Xảy ra tình trạng này bởi việc thực thi công tác còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án bởi những nguyên nhân như: Quy định pháp luật vẫn còn
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ
NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN
Trang 2BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi là: Dương Văn Hải, học viên lớp cao học K20, khóa 2019 -2023 xin
cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình
Trang 5MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2
3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 6
3.1 Mục đích nghiên cứu: 6
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài: 6
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6
4.1 Đối tượng nghiên cứu 6
4.2 Phạm vi nghiên cứu 7
5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 7
6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 8
7 Kết cấu của luận văn 8
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10
1.1 Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10
1.1.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10
1.1.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13
1.1.3 Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15
1.2 Khái quát pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17
1.2.1 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17
1.2.2 Cấu trúc của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18
1.2.3 Các yếu tố đảm bảo thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22
Kết luận Chương 1 24
Trang 6Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG 26 2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 26
2.1.1 Quy định về các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 26 2.1.2 Quy định về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31 2.1.3 Quy định về thời hiệu khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.1.4 Quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân 40
2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang 56
2.2.1 Tình hình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang 56 2.2.2 Nguyên nhân của kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang 70 2.2.3 Một số hạn chế, vướng mắc trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang 73 2.2.4 Nguyên nhân của hạn chế, vướng mắc trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang 74
Kết luận chương 2 75 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ 76 BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG 76 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
Trang 7nhượng quyền sử dụng đất 76
3.1.1 Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp với quan điểm của Đảng trong xây dựng và tổ chức thực hiện pháp luật 76
3.1.2 Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hướng đến mục tiêu ổn định quan hệ dân sự và thúc đẩy sự phát triển của xã hội 77
3.1.3 Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ trong mỗi chế định, ngành cũng như trong toàn hệ thống pháp luật 78
3.1.4 Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo tối đa quyền và lợi ích của các bên tranh chấp 78
3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79
3.3 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang 82
Kết luận chương 3 84
KẾT LUẬN 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87
PHỤ LỤC 1 92
PHỤ LỤC 2 109
PHỤ LỤC 3 116
PHỤ LỤC 4 127
Trang 81
MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là hiện tượng rất phức tạp xảy
ra phổ biến trong xã hội, đồng thời là yếu tố quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai luôn được sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện, phù hợp với tình hình thực tế; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không đúng với quy định của pháp luật (không lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng không công chứng/chứng thực hoặc không đăng ký với cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền) và hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường bất động sản chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Điều này đã làm cho thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai, đặc biệt là giải quyết những tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cơ bản chưa được thống nhất, hiệu quả, dẫn đến nhiều hệ lụy
Trong bối cảnh nước ta đang đẩy mạnh cải cách tư pháp và hoàn thiện thể chế của Nhà nước pháp quyền thì đòi hỏi cần nhiều hơn nữa vai trò của Tòa án trong giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, đặc biệt là các chủ trương về đổi mới công tác tư pháp, hoạt động xét xử nói chung và hoạt động giải quyết các vụ án tranh chấp dân sự trong đó có các vụ án về tranh chấp đất đai đã đạt được nhiều thành tựu Những kết quả trong hoạt động xét xử về tranh chấp đất đai của Tòa
án nhân dân đã góp phần bảo đảm quyền tự do, dân chủ và quyền sở hữu về tài sản của công dân; giữ vững trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân Bên cạnh những kết quả đạt được thời gian qua, việc xét xử các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
Trang 92 đất vẫn còn xảy ra sai sót, xét xử thiếu thống nhất hoặc lúng túng khi vận dụng pháp luật nên dẫn đến giải quyết các vụ án gặp nhiều khó khăn, kéo dài, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng với tính chất và mức
độ khá phức tạp Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang đối với các dạng tranh chấp này ngày càng gia tăng và chiếm tỷ lệ lớn nhất trong các dạng tranh chấp đất đai Tổng kết đánh giá công tác xét xử trong những năm gần đây cho thấy, dù rằng công tác xét xử đã đạt được một số thành tựu nhất định, song còn những hạn chế như án bị hủy, sửa vẫn còn xảy ra Xảy
ra tình trạng này bởi việc thực thi công tác còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án bởi những nguyên nhân như: Quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ nhiều vấn bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp, yếu kém trong công tác tổ chức thực thi pháp luật, ý thức của người dân chưa cao
Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án, đưa ra được những kiến nghị, các giải pháp giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có những điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật về đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong điều kiện hội nhập hiện nay
Chính vì thế, học viên chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ” để làm đề tài luận văn cao học luật kinh tế
2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Hiện nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học, nhiều bài viết tham luận của các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai, ngành Tòa án, các bài viết,
Trang 103 luận văn đề cấp đến vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các công trình này đã chỉ ra nhiều vấn
đề tồn tại, hạn chế trong các quy định của pháp luật về đất đai, đồng thời cũng đưa ra phương hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai, giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có thể kể đến các công trình như:
