Luận văn:Công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Việt Nam Vinacodeco ppt

Qua quá trình phát triển và trưởng thành, công ty đã mở rộng thêm các lĩnh vực hoạt động kinh doanh và để phù hợp hơn với các lĩnh vực mới công ty đã đổi tên thành công ty cổ phần Đầu tư

Luận văn

Công tác lập dự án đầu tư tại Công ty

Cổ phần Đầu tư và Thiết kế Xây dựng

Việt Nam Vinacodeco

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM 2

1.1 Quá trình hình thành và phát triển công ty 2

1.1.1 Giới thiệu lịch sử hình thành và phát triển của công ty 2

1.1.2 Lĩnh vực hoạt động của công ty 2

1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban 3

1.1.4 Năng lực công ty 5

1.1.4.1 Năng lực tài chính 5

1.1.4.2 Nhân lực của công ty 6

1.1.4.3 Kết quả đạt được trong thời gian hoạt động của công ty cho đến nay 7

1.2 Thực trạng công tác lập dự án tại công ty 10

1.2.1 Công tác tổ chức 10

1.2.2 Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án 16

1.3 Lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại xã tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc 19

1.3.1 Ý tưởng hình thành dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc 19

1.3.3 Dự báo thị trường nhà ở 22

1.3.4 Phân tích kỹ thuật dự án đầu tư 25

1.3.4.1 Giới thiệu công trình 26

1.3.4.2 Phân tích kỹ thuật dự án 27

1.3.5 Phân tích tài chính 38

CHƯƠNG II: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY VINACODECO TRONG THỜI GIAN TỚI 52

2.1 Kế hoạch của công ty trong thời gian tới đối cới công tác lập dự án 52

2.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty VINACODECO 52

2.2.1 Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình lập dự án tại công ty 52

2.2.2 Các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nội dung công tác lập dự án 53

KẾT LUẬN

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản năm 2008 – 2009 của công ty 5

Bảng 1.2: Bảng khai năng lực cán bộ chuyên môn và kỹ thuật 6

Bảng 1.3:Bảng khai năng lực công nhân 7

Bảng 1.4: Một số công trình và dự án mà công ty đã và đang thực hiện 8

Bảng 1.5: các dự án đầu tư đã và đang thực hiện 18

để các lĩnh vực khác có điều kiện phát triển nhanh chóng Sự góp phần của các công

ty xây dựng vào đầu tư xây dựng cơ bản, xây dựng các công trình cần thiết của quốc gia hiện nay là rất đáng kể

Công ty Cổ Phần Đầu tư và Thiết kế Xây Dựng Việt Nam được thành lập năm

2003, cho tới nay tham gia vào lĩnh vực đầu tư xây dựng chưa lâu nhưng tình hình đầu tư của công ty ngày càng được mở rộng đáp ứng nhu cầu phát triển, mục tiêu

mở rộng sản xuất Hiện nay, tại Công ty công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạt động quan trọng và được đầu tư nhiều Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đã đạt được những bước chuyển biến đáng kể, các dự

án được lập ngày càng tăng cả về số lượng, chất lượng và quy mô đầu tư Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát triển Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư

Qua thời gian thực tập tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Việt Nam, tôi đã trực tiếp tìm hiểu tình hình thực tế công tác lập dự án đầu tư tại Công ty

và đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “ Công tác lập dự án đầu tư tại

Công ty Cổ phần Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Việt Nam Vinacodeco”

Chuyên đề thực tập gồm có 2 phần:

Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Đầu tư và Thiết

kế Xây dựng Việt Nam Vinacodeco

Chương II: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty

Cổ phần Đầu tư và Thiết kế Xây dựng Việt Nam

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN ĐẦU TƯ THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM

1.1 Quá trình hình thành và phát triển công ty

1.1.1 Giới thiệu lịch sử hình thành và phát triển của công ty

Công ty cổ phần Đầu tư Thiết kế và Xây dựng Việt Nam tiền thân là Công ty

cổ phần Tư vấn Thiết kế và Xây dựng Việt Nam được thành lập theo giấy phép thành lập doanh nghiệp số 0103002796 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 11 tháng 9 năm 2003 Tên giao dịch là Viet Nam contruction and investment – design joint stock company viết tắt là VINACODECO.,JSC Trụ sở chính tại tầng 17 tòa nhà 71 Nguyễn Chí Thanh phường Láng Hạ Quận Đống Đa thành phố Hà Nội

Qua quá trình phát triển và trưởng thành, công ty đã mở rộng thêm các lĩnh vực hoạt động kinh doanh và để phù hợp hơn với các lĩnh vực mới công ty đã đổi tên thành công ty cổ phần Đầu tư Thiết kế và Xây dựng Việt Nam với những ngành nghề kinh doanh chính là : Đầu tư, thức hiện các Dự án về Đô thị, nhà ở,khu công nghiệp, kinh doanh bất động sản, xây dựng các công trình dân dụng,giao thông, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật…

Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đang phát triển vượt bậc, sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa Đất nước đang tiến triển mạnh mẽ Công ty cũng không nằm ngoài guồng quay chung của nền kinh tế Đất nước, Công ty đã không ngừng đầu tư để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, hiện đại hóa trang thiết

bị, nâng cao năng lực hoạt động Đầu tư và Xây dựng của công ty Công ty đã tập hợp được đông đảo các cán bộ Công nhân viên, chuyên viên, kỹ sư có nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực Đầu tư, Quản lý dự án và Xây lắp

1.1.2 Lĩnh vực hoạt động của công ty

 Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi;

 Sản xuất, mua bán vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội, ngoại thất;

 Dịch vụ cho thuê máy móc thiết bị và dụng cụ sản xuất trong lĩnh vực xây dựng;

 Dịch vụ vận chuyển hang hóa

 Thiết kế kiến trúc : Các công trình dân dụng như nhà ở và công trình công cộng, công trình công nghiệp như nhà, xưởng sản xuất, công trình phụ trợ, nhà kho,công trình kỹ thuật phụ thuộc;

 Tư vấn giám sát công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông;

 Thi công đường điện 35KVA

 Thi công hệ thống phòng cháy chữa cháy;

 Lập và thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp,

hạ tầng kỹ thuật, khu dân cư, văn phòng cho thuê, dịch vụ công cộng ( trung tâm thương mại, khu thể thao vui chơi giải trí, trường học, nhà trẻ, bệnh viện, mẫu giáo);

 Kinh doanh khai thác các dịch vụ của các dự án trên;

- Xây dựng kế hoạch sản xuất - kinh doanh - tài chính của Công ty,

b Phòng kế hoạch đầu tư

Là đơn vị chuyên môn tham mưu, giúp vệc cho Hội đồng quản trị và Giám đốc công ty trong các lĩnh vực:

 Tham mưu về chủ trương đầu tư, hướng dẫn các đơn vị lập dự án, thiết kế

kỹ thuật, dự toán, thẩm định hồ sơ, hiệu quả dự án, lập hồ sơ mời thầu, đấu thầu, đấu giá và các công việc liên quan khác đối với các dự án và công trình đầu tư mới hoặc đầu tư chiều sâu, nâng cấp, cải tạo của các đơn vị trực thuộc Công ty; trình Lãnh đạo Công ty kết quả đấu thầu, đấu giá, chỉ định thầu, quyết toán các công trình xây dựng cơ bản nêu trên

 Hướng dẫn lập các hồ sơ, kiểm tra việc thực hiện trong suốt quá trình từ đầu tư thành lập dự án đến khi hoàn thành đưa vào sử dụng theo đúng quy định về đầu tư xây dựng của Chính phủ,

 Quản lý công tác đầu tư xâu dựng cơ bản của Công ty thông qua các hình thức: Hướng dẫn, kiểm tra, giám sát, đề xuất hướng giải quyết các vướng mắc trong quá trình thẩm định dự án, triển khai dự án và đưa dự án vào khai thác sử dụng, Thực hiện các công việc do Lãnh đạo Công ty giao phó

- Lập dự toán chi tiết và tổng dự toán công trình;

- Lập dự toán đề cương khảo sát, lập dự án, thiết kế;

