Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện hoa lư, tỉnh ninh bình

KHOA HỌC CÔNG NGHỆ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐÃNG KÝ THÊ CHẤP QUYÊN 5Ủ DỤNG ĐẮT, QUYỂN sử HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẤN LIỂN VĨI ĐÃT TẠI HUYỆN HOA LU, TỈNH NINH BÌNH Trần Trọng Phương1*, Trần Văn Khải2, Ngơ Thanh Sơn1, Nguyễn Đình Trung1, Bùi Thị Thu3, Trần Thị Bình4, Nguyên Thị Tâm5 TĨMTẮT Nghiên cứu thực trạng cơng tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà (QSHNƠ) tài sản khác gắn liền với đất huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bỉnh cho thấy: Giai đoạn 2016 - 2020 công tác đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất đăng ký 4.341 hồ sơ Các biện pháp bảo đảm chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gán liền với đất người sử dụng đất thực đăng ký thường xuyên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư quy định pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm phù họp vói người sử dụng đất chấp hành theo quy định Tuy nhiên, sở vật chất nguồn nhân lực làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Hoa Lư chưa đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Để nâng cao hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, cần thực đồng số nhóm giải pháp như: Giải pháp bồi dưỡng đội ngũ cán thực đăng ký biện pháp bảo đảm; giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm; giải pháp thực công tác đãng ký biện pháp bảo đảm; giải pháp xây dựng chế trao đổi thông tin tinh trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan Từ khóa: Đăng ký biện pháp bảo đảm bàng quyền sử (lụng đắt, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, huyện Hoa Lư ĐẶT VÁN ĐỀ Trong kinh tế vận hành theo chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo đảm tài sản quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà (QSHNỢ) tài sản gắn liền vói đất ngày gia tăng Các hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất diễn phức tạp, nhiều hình thức khác như: cầm cố, cho thuê, chấp, góp vốn [6] Nghị định số 102/2017/NĐ - CP Chính phủ quy định biện pháp bảo đảm phải đăng ký gồm: Thế chấp QSDĐ; chấp tài sản gắn liền với đất trường họp tài sản chúng nhận quyền sở hữu giấy chúng nhận QSDĐ, QSHNƠ tài sản Khoa Tài nguyên Môi trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam Email: ttphuong@vnua.edu Uỷ ban Khoa học, Công nghệ Môi trường - Quốc hội Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Ninh Bình Văn phòng Tinh uỷ Hà Nam Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên 168 khác gắn liền vói đất [4] Việc đăng ký biện pháp bảo đảm cách thức để bảo vệ quyền lợi họp pháp cho bên nhận bảo đảm bàng QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất bên tham gia giao dịch họp đồng [4], [1] Loại bỏ rủi ro pháp lý cho giao dịch, tạo lập, trì bảo đảm trật tự lọi ích chung đời sống kinh tế - dân [7], tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực cách tốt quyền theo quy định pháp luật [3], Tuy nhiên, thực tiên, công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bàng QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất nhiều bất cập cần giải [6] Hoa Lư huyện nằm trung tâm tỉnh Ninh Bình, liền kề hai thành phố Ninh Bình Tam Điệp Trong năm gần đây, huyện Hoa Lư có tốc độ phát triển thị hóa đại hóa mạnh mẽ dẫn đến hoạt động thực QSDĐ người dân có xu hướng gia tăng [9], Vì việc thực giao dịch đất đai địa bàn huyện, văn phịng đăng NỊNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIÊN NĨNG THƠN - KỲ 1+2 - THÁNG 2/2022 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ ký QSDĐ tảng theo, dẫn đến việc bị dồn hồ sơ, không thực bảo đảm thời gian trinh tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định cấp xã, thị trấn; cấp huyện cấp tỉnh Xuất phát từ lý trên, việc nghiên cứu “Giải pháp nàng cao hiệu công tac đăng ky chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình”rý cần thiết có ý nghĩa thực tiễn PHUONG PHÁP NGHẼN Clíu 2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu - Lựa chọn điểm nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Hoa Lư có 10 xã thị trấn Căn vào đặc điểm kinh tế - xã hội để lựa chọn điểm nghiên cứu đánh giá việc thực biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền vói đất người sử dụng đất, cụ thể xã