THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM BẰNG QUYẾN sử DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỂN vởl BẪT TẠI HUYỆN LÂM HÀ, TỈNH LÂM DÕNG Nguyễn Hữu Ngữ1*, Lê Hữu Ngọc Thanh1, Dương Quốc Nõn1, Nguyễn Phúc Khoa1, Trịnh Ngân Hà1, Nguyễn Thị Hồng Nhung*2 TÓM TẮT Nghiên cứu thực nhằm đánh giá thực trạng đăng ký biện pháp bảo đàm quyền sử dụng đất huyện Lâm Hà, tinh Lâm Đồng giai đoạn 2016 - 2020, với hình thức đăng ký biện pháp bảo đám chủ yẽu thẽ chấp, xóa chãp thay đổi nội dung chãp Kết nghiên cứu cho thấy: (i) Trong giai đoạn nghiên cứu, có 41.698 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm Năm 2016 năm có số lượng hồ sơ cao với 9.386 hồ sơ; (ii) Các đăng ký giao dịch bào đảm chủ yếu thực thị trấn Đinh Văn thị trấn Nam Ban; (iii) Hồ sơ đăng ký chấp chủ yếu đất nơng nghiệp; (iv) Người dân hài lịng thời gian thú tục khối lượng công việc lớn, nhân làm việc chi nhánh văn phòng đăng ký đãt đai thiếu nên chưa đám bâo hiệu quà công việc thời gian trà hồ sơ cho người dân Từ khóa: Biện pháp bào đàm, thẽ chấp, sử dụng đất, huyện Lâm Hà MỞ ĐẨU Đăng ký biện pháp bảo đảm (ĐKBPBĐ) biện pháp nhằm cơng khai hóa biện pháp bảo đảm giúp xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba [1] Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 Chính phủ ĐKBPBĐ phần đáp ứng yêu cầu mục đích xây dựng sở pháp lý thống nhất, đầy đủ thông thống cho lĩnh vực ĐKBPBĐ để cơng khai hóa việc dùng tài sàn bảo đảm thực nghĩa vụ; để xác định quyền ưu tiên toán nhằm tạo điều kiện cho bên liên quan tự kiểm tra thơng tin có liên quan, bảo đảm an toàn giao dịch dân - kinh tế, đáp ứng nhu cầu đăng ký thúc đẩy hoạt động đầu tư, tín dụng, góp phần xử lý nhanh chóng tài sản cầm cố, chấp trường hợp không thực nghĩa vụ bảo đảm số lượng ĐKBPBĐ có xu hướng tăng lên nhu cầu vay vốn tổ chức ngày nhiều sách cải cách, ưu đãi, hỗ trợ Nhà nước Phần lớn người dân đánh giá tốt trình tự thủ tục, thời gian giải hồ sơ thái độ ' Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế 2Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Lâm Há, tỉnh Lâm Đồng ‘Email: nguyenhuunguwx@huaf.edu.vn 140 tác phong cán chuyên môn Tuy nhiên, số ý kiến cho người đăng ký phải lại nhiều lần mức lệ phí thực ĐKBPBĐ tương đối cao [2], Các tổ chức kinh tế đánh giá tốt quy trình thủ tục hiệu giải cơng việc, thái độ tác phong cán chuyên môn thực công tác ĐKBPBĐ [3], Công tác ĐKBPBĐ địa bàn huyện Lâm Hà có đóng góp tích cực, thực trờ thành cơng cụ hữu hiệu để cơng khai minh bạch hóa tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm, góp phần nâng cao tính an tồn pháp lý cho bên tham gia biện pháp, khuyến khích lưu thơng cùa nguồn vốn, giúp thị trường hoạt động hiệu quả, sản xuất, kinh doanh phát triển Hiện nay, người dân huyện Lâm Hà có nhu cầu lớn ĐKBPBĐ nhằm phục vụ cho hoạt động bổ sung vốn cho hoạt động sản xuất, hoạt động kinh doanh đầu tư Tuy nhiên, chưa có đánh giá cơng tác ĐKBPBĐ quyền sử dụng đất huyện Lâm Hà Vì vậy, việc nghiên cứu tình hình ĐKBPBĐ quyền sử dụng đất huyện Lâm Hà cần thiết nhằm cung cấp sỏ' khoa học đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động thời gian tới địa bàn huyện 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN cưu phó giám đốc 03 chun viên có tham gia cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm 2.1 Phương pháp thu thập số liệu 2.1.1 Thu thập số liệu thứ cấp 2.2 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu Tiến hành thu thập thông tin, tài liệu gồm số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, báo cáo tình hình thực cơng tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thu thập UBND xã, thị trấn phòng, ban chức cùa huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng Trên sờ số liệu thu thập được, tiến hành phân nhóm, thống kê, xử lý phần mềm Excel 2013 Sau đó, phân tích, đánh giá số liệu bàng biểu nhằm rút 2.