L ỜI MỞ ĐẦU
1.3.5. Phân tích tài chính
Cơ sởxác định tổng mức đầu tư
- Tổng vốn đầu tư xác định bao gồm chi phí xây dựng; chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí quản lý dự án; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng. Nhu cầu vốn được xác định trên cơ sở sau:
+ Khối lượng công việc được xác định theo các chương trình của đồ án quy hoạch và các số liệu điều tra khảo sát thịtrường.
+ Đơn giá xây dựng công trình phần xây dựng ban hành theo quyết định số 72a/2006/QĐ-UB ra ngày 29/09/2006 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc.
+ Đơn giá xây dựng công trình phần khảo sát xây dựng ban hành theo quyếtd định số72b/2006/QĐ-UB ra ngày 29/09/2006 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc.
+ Đơn giá XDCB chuyên ngành lắp đặt trạm biến áp kèm theo quyết định số
286/QĐ-NLDK ngày 23/02/2004.
+ Công bố số 933/CBLS-XD-TC ngày 18/06/2008 về giá vật liệu xây dựng đến hiện trường xây dựng tháng 5/2008 trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc và thị trường giá vật tư tháng 6/2008
+ Thuế giá trị gia tăng theo thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 quy định chi tiết luật thuế giá trịgia tăng và hướng dẫn sửa đổi thuế giá trịgia tăng của Bộ tài chính.
+ Thông tư hướng dẫn quyết toán vốn đầu tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 của Bộ tài chính.
+ Chi phí đền bù, giải phóng mặt theo quyết định số 3284/QĐ-CT của UBND huyện Mê Linh ngày 26/05/2008.
+ Một số hạng mục công trình tính toán trên cơ sở tham khảo tổng dự toán của các công trình tương tựđã được phê duyệt và thi công.
Nguồn vốn đầu tư
Vốn tự có
Đây là nguồn vốn đầu tư kinh doanh của chủ đầu tư chiếm 20,4% tổng mức đầu tư dựán giai đoạn 1
Vốn huy động của các nhà đầu tư thứ cấp
Đây là nguồn vốn chủđầu tư huy động từ các thành phần kinh tế có nhu cầu về nhà ở và đất xây dựng các công trình kinh doanh dịch vụ. Chiếm 44,6% tổng mức đầu tư.
Vốn vay ngân hàng thương mại
Đây là nguồn vốn mà chủ đầu tư trong giai đoạn đầu vay của ngân hàng để đầu tư các hạng mục như đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật. Mức lãi suất vay vốn là 18%/năm, chiếm 35% tổng mức đầu tư.
Hiệu quảđầu tư của dự án d. Chi phí
- Chi phí chuẩn bị xây dựng
Trên cơ sở cao độ tựnhiên và cao độ thiết kế trong từng lô đất tính toán sơ bộ khối lượng đào đắp.
Khu I
+ Khối lượng đắp: 10,112m3. + Khối lượng vét hữu cơ: 6,073m3. - Tổng khối lượng đắp: 16,185m3. - Đơn giá 50,000đ/m3
Thành tiền: 16,185 x 50,000 = 809,250,000đ
Khu II
+ Khối lượng đắp: 111,793m3
+ Khối lượng vét hữu cơ: 37,264m3. - Tổng khối lượng đắp: 149, 057 m3. - Đơn giá 50,000đ/m3
Thành tiền: 149,057 x 50,000 = 7.452.850,000đ
Bằng chữ: (Bảy tỷ bốn trăm năm mươi hai triệu Tám t răm năm mươi nghìn đồng chẵn).
