Luận văn thạc sĩ Luật học: Thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỌI

PHAN THỊ HỒNG LIÊN

THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT VA THỰC TIEN GIẢI QUYET TRANH CHAP THE CHAP QUYEN SỬ DUNG.

ĐẮT TẠI TOA ÁN NHÂN DAN HUYỆN ĐÔNG ANH,

LUẬN VĂN THAC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân ny Masé 8380103

“Người hướng dẫn khen học: PGS TS Phạm Vin Tuyết

HÀ NỘI, NĂM 2019

LOI CAM DOAN

“Tôi min cam doen đây là công tình nghiên cửu khoa học độc lập ofa ring tôi Các kắt quả trong luân vin chơa được công bố trong bất kỹ công tinh nào Xhác Các sổ liêu trong luận vin là trung thục, có nguồn gốc rõ ring, được trich din theo đúng quy định

"Tôi xin chiu trách nhiệm về tính chính xác và trung thục của luên vẫn này,

Tác gia luận văn.

Phan Thị Hồng Liên

DANH MỤC TỪ VIET TAT

Lời nói đầu

95 vẫn đề lý hận chung về thế chấp quyền sử dung @ 1.2 1 Khái niệm về thé chấp quyền sử dụng dat

1.2.2 Đặc điểm về thể chip quyền sỡ dụng đất

1.23 Ý ngiấn, vai trở của thể chấp quyền sử dụng đất

1.3 Những vin để chung về tranh chấp thể chấp quyền sử dụng dat

1.3.1, Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đẳng thể chấp quyền sử dụng đắt

1.3.2 Các dang tranh chấp hợp đồng thể chấp quyên sử dụng đất thường gấp.

Chương 2: Pháp luật hiện hành về thé chấp quyền sử dung đất và giải quyết tranh chấp về thé ấp quyền sử dụng đất

1 Nội dung pháp iit v thể chip quyền sử dụng đất 2.11, Điễu kiện của thể chip quyén sử dung đất

2.1.2 Chủ thể của quan hệ thé chip quyển sử dụng đất

32 Các quy định về quyên và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thể chip quyển sử đụng đất

2.2.1 Quyén và nghĩa vu của bên thể chấp, 222 Quyền và ngiĩa vụ cia bên nhận thể chấp.

3 3 Căn cứ xác đính hiệu lục hợp đồng thể chấp quyền sở dung dit,

3033

23.1, Quy nh về công chứng hoặc chứng thục hợp đẳng th châp quyên sử đụng

và gii quyết tranh chấp thé chấp quyền sử dung đất tạ Téa án nhân din huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội 3.1 Tinh hình tranh chấp hop đẳng thể chip quyên sử đụng đất t Toa án nhân din huyện Đông Anh thành phố Hà Nội

3.2 Qiia trình gi quyết và kết quả gai quyết các vụ án tranh chip họp đẳng thé chấp quyển sỡ dụng đất tạ Tòa án nhân din huyện Đông Anh thành phổ Hà Nội 33 Tinh hình giải quyét ranh chấp hợp đồng thể chấp quyén nr dạng dit tei Toa án nhân din huyện Đông Anh thành phổ Hà Nội thông qua mốt số vụ án ph biển,

đẳn hình

3.4 Nhõng tên tủ, vướng mắc, khổ khăn trong quá tình giã quyết tranh chấp hop đẳng thé chấp quyền sở dụng đất

3 5 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật va ning cao hiệu qua xát xỡ các tranh chấp hop đồng thể chip quyền sỡ dụng đất

3 31 Giải pháp hoàn thiện pháp luật vé hợp đồng thể chấp quyền sử dạng dit 3.52 Các giải pháp nhằn ning cao hiệu qua giả quyết các tranh chip hop đồng thể chip quyển nữ dung đất

PHANMG DAU 1 Lydechendé tai

ing với ny phát tiển cia kinh tổ - xã hội và dưới mr tée động cũa nên kink tế thi trường, đất đa không chỉ đơn thuin là mốt tai nguyên, mốt yêu tổ không thể thiêu cña nr ống mà nó còn them gia vào thị trường với tư cách là một loại hànghón quan trong nhất — một thử tải sẵn giá tí nhất

“Thể chấp là một trong những biện pháp bio dim thực hiện ngĩa vụ đuợc sử dang phổ biển trong các gao dich din sự Đôi với quyền cỡ dụng đất, khi Nhà nước thừa nhân quyin sử dụng dit là một tải sân có giá trị đặc biệt thi đồng thời cho phép"người sử dụng dit được ding quyên sử dụng đất đô cam kết cho việc thực hiện cácgiao dich din nự về dit dei Tuy nhiên, do tính đặc thù vé sỡ hồu đất dei ở ViệtNem, quyền cử dụng dit là mốt loại quyền tà sản phái sinh từ chế đồ sỡtoàn

dân về dit dx, vi vậy những quy dinh về quyển nử dụng đất và các giao dich vỀ quyền sử dạng đất trong 46 có giao dịch thé chấp tương đổi phục tap và có nhiều điểm đặc thủ Các đều liên và thủ tue thể chấp, quy tinh xử lý ti sản thể chấp bing quyền sử dạng đất đoợc quy dinh chit chế hơn so với thể chấp tải sân thông thường khác Thục tấn ép đụng pháp luật v thé chip quyền sỡ dang đất thời gian aqua di bộc lồ nhiễu bất cập; giao dich thé chip quyên sử dụng đắt trên thi troờng tin dạng phát snk tranh chấp, khiêu kiện phúc tạp và Hiểm Ấn nguy co rồi ro cao; số

lương các vụ lite dio, lâm giã GiẤy ching nhân quyển sử dạng đất đ thé chấp vay vn có xu hướng gia ting, nhiều truờng hop ngân hàng tổ chúc tín đụng không wit ý được quyên sử đụng đất thé chấp dé thu hỗi vấn vay gây rối lon host động của thi truing vốn Những hen chế này có nguyên nhân từ công tác quân lý đất daicon nhiều yêu kém, hệ thẳng vin bản quy pham pháp luật còn chưa diy đã chồng chéo và thiểu tính đồng bô, chưa phù hợp với thục tẾn Những bất cập, hạn chế này 6p phin tạo ra những rào cân cho việc phát huy hiệu quả ích cực của Luật đất dainim 2013

Những nim qua, quyin rỡ dụng dit với tr cach là một loại tài sẵn đặc biệt được sit dụng @ dim bảo tine hiện ngiĩa vụ rong các giao dich tin dụng đã và dang didn ra rối ding ở các địa phương rong cả nước mà Đông Ảnh không phi là st trường hop ngoei lệ Với vi tri đa lý nm & của ngõ phía Bắc của Thủ đô Hà Néi, Đông Anh nim trong ving quy hoạch phát iển công nghiệp, đô thi, ch vụ và du lịch đã được Chính phi và Thành phổ phê duyệt, là đầu mốt giao thông quan trong nỗi Thủ Đô Ha Nội với các tinh phía Đắc Năm 2018 theo chỉ dao của Thành,ty, Uj ban nhân din thành phổ Ha Nội huyện Đông Anh là huyền đang được thục hiện Dé án xây đọng thành quân vào nim 2020 Do dé, rong vài năm trở lạ diy, cq tỉnh công nghiệp hóa vin dang đn ra manh mổ đã tùng bước Lam thay đổ căn ‘bin bie ranh kinh tế tạ huyện Đông Anh, đời sống nhân din không nging được cãi thiện Sự chuyển dich cơ cầu kánh t theo hưởng công nghiệp, dich vụ tắc động lâm giá đất ở đây ting gấp nhiễu lin so vớ truớc kia Hơn nia, với mr thay đổi cochế quân ý dit đa làm cho nguời din ngày cing nhân thúc được giá ti của đất đại Mit khác, điên tích dit canh tác dẫn bị thú hẹp do việc chuyển mét phần đáng kế đắt nông nghiệp sang sr ding vào mue dich sin xuất, kinh doanh, dich vụ, Điễu này lâm niy sinh các ranh chấp đất dei với tính chất và mức 46 gay git, phúc tạp Chiêm mét số lượng không ahd trong các ranh chấp dit dai là tranh chấp về thé chấp quyển nữ đụng đất

“Xuất phát tử ý ngiấa khoa học và yêu cầu thục

php luật khắc phục một số han chi, bất cập, tim hiểu nguyên nhân, đề xuất gi ghép khắc phục rong các giao dich vé thé chip quyên sở dụng đất tôi di tue chon đã tạ: “Thể chấp quyầu sit dug đắt và tục tu giải quyết trmk chấp thé chấp quây sic dung đắt tì Toa án nhân đầu luyện Đông Anh, thành phố Hà Noi” lâm luận vin ốt nghiệp Thae đ Luật học

cho quá trình hoàn thiện,

2 Tinhhinhaghién cau a8 ei

Thi chấp QSD va tranh chấp thể chip QSDĐ không phii a vấn để mới đã được nhiều tác giả nghiên củu ở nhiéu cép độ khác nhau như luận văn thạc sỹ luậtbọc, các bai vit tiên các tạp chỉ chuyên ngành trong các Hah vực luật học, ngân

bảng, Tuy nhiên để nghiễn cứu chuyên sâu vi tranh chip thé chip QSDB thi có sit it bai viết liên quan Với phạm vi và mức đồ nghiên cứu khác nhau, có thể đến một số công tình nghiên cu din về dé tai “thé chấp quyin sử dụng đất và gai cqayit các ranh chip về thé chấp quyên st đụng dit” nhự saw

š chấp QSDD —mét sé

của Nguyễn Tho Trang thục hiện vao nim 2012 tei trường Dai hoc Luật Hà Nội, TS Phạm V ăn Tuyết hướng dẫn.

- Luận vin thạc a luật học “Hop đồng in để ý luận

và tực Hết

- Luận văn thạc a luật học “Hop đồng thể chấp QSDD ~ thực trang và giải

pháp" của Lê Thị Thanh Huyền thực hiện vào nim 2018 tạ trường Đại học Luật Ha Néi, TS Nguyễn Thi Ding hướng dẫn.

- Luận văn thạc i luật hoc “Thể chấp QSDD và tải edn gin liẫn với đất để

in bảo thu hưện ngiấa vụ dân sa" của Trân Lê Hưng thục hiện vào năm 2017 tai trường Dai học Luật Hà Nộc, TS Nguyễn Minh Tuấn hướng dẫn

- Luận văn thạc af luật học “Wir lý tit sản thể chấp là QSDD tại các TCTD"

của Hỗ Thi Nga thục hiên vào năm 2013 tai trudng Đai học Luật Hà Nội, TS Nguyễn Thi Nga hướng din

- Luận văn thạc a luật học "Thực trang giữ quyất tranh chấp thể chấp

QSDD" của Vis Thị Phước thục hiện vào năm 2018 tri trường Dai học Luật Ha Nối, POSTS V6 Thị Héng Yên hướng dẫn

- Luận án tiến đ “Thực Inn pháp luật thé chấp OSDĐ ở Tiét Nam" của Lê

Thi Thúy Bình thục hiện vào năm 2016 tại học viễn chỉnh tri quốc gia Hé Chi Minh thành phd Hỗ Chí Minh.

