Tòa tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án nhân dân cấp cao tại Đà N
VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG QUY ĐỊNH VỀ VẤN ĐỀ HÌNH THỨC
Tóm tắt bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/03/2019 của TAND tỉnh Quảng Ngãi
V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ M và bà Phùng Thị N
Bị đơn: ông Đoàn C và bà Trần Thị L
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Đoàn Tấn L1, Bà NguyễnThị
M1; Anh Đoàn Tấn N1; Chị Đoàn Thị Mỹ N2; Chị Đoàn Thị Thu V
Nội dung: Năm 2009 nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn Nội dung hợp đồng chuyển nhượng đất là giấy chuyển nhượng đất thổ cư ngày 10/8/2009 đã được thực hiện bằng việc nguyên đơn giao 90.000.000 đồng cho phía bị đơn Sau đó vì bị đơn không được cấp đất tái định cư là lô B nên các bên thay đổi thỏa thuận thành chuyển nhượng lô A với giá 120.000.000 đồng, phía nguyên đơn đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng sẽ giao khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng Trong quá trình chờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì vào ngày 05/6/2014 nguyên đơn có cho bà Nguyễn Thị M1 thuê diện tích đất này làm mặt bằng buôn bán và không ai có ý kiến gì Đến tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 3 bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã PT cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn, hiện nay nguyên đơn đã xây móng đá chẻ trên thửa 877 Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 tờ bản đồ số 24 xã PT, huyện ĐP, tỉnh Quảng Ngãi cho nguyên đơn Tòa tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.
Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng
Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ Mến và bà Phùng Thị Nhiễm
Bị đơn: ông Đoàn Cưu và bà Trần Thị Lắm, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ông Cưu, bà Lắm và con trai là Đoàn Tấn Linh thống nhất thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm 1 lô
B với giá 90tr đồng, diện tích 100m2 Ông Mến, bà Nhiễm đã giao đủ số tiền như trong thỏa thuận nhưng vì không có lô B nên 2 bên thống nhất giao thêm 30tr để lấy lô A Ông Mến, bà Nhiễm giao trước 20tr, tổng cộng đã giao 110tr. Trong hợp đồng không có công chứng, chứng thực nên vi phạm về hình thức Nhưng quá 2 năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên hợp đồng vẫn cóhiệu lực Tại Tòa gíam đốc thẩm, Tòa án nhân dân cấp cao tại ĐN quyết định: chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-
DS Hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.
1.1 Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?
Trong bản án số 16, đoạn cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực là: “Năm 2009, bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1, nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư (Nhà nước thu hồi đất của bị đơn và đã thông báo sẽ cấp đất tái định cư tại khu Làng Cá Sa Huỳnh), với giá 90.000.000 đồng Nguyên đơn đã trả đủ 90.000.000 đồng”.
Trong bản án số 16, đoạn cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực là: “…thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn”
1.2 Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực? Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy Tòa án đã áp dụng điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực là: “Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực.”
1.3 Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?
- Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 là thuyết phục
- Theo Khoản 2 Điều 129 BLDS: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
- Bên nguyên đơn đã thực hiện việc giao cho bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ hợp đồng và trước đó giao dịch cũng được xác lập bằng văn bản, cụ thể là hai bên đã thỏa thuận và lập “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” (Bút lục 27), nên hoàn toàn thỏa mãn điều kiện của Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015.
1.4 Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục không? Vì sao?
Trong bản án số 16, Tòa áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ là không thuyết phục, vì:
Theo Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Bị đơn đã hoàn thành việc giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn hay hoàn thành xong nghĩa vụ trong giao dịch Tuy nhiên, phía nguyên đơn lại chưa hoàn tất thủ tục giao thêm đủ số tiền đã thỏa thuận, nguyên đơn mới chỉ giao cho bị đơn 110.000.000 trên tổng số tiền là 120.000.00, là đã hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực.
1.5 Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật?
Căn cứ tại mục [6], phần “Nhận định của Tòa án”:
“Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.”
1.6 Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục không? Vì sao?