* Đề tài khoa học:
Đề tài khoa học cấp bộ của Tòa án nhân dân tối cao về “Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất – Những vướng mắc và kiến nghị” do Tiến sĩ Nguyễn Văn Cường làm chủ nhiệm đề tài (2001) Công trình đã chỉ ra những thuận lợi, khó khăn trong thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất trên cơ sở tiếp cận pháp luật thực định, thực tiễn áp dụng pháp luật từ đó đưa ra những giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện pháp luật và nâng cao hiệu quả hoạt động giải quyết đối với những tranh chấp phát sinh từ các loại hợp đồng này;
- Doãn Hồng Nhung; Sầm Đức Hiệp (2022), “Một số hạn chế, vướng mắc trong giải quyết tranh chấp đất nông nghiệp tại Tòa án nhân dân hai cấp ở tỉnh Cao Bằng”1.Công trình này đã phân tích một số hạn chế, vướng mắc về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp bằng Tòa án dựa trên cơ sở
1 tai-toa-an-nhan-dan-hai-cap-o-tinh-cao-bang-99502.htm
Trang 11https://tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-han-che-vuong-mac-trong-giai-quyet-tranh-chap-dat-nong-nghiep-4 thực tiễn tại tỉnh Cao Bằng với đặc thù là tỉnh miền núi, biên giới phía Bắc của Việt Nam, từ đó đưa ra một vài ý kiến hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Tòa án nhân dân hai cấp ở tỉnh Cao Bằng
- Các bài viết khác như: Báo cáo tham luận “Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân – Kiến nghị và giải pháp” của TS Nguyễn Văn Cường, viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao (2008); Tưởng Duy Lượng: “Một vài suy nghĩ về những vấn đề chung trong phần chuyển quyền sử dụng đất, thẩm quyền giải quyết và hướng xử lý một vài tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong bộ luật dân sự 2005, Tạp chí Tòa án nhân dân (2006); Tác giả Nguyễn Văn Hải (2016): “Tranh chấp đất đai nhìn từ thực tiễn những vụ án có yếu tố nước ngoài”, Tạp chí Tòa án Các công trình này chủ yếu nghiên cứu về tranh chấp đất đai và thẩm quyền, trình tự giải quyết tranh chấp đất đai theo Quy định của Luật đất đai năm 2003, BLTTDS 2005
*Sách:
- Doãn Hồng Nhung (2014), Kỹ năng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội; Hoàng Thế Liên (2013), Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận bản
án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, Nxb Lao động; Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học Những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, Tưởng Duy Lượng (2012), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Các công trình này đã nghiên
cứu làm rõ những nội dung cơ bản của chế định hợp đồng, thực tiễn áp dụng và giải quyết tranh chấp phát sinh Tuy nhiên cấp độ nghiên cứu mới chỉ dừng lại ở nghiên cứu một cách khái quát, chung
- Luận án, Luận văn: Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy (2004): “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam”; Lương Khải Ân (2006), Giải quyết tranh chấp về
Trang 125
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Hạnh (2014), Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn
Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Đăng
Khoa (2012), Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội; Lê Thị Xuân Mai (2014), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử tại huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh,
Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội Các công trình nghiên cứu nêu trên đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật (theo Luật đất đai năm 2003, BLDS 2005, BLTTDS 2005) cũng như đưa ra được một số kiến nghị, giải pháp liên quan đến hoặc là giải quyết tranh chấp đất đai nói chung bằng phương thức Tòa án hoặc vấn đề về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung hoặc cụ thể hơn là nghiên cứu về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có thể thấy ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; pháp luật về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Kết quả nghiên cứu của các công trình ở những mức độ nhất định là cơ sở cho việc hoàn thiện hệ thống pháp luật nội dung (pháp luật đất đai, pháp luật về hợp đồng) cũng như pháp luật hình thức ở Việt Nam và được tác giả tiếp tục kế thừa trong công trình nghiên cứu của mình Tuy nhiên, trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì việc tiếp tục nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện hành lang pháp lý gắn với thực tiễn thi hành là điều cần thiết Đặc biệt ở thời điểm này có thể nói đây là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách có hệ thống từ lý luận đến thực trạng pháp luật gắn với thực tiễn thi hành tại tại Tòa án nhân dân
Trang 136 thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang Do vậy, việc tác giả lựa chọn nghiên cứu
đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang” vẫn
có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn cũng như mang tính thời sự
3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu:
Mục đích nghiên cứu của luận văn là đưa ra những kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật trong thực tiễn hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang nói riêng cũng như cho cả hệ thống tòa án nói chung
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài:
- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án hiện nay và thực tiễn thực
hiện tại TAND thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang
- Đưa ra định hướng và đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong thực tiễn
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận, pháp lý (quy định pháp luật Việt Nam hiện hành) và thực tiễn về giải quyết tranh chấp hợp
Trang 147 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang
4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung nghiên cứu: Trong khuôn khổ luận văn này tác giả chỉ
nghiên cứu các qui định của pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND cấp huyện phát sinh giữa các chủ thể không phải là thương nhân với nhau và thực tiễn giải quyết loại tranh chấp này tại TAND thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang Về pháp luật, luận văn chủ yếu căn cứ vào các văn bản pháp luật hiện hành như Luật Đất đai năm 2013; Bộ luật Dân sự năm 2015; BLTTDS năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan;
- Về không gian nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu pháp luật của Việt
Nam và thực tiễn tại TAND thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang
- Về thời gian nghiên cứu:
Đối với tài liệu, số liệu thực tiễn: Luận văn thu thập số liệu trong 05 năm (từ năm 2018 đến năm 2022)
5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận: Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện
chứng của chủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước làm cơ sở cho việc nghiên cứu, đánh giá các vấn đề
