Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn

- Các tường phái ý thuyết, cơ sở khoa học về giải quyết ranh chấp hep đồng chuyển nhượng QSDD tri TAND - Nội dụng các quy định côn pháp luật về giải quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhưn

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TẠ VĂN NHAT

PHÁP LUẬT VỀ BIẢI QUYET TRANH CHAP HOP DONG CHUYỂN NHUONG QUYỀN SỬ DUNG ĐẤT VÀ THỰC TIEN

THUG HIEN TẠI TÙA ÁN NHÂN DAN TINH LANG SON

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2020

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TẠ VĂN NHÁT

PHAP LUẬT VỀ BIẢI QUYET TRANH CHAP HOP DONG CHUYỂN NHUONG QUYEN SU DUNG DAT VÀ THỰC TIEN

THỰC HIEN TẠI TOA AN NHÂN DAN TINH LANG SON

LUAN VAN THAC SiLUAT HOC

Chuyên ngành: : Luật kinh tết

Mi số :838 0107

Người luớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến.

HÀ NỘI - 2020

LỜI CAMĐOAN.

Tô xin cam đoạn diy la công tình nghiên của khoa hoc độc lập côn riêng tôi

Các kết quả nu trong luân văn chưa được công bổ trong bắt kỹ công tìnhnào khác Các số liêu trong luận vin là trung thụ, có nguồn gốc rõ ring, được trích.dấn đăng theo quy Ảnh

‘Ti xin chu bách nhiện về nh chính ác và rừng tục của luận vẫn nấy:

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Tạ Văn Nhất

MUC LUC

MöĐẦU

Cương 1: LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HOP ĐỒNG.

“CHHUYỀN NHƯƠNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT VÀ PHAPLUAT

VỀ GIẢI QUYẾT TRANH GAP HỢP ĐỒNG CHUYỂN.

'NHƯƠNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT

Lý luận v tranh chấp hop đồng chuyển nhượng quyền sở dụng đất

“Tổng quan về giã quyết ranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử đăng dit ti Toa án nhân din

Pháp luật về giã quyết tranh chip hop đẳng chuyển nhượng quyển

sử dụng dit

“Cương 2: THUCTRANG PHÁP LUẬT VỀ CIẢI QUYẾT TRANH CHẤP.

HOP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT VA THUC TIEN THỰC HIEN TẠI TOA ÁN NHÂN DAN TINE

LANG SON

“Thục trang pháp luật về git quyét tranh chấp hop đẳng chuyển nhường

quyền sử dung dit ti Tòa án nhân dân

“Thục tấn thre hiện pháp luật giả quyết ranh chấp hop đẳng chuyển

“hương quyền sử đụng đất tử Tòa án nhân dân inh Lang Sơn

Chương 3` ĐINH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIÊN PHÁP LUAT VỀ

“GIẢI QUYẾT TRANH CHẮP HOP ĐỒNG CHUYỀN NHƯƠNG.

“QUYỀN SỬ DUNC DAT VÀ NANG CAO HIEU QUA THỰC

HIENTAITOA ÁN NHÂN DANTINETLANC SON

Đình hướng hoàn thiên pháp luật về gii quyết ranh chấp hop đẳng

chuyễn nhượng quyên sỡ đụng đặt từ thục tẾn th hiện tei Tôn án nhân

đântih LạngSơn

Giải pháp hoàn thiện pháp lot vỀ giã quyất ranh chấp hợp đẳng

chuyễn nhương quyên sử dụng đất và nâng cao Hiệu quả thực Liên ti

‘Toa ánnhân dân nh Lang Sơn

Tòa án nhân dân

Tòa án nhân dân tối cao

Ủy bạn nhân dân

24

DANH MUC CAC BANG

Ten bang

Thực tring giải quyết tranh chấp din sơ nổi ching và tranh:

chip đất dai nói tông (rong đô có hanh chấp hợp đổng

chuyển nhương OSDĐ) từ năm 2013 - năm 2017 của TAND,

tính Lạng Sơn.

Số liệu các vụ én din ar nói chung và vụ án tranh chấp nổi

niễng (ong đó có ranh chip hop đẳng chuyển nhương QSDE)

bi hồy sin năm 2013 năm 2017 của TAND tỉnh Lang Sơn

Trang

4

1 Tinh cấp thấết của đỀ

Trong nin nh tí thi trường, dit di côn là ngudn iwc, nguễn vin to lớn đểphat tiễn dit nước KỂ từ lôi chuyển đỗi sang nn kinh tế thi trường ki đất dai

được tr lạ những giá ti ban đều vẫn có thi ngày cảng trở lin cổ giá La yêu tổ đều

vào không thể thiêu được của moi quá tình đầu tu, sin xuất - anh doanh, đất di

hải than gia vào các giao dich trên thi ting - diy là đều tất yéu khách quan

Tuy nhiên, do tính đặc thù cin chế độ sỡ hữu đất dai ð nước te: Dit đi thuộc sở

Hữu toàn din do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, pháp luật

"nghiêm cim việc mua bản dit đủ ma chi cho phép chuyển nhượng quyén sử dụngđắt (QSDĐ) Giao dich về chuyển nhương QSDB liên quan din tit sin đặc biết cógiá tii lớn nôn phãi được lập thành văn bản dưới Hình thức hop đồng chuyểnnhượng QSDB nhắm gh nhân các thôn thuận, cam kết của các bin Tranh chip dit

ấp hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là điều khó

dai nói chung và tranh

tránh khối do nhống bit đồng mâu thuấn về lợi ich, về quyén và nghĩa vụ giữa cácbên không thể thương lượng, hòa gai được Có nhiều phương thức giã quyết ranh.chip hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ song phương thức gai quyết văn mind nhấtđược các nước tiên tiến rên thé giới lựa chon; đó là giã quyẾt thông qua cơ quan tàihán tổ tong - Tòa án nhân din (TAND), Do TAND la cơ quan tổ chúc độc lập, cóchức năng xét xữ và bảo dim thục hiện quyén tw pháp nên phán quyết cba Tòa énmang tinh công bằng, chính xác và Khách quan Dấu vậy, tranh chấp đất dai nóichang và tranh chấp hop đẳng chuyển nhương QSDĐ nói riêng là vấn để phúc tphay căn; guá tình sỡ ding đất có nhiêu xáo trên, biển đồng, chính sách, pháp luật

vi dat đu không nhất quản qua tùng thời kỹ, quân ý nhá nước vé đất đại còn nhiềuhan chế vv ; nên việc áp dụng pháp lu đỄ giải quyết tranh chấp hop đẳng chy

nhượng OSDĐ gặp nhiều khó khản Thâm chí có không it trường hop giã quyết không đúng pháp luật va phi "xử xử li? nhiễu lên phát sinh khiểu kiện io đài

và gly ổn kém thời gian, công sức, vật chất của các bin đương mr, các cp Tòa ánitu này dit ra yêu cầu cân phấ nghiên cứu mốt cách hệ thống, toàn điện pháp luật

về tranh chip hop đồng chuyển nhượng QSDD để góp phn khắc pine nhông hạnchế, yêu em này:

Lang Sơn là tinh miễn mii phía Đắc giáp Trung Quốc, có của khẩu quốc tế

hàng hón của Việt Nem với

Trung Quốc Lạng Sơn có nhiễu tiềm năng thé mạnh để phat tin kink tý, thươngHữu ng la đầu mỗi gio thương, vin chuyển, trao

sufi, da lich và đầu tr, tong đó, đất đủ đông vai rò quan trong gp phân phá tiễn

ảnh tế -xã hội của địa phương Tuy nhiên, cũng với sự phát tiễn kính t - xã hồi

thi nhủ cầu sở dụng dit ngày căng Ga tăng khiển thị trường chuyển nhượng QSDDdin ra rất sôi động, phức tạp và phát ảnh nhiều ranh chấp, Những vụ án vỀ ranhchip hop đồng chuyển nhượng QSDĐ mà TAND tinh Lang Sơn thụ lý giã quyết

giy cing tăng Thục tẾ gi quyết các vụ én vé hợp đồng chuyén nhường QSDB tai Tòa én cho thấy gấp nhiều khó khẩn, trở nga từ sơ phúc tạp cit quản lý và sở dụng,

đất cho din những quy định ci nhiễu vin bin luật vé dit dai Nhân thúc pháp uấtcủa nguùi din lới thục hiên hợp đông chuyển nhương QSDĐ còn nhiều han chếBén canh đó, có không ít trường hợp lợi đụng kể hi cũa pháp luật để thực hiện hepđẳng chuyển nhương QSDD bit hợp pháp Đây là những thách thức đổi với ngànhTòa án tỉnh Lang Son trong gii quyét ranh chip đất dai nói chung và tranh chấphop đồng chuyển nhượng QSDD nà riêng ĐỂ góp phin thảo gổ khỏ khẩn và ning

cao hiệu quả giải quyết loại ranh chấp nty, học viên lựa chon đổ tả: “Pháp hột về

giải gy

thực kiện

tranh chấp hợp đồng chuyễn nhượng quyéu sit dung đắt và thục

Tòa dn nhân đâu tình Lạng Sou i luận vin thạc đ luật học

2 Tinh hình nghiên cứu

Thai gian qua có nhiễu bài viết, công tình nghiên cửa vé giã quyết tranh,chấp dit dai nổi chung và giải quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhương QSDDđược công bổ mà tiêu biểu phi kễ đến mốt sổ công tình nghién cu cụ thể su đây

- Nguyễn Văn Luật 2001) (chi nhiên), "Cơ sở lý Iudn và thực tiễn nhằm nâng cao

Indu quả giải ngất các tranh chấp về quyền sử hong đất tạ tôa án nhân dân" ĐỀ

tii nghién cứu khoa học cấp Bộ - Tòa án nhân din tối cao (TANDTC), Hà Nội,Châu Hud (2003), "Tranh chấp đắt đm và thẫm quyền giã quyết ca Téa án", Luận

ăn thạc š luật hoc Khoa Luật Đai học Quốc gia Hà Nội, i) Lưu Quốc Thai 2006),

“Bàn về khái niệm tranh chấp đất dea trong Luật Dat đi 2003”, Tạp chỉ Khoa họcghép luật, số 2G3), Trường Dai học Luật Thành phd Hồ Chi Minh, hộ Tuổng DuyLượng2008), “Pháp luật đôn sự và thực nn xét xử”, Nab Chính ti quốc ga, HàNỗi, x) Nguyẫn Văn Cường và Trin Vn Ting C008), "Thực trang giả quyết tranh

chấp đắt dos tạ Téa án nhận dân - Kiên nghị và giã pháp”, Báo cáo tham luận Hội thio "Tình trang tranh chấp và khiêu kiên đất đủ káo đã Thục trang và giã pháp",

"ngày 08 - 09 tháng 10 tại Buôn Mé Thuột - Đắc Lắc, vf) Mai Thi Ta Oanh 2009),

“Giãi quyết tranh chap đắt den bằng tba án qua thực tin tạ một đa phương" Tapchí Nhà nuớc và pháp luật, 56 08, Hà Nội, vi) Pham Thị Hương Lan (2009), "Gianyét tranh chp đắt đu theo Luật Dat đu 2003" Luận vin thạc 8 luật học Viện

