đánh giá về thể chấpQSDB từ nhiễu góc độ khác nhau Đỏ thực my là những kết quả khos học quý giá đểtác giã kế thừa, tấp tha va tiếp tục hoàn thiện hệ thống Lý luân và thực tin cũa phápoật về thé chấp QSDĐ Tuy nhiên về vẫn để giã quyết ranh chấp thé chấp QSDDcác bài viết vẫn chữa tim hiểu nhiêu nêu có đề cập thi cing chủ yếu nghién cửudưới góc độ kink tô Tiếp nhận những kết qua các bù viất này, tác gã sẽ Hp tue

"nghiên cửu về thục trang pháp luật và thể chấp QSDĐ tương ứng với từng ndi dụng

cơ bản quy định v hoạt động thé chấp QSDĐ nha chi thể, hình thức, đốt tương củahợp đồng,

QSDD ở khía cạnh pháp lý Sau cing tác gi sổ dia ra những kiễn nghĩ hoàn thiệnphp luật nhẫn ngăn ngữa những rồi ro có thé xây ra vẫn côn là vẫn để dang còn bố

từ đó lâm căn cứ nghiên cứu về giải quyết tranh chip thé chấp,

gS trong thục tấn.

3 Muye dich nghién cứu của đề tài

ĐỂ gii quyết các yêu cầu mã để tii đặt ra, Luân vin xác định các mục dich

"nghiễn cửu cơ bin su đây

- Dinh giá thục trang phép luật vé hợp đồng thể chấp OSDĐ, nghiên cứu về

mất khei im, các dạng tranh chấp th chấp QSDĐ, tình tự th tục gai quyết tranh,chip thé chấp QSDĐ

- Lắng ghép thực tin cũa giã quyất vé tranh chấp thể chấp QSDĐ trên dia

ân hoyện Đông Anh, thành phổ Hà Nôi, trên cơ sở đó du ra những đánh giá, đểxoất những kiên nghị, giã pháp nhắm hoàa thiên pháp luật vé giãi quyết tranh chấpthé chấp QSDĐ, thông nhất đường lối giã quyết ranh chấp thé chip OSDĐ tai huyện huyện Ðông Anh, thánh phd Hà Nội

4 Đối tượng nghiên cứu,phạm vinghiên cứu

nghiên cứu các vẫn để saw Lý luận

chấp QSDĐ, đưa ra các quy dinh của pháp luật

hỗ chấp QSDĐ và giải quyết tranh chip thé

8 thé chấp QSDĐ để từ do làm căn

cử gũi quyết các ranh chấp về thé chấp QSDĐ; Thực trang giã quyết ranh chấpthé chip QSDĐ và đơn ra gi pháp góp phẫn nâng cao hiệu qui gai quyết tranh.chip thé chấp QSDĐ

- Pham vi nghiên cứu: Có nhiễu losi QSDĐ khác nhau như QSDĐ ở, QSDĐ nồng nghiệp tréng cây hing nim, nuôi trắng thủy hii săn, QSDĐ rùng Do tinh chit đặc thù mỗi loại đất vide giải quyết các tranh chấp nó chung và tranh chấp thểchip QSDĐ nổi riêng có những dic đm khác nhau Vì viy, để khoanh vùng phạm,

vã nghiễn cửa bài viết s tập trung nghiên cu một khía cạnh về QSDĐ côn loại tảisản thé chip phổ biển nhất hiện nay ~ QSDĐ 4, cụ thé hơn là về giải quyết ranhchip thé chấp QSDĐ ở Mặt khác, do tranh chấp thể chấp QSDĐ ở là một vin đểphe tạp liên quan din nhiều ngành Tính vục khác nhau nh lánhtổ, xã hối chính,trì và pháp luật uên luận vin chỉ tập rung nghiễn cứu các quy định của pháp luật

và thụ tin áp đụng các quy dinh Ấy trong công tắc giải quyết tranh chip thé chấp

QSDD ở.

5 Phương pháp nghiền cứu

Trong luận vin, tác giã sử dung tổng hop nhiễu phương pháp nghiên cửu đểluận giã vin dé như phương pháp duy vit tiện ching duy vật lịch số phương pháphân tích tổng hop, so sinh đổi chiếu du trên cơ sở các bai viết công tinh nghiêncoy pháp luật nhà nước Két hop chất chế giữa lý luận và thục tn trong quá tinh

"nghiên cứu và giải quyết những vẫn để ma để tà đặt ra

6.4 nghĩa khea học và thục tiến của đề t

Luận vin là công trình nghiên cứu chuyên sâu về thé chấp QSDĐ và thục tí

áp dong giã quyết ranh chip về thé chip QSDĐ trên die bin huyền Đông Ảnh,thánh phố Hà Nội Do vậy Luận vin có ý ngiĩa khoa học và thực tẾn nhất dinđược thể hiện ở những phương diễn sau diy

- Hệ thống hỏa và gop phin hoàn thiện cơ sở Lý luân và thục tiến vé thổ chấp

SDB và pháp luật và thể chip QSDB

- Nhân điện những đặc rong cia hợp đẳng thé chấp QSDĐ và giã quyết các

ý chấp QSDĐ trên dia bin huyện Đồng Anh thành phô Hà Nộitranh chấp về

Qua dé phát hiện nhing bit cập, vướng mắc, mâu thuẫn và chẳng chéo của pháptit hign hành về thé chấp QSDB.

- Dé xuất một số gii pháp góp phần tiếp hục hoàn thiện hệ

thé chấp QSDĐ và giải quyết các tranh chip và thé chấp QSDD

pháp luật về

- Bi xuất một số giải pháp nhằn năng cao hiệu quả việc gli quyết các tanh

chip về thé chấp QSDĐ trên địa ban huyện Đồng Anh, thành phổ Ha Nội.

ngành luật, cho các cén bộ làm công tác thực tiễn liền quan dén thé chấp QSDĐ 1 Bố cục của hậnvăn: nêu ten các chương cia hận văn

Ngoài phần mục lục, bing chữ vất tit, mở đầu, kết luận và danh mục tai liêuthem khảo, nổi dụng Luận văn được kết câu gém 03 chương

- Chương 1 Một số vẫn đ lý uận clang vi thé chip QSDĐ

- Chương 2 Pháp luật hiện hành vé thé chip QSDĐ và gã quyết ranh chấp

vi thể chip QSDĐ

- Chương 3 Thục tiến áp dụng pháp luật và giã quyết tranh chấp QSDĐ tại

“TAND huyện Đồng Anh, thành phố Hà Nội

ChươngMOT SỐ VANE LÝ LUẬN CHUNG VE THE CHAP QUYỀN SỬ.DUNG DAT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHAP VE THE CHAP QUYỀN SỬ

DUNG DAT

11 Nhiing vin đỀ chung vé quyền sử dung đất

LLL Khdinigm

Hiển pháp 1992 va LBD năm 1993 ra dai đánh

trong trong việc quy đính quyền ci người sở đụng dit Một mất pháp luật tấp tụckhẳng định đất đa thuộc số hữu toàn dân do Nhà nước thing nhất quản lý, thinnhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của người sử dung đất, mất khác, pháp luật đã thực snr quen tim đến quyển của người sử dụng đất dé là ghỉ nhân người sử dụng dithop pháp có quyên chuyển QSDĐ, bao dim các quyền: chuyển nhượng chuyểnđối, cho thu, thik, thể chip OSDĐ

âu một mốc lịch sử quan

TẾ thir tơ trông trén của Hiển pháp năm 1992 và LDD nim 1993, Điều 53Hiển pháp nước Công hòa xã hội chủ ngiĩa Việt Nam Hiên pháp nim 2013) quyđính “Đất dai thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nước đại diện chủ sở hitu vàthống nhất quán ý” Tạ Điền 4 LDD năm 2013 cũng cụ thé hóa quy định trên nhờsau: "Đất đâm thuốc sở hữu toàn dân do Nhà nước da điện chỉ sẽ hin và thốngnhất quân If Nhà nước trao QSDD cho người sử dụng đắt theo guy đơn của Luậtny” Như vậy có thé thấy pháp luật nước ta hiện nay vẫn khẳng dinh đất đủ thuộc

sở hữu của toán din do Nhà nước dai diễn chủ sở hữu Các hình thúc sở hồu khác

về đất đa không được công nhân Mặc da vậy, trên thục tế Nhà nước không trục

ấp chiêm hữu và nữ dụng đất ma giao đất, cho thuê dit cho tổ chức, hộ ga định cảnhân sit dang én đính lâu dai hoặc công nhân QSDĐ côn ho Người sử dạng đấtđược QSDĐ trong thời hen giao đất, cho thuê đất Như vậy, QSDD tùng bước tách.Xhôi quyển sở hữu đất đại và trở thành một loại quyển meng tinh độc lap tương đốiPháp luật định chế thành các quy định về quyền của người sở đụng đất

QSDD là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu về đất đai, được quan tiệm theo hei phương diện:

Thứ nhất, phương điện chủ quan QSDĐ là một quyển năng của người sửdạng dit trong việc khai thác, sử đụng các thuộc tinh cổ ich cũa dit 8 dem lai mtlợi ích vật chất nhất định Quyên năng này của người sử dụng đất được phép LBD

hi nhận và bảo hộ

6 phương điên này, "QSDD là quyển của các chủ thể được khai thúc cônghong Tướng hoa lọt lo tức từ vide sic ng đất được Nhà nước giao, cho thuế hoặccđược chuyển giao từ những chủ thể khác thông quan việc chẩn đỗ, chyễnxhương cho thuê cho thuê la, thừa kế, tăng cho từ những chủ thé khác cóospp“?