= Tạp chỉ luật học “Kir từ ein thd chấp là giá trị QSDĐ để báo im tiễn vay

trong ngân hing và các TCTD” của Doin Héng Nhang Luật học số 3/2002, trló-+

~ Tạp chí luật học “Bin thêm vé các qu Ảnh về thé chấp QSDĐ” của Nguyễn

Quang Tuyển, Luật học số 52004, tr 50-54

Những đề tai nghiên cứu trên đây chủ yêu phân tich, đánh giá về thể chấp QSDB từ nhiễu góc độ khác nhau Đỏ thực my là những kết quả khos học quý giá để tác giã kế thừa, tấp tha va tiếp tục hoàn thiện hệ thống Lý luân và thực tin cũa pháp oật về thé chấp QSDĐ Tuy nhiên về vẫn để giã quyết ranh chấp thé chấp QSDD các bài viết vẫn chữa tim hiểu nhiêu nêu có đề cập thi cing chủ yếu nghién cửu dưới góc độ kink tô Tiếp nhận những kết qua các bù viất này, tác gã sẽ Hp tue"nghiên cửu về thục trang pháp luật và thể chấp QSDĐ tương ứng với từng ndi dụng cơ bản quy định v hoạt động thé chấp QSDĐ nha chi thể, hình thức, đốt tương của hợp đồng,

QSDD ở khía cạnh pháp lý Sau cing tác gi sổ dia ra những kiễn nghĩ hoàn thiện php luật nhẫn ngăn ngữa những rồi ro có thé xây ra vẫn côn là vẫn để dang còn bố từ đó lâm căn cứ nghiên cứu về giải quyết tranh chip thé chấp,

gS trong thục tấn.

3 Muye dich nghién cứu của đề tài

ĐỂ gii quyết các yêu cầu mã để tii đặt ra, Luân vin xác định các mục dich "nghiễn cửu cơ bin su đây

- Dinh giá thục trang phép luật vé hợp đồng thể chấp OSDĐ, nghiên cứu về

mất khei im, các dạng tranh chấp th chấp QSDĐ, tình tự th tục gai quyết tranh, chip thé chấp QSDĐ

- Lắng ghép thực tin cũa giã quyất vé tranh chấp thể chấp QSDĐ trên dia

ân hoyện Đông Anh, thành phổ Hà Nôi, trên cơ sở đó du ra những đánh giá, để xoất những kiên nghị, giã pháp nhắm hoàa thiên pháp luật vé giãi quyết tranh chấp thé chấp QSDĐ, thông nhất đường lối giã quyết ranh chấp thé chip OSDĐ taihuyện huyện Ðông Anh, thánh phd Hà Nội

4 Đối tượng nghiên cứu,phạm vinghiên cứu

nghiên cứu các vẫn để saw Lý luận

chấp QSDĐ, đưa ra các quy dinh của pháp luật

hỗ chấp QSDĐ và giải quyết tranh chip thé 8 thé chấp QSDĐ để từ do làm căn

cử gũi quyết các ranh chấp về thé chấp QSDĐ; Thực trang giã quyết ranh chấp thé chip QSDĐ và đơn ra gi pháp góp phẫn nâng cao hiệu qui gai quyết tranh chip thé chấp QSDĐ

- Pham vi nghiên cứu: Có nhiễu losi QSDĐ khác nhau như QSDĐ ở, QSDĐnồng nghiệp tréng cây hing nim, nuôi trắng thủy hii săn, QSDĐ rùng Do tinh

chit đặc thù mỗi loại đất vide giải quyết các tranh chấp nó chung và tranh chấp thể chip QSDĐ nổi riêng có những dic đm khác nhau Vì viy, để khoanh vùng phạm, vã nghiễn cửa bài viết s tập trung nghiên cu một khía cạnh về QSDĐ côn loại tải sản thé chip phổ biển nhất hiện nay ~ QSDĐ 4, cụ thé hơn là về giải quyết ranh chip thé chấp QSDĐ ở Mặt khác, do tranh chấp thể chấp QSDĐ ở là một vin để phe tạp liên quan din nhiều ngành Tính vục khác nhau nh lánhtổ, xã hối chính, trì và pháp luật uên luận vin chỉ tập rung nghiễn cứu các quy định của pháp luật và thụ tin áp đụng các quy dinh Ấy trong công tắc giải quyết tranh chip thé chấp

QSDD ở.

5 Phương pháp nghiền cứu

Trong luận vin, tác giã sử dung tổng hop nhiễu phương pháp nghiên cửu để luận giã vin dé như phương pháp duy vit tiện ching duy vật lịch số phương pháp hân tích tổng hop, so sinh đổi chiếu du trên cơ sở các bai viết công tinh nghiên coy pháp luật nhà nước Két hop chất chế giữa lý luận và thục tn trong quá tinh "nghiên cứu và giải quyết những vẫn để ma để tà đặt ra

6.4 nghĩa khea học và thục tiến của đề t

Luận vin là công trình nghiên cứu chuyên sâu về thé chấp QSDĐ và thục tí áp dong giã quyết ranh chip về thé chip QSDĐ trên die bin huyền Đông Ảnh, thánh phố Hà Nội Do vậy Luận vin có ý ngiĩa khoa học và thực tẾn nhất din được thể hiện ở những phương diễn sau diy

- Hệ thống hỏa và gop phin hoàn thiện cơ sở Lý luân và thục tiến vé thổ chấp

SDB và pháp luật và thể chip QSDB

- Nhân điện những đặc rong cia hợp đẳng thé chấp QSDĐ và giã quyết các

ý chấp QSDĐ trên dia bin huyện Đồng Anh thành phô Hà Nội tranh chấp về

Qua dé phát hiện nhing bit cập, vướng mắc, mâu thuẫn và chẳng chéo của pháp tit hign hành về thé chấp QSDB.

- Dé xuất một số gii pháp góp phần tiếp hục hoàn thiện hệ thé chấp QSDĐ và giải quyết các tranh chip và thé chấp QSDD

pháp luật về

- Bi xuất một số giải pháp nhằn năng cao hiệu quả việc gli quyết các tanh

chip về thé chấp QSDĐ trên địa ban huyện Đồng Anh, thành phổ Ha Nội.

ngành luật, cho các cén bộ làm công tác thực tiễn liền quan dén thé chấp QSDĐ.1 Bố cục của hậnvăn: nêu ten các chương cia hận văn

Ngoài phần mục lục, bing chữ vất tit, mở đầu, kết luận và danh mục tai liêu them khảo, nổi dụng Luận văn được kết câu gém 03 chương

- Chương 1 Một số vẫn đ lý uận clang vi thé chip QSDĐ

- Chương 2 Pháp luật hiện hành vé thé chip QSDĐ và gã quyết ranh chấp

vi thể chip QSDĐ.

- Chương 3 Thục tiến áp dụng pháp luật và giã quyết tranh chấp QSDĐ tại

“TAND huyện Đồng Anh, thành phố Hà Nội

MOT SỐ VANE LÝ LUẬN CHUNG VE THE CHAP QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHAP VE THE CHAP QUYỀN SỬ

DUNG DAT

11 Nhiing vin đỀ chung vé quyền sử dung đất LLL Khdinigm

Hiển pháp 1992 va LBD năm 1993 ra dai đánh

trong trong việc quy đính quyền ci người sở đụng dit Một mất pháp luật tấp tục khẳng định đất đa thuộc số hữu toàn dân do Nhà nước thing nhất quản lý, thin nhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của người sử dung đất, mất khác, pháp luật đã thựcsnr quen tim đến quyển của người sử dụng đất dé là ghỉ nhân người sử dụng dit hop pháp có quyên chuyển QSDĐ, bao dim các quyền: chuyển nhượng chuyển đối, cho thu, thik, thể chip OSDĐ

âu một mốc lịch sử quan

TẾ thir tơ trông trén của Hiển pháp năm 1992 và LDD nim 1993, Điều 53 Hiển pháp nước Công hòa xã hội chủ ngiĩa Việt Nam Hiên pháp nim 2013) quy đính “Đất dai thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nước đại diện chủ sở hitu và thống nhất quán ý” Tạ Điền 4 LDD năm 2013 cũng cụ thé hóa quy định trên nhờ sau: "Đất đâm thuốc sở hữu toàn dân do Nhà nước da điện chỉ sẽ hin và thống nhất quân If Nhà nước trao QSDD cho người sử dụng đắt theo guy đơn của Luật ny” Như vậy có thé thấy pháp luật nước ta hiện nay vẫn khẳng dinh đất đủ thuộc sở hữu của toán din do Nhà nước dai diễn chủ sở hữu Các hình thúc sở hồu khácvề đất đa không được công nhân Mặc da vậy, trên thục tế Nhà nước không trục ấp chiêm hữu và nữ dụng đất ma giao đất, cho thuê dit cho tổ chức, hộ ga định cả nhân sit dang én đính lâu dai hoặc công nhân QSDĐ côn ho Người sử dạng đất được QSDĐ trong thời hen giao đất, cho thuê đất Như vậy, QSDD tùng bước tách. Xhôi quyển sở hữu đất đại và trở thành một loại quyển meng tinh độc lap tương đối Pháp luật định chế thành các quy định về quyền của người sở đụng đất

QSDD là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu về đất đai, được quan.tiệm theo hei phương diện:

Thứ nhất, phương điện chủ quan QSDĐ là một quyển năng của người sử dạng dit trong việc khai thác, sử đụng các thuộc tinh cổ ich cũa dit 8 dem lai mt lợi ích vật chất nhất định Quyên năng này của người sử dụng đất được phép LBD hi nhận và bảo hộ

6 phương điên này, "QSDD là quyển của các chủ thể được khai thúc công hong Tướng hoa lọt lo tức từ vide sic ng đất được Nhà nước giao, cho thuế hoặc cđược chuyển giao từ những chủ thể khác thông quan việc chẩn đỗ, chyễn xhương cho thuê cho thuê la, thừa kế, tăng cho từ những chủ thé khác có ospp“?

“Thử bu, phương dién khách quan: QSDĐ 1a mét chế nh quan trong của pháp LBD bo gồm tổng hop các quy phạm pháp LĐĐ do Nhà nước ben hành nhằm điều chinh các quan hệ xã hội phát ánh trong quá tỉnh sở dụng đất nh quan hệ làm phátsinh QSDĐ; quan hệ vé thục hiện các quyền năng của QSDD; quan hệ về bão hộSDD (gai quyết khiêu nai, tổ cáo, tranh chip về QSDB);

Xét trên phương điện này OSDĐ với tr cách là mốt chế định pháp luật bao gồm các qhy đính làm căn cứ pháp lý phát sinh QSDB; các quy định về thục hiển QSDD và các quy nh về giải quyét Hiểu mạ, tổ cáo, ranh chấp về QSDĐ LĐĐ nim 2013 đã dành hẳn một chương (Chuơng XI — Tử Điễu 166 din Điều 194) quy đánh vi quyền và ngiĩa vụ của người sở dụng dit; bao gm các quyển và ngiĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền, các ngiấa vụ cơ thể của tùng nhóm chủ thể sử dụng đất

1.12 Đặc điễm pháp lý cña quyên sit dung đắt

“Thử nhất, QSDĐ —môt quyển năng của chủ sở hữu đất đi

Voi tr cách là đụ điện chủ sở hữu đối với dit dei, Nhà nước cổ đầy đã ba qguyễn năng đối vớ tải sản thuộc sở hữu cia minh: quyền chiêm hồu đất dai, quyển sử dung đất dai và quyền dinh đoạt đất đủ Điều này hoàn toàn phù hợp theo quy io tạ đều 158 BLDS năm 2015 bởi vi đất đu chính là ti sản, Nhà nước là daidin chủ sỡ hữu đối vớ ti sẵn là đất dai nên Nhà nước có QSDĐ.