lựa chọn, gồm: + Thị trấn Thiên Tôn: Là khu vực trung tâm hành huyện, noi có mật độ dân số đơng, vị trí thuận lợi giao thơng huyện Hoa Lư, nơi có nhiều giao dịch, chuyển QSDĐ hộ gia đình, cá nhân đại diện vùng có trung tàm thương mại dịch vụ QSDĐ Các cán tín dụng hỏi làm việc ngân hàng, quỷ tín dụng có nhiều số người dân đến vay tiền (mỗi ngân hàng quỹ tín dụng điều tra cán tín dụng) Các tiêu chí điều tra gồm: Mức tiền ngân hàng cho vay (theo tỷ lệ % giá trị QSDĐ); cho vay; đon giản, phức tạp thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm; nên hay không nên đăng ký biện pháp bảo đảm Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư - Điều tra 15 cán Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Hoa Lư ý kiến hồ sơ địa chính, sở vật chất, lực lượng cán thực giao dịch đảm bảo QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất huyện Hoa Lư xã nghiên cứu Các tiêu chí điều tra gồm: Cơ sở vật chất, nguồn nhân lực, chất lượng nguồn nhân lực, ý thức chấp hành pháp luật người dân, phối họp người dân thực thủ tục hành - Trên sở ý kiến Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Hoa Lư, tiến hành điều tra ngẫu nhiên 120 hộ gia đình, cá nhân (40 phiếu/xã, thị trấn) trực tiếp thực đăng ký biện pháp bảo + Xã Ninh Hải: Đại diện cho xã có nghề phụ, đảm Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện nghề truyền thống, có phát triển cơng nghiệp làng Hoa Lư phiếu điều tra in sẵn Các tiêu chí điều tra gồm thơng tin mục đích vay; mức vay vốn nghề, xã phát triển kinh tế huyện Hoa Lư thủ tục thực chấp QSDĐ, QSHNƠ + Xã Ninh Giang: Đại diện cho xã nông tài sản khác gắn liền với đất; mức tiền muốn vay - Lựa chọn ngân hàng (Ngân hàng Nông nghiệp theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất ngân PTNT chi nhánh huyện Hoa Lư, Ngân hàng Chính hàng cho vay; diện tích đất, diện tích sàn nhà; thủ tục sách xã hội huyện Hoa Lư, Quỹ tín dụng nhân dân đăng ký; thông tin khác cầm cố, chấp Ninh Vân) địa bàn huyện Hoa Lư để điều tra, 2.4 Phương pháp xử lý tổng họp số liệu tài đánh giá hoạt động biện pháp bảo đảm công tác liệu đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ Kết hợp yếu tố định tính vói định lượng tài sản khác gắn liền với đất trình thu thập số liệu địa bàn nghiên 2.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cứu, thống kê, so sánh đánh giá kết đạt cấp được, để làm rõ kết việc thực biện Điều tra, thu thập số liệu thứ cấp UBND huyện pháp bảo đảm Số liệu điều tra xử lý phần Hoa Lư, Phịng Tài ngun Mơi trường; Chi nhánh mềm Microsoft Excel Vãn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư Chi cục 2.5 Phương pháp phân tích, so sánh thuế huyện Hoa Lư Trên sở tổng hợp số liệu tinh hình chấp 2.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất - Điều tra ngẫu nhiên 15 cán ngân hàng, quỹ địa bàn xã, thị trấn điều tra tiến hành phân tín dụng làm cơng tác tín dụng thực thủ tục tích, đánh giá sở so sánh ba điểm nghiên đăng ký biện pháp bảo đảm cho người dân huyện cứu, để xác định mức độ thực biện pháp bảo Hoa Lư thay cho người vay tiền chấp đảm theo yêu cầu pháp luật NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIEN nông thôn - KỲ 1+2 - THÁNG 2/2022 169 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ KÉT QUÀ NGHẼN cúu 3.1 Khái quát huyện Hoa Lư yếu tố tác động đến nhu cầu vốn cho đầu tư phát triển công tác đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất địa bàn huyện Hoa Lư 3.1.1 Khái quát huyện Hoa Lư Huyện Hoa Lư nàm phía Đơng Bắc tình Ninh Binh, có diện tích tự nhiên 103,48 km2 dân số 103.900 người, vói vị tri địa lý sau: Phía Bắc giáp huyện Gia Viễn, phía Tây giáp huyện Nho Quan, Gia Viễn, phía Nam giáp huyện Yên Mơ thành phố Tam Điệp, phía Đơng giáp huyện Ý n, tỉnh Nam Định có sơng Đáy ranh giới Nơi có Cố Đơ Hoa Lư chọn kinh Nhà nước phong kiến tập quyền Đinh Bộ lãnh lên ngơi Hồng Đế nàm 968 Ngày dấu tích Cố Đơ Hoa Lư thuộc xã Trường Yên, huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình, cách Thủ Hà Nội gần 100 km phía Nam Hoa Lư huyện thuộc vùng chiêm trũng, kinh tế nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn Mặc dù sản xuất nơng nghiệp, thủy sản có nhiều tiến bộ, kinh tế nông nghiệp phát triển chưa tương xứng với tiềm sẵn có huyện [9] 3.1.2 Hiện ừạng sử dụng đất huyện Hoa Lư Theo số liệu thống kê đất đai, năm 2020 diện