- Hướng giải quyết của Tòa án là thuyết phục vì:
Tòa án đã căn cứ vào Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 để công nhận giao dịch dân sự của hai bên là hoàn toàn hợp lệ cho dù không tuân thủ về mặt hình thức Trong bản án số 16, tòa án cũng đã buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết vì tháng 10/2016 Nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, nhưng phía bị đơn và anh Đoàn Tấn L1 chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 877 tờ bản đồ số 24 xã PT (Sau đây viết tắt là thửa 877) cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn Vì đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bị đơn nên sau khi tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật
VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG
- Điều 423 và tiếp theo BLDS 2015 (Điều 417, 425, 426 BLDS 2005) và các quy định liên quan (nếu có);
- Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long
Nguyên đơn: Công Ty TNHH 1 thành viên Đông Phong Cần Thơ
+ Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng: Ông Nguyễn Thành Tơ
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Dệt và ông Trương Văn Liêm
- Vấn đề tranh chấp: hợp đồng mua bán xe ô tô biểm kiểm soát 64C-008.67 ngày 26/5/2012 gi{a công ty TNHH 1 thành viên Đông Phong với bà Dệt.
+ Hợp đồng để bên mua là Trang trí nội thất Thanh Thảo nhưng bà Dệt không phải đại diện bên này
+ Bên mua là bà Dệt nhưng kí hợp đồng là ông Trương Văn Liêm
+ Vô hiệu hóa hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012
+ Chấp nhận đơn yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành Tơ thừa kế quyền và nghĩa vụ tham gia tố tụng Buộc ông Trương Văn Liêm và bà Nguyễn Thị
Dệt trả cho công ty TNHH 1 Thành viên Đông Phong Cần Thơ số tiền 4.880.000đ
+ Buộc công ty Đông Phong trả cho ông Liêm và bà Dệt số tiền là 67.361.600đ
+ Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về đơn phải bị phạt gấp đôi tiền cọc, tổng cộng số tiền không được chấp nhận là 131.220.000đ
+ Không chấp nhận đơn yêu cầu phản tố của ông Liêm về yêu cầu buộc nguyên đơn phải chịu phạt, tổng số tiền không được chấp nhận là 224.765.00đ
- Tình huống: Ông Minh ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền sử dụng một mảnh đất Hợp đồng được giao kết hợp pháp và ông Minh đã giao đất cho ông Cường nhưng ông Cường không trả tiền cho ông Minh mặc dù ông Minh đã nhiều lần nhắc nhở Nay ông Minh yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để lại đất.
2.1 Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.
+ Đều không có hiệu lực tại thời điểm giao kết
+ Các bên phải hoàn trả cho nhau nh{ng gì đã nhận Nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trị giá thành tiền rồi hoàn trả.
+ Đều có khả năng làm phát sinh bồi thường thiệt hại 1
1 - Điều 131 Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
+ Các bên chấm dứt mọi quyền và nghĩa vụ, trừ các quyền và nghĩa vụ về bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm
Các tiêu chí Hợp đồng vô hiệu Hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm
Cơ sở pháp lí Điều 407, Điều 122 đến Điều
131 BLDS 2015 Điều 423 đến Điều 427 BLDS
Hợp đồng dân sự vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Một trong các bên trong hợp đồng vi phạm các điều khoản có trong hợp đồng, một bên yêu cầu hủy hợp đồng
Các trường hợp cụ thể
Hợp đồng vô hiệu do:
- Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
- Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
- Người xác lập không nhận
Hợp đồng bị hủy bỏ do:
- Chậm thực hiện nghĩa vụ
- Không có khả năng thực hiện
- Tài sản bị mất, bị hư hỏng
4 Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Điều 427 Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng
3 Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường thức và làm chủ hành vi của mình;
- Không tuân thủ quy định về hình thức;
- Có đối tượng không thể thực hiện được.