“heo Th dda Luật học do Viên Kiok lọc Pháp ý (Bộ Tephip)bién oan

Điệu 189 BLDS năm 2015 quy dinh rằng, “Quyển sử đóng là quyẩn ơi thác sống chong hướng hoa lợi lợi ức ti tài săn” Và chỗ thễ có quyén cử dung đổi với tii sản bao gm chỗ sở hữu và người không phi là chỗ sở hia Theo đó, Nhà nước là chủ sỡ hữu đất có quyển sở dung đối với đất hoặc người không phãi là chỗ sở Hữu chi được nữ dung dit theo thie thuân với chỗ sở hữu hoặc theo quy định côn

nhấp luật bao gim người nhận được quyển sử dạng theo mốt giao dich, ngườichiếm hữu tải sẵn không có căn cửpháp luật những nghy tinh, nguéi dave Nhàước giao quyên sử dạng ti sin của Nhà nước Nhớ vậy, dưới gốc 46 này, QSDDđược hiễu la một quyền năng của chủ sở hữu ~ Nhà nước,

ấu của mình 1a đất đi

vớt tii sản thuộc sỡ

“Thờ he, QSDĐ ~ mốt loại quyền tà sin

“Xuất phát từ tính chất đặc thù cũa chế độ sở hữu toàn dân vé đất dai, người sử dang đất không có quyin sở hữu đất dai ma chi có QSDB thông qua việc được Nhà nước giao đất cho thuê đất và được cấp gây chúng nhân QSDĐ Khi Nhà nước trao QSDĐ cho nguời sở dụng đất thì QSDĐ được coi là mốt lori tải sin, cụ th là một loi quyển v tải săn (vật quyẫt), t gid được bing tién và có thể chuyén giao được Giá ti của QSDĐ được xác định theo giá đất nên QSDĐ và đất là hai loại tải sản không th tíchrời

Mit khác, yêu tổ tài sẵn cia QSDĐ còn được biễu hiện ở việc đất đi là đi tương của nhiều quan hệ tài sản như chuyển đỗ, chuyển nhượng, cho thuô, thé chip, bảo lãnh Các loại quan hệ nay the chất đều la các quan hộ về tii sẵn Việcthửa nhân QSDĐ là một loại quyền về tai sản sẽ giúp người có QSDĐ khai thác các thuộc tính có ích của đất đi để meng la một lợi ich vật chất nhất đnh cho mình

12 Mặtsávấn đề chungvề thé chấp quyền sir dụng đất 121 Khdinigm về thé chấp quyền sĩ đụng đắt

Co sỡ pháp lý cho các giao dịch và QSDĐ nói chung và thể chấp QSDĐ nói sing vin hành trong nền nh tế thị trường được đính dẫu bing mr ghi nhận trong Xhoăn 2 Điều 54 Hiển pháp nim 2013 Theo đó, tổ chức, cá nhân được Nhà nước 10 dit, cho thuê đắt công nhân QSDĐ được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyển và nghĩa vụ theo quy nh của luật Cụ thể hóa quy định nay của Hiển pháp năm

2013, LBD nim 2013 đã ghi nhân các quyển năng cụ thể vì chuyển QSDĐ của người sử ding đắt bao gồm quyên chuyển đỗ, quyin chuyển nhương quyển cho thuê, quyển thin ké, quyén ting cho, quyên thé chấp QSDĐ và quyền góp vốn bing

“Thổ chấp QSDĐ 1a một trong những quyển cia người sử dụng đất Đây là mốtTĩnh vục có nổi him rồng chiu sự tác đồng và đều chỉnh cise Tinh vực pháp luậtchang (ghép uật din nộ Song, thé chấp QSDB lai vừa là lĩnh wae có nổi hàm hẹp, Bí giới hạn, chỉ phối và ring buộc bi nh vực pháp luật chuyên ngành như luật Dat xi, Luật Kinh doenh bất động si, Luật ngân hàng và các inh vực pháp luật khác có liên quan Sự điều chỉnh này của pháp luật nhầm tạo ra hành lang phép lý để hướng din các quy tình, thổ tue trong viée xác lập, thục hiện giao dich thé chấp QSDD, cũng nhờ phương thức gai quyết các tranh chấp phút sinh vi quyền và "nghĩa vụ cit các bên trong quan hệ thé chấp QSDD Mắc đủ được quy ảnh khá chỉ ất về đu tiên chủ thổ, vé đối ương, cũng nh bình tự thủ tục xác lập, thực hiện và chim dit quan hệ thể chấp QSDD nhưng cho đến nay vẫn chưa có một khái iệm hay dinh nghĩa nto và thé chip QSDĐ Điều nay đã gây kho khẩn trong việc xác dinh nguôn luật đỂ điều chỉnh quan hộ thé chấp QSDĐ khi các chỗ thể xác lập và the hiện giao dich không được phân dinh rõ răng, từ đó din din nhiều tranh: chip, mâu thuẫn va bất đồng phát sinh chưa thẳng nhất được phương các gat quyết, gây tạ nhiễu cách hiểu và vận dụng tr ngược nhau wv Vì vậy, việc đơa ra một khổ niệm diy đủ, cụ thể về thé chấp QSDĐ có ý ngiễa quan trong nhằm định hướng cho các bên trong xác lập, thục hiện và chim đót quan hệ thé chấp

“Xa về pang độn ph lý ng Ha thạc ching a cot tie đangvi thé chấp QSDĐ như su “Thể chấp quyển sir cing đất là việc một ân có quyểnsử ng đắt (go là bên thể chip) đừng quyên sử chong đắ thuc số hits của mình để bảo đâm thực hiện nghta vụ dân sự đối với bên laa (bên nhận thể chap): bên thể

chấp được tgp tue sử ng đắt rong thời han thd chấp mà không phat chuyễn giao tuyên sử ng đắt cho bên nhận thể chấp”

1.2.2 Đặc điễm về thế chấp qmyều sc dang

SDD 1a đái trợng của quan hệ thé chip tit sin, mặt khác thể chấp là mốt trong những biện pháp bảo dim thục hién ngiĩa vụ nên thé chấp QSDĐ cũng có những dic diém chung của thé chip ti sin Tuy nhiên, do QSDB là mốt loại tà sin dic tiệt nên ngoài những đặc tinh chung của th chấp ta sản tị thé chấp QSDB có những đặc trưng iêng, khác biệt nhự sau

“Thử nhất, thể chấp QSDD chi là một biện pháp bio dim chứ không phải là Hình thie chuyển gao quyền sở hit tai sin Trên thực tỷ khi các bên giao kết và thục hiện hop ding thé chấp QSDĐ, bên nhận thé chip thường yêu câu bin thé chip (agai có QSDĐ) chuyển giao gly tờ pháp lý đất với QSDĐ cho minh nắm, agit Xét về bản chất diy không phi là việc chuyển QSDD béi vi QSDP là bit động sin không thể di dời được nôn sau lửi thé chấp thi QSDĐ vấn thuộc quyển kai thác và sở dung cũa bên thể chip, nguôt sử dạng đất không phi chuyển giao QSDD cho bên nhận thé chip trong thời hạn thé chip Bên thé chip QSDĐ có thể nhân ei, khôi phục lại hoàn toàn QSDD cả về phương điện pháp ly và thực tế khi ngiĩa vụ trã nợ đã được thực hiên đây đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận. giến ha bên Hoặc bin thé chấp QSDĐ có thể không nhận lại được QSDĐ của sinh nêu bên thé chấp không thục hiện hoặc thục hiện không đúng ngiễa vụ để cam kết khi đến hạn Miục dich cia việc thé chấp QSDĐ là sở dụng OSDĐ như một “vat” làm tin tạo tam lý yên tam cho bên nhận thé chấp đối với việc cam kết thục iện ngiữa vụ din nợ của bên thé chip Việc bân nhận thé chip tan thời gữ các gy tờ pháp Lý và QSDĐ cöa bên thổ chấp không làm thay đổi chỗ thể sở dụng it, cũng nh các nghĩa vụ cũa người sỡ dụng đất đối với Nhà nước

“Thử hư, bình tự thủ tue cia thể chấp QSDĐ dave quy nh chất chế hơn zơ với tình tụ thi hục khi thục hién các giao dich bảo dim bing các tài sẵn khácTrong iti các giao dich đốt với tải sân thông thường được pháp luật tôn trong sợ bự đo thôa thuận và ảnh dost cit các chủ thé thi các giao dich về QSDĐ nói chung và gto dich về thể chấp QSDĐ nói riing được pháp luật quy dinh rất chất chế từ quy trình thất lập đến trục hiên chấm đót giao dịch Sự chất chế này thể hiện ở chổ thé chip QSDĐ không chỉ tuân thủ các quy dinh pháp luật dân mơ mà côn phố thôa sn các quy định của pháp luật chuyên ngành Chẳng han, ki các bin xác lập hợp đồng thé chip thi theo quy dinh cia BLDS năm 2015 hình thúc hop đồng thé chấp

hải được lập thành vin bản theo inh thie phù hợp với quy dint ce pháp luật đắtxi, Ma theo quy dinh của LBD năm 2013 thi hop đồng thé chấp QSDĐ phối được công chứng chúng trục và đăng ký tai cơ quan có thẫm quyền Do đó hình thúc của hợp đồng thé chấp QSDĐ phải vir được lập thành vin bản, vim phải công ching chứng trục và đăng ký tại sơ quan có thim quyển Việc quy Ảnh nghiêm ngất vé tình tự th tục sẽ hen chỗ phát ảnh rồi vo oie hop đẳng thé chấp QSDĐ ki thụchiện saw ny.

12.3 Fughia

13.31 ĐÃ với người si ching đắt —thé chấp quyên sử chong dt tao cds liên a tắp cân vẫn có hiệu quả

8 cña thế chấp quyều sĩ đụng đắt

Voi những hô gia dinh, cá nhân dang thiểu vốn và cần vay vẫn th thể chấp QSDD sẽ là mốt tiện pháp hồu hiệu giúp ho giã quyết vẫn đi, Trong trường hợp này, thể chip QSDĐ sẽ dem isi một nguồn vốn lớn cho host đông đầu từ kinh doanh cña họ, nhất là đối với những tổ chúc, cá nhân mới bắt đầu host động kính doanh Con đối với những hộ ga định, cá nhân dang thực hiện host động sẵn xuất ảnh doanh thi đây chính à nguén vốn bổ sung để mỡ rồng kh năng sin xuất, phát triễn thêm các host động lành doanh của minh Bén canh đó việc thể chấp QSDĐ có một dm lợi thể à bên thể chip vấn được quyén giữ tài sin thé chấp và ếp tục Khai thác, sử dụng tả sản này nhằm phục vụ mục dich sản xuất, kinh doanh củaminh Do đó, nó đã ra đều kiện thuận lợi tố đa cho hộ gia định và cá nhân trongvite phát

tăng thụ nhập cho người sở dụng Điễu này võ cũng quan trong trong nin tải chính,hiện ai, phát hy và tạo đều kiện cho người sử dạng đắt

in sin xuất, dp ting nhủ cầu cần tiết, chính đáng của người lao động

Hiên nay, thể chip QSDĐ được áp dung rộng rãi trong các hop đẳng vay tải sin, đặc biệt là hợp đồng vay Hn tại các tổ chúc tin dụng Bởi 1, trong nên kinh tổ thi trường việc bảo dim vấn cho nho cầu sin xuất kính doesh la điều Xiện hit súc cin thiết Việc quy dinh thé chấp QSDĐ tai các Ngân hing, các ổ chúc tin dung tổ chúc lánh tế hoặc cá nhân để vay vẫn dim bảo cho việc sản xuất kin doanh lá vẫn đề tht thse, quan trong, Thông qua thể chip QSDB, nhu cầu vé vén của người sở dụng dit được gai quyết một cach tương đối thuận lợi, linh host, đồng

thời thúc diy bên thé chấp tổ chúc sẵn xuất, inh đoanh có hiệu qua va phat huy tác dang cũa việc tiếp căn vốn để tránh những hâu qua pháp lý bất lợi ki không thục iện nghĩa vụ đối với khoản vay dẫn din việc phi xử lý ti sin bảo đầm là QSDD

1.2.3.2, ĐÃ với bên nhận thể chấp ~ th chấp aụ phòng ngừa rữ to, bảo về quyên lợi

Trong những năm gin diy host đông tin dụng ngân hing rất phấ tiển đổi tương cấp tin đứng ngày cảng được mở rồng Tuy nhiên, hoạt động tín đụng a hoạtđông tiềm én nguy cơ rồi ro cao, ngân hàng có thé lâm vào nh trạng khó khẩn bắtcúc nào bi vì khách hàng vay không tr tin hoặc vay với mục đích lửa dio, đầy ân sử chong đất là biện pháp

cũng chính là nguyên nhân dẫn đến phá sin của ngân hing Do đó, trong quan hệ tindang các tiện phép bio dim trục sơ có vi tro quan trọng đặc bift là biện pháp thé chấp Trong các biên pháp bảo đảm thi việc cho vay có thé chấp QSDĐ được đánh gla biện pháp bio dim an toàn nhất cho các khoản vay Đây là biện phip bdo dim chiém tu thể với số lượng các giao dich cho vay có bảo dim bằng QSDB luôn chiếm lệ cao và có chiều hướng tổng hàng năm,