- Nghiên cứu các đơn giá định mức dự toán riêng cho các công trình sân bay và các công trình đặc biệt khác;

- Nghiên cứu các vấn đề về giá, chi phí thực hiện dự án

c Phòng Kinh tế - kỹ thuật

 Thực hiện quản lý kỹ thuật cho tất cả các dự án của Công ty;

 Tham gia góp ý phương án theo yêu cầu của Giám đốc công ty và Giám đốc dự án;

 Theo dõi việc áp dụng, duy trì và cải tiến Hệ thống quản lý chất lượng;

 Nghiên cứu, đề xuất cải tiến Hệ thống chất lượng cho phù hợp với các văn bản Pháp luật và tình hình sản xuất, kinh doanh của Công ty;

 Chủ trì soạn thảo tài liệu của Hệ thống chất lượng;

 Thường trực Hội đồng khoa học của Công ty;

 Thực hiện các công việc khác do Giám đốc công ty giao

 Tổ chức phân tích hoạt động kinh tế tài chính,

 Tổ chức kiểm tra công tác kế toán, kiểm tra quyết toán và kiểm tra việc

sử dụng vốn và tài sản trong Công ty

e Phòng Tổ chức hành chính

Là đơn vị chuyên môn tham mưu, giúp việc cho Hội đồng quản trị và Giám

đốc Công ty trong các lĩnh vực:

 Tổ chức thực hiện công tác hành chính, quản trị tại Văn phòng Công ty,

 Tổ chức thực hiện công tác thông tin, văn thư lưu trữ, điều kiện và phương tiện làm việc tại Văn phòng Công ty,

 Tổ chức thực hiện công tác tổng hợp hoạt động của Văn phòng Công ty,

 Thường trực ban thi đua, giúp Lãnh đạo theo dõi công tác thi đau của Công ty,

 Thực hiện các công việc do Lãnh đạo Công ty giao phó

Sơ đồ tổ chức công ty:

1.1.4 Năng lực công ty

1.1.4.1 Năng lực tài chính

Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản năm 2008 – 2009 của công ty

Đơn vị: đồng

doanh thu thuần bán hàng 78.263.647.326 52.654.328.970

lợi nhuận gộp 9.880.065.325 6.111.230.035

doanh thu hoạt đông tài chính 5.328.333 431.254.675

lợi nhuận từ hoạt động kinh

doanh

3.860.506.318 3.270.508.163

tổng lợi nhuận trước thuế 3.860.506.318 3.270.508.163

chi phí thuế TNDN hiện hành 1.080.941.796 915.742.286

lợi nhuận sau thuế TNDN 2.779.564.549 2.354.765.877

Nguồn: Phòng tài chính kế toán

Hội đồng quản trị

Phòng đầu tư kinh

doanh Phòng kế hoạch – kỹ thuật Phòng tài chính kế toán Phòng tổ chức hành

Tổ kinh

tế tài chính

Các tổ sản xuất

Các xưởng chế tạo ban giám đốc

Tình hình hoạt động sản suất kinh doanh của công ty trong thời gian qua cho thấy tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty tăng nhanh chóng Qua các năm cho thấy, doanh thu tăng dần chứng tỏ hoạt động kinh doanh có hiệu quả Lợi nhuận ròng năm 2008 mới chỉ có 3.270.508.163 đồng thì đến năm 2009 con số này đã lên tới 3.860.506.318 đồng Doanh thu thuần năm 2009 tăng 25.609.318.356 đồng so với năm 2008; tức là tăng 48,63% so với năm 2008 Lợi nhuận thuần từ hoạt động sản xuất kinh doanh cũng tăng đáng kể, năm 2008 đã tăng 118% Đây là con số đáng mừng về hoạt động đầu tư của Công ty

1.1.4.2 Nhân lực của công ty

Công ty có đội ngũ cán bộ là những người có năng lực có trách nhiệm nghề nghiệp, có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc, trong việc cùng nhau xây dựng Công ty Với đội ngũ kỹ sư giỏi, công nhân tay nghề cao đã góp phần giúp Công ty ngày một lớn mạnh và phát triển hơn trong các lĩnh vực Công ty với đội ngũ cán bộ chuyên môn gồm 225 nhân viên Cụ thể:

Số cán bộ quản lý và kỹ sư : 52 người

Cao đẳng và Trung cấp : 23 người

Số công nhân lành nghề: 150 người

Bảng 1.2: Bảng khai năng lực cán bộ chuyên môn và kỹ thuật

TT Cán bộ chuyên môn và

kỹ thuật theo nghề

Số lượng

Thâm niên

> 5 năm >10 năm > 15 năm

1 Đại học và trên đại học 52

Kỹ sư kinh tế xây dựng 7 4 2 1

Bảng 1.3:Bảng khai năng lực công nhân

TT Công nhân theo nghề Số

lượng

Bậc 2/7

Bậc 3/7

Bậc 4/7

Bậc5/7

Bậc 6/7

8 Công nhân thi công cầu đường 30 5 15 10

10 Công nhân gia công sắt thép 15 5 6 2 2

11 Công nhân trang trí nội ngoại thất 11 5 4 2

12 Công nhân lắp đặt điện nước 10 3 3 2 2

13 Công nhân vận hành cẩu tháp 2 1 1

14 Công nhân vận hành máy vận thăng 3 3

1.1.4.3 Kết quả đạt được trong thời gian hoạt động của công ty cho đến nay

Bảng 1.4: Một số công trình và dự án mà công ty đã và đang thực hiện

Tên hợp đồng Giá trị do nhà

thầu thực hiện

Thời hạn hợp đồng Tên cơ quan ký

hợp đồng

Địa điểm xây dựng

Khởi công

Hoàn thành Nhà máy Mì Vị

Hưng Yên

Công ty cổ phần may

thương mại Mỹ Hưng 14.965.000.000 2003 2004

Công ty cổ phần may và thương mại Mỹ Hưng

Hưng Yên

Nhà máy thức ăn chản

nuôi Thiên Hà – cty

CP đầu tư Hà Việt

15.623.000.000 2004 2005

Nhà máy thức ăn chăn nuôi Thiên Hương – Cty Đầu tư Hà Việt

Hưng Yên

Trung tâm vân hóa thể

Vĩnh Yên

Hà Nội

Hạ tầng kỹ thuật khu

đô thị Sông Đà 21.562.396.000 2005 2006

BQL các DA đô thị khu vực Hà Nội Cty CP ĐT PTĐT&KCN Sông Đà

CP ĐT PTĐT&KCN Sông Đà

Quảng Ninh

Hạ tầng kỹ thuật dự án

khách sạn Sông Đà 4.987.462.000 2004 2005

BQL các DA Cty CP ĐT PTĐT&KCN Sông Đà

Quảng Ninh

Dự án xây dựng nhà 1.454.053.000 2006 2007 UBND Trạm Lộ Bắc

lớp học trạm lộ Ninh Công trình xây dựng

nhà máy thức ăn chăn

nuôi GUYOMARCH

4.752.730.000 2006 2007

Công ty GUYOMARC’H PHÁP

HÀ NỘI

Hà Nội

Công trình trung tâm

giải trí thanh thiếu

niên

23.646.229.000 2007 2009

Cty CP Thương mại Dịch

vụ&Du Lịch Thái Hoàng

Vĩnh Phúc

Hà Nội

GÓI THẦU SỐ 13:

Xây dựng hệ thống

cấp nước sinh hoạt,

thoát nước thải, hệ

Du lịch các dân tộc Việt Nam

1.2 Thực trạng công tác lập dự án tại công ty

Đặc điểm của các dự án tại công ty

Là một trong những Công ty hàng đầu về đầu tư xây dựng, đặc điểm của các

dự án tại Công ty mang đầy đủ đặc điểm của một dự án đầu tư Ngoài ra, còn có những đặc điểm riêng của dự án được lập tại Công ty:

Một là, các dự án được lập tại công ty chủ yếu là các dự án đầu tư về lĩnh vực xây dựng như xây dựng khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê, các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng,…

Hai là, các nguồn vốn huy động chủ yếu để thực hiện các dự án được lập tại công ty là vốn tự có của chủ đầu tư, các nguồn vốn huy động khác (như vốn được tài trợ từ các tổ chức, vốn góp từ các đối tác liên doanh,…) và một phần vốn vay tùy theo từng dự án cụ thể