“Thử bu, phương dién khách quan: QSDĐ 1a mét chế nh quan trong của phápLBD bo gồm tổng hop các quy phạm pháp LĐĐ do Nhà nước ben hành nhằm điềuchinh các quan hệ xã hội phát ánh trong quá tỉnh sở dụng đất nh quan hệ làm phát sinh QSDĐ; quan hệ vé thục hiện các quyền năng của QSDD; quan hệ về bão hộ SDD (gai quyết khiêu nai, tổ cáo, tranh chip về QSDB);

Xét trên phương điện này OSDĐ với tr cách là mốt chế định pháp luật baogồm các qhy đính làm căn cứ pháp lý phát sinh QSDB; các quy định về thục hiểnQSDD và các quy nh về giải quyét Hiểu mạ, tổ cáo, ranh chấp về QSDĐ LĐĐnim 2013 đã dành hẳn một chương (Chuơng XI — Tử Điễu 166 din Điều 194) quyđánh vi quyền và ngiĩa vụ của người sở dụng dit; bao gm các quyển và ngiĩa vụchung của người sử dụng đất và các quyền, các ngiấa vụ cơ thể của tùng nhóm chủthể sử dụng đất

1.12 Đặc điễm pháp lý cña quyên sit dung đắt

“Thử nhất, QSDĐ —môt quyển năng của chủ sở hữu đất đi

Voi tr cách là đụ điện chủ sở hữu đối với dit dei, Nhà nước cổ đầy đã baqguyễn năng đối vớ tải sản thuộc sở hữu cia minh: quyền chiêm hồu đất dai, quyển

sử dung đất dai và quyền dinh đoạt đất đủ Điều này hoàn toàn phù hợp theo quy

io tạ đều 158 BLDS năm 2015 bởi vi đất đu chính là ti sản, Nhà nước là dai din chủ sỡ hữu đối vớ ti sẵn là đất dai nên Nhà nước có QSDĐ.

“heo Th dda Luật học do Viên Kiok lọc Pháp ý (Bộ Tephip)bién oan

Điệu 189 BLDS năm 2015 quy dinh rằng, “Quyển sử đóng là quyẩn ơi thácsống chong hướng hoa lợi lợi ức ti tài săn” Và chỗ thễ có quyén cử dung đổi vớitii sản bao gm chỗ sở hữu và người không phi là chỗ sở hia Theo đó, Nhà nước

là chủ sỡ hữu đất có quyển sở dung đối với đất hoặc người không phãi là chỗ sởHữu chi được nữ dung dit theo thie thuân với chỗ sở hữu hoặc theo quy định côn nhấp luật bao gim người nhận được quyển sử dạng theo mốt giao dich, người chiếm hữu tải sẵn không có căn cửpháp luật những nghy tinh, nguéi dave Nhà ước giao quyên sử dạng ti sin của Nhà nước Nhớ vậy, dưới gốc 46 này, QSDD được hiễu la một quyền năng của chủ sở hữu ~ Nhà nước,

ấu của mình 1a đất đi

vớt tii sản thuộc sỡ

“Thờ he, QSDĐ ~ mốt loại quyền tà sin

“Xuất phát từ tính chất đặc thù cũa chế độ sở hữu toàn dân vé đất dai, người sửdang đất không có quyin sở hữu đất dai ma chi có QSDB thông qua việc được Nhànước giao đất cho thuê đất và được cấp gây chúng nhân QSDĐ Khi Nhà nướctrao QSDĐ cho nguời sở dụng đất thì QSDĐ được coi là mốt lori tải sin, cụ th làmột loi quyển v tải săn (vật quyẫt), t gid được bing tién và có thể chuyén giaođược Giá ti của QSDĐ được xác định theo giá đất nên QSDĐ và đất là hai loại tảisản không th tíchrời

Mit khác, yêu tổ tài sẵn cia QSDĐ còn được biễu hiện ở việc đất đi là đitương của nhiều quan hệ tài sản như chuyển đỗ, chuyển nhượng, cho thuô, théchip, bảo lãnh Các loại quan hệ nay the chất đều la các quan hộ về tii sẵn Việc thửa nhân QSDĐ là một loại quyền về tai sản sẽ giúp người có QSDĐ khai thác cácthuộc tính có ích của đất đi để meng la một lợi ich vật chất nhất đnh cho mình

12 Mặtsávấn đề chungvề thé chấp quyền sir dụng đất

121 Khdinigm về thé chấp quyền sĩ đụng đắt

Co sỡ pháp lý cho các giao dịch và QSDĐ nói chung và thể chấp QSDĐ nóising vin hành trong nền nh tế thị trường được đính dẫu bing mr ghi nhận trongXhoăn 2 Điều 54 Hiển pháp nim 2013 Theo đó, tổ chức, cá nhân được Nhà nước

10 dit, cho thuê đắt công nhân QSDĐ được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyển

và nghĩa vụ theo quy nh của luật Cụ thể hóa quy định nay của Hiển pháp năm

2013, LBD nim 2013 đã ghi nhân các quyển năng cụ thể vì chuyển QSDĐ củangười sử ding đắt bao gồm quyên chuyển đỗ, quyin chuyển nhương quyển chothuê, quyển thin ké, quyén ting cho, quyên thé chấp QSDĐ và quyền góp vốn bing

QSDD.

“Thổ chấp QSDĐ 1a một trong những quyển cia người sử dụng đất Đây là mốt Tĩnh vục có nổi him rồng chiu sự tác đồng và đều chỉnh cise Tinh vực pháp luật chang (ghép uật din nộ Song, thé chấp QSDB lai vừa là lĩnh wae có nổi hàm hẹp,

Bí giới hạn, chỉ phối và ring buộc bi nh vực pháp luật chuyên ngành như luật Dat

xi, Luật Kinh doenh bất động si, Luật ngân hàng và các inh vực pháp luật khác

có liên quan Sự điều chỉnh này của pháp luật nhầm tạo ra hành lang phép lý đểhướng din các quy tình, thổ tue trong viée xác lập, thục hiện giao dich thé chấpQSDD, cũng nhờ phương thức gai quyết các tranh chấp phút sinh vi quyền và

"nghĩa vụ cit các bên trong quan hệ thé chấp QSDD Mắc đủ được quy ảnh khá chỉ

ất về đu tiên chủ thổ, vé đối ương, cũng nh bình tự thủ tục xác lập, thực hiện

và chim dit quan hệ thể chấp QSDD nhưng cho đến nay vẫn chưa có một kháiiệm hay dinh nghĩa nto và thé chip QSDĐ Điều nay đã gây kho khẩn trong việcxác dinh nguôn luật đỂ điều chỉnh quan hộ thé chấp QSDĐ khi các chỗ thể xác lập

và the hiện giao dich không được phân dinh rõ răng, từ đó din din nhiều tranh:chip, mâu thuẫn va bất đồng phát sinh chưa thẳng nhất được phương các gat quyết,gây tạ nhiễu cách hiểu và vận dụng tr ngược nhau wv Vì vậy, việc đơa ra mộtkhổ niệm diy đủ, cụ thể về thé chấp QSDĐ có ý ngiễa quan trong nhằm địnhhướng cho các bên trong xác lập, thục hiện và chim đót quan hệ thé chấp

“Xa về pang độn ph lý ng Ha thạc ching a cot tie đang

vi thé chấp QSDĐ như su “Thể chấp quyển sir cing đất là việc một ân có quyển

sử ng đắt (go là bên thể chip) đừng quyên sử chong đắ thuc số hits của mình đểbảo đâm thực hiện nghta vụ dân sự đối với bên laa (bên nhận thể chap): bên thểchấp được tgp tue sử ng đắt rong thời han thd chấp mà không phat chuyễn giaotuyên sử ng đắt cho bên nhận thể chấp”

1.2.2 Đặc điễm về thế chấp qmyều sc dang

SDD 1a đái trợng của quan hệ thé chip tit sin, mặt khác thể chấp là mốttrong những biện pháp bảo dim thục hién ngiĩa vụ nên thé chấp QSDĐ cũng cónhững dic diém chung của thé chip ti sin Tuy nhiên, do QSDB là mốt loại tà sindic tiệt nên ngoài những đặc tinh chung của th chấp ta sản tị thé chấp QSDB cónhững đặc trưng iêng, khác biệt nhự sau

“Thử nhất, thể chấp QSDD chi là một biện pháp bio dim chứ không phải làHình thie chuyển gao quyền sở hit tai sin Trên thực tỷ khi các bên giao kết vàthục hiện hop ding thé chấp QSDĐ, bên nhận thé chip thường yêu câu bin théchip (agai có QSDĐ) chuyển giao gly tờ pháp lý đất với QSDĐ cho minh nắm,agit Xét về bản chất diy không phi là việc chuyển QSDD béi vi QSDP là bit độngsin không thể di dời được nôn sau lửi thé chấp thi QSDĐ vấn thuộc quyển kaithác và sở dung cũa bên thể chip, nguôt sử dạng đất không phi chuyển giao QSDDcho bên nhận thé chip trong thời hạn thé chip Bên thé chip QSDĐ có thể nhân ei,khôi phục lại hoàn toàn QSDD cả về phương điện pháp ly và thực tế khi ngiĩa vụtrã nợ đã được thực hiên đây đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận.giến ha bên Hoặc bin thé chấp QSDĐ có thể không nhận lại được QSDĐ củasinh nêu bên thé chấp không thục hiện hoặc thục hiện không đúng ngiễa vụ để camkết khi đến hạn Miục dich cia việc thé chấp QSDĐ là sở dụng OSDĐ như một

“vat” làm tin tạo tam lý yên tam cho bên nhận thé chấp đối với việc cam kết thụciện ngiữa vụ din nợ của bên thé chip Việc bân nhận thé chip tan thời gữ các

gy tờ pháp Lý và QSDĐ cöa bên thổ chấp không làm thay đổi chỗ thể sở dụng it,cũng nh các nghĩa vụ cũa người sỡ dụng đất đối với Nhà nước

“Thử hư, bình tự thủ tue cia thể chấp QSDĐ dave quy nh chất chế hơn zơvới tình tụ thi hục khi thục hién các giao dich bảo dim bing các tài sẵn khác Trong iti các giao dich đốt với tải sân thông thường được pháp luật tôn trong sợ bự

đo thôa thuận và ảnh dost cit các chủ thé thi các giao dich về QSDĐ nói chung vàgto dich về thể chấp QSDĐ nói riing được pháp luật quy dinh rất chất chế từ quytrình thất lập đến trục hiên chấm đót giao dịch Sự chất chế này thể hiện ở chổ théchip QSDĐ không chỉ tuân thủ các quy dinh pháp luật dân mơ mà côn phố thôa

sn các quy định của pháp luật chuyên ngành Chẳng han, ki các bin xác lập hợpđồng thé chip thi theo quy dinh cia BLDS năm 2015 hình thúc hop đồng thé chấp

hải được lập thành vin bản theo inh thie phù hợp với quy dint ce pháp luật đắt

xi, Ma theo quy dinh của LBD năm 2013 thi hop đồng thé chấp QSDĐ phối đượccông chứng chúng trục và đăng ký tai cơ quan có thẫm quyền Do đó hình thúc củahợp đồng thé chấp QSDĐ phải vir được lập thành vin bản, vim phải công chingchứng trục và đăng ký tại sơ quan có thim quyển Việc quy Ảnh nghiêm ngất vétình tự th tục sẽ hen chỗ phát ảnh rồi vo oie hop đẳng thé chấp QSDĐ ki thục hiện saw ny.

12.3 Fughia

13.31 ĐÃ với người si ching đắt —thé chấp quyên sử chong dt tao cds liên

a tắp cân vẫn có hiệu quả

8 cña thế chấp quyều sĩ đụng đắt

Voi những hô gia dinh, cá nhân dang thiểu vốn và cần vay vẫn th thể chấpQSDD sẽ là mốt tiện pháp hồu hiệu giúp ho giã quyết vẫn đi, Trong trường hợpnày, thể chip QSDĐ sẽ dem isi một nguồn vốn lớn cho host đông đầu từ kinhdoanh cña họ, nhất là đối với những tổ chúc, cá nhân mới bắt đầu host động kínhdoanh Con đối với những hộ ga định, cá nhân dang thực hiện host động sẵn xuấtảnh doanh thi đây chính à nguén vốn bổ sung để mỡ rồng kh năng sin xuất, pháttriễn thêm các host động lành doanh của minh Bén canh đó việc thể chấp QSDĐ

có một dm lợi thể à bên thể chip vấn được quyén giữ tài sin thé chấp và ếp tụcKhai thác, sử dụng tả sản này nhằm phục vụ mục dich sản xuất, kinh doanh của minh Do đó, nó đã ra đều kiện thuận lợi tố đa cho hộ gia định và cá nhân trong vite phát

tăng thụ nhập cho người sở dụng Điễu này võ cũng quan trong trong nin tải chính, hiện ai, phát hy và tạo đều kiện cho người sử dạng đắt

in sin xuất, dp ting nhủ cầu cần tiết, chính đáng của người lao động

Hiên nay, thể chip QSDĐ được áp dung rộng rãi trong các hop đẳng vay tảisin, đặc biệt là hợp đồng vay Hn tại các tổ chúc tin dụng Bởi 1, trong nên kinh

tổ thi trường việc bảo dim vấn cho nho cầu sin xuất kính doesh la điềuXiện hit súc cin thiết Việc quy dinh thé chấp QSDĐ tai các Ngân hing, các ổ chúctin dung tổ chúc lánh tế hoặc cá nhân để vay vẫn dim bảo cho việc sản xuất kindoanh lá vẫn đề tht thse, quan trong, Thông qua thể chip QSDB, nhu cầu vé véncủa người sở dụng dit được gai quyết một cach tương đối thuận lợi, linh host, đồng

thời thúc diy bên thé chấp tổ chúc sẵn xuất, inh đoanh có hiệu qua va phat huy tácdang cũa việc tiếp căn vốn để tránh những hâu qua pháp lý bất lợi ki không thụciện nghĩa vụ đối với khoản vay dẫn din việc phi xử lý ti sin bảo đầm là QSDD1.2.3.2, ĐÃ với bên nhận thể chấp ~ th chấp aụ

phòng ngừa rữ to, bảo về quyên lợi

Trong những năm gin diy host đông tin dụng ngân hing rất phấ tiển đổitương cấp tin đứng ngày cảng được mở rồng Tuy nhiên, hoạt động tín đụng a hoạt đông tiềm én nguy cơ rồi ro cao, ngân hàng có thé lâm vào nh trạng khó khẩn bắt cúc nào bi vì khách hàng vay không tr tin hoặc vay với mục đích lửa dio, đầy

ân sử chong đất là biện pháp

cũng chính là nguyên nhân dẫn đến phá sin của ngân hing Do đó, trong quan hệ tin dang các tiện phép bio dim trục sơ có vi tro quan trọng đặc bift là biện pháp théchấp Trong các biên pháp bảo đảm thi việc cho vay có thé chấp QSDĐ được đánh.gla biện pháp bio dim an toàn nhất cho các khoản vay Đây là biện phip bdo dimchiém tu thể với số lượng các giao dich cho vay có bảo dim bằng QSDB luônchiếm lệ cao và có chiều hướng tổng hàng năm,

Sở đổ cho vay có thé chấp bing bit động sản ma chủ yêu ls QSDĐ được bênius liên áp đụng bối vũ, tải sin bảo dim la QSDĐ có độ an toàn cao hơnnhiều so với các tình thức thé chip khác hoặc thé chip không cô tà sin bio dima

‘dt tinh cổ định và đặc hủ của lo tả sin này không bị hy hông, hao môn, tiêu hy, Hoặc đi đối như các loại tài sẵn khác, néu được đẫu tư và khai thấc có hiều quả sésinh lới Ngoti ra việc thục hiện các giao dich thé chip QSDĐ com được dim bảobồi các quy nh chất chế và tinh phép lý, bình hụ thổ tục đăng ký thể chấp, Bànhận thé chip con có lo thé trong việc thực hiện quyền quản lý, kiểm soát QSDB

ls hải nợ Do đá, trong trường hop bên có nghĩa vụ không trã được ne, loi tử sin này hoàn toàn cóvva quyển ưu tiên đối với QSDD khí xử lý tà sản bảo dim

Xhã ning bù đắp cho các khoản vay, giúp bên cấp vin trinh được rũ ro mốt cach hiệu quả

1.2.33, ĐÃ với đồi dng hah 18, xã hội —thễ chấp quyển sử dng đắt là biênpháp hữu hugs khai thác giả tị lanh tia đắt để

Trong mốt thời gian dit với cơ chế quân lý đất đa hết súc ha khắc, Nhàước nghiém cfm vide mua, bán, phit canh tho tô đất dai đười moi nh thúc đã làmskim him khả năng kha: thác và sở dung dit din din giá tử kinh cin đất dx khôngđược coi trong, Và phải đôn khi hiển pháp năm 1992 ra đội củng với su thay đổi củaphp luật din và pháp lut đất dai đa thủ người có OSDĐ hop pháp mới được théchip QSDĐ để vay vốn sin xuất inh doanh: Đây là biên pháp Hữu hiệu để khqithác những giá ti vô hình chứa đơng bên rong đất dai đáp ứng nu cầu và nguyện ong của nguời st đụng dit QSDĐ hóc này không còn là tơiệu sin xuất đơn thuận

nà còn có khả năng sinh lợi, nhữ đón trong xã hội zẽ đoợc luận chuiTiên tue, khắc phục nh rạng khan hiém vốn và sự mất cân đãi về nhủ cầu vẫn gtacác thành phần inh tổ

QSDD là quyên t sin có thể nh lượng thành giá tỉ the thời giá thi trường

Do đó, việc Nha nước có những quy dinh về thé chấp QSD 1a hoàn toàn phủ hợpVới nhủ cầu phát biển inh thiện nay cũng như bão dim cho các giao dich ân sơthương mai trong đó có các giao dich sở dụng bảo dim là QSDD diễn ra mốt cáchlành mạnh, an toàn.

14 Nhiing vin đỀ chung vé tranh chấp về thé chấp quyền sẽ dụng đất13.1 Kd wig vd

ang đắt

điễm cita mủ chấp hợp đồng thé chấp quyều sie

“Theo giả thích của Tir didn ng Việt thi ranh chấp nổi chung được hiểu làvide "giành nhau một cách giằng co cát không rõ thuộc về bên nào” [36, tr 989]Tranh chip dit đa nói chung và ranh chấp về hop đẳng thé chip QSDĐ, tai sintrên đất nó riêng là hiên tương bình thường din ra trong đồi sống xã hội và chúng tổn t ở mới thời k lịch sử Tuy nhiên, tranh chấp về hop đồng th chấp QSDB, tảsản gin liên với đất chỉ thọc mr sối động và phúc tạp LỄ từ khi đất nước bước sangnên nh tổ thi trường Nhà made quân lý xã hội thông qua hệ thẳng pháp luật, chinsách thud, đất đi được thừa nhận có giá tị, quyền sử dụng đất được tham gia geodich rên thị trường và bí chỉ phối bi các guy luật cũa thi trường,

Trong những nim gin diy, th ma thoi kỹ th trường bắt động sản phát triểnsôi ding các giao dich nhà đất tăng cao thi hiện tượng tranh chip vé hop đẳng thể

chip QSDB, từi sin rên đất Ie sấy ra ngày cảng nhiễu và phát sinh nhiễu tinh tétghúc tap Điều này đã kéo theo những hệ luy như các chủ thể tham gie giao dichbit động sin và mục đích lợi nhuận nôn đã vay vẫn ngân hàng với lãi suit cao đểđầu tr ô at vào các đự án bit đồng sẵn để iim lời Va kh th trường bất đồng sin

uy giêm, nhà đều từ không thụ hộ: được vẫn dẫn dén thua 18 Từ diy hing loạt các

de ẩn khác không có vén nin bi đỡ dang, bố hoang hỏa, tinh trang nơ đọng léo di,các nhà đầu tr mat kha năng thanh toán Y phía các tổ chúc tin dung cũng vì mụcich li nhuận, các tỔ chúc tin dụng đã bit chip wast qua các quy định của phápuất dé cho vay ma bô qua việc đảnh giá ning luc tả chính và khã năng đầu tơ cônchủ thể đ vay, xem nhẹ vie rà soát và kiễm tra cơ sỡ pháp lý cite tài sin thể chấp, cũng như vi phạm các quy tỉnh thủ tục Ảnh giá tải sản thể chấp và ký kết hopđẳng thé chấp quyin sử dạng đất và ti sin gin liền với đất Tất cả những biểu

n đắn tranh chấp véiện trên đều là nguyên nhân làn phát sinh các mâu thuấn,

hop đồng thé chấp QSDĐ, tai sản gin liễn dit sau này: Bên canh những xung độtsmu thuẫn được biểu hiện trục ấp giữa bên thé chấp và bên nhân th chấp th tranh,chip hợp đồng thé chip QSDD công có thé là xung đột mâu thuấn lên quan tới lợiích của người thử ba Trường hợp này xây ra khi họ cho ring, một bên trong quan

hệ thể chấp không thục hiên đảng hoặc không thục hién iy di các cam kết cácthôa thuận trong hop đẳng thé chấp làm ảnh hung tới quyền v lợi ich chính đồngcủa phía bên kia hoặc chỗ thi khác cổ liên quan, Những mâu thun đò trực tấp haygién tiếp khi không được giải quyết nhanh chóng triệt để làm quyên và lợi ich của

