Thông qua việc tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giớicùng với một số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “Quy trìnhmôi giới bất động sản tại côn
CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUY TRÌNH MOI GIỚI
1.1 Khái quát về môi giới bat động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, “bất động sản là: các tài sản không di dời được bao gồm: a Dat dai. b Nhà, công trình xây dựng gan lién với đất dai c Tài sản khác gắn lién với đất dai, nhà, công trình xây dung d Tài sản khác theo quy định pháp luật"
1.1.2 Khái niệm môi giới bất động sản Đầu tiên hãy xem xét “khái niệm về môi giới nói chung Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên Thật vậy, có nhiều loại hình môi giới khác nhau như môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới hàng hóa nói chung Chúng ta có thể xác định một loại nghề nhất định thông qua mô tả chính xác về nó và nghề môi giới cũng vậy”.
“Vậy môi giới bất động sản là gì? Thực tế, hành vi môi giới bất động sản cho chúng ta một hình ảnh rõ nét, một nhận thức cụ thể về hoạt động này Tên của nghề này gợi cho chúng ta liên tưởng đến một nhóm người cụ thể hoạt động trong thị trường bất động sản Tuy nhiên, không phải lúc nào chúng ta cũng hiểu đầy đủ về cách thức hoạt động của một nhà môi giới Đề trả lời đầy đủ câu hỏi này, chúng ta cần phân tích, làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ “môi giới BĐS”, dé có thé dần dân tìm hiéu ban chat của vân đê”.
Có thé định nghĩa môi giới là “hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối Ngoài ra việc môi giới có thể được xác định như là công việc tạo thu nhập thông qua các thương vụ giữa các bên với nhau” Như vậy, môi giới có thé hiểu là công việc tạo ra thu nhập, đối tượng là các giao dịch được thực hiện giữa các bên.
Tiếp theo là từ “bất động sản” Vì những quyên hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính xác thế nào là BĐS theo quan điểm nghề môi giới:
“BĐS là một mảnh dat có ranh giới thuộc quyền sử dung, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”. Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền quan trong nhất, luôn liên quan đến BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phân, quyên sở hữu nhà chung cư
Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS mà còn có cả những dang quan hệ, những dạng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao dat cũng liên quan Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vân dé cân được quan tâm trong môi giới BĐS.
Từ những tinh chat đã ké trên, dé làm sáng tỏ khái niệm môi giới BĐS, chúng ta có thé khang định răng môi giới BĐS là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đôi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS.
1.1.3 Đặc điểm của môi giới bat động sản
Môi giới BĐS là hoạt động nghề nghiệp được thực hiện với mục tiêu tìm kiêm lợi nhuận Khi sử dụng dịch vụ môi giới khách hàng sẽ phải trả tiên, đôi tượng của giao dịch chính là các quyền hạn đối với BĐS và không thuộc sở hữu của nhà môi giới BĐS luôn gắn liền VỚI Các quyền năng khác nhau, các quan hệ về BĐS là quan hệ giao dịch các quyền năng của BĐS và không phải quyên nao cũng có thê luân chuyền Môi giới BĐS bao gồm cả việc kết nối và tất cả dịch vụ, những hoạt động phụ thêm trong thương vụ.
1.1.4 Vai trò của môi giới bất động sản
Hầu hết người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho răng không khó dé định nghĩa công việc của một nha môi giới là gì Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới là “công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó” Khái niệm này được hiểu một cách chung chung, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của van đề so với bản chất day đủ của việc môi giới ngày nay Tat nhiên yếu tố quan trọng nhất của môi giới là sự dẫn dắt người bán/người cho thuê với người mua/người thuê đến việc ký hợp đồng giao dịch Tuy nhiên bên cạnh vấn đề này, còn có những yếu tố khác trong công việc của nhà môi giới, chăng hạn như khả năng tìm ra giải pháp tốt nhất cho từng khách hàng Nhà môi giới phải hướng dẫn cần thận cho khách hàng của mình về tất cả các bước có thể có của các giai đoạn khác nhau của giao dich Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nói trong giao dich và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động bé sung xung quanh giao dich.
Vai trò của nhà môi giới là một khái niệm rộng, ngoài ban chất của nhà môi giới còn cho ta biết họ phải hành động như thế nào, phải thực hiện những hoạt động gì dé hoàn thành công việc một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. a) Thu thập, cung cấp thông tin về “bat động sản và các thông tin có liên quan đến BĐS”
Thông tin về “bất động sản hay những thông tin liên quan đến bat động sản là cơ sở quan trọng giải quyết nhu cầu của khách hàng quan tâm Trong đó quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS được đảm bảo Việc đầu tiên nhân viên môi giới địa ốc cần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác mọi thông tin liên quan đến bất động sản Cụ thé như sau”:
- Thông tin về “loại hình bất động sản va vi trí của bat động san”
- Thông tin về “chính sách, quy hoạch có liên quan đến BĐS”
- Diện tích và quy mô của bất động sản - “Đặc điểm, tính chất, chất lượng và công năng sử dụng của nhà đất”
- Những thông tin về “hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật, hạ tầng xã hội có liên quan đến bất động sản”
- Van đề về pháp lý bao gồm “giấy tờ, hồ sơ, quyền sở hữu sử dụng bat động sản cùng các giấy tờ có liên quan khác (lịch sử sở hữu, tạo lập bất động san, sử dụng BDS, )”
- Nếu có “cần cung cấp thông tin hạn chế về quyền sở hữu và quyền sử dụng”.