- Phương pháp nghiên cứu: Để làm sáng tỏ các vấn đề cần nghiên cứu, luận văn cũng đã sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác như phương pháp phân tích – tổng hợp, thống kê, so sánh và đối chiếu, kết hợp giữa nghiên cứu lý luận với thực tiễn…một cách có hệ thống và nhất quán nhằm làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu, cụ thể:
+ Các phương pháp phân tích, bình luận, so sánh luật học…,được sử dụng tại Chương 1 để giải quyết một số vấn đề lý luận vể giải quyết tranh chấp hợp
Trang 158 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Các phương pháp phân tich, đánh giá, đối chiếu, diễn giải, thống kê được sử dụng tại Chương 2 của luận văn để nghiên cứu thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại TAND thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang;
+ Các phương pháp diễn giải, tổng hợp, quy nạp…được sử dụng tại Chương 3 để đưa ra các kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành trong thực tiễn
6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Về mặt khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn góp phần bổ sung và
phát triển lý luận đóng góp vào quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân đồng thời phục vụ yêu cầu thực tiễn của việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử nói chung và trong việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân thành phố Bắc Giang nói riêng
- Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tư liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu giảng dạy khoa học pháp lý nói chung và đào tạo chức danh tư pháp nói riêng cũng như có ý nghĩa thiết thực với mỗi cá nhân, tổ chức trong xã hội
7 Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục luận văn
được kết cấu với 3 chương cụ thể như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trang 169
Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại Toà án nhân dân thành phố
Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang
Chương 3: Định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao
hiệu quả thi hành tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang
Trang 1710
Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT
VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Các quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất với tính chất là một tài sản đặc biệt, là tư liệu sản xuất, tư liệu lao động quan trọng của người sử dụng đất cũng là những giao dịch diễn ra phổ biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ không nhỏ trong các giao dịch tài sản diễn ra trong đời sống xã hội hiện nay Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) là một trong những quyền chung của người sử dụng đất (NSDĐ) được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 20132, theo đó NSDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Việc thực hiện các quyền của NSDĐ được thực hiện thông qua các giao dịch dân sự về QSDĐ, trong đó quyền chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện thông qua giao dịch dân
sự là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSĐ)
Theo từ điển tiếng Việt: "hợp đồng là sự thỏa thuận, giao ước giữa hai hay nhiều bên quy định các quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, thường được viết thành văn bản” 3
Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 cũng ghi nhận: "Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
Trang 1811
quyền, nghĩa vụ dân sự 4 ” Hợp đồng dân sự có nhiều loại, trong đó có hợp
đồng về QSDĐ Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất5
Như vậy, HĐCNQSĐ là một trong số các hợp đồng về QSDĐ và có thể được hiểu là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (sau đây gọi là bên chuyển nhượng) và chủ thể khác (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng), theo đó bên chuyển nhượng thực hiện việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất trên thửa đất đã được pháp luật công nhận trên cơ sở giá cả được các bên thống nhất, bên nhận chuyển nhượng thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với bên chuyển nhượng
Trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng vẫn có những trường hợp vi phạm dẫn đến phát sinh tranh chấp Bản chất của tranh chấp hợp đồng là những vấn đề, xung đột, bất đồng ở các bên về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ quyền và nghĩa vụ được thỏa thuận ở trong hợp đồng Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ)
là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Để hóa giải bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ hợp đồng về quyền sử dụng đất này, duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội; tăng cường sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân; đồng thời góp phần bảo vệ sự nghiêm minh của pháp luật làm tăng sự tin tưởng của người dân vào sự lãnh đạo của Đảng và sự quản lý của Nhà nước thì việc giải quyết tranh chấp nói
Trang 1912 chung và giải quyết tranh chấp HĐCNQSĐ là cần thiết và mang tính tất yếu
Giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ là hoạt động của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền sử dụng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong các giao dịch dân sự Hay nói cách khác, giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là việc vận dụng các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng CNQSDĐ nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
Mỗi loại tranh chấp sẽ có những phương thức để giải quyết khác nhau Đối với tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, cần phân biệt về nội hàm, bản chất giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp về đất đai để xác định phương thức cũng như chủ thể có thẩm quyền giải quyết phù hợp Theo đó, đối với tranh chấp đất đai thì Tòa án không phải là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết mà còn
có chủ thể là Ủy ban nhân dân (UBND) Nhưng đối với tranh chấp về đất đai trong đó có tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ thì khi có tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mà các bên không thương lượng, hòa giải được thì chỉ Tòa án mới có thẩm quyền để giải quyết
Từ các phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về giải quyết tranh chấp
hợp đồng CNQSDĐ tại tòa án như sau: Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án là hoạt động của hệ thống Tòa án nhân dân các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan, thông qua đó để bảo vệ và khôi phục quyền và lợi ích của bên bị xâm hại, đồng thời đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra
Trang 2013
1.1.2 Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND là một hoạt động
cụ thể của giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện Vì vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND mang tính quyền lực Nhà nước Hiến pháp 2013 Quy định: “1 Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp; 2……;3 Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân6” Khác với các phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay thương lượng, phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ có thể là bằng quyết định hay bán án Khi quyết định, bản án có hiệu lực thì các bên phải nghiêm túc chấp hành
