Nghiên cứu Thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Khánh Hòa nhằm đánh giá những kết quả đạt được, những tồn tại và hạn chế, từ đó đề xuất giải pháp tăng cường hiệu quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Khánh Hòa.
THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI TỈNH KHÁNH HÒA Phan Thị Thanh Huyền1*, Phạm Quý Giang2, Nguyễn Đình Trung1, Trịnh Như Quỳnh3, Hà Đức Phượng4 Học viện Nông nghiệp Việt Nam; 2Trường Đại học Hạ Long Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Khánh Hịa Phịng Tài nguyên Môi trường thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên *Email: ptthuyen@vnua.edu.vn Ngày nhận bài: 09/02/2022 Ngày nhận sửa sau phản biện: 12/03/2022 Ngày chấp nhận đăng: 18/03/2022 TÓM TẮT Nghiên cứu nhằm đánh giá kết đạt được, tồn hạn chế, từ đề xuất giải pháp tăng cường hiệu đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tỉnh Khánh Hòa Trong giai đoạn 2016 – 2020, có 7.958 trường hợp đăng ký chấp, 7.653 trường hợp xóa đăng ký chấp 669 trường hợp thay đổi nội dung đăng ký biện pháp bảo đảm Các thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm thực theo quy định pháp luật Tuy nhiên, cơng tác cịn phát sinh số tồn tại, hạn chế liên quan đến việc hồn thiện hồ sơ, thẩm định tài phối hợp bên liên quan… Các nhóm giải pháp đề xuất để khắc phục hạn chế nêu gồm: giải pháp sách, pháp luật; giải pháp hoàn thiện sở liệu; giải pháp tuyên truyền tổ chức thực hiện; giải pháp nguồn nhân lực sở vật chất Từ khóa: biện pháp bảo đảm, quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất THE CURRENT SITUATION OF REGISTRATION OF SECURITY INTERESTS BY LAND USE RIGHTS AND LAND-ATTACHED ASSETS OF ECONOMIC ORGANIZATIONS IN KHANH HOA PROVINCE ABSTRACT The study aims to evaluate the gainings, shortcomings and limitations in order to propose solutions to increase the efficiency of registration of security interests with land use rights and and land-attached assets for economic organizations in Khanh Hoa province In the 2016 – 2020 period, there were 7,958 cases of mortgage registration cases, 7,653 cases of mortgage deregistration and 669 cases of security interest registration content changes in the period 2016 – 2020 Procedures for registration of security interests, in general, were carried out in strict accordance with the provisions of law However, it has been facing shortcomings and limitations related to the completion of documents, financial appraisal and coordination of stakeholders The proposed solution groups include: solution of policy and legal; solution of database complete; solution of propaganda and implementation organization; solution of human resource and facilities Keywords: land use rights, ownership of land-attached asset, security interest Số 03 (2022): 29 – 37 29 ĐẶT VẤN ĐỀ Đăng ký biện pháp bảo đảm đóng vai trị quan trọng việc cơng khai minh bạch hóa thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Bên cạnh đó, cịn phương thức bảo vệ bên có quyền tài sản quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ dân (Trần Thị Huệ, 2021) Ở quốc gia phát triển, quy định biện pháp bảo đảm xuất từ sớm nhằm tạo sở pháp lý cho việc thực nghĩa vụ phát sinh trình giao lưu dân mua bán, trao đổi hàng hóa; đồng thời, góp phần quan trọng vào việc bảo vệ quyền lợi ích đáng bên giao dịch dân (Lê Vũ Nam, 2015) Ở Việt Nam, việc xác lập biện pháp bảo đảm chủ thể với thực thông qua giao dịch dân sự, giao dịch gọi giao dịch bảo đảm quan hệ hình thành từ giao dịch bảo đảm gọi quan hệ bảo đảm (Tạ Đình Tuyên, 2021) Thuật ngữ “đăng ký biện pháp bảo đảm” Bộ Luật Dân năm 