- Cập nhật thông tin “giá bán, giá cho thuê hay chuyền nhượng BĐS”,
- Các thông tin có liên quan khác như: phong thuỷ, thiết kế, tư vấn đầu tư, Đối với môi giới BĐS, nhiệm vụ của họ chính là “công khai toàn bộ thông tin đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác để tạo niềm tin cho khách hang Nếu thông tin môi giới cung cấp không chính xác hay có biểu hiện lừa dao thì sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật”. b) Vai trò tư vấn cho khách hàng
Qua tìm hiểu “nhu cầu của người mua bất động sản và đối chiếu với bên cung, môi giới BĐS sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản tiềm năng, tư vấn về lợi ích mang lại tốt nhất cho khách hàng khi giao dịch bất động sản đó Những vấn đề môi giới cần tư vấn cho khách hàng gồm: giá cả, vị trí, phân tích tiềm năng tăng giá, kiên trúc, sao cho phù hợp với yêu câu mà khách hàng mong muôn”. c) Vai trò là cấu noi giữa cung - câu bát động san
SAN TẠI CÔNG TY CO PHAN BAT ĐỘNG SAN THIÊN KHÔI
THONG TIN CHUNG VE CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN THIEN KHOITHIEN KHOI
- Tên Công ty: CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN THIEN KHÔI
- Chủ tịch công ty: Nguyễn Thành Dũng - Hội sở chính: Tầng 5 tòa VTC — 18 Tam Trinh, Hai Ba Trưng, Hà Nội.
- Các chi nhánh: ° 71 Hoàng Cầu, Đống Da, Hà Nội ° 37 Nguyễn Văn Huyén — Cầu Giấy, Hà Nội. ° LK4B - 6 Nguyễn Văn Lộc - Hà Đông, Hà Nội. ° 139 Hồng Tiến — Long Biên, Hà Nội.
Mỗi cá nhân tại Thiên Khôi luôn mang trong mình một trách nhiệm lớn lao đó là kết nói, đó là sẻ chia, đó là xây đắp dé tạo nên những giá trị hướng tới sự phát triển chung của cộng đồng Bằng tính chuyên nghiệp, sự đảo tạo bài bản, băng sự nỗ lực không ngừng chắc chắn sẽ tiễn mạnh, tiến xa hơn.
Quy mô số lượng nhân sự tính đến thời điểm hiện tại hết Qúy 1/2023 là 23.000 thành viên, với hàng trăm Phòng kinh doanh tại cả 2 Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Hình 2.1 Logo Công ty Cé phần Bat động sản Thiên Khôi
THIEN KHOI
( Nguồn: Công ty Cổ phan Bat động san Thiên Khôi )
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển:
Ngày 01 tháng 01 năm 2020 Công ty Cổ phần Bất động sản Thiên Khôi được thành lập và chính thức ghi tên trên thị trường Bất động sản Việt Nam Công ty ra đời với sứ mệnh kết nối, môi giới bất động sản cho những khách hàng va chủ đầu tư một cách thuận lợi nhất Đi theo đó là những hoạt động: nhận ký gửi bán nhà riêng, nhà đất thổ cư, nhà riêng, nhà mặt phó, tư vấn về pháp lý và tình trạng bất động sản trước khi giao dịch Điều tiết làm tăng tính thanh khoản cho bất động sản trên khắp các Quận nội và ngoại thành khu vực Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, cũng như làm trong sạch và minh bạch thị trường.
Sau 2 năm hình thành và nỗ lực phát triển, hiện bất động sản Thiên Khôi đã sở hữu 1 hội sở chính và 4 trụ sở tại Hà Nội Với hơn 8000 nhân sự, công ty trong 2 năm qua đã thực hiện hàng ngàn giao dịch bất động sản trong thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Ngày 26/08/2020, Công ty Thiên Khôi khai trương thêm chỉ nhánh tại TP Hồ Chi Minh với diện tích 1200 m2 Chi nhánh này không chỉ hoạt động về bất động sản mà còn kết hợp với chuỗi cafe Thiên Khôi độc đáo Đây sẽ là nơi gặp gỡ đối tác và khách hàng hay những buổi giao lưu, gặp gỡ.
