VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TƯỞNG THỊ THANH THẢO GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ[.]
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TƯỞNG THỊ THANH THẢO GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố công trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN TƯỞNG THỊ THANH THẢO MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 1.2 Lý luận giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 16 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TAND HUYỆN ỨNG HOÀ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 37 2.1 Thực trạng Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 37 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ TAND huyện Ứng Hòa, Thành phố Hà Nội 39 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG , GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI HUYỆN ỨNG HOÀ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 57 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 57 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa - Thành phố Hà Nội 59 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu xét xử TAND từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa - Thành phố Hà Nội 60 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân CNQSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất HĐTP : Hội đồng Thẩm phán LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao TTDS : Tố tụng dân VADS : Vụ án dân VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân TAND : Toà án nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ nói riêng tượng phức tạp xảy phổ biến xã hội đồng thời yếu tố quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng Hiện nay, hệ thống văn pháp luật đất đai sửa đổi, bổ sung ngày hồn thiện, việc CNQSDĐ khơng với quy định pháp luật (không đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết thủ tục, trình tự chuyển nhượng đại phận dân cư số cán hạn chế; thị trường BĐS quy hoạt động dạng sơ khai nên thị trường phi quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” nhiều hình thức, nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Điều làm cho thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai, đặc biệt giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ chưa thống nhất, hiệu quả, chí để lại nhiều hệ lụy, bất ổn xã hội Thực tiễn cho thấy, cần nhiều vai trò TAND giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bối cảnh đẩy mạnh cải cách tư pháp hoàn thiện thể chế Nhà nước pháp quyền Việt Nam Thực đường lối đổi Đảng đặc biệt chủ trương đổi công tác tư pháp, hoạt động xét xử nói chung hoạt động giải vụ án tranh chấp dân có vụ án tranh chấp đất đai đạt nhiều thành tựu Những kết hoạt động xét xử tranh chấp đất đai TAND góp phần bảo đảm quyền tự do, dân chủ quyền sở hữu tài sản công dân; giữ vững trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ lợi ích Nhà nước, quyền lợi ích hợp pháp nhân dân Bên cạnh kết đạt thời gian qua, việc xét xử tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ cịn xảy sai sót, xét xử thiếu thống lúng túng vận dụng pháp luật nên dẫn đến giải vụ án gặp nhiều khó khăn, kéo dài, tình hình khởi kiện tranh chấp đất đai mà đặc biệt tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ ngày gia tăng với tính chất mức độ phức tạp Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ TAND huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội dạng tranh chấp ngày gia tăng chiếm tỷ lệ lớn dạng tranh chấp đất đai Tổng kết đánh giá công tác xét xử cho thấy, công tác xét xử đạt số thành tựu định, song hạn chế: số lượng án bị hủy, sửa cịn xảy Xảy tình trạng nêu trên, việc thực thi cơng tác cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc q trình giải tranh chấp Tòa án nguyên nhân như: Quy định pháp luật bộc lộ nhiều vấn bất cập, quy định có chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng việc áp dụng pháp luật để giải hậu hợp đồng vô hiệu, điều gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá quan có thẩm quyền trình giải tranh chấp, yếu cơng tác tổ chức thực thi pháp luật, ý thức người dân chưa cao Sự nhận thức đắn, đầy đủ quy định hợp đồng CNQSDĐ cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Toà án, đưa kiến nghị, giải pháp giúp quan Nhà nước có thẩm quyền có điều chỉnh phù hợp, góp phần tiếp tục hoàn thiện văn pháp luật đất đai cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nước điều kiện hội nhập Chính thế, học viên chọn đề tài “ Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội ” để làm đề tài luận văn cao học luật Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài - Đề tài nhằm nghiên cứu vấn đề liên quan đến việc áp dụng pháp luật hoạt động xét xử thực tế Tồ án, ngồi cịn số nhà khoa học nghiên cứu có cơng trình đóng góp thiết thực nhằm hồn thiện pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, làm sở cho việc hồn thiện quy định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Một số cơng trình tiêu biểu tác giả sau đây: - Doãn Hồng Nhung (2008),“Những dạng tranh chấp đất đai chủ yếu nước ta khuôn khổ pháp luật liên quan” báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc - Tưởng Duy Lượng (2006), “Một vài suy nghĩ quy định chung phần chuyển quyền sử dụng đất, thẩm quyền giải hướng xử lý vài tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất quy định Bộ luật Dân năm 2005”, Tạp chí Tịa án nhân dân (23), tr 29-37 (24), tr 16-27 - Tưởng Duy Lượng (2007),“Hòa giải sở có tranh chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tịa án nhân dân (4), tr 23-26 - Luận án tiến sĩ luật học Mai Thị Tú Oanh (2013), Viện Nhà nước pháp luật “Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai án nước ta” Ngồi ra, tạp chí khác như: Tạp chí Kiểm sát, Tạp chí Dân chủ pháp luật có viết nghiên cứu việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai Chính lẽ đó, nghiên cứu đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Ứng Hịa, thành phố Hà Nội” có ý nghĩa lý luận mang tính thiết thực Việc lựa chọn đề tài nêu để làm luận văn thạc s luật học khơng trùng lặp với cơng trình khoa học cơng bố Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành Trên sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua hoạt động xét xử TAND huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài: - Làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ pháp luật giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thông qua hoạt động xét xử Tịa án - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tịa án, từ khó khăn, vướng mắc trình giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ tòa án qua thực tiễn huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội - Đề yêu cầu chung nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ đồng thời kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Các quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết, văn quy phạm pháp luật tranh chấp đất đai, giải tranh chấp đất đai từ hoạt động xét xử Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: - Thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ TAND huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội Phạm vi thời gian nghiên cứu từ Luật Đất đai năm 2003 đến Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, đồng thời ứng dụng thành tựu khoa học Luật đất đai, Bộ luật tố tụng dân sự… cơng trình nhà khoa học, sách tham khảo, tạp chí chuyên ngành để làm rõ tri thức khoa học liên quan đến đề tài Ý nghĩa lý luận thực tiễn - Luận văn góp phần bổ sung phát triển lý luận phục vụ yêu cầu thực tiễn việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật hoạt động xét xử nói chung việc giải tranh chấp đất đai Toà án nhân dân huyện Ứng Hồ nói riêng cơng cải cách tư pháp Kết nghiên cứu luận văn làm tư liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu giảng dạy khoa học pháp lý nói chung đào tạo chức danh tư pháp nói riêng - Luận văn đánh giá thực trạng chất lượng áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp đất đai Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà; đề xuất giải pháp phù hợp thực tiễn nhằm nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà việc giải tranh chấp đất đai Kết cấu luận văn Kết cấu luận văn gồm chương phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo Chương 1: Một số vấn đề lý luận tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Chương 2: Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực pháp luật giải tranh chấp Toà án nhân dân huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội; Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu giải tranh chấp huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng CNQSDĐ Các quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất với tính chất tài sản đặc biệt, tư liệu sản xuất, tư liệu lao động quan trọng người sử dụng đất giao dịch diễn phổ biến, thường xuyên chiếm tỷ lệ lớn giao dịch tài sản diễn đời sống xã hội Khi nghiên cứu quy định Luật Đất đai 2013 quyền người sử dụng đất quyền thực giao dịch dân QSDĐ quyền bản, quan trọng chủ thể sử dụng đất đặc biệt quan tâm, trọng có QSDĐ hợp pháp Các giao dịch QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, góp vốn, tặng cho để thừa kế QSDĐ Trong giao dịch ấy, CNQSDĐ xác định giao dịch tạo cho người sử dụng đất linh hoạt việc định khai thác sử dụng đất cho hiệu nhất, phù hợp với thực tế diễn biến thị trường Tuy nhiên, việc chuyển giao lợi ích vật chất khơng hình thành khơng xuất hành vi có thống ý chí chủ thể Do đó, có thể thống ý chí bên (bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng) quan hệ trao đổi vật chất hình thành Quan hệ xác lập thể thông qua hợp đồng dân Theo từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, “contrat”: "hợp đồng thỏa thuận từ dẫn tới việc phát sinh hay nhiều nghĩa vụ tạo hay chuyển giao quyền đối vật"[29] Bộ luật Dân (BLDS) 2015 ghi nhận: "Hợp đồng thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự"[4] Hợp đồng dân có nhiều loại,