Nha nước và Pháp luật Hà Nội; vii) Mai Thị Tủ Oanh 2012), "Thue nd git gui

tranh chấp hợp đồng chuyẫn nhương quyền sit ng đắt và những vẫn để đi ri? Tapchỉ Nhà nước và pháp luật sổ 11094), Hà Nội, bộ Lê Võ Tuấn Anh G013), Apchong pháp luật trong gidt quyết tranh chấp đất det của Bộ Tài nguyên và Mộttrường Luận vin thạc đ luật học, Hoe viện Chính tị quốc gia Hé Chí Minh, HàNỗi, s) Nguyễn Quang Tuyên 2004), Vể thân quyển giã quyễt tranh chấp đắt dew

của tòa ám, Tạp chi Tòa án nhân din, số 14, Hà Nội, xi) Trin Quang Huy (2004),

Thẫn quyên giã quyết ranh chấp đắt đu của tòa din nhân dân Tap chí Tàn án nhândân số 17, Hà Nội xi) Đăng Xuân Dao G004), Một số vấn để về việc giải mgấttranh chấp và Rind nại về đất đợi theo qup đảnh ta các Điều 136 và 138 cũa Luật

“Đất năm 2003, Tạp chỉ Tòa án nhân din, số 23, Hà Nội, xi) Hoàng Minh Tuân,(C012), Áp chong pháp luật trong giã quyết tranh chấp hợp đẳng chyẫn nhường

anyén sử cong đắt của Tòa án nhân dân tình Tinh Phúc, Luân văn thạc luật học, Học viên Chính ti quốc ga Hồ Chi Minh, Hà Nội, xiv) Pham Thi Thủy Mai G010),

Ap ding pháp luật rong giã quyết tranh chấp quyễn sử ding đắt cia Tòa án nhân

din ở tinh Vinh Phúc, Luận vin thạc đ luật học, Hoe viên Chính ti quốc gia Hồ

Chi Minh Hà Nội x») Hoàng Thị Héng Hanh C018), Phép luật về tranh chấp hợp

“đồng chyẫn nhượng quyền sic đụng đất từ thực tn giã ngất tạ Tôa án nhận dinhat cắp th Lào Cn, Luận vin thac đ luật hoc, Viện Dai học Mở Hà Nội, vv Cáccông trình khoa hoc trên đây đã nghiên cơu một số vẫn đã lý luận và thực tiễn vi

phip luật giải quyết tranh chip hop đồng chuyỄn nhưng QSDĐ như phân ích khái

ấm dhyễn nhượng QSDĐ; hop đồng chuyển nhượng QSDĐ giải mãkhái niêm, đặc đm của tranh chấp hợp đồng chuyễn nhương QSDB và giải quyết

tranh chấp hợp đồng chuyễ

hop đồng chuyển nhượng QSDĐ; khi niệm ép đụng pháp luật giã quyết tranh chip

hợp đồng chuyển nhượng QSDD; đánh gié thực trang áp đụng pháp hit về giãqgyất ranh chip hop đồng chuyển nhượng QSDĐ trong cả nước hay ð một địagương củ thể, dua ra gi phấp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật vé gai quyết

tranh chấp hop đồng chuyển nhượng QSDD v.v Tuy nhiên một số nội dang nghiên cửa của các công tình trên đây đã không còn tinh thin sự do các uy Ảnh có iên quan

được sửa đỗ, bổ sng với sự ra đôi của Luật Tổ chúc TAND năm 2012, Luật Dit

đi năm 2013, Bộ luật dân sơ (BLDS) năm 2015, Bộ luật tổ tụng din sơ (BLTTDS)

tiệm, đặc

nhượng QSDĐ, ý nga của vite giả quyết tranh chấp

hộ thống, đấy đã toàn điện vé lý luận và thục tifa thi còn ít các công tình nghiên sửa Trên cơ sở kế thir két quả nghién cứu của các công tình liên quan đến dé tat

công bổ, luận vin đ sit nghiên cứu ghép luật vỀ giã quyết tranh chip hợp đồngchuyển nhương QSDĐ và thục tin thực hiện tại TAND tình Leng Sơn

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu,

3.1 Mục dich nghiều căn

Mục dich nghiên cứu tổng quất của luận vin là đồ xuất các giã pháp ningcao hiệu quả thục hién pháp luật về giải quyết tranh chip hợp đồng chuyển nhườngSDB và thực tin thực hiện tei TAND tĩnh Lạng Sơn

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứm

Trên cơ sở mục dich nghiên cửu luận văn xác định một a6 nhiệm vụ nghiêncứu cụ thể su đây

- Nghiên cửa một số vin để lý luận vỀ giải quyết tranh chấp hop đồng

chuyển nhượng QSDĐ thông qua việc phân tích khổ niệm, đặc diém cũ tranh chấphop đồng chuyển nhượng QSDĐ, khái nim, đặc đm, nguyên tắc và mục dich cũagai quyết tranh chip hop đẳng chuyển nhượng OSDP v.v

- Nghiên cửa một số vẫn dé Lý luận pháp luật vé gi quyết tranh chấp hợp

đẳng chuyển nhương QSDD thông qua viée phân tích cơ sở hình thành khổ niệm,

va dic đm, cầu trú: cin pháp luật vé giãi quyết tranh:

nhượng QSDĐ; một số yêu tổ đảm bio thục hiện pháp lut vé giãi quyết tranh chip hop đồng chuyển nhượng QSDĐ wv.

- Phân tích tim hiễu thực rang pháp luật về giả: quyét ranh chấp hợp đồng,

chuyển nhương QSDD

= Đánh giá việc thục hiện pháp luật về giãi quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhương QSDP tsi TAND tỉnh Lang Sơn

- Đ xuất nh hướng hoàn thiện pháp luật vỀ giã quyết ranh chấp hợp

đẳng chuyển hương QSDĐ và năng cao iéu qua thực hién tạ TAND tinh Leng Sơn.

~ Đa ra git pháp hoàn thiện pháp lut về giả quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhương QSDĐ và nâng cao hiệu qua thục hiện tử TAND tinh Lang Sơn,

4 Đối tuợng và phạm vi nghiền cứut

4.1 Đối trợng nghiều cứu

Đôi tương nghiên cứu để tai luận vấn Kina trú vào một số nội dụng cụ thé

sen diy.

- Quan diém, đường di cũa Đăng về giã quyết tranh chip hop đồng chuyển

nhượng QSDĐ.

- Các tường phái ý thuyết, cơ sở khoa học về giải quyết ranh chấp hep

đồng chuyển nhượng QSDD tri TAND

- Nội dụng các quy định côn pháp luật về giải quyết tranh chấp hop đồng

chuyển nhưng QSDD tei TAND, bao gi các quy ảnh của BLDS năm 2015 vềhop đồng chuyển nhượng QSDĐ; các quy dinh của Luật Dit dei năm 2013 về giao

dich chuyển nhượng QSDĐ; các quy dinh của BLTTDS ném 2015 về tình tụ thủ

tue gi quyết ranh chấp vé hợp đồng chuyễn nhường QSDB tri TAND,

- Thục tin thục hiên pháp luật vé giã quyết tranh chip hợp đẳng chuyển,

hương QSDP tai TAND tinh Lang Sơn

42 Pham vỉnghiêu cin

Pháp luật về gai quyéttranh chip hop đồng chuyển nhượng QSDB và thực

‘vin thục hiện tei TAND tỉnh Lạng Sơn là để tai có pham vi nghién cứu rộng liên

quan din nhiều đạo luật Tuy nhiên, trong khuôn khổ côn một bản luận văn thạc ZInit học, luận vấn giới hạn pham vi nghiên cứu vào nhõng vin để cụ thé sau đây:

= Giớt hơn về nội mg: Luân văn nghiên cứu các quy dinh cd BLDS về

hop đồng chuyển nhượng OSDĐ; các quy đính về chuyển nhương QSDD của Luật

it dei năm 2913; các quy ảnh về tình t thủ tue gai quyéttranh chip hop đồng

chuyển nhương QSDĐ của BLTTDS năm 2015

- Giớt hạn về phưm vi: Luân vin nghiên cửu thực tifa thục hiện pháp luật

vi giãi quyết ranh chip hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong pham vi TAND tinh

LangSơn

- Giới han về thỏt gian: Luận văn nghiên cửa thục tn thực hiện pháp luật

vi ggãi quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương OSDĐ tei TAND finh Lạng Sơn năm 2013 đân nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Phuong pháp luận nghién cửu của luận vấn là chủ nghĩa duy vật biện chứng

vv chủ ngiĩa duy vật lich sỡ của học thuyết Mác - Lénin, nghiên cứu nguồn gố

hái niệm, bản chất của sự vật hiện tương: nghién cứu qué tình hình hành và phát

triễn của ny vật, hiện tượng: nghiên của my vật hiện tương trong mỗt quan hệ vận

đồng tương tác với sự vật hiện toợng khác

Bin canh đó luận vin còn sử đăng một số phương nhấp ngiên cứu cụ thể sm

- Phương pháp phin tich phương phip sơ sinh được sở đụng xuyên suit quá

tình nghiên cu luận vin từ phân tích tổng quan vé giãi quyết tranh chip hợp đồng

chuyên nhượng QSDĐ đến đánh gáthịc trang pháp it và daa giã pháp hoàn tiên,

- Phương pháp đánh giá được sử dụng để đánh giá thục tấn thục hiện pháp

Init về giải quyết ranh chấp hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND tỉnh Lạng Son tạ Chương2

- Phương pháp ập luận, phương pháp đến giả logic được nr dụng xuyên

suốt các chương của luận văn

- Phương pháp thủ thập tả liệu thứ cấp được sở dụng để đánh giá thục Ấn,

thục hiên pháp luật về giải quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhương OSDĐ tai

“TAND tinh Lạng Sơn tei Chương2

- Phương pháp tổng họp, phương pháp quy nep được sử dụng tei Chương 3

định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chép hợp đồng,

chuyển nhương quyển sở đụng đất và nâng cao hiệu quả thục hiện tei TAND tỉnh

Lạng Sơn vv.