“Từ phân tích trên có thể hiểu tanh chấp về hop đồng thể chấp QSDD là sựbắt đẳng mâu thuẫn hay mong đốt về mat lot ich về qyẫn và ng]ĩa vị giữa các chỉ:

tế tham gia quan hệ thể chấp QSDB và tài ấn gắn hỗn với đắt

"Tranh chấp về hop đồng thé chấp QSDĐ có mét sổ đặc đẫm như rau:

“Thử nhất, đối tương cũa quan hộ tranh chấp hop đồng thé chấp QSDB, ti sảngắn liên với dit là QSDĐ, t sin gắn liền với đất ding để dim bảo tén vay tei cácTCTD Tải sin thé chấp này thuộc quyén sở hữu và sử dụng hợp pháp cia bên théchip vila đối tượng trục tiếp đoợc rữ đụng làn ti sin bảo dim cho một khoăn vay

ca ho, Tuy nhiên khi cổ tranh chấp sấy ra tải sẵn này cũng có thé không con là tài

sin của chủ sở hồn, chỗ sử dụng hợp pháp nếu ho không còn khả ning trả nợ Lúcnay QSDB, tả sin gin liên với đất sẽ được dem ra phát mấi, đầu giá để th hồi tiêncho vay cho bên nhận thé chấp Trong trường hop này, QSDĐ, tải sin gắn tiễn vớiđắt sẽ thuộc quyén sỡ hữu và sử dụng hop pháp cho bên nhận chuyén nhượng trúngđâu ga

Thứ hi, chủ bê chấp của quan hệ tranh chip hợp đồng thể chấp QSDB,tii sẵn gin liin với dit bao giờ mét bên cũng là các TCTD Theo quy định cia phápTuật hiện hành, biên nhận thé chấp bao gém tất cả các TCTD trong nước, các TCTD.tước ngoài được phép host ding ti Việt Nam theo Luật các TCTD Bén côn lạ làcác cá nhân, tỔ chức thể chip QSDB, tải sin gắn liền với dit af dim bão én vay

ti các TCTD, bao gỗm: các tổ chúc, hộ gia nh, cá nhân rong nước, doanh nghiệp

có vẫn đầu hư nước ngoti, người Việt Nem inh cơ ở nước ngoài có OSDĐ, ti sảngnliễn với đất thục hién việc thể chấp để vay vẫn

“Thử ba, ranh chip về hop đẳng th chấp QSDĐ, tai săn gắn lién với đất xây raXôi một trong các bân vi phạm ngiễa vụ trong hop đẳng tin dụng ma chủ yêu là benthé chấp Việc vi phan nghĩa vụ cia bên thé chip thường gấp đó la vi phạm nghĩa

va tế nợ gốc, trả nợ Ti, sở dụng vẫn vay không đúng me dich din đến mất khảnăng thanh toán Bến cạnh đó, tranh chấp còn do ảnh vĩ của một bên hoặc cả haitên tham gla hợp ding cổ ý hoặc vô ý làm tri các điều khoăn đã cam kết trongHĐTD nhờ người thực hiện hành vi không phải là các bên them gia HĐTD; thụchiện ti với các đều khoản đã cam kết trong HĐTD; bên thục hiện hành vĩ có lối,ảnh vi đó xâm phạm đến oi ích hợp pháp cia bên đổi ước hoặc quyén và lợi ichchung của toàn xã hột hoặc cũa tổ chúc, cá nhân khác

Thử ny tranh chấp vé hop đẳng thé chấp QSDĐ, tii sin gin liền với đấtthường dẫn ra trong thé: gian dai Nguyên nhân din din wie kéo dit bat sĩ QSDD

là tài sin quan trong, có giá tr lớn đổi liên quan tới nhiều chủ thể rong đời sống

fn tổ xã hội nin khi xây ra tranh chấp các bin thường im moi cách để bio véquyền lợi ofa minh Bén oh đó, các tranh chấp về hop ding thể chấp QSDB thường a những tranh,

chứng cử phấ chất chế nôn thời gin giã quyết công s bị ko di

ấp khó, phúc tạp đời hỏi phải quá trình xác mink, tim kiếm,

1.3.2 Các đạng tranh chấp hợp đồng thé chấp quyầu sĩ dg đắt thường,

13.21 Tranh chấp về hiệu uc hop đồng

ĐỂ giã quyết anh chấp hop đồng thé chip OSDĐ mt cách nhanh chồng lapthời, ding din thì việc nhân diện các dang tranh chip là võ cũng cần thiết tạo cơ số

để cơ quan có thim quyển áp đụng ding pháp luật điều chỉnh Có thể kễ đến một sốdang v tranh chấp hiệu lục hop đẳng sau

“Thử nhất, về đối tượng thể chấp QSDĐ không được phép hoặc không đã điềuiện để thé chip theo quy dinh cia pháp LĐĐ, Thi thực hiện giao dich thể chip, cácchỗ thể trong hợp đẳng, các cơ quan chức năng như công ching viên, vin phòngđăng ký đất dai không xem xét kỹ QSDĐ được pháp thực hiện giao dich thé chấphay không ma vẫn tién hành giao kit hop đồng, din din việc hop đẳng thé chip zẽ

‘i xem là vô hiệu, Nhiễu trường hop do sei st rong việc cấp tring Gidy ching nhân QSDĐ, quyền sỡ hữu nhà ð và ti sẵn khác gin liền với đất hay ghi si diệntích, vị trí đất tên tui chủ sở dụng hay việc lâm gia mao Giấy chứng nhân QSDDNhững trường hop này khí ký hợp đông thé chấp không phát hiện vẫn đề Đắn khi

xử lý QSDĐ thé chấp dé bảo dim ngiấa vu ta nợ thi mới phát hiện lúc này: nhiều khã năng hợp đẳng th chấp sf bị tuyên vô hiệu

“Thử bú, mốt trong các bên hoặc cé ha bên chỗ thé them gia geo kết hop đồngkhông đồ điều tiên a them gja gio dịch thể chấp, Pháp luật din ar cũng nh phápuất dat dei đã co những quy inh về điều kiện chủ thé tham gia xác lập, thực hiệnhợp đẳng QSDB Khi vi phạm những quy định này hợp đồng thể chấpQSDD có khả năng bi yên vô hiệu Chẳng bạ, như trường hợp thể chấp QSDĐcủa h gia nh; vợ chẳng của một tổ chúc không có tơ cách pháp nhân Theo quy

ih phip luật tất cả các thành viên có quyển đều phii ký hoặc có văn bản Ủy quyền cho người khác ký vào hợp đồng thé chip QSDB, nêu thiệu một sự xác nhận

có thể lam cơ sở để Toa án tuyên bổ hop đẳng này vô hiệu (vô hiệu tùng phn hoặc 'vô hiệu toàn bộ),

“Thử ba hợp đẳng thé chấp không tuin thủ các quy nh về mặt hình thie như hop đẳng phải đợc lập thành vin bin, phii cổng chúng hoặc chúng thực và ding

lng gieo dich bảo dim Khi than ga vio giao dich thé chấp quyền rỡ dung đấtnhiều chủ thể do không hiễu biết quy dinh pháp luật hoặc do ngei phi thục hiện cácthủ tue hành chính nên họ không tién hành đăng ký thể chip QSDĐ tai cơ quan nhànước có thim quyền Thâm chỉ cé những trường hep còn không lập hop đẳng théchip QSDĐ thành vin bản mã chỉ giao giấy chúng nhận cho bên nhận thé chip gititu này vô cùng nguy hiểm cho bên nhân thé chip bởi vì sau này lỗi có vi phan

vi nghĩa vụtrã nợ thi giao dich thé chấp QSDĐ bi xác dinh lá vô hiệu, bên nhận théchấp từ chủ nợ có bio dim bin thành chủ nợ không có bio dim, mặc dit ho đang tựGiấy ching nhân QSDĐ của bin thé chấp

13.22 Tranh chấp v thực hiện hợp đẳng

“Thử nhất tranh chip lin quan vé pham vi bio đăm nghĩa va

Dang tranh chấp niy xuất phát chi yếu trong trường hop thé chấp tà sản đểbio dim nghĩa vụ din sự cia người khác Khi một người đẳng ý đăng QSDĐ ciaminh để dim bảo thục hiện nga vụ cho mốt người khác nhưng không đồng nghĩaVới việc ho chip nhân ding toàn bộ giá tủ của QSDĐ đó dé bio dim ngiĩa vụ ĐỂtránh ranh chấp phát sinh phạm wi báo dim cén thể hiện rõ tong hop đẳng Theoquy dinh tei khoản 1 Điều 293 BLDS 2015, các bên cỏ quyén thôa thuận với nhau trong việc bảo dim một phẫn hoặc toàn bộ ngiĩa vụ cho người thở ba Trường hợp các bin không có théa thuận mà pháp luật không quy định pham wi bảo đảm thi nghĩa vụ coi như được bão dim toàn bộ, bao gém cả nghĩa vụ trả, tién phat và

ti thường thiết hại

“Thử ha, tranh chấp và chỗ thể có quyển chip QSDĐ Dang tranh chấp nty xây ra chủ yêu trong các trường hợp: Nhân chuyển nhượng OSDĐ từ người khác, QSDD chưa sảng tổn để dem di thé chip; các tranh chip phat sinh từ các hợp đồngchuyển nhượng truớc đó Những trường hep chỗ thể không có quyền thé chấp ma

QSDP sé bị yên vô hiệu Tuy nhiên,

đã bio vé quyền và lợi ích hop pháp cho bên thử be ngay tinh khi giao dich din sơv6 hiện nếu tài sin đã được ding ký tei cơ quan nhà nước có thim quyén và đượcchuyển giao bằng một giao dich din sự khác cho người thứ Da nghy tình và người

à chỉ sở hữu tài sân nhươg si đồ chủ th nàyhông phả là chủ sở hữu tà sân do bản ám, quyễt Ảnh bí hy, sia”?

quam nhà nước có tha curd

Thử be, tranh chấp giữa các TCTD với nhau vé việc nhận thé chip tringQSDB Dang vinh chấp này cũng khá phd biển xây tụ trong trường hợp cơ gannhà nước di có sử pham trong việc cấp giấy chúng nhận QSDĐ Ngoài ra tranh chấp này cũng dy ra do sự gian giã mao giấy tờ của chủ thé thé chấp.