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp Sử dụng thang đo Likert mức độ để đánh giá mức độ hài lòng đối tượng vấn Trong nghiên cứu này, thang đo Likert mức xác định sau: 1- Rất hài lòng, 2- Hài lòng, 3- Khơng có ý kiến, 4- Khơng hài lịng, 5- Rất khơng hài lịng Số liệu sơ cấp thu thập thông qua phương pháp vấn bán cấu trúc cho đối tượng gồm: (i) Điều tra ngẫu nhiên 100 hộ gia đình, cá nhân trực tiếp thực đăng ký giao dịch bảo đảm Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lâm Hà, tĩnh Lâm Đồng phiếu điều tra in sẵn Các tiêu chí điều tra gồm thơng tin mục đích vay, mức tiền muốn vay theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sừ dụng đất, quyền sở hữu nhà, ngân hàng cho vay, diện tích đất, thủ tục đăng ký, thông tin khác cầm cố, đặt cọc; (ii) Điều tra vấn 05 cán Chi nhánh Văn phịng Đăng ký Đất đai huyện Lâm Hà có liên quan đến việc thực giao dịch bảo đảm gồm 01 giám đốc, 01 nhận xét phù hợp với nội dung nghiên cứu 2.3 Phương pháp đánh giá mức độ hài lòng thang đo likert KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Khái quát khu vực nghiên cứu Huyện Lâm Hà nằm phía Tây - Tây Nam tỉnh Lâm Đồng Huyện có 16 đơn vị hành gồm 14 xã thị trấn với tổng diện tích tự nhiên 93.023,12ha, dân số có 141.258 người, mật độ dân số bình quân 152 người/km2 Hình Sơ đồ vị trí huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng Tổng diện tích đất tự nhiên huyện Lâm Hà là: 93.976,12ha Trong đó: Đất nơng nghiệp có 86.818,56ha, chiếm 93,12%; Đất phi nóng nghiệp có 5.712,18ha, chiếm 6,14%; Đất chưa sứ dụng có 692,38ha, chiếm 0,74% 141 3.2 Thực trạng công tác đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất 3.2.1 Kết đàng ký biện pháp bảo đàm quyền sử dụng đắt theo đom vị hành Số liệu Hình cho thấy, giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2020, thị trấn Đinh Văn, thị trấn Nam Ban, xã Tân Hà, xã Liên Hà nơi có số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tăng cao so với vùng cịn lại, trung bình khoảng 708 đến 1.090 hồ sơ/thị trấn,xã nơi có dịch vụ xã hội phát triển mạnh, dân cư tập trung đông đúc, đô thị phát triển mạnh, thị trường bất động sản diễn sơi nổi, nhu cầu vay vốn cao Hình Kết đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Lâm Hà theo đơn vị hành giai đoạn 2016 - 2020 Bên cạnh đó, xã Đạ Đờn, Tân Văn, Hoài Đức, Phúc Thọ, Gia Lâm, Đông Thanh địa phương cỏ số lượng hồ sơ đăng ký chấp cao so với xã khác địa bàn huyện Nguyên nhân là xã đầu tư phát triền kinh 3.2.2 tế, kinh tế trang trại, sản xuất nông nghiệp nơng sản chất lượng cao nên người dân có nhu cầu cao vốn để phát triển sản xuất dẫn tới số lượng hồ sơ đăng ký chấp tăng cao, số lượng hồ sơ đăng ký chấp dao động từ 447 - 628 hồ sơ/xã Kết đăng ký biện pháp bào đàm quyền sử dụng đất theo thời gian ■ Tổng số hồ sơ giao dịch ■ Hồ sơ chấp ■ Hồ sơ xóa chấp ■ Hồ sơ thay đổi nội dung chấp Hình Số lượng hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Lâm Hà giai đoạn 2016 - 2020 142 số liệu Hình cho thấy, số lượng hồ sơ biến động không đồng qua năm từ năm 