6 Những đồng gép của

- 3 I huôn Luận văn góp phản cũng cổ, hệ thống hóa cơ sở lý luận pháp

luật vé giả quyết ranh chấp hop đồng chuyển nhương QSDĐ de trên Lý thuyết v vậtquyền, lý thuyỄt về bão hô quyện tài sin cin cá nhân rong inh vục đất đi, lý thuyết

vi vai trò của TAND trong giấi quyết ranh chấp các họp đẳng dân sự v tài sin

= TẺ thực hẫn Luận văn đánh giá một cách có hệ thống toàn điện việc thực

Tiện pháp luật vé giã quyết ranh chấp hop đẳng chuyễn nhương QSDĐ tại TAND,

inhL angSơn và dara gã pháp nâng cao iu quả học biện t TAND tinh Lang Sơn

Luận văn là ti liệu tham ko bổ ich cho cản bô, công chức làm nhiệm vụquân ý nhà nước về đất đủ tạ tinh Lang Sơn nói chung và đôi ngũ thậm phán, thự

inj của TAND tinh Lạng Sơn nổi riêng cũng như nhỗng ai quan tim vé vẫn để này,

"Mặt khác, luận vn là học liệu có giá bị cho các cơ sở đào tạo luật ở nước ta

T-Kết chu cia luận văn

"Ngoài phin mỡ đầu, kết luân và danh mục tả liệu tham khảo, nội dụng citeluận vấn gồm 3 chương:

Chương 1 Lý luận về gai quyết tranh chip hop đồng chuyển nhườngqguyễn sử dụng dit và pháp luật vỀ gat quyết tranh chấp hop đẳng chuyển nhường

quyền nữ đụng đất ti Tòa én nhân dân ở nước tạ

Chương 2 Thục trang pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnhương quyên sở dụng đất và thục tin thực Hiện tạ Tòa án nhân dân tinh Lang Son,

Chương 3 Đình tnsing, giải pháp hoàn thiện pháp luật về gai quyết ranh

chấp hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử đụng đất và nâng cao hiệu quả thục hiện

thí Tòa áa nhân dân nh Lang Sơn

LY LUAN VỀ GIẢI QUYET TRANH CHAP HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG.QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ PHÁP LUẠT VE GIẢI QUYÉT TRANH CHAP

HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG BAT

11 Lý hận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sẽ đụng đấtLLL Khái viện hợp đồng chmyễu nhượng quyéu sử dung đất

1)Đnhingiia

Dit dai là không gian sinh tổn của con người, là yêu tổ đầu vào không thé

thiêu được của moi hoạt động đầu hạ sản xuất - ảnh doanh v.v Vì vậy, chuyển nhượng dit dai trong xã hộ là đều tất yêu, Tuy nhiên, ð nước tạ đất dei thuộc số Hữu toàn din do Nhà nước dei diễn chủ sở hữu và thông nhất quản lý Pháp luật

"nghiêm cắm mua bán đất đi ma chi cho phép chuyển QSDB Chuyển QSDĐ ra din

cing vớt việc ben hanh Luật Dit đai năm 1993, trong đó, chuyển nhượng QSDD 1a

một quyển năng cụ thể của chuyển QSDĐ, Xét v bản chit, chuyển nhương QSDD

là một giao dich din sơ được xác lập du rên nguyên tắc bình ding tự do thiethuận ý chí cũa các bên (bên chuyễn nhượng và bên nhận chuyển nhường QSDB)thông qua hình thie pháp lý là hop đồng chuyển nhường QSDĐ Vay hop đồngchuyển nhượng QSDP là g?

Hop đồng chuyển nhương QSDĐ là mốt dang cụ thể của hợp đồng din my

Do i, trước khi tim hiểu khá niệm vé hop đồng chuyển nhương QSDĐ cần phải

Tiểu thể nào là hop đẳng

Theo BLDS nim 2015: "Hop đồng la sự thỏa thiên giữa các bên về việc

xác lập, thay đỗi hoặc chẩm đút quyển, ng]ĩa vụ đân sw" Ì Như vậy, hợp đồng là

Văn bên ghi nhân sựthôa thuận gia các bên trong việc xác lp, thay đổi hoặc chim đất quyền, ngiềa vụ din nự Trong fish vue dit đa, chuyển nhượng QSDB là geo

dich phd biển hiện nay và được thục hiện thông qua hình thức pháp lý là hop đồngchuyển nhượng QSDD Khát niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được giã mã

như sau

1 Điền 385 Bộ hột độn nu 2015,

Theo Từ điễn Luật học: "Hop dang chuyển nhượng myễn sit dụng đắt: Hoping theo đồ người sit ng đắt (go là bên chuyẫn quyễn sử ng dt) chuyẫn giaoCắt và quyẫn sứ dụng đắt cho người được cluyén nhường (goi là bên nhân quyển sĩ:chong dit) theo các điều adn, nội chong hin thức được quy ảnh trong Bộ luật din

sự và pháp luật đt ea Người được chuyễn nhượng quyền sử dong đất phải trả chonig chi

ChuyỄn nhượng QSDD là mốt rong các quyén năng của chuyển QSDB và

hương một sb tẫn là giám của quyển sử chong đắt"

Xôi thục hiện quyển này thi buộc các bén phải thiết lập với nhao hop ding chuyểnnhượng QSDB trên cơ ở tuần thủ đầy đã các quy dinh của Luật Đất dai năm 2013

vi chuyển QSDĐ nói chung và chuyển nhương QSDĐ nei riêng theo đó: "Hoping về quyin sử amng đất phất được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với

cay inh của Bộ luật này, pháp hut về đắt dew và quy đạnh lhác của pháp hit có

liên quan" Ề Sự tuân thủ các quy định của BLDS 2015 chủ yếu ở các nội dung cơ

‘bin nh Hình thúc pháp lý của giao dich chuyển nhượng OSDĐ; nội đụng và các

iu khoản cơ bản rong hop đẳng chuyển nhượng QSDB; các nguyên tắc và yêucầu đối với các chỗ thể khi k kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Sự tuân thổ các

uy định của Luật Đất dai năm 2013 chỗ yêu ð các nội dong cơ bản như đều kiện

về chủ thể chuyển nhương nhận chuyển nhượng: đối tương (QSDĐ) dave phépchuyển nhương, điều kiện có hiệu lọc cia giao dich chuyển nhương quy tinh, thủtan; quyén và ngiĩa vụ của các bên khi ký kết và thục hiện giao dich chuyểnnhượng QSDD Moi trường hop ký kết họp đẳng chuyển nhương QSDB không

thục hiện các quy nh này déu có nguy cơ phát sinh các tranh chấp, bit đồng giữa

các bên Hon nite, hợp đồng có thể bị huyền là vô hiệu hoặc bi hiy bổ bởi quyếtooh của cơ quan nhà nước cổ thẩm quyền Như vậy, hop đồng chuyển nhườngQSDĐ được hiểu Hop đồng chuẩn nhượng quyẫn sit cng là sự thôa thun giữacde bên hiển theo các gry din cũa Bộ luật Dân sự và Luật Đắt de theo đó, bêncuyẫn nhượng quyẫn sử cong đắt có ngÌữa vụ chuyẫn giao đất và myẫn cử dùng

2.Viin Rion học Bip ý - Bộ Tri C006), ừ ln Lut lọc, i Từ didn Bich oa ton evi No Te Bhp Bì Nội g 300,

3 Hon 1 Dis 202 Bộ atin semi 2015

Thứ hơi, chuyễn nhượng QSDĐ luôn có sự geoquyền duêm hữu đất và chuyển giao QSDD ĐỂ có thể chim dit hin QSDĐ củatên chuyển nhương thi bên chuyển nhượng phải chuyển giao cả quyền chiếm hữu,

in kết giữa việc chuyé

đất và quyền nữ dụng thin dit của mình cho bên nhân chuyển nhương Điều nàyXhác với hợp đẳng cho thuê, hợp đồng thé chip, góp vốn bing QSDD; bên chuyển.quyền chỉ chuyển giao quyền chiém hữu dit hoặc QSDB trăn thục té cho bên nhận

hận chuyỂn nhượng phi tương ứng với giá ti QSDĐ đuợc nhận chuyển nhượng

Thử he, hợp đồng chuyễn nhượng QSDB là hop đồng song vụ: cả bên

chuyển nhượng lấn bên nhân chuyển nhượng đều có quyén và nghĩa vụ tương ứng

‘vei nhau Quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại

Thứ nểm, hop đồng chuyển QSDB là hình thúc pháp lý ghỉ nhận sơ thie thuận ý chi của các bên trong việc làm phất sinh, thay

"nghĩa vụ đỗi với mốt mãnh dit nhất dinh Đó la quá tình dich chuyỄn quyén, nghĩa

ve hoặc trao quyển nghia vụ ci bên chuyển nhương cho một chủ thể khác đểhướng những quyển nhất din trong quá trình SDD và tp tục thục hiện các nghĩasya dé với Nhà ước sau lửi nhận chuyển nhương QSDĐ

hoặc chấm dit quyền,

Thứ sảu, bình thúc của hop đẳng chuyển nhương QSDĐ được the hiện

bing văn bin phii được công chứng hoặc chủng thuc và ding ký tạ cơ quan nhà

nước có thim quyên (Khotn 3, Điễu 188, Luật Đất dei năm 2013) Mặc đủ, chuyểnnhượng QSDĐ là mốt loại giao dich dân sơ cụ thé được sắc lập dua trên sợ hy dothôa thuận ý chi của các bên và được ghỉ nhân trong hợp đồng chuyển nhương

(QSDĐ Song hợp đồng này bit bude phii công ching hoặc chứng thực Bồi đất di

là ti sẵn đặc biệt cổ giá trị lớn; việc dich chuyển QSDD không chi ảnh hướng trục

tip din quyên và lợi ich hop pháp của các bên mã con tác động din việc quân lý

hà nước đối vớ đất đi (đo đất đủ thuộc sở hiếu toàn dan mà Nhà nước là đi đin,chỗ sở hữu và thống nhất quản lộ Công tác quản ly đất đ còn nhiẫu hạn chế nine

sử dạng dit không ding iy, thiểu hỗ sơ, gây từ về dit du, hệ thẳng bin đồ địachính, thông tin về dit đủ chưa diy đã chỉnh xác và cập nhật thường xuyên cáctiễn động về dit dai v.v Điễu này tểm ẳn rõ ro, ranh chấp, khiêu kiện và đất đ,dic biệt đối với người nhân chuyển nhượng QSDĐ nêu nh không bắt buộc phấ:công chúng chứng thục hop đồng chuyển nhượng QSDĐ

Thứ bey, mục dich côn hop đồng chuyển QSDĐ là các bên giao kết hợpđẳng dé nhận được những li ich nhất din theo mong muốn ci chính bản thân chủthể do khi xác lập hop đồng Cu thể, bên chuyển nhương trao quyền quân lý, khaithác, sử dung và ảnh đoạt đối với QSDD hợp pháp cia mình cho bên nhận chuyển,hương và nhận lại một khoản lợi ích vật chất nhất dinh ma mình mong muốn đểdip ting như cầu của bản thin Bần nhận chuyển nhượng xác lập QSDĐ hop phápđối với mãnh đất chuyển nhượng và được quyén thục hiện việc đầu tu kai tháctheo mục dich được xác đnh nhằm thụ lợi nhuận,

1.1.2 Khai miệm trank chấp hop đồng cimyễn nhhrợng quyên sẽ đụng đắt

1) Bini ngtia

Tranh chip it dei nổi chung và tra chip về hợp đẳng chuyển nhươngSDD nói riêng là hiện tượng đến ra phd biển trong đời sing xã hội Tuy nhiễn,tranh chip về hợp đồng chuyển nhường QSDĐ chỉ thực my sối động và phúc tap kế

từ ii chuyển mang nin inh té thi hường, OSDĐ đợc them gịa giao dich rên thị

trường và bị chi phốt bi các quy luật của thi tường, Đặc biệt tranh chấp về hepđẳng chuyển nhương QSDĐ xây ra phức tep ở những thời điểm thi trường bất độngsin (BĐS) phát biển sôi ding các giao dich nhà đất ting cao vv Vi mục đích lợinhuận, nhiều chủ thể them gia giao dich chuyễn nhương QSDĐ bit chấp pháp luậtthục hiên giao dịch trổ với các quy dinh cia pháp luật ma biểu hién la hop đồngchuyển nhương OSDĐ không công ching chứng thục và ding kỷ tei cơ quan nhànước có thấm quyền: chủ thể tham gia ký kết hop đẳng không đã đều tiện hoặcXhông được pháp thục hiện giao dich v.v Các biểu hiện cia những sai phạm này,

là nguyên nhân lim phát sinh mâu thuẫn, bất đồng và din din ranh chấp về hợp

đẳng chuyển nhượng QSDĐ Cho di biểu hiện ở những dạng khác nhu song tranh

chip v hợp đồng chuyển nhương QSDĐ đều phân ánh bản chit la những bất đẳng,mâu thuấn, xung đột về quyền và ngiấn vụ của các bân kh ký kết và thực hiện hợp

