hoàn thiện quy trình môi giới ctybds thiên khôi đề tài hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại công ty cổ phần bất động sản thiên khôi

CHUYEN DE TOT NGHIEP

ĐÈ TÀI: HOÀN THIỆN QUY TRÌNH MOI GIOI BAT DONG SAN THO CU TAI CONG TY CO

PHAN BAT DONG SAN THIEN KHOI

Ho va tén sinh vién : Bùi Khánh Thư

1.1.3 Khái niệm môi giới bát động sản thỏ cư -5- 2c Sccssxss+2 15

1.1.4 Nội dung của môi giới bắt động sản thô cư - 5s: 15 1.1.5 Vai trò của môi giới bát động sản thô cư -c-c2c2<S2 16 1.2 Quy trình môi giới bắt động sản thô cư -. - 222cc scccsxsxssea 20

1.2.1 Khái niệm Lc CS n HH TT TT TK KT TK kết 20

1.2.2 Ý nghĩa của quy trình môi giới bắt động sản thô cư 20 1.2.3 Nội dung quy trình môi giới bát động sản thô cư 21 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quy trình môi giới bất động sản thổ cư 36

1.3.1 Nhân tó khách quan - ¿+ +++2+2S2E912EEE 2121515151252 ExExxe2 36 1.3.2 Nhân tố chủ quan - 12:2: 12123 1512151121111111 1211122181111 1etxe 38

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÉ QUY TRÌNH MỖI GIỚI BẢT ĐỘNG SAN TẠI CÔNG TY CÔ PHÁN BÁẤT ĐỘNG SÀN THIÊN KHOI 40

2.1 Tông quan về Công ty cô phần bất động sản Thiên Khôi 40 2.1.1 Giới thiệu khái quát về Công ty - - cS S222 2181k 40

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển - ¿55222222 2x+z sex sec 41

2.1.3 Ngành nghẻ kinh doanh chính của Công ty . -: s¿ 42

bà No» e7 -‹“-11Í7Ầ 42 2.1.5 Kết quả hoạt động môi giới tại công ty -5- 2c ccccscscceei 43 2.2 Thực trạng quy trình môi giới bát động sản thô cư tại Công ty cô phần

bat động sản Thiên Khôi 0Q L2 n1 S1 S1 1n TH TT TT TH HH ket 44 2.2.1 Khái quát quy trình mỗi giới của công ty cceeằ 44

2.2.2 Quy trình thu thập thông tin về cung hàng hóa bất động sản thô cư

"¬— eee eee e a ence ee GUHA Ecce edad nee eee eee ceeadeeeeeeaaaa Seeeedaaaeeeeeenaeeeeeeaaeeseeeaas 47

2.2.3 Quy trình thu thập thông tin về cầu hàng hóa bát động sản thô cư 49 2.2.4 Quy trình tư vấn người mua và người bán bát động sản thô cư 51

2.2.5 Quy trình thực hiện các thủ tục mua và bán bát động sản thô cư 53

2.2.6 Quy trình kết fhÚC - +2: 2+ 1E 1S 2151231518151 21115111 181511 1 teE 55 2.3 Ví dụ vẻ quy trình hoạt động môi giới bát động sản thô cư tại Công ty

cô phân bât động sản Thiên Khôi cece 2 122111121 11112111 56

2.3.1 Quy trình thu thập thông tin về cung hàng hóa bất động sản thô cư

"¬— eee eee e a ence ee GUHA Ecce edad nee eee eee ceeadeeeeeeaaaa Seeeedaaaeeeeeenaeeeeeeaaeeseeeaas 56 2.4 Đánh giá thực trạng, kết quả thực hiện quy trình môi giới bất động sản

thô cư tại Công ty cô phân bât động sản Thiên Khôi 60

2.4.1 Những kết quả đạt được . - c2 2222212118181 111111 8e crreg 71 2.4.2 Những ưu điêm trong quy trình môi giới bat động sản tại công ty 72

2.4.3 Hạn chế trong quy trình môi giới bất động sản của Công ty cỗ phần

bat động sản Thiên Khôi 2 E23 2323 E1 5 E5 E155 1155151251551 rset 73 PC SN co on e 77

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MOT SO GIAI PHAP NHAM HOAN THIỆN QUY TRÌNH MOI GIGI BAT DONG SAN THO CU TAI CONG TY

3.1 Phương hướng phát triển môi giới bất động sản tại Công ty cô phần bất

động sản Thiên Khôi - cc c2 2211111111 v 1 vn nh ren 80

3.1.1 Phương hướng phát triển chung - 5-2-2552 2222 £+£+e+z£+xssse2 80

3.1.2 Phương hướng phát triển đối với hoạt động môi giới BĐS: 81

3.2 Một sỐ giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại Công ty cô phan bât động sản Thiên Khôi . S222 2211 sen 82

3.2.1 Giải pháp về quy trình thu thập thông tin: . -5 55: 82 3.2.2 Giải pháp về quy trình xử lý thông tin bất động sản 83 3.2.3 Giải pháp về giao địch với khách hàng 5-2 5552 s s22 84

3.2.4 Một số giải pháp khác . ¿+ 22c S S3 2222121321818 215151 1E excee 85 3.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản 88

3.3.1 Kiến nghị cho cơ quan nhả nưỚc - +52 5 22225222 22+ xxx xẻ 88

3.3.2 Kiến nghị với Công ty 2: ST 12223 21211211111 111125121 181818 Hee 90 KÉT LUẬN - 2c 21221 112g 91

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 2 SE S122 1211121 E1 kexg 92

Phụ lục

LỜI CÁM ƠN

Trước tiên, tác giả gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS Nguyễn Thị Hải

Yên — Người đã tận tình hướng dân và đóng góp nhiêu ý kiên quý báu trong quá trình thực hiện va hoan thiện luận văn

Tác giả cũng trân trọng cảm ơn Ban Giám Hiệu nhà trường, Qúy Thầy Cô Giảng viên của trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân đã trang bị cho bản thân nhiều kiên thức quý báu trong thời gian vừa qua

Sau cùng, tác giả xIn chân thành cảm ơn sự động viên ủng hộ của gia đình, những người bạn, những đông nghiệp đã tận tình hồ trợ, đông hành cùng tác giả trong suôt thời gian học tập và nghiên cứu

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 07 tháng 12 năm 2023

Tác giả Thư

Bùi Khánh Thư

DANH MUC CAC CHU VIET TAT

Từ viết tắt BĐS ĐC DK

GCNQSDĐ

Nghĩa tiếng Việt

Bất động sản Đầu chủ

Đầu khách

Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất

LOI MO DAU

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản có định cho nền kinh tế, thúc đây các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động ), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch Ngoài ra, đây là thị trường chịu nhiều ảnh hưởng từ các quyết sách kinh tế vĩ mô của

Chính phủ, xu hướng đầu tư, tiêu dùng của người dân Năm 1993 đóng một dẫu

mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, tạo khuôn khô pháp lý ban đầu cho thị trường về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cho phép chuyển nhượng, chuyền đôi, cho thuê và thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lúc này thị trường bất động sản chính thức ra đời

Có thê nói, lực lượng môi giới giữ vai trò không hề nhỏ trong việc kết nối trung gian, giúp hàng trăm ngàn bất động sản giao dịch hàng năm, đóng góp giá trị hàng nghìn tỷ đồng vào ngân sách nhà nước, cũng như doanh nghiệp, cá nhân sở hữu tài sản Tuy nhiên, hoạt động môi giới trên thị trường vẫn chưa đạt được sự chuyên nghiệp và minh bạch, van con nhiều thiêu sót can được giải quyết Hiện nay, số lượng môi giới BĐS tại Việt Nam vẫn chưa được Nhà nước quản lý chặt chẽ, hầu hết cá nhân môi 2101 thiếu kiến thức, không được đảo tạo, dù có các quy định xử phạt, môi giới BĐS vẫn là ngành nghề gần như không có rào cản khi gia nhập hay rút lui, mọi người, mọi chủ thể, cá nhân đều dễ dàng

tham gia Những cá nhân này không có kiến thức chuyên môn, hoạt động mang

tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào Những môi giới chất lương kém chỉ thu nhận thông tin về bất động sản một các thụ động, ngoài ra, khi họ không có sự đánh giá, phân tích các khía cạnh như pháp lý, vị trí, cơ sở hạ tầng xung quanh thậm chí còn tìm mọi cách để lấp liếm thông tin để nhận hoa hồng từ khách Bên cạnh đó, họ còn cung cấp thông tin ảo, không chính xác về bất động sản rao bán về các vấn đề liên quan đến giá

bán như thôi giá đề bán chênh đề trục lợi kiếm lời Chính việc bỏ qua khía cạnh

đạo đức của những mô giới này, vô hình chung khiến cho thị trường bị lũng đoạn, gây nguy cơ cho các đợt sốt ảo hay bong bóng

Tuy nhiên, những người làm nghề môi giới cũng đang phải đối diện với những thách thức, đặc biệt là rủi ro về việc bị khách hàng và chủ nhà cắt hoa hồng