2016 đến năm 2020 Năm 2017, số lượng hồ sơ đăng ký chấp lên đến 9.386 hồ sơ, cao so với năm lại Nguyên nhân thời điểm nhu cầu người dân vay vốn đề xây dựng chuồng trại, mở rộng quy mô sản xuất, việc nâng cao quy mô vốn cần thiết nên dẫn đến giao dịch chấp quyền sử dụng đất tăng mạnh Mặt khác, nhiều ngân hàng thương mại cổ phần thành lập trụ sở, chi nhánh huyện Lâm Hà dẫn đến cạnh tranh khách hàng thực hỗ trợ cho vay mua nhà, mua đất gói cho vay 70 - 80% giá trị tài sản, người dân chì cần bỏ số tiền ban đầu 20 - 30% giá trị tài sản mua đất nhà Chính sách hỗ trợ góp phần làm tăng số lượng hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đàm 3.2.3 Kết thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo loại đất Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân huyện Lâm Hà thực cho loại đất gồm đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản đất lúa Bảng Kết đăng ký chấp QSD đất tài sản gắn liền với loại đất hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2016 - 2020 Trong Loại đất STT Tổng số hồ sơ đăng kỷ chấp (hồ sơ) Số hồ sơ xóa đăng kỷ chấp (hồ sơ) Tỷ lệ so với số hồ sơ đăng ký chấp (%) Đất nông nghiệp 27.589 22.949 83,18 1.1 Đát trồng hàng năm 8.459 7.238 85,56 1.2 Đất trồng lâu năm 16.582 14.042 84,68 1.3 Đất rừng sản xuất 259 153 59,07 1.4 Đất nuôi trồng thủy sản 389 280 73,52 1.5 Đất lúa 1.900 1.236 65,05 Đất phi nông nghiệp 14.109 10.314 73,10 2.1 Đất nông thôn 5.890 4.310 73,17 2.2 Đất đô thị 3.850 2.972 77,19 2.3 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 4.369 3.032 69,39 41.698 33.263 79,77 Tổng Qua số liệu Bàng cho thấy, giai đoạn 2016 - 2020, tổng số 41.698 hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sàn gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân huyện Lâm Hà có 83,18% hồ sơ đăng ký chấp đất nông nghiệp 73,10% hồ sơ đăng ký chấp đất phi nông nghiệp Trong tổng số hồ sơ đăng ký chấp đất nơng nghiệp đất trồng lâu năm có số lượng hồ sơ đăng ký chấp nhiều với 16.582 hồ sơ, chiếm 84,68% tổng số hồ sơ đăng ký chấp Đối với nhóm đất phi nơng nghiệp việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thực với loại đất đất đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, tỷ lệ hồ sơ đăng ký chấp cao đất thị, chiếm 77,19% Như thấy, phần lớn người dân địa bàn huyện chủ yếu chấp hồ sơ đất trồng hàng năm, lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản đất giai đoạn 2016 - 2020 143 3.2.4 a Ý kiến bên liên quan đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sừ dụng đất Đánh giá người dân Bảng Đánh giá mức độ hài lòng người dân thực biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Lâm Hà Đơn vị tính: % TT Nội dung điều tra vấn Rất hài lòng Hài lịng Khơng có ý kiến Khơng hài lịng Rất khơng hài lòng Thực thủ tục vay vốn, chấp quyền sử dụng đất ngân hàng, tổ chức tín dụng 16 64 14 Phong cách phục vụ cán tín dụng 21 54 23 Quy trình thực thủ tục vay vốn Ngân hàng, tổ chức tín dụng 17 58 24 Thái độ phục vụ cán CNVPĐK đất đai 46 37 11 Thời gian giải hồ sơ theo quy định 12 62 24 Mức thu lệ phí đăng ký biện pháp bào đảm 29 62 Quá trinh thực biện pháp bảo đảm Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Lâm Hà 28 52 11 Số liệu Bảng cho thấy, đa số người dân vấn hài lịng cơng tác đăng ký biện pháp bảo đảm, đặc biệt lĩnh vực thực thủ tục vay vốn, chấp quyền sử dụng đất ngân hàng, tổ chức tín dụng, phong cách phục vụ cán tín dụng, quy trình thực thủ tục vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng, thái