tích đất tự nhiên huyện Hoa Lư 10.348,72 [8], nhóm đất nơng nghiệp 6.472,5 ha, chiếm 62,5% diện tích tự nhiên; nhóm đất phi nơng nghiệp 3.316,3 ha, chiếm 32,1% diện tích tự nhiên; nhóm đất chưa sử dụng 559,9 ha, chiếm 5,4% diện tích đất tự nhiên Nhìn chung loại đất sử dụng vào mục đích khác phù họp vói q trình phát triển kinh tế - xã hội huyện 3.1.3 Các chủ trưongphát triển kinh tế-xã hội tác động đến nhu cầu vốn cho đẩu tư phát triển công tác đăng ký thè chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sàn khác gắn liền với đất trẽn địa bàn huyện Hoa Lư Trong năm qua, huyện Hoa Lư trọng chuyển dịch theo hướng tăng tỷ lệ công nghiệp, dịch vụ; khu, điểm du lịch sinh thái - tâm linh; làng nghề truyền thống chế tác đá mỹ nghệ, thêu ren, trì mở rộng, tạo thèm nhiều việc làm chỗ, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế đẩy mạnh xây dựng nịng thơn góp phần giảm nghèo nóng thơn, nâng cao thu nhập cho nhân dân Huyện đẩy mạnh quy hoạch phát triển công nghiệp (CN) - tiểu thủ công nghiệp 170 (TTCN), thực nhiều chinh sách hỗ trợ, quan tâm đâu tư xây dụng kết cấu hạ tầng Nhờ đó, sản xuất CN - TTCN phát triển khá, giá trị sản xuất đạt 5.473 tỷ đồng, tăng 13,76% so với năm 2018 Du lịch, dịch vụ tiếp tục phát triển, doanh thu từ hoạt động thương mại, dịch vụ đạt 1.942 tỷ 605 triệu đồng, tăng 16,25% so vói năm 2018, doanh thu từ du lịch đạt 2.200 tỷ đồng Tồn huyện có 250 doanh nghiệp, có khoảng 100 doanh nghiệp 700 hộ gia đình trực tiếp sản xuất đá mỹ nghệ, thu hút tạo việc làm cho 5.200 lao động thường xuyên 4.000 lao động thời vụ Các sản phẩm CN, TTCN tăng chủ yếu mặt hàng truyền thống mạnh huyện đá mỹ nghệ, thêu ren, sản phẩm may mặc, phân bón, xi măng clanke, vật liệu xây dựng Huyện tập trung quy hoạch xây dựng làng nghề đá mỹ nghệ Ninh Vân giai đoạn với tổng diện tích 30,64 vói tổng mức đầu tư 116,25 tỷ đồng để bảo tồn, phát triển làng nghề truyền thống, bảo đảm vệ sinh mói trường, phát triển kinh tế - xã hội; hình thành cụm cơng nghiệp thêu ren Ninh Hải với tổng diện tích 37,8 Bên cạnh làng nghề đá Ninh Vân, làng nghề thêu ren Ninh Hải có 10 doanh nghiệp 500 hộ gia đinh làm thêu ren, thu hút 600 lao động thường xuyên 2.000 lao động thòi vụ Bên cạnh đó, Hoa Lư huyện nơng thơn nằm nhóm sớm nước, phong trào xây dựng nông thôn tiếp tục đẩy mạnh theo hướng kiểu mẫu vào chiều sâu gắn với tái cấu lại nóng nghiệp, hiệu thực chất, dự kiến đến hết năm 2019, huyện Hoa Lư có khu dân cư cơng nhận khu dân cư nông thôn kiểu mẫu [9] Việc chuyển dịch theo hướng tăng tỷ lệ công nghiệp, dịch vụ; khu, điểm du lịch sinh thái tâm linh; làng nghề truyền thống đẩy mạnh xây dựng nơng thơn có tác động đến nhu cầu vay vốn thực giao dịch đàm bảo QSDĐ địa phương 3.2 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất huyện Hoa Lư 3.2.1 Thực trạng công tác đăng ký thê chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất huyện Hoa Lư Luật Đất đai 2013 điều: Điều 95 “Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền vói đất”, Điều 170 “Nghĩa vụ chung người sử dụng NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIÊN NÔNG THÔN - KỲ 1+2 - THÁNG 2/2022 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ đất”, Điều 188 “Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ; góp vốn QSDĐ” quy định: đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất, bao gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đãng ký điện tử hình thức có giá trị pháp lý Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vói đất chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trường hợp cấp giấy chứng nhận đăng ký Việc chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa Tình hình thực đăng ký chấp QSDĐ tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư thể bảng Bảng Tình hình thực đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất huyện Hoa Lư giai đoạn năm 2016 - 2020 Đơn vị: Hồ sơ STT Tên xâ/thị trấn Tổng Năm 2016 2017 1.042 173 2019 2020 199 2018 221 230 219 Thiên Tôn Ninh An 272 49 41 58 63 61 Ninh Giang 102 12 10 21 25 34 Ninh Hải 820 101 Ninh Hoà 165 33 154 35 129 28 215 30 221 39 Ninh Khang 27 29 49 26 35 Ninh Mỹ 166 924 113 203 248 231 Ninh Thắng 171 33 129 37 35 35 31 193 24 40 43 37 41 44 185 48 33 40 10 Ninh Vân Ninh Xuân 11 Trường Yên 301 32 86 56 69 58 4.341 637 801 883 1.019 1.001 Tổng 28 