2015 sử dụng thay cho thuật ngữ “đăng ký giao dịch bảo đảm” (Quốc hội, 2015) Đăng ký biện pháp bảo đảm việc quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký nhập vào sở liệu việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên nhận bảo đảm Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) chấp tài sản gắn liền với đất trường hợp tài sản chứng nhận quyền sở hữu Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất biện pháp bảo đảm bắt buộc phải đăng ký (Chính phủ, 2017) Thế chấp hình thức dùng bất động sản làm tài sản bảo đảm để có khoản vay (Fraser nnk., 1995; Fabozzi, 2001) Thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh…, kích thích phát triển kinh tế kinh tế thị trường QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để tổ chức tín dụng luân chuyển vốn cho kinh tế (Phan Thị Thanh Huyền & Nguyễn Đăng Phùng, 2017) 30 Số 03 (2022): 29 – 37 Khánh Hoà trung tâm kinh tế vùng Duyên hải Nam Trung Bộ, mạnh phát triển du lịch, dịch vụ Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP) bình quân tăng 5,04%/năm, thấp mục tiêu Nghị Đại hội Đảng tỉnh khóa XVI đề phù hợp với tình hình thực tế nước giới năm gần Tồn tỉnh có khoảng 22 nghìn doanh nghiệp lớn nhỏ Do đó, việc đăng ký chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất để tiếp cận nguồn vốn vào sản xuất, kinh doanh cần thiết Tuy nhiên, trình thực thủ tục liên quan đến biện pháp bảo đảm, tổ chức kinh tế gặp phải số khó khăn, hạn chế Nghiên cứu thực nhằm mục đích đưa giải pháp giúp tổ chức kinh tế thực đăng ký biện pháp bảo đảm thuận tiện dễ dàng PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Phạm vi nghiên cứu Bài báo tập trung nghiên cứu thực trạng đăng ký chấp, xóa đăng ký biện pháp bảo đảm, thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đăng ký QSDĐ tài sản gắn liền với đất tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2016 – 2020 2.2 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập văn pháp luật liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm; kết cấp giấy chứng nhận, đăng ký chấp, đăng ký xóa chấp thay đổi nội dung đăng ký QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tổ chức kinh tế Cục Thống kê tỉnh Khánh Hòa, Văn phòng Đăng ký Đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh Khánh Hịa sở, ban, ngành có liên quan Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra ngẫu nhiên 30 tổ chức kinh tế thực đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất phiếu điều tra in sẵn tiêu chí thủ tục thẩm định hồ sơ vay vốn, thủ tục đăng ký chấp, phí lệ phí Ngoài ra, nghiên cứu thực điều tra 10 cán bộ, công chức, viên chức trực tiếp thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm KHOA HỌC XÃ HỘI QSDĐ tài sản khác gắn liền với đất VPĐKĐĐ tỉnh Khánh Hịa để tìm hiểu tình trạng sở vật chất, tồn hạn chế biện pháp đăng ký bảo đảm Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích so sánh: Các số liệu thu thập tổng hợp xử lý phần mềm Excel để phân tích, đánh giá so sánh theo nội dung cụ thể KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất có đủ điều kiện thực đăng ký biện pháp bảo đảm Trong giai đoạn 2016 - 2020, số lượng giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất cấp cho tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Khánh Hịa 18.000 giấy, số lượng giấy cấp tập trung vào năm 2017 năm 2018 chiếm 48,96% tổng số giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất cấp giai đoạn Năm 2020, số lượng giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất tổ chức cấp giảm mạnh so với năm trước đó, cụ thể giảm 48,09% so với năm 2019 (Bảng 1) Nguyên nhân năm 2020, nhiều dự án sử dụng đất tổ chức nằm chương trình tra đất đai tỉnh với ảnh hưởng đại dịch Covid-19 Bảng Kết cấp giấy chứng nhận cho tổ chức kinh tế tỉnh Khánh Hòa Cấp mới, Cấp GCN Năm Tổng chỉnh lý lần đầu GCN 2016 823 3.284 4.107 2017 334 4.090 4.424 2018 137 4.251 4.388 2019 340 3.091 3.431 2020 170 1.480 1.650 Tổng 1.804 16.196 18.000 (Nguồn: VPDDKĐĐ tỉnh Khánh Hòa, 2021) Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất tổ chức tỉnh Khánh Hòa thực theo quy định pháp Số 03 (2022): 29 – 37 luật Tuy nhiên, q trình thực hiện, cịn số tồn tại, hạn chế như: công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai, luân chuyển thông tin biến động, cập nhật chỉnh lý cấp chưa thực quan tâm thường xuyên; chưa có phương án đo đạc đồ địa với khu vực có biến động; phối hợp với quan thuế, quan tài ngun mơi trường cịn chưa hiệu nên VPĐKĐĐ không chủ động giải dứt điểm kịp thời số lượng hồ sơ tiếp nhận; chất lượng hồ sơ cán tham mưu giúp UBND tỉnh lập cịn thiếu sót, đặc biệt với hồ sơ tổ chức đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu, điều gây xúc cho tổ chức họ phải lại nhiều lần để hồn thiện hồ sơ; tình trạng cán kiêm nhiệm nhiều việc với số lượng hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận lớn làm chậm trễ tiến độ giải hiệu công việc 3.2 Đánh giá thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 3.2.1 Đánh giá thực trạng đăng ký chấp Số liệu Bảng cho thấy, tổng số hồ sơ đăng ký chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2016 – 2020 7.958 hồ sơ Trong đó, hồ sơ đăng ký chấp năm 2019 nhiều với 2.373 trường hợp hồ sơ đăng ký chấp năm 2020 với 861 trường hợp Số liệu đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất có chiều hướng tăng dần qua năm từ 2016 đến năm 2019 giảm mạnh vào năm 2020 ảnh hưởng đại dịch Covid-19 Số lượng hồ sơ đăng ký chấp không đồng đơn vị hành cấp huyện Thành phố Nha Trang có số lượng đăng ký chấp nhiều với 5.092 hồ sơ, chiếm tỷ lệ 63,99%; tiếp đến thị xã Ninh Hòa, huyện Cam Lâm, thành phố Cam Ranh, huyện Diên Khánh huyện Vạn Ninh, tương ứng với số hồ sơ đăng ký 1.030, 905, 770, 122, 22 hồ sơ Huyện Khánh Vĩnh có số lượng hồ sơ đăng ký chấp thấp với 17 hồ sơ, chiếm tỷ lệ 0,21% (Bảng 2) Thành phố Nha Trang trung tâm văn hóa, kinh tế – trị tỉnh Khánh Hịa nên có số lượng tổ chức kinh tế lớn dẫn đến 31 nhu cầu đăng ký chấp cao Thị xã Ninh Hòa địa bàn tập trung phát triển ngành nghề công nghiệp nên nhu cầu chấp cao đơn vị hành cịn lại Kết điều tra cho thấy, thủ tục đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất khơng phải nhà hình thành tương lai cịn gặp nhiều khó khăn Theo quy định, loại tài sản đủ điều kiện đăng ký chấp thực khởi công hạn công trình xây dựng ghi Giấy phép xây dựng (quy định 01 năm kể từ ngày ký giấy phép) Tuy nhiên nay, tỉnh Khánh Hòa chưa thực thống kê, quản lý nội dung nên cán thẩm định hồ sơ không đủ để thực Do đó, việc thẩm định nội dung đăng ký cơng trình hình thành tương lai phần lớn dựa vào văn thẩm định biên thẩm định tài sản bên cho vay nên số trường hợp thiếu khách quan thiếu xác Bên cạnh đó, có tài sản hình thành mà chủ đầu tư chưa hồn thiện việc hồn cơng tài sản ngân hàng xác nhận văn thẩm định tài sản chưa hình thành để đăng ký tài sản hình thành tương lai Việc tài sản ghi hồ sơ đăng ký tài sản thực tế khơng thống gây khó khăn cho cơng tác thẩm định hồ sơ đăng chấp (ví dụ, Giấy chứng nhận hồ sơ có đăng ký nhà hai tầng, thực tế nhà xây dựng bảy tầng) Ngoài ra, theo quy định Quyết định số 1183/QĐ-BTP ngày 20/5/2020 Bộ Tư pháp, thời gian giải hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm thực ngày nhận hồ sơ hợp lệ Nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, cán tiếp nhận cần hoàn thành việc đăng ký trả kết ngày làm việc Trường hợp phải kéo dài thời gian giải hồ sơ khơng q 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ (Bộ Tư pháp, 2020) Như vậy, hồ sơ nộp sát 15 mà phải trả ngày làm việc gây nhiều áp lực cho cán thụ lý giải Kết điều tra 30 tổ chức thực đăng ký chấp cho thấy: có 12 tổ chức đánh giá thủ tục vay vốn ngân hàng tốt (chiếm 40%), 18 tổ chức cịn gặp khó khăn làm thủ tục vay vốn ngân hàng (chiếm 60%) Hiện nay, làm thủ tục vay vốn tổ chức tín dụng ngân hàng, việc phải chuẩn bị hồ sơ theo quy định ngân hàng Nhà nước giấy đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất, tổ chức phải chứng minh nguồn tài hay khả trả nợ tương ứng với khoản vay, điều làm hạn chế khoản vay tổ chức Bên cạnh đó, thời gian phê duyệt hồ sơ vay vốn dài Ngoài ra, việc hoàn thiện xác minh giấy tờ liên quan đến thủ tục vay vốn tổ chức có trụ sở ngồi tỉnh đăng ký chấp với ngân hàng, tổ chức tín dụng tỉnh tổ chức có trụ sở tỉnh lại đăng ký chấp với ngân hàng, tổ chức tín dụng ngồi tỉnh nhiều thời gian Từ vấn đề tồn thủ tục vay vốn ngân hàng, có 10 tổ chức có ý kiến việc cần thiết phải cải cách thủ tục vay vốn, chiếm 33,33% tổng số tổ chức điều tra Bảng Kết đăng ký chấp cho tổ chức kinh tế tỉnh Khánh Hòa (ĐVT: hồ sơ) ĐVHC Năm 2016 Cam Lâm 96 Cam Ranh 10 Diên Khánh 23 Khánh Vĩnh Nha Trang 1.124 Ninh Hòa 178 Vạn Ninh Năm 2017 126 375 62 983 59 Năm 2018 10 17 19 884 733 Năm 2019 333 331 1.669 28 Năm 2020 340 37 10 432 32 Tổng 905 770 122 17 5.092 1.030 22 (Nguồn: VPĐKĐĐ tỉnh Khánh Hòa, 2021) 32 Số 03 (2022): 29 – 37 KHOA HỌC XÃ HỘI Bảng Đánh giá thực trạng chấp QSDĐ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Kết điều tra mức phí, lệ phí phải nộp cho thấy khơng có tổ chức đánh giá mức phí, lệ phí phải nộp cao Trong đó, có đến 22 tổ chức đánh giá mức phí, lệ phí phải nộp thấp (chiếm 73,33%) Theo quy định UBND tỉnh Khánh Hòa, thực đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, người đăng ký phải đóng mức phí 65.000 đồng/hồ sơ chấp, 15.000 đồng/hồ sơ xóa chấp, 50.000 đồng/hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung chấp Mức phí, lệ phí thấp nhiều so với mức phí thực cơng chứng hợp đồng chấp Kết điều tra thời gian thực thủ tục đăng ký chấp cho thấy: có 18 phiếu điều tra (chiếm 60,00%) đánh giá thời gian trả kết giải thủ tục đăng ký chấp trước quy định, 10 phiếu điều tra (chiếm 33,33%) đánh giá thời gian trả kết quy định có 02 phiếu điều tra (chiếm 6,67%) đánh giá thời gian trả kết chậm quy định Số phiếu Tỷ lệ (%) 30 100,00 Tốt 12 40,00 Chưa tốt 18 60,00 - Thủ tục đăng ký chấp 30 100,00 Thuận lợi, đơn giản 23 76,67 Phức tạp 23,33 30 100,00 Cao 0 Hợp lý 26,67 Thấp 22 73,33 30 100,00 Trước hạn 18 60,00 3.2.2 Xóa đăng ký biện pháp bảo đảm Đúng hạn 10 33,33 Chậm so với quy định 6,67 - Cải cách thủ tục hành VPĐKĐĐ 30 100,00 Cần 13,33 Không 26 86,67 30 100,00 Có cần 10 33,33 Khơng 20 66,67 Trong giai đoạn 2016 – 2020, tổng số hồ sơ đăng ký xóa biện pháp bảo đảm QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Khánh Hịa 7.653 hồ sơ Trong đó, năm 2019 có số lượng đăng ký xóa biện pháp bảo đảm nhiều với 2.650 hồ sơ (chiếm 34,63% tổng số hồ sơ giai đoạn) năm 2020 có số lượng đăng ký xóa biện pháp bảo đảm với 253 hồ sơ (chiếm 3,31% tổng số hồ sơ giai đoạn) Tương tự kết đăng ký chấp, thành phố Nha Trang có số lượng đăng ký xóa chấp nhiều với 6.046 hồ sơ, chiếm tỉ lệ 79% tổng số hồ sơ đăng ký xóa chấp Huyện Khánh Vĩnh có số lượng đăng ký xóa chấp thấp với hồ sơ, chiếm tỉ lệ 0,04% Nội dung - Thủ tục vay vốn ngân hàng - Lệ phí, mức phí đăng ký - Thời gian thực thủ tục hành - Cải cách thủ tục hành ngân hàng Đối với thủ tục đăng ký VPĐKĐĐ, kết điều tra cho thấy, phần lớn tổ chức đánh giá thuận lợi, đơn giản từ thời gian trả kết đến quy trình hay văn hướng dẫn (chiếm 76,67% tổng số tổ chức điều tra) Tuy nhiên, 23,33% số tổ chức đánh giá thủ tục đăng ký chấp phức tạp họ chưa nắm quy định đăng ký giao dịch bảo đảm nên kê khai hồ sơ cịn có sai sót hay phải làm thêm thủ tục minh chứng khả tài trả nợ Số 03 (2022): 29 – 37 So với thủ tục đăng ký chấp QSDĐ, tài sản khác gắn liền với đất, thủ tục đăng ký xóa chấp đơn giản hơn, hồ sơ bao gồm đơn yêu cầu xóa chấp, văn đồng ý xóa biện pháp bảo đảm bên nhận bảo đảm Giấy chứng nhận QSDĐ, tài sản khác gắn 33 đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm ít, từ – 13 hồ sơ; riêng huyện Khánh Vĩnh không phát sinh hồ sơ giai đoạn 2016 – 2020 liền với đất Tuy nhiên, số trường hợp, người sử dụng đất phải lại nhiều lần để chỉnh sửa nội dung ghi đơn yêu cầu xóa chấp văn đồng ý xóa biện pháp bảo đảm hồn thiện chưa quy định Bên cạnh đó, có ngân hàng khơng nắm rõ quy định đáo hạn hồ sơ xóa biện pháp bảo đảm đồng thời với đăng ký chấp lại nên thời gian ảnh hưởng đến thời gian số tiền giải ngân khách hàng 3.2.3 Thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đăng ký Số liệu thống kê Bảng cho thấy: giai đoạn 2016 – 2020, tổng số hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm QSDĐ tài sản gắn liền với đất tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Khánh Hịa 669 hồ sơ Trong đó, năm 2020 có số trường hợp đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm nhiều với 336 hồ sơ, chiếm 50,22% tổng số hồ sơ đăng ký năm 2019 có số lượng hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm với 30 hồ sơ, chiếm 4,48% tổng số hồ sơ đăng ký Thành phố Nha Trang đơn vị thực đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm nhiều với 427 hồ sơ, chiếm 63,83% tổng số hồ sơ đăng ký Tiếp theo thị xã Ninh Hòa với 216 hồ sơ, chiếm 32,29% Các huyện lại có số trường hợp Mặc dù số lượng hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm tổ chức kinh tế giai đoạn 2016 – 2020 nhiều so với thủ tục đăng ký chấp đăng ký xóa biện pháp bảo đảm song nhiều trường hợp, tổ chức tín dụng, ngân hàng tổ chức kinh tế lại lúng túng thực thủ tục họ khơng nắm trường hợp phải thực đăng ký thay đổi nội dung chấp Chẳng hạn như, tổ chức kinh tế cấp đổi lại giấy chứng nhận mà giấy chứng nhận chấp ngân hàng giấy chứng nhận sau cấp đổi ngồi thơng tin đất, chủ sử dụng đất nội dung đăng ký chấp ngân hàng khơng đổi đương nhiên số phát hành, ngày ký số vào sổ giấy chứng nhận thay đổi Trường hợp đăng ký thay đổi nội dung đăng ký Nhưng sau nhận giấy chứng nhận mới, tổ chức tín dụng, ngân hàng thấy thơng tin sổ thay đổi yêu cầu tổ chức kinh tế ký lại đơn yêu cầu thay đổi phụ lục hợp đồng để phù hợp với thông tin giấy chứng nhận Bảng Kết xóa biện pháp bảo đảm ĐVT: hồ sơ ĐVHC Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Tổng Cam Lâm 206 313 19 556 Cam Ranh 10 359 383 Diên Khánh 11 47 23 11 97 Khánh Vĩnh 0 Nha Trang 1.106 1.264 1.524 1.953 199 6.046 Ninh Hòa 182 25 321 14 14 556 Vạn Ninh 1 12 Tổng 1.316 1.545 1.889 2.650 253 7.653 (Nguồn: VPĐKĐĐ Khánh Hòa, 2021) 34 Số 03 (2022): 29 – 37 KHOA HỌC XÃ HỘI Bảng Kết đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm ĐVT: hồ sơ ĐVHC Cam Lâm Cam Ranh Diên Khánh Khánh Vĩnh Nha Trang Ninh Hòa Vạn Ninh Tổng Năm 2016 Năm 2017 2 23 31 Năm 2018 Năm 2019 0 130 142 3.3 Đánh giá chung thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 