Thực tế, nhiều khách hàng không muốn mất tiền dịch vụ môi giới, nếu lộ thông

tin vị trí căn nhà, hay hình ảnh căn nhà, khách sẽ tìm kiếm theo địa chỉ rồi gặp

chủ nhà đàm phán trực tiếp; hoặc trường hợp khác là chủ và khách gặp gỡ, sau đỏ tự giao dịch với nhau mà không thông báo cho nhân viên môi giới, ngoài ra đã ghi nhận những trường hợp chủ nhận tiền cọc của khách nhưng không ban nhà, cũng không chịu trả tiền cọc Thậm chí, nhiều môi giới có năng lực thông qua quá trình học tập, mất công, mắt sức tìm hiểu và tư vấn cho khách hàng,

nhưng khách hàng nghe xong tư vấn lại đi ký hợp đồng với môi giới khác sẵn

Sảng cắt hoa hồng, cướp khách, bất chấp để hoàn thành giao dịch

Từ đó đòi hỏi bản thân mỗi người môi giới cần tuân theo quy trình cụ thể một cách nghiêm ngặt Người làm nghề không những phải tham gia đào tạo những kỹ năng cơ bản, mà còn phải trải qua một quá trình học tập, tích lũy kinh nghiệm, lấy đạo đức hành nghề làm kim chỉ nam, cải thiện kỹ năng tu vấn, thuyết phục

khách hàng Môi giới BĐS cần có kỹ năng về định giá, biết đọc bản vẽ thiết

kế, lên phương án dòng tiền, hiểu rõ luật Như vậy mới đảm bảo quy trình môi giới bất động sản hiệu quả, không những đáp ứng yêu cầu của khách, mà còn đảm bảo quyền lợi cho bản thân Hoạt động của sản giao dịch bất động sản vả

môi giới bất động sản cũng cần phải khắt khe, chuyên nghiệp, kỹ năng hành

nghề cao, năng lực hỗ trợ công việc đạt chuẩn, văn hóa đạo đức thành nguyên tắc không thê vi phạm

Xuất phát từ những quan sát về các van dé còn tồn tại khi thực tập môi giới bắt động sản được trình bày như trên, tác giả đã chọn đẻ tài: “Hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại Công ty cô phần bắt động sản Thiên Khôi “ làm chuyên đẻ thực tập tốt nghiệp của mình

1 Mục tiêu nghiên cứu

- Hoàn thiện hệ thông cơ sở lý thuyết về quy trình môi giới bất động sản thô cư

tại Công ty cô phần bất động sản Thiên Khôi

- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá quy trình môi giới bất động sản thô cư tại Công

ty cô phần bất động sản Thiên Khôi

- Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản thô cư tại Công ty

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1 Đối tượng nghiên cứu: Quy trình môi giới bất động sản thô cư

2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Công ty cô phần bất động sản Thiên Khôi

- Phạm vi thời gian: 2022 - 2023

- Nội dung: Nghiên cứu trọng tâm quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại

Công ty cô phần bất động sản Thiên Khôi giai đoạn 2022 — 2023

3 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp được sử dụng trong chuyên đề bao gồm:

3.1 Phương pháp khảo cứu: Tham khảo thông tin, tài liệu từ các nguồn tài liệu chính thống như giáo trình, báo điện tử, để xây dựng cơ sở lý thuyết chính xác về quy trình môi giới

3.2 Phương pháp phỏng vấn sâu, phỏng vấn chuyên gia: Tham khảo ý kiến từ những người có kinh nghiệm thực tiễn, am hiểu nghề vẻ thực tiễn áp dụng quy trình môi giới bat động sản tại công ty

3.3 Phương pháp thống kê, định lượng: Từ kết quả khảo sát nhân viên môi giới và khách hàng sử dụng dịch vụ, tác giả đưa ra ưu, nhược điểm và giải pháp cho công ty đề hoàn thiện quy trình môi giới

Chương 3: Phương hướng và một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình bất

động sản thô cư tại Công ty cô phần bất động sản Thiên Khôi

CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VẺ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BÁT ĐỘNG SAN THO CU

1.1 Khái quát về môi giới bất động sản thô cư 1.1.1 Khái niệm bắt động sản

Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng; và bất động sản là một trong những tải sản của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu

dùng

Tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định thêm như sau: “Điều 107 Bất động sản và động sản

1 Bất động sản bao gồm: a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất dai, nha, công trình xây dựng: đ) Tài sản khác theo quy định của pháp luật

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”

Thực tế, bất động sản được sử dụng để đề cập đến những thứ không thể di chuyển được như đất đai và những tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất, và các quyền sở hữu đi cùng với bat động sản Trên thực tế, việc phân định một tài sản đơn thuần là động sản hay là một bộ phận cầu thành của bất động sản là một điều hết sức khó khăn, và thường không có phân định rõ ràng Một cây xanh có

10

thê đễ dàng di dời từ nơi này đi nơi khác để trồng, điều đó có thể coi như một động sản Tuy nhiên, cũng cây đó nhưng nếu đã gắn liền với không gian cảnh quan và tạo thành một bộ phận không thể thiếu của ngôi biệt thự lại trở thành bat động sản

Do đó, khái niệm bắt động sản với các tính chất không thể di đời, gắn liền với

tai sản khác không thê di tách rời và đất đai, luôn là các khái niệm mang tính

tương đối và trừu tượng, khó phân định Vì thế, bất động sản phải thỏa mãn đồng thời các tiêu chí nhận diện sau đây:

a Bất động sản phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người Yếu tô vật chất có nghĩa là hữu hình, là nhìn thay được, là có thể chạm vào được Cũng có những lập luận cho rằng việc mua bán khoảng không gian được coi là mua bán bất động sản, nhưng thực tế đó là mua bán các quyền năng gắn liền với bất động sản chứ không ai mua bán khoảng không gian không gắn liền với bất động sản Khái niệm “có ích cho con người" nghĩa là tài sản đó phải đáp ứng được một hay một số nhu cầu nào đó của con người, con người thấy cần phải có nó như nơi ăn, chỗn ở hay là một dạng tài sản mà con người thấy cần có, thậm chí chỉ là tích trữ Không có bất động sản nào là các tài sản vô hình mà phải là các tài sản vật chất hữu ích Tính hữu ích cũng được xem xét trên phạm vi rộng có thé mang ý nghĩa chung của xã hội, có nhưng không giới hạn bởi ý nghĩa cá nhân Ngoài các ý nghĩa đó ra, các yếu tố vật chất không mang lại lợi ích cho con người sẽ không được xem xét là bất động sản

b Tài sản này phải được được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng có nghĩa là phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc chủ quyền của một chủ thê Những yếu tế có tính chất giống như là bất động sản nhưng chưa được xác định chủ quyền, chưa xác định quyền chiếm hữu thì không được tính là bất động sản Chính vì vậy, đất đai được coi là bất động sản nhưng không phải là tất cả đất đai đều là bất động sản Đất đai là tài nguyên có trước sự xuất hiện loài người nhưng bất động sản chị xuất hiện khi các hoạt động kinh tế xã hội của loài nguoi phát triển đến một trình độ nhất định Điều đó cũng nói lên rằng quyền năng của cộng đồng xã hội mà nhà nước là đại diện luôn hiện diện các quyền nặng bao trùm của nhà nước đối với bất động sản, kê cả các quốc gia công nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân

11

Bắt động sản phải là tài sản có thể đo lường giá trị nhất định Nghề định gia bat động sản là nghề gắn liền với sự ra đời của bất động sản bởi lẽ bất động sản là một tài sản luôn có giá trị, có tiêu chỉ đo lường nhưng không phải đễ dàng lượng hóa Tất cả những giao dịch phải dựa trên cơ sở tính toán các tiêu chí gắn liền với bất động sản để lượng hóa ra giá trị thì đó mới được col la giao dich bất động sản và đối tượng giao dịch là bất động sản Điều đó cũng cho thấy, có nhiều yếu tố vật chất có hình hài như các bắt động sản khác nhưng nếu không thê lượng hóa, đo lường giá trị thì cũng không thể coi là bất động sản như các công trình di sản văn hóa, di tích lịch sử thậm chi la các giao dịch về quyền chiếm hữu cả một vùng lãnh thô như Hồng Kông trong giao dịch giữa Trung Quốc và Anh

Cc Tài sản đó không thể di dời được Ở đây, ý nghĩa của từ “không thê di doi" mang tinh chat tương đối Trên thực tế ngày nay, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, người ta có thê đi chuyên được các tài sản có khối lượng cũng như kích thước to lớn, thậm chí là không lồ, cho nên việc đi dời một bất động sản như nhà ở, công trình xây dựng cũng không phải là một công việc quá khó khăn Do vậy, tiêu chí này được hiểu là “không thé di đời được hoặc di dời hạn chế" tính chất, công năng, hình thái của bắt động sản Một vật duoc coi là có thé di đời nếu như tính chất, công năng, đặc tinh của nó không thay đổi khi ta thay déi vị trí không gian và các yếu tô gắn liền với nó Đặc tính này thường khó nhận biết chính vì vậy trong thực tế thường hay lấy các yếu tố động sản để gắn vào làm tăng thêm giá trị cho bất động sản

d Bất động sản phải tồn tại lâu dài Điều này mang ý nghĩa là bất động sản có tuôi thọ lâu đài Bất động sản thường phải có thời gian tồn tại hàng chục, thậm chí hàng trăm năm Những tải sản có thời gian tồn tại ngắn không được coi là bất động sản, mặc dù nó mang gần như đây đủ các hình thái, công năng, tính chất của một bất động sản chẳng hạn như là nhà tạm, lán trại cho công nhân Tuôi thọ của bắt động sản phải được đánh giá kết hợp trên cả hai phương diện: tuổi thọ vật lý và tuôi thọ kinh tế Tuổi thọ vật ly la yếu tố mọi nguoi dé đảng nhìn nhận và đánh giá dựa vào các tính chất cơ, lý, hóa và thậm chí có thê đo lường bằng máy móc và các phương tiện kỹ thuật Tuy nhiên, tuổi thọ kinh tế lại là vấn đề trừu tượng không nhìn thấy bằng mắt, sờ bằng tay mà thông qua các phân tích, đánh giá, nhận định của các chuyên g1a

