Vậy nên sẽ là rất cần thiết những khóa đào tạo về quy trình làm việc, kỹ năng cần thiết cho một nhà môi giới bất động sản giúp họ hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của quy trình môi giới bất
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Môi giới bất động sản
Trước tiên chúng ta xem xét khái niệm về môi giới nói chung Môi giới là hành vi trung gian cho các bên tiếp xúc, đàm phán, thiết lập các mối quan hệ để hưởng thù lao Trong thực tế có các dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hóa nói chung Chúng ta có thể định nghĩa một loại hình nghề nghiệp nào đó thông qua việc mô tả cụ thể nghề nghiệp đó và kể cả nghề môi giới cũng vậy.
Vậy môi giới bất động sản là gì? Trong thực tế hành vi môi giới BĐS khiến cho chúng ta có thể hình dung rõ ràng, hay có thể nhận thức cụ thể về hoạt động đó Tên gọi về nghề nghiệp này giúp cho chúng ta liên tưởng về nhóm những người cụ thể, hoạt động trong thị trường BĐS Tuy vậy không phải bất kỳ khi nào chúng ta cũng có thể hiểu được một cách rõ ràng hoạt động của nhà môi giới là như thế nào Và để hiểu được rõ về vấn đề này, chúng ta cần phải phân tích và làm rõ nghĩa từng từ trong cụm từ môi giới BĐS, để có thể nắm rõ được bản chất của sự việc.
Có thể định nghĩa môi giới là hoạt động xuất phát từ người thứ ba với mục đích tạo ra được sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là cầu nối Ngoài ra việc môi giới cũng có thể được xác định giống như một công việc tạo ra thu nhập thông qua các thương vụ được diễn ra giữa các bên với nhau Vì vậy môi giới là một công việc với mục đích tạo ra thu nhập mà đối tượng hướng đến là các thương vụ được thực hiện giữa đôi bên.
Tiếp theo là từ bất động sản Từ này xét trên lĩnh vực môi giới đôi khi có thể khiến cho khá nhiều người ta nhầm lẫn Việc môi giới ở đây hoàn toàn không phải chỉ riêng mình bản thân BĐS mà còn có cả các quyền liên quan đến nó Chỉ có các quyền về BĐS mới được phép luân chuyển và chúng mới chính là đối tượng của việc chuyển giao Tiếp theo chúng ta phải hiểu rõ có khá nhiều dạng quyền liên quan đến riêng bất kỳ một BĐS nào và không phải quyền nào cũng có thể được phép luân chuyển Vì vậy một điều cần phải chú tâm đó là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau của BĐS Vì những quyền hạn này liên quan trực tiếp đến BĐS nên cần phải định nghĩa một cách chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ của nghề môi giới: “BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”. Định nghĩa này đã làm xuất hiện quyền có thể được xem là quan trong nhất, luôn gắn liền với BĐS đó là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình gắn liền với đất Ngoài ra đối với BĐS có thể kể đến các quyền liên quan khác như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư… Không chỉ có những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS mà còn xuất hiện cả những dạng quan hệ hay những dạng hợp đồng như hợp đồng cho thuê, giao đất cũng liên quan Những quyền hạn hiện hữu trong các dạng quan hệ này cũng là vấn đề rất cần được các nhà môi giới quan tâm trong môi giới BĐS.
Từ những tính chất đã kể trên, để có thể làm sáng tỏ được khái niệm môi giới BĐS là gì, chúng ta có thể khẳng định rằng môi giới BĐS là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu. cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS.
1.1.2 Vai trò của môi giới bất động sản
Khà là nhiều những người môi giới BĐS cũng như khách hàng của họ cho rằng không có điều gì khó khăn để có thể xác định được công việc của một nhà môi giới là gì Người ta chỉ hiểu một cách đơn giản về nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đi đến việc hoàn thành một thương vụ, mà ở đó một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với BĐS, muốn bán, cho thuê nó và bên còn lại có nhu cầu mua, thuê hay sử dụng nó Khái niệm nêu trên có lẽ chỉ được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng ở trong một phạm vi khá hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của công việc môi giới hiện nay Dĩ nhiên việc dẫn dắt người bán/cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương vụ có thể được coi là yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới Tuy nhiên bên cạnh vấn đề nêu trên, trong công việc của một nhà môi giới còn xuất hiện một số các yếu tố khác có thể kể đến như khả năng tìm ra giải pháp xử lý vấn đề tốt nhất cho từng khách hàng Nhà môi giới phải thật sự cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ Vì vậy, việc môi giới hiểu trên phương diện chủ quan chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa khách quan như là dịch vụ với một chuỗi những hoạt động phụ xuất hiện xung quanh thương vụ.
Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. a) Thu thập, cung cấp thông tin về bất động sản và những thông tin có liên quan đến BĐS
Những thông tin liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến bất động sản là cơ sở quan trọng để nhà môi giới có thể giải quyết được nhu cầu của khách hàng quan tâm Trong đó quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS luôn luôn phải được đảm bảo Việc đầu tiên một người môi giới BĐS cần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác tất cả các thông tin liên quan đến bất động sản Cụ thể như:
- Thông tin về loại hình và vị trí bất động sản
- Thông tin về chính sách, quy hoạch có liên quan
- Diện tích và quy mô
- Đặc điểm, tính chất, chất lượng và công năng sử dụng
- Những thông tin về hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật, hạ tầng xã hội có liên quan tới bất động sản
- Các vấn đề về pháp lý liên quan bao gồm giấy tờ, hồ sơ, quyền sở hữu sử dụng bất động sản cùng các giấy tờ có liên quan khác (lịch sử sở hữu, tạo lập bất động sản, sử dụng BĐS, )
- Nếu có cần cung cung thông tin hạn chế về quyền sở hữu và quyền sử dụng
- Cập nhật thông tin giá bán, giá cho thuê hay chuyển nhượng của BĐS,
- Các thông tin khác có liên quan như: phong thuỷ, thiết kế, tư vấn đầu tư, Đối với việc môi giới BĐS, nhiệm vụ của người môi giới đó là công khai toàn bộ thông tin đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác để tạo ra niềm tin cho khách hàng Nếu thông tin người môi giới cung cấp không chính xác hay có biểu hiện của sự lừa đảo thì sẽ được xem như là một hành vi vi phạm pháp luật. b) Vai trò trong việc tư vấn cho khách hàng
Phần lớn khá nhiều người dân Việt chưa có quá nhiều sự hiểu biết về thị trường bất động sản hay đầu tư bất động sản Khi phát sinh một giao dịch mua bán BĐS nào đó thậm chí họ còn không thể nắm rõ được những thủ tục hay giấy tờ gì liên quan trong thương vụ Lúc này môi giới sẽ xuất hiện với vai trò là người tư vấn cho khách hàng (bên bán hoặc bên mua) đặc biệt chú trọng hơn đến bên cầu (bên cần mua BĐS).