Nếu hợp đồng vô hiệu làm thiệt hại đến quyền lợi của các bên thì bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do mình gây ra tương ứng với lỗi của mình
Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường
Tòa án Các bên có quyền hủy bỏ khi có bên vi phạm hợp đồng tuyên bố
- Không làm phát sinh, thay đổi quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Không có thoả thuận về phạt vi phạm hoặc bồi thường do vi phạm hợp đồng.
Khi hợp đồng bị hủy bỏ, hợp đồng sẽ không được coi là có hiệu lực kể từ khi bắt đầu được giao kết Các bên tham gia ký kết hợp đồng phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã thỏa thuận giữa các bên Tuy nhiên, các thỏa thuận về phạt vi phạm, các điều khoản bồi thường thiệt hại và các điều khoản thỏa thuận khác vẫn phải được thực hiện theo đúng quy định.
- Khi hợp đồng chính vô hiệu thì hợp đồng phụ cũng vô hiệu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính => Khoản
- Khi hợp đồng phụ vô hiệu thì
Hủy toàn bộ hợp đồng hợp đồng chính không bị vô hiệu, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính
2.2 Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ?
Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 được giao kết gi{a Công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ gi{a ông Trương Văn Liêm là vô hiệu Điều này được thể hiện trong phần Nhận định và Quyết định của Tòa án.
- Trong phần Nhận định của Tòa:
Theo Điều 122 Bộ Luật Dân sự, hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 là vô hiệu, do đó không có cơ sở để tuyên hủy hợp đồng hoặc phạt vi phạm hợp đồng đối với cả nguyên đơn và bị đơn Hợp đồng vô hiệu không tạo ra quyền và nghĩa vụ giữa các bên ngay từ thời điểm ký kết, không ràng buộc trách nhiệm pháp lý của họ Do đó, tòa án phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả theo Điều 131 của Bộ Luật Dân sự.
Bộ Luật dân sự vì những lý do sau đây: ”
- Trong phần Quyết định bản án: “Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày
26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm.”
2.3 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long là hợp lý.
- Tòa không tuyến bố hủy hợp đồng bởi vì hành vi của các bên giao dịch không đủ điều kiện để hủy bỏ hợp đồng 2
- Và hợp đồng trên đã vi phạm các điều:
Hợp đồng ghi bên mua là "Trang trí nội thất Thanh Thảo" với người đại diện là Nguyễn Thị Dệt Tuy nhiên, bà Dệt không phải đại diện pháp lý của Trang trí nội thất Thanh Thảo mà là công ty TNHH SX TM Thành Thảo Đại diện pháp luật của công ty TNHH SX TM Thành Thảo là Trương Hoàng Thành.
+ Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Dệt nhưng ông Trương Văn Liêm lại đứng ra giao dịch ký kết.
=> Điều này đã vi phạm quy định về năng lực chủ thể tại Điểm a Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015, theo đó để tham gia vào một giao dịch dân sự phải là:
“Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
2 Điều 423 Hủy bỏ hợp đồng
1 Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây: a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận; b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; c) Trường hợp khác do luật quy định. Điều 424 Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ Điều 425 Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện Điều 426 Hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp tài sản bị mất, bị hư hỏng giao dịch dân sự được xác lập” Vậy nên bà Dệt không có năng lực chủ thể phù hợp.
=> Theo quy định tại Điều 122 BLDS 2015: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác” Xét thấy việc lập thành hợp đồng không đúng quy định của pháp luật nên việc Tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu là hợp lý và có cơ sở.
- Cơ sở pháp lý: Điều 122, Điều 117 và Khoản 1 Điều 142 BLDS 2015.
2.4 Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì sao?
- Căn cứ theo khoản 1 Điều 418 BLDS 2015 quy định: “Phạt vi phạm là sự 3 thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm” Do đó, phạt vi phạm chỉ phát sinh khi có vi phạm xảy ra và khi có sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận mà không vi phạm thì cũng không làm phát sinh vi phạm hợp đồng.