12

1.1.1.2 Đặc điểm của bắt động sản

a Tỉnh đa dạng về kết cầu

Kiến trúc và kết cấu của bất động sản là đa dạng, phức tạp và không có quy chuẩn cô định Bắt động sản có thê là các công trình nhà ở đơn giản với kiến trúc chồng tầng nhưng cũng có thê kết cầu phức tạp với kết câu xây dựng mang những hình dáng và cầu trúc không khuôn mẫu, khác biệt theo trí tưởng tượng của các nhà thiết kế Vì vậy, kết cấu kiến trúc tạo nên bắt động sản luôn phát triển đa dạng và không có giới hạn

b Tĩnh có định

Bắt động sản là các tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai mà dat dai có đặc điểm là vị trí có định, không thé di đời được, do vậy bất động sản co vi trí cố định

Cc Tỉnh lâu bên

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như

không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật

kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thê tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trinh xây dựng

d Tinh di biét

Tính dị biệt của bất động sản cho thấy rằng không thể có hai bất động sản hoàn toàn như nhau Ít nhất là không tồn tại hai thửa đất hoàn toàn giỗng nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên địa cầu, đã tạo nên tính dị biệt của bất động san

e Tĩnh ảnh hưởng

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thê bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ

đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phô biến

13

f Có giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bảo toàn giá trị

Bắt động sản là loại tài sản mang giá trị rất lớn do hai yếu tố chủ yếu cấu thành nên bat động sản là đất đai và công trình mà giá trị của đất đai cao cộng thêm chi phí đầu tư xây đựng lớn Giá cả của bất động sản thường cao hơn giá cả của các loại hàng hóa tiêu dùng khác nhiều lần Do đó, hoạt động đầu tư kinh doanh bat động sản cần có lượng vốn lớn

g Tỉnh khan hiếm

Bất động sản là một loại hàng hóa có tính khan hiếm tương đối Sự khan hiếm

trước hết phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích bé mat Trai Dat cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất Bất động sản phát triển phụ thuộc vào giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động ở vào từng vị trí nhất định không thể mở rộng thêm được

h Mang nặng yếu tổ tập quán, thị hiểu và tâm lý xã hội

Hàng hóa BĐS chịu sự chỉ phối của các yếu tổ này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm

linh chí phối nhu cầu và hình thức BĐS

i Tinh phu thuộc vào năng luc quan ly

Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chị phi quản lý cao hơn so với các hang hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian đài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng k Chịu sự quản lÿ trực tiếp của nhà nước

Có thê nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thông pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác Dù thuộc chế độ sở hữu đất đai nào thì

các công trình bất động sản luôn là đối tượng quản lý trực tiếp của các cơ quan nhà nước không phải chỉ ở kiểm soát các hoạt động bảo hiểm tài sản mà còn là đối tượng quản lý về quy hoạch, kiến trúc, các tiêu chuẩn kỹ thuật và chủ sở hữu

14

1.1.3 Khái niệm môi giới bất động sản thô cư

Trong Luật Thương mại số 36/2005/QHII về quy định của hoạt động thương mai néu rang:

“Môi giới là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (goi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đông mua bán hàng hoá, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới ”

Môi giới bất động sản là một công việc quan trọng trong thị trường bất động

sản Họ là trung gian kết nối người mua và người bán, cũng như người có nhụ

cầu cho thuê và người thuê, giúp thúc đây giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi Ngoài ra họ được trả công theo một tỷ lệ nào đó trên tông giá trị giao dịch được gọi là hoa hồng

Môi giới bất động sản khác nhân viên bán hàng ở chỗ, nhân viên bán hàng chỉ đơn thuần là tìm kiếm người mua còn môi giới bất động sản là tìm kiếm và kết nối giữa bên cung và bên cầu bất động sản Do đó, một trong những nghiệp vụ quan trọng của mỗi giới bất động sản là thương lượng và tư vấn đề dàn xếp những điểm chưa thống nhất giữa bên mua và bán để giao dịch được điễn ra thành công Trong nhiều trường hợp, người môi giới toàn quyền đại điện cho bên mua hoặc bên bán dé dan xếp thương vụ mà hai người mua và bán không cần phải trực tiếp gặp mặt Người mỗi giới còn đóng vai trò hết sức quan trọng giúp cho cả người mua và người bán thực hiện các thủ tục giao dịch đề đảm bảo các giao dịch được diễn ra đúng các quy định của pháp luật và chặt chế, tránh

các tranh chấp phát sinh

1.1.4 Nội dung của môi giới bất động sản thổ cư

a Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng

b Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt

động kinh doanh bất động sản

C Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyên nhượng, thuê, thuê mua bât động sản

15

1.1.5 Vai trò của môi giới bất động sản thố cư

Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản, vai trò của môi giới bất động sản không được thừa nhận trong xã hội Người dân thường lo sợ bị lừa đảo khi giao dịch với môi giới, dẫn đến tâm lý e ngại và không muốn sử dụng dịch vụ của họ Điều này đã hạn chế số lượng giao dịch bắt động sản trên thị trường, kìm hãm sự phát triển của thị trường.Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thê phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đây sự phát triển của thị trường bat động sản Vai trò cua dich vụ này thể hiện qua các mặt sau: 1 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bắt động sản:

Thị trường bất động sản là một thị trường đặc thủ, không hoàn hảo, với thông tin không đây đủ và tiêu chí đánh giá không chính xác Do đó, hệ thống thông tin bất động sản đóng vai trò quan trọng, giúp các chủ thê tham gia thị trường năm bắt được tình hình thị trường, đưa ra quyết định hợp lý, tránh rủi ro Hệ thống thông tin bất động sản bao gồm thông tin vẻ luật pháp, chính sách, quy hoạch, vị trí, nhu cầu, mức cung, tâm lý tập quán Các thông tin này giúp người mua, người bán tìm kiếm nhau, đánh giá đúng giá trị bất động sản, và các cơ quan quản lý nhà nước giám sát thị trường Như vậy, hệ thống thông tin bất động sản là một yếu tô quan trọng giúp thị trường bất động sản vận hành hiệu quả và lành mạnh

Bắt động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hi ém, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tô và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tô chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân Trên thị trường, thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sé dé dang quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Tuy nhiên, thị trường bắt động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ đề trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định

16

Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mỗi quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đô, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tô chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bắt động sản Hệ thống các tô chức ngày càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày cảng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

2 Thúc đấy thị trường bất động sản phát triển

Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nên kinh tế

Từ tình hình thực tiễn mới hiện nay của nền kinh tế cũng như quá trình chuyên đối cơ cầu kinh tế đã tạo ra những sự khuyến khích thị trường trong việc tái sắp đặt các nguồn tài sản từ chức năng nông nghiệp, công nghiệp nặng sang nền công nghiệp nhẹ và dịch vụ Tính hợp lý của thị trường đã tạo ra áp lực làm thay đôi các phương thức hoạt động kinh tế trước đây Ví dụ cụ thể là sự địch chuyển các xí nghiệp công nghiệp từ trung tâm thành phố ra ven đô, sự hình thành các khu công nghiệp tập trung trong những năm gần đây tại các tỉnh lân cận thành phó, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước Vì vậy tồn tại một nhu cầu cấp thiết trong việc tái sắp đặt lại nguồn BĐS và cần thực hiện trên một phạm vi lớn trong cả nước Trên bình diện vĩ mô, nếu như việc tái sắp đặt lực lượng lao động hay vốn tài chính vào những lĩnh vực hiệu quả hơn một cách tương đối đơn giản bao nhiêu, thì việc luân chuyên nguồn vốn BĐS, thay đối chức năng, vị trí, quyền sở hữu hay quyền sử dụng chúng một cách chuẩn mực sẽ khó khăn hơn nhiều bấy nhiều Hơn nữa việc tạo ra các nguồn cung BĐS mới (dạng tài sản thu hút rất nhiều vốn) là quá tốn kém trong

tình hình vốn và đất đai chỉ có hạn Vì vậy để đối phó với tình hình này, nhất

thiết phải tạo ra sức ép lớn hơn trong việc sử dụng hợp lí nhất có thể những nguồn BĐS đang có, thông qua biện pháp tái sắp đặt một cách khoa học Việc này đồng nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay BĐS trên thị trường một cách hiệu quả hơn Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trình

17

chuyền đổi này diễn ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới BĐS Họ chính là "dầu nhớt" giúp cho bộ máy nặng nề là thị trường BĐS vận hành một cách trôi chảy, hiệu quả