Bat động sản Thiên Khôi đi theo mô hình hoạt động của công ty cô phan Có tổng
100 phòng ban chức năng đặt tai cả Hà Nội va Sai Gòn Cùng những lãnh dao chuyên môn cao hỗ trợ và dẫn dắt các đội bán hàng theo khu vực Các chuyên viên bán hàng được đào tạo và hướng dẫn bài bản trước khi tham gia vào các hoạt động của công ty Tại Ha Nội, lực lượng nhân sự với hon 6000 người được dao tạo bài bản theo quy trình Mỗi nhân viên đều hiểu rõ trách nhiệm của công ty là kết nối, chia sẻ, xây dựng dé tạo nên những giá trí lớn lao phục vụ cộng đồng Cùng với đó, công ty luôn sát sao với mỗi nhân viên của mình khi hỗ trợ tối đa trong công việc để nâng cao hiệu quả trong quá trình công tác.
Thiên Khôi ra đời với sứ mệnh kết nói khách mua và chủ nhà qua tiêu chí:
“Chủ muốn bán bất động sản, đến Thiên Khôi - Khách muốn mua bat động sản, đến Thiên Khôi” Bằng sự am hiểu thị trường, doanh nghiệp này đang cố gắng trở thành đơn vị môi giới đem lại giá trị đích thực cho chủ nhà và khách mua.
2.1.1.3 Triết lý kinh doanh Với triết lý kinh doanh “đem đến những giá trị cốt lõi bền vững tới toàn bộ mọi người” Đến nay, Thiên Khôi đã có hệ thông 23.000 nhân sự, 1.700 lãnh đạo quản ly các cấp, gần 20.000 giao dich BĐS, tông giá trị giao dịch lên tới 100.000 tỷ.
Thiên Khôi tự hào là một trong những công ty Cổ phan Bat động sản hoạt động đa lĩnh vực, Thiên Khôi là doanh nghiệp ngành nghề chính là môi giới bất
25 động san Từ khi hoạt động đến nay Công ty Cổ phan Bat động sản Thiên Khôi ngày càng khang định được thương hiệu của mình trên thị trường bat động sản. Được rất nhiều khách hàng trên thị trường lựa chọn và đánh giá cao Giúp cho người có ý định mua bat động sản tìm được bat động sản phù hợp Hoặc cũng như giúp cho khách hàng ký gửi bất động sản có thể bán với giá cao và nhanh chóng.
Với kinh nghiệm và hội tụ nhân lực đa dạng và chất lượng Bất động sản Thiên
Khôi đã tạo ra tiếng vang và phát triển mạnh mẽ Công ty hình thành và phát triển quy mô nhân sự trên rất nhiều lĩnh vực nhưng chủ yếu là là môi giới bat động sản, định giá bất động sản và đào tạo nhân sự trong ngành môi giới bất động sản Giúp cho quý khách hàng có thé dé dang lựa chọn dịch vụ phù hợp với nhu cầu sử dụng.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức va nguôn nhân lực
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của công ty C6 phần BĐS Thiên Khôi
Phó tổng giám đốc Phòng thư ký
(Nguồn: Công ty Co phan BĐS Thiên Khôi.)a
A Chức năng nhiệm vụ của khối/phòng - Đứng đầu Công ty là Chủ tịch Nguyễn Thành Dũng Công ty được bổ dọc nhân sự sang làm 2 cấp Đó là cấp khối/ phòng và cấp Kinh đô.
- Cấp khéi/phong đứng đầu là Giám đốc/Trưởng phòng day là người đứng đầu khối/phòng và dẫn dắt đội nhóm trong đó có cả người mới và người cũ Dưới cấp Phòng là Đội trưởng.
- Cấp Kinh đô là cấp song song với cấp khéi/phong Đứng đầu Kinh đô là các Bá tước Dưới cấp Bá tước là các Nhóm trưởng.
Từ năm 2022, Nhóm trưởng và Đội trưởng có thể do cùng một thành viên kiêm nhiệm.
- Trong cấp phòng còn có phòng Thư Ký: phòng Thư Ký thuộc sự quản lý trực tiếp của Chủ tịch Phòng Thư ký chính là cánh tay nối dai của Chủ tịch dé quản lý, bao quát chung các công việc hành chính, nhân sự, quỹ của toàn Công ty Đứng đầu phòng Thư Ký là Trưởng phòng Thư Ký Trong phòng Thư Ký gồm: Các Thư ký, Trợ lý nhóm A.
Cấp, chức danh trong Công ty
- Câp Lãnh đạo: Chủ tịch, Giám đôc, Trưởng phòng và Bá tước
- Cấp Quản lý: Thư ký, Trợ lý, Đầu chủ, Nam tước, Phó Phòng, Đội trưởng, Nhóm trưởng
- Cấp Chuyên viên: Đầu khách - Chức danh: Tổng Giám đốc, Phó Tổng Giám đốc, Giám đốc, Trưởng phòng, Trưởng ban, Đầu chủ, Chuyên viên — Hay còn gọi là Đầu khách, Thu ky,
Trợ lý, Chuyên viên, Học viên.