Qua tìm hiểu về nhu cầu của người mua bất động sản và đối chiếu với bên cung, môi giới BĐS sẽ cung cấp đầy đủ tất cả các thông tin về bất động sản tiềm năng, tư vấn về những lợi ích tốt nhất mang tới cho khách hàng khi giao dịch bất động sản đó Những vấn đề môi giới cần tư vấn cho khách hàng có thể nhắc đến như: giá cả, vị trí, phân tích tiềm năng tăng giá, kiến trúc, sao cho phù hợp nhất với những yêu cầu mà khách hàng đã đề cập.
Cụ thể ví dụ như: khách A đang có nhu cầu mua nhà riêng thì người môi giới sẽ tìm hiểu thông tin và tư vấn cho ông A về giá cả, khu vực phù hợp, tiện ích, khả năng tăng giá trong tương lai, thiết kế kiến trúc, phong thuỷ hợp cung mệnh và các thủ tục hoàn tất giao dịch, c) Vai trò là cầu nối giữa cung - cầu bất động sản
Môi giới BĐS sẽ có vai trò thu thập các thông tin từ người bán đồng thời nắm bắt nhu cầu của người mua sau đó kết nối cung - cầu sao cho thích hợp với nhau Tuy nhiên, không đơn giản dừng lại ở việc của họ chỉ là người giúp cầu tìm gặp được cung mà họ còn chính là người có những hành động để cho hai bên có thể hoàn thành giao dịch một cách tốt nhất Tài sản bất động sản có giá trị rất lớn cho nên các vấn đề liên quan đến giao dịch, giấy tờ pháp lý cần sự cẩn trọng rất cao Những vấn đề đã liên quan đến pháp luật luôn đòi hỏi ở người mua và người bán một mức độ hiểu biết nhất định. d) Vai trò thúc đẩy lượng giao dịch bất động sản cho thị trường
Từ chức năng của dịch vụ môi giới BĐS chúng ta có thể nhìn ra rằng, môi giới chính là cầu nối cho cung - cầu bất động sản gặp được nhau thông qua những thông tin đã thu thập được để giải quyết các vấn đề liên quan đến BĐS.Thông qua môi giới, cung - cầu có thể gặp nhau một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS hoạt động một cách thật sự ổn định và có thể trở nên sôi động hơn. e) Môi giới tạo ra được kênh thị trường công khai, minh bạch về bất động sản giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững.
Quy trình môi giới bất động sản
Quy trình môi giới bất động sản là một chuỗi các hành động theo thứ tự mà nhà môi giới cần phải làm để chuẩn bị cho việc sẵn sàng bắt đầu một thương vụ môi giới, tới thời điểm hoàn thành thương vụ để đem lại những lợi ích tốt nhất với khách hàng, nếu như nhà môi giới tuân thủ theo đúng một quy trình môi giới bài bản thì sẽ mang lại sự chuyên nghiệp cho chính bản thân và cả công ty, nhằm cải thiện chất lượng dịch vụ môi giới đồng thời nâng cao hình ảnh cho những người môi giới bất động sản.
1.2.2 Các bước của quy trình môi giới bất động sản
Thời hạn thực hiện tất cả các bước của thương vụ là một vấn đề khá quan trọng trong tất cả các thương vụ bất động sản trên thị trường hiện nay Việc xác định rõ ràng được các giai đoạn thực hiện thoả thuận đòi hỏi nhà môi giới phải nắm vững thông tin và kiến thức Một quy trình môi giới bất động sản bắt đầu khi nhân viên môi giới tìm kiếm thông tin về khách hàng và sản phẩm, tới khi hoàn thành thương vụ và các dịch vụ chăm sóc khách hàng sau bán.
Có thể khái quát, quy trình môi giới BĐS được chia ra thành 5 bước như sau: Bước 1: Thu thập thông tin
Bước 2: Quảng cáo, tiếp cận khách hàng, giới thiệu về sản phẩm
Bước 3: Giới thiệu sản phẩm trực tiếp
Bước 4: Lập hồ sơ thương vụ môi giới
Bước 5: Chăm sóc, quan tâm khách hàng sau thương vụ
1.2.2.1 Thu thập thông tin a) Thông tin về bất động sản:
Môi giới bất động sản có thể có rất nhiều cách khác nhau để tìm kiếm thông tin mua bán Cách được xem như thông dụng nhất là khách hàng trước tiên cung cấp thông tin bán hay cho thuê BĐS cho nhà môi giới bằng cách thông qua các văn phòng môi giới hoặc gọi điện thoại Với những thông tin được trao đổi lần đầu bằng điện thoại, thì nhà môi giới sẽ đưa quyết định có tiếp nhận công việc hay không Nhà môi giới sẽ phải xem xét kĩ lưỡng công việc Sẽ không thể mang lại những dịch vụ hiệu quả cũng như đáp ứng tốt nhất yêu cầu mua bán của khách hàng nếu như không thể trực tiếp nhìn thấy tận mắt BĐS Việc xác định rõ BĐS là cần thiết do những nguyên nhân sau đây:
- Thứ nhất: mỗi một BĐS khác nhau đều có tính khác biệt, không nên dựa vào ‘kinh nghiệm’ cá nhân để phán đoán.