Ba là, thời gian để thực hiện dự án tại công ty nhiều loại và từ 2 – 7 năm, Cụ thể: dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại Mê Linh Vĩnh Phúc có thời gian thực hiện 6 năm, khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội có thời gian thực hiện dự án là 3 năm;dự án cải tạo chung cư cũ khu tập thể Kim Liên dự kiến thực hiện trong 3 năm…

Bốn là, các dự án của Công ty chủ yếu là các dự án đầu tư xây dựng cơ bản, khu nhà ở văn phòng cho thuê,…nên kỹ thuật không phức tạp dựa trên thông số kỹ thuật sẵn có, thay đổi linh hoạt theo từng dự án cụ thể

1.2.1 Công tác tổ chức

Công ty cổ phần Đầu tư Thiết kế và Xây dựng Việt Nam là công ty tư nhân, có nhiệm vụ, chức năng chính là:

- Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi;

- Sản xuất, mua bán vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội, ngoại thất;

- Dịch vụ cho thuê máy móc thiết bị và dụng cụ sản xuất trong lĩnh vực xây dựng;

- Dịch vụ vận chuyển hang hóa

- Thiết kế kiến trúc : Các công trình dân dụng như nhà ở và công trình công cộng, công trình công nghiệp như nhà, xưởng sản xuất, công trình phụ trợ, nhà kho,công trình kỹ thuật phụ thuộc;

- Khoan khảo sát địa chất;

- Tư vấn giám sát công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông;

- Thi công đường điện 35KVA

- Thi công hệ thống phòng cháy chữa cháy;

- Lập và thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp,

hạ tầng kỹ thuật, khu dân cư, văn phòng cho thuê, dịch vụ công cộng ( trung tâm thương mại, khu thể thao vui chơi giải trí, trường học, nhà trẻ, bệnh viện, mẫu giáo);

- Kinh doanh khai thác các dịch vụ của các dự án trên;

- Kinh doanh bất động sản;

a Nhân sự cho công tác lập dự án:

Hoạt động đầu tư tại Công ty có sự tham gia của tất cả các phòng ban trong Công ty, phối hợp giữa các phòng ban để đảm bảo tính hiệu quả cho công tác đầu tư tại Công ty Công tác lập dự án do phòng quản lý phát triển dự án đảm nhận, các phòng ban khác có trách nhiệm thu thập các dữ liệu thông tin liên quan và phân tích các vấn đề của dự án cần lập, kết hợp với phòng quản lý phát triển dự án lên kế hoạch đầu tư

Giám đốc Công ty là người điều hành tổng thể toàn bộ dự án: chịu trách

nhiệm về các mặt hoạt động của công ty trước Hội đồng thành viên và pháp luật hiện hành Các trách nhiệm chính của giám đốc gồm

- Chịu trách nhiệm về công tác đối ngoại

- Là người quyết định các chủ trương, chính sách, mục tiêu chiến lược của công ty

- Phê duyệt tất cả các quy định áp dụng trong nội bộ công ty

- Giám sát và kiểm tra tất cả các hoạt động về sản xuất kinh doanh, đầu tư của công ty

- Đề xuất các chiến lược kinh doanh, đầu tư cho Hội đồng thành viên

- Quyết định toàn bộ giá cả mua bán hàng hóa vật tư thiết bị

- Quyết định ngân sách hoạt động cho các đơn vị và các phòng ban cụ thể trong công ty theo kế hoạch phát triển

- Quyết định các chỉ tiêu về tài chính

- Giám sát toàn bộ hệ thống hoạt động trong công ty

Chủ nhiệm Công trình: Là người chịu trách nhiệm chính đối với Công ty và

Chủ đầu tư về chất lượng và tiến độ Dự án;

- Tổ chức quản lí điều hành công trường

- Triển khai chỉ đạo và giám sát thi công đúng thiết kế, đảm bảo chất lượng, khối lượng, tiến độ an toàn và trật tự tại công trình;

- Làm việc với chủ đầu tư và các bộ phận có liên quan tại công trường;

- Chịu trách nhiệm trước ban giám đốc về công việc được giao;

- Báo cáo tiến độ dự án hàng tháng

Các chủ trì: Căn cứ vào chuyên ngành được giao, các chủ trì phối hợp với các

nhân viên thiết kế trực tiếp thực hiện công tác lập Dự án

Bộ phận khảo sát: Thực hiện công tác Khảo sát, thu thập các số liệu phục vụ

cho công tác lập Dự án;

Bộ phận thiết kế: Thực hiện công tác bóc tách khối lượng, tính toán khái

toán, dự toán, tổng dự toán đầu tư xây dựng công trình, thiết kế kỹ thuật cho công trình

Phòng kỹ thuật: Thực hiện công tác kiểm tra kỹ thuật đối với Dự án trước khi

hồ sơ được Giám đốc ký, đóng dấu và giao nộp cho Chủ đầu tư

Công tác lập dự án tại Công ty do phòng kế hoạch đầu tư đảm nhận, phòng có

8 thành viên, là những người có trình độ đại học và thạc sỹ, có kinh nghiệm trong công tác lập dự án và là nhiệt huyết với công việc, vì thế hiệu quả và chất lượng dự

án ngày một được nâng cao hơn Trong quá trình lập dự án, luôn có sự giám sát của các phòng ban và giám đốc tránh những sai sót không đáng có có thể xảy ra Góp phần nâng cao chất lượng dự án, từ đó hoàn thiện dần công tác lập dự án tại Công ty

In, đóng quyển, ký, đóng dấu, nộp

cho chủ đầu tư

Lập dự án và kiểm tra Duyệt đề cương

Phòng kế hoạch đầu tư

Các phòng ban có liên quan

Phòng kế hoạch đầu tư

Dựa vào sơ đồ trên ta có thể thấy trình tự thực hiện cũng như nhiệm vụ của các phòng ban cụ thể như sau:

Bước 1: Nhận nhiệm vụ, kế hoạch dự án

Cán bộ được phân công dự thảo và thỏa thuận hợp đồng thuộc phòng kế hoạch chịu trách nhiệm trong việc xem xét các điều kiện của hợp đồng trước khi trình Giám đốc Công ty quyết định ký kết Đối với các công việc phức tạp hoặc các công việc phải đấu thầu, Trưởng phòng kế hoạch đầu tư có trách nhiệm tham gia thảo luận, nêu rõ các yêu cầu, thống nhất điều kiện của hợp đồng, phối hợp lập và giải thích các điều kiện cần phải đáp ứng trong hồ sơ dự thầu

Bước 2: Thu thập tài liệu cần thiết và nghiên cứu kế hoạch, tài liệu

Sau khi tiếp nhận nhiệm vụ, những phòng ban có liên quan tiến hành thu thập các dữ liệu, lập kế hoạch soạn thảo dự án đầu tư Chủ nhiệm dự án chủ trì việc lập

kế hoạch soạn thảo dự án Kế hoạch gồm các nội dung:

- Xác định từng bước công việc của quá trình soạn thảo dự án

- Dự tính phân công công việc cho từng thành viên của Công ty

- Dự tính chuyên gia (ngoài Công ty) cần huy động tham gia giải quyết những vấn đề thuộc nội dung dự án khi gặp các vấn đề phức tạp cần có sự hỗ trợ tư vấn

- Xác định cụ thể các điều kiện vật chất và các phương tiện để thực hiện các công việc soạn thảo dự án nhằm đem lại hiệu quả cao nhất dự án được ra đời

- Dự trù kinh phí để thực hiện quá trình soạn thảo dự án

- Mức kinh phí cho mỗi dự án cụ thể tùy vào quy mô dự án

- Lập lịch trình soạn thảo dự án

Bước 3: Lập đề cương

Phòng kế hoạch đầu tư tập hợp các thành viên tham gia dự án cùng góp ý kiến

để xây dựng nên đề cương của dự án, tạo điều kiện cho sự tham gia thuận lợi của từng thành viên sau này