Thứ hai, giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và chặt chẽ Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ theo trình tự thủ tục được quy định trong pháp luật tố tụng dân
sự Trình tự giải quyết được tiến hành từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, chuyển bị xét xử, đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm, tuyên án, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm Tất cả các trình tự thủ tục đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự (TTDS) Yêu cầu đặt ra là các bên tham gia quá trình tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật TTDS theo từng giai đoạn
6
Điều 102 Hiến pháp năm 2013
Trang 2114 Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bằng hình thức khởi kiện tại Tòa án, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Trong quá trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đưa ra Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình
Thứ tư, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ không buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã Đây là điểm khác biệt giữa tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ với các loại tranh chấp đất đai khác Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ cũng là một loại tranh chấp về đất đai Tuy nhiên khi giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND thì không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã Mục đích của hòa giải trong tranh chấp đất đai là nhằm giữ gìn mối quan hệ hòa thuận giữa các bên, mục đích này sẽ
có ý nghĩa nhiều hơn đối với tranh chấp về xác định ai là người có quyền hợp pháp đối với đất đai (hay về việc ai là người có QSDĐ) Còn đối với tranh chấp
về hợp đồng CNQSDĐ, bản chất là tranh chấp về một giao dịch dân sự giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng Do đó, việc giải quyết không cần phải qua UBND cấp xã là phù hợp
Thứ năm, quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ được đảm bảo thực hiện bằng cưỡng chế Nhà nước Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên phải tự giác thực hiện Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải
Trang 2215 thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định
1.1.3 Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất, hoạt động giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ có vai trò đặc
biệt quan trọng trong việc xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa (XHCN) Đảm bảo cho pháp luật được thực hiện nghiêm minh, thống nhất Mọi
tổ chức và công dân đều nghiêm chỉnh thực hiện pháp luật Áp dụng đúng đắn pháp luật chính là cơ sở để bảo vệ pháp chế XHCN
Thứ hai, việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại Tòa án góp phần
giải quyết dứt điểm tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng khi tranh chấp xảy ra, bảo vệ lợi ích của nhà nước và xã hội, giải quyết quyền lợi của các bên theo quy định của pháp luật, ổn định trật tự xã hội
Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó một nguyên nhân chủ yếu đó là do cách xử sự không đúng của các chủ thể trong quan hệ hợp đồng Điều này có thể do nhận thức hoặc hiểu biết pháp luật của các chủ thể còn hạn chế hoặc tâm lý xem thường pháp luật
mà họ có những đòi hỏi, yêu sách không chính đáng xâm phạm lợi ích của nhau dẫn đến tranh chấp Xét xử là phương thức đặc biệt do Toà án tiến hành theo những nguyên tắc tố tụng được quy định trong các văn bản pháp luật Kết quả của việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại Toà án là các bản án, quyết định được tuyên trong đó có lợi ích hợp pháp của các bên được thi hành một cách triệt để nhất Những mâu thuẫn trong quan hệ hợp đồng được giải quyết dứt điểm, kịp thời, đảm bảo sự hài hoà về lợi ích giữa các bên sẽ là động lực thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch dân sự trong xã hội
Thứ ba, giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ cũng có vai trò quan
trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật đất đai, pháp luật dân sự nói riêng
Trang 2316 Các quy phạm của pháp luật dân sự và các quy phạm của pháp luật đất đai cũng như các quy phạm pháp luật khác có liên quan đều được kiểm nghiệm trong thực tiễn cuộc sống về tính phù hợp hay chưa phù hợp trong đời sống xã hội, tính đầy đủ, toàn diện hay chưa đầu đủ, còn có lỗ hổng trong quy phạm pháp luật, phát hiện ra những quy phạm pháp luật còn chung chung, chồng chéo dẫn đến những người áp dụng pháp luật có những cách hiểu khác nhau dẫn đến tình trạng áp dụng pháp luật một cách tuỳ tiện vi phạm tính thống nhất của pháp luật và nguyên tắc pháp chế XHCN Ngược lại có những vi phạm diễn ra khác với dự đoán của người làm luật làm cho người áp dụng pháp luật còn lúng túng khi giải quyết, có những vi phạm mới chưa được pháp luật điều chỉnh, những quy phạm lỗi thời, không phù hợp vẫn còn tồn tại trong xã hội
Trên cơ sở thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại Tòa án sẽ nhận thấy được những bất cập, hạn chế của pháp luật trong việc xét xử, thi hành các bản án, quyết định của Tòa án Từ đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét, góp ý sửa đổi các quy định của pháp luật để đáp ứng được yêu cầu thực tiễn xét xử đặt ra góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật
và nâng cao hiệu quả của hoạt động giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại Tòa
án
Thứ tư, việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại TAND còn có vai
trò răn đe những người có hành vi vi phạm pháp luật, bảo vệ và khôi phục các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của Nhà nước và công dân theo quy định của pháp luật, giữ vững ổn định xã hội, giữ gìn kỷ cương phép nước trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội
Thứ năm, vai trò của việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại
TAND còn có tác dụng trong phổ biến và tuyên truyền giáo dục pháp luật trong nhân dân, đặc biệt thông qua các phiên toà xét xử công khai, các chủ thể áp dụng pháp luật đã phân tích, giải thích pháp luật để nhân dân hiểu rõ những gì pháp luật cho phép làm và những gì pháp luật cấm để từ đó giữ gìn sự đoàn kết trong nhân dân
Trang 24Hay nói cách khác, pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ đƣợc
sử dụng để chỉ các Quy định pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội phát sinh liên quan trực tiếp đến việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ Hiện nay pháp luật hiện hành chƣa đƣa ra định nghĩa thế nào là tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tuy nhiên qua các khái niệm đã đƣợc nêu ra tại mục 1.1 của luận văn có thể rút ra khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ sau: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các qui phạm pháp luật
do nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các chủ thể
7 gi-cac-hinh-thuc-thuc-hien-phap-luat