Sở đổ cho vay có thé chấp bing bit động sản ma chủ yêu ls QSDĐ được bên ius liên áp đụng bối vũ, tải sin bảo dim la QSDĐ có độ an toàn cao hơn nhiều so với các tình thức thé chip khác hoặc thé chip không cô tà sin bio dima ‘dt tinh cổ định và đặc hủ của lo tả sin này không bị hy hông, hao môn, tiêu hy,Hoặc đi đối như các loại tài sẵn khác, néu được đẫu tư và khai thấc có hiều quả sé sinh lới Ngoti ra việc thục hiện các giao dich thé chip QSDĐ com được dim bảo bồi các quy nh chất chế và tinh phép lý, bình hụ thổ tục đăng ký thể chấp, Bàn hận thé chip con có lo thé trong việc thực hiện quyền quản lý, kiểm soát QSDB

ls hải nợ Do đá,trong trường hop bên có nghĩa vụ không trã được ne, loi tử sin này hoàn toàn có vva quyển ưu tiên đối với QSDD khí xử lý tà sản bảo dim

Xhã ning bù đắp cho các khoản vay, giúp bên cấp vin trinh được rũ ro mốt cachhiệu quả

1.2.33, ĐÃ với đồi dng hah 18, xã hội —thễ chấp quyển sử dng đắt là biên pháp hữu hugs khai thác giả tị lanh tia đắt để

Trong mốt thời gian dit với cơ chế quân lý đất đa hết súc ha khắc, Nhà ước nghiém cfm vide mua, bán, phit canh tho tô đất dai đười moi nh thúc đã làm skim him khả năng kha: thác và sở dung dit din din giá tử kinh cin đất dx không được coi trong, Và phải đôn khi hiển pháp năm 1992 ra đội củng với su thay đổi của php luật din và pháp lut đất dai đa thủ người có OSDĐ hop pháp mới được thé chip QSDĐ để vay vốn sin xuất inh doanh: Đây là biên pháp Hữu hiệu để khqi thác những giá ti vô hình chứa đơng bên rong đất dai đáp ứng nu cầu và nguyện.ong của nguời st đụng dit QSDĐ hóc này không còn là tơiệu sin xuất đơn thuậnnà còn có khả năng sinh lợi, nhữ đóntrong xã hội zẽ đoợc luận chui Tiên tue, khắc phục nh rạng khan hiém vốn và sự mất cân đãi về nhủ cầu vẫn gta các thành phần inh tổ

QSDD là quyên t sin có thể nh lượng thành giá tỉ the thời giá thi trường Do đó, việc Nha nước có những quy dinh về thé chấp QSD 1a hoàn toàn phủ hợp Với nhủ cầu phát biển inh thiện nay cũng như bão dim cho các giao dich ân sơ thương mai trong đó có các giao dich sở dụng bảo dim là QSDD diễn ra mốt cách lành mạnh, an toàn.

14 Nhiing vin đỀ chung vé tranh chấp về thé chấp quyền sẽ dụng đất 13.1 Kd wig vd

ang đắt

điễm cita mủ chấp hợp đồng thé chấp quyều sie

“Theo giả thích của Tir didn ng Việt thi ranh chấp nổi chung được hiểu là vide "giành nhau một cách giằng co cát không rõ thuộc về bên nào” [36, tr 989] Tranh chip dit đa nói chung và ranh chấp về hop đẳng thé chip QSDĐ, tai sin trên đất nó riêng là hiên tương bình thường din ra trong đồi sống xã hội và chúngtổn t ở mới thời k lịch sử Tuy nhiên, tranh chấp về hop đồng th chấp QSDB, tả sản gin liên với đất chỉ thọc mr sối động và phúc tạp LỄ từ khi đất nước bước sang nên nh tổ thi trường Nhà made quân lý xã hội thông qua hệ thẳng pháp luật, chin sách thud, đất đi được thừa nhận có giá tị, quyền sử dụng đất được tham gia geo dich rên thị trường và bí chỉ phối bi các guy luật cũa thi trường,

Trong những nim gin diy, th ma thoi kỹ th trường bắt động sản phát triển sôi ding các giao dich nhà đất tăng cao thi hiện tượng tranh chip vé hop đẳng thể

chip QSDB, từi sin rên đất Ie sấy ra ngày cảng nhiễu và phát sinh nhiễu tinh tét ghúc tap Điều này đã kéo theo những hệ luy như các chủ thể tham gie giao dich bit động sin và mục đích lợi nhuận nôn đã vay vẫn ngân hàng với lãi suit cao để đầu tr ô at vào các đự án bit đồng sẵn để iim lời Va kh th trường bất đồng sin uy giêm, nhà đều từ không thụ hộ: được vẫn dẫn dén thua 18 Từ diy hing loạt các de ẩn khác không có vén nin bi đỡ dang, bố hoang hỏa, tinh trang nơ đọng léo di, các nhà đầu tr mat kha năng thanh toán Y phía các tổ chúc tin dung cũng vì mục ich li nhuận, các tỔ chúc tin dụng đã bit chip wast qua các quy định của pháp uất dé cho vay ma bô qua việc đảnh giá ning luc tả chính và khã năng đầu tơ côn chủ thể đ vay, xem nhẹ vie rà soát và kiễm tra cơ sỡ pháp lý cite tài sin thể chấp,cũng như vi phạm các quy tỉnh thủ tục Ảnh giá tải sản thể chấp và ký kết hop đẳng thé chấp quyin sử dạng đất và ti sin gin liền với đất Tất cả những biểu

n đắn tranh chấp vé iện trên đều là nguyên nhân làn phát sinh các mâu thuấn,

hop đồng thé chấp QSDĐ, tai sản gin liễn dit sau này: Bên canh những xung đột smu thuẫn được biểu hiện trục ấp giữa bên thé chấp và bên nhân th chấp th tranh,

chip hợp đồng thé chip QSDD công có thé là xung đột mâu thuấn lên quan tới lợi ích của người thử ba Trường hợp này xây ra khi họ cho ring, một bên trong quan hệ thể chấp không thục hiên đảng hoặc không thục hién iy di các cam kết các thôa thuận trong hop đẳng thé chấp làm ảnh hung tới quyền v lợi ich chính đồng của phía bên kia hoặc chỗ thi khác cổ liên quan, Những mâu thun đò trực tấp hay gién tiếp khi không được giải quyết nhanh chóng triệt để làm quyên và lợi ich của

“Từ phân tích trên có thể hiểu tanh chấp về hop đồng thể chấp QSDD là sự bắt đẳng mâu thuẫn hay mong đốt về mat lot ich về qyẫn và ng]ĩa vị giữa các chỉ: tế tham gia quan hệ thể chấp QSDB và tài ấn gắn hỗn với đắt

"Tranh chấp về hop đồng thé chấp QSDĐ có mét sổ đặc đẫm như rau:

“Thử nhất, đối tương cũa quan hộ tranh chấp hop đồng thé chấp QSDB, ti sản gắn liên với dit là QSDĐ, t sin gắn liền với đất ding để dim bảo tén vay tei các TCTD Tải sin thé chấp này thuộc quyén sở hữu và sử dụng hợp pháp cia bên thé chip vila đối tượng trục tiếp đoợc rữ đụng làn ti sin bảo dim cho một khoăn vay ca ho, Tuy nhiên khi cổ tranh chấp sấy ra tải sẵn này cũng có thé không con là tài

sin của chủ sở hồn, chỗ sử dụng hợp pháp nếu ho không còn khả ning trả nợ Lúc nay QSDB, tả sin gin liên với đất sẽ được dem ra phát mấi, đầu giá để th hồi tiên cho vay cho bên nhận thé chấp Trong trường hop này, QSDĐ, tải sin gắn tiễn với đắt sẽ thuộc quyén sỡ hữu và sử dụng hop pháp cho bên nhận chuyén nhượng trúng đâu ga

Thứ hi, chủ bê chấp của quan hệ tranh chip hợp đồng thể chấp QSDB, tii sẵn gin liin với dit bao giờ mét bên cũng là các TCTD Theo quy định cia pháp Tuật hiện hành, biên nhận thé chấp bao gém tất cả các TCTD trong nước, các TCTD tước ngoài được phép host ding ti Việt Nam theo Luật các TCTD Bén côn lạ là các cá nhân, tỔ chức thể chip QSDB, tải sin gắn liền với dit af dim bão én vay ti các TCTD, bao gỗm: các tổ chúc, hộ gia nh, cá nhân rong nước, doanh nghiệp có vẫn đầu hư nước ngoti, người Việt Nem inh cơ ở nước ngoài có OSDĐ, ti sản gnliễn với đất thục hién việc thể chấp để vay vẫn

“Thử ba, ranh chip về hop đẳng th chấp QSDĐ, tai săn gắn lién với đất xây ra Xôi một trong các bân vi phạm ngiễa vụ trong hop đẳng tin dụng ma chủ yêu là ben thé chấp Việc vi phan nghĩa vụ cia bên thé chip thường gấp đó la vi phạm nghĩa va tế nợ gốc, trả nợ Ti, sở dụng vẫn vay không đúng me dich din đến mất khả năng thanh toán Bến cạnh đó, tranh chấp còn do ảnh vĩ của một bên hoặc cả hai tên tham gla hợp ding cổ ý hoặc vô ý làm tri các điều khoăn đã cam kết trong HĐTD nhờ người thực hiện hành vi không phải là các bên them gia HĐTD; thục hiện ti với các đều khoản đã cam kết trong HĐTD; bên thục hiện hành vĩ có lối, ảnh vi đó xâm phạm đến oi ích hợp pháp cia bên đổi ước hoặc quyén và lợi ich chung của toàn xã hột hoặc cũa tổ chúc, cá nhân khác

Thử ny tranh chấp vé hop đẳng thé chấp QSDĐ, tii sin gin liền với đất thường dẫn ra trong thé: gian dai Nguyên nhân din din wie kéo dit bat sĩ QSDD là tài sin quan trong, có giá tr lớn đổi liên quan tới nhiều chủ thể rong đời sống fn tổ xã hội nin khi xây ra tranh chấp các bin thường im moi cách để bio vé quyền lợi ofa minh Bén oh đó, các tranh chấp về hop ding thể chấp QSDBthường a những tranh,

chứng cử phấ chất chế nôn thời gin giã quyết công s bị ko di

ấp khó, phúc tạp đời hỏi phải quá trình xác mink, tim kiếm,

1.3.2 Các đạng tranh chấp hợp đồng thé chấp quyầu sĩ dg đắt thường,

13.21 Tranh chấp về hiệu uc hop đồng

ĐỂ giã quyết anh chấp hop đồng thé chip OSDĐ mt cách nhanh chồng lap thời, ding din thì việc nhân diện các dang tranh chip là võ cũng cần thiết tạo cơ số để cơ quan có thim quyển áp đụng ding pháp luật điều chỉnh Có thể kễ đến một số dang v tranh chấp hiệu lục hop đẳng sau

“Thử nhất, về đối tượng thể chấp QSDĐ không được phép hoặc không đã điều iện để thé chip theo quy dinh cia pháp LĐĐ, Thi thực hiện giao dich thể chip, các chỗ thể trong hợp đẳng, các cơ quan chức năng như công ching viên, vin phòng đăng ký đất dai không xem xét kỹ QSDĐ được pháp thực hiện giao dich thé chấp hay không ma vẫn tién hành giao kit hop đồng, din din việc hop đẳng thé chip zẽ ‘i xem là vô hiệu, Nhiễu trường hop do sei st rong việc cấp tring Gidy chingnhân QSDĐ, quyền sỡ hữu nhà ð và ti sẵn khác gin liền với đất hay ghi si diện tích, vị trí đất tên tui chủ sở dụng hay việc lâm gia mao Giấy chứng nhân QSDD Những trường hop này khí ký hợp đông thé chấp không phát hiện vẫn đề Đắn khi

xử lý QSDĐ thé chấp dé bảo dim ngiấa vu ta nợ thi mới phát hiện lúc này:nhiều khã năng hợp đẳng th chấp sf bị tuyên vô hiệu