đẳng chuyển nhượng QSDĐ Đổi với những mâu thuẫn, bất đồng ma giá ti hoặc lợi

ch ma các bên hướng tới không lớn, hậu quả không năng né v.v thi thường được

giã quyit én thôa thông qua thương lượng hòa giã Tuy nhiên, với những ranhchip v hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có mâu thuẫn phức tap, gay gắt liên quan

din giá bị QSDD lớn và các bin đoơng sơ không thé tim đợc sơ đẳng thuận,

“tiéng nói chung" trong việc giải quyết thì tranh chấp là đu khó tránh khối Từhân tích trên có thể hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDĐ như sesTranh chấp hop đẳng chhyẫn nhương quyên si chong cd là nự bắt đẳng mâu thiễn

"apuung đồn mation ích về quyén và ngÌấa vụ giữa các chữ thể tham gia kt vàthực hiện hợp đẳng chuyễn nhương quyển sứ chong đắt

1i) Đặc điểm.

Bên cạnh các đặc của tranh chấp dit đa, tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ còn có mốt sổ đặc đẫm riêng cơ bản sau đầy:

“Một là, các chủ thể tranh chấp hop đẳng chuyển nhương QSDD là chỗ thể

quân ý hoặc người sử đụng đất Bồi 18, nước ta đất đi thuộc sở hike toàn din do Nhà nước dai điện chủ sở hồu Nhà nước thục hiện quyển dei chiên chủ sở hồn toàn

dân vé dit đu thông qua việc giao dit, cho thuê đất, công nhận QSDD Điều này

làm phát sinh QSDĐ của tổ chúc, hô gia dinh cá nhân Tiên cơ sở được giao đất

cho thuê đắt, công nhận QSDĐ ofa Nhà nước, trong quá bình sử dụng đất người sử

dạng đất thọc hiên việc chuyễn nhượng QSDĐ và do một hoặc các bén không thựciện nghĩa vụ đã cam kt am phát ánh tranh chip hop đồng chuyển nhượng QSDĐ

Hea là, đỗi tương của tranh chip hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ la quyền

‘va nghĩa vụ về QSDD trong quan hệ đất dai.

Dit de a loại tài sin đặc it không thuộc quyén sở hữu cin các bên tranh,

chấp ma thuộc quyén sở hỗu của toàn din do Nhà nước dai điện chủ sở hữu Đái tương của tranh chấp được biểu hiện đưới dang quyén đổi với đất (QSDB) chứ

không phải bin thin đất đi Git quyết ranh chấp hop đồng chuyén nhường QSDD

không chỉ hướng tô việc bảo về quyên và lợi ích của các bên tham gia quan hệ dit

dai ma con bảo vé quyền của chủ sở hữu toàn dân về dit đai ma thông qua người

đi điện a Nhà nước

Bal tranh chip đất đủ nổi chung và ranh chấp hop đẳng chuyển nhươngSDD nói riêng không chi ảnh buông trc tấp đến lọ ich cũa các bin ranh chip màcòn gây mất én dinh về chính tri trật tự an toàn xã hộ, phá vỡ sự đoàn kết trongnổi bộ nhân dân v.v Vi vấy, một trong những mục dich của việc giã quyét tranh,chip hop đồng chuyển nhường QSDĐ lá nhằm ỗn Ảnh kind tế, chính tị, xã hồi củađất nước và dim béo nự vận hành thông suốt inh manh của các giao dich din sơ

“Bồn là ranh chấp vé hop đẳng chuyển nhương QSDĐ liên quan và chíu ar

tác động của một số đạo lot ma trục tiếp la BLDS năm 2015, Luật Dit dai nim 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Công chứng Đây là những đạo luật vừa thuộc finh vực pháp int công và thuộc finh ve pháp luật tev.

th) Phân loại tranh chấp hop đồng chuyễn nhường quyền sử chang đắt

Trên thục t tranh chip hợp đồng chuyễn nhường QSDĐ nãy sinh đa dang,

hong phủ song chứng được khu trú vào một sổ nhồm chỗ yêu seu đậy

Thừnht thêm rch chấp về gá tị pháp oa hop đồng chuyền nhường OSDĐ,hom này bao gém: 1) Tranh chấp về đều kiện có hiệu lực cũa hợp đồng,2) Tranh chấp về họp đồng vô hiệu 3) Tranh chip về hỏi đẫm có biduluc cba hợp đẳng,

Thứ hai nhóm tranh chấp về thọc hiện quyén và nghĩa vụ cia các bên tronghop đồng chuyển nhượng QSDĐ

'Nhồm này bao gồn: 1) Tranh chấp về ngiễa vụ thanh toán hop đẳng (nga

‘va của bên nhận chuyỂn nhượng phi thanh toán đồ số tiễn theo đúng phương thúc

đã thôn thuận); 2) Tranh chip vỀ ngiữa vụ giao dit và giấy to liên quan tới OSDĐ,

3) Tranh chấp về ngiấa vụ tà chỉnh của người sỡ dụng đất

Thử ba, nhóm ranh chấp VỀ giải quyét hậu quả hop đồng do bị chấm đót bị

hủy bỏ, bị vé hiệu v.v

tv) Ngyễn nhân phát sinh tranh chấp hẹp đồng chhyễn nhương quyễn sit

dong đắt

- Nguyễn nhân khách quan

Tranh chấp hợp đẳng chuyển nhường QSDĐ bắt nguẫn từ một số nguyên

shin khách quan cơ bin sau đầy:

“Một là, quan hệ dit đi ð nước ta xáo tiên qua các thời kỹ: Xin đơn cổ mốt

ví du Trước ngày Hin pháp năm 1980 ra đời, các giao dich mua bán, chuyển nhượngđất dei không bi nghiêm cấm, KE từ kh Hiển pháp năm 1980 đến trước ngày LuậtDit đại nim 1993 có hiệu lực, pháp luật nghiém cầm việc mua bán, chuyển nhương

đất dei dưới moi hành thức Từ ngày Luật Đất dei năm 1993 đẫn nay, pháp luật cho

ghép ngu sử đọng đất được chuyển QSDD Như vậy, ở mỗi thời kỹ cụ thể, phápluật cổ sự đối xỡ khác nhau đổi với các giao dich vỀ chuyển nhương QSDĐ, Điềunay vô hình chung tiém én bất ding, mẫu thuần v chuyển QSDĐ

Công với đó là sơ thụ hep điện tích đất nông nghiệp, ar gia tăng din số, vấn

để lào động va việc lam; đặc biệt a tinh rạng "sốt đất khi Nhà nước cho pháp các

giao dịch QSDD được tham gia trên thị trường BĐS, khiến giá đất "leo thang" Giá

dit tăng cũng là một tác nhén gây nên tinh trạng tranh chấp, khiêu kiện đất đại (trong đó có tranh chip hop đẳng chuyển nhượng OSDP) căng thẳng, kéo dai

aa là do tác đông cũa cơ chỗ tha trường đối vớ đất đi

KẾ từ lửi nin kinh tổ chuyển đổi sang nền kình t thi trường, Dưới tác đồngcủa các quy luật khánh quan của kính tổ thi trường Nhà nước they đổi cơ chế quản

lý đất đu: Đất det được tham gia các giao dich rên thi trường và được xác dint

thánh tiền có ga bỉ lớn ồn đến hing trăm tiệu đẳng, thêm chi hing đồng Điềunày khiễn các giao dich liên quan din đất dei phúc tạp, tiềm in rồi ro đối với các

tên than gia

- Nguyễn nhân chủ quan

Bên canh các nguyên nhãn khách quan ranh chấp đất dai (bao gầm tranh:chip hop đồng về chuyển nhương QSDĐ) con do mốt sổ nguyên nhân chủ quan gây

z& Các nguyên nhân này Dao gồm,

“Một là công tác quân lý nhà nước về đất đi còn bộc lô hạn chế, yêu én

và buông ling trong một thời gian dit Các hiện tương lần chiếm dit đa, xây dụng

nhà tra phép, ty ý chuyển đổi mục đích sở đụng dit nông nghiệp thành đất ở,chuyển nhượng đất đa theo hình thức gy tờ mua bản “trao tay" với mục dich trên

thué v.v không được phát hiện, xởlý úp thời hoặc cấp nhật diy đã chính xác các

tiến động vé dit de Vi vậy khi phất sinh bit đồng mâu thuẫn, tranh chấp thiểu

các chứng cứ pháp lý tai liệu chính xác làm cơ sở cho việc giải quyết "Cổng tác

quấn lý nhà nước về đắt đi còn nhiễu hơn chế nhất là trong guy hoạch sử dụngade, (ảnh giá đắt bd thường giã phòng mặt bằng hỖ tro và ti Ảnh cư các thitre hành chink về đất dea Lot ích của Nhà nước và người dn có đất bị tu hồichưa được bảo đâm tương xứng: ngiẫn lực về đắt đi chưn được phát lap đậy is

cổ rõ thành nội lực quan trong phíc vu phat riễn lạnh 8 xã hột; việc sử dng đắtinẫu ni cồn lãng phủ, hận quả thấp: them những, tiêu cục trong fin vực nay cònTên; tự trường bắt đồng sẵn phat triển không dn Ảnh thiắu lành mạnh giao dich

“ngẫu” còn khả phd biển; inh hình Kudu nai tễ cáo, tranh chấp về đất dt còn

in biến phúc tap"*

Tái là công tác lãnh đao, chi đạo việc giã quyết ranh chấp đất đi có lúc,

só nơi còn hữu khuynh mat cảnh giác, việc giải quyết tranh chấp dit dai còn mang năng ý chí chủ quan, cảm tính không đúng quy định của pháp luật Đây là "kế hở"