Trang 25https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/thoi-su-phap-luat/tu-van-phap-luat/42651/phap-luat-la-18
khác có liên quan, thông qua đó để bảo vệ và khôi phục quyền và lợi ích của bên
bị xâm hại, đồng thời đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp
lý do hành vi của họ gây ra”
1.2.2 Cấu trúc của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cấu trúc pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cấu trúc bên ngoài (hay còn gọi là cấu trúc hình thức) và cấu trúc bên trong (còn gọi là cấu trúc nội dung) Cụ thể:
1.2.2.1 Cấu trúc bên ngoài của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cấu trúc bên ngoài (cấu trúc hình thức) của pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng thể các văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc thừa nhận theo trình tự luật định nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xác lập, thực hiện, chấm dứt HĐCNQSDĐ Cấu trúc bên ngoài của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ được phân định thành các văn bản luật và văn bản dưới luật như sau:
(i) Các văn bản luật gồm:
- Hiến pháp năm 2013;
- Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Luật tổ chức Tòa án nhân dân năm 2013;
- Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 về thi hành Bộ luật tố tụng dân sự;
- Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định của Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 về việc thi hành Bộ luật tố tụng dân sự và
Trang 2619 Nghị quyết số 104/2015/QH13 của Quốc hội về việc thi hành Luật tố tụng hành chính;
- Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần thứ hai
“Thẩm quyền giải quyết vụ án tại tòa án cấp sơ thẩm” của BLTTDS đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC ngày 01/8/2016 Quy định một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phôi hợp liên ngành trong thi hành án dân sự;
- Thông tư liên tịch số 02/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 31/8/2016 Quy định việc phối hợp giữa Viện kiểm sát nhân dân và Tòa án nhân dân trong việc thi hành quy định của BLTTDS
Và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan
1.2.2.2 Cấu trúc bên trong (hay cấu trúc nội dung) của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cấu trúc bên trong của pháp luật là tổng thể các quy phạm pháp luật có mối liên hệ nội tại thống nhất với nhau, được phân chia thành các ngành luật, mỗi ngành luât lại được tạo nên bởi một bộ phận các quy phạm pháp luật có sự thống nhất nội tại, có chung đối tượng và phương pháp điều chỉnh Trong mỗi
bộ phận quy phạm pháp luật lại được phân bổ thành những bộ phận nhỏ hơn hợp thành các chế định pháp luật và mỗi chế định pháp luật lại được hình thành từ các quy phạm pháp luật8
Trang 2720 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND được xem như những tư tưởng chỉ đạo toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp Việc xác định các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TAND thường được các nhà lập pháp đưa
ra trên cơ sở nhận thức về bản chất và hậu quả của tranh chấp cũng như mục tiêu của việc giải quyết tranh chấp
Nếu như việc giao kết hợp đồng dựa trên nguyên tắc tự do ý chí, tự do thảo thuận giữa các bên và không vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức
xã hội thì việc giải quyết những vấn đề tranh chấp trong hợp đồng nói chung và hợp đồng CNQSDĐ nói riêng cũng vậy Việc giải quyết tranh chấp trước hết là việc tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên và tuân thủ các quy định của luật Bên cạnh đó, vấn đề tôn trọng sự bình đẳng giữa các bên cũng là yếu tố quan trọng khi giải quyết tranh chấp cũng như đề cao mục đích của việc giải quyết tranh chấp Theo đó, một số nguyên tắc cơ bản được ghi nhận như: Thứ nhất, nguyên tắc tôn trọng quyền quyết định và tự định đoạt của các bên tranh chấp; Thứ hai, nguyên tắc thương lượng, hòa giải; Thứ ba, nguyên tắc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ một cách công khai, minh bạch, khách quan, kịp thời, nhanh chóng và đúng pháp luật; Thứ tư, nguyên tắc bảo đảm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong quá trình giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ; Thứ năm, nguyên tắc cung cấp chứng cứ và nghĩa vụ chứng minh; Thứ sáu, nguyên tắc thực hiện chế độ xét xử có Hội thẩm nhân dân tham gia; Thứ bảy, nguyên tắc Toà án xét xử tập thể; Thứ tám, nguyên tắc khi xét xử Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân độc lập và chỉ tuân theo pháp luật; Thứ chín, nguyên tắc xét xử mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật; Thứ mười, nguyên tắc mọi công dân đều có quyền dùng tiếng nói, chữ viết của dân tộc mình trước Toà án; Thứ mười một, nguyên tắc bảo đảm tranh tụng trong xét xử
Thứ hai, Quy định về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trang 2821 Xác định tòa án nào có thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự có vai trò rất quan trọng, để có thể tiến hành khởi kiện vụ án dân sự khi bị xâm phạm quyền
và lợi ích hợp pháp Xác định đúng thẩm quyền tòa án, giúp cho việc thụ lý giải quyết vụ án được nhanh chóng, việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm đạt hiệu quả tối đa
Thứ ba, quy định về thời hiệu khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để xã hội phát triển thì phải ổn định được các quan hệ xã hội trong các lĩnh vực dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại và lao động Những tranh chấp phát sinh trong các lĩnh vực này phải được giải quyết kịp thời, nếu để lâu, mâu thuẫn phát triển, việc giải quyết sẽ khó khăn hơn Vì vậy, ngoài việc quy định thời hạn tố tụng, pháp luật còn quy định cả thời hiệu khởi kiện vụ
án dân sự và thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự Trong đó, thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu toà án giải quyết
vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện9
Việc quy định thời hiệu khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc ổn định quan hệ xã hội đồng thời còn đảm bảo cho việc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND là có căn cứ và hợp pháp Bởi lẽ, việc giải quyết mâu thuẫn, bất đồng của các bên tranh chấp phải dựa trên những chứng cứ, tài liệu có giá trị chứng minh Do vậy, nếu không quy định một thời hạn nhất định thì không tránh khỏi tình trạng các chứng cứ, tài liệu chứng minh bị mất mát, hư hỏng…gây khó khăn cho quá trình giải quyết tranh chấp
Thứ tư, quy định về trình tự, thủ tục quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
9
Khoản 3 Điều 150 BLDS năm 2015
Trang 2922 Khi tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ phát sinh, các bên có thể tự thương lượng hoặc lựa chọn phương thức hòa giải để giải quyết mâu thuẫn Trong trường hợp các bên tranh chấp không lựa chọn hoặc đã lựa chọn nhưng mâu thuẫn vẫn không thể giải quyết được mà còn thời hiệu thì một trong các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại TAND Như vậy, tùy thuộc vào việc giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND ở cấp sơ thẩm, phúc thẩm hay thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm mà trình tự, thủ tục được pháp luật tố tụng dân