“Thử tr ranh chấp vé mô tả đối tương của hợp đẳng thể chip OSDĐ Mã tỉ táisin thể chấp khi giao kit hợp đồng thé chấp la mét trong các cách thức xác Ảnh tisin thể chip Các chủ thể có thể mô tả cụ thể hoặc mô tả chung theo đặc đểm củatii sản thể chip Việc mô ta tải sân tử thời đẫm giao kết hop ding thé chip gúp

ác định được đầu là tải sẵn cần đưa re xử lý Ki thể chấp QSDĐ màbiện trang cia QSDĐ đó khác với mô tả trong giấy chứng nhân và trong hợp đồngthể chip thi việc xử lý OSDĐ thé chip sé gặp nhiều khó khăn mốt số truờng hợpkhông thể thục tiên được do vập phii sự thiêu hop tác côn bên thé chip công nhơ

sr may méc của cơ quan thi hành án Tuy nhiễn, hiện nay các quy định của phápTuất đ phn nào gli quyết được các tranh chấp liên quan din việc có thé thể chấptài sản trên đất với QSDD đồng thời hay không và ngược lại

“Thứ nắn, tranh chấp vé din giá tị QSDĐ thé chip QSDĐ 16 loa tà sin có

si biến động lớn và không de đoán trước dave Có id tử thời điểm thể chip thiđược Ả nh giá với ga tri cao những sưu một thời gjen tài sân dem thé chấp bị sut giảm giá ti nghiên trong hoặc ngược Ie Gia ti QSDĐ phủ thuộc vào vị tr, nhúsầu ofa th trường bắt đông sin din din hiện trang giá ti QSDD theo thi trường

và theo khung ga nhà nước co thé chênh ich rtm Định ga sai có thể khiển chocác chủ

Sawin 3 Bồn 133 BLD Salma 2015

vie giã quyết ranh chấp gập thỏ khẩn ở khâu xử lý tử sản thé chân, có thổ khiôn.ifn tạng káo dai va bin nhận thé chấp không thể thn hdi vén vay

“Thứ máu, tranh chấp về hành vi vĩ phạm nghĩa vụ của mốt hoặc các bên tronghhop đồng tín dung Hành vi vi phạm nghĩa vụ này có thé là hành vi của cho vay (các

tỔ chúc tín dụng) khi không thục hiện hoặc thục tiện không diy đã ngiĩa vụ gungân Digu này khiển bin vay không thé tién hành kế hoạch kin doanh như dtrJaén, không có vẫn đều tư véo du án đều tụ đâu thâu để được đăng ky Hầu qualetiên cho vay bitin thất rt lớn về hiệu quả kinh tổ cũng như tự tin, danh dự thâmchí thương hiệu của bên vay Tranh chip vé thể chip quyển sử đụng đất ti sin ginTiên với đất com có thể xuất phát Kừ việc vũ phạm nga vụ tra lái và thậm chi cả gốc

va li của bên vay trong hop đẳng tin dụng Đa phần là dạng tranh chấp vé vi pham

"nghĩa vata nợ của khách hing khi đáo hạn.

Kết hận chương 1

“Từ tết quả nghiên oi các vấn để lý luận ở chương 1: “Một số vẫn để clang

về thé chấp QSDĐ và giãi quyét tranh chấp về thể chấp QSDD", co thể rit ra một

sổ kếtluận sa

"Một, tic giả đã phân tích mốt số vin dé lý luận về QSDĐ, thé chấp QSDB; từ

đồ đàm ra khả niệm thể chip QSDB là Hiền thiện giữn các bin theo đó bên cóOSDB (gọt là bên th chap) ding QSDD cũa minh dé bác đâm việc thực hiện ng]ĩa

vụ đân sự - kh tế ớt bên fa (bên nhận thé chấp); bản thể chấp được tếp tue sitchong đắt trong thời hơn thể chấp

TH, tác giả đã đơn ra được khái niềm về ranh chấp hop đẳng thể chấp quyên

sử dang đất, smu do đã phân tích các lo tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyền sửdang dit thường gấp

Chương2PHAPLUAT HIỆN HANH VỀ THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT

VA GIẢI QUYÉT TRANH CHAP VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG BAT

2013 Theo đó, người sử dụng đất chi được thực hiện việc thé chấp QSDD khi: có

Ấy chúng nhận QSDB; đắt đu không có tran chip, QSDĐ không bi kê biển để

‘bio dim th hành án va rong thời hạn sỡ dụng đất

Điễu kiện thứ nhất phai có giấy chứng nhận QSDĐ Theo quy định hiện hànhthi giấy chứng nhân QSDĐ là chứng th pháp lý xác nhân mốt quan hệ hop pháp agite Nhà nước và người sử dụng đất là cơ sở bảo vệ quyên va lợi ích hop pháp khi

a ấp QSDD 1a người

sử dung dit hãi có giấy chúng nhân QSDD là hoàn toàn hợp ly Điễu này có thểbio về quyên lợi của người sử đụng dit một cách tôi đá QSDĐ Z nấu thuộc quyển

tí người khác xâm hei, Do đó việc quy định điều kiện của thé

15 tra lên thông ấp và ký tên trong thi dl hợp đẳng thể chấp Trường hopniu giấy ching nhân QSDĐ thuộc quyén sử đụng của of vợ va chẳng th trong hopđồng thé chip QSDĐ phải được vợ chống tr nguyên, thống nhất thé chấp, Trườnghop nêu QSDĐ thuộc quyển sử đụng cũ tổ chúc thi hop đồng thé chip QSDĐ phảiđược ngồi đi diện của t8 chúc lợ tân hoặc người đi diện của tổ chúc ủy quyểncho thành viên trong t8 chúc fim người dia diễn lý vào hợp đồng thé chấp nhằm,đầm bảo giá ti pháp ý cũng nay dim béo quyén oi cite các bén rong quan hệ hopđẳng thổ chấp

Điễu liên thứ ba: để trở thành tải sn thể chấp là QSDĐ thi đó phi là đấtkhông có ranh chấp Thể chấp là bién pháp dim bio để trực hiện ngiĩa vụ din sựtrong dé bên thé chấp phit đồng tài sin ci mình để dim bio cho việc thuc hiện

"nghĩa vg vì vậy, dé béo vệ quyên và lợi ich hop pháp cia bin nhận thé chấp phápluật quy định ti sin đô phi không có tranh chấp Hiên nay vẫn chua có quy dich

cu thể để hiễu thé nào là dit không có tranh chip Tuy nhiên từ thục tẾ oie cáchHiểu anh chấp đất đã lá tranh chấp về quyén, nghĩa vụ cia người sử đụng đất gtalai hoặc nhiễu bên trong quan hệ đất dxi (Vi dụ: tranh chấp các giao dịch chuyểnquyền sử dụng đất tranh chấp ranh giới, mốc gói ) thi đất không có tranh chấp được hiểu là tai thời điểm thé chấp thi QSDĐ cite bên thé chấp không co bit kỷXhiêu liên hay bất đồng nào, mâu thuẫn với chủ thể khác vé các quyén tiên quanđổn tà sin đồ Cơ quan có thim quyển dé xác nhận việc đất không có tranh chấp đó

là Uỷ ban nhân din xã, phường thi tran nơi có QSDD Trong trường hop SDD niu có xêy ra tranh chấp thi mọi giao dich, rong đó có giao dich thé chấp QSDB sẽ không được thực hiển cho din kh tranh chấp đó được giã quyét rong.

Điều kiện thứ ba: QSDĐ không bi kê biên để bảo đảm thi hành án Kê biên,QSDD là một trong những biện pháp cuống chế tải sin ci cơ quan Thi hành ánđược quy định cu thé trí khoản 3 điêu 71 Luật Thi hành én dân mự nấm 2008 sở đổi

‘68 mang năm 4 Khí QSDĐ cia bin thể chip bị kê biên a dim bio thí hành án tóc1à QSDD này đã là tii săn để dim bão cho việc trục hiện mốt hoặc một số nghia vụ

„ khi đó nêu tếp tục để QSDĐ nay là đối tươngcủa quan hệ thé chấp dim bảo cho một nghĩa vụ v tải sân khác thi nguy cơ sẽ phátsinh tranh chip lá đều tit yêu xây ra Trước kh quyất inh nhận th chip, nê thấyQSDD đã bị ké biên đỄ bảo đảm thí hành án thi bên nhận thé chấp có quyén từ chỗinhận thé chấp QSDĐ đó Trong trường hợp này thi BBS không thể trở thin đổi tương của quan hệ thé chấp tà sản Quy dinh này là hop Lý và tạo cơ số pháp iy antoàn dim bảo việc chủ sở hữu không thổ tấu tán tả sẵn nhầm lẫn tránh nghĩa vụ ofamình

vi tài sản của bên thé chấp Do về

Điễu kiện thứ hy ĐỂ trở thành ti sẵn thể chip, QSDĐ phii côn trong thôi hen

sử dang dit LBD năm 2013 đã có quy định rất cụ thể và rổ ring vé thời bạn sitdạng của từng loại đất khác nhau Có loại dit được Nhà nước giao cho các chủ thểđược sit dang dn định lâu đã, có loại đất được Nhà nước giao hoặc thuê có thôiHạn Cụ thé: tạ Điều 125 LBD nim 2013 quy ảnh về trường hop người sử dụng đấtđược si dung dit ẫn định lầu di; Điễu 126 LDD năm 2013 quy định về nội đang

liên quen đến dit sử dụng co thôi han; Điều 127 LĐĐ năm 2013 quy định về thờihan sử dụng đất iti chuyển mục dich sử đụng đất, Điều 128 LĐĐ năm 2013 quy

ok v thôi han sở dong dit khi nhận chuyển QSDB Các quy đính trên chỉ raquyền và nga vụ cin tùng chỗ thé tiên mốt diện tích đất được Nhà mute cho phép

sử dụng đất được Nhà nước cho phép sở dụng công được xác lập đẳng thời và tương ứng với thời hen di đoợc xác dinh Việc xác lip quyên thé chip QSDĐ trong thời hạn sở đụng dit còn có ý nghĩa dic bit quan trong cho bên nhận thể chip, bivino ảnh ining én quyén và loi ích hop phép của bên nhân thé chấp