- Thứ hai: chỉ có sự quan sát của chính bản thân mới có thể hiểu rõ về BĐS,phục vụ cho việc miêu tả và phân tích được chính xác, đánh giá một cách khách quan hơn những miêu tả tốt đẹp về BĐS của chủ sở hữu, qua đó đánh giá được giá trị của BĐS Nếu nhà môi giới chỉ thông những lời miêu tả của chủ sở hữu thì rất có thể sẽ gây ra sự hiểu biết lệch lạc, thiếu tính thực tế về BĐS.
- Thứ ba: chỉ khi nhà môi giới đến quan sát trực tiếp BĐS mới có thể xác định được sở thích và phong cách của chủ sở hữu Với sự tiếp cận thì chủ sở hữu sẽ cảm thấy được nhà môi giới rất chuyên nghiệp và gửi gắm lòng tin Từ đó chủ sở hữu sẽ cảm thấy thoải mái và ứng xử một cách tự nhiên, cởi mở hơn khi họ ở trong ngôi nhà của mình hơn là khi gặp trực tiếp nhà môi giới tại văn phòng.
- Thứ tư: bằng việc quan sát BĐS và phân tích một cách trực tiếp cho phép nhà môi giới có thể đưa ra những câu hỏi cụ thể về những vấn đề còn thắc mắc. Hơn nữa nhà môi giới có thể được xem trực tiếp các giấy tờ liên quan đến BĐS tại đây.
- Thứ năm: khi nhà môi giới đi quan sát trực tiếp BĐS thì sẽ không ở thế bị động khi khách hàng có nhu cầu mua BĐS hỏi xem chúng ta đã xem tận mắt BĐS đó chưa Điều này một phần nào đó sẽ tạo ra lòng tin, với khách hàng mua.
Sức hấp dẫn nhất của một BĐS có lẽ đó chính là: Vị trí, vị trí và …vị trí.
Có thể thấy được điều này, khi mà các trang thiết bị hiện đại, phong cách thiết kế và các yêu cầu trong tiêu chuẩn kỹ thuật đều có thể thay đổi, chỉnh sửa được trong khi đó thì vị trí BĐS luôn là cố định không thể thay đổi được Chính vì vậy mà vị trí, địa chỉ, môi trường sống, có ý nghĩa cực kỳ lớn và từ đó tác động trực tiếp đến sự quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS.” Tuy nhiên mỗi khách hàng khác nhau lại có những nhận định khác nhau về một BĐS nào đó Nó có thể đẹp với người này nhưng lại xấu với người khác Nhà môi giới phải phân loại rõ ràng được từng đối tượng khách hàng để có thể đáp ứng được thỏa mãn những nhu cầu của họ.
Vấn đề này có sự liên quan mật thiết đến khách hàng.’ Khách hàng thường có xu hướng quan tâm đến việc mình phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và thuận tiện về kỹ thuật Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung cư (cả cũ lẫn mới) Vấn đề này có lẽ không trở nên quá quan trọng đối với những người mua nhà riêng Ở đây cần xác định rõ ràng rằng nhà môi giới không có trách nhiệm với những lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong Đó là những lỗi mà bằng mắt thường khó có thể thấy được trong khi chủ sở hữu không biết vấn đề này hay họ cố tình dấu Sau khi thương vụ hoàn thành thì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những vấn đề này.
Việc đánh giá tình trạng kỹ thuật nên dành lại cho khách hàng Dĩ nhiên họ có quyền sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn Từ góc độ của nhà môi giới, việc này không hề ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học Nhưng nhà môi giới vẫn có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS có thể chính xác nhất.
Có thể nói thông tin chính là nguồn năng lượng trong cơ thể - dịch vụ môi giới bất động sản ‘Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, đa dạng bất động sản chính là lợi thế lớn nhất của mỗi nhà môi giới mà không ngành nghề nào trong thị trường bất động sản có được Dưới đây sẽ giới thiệu những dạng thông tin căn bản cần thu thập để phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS. b) Thông tin về cầu bất động sản
+ Nhà ở: chưa có nhà; nhu cầu mới
+ Sản xuất, nhà xưởng+ Kinh doanh dịch vụ
+ Đầu tư: Kinh doan BĐS; đầu cơ tiền nhàn rỗi
- + Văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lí
+ Thuê kinh doanh dịch vụ, thương mại
+ Thuê sản xuất kinh doan, công nghiệp, nhà xưởng, mặt bằng sản xuất Họ là ai? Đặc tính gì?
+ Thuê nhà ở: cặp vợ chồng trẻ, người lao động, sinh viên, công nhân, …
- Tín dụng, thế chấp: ngân hàng thương mại, quỹ đầu tư tài chính, công ty bảo hiểm.
Người mua và khả năng tài chính Đối với khách hàng mua, vấn đề tài chính luôn khá quan trọng đối với họ. Trong thực tế nhà môi giới phải tìm được câu trả lời của những câu hỏi: khả năng chi trả khi mua là bao nhiêu, nguồn tiền của người mua là vốn tự có, tiền mặt, vay ngân hàng Ngoài góc độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh cũng rất quan trọng là "khi nào?" dòng tiền về Vấn đề này giúp quyết định một cách dễ dàng khi“xác định thời hạn các bước thanh toán.
Trong trường hợp khách hàng mua cần vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra khả năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn Ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay khoảng bao nhiêu tiền và thời hạn trong bao lâu Để đảm bảo cho thương vụ diễn ra dễ dàng thì nhà môi giới cần sớm tiến hành các hoạt động liên quan đến việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua Trong một số trường hợp đòi hỏi nhà môi giới phải nhạy bén đưa ra các phán đoán nhanh chóng.