Nguòn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư (2020) [5] Bảng cho thấy, giai đoạn năm 2016 - 2020 Giang) nghiên cứu có 1.964 hộ gia đinh, cá nhân huyện Hoa Lư thực đăng ký 4.341 hồ sơ đăng tham gia giao dịch chấp, tất thực ký chấp giá trị QSDĐ, QSHNƠ tài sản đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ khác gắn liền với đất Trong năm 2019 số lượng huyện Hoa Lư Điều chứng tỏ hiệu hồ sơ đăng ký chấp cao với 1.019 hồ sơ Số công tác quản lý nhà nước đất đai ngày rõ lượng hồ sơ giao dịch năm 2016 thấp vói 637 rệt Đăng ký chấp Văn phòng Đãng ký hồ sơ Như vậy, giao dịch chấp QSDĐ, QSDĐ thực phát huy hiệu Có tác QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất ngày dụng tích cực việc quản lý cơng khai hóa gia tăng trình độ dân trí tăng cao nhận thức thơng tin giao dịch chấp QSDĐ, người dân biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất người QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất quan sử dụng đất với ngân hàng, tổ chức tín dụng trọng Chính việc thực đăng ký chấp Mặt khác, việc đăng ký chấp bảo đảm thứ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa tự ưu tiên việc xử lý tài sản bảo đảm Bảo đảm Lư tăng theo tính pháp lý cho tài sản chấp, hạn chế Giai đoạn năm 2016 - 2020, nhu cầu giao dịch tranh chấp đất đai xảy người sử đảm bảo để vay vốn 11 xã, thị trấn huyện Hoa Lư dụng đất không đăng ký khai báo Ngoài ra, người thực đăng ký tăng lên theo năm, sử dụng đất bảo đảm pháp lý quyền lợi xã, thị trấn (Thiên Tôn, Ninh Hải, Ninh minh đất NƠNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIEN nơng thôn - KỲ 1+2 - THÁNG 2/2022 171 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ 3.2.2 Ý kiến đánh giá đăng ký thè chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất điểm nghiên cứu 3.2.2.1 Ý kiến mức vay vốn thủ tục thực đăng ký chấp bắng QSDĐ, QSHNƠ tài sàn khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu STT 172 - Ykiến hộ gia đình, cá nhân mức vay vốn thủ tục thực đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất xã, thị tràn nghiên cứu Bảng Ý kiến người dân mức vay vốn thủ tục thực đăng ký chấp QSDĐ, QSHNơ tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn điều tra Các xã, thị trấn nghiên cứu Tổng số Thị trấn Thiên Xã Ninh Hải Xã Ninh Giang Tôn Phiếu Danh mục Tỷ lệ điều Phiếu Phiếu Phiếu Tỷ lệ (%) Tỷ lệ Tỷ lệ tra điều điều tra điều tra (%) (%) (%) tra Có nên thực đăng ký chấp Chi nhánh 40 100,0 40 100,0 120 100,0 40 100,0 Văn phịng Đăng ký QSDĐ hay khơng? - Có 95,8 39 97,5 37 92,5 39 97,5 115 - Không 4,2 2,5 7,5 2,5 Thủ tục đăng ký chấp 40 100,0 40 100,0 Chi nhánh Văn phòng 120 100,0 40 100,0 Đăng ký QSDĐ 5,0 10,0 - Phiền hà 6,7 5,0 - Không phiền hà 38 95,0 36 90,0 112 93,3 38 95,0 Có nên cải cách thủ tục hành Chi nhánh 100,0 40 100,0 40 100,0 120 100,0 40 Văn phịng Đăng ký QSDĐ khơng? 40 100,0 40 100,0 - Có nên 120 100,0 40 100,0 0 - Không nên 0 0 0 Thủ tục chấp ngân 100,0 120 40 100,0 40 100,0 40 100,0 hàng, quỹ tin dụng - Phiền hà 13,3 12,5 12,5 15,0 16 35 87,5 34 85,0 - Không phiền hà 104 86,7 35 87,5 Ngân hàng, quỹ tín dụng 40 100,0 100,0 40 100,0 40 100,0 120 cho người dân vay vốn 16 40,0 17 42,5 - Dưới 30% giá trị QSDĐ 43 35,9 10 25,0 64,1 30 75,0 24 60,0 23 58,5 - Từ 30% - 70% giá trị QSDĐ 77 0 0 0 - Trên 70% giá trị QSDĐ 0 Nguyện vọng vay vốn 40 100,0 40 100,0 120 100,0 40 100,0 theo giá trị QSDĐ 31 77,5 30 75,0 - Trên 70% 96 80,0 35 87,5 -Từ 30%-70% 24 20,0 12,5 22,5 10 25,0 - Dưới 30% 0 0 0 0 NƠNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIEN nơng thơn - KỲ 1+2 - THÁNG 2/2022 KHOA HỌC CƠNG NGHỆ Có nên cải cách thủ tục hành ngân hàng khơng? - Có nên - Khơng nên 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 Bảng cho thấy, 96% hộ gia đinh, cá nhân cho rằng, nên thực đăng ký chấp Chi nhánh Văn phịng Đăng ký QSDĐ Vì đa số hộ gia đình vấn cho ràng thực đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ hạn chế rủi ro vay lãi suất thấp; có 4% hộ gia đinh, cá nhân cho không nên thực đăng ký chấp Chi nhánh Vãn phịng Đăng ký QSDĐ, hộ gia đình cho làm thủ tục đăng ký chấp quan nhà nước thời gian, cần làm thủ tục ngàn hàng chấp, cầm cố hiệu cầm đồ hộ dân chủ yếu hộ cần vay tiền thời gian ngắn thời gian vay tiền phải thực nhanh gọn Bên cạnh đó, thời gian làm thủ tục đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ nhiều thịi gian phải phịng cơng chứng lập họp đồng chấp liên quan đến thành viên gia đinh có quyền lọi đắt mà họ Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra cần chấp, mặt khác ngân hàng phải thẩm định định giá tài sản đủ điều kiện làm thủ tục vay ngân hàng Nên họ chọn làm thủ tục tín chấp ngân hàng chấp, cầm cố hiệu cầm đồ - Ý kiến cán ngân hàng, quỹ tín dụng mức cho vay, thủ tục chấp bàng QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Để làm rô việc thực đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất, tiến hành điều tra số ngân hàng đóng địa bàn huyện như: (i) Ngân hàng Nông nghiệp PINT chi nhánh Hoa Lư (Agribank); (ii) Ngân hàng Chính sách xã hội huyện Hoa Lư; (iii) Quỹ tín dụng nhân dân Ninh Vàn Kết tổng họp ý kiến cán ngàn hàng mức cho vay, thủ tục chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gán liền với đất thể bảng Bảng Ý kiến cán ngân hàng, quỹ tín dụng mức cho vay, thủ tục chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất huyện Hoa Lư Các ngân hàng, quỹ tín dụng Ngân hàng Nơng Ngân hàng Quỹ tín dụng Tổng số nghiệp PTNT sách xã nhân dân Ninh Chi nhánh huyện hội huyện Hoa STT Danh mục Vân Hoa Lư Lư Phiếu Phiếu Phiếu Phiếu Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ Tỷ lệ điều điều điều điều (%) (%) (%) (%) tra tra tra tra Ngân hàng, quỹ tín dụng 15 100,0 100,0 100,0 100,0 cho người dân vay vốn - Dưới 30% giá trị QSDĐ 13,3 40,0 0,0 0,0 - Từ 30% - 70% giá trị QSDĐ 13 86,7 60,0 100,0 100,0 - Trên 70% giá trị QSDĐ 0,0 0,0 0,0 0,0 Căn để ngân hàng cho vay - Giá trị nhà đất - Khả toán 15 15 100,0 100,0 5 100,0 100,0 5 100,0 100,0 5 100,0 100,0 Nguồn: Tổng họp số liệu điều tra NÓNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIÊN nông thôn - KỲ 1+2 - THÁNG 2/2022 173 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ Bảng cho thấy, ngân hàng cho hộ gia đình, cá nhân vay vốn có mức cho vay tương đối gióng Có 13,3% hộ gia đình, cá nhân ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức 30% giá trị QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền vói đất; 86,7% hộ gia đình, cá nhân ngàn hàng, quỹ tín dụng cho vay mức từ 30% đến 70% giá trị QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất Thực tế, việc người dàn vay người cần vốn sản xuất, kinh doanh Do đó, đến hạn thực nghĩa vụ báo đảm chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ trả nợ, bẽn nhận chấp có quyền yêu cầu quan nha nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn lãi Ngoài ra, nhận thức pháp luật người dán việc đăng ký biện pháp bảo đảm hạn chế Người dân chưa hiểu hết tầm quan trọng việc đăng ký biện pháp bảo đảm Mật khác, Bộ Luật dân không quy định tất biện pháp bảo đảm phải đăng ký, phát sinh tranh chấp họp đồng quyền ưu tiên thuộc giao dịch đăng ký 3.2.2.2 Ý kiến người dàn việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu Bảng Ý kiến người dân việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền vói đất địa bàn xã, thị trấn Các xã, thị trấn nghiên cứu Tổng số TT Thị trấn Thiên Tôn Danh mục Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Xã Ninh Hải Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Xã Ninh Giang Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Việc thực đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất Chi nhánh Văn phòng Đàng ký QSDĐ - Có làm 0,0 0,0 0,0 0,0 - Không làm 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 Mức cho vay lãi suất hiệu cầm đồ so vói ngàn hàng, tổ chức tín dụng: -Caohơn - Thấp 120 100,0 40 100,0 40 100,0 40 100,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Có nên thực đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh Văn phịng Đăng ký QSDĐ hay khơng? - Có nên 20 16,7 15 37,5 7,5 5,0 - Không nên 100 83,3 25 62,5 37 92,5 38 95,0 Lý đăng ký Chi nhánh Vãn phòng Đăng ký QSDĐ - Hạn chế rủi ro 111 92,5 38 95,0 38 95,0 35 87,5 - Hạn chế lãi suất 7,5 5,0 5,0 12,5 Cầm cố tài sản việc (gọi bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên (gọi bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực nghĩa vụ [7], Việc đăng ký giao dịch cầm cố thực người sử dụng đất có yêu cầu thực Chi nhánh Văn phòng Đăng 174 Nguồn: Tổng họp số liệu điều tra ký QSDĐ theo hướng dẫn thẩm quyền, hồ sơ, thủ tục đăng ký quy định Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường [2] Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Chính phủ [4] Các giao dịch cầm cố tài sản nhà tài sản khác gắn liền với đất NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIEN nông thôn - KỲ 1+2 - THÁNG 2/2022 KHOA HỌC CƠNG NGHỆ thơng qua giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn bền vói đất thực chủ yếu hộ gia đinh, cá nhân với hiệu cầm đồ Khơng có trường hựp thực ngân hàng, quỹ tín dụng ngân hàng, quỹ tín dụng cho người dân vay nhận chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận QSDĐ, cịn nhà tài sản gắn liền vói đất hộ gia đinh, cá nhân quản lý, sử dụng Thực tế, giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất thường thực theo hình thức bảng Bảng cho thấy 83,3% ý kiến hộ gia đình, cá nhân hỏi cho không nên thực đăng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất Chi nhánh Văn phòng Đáng ký QSDĐ, thủ tục không bắt buộc nên hộ dân không thực đăng ký Các giao dịch cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất chủ yếu thực hiệu cầm đồ Khơng có trường họp cầm cố nhà tài sản gắn liền với đất ngân hàng, quỹ tín dụng, vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng người dân thường thực chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận, không chuyển giao tài sản Trong tổng số 120 hộ gia đình, cá nhân hỏi thi có 20 hộ gia đình, cá nhân có ý kiến nên thực đáng ký giao dịch cầm cố nhà tài sản gán liền với đất Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ để bảo đảm mặt pháp lý cho bên tham gia giao dịch, hạn chế rủi ro Còn lại, có 100 ý kiến cho khơng nên thực đăng ký giao dịch cầm cố vi họ cho việc thực đảng ký quan nhà nước phiền hà, thời gian lại không cần thiết VI giao dịch dân Các giao dịch cầm cố tài sản nhà tài sản khác gắn liền với đất, kèm theo giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật không thuộc đối tượng bắt buộc phải đăng ký Do vậy, thực tế giao dịch cầm cố thực hộ gia đinh, cá nhân với hiệu cầm đồ thơng qua nhiều hình thực khác không thực đăng ký quan đăng ký Các giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền vói đất nằm ngồi kiểm soát quan đăng ký huyện Tuy nhiên, xuất phát từ thực tế nêu trên, việc đăng ký giao dịch cầm cố lại có vai trị ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch tình trạng pháp lý ngơi nhà, đất cầm cố, giúp cho bên nhận cầm cố có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, định trước tiến hành giao dịch cầm cố, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng cịn thủ tục phiền hà, có q nhiều giấy tờ đé chứng minh nguồn tài chính, khả nâng tốn nên đa phần hộ gia đình, cá nhân khơng có cừa hàng kinh doanh thường khơng vay vốn cùa ngân hàng, quỹ tín dụng 3.2.2.3 Y kiến cán hồ sơ địa chính, sở vật chất, lực lượng cán thực giao dịch đảm bảo bàng QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất huyện Hoa Lư cắc xã nghiên cứu Bảng Ý kiến cán hồ sơ địa chính, sở vật chất, lực lượng cán thực giao dịch đảm bảo QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất STT Danh mục Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) Cơ SỞ vật chất phục vụ giải công tác đăng ký chấp 15 100,00 -Tốt 0,00 - Trung binh 40,00 - Kém 60,00 Số lượng nguồn nhân lực giải công tác đăng ký chấp 15 100,00 - Đủ số lượng theo quy định 46,67 - Đủ (biên chế + họp đồng) 0,00 -Thiếu 53,33 Chất lượng nguồn nhân lực giải công tác đăng ký chấp 15 100,00 NĨNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIEN nơng thôn - KỲ 1+2 - THÁNG 2/2022 175 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ Phiếu điều tra Tỷ lệ (%) -Tốt 40,00 - Trung bình 60,00 - Kém 00,00 Ý thức chấp hành pháp luật người dân 15 100,00 -Tốt 26,67 - Trung bình 53,33 - Kém 20,00 Mức độ phối họp người dân 15 100,00 -Tốt 33,33 - Trung binh 46,67 - Kém 20,00 Danh mục STT Nguồn: Tổng họp số liệu điều tra Bảng cho thấy, 60% cán hỏi cho sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ chật hẹp chưa đáp ứng tốt yêu cầu hiệu công việc Nguồn nhân lực làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Hoa Lư mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối vói cán địa xã phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn, trình độ cịn chưa đồng Mức độ phối họp người dân vói người thực giải thủ tục hành có ý kiến cho người dân phối họp vói người thực giải tốt chiếm 33,33%, có ý kiến cho