3.3.1 Thuận lợi Đánh giá chung thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thấy: UBND tỉnh Khánh Hịa ln đạo thực tốt quy định pháp luật liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm Đặc biệt, Bộ Luật Dân năm 2015 có hiệu lực, UBND tỉnh Khánh Hịa có văn đạo Sở Tư pháp phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường, Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tỉnh quan liên quan việc tổ chức triển khai thực quy định pháp luật công tác đăng ký biện pháp bảo đảm địa bàn Việc phổ biến, quán triệt quy định Bộ Luật Dân năm 2015 đăng ký biện pháp bảo đảm thực đồng bộ, hiệu Các tổ chức tín dụng VPĐKĐĐ chấp hành quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, góp phần tích cực vào việc thúc đẩy giao dịch bảo đảm phát triển, tạo điều kiện cho tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Khánh Hòa tiếp cận nguồn vốn tín dụng để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh, thúc đẩy kinh tế địa phương ngày phát triển 3.3.2 Khó khăn, tồn Bên cạnh thuận lợi, thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cịn số khó khăn tồn sau: Số 03 (2022): 29 – 37 2 126 0 130 Năm 2020 Tổng 1 13 0 0 26 122 427 213 216 0 30 336 669 (Nguồn: VPĐKĐĐ Khánh Hòa, 2021) Một là: Cơ sở vật chất phận cửa chưa trang bị đại phục vụ khai thác vận hành hệ thống đăng ký theo hướng Chính phủ điện tử Theo kết điều tra cán bộ, công chức, viên chức trực tiếp thụ lý hồ sơ biện pháp bảo đảm cho thấy: có 20% số phiếu đánh giá sở vật chất, điều kiện làm việc chưa đáp ứng yêu cầu chuyên môn, 50% số phiếu đánh giá sở vật chất, điều kiện làm việc đáp ứng cần phải trang bị, bổ sung thêm trang thiết bị đại Hai là: Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng cịn chặt chẽ với nhiều thủ tục Ngoài giấy chứng nhận giấy tờ liên quan đến pháp lý đất, tổ chức kinh tế cần phải có phiếu xác nhận quy hoạch, phải chứng minh nguồn tài khả tốn Trong giai đoạn khó khăn dịch bệnh Covid-19, nhiều doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề dịch vụ, du lịch muốn tiếp cận nguồn vốn để trì hoạt động lại khơng chứng minh khả tài chính; bên cạnh đó, tổ chức tín dụng lại có mẫu hợp đồng chấp khác nhau, gây khó khăn cho cán thụ lý việc kiểm tra hồ sơ Ba là: Việc quy định thu giữ, xử lý tài sản bảo đảm chưa quy định cụ thể Theo quy định Điều 300 Bộ Luật Dân năm 2015, trước xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo văn thời gian hợp lý việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm bên 35 nhận bảo đảm khác Tuy nhiên, chưa có quy định hướng dẫn cụ thể thời hạn coi “thời hạn hợp lý” quy định Điều 300 Bộ Luật Dân Bốn là: Sự phối hợp bên liên quan VPĐKĐĐ tổ chức hành nghề công chứng chưa chặt chẽ kiểm tra, xác minh thông tin đất giấy chứng nhận trước thực thủ tục liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm Năm là: Theo quy định Quyết định số 1183/QĐ-BTP ngày 20/5/2020 Bộ Tư pháp, người sử dụng đất đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất nhà mà tài sản hình thành chưa chứng nhận quyền sở hữu giấy chứng nhận Tuy nhiên, hình thức khó triển khai thực tế tổ chức tín dụng hay ngân hàng không chấp nhận việc đăng ký chấp tài sản chưa chứng nhận quyền sở hữu giấy chứng nhận Sáu là: Những năm gần đây, nhiều dự án Khánh Hòa bị tra, kiểm tra kéo dài, khiến nhiều tổ chức nằm danh sách bị tra khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ tổ chức tín dụng hay ngân hàng 3.