Ngoài ra, do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết đề lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiêm soát của nhà nước Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo” Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi 2101 bat động sản

Thông qua các tô chức môi giới — những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kỹ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tô chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tô chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bach, han ché tinh trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tô chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đây thị trường bất động sản phát triển

3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày cảng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thương không hoàn hảo, giao địch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được

18

Theo thống kê có trên 70% các giao địch bất động sản được thực hiện thông qua các tô chức môi giới không đăng ký kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mã thuế là nguồn thu chính của nhà nước đê trang trải cho mọi hoạt động, chí phí của cả nước Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế

4 Góp phần ôn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người

dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất

động sản nảo trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chỉ phối của

điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi

cộng đồng khác nhau Thông tin và các yếu tô cấu thành thị trường thường không hoàn hảo

Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh được tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) của bất động sản Đó là những thông tin, yếu tổ mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thể chấp lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện dé tìm hiểu kỹ các thông tin về bất động sản Một khi thi trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ôn định Thông qua các tô chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ôn định trật tự,

an ninh xã hội

5 Góp phần thúc đấy dỗi mới chính sách quản {ÿ bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bắt động

19

sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lý đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở dé Nhà nước đổi mới, bố sung, hoản thiện công tác quản lý đất đai quản lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phủ hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai

Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tô chức kinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thê đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tô chức trung gian môi giới về bất động sản Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yêu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khô pháp lý cho địch vụ môi giới phát triển đúng hướng

1.2 Quy trình môi giới bất động sản thổ cư

1.2.1 Khái niệm

Quy trình môi giới bất động sản là một loạt các bước theo thứ tự mà nhà môi giới cần làm đề chuẩn bị cho việc bắt đầu một thương vụ môi giới, tới khi hoàn thành thương vụ để mang lại những lợi ích tốt nhất với khách hang, nếu nhà môi giới tuân thủ một quy trình môi giới bài bản thi sẽ mang lại sự chuyên nghiệp cho bản thân và Công ty, nhằm cải thiện chất lượng dịch vụ môi giới và nâng cao hình ảnh cho những người môi giới bất động sản

1.2.2 Ý nghĩa của quy trình môi giới bắt động sản thổ cư

“Quy trình môi giới BĐS giúp cho những người môi giới BĐS có thể đễ dàng

tìm kiếm, tiếp cận cũng như thuyết phục được khách hàng một cách nhanh nhất, giúp đỡ được nhiều khách hàng tìm kiếm được BĐS phù hợp với nhu cầu, mục đích sử dụng của họ, cũng như góp phần làm cho thị trường BĐS trở nên dễ thanh khoản hơn Đồng thời, nhờ có quy trình môi giới BĐS đã được đúc kết trước đó và đảo tạo nên những nhà môi giới ngày càng chuyên nghiệp, súp cho

20

thị trường có cái nhìn khách quan hơn đối với nghề môi giới BĐS Qua đó, tạo tiền đề cho việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS trở nên dễ dàng hơn.”

Theo: Bài giảng môn “Môi giới bất động sản" — PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc — Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân

1.2.3 Nội dung quy trình môi giới bất động san thé ew

Theo Diéu 6 Luat kinh doanh bat déng san 2014, ndi dung théng tin vé bat dong

san bao gom:

“Điều 6 Công khai thông tin về bắt động sản đưa vào kinh doanh:

1 Doanh øgiiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:

a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản; b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bắt động

Ä) Quy mô của bất động sản;

d) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bắt động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; g) Hồ sơ, giấy tò về quyên sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyên sử dụng đất và giáy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản: hợp đông bảo lãnh, văn bản cho phép bản, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyển

đối với việc bản, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

h) Các hạn chế về quyên sở hữu, quyên sử dụng bắt động sản (nếu có);

,

i) Gia bản, chuyén nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản `

Vì thế, trong quá trình hoạt động, các môi giới cần cung cấp đủ thông tin về bất động sản cho khách hàng từ thông tin hữu hình như thông só, vị trí, đến những thông tin vô hình như pháp lý, thông tin quy hoạch

a) Quy trình thu thập thông tin về hàng hóa bất động sản thé cw Hạ tầng kỹ thuật xung quanh bắt động sản

- VỊ trí,

Đặc điểm cơ bản của BĐS là tính có định về vị trí, có thể thấy được điều này khi mà trang thiết bị hiện đại, phong cách thiết kế và các yêu cầu trong tiêu chuẩn kỹ thuật đều có thể thay đổi được trong khi đó thì vị trí bat dong san la cố định không thay đổi được Chính vì vậy mà vị trí, địa chỉ, môi trường sống, có ý nghĩa rất lớn và từ đó tác động trực tiếp đến môi quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả bất động sản Vì thế, khi bắt đầu chọn nguồn cung, môi giới cần ghi chép lại những đặc tính liên quan đến vị trí của BĐS như: hướng, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện công cộng, hạ tầng giao thông, khoảng cách tiếp cận khu vực trung tâm như bệnh viện, trường học, nhà trẻ, siêu thị, công viên

- _ Đặc điểm sơ bộ của BĐS

Bên cạnh vị trí, điều đáng quan tâm tiếp theo đó chính là BĐS ấy sơ bộ như thế nao, diện tích bao nhiêu, sô tâng, lâu, gác, phòng khách, phòng ngủ, có vườn,

22

hồ bơi hay sân thượng ngoài ra có những khách hàng yêu cầu khắt khe về

nội thất của BĐS, vì thế nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danh sách những

dé vat dé lai, nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng đồ gia dụng để tránh những trường hợp vật dụng bị đôi trong quá trình bàn giao lại nhà

- Tinh trang ky thuat

Tinh trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở kiểu tường, chất liệu, năm sử dụng, kết cầu dầm, khung, đường ông dẫn nước, đường ông dẫn gas, mạng lưới điện, Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người mua với mục đích sử dụng lâu dài

- _ Giá cả toàn bộ và giá cả từng phân

Không chỉ người mua với mục đích để ở mà cả nhà đầu tư đều quan tâm tới giá cả khi mua bán BĐS, điều này đòi hỏi môi giới cần có kỹ năng định giá và phương pháp phù hợp để đưa ra mức giá khi đàm phán Ngoài ra môi giới có thê tham khảo giá thị trường của các bất động sản tương tự của các bất động sản xung quanh đề đưa ra mức giá có lợi nhất cho khách hàng

Về pháp ly

Pháp lý đóng vai trò vô cùng quan trọng trong đầu tư bất động sản để đảm bảo quyền lợi piữa các bên khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản Đáng chú ý là những thủ tục và giấy tờ pháp lý liên quan phải theo đúng quy định của Nhà nước, bảo đảm phù hợp với từng loại sản phẩm bắt động sản Hiện nay, có rất nhiều vụ lùm xùm về mặt pháp lý nhà đất, pháp lý bất động sản, dự án không được cấp phép, dự án ma khiến nhà đầu tư gặp rủi ro, quy hoạch chồng chéo khiến nhiều khách hàng mất toàn bộ phần đất sử dụng, gây ra nhiều thiệt hại Do đó, việc tìm hiểu kỹ pháp lý bất động sản trước khi tiền hành ký hợp đồng mua bán là điều môi giới cần phải đặc biệt quan tâm

Những thông tin quan trọng như giấy tờ xác nhận quyền đối với bất động sản: BĐS có số đỏ, số hồng hay không, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản, đặc biệt là mục đích sử dụng đất là thông tin không thể thiếu trong quá trình tư vấn khách hàng Ngoài ra còn tình hình quy hoạch: như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch cây xanh QH có khả thi hay không, nếu có thì

loại quy hoạch 1/2000 hay 1/500 vì sẽ ảnh hưởng tới vấn đề cấp giấy phép xây

dựng của khách hàng Do đó môi giới cần tìm kiểu kỹ thông tin quy hoạch qua

23

những trang chính thống như Trích lục Bản đồ quy hoạch chỉ tiết khu vực tại Sở quy hoạch kiến trúc hoặc UBND Quận/Phường nơi có BĐS

Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp, phân chia tài sản (nếu có) Pháp lý trong bất động sản càng rõ ràng càng bảo đảm được vốn đầu tư an toàn và tăng khả năng sinh lời Đặc biệt, bất động sản là một tải sản lớn nên với nhiều khách hàng, họ phải chắc chăn đây là tài sản thuộc quyền sở hữu của mình và trường tồn với thời gian Nếu có tranh chấp và chuyên nhượng sẽ được pháp luật bảo vệ nên không sợ bị mắt tiền oan Người môi giới có nhiệm vụ thu thập chính xác những thông tin này nhằm mục đích tư vấn thông tin đầy đủ tới khách hàng, đảm bảo những thông tin cung cấp đến khách hàng luôn rõ ràng, chính xác và minh bạch Bởi đây chính là nhân tổ có tính ảnh hưởng quan trọng trong việc ra quyết định cuối cùng của khách hàng

b) Quy trình xác định thông tin về người cung bất động sản thổ cư Thị trường BĐS là nơi cung cấp hàng hóa BĐS, trong đó có những dạng cơ bản sau: Thị trường mua bán BĐS; thị trường thuê và cho thuê BĐS; thị trường giao dịch các BĐS dùng đề thế chấp, bảo hiểm; thị trường giao dịch các BĐS dùng dé gop vén liên đoanh