Bước 4: Phê duyệt đề cương

Phòng kế hoạch đầu tư trình đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo lên Giám đốc, sau khi Giám đốc thông qua đề cương phòng quản lý phát triển dự án tiến hành thực hiện lập dự án

Bước 5: Thực hiện lập dự án và kiểm tra

Sau khi đề cương được phê duyệt, kinh phí của dự án được phân bổ, phòng kế hoạch đầu tư tiến hành lập dự án

Trong quá trình lập dự án thường xuyên được phòng kế hoạch xem xét, đối chiếu, điều chỉnh, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu của khách hàng hay kiến nghị nhằm cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm

Các phòng, cán bộ có liên quan, các chuyên gia đánh giá chất lượng nội bộ tiến hành thực hiện chương trình đánh giá theo đúng kế hoạch và nhiệm vụ quy định sau khi lập dự án xong Sử dụng kết quả đánh giá nội bộ để thi hành các biện pháp khắc phục các vấn đề còn tồn tại

Bước 6 : In, đóng quyển, đóng dấu

Trong trường hợp in ấn gặp sai sót nhiều lúc dẫn đến tốn kém, lãng phí, thậm chí nếu không phát hiện ra sai sót đôi khi còn có những hậu quả khó lường Chính

vì vậy để tăng sự tin cậy và chính xác, cần kiểm tra khâu này một cách kỹ càng Công việc này được giao cho phòng hành chính

Bước 7 : Thẩm định dự án đầu tư được lập

Chủ đầu tư hoặc một số tổ chức tư vấn thẩm định (ngoài Công ty) thẩm định

dự án Nhằm mục đích tăng tính khả thi cho dự án

 Bước 8 : Lưu hồ sơ

Công tác lập dự án tại Công ty do phòng kế hoạch đầu tư đảm nhận, phòng có 5 thành viên, là những người có trình độ đại học và thạc sỹ, có kinh nghiệm trong công tác lập dự án và là nhiệt huyết với công việc, vì thế hiệu quả và chất lượng dự án ngày một được nâng cao hơn Trong quá trình lập dự án, luôn có sự giám sát của các phòng ban và giám đốc tránh những sai sót không đáng có có thể xảy ra Góp phần nâng cao chất lượng dự án, từ đó hoàn thiện dần công tác lập dự án tại Công ty

c Cơ sở lập dự án

Hiện nay, các công trình xây dựng đều phải tiến hành các công tác, thủ tục đầu

tư theo đúng các quy định hiện hành của nhà nước Công ty VINACODECO cũng

đã thực hiện đầy đủ những yêu cầu pháp lý :

+ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngà 26/11/2003 của Quốc Hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

+ Luật Đầu Tư số 59/2005/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khóa XI kỳ họp thứ 8

+ Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/09/2006 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành 1 số điều luật của Luật đầu tư

+ Luật bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 do Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2005

+ Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/2/2008 về luật bảo vệ môi trường + Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình

+ Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về sửa đổi, bổ sung 1số điều của nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý đầu tư xây dựng công trình

+ Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ về quản lý chất lượng Công trình XD

Một số phương pháp lập dự án mà công ty thường hay sử dụng : phân tích

đánh giá dựa trên các chỉ tiêu: Phân tích độ nhạy, Phân tích rủi ro; Mỗi phương pháp sẽ được áp dụng với từng dự án cụ thể sao cho phù hợp nhất

1.2.2 Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án

a Sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu đầu tư

Để giải quyết phần này công ty thường xem xét, phân tích những khía cạnh sau:

 Tình hình kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu thực hiện dự án

 Đáp ứng nhu cầu phát triển của địa bàn thực hiện dự án

 Phù hợp với quy hoạch phát triển của địa phương cũng như của đất nước Thông thường trong phần này công ty tập trung đánh giá chung về nhu cầu thị trường, hình thức đầu tư xây dựng công trình, địa điểm xây dựng…

Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng dự án cụ thể khác nhau như xây mới hay cải tạo… mà sẽ có thêm những nội dung cụ thể khác nữa nhưng nhìn chung thường bao gồm các nội dung trên

b Dự báo thị trường

Trong phân tích thị trường, do sản phẩm của dự án là những công trình xây dựng mà lĩnh vực của công ty là đầu tư - thiết kế - xây dựng nên trong vấn đề dự báo thị trường xảy ra 2 trường hợp

Thứ nhất, đối với những công trình như nhà máy, xưởng sản xuất… thì phía công ty không cần thiết phải dự báo thị trường mà đó là công việc của phía đối tác còn công việc của phía công ty đa phần chỉ là thiết kế và thi công theo yêu cầu của đối tác

Thứ hai, đó là những dự án đầu tư xây dựng mà chủ đầu tư chính là công ty

VINACODECO thì ở đây công ty phải dự báo về thị trường của dự án Phương pháp dự báo thường được sử dụng đó là phương pháp ngoại suy xu thế

Phương pháp ngoại suy xu thế: Dựa vào số liệu thống kê để dự báo tăng trưởng Cần ít nhất 4 năm thống kê cho 1 năm dự báo Muốn kết quả dự báo chính xác thì số liệu thống kê phải có quy luật tăng trưởng ổn định

Tuy nhiên để có thể có được những số liệu này là khá khó khăn, nên tùy vào từng dự án mà mức độ phân tích cần nông hay sâu Hơn nữa hiện nay thị trường nhà ở thay đổi rất nhanh và không ổn định, khó có thể xác định quy luật Tuy nhiên dựa vào từng dự án mà có thể dự báo nhu cầu của thị trường nơi thực hiện dự án vì như chúng ta biết thì hiện nay thị trường bất động sản luôn có xu hướng tăng hoặc chững lại chứ không mấy khi lại giảm Tâm lý của người tiêu dùng là mua và mua thêm (nếu có thể) chứ không mấy ai muốn bán do ý thức được rằng vấn đề nhà ở ngày càng quan trọng và khó khăn trước tình hình dân số ngày 1 tăng nhanh nhưng đất đai thì không thể gia tăng

c Phân tích kỹ thuật dự án đầu tư

Các công trình xây dựng đòi hỏi về mặt kỹ thuật là rất cao vì nó phục vụ cuộc sống cũng như việc snả xuất hàng ngày của con người trong đó Nếu công trình không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật sẽ không đảm bảo an toàn cho con người Một số nội dung chủ yếu trong phân tích kỹ thuật như sau :

 Giới thiệu công trình

 Giới thiệu tiêu chuẩn công trình

 Phân tích lựa chọn phương án tổ chức thi công

 Đánh giá tác động môi trường

 Phương án giải phóng mặt bằng

 Lịch trình, tiến độ thực hiện công trình

 Tổ chức quản lý khai thác và sử dụng lao động

Các kết quả trong phân tích kỹ thuật của Công ty có độ chính xác và thực tế cao

d Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

Trong phần này công ty thường thường tiến hành tính toán những chỉ tiêu sau:

Tổng mức đầu tư và nguồn vốn: Khi xác định tổng mức đầu tư Công ty căn

cứ vào rất nhiều những quy định, nghị định, thông tư…về lệ phí, đơn giá… Khi tính tổng mức vốn đầu tư thì công ty thường chia thành: Chi phí cho xây lắp, Chi phí cho thiết bị, chi phí khác tính cho từng hạnh mục công trình, Dự phòng và

trượt giá (10% giá trị xây lắp và chi phí khác) hoặc là tính theo giai đoạn đầu tư: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư, giai đoạn kết thúc đầu tư, tức là tính toán số vốn đầu tư cần thiết cho từng giai đoạn là bao nhiêu, sau đó lấy tổng mức vốn đầu tư cần thiết

Các chỉ tiêu thường tính : Giá trị hiện tại thuần NPV(tùy dự án), tỷ lệ nội hoàn, thời gian thu hồi vốn(tùy dự án) Các chỉ tiêu này được tính toán dựa trên cơ

sở so sánh 2 trường hợp là có dự án và không có dự án, thông qua việc tính toán những lợi ích thu được khi có dự án và toàn bộ chi phí đầu tư cho dự án để tính toán các chỉ tiêu, sau đó tiến hành phân tích đọ nhạy cho các chỉ tiêu