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện đăng ký biện pháp bảo đảm tổ chức kinh tế Giải pháp sách, pháp luật: Thường xuyên rà sốt, cập nhật, hệ thống hóa văn quy phạm pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ tài sản gắn liền với đất Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, nghị quyết, nghị định, thông tư hướng dẫn…; kiến nghị điều chỉnh bãi bỏ văn chồng chéo, khơng cịn phù hợp, nhằm giảm thiểu khó khăn cho cá nhân, tổ chức việc tra cứu quy định q trình thực Bên cạnh đó, UBND tỉnh Khánh Hòa cần kịp thời ban hành quy chế phối hợp Chi nhánh VPĐKĐĐ với quan liên quan để tháo gỡ khó khăn cho tổ chức kinh tế nằm danh sách bị tra kéo dài Đối với dự án có kết luận khơng sai phạm, cần có quy định cụ thể để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn phát triển sản xuất kinh doanh Đối với dự án có sai phạm tùy theo mức độ, cần đưa quy định cụ thể để xử lý khắc phục hậu để hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ 36 Số 02 (2022): 29 – 37 khó khăn, vào hoạt động ổn định UBND tỉnh Khánh Hòa cần ban hành hệ thống văn thống áp dụng cho tất hệ thống ngân hàng tổ chức tín dụng để tạo điều kiện thuận lợi cho qua trình thẩm định hồ sơ VPĐKĐĐ làm thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm Hệ thống ngân hàng tổ chức tín dụng cần có sách hỗ trợ cho tổ chức kinh tế, giai đoạn khó khăn dịch bệnh Covid-19 Giải pháp xây dựng sở liệu: Đẩy mạnh việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai; thống sở liệu đất đai, hồ sơ địa cho hệ thống VPĐKĐĐ, tổ chức hành nghề công chứng tổ chức tín dụng, ngân hàng để nâng cao hiệu công tác đăng ký biện pháp bảo đảm, tránh phiền hà cho doanh nghiệp Bên cạnh đó, cần thường xuyên cập nhập tình hình biến động sở liệu địa việc tra cứu thơng tin liên quan, để công tác giao dịch bảo đảm QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thuận tiện xác; nâng cao hiệu quản lý, cập nhật lưu trữ hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ tài sản gắn liền với đất phần mềm Vilis, hồ sơ từ bước tiếp nhận đến bước trả kết phải số hóa để thuận tiện cho việc tra cứu lưu trữ thông tin Giải pháp tuyên truyền tổ chức thực hiện: Tiếp tục công tác tuyên truyền, phổ biến, tập huấn quy định pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm cho cán bộ, công chức, viên chức tổ chức kinh tế; đồng thời tuyên truyền cho người sử dụng đất nắm lợi ích việc nộp hồ sơ trực tuyến mức độ 3, nhằm góp phần nâng cao tính ứng dụng công nghệ thông tin việc nộp tiếp nhận hồ sơ; tăng cường, gắn kết công tác phối hợp Sở Tư pháp Sở Tài nguyên Môi trường địa bàn tỉnh công tác quản lý nhà nước đăng ký biện pháp bảo đảm giải khó khăn, đặc biệt việc nắm bắt, trao đổi kịp thời thông tin nghiệp vụ, điều kiện bảo đảm thi hành kinh phí, nhân sự,… Bên cạnh đó, cần hồn thiện hệ thống hành cơng để tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp nhận xử lý hồ sơ nhanh chóng Giải pháp nguồn lực sở vật chất: Cần đảm bảo đủ nguồn lực điều kiện sở vật chất thực công tác đăng ký KHOA HỌC XÃ HỘI biện pháp bảo đảm Đầu tư sở vật chất, trang thiết bị làm việc phục vụ cho hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm đáp ứng yêu cầu hành đại chuyên nghiệp Hiện đại hóa sở hạ tầng để tạo thuận lợi việc lưu trữ, bảo quản hồ sơ phục vụ công tác đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Chi nhánh VPĐKĐĐ VPĐKĐĐ tỉnh Khánh Hòa Các quan địa phương cần quan tâm phối hợp chặt chẽ việc thực nhiệm vụ; tiếp tục quan tâm bồi dưỡng, nâng cao lực chuyên môn, nghiệp vụ việc thực nhiệm vụ đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ tài sản gắn liền với đất; đáp ứng tốt yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm chất lượng phục vụ hài lòng tổ chức, cá nhân địa bàn tỉnh KẾT LUẬN Hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ, tài sản gắn liền với đất giúp cung cấp thông tin cho quan xây dựng pháp luật, cung cấp thông tin cho quan thi hành pháp luật liên thông, gắn kết hoạt động xây dựng thực thi pháp luật Kết nghiên cứu cho thấy, giai đoạn 2016 – 2020, tỉnh Khánh Hòa tiếp nhận giải 7.958 hồ sơ đăng ký chấp, 7.653 hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm, 669 hồ sơ thay đổi nội dung đăng ký biện pháp bảo đảm tổ chức kinh tế Số lượng hồ sơ tăng cao chủ yếu năm 2018 năm 2019 Các thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ tài sản khác gắn liền với đất thực theo quy định văn pháp luật Tuy nhiên, để thuận tiện việc tiếp cận nguồn vốn, có 13,33% số tổ chức kinh tế đề xuất cần phải tiếp tục cải cách thủ tục hành thực đăng ký chấp VPĐKĐĐ tỉnh Khánh Hòa 33,33% số tổ chức kinh tế đề xuất cần cải cách thủ tục hành vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng Để khắc phục tồn tại, bất cập công tác đăng ký biện pháp bảo đảm QSDĐ tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức địa bàn tỉnh Khánh Hoà, cần tiến hành thực đồng số giải pháp sách, pháp luật; giải pháp xây dựng sở liệu; giải pháp tuyên truyền tổ chức thực hiện; giải pháp nguồn lực sở vật chất nhằm đáp ứng tốt yêu cầu, đảm bảo hài lòng chất lượng phục vụ đối Số 03 (2022): 29 – 37 với tổ chức kinh tế có nhu cầu vể đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ tài sản gắn liền với đất địa bàn tỉnh Khánh Hoà TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tư pháp (2019) Thông tư số 07/2019/TTBTP ngày 25/11/2019 Hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp (2020) Quyết định 1183/QĐBTP ngày 20/5/2020 việc Công bố thủ tục hành sửa đổi, bổ sung lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm thuộc phạm vi chức quản lý Bộ Tư pháp Chính phủ (2017) Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 Quy định đăng ký biện pháp bảo đảm Fabozzi, F.J (2001) The Handbook of Mortgage-Backed Securities McGrawHill Professional: Fifth Edition Fraser, D.R., and Gup, Benton E., and Kolari, James W (1995) Commercial Banking: The Management of Risk Minneapolis, St Paul: West Publishing Company Lê Vũ Nam (2015) Hoàn thiện quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Dự thảo Bộ Luật Dân (sửa đổi) Truy cập ngày 15/01/2022 từ: http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.a spx?tintucid=210177 Phan Thị Thanh Huyền & Nguyễn Đăng Phùng (2017) Thực trạng đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Tạp chí Khoa học Đất, Số 51, 86-92 Quốc hội (2013) Luật Đất đai 2013 Quốc hội (2015) Bộ Luật Dân 2015 Tạ Đình Tuyên (2021) Xây dựng Nghị định đăng ký biện pháp bảo đảm góp phần quan trọng tạo an tồn, minh bạch tài sản, giao dịch Truy cập ngày 15/01/2022 từ: https://tapchitoaan.vn/baiviet/phap-luat/xay-dung-nghi-dinh-moive-dang-ky-bien-phap-bao-dam-gopphan-quan-trong-tao-su-an-toan-minhbach-ve-tai-san-giao-dich Trần Thị Huệ (2021) Một số vấn đề pháp lý đăng ký biện pháp bảo đảm kiến nghị hồn thiện Tạp chí Pháp luật thực tiễn điện tử, Số 47, 48-44 37 ... ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 3.3.1 Thuận lợi Đánh giá chung thực trạng đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thấy: UBND tỉnh Khánh. .. chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất có đủ điều kiện thực đăng ký biện pháp bảo đảm Trong... pháp bảo đảm việc quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký nhập vào sở liệu việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên nhận bảo đảm Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) chấp tài sản gắn liền