độ phục vụ cán Chi nhánh văn phòng đàng ký đất đai thời gian giải hồ sơ theo quy định Tuy nhiên, qua nghiên cứu cho thấy có nhiều người dân khơng nắm rõ quy trình quy định pháp luật biện pháp bảo đảm, nợ tiền sừ dụng đất nên buộc phải hồn thành nghĩa vụ tài thực giao dịch bảo đảm Qua đó, cho thấy vai trò cán thực nhiệm vụ quan trọng việc giải thích rõ quy định pháp luật cho người dân, giúp người dân hiểu quyền nghĩa vụ cùa Bên cạnh đó, cịn số tỷ lệ ý kiến cho thời gian thẩm định dài nguyện vọng trả kết buổi sáng buổi chiều buổi tiếp nhận hồ sơ Đây 144 vấn đề cần nghiêm túc xem xét, cải thiện thời gian tới địa phương b Đánh giá cán Chi nhánh Văn phòng Đăng kỷ Đất đai Qua đánh giá cán thực công tác đăng ký biện pháp bảo đảm (Bảng 3) cho thấy, phần lớn hài lòng với nội dung thủ tục giải hồ sơ cho người dân Tuy nhiên, số lượng nhân viên số lượng hồ sơ lớn, đặc biệt vào thời điểm trước Tết Nguyên Đán, mùa hè đợt cao điểm trồng loại nơng nghiệp Do đó, để giải hồ sơ hạn, nhân viên phải cố gắng lớn cần có hợp tác từ phía người dân Bên cạnh đó, cịn có số người sử dụng đất cầm cố với mục đích chưa tốt Do đó, phát sinh đơn thư khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất thông qua giấy chứng nhận ngày nhiều nằm ngồi kiểm sốt quan nhà nước tinh trạng có chiều hướng gia tăng giai đoạn Bảng Đánh giá cán thực đăng ký biện pháp bảo đảm thực biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Lâm Hà Đơn vị tính: % Nội dung điều tra vấn TT Rất hài lịng Hài lịng Khơng có ý kiên Khơng hài lịng Rất khơng hài lịng mức độ hiểu biết người dân quy trình thực đăng ký 40 20 40 tinh thần phối hợp người dân thực đăng ký biện pháp bảo đảm 60 20 20 mức độ hiểu biết cán tín dụng quy trình thực đăng ký 80 20 0 tinh thần phối hợp cán tín dụng thực đăng ký biện pháp bảo đảm 80 20 0 thời gian giải hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định 60 40 0 thủ tục giải hồ sơ biện pháp bảo đảm theo quy định 60 40 0 3.3 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất huyện Lâm Hà - UBND tỉnh Lâm Đồng cần đạo xây dựng phần mềm quản lý, cập nhật tra cứu thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm liên thông Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai để thuận tiện cho việc tra cứu trao đổi thông tin biện pháp bào đảm - UBND huyện Lâm Hà cần đầu tư, xây dựng phần mềm quản lý cung cấp thông tin đất, kết nối Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện với phòng, ban công khai cổng thông tin điện tử huyện để người dân chủ động tra cứu thơng tin đất thực giao dịch - Các quan có thẩm quyền quản lý đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần đa dạng hoá phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm quan đăng ký biện pháp bảo đảm Đồng thời, cần tăng cường công tác tự kiểm tra kiểm tra chỗ - Cần có hình thức xử phạt phù hợp thực nghiêm túc, kiên thực tế cá nhân, đơn vị đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cố tình vi phạm pháp luật đăng ký cố tình sách nhiễu, gây khó khăn cho bên đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người yêu cầu cung cấp thông tin hồ sơ chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng ký, tài sản bảo đảm li KẾT LUẬN Huyện Lâm Hà có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội Cùng với tốc độ thị hóa, cơng nghiệp hóa nhu cầu vốn ngày gia tăng, hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài 145 sản khác gắn liền với đất diễn sôi