- Các chức danh trong Công ty: Chủ tịch (Tông Giám Đốc), Phó Tổng, Giám đốc, Trưởng phòng, Trưởng ban, Bá tước, Thư ký, Trợ lý, Đầu chủ, Đầu khách (Chuyên viên).
Là vị trí cao nhất trong Công ty, là người đứng đầu dẫn dắt phát triển toàn bộ hệ thống hoạt động của Công ty. a) Chức năng: Đưa ra các quy định, quyết định và luật quan trọng cuối cùng. xây dựng, định hướng, đường lối chính sách đối với hệ thống Công ty. b) Quyền loi và nghĩa vụ: Quyền, nghĩa vụ và chế độ làm việc của Tổng giám đốc được áp dụng theo quy định của Công ty.
Là người có vị trí cao thứ hai công ty (chỉ đứng sau Chủ tịch (Tổng Giám
Déc)), là người tham mưu chiến lược cho Chủ tịch Phụ trách quản lý, điều hành các mảng được phân công trong công ty.
Giám đốc có quyền điều hành, đôn đốc nhắc nhở, điều hướng chiến lược trong khối/phòng mình quản lý.
Góp phần xây dựng, định hướng, đường lối chính sách đối với hệ thống
Công ty. b) Quyền và nghĩa vụ:
Giám đốc có quyền dé xuất thành viên, bé nhiệm, bãi nhiệm các chức vụ đến Chủ tịch như Trưởng Phòng, Đầu chủ, Trợ lý.
Giám đốc có nghĩa vụ sao sát hoạt động trong khéi/phong, tình hình hoạt động của Chuyên viên, tuyên nhân sự
Trưởng phòng và Quyền Trưởng phòng đảm nhiệm công tác tuyển dụng phát triển hệ thống, quy tụ các nhân sự đam mê phát trién Bat động san Đào tạo nhân sự dé vững nghề và cứng nghề Môi giới theo đúng mục tiêu
“3 tháng biết nghề, 6 tháng vững nghề”; góp phan khang định thương hiệu thé cư tại thị trường Thủ đô Hà Nội và tương lai là Thành phố Hồ Chí Minh. b) Quyền và nghĩa vụ:
Trưởng phòng và Quyền Trưởng phòng có quyền dừng hợp tác với các Chuyên viên, Trợ lý, Đầu chủ có định hướng khác trong công việc.
Quyền của Trưởng phòng trong Kinh đô:
- Phân các Chuyên viên về Kinh đô mà mình tín nhiệm.
- Tham dự cuộc họp kinh đô do Bá tước chủ toạ với tư cách khách mời.
- Đề xuất Chuyên viên ứng tuyên các vị trí Bá tước dé Công ty xét duyệt phong.
- Bỏ phiếu tín nhiệm dừng Bá tước.
Trưởng phòng có nghĩa vụ giám sát, đôn đốc thành viên cấp dưới làm viéc.
Trưởng ban là người được anh em trong Công ty tin tưởng, hô hảo, tổ chức sự kiện, với tinh thần nhiệt huyết.
Trưởng ban là người quản lý, đầu mdi liên hệ tổ chức sự kiện, đảm bảo sự kiện diễn ra tốt đẹp. d) Quyên và nghĩa vụ:
Trưởng ban có quyền đưa ra quy định và đảm bảo mọi người tuân thủ đúng luật đã đề ra, đồng thời là người đưa ra phán xét, giải quyết nếu có khúc mắc xảy ra giữa các bên.
Trưởng ban có nghĩa vụ giám sát, phân công nhân sự dé đảm bảo các thành viên hoàn thành tốt công việc được giao.
5) “Bá tước”: a) Chức năng: Đứng đầu các địa bàn theo từng quận, gọi là Kinh Đô, Bá tước là người uy tín, đảm nhiệm công tác hỗ trợ hô hào các thành viên trong từng khu vực cùng giao lưu sinh hoạt.
Hỗ trợ tương tác về chuyên môn dẫn đến các vụ chốt của Chuyên viên. b) Quyền và nghĩa vụ:
Bá tước có quyền tô chức họp, tham gia các cuộc họp lãnh đạo tại Công ty.
Bá tước được tham gia đóng góp ý kiến, trả lại nhân sự cho các phòng dao tạo lại nếu chuyên viên không làm việc hoặc có thái độ không hợp tác.
Bá tước có quyền đề xuất và bãi nhiệm các Nhóm trưởng Bá tước được sàng lọc, có quyên trả lại chuyên viên yêu kém cho Trưởng Phòng.
Thư ký là cánh tay nối dài của Chủ tịch, làm việc theo sự sắp xếp của Chủ tịch dé điều tiết các công việc trong Công ty theo sự giao phó của Chủ tịch hoặc
Thư ký là người hỗ trợ giám sát chung toàn Công ty cho Chủ tịch. b) Quyên và nghĩa vụ:
Trong 1 năm, thành viên nhận lương có 12 ngày nghỉ phép, nghỉ quá số lượng thì sẽ không được tính lương.
