Kê biên quyền sử dụng Đất tài sản gắn liền với Đất theo pháp luật thi hành Án dân sự từ thực tiễn tại huyện lục nam tỉnh bắc giang

Tính cấp thiết của đề tài Trong thi hành án dân sự THADS kê biên tài sản nói chung hay kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng là một trong những biện pháp mà Chấp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN

TẠI HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG

Xác nhận của giáo viên hướng dẫn Hà Nội, ngày 10 tháng 6 năm 2024

Học viên

Vũ Thị Duyên Thủy Nguyễn Địch Binh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là Nguyễn Địch Binh, học viên lớp K20C, khóa 2020- 2022 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều

có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình

Tác giả luận văn

Nguyễn Địch Binh

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành nhất tới PGS TS Vũ Thị Duyên Thuỷ đã tận tình chỉ bảo và tạo mọi điều kiện để tôi có thể hoàn thành Luận văn một cách tốt nhất

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới tập thể cán bộ, giảng viên khoa Sau Đại học- Trường Đại học Mở Hà Nội đã giúp đỡ, đóng góp chân tình trong suốt thời gian tôi tham gia học tập tại Trường Trong quá trình thực hiện, do hạn chế về lý luận, kinh nghiệm cũng như thời gian nghiên cứu còn hạn chế, luận văn không thể tránh khỏi những sai sót

Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các Thầy, Cô Giáo và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn !

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP : Nghị định - Chính phủ

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TAND : Toà án nhân dân

THADS : Thi hành án dân sự

TTLT : Thông tư liên tịch

VKSND : Viện kiểm sát nhân dân

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

XPVPHC : Xử phạt vi phạm hành chính

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 6 1.1 Khái niệm, đặc điểm của kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 6 1.1.1 Khái niệm kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 6 1.1.2 Đặc điểm của kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 9 1.1.3 Ý nghĩa của việc kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 11 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 13 1.2.1 Các quy định của pháp luật hiện hành về kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 13 1.2.2 Yếu tố về chủ thể thực thi 14 1.2.3 Các yếu tố khác 15 1.3 Các quy định của pháp luật thi hành án dân sự về kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam 16 1.3.1 Nhóm quy định về căn cứ kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 17 1.3.2 Nhóm quy định về nguyên tắc khi kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 18 1.3.3 Nhóm quy định về thẩm quyền kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 21 1.3.4 Nhóm quy định về trình tự, thủ tục kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 23 1.3.5 Nhóm quy định về xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được kê biên 31 Kết luận Chương 1 38 Chương 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG 40 2.1 Tổng quan về đặc điểm kinh tế, xã hội của huyện Lục Nam và tổ chức, hoạt động của cơ quan Thi hành án dân sự huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang 40

2.1.1 Tổng quan về đặc điểm kinh tế, xã hội của huyện Lục Nam 40

2.1.2 Tổ chức, hoạt động của cơ quan Thi hành án dân sự huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang 42

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật thi hành án dân sự tại huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang 44

2.2.1 Những kết quả đạt được 44

2.2.2 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 46

Kết luận Chương 2 60

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Ở VIỆT NAM NÓI CHUNG VÀ TẠI HUYỆN LỤC NAM, TỈNH BẮC GIANG NÓI RIÊNG 62

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và nâng cao hiệu quả thực hiện kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 62

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 65

3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại huyện Lục Nam tỉnh Bắc Giang 68

Kết luận Chương 3 72

KẾT LUẬN 73

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong thi hành án dân sự (THADS) kê biên tài sản nói chung hay kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng là một trong những biện pháp mà Chấp hành viên lựa chọn để đảm bảo thi hành nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án theo các Bản án, Quyết định của Tòa án, Trọng tài thương mại, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh được chấp hành, góp phần bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức và công dân, bảo đảm nguyên tắc pháp chế trong quá trình xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền Xã hội chủ nghĩa Việt Nam Kê biên quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất là công cụ hữu hiệu và là một trong những biện pháp cưỡng chế nghiêm khắc nhất thường được Chấp hành viên lựa chọn áp dụng nhằm thi hành nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án theo Bản án, Quyết định của cơ quan thẩm quyền Đây

là biện pháp cưỡng chế có vai trò trong việc khôi phục, bảo vệ các quyền và lợi ích trong xã hội bị xâm phạm, góp phần bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân và Nhà nước Nhận thức được tầm quan trọng của cưỡng chế thi hành án nói chung, cưỡng chế kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nói riêng trong việc đảm bảo thực thi các Bản án, Quyết định của các

cơ quan có thẩm quyền đã ban hành, các quy định về cưỡng chế thi hành án nói chung được quy định cụ thể, chặt chẽ và đầy đủ hơn trong các văn bản quy phạm pháp luật Đặc biệt trong Luật thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi bổ sung năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Nó đã tháo gỡ kịp thời những tồn tại, vướng mắc trong công tác kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và các vấn đề khác trong thi hành án dân sự mà các văn bản quy phạm pháp luật về thi hành án dân sự trước đó mắc phải

Trong quá trình THADS, các bên đương sự có quyền tự định đoạt, thoả thuận với nhau nhằm thực hiện các quyền, nghĩa vụ dân sự theo Bản án, Quyết định của Tòa án nhưng khi người phải thi hành án đã được giải thích, thuyết phục, mặc dù có điều kiện thi hành án mà tìm mọi cách trì hoãn, trốn

tránh nghĩa vụ, không tự nguyện thi hành thì buộc cơ quan thi hành án phải tổ chức cưỡng chế để thi hành án Kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là một biện pháp cưỡng chế kê biên phức tạp đòi hỏi Chấp hành viên phụ trách hồ sơ thi hành án phải có kỹ năng toàn diện mới có thể thực hiện được công việc này Mặt khác việc áp dụng biện pháp cưỡng chế cần phải có sự phối hợp của các ngành, các cấp, nếu thiếu một thành phần theo quy định thì buổi kê biên

đó phải dừng hoặc hoãn, gây tổn thất lớn về công sức, kinh tế và tài sản cho các bên đương sự và Nhà nước

Vì vậy, việc nghiên cứu biện pháp kê biên QSDĐ, tài sản găn liền với đất trong THADS qua thực tiễn trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang

có ý nghĩa quan trọng trong việc cải cách Tư pháp và nâng cao hiệu quả công

tác thi hành án dân sự Vì những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Kê biên

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật thi hành án dân sự

từ thực tiễn tại huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang” làm luận văn thạc sĩ cho bậc

học thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Qua tìm hiểu và nghiên cứu, đồng thời xuất phát từ nhu cầu thực tế kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật thi hành án dân sự, chủ

đề này nhận được sự quan tâm của một số nhà nghiên cứu, cụ thể như sau:

Luận văn “Kê biên tài sản chung trong thi hành án dân sự Việt Nam”

của Nguyễn Thu Thủy (2019) bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội; Luận

văn “Pháp luật kê biên tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

dân sự và thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Hòa Bình” của Hoàng Xuân

Hiển (2019) bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội; Luận văn “Pháp luật về

xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động xử lý nợ của tổ chức tín dụng” của Hoàng Mạnh Cường bảo vệ tại

Trường Đại học Luật Hà Nội…

Bài viết “Giải pháp nâng cao chất lượng kiểm sát việc cưỡng chế, kê

biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự” của Dương Đức Hậu; đăng

trên Tạp chí Kiểm sát số 11 (2021); bài viết “Quy định về điều kiện kê biên

quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng” của Nguyễn Phương Lê đăng trên

Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 7 (2020); bài viết “Chấp hành viên có được

kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã chuyển nhượng cho người khác trước khi có bản án của Tòa án không?” của Nguyễn Tất Bắc

đăng trên Tạp chí Kiểm sát, số 17 (2014); Bài viết “Một số vấn đề cưỡng chế

kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án” của Dương Quỳnh Hoa

đăng trên Tạp chí Khoa học kiểm sát số 03 (2021)…

Tuy nhiên, hiện nay chưa có nhiều các công trình nghiên cứu một cách

hệ thống và toàn diện các vấn đề về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật thi hành án dân sự tại tỉnh Bắc Giang nói chung và huyện Lục Nam nói riêng

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là nhận diện, phát hiện những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và thực tiễn thực hiện kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang để đề xuất các giải pháp khắc phục những hạn chế, góp phần nâng cao hiệu quả công tác kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Xuất phát từ mục đích của việc nghiên cứu luận văn, việc nghiên cứu luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và thực tiễn thực hiện trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu luận văn là các quan điểm, luận điểm về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và các quy định pháp luật về kê biên

pháp kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tại địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất như khái niệm, đặc điểm kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, vai trò của kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; các quy định của Luật THADS về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và thực tiễn thực hiện biện pháp này trong những năm gần đây trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu dựa trên cơ sở vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, những quan điểm của Đảng và Nhà nước ta hiện nay về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật thi hành án dân sự

Để làm sáng tỏ nội dung nghiên cứu, trong Chương 1 luận văn, tác giả

sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch

sử cùng các phương pháp khoa học cụ thể như phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp và phương pháp logic

Trong Chương 2 và Chương 3, luận văn nghiên cứu chủ yếu bằng phương pháp sau:

- Phương pháp phân tích - tổng hợp được sử dụng xuyên suốt để nêu, phân tích, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn trong luận văn

- Phương pháp so sánh, thống kê được sử dụng để cung cấp các số liệu cần thiết, đối chiếu, so sánh, làm rõ thực trạng thực hiện cưỡng chế kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tìm hiểu các giải pháp hoàn thiện pháp luật

- Phương pháp khảo sát thực tế được sử dụng để góp phần tổng kết thực tiễn sâu sắc về cưỡng chế kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Phương pháp kết hợp nghiên cứu lý luận với thực tiễn cũng được sử dụng trong tiến trình thực hiện luận văn để đưa ra những bình luận, quan điểm, kết luận về những nội dung nghiên cứu

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học pháp lý có tính hệ thống về những vấn đề liên quan đến kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Những điểm mới về khoa học của luận văn thể hiện những điểm cơ bản sau:

- Luận văn góp phần làm rõ khái niệm, đặc điểm pháp lý của biện pháp

kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và cơ sở của việc quy định biện pháp này; Luận văn đã phân tích, đánh giá và chỉ ra những bất cập, hạn chế của Luật THADS về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và thực tiễn áp dụng quy định

về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tại huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang

- Từ những phân tích, đánh giá thực trạng, luận văn đề xuất, định hướng những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật nước ta về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; Đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong THADS nói riêng cũng như trong hoạt động THADS nói chung tại huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang và các địa phương trong cả nước

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương chính sau:

Chương 1: Những vấn đề chung về kê biên quyền sử dụng đất, tài sản

gắn liền với đất theo pháp luật thi hành án dân sự

Chương 2: Thực trạng thực hiện kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liền với đất theo pháp luật thi hành án dân sự tại huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu

quả thực hiện pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam nói chung và tại huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang nói riêng

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH

ÁN DÂN SỰ 1.1 Khái niệm, đặc điểm của kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

1.1.1 Khái niệm kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

* Khái niệm kê biên tài sản

Dưới góc độ ngôn ngữ, Từ điển tiếng Việt định nghĩa “Kê biên nghĩa là

kê ra (danh mục tài sản có liên quan đến hành vi tội phạm) để chờ xử lý theo

Như vậy, theo định nghĩa này, kê biên được hiểu là việc ghi ra từng tài sản, bao gồm tên, loại tài sản mà có liên quan đến hành vi vi phạm pháp luật để chờ xử lý theo quy định của pháp luật Điều này có nghĩa chủ sở hữu tài sản bị kê biên phải là người có hành vi vi phạm pháp luật, bởi nếu một

người không có hành vi phạm tội thì sẽ không bị kê biên tài sản

Dưới góc độ pháp lý, theo Từ điển các thuật ngữ pháp lý, “Kê biên tài

sản là việc ghi lại từng tài sản, cấm việc tẩu tán, phá hủy, để đảm bảo cho

Theo định nghĩa này, kê biên cũng là việc ghi lại

từng tài sản, tạm thời cấm vận chuyển, trao đổi, định đoạt tài sản của người có hành vi vi phạm pháp luật để phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án

Hiện nay, thuật ngữ kê biên tài sản đã được ghi nhận trong nhiều văn bản pháp luật của nước ta như Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật thi hành án dân

sự, Bộ luật Tố tụng hình sự, Luật Đất đai,… Tuy nhiên, chưa có văn bản nào quy định cụ thể khái niệm về kê biên tài sản sản Mà kê biên tài sản chỉ được liệt kê là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự (THADS)

do Chấp hành viên (CHV) áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án

có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền nào đó theo quyết định, bản án của Tòa án nhưng hết thời gian tự nguyện thi hành theo quy định của Luật THADS mà không tự nguyện thi hành án thì CHV tiến hành trình tự, thủ tục để kê biên tài sản Từ cách hiểu này, trong một số tài liệu có đưa ra khái niệm về kê biên tài

1 Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, tr 485

2

Từ điển các thuật ngữ pháp lý thông dụng, Nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999

sản, ví dụ: Giáo trình Luật thi hành án dân sự Việt Nam của Trường Đại học

Luật Hà Nội có đưa ra khái niệm về kê biên tài sản như sau: “Kê biên tài sản

là biện pháp cưỡng chế thi hành án do Chấp hành viên áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án có nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định có điều kiện thi hành án nhưng không tự nguyện thi hành”

Tuy nhiên, yếu tố “không tự nguyện thi hành án” không đồng nghĩa với việc người phải thi hành án vi phạm pháp luật thi hành án, bởi vì nhiều trường hợp người phải thi hành án rất muốn bán tài sản hoặc dùng tài sản để trả nợ nhưng không thể vì yếu tố khách quan

Do đó, cần phải có cách hiểu kê biên tài sản một cách khái quát hơn nhằm đảm bảo được đúng bản chất lý luận và thực tiễn sử dụng thuật ngữ

này; theo đó, tác giả hiểu về kê biên tài sản như sau: “Kê biên tài sản là một

biện pháp cưỡng chế do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ tài sản đối với các cá nhân, tổ chức xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác”

Trong hoạt động THADS, kê biên tài sản được hiểu là một biện pháp cưỡng chế để đảm bảo việc thi hành nghĩa vụ trả tiền được quy định trong bản

án, quyết định của Tòa án Việc cưỡng chế chỉ đặt ra khi người có nghĩa vụ thi hành án có điều kiện thi hành án và hết thời gian tự nguyện thi hành án thì CHV mới áp dụng biện pháp kê biên tài sản, một trong những biện pháp cưỡng chế để buộc người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ của mình

* Khái niệm kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nói chung và trong thi hành án dân sự nói riêng Điều này xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai hiện

nay được quy định tại Hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Như vậy, với tư cách là đại

diện chủ sở hữu, Nhà nước mới có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai Tuy nhiên, Nhà nước không phải là đối tượng trực tiếp sử dụng đất đai, mà Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng

ổn định, lâu dài Các cá nhân này có quyền sử dụng đất, khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một

cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Theo Điều 105 BLDS 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền tài sản và là một loại tài sản theo quy định của BLDS Với tư cách là một loại tài sản, QSDĐ cũng sẽ là đối tượng của biện pháp kê biên tài sản trong THADS

Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng

nhận đối với tài sản gắn liền với đất như sau: “ ài sản gắn liền với đất được

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao g m nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng tr ng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Như vậy,

theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bên cạnh đó, tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu

tư xây dựng nhà ở; Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; Công trình xây dựng khác; Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Như vậy, có thể hiểu tài sản gắn liền với đất là toàn bộ bất động sản được xây dựng, hình thành trên đất, không thể tách rời với đất

Kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự quy định tại Điều 71 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) và là một trong những biện pháp cưỡng chế phức tạp nhất và gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn tổ chức thi hành của chấp hành viên Hiện nay, pháp luật chưa có khái niệm cụ thể về kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà chỉ quy định về điều kiện hay nguyên tắc khi tiến hành biện pháp kê biên quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các Điều 111, Điều 95, Điều 94 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014)

Tuy nhiên, cần phải phân biệt được kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong THADS của Cơ quan thi hành án dân sự với việc kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của Cơ quan điều tra và áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án như kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đang tranh chấp nếu trong quá trình giải quyết tranh chấp có hành vi tẩu tán hay hủy hoại tài sản Kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của Cơ quan điều tra và Tòa án nhằm mục đích ngăn chặn hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản của bị cáo, đương

sự để trốn tránh nghĩa vụ về tài sản đối với Nhà nước, tổ chức, cá nhân Còn biện pháp kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong THADS là biện pháp cưỡng chế nhằm buộc người có nghĩa vụ thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ của mình trong trường hợp người đó có điều kiện nhưng không tự nguyện thi hành án trong thời gian quy định

Từ những phân tích, quy định trên, có thể hiểu: Kê biên quyền sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất là một biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự

do Chấp hành viên thực hiện bằng quyền lực nhà nước để kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án, buộc người phải thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ về tiền theo bản án, quyết định của

òa án, trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng không tự nguyện thi hành án

1.1.2 Đặc điểm của kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là những tài sản đặc biệt, chính vì vậy

kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất vừa mang những đặc trưng của kê biên tài sản nói chung vừa mang những đặc điểm riêng biệt như sau:

hứ nhất, kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong HADS mang tính quyền lực của Nhà nước, người áp dụng biện pháp kê biên là người được Nhà nước trao quyền thực hiện quyền lực của Nhà nước

Đặc điểm này thể hiện rất rõ qua khái niệm kê biên tài sản nói chung và

kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nói riêng Có thể thấy biện pháp kê biên chỉ được thực hiện khi người phải thi hành án dân sự có điều kiện để thi hành án nhưng không tự nguyện thi hành án trong thời gian mà pháp luật quy định Khi đó, để đảm bảo quyền và lợi ích của người được thi hành án dân sự,

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan thi hành án dân sự sẽ bằng quyền lực nhà nước áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự là

kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án để đảm bảo nghĩa vụ của người đó đối với người được thi hành án, tức là người phải thi hành án buộc phải thực hiện nghĩa vụ của mình

Ngoài ra, quyền lực nhà nước còn thể hiện thông qua việc chỉ có cơ quan thi hành án dân sự mới có quyền kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, theo đó Nhà nước không trao quyền này cho bất kỳ cơ quan nào khác Và Chấp hành viên là người được Nhà nước giao nhiệm vụ thi hành các bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài thương mại và Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh theo quy định của pháp luật

hứ hai, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất bị đặt vào tình trạng bị hạn chế giao dịch khi bị kê biên

Khi Chấp hành viên ban hành quyết định áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án, thì tức là QSDĐ

và tài sản gắn liền với đất bị kê biên đó sẽ được dùng để trả cho người được thi hành án thay cho nghĩa vụ mà người phải thi hành án phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án, trọng tài thương mại hoặc hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh Từ thời điểm này, người có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tức là người phải thi hành án không được tự mình định đoạt tài sản của mình, cụ thể không được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Bởi nếu trong trường hợp bị kê biên, nếu người phải thi hành án vẫn có thể thực hiện những giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay mua bán tài sản gắn liền với đất thì sẽ không đảm bảo được việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án, trọng tài thương mại hoặc hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh Trường hợp người phải thi hành án muốn thực hiện các quyền đối với QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì phải được sự cho phép của Chấp hành viên và đồng thời cũng phải tuân theo những điều kiện nhất định của pháp luật THADS Chỉ khi người phải thi hành án hoàn thành nghĩa vụ tài sản của mình đối với người được thi hành án, bằng quyết định giải tỏa kê biên QSDĐ của Chấp hành viên, thì

QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án mới không bị hạn chế giao dịch

hứ ba, đối tượng kê biên là loại tài sản đặc biệt

QSDĐ là một loại quyền tài sản và có giá trị rất lớn, đặc biệt tài sản này còn được Nhà nước quản lý chặt chẽ thông qua một hệ thống cơ quan quản lý

về đất đai từ Trung ương đến địa phương Điều này hoàn toàn xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai của nước ta đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Các tổ chức, cá nhân chỉ được quyền sử dụng đất đai khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đó theo quy định của pháp luật

Tài sản gắn liền với đất thường là những vật đặc định bởi những tài sản này là những tài sản chỉ có thể gắn liền với đất đai như nhà ở, công trình xây dựng, cây cối, hoa màu,… Chính vì vậy, thường khi kê biên tài sản gắn liền với đất thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất

hứ tư, kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định

Khi tiến hành kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, CHV phải tuân thủ theo các thủ tục chặt chẽ mà pháp luật quy định, từ khi nhận hồ sơ thi hành án, lập hồ sơ thi hành án, xác minh điều kiện thi hành án, thông báo thi hành án, ra quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, bán đấu giá QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, giao QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đến thanh toán tiền bán đấu giá, tất cả đều được Luật THADS và các văn bản dưới luật điều chỉnh, buộc CHV phải tuân theo Hơn nữa, CHV khi tiến hành kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất cũng phải tuân thủ theo các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Đất đai,…

1.1.3 Ý nghĩa của việc kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

hứ nhất, kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là biện pháp thi hành

triệt để bản án, quyết định của Toà án

QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là tài sản có giá trị lớn, vì vậy khi CHV thực hiện biện pháp cưỡng chế này phần lớn là để thi hành triệt để những bản

án, quyết định của Toà án mà có nghĩa vụ tài sản có giá trị lớn mà các biện pháp cưỡng chế khác khó có thể mang lại hiệu quả như biện pháp này, ví dụ như biện pháp cưỡng chế trừ vào thu nhập của người phải thi hành án, cưỡng chế khai thác tài sản,…Mặt khác, đối với trường hợp người phải thi hành án phải thi hành nhiều bản án, quyết định của Toà án, phải thực hiện nhiều nghĩa

vụ trả tiền thì việc kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất sẽ đảm bảo có thể thi hành triệt để toàn bộ những bản án, quyết định đó, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho những người được thi hành án

hứ hai, kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa trong việc

bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành án và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi hành án