động địa bàn huyện Tại huyện Lâm Hà, giai đoạn 2016 2020, có tổng cộng 41.698 hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm Năm 2016 năm có số lượng hồ sơ cao với 9.386 hồ sơ Đơn vị hành có lượng hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất nhiều thị trấn Đinh Văn, thị trấn Nam Ban xã Tân Hà Hồ sơ đăng ký chấp với mục đích sử dụng đất nơng nghiệp lớn với 27.589 hồ sơ Hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm người dân đánh giá thuận lợi nhanh chóng Quy trình giải hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm quy định, nhiên số lượng nhân viên số lượng hồ sơ lớn nên có số hồ sơ giải chưa hạn Từ kết nghiên cứu, số giải pháp đề xuất để góp phần nâng cao hiệu cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm thời gian tới địa bàn huyện Lâm Hà TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2017), Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm thay Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010, thay phần Nghị định so 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 Chính phủ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất quận cẩm Lệ, thành phố Đà Nắng giai đoạn 2011 - 2016 Tạp chí Khoa học Cơng nghệ nông nghiệp, tập 2, số 2, trang 751 - 758 Phạm Thị Triều Tiên Nguyễn Thị Hài (2018), Đánh giá tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm Nguyễn Hữu Ngữ, Dương Quốc Nõn Nguyễn Thành Sơn (2016), Thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tỉnh Bình Định Tạp chí Khoa học đất, Tập 1, số 49 SUMMARY Current status of secured registration of land use right and assets on land in Lam Ha district, Lam Dong province Nguyen Huu Ngu1, Le Huu Ngoc Thanh1, Duong Quoc Non1, Nguyen Phuc Khoa1, Trinh Ngan Ha1, Nguyen Thi Hong Nhung2 ‘University ofAgriculture and Forestry, Hue University 2Land registration office - Lam Ha district branch, Lam Dong Province Research conducted to study current status of secured registration of land use right and assets on land in Lam Ha district, Lam Dong province in the period of 2016 - 2020 with main forms of secured registration: mortgage, mortgage deletion, and change of mortgage content The research results show that: (i) During the research period, there were a total of 41.698 records in which the year of 2016 was the highest number of applications with 9.386 records, (ii) Secured registration was mainly done in Dinh Van town and Nam Ban town, (ill) The number of applications for mortgage registration with the purpose of using agricultural land is mainly, (iv) The local people were satisfied with the time and procedures, however, due to large workload and lack of labour at land registration office, the performance could not be guaranteed Keywords: Secured registration, mortgage, land use, Lam Ha district Người phản biện: PGS.TS Nguyễn Hoàng Sơn Email: sonkdia06@gmail.com Ngày nhận bài: 06/4/2022 Ngày thông qua phản biện: 15/5/2022 Ngày duyệt bài: 14/6/2022 146 ... sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo loại đất Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân huyện Lâm Hà thực cho loại đất. .. bên đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người yêu cầu cung cấp thông tin hồ sơ chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng. .. động đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài 145 sản khác gắn liền với đất diễn sôi động địa bàn huyện Tại huyện Lâm Hà, giai đoạn 2016 2020, có tổng cộng 41.698 hồ sơ đăng