sự Quy định chi tiết, rõ ràng Nội dung của vấn đề này sẽ được tác giả phân tích, làm rõ ở Chương 2 của luận văn
1.2.3 Các yếu tố đảm bảo thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.3.1 Yếu tố pháp luật
Để đảm bảo việc thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ
có hiệu quả phụ thuộc rất lớn vào mức độ hoàn thiện của hệ thống văn bản pháp luật về lĩnh vực này Do vậy, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ cần phải đảm bảo các tiêu chí sau:
Một là, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất Theo đó, nội dung các văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ không được trái với Hiến pháp, không chồng chéo, không mâu thuẫn với nhau và không mâu thuẫn với các văn bản pháp luật có liên quan Thông qua việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ các Quy định của Hiến pháp, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật tố tụng dân sự….được tuyên truyền đến các đối tượng khác nhau trong xã hội Hoạt động này cung cấp tri thức, sự hiểu biết về pháp luật, giúp cho mọi người nhận thức được quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của họ, nhận thức được hành vi
xử sự nào là đúng để có được hành động đúng
Hai là, trách nhiệm tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ không chỉ là trách nhiệm của hệ thống chính trị, của xã hội mà còn là trách nhiệm của mỗi người dân Có không ít người quan niệm vấn đề thực hiện pháp luật là trách nhiệm của cơ quan hành pháp và tư pháp Thực tiễn tổ
Trang 3023 chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ cho thấy, ngoài các cơ quan nhà nước, nếu toàn bộ những thành viên khác của hệ thống chính trị đều nêu cao trách nhiệm, có hình thức tổ chức tuyên truyền, giải thích, vận động phù hợp với vai trò, chức năng của mình thì sẽ đem lại hiệu quả cao hơn trong thực hiện pháp luật
Ba là, xử lý nghiêm minh, kịp thời mọi vi phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ Đây là yêu cầu khách quan trong tổ chức thực hiện pháp luật, bảo đảm cho pháp luật về giải quyết tranh chấp nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ nói riêng được đảm bảo thực hiện nghiêm chỉnh, đúng đắn
1.2.3.2 Yếu tố về trình độ, năng lực, phẩm chất chính trị và đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ giải quyết tranh chấp
Đây là một trong những yếu tố quan trọng quyết định bảo đảm thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ đạt hiệu quả cao Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói: “cán bộ là cái gốc của mọi việc”, “muôn việc thành công hay thất bại đều do cán bộ tốt hoặc kém”10 Theo đó, đòi hỏi cán bộ, công chức làm nhiệm vụ giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ phải không ngừng nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn, kỹ năng nghiệp vụ và phẩm chất chính trị, đạo đức, lối sống
1.2.3.3 Ý thức pháp luật của các chủ thể trong việc thực hiện pháp luật
về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ý thức pháp luật thể hiện sự nhận thức của các chủ thể và thái độ của họ với các Quy định của pháp luật Pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ được thực hiện tốt hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có ý thức pháp luật của các chủ thể - yếu tố chủ quan có ý nghĩa rất quan trọng
Trong nhiều trường hợp vi phạm thỏa thuận, vi phạm pháp luật là do trình
độ văn hóa thấp, thiếu hiểu biết pháp luật của các chủ thể tham gia quan hệ xã
10
Trường Đại học Luật Hà Nội (2022), Giáo trình Luật tố tụng dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr.269
Trang 3124 hội đó Tuy nhiên cũng có trường hợp cố tình vi phạm Do vậy nâng cao ý thức pháp luật của các chủ thể trong thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ là một giải pháp hữu hiệu
Ngoài ra, trách nhiệm cung cấp thông tin, chứng cứ của cá nhân, cơ quan liên quan cho Tòa án cũng là yếu tố ảnh hưởng, chi phối tới việc bảo đảm thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án Cụ thể như, việc Tòa án có quyết định yêu cầu Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cung cấp chứng cứ, trích lục hồ sơ liên quan đến thửa đất đang tranh chấp, nhưng việc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ, chậm cung cấp dẫn đến không có cơ sở để giải quyết, vụ án bị kéo dài hoặc bị tạm đình chỉ do phải chờ ý kiến, cung cấp của cơ quan liên quan
Kết luận Chương 1
Chương 1 của luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tại TAND Cụ thể:
Một là, đã đưa ra được các khái niệm về HĐCNQSDĐ; tranh chấp HĐCNQSDĐ; giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ; giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại TAND; pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại TAND;
Hai là, chỉ ra được những đặc điểm cơ bản và ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Ba là, làm rõ một số vấn đề chung của pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại TAND như: khái niệm; cấu trúc pháp luật làm tiền đề, cơ sở
để nghiên cứu thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại TAND ở Chương 2 với 4 nhóm Quy định gồm: Thứ nhất, Quy định về nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa
án nhân dân; Thứ hai, Quy định về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Thứ ba, quy định về thời hiệu khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Thứ tư, quy định về trình tự, thủ tục quyết tranh
Trang 3225 chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Đồng thời chỉ ra một vài yếu tố đảm bảo thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong quá trình thực hiện pháp luật
Trang 3326
Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BẮC GIANG,
TỈNH BẮC GIANG 2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
2.1.1 Quy định về các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ được hiểu là những tư tưởng chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp mà tất cả các chủ thể tham gia vào quá trình giải quyết tranh chấp đều phải tuân theo
Khi xét xử vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự thì đòi hỏi các chủ thể tham gia vào quá trình giải quyết tranh chấp vừa phải tuân thủ các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự cũng như các nguyên tắc cơ bản trong Tố tụng dân sự Cụ thể như sau:
Thứ nhất, nguyên tắc tôn trọng quyền quyết định và tự định đoạt của các bên tranh chấp
Một trong những tư tưởng chỉ đạo quan trọng hàng đầu của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng nói chung và giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ nói riêng là tôn trọng ý chí, quyền tự định đoạt của các bên tranh chấp Điều này phù hợp với tính chất của quan hệ hợp đồng – quan hệ được thiết lập trên cơ sở tự do thỏa thuận của các bên