Bảng kinh phí đầu tư giai đoạn I
TT Hạng mục Đơn
vị
Khối
lượng Suất đầu tư
Giá trị trước
thuế Giá trị sau thuế
A CHI PHÍ XÂY LẮP 48.471.016.122 53.318.117.735 I CÔNG TRÌNH KỸ THUẬT 48.471.016.122 53.318.117.735 1 Hệ thống cấp điện 17.273.188.851 10.000.507.736 2 Hệ thống cấp nước 284.072.727 312.480.000 3 Hệ thống thoát nước 11.933.163.636 13.126.480.000 4 San nền 7.510.909.090 8.261.999.999 5 Giai thông 11.469.681.818 12.616.650.000 B CHI PHÍ ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ha 14.171.301.000 14.171.301.000 C CHI PHÍ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT M2 50.005 1.100.000 55.005.500.000 55.005.500.000 D CHI PHÍ TƯ VẤN VÀ CHI PHÍ KHÁC 5.153.608.230 5.668.969.054 1 Do đạc hiện trạng 181.818.812 200.000.000 2 Lập quy hoạch tỏng mặt bằng 363.960.000 400.356.000 3 Dánh giá tác động môi trường 136.000.000 149.600.000 4 Chi phí khởi công
, khánh thành và tuyên truyền
TT Hạng mục Đơn vị
Khối
lượng Suất đầu tư
Giá trị trước
thuế Giá trị sau thuế quảng cáo 5 Khảo sát địa chất công trình 1.800.000.000 1980.000.000 6 Phí xây dựng công trình 0,5%×A 125.911.057 138.502.163 7 Thiết kế kỹ thuật. kỹ thuật thi công và tổng dự toán
1,509%×A×1,55 242.355.081 266.590.589
8 Lập BCNCKT 0.201%×(A+B) 1.133.712.832 1.247.084.115
9 Chi phí bảo hiểm xây lắp 0,35%×(A+B) 219.248.110 241.172.921 10 Chi phí quản lý dự án 1.302%×(A+B) 815.602.969 897.163.266 a. Thẩm tra thiết kế kỹ thuật 0.056%×A 27.143.769 b. Thẩm tra tổng dự toán 0,051%×A 25.689.639 c. Giám sát thi công
xây dựng
0.953%×A 461.928.784
d. Chi phí khác 300.840.778
E DỰ PHÒNG PHÍ 5%×(A+B+C) 5.882.390.856 6.470.692.942
TỔNG CỘNG A+B+C+D+E 128.683.816.000 134.634.519.000
Bảng kinh phí đầu tư giai đoạn II TT Hạng mục Đơn vị Khối lượng Suất đầu tư Giá trị trước
thuế Giá trị sau thuế
A CHI PHÍ XÂY LẮP 389.002.225.457 427.902.448.003 II CÔNG TRÌNH NHÀ Ở 389.002.225.457 427.902.448.003
1 Chung cư cao
tầng số 1
M2 17.808 88.170.865.601 96.987.952.161
2 Chung cư cao
tầng số 2 M2 17.204 79.529.404.181 87.482.344.599 3 Nhà ở liền kề M2 35.963 131.169.688.105 144.286.656.916 4 Nhà biệt thự M2 20.726 89.761.479.570 98.737.627.527 5 Cây xanh, cảnh quan M2 5.618 370.778.000 407.866.800 B CHI PHÍ TƯ VẤN VÀ CÁC CHI PHÍ KHÁC 17.469.895.444 19.216.884.989 1 Phí xây dựng công trình 0,5%×A 1.945.011.127 2.139.512.240 2 Thiết kế kỹ thuật,
kỹ thuật thi công, tổng dự toán
1,509%×A×1,55 9.098.567.552 10.008.424.308
3 Chi phí bảo hiểm xây lắp 0,35%×(A+B) 1.361.507.789 1.497.658.568 4 Chi phí quản lý dự án 1.302%×(A+B) 5.064.808.975 5.571.298.873 TỔNG CỘNG A+B 406.472.120.901 447.119.333.000
Chi phí của dự án được giải ngân theo từng thời điểm
Chi phí theo năm(đã bao gồm thuế) Năm Chi phí(đồng) 2008 80.438.801.000 2009 54.200.718.000 2010 126.987.952.161 2011 111.482.344.599 2012 100.286.656.916 2013 108.362.379.400
Nguồn : Phòng Kế Hoạch đầu tư Vinacodeco
Doanh thu
Doanh thu thu được từ dự án chủ yếu là do bán các căn hộ. Giá bán các căn hộ là giá ưu đãi do đã được miến giảm thuế đất. Trong thời điểm lập dự án giá bán mỗi căn hộ tương tự trong quy mô cả nước thì 1 căn hộ có giá dao động từ 9 tới 11 triệu/m2 và dự kiến là sẽ tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên để tính toán hiệu quả kinh tế ta lấy giá dự kiến là 11 triệu/m2
Cụm nhà CCCT : bao gồm 336 căn hộ diện tích sàn là 34.900 m2 trong đó cụm nhà CCCT1 bao gồm 2 khối nhà với diện tích lần lượt là :14.282 m2 và 20.618m2
Khu nhà liền kề : bao gồm 133 căn hộ với diện tích sàn 18.570 m2 Khu nhà biệt thự : bao gồm 68 căn hộ với diện tích sàn 15.922 m2
Các công trình dịch vụ có diện tích sàn 10980 m2 được cho thuê với giá 50.000đồng/m2/ tháng và theo quyết định của thành phố sẽ được cho thuê trong 50 năm
Doanh thu có được từ hoạt động cho thuê văn phòng là :
Giá cho thuê là 50.000 đồng/m2/tháng do vậy mỗi mét vuông dịch vụ này sẽ đem lại thu nhập 600.000 đồng 1 năm.