Trên thực tế, tình trạng người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng vì nhiều lý do khác nhau mà người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình, họ kéo dài, trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ với người được thi hành án, điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án Trong trường hợp này, Chấp hành viên thực hiện biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án nhằm đảm bảo cho việc thi hành án, đảm bảo cho lợi ích cả hai bên người phải thi hành án và người được thi hành án Bởi kể từ thời điểm CHV ra quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án thì các khoản nợ hay nghĩa vụ tài chính có đến thời điểm này đều được đảm bảo thanh toán trước Người phải thi hành án không thể kéo dài hoặc trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của mình Và người được thi hành án được nhận lại lợi ích vật chất mà mình được hưởng theo bản

án, quyết định của Toà án

hứ ba, kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có tác dụng

lớn trong việc răn đe, giáo dục ý thức pháp luật cho mọi công dân

Kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là một biện pháp cưỡng chế lớn phải huy động rất nhiều lực lượng, liên quan đến nhiều ban ngành, cơ quan

chuyên môn khác nhau và được đưa lên thông tin đại chúng Vì vậy, thông qua cưỡng chế kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nhằm răn đe những đối tượng cố tình kéo dài, trốn tránh hoặc chống đối thực hiện nghĩa vụ của mình Mặt khác, thông qua việc cưỡng chế kê biên này còn nhằm mục đích giáo dục ý thức tuân thủ pháp luật cho mỗi công dân, nâng cao hiểu biết pháp luật về thi hành án dân sự để tự điều chỉnh hành vi của mình theo quy định của pháp luật

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

1.2.1 Các quy định của pháp luật hiện hành về kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Hoạt động kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất mang tính quyền lực Nhà nước, người được Nhà nước trao quyền thực hiện kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất phải tuân theo những trình tự, thủ tục nghiêm ngặt mà pháp luật quy định, chính vì vậy hoạt động này có liên quan mật thiết, trực tiếp với hoạt động xây dựng pháp luật Chỉ khi các quy định của pháp luật

về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được ban hành đồng bộ, thống nhất và phù hợp với thực tiễn thì hoạt động kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất mới có hiệu quả tốt Từ đó mới đảm bảo được công cụ mang tính quyền lực nhà nước này, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án và người được thi hành án Nếu không thì các chủ thể có quyền thực hiện hoạt động kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất gặp phải khó khăn trong quá trình thực hiện hoặc lạm dụng quyền lực để làm lợi cho bản thân, dẫn đến tình trạng quan liêu, tham nhũng,… từ đó không đảm bảo được vai trò của pháp luật trong đời sống là bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của người dân

Hiện nay, chúng ta đang xây dựng Nhà nước pháp quyền XHCN vì vậy việc thực hiện pháp luật đòi hỏi phải đảm bảo pháp chế, nghĩa là không những tăng cường hoàn thiện hệ thống pháp luật mà còn phải đảm bảo cho pháp luật

đi vào thực tiễn cuộc sống Các quy định của pháp luật THADS phải được các

cơ quan, tổ chức, công dân tôn trọng, thực hiện và trước hết đòi hỏi các cơ

quan công quyền, các cán bộ công chức cơ quan Nhà nước phải gương mẫu chấp hành

Chấp hành viên là người có thẩm quyền tổ chức thi hành các bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án và cũng là người có thẩm quyền tiến hành

kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án dân sự Với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn đó, CHV có vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện đúng các quy định của pháp luật về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Do vậy, CHV phải là người có trình độ pháp luật, có chuyên môn về pháp luật và ý thức tuân thủ pháp luật cao để đảm bảo áp dụng đúng quy định của pháp luật trong quá trình thực hiện hoạt động kê biên, để đảm bảo bản án, quyết định của Tòa án, trọng tài thương mại hoặc hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh được thực thi trên thực tế, đồng thời đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi hành án

Bên cạnh yếu tố năng lực, trình độ của Chấp hành viên thì trình độ hiểu biết pháp luật, cũng như thái độ hợp tác, ý thức tuân thủ pháp luật của người phải thi hành án cũng là yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Nếu đương sự có trình độ dân trí, ý thức tuân thủ pháp luật cao thì sẽ nhận thức đúng đắn quyền, nghĩa vụ về THADS theo quy định của pháp luật, từ đó tích cực phối hợp, giảm thiểu trường hợp phải thực hiện biện pháp cưỡng chế thi hành án là kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, hạn chế thấp nhất những khiếu nại, tố cáo về kê biên tài sản trong THADS Ngược lại, nếu đương sự là người có trình độ hiểu biết pháp luật hạn chế, hoặc có trình độ hiểu biết cao nhưng không có ý thức tuân thủ pháp luật,

sử dụng kiến thức và hiểu biết của mình để cố tình chống đối, gây cản trở

công tác tổ chức thi hành án…sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả tổ chức kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người phải THADS

Có thể nói, trình độ hiểu biết pháp luật, ý thức pháp luật có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Tất cả các chủ thể có thẩm quyền cưỡng chế kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, chủ thể

áp dụng pháp luật đều cần có hiểu biết về pháp luật và ý thức pháp luật để điều chỉnh hành vi của mình và hành vi của các chủ thể khác phù hợp với mục đích, yêu cầu của pháp luật Có như vậy thì pháp luật khi được ra đời mới phát huy được tối đa vai trò của mình Vì vậy cần phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật nhằm nâng cao ý thức pháp luật của nhân dân, tạo lòng tin của nhân dân vào pháp luật để từ đó họ có những hành vi pháp luật tích cực, biết sử dụng pháp luật vào việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình cũng như của người khác và đấu tranh không khoan nhượng với các hiện tượng tiêu cực, vi phạm pháp luật trong xã hội

từ khâu lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận nên tài sản đó không được công nhận

là tài sản riêng, mà là tài sản chung của chủ sở hữu và một số chủ thể khác Trong những trường hợp như vậy, rõ ràng thay vì nghĩa vụ được bảo đảm dựa trên tổng giá trị của tài sản bảo đảm thì nay, nó chỉ được bảo đảm đối với một phần thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người phải thi hành án dân sự, phần còn lại là của các chủ thể khác và không phải là tài sản bị kê biên Như vậy, hiệu quả cưỡng chế thi hành án đã bị ảnh hưởng

Bên cạnh đó, những điều kiện vật chất, kỹ thuật cần thiết đảm bảo cho hoạt động kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Hoạt động kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất còn chịu ảnh hưởng của những điều kiện đảm bảo cần thiết về vật chất- kỹ thuật Hiện nay, pháp luật thi hành án dân sự đã có những quy định cụ thể về việc xử lý tài sản gắn liền với đất sau khi kê biên, nhiều trường hợp phải tháo dỡ tài sản không di chuyển được hay xử lý tài sản là cây trồng, vật nuôi,…như vậy muốn được thực hiện trong thực tế đòi hỏi phải có một khoản chi phí nhất định về sức người và trang bị vật chất- kỹ thuật Vì thế kinh phí hoạt động cho hoạt động

áp dụng pháp luật nói chung và pháp luật về hoạt động kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là một trong điều kiện cần thiết quan trọng để việc áp dụng pháp luật có hiệu quả Bên cạnh đó cũng cần quan tâm tới đời sống vật chất

và tinh thần của người trực tiếp áp dụng pháp luật và gia đình họ, giúp họ giảm bớt những khó khăn về vật chất để họ có thể tận tâm dồn hết thời gian, sức lực, trí tuệ cho công việc, không bị mua chuộc về vật chất, giữ thái độ vô

vì vậy, nhiệm vụ của cơ quan THADS lúc này đó là bằng quyền lực nhà nước trao cho mình thực hiện biện pháp cưỡng chế thi hành án, cụ thể là kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án để đảm bảo quyền

và lợi ích hợp pháp cho người được thi hành án Trong trường hợp này, nếu không có quy định của pháp luật điều chỉnh thì rất dễ xảy ra tình trạng lạm quyền để thu lợi bất chính làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên đương sự