Nguyên tắc tôn trọng quyền quyết định và quyền tự định đoạt của các bên được ghi nhận tại Điều 5 BLTTDS năm 2015, theo đó: Toàn bộ quy trình tố tụng đều bắt nguồn từ việc khởi kiện của các bên; đối tượng và phạm vi khởi kiện do các bên quyết định, Toà án chỉ giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ trong phạm vi khởi kiện, có quyền tự hoà giải với nhau Việc ghi nhận nguyên tắc này là
Trang 3427 hoàn toàn phù hợp với quan hệ hợp đồng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay Tuy nhiên, mọi hành vi tự định đoạt của các bên phải nằm trong quy định của pháp luật và là ý chí tự nguyện của các bên
Thứ hai, nguyên tắc thương lượng, hòa giải
Việc giải quyết tranh chấp nói chung và giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ nói riêng chú trọng và đưa lên hàng đầu các phương thức thương lượng, hòa giải vì nó vừa đề cao ý chí, quyền tự định đoạt của các bên vừa giảm
áp lực cho hệ thống tòa án
Nguyên tắc hòa giải trong tố tụng dân sự được ghi nhận tại Điều 10 BLTTDS năm 2015 Theo đó, Toà án có trách nhiệm tiến hành hoà giải và tạo điều kiện thuận lợi để các bên đương sự tự thoả thuận với nhau về việc giải quyết vụ án Nguyên tắc hoà giải trong tố tụng dân sự nhằm đảm bảo tích cực và chủ động của Toà án trong hoà giải, góp phần củng cố và tăng cường hiểu biết pháp luật của các chủ thể giúp họ nhanh chóng giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ mà không nhất thiết phải thành lập phiên toà Nội dung nguyên tắc này thể hiện rõ: Trước khi mở phiên toà xét xử tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ, hoà giải là thủ tục bắt buộc mà Toà án phải thực hiện Bất kỳ thời điểm nào trong các giai đoạn tiếp theo của quá trình giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại Toà án, nếu có khả năng hoà giải thành thì Toà án tiến hành hoà giải Sự thoả thuận của các đương sự nếu hoà giải thành được Toà án công nhận bằng quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự
Thứ ba, nguyên tắc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ một cách công khai, minh bạch, khách quan, kịp thời, nhanh chóng và đúng pháp luật
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ một cách công khai, minh bạch, khách quan, kịp thời, nhanh chóng và đúng pháp luật được ghi nhận Điều 15,16 BLTTDS năm 2015 Theo đó:
Công khai, minh bạch nói lên cách thức tổ chức giải quyết tranh chấp Tranh chấp HĐCNQSDĐ phải được giải quyết một cách công khai, ai quan tâm
Trang 3528 đều có thể tham dự phiên họp/phiên tòa và kết quả giải quyết phải được công bố công khai, không được coi là một loại thông tin bảo mật
Để đảm bảo tính khách quan trong việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ đòi hỏi tổ chức, cá nhân có thẩm quyền phải thu thập chứng cứ, nghiên cứu hồ sơ và đánh giá chứng cứ một cách khách quan, đứng ở vị trí trung lập, giữ thái độ khách quan, không thiên vị, không định kiến trong quá trình giải quyết tranh chấp và căn cứ vào các tình tiết khách quan của vụ việc để ra các quyết định giải quyết hiệu quả, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tranh chấp
Tranh chấp HĐCNQSDĐ phát sinh cũng gây ra không ít tác động tiêu cực tới bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cũng như ảnh hưởng đến trật tự, ổn định của giao dịch dân sự Vì vậy, tranh chấp HĐCNQSDĐ cần phải được giải quyết kịp thời, nhanh chóng để phòng ngừa và khắc phục những tác động tiêu cực nói trên
Giải quyết “đúng pháp luật” là yêu cầu tất yếu của quá trình giải quyết đối với mọi loại tranh chấp mà không riêng gì với giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ Khi Tòa án nhân dân ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự hoặc ra quyết định, bản án để giải quyết vụ việc tranh chấp đều phải dựa trên cơ sở pháp luật và tuân thủ pháp luật Đúng pháp luật là yêu cầu về trách nhiệm của người có thẩm quyền tiến hành giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ, đồng thời là mong muốn chính đáng của các bên tranh chấp và của toàn xã hội Do đó nguyên tắc đúng pháp luật vừa có tính độc lập, vừa có tính bao quát các vấn đề khác có liên quan
Ví dụ: Việc giải quyết đúng pháp luật đòi hỏi người có thẩm quyền phải đảm bảo thời gian tiến hành giải quyết, bảo đảm sự vô tư, khách quan…vì đó là những quy định của pháp luật, cần phải được thực hiện nghiêm túc
Thứ tư, nguyên tắc bảo đảm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong quá trình giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ
Trang 3629 Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 9 BLTTDS năm 2015 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp này cần được bảo đảm ở mọi giai đoạn, mọi quá trình giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ Theo đó:
Đương sự có quyền tự bảo vệ hoặc nhờ luật sư hay người khác có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền bảo vệ của
họ Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm trợ giúp pháp lý cho các đối tượng theo quy định của pháp luật để họ thực hiện quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trước Tòa án Không ai được hạn chế quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong tố tụng dân sự
Thứ năm, nguyên tắc cung cấp chứng cứ và nghĩa vụ chứng minh
Như đã đề cập, đương sự có quyền quyết định và tự định đoạt trong việc khởi kiện để yêu cầu Toà án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì đương nhiên họ cũng phải có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ, trừ một số trường hợp do pháp luật quy định thì Toà
án thu thập chứng cứ để chứng minh Nguyên tắc cung cấp chứng cứ và nghĩa
vụ chứng minh được ghi nhận tại Điều 7 BLTTDS năm 2015
Nguyên tắc này một mặt bảo đảm sự phù hợp với nguyên tắc tôn trọng quyết định và tự định đoạt của đương sự, mặt khác phòng tránh được sự lạm dụng quyền lực, xét xử không đúng không khách quan của Toà án, bởi nếu cho phép Toà án được tự mình thu thập chứng cứ trong mọi trường hợp sẽ tạo ra cơ chế khép kín trong việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân từ khâu thu thập chứng cứ đến khâu xét xử
Thứ sáu, nguyên tắc thực hiện chế độ xét xử có Hội thẩm nhân dân tham gia
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 11 BLTTDS năm 2015 Theo đó, xuất phát từ đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước theo quan điểm, công tác quản lý và điều hành xã hội không phải là việc riêng của những cán bộ quản
lý chuyên nghiệp mà là sự nghiệp của nhân dân, cần đảm bảo sự tham gia của
Trang 3730 quần chúng nhân dân trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, trong đó có công tác xét xử tại Toà án
Thứ bảy, nguyên tắc Toà án xét xử tập thể
Nguyên tắc này góp phần quan trọng bảo đảm cho việc xét xử tập thể hướng tới bảo đảm việc xét xử tại Toà án được thực hiện đúng pháp luật, công bằng và khách quan Nội dung nguyên tắc được ghi nhận tại Điều 14 BLTTDS năm 2015 và được thể hiện ở việc xét xử của Tòa án nhân dân các cấp từ sơ thẩm, phúc thẩm đến xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm đều do một tập thể tiến hành bằng cách biểu quyết theo đa số
Thứ tám, nguyên tắc khi xét xử Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân độc lập
và chỉ tuân theo pháp luật