2.1.2 Chủ thé cña hop đồng thé chap quyén sử đụng đắt

21.21 Bồn th chấp quyển sitchong đắt

‘Theo quy Ảnh tei đu 317 BLDS năm 2015 thi thé chip tải sin là việc matiên thi chấp dàng tải sân thuộc sỡ hấu cia mình dé bão dim thục hiện nga vụ vàkhông giao ti sản cho bên nhận thể chấp

“Từ quy định trên có thể hiểu rằng bản thé chip QSDĐ trong hop đồng thểchấp QSDP là bản ding QSDD thuộc sở hiểu của mình đỂ đầm bio thục hiện nga

‘va trước bên nhân thé chấp Thông thường bên thé chấp QSDP là bên có nghĩa vụtrong quen h ngiĩa vụ được bảo dim bing việc thé chip đó Vi du nh A là mốt

"người dùng QSDD của minh dé vay vén tei một Ngân hàng thi A rổ 1a bên thể chấp

và A có nghĩa vụ bảo dim việc trả nợ khoản vay trên đối với Ngân hàng bing QSDD của mình Ngoài ra, bin thể chấp có thể không đẳng thờ là nguời có nghĩa

ve trong quan hệ ngiĩa vụ được bảo đầm bing việc thé chấp, Trường hợp này xây1a kim thé 'Q5DĐ.

quyền

Luật đất đi nim 2013 quy định các chủ thể su dave quyén thé chấp QSDB:

do đâm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba trước bên có

gan thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhân chuyển đổ, nhân chuyểnnhượng, nhận ting cho, nhận thừa k, Hộ gia dink cả nhân sử ding dit được cơ

quan nhà nước có thim quyén cho pháp chuyén mục dich sử dung dit từ đất khôngthu tiên sở ding dit sng đất có tr tin sử dang dit hoặc thuê đất tha tần thuê đấtuôt lên cho cả thời gian thuê Có thể thấy quy dinh của LDĐ năm 2013 không hạnchế quyển thé chip QSDĐ của cá nhân, hô gia đính Các chỗ thể này hoàn toàn cóthể thé chấp QSDĐ của mình cho các tỔ chức tin dụng tổ chúc kink t khác và cảhân khác nhẫn đáp ứng nhu cầu vay vẫn của mình

‘Tuy nhiên ida thé chấp QSDĐ của hộ gia đính cần phit chủ ý thêm một sốđầu kiện Theo khá niệm tai khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thi hộ gia ảnh sửdng đấtlà nhõng người có quan hé hôn nhân, huyết thống nuối đưỡng theo quycảnh của pháp uật về hôn nhân và gia nh, đang sing chung và có QSDD chung tithời điểm được Nhà nước giao dit, cho thuê dit, công nhấn QSDĐ; nhận chuyểnQSDĐ Vay, với quy định trăn thi "hộ ga inh sử đụng đất" cần phải đáp ứng hai đấu kiên: Một là những người phit có quan hộ về hôn nhân huyết thống muốidating đáp ứng quy inh côn pháp luật về hôn nhân và gia nh, ha là te thời đm,được Nhà nước gao đất cho thuê dit, công nhận QSDĐ (thai diém được cấpGCNQSDB) thì họ phai dang sống chung và có QSDĐ chung Cũng theo quy định tei đều 101 BLDS năm 2015 thi chỉ nhống thành viên của hộ gia dinh mới được xem là chủ thể và có tham ga xác lập, thục hiện giao dich din mr Do đó việcthục hién giao dịch có thé do chính các thành viên ty quyết nh hoặc ủy quyén cho

"người đi diện (vide ủy quyên phải được lập thành văn bên, từ truờng hop có thônthuận kháo) Các thành viên có thể thie thuận cỡ người đi điên them gj, thực hiệnquyền nghĩa vụ din nự vì lợi ich chungtii hộ ga din

- Tổ chức inh tổ: Các tổ chức inh tổ được Nhà nước giao đất có thụ tin sử

dang đất, cho thuê đất tha tiên thuê đất một lẫn cho cả thời gian thuê, TỔ chức ln

tẾ nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thủ tiên sỡdang dit hoặc Nha nước cho thuê đắt tra trước tên một lên cho of thoi gian thuê matiin sử đụng đất tiễn thuê đất đã tra không có nguồn gắc từ ngân sách nhà nước, TỔchức kinh tô nhân chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và không chuyển mục dich

sử dụng đất hoặc chuyển mục ich sr dụng dit mã thuộc trường hợp được Nhà

2 oda Lvilhošn 3 điều 179 LBB nis 2013; sin 3 Đu 150 LBB nấm 2013

"ước gjao dit có thu tiền sử dung dit hoặc cho thuê đất rã tên thuê dt một fin cho

cf thời gian thuê, tổ chức kình tỉ sử dạng đất đợc cơ quan nhà nước có thẩmqguyễn cho pháp chuyển mục dich sử ding đất từ đất không thu tién sử dang ditsang dit cô thụ tiễn sử dụng đất hoặc cho thuê đất th tin thuê dit mt lên cho cảthời gian thuô, TÔ chức lạnh

lân cho cả thời gian thuê để đầu từ xây dụng công tỉnh ngim; TỔ chúc nự nghiệpcông lập tự chỗ tà chính được Nhà nước cho thuê đất tr tên thué dit mot lẫn cho

cã thời gian thuê mã tiễn thuê đất đi tr không có nguồn gốc tử ngân sich nha nước 4

foc Nhà nước cho thuê dat thu tiền thuê dat một

ở ngớc ngoài thi được quyền thể chip QSDĐ khi về đều tơ tự Việt Nam được Nhàtước Việt Nam giao dit cổ thu tiên sỡ dụng đất hoặc người Việt Nam định cư &tước ngoà, doanh nghiệp có vẫn đầu tr nước ngoài được Nha nước Việt Nam chothuê đất thụ tin thuê đất một lên cho cả thời gan thuê

Ninr viy, việc thể chấp QSDĐ của chủ thể là người Việt Nam dinh cư ð nước

"ngoài phii dip ứng được hai đều lên: Một là phi có dự án du tt Việt Nam và

sử dụng đất đưới hình thức giao đất có thu tién sử dụng đất hoặc thuê đất tr tiên

n thuế đất một lin Hai là, đổi tương là người Việt Nam định cự ở nước ngoài chỉđược thé chấp QSDĐ của minh tạ các tổ chúc tín dụng được phép host đồng tsiViệt Na

Can đốt với doanh nghiệp có vẫn đều bơ nước ngoài được thể chấp QSDĐ khiNhà nước Việt Nam gio dit có thu tiên sử dung dit đ thục hiện dự đn (khoăn 3diéu 184 LDĐ nim 2013) Vậy, đo kiện đỄ đoanh nghiệp nước ngoài để được thểchấp QSDĐ phii có dự án đầu tự và phải sở dụng đất dưới hình thức thuê đất trảtiin thuê đất một lẫn hoặc được Nhã nước giao đất có thụ tên sử dạng dit

- Bi với doanh nghiệp Hiên doanh giữa

"ngoài, người Việt Nam định cư ö nước ngoài vớ tổ chú kinh tế mà tổ chúc kính Ế gép vin bằng QSDĐ th doanh nghiệp liên doanh có quyền thể chấp QSDĐ (ihoản

1 Điễu 184 LBB năm 201 trong các trường hop su:

chức nước ngoài, cá nhân nước

“thuẫn 2,3 Babu 174; Khoăn 234 Babu 176; Khoản 1 Dab 109 LĐĐ năm 2013,

1) Dit của tổ chức kanh tổ góp vấn do được Nhà nước giao có thụ tên sử đụngđất cho thuê đất r tên thuê đất mốt lin cho cả thời gen thuê ma tién sở dụng đất

ấn thuê đất đã nốp không có nguồn gic từ ngân séch nhà nước;

1) Dit ofa t8 chức kinh gop vẫn do nhận chuyển nhương QSDD không phi

là đất thuê của Nhà nước rã tin thuê dit hàng năm ma tién đã trả cho việc nhậnchuyển nhương không co nguén gốc t>ngân sich nhà nước

- Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê dit trước ngày D1 tháng 7 năm 2004 ma được sử dụng giá ti QSDĐ như ngân sich nhà nước cập cho does

"nghiệp, không phãi ghi nhân nợ và không phải hoàn trả đền thuê dit theo quy dincủa pháp luật về đất dai để góp vấn liên doanh với tổ thúc nước ngoài, cá nhân

"nước ngoài thi doanh nghiệp lién doanh co quyén thể chấp QSDBS

- Doanh nghiệp iên doanh mà bên Việt Nam góp vén bằng QSDĐ nay chuyển

thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài có quyin thé chip QSDĐ (đẫm b vàdim khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013) trong trường hợp

1) QSDĐ do nhận góp vén trước đó không thuộc trường hop được sở đụng đểthục hiên các dự án đầu tư nhà ở đỄ bản và doanh nghiệp 100% vên nước ngoàiđược Nhà nước cho thuê đất tha tién thuê đất một lân cho cả thời gia thuê theo quy tản tại khoản 1 Điều 56 cia LĐĐ năm 2013,

1) OSDĐ do nhận gop vốn truờc dé được sỡ ding để thục hiện các dự án đều

từ nhà ở df bán và doanh nghiệp 100% vên nước ngoài được Nhà nước giao đấttheo quy dinh tei khoản 3 Điều 55 của LĐĐ năm 2013

- Nguii Việt Nam dinh cư & nước ngoài cổ quyển thé chấp QSDĐ trong những trường hợp sau:

3) Duve Nhà nude giao đất có thu tién sỡ dụng đất cho thuê đất rã tênthuê dit mét lên cho cả thôi gian thuê ma góp vén bằng QSDĐ với tr cách là tổchức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức rước ngoài, cá nhân nước ngoài

‘thi doanh nghiép liên đoanh có quyền thé chấp QSDĐS

Syyoin2 Dau 104 LPP nền 2013

Soin 3 Dau 104 LPP aka 2013

1) Đươc nhận chuyển nhươngQSDĐ trong khm công nghiệp, cam côngnghiệp, Lâm chế xuất, khu công nghề cao, khu kinh tổ có quyển thé chấp QSDĐ đãnhận chuyển nhương nảy”