Chính vì vậy, pháp luật thi hành án dân sự nói chung và pháp luật về kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được ban hành, theo đó quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục khi tiến hành kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, nhằm đảm bảo quyền lực của Nhà nước, tinh thần thượng tôn pháp luật và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan

Như vậy, pháp luật về kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là hệ thống các quy định của pháp luật nhằm giúp cơ quan thi hành án dân sự cũng như các chủ thể có QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thuộc diện phải kê biên để đảm bảo việc THADS trên cơ sở đó mà thực hiện Theo đó, nội dung pháp luật thi hành án dân sự về kê biên QSDĐ, tài sản với đất bao gồm những nhóm nội dung chính sau đây:

1.3.1 Nhóm quy định về căn cứ kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Đất đai, tài sản gắn liền với đất đai là những tài sản có giá trị lớn của con người, việc kê biên để đảm bảo thi hành án dân sự đối với một hoặc một

số chủ thể về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đồng nghĩa với việc chấm dứt toàn bộ hoặc một phần QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án đó như nhà, công trình xây dựng và một số tài sản khác gắn liền với đất Bên cạnh đó, việc kê biên tài sản là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất cũng có thể gây ảnh hưởng tới nhiều chủ thể khác có liên quan bên cạnh người phải THADS, ví dụ như ảnh hưởng đến các đồng chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó nhưng không có nghĩa vụ thi hành án hay quyền sử dụng đất là di sản thừa kế của nhiều người, hay người phải THADS có quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không có quyền sử dụng đất,… Vì vậy,

kê biên tài sản là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện dựa trên những căn cứ, cơ sở hợp pháp theo quy định của pháp luật Dựa vào những căn cứ này, phạm vi và giới hạn của hoạt động kê biên được đảm bảo tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích của người được thi hành án, người phải thi hành án, chủ thể khác có liên quan cũng như quyền và lợi ích của Nhà nước

Kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự, chính vì vậy căn cứ kê biên QSDĐ, tài sản gắn

liền với đất cũng được hiểu là căn cứ cưỡng chế thi hành án Điều 70 Luật THADS 2008 quy định căn cứ cưỡng chế thi hành án bao gồm:

“1 Bản án, quyết định;

2 Quyết định thi hành án;

3 Quyết định cưỡng chế thi hành án, trừ trường hợp bản án, quyết định

đã tuyên kê biên, phong toả tài sản, tài khoản và trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của oà án.”

Như vậy, theo quy định trên căn cứ để thực hiện hoạt động kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là: (i) Bản án, quyết định của Tòa án, trọng tài thương mại hoặc hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh có hiệu lực pháp luật Căn

cứ vào bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật thì CHV có thể xác định được nghĩa vụ của người phải thi hành án dân sự đối với người được thi hành án; (ii) Quyết định thi hành án, dựa vào quyết định thi hành án dân sự, có thể xác định được thời hạn phải thi hành án cũng như nghĩa vụ của người phải thi hành án Khi trong thời hạn đó, người phải thi hành án phải tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình Ngược lại nếu người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình đối với người được thi hành án trong thời hạn quy định thì CHV khi đó sẽ có quyền thực hiện kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người đó; (iii) và Quyết định cưỡng chế thi hành án: quyết định cưỡng chế thi hành án được ban hành khi người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình theo bản án, quyết định có hiệu lực mặc dù có điều kiện thực hiện Khi đó, CHV có quyền thực hiện kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của người đó

1.3.2 Nhóm quy định về nguyên tắc khi kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Đây là nhóm quy phạm thể hiện trực tiếp ý chí, mong muốn của Nhà nước, là mệnh lệnh của Nhà nước đối với các chủ thể, nó chỉ rõ quyền và nghĩa vụ pháp lý cho các chủ thể tham gia vào quan hệ xã hội do pháp luật điều chỉnh Vì vậy, bộ phận quy định của định pháp luật kê biên tài sản là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong THADS thường trả lời cho các câu hỏi:

Thẩm quyền của ai? Người có thẩm quyền có quyền và nghĩa vụ gì? Người có thẩm quyền phải làm gì và làm như thế nào?

Theo quy định hiện hành của pháp luật thi hành án dân sự, việc kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất phải tuân theo các nguyên tắc sau:

hứ nhất, Chấp hành viên là người có thẩm quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Khoản 1 Điều 17 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung

năm 2014) quy định: “1 Chấp hành viên là người được Nhà nước giao nhiệm

vụ thi hành các bản án, quyết định theo quy định tại Điều 2 của Luật này […]”, như vậy chỉ có CHV mới có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế,

trong đó có biện pháp kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Chấp hành viên phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn nhất định mà pháp luật quy định, như Chấp hành viên phải là công dân Việt Nam có phẩm chất chính trị vững vàng, đạo đức tốt, có bằng cử nhân luật, được đào tạo lớp nghiệp vụ Chấp hành viên và phải qua kỳ thi tuyển CHV, được quy định cụ thể tại Điều 18 Luật THADS 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) về tiêu chuẩn

bổ nhiệm Chấp hành viên

hứ hai, không tổ chức kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong những thời gian mà pháp luật quy định không được cưỡng chế thi hành án

Việc cưỡng chế thi hành án dân sự nói chung và kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nói riêng là cần thiết nhằm đảm bảo hiệu lực của bản án, quyết định, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người được thi hành án Tuy nhiên, để việc thi hành án dân sự không ảnh hưởng tới trật tự công cộng, vì mục đích nhân đạo và tôn trọng phong tục truyền thống tốt đ p của dân tộc, tại Điều 46 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi bổ sung năm 2014) quy định không được tiến hành cưỡng chế thi hành án trong thời gian từ 22 giờ đến 06 giờ sáng ngày hôm sau, các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật và các trường hợp đặc biệt khác do Chính phủ quy định

Theo quy định tại Điều 112 Bộ luật Lao động năm 2019, các ngày nghỉ,

ngày lễ gồm: “1 Người lao động được nghỉ làm việc, hưởng nguyên lương

a) ết Dương lịch: 01 ngày (ngày 01 tháng 01 dương lịch);

b) ết Âm lịch: 05 ngày;

c) Ngày Chiến thắng: 01 ngày (ngày 30 tháng 4 dương lịch);

d) Ngày Quốc tế lao động: 01 ngày (ngày 01 tháng 5 dương lịch); đ) Quốc khánh: 02 ngày (ngày 02 tháng 9 dương lịch và 01 ngày liền

kề trước hoặc sau);

e) Ngày Giỗ ổ Hùng Vương: 01 ngày (ngày 10 tháng 3 âm lịch).”

Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 13 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính Phủ quy định cơ quan thi hành án dân sự không tổ chức cưỡng chế thi hành án

có huy động lượng trong thời gian 15 ngày trước và sau tết Nguyên đán; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách nếu họ là người phải thi hành án Nguyên tắc này thể tinh thần nhân đạo ở chỗ tránh cho người phải thi hành án không bị cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong những ngày lễ, tết và những ngày truyền thống của họ được hưởng như ngày thương binh, liệt sĩ…

hứ ba, chỉ được kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tương ứng với nghĩa vụ thi hành án

Theo nguyên tắc này, sau khi trừ đi các chi phí và phần nghĩa vụ phải thực hiện giá trị của QSDĐ, tài sản gắn liền với đất kê biên phải đảm bảo ngang bằng, tương xứng với nghĩa vụ phải thi hành án tránh trường hợp kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất với giá trị quá lớn gây tổn hại đến quyền lợi của người thi hành án Trong trường hợp tài sản của người phải thi hành

án là tài sản duy nhất và có giá trị lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải thi hành án mà tài sản đó không thể phân chia được hoặc việc phân chia sẽ làm giảm đáng kể giá trị của tài sản thì CHV vẫn có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ của người phải thi hành án

hứ tư, QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thường được kê biên đ ng thời với nhau

Điều này xuất phát từ việc tài sản gắn liền với đất là bất động sản, bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây cối, hoa màu,… Chúng chỉ có thể tồn tại

và có giá trị khi những tài sản này gắn liền với đất đai Chính vì vậy, thường khi kê biên tài sản gắn liền với đất thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất và khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thì kê biên cả quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án

Điều 94 Luật THADS 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định:

“Khi kê biên tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất phải kê biên cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quyền sử dụng đất không được kê biên theo quy định của pháp luật hoặc việc tách rời tài sản kê biên và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản đó.”; Khoản 2 Điều 95 quy định: “2 Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở …”; hay

Khoản 2 Điều 111 của Luật này cũng quy định: “2 Khi kê biên quyền sử

dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.” Bên

cạnh đó, vẫn có trường hợp có thể kê biên tách rời QSDĐ và tài sản gắn liền với đất khi mà việc tách rời tài sản kê biên và đất sẽ không làm ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đó

Trường hợp tài sản gắn liền với đất không cùng thuộc sở hữu của người phải thi hành án thì CHV chỉ được kê biên quyền sử dụng đất mà không được

kê biên cả tài sản gắn liền với đất (Khoản 2 Điều 111) Riêng đối với nhà ở, trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà (Khoản 2 Điều 95)

1.3.3 Nhóm quy định về thẩm quyền kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Hoạt động THADS được coi là một hoạt động thực thi quyền lực Nhà nước Kê biên tài sản là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất vừa có thể có tác động đối với người phải thi hành án trong trường hợp người phải thi hành án có

QSDĐ, và quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất, vừa có những tác động nhất định tới nhiều người khác có liên quan trong trường hợp QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người khác Hơn nữa, kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất luôn phải tuân theo những nguyên tắc, trình

tự, thủ tục nhất định Chính vì vậy, để đảm bảo việc kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được diễn ra nghiêm túc, đúng với quy trình, thủ tục cũng như đảm bảo được quyền lợi của các bên, Nhà nước phải trao quyền cho những chủ thể có thẩm quyền để đảm nhiệm trách nhiệm thực hiện việc kê biên này Đây là một nội dung quan trọng không thể thiếu trong cơ cấu pháp luật thi hành án dân sự về kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Từ

đó giúp Nhà nước xác định cụ thể chủ thể có trách nhiệm trong hoạt động

kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Khi có bất kỳ sai phạm nào xảy ra trong quá trình thực hiện việc kê biên, Nhà nước có thể dễ dàng truy cứu trách nhiệm

Theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hiện hành thì Chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền thực hiện các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự nói chung và kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nói riêng Khoản 1 Điều 17 Luật THADS năm 2008 (sửa đổi, bổ sung

năm 2014) quy định: “Chấp hành viên là người được Nhà nước giao nhiệm

vụ thi hành các bản án, quyết định theo quy định tại Điều 2 của Luật này…”

Pháp luật đã quy định cụ thể về cơ cấu tổ chức của hệ thống thi hành án dân

sự, trong đó quy định rõ nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan thi hành án dân sự; nhiệm vụ, quyền hạn của chấp hành viên; các tiêu chuẩn bổ nhiệm chấp hành viên; cơ sở pháp lý để chấp hành viên thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của mình cũng như các điều kiện đảm bảo cho chấp hành viên áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự

Cụ thể, Điều 20 Luật THADS năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014)

quy định, Chấp hành viên có quyền: “Quyết định áp dụng biện pháp bảo đảm

thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành án; lập kế hoạch cưỡng chế thi hành án; thu giữ tài sản thi hành án.” Để đảm bảo tính chuyên nghiệp của

chấp hành viên trong khi thi hành án dân sự, Chấp hành viên phải do Bộ

trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm theo các tiêu chuẩn quy định cụ thể tại Điều 18 Luật THADS năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014)

1.3.4 Nhóm quy định về trình tự, thủ tục kê biên quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất

Đây là nhóm quy phạm mang tính chất thủ tục và hành chính thuần túy song đây lại là nhóm quy phạm có vai trò “định hướng” và “hướng dẫn” cho các cơ quan thực thi pháp luật ở các địa phương cũng như các chủ thể có thẩm quyền thực hiện kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất biết phải thực hiện những gì để đảm bảo đúng pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chính mình, cho các bên đương sự và cho xã hội Quy định này cũng là cơ sở

để người có đất, tài sản gắn liền với đất bị kê biên kiểm tra việc thực thi pháp luật của chấp hành viên thực hiện nhiệm vụ kê biên, từ đó ngăn ngừa và hạn chế tình trạng gây phiền hà, nhũng nhiễu hoặc thiếu minh bạch, khách quan, xâm hại tới quyền lợi của người dân

Pháp luật THADS hiện nay quy định các trình tự, thủ tục kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất cụ thể như sau:

(i) Lập kế hoạch, xác minh điều kiện thi hành án và ra quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

hứ nhất, xác minh điều kiện thi hành án

Điều kiện quan trọng để Chấp hành viên tổ chức thực hiện thi hành án nói chung và kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nói riêng là người phải thi hành án phải có tài sản là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất để thi hành án

Và để biết được người phải thi hành án có điều kiện thi hành án, tức là có QSDĐ, tài sản gắn liền với đất hay không, hay tài sản đó có thuộc trường hợp không được kê biên hay không, Chấp hành viên phải tiến hành thủ tục xác minh trước khi kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật THADS 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), hết thời gian tự nguyện thi hành án 10 ngày, CHV tiến hành xác minh điều kiện thi hành án

Điều 89 Luật THADS quy định: “1 rước khi kê biên tài sản là quyền

sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký.” Pháp luật quy định như

vậy là rất phù hợp bởi tài sản bị kê biên trong trường hợp này là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là tài sản đặc biệt phải đăng ký tại cơ quan đăng ký, cụ thể là văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên & Môi trường Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý đất đai Chính vì thế, việc CHV yêu cầu

cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký sẽ giúp CHV xác định được ai là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất; nguồn gốc QSDĐ, tài sản gắn liền trên đất để xác định có thuộc trường hợp không được kê biên hay không; QSDĐ, tài sản gắn liền với đất có đang đảm bảo cho một nghĩa vụ khác hay không,… Kết quả của việc xác minh QSDĐ, tài sản gắn liền với đất sẽ kê biên là căn cứ để Chấp hành viên lập kế hoạch cưỡng chế và xác định được các chủ thể có liên quan, từ đó Chấp hành viên thực hiện các thủ tục cần thiết để đảm bảo quyền và lợi ích của những người liên quan trong quá trình tổ chức thực hiện kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đó để đảm bảo thi hành án

Đối với xác định phần sở hữu của người phải thi hành án trong khối tài sản chung, pháp luật hiện hành quy định như sau:

i) Trường hợp tài sản kê biên thuộc sở hữu chung đã xác định được phần sở hữu của các chủ sở hữu chung:

Khoản 2 Điều 74 Luật THADS 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014) quy định

như sau: “a) Đối với tài sản chung có thể chia được thì Chấp hành viên áp

dụng biện pháp cưỡng chế phần tài sản tương ứng với phần sở hữu của người phải thi hành án;

b) Đối với tài sản chung không thể chia được hoặc nếu việc phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản thì Chấp hành viên có thể áp dụng biện

pháp cưỡng chế đối với toàn bộ tài sản và thanh toán cho chủ sở hữu chung còn lại giá trị phần tài sản thuộc quyền sở hữu của họ.”