Thư ký có nghĩa vụ hoàn thành các công việc do Chủ tịch hoặc Trưởng phòng Thư Ký giao, có quyền đề xuất phương án, sao sát, sáng tạo ý tưởng trong công việc.
Một số quyền và nghĩa vụ khác được áp dụng theo quy định của Công ty.
Hỗ trợ công tác Phòng, hỗ trợ Trưởng phòng phát triển phòng cũng như tương tác tiếp nhận thông tin từ Công ty triển khai tới anh em Phòng mình.
Trợ lý còn có thê thay Trưởng phòng đề đón tiếp và phỏng vấn Ứng viên.
Tuyền dụng Nhân sự và hỗ trợ trong các vòng tuyên dụng của Công ty. d) Quyén va nghia vu:
Trợ lý làm việc theo điều phối của Trưởng phòng, Trợ lý có nghĩa vụ sao sát chăm Ứng viên, Học viên, Chuyên viên, quan tâm đến đời sống, khó khăn, ưu nhược điểm của anh em từ đó đưa ra phương án giúp đỡ anh em từng bước từ Ứng viên lên Học viên, từ Học viên lên Chuyên viên và giám sát anh em trong quá trình làm việc để báo cáo lên Trưởng phòng.
Trợ lý là người nắm bắt tình hình trong phòng từ đó báo cáo cho Trưởng phòng đề đưa ra phương án tối ưu nhất.
Trợ lý có quyền đề xuất dừng hợp tác với Chuyên viên không làm việc hoặc có định hướng khác trong công việc.
7) Đầu chủ: a) Chức năng: Đầu chủ là một trong các cấp lãnh đạo của Công ty. Đầu chủ là người ký những hợp đồng trích thưởng với Chủ nhà. Đầu chủ là người đưa nguồn hàng là những bất động sản có pháp lý sạch mà chủ nhà có nhu cầu muốn bán về kho hàng Công ty dé kho hàng được nhiều và đa dạng hơn. Đầu chủ là người làm việc trực tiếp với chủ nhà, người tìm hiểu kỹ về chủ nhà và pháp lý căn nhà Đầu chủ có quyền: tạm dừng bán, dừng bán nhà, đảm bảo thu hoa hồng về Công ty. b) Quyền và nghĩa vụ:
Công ty có các chính sách quan tâm đời sống của từng thành viên. Đầu chủ có quyền được nhận báo cáo từ Đầu khách về khách hàng sau khi Đầu khách đã dẫn khách xem căn nhà. Đầu chủ có nghĩa vụ sao sát trong quản lý căn nhà, sao sát cập nhập tình hình căn nhà và sự hợp tác của chủ nhà, hỗ trợ Chuyên viên Đầu khách dé đảm bảo khách chủ gặp nhau, đảm bảo thu hoa hồng và có trách nhiệm mang hoa hồng về Công ty chia muộn nhất sau 24h.
8) Đầu khách: a) Chức năng: Đầu khách là thành viên của phòng, đóng góp ý kiến giúp Trưởng phòng phát triển và hoàn thiện những điểm chưa đạt Đầu khách thuộc quản lý trực tiếp từ Trưởng phòng/ Giám Đốc, Bá Tước. Đăng tin, tìm kiếm khách hàng và chăm sóc khách hàng để đem đến vụ chốt. b) Quyền và nghĩa vụ:
BIEU ĐỒ SỐ LƯỢNG NHÂN SỰ CÔNG TY QUA CÁC NAM
THỰC TRẠNG QUY TRINH MOI GIỚI BAT DONG SAN TẠI CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN THIÊN KHOI
2.2.1 Các bước trong quy trình môi giới công ty Cổ phan Bat động sản Thiên
Quy trình môi giới BĐS tại công ty Cổ phan Bat động sản Thiên Khôi được tiến hành theo sơ đồ sau:
Khách hàng Chuyên viên Thiên Khôi
Chuyên viên tìm kiếm khách hàng tiềm năng băng cách Marketing, Telesales,
| Khách hàng có nhu cầu mua BĐS dan tờ rơi,
Khách hàng “nét” của KH rồi giới thiệu cho KH những Nhân viên tiếp nhận thông tin nhu cầu
| Ký hợp đồng mua bán BĐS
Lập hồ sơ thương vụ và các thủ tục pháp ly liên quan
KH hoàn thành nghĩa vụ tài chính F—† Hoàn tắt giao dịch
Duy trì chăm sóc KH | |
Sơ đồ 1.2: Quy trình môi giới bat động san
Nguồn: Phòng kinh doanh BĐS Thiên Khôi
2.2.2 Các bước đăng tin bat động sản
Khi đăng tin bất động sản các bạn cần đảm bảo những nguyên tắc về thông tin đầy đủ, bí quyết giúp tin trở nên thu hút hơn Trong đó bắt buộc tin đăng phải vừa có phan text lẫn hình ảnh Điều này không chỉ giúp tin của bạn luôn được hiện lên đầu mà còn tao wu tin tưởng hon với khách hàng Các tin đăng bat động sản sẽ được đăng lên mạng xã hội và các website
Bô cục tin đăng gôm có:
Tiêu đề: ngắn gọn, đặt đúng loại nhà, cũng như vi trí nhà Chang han:
Bán gap nha thổ cư mặt đường Hà Đông ở ngay Bằng cách này khách hàng đang quan tâm loại nhà trên mới biết được dé kích vào đọc Các bạn cần lưu ý rằng tin đăng bat động sản thường khá “nhạy cảm” với các từ
33c An? €€ z như “ở ngay”, “bán gâp”, “có hình ảnh” vì nó thường là từ khóa mà người dùng hay search nhất trên google Vì vậy các bạn cần dùng cách này dé kéo khách hàng vào tin đăng của mình.