Cung BĐS tại một thời điểm phụ thuộc vào lượng BĐS rao bán, cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sử dụng hủy hợp đồng thuê Hàng hóa bất động sản bao gồm những nguồn cung sau: Nhà nước; các cá nhân, tô chức sở hữu BĐS; công ty đầu tư, kinh doanh, phát triên BĐS; ngân hàng BĐS hay các quyền về BĐS là đối tượng chính của thương vụ Vì vậy việc tìm kiếm khách hàng có BĐS cần bán, cho thuê là một trong những hoạt động đầu tiên của những người môi giới Trách nhiệm của họ phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS tại địa bàn làm việc nói riêng và trên cả nước nói chung đề có thê hình thành được kiến thức tông quan về sự phát triển thị trường BĐS Hiện nay trên thị trường BĐS cũng có rất nhiều cách thức để người môi giới tìm gặp được người đại diện cho bên cung BĐS

Phương thức đầu tiên là qua sách báo điện tử, Internet: Vì thị trường BĐS là một trong những bộ phận không thê tách rời của hệ thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh, nên những vấn đề liên quan đến BĐS luôn “nóng”, được săn đón thường xuyên, đặc biệt nhu cầu giao dịch lớn, nên nguồn cung được cập nhật

24

liên tục, nhất là trong bối cảnh cách mạng công nghệ 4.0 Có thể nói đây là nguồn thông tin déi dao nhất về nhu cầu bán, cho thuê BĐS

Ngoài ra môi giới có thể tìm người cung thông qua văn phòng môi giới: Trong cơ cầu tô chức, mỗi công ty đều có một bộ phận riêng để nhập hàng hóa trực tiếp từ chủ sở hữu bất động sản,Ngoài ra, thông tin đều được niêm yết trên hợp đồng nên môi giới có thể hoàn toàn yên tâm và sử dụng chúng để truyền đạt tới

khách hàng

Bên cạnh đó, cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như: Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư, Bộ thương mại, là những nơi có chứa nhiều thông tin về các dự án, công trình BĐS; Cơ quan đấu giá đất và BĐS, ngân hàng có BĐS thế chấp là những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình BĐS luôn được cập nhật trên các trang thông tin chính thong, được kiểm duyệt kỹ càng từ pháp lý đến quy chuẩn xây dựng

Ngoài ra, đối với bất động sản thô cư, môi giới có thể tìm người cung thông qua trung gian như mối quan hệ đồng nghiệp, bạn bè, điều này đòi hỏi bản thân mỗi môi giới cần xây dựng thương hiệu cá nhân, tạo lập các mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế hợp tác trong công việc hợp lý giữa các sàn văn phòng môi giới BĐS với nhau nói chung và bản thân mỗi môi giới nói riêng

1.2.3.2 Quy trình thu thập thông tin về cầu hàng hóa bất động sản thổ cư 1 Khai niém cau bat dong san tho cw

Cầu về bất động sản thô cư là số lượng bất động sản mà người mua có nhu cầu muốn sở hữu, sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán trong một khoảng thời gian nhất định

Cầu về bất động sản thé cu dé cap đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cầu và giá bất động sản

a) Quy trình xác định thông tin về người cầu bất động sản thổ cư Phân loại đối tượng cầu bất động sản là một quá trình quan trọng, giúp môi giới và nhà đầu tư hiểu rõ hơn về những nhu cầu và mục tiêu cụ thê của các nhóm khách hàng khác nhau Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn, có xu hướng gia tăng giá trị theo thời gian, nên ngoài mục đích sử dụng, bất động sản còn được dùng vào nhiều mục đích khác, vì vậy, câu về bât động sản có thê

25

được chia thành nhiêu loại Dựa trên mục đích sử dụng, nguôn tài chính vả các yêu tô khác, có thê phân loại người câu bât động sản như sau:

Cầu về tiêu dùng: Đây là nhóm người mua mua bắt động sản để sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc doanh nghiệp Các mục tiêu tiêu dùng bao gồm mua nhà đề ở, điều này đòi hỏi sự tập trung vào những đặc điểm cơ bản của bắt động sản như vị trí, kích thước vả tiện ích của tài sản phục vụ cho nhu cau cu thé cua từng NĐƯỜI

Cầu về yếu tô sản xuất: Một sô người mua tham gia thị trường bất động sản để tối đa hóa lợi nhuận từ việc mua bắt động sản thông qua đầu tư vào các giá trị gia tăng hoặc chỉ chờ đợi giá trị tài sản tăng lên Điều này có thể bao gồm việc mua bất động sản để cho thuê, đầu tư vào các dự án phát triển bất động sản hoặc mua đất đai ở những địa điểm có quy hoạch đề đầu cơ

ĐỂ bảo toàn vốn: Đây cũng là một trong những hình thức giữ tiền mà nhiều người ưa chuộng Họ mua bất động sản có thể xem như một cách đề bảo toàn quy mô tài sản, đặc biệt trong những thời kỳ không ốn định của thị trường tài chính lãi suất biến động, lạm phát vượt kế hoạch, hoặc khi gia tri tién té giam giá, bat động sản có thê được xem xét là một cách an toàn dé bao toan gia tri

A

von

b) Quy trình thu thập thông tin về cầu bất động sản thổ cư

Sau khi xác định được tệp khách hàng và thấu hiểu được khách hàng, môi giới BĐS có thê vẽ ra được chân dung về khách hàng mục tiêu của minh là những ai, đến từ đâu, tính cách và sở thích của họ là gì, cách thức họ quyết định mua hàng ra sao Từ đó môi giới sẽ tìm kiếm người cầu BĐS thông qua những phương khác nhau Môi giới phải biết cách tạo đựng, thiết lập mối quan hệ với khách hàng tiềm năng bởi vì BĐS có giá trị lớn nên tệp khách hàng không đa dạng và dễ tìm như các lĩnh vực khác Đây là công việc chưa bao giờ dễ dàng, nhất là với những người mới vào nghề

Phương thức đơn giản nhất, đễ nhất mà môi giới có thể sử dụng là từ kênh truyền thống bạn bè, người quen, khách hàng cũ Lúc này môi giới có thê hiểu được tâm lý, nhu cầu thực sự của khách, phân khúc từ đó có thé chon BĐS phu hop dé giới thiệu thông qua gọi điện thoại Đề thực hiện phương pháp gọi điện tiếp thị này, môi giới cần có kỹ năng giao tiếp tốt Đây cũng là kỹ năng cơ bản

26

khi bước vào nghề Trong cuộc trao đổi qua điện thoại, môi giới cần tạo ra bầu không khí vui vẻ và dé chịu, tránh những câu hỏi mang tính chất riêng tư hoặc làm phiền, biết cách đưa ra những gợi ý phù hợp cho khách hàng

Ngoài ra, dé chu động trong việc nắm bắt thông tin, và tránh bị lừa thì các khách hàng thường tự tìm hiểu qua mạng Internet rồi mới liên hệ với môi giới để tìm kiếm thêm thông tin Do đó, nếu người môi giới bỏ qua việc quảng cáo, thi coi như đã tự đánh mất phần lớn khách hàng của mình Vì thế các kênh như website đăng tin, các diễn đàn hội nhóm BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc tìm kiếm người cầu BĐS Ngoài ra, phương pháp này tạo được cho khách hàng một ấn tượng chuyên nghiệp về người sale, tiếp cận được nhiều đối tượng hơn và độ phủ thị trường cũng rất lớn rộng Thông qua đó, có thể tương tác trực tiếp với khách hàng vả biết được thêm nhiều thông tin hơn

Sau khi tiếp cận được khách hàng mục tiêu, môi giới cần thu thập những thông tin về cầu hàng hóa bất động sản, bao gồm thông tin nhu cầu, mục đích mua/thuê bat động sản, và khả năng tài chính của người cầu bất động sản

Thứ nhất, về việc xác định yêu cầu của người thuê/mua BĐS, vì mỗi khách

hàng đều có tiêu chí khác nhau nên khi tư vấn, môi giới cần phải truy cứu kỹ nhu cầu của họ tránh trường hợp mất khách, những yêu cầu ví dụ như:

Vị trí của BĐS mục tiêu Đối với nhiều người đây là điều kiện tiên quyết khi đi

xem nhà, vì vị trí không thể thay đổi được, còn những yếu tố còn lại như thiết kế có thể cải tạo được, giá cả có thể đàm được, do đó môi giới cần phải khai thác kỹ Thông thường, đối với những người có nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư phân lô xây mới, họ sẽ ưu tiên những khu vực gần nơi làm việc, trường học, bệnh viện Còn những người làm dịch vụ, van dé vi trí quan trọng hon cả vì chỉ cùng | con phố, 2 vị trí khác nhau có thể sẽ tạo ra doanh thu khác biệt, do đó họ sẽ yêu cầu khu vực đông dân cư, mặt tiền thoáng rộng, diện tích lớn, lưu lượng giao thông nhiều, để tiện phục vụ cho việc kinh doanh