“Thử bú, mốt trong các bên hoặc cé ha bên chỗ thé them gia geo kết hop đồng không đồ điều tiên a them gja gio dịch thể chấp, Pháp luật din ar cũng nh pháp uất dat dei đã co những quy inh về điều kiện chủ thé tham gia xác lập, thực hiện hợp đẳng QSDB Khi vi phạm những quy định này hợp đồng thể chấp QSDD có khả năng bi yên vô hiệu Chẳng bạ, như trường hợp thể chấp QSDĐ của h gia nh; vợ chẳng của một tổ chúc không có tơ cách pháp nhân Theo quy ih phip luật tất cả các thành viên có quyển đều phii ký hoặc có văn bản Ủyquyền cho người khác ký vào hợp đồng thé chip QSDB, nêu thiệu một sự xác nhậncó thể lam cơ sở để Toa án tuyên bổ hop đẳng này vô hiệu (vô hiệu tùng phn hoặc'vô hiệu toàn bộ),

“Thử ba hợp đẳng thé chấp không tuin thủ các quy nh về mặt hình thie như.hop đẳng phải đợc lập thành vin bin, phii cổng chúng hoặc chúng thực và ding

lng gieo dich bảo dim Khi than ga vio giao dich thé chấp quyền rỡ dung đất nhiều chủ thể do không hiễu biết quy dinh pháp luật hoặc do ngei phi thục hiện các thủ tue hành chính nên họ không tién hành đăng ký thể chip QSDĐ tai cơ quan nhà nước có thim quyền Thâm chỉ cé những trường hep còn không lập hop đẳng thé chip QSDĐ thành vin bản mã chỉ giao giấy chúng nhận cho bên nhận thé chip git itu này vô cùng nguy hiểm cho bên nhân thé chip bởi vì sau này lỗi có vi phan vi nghĩa vụtrã nợ thi giao dich thé chấp QSDĐ bi xác dinh lá vô hiệu, bên nhận thé chấp từ chủ nợ có bio dim bin thành chủ nợ không có bio dim, mặc dit ho đangtựGiấy ching nhân QSDĐ của bin thé chấp

13.22 Tranh chấp v thực hiện hợp đẳng

“Thử nhất tranh chip lin quan vé pham vi bio đăm nghĩa va

Dang tranh chấp niy xuất phát chi yếu trong trường hop thé chấp tà sản để bio dim nghĩa vụ din sự cia người khác Khi một người đẳng ý đăng QSDĐ cia minh để dim bảo thục hiện nga vụ cho mốt người khác nhưng không đồng nghĩa Với việc ho chip nhân ding toàn bộ giá tủ của QSDĐ đó dé bio dim ngiĩa vụ ĐỂ tránh ranh chấp phát sinh phạm wi báo dim cén thể hiện rõ tong hop đẳng Theo quy dinh tei khoản 1 Điều 293 BLDS 2015, các bên cỏ quyén thôa thuận với nhautrong việc bảo dim một phẫn hoặc toàn bộ ngiĩa vụ cho người thở ba Trường hợpcác bin không có théa thuận mà pháp luật không quy định pham wi bảo đảm thinghĩa vụ coi như được bão dim toàn bộ, bao gém cả nghĩa vụ trả, tién phat vàti thường thiết hại

“Thử ha, tranh chấp và chỗ thể có quyển chip QSDĐ Dang tranh chấp ntyxây ra chủ yêu trong các trường hợp: Nhân chuyển nhượng OSDĐ từ người khác,QSDD chưa sảng tổn để dem di thé chip; các tranh chip phat sinh từ các hợp đồng chuyển nhượng truớc đó Những trường hep chỗ thể không có quyền thé chấp ma QSDP sé bị yên vô hiệu Tuy nhiên,đã bio vé quyền và lợi ích hop pháp cho bên thử be ngay tinh khi giao dich din sơ v6 hiện nếu tài sin đã được ding ký tei cơ quan nhà nước có thim quyén và được chuyển giao bằng một giao dich din sự khác cho người thứ Da nghy tình và người

nay cin cứ vio việc ding ly dd ma xác lập, thục hiện giao dich thi giao dich đókhông bị vô hiệu

“Thường hop tài sốn phải đăng if mã chưa được đăng hộ tar cơ quan nhà ước cô thần quyển thì giao dich đân sư với người thứ ba bi vô hi, trừ trường hop người thứ ba ngạy tinh nhận được tài con này thông qua bản đẫu giả tạ tễ chức cô thin quyển hoặc giao dich với người mã theo bn án, quyét Ảnh cũa cơ à chỉ sở hữu tài sân nhươg si đồ chủ th này hông phả là chủ sở hữu tà sân do bản ám, quyễt Ảnh bí hy, sia”?

quam nhà nước có tha curd

Thử be, tranh chấp giữa các TCTD với nhau vé việc nhận thé chip tring QSDB Dang vinh chấp này cũng khá phd biển xây tụ trong trường hợp cơ gan nhà nước di có sử pham trong việc cấp giấy chúng nhận QSDĐ Ngoài ra tranhchấp này cũng dy ra do sự giangiã mao giấy tờ của chủ thé thé chấp.

“Thử tr ranh chấp vé mô tả đối tương của hợp đẳng thể chip OSDĐ Mã tỉ tái sin thể chấp khi giao kit hợp đồng thé chấp la mét trong các cách thức xác Ảnh ti sin thể chip Các chủ thể có thể mô tả cụ thể hoặc mô tả chung theo đặc đểm của tii sản thể chip Việc mô ta tải sân tử thời đẫm giao kết hop ding thé chip gúp ác định được đầu là tải sẵn cần đưa re xử lý Ki thể chấp QSDĐ mà biện trang cia QSDĐ đó khác với mô tả trong giấy chứng nhân và trong hợp đồng thể chip thi việc xử lý OSDĐ thé chip sé gặp nhiều khó khăn mốt số truờng hợp không thể thục tiên được do vập phii sự thiêu hop tác côn bên thé chip công nhơ sr may méc của cơ quan thi hành án Tuy nhiễn, hiện nay các quy định của pháp

Tuất đ phn nào gli quyết được các tranh chấp liên quan din việc có thé thể chấp tài sản trên đất với QSDD đồng thời hay không và ngược lại

“Thứ nắn, tranh chấp vé din giá tị QSDĐ thé chip QSDĐ 16 loa tà sin có si biến động lớn và không de đoán trước dave Có id tử thời điểm thể chip thi được Ả nh giá với ga tri cao những sưu một thời gjen tài sân dem thé chấp bị sutgiảm giá ti nghiên trong hoặc ngược Ie Gia ti QSDĐ phủ thuộc vào vị tr, nhú sầu ofa th trường bắt đông sin din din hiện trang giá ti QSDD theo thi trường và theo khung ga nhà nước co thé chênh ich rtm Định ga sai có thể khiển cho các chủ

Sawin 3 Bồn 133 BLD Salma 2015

vie giã quyết ranh chấp gập thỏ khẩn ở khâu xử lý tử sản thé chân, có thổ khiôn ifn tạng káo dai va bin nhận thé chấp không thể thn hdi vén vay

“Thứ máu, tranh chấp về hành vi vĩ phạm nghĩa vụ của mốt hoặc các bên trong hhop đồng tín dung Hành vi vi phạm nghĩa vụ này có thé là hành vi của cho vay (các tỔ chúc tín dụng) khi không thục hiện hoặc thục tiện không diy đã ngiĩa vụ gu ngân Digu này khiển bin vay không thé tién hành kế hoạch kin doanh như dtr Jaén, không có vẫn đều tư véo du án đều tụ đâu thâu để được đăng ky Hầu quale tiên cho vay bitin thất rt lớn về hiệu quả kinh tổ cũng như tự tin, danh dự thâm chí thương hiệu của bên vay Tranh chip vé thể chip quyển sử đụng đất ti sin gin Tiên với đất com có thể xuất phát Kừ việc vũ phạm nga vụ tra lái và thậm chi cả gốc va li của bên vay trong hop đẳng tin dụng Đa phần là dạng tranh chấp vé vi pham "nghĩa vata nợ của khách hing khi đáo hạn.

Kết hận chương 1

“Từ tết quả nghiên oi các vấn để lý luận ở chương 1: “Một số vẫn để clang về thé chấp QSDĐ và giãi quyét tranh chấp về thể chấp QSDD", co thể rit ra một sổ kếtluận sa

"Một, tic giả đã phân tích mốt số vin dé lý luận về QSDĐ, thé chấp QSDB; từ đồ đàm ra khả niệm thể chip QSDB là Hiền thiện giữn các bin theo đó bên có OSDB (gọt là bên th chap) ding QSDD cũa minh dé bác đâm việc thực hiện ng]ĩa vụ đân sự - kh tế ớt bên fa (bên nhận thé chấp); bản thể chấp được tếp tue sit chong đắt trong thời hơn thể chấp

TH, tác giả đã đơn ra được khái niềm về ranh chấp hop đẳng thể chấp quyên sử dang đất, smu do đã phân tích các lo tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyền sử dang dit thường gấp

PHAPLUAT HIỆN HANH VỀ THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT VA GIẢI QUYÉT TRANH CHAP VE THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG BAT

21 Nội dựng pháp hật về thể 2.1.1 Điều hiệu của thế

quyền sie dụng đất

lấp quyền sử đựng đất

Vi quy dinh của pháp luật hiện nay thi đổi tượng cia hợp ding thể chấp QSDD chính là QSD của các chủ thể đã được Nhà nước xác lập hoặc thừa nhân từ những giao dịch trên thị hưởng Tuy nhiên muốn rổ thành đổi tượng oie hop đồng thé chấp QSDĐ thi phủ dip ứng các điều liên quy dinh tei đều 188 LĐĐ năm 2013 Theo đó, người sử dụng đất chi được thực hiện việc thé chấp QSDD khi: có Ấy chúng nhận QSDB; đắt đu không có tran chip, QSDĐ không bi kê biển để ‘bio dim th hành án va rong thời hạn sỡ dụng đất

Điễu kiện thứ nhất phai có giấy chứng nhận QSDĐ Theo quy định hiện hành thi giấy chứng nhân QSDĐ là chứng th pháp lý xác nhân mốt quan hệ hop phápagite Nhà nước và người sử dụng đất là cơ sở bảo vệ quyên va lợi ích hop pháp khi a ấp QSDD 1a người sử dung dit hãi có giấy chúng nhân QSDD là hoàn toàn hợp ly Điễu này có thể bio về quyên lợi của người sử đụng dit một cách tôi đá QSDĐ Z nấu thuộc quyểntí người khác xâm hei, Do đó việc quy định điều kiện của thé

15 tra lên thông ấp và ký tên trong thi dl hợp đẳng thể chấp Trường hop niu giấy ching nhân QSDĐ thuộc quyén sử đụng của of vợ va chẳng th trong hop đồng thé chip QSDĐ phải được vợ chống tr nguyên, thống nhất thé chấp, Trường hop nêu QSDĐ thuộc quyển sử đụng cũ tổ chúc thi hop đồng thé chip QSDĐ phải được ngồi đi diện của t8 chúc lợ tân hoặc người đi diện của tổ chúc ủy quyển cho thành viên trong t8 chúc fim người dia diễn lý vào hợp đồng thé chấp nhằm, đầm bảo giá ti pháp ý cũng nay dim béo quyén oi cite các bén rong quan hệ hop đẳng thổ chấp

Điễu liên thứ ba: để trở thành tải sn thể chấp là QSDĐ thi đó phi là đất không có ranh chấp Thể chấp là bién pháp dim bio để trực hiện ngiĩa vụ din sự trong dé bên thé chấp phit đồng tài sin ci mình để dim bio cho việc thuc hiện

"nghĩa vg vì vậy, dé béo vệ quyên và lợi ich hop pháp cia bin nhận thé chấp pháp luật quy định ti sin đô phi không có tranh chấp Hiên nay vẫn chua có quy dich cu thể để hiễu thé nào là dit không có tranh chip Tuy nhiên từ thục tẾ oie cách Hiểu anh chấp đất đã lá tranh chấp về quyén, nghĩa vụ cia người sử đụng đất gta lai hoặc nhiễu bên trong quan hệ đất dxi (Vi dụ: tranh chấp các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tranh chấp ranh giới, mốc gói ) thi đất không có tranh chấpđược hiểu là tai thời điểm thé chấp thi QSDĐ cite bên thé chấp không co bit kỷ Xhiêu liên hay bất đồng nào, mâu thuẫn với chủ thể khác vé các quyén tiên quan đổn tà sin đồ Cơ quan có thim quyển dé xác nhận việc đất không có tranh chấp đó là Uỷ ban nhân din xã, phường thi tran nơi có QSDD Trong trường hop SDDniu có xêy ra tranh chấp thi mọi giao dich, rong đó có giao dich thé chấp QSDB sẽkhông được thực hiển cho din kh tranh chấp đó được giã quyét rong.