- Nguii Việt Nem định cơ ở nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu te nước

nngoéi quyền thé chip QSDĐ trong những trường họp sau

4) Thuê ait, thuê tei đắt rong kh công nghiệp, cụm công nghiệp, khuchế xuất kh công nghệ cao, khu kánh té mà di tra tin thuê đất thuê lạ đất mt lêncho of thoi gian thuê, thuê Ie thi được quyền thé chấp QSDĐ thuê, thuê lá nàyBE)

thuê dit một lin cho cả thờ gian thuê thi có quyển thé chấp QSDB ®

Nhờ viy, so với LĐĐ năm 2003 và pháp LĐĐ thời kỹ trước đỏ thi các quydio cin pháp LĐĐ hiện hành đã có nhiều thay đổi quan trong theo hưởng ngàycăng mỡ sng hơn pham vĩ chủ thé có quyền được thể chấp QSDD Bên cạnh đó,tong thi LDĐ nim 2003 vẫn còn quy ảnh bit buộc về mục dich kh thể chấpSDD lá vay vin để sin xuất, nh doanh (quy ảnh tei đễm d khoản 2 Điều 110LDD năm 2003 và ti khoản 7 Điều 113 LDD năm 2003) thì LBD năm 2013 đã loại

bê hoàn toàn việc xác đ nh mục dich trong các giao dịch thể chấp QSDB Các chitthể có QSDĐ đáp ứng di các đu kiện thể chấp đều có th thé chấp QSDB tại tạ tổchức tin dong đoợc phép host động tei Việt Nam, tạ tổ chúc kink t khác hoặc cảnhân theo quy định cũa pháp luật Đây la một diém mới, ích cục rong việc quycánh và thê chấp QSDĐ, đơn việc tổ chấp vé ding bản chất và ý ngiữa để phù hophơn với quy định của BLDS công như pháp luật agin hàng hiện tạ

Ngoài những ưu điểm trên, nếu nhìn nhận QSDĐ đưới góc độ lá mốt loạiqgyễn về tài sin trong các giao dich din my và thương mai thi LĐĐ nêm 2013 vẫncòn mét số han chế trong việc xác lập quyên thể chip QSDD cho mốt sổ chủ thểSDB, cụ thể

” thuận Ì Diu 185 LB năm 3013

8 Hỗ» yhgận 3 Đi 185 LĐĐ nã 2013

“thuần 1 Dau 167 LBP nen 2013)

“Thử nhất, chủ thể thuê đắt rã tin thuê dit hàng nim không có quyén th chấpQSDĐ: LĐĐ năm 2013 quy đính đốt với đất thuê trả tên hàng năm thi người sởdang dit chi được thể chấp bing tài săn thuậc sỡ hữu mình gắn lin với đất thuê teiTCTD được pháp host ding tạ Việt Nam, tại tổ chúc Lính tổ khác hoặc cá nhântheo quy Ảnh cin pháp luật Xét-vé mét thực tế, do ny han chỗ vi ning ue ti thínhnên hồ gia đính, cá nhân không thé thuê đất theo hình thức tra tiên một lẫn cho cảthời gián thuê nên ho thường là đối tương chủ yêu thuê đất theo hình thức rã tiénthuê dit hàng nim Việc quy ảnh chỗ thé thuê đất tr én thu đất hãng năm không

QSDD đã khiển các hộ gia ảnh, cá nhân gặp kho khán rong việctấp cần đoợc số vốn lớn để đầu tr, mỡ rông quy mô sân xuất nh doanh:

só quyền thể ef

Thử ha, LBD nắn 2013 chỉ cho pháp các "tổ chúc kinh tẾ" đoợc thé chấpQSDB, còn các tổ chúc khác thi không được thực hiên quyển này: Đây là một điểm

an chế của LĐĐ nim 2013 bối vì theo điều 5 LBD năm 2013 thi tổ chúc kinh té

chúc SDB trong các chỗ thể khác nh Cơ quan nhà nước,chi la mốt chỗ

don vi võ trang nhân đân tổ chức chính tị, tổ chúc chính tị - xã hồi, tổ chức chínhtrì xã hôi - nghề nghiệp, tổ chúc xã hộ, tổ thức xã hô - nghề nghiệp, tổ chúc sự

"nghiệp công lip và t8 chúc khác theo quy đính cia pháp luật vỀ din ar Các tổ cóc

na cũng có QSDĐ không chỉ thông qua tình thức được Nhà nước giao đất, cho thuêđất mà côn được ting cho, công nhận QSDĐ nhưng họ lạ không được thé chấpSDD Điều này đã giy ra sự bất họ lý trong quyền SDD giữa các tổ chúc SDD

12 2 Bên nhận thé chấp quyễn cử ng đất

“Trong hop đẳng thé chấp QSDĐ, bên nhận thé chấp là bên có quyén trongquan hệ din sự mà vide thục hiện quyển đỏ được bio dim bing hop đồng thé chipQSDD Nei một cách đơn giãn hon thi bên nhận thể chấp là bên có nguồn vấn vàthục hiện host động cho vay néw hợp đẳng thé chấp 1a mốt iện pháp báo dim thụchiện ngiềa vụ trả ne tin vay Cần cử vio các quy dinh của LBD năm 2013 vé

chức kính tế khác hoặc cá nhân theo quy dink của pháp luật, trong trường hợp

"bên nhận thé chấp là tổ chức kinh té hoặc cá nhân thi chỉ ép dụng khi bên thể chấp

à hộ gia dint, cả nhân hoặc công đẳng dân cư Theo Luật các TCTD năm 2010, sửađỗi bổ sang năm 2017 thi các TCTD được pháp host động ai Việt Nam, bao ginsCác TCTD Việt Nam bao gồm: Ngân hing (TCTD Nhà nước, Ngân hàng TMCP, Ngân hàng Chính sách xã hố, Ngân hàng hop tác xi); TCTD phi nhân

"hàng, Tổ chức tai chính vi mé và Qũy tin dung nhân đân.

TCTD nước ngoài, bao gốm: Ngân hing lên doanh, ngân hàng 100% vén

"nước ngoài, chỉ nhánh ngân hàng nước ngoài, cổng t tải chính liên doanh, công ty tii chính 100% vẫn nước ngoài, công ty cho thuê tải chính lên doanh, côn ty chothuê tai chính 100% vẫn nước ngoài

Thơ vậy, pham vũ chủ thể nhận thé chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật iện hành được mỡ rông đ tao kha ning và cơ hội cho người sở dạng đất được thể chip QSDĐ và ao mối trường pháp Lý canh tranh lành manh giữa các TCTD.

6 một khía cạnh Khác, việc các TCTD nước ngoài được pháp hoạt động tạiViệt Nam trên thọ tổ ủy thuộc vào nội dung các đều ude, các hiệp Ảnh ma Chính,phi Việt Nam kỹ kết hoặc tham gia Chẳng han, Hiệp định Thuong mai Việt Nam

và Hoa Kỹ quy ảnh

Các đơn vị tài chính, ngân hàng 100% vốn Hoa Ky không được nhận thé chấp, bing QSDĐ Sau ba năm kể từ ngày Hiếp Ảnh có hiệu lực các đơn vũ tải chính, gin hàng 100% vốn đầu tơ Hoa Ky chỉ được quyén nhân tai sin thé chấp bing'QSDĐ của các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tei VietNam 10

Voi quy dink này, TCTD 100% vén đều từ của Hon Kỳ khi nhận thể chấpQSDD ti bạn chế hơn so với các TCTD khác Theo đó, họ chỉ có thể nhận thé chấpsau be năm khi Hiệp đnh được kỹ kết và đối toơng khách hing chỉ là các xí nghiấp

có vẫn đầu tư nước ngoờ tri Việt Nem me thổi

Ngoài chủ thi côn bên nhân thể chấp là các TCTD được phép host đồng tạiViệt Nam thi LBD năm 2013 tiếp tục cho phép các tổ chúc kinh tẾ ong nước hoặc

cá nhân công có quyền nhận thé chip néw nh bản thé chấp là hộ gia dinh hoặc cảnhân Sở oi như vậy v trên thụ tẺ, như cầu về việc mé rộng nguẫn vn để đều tr

`# Bộ tượng sụi 000 Fp Unk gi Công hua hộ dỗ ngấi Vật Naso Hp dng mức Hou Kỳ

‘vi quan hệ thương mại (Pim hee G ~ Bing lộ trăn cam kết tương mai dich vu cụ thể)

đối vớ các hộ gia inh, cả nhân la rất lén Tuy nhiên, không phấ hồ gia nh hay cảnhân nào cing có đã điều kiện để tiép cân nguin vẫn từ cá TCTD, do đó, việc chophép các tổ chức kinh hay cá nhân công được nhân thé chấp QSDĐ tử các hồ gia cánh hay các nhân là quy đ nh hoàn thoàn phù hợp với tin bình thực t, tạo điềuliên cho người sử đụng đất cổ nhiều cơ hội và ar iva chon trong việc tép cân

"nguồn vẫn, từ đó thúc diy việc sin xuất Lành doanh Tuy nhiên, thục ế hiện naycho thấy, các giao dich phát sinh giốa bên thể chip là hộ gia đ nh hoặc cá nhân vàtiên nhận thể chấp ã tổ chúc ánh t trong nước hoặc các nhân là không nhiễu Sở đi

nh vậy là vì cũng xuất phát từ nh hình thục t, cá tổ chứ ảnh té trong nước hoặc

cá nhân nhận thé chip khi phải xử ký ti sin thé chip của bin thé chấp là hồ gia cánh hoặc các nhân gặp nhiều khó khăn do các quy định của pháp luật vi việc xử lýtii sẵn dim bio vin còn rất chang chúng, chưa có những quy nh cụ thé, Hơn nữa,các thi tục hành chính liên quan dén wie xử Lý ti sản thể chấp còn nuồm rà, nhiềucập, chơn tạo được hành lang pháp lý thông thoáng để giúp cho bên nhận théchấp có thé xữ Lý tải sân thể chip mốt cách tiệt đ, có hiệu qua

Các quy định về quyỀn và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng théchấp quyền sử dụng đất

2.2.1 Quyễn và nghia rụ cũa bên thể chấp

Quyén của bên thể chấp được quy ảnh tại đều 321 BLDS năm 2015 Theo

đó, quyền cin bên thé chấp được php luật quy đính rất rông, bao gm: Quyển ksithác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tử tải sản thé chấp, trừ trường hợp hoa lợi,lợi tie công là ải sin thé chip theo thôa thuận, Dit tư để lim ting giá t của tisin thi chip; Nhận ei ti sản thể chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liền quan dintii sẵn thể chip đo bên nhận thé chip giữ khi ngiĩa vụ được bảo dim bing thi chấp chim đút hoặc đoợc thay thé bing bién pháp bảo dim khác