Đối với tài sản là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, mặc dù có thể chia được trong trường hợp thuộc sở hữu chung, tuy nhiên khi chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thường sẽ làm giảm đáng kể giá trị của tài sản do tính đặc thù của loại tài sản này (ví dụ, cùng một thửa đất khi tách ra thành nhiều thửa khác nhau thì mỗi vị trí thửa đất khác nhau sẽ có giá trị khác nhau, hay khi tách nhà ở, công trình xây dựng khác với QSDĐ thì giá trị của ngôi nhà, công trình xây dựng sẽ bị ảnh hưởng rất lớn) Chính vì vậy, đối với tài sản là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, CHV thường áp dụng khoản 1 Điều 74 khi kê biên, xử lý tài sản chung của người phải thi hành án với người khác

ii) Trường hợp chưa xác định được phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung:

Khoản 1 Điều 74 Luật THADS quy định: “ rường hợp chưa xác định

được phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung để thi hành án thì chấp hành viên phải thông báo cho người phải thi hành án và những người có quyền sở hữu chung đối với tài sản, quyền sử dụng đất biết để họ tự thỏa thuận phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu òa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.”

Ngoài ra, khoản 2 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP quy định về việc xác định tài sản trong trường hợp này như sau:

- Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của vợ, chồng thì Chấp hành viên xác định phần sở hữu của vợ, chồng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình và thông báo cho vợ, chồng biết

- Đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì Chấp hành viên xác định phần sở hữu, sử dụng theo số lượng thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản, thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất Chấp hành viên thông báo kết quả xác định phần sở hữu, sử dụng cho các thành viên trong hộ gia đình biết

Trường hợp vợ hoặc chồng hoặc các thành viên hộ gia đình không đồng

ý với việc xác định của Chấp hành viên thì có quyền yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ Hết thời hạn này mà không có người khởi kiện thì Chấp hành viên tiến hành

kê biên, xử lý tài sản và trả lại cho vợ hoặc chồng hoặc các thành viên hộ gia đình giá trị phần tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của họ

Theo quy định của Luật THADS, Chấp hành viên không có thẩm quyền phân chia tài sản chung mà chỉ yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự Chấp hành viên xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án

Tuy nhiên, theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP thì Chấp hành viên có quyền xác định phần sở hữu của vợ, chồng đối với tài sản của vợ chồng theo pháp luật về hôn nhân và gia đình; xác định phần sở hữu, sử dụng theo số lượng thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản, thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất

Có thể thấy, việc quy định quyền của CHV trong việc phân chia tài sản

là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng và hộ gia đình xuất phát từ việc tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng, hộ gia đình được xác định là tài sản chung hợp nhất, và các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung3, chính vì vậy, trong trường hợp này, CHV có thể dễ dàng xác định được phần sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng, hộ gia đình của người phải thi hành

án Điều này phần nào giảm bớt công việc cho Tòa án Tuy nhiên, quy định này có thể dẫn đến sự tùy nghi của Chấp hành viên trong thực tiễn áp dụng pháp luật và không phù hợp với quy định về nhiệm vụ, quyền hạn của CHV quy định tại Điều 20 Luật THADS Theo đó, nhiệm vụ của Chấp hành viên là thi hành đúng nội dung bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp

3 Điều 210 Bộ luật dân sự 2015

luật; và thực hiện một số công việc nhằm phục vụ cho công tác thi hành án như xác minh điều kiện THA, áp dụng các biện pháp bảo đảm THA,… và Chấp hành viên không có thẩm quyền xác định giá trị của tài sản của người phải thi hành án trong khối tài sản chung Như vậy, điều này vẫn khiến cho công tác thi hành án gặp những khó khăn, vướng mắc nhất định trong thực tiễn thực hiện, đặc biệt trong trường hợp CHV đã xác định phần tài sản thuộc

sở hữu chung của người phải thi hành án, nhưng các bên có liên quan không đồng ý và cuối cùng vẫn phải yêu cầu Tòa án giải quyết Chính vì vậy, yêu cầu đặt ra trong quá trình hoàn thiện pháp luật về thi hành án dân sự, cụ thể là

kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là cần quy định rõ về thẩm quyền của CHV trong trường hợp này

hứ hai, lập kế hoạch kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Luật THADS 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định về kế hoạch cưỡng chế thi hành án nói chung và kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nói riêng tại Điều 72 Theo đó, trong trường hợp cần huy động lực lượng, chấp hành viên lập kế hoạch cưỡng chế thi hành án gồm các nội dung chính như: Tên người bị áp dụng; Biện pháp cưỡng chế cần áp dụng là kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; Thời gian, địa điểm tiến hành kê biên; Phương án tiến hành kê biên; Yêu cầu về lực lượng tham gia bảo vệ; Dự trù chi phí thực hiện kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Kế hoạch kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất phải được gửi ngay cho Viện kiểm sát nhân dân, cơ quan Công an cùng cấp, Ủy ban nhân dân cấp

xã nơi tổ chức cưỡng chế và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc cưỡng chế thi hành án Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm thực hiện theo kế hoạch, yêu cầu của Chấp hành viên

hứ ba, ra quyết định áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ, tài sản gắn

liền với đất

Theo khoản 5, Điều 20 Luật thi hành án dân sự, thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế là Chấp hành viên CHV chỉ có thể ra quyết định kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi tiến hành các thủ tục cần thiết

như xác mình QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, khi kế hoạch cưỡng chế kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được phê duyệt CHV tiến hành ra quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ

Sau khi CHV ra quyết định áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án thì phải thực hiện thủ tục thông báo Theo đó, quyết định kê biên phải được gửi tới các đương sự, người có quyền, nghĩa vụ liên quan để họ thực hiện quyền, nghĩa vụ theo nội dung của văn bản đó Việc thông báo phải được thực hiện trong thời gian 03 ngày kể từ ngày ra văn bản, thông qua các hình thức bao gồm thông báo trực tiếp, niêm yết công khai và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng.4

Trình tự thông báo đối với từng hình thức được quy định cụ thể tại các Điều 40, 41, 42

và 42 của Luật THADS

(ii) hực hiện kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Khoản 1 Điều 88 Luật THADS quy định trước khi tiến hành kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất ít nhất là 03 ngày làm việc, CHV phải thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án Trường hợp đương sự vắng mặt thì có thể ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình Trường hợp đã được thông báo hợp lệ mà đương sự hoặc người được ủy quyền vắng mặt thì chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên, nhưng phải mời người làm chứng và ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên Trường hợp không mời được người làm chứng thì chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên nhưng phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên

Khi kê biên QSDĐ, CHV yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về QSDĐ phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS Trường hợp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền

4 Điều 38 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014)

với đất Trường hợp tài sản gắn liền với đất không phải thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án mà thuộc quyền sở hữu của người khác thì CHV chỉ kê biên QSDĐ và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất Việc

kê biên QSDĐ phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên theo Điều 111 Luật THADS

Khi kê biên tài sản gắn liền với đất, Điều 94 Luật THADS quy định:

“Khi kê biên tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất phải kê biên cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quyền sử dụng đất không được kê biên theo quy định của pháp luật hoặc việc tách rời tài sản kê biên và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản đó.”