Việc xác định nhu cầu của người thuê trên nguyên tắc cũng giống như trường hợp người mua Thông thường các quyết định của người thuê diễn ra nhanh hơn Mặt khác người cho thuê thường rất chú ý đến nhu cầu của người thuê Ngoài ra người cho thuê cũng hay quan tâm đến thời hạn thuê và hoàn cảnh riêng của người thuê, đặc biệt là nguồn thu nhập, mức độ ổn định của công việc. Việc biết sơ bộ nguồn thu nhập giúp cho người cho thuê yên tâm về sự ổn định trong suốt quá trình cho thuê Trong thực tế nhiều người muốn cho các cho gia đình thuê và công ty thuê hơn là sinh viên vì lí do về nguồn thu nhập. c) Thông tin về cung BĐS
Thị trường bất động sản là nơi cung cấp hàng hóa bất động sản Có những dạng cung cơ bản là bán, cho thuê và cho thuê lại Cung bất động sản tại một thời điểm phụ thuộc vào lượng bất động sản rao bán, cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng bất động sản mà chủ sử dụng hủy hợp đồng thuê Hàng hóa bất động sản bao gồm những nguồn cung sau:
Các cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản
Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản
Bất động sản ở nước ngoài
Các nhân tố ảnh hưởng đến quy trình môi giới bất động sản
1.3.1 Nhân tố khách quan a) Quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản
Chính sách, pháp luật của nhà nước có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động môi giới quy chuẩn của nghề môi giới, là điều kiện để nghề môi giới phát triển theo một cách minh bạch và bền vững Nghề môi giới bất động sản được nhà nước công nhận và cũng có quy định chặt chẽ về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, nâng cao chất lượng dịch vụ của nghề Pháp luật được áp dụng vào nghề môi giới sẽ điều tiết được những giao dịch bất động sản ngầm gây ra tình trạng thất thu ngân sách cho nhà nước Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cần phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 cá nhân có chsng chỉ hành nghề môi giới Còn đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cần có chứng chỉ hành nghề môi giới và có đăng ký mã số thuế Pháp luật cũng khuyến khích các hoạt động giao dịch bất động sản cần được giao dịch trên sàn và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. Điều 62 Luật KDBĐS 2014 quy định:” Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản Nếu không thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.”
Tương tự, Điều 63 quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Điều 74 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. b) Tính chất về sự cạnh tranh trong thị trường dịch vụ môi giới bất động sảnHoạt động môi giới ngày càng phát triển nên số lượng nhà môi giới cũng gia tăng rất nhanh, do mỗi giao dịch bất động sản thành công nhà môi giới cũng nhận được khoản hoa hồng rất lớn so với thu nhập của các ngành khác Việc cạnh tranh đối với các nhà môi giới trên thị trường trở lên khốc liệt hơn rất nhiều,nhiều nhà môi giới bất chấp để có khách hàng về mình Vì vậy công ty kinh doanh hoạt động môi giới cũng phải lên những kế hoạch và chiến lực rõ ràng để có thể có những chiến lược cạnh tranh một cách lành mạnh với những nhà môi giới của những công ty khác trên thị trường.
Về phía công ty cần có chính sách ưu đãi cho khách hàng khi mua hàng, để khách hàng cảm thấy được chăm sóc sau khi mua hàng thì lượng khách hàng của công ty ngày càng gia tăng và thương hiệu của công ty ngày càng được tăng cao. c) Vận dụng công nghệ thông tin trong hoạt động môi giới
Công nghệ thông tin ngày càng phát triển thì việc áp dụng vào trong ngày dịch vụ là vô cùng cần thiết, đặc biệt là hoạt động môi giới bất động sản thì việc áp dụng công nghệ vào trong quá trình quảng cáo sản phẩm, chạy Marketing dự án để mang dự án bất động sản để khách hàng dễ tiếp cận hơn Khách hàng khi tìm hiểu thông tin nào đó chỉ cần lên Internet tìm kiếm thông tin sơ bộ trước khi tìm một nhà môi giới để hỗ trợ tư vấn khách hàng Công nghệ thông tin là cách nhanh nhất để tiếp cận khách hàng, đã là một cái phễu để lọc ra những khách hàng có quan tâm đến sản phẩm bất động sản, còn những khách hàng mà không quan tâm thì chắc chắn họ sẽ không tìm kiém những thông tin liên quan đến bất động sản Công nghệ thông tin giữ một vị trí trong bất động sản nên công ty nào mà áp dụng tốt Marketing vào bất động sản thì lượng khách hàng của công ty đó ngày càng tăng lên,
Là những nhân tố ảnh hưởng trực tiếp từ nội bộ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hay từ chính cá nhân hành nghề môi giới bất động sản. a) Tầm nhìn, định hướng, năng lực công ty
Tùy vào năng lực công ty bao gồm năng lực về tài chính, về nhân lực và năng lực quan hệ mà tác động đến qui trình môi giới bất động sản của họ Chẳng hạn những công ty có năng lực tài chính tốt, mối quan hệ với các chủ đầu tư rộng rãi và nguồn nhân lực hoạt động dồi dào họ sẽ rất dễ dàng chiếm ưu thế trong việc tạo ra uy tín trong môi giới bất động sản so với những công ty có qui mô bé, thiếu nhân lực.
Những công ty có định hướng tầm nhìn chuyên nghiệp phát triển nghề môi giới với phương châm uy tín chất lượng lên hàng đầu thì kĩ năng môi giới của họ cũng sẽ tốt hơn so với những công ty không có định hướng tốt. b) Bộ máy công ty
Một cơ cấu tốt, sắp xếp bố trí các phòng ban hợp lý, chuyên môn hóa công việc và kết hợp hợp lý giữa các đơn vị trong công ty, sẽ tránh được sự chồng chéo công việc, công việc tiến hành sẽ nhanh chóng hơn, tạo nên một qui trình về môi giới bất động sản hợp lý Ngược lại, công ty có bộ máy không khoa học, công việc không được phân công rõ ràng từng khâu, từng người mà giao việc theo kiểu kiêm nhiệm, thiếu tính chuyên nghiệp thì kĩ năng môi giới bất động sản sẽ không được phát huy tốt. c) Năng lực lạnh đão, trình độ của nhân viên môi giới bất động sản công ty Đây là một yếu tố hết sức quan trọng ảnh hưởng đến việc xây dựng nên những kĩ năng môi giới hoàn thiện cho các nhà môi giới bất động sản Nhà lãnh đạo tầm nhìn và định hướng chiến lược tốt thì sẽ chú trọng đến vấn đề đào tạo cho NVKD những kĩ năng môi giới cần thiết nhưng đồng thời cũng phải rất linh động phù hợp với từng loại Bất động sản, từng phân khúc trên thị trường và từng thời điểm nóng sốt của thị trường Tuy nhiên để công ty hoạt động tốt với một qui trình hợp lý thì không chỉ vai trò quan trọng ở lãnh đạo mà trình độ và kĩ năng của đội ngũ nhân viên trong công ty cũng giữ vị trí chủ chốt Một đội nhân viên chuyên nghiệp giàu kinh nghiệm, có tinh thần trách nhiệm và yêu nghề là điều quan trọng dẫn đến thành công của công ty.