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 12 BLTTDS năm 2015 Theo đó, bảo đảm cho các phán quyết của Toà án đúng pháp luật, phù hợp với sự thật khách quan và có căn cứ Khi xét xử, các thành viên trong Hội đồng xét xử độc lập với nhau trong việc đánh giá chứng cứ, phân tích và lựa chọn các quy phạm pháp luật để áp dụng Mặc dù một bản án có thể bị xét xử nhiều lần, tuy nhiên giữa Toà án các cấp cũng độc lập với nhau, trong mỗi phiên xét xử, các thành viên của Hội đồng xét xử đều độc lập với nhau và không bị chỉ đạo bởi Toà án cấp trên
Thứ chín, nguyên tắc xét xử mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 8 BLTTDS năm 2015 với những nội dung cụ thể như: Mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật, trước Toà án không phân biệt dân tộc, nam nữ, thành phần xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo, trình
độ văn hoá, nghề nghiệp Mọi cơ quan, tổ chức đều bình đẳng không phụ thuộc vào hình thức tổ chức, hình thức sở hữu và những vấn đề khác Các đương sự đều bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong tố tụng dân sự, Toà án có trách nhiệm tạo điều kiện để họ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình Việc tuân thủ nguyên tắc mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật có ý nghĩa quan trọng
Trang 3831 trong việc bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân
Thứ mười, nguyên tắc mọi công dân đều có quyền dùng tiếng nói, chữ viết của dân tộc mình trước Toà án
Điều 20 BLTTDS năm 2015 đã quy định về nguyên tắc này với nội dung: Tiếng nói và chữ viết dùng trong tố tụng dân sự là tiếng Việt Người tham gia tố tụng dân sự có quyền dùng tiếng nói và chữ viết của dân tộc mình, trong trường hợp này cần phải có người phiên dịch Hình thức phiên dịch có thể trực tiếp bằng lời nói cũng có thể phiên dịch bằng văn bản tất cả các tài liệu, giấy tờ
có liên quan mà theo quy định Toà án phải trao cho những người tham gia tố tụng Nguyên tắc này thể hiện chính sách dân tộc của Đảng và Nhà nước, bảo đảm sự bình đẳng, đoàn kết, tương trợ giữa các dân tộc Ngoài ra, nguyên tắc này còn bảo đảm việc xét xử tạo cho Toà án sự thuận lợi, đúng pháp luật và chính xác
Thứ mười một, nguyên tắc bảo đảm tranh tụng trong xét xử
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 24 BLTTDS năm 2015 Theo đó, trong quá trình xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm vụ tranh chấp HĐCNQSDĐ, Tòa án bảo đảm để các bên đương sự, người bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của đương sự thực hiện quyền tranh tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự
2.1.2 Quy định về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Toà án là cơ quan Nhà nước được thực hiện trực tiếp quyền tư pháp, có chức năng xét xử các vụ án để bảo vệ pháp luật và bảo đảm công bằng xã hội Khác với các cơ quan Nhà nước khác, xét xử là chức năng đặc thù của Toà án và chỉ có Toà án mới có quyền xét xử các vụ án Về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ cần căn cứ vào quy định chung của BLTTDS năm 2015 để xác định và trả lời rõ các luận điểm: Tòa án nhân dân có quyền xét xử một vụ tranh chấp HĐCNQSDĐ hay không và nếu có
Trang 3932 quyền xét xử vụ tranh chấp HĐCNQSDĐ đó thì Tòa án nhân dân nào sẽ có thẩm quyền giải quyết? Việc xác định thẩm quyền giữa các Toà án một cách hợp lý, khoa học sẽ tránh được sự chồng chéo trong việc thực hiện nhiệm vụ giữa Toà
án với các cơ quan Nhà nước, giữa các Toà án với nhau, góp phần tạo điều kiện cần thiết cho Toà án giải quyết nhanh chóng và đúng đắn các vụ tranh chấp, nâng cao hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp, tạo thuận lợi cho các đương sự tham gia tố tụng bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trước Toà án, giảm bớt những phiền phức cho đương sự
Giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các tranh chấp HĐCNQSDĐ chủ yếu do Tòa án nhân dân cấp huyện thực hiện Theo quy định của pháp luật tố tụng dân
sự, thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh sơ thẩm các vụ tranh chấp HĐCNQSDĐ mà có đương sự đang ở nước ngoài, có tài sản là đối tượng tranh chấp đang ở nước ngoài, phải ủy thác cho cơ quan tư pháp đại diện của Việt Nam ở nước ngoài hoặc cho Tòa án nước ngoài và những vụ tranh chấp HĐCNQSDĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện nhưng Tòa án nhân dân cấp tỉnh thấy cần phải lấy lên để giải quyết
Thẩm quyền của TAND trong giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ có thể được tiếp cận dưới những góc độ sau đây:
2.1.2.1 Thẩm quyền của Tòa án theo vụ việc
Về nguyên tắc, Tòa án có thẩm quyền thụ lý và giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự đối với những vụ án dân sự phát sinh từ quan hệ pháp luật dân sự do pháp luật dân sự điều chỉnh Theo Điều 26 BLTTDS năm 2015 thì những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án gồm:
Tranh chấp về quốc tịch Việt Nam giữa cá nhân với cá nhân; Tranh chấp
về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản; Tranh chấp về giao dịch dân
sự, hợp đồng dân sự; Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 30 của BLTTDS 2015;Tranh chấp về thừa kế tài sản; Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng; Tranh chấp về bồi thường thiệt hại do áp dụng biện pháp ngăn chặn hành chính
Trang 4033 không đúng theo quy định của pháp luật về cạnh tranh, trừ trường hợp yêu cầu bồi thường thiệt hại được giải quyết trong vụ án hành chính; Tranh chấp về khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả thải vào nguồn nước theo quy định của Luật tài nguyên nước; Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ
và phát triển rừng; Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật về báo chí; Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu; Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; Các tranh chấp khác về dân sự, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan, tổ chức khác theo quy định của pháp luật
Tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thuộc tranh chấp hợp đồng dân sự Do vậy, Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết đối với các tranh chấp về giao dịch dân sự và về hợp đồng dân sự phát sinh từ việc giao kết, thực hiện, sửa đổi và chấm dứt hợp đồng Ngoài ra các tòa án cũng có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp phát sinh từ các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm
2.1.2.2 Thẩm quyền của Tòa án theo cấp
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ của Tòa án theo cấp đã được quy định cụ thể tại BLTTDS Tùy thuộc vào tính chất phức tạp của vụ tranh chấp cũng như năng lực xét xử của các cấp Tòa án mà pháp luật quy định tranh chấp HĐCNQSDĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp nào
Ở Việt Nam, hệ thống Tòa án được tổ chức theo ngành dọc Việc phân định thẩm quyền chủ yếu dựa vào tính chất các loại việc tranh chấp Theo quy định của pháp luật hiện hành tại Điều 35 và Điều 37 của BLTTDS năm 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ của Tòa án được quy định cụ thể như sau: