Một số vấn đề về pháp luật đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng TMCP

Tftr CHÍ CỀH6 T«tfơ»6 MỘT SỐ VẤN ĐÈ VÈ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CƠ PHÀN • PHAN NGỌC HÀ TĨM TẮT: Với phát triển kinh tế thị trường, giao dịch liên quan đến đất đai, cụ thể đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) ngày đa dạng, phức tạp; số quy định trước chưa rõ ràng, dẫn đến cách hiểu khơng thống khó thực Bài viết nhằm định hướng, hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng TMCP theo quy định pháp luật hành Từ khóa: chấp quyền sử đụng đất, tài sản gắn liền với đất, ngân hàng thương mại cổ phần Đặt vấn đề Ngày nay, tổ chức tín dụng phát triển mạnh mẽ số lượng chất lượng, đặc biệt, ngân hàng TMCP - nơi cung cấp dòng vốn chủ yếu cho kinh tế ngày đóng vai trò quan trọng việc điều tiết kinh tế quốc dân Trong hoạt động ngân hàng TMCP, cho vay hoạt động bàn, đem lại nhiều lợi ích cho thân ngân hàng TMCP nhu cầu vốn người vay Để đảm bảo nguồn vốn, tránh rủi ro phát sinh đến hoạt động cho vay, ngân hàng TMCP đặt biện pháp bảo đảm bên vay Biện pháp chủ yếu để ngân hàng TMCP cấp vốn chấp quyền sử dụng đất Các quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, đời kể từ Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành Luật Đất đai năm 1993 Sau đó, Bộ luật Dân năm 2015 có quy định cụ thể, nhằm tạo điều kiện để người sử dụng đất 26 SỐ 14-Tháng 6/2021 tham gia vào giao dịch dân Đây sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền trình sử dụng đất Mặt khác, tạo sở cho ngân hàng TMCP thực việc cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Ngày 25/11/2019, Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/1/2020 thay Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ trưởng Bộ Tư pháp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư số 07/2019/TT-BTP gồm Chương, 24 Điều, nội dung hướng dẫn đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đó, tài sản gắn liền với đất quy định cụ thể khoản 1, Điều bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà riêng lẻ theo quy định Luật Nhà ở; cơng trình xây dựng LUẬT chác theo quy định pháp luật đầu tư, kinh - loanh bất động sản pháp luật khác có liên quan; :ây lâu năm, rừng sản xuất rừng trồng Thơng tư số 07/2019/TT-BTP cịn quy định tài ỉản gắn liền với đất hình thành tương lai gồm nhà ở, cơng trình xây dựng trình đầu tư xây dựng, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng gồm nhà ở, cơng trình xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà riêng lẻ theo quy định Luật Nhà ở; cơng trình xây dựng khác theo quy định pháp luật đầu tư, kinh doanh bất động sản pháp luật khác có liên quan; rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm chưa hình thành hình thành bên chấp xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập hợp đồng chấp Chuyển tiếp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ họp đồng mua bán nhà việc Văn phòng đãng ký đất đai xác nhận đăng ký chấp trường họp đãng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ họp đồng mua bán nhà có yêu cầu chuyển sang đàng ký chấp nhà hình thành tương lai; sang đăng ký chấp nhà mà đến thời điểm yêu cầu chuyển bên chưa xóa đăng ký thể chấp quyền tài sản Đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai việc Văn phịng đăng ký đất đai ghi nhận thông tin việc chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai vào sổ địa sổ đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ đăng ký chấp theo quy định Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm Phiếu yêu cầu đăng ký theo quy định Nghị định số 102/2017/ND-CP Thông tư số 07/2019/ TT-BTP bao gồm phiếu yêu cầu đăng ký chấp; phiếu yêu cầu đăng ký thay đổi, sửa chừa sai sót; phiếu u cầu đăng ký văn thơng báo việc xử lý tài sản chấp; phiếu yêu cầu xóa đăng ký; phiếu yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thể chấp Thông tin bên chấp cá nhân gồm họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân/số cước công dân số hộ chiếu/ số giấy chứng minh cấp theo quy định Luật Sỹ quan Quân đội nhân dân Việt Nam, Luật Quân nhân chuyên nghiệp, công nhân viên chức quốc phòng; số giấy tờ khác xác định tư cách pháp lý theo quy định pháp luật; thông tin khác cá nhân theo quy định pháp luật đất đai phải có Giấy chứng nhận Thông tin bên chấp pháp nhân gồm tên, địa trụ sở, số giấy chứng nhận