Ngoài vị trí còn những yếu tô khác kỹ thuật khác như hướng nhà, số phòng ngủ,

thiết kế hoặc thậm chí nhà do dân xây hay chủ đầu tư xây, bởi vì đặc điểm nhà

dân xây đề ở nên tường dày, chắc chắn, các chỉ tiết được làm tỉ mỉ, khác hắn so với nhà chủ đầu tư Những sản phẩm họ xây tuy có thiết kế hiện đại, trẻ trung, hợp với xu hướng người trẻ ngày nay nhưng chất lượng có thể sẽ không tốt do

27

mục đích tối đa hóa lợi nhuận nên sẽ cắt giảm chi phí, ngoài ra các căn nhà này được thương mại hóa quá nhiều, đều này có thể khiến khách hàng kén chọn, nhất là người trung niên

Thứ hai, sau khi môi giới khai thác được yêu cầu của người mua, thì họ cũng cần tìm hiểu mục đích của khách hàng Tùy mục đích mà quá trình tư vấn và chọn BĐS mục tiêu lại khác nhau Mỗi khách hàng khác nhau mua BĐS phục vụ các nhu cầu khác nhau như mua dé 6, mua dau tu, mua giữ tiền, Ví dụ như đối với khách hàng mua tặng cho con cái, trong quá trình tư vấn, môi giới không chỉ chú tâm đến khách mà còn phải lắng nghe ý kiến của người con vì đây mới chính là yếu tố quyết định đến việc khách có ưng nhà hay không Từ đó, dựa trên những thông tin thu thập được về mục đích thuê/mua mà môi 2101 tién hanh tìm kiếm, kết nối đến nguồn cung BĐS phù hợp, tránh gây tình trạng làm mắt thời gian giữa các bên

Thứ ba, môi giới cần phải thu thập thông tin về tài chính của bên người cầu BĐS Bởi BĐS là hàng hóa có giá trị lớn, nên thông tin vẻ tình hình tài chính của bên khách hàng cần mua/thuê BĐS đóng vai trò rất quan trọng Lúc này, người môi giới cần truy vấn về khả năng tài chính của khách hàng trước khi tìm mua/thuê một BĐS, hoặc những người có quyết định về mặt tài chính trước khi đưa họ đi xem một BĐS nảo đó

1.2.3.3 Quy trình tư vẫn người cung — cầu bất động sản thé cw a) Quy trình tư vẫn bên cung bất động sản thổ cư

Trước tiên, đề tư vấn giá trị bất động sản, ban thân môi giới cần năm chắc tình

hình giá cả của thị trường để biết đâu là mức giá tốt cho khách hàng Thông

thường nhân viên môi giới muốn giá trị “ không cao” để dễ chào bán Ngoài phần giá, môi giới cần nắm rõ các thông tin pháp lý của BĐS như mục đích sử dụng đất, có quy hoạch hay tranh chấp, kê biên thi hành bán hay không, giấy tờ cần có khi diễn ra giao dịch để đảm bảo quyền lợi của bên cung khi diễn ra giao dịch với khách hàng

Quy trình làm hợp đồng môi giới đối với bên cung bất động sản thổ

cư

Sau khi trao đôi với chủ nhà về những thông tin của BĐS, môi giới cân tu van cho họ về những dịch vụ được cung cấp, những lợi ích và quyền lợi được đảm

28

bảo trong hợp đồng môi giới, ví dụ như Hợp đồng sẽ là văn bản được quy định rõ quyền lợi và trách nhiệm giữa 2 bên gồm bên được môi giới và bên môi giới

Mọi trách nhiệm từ thanh toán, tìm kiếm và bảo mật thông tin đều có quy định

rõ ràng dựa trên sự thỏa thuận giữa 2 bên cũng như quy định tử pháp luật Bên cạnh trách nhiệm thì quyền lợi cũng là thông tin được công bồ rõ ràng theo hợp đồng Các quyền lợi từ kinh tế, bảo vệ thông tin, đền bù rủi ro đều được thể hiện rõ trong hợp đồng

Ngoài ra, hợp đồng sẽ là căn cứ giải quyết mọi tranh chấp khi giữa 2 bên xảy ra bất hòa Đây được xem là văn bản có tính quyết định và ảnh hưởng nhất trước pháp luật

Mẫu hợp đồng được trình bày tại Phụ lục 1

Quy trình tư vẫn giá và các điều kiện trong giao dịch bất động sản thô cư

Có thể nói, quyền lợi của chủ nhà khi thông qua môi giới là bán với mức giá hợp lý, có thê chấp nhận được Vì thé, kỹ năng định giá vô cùng quan trọng với mỗi môi giới Tuy nhiên mỗi người cần nhận thức về trách nhiệm của mình với thị trường, vì nêu môi giới định giá quá cao sẽ gây ra tình trạng “ảo giá” cho chủ nhà Đề định giá môi giới cần khảo sát mặt băng giá của phân khúc tại khu vực cụ thê: lựa chọn các bất động sản tương đồng để so sánh; xác định ưu, nhược điểm của lô đất làm cơ sở định giá; với các thông tin thu thập được, cần tổng hợp, so sánh để xác định được vùng giá giao dịch phù hợp Nếu còn phân vân với kết quả thâm định giá, chủ nhà và môi giới nên tham khảo định giá của các bên thâm định chuyên nghiệp

Về điều kiện giao dịch, môi giới cần kiểm tra các giấy tờ cần thiết cho quá trình giao dịch, các điều khoản trong hợp đồng thuê mua, thời hạn thanh toán để giao dịch diễn ra trơn tru nhanh chóng, không mất thời gian đôi bên cung - cầu b) Quy trình tư vẫn cho bên cầu bất động sản thổ cư

Dựa trên thông tin khách hàng cung cấp về nhụ cầu của BĐS muốn tìm kiếm như vị trí, thiết kế, và tìm kiếm được một vài BĐS mục tiêu, hợp tiêu chí của

khách, môi giới cần tiễn hành quá trình tư vấn khác như tài chính, pháp lý, vị

29

trí, “và cần phải thuyết phục sao cho khách hàng thấy đây là sản phẩm phù

hợp nhất với mình

Tương tự quy trình tư vẫn đối với chủ nhà, môi giới cũng cần phải thiết lập quy trình tư vấn cho bên cầu BĐS, cụ thé ở đây là người cần mua, thuê BĐS Trước hết, giữa người môi giới BĐS và khách hàng đang cần tìm mua/thuê BĐS cần

phải có hợp đồng môi giới, công việc này nhằm mục đích giới thiệu đến khách

hàng về dịch vụ môi giới của mình, yêu cầu họ sử dụng dịch vụ môi giới và cung cấp đầy đủ thông tin cá nhân trước khi người môi giới đưa họ đến xem các BĐS đang được giới thiệu, đảm bảo tính minh bạch cũng như quyền lợi của hai

bên

Sau khi khách hàng đồng ý với những thỏa thuận trong hợp đồng môi giới, tiến

hành ký xác nhận, môi giới sẽ tiến hành dẫn khách đi xem các BĐS được giới

thiệu cũng như tư vấn về thông số kinh tế - kỹ thuật, về vị trí, về giá cả, để cho khách hàng có thể đánh giá, tự so sánh được đặc tính của khu vực có BĐS đó Ngoài ra, môi giới cần tư vấn khách về giá cả, về các vấn đề liên quan đến pháp lý của BĐS cũng như việc lựa chọn mô hình kinh doanh phù hợp với mặt bằng kinh doanh (đối với khách hàng thuê hoặc mua BĐS để kinh doanh nham phát sinh dòng tiền)

Ngoài ra, người môi giới cũng cần tư vấn cho khách hàng về các điều kiện bắt buộc trong giao dịch BĐS, những thủ tục giấy tờ mà khách hàng cần chuẩn bị trước và trong khi giao dịch diễn ra; Tư vấn về các loại thuế, phí mà khách hàng phải đóng sau khi mua/thuê BĐS đó, cũng như các hình thức và tiến độ thanh toán cho giá trị của BĐS mà khách hàng sẽ mua/thuê Công việc này yêu cầu

người môi giới phải trung thực khi mô tả, tư vấn về sản phâm BĐS tới người

mua/thué, luôn đảm bảo lợi ích cho khách hàng tốt nhất có thể, giúp khách hàng giao dịch thành công BĐS mà họ mong muốn, sao cho phủ hợp với quy luật của thị trường và tuân thủ đúng theo pháp luật mà Nhà nước đã quy định 1.2.3.4 Quy trình thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê bất động sản thổ cư

a) Quy trình làm hợp đồng mua bán, cho thuê BĐS thé cư

Theo khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được

thực hiện các quyền chuyền đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

30

kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại

khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản I Điều 168

của Luật này.”, do đó, khi chủ sở hữu muốn bán BĐS cần có GCNQSDĐ Vì

tính chưa hợp pháp và tính rủi ro của loại BĐS này nên trong nghiên cứu sẽ không đi quá sâu vào quá trình thủ tục mua bán BĐS chưa có số đỏ

Thông thường, mỗi giao dịch BĐS đều có những thủ tục riêng biệt phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của từng loại BĐS, tuy nhiên hầu hết các thương vụ giao dich bat ddoonngj san đều có một khuôn mẫu giống nhau Sau khi nhân viên

môi giới kết nối chủ nhà và khách hàng, hai bên xác nhận BĐS giao dịch hoàn

toàn phủ hợp với nhu cầu của khách, thì môi giới sẽ tiền hành các bước làm hợp đồng mua bán, thuê bất động sản