- Đồng thời theo Khoản 1 Điều 131 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”
3 Điều 418 Thỏa thuận phạt vi phạm
1 Phạt vi phạm là sự thỏa thuận gi{a các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2 Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN
- Các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và hậu quả hợp đồng vô hiệu trong BLDS;
- Quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
+ Nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Tuệ
+ Bị đơn là ông Nguyễn Văn Bình và bà Nguyễn Thị Vân
+ Người có quyền và nghĩa vụ liên quan là Lê Thị Lũng, Nguyễn thị Cẩm Vân, Nguyễn Hồng Hạnh, Nguyễn Hồng Phương, ông Nguyễn Xuân Hải.
- Tranh chấp về vấn đề: Đứng tên và mua giùm bất động sản.
Bà Tuệ định cư ở nước ngoài, mua nhà ở Việt nam và nhờ ông Bình, bà Vân mua và đứng tên hộ, có giấy cam đoan xác định và có ch{ kí của ông Bình, bà Vân Bà Tuệ yêu cầu ông Bình trả nhà đất nhưng ông Bình không trả Bà Tuệ khởi kiện yêu cầu ông Bình và bà Vân trả lại căn nhà Tòa án sơ thẩm buộc ông Bình trả nhà nhưng không tính phí quản lý Tòa phúc thẩm cho rằng bà Tuệ chỉ có quyền đòi lại số tiền đã đưa ông Bình Tòa án tối cao quyết định hủy hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm về vụ án “Kiện đòi tài sản” và yêu cầu xét xử sơ thẩm lại.
3.1 Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao?
- Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà đang có tranh chấp do bà Tuệ mua, ông Bình và bà Vân đứng tên hộ là hoàn toàn thuyết phục vì:
+ Căn cứ vào” giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 7/6/2001 có nội dung xác nhận căn nhà số 16-B20 do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ, đều có ch{ kí của ông bình và bà Vân.
+ Căn cứ vào “giấy khai nhận tài sản” ngày 9/8/2001 của bà Tuệ có nội dung năm 1993 bà Tuệ mua căn nhà số 16-B20 phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy,thành Phố Hà Nội, và đã được UBND thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sỡ h{u nhà ở ngày 25/05/2001 do bà Tuệ là người định cư nước ngoài nên không đứng tên mua nhà tại Việt Nam, nên đã nhờ ông Bình và bà Vân đứng tên mua hộ Giấy có ch{ kí xác nhận của bà Tuệ, ông Bình, bà Vân cùng kí tên.
+ Căn cứ vào biên bản hòa giải ngày 5/10/2010 và 14/10/2010 ông Bình cũng thừa nhận nhà số 16-B20 là bà Tuệ cho tiền mua và bà Vân là người đứng tên giùm Anh Nguyễn Xuân Hải con ông Bình cũng khẳng định nhà số 16-B20 do bà Tuệ mua.
3.2 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao? Trả lời:
- Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ không đủ điều kiện để được đứng tên Vì thời điểm bà Tuệ nhờ ông Bình đứng tên mua nhà là vào năm 1992 nhưng:
+ Bà Tuệ có nguyện vọng mua nhà từ năm 1992, tại thời điểm này pháp luật Việt Nam chưa cho phép người định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Đến năm 1994, pháp luật mới cho phép người nước ngoài mua nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo quy định tại Điều 19, Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 5
+ Điều 16 Pháp lệnh nhà ở 1991 chỉ quy định quyền sở h{u nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác.
+ Điều 80 Luật Đất đai 1993 quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được giao quyền sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất do Chính phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định.
Như vậy, pháp luật nhà, đất giai đoạn này không quy định quyền sở h{u nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên cũng đồng nghĩa với việc bà Tuệ không được đứng tên ở thời điểm mua nhà.
Nguồn Pháp lệnh nhà ở 1991: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong- san/Phap-lenh-Nha-o-1991-51-LCT-HDNN8-38060.aspx
Nguồn Luật đất đai 1993: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong- san/Luat-Dat-dai-1993-24-L-CTN-38481.aspx
3.3 Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam không?