4 Đăng Cing ân Vit Nama G012), quát HẠ ng lẫ tư sâu Em Chấp hành Thay vong Đâu Woda XT,

hô Chan tr quốc gia, Ha NGL

tháp luật về đắt đm của một bộ phân edn bộ và nhân din côn hạn chỗ Tie thane

tra dm tra, giám sát và xữ ý các hành vĩ sai pham chưa nghêm Eiệu lục, hậu

quả giã quyễt Nhẫn nai tễ cáo, tranh chấp về đất đu cồn thắp, TỔ chức bổ mập

ning lực đổi ng cán bộ về quản lý đắt đm và các cơ quan liên quan còn nhiều bắt

sập, han chế: một bổ phân còn lợi choig chức vụ quyển hơn để true lợi tham

1.2.1 Khái niệu giải quyết trmh chấp hợp đồng chnyén nhượng quyén

tại Toa án nhân din

sử đụng

xung dét, bất ding giữa các bên rong một quan

hệ xác định Gidi quyết tranh chấp đất dei la giã quyết, hoa gi những mâu thuấn,

bit ding, cung đột giữa các bin tranh chip trong quan hệ đất đại Trên thực tẾ giã quyết tanh chấp dit dai nối chung và gi quyết tranh chấp hợp ding chuyển

nhượng QSDĐ tủ TAND nói riêng là hoạt đông thường xuyên, phd biển Tuy

5 Ding Cũng sin Vật Naan G0), Nt quát HA ng lẫ tử sâu Rm Giáp hành Dang tong Đông Boba XT,

ob hán tr uốc gia, Ha NGL

nhiên xét về mất hoc thuật khó niệm giải quyất ranh chấp hop ding chuyển

nhượng QSDB tei TAND Isi chur được các sich, báo phip lý nước te giã mã Thậm chi tei Điêu 3 Giãi thích thuật ngữ của Luật Dat dai năm 2013 công không

dun ra kh niệm giã quyết ranh chấp hop đồng chuyển nhường OSDĐ tại TAND,

là gị Dé có thé giả mã khá niệm này trước hit cân phii

tranh chấp dit dei; bởi 18, giải quyết tranh chip hop đẳng chư

“TAND là mốt dang cụ thé của giả uyết ranh chấp đất đi

Theo Từ điễn Giải thích Thuật ngữ Luật học do Trường Dai học Luật HàNỗi tiên soạn (năm 1999) thi giã quyét anh chip đất dai được hiểu: "Ghat quyấttranh chấp tit đi là giã yt bắt đồng mâu thun trong nội bộ nhân dân, tổ

thé nào là gai quyết nhượng QSDĐ tại

chức trong quả trình quản If và sử ng đắt dei và trên cơ số đỗ phục hồi cácanyén lợi hop pháp bi xâm la; đồng ther tp cm trách nhậm pháp lý đối vớt

"hành vi ví pham pháp lật về đắt ea"®9 Theo pháp luật hiện hành việc giã quyết

tranh chấp đất dai nói chung và gii quyết ranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDD nói riêng được giao cho một trong các cơ quan có thấm quyền giải quyết làTAND Điều này bảo dim vé tinh khách quan, công bing trong giải quyết tranhchấp nói chung và tranh chấp hop đồng chuyễn nhường QSDĐ nói riêng bài IE,

“TAND là mô hình tải phán độc lập có chức năng chủ yêu là xét xử theo mốt tình

thy thủ tue chit chế do phép luật quy định Mit khác, mô hình giải quyết tranh

chip này ở nước ta cing tương thích với các nước in thể giới trong vc trao cho

Tòa én chúc ning đc lập xét xử các ranh chấp

Từ sơ phân tích rên đậy có thể hiểu kh niệm giả: quyết tranh chấp hợpđẳng chuyển nhương QSDĐ tại TAND như seu: Gii quyết tranh chấp hợp đồngchuyẫn nhượng quyền cử hong đất tại Tên án nhân đân là hoạt đồng của hệ thố

Tôn án nhân dân các cắp nhằm git nuyễtnhững bắt đồng mẫn tun giữn các chỉ thể tham gia ý kết và thục hiện hop đồng clayén nhường any

chủ thd khác có liên quan ưa tên quy Ảnh tia pháp luật thông qua đó báo về và

sử dung đất và các

6 Truing Đại hạc Lut Hà Nỗi 1999), Me an Gide Mech tt ngữ Lute ọc (it Bde de, Lat La đăng:

“rpiệp qu tb) Neb Công tnhền din, Bà NOL

Mới phục quyển và lợi ich hop pháp cho người bi xâm hat trong qua hệ chuyẩnhương quyển si: dong đấ đền báo cho các giao dich về cluyén nhương quyên sitchong đắt vấn hành thông sud lành mạnh: đồng thời tụ cứu trách nhiên pháp lý

đi với hành vivi phạm pháp luật về đắt det

1i) Đặc đẫm cũa giải quyét tranh chấp hop đồng chuyển nhượng quyên sit

chong đắttai Tòa án nhân dân

Bên canh các đặc đấm chung của gai quyết ranh chấp dit đủ, gai quyết

tranh chấp hop đồng chuyển nhương QSDB tai TAND có mét sổ đặc đm siéng cơ bin seu đây

“Một là giã quyất tranh chấp hop đồng chuyển nhường QSDD tai TANDmang tính quyển lực aha nước

Bồi lf, TAND nhân danh quyền lực nhà nước thục hiện quyển h pháp có

chúc năng xét xử Hiển pháp năm 2013 quy ảnh: "Tòa án nhôn dân là cơ quươ xét

arphip Téa án

xiên dân cô nhiém vụ báo vệ công lý, bảo về quyển cơn người, quyén công đân chế

xữtcña nước Cổng hòa xã hội chữ nglita Tiệt Nam, thực hiện aug’

45 xã hội chỉ ngiữa báo vệ lọ ích của Nhà nước, quyẫn và lot ch hop pháp của tổ

chức, od nhận" (Điễu 103) Khác với phương thức git quyẾt tranh chấp nh hòa giải hay tự thỏa thuận, phán quyết của TAND có hiệu lực phép luật buộc các bên.

ghi th hành, nếu không thi hành thi bị cuống chế Két quả giã quyết tranh chiphợp đẳng chuyển nhường QSDĐ tsi TAND bằng quyết định hay bản án Quyết

inh, bin án của TAND có hiệu le pháp luật phải được các bên đương me nghiệm, túc chấp hin

Hai là mắc di Tòa án được giao chúc năng giải quyit các tranh chấp nói

chung và ranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng thống qua hoạt đông xét xử Tuy nhiên, việc giải quyết của TAND không phải thực hiện một cách

tay in ph thuộc hoàn toàn vào ý chỉ của hi đẳng xét xi, ci thẫn phán mà phảitrân thủ các quy din của pháp luật về nguyên tắc xét xử thẫm quyển xét xổ vétình tạ thể tục xát xử Những vẫn để này được quy ảnh cụ thé trong BLTTDS

năm 2015

hồi đồng này không dim bão my khách quan, trong công bằng trong quả hình xát

xử Việc xétxử của TAND được thực hién tranh luận công khai tại phiên ta.Trong

cq tỉnh thay, xét x các bin đương ae có quyền đưa rụ chứng cứ bồ sung chúng

ci rit ei nghị, yêu cầu hoặc hy hôn thuận với nha Pháp luật nghiêm câm thâm,

phin hoặc các thành viên khác cia hội đồng xét xở không được ngăn căn những qguyễn này của các đương sự tôn trong và dim bão quyền ty định đoạt cia ho vv

“Bến là quyết ảnh của TAND vì giải quyết anh chip hợp ding chuyển

nhượng QSDĐ được dim bảo thực hiện bing sự cưỡng chỗ nhà nước

Ki bản án hoặc quyết đính giã quyết ranh chấp hop đồng chuyển nhương

(QSD có hiệu ive pháp luật, các bên phải tr giác thục hiện Theo quy định cũa

php luật thí hành án dân sự các bản có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm,quyền thi hành bên én có hiệu lục pháp luật của TAND Khi tổ chức thi hành án,

nấu bên phi thi hành án có điều liên thi hành ma không tr nguyện th hành thi cơ

«quan thí hành án có quyền áp đụng các biên pháp cưỡng chế do pháp luật quy định:

“Năm là quyết dink giải quyét ranh chấp hop đẳng chuyển nhường QSDB

cia TAND im bio tinh công bằng, chính xác, khách quan, vồ tư đúng pháp luật

Tòa én nhân din cỏ cơ cầu tổ chức độc lập với hệ thống cơ quan lập pháp,

hộ thống cơ quan hành pháp và là cơ quan duy nhất có chức năng xát xở Tòa án

nhân dân có đối ngũ thẫm phán có năng lực, kiến thúc chuyên môn nghiệp vụ kế"

host đông chuyên nghiệp và tuân thi deo đức năng xét xử, sự hiểu biết pháp h

nghề nghiệp Hon nữa, lôi xét xữ nổi chung và xét xử các vụ án tranh chấp hợp

đồng chuyển nhương QSDĐ nói riêng, một rong các nguyên tắc cơ bản mã thấm,phn phải tuân thi nghiêm chỉnh là "Khi xét xi, thậm phán độc lập và tuân theophip luật Vì vấy, quyết nh giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương

QSDB mã thim phán đưa ra dim bio được tính chính xác, công bằng khách quan,

về ty, bai If, nêu đương my không nhất tí với quyết định côn bản án xát xổ sơ thẩm,

có quyền kháng cáo lên tòa án cấp rên trục tiép để xét xử phú: thẩm, Hơn nữa,TAND còn xem xét lạ vụ án theo thủ tục tai thim nêu phát hiện co inh tất mớilâm thay đỗ bản chất vụ việc hoặc xét rỡ giảm đốc thim nu quá tinh xé xử sơthần, phúc thim vi phạm nghiêm trong pháp luật, vi pham hình tạ thể tục tổ tung

dân sự vi

1.2.2 Mục dich, § nghĩa cia việc giãi quyết rank chấp hợp đồng chnyén

nhượng quyều sĩ đụng đất tai Tòa án nhân đồn

Giải quyết tranh chấp dit đa nói chung và giã quyét tranh chấp hợp đồngchuyển nhương QSDP tsi TAND là việc làm mang nhiễu ý ngần cụ thé su đậy

Thử nhất đỗi với các bên tranh chấp hop đẳng chuyén nhương QSDĐ

Giải quyết ranh chấp hop đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm mục đích hoagiã những mâu thiấn, bắt đồng xung đột

chủ thể trong quan hệ dit đá Nó gip phần hóa giải những bất đồng trong giao dich

về chuyển nhương QSDĐ không để phát triển tr thành các xung đột xã hội tiêm én

guy cơ gây mắt Gn ảnh chính tị Mặt khác, gi quyết ranh chấp hợp đồng chuyển

hương QSDD nhằm khối phục và bảo vệ quyển lợi ich hop pháp cia người sởdạng đất Thông qua việc lam này giáo duc ning cao ý thúc chấp hành pháp lut dit

toi ic, vỀ quyễn và nga vụ của các

đủ không chỉ cho các bên đương sơ mà côn cho moi người din nói chung

Thứ hai đỗi vớ đổi ngũ thẫm phán nó iêng và cơ quan TAND nó chung,Giải quyết tranh chip hợp đồng chuyển nhượng OSDĐ là một trong những

nhiệm vụ cite ngành TAND Nó thuộc chúc năng giã quyết xét xở các vụ án nói

chang và các vụ án din sự nồi tiêng của TAND Giãi quyết tốt tranh chip hop đẳngchuyển nhương QSDĐ không chỉ giúp TAND hoàn thành nhiệm vụ ma Đăng Nhà