THỰC TRNG VỀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THIÊN KHÔI
Thông tin chung về công ty cổ phần bất động sản Thiên Khôi
Công ty cổ phần bất động sản Thiên Khôi là công ty chuyên tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất trên khắp địa bàn Hà Nội và đã mở rộng vào cả Thành Phố Hồ Chí Minh Các chuyên viên tư vấn đều là những người dày dặn kinh nghiệm, am hiểu sâu sắc trong lĩnh vực bất động sản, luôn tận tâm, nhiệt tình tư vấn giúp mang lại lợi ích và sự thoả mãn tối đa cho mọi người khách hàng.
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THIÊN KHÔI Tên giao dịch: THIEN KHOI REAL ESTATE JOINT STOCK COMPANY Ngày thành lập: 1/1/2020
Chủ tịch: Nguyễn Thành Dũng Địa chỉ trụ sở chính: Tòa nhà VTC, số 18 Tam Trinh, Hai Bà Trưng, Hà Nội Ngành nghề kinh doanh chính: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Thiên Khôi vấn thành lập ngày 1/1/2020 trải qua thời gian xây dựng với những khó khăn và thử thách của thị trường bất động sản đầy cạnh tranh và biến động, công ty cổ phần bất động sản Thiên Khôi dù tuổi đời còn khá ít nhưng đã và đang khẳng định được thương hiệu riêng biệt và sự uy tín của mình trong dịch vụ môi giới Bất động sản thổ cư, phủ song trên toàn bộ địa bàn khu vực Hà Nội cũng như khu vực Thành Phố Hồ Chí Minh.
Công ty cổ phần bất động sản Thiên Khôi được thành lập với sứ mệnh là số
1 về bất động sản thổ cư tại Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh.’ Ở tại đây, công ty chuyên ký gửi bán nhà riêng, nhà mặt phố, bán đất tại các quận Hà Nội, nhà đất thổ cư, nhà riêng.’ Công ty hướng đến việc giúp đỡ hàng vạn khách hàng, điều tiết làm tăng tính thanh khoản cho hàng vạn bất động sản trên khắp các quận nội và ngoại thành Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh, giúp làm trong sạch, tạo thị trường minh bạch Đồng thời công ty cũng hướng đến việc tạo công ăn việc làm bất động sản cho hàng nghin nhân viên.
Dịch vụ môi giới của công ty cổ phần bất động sản Thiên Khôi được rất nhiều khách hàng trên thị trường hiện nay lựa chọn sử dụng Thiên Khôi tự hào là một trong những công ty bất động sản đa lĩnh vực, là doanh nghiệp ngành nghề chính là môi giới bất động sản Từ khi hoạt động đến nay, công ty cổ phần bất động sản Thiên Khôi ngày càng khẳng định được thương hiệu của mình trên thị trường bất động sản Công ty hình thành và phát triển quy mô nhân sự trên rất nhiều lĩnh vực nhưng chủ yếu là môi giới bất động sản, định giá bất động sản và đào tạo nhân sự trong ngành môi giới bất động sản.
Thiên Khôi lấy chữ Tâm là cốt lõi trong tinh thần làm việc, tận tâm - tận lực chinh phục lòng tin, sự tín nhiệm của khách hàng và chủ nhà Tạo ra giá trị và nguồn thu nhập cho nhiều người, chuyên môn hoá từng bộ phận, đề cao tính trách nhiệm, uy tín trong cộng đồng môi giới bất động sản ‘Với một môi trường làm việc hoàn toàn khác biệt trong lĩnh vực bất động sản, công ty cổ phần bất động sản Thiên Khôi luôn hướng đến nhu cầu phù hợp của khách hàng, giúp cho khách hàng tìm được những bất động sản phù hợp hay giúp khách hàng ký gửi bất động sản có thể bán với giá cao và nhanh chóng.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức và nguồn nhân lực
Với quan điểm xây dựng đội ngũ lao động mạnh cả về số lượng và chất lượng, Công ty đã đưa ra các phương pháp đào tạo, bồi dưỡng phù hợp với yêu cầu công việc của từng bộ phận, từng đối tượng.
Sau khi ra quyết định tuyển dụng, nhân viên sẽ được tham gia các khóa đào tạo ngắn hạn, các buổi hội thảo bên ngoài doanh nghiệp để học hỏi thêm kinh nghiệm, như: định giá, tư duy phân tích bất động sản, khóa học về cơ chế luật mới cho nhân viên, các hội thảo về kinh doanh, thủ tục pháp lý trong giao dịch bất động sản, các tình huống đàm phán và giao dịch, Đối với nhân viên kinh doanh, trong thời gian “học việc”, giám đốc khối phòng sẽ thông qua các trợ lý trực tiếp đào tạo lý thuyết và nhân viên cũ sẽ hướng dẫn nhân viên thực hành Địa điểm thực hiện việc đào tạo là tại trụ sở của công ty Tại đây, nhân viên mới sẽ được tiếp xúc với các anh chị dày dặc kinh nghiệm đi trước và trực tiếp được ban giám đốc, những người đã có thâm niên trong nghề đào tạo chuyên sâu Và theo quy định thì hàng tuần sẽ có một buổi đào tạo do những người có kinh nghiệm ở từng khối, phòng chia sẻ, đào tạo và cập nhật kiến thức tình hình thị trường, các vấn đề thực tế khi làm việc hiện nay. Với phương pháp đào tạo này, nhân viên sẽ vừa học lý thuyết, vừa được thực hành luôn Sau khi được đào tạo, nhân viên sẽ trải qua một bài kiểm tra đánh giá năng lực trước khi ban lãnh đạo ra quyết định tuyển dụng chính thức.
2.1.3 Lĩnh vực hoạt động chính của công ty
Cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản thổ cư, ký kết với chủ nhà trực tiếp cung cấp, phân phối bất động sản thổ cư trên địa bàn Hà Nội, Hồ Chí Minh. Cung cấp dịch vụ khác: Tư vấn 24/24 miễn phí cho khách hàng có nhu cầu tìm nhà, đất nền, đất thổ cư, dự án.