đăng ký thành lập (nếu có) thơng tin khác pháp nhân mà theo quy định pháp luật đất đai phải có Giấy chứng nhận Hợp đồng chấp theo quy định Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Thơng tư số 07/2019/TT-BTP hợp đồng riêng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hợp đồng khác có điều khoản thỏa thuận việc chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Họp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp theo quy định Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Thông tư số 07/2019/TT-BTP hợp đồng riêng sửa đổi, bổ sung họp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất văn khác có điều khoản thỏa thuận việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Pháp luật đăng ký chấp quyền sử đụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng TMCP Trong chế thị trường, hoạt động tín dụng chức kinh doanh ngân hàng TMCP, đồng thời nguồn lực tài chủ yếu cung cấp cho doanh nghiệp, hộ gia đình sản xuất - kinh doanh Để đảm bảo tiền cho vay, ngân hàng TMCP phải áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay pháp luật qui định Một biện pháp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Trường hợp doanh nghiệp, hộ gia đình vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng TMCP xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Vì vậy, “Thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gãn liên với đãt thỏa thuận bên Theo đó, thê châp dùng sử dụng đất tài sản gan liền với đất đế bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ cùa người khác đoi với bên nhận chấp (bên có quyền) thời hạn thực nghĩa vụ mà khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất” Thông tư số 07/2019/TT-BTP quy định cụ thể trường họp đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm đăng ký chấp quyền sử dụng đất, đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất; đăng ký chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gan liền với đất; đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai; đăng ký chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai; đăng ký chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng khơng phải nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định pháp luật; SỐ 14 - Tháng 6/2021 27 TẠP CHÍ CƠNG THIÍÍNG đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký; đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản chấp trường họp đăng ký chấp; xóa đăng ký chấp Trường hợp đàng ký chấp theo quy định điểm e khoản Điều Thông tư số 07/2019/TT-BTP, thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai nhà ở, cơng trình xây dựng Việc đăng ký chấp quy định khoản Điều Thông tư số 07/2019/TT-BTP thực trường họp chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp, bảo đảm thực nghĩa vụ dân người khác bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp người khác nguyên tắc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Thông tư số 07/2019/ TT-BTP quy định Văn phòng đăng ký đất đai thực việc đăng ký thể chấp theo quy định Điều Thông tư số 07/2019/TT-BTP cho người yêu cầu đăng ký theo quy định khoản Điều Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Chỉ thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trường họp bên chấp người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Các bên tham gia hợp đồng chấp phải tự chịu trách nhiệm nội dung thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ bảo đảm, việc bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp người khác theo quy định khoản Điều Thông tư số 07/2019/TT-BTP quy định khác có liên quan pháp luật dân sự; thỏa thuận tài sản bảo đảm khác quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nội dung khác mà bên thỏa thuận theo quy định cùa pháp luật Trường họp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ họp đồng mua bán nhà khơng đồng thời đăng ký chấp nhà hình thành tương lai đó; đăng ký chấp nhà hình thành tương lai khơng đồng thời đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ họp đồng mua bán nhà Trường họp chủ đầu tư chấp đăng ký chấp dự án đầu tư xây dựng nhà nhà hình thành tương lai, trước bán nhà dự án, chủ đầu tư phải thực thủ tục đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký đế rút bớt tài sản chấp, trừ trường họp chủ đầu tư, bên mua bên nhận chấp có thỏa thuận khác Trường họp chủ đầu tư chấp đăng ký chấp dự án đầu