Đầu tiên, môi giới cần thiết lập cuộc gặp gỡ giữa chủ sở hữu BĐS và khách hàng có nhu cầu mua/thuê BĐS đó, thông thường cuộc gặp này diễn ra ngay tại BĐS đang cần được giao dịch Mục đích của cuộc gặp giữa các bên là thương lượng, đàm phán giá cả mua/thuê BĐS đề đi đến quyết định đặt cọc, đồng thời thống nhất lại một lần nữa các điều khoản trong hợp đồng mua bán/cho thuê mà hai bên sẽ ký kết sắp tới

Trong đó, thủ tục đặt cọc mua, thuê nhà có thê thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc nhờ người thứ 3 làm chứng, thông thường là người môi giới kết nối hai bên cung - cầu BĐS Đây là bước không thê bỏ qua trong thời gian chờ ngày ký kết hợp đồng Số tiền đặt cọc tùy theo thỏa thuận giữa các bên, thường là 2- 3% gia tri nha, dat Thoi gian đặt cọc tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa hai bên Khi đó, bên cung BĐS cần chuẩn bị các giấy tờ như chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, số hộ khâu, giấy đăng ký kết hôn (trường hợp sở hữu chung vợ, chồng) còn bên khách hàng cần chuẩn bị những thông tin căn bản như họ tên; ngày/tháng/năm sinh; chứng minh thư nhân dân; địa chỉ hộ khâu thường trú ” và hợp đồng đặt cọc (Phụ lục 2) ghi rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, hình thức thanh toán

Sau khi đặt cọc, khách và chủ sẽ ký kết hợp đồng mua bán/cho thuê BĐS tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc Theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì đễ công chứng

31

hợp đồng mua bán đất, các bên tham gia hợp đồng phải chuẩn bị các loại giấy tờ sau đây:

“f)) Bên chuyên nhượng:

- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tô chức hành nghề công chứng - Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

(i\) Bên nhận chuyên nhượng:

- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng mình nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu

(iii) vé hop dong mua ban dat

Các bên có thê soạn trước hợp đồng mua bán đất Tuy nhiên, các bên có thê liên hệ với tô chức hành nghề công chứng đề được cung cấp mẫu hợp đồng mua

,

bán đất do tô chức hành nghề công chứng soạn sẵn `

Ngoài ra, Khoản ¡ Điểu 2 Thông tư 09/2021/77-BTNMT quy định hồ sơ đăng

ký biến động khi chuyền nhượng quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ sau: “ Hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định

- Bản gốc Giấy chứng nhận (số đỏ) đã cấp ”

Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán/cho thuê nhà đất tại văn phòng công chứng Bên mua/thuê thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán/cho thuê Lúc nảy bên bán/cho thuê sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất

cho bên mua/thuê

32

b) Quy trình làm thủ tục sang tên, hoàn thiện giấy tờ mua bán, cho thuê BĐS thổ cư

Sau khi thực hiện xong việc ký kết hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, khách hàng sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để nộp và làm thủ tục sang tên sô đỏ cho người mới Theo đó, khách cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bắt đầu tiến hành công chứng hợp đồng chuyên nhượng nhà đất thông qua các bước như sau:

Bước I: Tiếp nhận yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán đất

Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán đất thì công chứng viên tiên hành kiêm tra hồ sơ:

- Nếu hỗ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ ly và ghi vào số công chứng

- Nếu hỗ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu các bên bô sung hồ sơ theo quy định Bước 2: Thực hiện công chứng

Trường hợp 1: Các bên có hợp đồng mua bán đất soạn trước - Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng mua bán đất:

+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang bước tiếp theo đề tiễn hành công chứng hợp đồng mua bán đất

+ Nếu hợp đồng không đúng hoặc có vi phạm quy định của pháp luật thì công chứng viên yêu cầu các bên tham gia hợp đồng mua bán đất tiền hành sửa đôi nội dung, nếu các bên không sửa thì công chứng viên có quyền từ chối không chứng hợp đồng mua bán đất đó

Trường hợp 2: Các bên không soạn hợp đồng mua bún đất trước

- Các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng mua bán đất theo sự thỏa thuận của các bên hoặc dùng mẫu hợp đồng mua bán đất mà tô chức hành nghề công chứng đã soạn sẵn

- Người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán đất đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng

33

- Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng mua bán đất, phải ký trước mặt công chứng viên

- Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hỗ so dé đối chiếu

- Ghi lời chứng, ký và đóng dấu

Trong quá trình công chứng, người môi giới cần phải thông báo đến khách hàng một vài lưu ý như khách hàng phải đến công chứng mua bán tại nơi có nhà, đất Nếu một trong hai bên có việc bận, không thé cùng nhau có mặt tại tô chức hành nghề công chứng để ký kết hợp đồng công chứng mua bán nhà đất thì có thé thực hiện hợp đồng uỷ quyền, uỷ quyền cho người khác ký tên trong hợp đồng Việc nộp phí và thủ lao công chứng sẽ do các bên thỏa thuận với mức phí công chứng theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng và thù lao công chứng theo thoả thuận với tô chức hành nghề công chứng không vượt quá mức trần do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; Với hợp đồng nội dung phức tạp thì thời gian công chứng có thê kéo dài hơn nhưng không quá I0 ngày làm việc

Về nghĩa vụ tài chính của các bên khi chuyến quyền sử dụng đắt:

- Bên chuyền nhượng QSD đất là người có thu nhập từ chuyển nhượng QSD đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân Nếu người bán còn nợ thuế sử dụng đất thì phải nộp trả tiền thuế sử dụng đất còn nợ, hoặc nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất

có thu tiền sử dụng đất thì phải thanh toán hết nợ Ngoài ra, khi chủ nhà nợ lệ phí trước bạ khi đăng ký QSD đất trước đây thì phải trả hết nợ

- Về bên nhận chuyển nhượng QSDĐ, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký

quyên sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thâm quyền Căn cứ thông báo của cơ quan thuế, các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chính và

chuyền biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký QSD đất Sau đó, Văn phòng Đăng ký QSD đất sẽ trình UBND cấp Giấy chứng nhận và trả Giấy chứng

nhận cho bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD đất

- Thuế trước bạ là 0,5% giá trị tài sản; còn 2% giá trị tài sản là cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thâm định hồ sơ Sau khi hoàn tat thủ tục,

người mua mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu nhà đất

34

Về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

Căn cứ vào điểm d khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì thời hạn

nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này được xác định như

Sau:

“Š Trường hợp hợp đồng chuyên nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười) kế từ thời điểm hợp đồng chuyên nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật

- Trường hợp hợp đông chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyên sở hữu, quyên sử dụng bất động sản Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân

r A 1?

nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế

Sau khi hoàn tất hồ sơ cá nhân nộp hỗ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyên nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyên nhượng

Sau khi đã nộp đủ thuế, người mua đến UBND Quận, Huyện nộp đầy đủ giấy tờ nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất và giấy biên lai trước bạ Sở Địa chính sẽ đăng ký chuyển đôi chủ sở hữu nhà ở và người mua chính thức trở thành chủ sở hữu bắt động sản trong hợp đồng giao dịch Điều này đồng nghĩa với việc thủ tục mua bán nhà đất kết thúc tại đây

Còn đối với quy trình hoàn thiện thủ tục BĐS cho thuê, thì sẽ có một số điểm khác biệt so với quy trình hoàn thiện thủ tục giấy tờ mua bán BĐS, điển hình nhất là trong quy trình đối với BĐS cho thuê sẽ không có khâu sang tên số đỏ Cụ thê là sau khi làm hợp đồng đặt cọc đề đi đến thông nhất về thời điểm nhận nhà và bàn giao số tiền còn lại cho chủ BĐS cho thuê, người môi giới cũng cần tư vấn cho khách hàng thuê BĐS về việc đăng ký và nộp thuế môn bài thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân Trong thời gian chờ bàn giao nhà chính thức, khách hàng thuê nếu sửa chữa BĐS cần có sự đồng ý của chủ nhà đề tránh xảy ra tranh chấp

35

1.2.3.5 Quy trình kết thúc

Sau khi quy trình thực hiện các thủ tục mua bán/cho thuê BĐS thô cư được hoàn tất giữa hai bên chủ BĐS và khách hàng mua/thuê BĐS, thì người môi giới cần tiến hành đến các bước của quy trình cuối cùng Kết thúc mỗi thương vụ giao dịch bằng việc thu phí dịch vụ môi giới BĐS mà người môi giới và người cung BĐS đã thỏa thuận với nhau từ đầu, có kèm biên bản xác nhận môi giới đã nhận đủ tiền thù lao của giao dịch BĐS từ bên cung BĐS Ngoài ra, người môi giới cũng có thê giới thiệu thêm về các dịch vụ của mình để chủ BĐS tham khảo và cân nhắc sử dụng vào lần kế tiếp

Kết thúc một giao dịch BĐS, người môi giới cần thực hiện một số lưu ý như ghi nhận những ý kiến đóng góp từ khách hàng Thông thường, đa số khách hàng