Kết hợp hoạt động cùng đơn vị khác: kết hợp, hợp tác với các website truyền thông về bất động sản nhằm tìm kiếm hỗ trợ khách hàng trong việc tìm kiếm nguồn hàng.
2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty
Trong vòng gần 3 năm hoạt động trên thị trường, công ty đã phát huy được điểm mạnh sẵn có về pháp lý chặt chẽ, nguồn hàng đa dạng, và ngày càng khẳng định được thượng hiệu trên thị trường Bất động sản tại hai trung tâm kinh tế của cả nước là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là thị trường môi giới Bất động sản thổ cư tại các quận trên địa bàn hai thành phố trên Môi giới bất động sản là một trong các dịch vụ cốt lõi Thiên Khôi đã xây dựng từ khi thành lập Các chuyên viên của Thiên Khôi rất năng động, am hiểu về trong thị trường bất động sản nhà ở, đất nền, đất thổ cư và giúp cho khách hàng có nhu cầu mua bán tiết kiệm được thời gian trong việc tìm kiếm khách để bán, mua, chuyển nhượng hoặc cho thuê BĐS.
Kể từ khi bắt đầu thành lập đến nay, trải qua các đợt dịch căng thẳng nhất,Thiên Khôi vẫn duy trì số lượng giao dịch bình quân ngày 10 giao dịch thành công, tính trên tổng số giao dịch hoạt động môi giới khoảng 7000 giao dịch 1 năm, các giao dịch chủ yếu được thực hiện vào thời gian sau giãn cách, có thể nói là khoảng thời gian bùng nổ về số lượng giao dịch do công ty Thiên Khôi đảm nhận và thực hiện (44,4% lượng giao dịch trong những cuối năm 2021 và nửa đầu năm 2022) Chỉ trong 3 quý năm 2022, doanh thu của công ty đã gần bằng năm 2021, tăng 30,6% so với năm 2020 Lợi nhuận trước thuế tăng 14,5% kế hoạch năm, tăng 22,3% so với năm 2020 Đây có thể nói là thắng lợi lớn của công ty trong lĩnh vực môi giới, từng bước phát triển, tạo nên giá trị thương hiệu mạnh trong ngành tư vấn, môi giới bất động sản tại Hà Nội nói chung và cả nước nói riêng.
Trong thời gian từ năm 2020 đến 2023, công ty bất động sản Thiên Khôi đã triển khai xây dựng nguồn hàng theo vùng trên địa bàn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí MInh với tổng lượng hàng trong kho hàng tính đến cuối năm 2022 là gần 30.000 tài sản Ngoài được phân loại theo vùng, Thiên Khôi còn phân loại nguồn hàng theo tầm tài chính từ nhỏ đến to - nhỏ hơn 3 tỷ, từ 3 đến 6 tỷ, từ 6 đến 9 tỷ, với phân khúc tập trung nhiều ở 3 đến 6 tỷ (khoảng 35,7% tổng lượng hàng trong kho).
Chính nhờ sự chuyên nghiệp trong phong cách làm việc mà hoạt động kinh doanh dịch vụ Môi giới Bất động sản của công ty ngày một phát triển, doanh số ngày càng tăng, càng ngày càng nhiều chuyên viên có đột phá về thu nhập.
Thực trạng quy trình môi giới bất động sản tại công ty bất động sản Thiên Khôi
2.2.1 Khát quát quy trình môi giới tại công ty
Quy trình của đầu chủ
Tìm kiếm bất động sản: cần phải bán, cần chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, các dự án đầu tư, các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, ngân hàng và các nơi nhận thế chấp…
Nguồn cung cấp thông tin: Thu thập dựa trên thực tế, tra hỏi cư dân địa phương; Khách đăng tin trên các sàn giao dịch online; Cộng tác viên; Hệ thống các cộng tác viên;…
Phương pháp thu thập thông tin: Tự điều tra, thăm dò, kiểm tra trực tiếp;
Mua thông tin từ các nhà cung cấp; Báo chí, phương tiện thông tin đại chúng;…
Xem xét BĐS một cách chi tiết và đầy đủ về:
Kinh tế kỹ thuật: vị trí; công năng; trang thiết bị; giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản;…
Pháp lý: Giấy tờ liên quan xác nhận quyền năng đối với bất động sản; Quy hoạch; Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp; Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng;
Xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển của bất động sản, Môi trường xã hội, dân cư xung quanh, phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác;
Nguồn thông tin và phương pháp thu thập: Khảo sát trực tiếp, tìm hiểu từ chủ sở hữu; Cơ quan quản lý nhà nước; Tổ dân phố và hàng xóm;…
Liên kệt hợp tác chủ nhà, chủ đầu tư: Đầu chủ đưa ra lời đề nghị hợp tác với chủ nhà, dựa trên tinh thần tự nguyện, hợp tác cùng tạo ra giá trị cho đôi bên Đầu chủ và chủ nhà sẽ trao đổi, đi đến thống nhất về vấn đề hợp tác bán nhà, tài sản giữa hai bên Nếu thoả thuận đi đến thành công, đầu chủ và chủ nhà xác nhận, ký hợp ”đồng trích thưởng” nhằm mục đích khuyến khích các bên trong quá trình làm việc, việc trích thưởng được thực hiện khi bên môi giới hoàn thành việc giúp chủ nhà bán được tài sản.