- Nội dụng: thông tin trên nội dung phải trả lời được 3 câu hỏi:
“cai gi”, “như nào”, “ở dau” dong thời các bạn tiép tục sứ dụng những từ
“nóng ” trong bát động san. Đặc biệt trong đó nhân mạnh vào những ưu diém của ngôi nhà mà bạn định bán.
Vi dụ như lợi thê của ngôi nhà là ở vi trí thì các bạn cân nêu bật vi trí của nó.
Hay ngôi nhà của bạn có phong thủy đẹp thì các bạn cũng phải nói đẹp như nào chứ đừng chỉ chung chung là “phong thủy tốt”
Liên hệ: đây chính là những cách thức dé khách hàng có thê liên hệ với bạn dé trao đôi kỹ hơn về sản phẩm bat động sản mà bạn rao bán Liên hệ ở đây có thê gồm có: tên của bạn, số điện thoại, email, facebook, zalo trong đó quan trọng nhât chính là tên và sô điện thoại của bạn.
Sau khi đã có tất cá các phần nội dung và thông tin trên, các bạn sẽ tiếp tục chụp ảnh hoặc cung cap một vài bức ảnh đại diện về sản phâm bat động sản đó Tin đăng
35 có hình ảnh sẽ thu hút khách hàng hơn một tin đăng trơn rất nhiều Tuy nhiên hãy nhớ rằng, nếu bạn không có điều kiện để chụp ảnh thật thì cũng đừng chọn những ảnh quá đẹp trên mạng và sự chênh lệch thấy rõ với thông tin nhà mà bạn đã đăng.
Vì điều này sẽ khiến khách hàng nghi ngờ về sản phẩm và bạn rao bán.
2.2.3 Các bước tương tác với khách hàng
Sau khi đã có được khách hàng quan tâm đến tin đăng các bạn sẽ tiến đến quá trình tiếp theo đó là tiếp cận và tương tác với khách hàng Đây được xem là bước quan trọng nhất trong toàn bộ quy trình môi giới bất động sản Vậy nên nó được chia ra rất nhiều các bước nhỏ mà buộc mỗi chuyên viên, nhân viên kinh doanh phải đảm bảo Không những thé các bạn cũng cần có những mẹo dé bước tương tác với khách trở nên hiện quả hơn.
Ngược lại với quy trình kinh doanh trong lĩnh vực khác, với bat động sản các ban sẽ dé khách hàng chủ động tiếp cận trước vơi bạn sau đó bạn mới di tìm hiểu khách hàng Các bạn cần nắm được những thông tin và nhu cầu của khách như:
- Dia chỉ hiện tại của khách
- Dia chỉ nơi làm việc
- _ Người quen trong lĩnh vực bất động sản - _ Người quen trong lĩnh vực thuế
- Nguoi quen trong lĩnh vực phong thủy
- Ly do muốn mua nha
- _ Nhu cầu sử dụng nhà - _ Loại bất động sản mà khách hàng quan tâm
Những thông tin này sẽ giúp cho bạn nắm được mong muốn và nhu cầu của khách dé giới thiệu căn phù hợp nhất Đồng thời các bạn cũng biết răng “điểm yếu” của khách là gì dé đánh vào điều này thuyết phục khách được hiệu quả hơn Chuyên viên kinh doanh bất động sản phải luôn trong tâm thế “đốt khách” nghĩa là phải thúc giục nhanh nhất khả năng mua nhà của khách Đương nhiên muốn làm được điều này các bạn sẽ phải tiến đến bước tiếp theo đó là dẫn khách.
Dẫn khách và thuyết phục
Bước tiếp theo về tương tác với khách trong quy trình môi giới bất động sản đó chính là dẫn khách Đây cũng là bước phan lớn quyết định mua hay không mua của khách Trăm nghe không băng một thấy vậy nên cho khách hàng xem và cảm nhận trực tiếp ngôi nhà đó sẽ khiến khách hàng thích thú và có những đánh giá khách quan hơn Tuy nhiên đây cũng được xem là một bước khó khăn dac biệt với những bạn môi giới mới vào nghề bởi vì có thé bị khách hang làm cho lung túng.