5 “Cá nhân là ng ườ ướ i n c ngoài đ nh c Vi t Nam đ ị ưở ệ ượ c mua 1 nhà c a các doanh nghi p Nhà n ở ủ ệ ướ c chuyên kinh doanh nhà c a Vi t Nam đ cho b n thân và các thành viên gia đình h t i đ a ph ở ủ ệ ểở ả ọ ạ ị ươ ng đ ượ c phép đ nh c ” ị ư
- Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà tại Việt Nam vì:
- Theo “giấy chứng nhận” ngày 12/06/2009 của Tổng lãnh sự quán nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Nhật Bản thì bà Tuệ vẫn có quốc tịch ở Việt Nam, đồng thời bà còn được cấp “Giấy miễn thị thực” Và theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2019/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật nhà ở và 121 Luật đất đai Điều 126 của Luật nhà ở được bổ sung như sau:
“Điều 126 Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Theo quy định của luật pháp Việt Nam, những người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam: người có quốc tịch Việt Nam; người gốc Việt Nam đầu tư trực tiếp, có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống trong nước.
2 Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt
Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”
Vì vậy, dựa trên nh{ng cơ sở pháp lý này, thời điểm hiện nay bà Tuệ hoàn toàn có thể đứng tên mua nhà ở Việt Nam.
VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU
4.1 Liệt kê nh{ng bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được công bố trên các tạp chí chuyên ngành luật từ đầu năm 2019 đến nay ( ít nhất là 20 bài viết ) Khi liệt kê, yêu cầu viết theo trật tự theo tên tác giả và việc liệt kê phải thỏa mãn nh{ng thông tin theo trật tự sau: 1) Họ và tên tác giả, 2) Tên bài viết trong ngoặc kép, 3) Tên tạp chí in nghiêng, 4) Số và năm của Tạp chí, 5) Số trang của bài viêt ( ví dụ : từ tr: 41-51 )
1) Trần Chí Thành - Bùi Thị Quỳnh Trang, “ Áp dụng quy định pháp luật về sự kiện bất khả kháng và thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong bối cảnh dịch covid-19 tại việt nam”, Tạp chí pháp luật và thực tiễn_Số 43/2020, từ tr 87- 101 https://vjol.info.vn/index.php/pltt/article/view/50957/41830
2) PGS.TS Nguyễn Minh Hằng – TS Phan Hoài Nam , “ Nguyên tắc thiện chí trong bối cảnh hợp đồng dân sự tại Việt Nam”, Tạp chí pháp luật và thực tiễn _Số 51/2022, từ tr 32-42 file:///C:/Users/Admin/Downloads/bi-4-nguyn-minh-hng-phan-hoi- nam.pdf
3) Trần Thị Huệ, “ Một số bất cập trong quy định của pháp luật về loại trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thương mại”, Tạp chí pháp luật và thực tiễn _Số 42/2020, tr.43-51 https://vjol.info.vn/index.php/pltt/article/view/49388/40252
4) Trần Ngọc Tuấn, “ Pháp luật về lưu tr{ tế bào gốc”, Tạp chí pháp luật và thực tiễn _ Số 53/2022, từ tr.96-108
5) TS Vũ Thị Hương- ThS Đỗ Thị Diện, “ Chọn Luật áp dụng đối với hợp đồng thương mại quốc tế : nghiên cứu bộ luật dân sự 2015 và bộ nguyên tắc LAHAY”, Tạp chí pháp luật và thực tiễn_ Số 49/2021, từ tr.27-37 6) Nguyễn Huyền Trang, “ Giải quyết tranh chấp hợp đồng lao động năm
2019 Nghiên cứu trao đổi”, Tạp chí khoa học- Trường ● Research Đại học
Mở Hà Nội 83 -Exchange of opinion(09/2021) 1-9, từ tr 77 – 84
7) Lê H{u Vy, “ Nhận diện các nhân tố rủi ro trong các điều khoản ký kết và thực hiện hợp đồng thi công xây dựng trong điều kiện ở Việt Nam”, Tạp chí Vật liệu và Xây dựng Tập 12 số 3 (06-2022), từ tr 62 -66