Tìm kiếm các khách hàng có nhu cầu về vấn đề thuê mua Bất động sản
Nguồn cung cấp: Khách đã hợp tác với sàn qua hệ thống mạng sàn đã có sẵn, đăng tin thông qua mạng intrenet, các phương tiện đại chúng; Khách hàng cũ và mới; Văn phòng môi giới;…
Chủ động: Qua internet, TV, báo chí, quảng cáo; Gửi thư trực tiếp, phát tờ rơi; Gọi điện thoại trực tiếp đến khách hàng;…
Thụ động: Khách hàng tìm đến văn phòng mình; Người quen giới thiệu; Khách hàng tìm hiểu qua hotline;…
Quy trình 6 vòng dẫn khách của công ty bất động sản Thiên Khôi
Vòng 1: Dẫn người quyết, xem ngoài, xem trong căn nhà (Có bằng chứng đưa khách đi xem nhà như: Ghi âm, phiếu yêu cầu cung cấp dịch vụ, chụp ảnh dẫn khách…)
Vòng 2: Tư vấn pháp lý
Vòng 3: Đưa “những người có liên quan tới quyết định của” khách đi xem nhà
Vòng 4: Định hướng và tư vấn giá phù hợp
Vòng 5: Tư vấn khách đem tiền và bắt đầu đàm phán
Vòng 6: Xử lý các yếu tố tâm lý giữa khách mua và chủ nhà
Kết hợp hai nguồn hàng – quan hệ giữa đầu khách, đầu chủ
Chuyên viên môi giới bước đầu cần phải khai thác các thông tin cơ bản để từ đó phần nào có thể hiểu được vị trí của khách hàng, vận dụng những kinh nghiệm và kiến thức của bản thân trên thị trường để tư vấn và định hướng cho khách hàng một BĐS mục tiêu cho phù hợp Một số thông tin cần khai thác như: Đối với nhu cầu của khách mua nên khai thác một số thông tin sau: Khả năng tài chính cho phép, đối tượng sử dụng BĐS; khung giá cho phép; Mục đích sử dụng BĐS: mua để ở, mua cho con, kinh doanh, Đối với nhu cầu của khách bán cần phải khai thác một số thông tin sau: Lý do: đổi nơi ở… ; Thông tin chính xác về BĐS; Các điều kiện hỗ trợ kèm theo: hỗ trợ rút sổ đỏ ngân hàng, ; Khung giá phù hợp; Tính thanh khoản.
Tiếp đến là việc tiến hành tổng hợp, xử lý thông tin: Xác định chính xác giá BĐS được bán; Các chuyên viên môi giới cần xem xét kĩ càng lại các thông tin về BĐS như diện tích, tình trạng pháp lý, môi trường xung quanh, các đặc điểm đặc biệt của BĐS, ngoài ra cần phải có ảnh của BĐS hoặc video để quảng cáo sản phẩm cho khách hàng tiềm năng; Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng vè những BĐS muốn bán;…
Tiếp theo là quá trình kết nối giữa hai đầu cung - cầu BĐS: Xác định lại mức giá BĐS; Xác định được thời điểm ký kết; Xác định được phương thức thanh toán; Xác định được thời điểm bàn giao nhà…
Các thủ tục để hoàn tất một thương vụ
Khi cả hai bên đã thương lượng và thống nhất được với nhau thì môi giới viên sẽ đóng vai trò là người làm chứng cho hợp đồng đặt cọc (sàn luôn có mẫu sẵn).
Sau khi đã xác định rõ ràng được các yếu tố trên, công việc còn lại cần phải làm là công chứng hợp đồng giao dịch, 2 bên mua và bán được mời trực tiếp lên sàn để thực hiện nghĩa vụ, nhưng trước đó 2 bên sẽ được thông báo cần những giấy tờ cần phải chuẩn bị như:
- Bản sao giấy tờ tùy thân (CMND, hộ chiếu)
- Bản sao các giấy tờ liên quan khác
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định rõ đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu đất hoặc công trình.
Lưu ý: khi nộp các bản sao này, cần phải đi kèm theo cả bản chính để chứng thực Công việc còn lại là của phòng công chứng Khi thương vụ được hoàn tất thì tất cả cả dữ liệu, thông tin của thương vụ mua bán được lưu trữ và sử dụng cho mục đích định giá.
2.2.2 Ví dụ về quy trình môi giới bất động sản thổ cư tại Công Ty Cổ Phần Bất Động Sản Thiên Khôi
Đánh giá chung
2.3.1 Những kết quả đạt được:
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển Tập đoàn BĐS Thiên Khôi luôn quan tâm đến quyền lợi của khách hàng, đối tác, người lao động và các cổ đông.
Với Công ty, sự hài lòng – tin cậy của khách hàng và đối tác chính là nền tảng để xây dựng mối quan hệ lâu dài, bền vững giữa các bên Trên nguyên tắc này, tập đoàn BĐS Thiên Khôi luôn xem trọng việc hoàn thiện, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực đồng thời luôn tìm hiểu nhu cầu khách hàng, tuân thủ nguyên tắc trung thực trong tư vấn Tất cả nhằm một mục đích cung cấp các sản phẩm và dịch vụ tư vấn tốt nhất nhằm tối đa hóa lợi ích của các bên.
Trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, với tiêu chí hoạt động cũng những phương pháp đúng đắn của Ban lãnh đạo Tập đoàn, chỉ với gần 03 năm, công ty đã không ngừng vươn mình, đạt được một số thành công rực rỡ trong hoạt động môi giới mua-bán bất động sản (thổ cư, chung cư, biệt thự, nhà phố, đất nền,…) Tập đoàn đã bắt đầu khai thác thị trường mua-bán dự án, chung cư.
Tập đoàn đã xây dựng hệ thống quy trình môi giới BĐS một cách cụ thể. Qua đó, nhân viên môi giới và khách hàng có thể tiến hành theo tuần tự tránh được việc bỏ sót bước nào đó gây ra những khó khăn hay tranh chấp pháp lý. Mỗi nhân viên môi giới phụ trách công tấc môi giới đối với BĐS từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc nên công việc được tiến hành một cách hiệu quả và nhanh chóng.
Bên cạnh đó công ty cũng rất chú trọng đến thủ tục trong các giao dịch. Công ty đã cố gắng rút gọn các thủ tục rườm già để tránh mất nhiều thời gian và tiết kiệm chi phí cho các bên Điều này được khách hàng đánh giá rất cao.
Công ty có đội ngũ Đầu chủ, Nhóm trưởng, Trưởng phòng, Bá Tước, Giám đốc, giàu kinh nghiệm có khả năng phân tích, đánh giá thông tin và sâu xát thị trường giúp nâng cao khả năng thành công trong các thương vụ giao dịch của công ty.