Khách hàng đương nhiên sẽ đưa ra những lời chê, sự băn khoăn nhất định đối với căn nhà Bắt buộc lúc này các bạn phải xoay ngược lại tình thế bằng cách dùng ưu điêm của căn nhà dé “lap lại” những khuyêt diém của nó.
Bên cạnh đó, các bạn cũng nên dé cập đến những thông điệp quan trọng dé nâng tầm của bản thân người bán hay giá trị sử dụng của căn nhà.
- Độ nóng của thị trường
- Nhà hiếm, hot - Mua ngay sẽ được giá tốt - Không mua là mat
- Thiếu môi giới không mua được nhà - Chủ cũ làm ăn rất phát đạt, gia đình hạnh phúc
37 Đây là những thứ sẽ đánh mạnh vào tâm lý mua hàng khiến họ tăng khao khát để sở hữu căn nhà nhiều hơn Từ đó loại bỏ được những khuyết điểm và lăn tăn của khách hàng.
2.2.4 Các bước thanh toán tiền bat động sản
Sau khi đã thuyết phục được khách hàng mua nhà và có được cái gật đầu của khách thi chúng ta sẽ tiến đến bước tiếp theo trong quy trình môi giới bat động sản đó chính là thanh toán tiền Mặc dù đây là bước cuối cùng song do tính chất loại mặt hàng bất động sản khá đặc biệt cùng với giá tri lớn cho nên các bud thanh toán cũng được rạch ròi như sau:
Hợp đồng sẽ được soạn theo đúng quy định của pháp luật và những điều khoản riêng của doanh nghiệp Cùng với đó thì mẫu hợp đồng được sử dụng cũng phải đúng với loại hình bat động sản ký kết.
SAN THIEN KHOI
3.1 Phương hướng phat triển của công ty Công ty Cổ phan Bat động sản
3.1.1 Phương hướng phát triển chung
Trong những năm vừa qua, khi nền kinh tế quốc dân phải đối mặt với thực trạng vô cùng khó khăn, nhiêu doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã rơi vào tình trạng bị phá sản, hoặc quyét định thu hẹp quy mô Khoảng thời gian từ cuôi năm 2019, dau năm 2020, dịch bệnh COVID-19 hoành hành khắp toàn câu, toàn bộ nên kinh tế thé giới, các hoạt động phô biến về thương mại — dịch vụ, du lịch đều bị nghiêm cam sản xuất và đình trệ ở mức được đánh giá là nghiêm trọng nhất trong lịch sử.
Ngay khi ra mắt, BĐS Thiên Khôi đã gặp khó khăn do sự bung phát của dịch
Covid-19 Tuy vậy, lãnh đạo doanh nghiệp và nhân viên đã cùng nỗ lực duy trì và mở rộng kinh doanh trong mùa dịch Sau một năm thành lập, số lượng nhân sự tiến đến móc 8.000 Mỗi tuần, phòng nhân sự tiếp nhận hơn 200 môi giới thé cư, số lượng chốt trung bình hon 30 thương vụ/tuần Dù công ty vẫn giữ được mức doanh thu 6n định, nhưng hiện nay cùng với sự tham gia ram rộ của hàng loạt những công ty kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS vào thị trường — một trong những ngành nghê hiện đang được các chuyên gia nhận định là đem lại nguôn thu nhập hâp dân cho những người tham gia vào, đã và đang gây nên rât nhiêu cạnh tranh khăc nghiệt trên thi trường BĐS.
Vệ phương hướng phát triên chung các hoạt động của công ty BĐS Thiên Khôi trong thời gian tới:
- Băng việc cung cấp sản phâm chất lượng, áp dụng chuyền đổi số, Thiên
Khôi hướng đến trở thành đơn vị môi giới bất động sản chuyên nghiệp.
- Công ty van sẽ tiếp tục đây mạnh hơn nữa việc thực hiện các hoạt động chính mà công ty đang duy trì, bao gồm hoạt động tuyên dụng và đào tạo nhân sự môi giới BĐS; phát triển hệ thống định giá BĐS của công ty.
- Cac phòng kinh doanh liên tục tuyển dụng và đào tạo nhân sự mới, công ty cũng sẽ tuyển thêm nhân sự có trình độ chuyên môn, năng lực và kinh nghiệm cao vào các vị trí quản lý chủ chốt.
- Dé đáp ứng nhu cầu khách hàng, công ty day mạnh chuyền đổi số, sử dụng phần mềm trích xuất thông tin, bản đồ quy hoạch đô thị, xây dựng công thông tin điện tử dé tra cứu, tổng hop đữ liệu Ngoài ra, Thiên Khôi còn có riêng một hệ sinh thái công nghệ đa dạng, khép kín, tạo điều kiện giao dịch bất động sản nhanh chóng, thuận tiện.
- _ Ngoài cung cấp dịch vụ môi giới đất thé cư, nhà phó, Thiên Khôi còn có kế hoạch mở rộng sản phẩm Cụ thể là phát triển thêm mảng bất động sản dự án, đặt mục tiêu trở thành đơn vi hang đầu trong lĩnh vực môi giới.