"nước và nhân din giao phổ mà còn giúp ning cao uy tin vĩ thé cia ngành TAND,

trong xã hội Hơn nữa thông qua việc giải quyết tranh chấp hợp đổng chuyển

nhượng QSDĐ gép phin nâng cao tình đồ hiểu biết pháp luật đất đa, ký năng xát

xử cho đổi ngũ thẩm phán Bai 1é, muốn gli quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

hương QSDD khách quan, công bằng chính xắc và đúng pháp luật th trước hếtthấm phán phải am hiễu pháp luật dit đi, pháp luật dân mx, pháp luật tổ tang dân,sxx nắn vững các quy dinh của pháp luật đất đủ, pháp luật dân sợ, pháp luật tổ tụngdân sự và có kỹ năng nghiệp vụ xét xử thi mới có thé giải quyết các vụ việc ranhchip hợp đồng chuyển nhương QSDĐ phức tap, nhạy cảm,

Thứ ba, đẫi với Nhà nước và xã hội

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDĐ là một nổi dụng

quan trong côn quân lý nhà nước vé dit dai và là một tiện pháp dim bảo chính

sách, pháp luật đất dai được thực hiện nghiêm chỉnh trong đời sống xã hội Thông,qua việc giã quyết tranh chip hợp đồng chuyển nhương QSDB ma các quan hệ dit

dai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích cia Nhà nước, của xã hội và cũa người

sử ding đất Không nhing thé, gai quyết tranh chấp hợp ding chuyển nhương

SDB có hiệu quả còn dem lại niềm tin cho nhân dân, công đồng din cư vào chính.

sách, pháp luật cia Nhà nước Thông qua giai quyết tranh chấp hop đồng chuyểnnhượng QSDĐ giúp khối phục lại quan hệ xã hội bi tén thương hin gắn những cứ

sốc vỀ tâm lý, tinh cản giữa các thành viên trong gia dinh, dong họ, trong công

hội Qua dé duy tì sự dn ảnh, cầu trúc quan hộ xã hội Tâm lý hoang

mang bất dn, lo lắng và hẳn ths trong nhân din bị xóa bổ, tinh hành tất tự an toàn

xã hội cũng từ đó được dim bio hon

1.2.3 Nguyên tắc giãi quyết rank chấp hợp đồng chuyễn nhượng quyền

sit dug đắt tụi Tòa ân nhân đâm

Bén canh việc tuân theo nhing nguyên tắc chung vé giã quyết tranh chấp

đất đu thì hoạt đông giải quyét tranh chấp hợp đẳng chuyển nhường QSDĐ tei

“TAND còn phải tuân thủ một số nguyên ắc đặc thù cơ bản sau đây:

“Một là nguyên tắc hai cấp xét xử Đây là nguyên tắc phổ quất được tất cảcác quốc ga trên thổ giới thục hiện Việc xét xử theo hai cập han chế đến mite thấpnhất những sử sốt oan sei,Bồi lễ, Tòa án xét xử phúc thẩm chính là xem xét lạtinh chính xác, khách quan, cổng bằng, v6 he và đăng pháp luật của bản án, quyết

i của Tòa án cập sơ thi Trong trường hợp phát hiện sei st, vĩ phạm trình he

tổ tạng hoặc bản án tuyén không đóng pháp luật thi Tòa án cấp phúc thim có thétoyên hiy và r hỗ sơ cho Tòa én cấp sỡ thim xét xử lại theo đúng pháp luật

‘Hoa là nguyên tắc thẫm phán, hội thin nhân dân xát xi độc lập và chỉ tuân

theo pháp uật

Độc lập và chỉ tuân theo pháp luật là nguyên tc tối thương trong hoạt đồngxát xử của TAND Nó dim bio cho toa án là hiện thin của công Lý; công bằng và lẽphi Nguyên tắc này dim bảo cho thim phán, hộ thẩm nhân dân xét xử độc lập

không phi châu bit kỹ mét ép lục, sóc áp nào từ bất kỹ mốt cơ quan, tổ chúc, cá hân nào Có nh vây, bản án sin phim của host động xét xử - mới dim bio tinh

Xhách quan, công bing và ding pháp lui; đồng thời, mới khiển các bên đương ar

và xã hội tân phục, khẩu phục Trên cơ sở đó, TAND mới tạo dụng được niềm tin

trởng của người din vào công lý, vio sơ công bằng và lẽ phi Hơn nie, nguyên tắc

này nghiêm cấm moi tổ chức, cá nhân có hành vi gly ca td, ác động, tạo áp lụclên thim phán, hộ thấm nhân dân để đưa ra bản án thiếu khách quan, không công

tẳng và vũ phan pháp luật

Bal nguyên tắc xét xổ tập thể và quyết Ảnh theo da số Nguyên tắc này,shim phát huy tri tué của tip thể hột đồng xét xử rong việc dus ra phán quyết Bội

Tế nhiều vụ án ranh chấp hop đồng chuyển nhượng QSDĐ rất phúc tạp, nhay căm,

liên quan đến nhiễu đố huợng trong xã hôi Mặt khác, bản án, quyất dinh của tòa án

nh hướng trục iếp đến quyên và lợi ích cin một tổ chúc, một cá nhân hoặc din các

tên đương sự Chính vì vậy, việc huy động tí tuệ, chất xám, kinh nghiệm, kỹ năng của các thành viên trong hội đẳng xát xử dim bảo quyết Ảnh đưa ra có sơ đẳng

thuận cao, tránh sơ thiên ví, Ảnh kiến hoặc mang tinh chỗ quan, day ý chỉ cũa mộthoặc một và cá nhân có thm quyền,

Bắn là nguyên tắc ranh tang công khai trong xét ait Đây không chi là

"nguyên tắc mà còn là yêu cầu dit ra trong Chin lược cãi cách te pháp đến năm

2020 cña Nghị quyết sổ 49/NQ-TW của Bộ Chính tị Tranh tung công khai rong

xt xử sẽ lon’ trừ được tỉnh trạng "án bố fi, tỉnh thị én Thống qua tranh tụng

công khai trong xét xử, các tính tất, chúng cử nôi dụng vụ việc được phân tính, mỗ

xả, phin bác theo nhiễu chiễu cạnh, nhiều góc đổ, qua đó làm 18 bản chất vụ việc,thật khách quan Trên cơ sở đó, Hội đồng xét xử đơn ra bên án, phán quyết chính

xác, khách quan và công bằng Mặt khác, việc tranh hang trong xét xử sẽ ngin ngừa

tình trang Thâm phán đơa ra quyết nh meng tính chủ quan, đuy ý chí và không coitrong các ý kiến tranh luận, phân biện,

1.24, Tính wn việt cia giải quyết trmh chấp hợp

“quên sic dung đắt tì Toa ân nhân đâm

ig chmyẫn nhượng,

So với các phương thúc giã quyết tranh chấp Khác, việc gat quyết tranh.

chip hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tsi TAND có một sổ um việt cơ bản smu đầy:

_Möt la, TAND do Quốc hội thành lập và báo cáo host động trước Quốc hội.Chánh án TANDTC do Quốc hồi bi, bãi nhiệm, miẫn nhiệm; thâm phán TAND.các cấp do Chỗ tích nước bỗ nhiên, Việc để bạt, cách chức Chánh án, Pho Chánh

án TAND cấp đới do Chánh án TAND cấp trin trục tiếp thực hiện die hiên quy

Goh của pháp luật Với cơ cầu tổ chúc như vậy dim bảo sự độc lập cho TAND,

trong host động xét xử, đơn ra bản án công tâm, khách quan, cổng bằng và ding

php luật

“Em là TAND là cơ quan duy nhất ở Việt Nam có chức năng xét xử và đâm

‘bo thực hiện quyễn tơ pháp, TAND có một đi ngũ thẳm phán được được tạo bai

bên, trang bi liễn thức pháp luật kỹ năng xét xử và tích lấy đoợc kinh nghiệm, tithúc vé xét xử Mat khác, hoạt đông của thim phán không chỉ tuân thủ chính sách,

hấp luật mà côn tuin thi đạo đốc nghề nghiệp và host đồng mang tinh chuyên

sinh b6i các cơ quan thí hành án din ar ĐiỀu này góp phân dim bảo tinh nghiém

"minh cöa pháp luật và sơ tốn nghiêm của mé hình ti phán tổ tạng Thông qua việc

thực biện bản án quyết inh vé giã quyết ranh chip họp đẳng chuyển nhượng OSDĐ

yy là sự dim bảo cho các phán quyết, quyết nh giải quyết tranh chấp

co hiệu lục pháp luật của TAND không chỉ dim bio nguyên tắc pháp chỗ xã hồi chỗ

"nghĩa mà còn gp phân giáo đục người din ý thúc chấp hành pháp luật đặt rong bối

cảnh xây dụng Nhà nước và Pháp quyền xã hội chủ ngiĩa ở nước ta hiện nay.

13.5 Các ttn chí cơ bản đánh giá hiện quả giải quyết trmh chấp hợp

đồng chuyẫn nhượng quyều sic đụng đắt ti Toà dn whan đâu

Đây là vide lim cân tht, vi có xác dinh được các tiêu chi củ thể thi mới có

co sở đỗ đính gia hiệu qua việc giãi quyét các tranh chip hợp đồng chuyển nhương

QSDD thông qua hoạt động xét xử của TAND Dura tiên cơ sở đó, mới xắc Ảnh được yêu cầu hoàn thiện pháp luật vé gii quyết tranh chấp về hop đồng chuyén

nhượng QSDĐ và nâng cao hiệu quả host đồng xét xử của TAND Tìm hiễu thụcXẾn áp dạng pháp luật về giải quyết tranh chấp vỀ hop đồng chuyển nhương QSDBtei TAND cho thấy hiệu quả hoạt động xét xử của TAND trong giải quyết tranh,chip hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ được đánh giá thông qua một số iu chỉ cơ

bin smu đây

“Một là tỷ lễ số vụ án đã được ai quyẾt sơ với sổ lượng các vụ án tranhchip hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà TAND đã thụ lý

Đây là căn cử đánh giá đơn trên số lượng các vụ án thể hiện ở các gúc độ:

Sổ lượng vụ án đã được toe án th lý, giải quyết chiêm tỷ lễ bao nhiêu phần trim sơVới sổ lượng yêu cầu tòa dn giải quyết các vụ tranh chấp về dit dai (Đánh giá meng

tính Ảnh tính hay đánh giá meng tint hình thú), Tỷ 18 số vụ án mã tòa án để tụ lý

ii quyit cảng cao thi hiện hiêu quả host đồng xét xử giấi quyết ranh chấp hopđẳng chuyển nhượng QSDĐ cia TAND

Hea là tỷ lệ sổ lượng vụ én ranh chấp hợp đẳng chy nhượng QSDD méToaé án nhân din đã gii quyết đóng thời bạn do pháp luật tổ tang din sơ quy Gok chiếm bao nhiêu phin trăm trong số lượng các vụ án tranh chấp đất đại được toe án thu Lý giã quyết

Hàng nim, TANDTC đều tổng kết công tác xát xử ofa ngành ton án rong

cd nước Kit qua gi quyết các vụ án lạnh t, dân mr chiêm tỷ lê trung bình 80%đắn 95% trong tổng số vụ án phấ giải quyết Đây là một kết qua đáng khích lệ Tại

ia bin các tinh - trong đó có tinh Leng Son - hing năm cũng có những đánh giá,

tổng kit khá cụ thể, ci tốt về vẫn để này và luận văn sẽ để cập c thể tạ Choơng 2