8) Lương Khải Ân , “ Bàn về quy định trần lãi suất 20%/năm trong quan hệ hợp đồng vay tài sản”, Tạp chí khoa học pháp lý Việt Nam _Số 03 ( 133)/2020, từ tr 27-36
9) Trần Ngọc Hiệp, “ Kiểm soát nội dung hợp đồng theo mẫu theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam”, Tạp chí khoa học pháp lý Việt Nam_Số 07 (155)/2022, từ tr 76-86
10) TS Lâm Tố Trang, “ Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật_Số 6 (351)/2021, từ tr.19-23
11) ThS Đỗ Thị Hoa, “ Nghĩa vụ tiền hợp đồng theo quy định của bộ luật dân sự hiện hành”, Tạp chí dân chủ và pháp luật_Số 7 (352)-2021, từ tr.27- 32
12) PGS.TS Đoàn Đức Lương – TS Nguyễn Thị Hồng Trinh, “ Nh{ng bất cập trong quy định về hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất”, Tạp chí tòa án nhân dân_Số 19 ( kỳ I tháng 10/2019), từ tr.26-29
13) Tưởng Duy Lượng, “ Nh{ng nội dung cơ bản về quy dịnh hợp đồng dịch vụ trong bộ luật dân sự năm 2015”,Tạp chí tòa án nhân dân_Số 1 ( kỳ I tháng 1/2019), từ tr 15-22
14) ThS.LS Lê Cao, “ Hợp đồng mua bán hàng hóa thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ có vô hiệu không’, Tạp chí tòa án nhân dân_Số 14 ( kỳ II tháng 7/2020), từ tr.24-26
15) Lê Xuân Hiền – Trương Thị Tố Uyên , “Quy Đinh sửa đổi hợp đồng tại Điều 421 Bộ luật dân sự 2015- một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện”,
Tạp chí tòa án nhân dân_Số 16 ( kỳ II tháng 8/2020),từ tr.16-20
Luật sư Lưu Minh Sang, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh đã có bài viết đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân số 6 (kỳ II tháng 3 năm 2020) với tiêu đề "Dịch COVID-19 và vấn đề miễn trừ trách nhiệm do vi phạm hợp đồng theo pháp luật Việt Nam" Trong bài viết, tác giả đã tập trung phân tích những vấn đề pháp lý liên quan đến miễn trừ trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19, cụ thể là việc áp dụng điều khoản bất khả kháng và các trường hợp miễn trừ trách nhiệm khác theo Bộ luật Dân sự năm 2015.
17) Trương Thị Ánh Nguyệt, “ Áp dụng án lệ 04/2016/AL trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình”, Tạp chí tòa án nhân dân _Số 19 ( kỳ I tháng 10/2021 ), từ tr.25-29
18) Nguyễn Hồng Thanh , “ Hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”, Tạp chí tòa án nhân dân_ Số 9 ( kỳ I tháng 5/2021), từ tr.10-16 19) Nguyễn Ngọc Huy, “ Bàn về hiệu lực của hợp đồng vay tài sản có thỏa thuận đối tượng vay là ngoại lệ” , Tạp chí tòa án nhân_ Số 6 ( kỳ II tháng 3/2021, từ tr 7-9
20) Holovach A.Y (2022), “ Legal contracts in the field of private law Scientific Bulletin of the Uzhhorod National University, 2022”, The
21) Evripidis, “ R A Contract Law Approach for the Treatment of Smart Contracts’ ‘Bugs’”, European Review of Private Law 30(Issue 5-
22) Qihao, Z , “ Vulnerability Analysis of Smart Contract for Blockchain- Based IoT Applications: A Machine Learning Approach”, IEEE Internet of
23) Ayesha, B, “ Smart Contracts and the Theory of Detrimental Reliance: Exploring the Link”, Business Law Review 43(Issue 6- 2022):248-256
24) Ghassan Nawaf Jaber Alhomoud , “On Translating and Drafting Sharia Legal Terms and Expressions in Saudi Contracts”, Education Research
4.2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên.
Tìm kiếm trên các phương tiện thông tin internet google scholar,
ResearchGate, tạp chí trong thư viện