Điều kiện thứ ba: QSDĐ không bi kê biên để bảo đảm thi hành án Kê biên, QSDD là một trong những biện pháp cuống chế tải sin ci cơ quan Thi hành án được quy định cu thé trí khoản 3 điêu 71 Luật Thi hành én dân mự nấm 2008 sở đổi ‘68 mang năm 4 Khí QSDĐ cia bin thể chip bị kê biên a dim bio thí hành án tóc 1à QSDD này đã là tii săn để dim bão cho việc trục hiện mốt hoặc một số nghia vụ

„ khi đó nêu tếp tục để QSDĐ nay là đối tương của quan hệ thé chấp dim bảo cho một nghĩa vụ v tải sân khác thi nguy cơ sẽ phát sinh tranh chip lá đều tit yêu xây ra Trước kh quyất inh nhận th chip, nê thấy QSDD đã bị ké biên đỄ bảo đảm thí hành án thi bên nhận thé chấp có quyén từ chỗi nhận thé chấp QSDĐ đó Trong trường hợp này thi BBS không thể trở thin đổitương của quan hệ thé chấp tà sản Quy dinh này là hop Lý và tạo cơ số pháp iy an toàn dim bảo việc chủ sở hữu không thổ tấu tán tả sẵn nhầm lẫn tránh nghĩa vụ ofa mình

vi tài sản của bên thé chấp Do về

Điễu kiện thứ hy ĐỂ trở thành ti sẵn thể chip, QSDĐ phii côn trong thôi hen sử dang dit LBD năm 2013 đã có quy định rất cụ thể và rổ ring vé thời bạn sit dạng của từng loại đất khác nhau Có loại dit được Nhà nước giao cho các chủ thể được sit dang dn định lâu đã, có loại đất được Nhà nước giao hoặc thuê có thôi Hạn Cụ thé: tạ Điều 125 LBD nim 2013 quy ảnh về trường hop người sử dụng đất được si dung dit ẫn định lầu di; Điễu 126 LDD năm 2013 quy định về nội đang

liên quen đến dit sử dụng co thôi han; Điều 127 LĐĐ năm 2013 quy định về thời han sử dụng đất iti chuyển mục dich sử đụng đất, Điều 128 LĐĐ năm 2013 quy ok v thôi han sở dong dit khi nhận chuyển QSDB Các quy đính trên chỉ ra quyền và nga vụ cin tùng chỗ thé tiên mốt diện tích đất được Nhà mute cho phép sử dụng đất được Nhà nước cho phép sở dụng công được xác lập đẳng thời vàtương ứng với thời hen di đoợc xác dinh Việc xác lip quyên thé chip QSDĐ trongthời hạn sở đụng dit còn có ý nghĩa dic bit quan trong cho bên nhận thể chip, bi vino ảnh ining én quyén và loi ích hop phép của bên nhân thé chấp

2.1.2 Chủ thé cña hop đồng thé chap quyén sử đụng đắt 21.21 Bồn th chấp quyển sitchong đắt

‘Theo quy Ảnh tei đu 317 BLDS năm 2015 thi thé chip tải sin là việc ma tiên thi chấp dàng tải sân thuộc sỡ hấu cia mình dé bão dim thục hiện nga vụ và không giao ti sản cho bên nhận thể chấp

“Từ quy định trên có thể hiểu rằng bản thé chip QSDĐ trong hop đồng thể chấp QSDP là bản ding QSDD thuộc sở hiểu của mình đỂ đầm bio thục hiện nga ‘va trước bên nhân thé chấp Thông thường bên thé chấp QSDP là bên có nghĩa vụ trong quen h ngiĩa vụ được bảo dim bing việc thé chip đó Vi du nh A là mốt "người dùng QSDD của minh dé vay vén tei một Ngân hàng thi A rổ 1a bên thể chấp và A có nghĩa vụ bảo dim việc trả nợ khoản vay trên đối với Ngân hàng bingQSDD của mình Ngoài ra, bin thể chấp có thể không đẳng thờ là nguời có nghĩa ve trong quan hệ ngiĩa vụ được bảo đầm bing việc thé chấp, Trường hợp này xây

1a kim thé 'Q5DĐ.quyền

Luật đất đi nim 2013 quy định các chủ thể su dave quyén thé chấp QSDB: do đâm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba trước bên có

gan thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhân chuyển đổ, nhân chuyển nhượng, nhận ting cho, nhận thừa k, Hộ gia dink cả nhân sử ding dit được cơ

quan nhà nước có thim quyén cho pháp chuyén mục dich sử dung dit từ đất không thu tiên sở ding dit sng đất có tr tin sử dang dit hoặc thuê đất tha tần thuê đất uôt lên cho cả thời gian thuê Có thể thấy quy dinh của LDĐ năm 2013 không hạn chế quyển thé chip QSDĐ của cá nhân, hô gia đính Các chỗ thể này hoàn toàn có thể thé chấp QSDĐ của mình cho các tỔ chức tin dụng tổ chúc kink t khác và cả hân khác nhẫn đáp ứng nhu cầu vay vẫn của mình

‘Tuy nhiên ida thé chấp QSDĐ của hộ gia đính cần phit chủ ý thêm một số đầu kiện Theo khá niệm tai khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thi hộ gia ảnh sử dng đấtlà nhõng người có quan hé hôn nhân, huyết thống nuối đưỡng theo quy cảnh của pháp uật về hôn nhân và gia nh, đang sing chung và có QSDD chung ti thời điểm được Nhà nước giao dit, cho thuê dit, công nhấn QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ Vay, với quy định trăn thi "hộ ga inh sử đụng đất" cần phải đáp ứng haiđấu kiên: Một là những người phit có quan hộ về hôn nhân huyết thống muối dating đáp ứng quy inh côn pháp luật về hôn nhân và gia nh, ha là te thời đm, được Nhà nước gao đất cho thuê dit, công nhận QSDĐ (thai diém được cấp GCNQSDB) thì họ phai dang sống chung và có QSDĐ chung Cũng theo quy địnhtei đều 101 BLDS năm 2015 thi chỉ nhống thành viên của hộ gia dinh mới đượcxem là chủ thể và cótham ga xác lập, thục hiện giao dich din mr Do đó việc thục hién giao dịch có thé do chính các thành viên ty quyết nh hoặc ủy quyén cho "người đi diện (vide ủy quyên phải được lập thành văn bên, từ truờng hop có thôn thuận kháo) Các thành viên có thể thie thuận cỡ người đi điên them gj, thực hiện quyền nghĩa vụ din nự vì lợi ich chungtii hộ ga din

- Tổ chức inh tổ: Các tổ chức inh tổ được Nhà nước giao đất có thụ tin sử

dang đất, cho thuê đất tha tiên thuê đất một lẫn cho cả thời gian thuê, TỔ chức ln tẾ nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thủ tiên sỡ dang dit hoặc Nha nước cho thuê đắt tra trước tên một lên cho of thoi gian thuê ma tiin sử đụng đất tiễn thuê đất đã tra không có nguồn gắc từ ngân sách nhà nước, TỔ chức kinh tô nhân chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và không chuyển mục dich sử dụng đất hoặc chuyển mục ich sr dụng dit mã thuộc trường hợp được Nhà

2 oda Lvilhošn 3 điều 179 LBB nis 2013; sin 3 Đu 150 LBB nấm 2013

"ước gjao dit có thu tiền sử dung dit hoặc cho thuê đất rã tên thuê dt một fin cho cf thời gian thuê, tổ chức kình tỉ sử dạng đất đợc cơ quan nhà nước có thẩm qguyễn cho pháp chuyển mục dich sử ding đất từ đất không thu tién sử dang dit sang dit cô thụ tiễn sử dụng đất hoặc cho thuê đất th tin thuê dit mt lên cho cả thời gian thuô, TÔ chức lạnh

lân cho cả thời gian thuê để đầu từ xây dụng công tỉnh ngim; TỔ chúc nự nghiệp công lập tự chỗ tà chính được Nhà nước cho thuê đất tr tên thué dit mot lẫn chocã thời gian thuê mã tiễn thuê đất đi tr không có nguồn gốc tử ngân sich nha nước4

foc Nhà nước cho thuê dat thu tiền thuê dat một

ở ngớc ngoài thi được quyền thể chip QSDĐ khi về đều tơ tự Việt Nam được Nhà tước Việt Nam giao dit cổ thu tiên sỡ dụng đất hoặc người Việt Nam định cư & tước ngoà, doanh nghiệp có vẫn đầu tr nước ngoài được Nha nước Việt Nam cho thuê đất thụ tin thuê đất một lên cho cả thời gan thuê

Ninr viy, việc thể chấp QSDĐ của chủ thể là người Việt Nam dinh cư ð nước "ngoài phii dip ứng được hai đều lên: Một là phi có dự án du tt Việt Nam vàsử dụng đất đưới hình thức giao đất có thu tién sử dụng đất hoặc thuê đất tr tiênn thuế đất một lin Hai là, đổi tương là người Việt Nam định cự ở nước ngoài chỉ được thé chấp QSDĐ của minh tạ các tổ chúc tín dụng được phép host đồng tsi Việt Na

Can đốt với doanh nghiệp có vẫn đều bơ nước ngoài được thể chấp QSDĐ khi Nhà nước Việt Nam gio dit có thu tiên sử dung dit đ thục hiện dự đn (khoăn 3 diéu 184 LDĐ nim 2013) Vậy, đo kiện đỄ đoanh nghiệp nước ngoài để được thể

chấp QSDĐ phii có dự án đầu tự và phải sở dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiin thuê đất một lẫn hoặc được Nhã nước giao đất có thụ tên sử dạng dit

- Bi với doanh nghiệp Hiên doanh giữa

"ngoài, người Việt Nam định cư ö nước ngoài vớ tổ chú kinh tế mà tổ chúc kính Ếgép vin bằng QSDĐ th doanh nghiệp liên doanh có quyền thể chấp QSDĐ (ihoản1 Điễu 184 LBB năm 201 trong các trường hop su:

chức nước ngoài, cá nhân nước

“thuẫn 2,3 Babu 174; Khoăn 234 Babu 176; Khoản 1 Dab 109 LĐĐ năm 2013,

1) Dit của tổ chức kanh tổ góp vấn do được Nhà nước giao có thụ tên sử đụng đất cho thuê đất r tên thuê đất mốt lin cho cả thời gen thuê ma tién sở dụng đất ấn thuê đất đã nốp không có nguồn gic từ ngân séch nhà nước;

1) Dit ofa t8 chức kinh gop vẫn do nhận chuyển nhương QSDD không phi là đất thuê của Nhà nước rã tin thuê dit hàng năm ma tién đã trả cho việc nhận chuyển nhương không co nguén gốc t>ngân sich nhà nước

- Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê dit trước ngày D1 tháng 7năm 2004 ma được sử dụng giá ti QSDĐ như ngân sich nhà nước cập cho does"nghiệp, không phãi ghi nhân nợ và không phải hoàn trả đền thuê dit theo quy din của pháp luật về đất dai để góp vấn liên doanh với tổ thúc nước ngoài, cá nhân "nước ngoài thi doanh nghiệp lién doanh co quyén thể chấp QSDBS

- Doanh nghiệp iên doanh mà bên Việt Nam góp vén bằng QSDĐ nay chuyển

thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài có quyin thé chip QSDĐ (đẫm b và dim khoản 4 Điều 184 LĐĐ năm 2013) trong trường hợp

1) QSDĐ do nhận góp vén trước đó không thuộc trường hop được sở đụng để thục hiên các dự án đầu tư nhà ở đỄ bản và doanh nghiệp 100% vên nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất tha tién thuê đất một lân cho cả thời gia thuê theo quytản tại khoản 1 Điều 56 cia LĐĐ năm 2013,

1) OSDĐ do nhận gop vốn truờc dé được sỡ ding để thục hiện các dự án đều từ nhà ở df bán và doanh nghiệp 100% vên nước ngoài được Nhà nước giao đất

theo quy dinh tei khoản 3 Điều 55 của LĐĐ năm 2013

- Nguii Việt Nam dinh cư & nước ngoài cổ quyển thé chấp QSDĐ trongnhững trường hợp sau:

3) Duve Nhà nude giao đất có thu tién sỡ dụng đất cho thuê đất rã tên thuê dit mét lên cho cả thôi gian thuê ma góp vén bằng QSDĐ với tr cách là tổ chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức rước ngoài, cá nhân nước ngoài

‘thi doanh nghiép liên đoanh có quyền thé chấp QSDĐS

Syyoin2 Dau 104 LPP nền 2013 Soin 3 Dau 104 LPP aka 2013

1) Đươc nhận chuyển nhươngQSDĐ trong khm công nghiệp, cam công nghiệp, Lâm chế xuất, khu công nghề cao, khu kinh tổ có quyển thé chấp QSDĐ đã nhận chuyển nhương nảy”

- Nguii Việt Nem định cơ ở nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu te nước

nngoéi quyền thé chip QSDĐ trong những trường họp sau

4) Thuê ait, thuê tei đắt rong kh công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất kh công nghệ cao, khu kánh té mà di tra tin thuê đất thuê lạ đất mt lên cho of thoi gian thuê, thuê Ie thi được quyền thé chấp QSDĐ thuê, thuê lá này

thuê dit một lin cho cả thờ gian thuê thi có quyển thé chấp QSDB ®

Nhờ viy, so với LĐĐ năm 2003 và pháp LĐĐ thời kỹ trước đỏ thi các quy dio cin pháp LĐĐ hiện hành đã có nhiều thay đổi quan trong theo hưởng ngày căng mỡ sng hơn pham vĩ chủ thé có quyền được thể chấp QSDD Bên cạnh đó, tong thi LDĐ nim 2003 vẫn còn quy ảnh bit buộc về mục dich kh thể chấp SDD lá vay vin để sin xuất, nh doanh (quy ảnh tei đễm d khoản 2 Điều 110 LDD năm 2003 và ti khoản 7 Điều 113 LDD năm 2003) thì LBD năm 2013 đã loạibê hoàn toàn việc xác đ nh mục dich trong các giao dịch thể chấp QSDB Các chit thể có QSDĐ đáp ứng di các đu kiện thể chấp đều có th thé chấp QSDB tại tạ tổ chức tin dong đoợc phép host động tei Việt Nam, tạ tổ chúc kink t khác hoặc cả nhân theo quy định cũa pháp luật Đây la một diém mới, ích cục rong việc quy cánh và thê chấp QSDĐ, đơn việc tổ chấp vé ding bản chất và ý ngiữa để phù hop hơn với quy định của BLDS công như pháp luật agin hàng hiện tạ

Ngoài những ưu điểm trên, nếu nhìn nhận QSDĐ đưới góc độ lá mốt loại qgyễn về tài sin trong các giao dich din my và thương mai thi LĐĐ nêm 2013 vẫn còn mét số han chế trong việc xác lập quyên thể chip QSDD cho mốt sổ chủ thể

“Thử nhất, chủ thể thuê đắt rã tin thuê dit hàng nim không có quyén th chấp QSDĐ: LĐĐ năm 2013 quy đính đốt với đất thuê trả tên hàng năm thi người sở dang dit chi được thể chấp bing tài săn thuậc sỡ hữu mình gắn lin với đất thuê tei TCTD được pháp host ding tạ Việt Nam, tại tổ chúc Lính tổ khác hoặc cá nhân theo quy Ảnh cin pháp luật Xét-vé mét thực tế, do ny han chỗ vi ning ue ti thính nên hồ gia đính, cá nhân không thé thuê đất theo hình thức tra tiên một lẫn cho cả thời gián thuê nên ho thường là đối tương chủ yêu thuê đất theo hình thức rã tién thuê dit hàng nim Việc quy ảnh chỗ thé thuê đất tr én thu đất hãng năm không QSDD đã khiển các hộ gia ảnh, cá nhân gặp kho khán rong việc tấp cần đoợc số vốn lớn để đầu tr, mỡ rông quy mô sân xuất nh doanh:

só quyền thể ef

Thử ha, LBD nắn 2013 chỉ cho pháp các "tổ chúc kinh tẾ" đoợc thé chấp QSDB, còn các tổ chúc khác thi không được thực hiên quyển này: Đây là một điểm an chế của LĐĐ nim 2013 bối vì theo điều 5 LBD năm 2013 thi tổ chúc kinh té

chúc SDB trong các chỗ thể khác nh Cơ quan nhà nước, chi la mốt chỗ

don vi võ trang nhân đân tổ chức chính tị, tổ chúc chính tị - xã hồi, tổ chức chính trì xã hôi - nghề nghiệp, tổ chúc xã hộ, tổ thức xã hô - nghề nghiệp, tổ chúc sự "nghiệp công lip và t8 chúc khác theo quy đính cia pháp luật vỀ din ar Các tổ cóc na cũng có QSDĐ không chỉ thông qua tình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà côn được ting cho, công nhận QSDĐ nhưng họ lạ không được thé chấp SDD Điều này đã giy ra sự bất họ lý trong quyền SDD giữa các tổ chúc SDD.

12 2 Bên nhận thé chấp quyễn cử ng đất

“Trong hop đẳng thé chấp QSDĐ, bên nhận thé chấp là bên có quyén trong quan hệ din sự mà vide thục hiện quyển đỏ được bio dim bing hop đồng thé chip QSDD Nei một cách đơn giãn hon thi bên nhận thể chấp là bên có nguồn vấn và thục hiện host động cho vay néw hợp đẳng thé chấp 1a mốt iện pháp báo dim thục hiện ngiềa vụ trả ne tin vay Cần cử vio các quy dinh của LBD năm 2013 vé

chức kính tế khác hoặc cá nhân theo quy dink của pháp luật, trong trường hợp"bên nhận thé chấp là tổ chức kinh té hoặc cá nhân thi chỉ ép dụng khi bên thể chấp

à hộ gia dint, cả nhân hoặc công đẳng dân cư Theo Luật các TCTD năm 2010, sửa đỗi bổ sang năm 2017 thi các TCTD được pháp host động ai Việt Nam, bao gins

Các TCTD Việt Nam bao gồm: Ngân hing (TCTD Nhà nước, Ngân hàngTMCP, Ngân hàng Chính sách xã hố, Ngân hàng hop tác xi); TCTD phi nhân"hàng, Tổ chức tai chính vi mé và Qũy tin dung nhân đân.

TCTD nước ngoài, bao gốm: Ngân hing lên doanh, ngân hàng 100% vén"nước ngoài, chỉ nhánh ngân hàng nước ngoài, cổng t tải chính liên doanh, công tytii chính 100% vẫn nước ngoài, công ty cho thuê tải chính lên doanh, côn ty cho thuê tai chính 100% vẫn nước ngoài

Thơ vậy, pham vũ chủ thể nhận thé chấp QSDĐ theo quy định của pháp luậtiện hành được mỡ rông đ tao kha ning và cơ hội cho người sở dạng đất được thểchip QSDĐ và ao mối trường pháp Lý canh tranh lành manh giữa các TCTD.

6 một khía cạnh Khác, việc các TCTD nước ngoài được pháp hoạt động tại Việt Nam trên thọ tổ ủy thuộc vào nội dung các đều ude, các hiệp Ảnh ma Chính, phi Việt Nam kỹ kết hoặc tham gia Chẳng han, Hiệp định Thuong mai Việt Nam

và Hoa Kỹ quy ảnh

Các đơn vị tài chính, ngân hàng 100% vốn Hoa Ky không được nhận thé chấp,bing QSDĐ Sau ba năm kể từ ngày Hiếp Ảnh có hiệu lực các đơn vũ tải chính,gin hàng 100% vốn đầu tơ Hoa Ky chỉ được quyén nhân tai sin thé chấp bing 'QSDĐ của các xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tei VietNam 10

Voi quy dink này, TCTD 100% vén đều từ của Hon Kỳ khi nhận thể chấp QSDD ti bạn chế hơn so với các TCTD khác Theo đó, họ chỉ có thể nhận thé chấp sau be năm khi Hiệp đnh được kỹ kết và đối toơng khách hing chỉ là các xí nghiấp có vẫn đầu tư nước ngoờ tri Việt Nem me thổi

Ngoài chủ thi côn bên nhân thể chấp là các TCTD được phép host đồng tại Việt Nam thi LBD năm 2013 tiếp tục cho phép các tổ chúc kinh tẾ ong nước hoặc cá nhân công có quyền nhận thé chip néw nh bản thé chấp là hộ gia dinh hoặc cả nhân Sở oi như vậy v trên thụ tẺ, như cầu về việc mé rộng nguẫn vn để đều tr

`# Bộ tượng sụi 000 Fp Unk gi Công hua hộ dỗ ngấi Vật Naso Hp dng mức Hou Kỳ

‘vi quan hệ thương mại (Pim hee G ~ Bing lộ trăn cam kết tương mai dich vu cụ thể)

đối vớ các hộ gia inh, cả nhân la rất lén Tuy nhiên, không phấ hồ gia nh hay cả nhân nào cing có đã điều kiện để tiép cân nguin vẫn từ cá TCTD, do đó, việc cho phép các tổ chức kinh hay cá nhân công được nhân thé chấp QSDĐ tử các hồ giacánh hay các nhân là quy đ nh hoàn thoàn phù hợp với tin bình thực t, tạo điều liên cho người sử đụng đất cổ nhiều cơ hội và ar iva chon trong việc tép cân "nguồn vẫn, từ đó thúc diy việc sin xuất Lành doanh Tuy nhiên, thục ế hiện nay cho thấy, các giao dich phát sinh giốa bên thể chip là hộ gia đ nh hoặc cá nhân và tiên nhận thể chấp ã tổ chúc ánh t trong nước hoặc các nhân là không nhiễu Sở đi nh vậy là vì cũng xuất phát từ nh hình thục t, cá tổ chứ ảnh té trong nước hoặccá nhân nhận thé chip khi phải xử ký ti sin thé chip của bin thé chấp là hồ giacánh hoặc các nhân gặp nhiều khó khăn do các quy định của pháp luật vi việc xử lý tii sẵn dim bio vin còn rất chang chúng, chưa có những quy nh cụ thé, Hơn nữa, các thi tục hành chính liên quan dén wie xử Lý ti sản thể chấp còn nuồm rà, nhiều

cập, chơn tạo được hành lang pháp lý thông thoáng để giúp cho bên nhận thé chấp có thé xữ Lý tải sân thể chip mốt cách tiệt đ, có hiệu qua