bình thường chiếm 46,67% có ý kiến cho chưa tốt chiếm 20,0% Sự hiểu biết người dân ngày cao nên phối họp người dân đối vói cán tót hơn, không năm trước người dân cho cán yêu cầu nhiều giấy tờ để gây khó khăn trinh làm thủ tục 3.3 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền vói đất huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình Để nâng cao hiệu cơng tác đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất nhằm giải nhu cầu vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ lệ công nghiệp, dịch vụ, du lịch sinh thái-tâm linh đẩy mạnh xây dựng nông thôn mới, nghiên cứu đề xuất 176 số giải pháp sau: 3.3.1 Giải pháp bồi dưỡng đội ngũ cán thực đăng ký biện pháp bảo đảm Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký biện pháp bảo đảm giải pháp có ý nghĩa vơ quan trọng mà quan quản lý nhà nước trọng, vi yếu lực cán đăng ký sê ảnh hưởng đến hiệu hoạt động hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm Huyện Hoa Lư cần thường xuyên mở thêm lóp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm vào sở đào tạo cán địa chính, cán làm công tác đãng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất Trên sở hoạt động tích cực nêu xây dựng đội ngũ cán đăng ký giao dịch bâo đảm có chun mơn, nghiệp vụ cao 3.3.2 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm Huyện Hoa Lư cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức khách hàng vai trò ý nghĩa đăng ký tìm hiểu thơng tin biện pháp bảo đảm, nắm vững trình tự, thủ tục lĩnh vực Đặc biệt tuyên truyền để người dân nhận thức vai trò tầm quan trọng việc thực đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ NƠNG NGHIỆP VẰ PHÁT TRIEN nơng thơn - KỲ 1+2 - THÁNG 2/2022 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp đến làm thủ tục Chi nhánh Văn phòng Đàng ký QSDĐ huyện Hoa Lu QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Binh đạt kết cao, cần thực đồng giải pháp như: Giải pháp chế sách thực cơng tác đăng ký 3.3.3 Giải pháp thực công tác đảng ky biện pháp bảo đảm, xây dựng chế trao đổi thông biện pháp bảo đảm tin tinh trạng pháp lý tài sản bảo đảm Xây dựng kiện tồn mơ hình đăng ký tập quan đáng ký biện pháp bảo đảm quan có trung vào hệ thống: Tạo lập hồ sơ pháp lý đầy liên quan, tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao đủ, thống đất; xây dựng thủ tục đãng ký nhận thức, đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, giám biện pháp bảo đảm đon giản, dễ áp dụng, công khai, sát việc thực pháp luật đăng ký biện pháp bảo minh bạch thân thiện với người dân; hạn chế đảm quan đăng ký biện pháp bảo đảm can thiệp quan hành vào thủ tục xác TÀI LIỆU THAM KHẢO lập quyền dân biện pháp bảo đảm Bộ Tư Pháp (2019) Thông tư số 3.3.4 Giải pháp xây dựng chê trao đổi thông 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 hướng dẫn tin tình trạng pháp lý tài sản bào đảm số nội dung đăng ký thê chấp QSDĐ, tài sản quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có gắn liền với đất liên quan Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Xây dựng quy trinh phối họp Chi nhánh (2016) Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT- BTPVăn phịng Đăng ký QSDĐ với quan liên quan BTNMT ngày23/6/2016hướng dẫn việc đăng ký thè để rút ngắn thòi gian hồn thiện thủ lục hành chấp QSDĐ, tài sẩn gắn liền vói đất đất đai Chinh phủ (2014) Nghị định sò Phối kết họp chặt chẽ Chi nhánh Văn phòng 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Đăng ký QSDĐ quan thuế việc xác định quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất xác định nghĩa vụ tài phải nộp để đẩy nhanh đai q trình thực thủ tục cấp giấy chứng nhận Chính phủ (2017) Nghị định sò KÉT LUẬN 102/2017/NĐ - CP ngày 01/9/2017 đăng ký biện Thực trạng công tác đăng ký biện pháp bảo đảm pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất Chi nhánh Văn phòng Đăng ký QSDĐ Hoa huyện Hoa Lư cho thấy: Giai đoạn nãm 2016 Lư (2020) Báo cáo còng tác đăng ký thê chấp 2020 công tác đãng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất huyện Hoa Lư giai đoạn 2016 - 2020 đăng ký 4.341 hồ sơ Các biện pháp bảo đảm thê Trần Trọng Phương, Hồ Thị Lam Trà, Trịnh chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền Minh Thuỷ, Nguyễn Thị Thu Hiền, Nguyễn Khắc với đất người sử dụng đất thực đăng ký Năng (2019) Giải pháp nâng cao hiệu cơng