Với diện tích 10.980 m2 thì 1 năm dựán đem lại :6.588.000.000 đồng
Sau 50 năm khoản tiền đem lại cho dự án từ cho thuê văn phòng được tính theo công thức kết chuyển dòng tiền đều :
Bảng doanh thu theo năm :
Năm Doanh thu(đồng)
2011 157.102.000.000
2012 226.798.000.000
2013 204.270.000.000
2014 175.142.000.000
Từ sau năm 2014 36.590.680.760
Nguồn : Phòng kế hoạch đầu tư Vinacodeco
Lãi suất của dựán được tính theo lãi suất ngân hàng là 18% Ta có thể tính quy mô lãi cho cả đời dự án bằng công thức:
NPV = - Iv0 + n n i i i n i i i r SV r C r B ) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( 1 1
Bi: Khoản thu năm i Ci: Chi phí năm i
n: Số năm hoạt động của dự án r: Tỷ suất chiết khấu được chọn
Trong đó n của khoản thu nhập cho thuê văn phòng là 50 năm
Ivo là khoản chi phí được kết chuyển đến năm bắt đầu có thu nhập là năm 2011 Dựa vào bảng chi phí theo năm và doanh thu theo năm và đồng thời áp dụng các hàm tính của excel ta thu được kết quả
NPV=
Két chuyển doanh thu và chi phí về thời điểm công ty bắt đầu có doanh thu là năm 2010 :
Giá trị hiện tại ròng NPV: 3.101.976.548 đồng.
Tận dụng các kết quả trên và phần mềm tính toán công ty đã tính ra đượchệ số thu hồi vốn nội bộ IRR là : 24%
Ảnh hưởng kinh tế xã hội của dự án
Dựán đầu tư xây dựng khu nhà ởcho người thu nhập thấp tại xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc nhằm xây dựng một khu nhà ở mới với hệ thống kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, tiện nghi và hiện đại. Kho ở này sẽảnh hưởng tích cực đến đời sống xã hội của dân trong khu vực lân cận.
Một số hộ dân trong khu vực dự án hiện đang làm nông nghiệp, khi dự án được triển khai, sẽ mất đi một phần đất canh tác, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống của một số hộ gia đình. Tuy nhiên, đây là một số không lớn. Để khắc phục các vấn đề này và giúp người dân hiểu được lợi ích lâu dài của dự án, bên cạnh việc đền bù và hỗ trợ về cuộc sống. Chủ đầu tư dự án và chủđầu tư thứ phát cần có kế hoạch tạo việc làm cho một số lao động trong khu vực dự án, đồng thời thực hiện đền bù thỏa đáng cho người bịảnh hưởng.
Khi dự án được đưa và khai thác thì sẽ đáp ứng khoảng 2400 đến 3000 chỗ ở cho nười lao động thu nhập thấp. Góp phần ổn định cuộc sống cho cán bộ công nhân viên khu vực xung quanh khu vực dự án.
Đánh giá của sinh viên: Trong việc tính toán chi phí : chi phí xây dựng cho
từng hạng mục, chi phí mua sắm thiết bị, chi phí giải phóng mặt bằng, … công ty đã tính toán 1 cách rất chi tiết, cụ thể và chính xác.
Và doanh thu, trong dự án này doanh thu thu được chủ yếu là do bán các căn hộ, cho thuê văn phòng làm dịch vụ.
Các chỉ tiêu tính hiệu quả kinh tế được đề cập để chỉ ra hiệu quả và tính khả thi của dự án.
Chỉ tiêu NPV cho biết quy mô lãi, và hiệu quả tuyệt đối của cả đời dự án. Ta có thể tính quy mô lãi cho cả đời dự án bằng công thức:
NPV = - Iv0 + n n i i i n i i i r SV r C r B ) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( 1 1
Bi: Khoản thu năm i Ci: Chi phí năm i
n: Số năm hoạt động của dự án r: Tỷ suất chiết khấu được chọn
Mà công trình này là công trình có ý nghĩa về mặt kinh tế rất lớn. Vì vậy, chỉ tiêu NPV lại càng quan trọng. Với NPV= 3.101.976.548 đồng thể hiện rằng dự án là khả thi.
Như ta đã biết IRR là một chỉ tiêu rất quan trọng trong quá trình tính toán hiệu quả kinh tế của dự án. Nó cho ta biết tỷ lệ lãi vay tối đa mà dự án có thể chấp nhận công ty đã tính toán và đưa ra IRR = 24% đảm bảo dự án khả thi.
Trong dự án này, sau khi kiểm tra độ nhạy bằng cách tính chỉ số IRR , công ty VINACODECO đã đưa ra những kết luận làm tăng tính thuyết phục về hiệu quả tài chính của dự án.