Có thể thấy là trong phân tích hiệu quả kinh tế công ty còn chưa đi sâu thể hiện ở những chỉ tiêu tính toán còn hạn chế, cần phải bổ sung thêm chỉ tiêu tính toán trong phần này, để khẳng định chắc chắn tính khả thi của dự án về mặt kinh tế Trên cơ sở xem xét các nội dung được công ty nghiên cứu trong quá trình soạn thảo dự án đầu tư cos thể nhận xét một cách tổng quát là các nội dung về thị trường, nguyên vật liệu, tính khả thi về tài chính cho dự án cũng như hiệu quả kinh tế xã hội chưa được đề cập một cách đầy đủ, điều này có thể hiểu được vì thứ nhất công ty là công ty tư nhân, thư 2 công ty mới thành lập chưa lâu và việc xác định hiệu quả kinh tế xã hội là không phải đơn giản.trong thời gian tới công ty cần đầu tư bổ sung

và hoàn thiện các nội dung trên

Bảng 1.5: các dự án đầu tư đã và đang thực hiện

Dự án Năm đầu tư

Xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại xã

Tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc 2008

Dự án nhà ở cao tầng dành cho cán bộ chiến sỹ Viện

khoa học hình sự - Bộ Công An – phường Khương

Trung - Quận Thanh Xuân – Hà Nội

2009

Dự án xây dựng trung tâm đào tạo nghề công nghệ

cao tại Xuân Phương - Tù Liêm – Hà Nội 2009

Dự án cải tạo chng cư cũ B15, B16, B18, B19 khu tập

Để thấy rõ thực trạng lập dự án ở công ty Cổ phần Đầu tư Thiết kế và Xây dựng Việt Nam chúng ta đi vào nghiên cứu công tác lập dự án cụ thể đó là:

1.3 Lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại

xã tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc

1.3.1 Ý tưởng hình thành dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc

Ý tưởng về việc xây dựng một dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại

Mê Linh được hình thành vào khoảng cuối năm 2007 đầu năm 2008, thời gian này nhu cầu về nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại Vĩnh Phúc là rất đáng được quan tâm UBND tỉnh Vĩnh Phúc cũng khẳng định rằng quỹ đất ở Vĩnh Phúc không phải

là vấn đề đáng lo như ở Hà Nội vì giá đất ở Vĩnh Phúc là khá rẻ, và cũng có sự hứa hẹn công khai rằng các dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp sẽ được quan tâm và tạo điều kiện Ngoài UBND tỉnh Vĩnh Phúc thì chính phủ cũng đang rất tạo điều kiện ủng hộ các dự án loại này

Trong quá trình hoạt động của công ty, Giám đốc công ty, Trưởng phòng Dự

án, Trưởng phòng Kinh doanh là những thành viên thường xuyên thực hiện việc liên kết, đối ngoại với các Sở, ban, ngành nhằm nắm bắt các chủ trương, chính sách, cơ

sở pháp lý và cũng là tìm ra cơ hội đầu tư mới cho công ty Đối với dự án Mê Linh cũng vậy, khi thực hiện công tác đối ngoại Trưởng phòng Đầu tư của công ty đã nhận thấy cơ sở pháp lý, điều kiện tự nhiên và xã hội tại khu vực xã Tiền Phong, huyện mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc là một cơ hội đầu tư mới Sau đó đã đi vào điều tra

và nhận thấy:

Mê Linh là 1 huyện của tỉnh Vĩnh phúc, là một trong tám tỉnh thuộc vùng kinh

tế trọng điểm của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng và đang có sự phát triển vượt bậc về kinh tế trong những năm gần đây đặc biệt là lĩnh vực Công nghiệp – lĩnh vực thu hút rất nhiều lao động Và đa phần trong đó đang phải thuê nhà ở tạm

vì lí do không đủ khả năng về tài chính để mua một miếng đất và xây nhà ở.Mặt khác hiện nay trên địa bàn tỉnh còn rất nhiều hộ gia đình đang ký mua nhà xây mới, nhưng huyện vẫn chưa có điều kiện đáp ứng

Trong những năm gần đây, tại huyện Mê Linh đã có một số dự án phát triển nhà ở được triển khai và đi vào phục vụ đời sống nhân dân, tuy nhiên các dự án nhà

ở cho người thu nhập thấp rất ít về quy mô, số lượng còn hạn chế, vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đang lao động sản xuất tại các khu công nghiệp xung quanh đô thị mới Mê Linh

Đồng thời Mê Linh đã được thủ tướng chính phủ phê duyệt Định hướng quy hoạch chung xây dựng đô thị mới taị quyết định số 208/2004/QĐ-TTg ngày

13/12/2004 Tại huyện mê Linh có 1 khu đất với diện tích khá lớn vào khoảng 144.490m2 thuộc xã Tiền Phong chủ yếu là đất nông nghiệp, bãi tha ma Khu đất này chưa được khai thác hợp lý nếu được xây dựng 1 khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp – nhũng công nhân viên đang làm việc tại các khu công nghiệp xung quanh khu đo thị Mê Linh thì giá trị sử dụng sẽ cao hơn, phù hợp với quy hoạch của tỉnh cũng như của đất nước, góp phần quản lý quỹ đất đô thị tại tỉnh Vĩnh Phúc theo quy hoạch chung tránh tình trạng sử dụng manh mún

Từ đó công ty đã quyết định nghiên cứu việc đầu tư xây dựng dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại xã Tiền Phong huyện Mê linh tỉnh Vĩnh Phúc Trong quá trình nghiên cứu lập dự án xây dựng khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại xã Tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc công ty đã thực hiện theo quy định chung của công ty về việc lập dự án Đảm bảo các bước lập dự án theo quy định

1.3.2 Cơ sở để Vinacodeco xác định sự cần thiết phải xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc

Tỉnh Vĩnh Phúc là cửa ngõ phía Tây Bắc của thủ đô Hà Nội, thuộc vùng châu thổ sông Hồng, là một trong 8 tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm của Bắc Bộ Tỉnh Vĩnh Phúc là tỉnh tách ra từ tỉnh Vĩnh Phú từ tháng 1 năm 1997, đến nay mới được

10 năm nhưng đã có sự phát triển vượt bậc về kinh tế - xã hội, trong đó đặc biệt là phát triển Công nghiệp

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Vĩnh Phúc, 6 tháng đầu năm 2008, tình hình kinh tế-xã hội của tỉnh tiếp tục phát triển; công nghiệp, dịch vụ đạt mức tăng trưởng cao, nông nghiệp được mùa, thu ngân sách tăng cao so với trước Cụ thể: tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) ước đạt 20,69%, trong đó công nghiệp-xây dựng tăng hơn 23,3

Cũng trong 6 tháng đầu năm 2008, Vĩnh Phúc đã thu hút được 20 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài với tổng số vốn đăng ký 400 triệu USD, tăng 53,8% về số dự

án và 320% về vốn so với cùng kỳ; 58 dự án đầu tư trong nước với số vốn đăng ký 5.400 tỷ đồng, tăng 3,8 lần so với cùng kỳ

Công nghiệp Vĩnh Phúc từ lúc bắt đầu tái lập tỉnh đến xếp thứ 41/61 tỉnh, Thành phố trong cả nước nhưng đến năm 2001 thì vươn lên xếp thứ 7 Trong 5 năm (2001 -2005) kinh tế của tỉnh đạt tốc đọ tăng trưởng cao Bình quân hàng năm tăng 15,3%, GDP bình quân đầu người năm 2005 đạt 8,18 triệu đồng Tổng thu nhập ngân sách trên địa bàn bình quân đạt 2.076,7 tỷ đồng/năm tăng 36,46%

Năm 2006, Vĩnh Phúc đã vươn lên đứng thứ 9 trong các tỉnh thành trên cả nước về thu ngân sách với 4.027 tỷ đồng Với hàng trăm doanh nghiệp trong nước

và nước ngoài với tổng mức vốn đầu tư khoảng gần 600 triệu USD và 15.600 tỷ đồng, được đầu tư ở 14 cụm, khu công nghiệp, khu vui chơi, giải trí, du lịch trên khắp địa bàn