Tuy nhiên, không phải tất cã các vụ án déu được giải quyất đúng thời hen do pháp

Iuitté tung din sự quy nh Vì nhiều lý do khác nhau trong métsé trường hop, tòa

án không twin thi thời han giã quyết vụ án gây ra những hấu quả tiêu cục nh Thông bio vé kịp thời quyển và lợi ich hợp pháp của các đương sự lâm giém lòng tin của nhân din vào hoạt động côn TAND Do dé, vide tòa án giải quyit các vụ án đăng thời han do pháp luật tổ tang din sơ quy Ảnh là rất cin thiết Tỷ lệ số vụ án

được tòa én gi quyết nhanh chồng, dit đm, trệt để trong thời han luậtinh cảnglớn thì chúng tô hiệu qui hoạt đồng xát ở các vu én tranh chấp vi hợp đồngchuyển nhương QSDĐ của TAND cảng cao

Thứba, kết quả hòa gi thành rong quá tỉnh git quyết các vụ tranh chấp vềđất đ nối chung và giã quyết ranh chấp họp đồng chyén nọngQSDĐ cia TAND,

Việc TAND tién hành thi tục hòa giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDB truớc khi dua vụ án ra xét xở công kha la điều kiện để các bên gấp

gỗ, trao đổi thônẵ thuần với nhau về phương thức hy hón giãi những bit đồng vé Lot

ch kinh tẾ, về quyển và nghĩa vụ trong đảm phán icy kết và thực hiện hop đồngchuyên nhượng QSDĐ có ý ngiĩa quan trong trong tháo gỡ các xung đột x8 hội,Guy tri sự đoàn kết trong nối bộ nhân dn, sớm chấm dit tranh chấp, Hết kiệm thời

en, cổng sức, én của không chi của các bên đương sự mà còn của Nha nước, của

xã hội Tỷ lệ số vụ tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSD nối sing được toà án hoà giấi thành trong tổng sổ các vụ tranh chấp

VỀ đất đa phãi gli quyết chiêm tỷ l§ cing cao chứng tô hiệu quả hoạt đồng của toà

fn tong việc giãi quyết các tranh chấp về đất dai cảng lớn,

Thứ hự tỷ 1ê các bin án, quyết định của toà án gist quyết các vụ tranh chấp

VỀ đất đủ bị cdi, sửa, huỹ là bao nhiều phin trim so với tổng số các bin án, quyết

inh của toà án giãi quyit các vụ án về đất đó.

Đây là yêu tổ quan trong nhất Thông thường hing năm, toà án đánh giáchất lương, hiệu quả hoạt đồng xét xử thông qua việc xem xét tỷ lê bản án, quyết

định sơ thấm bị kháng cáo, kháng nghị, tý 18 bin án, quyết định sơ thẩm bị kháng.táo khăng ng H lề án tân Nhi thân, cái sói: huỹ Chiên hái AE Nhận gân:Néu tỷ l§ các bên án, quyết định sơ thẳm bị kháng cáo, kháng nghỉ thấp va nếu ty

1 các hận ân, quyt ảịnh Đây bị tod áo cắp phúc thân “¿8i sa: húỹ thigh hông tố

"hoạt đông xét xữ của toa án dat hiệu quả cao

Thứ năm, tác đông về mắt xã hội của các ban án, quyết định của toa án giải

quyết các vụ tranh chấp về đất đai

‘Toa án xết xữ công khai, cấp phán quyết của toa ái mọi ngồi đều có thể

tiết thống qua các kênh thống tin khác nhau Theo quy đính tại Nghị quyét số

03/2017/NQ-HĐTP ngày 16/3/2017 của Hội đồng Thấm phán TANDTC về việcđăng, công bổ các bản én, quyết định đã có hiệu lục pháp luật lên công thông tinđiện từ của TANDTC, xã hội sẽ cỏ phin ứng về các phán quyết của toa án theo

‘aia ei oe ae WEA quý NCB eke băn tay inh chế ta kế GEEsác vụ tránh chấp về ait đai đuợc dự luận xã hội đẳng fink cao thi điều đó thể hiện

"hoạt đông xét xử của TAND đạt hiệu quả và ngược lại

1.3 Pháp hậtvề giải quyết tranh chấp hợp

sử dung đất

131 Khát niga pháp luật về giãi quyết tranh chấp hợp đồng chuyên

ang chuyển nhượng quyền

tmgng quyền sic dung đắt

Tranh chip hợp đồng chuyển nhương quyễn sử dụng dit là những mâuthuấn, bất đồng xiy ra giữa các chủ thể đã the hiện việc giao kết hop đẳng vềchuyển nhương quyén sử dụng đất Đây là mỗt quan hệ thường nay ra trong đôi

sống xã hội Trong qué tình thực hiện hop đẳng, các bên không hãi lúc não cũng

toán thủ đúng những quyén và ngiấn vụ đã cam kết ma ngược I, họ có thể khôngthục hiên hoặc thục hiện không đóng những đều khoản của hop đồng, do vậy ma

dẫn din tranh chip Chính vì thể

cách thúc nhất dink, cân phải được điêu chỉnh bởi một hệ thông các quy pham đểtác động én this độ và ý thúc của các chỗ thể nhẫn dim bão các quyển và nga vụtrong hợp đẳng chuyển nhượng quyin sử đụng đất phổ được chấp hành

Việc dim bảo duy tỉ tật tơ ẫn định theo những

‘Voi việc đất ra những nguyên tắc mang tính khuôn mẫu, pháp luật v Š giảiquyit tranh chấp hợp đồng chuyễn nhượng quyền sử đụng dit xác định cho các chủthể tham gia giao kết hop đồng chuyển nhượng quyền sir dung dit phii có những

‘ing xử phủ hợp véi những cam kết trong hợp đồng va dim bão tuân thủ pháp luật

Có thể đơ ra định nga pháp luật vé gi quyết tranh chip hop đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất như sau: Pháp lát về giải quyết tranh chấp hop đẳngchuyển nhượng quyển sử chong đắt là tổng thể các guy’ pham điều chink hoạt đồngsữa Toà dn nhân dân ede cáp nhằm giãt quyắt những bắt đồng mais thuẫn giữa cácchủ thể tham gia ý két và thực luận hợp đẳng chuyẫn nhượng aud sử dịng đắt và

iii quyết tranh chấp hợp đồng chmyễnxhrgng quyều sĩ dong

Điễu chinh pháp luật vé hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất lá quá

tình tác động của pháp luật đến các chủ thể tong quan hệ hợp đồng chuyển

hương quyền sở dụng đất nhễm dink hưởng cho các quan hệ này tuần thủ theo một

trật tn dinh a đạt được những mục Hiên dé ra, Điễu chỉnh pháp luật về gai quyếttranh chip hợp đồng chuyển nhương quyển sở đụng đất cỏ vai tro quan trong rong,một xã hôi din wr Đảm bio các cho các chủ thể đạt được những mục đích nhất din,

trên cơ sỡ tôn trong quyền và lọ ích cũa nhu, tuân thi phép luật

Pháp luật về gii quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhượng quyền sé dụng

đất bao gồm các nhóm quy phạm sau diy.

Thứ nhất Nhôm các quy dinh của ghép luật đất dai vỀ giã quyẾt tranh chip

Hu quả của ranh chấp hop đồng chuyển nhương QSDĐ được xem xát tiên

‘ba phương điện: kinh tế, chính trị, xã hội Qua đó nhân thay được những hệ luy của các ranh chấp dit đa cing nơ tính cập bách trong việc giải quyất có hiệu qua các

tranh chấp này nhằm dn din xã hội, to da thúc đấy sự phát tiễn của đất nước

2 Giải quyét tranh chip hop đồng chuyển nhương QSDĐ thông qua hoạtđông xát xử tri Tòa án là giải quyết bit đồng, mâu thuần giữa các chỗ thể tham giainj kết và thục hiện hop đồng chuyén nhượng QSDĐ Dựa trân cơ sở đó phục hải

các quyên oi hop php cho bên bị xâm hai, đẳng hỏi, tray cứu rách nhiêm phép Lý

đối với hành vi vi pham pháp luậtvÊ đất đa Hoạt đồng xát xis của TAND phải tunthủ các nguyên tắc nhất nh nism hài hòa hóa lợi ích cũa các bên và lợi ich chung

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HỢP ĐỒNGCHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ THỰC TIỀN THỰC HIEN

TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TINH LANG SON

Thục trạng pháp hật về gi quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quy

2.1.1 Quy định cần pháp int đắt dai về giải quyết tranh chấp đắt daiPháp hit đất dai quy định, ranh chấp đất đi được hòn gi tei Ủy ban nhândân (UBND) cấp xã ma không thành thi cổ thể được giải quyết bỗi TAND hoặc

UBND cấp có thim quyển Theo quy inh tei Điều 203 Luật Dit dai năm 2013,

TAND gi quyết tranh chấp dit đại (bao gồm tranh chếp về hợp dng chuyển

nhượng QSDP) trong các trường hợp sau diy.

Thử nhất các tranh chấp đắt đủ thuộc thim quyin giải quyét của TAND,Theo quy định của Luật Đắt đủ năm 2013, tranh chấp đất đủ thuộc thẩm,

sử dung đất tai Téa án nhân dân

quyin ci TAND, bao gỗm tranh chip là ti sin gin liin với đất hoặc tranh chấp

dit đủ mã đương nơ có GIẤy chúng nhận hoặc có một trong các giấy tờ hop lệ về

quyền sử đụng theo quy định tại Điều 100 của đạo Luật này ”

“Một là những gây tờ về quyền được sỡ dụng dit trước ngày 15/10/1993 do

cơ quan có thẳm ou

nước Việt Nem din chủ công hòa, Chính phi Cách mạng lân thời Cộng hòa miễn Nem Việt Nem và Nhà nước Cộng hòa xã hộ chủngiĩa Viét Nem;

cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đại của Nhà

Hat là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNOSDĐ) tạm thời được cơquan nhà nước có thâm quyén cấp hoặc cỏ tên trong Số đăng ký uống đất SỐ địa

chỉnh tước ngày 15/10/1993;

Bala giấy tờ hợp pháp về thừa k, ting cho QSDĐ hoặc tit sin gin hién

‘vi dit; gây to giao nhà tinh ngiễa, nhà tính thương gắn tiên với đất,

1 Xem Đầu 100 Lait Die denim 2013,

“Bắn là gly tờ chuyên nhượng OSDĐ, mua bán nhà ở gin iẫn với đất ð trước

ngày 15/10/1993 được UBND cập xã xác nhận a đã sở dạng trước ngày 15/10/1993;

“Năm fi gây tờ thanh lý, hóa giá nhà ð gắn liên với đất ð, giấy tờ mua nhà

ở thuộc sở hồn nhà nước theo quy định ci pháp luật,

“Sâu là giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thim quyền thuộc ché đô cũ cậpcho người sỡ dụng đất,

Bay là, các Losi gây tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy

nh của Chính phủ Các loại gly này đuợc quy định ci tt tei Điều 18 Nghị định43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phi quy đính chỉ tất hướng dẫn thiảnh một số điều của Luật dit đi (su diy gợi là Nghị ảnh 43/2014/NĐ-CP ngày,