đi mua hoặc thuê BĐS đều là những con người rất giỏi, họ có thê không am hiểu sâu về lĩnh vực BĐS, nhưng lại là chuyên gia trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh của họ, vậy nên điều này sẽ giúp người môi giới tiếp nhận thêm được nhiều kinh nghiệm bồ ích cả trong cuộc sống lẫn công việc, góp phần hoàn thiện hơn vẻ quy trình làm nghề môi giới của mình qua các ý kiến đóng góp ấy Qua đó, người môi giới cũng cần phải lưu trữ thông tin khách hàng đầy đủ, cũng như tự nhận định, đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ môi giới của mình, duy trì liên lạc và chăm sóc khách hàng thường xuyên kê cả khi khách hàng đã được bàn giao BĐS; tạo dựng mối quan hệ tốt đẹp với khách hàng dé từ đó, người môi giới có thê tiếp cận được thêm nhiều mối quan hệ khác

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quy trình môi giới bất động sản thổ cư 1.3.1 Nhân tố khách quan

a) Quy định pháp luật về kinh doanh Bất động sản, môi giới Bất động sản Chính sách, pháp luật của nhà nước có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động

môi giới quy chuẩn của nghề môi giới, là điều kiện để nghề môi giới phát triển

theo một cách minh bạch và bền vững Nghề môi giới Bất động sản được nhà nước Công nhận và cũng có quy định chặt chẽ về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới Bất động sản, nâng cao chất lượng dịch vụ của nghề Pháp luật được áp dụng vào nghề môi giới sẽ điều tiết được những giao dịch Bắt động sản ngầm gây ra tinh trạng thất thu ngân sách cho nhà nước Theo luật kinh doanh Bắt động sản năm 2014 quy định cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới Bất

36

động sản thì cần phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới Còn đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới Bắt động sản thì cần có chứng chỉ hành nghề môi giới và có đăng ký mã số thuế Pháp luật cũng khuyến khích các hoạt động giao dịch Bắt động sản cần được giao dịch trên sản và minh bạch thông tin trên thị trường Bất động sản Điều 62 Luật KD bất động sản 2014 quy định: “7ö chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới Bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có it nhất 02 người có chứng chỉ hành nghệ môi giới Bắt động sản Nếu không thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới Bắt động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới Bắt động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế Tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới Bắt động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp

,

đồng trong một giao địch kinh doanh Bất động sản `

Tương tự, Điều 63 quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch Bắt động sản: “để hoạt động dịch vụ sàn giao dịch bá động sản thÌ tô chức, cá nhân kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp Doanh nghiệp lập sàn giao dịch Bắt động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghệ môi giới Bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch Bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới Bắt động sản ”

Điều 74 quy định tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý Bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản ly nha chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của

ngành khác Lúc này việc cạnh tranh giữa các nhà môi giới với nhau lại trở nên

khốc liệt hơn cả, nhiều người sẵn sàng loại bỏ các quy tắc đạo đức, bất chấp thủ đoạn chiêu trò để kéo khách hàng sử dụng dịch vụ của mình.Vì vậy doanh nghiệp kinh doanh sản bất động sản cần chuẩn bị những kế hoạch, quy tắc, chiến

37

lược rõ ràng để nâng cao chất lượng quy trình môi giới, cung như cạnh tranh lành mạnh với đối thủ khác cùng ngành, để gây dựng văn hóa thị trường bất động sản

Ngoài ra, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn BĐS cần có chính sách ưu đãi cho khách hàng khi mua hàng, một phần để khách hàng cảm thấy được chăm SÓC, tôn trọng sau khi mua hàng thì lượng khách sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp ngảy cảng ø1a tăng, mặt khác giúp gia tăng thương hiệu, độ uy tín của doanh nghiệp

1.3.2 Nhân tố chủ quan

Đây là những nhân tổ ảnh hưởng trực tiếp từ nội bộ của doanh nghiệp kinh

doanh dịch vụ môi giới BĐS hay từ chính bản thân những môi giới trong nghề

a) Năng lực, tầm nhìn, định hướng của công ty

Tuy vào năng lực công ty bao gồm năng lực vẻ tài chính, về nhân lực và năng lực quan hệ mà tác động đến quy trình môi giới bất động sản của chính công ty

ay

Năng lực tài chính ảnh hưởng đến quy trình môi giới bất động sản qua việc tiếp cận khách hàng, vÌ năng lực tài chính tốt giúp công ty có thê đầu tư vào các hoạt động marketing, quảng cáo, giúp công ty tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm

năng hơn Ngoài ra, năng lực tài chính tốt không chỉ giúp công ty có thé đầu tư

vào đảo tạo nhân lực, nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới mà còn giúp xây dựng uy tín, tạo niềm tin với khách hàng, từ đó tăng tỷ lệ thành công trong các giao dịch

Năng lực nhân lực ảnh hưởng đến quy trình tư vẫn khách hàng Vì môi giới có chuyên môn tốt sẽ giải đáp thắc mắc của khách hàng một cách chính xác, đầy đủ, đàm phán, chốt giao dịch thành công Ngoài ra, kinh nghiệm dày dặn sẽ giúp

nhân viên môi giới xử lý tình huống linh hoạt, nắm bắt tâm lý khách hàng

Năng lực quan hệ ảnh hưởng đến quy trình xử lý thông tin cung hàng hóa BĐS Cụ thê Năng lực quan hệ của công ty giúp việc tiếp cận với chủ BĐS trở nên dễ

dàng hơn, từ đó nguồn hàng bất động sản đồi dào, chất lượng, ngoài ra còn giúp

công ty xây dựng mối quan hệ tốt với khách hàng, từ đó tăng tỷ lệ thành công trong các giao dịch

38

Nhìn chung, năng lực công ty có ảnh hưởng tích cực đến quy trình môi giới bất động sản Công ty có năng lực tốt sẽ có thể cung cấp các dịch vụ môi giới chất lượng, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, từ đó tăng doanh số và lợi nhuận

b) Cơ cấu bộ máy Công ty

Một công ty có cơ cầu bộ máy công ty chuyên nghiệp, có đội ngũ nhân viên giỏi về chuyên môn, nghiệp vụ, có kinh nghiệm và tận tâm với nghề sẽ có khả năng cung cấp các dịch vụ môi giới chất lượng, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng Ngược lại, một công ty có cơ cầu bộ máy công kênh, thiếu chuyên nghiệp, đội ngũ nhân viên yếu kém về chuyên môn, nghiệp vụ, thiếu kinh nghiệm va thiếu tận tâm với nghẻ sẽ khó có thê hỗ trợ môi giới trong quy trình tư vẫn khách hàng cũng như xử lý các vẫn đề phát sinh như cắt cầu, xử lý thủ tục chuyền nhượng

c) Năng lực lãnh đạo và trình độ của đội ngũ nhân viên môi giới bất động sản

của công ty

Đây là một yếu tổ hết sức quan trọng ảnh hưởng đến việc xây dựng nên những

kĩ năng môi giới hoàn thiện cho các nhà môi giới Bất động sản Thứ nhất, năng lực lãnh đạo quyết định đến khả năng triển khai quy trình môi giới Bởi vì một

nhà lãnh đạo giỏi sẽ có khả năng lập kế hoạch, tổ chức, điều hành, kiểm tra, giám sát hiệu quả hoạt động của công ty Điều này sẽ giúp công ty triển khai quy trình môi giới một cách trơn tru, hiệu quả Thứ hai, năng lực lãnh đạo quyết

định đến chất lượng dịch vụ môi giới Một nhà lãnh đạo giỏi sẽ có khả năng tạo

ra môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo Điều này sẽ giúp đội ngũ nhân viên môi giới có thể phát huy tối đa năng lực của mình, từ đó cung cấp các dịch vụ môi giới chất lượng, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng

Mặt khác, dé công ty thực hiện một quy trình môi giới đạt chuẩn, không những

yêu cầu vai trò ở lãnh đạo mà trình độ ch uyên môn của đội ngũ nhân viên trong Công ty cũng giữ vị trí quan trọng Một đội ngũ môi giới giỏi về chuyên môn, nghiệp vụ, có kinh nghiệm và tận tâm với nghề sẽ có khả năng tiếp cận khách hàng một cách hiệu quả Họ sẽ có thê tư vấn cho khách hàng một cách chính xác, đầy đủ, giúp khách hàng tìm được sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cau va kha nang tai chinh cua minh

39

CHUONG 2: THUC TRẠNG VẺ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BÁT ĐỘNG SAN TAI CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN THIEN KHOI 2.1 Tổng quan về Công ty cô phần bất động sản Thiên Khôi 2.1.1 Giới thiệu khái quát về Công ty

Hình 2.1 Logo Công ty cô phần bất động sản Thiên Khôi

Tầm nhìn: Đưa thương hiệu Bất động sản Thiên Khôi không ngừng phát triển trên thị trường Bât động sản

Sứ mệnh: Sứ mệnh của Công ty cô phần bất động sản Thiên Khôi là kết nối

khách hàng với chủ nhà tháo gỡ nút thắt về pháp lý, và tình trạng bất động sản trước khi giao dich diễn ra, với chất lượng tư vấn sẽ điều tiết làm tăng tính thanh khoản cho hàng ngàn Bắt động sản trên khắp các quận nội, ngoại thành Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh, và làm minh bạch trong sạch thị trường bắt động

40