- _ Để tạo ra đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, Thiên Khôi triển khai các chương trình đào tạo, tổ chức thi cấp chứng chỉ ngành môi giới Mỗi thành viên làm việc trong môi trường thoải mái, khuyến khích đổi mới, sáng tạo.
Ngoài ra, nhân sự còn chủ động thời gian và không gian làm việc, hưởng nhiều quyền lợi, cơ hội thăng tiến Công ty tạo điều kiện cho nhân viên phát huy tiềm năng.
3.1.2 Phương hướng phát triển đối với hoạt động môi giới bất động sản
Trong giai đoạn tới, về cơ bản công ty vẫn sẽ tiếp tục đặt hoạt động môi giới
BĐS làm nên tảng phát triên chính của tôn công ty:
- _ Tập trung tôi đa lực lượng vào việc hoàn thiện, nâng cao quy trình môi giới BĐS thé cư Dé nâng cao chất lượng nhân viên môi giới, công ty sẽ định hướng hoàn thiện cơ bản về tổ chức chuyên môn, tuyên thêm nhân viên mới giới có trình độ, kinh nghiệm và kỹ năng chuyên sâu trong lĩnh vực môi giới mua bán BĐS;
- Liên tục tìm kiếm, sắc phong các chuyên viên môi giới DAU KHACH trở thành ĐẦU CHỦ sau thời gian làm việc và có những kết quả tốt, để kho hàng BĐS cần giao dịch của công ty ngày càng đa dạng, phong phú hơn.
- _ Công ty định hướng rõ ràng hoạt động môi giới BĐS là hoạt động chủ đạo trong công ty, trong tương lai công ty sẽ quảng bá thương hiệu môi giới của mình vươn tầm sang các quốc gia khác, góp phần tạo dựng nên một thị trường BĐS minh bạch.
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại Công ty Cé phần Bắt động sản Thiên Khôi
Từ những tìm hiểu về hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong quy trình môi giới BĐS của công ty cùng với việc tìm hiểu quá trình hình thành, phát triển và tình hình hoạt động của Công ty Cổ phần Bắt động sản Thiên Khôi Em xin đề xuất một vài ý kiến với mong muốn góp phan hoàn thiện quy trình môi giới bat động sản tại công ty:
3.2.1 Giải pháp về thu thập thông tin: a Đối với khách hàng:
Nhân viên môi giới trong công ty cân lập ra các bảng câu hỏi đê tiệntrong việc thu thập thông tin của khách hàng Nhiều khách hàng chỉ đưa ra nhu cầu sơ khai qua điện thoại rồi mong muôn nhà môi giới tìm kiếm BĐS phù hợp Nhà môi giới chuyên nghiệp cần lên lịch hẹn gặp trực tiếp với khách hang dé xem thái độ của khách hàng có phải là nghiêm túc thật không hay chỉ là hỏi thăm đê xem thị trường.
Khi gặp trực tiêp thì vận dụng các bảng câu hỏi đã lập ra san truy vân các thông tin của khách hàng, những thông tin tuy là cá nhân nhưng nó ảnh hưởng nhiều đến nhu cầu của khách hàng Ví dụ nhiều gia đình mua nhà rất muốn gần chỗ trường
48 cũ của con cái học nhưng bố mẹ lại làm ở khu vực xa hơn, nếu chỉ hỏi được địa chỉ làm việc của phụ huynh thì sẽ có thể định hướng sai cho khách hàng về khu vực tìm kiếm Nhiều khi khách hàng mua nhà không hiểu hoàn toàn ngôi nhà mình tìm kiếm như thế nào vì vậy nhà môi giới chuyên nghiệp phải biết cách định hướng cho khách hàng qua việc phân tích các ưu nhược điểm của BĐS mà khách hàng mong muốn Can hỏi rõ ai là người quyết mua và người có ảnh hưởng nhiều đến quyết định mua nhà Khi gặp mặt trực tiếp thường khách hàng sẽ tuôn ra hết những điều mà nhà môi giới nghiêm túc yêu câu Các nhân viên thiết xót ở khâu thu thập thông tin này cần phải bổ sung ngay vi có thể là mình đang làm việc với một vị khách hàng không phải là người quyết định chính như con mua nhà nhưng tài chính lại do bố mẹ quyết chang han Hai trong số những khái cạnh quan trọng nhất của việc ban hang là đặt câu hỏi va lang nghe Những câu hỏi dung sé khiến khách hàng nói với bạn mọi thứ bạn cần dé có thé xử lý được các nhu cầu của khách hàng Kết hợp những câu hỏi xác đáng với kỹ năng nghe hiệu quả, các nhân viên môi giới sẽ có sức mạnh và sự tự chủ dé biết được những thực tế, nhu cầu của khách hàng, sau đó định hình câu trả lời dé thúc day khách hàng quyết định Cuộc gọi điện với khách hàng hiệu quả nhất là 25% hỏi/nói chuyện và 75% lắng nghe.