Bảng 4: Phát triển kinh tế của tỉnh giai đoạn 1995 – 2005

Chỉ tiêu 1995 2000 2004 KH

2005

Tốc độ tăng 1996-2000

Tốc độ tăng 2001-2005

1 GDP, tỷ đồng (giá ss1994) 1.417,3 3.033,8 5.228,1 5.934,5 16,4% 14,4%

- Nông, lâm ,ngư nghiệp 778,8 1.007,8 1.284,4 1.352,0 5,3% 6,1%

- Công nghiệp và xây dựng 190,1 1.174,8 2.567,9 3.065,5 43,9% 21,1%

- Dịch vụ 448,5 851,2 1.375,9 1.517,0 13,7% 12,3%

2 GDP, tỷ đồng (giá TT) 1.607,1 3.920,9 7.772,3 9.554,5

- Nông, lâm- ngư nghiệp 895,2 1.224,1 1872,8 2.038,4

- Công nghiệp và xây dựng 204,6 1.527,9 3.865,6 4.819,2

- Dịch vụ 507,3 1.168,9 2.033,9 2.696,9

3 Cơ cấu GDP (%) 100,0 100,0 100,0 100,0

- Nông, lâm ,ngư nghiệp 55,7 31,2 24,1 21,3

- Công nghiệp và xây dựng 12,7 39,0 49,7 50,4

2015 dự kiến tốc đọ tăng trưởng hàng năm đạt trên 10%, GDP bình quân đầu người đạt 2000 USD

Nhìn vào những con số trên ta có thể nhận thấy nền kinh tế của Vĩnh Phúc phát triển nhanh vượt bậc trong thời gian gần đây là do đóng góp rất lớn từ ngành công nghiệp Và trong thực tế Vĩnh Phúc là một trong những tỉnh thu hút đầu tư

trực tiếp nước ngoài cao bậc nhất trong cả nước, đặc biệt là đầu tư vào ngành công nghiệp Tỉnh đạt được những thành tựu kinh tế trên chủ yếu là nhờ sự đóng góp của các dự án công nghiệp FDI lớn trên địa bàn (Honda, Toyota) Giá trị tăng thêm của công nghiệp - xây dựng từ 190,1 tỷ đồng năm 1995 tăng lên 2.567,9 tỷ đồng năm 2004; dự kiến đạt 3.065,5 tỷ đồng vào 2005 (giá ss94) GDP công nghiệp và xây dựng đạt tốc độ tăng trưởng 43,9% thời kỳ 1996-2000 và 21,6%/năm trong 2001-2004 là mức tăng rất cao so với cả nước

Hiện nay đã có nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đang hoạt động trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói chung cũng như huyện Mê Linh nói riêng, kéo theo đó

là hàng vạn công nhân đang hoạt đọng trong các nhà máy, phân xưởng, khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Do đó vấn đề nhà ở phục vụ cho cán bộ công nhân viên đang làm việc trong các khu công nghiệp này là rất bức xúc, chưa đảm bảo được sự

ổn định cho cán bộ công nhân viên yên tâm lao động sản xuất

Do đó việc tạo điều kiện ổn định cuộc sống cho cán bộ nhân viên đang lao động và làm việc tại các khu, cụm công nghiệp lân cận cũng là tạo điều kiện đẩy nhanh mức tăng trưởng của tỉnh nhà

Huyện Mê Linh có vị trí địa lý rất thuận lợi, nằm giáp danh với thủ đo Hà Nội,

do vậy Mê Linh đã thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Mặt khác Mê Linh đã được thủ tướng chính phủ phê duyệt Định hướng quy hoạch chung xây dựng đô thị mới tại quyết định số 208/2004/QĐ-TTg ngày 13/12/2004 Vì vậy việc xây dựng dự án khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc là rất cần thiết và phù hợp

Đánh giá của sinh viên:Mê Linh là huyện có nhiều nhất các khu, cụm công

nghiệp và có nhu cầu cao về nhà ở dành cho cán bộ công nhân viên, việc xây dựng

1 khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp ở Mê Linh không những góp phần tạo ra dộng lực thúc đẩy các ngành phát triển mà đặc biệt là ngành công nghiệp, mà sẽ đóng góp rất nhiều vào sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa của tỉnh Thực tế cho thấy việc xây dựng dự án tại huyện Mê Linh là đúng đắn vì trong quá trình thực hiện nghiên cứu khr thi của dự án thì huyện Mê Linh đã được sáp nhập vào thủ đô

Hà Nội vào ngày 01/08/2008 và điều này hứa hẹn rằng sẽ có ngày càng nhiều các công ty trong và ngoài nước đầu tư vào mê Linh do đó việc xây dựng công trình nhà

ở dành cho người thu nhập thấp tại Mê Linh là cần thiết

1.3.3 Dự báo thị trường nhà ở

Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở ngày 1 tháng 4 năm 1999 quy mô dân số

toàn huyện Mê Linh là 257.240 người Hiện nay có khoảng 81200 đang làm việc trong các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh cnói chung và 35000 lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp tại địa bàn huyện Mê Linh nói riêng, phần lớn trong số này chưa có nhà ở ổn định mà thường là đi thuê tạm những nhà trọ của người dân với chất lượng rất kém và chật chội nhưng bù lại là giá rẻ chỉ từ 120 đến 350 nghìn đồng 1 phòng và có đến 3 hoặc 4 công nhân thuê chung để giảm bớt chi phí Bên cạnh đó tỷ lệ những gia đình có thu nhập thấp nhưng có nhu cầu mua nhà xây mới nhưng không đủ khả năng vẫn cao Hàng năm lương sinh viên mới ra trường cũng gia tăng liên tục kéo theo nhu cầu nhà ở giá thấp và trung bình là rất lớn

Trên địa bàn tỉnh hiện nay có 5 khu và 4 cụm công nhiệp lớn, 28 cum công nghiệp tiểu thủ công nghiệp làng nghề

Trong những năm gần đây, tại huyện Mê Linh đã có một số dự án phát triển nhà ở được triển khai và đi vào phục vụ đời sống nhân dân, tuy nhiên các dự án nhà

ở cho người thu nhập thấp rất ít về quy mô, số lượng không đáng kể, trong khi nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập thấp là vài chục nghìn chỗ ở thì các công trình

đó mới chỉ đáp ứng được vài nghìn chỗ vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đang lao động sản xuất tại các khu công nghiệp xung quanh đô thị mới Mê Linh.Ngoài nhu cầu của cán bộ công nhân viên đang làm việc tại các khu công nghiệp xung quanh khu đo thị mới Mê Linh thì dân cư khu vực xung quanh cũng có rất nhiều hộ gia định đang ký mua nhà xây mới, nhưng huyện vẫn chưa có điều kiện đáp ứng Điều đó chứng tỏ đây là một thị trường nhà ở rộng

và ngày càng phát triển đảm bảo cho yếu tố khả thi của dự án

Trong thời điểm lập dự án số lao động làm việc tại các khu, cum công nghiệp trên địa bàn huyện có thu nhập bình quân là khoảng 2triệu đồng trở lên 1 tháng Mặt khác GDP của tỉnh ngày càng tăng trong những năm gần đây và hứa hẹn sẽ tăng cao vào những năm sau này

Biểu đồ 2: GDP bình quân đầu người 1995-2004 và dự kiến 2005

Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Vĩnh Phúc; Tính toán của chuyên gia Viện

CLPTvà Sở KH & ĐT Vĩnh Phúc

Tốc độ tăng trưởng kinh tế và GDP bình quân đầu người đã vượt xa mục tiêu quy hoạch đề ra Mức tăng trưởng kinh tế 2001-2005 dự báo đạt 11,5%, trên thực tế đạt 14,4% GPD bình quân đầu người năm 2000 trong quy hoạch dự báo là 2,3 triệu đồng, trên thực tế đạt 2,7 triệu đồng; trong quy hoạch dự báo năm 2005 đạt 2,7 triệu đồng/người, nhưng năm 2004 GDP đầu người của tỉnh đã đạt mức cao hơn hẳn

là 4,5 triệu đồng và dự kiến năm 2005 đạt 5,1 triệu đồng (giá ss 94) Mức thu nhập bình quân của người dân tỉnh Vĩnh Phúc ngày càng tang cao đảm bảo cho sự khả thi của dự án