Mặt khác, như trên đã nói, khi phân tích độ nhạy thì tất cả các yếu tố bất định đều được đem ra phân tích, để từ đó giúp chủ đầu tư thấy được đâu là nhân tố có
ảnh hưởng nhiều nhất đến hiệu quả của dự án. Nhưng trong dự án này, chúng ta chưa thấy được sự phân tích cụ thể về tác động của từng nhân tố lên doanh thu.
Trong dự án này, các chỉ tiêu kinh tế mà dự án mới xét đến chỉ là IRR, NPV. Mà trong mỗi một dự án, để có cách đánh giá tổng thể về hiệu quả tài chính thì phải đi vào phân tích hệ thống các chỉ tiêu, bởi mỗi chỉ tiêu chỉ có một vai trò nhất định trong việc đánh giá. Tuy nhiên, 2 chỉ tiêu này là 2 chỉ tiêu quan trọng nhất đối với 1 dự án và đối với dự án này thì 2 chỉ tiêu này đã đánh giá khá đầy đủ hiệu quả của dự án.
Như vậy, qua phần phân tích tài chính trong dự án này, công ty VINACODECO cần đi sâu hơn nữa quá trình tính toán, phân tích hệ thống các chỉ tiêu kinh tế.
Thời gian mà Vinacodeco đã phải sử dụng để lập dự án“ Xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại xã Tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc” là khoảng gần 2 tháng tháng. Cụ thể:
Tháng 2 năm 2008 công ty bắt đầu thực hiện xin chủ trương dự án của UBND tỉnh Vĩnh Phúc.
Thời gian công ty thực hiện côngtác khảo sát địa điểm dự án và tìm kiếm thông tin thị trường của dự ánlà 5 ngày.
Sau có kết quả khảo sát thì công tác thiết kế , kỹ thuật dự án,các phương án tổ chức thi công xây lắpđược thực hiện song song và hoàn thành trong 22 ngày. Việc xác định phương án giải phóng mặt bằng và trình UBND huyện Mê Linh phê duyệt cũng được thực hiện cúng lúc. Tuy nhiên công đoạn xác định phuong án chỉ chiếm 3 ngày thì mất 27 ngày cho việc các xin ý kiến UBND huyện và được phê duyệt và hướng dẫn.
Công việc cuối cùng là tính toán hiệu quả kinh tế được thực hiện trong 1 tuần. Thời gian dành cho các công việc phát sinh và hoàn thiện trong khoảng1 tuần nữa
Đánh giá chung tình hình lập dự án tại công ty Vinacodeco thông qua dự
án “ Xây dựng nhà ởdành cho người thu nhập thấp tại xã Tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc”
Có thể thấy, dự án án “ Xây dựng nhà ởdành cho người thu nhập thấp tại xã Tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc” là một dự án được lập khá chặt chẽ. Với dự án này , công ty áp dụng phương pháp Phân tích đánh giá dựa trên kết quả dự báo kết hợp các chỉ tiêu.
-Những căn cứ để xác định đầu tư.
Trong quá trình lập dự án đã có sự nghiên cứu kỹ lưỡng các văn bản quy phạm pháp luật để chỉ ra được những văn bản pháp lý làm cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư, sự cần thiết phải tiến hành đầu tư.
-Phần dự báo khía cạnh thị trường của dự án
Phần dự báo nhu cầu nhà ở thu nhập thấp này của dự án được thực hiện khá đơn giản. Tuy nhiên không vì đơn giản mà không có tác dụng dự báo vì trong dự án này ta có thể dễ dàng nhận thấy từ những số liệu thống kê rằng cầu vượt xa hơn cung rất nhiều và với phương thức bán trả góp với số tiền rất ít thì sự khả thi của dự án là dễ dàng nhận thấy chứ không cần phải thực hiệncác mô hình toán phức tạp, các cuộc điều tra tốn kém à vẫn đem lại kết quảtương.
-Phần kỹ thuật
Trong quá trình xây dựng các giải pháp kỹ thuật công trình phía công ty đã rất nghiêm túc làm việc nhằm đem lại hiệu quả và sự chính xác. Một số công việc nằm ngoài khảnăng của công ty thì sẽđược đi thuê đểđảm bảo sựchính xác đó là các công việc khảo sát vềđịa chất, thời tiết, điều kiện tự nhiên. Còn các công việc về thiết kế và xây dựng do công ty đảm nhận. Điều này chứng tỏthái độ làm việc nghiêm túc của công ty. Dự án đã đưa ra được những dự án mang tính khả thi cao nhất, thực hiện hiệu quả nhất và tiết kiệm được các chi phí cần thiết, vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế vừa đảm bảo hiệu quả kỹ thuật cao nhất mang lại lợi ích cho các