tư xây dựng cơng trình khơng phải 28 SỐ 14-Tháng 6/2021 nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác cơng trình xây dựng hình thành tương lai dự án nêu theo quy định pháp luật, trước bán cơng trình xây dựng dự án, chủ đầu tư phải thực thủ tục đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký để rút bớt tài sản chấp Văn phòng đăng ký đất đai thực đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai theo nguyên tắc ghi nhận nội dung đăng ký, sở thông tin kê khai phiếu yêu cầu Người yêu cầu đăng ký phải chịu trách nhiệm trước pháp luật tính họp pháp, xác thơng tin kê khai tài liệu, giấy tờ hồ sơ đăng ký, Kết luận Việc chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất hoạt động pháp lý phức tạp, thực chủ thể Bên chấp người dùng tài sản quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay người khác trước bên nhận chấp Bên nhận chấp tố chức tín dụng, ngân hàng TMCP phép hoạt động cho vay Theo đó, hoạt động chấp nhằm bảo đảm bên chấp bảo đảm cho khoản vay, qua đó, việc chấp biện pháp bảo đảm tài sản quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Trường họp biện pháp chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đăng ký trước ngày Thông tư số 07/2019/TT-BTP có hiệu lực thi hành người yêu cầu đăng ký thực đăng ký lại theo quy định Thông tư số 07/2019/ TT-BTP; trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đăng ký thể chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trước ngày Thơng tư số 07/2019/TTBTP có hiệu lực thi hành hồ sơ chưa giải quyết, quan đăng ký thực việc đăng ký chấp theo quy định Thông tư số 07/2019/ TT-BTP sở hồ sơ mà người yêu cầu đăng ký nộp Trường hợp người yêu cầu đăng ký thực việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT mà có u cầu đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký, đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản chấp, xóa đăng ký chấp, sửa chữa sai sót lỗi Văn phịng đăng ký đất đai thực theo quy định Nghị định số 102/2017/NĐ-CP Thông tư số 07/2019/TT-BTP ■ LUẬT TÀI LIỆU THAM KHẢO: Quốc hội (2015), Bộ luật Dân Quốc hội (2013), Luật Đất đai Quốc hội (2014), Luật Nhà Quốc hội (2015), Luật Phi Lệ phí Chính phù (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung sổ Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2017), Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẩn việc đăng kỷ chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 10 Bộ Tư pháp (2019), Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 ban hành hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Ngày nhận bài: 27/4/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 20/5/2021 Ngày chấp nhận đăng bài: 3/6/2021 Thơng tin tác giả: NCS PHAN NGỌC HÀ Phó Trưởng Khoa Luật Trường Đại học Duy Tân, Đà Nằng SOME LEGAL ISSUES RELATING TO THE REGISTRATION OF MORTGAGE OF LAND USE RIGHTS AND PROPERTIES ATTACHED TO LAND AT JOINT-STOCK COMMERCIAL BANKS • Ph.D's student PHAN NGOC HA Vice Dean, Faculty of Law - Duy Tan University ABSTRACT: Along the development of the market economy, transactions related to land including the registration of mortgage of land use rights and properties attached to land at joint-stock commercial banks become increasingly complex Meanwhile, some regulations on these issues are unclear, leading to inconsistent understanding and difficulties in the practice This paper presents some orientations and guidances for the the registration of mortgage of land use rights and properties attached to land at joint-stock commercial banks in accordance with current regulations Keywords: mortage the land use rights, properties attached to land, commercial joint stock bank SƠ 14 - Tháng Ĩ/2021 29 ... đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất; đăng ký chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gan liền với đất; đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai; đăng ký chấp quyền sử dụng. .. thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất? ?? Thông tư số 07/2019/TT-BTP quy định cụ thể trường họp đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm đăng ký chấp quyền sử dụng đất, đăng. .. sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Pháp luật đăng ký chấp quyền sử đụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng TMCP Trong chế thị trường, hoạt động tín dụng chức kinh doanh ngân hàng TMCP, đồng