Trong điều kiện Vĩnh Phúc trở thành một trong 8 tỉnh của vùng KTTĐ Bắc

Bộ, nhiều cơ hội phát triển hơn sẽ đến với tỉnh GDP bình quân đầu người trên địa bàn tỉnh vào năm 2010 chắc chắn sẽ đạt ở mức cao hơn nhiều so với chỉ tiêu của quy hoạch đề ra là 5,8 triệu đồng/người (giá ss 1994), dự báo khoảng 9,3 triệu đồng/người

Xác định mục tiêu của dự án

Qua các thăm dò về thị trường Vinacodeco xác định ràng nếu dự án được phê duyệt thực hiện và đưa vào khai thác thì đem lại rất nhiều những lợi ích cho tỉnh Vĩnh Phúc nói chung và huyện mê Linh nói riêng:

Cụ thể hóa quy hoạch chung của tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2020 do viện quy hoạch đô thị và Nông thôn, Bộ xây dựng lập, đã được thủ tướng chính phu phê duyệt

Góp phần quản lý quỹ đất đô thị tại tỉnh Vĩnh Phúc theo quy hoạch chung tránh tình trạng sử dụng manh mún

Góp phần phát triển quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp, thúc đẩy quá trình yên tâm công tác, cống hiến cho các doanh nghiệp hoạt đọng trên địa bàn Mê Linh nói chung

Hình thành khu nhà ở cho người thu nhập thấp hiện đại, khang trang đồng bộ

về cơ sở hạ tầng

Để làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo của quá trình thực hiện đầu tư xây dựng Lựa chọn giải pháp tối ưu trong quy hoạch đô thị có diện tích đất và đảm bảo không gian kiến trúc hợp lý

Lựa chọn giải pháp hiệu quả về hạ tầng kỹ thuật đảm bảo tiện nghi đồng thời bảo vệ môi trường cảnh quan đô thị

Xây dựng và kinh doanh khu ở mới với hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ

sở hạ tầng xã hội đồng bộ

Góp phần tạo chỗ ở cho khoảng 2400 đến 3000 người thu nhập thấp

Đánh giá của sinh viên:Có thể nhận thấy rằng trong phần dự báo nhu cầu

nhà ở thu nhập thấp này của dự án được thực hiện khá dơn giản Không sử dụng

mô hình toán mà chỉ có những số liệu thống kê về nhu cầu nhà ở của người lao động thu nhập thấp Theo giải thích của phía công ty thì thứ nhất dựa vào các số liệu thống kê ta có thể dễ dàng nhận thấy thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc là gần như chưa được khai thác và nhu cầu được đáp ứng rất ít do vậy nếu là dự áo về nhu cầu nhà ở đây là thị trường rất rộng lớn Thứ hai, đối với các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp trên thị trường hiện nay nếu bán theo giá trả góp mỗi căn hộ sẽ được trả 1triệu mỗi tháng là khoản tiền khả thi dành cho người thu nhập thấp nên vấn đề không phải là lo không có người mua mà chỉ lo không đáp ứng đủ nhu cầu Thứ ba,là đây là dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp mà chi phí dành cho lập dự án cũng là chi phí được hạch toán vào chi phí của dự án nên tiết kiệm được thì nên tiết kiệm Và đúng

là chỉ dựa vào những số liệu kia chúng ta cũng có thể thấy được rằng thị trường của dự án là rất lớn

1.3.4 Phân tích kỹ thuật dự án đầu tư

Công trình xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại xã Tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc là dự án dân dụng phục vụ trực tiếp nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người dân do đó đòi hỏi về mặt kỹ thuật là rất cao Nếu công

trình không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật sẽ không đảm bảo an toàn cho con người Đồng thời đây là dự án dành cho người thu nhập thấp nên các chi phí cần tối giản nhất có thể để giảm giá thành của các căn hộ tạo diều kiện cho người thu nhập thấp

có thể mua được Trong quá trình xây dựng các giải pháp kỹ thuật công trình phía công ty đã rất nghiêm túc làm việc nhằm đem lại hiệu quả và sự chính xác Một số công việc nằm ngoài khả năng của công ty thì sẽ được đi thuê để đảm bảo sự chính xác đó là các công việc khảo sát về địa chất, thời tiết, điều kiện tự nhiên Còn các công việc về thiết kế và xây dựng do công ty đảm nhận

1.3.4.1 Giới thiệu công trình

Khu vực giao đất lập dự án có tổng diện tích: 144.490m2 thuộc xã Tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc

Trên toàn bộ khu đất không có công trình kiến trúc nhiều, chỉ có một số mộ, 1

hệ thống kênh 10 đã được xây dựng với tiết diện 4,5m chạy dài qua dự án khoảng 280m và dự kiến sẽ được phá bỏ khi dự án được xây dựng, 1 trạm biến áp cấp điện cho dân cư thôn do Thượng, hầu hết các công trình đã được xây dựng trong khu vực

dự án là nhà cấp 4 đôi khi có 1 số nhà mái bằng kiên cố, các điều kiện về cơ sở hạ tầng còn chưa có nhiều hoặc ở mức thô sơ

Bảng 1.5 Hiện trạng sử dụng đất toàn khu quy hoạch STT Loại đất Diện tích(m2) Tỷ lệ(%)

3 Đất kênh mương mặt nước 6.852 4,75

Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư Vinacodeco

Vị trí, phạm vi, chỉ giới khu đất được thể hiện trên bản vẽ QHML-08 tỷ lệ 1/2000 do Trung Tâm Quy hoạch xây dựng-Sở xây dựng xác lập, có xác nhận của UBND xã Tiền Phong, UBND huyện Mê Linh, Sở xây dựng và UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt

Dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại Mê Linh Vĩnh Phúc xây dựng

để phục vụ nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên là việc tại các Khu công nghiệp của tỉnh Vĩnh Phúc khi hoàn thành sẽ là 1 khu nhà ở mới hiện đại, đa dạng,

có hệ thống kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội đồng bộ dự kiến gồm :

Cụm nhà CCCT 01 : bao gồm 96 căn hộ

Cụm nhà CCCT 02 : bao gồm 96 căn hộ

Cụm nhà CCCT 03 : bao gồm 144 căn hộ

Khu nhà liền kề : bao gồm 133 căn hộ

Khu nhà biệt thự : bao gồm 68 căn hộ

Ngoài ra còn có các công trình công cộng và cơ sở hạ tầng

Đánh giá của sinh viên về khu vực lập dự án:

Phạm vi lựa chọn khu vực xây dựng dự án phù hợp với quy hoạch chung huyện Mê Linh và quy hoạch chi tiết khu nhà ở cho người thu nhập thấp được tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt Việc đền bù giải tỏa được đánh giá là tương đối thuận lợi do đây là khu vực chủ yếu là đất nông nghiệp Nhìn chung khu vực được giao để thực hiện dự án có các điều kiện thuận lợi để thực hiện và phát triển

1.3.4.2 Phân tích kỹ thuật dự án

Như đã nói ở trên đây là dự án nhà ở dân dụng nhưng lại dành cho đối tượng

có thu nhập thấp việc đảm bảo các yêu cầu về an toàn, các tiêu chuẩn công trình cần tuân thủ chặt chẽ

Các công việc trong khi phân tích kỹ thuật dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp bao gồm:

Khảo sát địa chất, hiện trạng khu vực thực hiện dự án

Xác định các giải pháp quy hoạch và kỹ thuật công trình và hạ tầng kỹ thuật

Xác định các phương án giải phóng mặt bằng

Xác định các phương án tổ chức thi công xây lắp

Đánh giá tác động môi trường

Xác định lịch trình, tiến độ thực hiện công trình

Công việc thứ nhất: Khảo sát đặc điểm tự nhiên và hiện trạng khu vực lập dự án

Trong phần này có hai công việc chính cần thực hiện đó là khảo sát hiện trạng kiến trúc của khu vực lập dự án và khảo sát địa chất công trình Trong hai công việc này phía công ty chỉ thực hiện việc khảo sát hiện trạng kiến trúc công trình còn công việc khảo sát địa chất được giao cho công ty Cổ phần Tư vấn, Đầu tư và Phát triển xây dựng Hà Nội và công việc được hoàn thành vào tháng 7 năm 2008