Quy đính như vậy là rất hợp lý,

bối trong thời gian thể chấp QSDĐ, bên thé chấp đã được bên nhân thể chấp chovay vẫn và vẫn tp tue được hi thác công đụng, nghĩa lá ding QSDĐ của mình

để tring tot, để ö, hoặc kinh doanh: nhằm én đính cuộc sống và sản xuất Điềunay đã giúp cho mục tiêu của việc thé chấp được thực hiện một cách hoàn hão nhất

lên sự nhân đạo của pháp luật Việt Nam,

lễ làm ting giá trị của QSDĐ đãthé chip Qua dé mà giát quyên sở dụng đất sẽ được năng cao hơn, tránh df tinhtrang ti sản bị hoang phí, không có chủ thể sỡ dụng

Bin thé chấp vẫn có quyén đầu tr rên mảnh đất

Bên thé chấp có quyền được bén, đố, ting cho quyên sở đụng đất trong quátình sin xuất kánh doanh, nêu được bên nhận thể chấp đồng ÿ hoặc theo quy dincủa luật Đây là quy dink rt mới của BLDS năm 2015 so với quy dinh của BLDSnăm 2005, bởi rong thời gian thể chấp QSDĐ nêu có ar đồng y của bên nhân thé chip hoặc php luật có quy dinh thi bản thể chip có quyền được bản trao đổ, tăng cho QSDĐ cite mình Như vậy, BLDS nim 2015 đã mỡ ra một hướng mới trong cgay Ảnh về quyền côn bên thé chấp QSDĐ ở Việt Nam hiện aay Quy ảnh nh vậyshim thể hiện sự tô trong của Nhà nước đối với các quyén của người sử dụng đấtnổi chúng và quyén của cá nhân tổ chức thé chấp QSDĐ nói riêng,

Bén thé chip có quyền được cho thuê, cho mượn QSDD đã thể chấp những ghi thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc QSDĐ cho thuê, cho mượn.dang được cing để thé chip và phải thông báo cho bên nhận thé chip iất, Như vậhop đồng thể chấp QSDĐ sẽ có sự thay đổi theo hoớng chim dit hop đẳng thổ chipQSDB bing OSDĐ đối với các trường họp cho thuô, cho mon QSDB về phươngthúc xữlý QSDĐ ki bên thé chip cho thuê hoặc cho mươn QSDĐ

Bik với ngiấu vụ cia bên thể chấp: Nghia vụ của bên thé chấp tử sẵn được

uy định ti Điều 320 BLDS năm 2015, theo đó bén thé chấp QSDD ở Việt Nam hiện nay hả có ng]ễa vụ sau:

Giao giấy tờ liên quan din tải sin thé chấp rong trường hợp các bên cỏ thôn thuận, trừ trường hợp luật có quy đính khác Quy định này của phép luật din sơ Việt Nam hiện nay là rất hop tý bởi 1é việc giao ply tờ liên quan din QSDĐ đã théchấp là mình chúng cho QSDĐ đã thé chấp là tả săn của người thể chấp sẽ giúpcho bên nhận thể chấp sẽ được bão dim được tit sin của mình đã cho thé chấpĐảng thời, hoạt động giao giấy tờ lên quan din QSDĐ sẽ giúp tránh được tinhtrăng bên thể chấp sẽ meng tài sản la QSDĐ để đ thể chấp tử mốt tổ chức tin dụngXhác, bối QSDĐ là didu kiện cốt yên để hop đồng thể chấp QSDĐ được lập trên

“Trong thời gian thực hiện hợp,

Bên thé chip phải áp dạng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể of phi

"ngừng việc kh thác công dụng ti sin thé chip nêu do việc kai thác dé ma tà sinthé chấp cổ ngự cơ mất giá ti hoặc giảm sút giá ti Các biện pháp khắc phụcnhằm để điện ích đất thé chấp trở về trang thai nh ban đều có thể gồm các biệnphp như cdi to lại điện tích đất bude phải trẻ li diện ich đất đối với nhữngtrường hop bị fin chiêm quy đính như trên của pháp luật rt hợp lý nhẫn tránhtình trang sở đụng đất si mục đích lâm mất giá vẫn có từ trước của điện ích đấtđược thể chấp

Khi tai sân, hấp bị hư hông thi trong một thời gián hợp lý bên thể chấp hải sửa chữa hoặc thay thé bing ti sản khác có giá bị hương đương, trừ trường hợp có thôn thuận khác Đây là một trong những nghĩa vụ rất quan trong của bên théchip, ngiĩa vụ này được quy dinh nhằm làm tăng thém trách nhiệm cia bin théchấp khi sử dụng QSDĐ trên thực tổ.

én thể chấp có nghĩa vụ cũng cấp thông tin về thục trang tải sân thé chấp chotên nhận thé chấp, Đây là mốt trong những ngiễa vụ rất quan trong của bên théchip, bôi 18 việc cung cập thông tin vé thực trạng QSDD sẽ giúp cho bên nhận thểchấp có thể nắm bit được tính hình sử dung đắt của ban thé chấp, để từ đó có nhữngtiện pháp hoặc hoớng giã quyết phủ hop để bên thé chấp QSDĐ sir đụng đất trênthục tổ có hiệu quả hơn Tuy nhiên, theo quy định của BLDS năm 2015 ở Việt NamInn nay thi thời gian để bên th chấp cung cấp thông in về thục trang QSDĐ đượcthể chip thi pháp luật chưa có quy dinh cụ thé? Vi du nbur trong khoảng thời gian

mấy thing hoặc định ky là may thing thi bên thé chip phải cũng cấp thông tin véthục trang QSDĐ cho bin nhận th chấp

Bên thể chấp phải có ngiĩa vụ giao tit sản thé chấp cho bên nhận thé chấp để

xử lý lôi thuộc một trong các trường họp xử lý ti sin bảo dim quy ảnh tạ Điệu

299 của Bộ luật này, Theo đó, các trường hợp xử lý ta sin bảo dim bao gém: din Tan thục hiển nghia vụ được báo dim ma bên có nghĩa vụ, dé là bên thé chấp không thục hiên hoặc thục hiện không đúng nghĩa vụ; bên có nga vụ nghĩa la bên thé chấp phi thực hién ngiĩa vụ đợc bảm dim trước thời han do vi phem nghĩa vụ theo thôa thuận hoặc theo quy định của luật hay trường hop khác do các bên thônthuận trong hop đẳng hoặc luật có quy nh Quy định như trân ce pháp luật à hợp

ly, bởi lẽ quy dinh này đ thể hiện ngiĩa vụ cũa bên thể chấp đối với bên nhân théchấp

Đi với trường hop nêu có quyền của nguồi thứ ba liên quan đồn quyền sửdang đất được thé chip thi bên thể chấp hả thông báo cho bên nhận thể chấp vỀcác quyề

thông bảo thi bên nhận thể chấp có quyền hữy hop đồng thé chấp ti sản và yêu cầu

của người thử ba đối vớ tài sẵn thé chip, néu cổ, trường hop không

‘di thường thiét hai hoặc duy tỉ hợp đông va chấp nhận quyền cũa người th ba đổiVới tii sản thé chấp, Bồi, thông qua sơ thông báo đỏ thi bên nhân thể chấp có thétiết :õ hơn vé các chỗ thể có liên quan dén QSDB, từ đó có những biện pháp phùhop đổi với ti sin ma bên thé chấp đã ding a8 bảo dim trong hop đồng thé chấp

2.2.2 Quyên và nghia vụ cia bêu nhận thé chấp

“Đỗi với quyển của bên nhận thé chấp đoợc quy ảnh ti điều 323 BLDS năm

2015, tho dé bên nhân thể chấp có các quyền sa

Việc xem xét, kiểm tra rực tếp QSDD ma bên thé chấp đã thể chip khôngđược lim cin trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sở dụng khai hấc ti sẵn thé chip Đây là quy dinh rất quan trọng của pháp luật đối với bên nhận QSDB, bithông qua việc xem xế, kiểm tra trực tp QSDĐ ma bên thé chấp đã thể chấp thibên nhận thể chấp zẽ đính giá được din tích đất thực tại sơ với điên tich ban đâu

sa bên th chấp đã thé chip Đồng thờ, bên nhận thé chip còn xem xét được Bá bị

sử dạng dit có bị thay đỗ, có bị cãi tạo hay sử dung không đồng mục đích lam thơHai đất giêm giá tị sử dụng cũa đất hy không? Từ đó có thể nhờ chính quyển canthiệp nhầm ngăn chin những hành vi không tich cực của bên thé chấp để bảo véquyện ơi chính ding cũa minh

"Bên nhân thể chấp co quyin yêu cầu bên thé chấp phii cung cập thông tin vềthục trang tài sân thé chấp, Đây la quyén rit quan trong của bân nhận thể chập, bãi

Tê việc quy din quyền yêu cầu cùng cp thông tin về thục trăng t sản thé chip sé

ễ biết được tinh trang của QSDD trên thực tégiúp bên nhận thi chấp có

Bên nhận thé chấp OSDĐ có quyển yêu cầu bên thé chấp áp ding các biệnphip cần thiét đổ bio toàn tải sin, giá tị tú sin trong trường hop có nguy cơ im sit giá te hoặc giêm ait giá tr của it sân do việc ha thác, sở đọng Quy đính nàynhằm báo dim quyền cia bên nhân thổ chấp trong việc bảo vệ giá tỉ t săn đã giao

QSDD có quyển thục hiện việc ding ký thể chip theo quyGok cin pháp luật Đăng ký thé chấp QSDĐ có thé hiểu đó la việc cơ quan nhàtước có thim quyền đăng lý ghỉ nhân các thông tin về thổ chấp tài sân gin iễn vớidit vio SỐ da chính hoặc

đăng ký thể

oh về quyền của bên nhận thé chấp, quy Ảnh này gứp phần thể hién quyền củatiên nhận thể chấp rong việc thục hiên hop đẳng thể chip QSDĐ

8 ding ký thé chip ti sin gin liên với đất và Đơn yên

sp Đây là một trong những quyền mới ma BLDS năm 2015 quy.