Riêng đối với nhà ở thì việc kê biên phải tuân theo những quy định riêng Trường hợp nhà ở bị kê biên là nơi ở duy nhất của người phải thi hành

án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án Nếu nhà ở đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang

ở nhờ biết Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật Dân sự (Điều

95 Luật THADS) Và tương tự như các tài sản gắn liền với đất khác, khi kê biên nhà ở cũng phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà

ở và đất “không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà”

Tuy nhiên, hiện nay pháp luật chưa có quy định rõ ràng về tiêu chí để đánh giá được việc tách rời nhà ở và đất mà không làm giảm đáng kể giá trị của căn nhà hay của tài sản gắn liền với đất bị kê biên Trong khi đó, giá trị căn nhà hoặc công trình xây dựng khác gắn liền với đất phụ thuộc quyền sử

dụng đất mà nó gắn với Chính vì vậy, khi tách nhà ở, công trình xây dựng riêng với QSDĐ thì giá trị của những tài sản này bị giảm đi đáng kể Mặt khác, tài sản thi hành án vốn đã gặp khó khăn trong quá trình giao dịch trên thị trường, đặc biệt trong trường hợp tài sản là nhà ở, công trình xây dựng của người phải thi hành án nhưng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của người khác khiến cho công tác định giá, bán đấu giá tài sản để thi hành án lại càng khó khăn do tâm lý e ngại của người mua Như vậy, pháp luật hiện hành chưa có cơ chế để xử lý tài sản của người phải thi hành án gắn liền với QSDĐ của người khác trong trường hợp người có QSDĐ không đồng ý

kê biên Điều này làm hạn chế rất nhiều hiệu quả thi hành án, làm vụ việc tồn đọng kéo dài do không thể xử lý tài sản để đảm bảo thi hành án Từ đó, yêu cầu đặt ra trong quá trình hoàn thiện pháp luật về THADS nói chung

và kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nói riêng cần phải xem xét làm

rõ vấn đề này

Ngoài ra, đối với tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình kiến trúc thì nếu vắng mặt người phải thi hành án hoặc người đang quản lý, sử dụng tài sản đó mà phải mở khóa, phá khóa thì Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang sử dụng, quản lý đồ vật mở khóa, nếu cố tình không mở hoặc cố tình vắng mặt thì Chấp hành viên tự mình hoặc có thể thuê cá nhân,

tổ chức khác mở khóa, phá khóa, và phải có người làm chứng Những thiệt hại do việc mở khóa, phá khóa sẽ do người phải thi hành án chịu Đồng thời việc mở khóa, phá khóa phải lập thành biên bản, có chữ ký của những người tham gia và người làm chứng theo quy định tại Điều 93 Luật THADS

Khi tiến hành cưỡng chế, chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành

án tự nguyện thi hành quyết định cưỡng chế Nếu người phải thi hành án tự nguyện thi hành hoặc thỏa thuận được với người được thi hành án về việc thi hành án thì chấp hành viên lập biên bản về sự tự nguyện hoặc thỏa thuận đó Nếu người phải thi hành án không tự nguyện thi hành thì chấp hành viên công bố quyết định cưỡng chế, giới thiệu thành phần tham gia kê biên và yêu cầu các lực lượng tham gia kê biên làm nhiệm vụ theo kế hoạch đã được phân công

Sau khi kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất CHV phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý theo quy định (Khoản 2 Điều 89) Việc thông báo này là hoàn toàn cần thiết vì tài sản kê biên là tài sản phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để Nhà nước quản lý hiệu quả

1.3.5 Nhóm quy định về xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được kê biên

(i) Định giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Định giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là việc xác định giá trị của quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất tại một thời điểm nhất định Đây là một khâu quan trọng trong quy trình kê biên QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 và 99 Luật THADS Theo đó, các đương sự

có thể thỏa thuận với nhau về giá tài sản hoặc lựa chọn tổ chức thẩm định giá,

sự thỏa thuận của các bên phải được CHV lập thành biên bản Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá Trường hợp đương sự

có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch

Sau khi định giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thì vẫn có thể định giá lại nếu CHV có hành vi vi phạm nghiêm trọng quy định về định giá tài sản dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản; hoặc đương sự có yêu cầu định giá

lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản Yêu cầu định giá lại chỉ được thực hiện một lần và chỉ được chấp nhận nếu đương sự có đơn yêu cầu trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo

về kết quả thẩm định giá và phải nộp ngay tạm ứng chi phí định giá lại tài sản (Điều 99 Luật THADS)

Tuy nhiên khi thỏa thuận giá trên thực tế, các đương sự thường thỏa thuận quá cao, dẫn đến CHV khó có thể xử lý được tài sản đã kê biên Theo đó, pháp luật về THADS đã có quy định rằng người có thẩm quyền thi hành án ra quyết định giảm giá để tiếp tục bán đấu giá, mỗi lần giảm giá không quá 10% giá trị tài sản lúc khởi điểm cho đến khi giá khởi điểm thấp hơn nghĩa vụ thi hành án Như vậy, việc thi hành án sẽ bị kéo dài, án tồn đọng ngày càng nhiều

Một vấn đề nữa là việc xác định tài sản kê biên theo giá cả thị trường là vấn đề hết sức khó khăn và luôn gây nhiều tranh cãi do thị trường bất động sản thường có nhiều biến động Chính vì vậy, cần có cơ chế để xác định giá trị tài sản kê biên một cách phù hợp nhằm đảm bảo cho công tác thi hành án

có thể thực hiện hiệu quả trên thực tế

(ii) Bán đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Khoản 1 Điều 101 Luật THADS quy định hai hình thức bán tài sản nói chung, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nói riêng đã kê biên bao gồm bán đấu giá và bán không qua thủ tục đấu giá Tuy nhiên, việc bán không qua thủ tục đấu giá chỉ áp dụng đối với với tài sản có giá trị dưới 2.000.000 đồng hoặc tài sản tươi sống, mau hỏng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là tài sản có giá trị rất lớn nên bắt buộc phải bán thông qua thủ tục đấu giá

Thời điểm Pháp lệnh THADS năm 2004 có hiệu lực thi hành, thủ tục bán đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là do Chấp hành viên thực hiện Nhưng hiện nay việc bán đất giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất do các tổ chức bán đấu giá thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản căn cứ khoản 1 Điều 101 Luật THADS

Về nguyên tắc đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá Chấp hành

viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận Trường hợp đương sự không thỏa thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản Việc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản được thực hiện trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày định giá Và việc bán đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất về nguyên tắc đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận Trường hợp đương sự không thỏa thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản Việc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản được tiến hành trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá Còn việc bán đấu giá đối với bất động sản phải được thực hiện trong thời hạn là 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng

Trước khi mở cuộc bán đấu giá 01 ngày làm việc, người phải thi hành

án có quyền nhận lại QSDĐ, tài sản gắn liền với đất nếu nộp đủ tiền thi hành

án và thanh toán các chi phí thực tế, hợp lý đã phát sinh từ việc cưỡng chế thi hành án, tổ chức bán đấu giá Theo đó, người phải thi hành án có trách nhiệm hoàn trả phí tổn thực tế, hợp lý cho người đăng ký mua QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Mức phí tổn do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết

Trường hợp không có người tham gia đấu giá hoặc bán đấu giá không thành QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đã kê biên, thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương

sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá.6

Nếu người được thi hành án đồng ý nhận thì QSDĐ, tài sản