15/5/2014, bao gim

1) Số mục kê dit, số kiến điền lập trace ngày 18/12/1980

i) Mắt trong các gây tờ được lip trong quả tình thục hiện đăng iy nồngđắt theo Chi th số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phố, công tác

đo đạc, phân hang và đăng ký thing kê ruộng đất trong ef nước do cơ quan nhà

"ước đang quân lý, ao gém

4) Biên bin xét duyét của Hồi đẳng ding ký nuống dit cấp xã xác dinh

"người dang sở dụng dit là hợp pháp;

9) Bain tổng hop các trường hợp sỡ dung đất hợp pháp do UBND cấp xãhoặc Hội đồng đăng kỷ nuông dit câp xã hoặc cơ quan quân lý đất dai cập huyền,

cấp nh lập,

+) Đơn in ding ký quyên sử dung ruông đất đổ với trường hợp không có

iy từ quy Ảnh tạ Điễm a va Did b Khoản này,

ii) Dự án hoặc danh sách hoặc vin bin vi việc di dân đ xây dụng khu lành,

tẾ mới, đ dân tế định cư được UEND cấp huyền, cập tinh hoặc cơ quan aha nước

có thẫm quyển phê duyệt

ix) Giấy tờ của nông trường lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho

"người lao động trong nông trường lâm trường để lim nhà ð (nêu cổ)

dựng, sửa chữa nha ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan

quản lý nhà nước về nhà 6, xây dụng chúng nhân hoặc cho phép.

xi) Giấy ta tem giao đất của UBND cấp huyện, cấp tinh, Đơn đề nghị được

sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyét, chấp thuận.

"rước ngày 01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cắp tinh phê duyét, chip thuận

vi) Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vi việc giao đất cho cơquan tổ chức di bố t đắt cho cán bộ, cổng nhân viên từ lâm nhã ở hoặc xây đụngnhà ở đỄ phân (cig) cho cán bộ, công nhân viên bằng vén không thuộc ngân sách:

nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên ty đồng góp xây dmg Trường hop xiy

dang nhà ở bing vén ngân sich nhà nước thì phii bin giao quỹ nhà ở đó cho cơ quanqguân Lý nhà ở ca địa phương để quân ý, lánh doanh theo quy ảnh của pháp uất

vii) Bản sao gây từ hop lẽ về OSDĐ quy inh tại Điều 100 Luật Dit dainăm 2013 và các gidy tờ nêu trên có xác nhận của UBND cấp huyền, cắp nh hoặc

sơ quan quân lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản,

tờ này di bị thấ ạc và cơ quan nhà nước không con lau giỡ hỗ sơ quan ly việc cấp loi gây tờ đó

Tám là, gây từ hop lễ nêu rên mã tên giấy tờ đó ghủ tên người khác, kém

theo giấy từ vÌ việc chuyển QSDD có chữ ký của các bên có liên quan

Chin là, bin án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành én côn cơ

quan thi hành án, văn bản công nhân kết quả hoa giã thành, quyết dinh giã quyết

tranh chấp, kiểu nại, tổ cáo về đất đa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã

được thí hành

“Mười là trường hợp hồ gia định, cá nhân đang sở dụng dit được Nhà nước

gto dit, cho thuê dit từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/07/2014 mà chữa được cấpGiấy chúng nhận

“Mời một là trường hợp công đồng din cư dang sở dụng đất có công tỉnh

là dink đổn miễu, am, từ đường nhà thờ ho; dit nông nghiệp quy định của pháp

uất ma dit đó không có tranh chấp, được UBND cắp xã nơi có đất xác nhận là đắt

sử đụng ching cho công dng.

Thứ ha, trường hop tranh chấp đất dei thuộc thẫm quyển giải quyết cũa

“TAND theo nự lựa chọn ci đương sự

Trong trường hop tranh chấp dit dei ma đương sơ không có gây ching

nhận hoặc không có một trong các loại giấy ta hop lệ vỀ quyền sử đụng theo quy,

đánh tei Điều 100 Luật Dat di năm 2013 thi được fue chọn mt trong ha hình thức

ii quyết hoặc là nộp đơn din UEND cấp có thấm quyên theo quy định của phápuất hoặc lá khôi kiận đền TAND có thẩm quyển theo quy dinh của pháp luật về tổtong din sơ Trong truing hop này, thẫm quyển giã quyất tranh chấp đất dai cia

TAND phụ thuộc vào rua chon của đương n Điều 91 và Điễu 18 Nghị ảnh

43/2014/NĐ-CP ngày 15/52014 quy ảnh những căn cử để giã quyét tranh chip đấtdai trong trường hợp các bên tranh chấp không cỏ giấy tờ về QSDĐ tei Điễu 100

Luật Đất đủ nim 2013 được thục hién đơa theo các cần cứ say

3 Chúng cứ về nguồn gốc và quá tỉnh sử dung đất do các bén tranh chấp

iv) Chính cách um đấi nguồ có công của Nhà nước,

+) Quy đính pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDB.

Tham chiéw với các quy dinh cũa pháp luật đắt đi trước diy cho thấy Luật

Dit dei nim 2013 mỡ rông thim quyén giã quyết tranh chip dit đủ của TAND; đó

la tranh chip về tài sản liên quan din đất tranh chip đất dai ma các bén đượng sơ

6GCNQSDĐ hoặc không có GCNQSDĐ mà có một trong các loại giấy tờ về QSDDquy định tạ Điều 100 và tranh chấp dit đa mà các bin đương sự không có gây từ

và QSD nhưng lựa chọn TAND để giải quyết nhằm thực biện ô bình chuyển toan

16 các tranh chấp dit dai cho cơ quan ti phán là Tòa án giải quyết bảo dim ar công bằng chính xác, khách quan, vô tư và đúng pháp luật Tuy nhiên, trong nối dung

các quy Ảnh vé thẩm quyển giã quyéttranh chip dit đu của TAND theo pháp luật

iện hành côn một số cần phải tiếp tục nghiên cứu lâm rõ sau đây:

- liêu các hanh chip đắt dat được giã quyết thông qua TAND có nhất

thắt bắt buộc phải qua hủ tic hỏa giá tranh chấp đắt đu hay lông?

Theo quy dinh tei Điễu 203 Luật Dit đai năm 2013 và thực tn thí hành thi

những tranh chấp dit dei được hoà giả teiUBND cấp xã thì TAND mới thụlý giã cqyét ranh chip, bt kd là ranh chip sỉ có QSDB, tranh chấp các giao dich liên quan din QSDĐ, tranh chấp về hôn nhân và gia Ảnh liên quan din việc phân chỉn SDD

à tài sẵn chung cia vo chống ranh chấp vé chie di sin thửa kế là QSDĐ vv Trong khi đó, Điều 25 BLTTDS năm 2015 lại phân din rất rõ giữa tranh chấp về

QSDD và các Loni tranh chấp vé hop đẳng din sự tranh chấp về quyén sỡ hữu tisin, tranh chấp về thie kế tử săn ki quy định thim quyền về vụ việc cia TANDHon nữa, hiện nay, các vin bản pháp luật về đất dai et sử đụng hai thuật ngữ là

“tran chấp liên quan đến đắt ăn" và "ranh chấp đắt đn" Đây là hú thuật ngữ cónối hàm khác nhao; rong da, tranh chấp liên quan đến đất dai có phạm vi rồng hơn,

ao gim tranh chấp về các quan hệ hop đẳng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kể mà

QSDB là loại tải sân thuộc đối tượng cia quan hệ pháp luật 43, Con tranh chấp đắt

dei có phạm vi hẹp hơn, đồ là ranh chấp vé ai có quyền sở dụng Thim vio đó, các

quy Ảnh của pháp luật về quan hệ hop đồng, quan he thi kể và quan hệ sở hữu rất

ghúc tạp Hiển nay, với tình độ cit cán bộ cấp xã khó có thé xác ảnh đoợc mộthop đồng có hiệu lục hay hop đẳng vô hiệu, kho sác đnh diễn, hàng thừa kế, quan

hộ tải sin chung Mất khác, bản chất của việc hôn giã là sơ thia thuận của các

tên đương nr Vay kh hòn giải đương sự thôa thuân để the hiện một hop đồng lế

xa phải bi tuyên bổ v6 hiệu hoặc thia thuận được việc chia thừa ké, nhưng bổ sót những người lễ ra phi được hưởng thừa kế, xác định không đúng i sẵn thin kế

thi cán bộ cấp xã khó có khả năng nhân biết được Nếu giao các oxi tranh chấp này,cho UBND cập xã hòa giả rất có th sẽ vi phạm pháp iit

- Tie phân nh tình bắt buộc hay lca chon giả quyết tranh chế

thông qua TAND mà cụ thể là tranh chấp về QSDĐ địa trên việc có một sổ loạt gid 13 chứng minh QSDB thi quy din này có hop í lay không?

Theo quy định trên diy của Luật Dit dei nim 2013, giã quyết tranh chấpđất đi bằng TAND đường như là phương thức lựa chơn duy nhất đối với đương nợ

quy định về hợp đồng dân sự và gieo dich về QSDD không được áp dụng chung machúng chỉ có thể áp đụng qua lạ với quy đính về giao dich din su Vi vậy, kh cácbin xác lập giao dịch về QSDĐ nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ ma phát sinhtranh chấp thi việc xác dinhthim quyền cia TAND hay cit cơ quan hành chính còn,

gu thuộc vào yêu cầu của bên nguyên đơn Nếu bên nguyên đơn yêu cầu tuyển bổhợp đẳng vé hiệu th vụ án thuộc thim quyin giải quyết cũa TAND và được ápdang theo quy định cũa Phin thứ ba - Ngiữa vụ và hop đồng và Phần thứ nhất -

Những quy nh chung (có quy định vé giao dich din sự vô hiệu) Trường hop bản,

đương sự yêu cầu tiếp tục thục hiện hợp đồng thi thim quyển lạ thuc cơ quan

hành chính chứ không phi Toa én; béi vi, khi đô quy dinh của Phin thứ ha

-Quyển sỡ hữu và quyên khác đối với tải sản được áp dụng a giải quyết Như vậy,iệc phân đnh thấm quyển giải quyết ranh chấp đất đứ giữa TAND với UBND căn

cử vào các bin đương sự có một trong các loại giấy tờ quy dinh tei Điều 100 Luật Đất dei nim 2013 dường như chưa phù hợp vớ quý định côn BLDS năm 2015 Mặt

Xhác, theo khoản 3 và khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015 thì Tòa án có thẩm

dng din sự và giải quyết ranh chấp về OSDĐ

và tải sin gin liền với dit Với quy đính của Luật Đất đi năm 2013 thi không còn.

quyền gat quyết ranh chấp về hop

hân biệt thẫm quyển côn TAND trong viée gii quyét ranh chấp và hop đẳng din

say và tranh chấp về các giao dich có đối tương là OSDĐ Do vậy, khi thụ lý gi qgyất về tranh chấp các giao dịch có đối tượng là QSDĐ thì TAND gặp khó khăn

trong việc áp dạng BLTTDS năm 2015 để giã quyết