tác thường xun Chi nhánh Văn phịng Đăng ký QSDĐ huyện Hoa Lư quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ đăng ký biện pháp bảo đảm phù họp với người sử tài sản khác gán liền với đất huyện úng Hồ, thành phố Hà Nội Tạp chí Nông nghiệp PTNT, kỳ dụng đất chấp hành theo quy định 4/2019 Ở xã, thị trấn giai đoạn năm 2016 - 2020 cho thấy, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa thị trấn Thiên Tơn có lượng hồ sơ giao dịch cao Việt Nam (2015) Bộ Luật dân năm 2015 Nxb 1.042 hồ sơ Xã Ninh Giang có lượng hồ sơ giao dịch 102 hồ sơ Có 96% hộ gia đình, cá nhân cho rằng, nên Chính trị Quốc gia, Hà Nội thực đăng ký chấp Chi nhánh Văn phòng UBND huyện Hoa Lư (2020) Số liệu thơng Đăng ký QSDĐ Có 13,3% hộ gia đình, cá nhân kè đất đai năm 2020 ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức 30% giá trị UBND huyện Hoa Lư (2020) Báo cáo tinh QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền vói đất hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội Để trình đăng ký biện pháp bảo đảm năm 2020, phương hướng nhiệm vụ năm 2020 NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIÊN NÔNG THÔN - KỲ 1+2 - THÁNG 2/2022 177 KHOA HỌC CÔNG NGHỆ SOLUTIONS TO IMPROVE THE EFFICIENCY OF SECURED TRANSACTIONS BY LAND USE RIGHTS AND ASSETS ATTACHED TO LAND IN HOA LU DISTRICT, NINH BINH PROVINCE Tran Trong Phuong1*, Tran Van Khai2, Ngo Thanh Son1, Nguyen Dinh Trung1, Bui Thi Thu3, Tran Thi Binh4, Nguyen Thi Tam5 ’Falcuty ofNatural Resources and Environment, Vietnam National University ofAgriculture 'Email: ttphuong@vnua.edu.vn 2NationalAssembly’s Committee on Science Technology and Environment 3Ninh Binh, Department ofNatural Resources and Environment 4Ha Nam Office of the Provincial People’s Committee Thai Nguyen, Department ofNatural Resources and Environment Summary A study on the current status of registration of mortgage of land use rights, ownership of houses and other land - attached assets in Hoa Lu district, Ninh Binh province showed that: In the period 2016 - 2020, mortgage registration for land use rights, house ownership and other land - attached assets have registered 4,341 records Security measures for mortgage with land use rights, house ownership and other land attached assets are regularly implemented and registered by land users at the Hoa Lu district Land Use Right Registration Office Branch because the provisions of the law on registration of security measures are suitable for land users and are obeyed according to regulations However, the facilities and human resources working at the Hoa Lu district Land Use Registration Office branch and the Department of Natural Resources and Environment of Hoa Lu district have not met the current demand for land management In order to improve the efficiency of registration of transactions secured by land use rights, ownership of house and other land - attached assets, it is necessary to synchronously implement several groups of solutions such as: Solution to foster the contingent of officers who register security measures; solutions to propagate and improve the law on registration of security measures; solutions in performing the work of registration of security measures; solution to build a mechanism to exchange information on the legal status of security assets between the security transaction registration agency and relevant agencies Keywords: Secured transactions, land use right, Hoa Lu district Nguôi phản biện: TS Nguyễn Văn Trị Ngày nhận bài; 10/9/2021 Ngày thông qua phản biện; 11/10/2021 Ngày duyệt đăng: 18/10/2021 178 NƠNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIEN nịng thơn - KỲ 1+2 - THÁNG 2/2022 ... tác đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền vói đất huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình Để nâng cao hiệu công tác đăng ký chấp QSDĐ, QSHNƠ tài sản gắn liền với đất nhằm giải nhu cầu vay vốn đầu tư sản. .. còng tác đăng ký thê chấp 2020 công tác đãng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất huyện Hoa Lư giai đoạn 2016 - 2020 đăng ký. .. Đàng ký QSDĐ huyện Hoa Lu QSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền vói đất huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Binh đạt kết cao, cần thực đồng giải pháp như: Giải pháp chế sách thực cơng tác đăng ký 3.3.3 Giải pháp