Kết quả của công tác khảo sát này chỉ ra rằng :

Trên toàn bộ khu đất không có công trình kiến trúc nhiều, hầu hết các công trình đã được xây dựng trong khu vực dự án là nhà cấp 4 đôi khi có 1 số nhà mái bằng kiên cố Các điều kiện về cơ sở hạ tầng còn chưa có nhiều hoặc ở mức thô sơ

Trong khu vực dự án có không nhiều dân cư sinh sống việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi, các tiêu chuẩn địa chất công trình cũng phù hợp, đảm bảo yêu cầu Đây chính là cơ sở cho các công việc xác định các giải pháp kỹ thuật xây dựng sau này

Công việc thứ hai sẽ là xác định các giải pháp quy hoạch và kỹ thuật công trình

Đối với giải pháp quy hoạch thì công ty không thể tự quyết định mà phải có ý kiến, văn bản phê duyệt của UBND huyện Mê Linh và tỉnh Vĩnh Phúc Dựa vào các kết quả khảo sát đã thực hiện kết hợp với các tiêu chuẩn quy định VINACODECO

sẽ trình đồ án quy hoạch chi tiết cho UBND tỉnh xem xét và phê duyệt nếu được phê duyệt thì sẽ tiết tục xác định giải pháp kỹ thuật công trình

Kết quả quy hoạch sử dụng đất khu vực dự án tuân thủ theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND tỉnh phê duyệt theo QĐ số : 2365/QĐ-UBND ngày 11/07/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ

lệ 1/500 khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp của Công ty Cổ phần Đầu tư thiết

kế và xây dựng Việt Nam tại xã Tiền Phong – huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc

Việc lập hồ sơ thiết kế được lập trên cơ sở tuân thủ theo hệ thống Tiêu chuẩn xây dựng của Nhà nước Công hòa xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam và được thực hiện bởi phòng thiết kế của Vinacodeco Dự án thuộc loại công trình dân dụng, thời gian

sử dụng cao và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của con người nên việc thiết kế phải rất đề cao yếu tố chắc chắn và an toàn do đó trong quá trình thiết kế cần bám sát vào các tiêu chuẩn của nhà nước về kết cấu xây dựng

Giải pháp kiến trúc

Dựa trên kinh nghiệm, những hiểu biết về vấn đề xây dựng các khu nhà cao tầng mà cán bộ lập dự án đưa ra được giải pháp kiến trúc hợp lý nhất, đảm bảo tính hiệu quả tối ưu của dự án khi thực hiện Cụ thể:

- Các không gian trong căn hộ thông thoáng, có ít nhất 1 mặt tiếp xúc với thiên nhiên

- Các căn hộ không trực tiếp nhìn vào nhau

- Căn hộ phải có tiền phòng, không gian chuyển tiếp giữa bên trong và bên ngoài nhà, nơi để quần áo,…

- Căn hộ phải ít nhất có 2 phòng ngủ với 1 khu WC trở lên, và có 1 phòng ngủ khép kín

- Phòng khách phải có Logia, bếp phải gắn liền với Logia phục vụ phơi và các hoạt động ướt

- Bếp và phòng ăn có thể cách ly cần thiết

- Diện tích các căn hộ phải phù hợp với điều kiện kinh tế của khách hàng Theo nghiên cứu chung thì đối với các căn hộ dành cho người thu nhập thấp thì diện tích căn hộ để được thị trường chấp nhận dao động trong khoảng từ 50 m2 đến 70

Sử dụng kết cấu BTCT toàn khối;

Tăng cứng kết cấu lõi để qua đó tăng khả năng chống xoắn;

Bố trí khung “giảm xoắn”

Sử dụng hệ sàn “One-way” với tầng văn phòng để giảm trọng lượng sàn

Giải pháp kỹ thuật

* Hệ thống cấp thoát nước:

Nguồn nước cấp cho dự án được lấy từ mạng lưới đường ống cấp nước của thành phố qua trục đường Nước cấp cho khu nhà ở cho người thu nhập thấp của công ty cổ phần đầu tư thiết kế và Xây dựng Việt Nam được lấy từ đường ống có đường kính  200 trên trục đường 100m cấp từ nhà máy nước ngầm Mê Linh Thoát nước mưa: Xây dựng hệ thống ga thu nước trên hè nhận nước và dẫn theo hệ thống cống thoát nước D400 ¸ D600 với độ dốc đặt cống i=0,03%, đặt dưới đường ra hệ thống cống thoát nước sẵn của thành phố trên đường Trần Phú

Thoát nước thải: Nước thải từ các công trình sau khi được sử lý sơ bộ bằng bể

tự hoại và chảy ra hệ thống cống thoát nước thải ngoài công trình D300, D400 độ dốc đặt cống i=0,3%¸0,5% rồi thoát vào hệ thống thoát nước của thành phố trên trục đường Tô Hiệu

* Hệ thống điện ngoài nhà:

Chiếu sấng ngoài nhà sử dụng các cần đèn cao áp bóng thuỷ ngân 250w gắn trực tiếp vào tường ở độ cao 6m tại vị trí các cột nhà

Hai bên bồn hoa ngoài cổng khu Nơ đặt 2 cột đèn sân vườn loại 5 bóng

Tại vị trí đầu và cuối khu Nơ trồng 1 cột đèn cao áp cao 6m, bóng thuỷ ngân cao áp 250w cách mép vỉa hè 30cm

* Điện chiếu sáng và sinh hoạt:

Trạm biến áp công trình đặt dưới tầng hầm 1 Trạm biến áp gồm 3 máy biến

áp khô, 2 máy công suất 1500 Kva cấp cho điện các phụ tải không ưu tiên: các căn

hộ chung cư và và khu nơ, một máy 1500 kva cấp cho phụ tải chiếu sáng công cộng, thang máy, quạt gió tầng hầm, máy bơm và toàn bộ phụ tải từ tầng 1 đến tầng 5

* Hệ thống chống sét và nối đất

Sử dụng giải pháp kim thu sét tia tiên đạo của Pulsar 18

Dùng một cáp thoát sét bằng đồng D70mm2 nối kim thu sét Pulsar xuống hệ thống tiếp địa

Hộp kiểm tra tiếp địa chỗ nối đất dùng để theo dõi và kiểm tra định kỳ giá trị điện trở nối đất hàng tháng, hàg quý và hàng năm.Điện trở nối đất chống sét £10W tuân theo tiêu chuẩn 20TCN 46-48 hiện hành của Bộ Xây dựng

* Hệ thống gom rác thải:

Toà nhà được bố trí 01 phòng gom rác cho mỗi tầng, trong các buồng gom rác từng tầng bố trí cửa thu rác tự đóng đồng bộ Rác của các tầng được gom vào buồng gom rác tầng 1 và tầng trệt sau đó vận chuyển ra phía mặt đường sau công trình định kỳ hàng ngày, sau đó chở ra bãi rác thải của thành phố bằng xe chuyên dụng

* Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Hệ thống chữa cháy bằng nước vách tường

Số đám cháy xảy ra đồng thời là 2 đám và lưu lượng của một họng cấp nước là qcc=2,5l/s Như vậy trên mỗi tầng của tòa nhà bố trí tối thiểu 4 họng chữa cháy để đảm bảo tất cả có thể phun nước chữa cháy tới mọi điểm bất lợi nhất trong tòa nhà Tại mỗi họng cấp nước chữa cháy bố trí 1 hộp cứu hoả bên trong hộp có bố trí van chặn, cuộn ống vải gai D50 dài 30m và 1 lăng phun D50*16

Trong 10 phút đầu khi có cháy xảy ra thì việc cấp nước cho các họng cứu hoả

sẽ do bể mái đảm nhiệm

Đánh giá của sinh viên:Công việc thiết kế các hạng mục công trình kiến

trúc cũng như các công trình cơ sở hạ tầng của công ty đều bám rất chắc vào các tiêu chuẩn thiết kế xây dựng được quy định bởi nhà nước hay các Bộ, ban, ngành hay các công văn chỉ đạo của huyện Mê Linh và tỉnh Vĩnh Phúc