Các quy định về quyỀn và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất

2.2.1 Quyễn và nghia rụ cũa bên thể chấp

Quyén của bên thể chấp được quy ảnh tại đều 321 BLDS năm 2015 Theo đó, quyền cin bên thé chấp được php luật quy đính rất rông, bao gm: Quyển ksi thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tử tải sản thé chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tie công là ải sin thé chip theo thôa thuận, Dit tư để lim ting giá t của ti sin thi chip; Nhận ei ti sản thể chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liền quan din tii sẵn thể chip đo bên nhận thé chip giữ khi ngiĩa vụ được bảo dim bing thi chấpchim đút hoặc đoợc thay thé bing bién pháp bảo dim khác

Quy đính như vậy là rất hợp lý,

bối trong thời gian thể chấp QSDĐ, bên thé chấp đã được bên nhân thể chấp cho vay vẫn và vẫn tp tue được hi thác công đụng, nghĩa lá ding QSDĐ của mình

để tring tot, để ö, hoặc kinh doanh: nhằm én đính cuộc sống và sản xuất Điều nay đã giúp cho mục tiêu của việc thé chấp được thực hiện một cách hoàn hão nhất

lên sự nhân đạo của pháp luật Việt Nam,

lễ làm ting giá trị của QSDĐ đã thé chip Qua dé mà giát quyên sở dụng đất sẽ được năng cao hơn, tránh df tinh trang ti sản bị hoang phí, không có chủ thể sỡ dụng

Bin thé chấp vẫn có quyén đầu tr rên mảnh đất

Bên thé chấp có quyền được bén, đố, ting cho quyên sở đụng đất trong quá tình sin xuất kánh doanh, nêu được bên nhận thể chấp đồng ÿ hoặc theo quy din của luật Đây là quy dink rt mới của BLDS năm 2015 so với quy dinh của BLDS năm 2005, bởi rong thời gian thể chấp QSDĐ nêu có ar đồng y của bên nhân théchip hoặc php luật có quy dinh thi bản thể chip có quyền được bản trao đổ, tăngcho QSDĐ cite mình Như vậy, BLDS nim 2015 đã mỡ ra một hướng mới trongcgay Ảnh về quyền côn bên thé chấp QSDĐ ở Việt Nam hiện aay Quy ảnh nh vậy shim thể hiện sự tô trong của Nhà nước đối với các quyén của người sử dụng đất nổi chúng và quyén của cá nhân tổ chức thé chấp QSDĐ nói riêng,

Bén thé chip có quyền được cho thuê, cho mượn QSDD đã thể chấp nhữngghi thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc QSDĐ cho thuê, cho mượn. dang được cing để thé chip và phải thông báo cho bên nhận thé chip iất, Như vậ hop đồng thể chấp QSDĐ sẽ có sự thay đổi theo hoớng chim dit hop đẳng thổ chip QSDB bing OSDĐ đối với các trường họp cho thuô, cho mon QSDB về phương thúc xữlý QSDĐ ki bên thé chip cho thuê hoặc cho mươn QSDĐ.

Bik với ngiấu vụ cia bên thể chấp: Nghia vụ của bên thé chấp tử sẵn được uy định ti Điều 320 BLDS năm 2015, theo đó bén thé chấp QSDD ở Việt Namhiện nay hả có ng]ễa vụ sau:

Giao giấy tờ liên quan din tải sin thé chấp rong trường hợp các bên cỏ thônthuận, trừ trường hợp luật có quy đính khác Quy định này của phép luật din sơViệt Nam hiện nay là rất hop tý bởi 1é việc giao ply tờ liên quan din QSDĐ đã thé chấp là mình chúng cho QSDĐ đã thé chấp là tả săn của người thể chấp sẽ giúp cho bên nhận thể chấp sẽ được bão dim được tit sin của mình đã cho thé chấp Đảng thời, hoạt động giao giấy tờ lên quan din QSDĐ sẽ giúp tránh được tinh trăng bên thể chấp sẽ meng tài sản la QSDĐ để đ thể chấp tử mốt tổ chức tin dụng Xhác, bối QSDĐ là didu kiện cốt yên để hop đồng thể chấp QSDĐ được lập trên

thục tổ Qua đó, giúp làm giảm tốt thidu tinh trạng iro trong hop đồng thé chấp

thể chip thi bên thé chấp có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn đất đã thé chip, Đây là ngiĩa vụ rất quan trong mà bên thé chip phải thục hiện, bởi việc giữ gin và bảo quin đất đu di thé chip sẽ giúp cho tài sin bio đâm thể chấp được nguyên ven, gi đúng giá tị thục nhurban đầu mã các bên đã ký kết thôa thuận Tránh tinh trang đất thể chấp bị lin chiếm hoặc sở dụng, cả tao không đứng mục đích dẫn tới lâm giảm giá tr sở dụng cia đất

“Trong thời gian thực hiện hợp,

Bên thé chip phải áp dạng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể of phi "ngừng việc kh thác công dụng ti sin thé chip nêu do việc kai thác dé ma tà sin thé chấp cổ ngự cơ mất giá ti hoặc giảm sút giá ti Các biện pháp khắc phục nhằm để điện ích đất thé chấp trở về trang thai nh ban đều có thể gồm các biện php như cdi to lại điện tích đất bude phải trẻ li diện ich đất đối với những trường hop bị fin chiêm quy đính như trên của pháp luật rt hợp lý nhẫn tránh tình trang sở đụng đất si mục đích lâm mất giá vẫn có từ trước của điện ích đất

được thể chấp

Khi tai sân,hấp bị hư hông thi trong một thời gián hợp lý bên thể chấphải sửa chữa hoặc thay thé bing ti sản khác có giá bị hương đương, trừ trườnghợp có thôn thuận khác Đây là một trong những nghĩa vụ rất quan trong của bên thé

chip, ngiĩa vụ này được quy dinh nhằm làm tăng thém trách nhiệm cia bin thé chấp khi sử dụng QSDĐ trên thực tổ.

én thể chấp có nghĩa vụ cũng cấp thông tin về thục trang tải sân thé chấp cho tên nhận thé chấp, Đây là mốt trong những ngiễa vụ rất quan trong của bên thé chip, bôi 18 việc cung cập thông tin vé thực trạng QSDD sẽ giúp cho bên nhận thể chấp có thể nắm bit được tính hình sử dung đắt của ban thé chấp, để từ đó có những tiện pháp hoặc hoớng giã quyết phủ hop để bên thé chấp QSDĐ sir đụng đất trên thục tổ có hiệu quả hơn Tuy nhiên, theo quy định của BLDS năm 2015 ở Việt Nam Inn nay thi thời gian để bên th chấp cung cấp thông in về thục trang QSDĐ được thể chip thi pháp luật chưa có quy dinh cụ thé? Vi du nbur trong khoảng thời gian

mấy thing hoặc định ky là may thing thi bên thé chip phải cũng cấp thông tin vé thục trang QSDĐ cho bin nhận th chấp

Bên thể chấp phải có ngiĩa vụ giao tit sản thé chấp cho bên nhận thé chấp để xử lý lôi thuộc một trong các trường họp xử lý ti sin bảo dim quy ảnh tạ Điệu299 của Bộ luật này, Theo đó, các trường hợp xử lý ta sin bảo dim bao gém: dinTan thục hiển nghia vụ được báo dim ma bên có nghĩa vụ, dé là bên thé chấp khôngthục hiên hoặc thục hiện không đúng nghĩa vụ; bên có nga vụ nghĩa la bên théchấp phi thực hién ngiĩa vụ đợc bảm dim trước thời han do vi phem nghĩa vụtheo thôa thuận hoặc theo quy định của luật hay trường hop khác do các bên thôn thuận trong hop đẳng hoặc luật có quy nh Quy định như trân ce pháp luật à hợp ly, bởi lẽ quy dinh này đ thể hiện ngiĩa vụ cũa bên thể chấp đối với bên nhân thé chấp

Đi với trường hop nêu có quyền của nguồi thứ ba liên quan đồn quyền sử dang đất được thé chip thi bên thể chấp hả thông báo cho bên nhận thể chấp vỀ các quyề

thông bảo thi bên nhận thể chấp có quyền hữy hop đồng thé chấp ti sản và yêu cầu của người thử ba đối vớ tài sẵn thé chip, néu cổ, trường hop không

‘di thường thiét hai hoặc duy tỉ hợp đông va chấp nhận quyền cũa người th ba đổi Với tii sản thé chấp, Bồi, thông qua sơ thông báo đỏ thi bên nhân thể chấp có thé tiết :õ hơn vé các chỗ thể có liên quan dén QSDB, từ đó có những biện pháp phù hop đổi với ti sin ma bên thé chấp đã ding a8 bảo dim trong hop đồng thé chấp

"Bên thể chip QSDĐ phi có ngiễa vụ không được bán, thay th, trao đổ, ting cho tả sin thé chấp, trừ trường hợp quy ảnh tạ khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này Quy đính này thể hiện wy bảo về quyén lợi của pháp luật đi với bin nhận thé chấp QSDĐ trên thực t, bởi lẽ việc bán, thay thể, trao đổi hay ting cho QSDD ti sẽ làm mất gi ti của tả sẵn ngiĩalà lâm cho đối toợng cũa hop đồng thé chip QSDĐ không còn tên tri tn thục tê và việc bio dim bing ti sin của bin thể chấp đối với bên nhận th chấp không còn nữa

2.2.2 Quyên và nghia vụ cia bêu nhận thé chấp

“Đỗi với quyển của bên nhận thé chấp đoợc quy ảnh ti điều 323 BLDS năm 2015, tho dé bên nhân thể chấp có các quyền sa

Việc xem xét, kiểm tra rực tếp QSDD ma bên thé chấp đã thể chip không được lim cin trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sở dụng khai hấc ti sẵnthé chip Đây là quy dinh rất quan trọng của pháp luật đối với bên nhận QSDB, bi thông qua việc xem xế, kiểm tra trực tp QSDĐ ma bên thé chấp đã thể chấp thi bên nhận thể chấp zẽ đính giá được din tích đất thực tại sơ với điên tich ban đâu sa bên th chấp đã thé chip Đồng thờ, bên nhận thé chip còn xem xét được Bá bị sử dạng dit có bị thay đỗ, có bị cãi tạo hay sử dung không đồng mục đích lam thơ Hai đất giêm giá tị sử dụng cũa đất hy không? Từ đó có thể nhờ chính quyển can thiệp nhầm ngăn chin những hành vi không tich cực của bên thé chấp để bảo vé quyện ơi chính ding cũa minh

"Bên nhân thể chấp co quyin yêu cầu bên thé chấp phii cung cập thông tin về thục trang tài sân thé chấp, Đây la quyén rit quan trong của bân nhận thể chập, bãi Tê việc quy din quyền yêu cầu cùng cp thông tin về thục trăng t sản thé chip sé

ễ biết được tinh trang của QSDD trên thực té giúp bên nhận thi chấp có

Bên nhận thé chấp OSDĐ có quyển yêu cầu bên thé chấp áp ding các biện phip cần thiét đổ bio toàn tải sin, giá tị tú sin trong trường hop có nguy cơ imsit giá te hoặc giêm ait giá tr của it sân do việc ha thác, sở đọng Quy đính này nhằm báo dim quyền cia bên nhân thổ chấp trong việc bảo vệ giá tỉ t săn đã giao

QSDD có quyển thục hiện việc ding ký thể chip theo quy Gok cin pháp luật Đăng ký thé chấp QSDĐ có thé hiểu đó la việc cơ quan nhà tước có thim quyền đăng lý ghỉ nhân các thông tin về thổ chấp tài sân gin iễn với dit vio SỐ da chính hoặc

đăng ký thể

oh về quyền của bên nhận thé chấp, quy Ảnh này gứp phần thể hién quyền của tiên nhận thể chấp rong việc thục hiên hop đẳng thể chip QSDĐ

8 ding ký thé chip ti sin gin liên với đất và Đơn yên sp Đây là một trong những quyền mới ma BLDS năm 2015 quy.