Trong toàn bộ quy trình và thời gian diễn ra giao dịch, nhân viên của công ty luôn theo sát tiến trình thực hiện, điều này giúp cho các bên hiểu nhau hơn, có những thay đổi linh hoạt cho phù hợp với thực tiễn giao dịch, đồng thời giải quyết nhanh chóng những phát sinh, hướng dẫn các bên thực hiện theo quy trình môi giới mà mình đã đưa ra Chính vì vậy, thời gian giao dịch được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi, đáp ứng được yêu cầu của các bên. Đặc biệt công ty xây dựng được hệ thống trang web với chiến lược Quảng cáo sản phẩm rất tốt, thu hút được rất nhiều khách hàng đến với công ty.
Về cơ sở dữ liệu: Công ty và nhân viên đã xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu riêng cho từng loại BĐS rất khoa học, điều đó đã giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức cho nhân viên khi làm việc đồng thời mang đến kết quả rất tốt. 2.3.2 Hạn chế trong quy trình môi giới bất động sản của Tập đoàn BĐS Thiên Khôi:
Hạn chế trong Marketing bất động sản: Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS nói chung thì marketing bất động sản là một khâu vô cùng quan trọng, nhất là đối với các doanh nghiệp môi giới BĐS Marketing trong lĩnh vực BĐS là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho các nhóm sản phẩm của tập đoàn, tiếp thị sản phẩm bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại gia tăng tối đa các chỉ số mong muốn.
Tập đoàn BĐS Thiên Khôi đã thực hiện công tác Marketing về BĐS tuy nhiên vẫn còn những hạn chế mà ta phải kể đến như sau:
Quá trình xúc tiến thương mại của công ty còn gặp nhiều hạn chế: Về hình thức quảng cáo đã có những tiếp cận mới đến các hình thức quảng mới, quảng cáo qua các phương tiện thông tin đại chúng như nền tảng tiktok, facebook nhưng chưa thật sự hiệu quả, chưa thực hiện quảng cáo nhiều bằng bảng hiệu,catalogue, quảng cáo qua báo chí, tờ rơi, Hình thức PR (quan hệ công chúng) của công ty đã có sự hợp tác với các chương trình công chúng cũng như là các hoạt động sinh viên nhưng cũng vẫn chưa đạt được kết quả mong đợi, chưa thiết lập và duy trì mối quan hệ thường xuyên đối với các khách hàng, và các chủ đầu tư-người mà có thông tin về các BĐS, mới chỉ quan tâm tới những khách hàng có thu thập cao mà còn ít quan tâm nhiều tới khách hàng có thu thập vừa phải và trung bình, Đội ngũ nhân viên công ty rất nhiều nhưng số lượng nhân viên đạt tiêu chuẩn lại chưa thật sự nhiều nên mỗi nhân viên giỏi phụ trách nhiều thương vụ môi giới Khi số lượng thương vụ quá nhiều khó tránh khỏi sự nhầm lẫn hay sự chậm trễ trong công việc Số nhượng nhân viên chưa đạt chuẩn xử lý, đảm nhiệm công việc dẫn đến hiệu quả công việc chưa cao, chưa chuyên nghiệp.
Công ty hoạt động tập trung trong lĩnh vực mua-bán chưa thực sự quan tâm sâu tới các mảng dịch vụ khác như thuê- cho thuê hoặc các dự án, chung cư, đất nền Đây là mảng giúp công ty gắn kết hơn với khách hàng cũng như đem lại cho khách hàng nhiều sự lựa chọn ở công ty hơn, và đem lại một nguồn thu cho công ty.
Cùng với đà đang trong quá trình hồi phục lại thị trường mua – bán BĐS không chỉ tại Hà Nội mà ở rất nhiều các tỉnh, thành phố lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng, Phú Thọ…Việc chỉ tập trung vào địa bàn thành phố Hà Nội đã bỏ qua cơ hội tại các tỉnh thành khác, cũng như việc mở rộng danh tiếng sang các địa phương khác.
Dịch vụ chăm sóc khách hàng sau khi thương vụ đã hoàn thành của nhân viên môi giới của công ty còn chưa cao Dịch vụ công ty dừng lại khi đã đáp ứng xong nhu cầu của khách hàng mà không có kết nối để khi có nhu cầu khách hàng sẽ nhớ tới mình Nếu có mối quan hệ tốt với khách hàng sẽ có nhiều cơ hội và thông tin khi khách hàng phát sinh nhu cầu: như mua, bán, cho thuê thêm bất động sản.”
Tình trạng thủ tục chồng chéo, trùng lắp, nhiều thành phần hồ sơ phải xác“ nhận, chứng minh nhiều nơi đã gây khó khăn cho người dân khi làm thủ tục và cán bộ cũng vất vả không ít, điều này ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện quy trình môi giới BĐS Cụ thể như thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất,“ mua bán nhà, cho thuê nhà, tặng nhà, thế chấp,…Hiện nay, người dân khi thực hiện các loại thủ tục này đều phải có ba thành phần hồ sơ: phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng giao dịch, giấy cam kết đối tượng giao dịch là có thất và giấy tờ chứng minh về tài sản chung hoặc riêng Trong thực tế, ba thành phần này là không cần thiết hoặc đã thể hiện trong các thành phần hồ sơ khác.””
Ngoài ra một số mẫu đơn, biểu mẫu có nội dung chưa rõ ràng, thiếu thống nhất cũng là một nút thắt trong thủ tục tư pháp hiện nay Đề nghị làm rõ tiêu chí về xác định năng lực hành vi dân sự trong thủ tục công chứng một số loại hợp đồng liên quan đến nhà đất Hiện nay, quy định này còn chung chung khiến công chứng viên khó thực hiện thường xác định tuỳ tiện, đặt ra các yêu cầu khó khăn cho người đi công chứng.
Hạn chế trong quy trình môi giới bất động sản:
- Trong quá trình thu thập thông tin
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại tập đoàn
3.1 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại tập đoàn
3.1.1 Phương hướng phát triển chung
Trong những năm vừa qua, nền kinh tế phải đối mặt với tình trạng vô cùng khó khăn Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rơi vào tình trạng tồi tệ, nhiều doanh nghiệp phải đi tới phá sản, thu hẹp quy mô Trước những khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, Tập đoàn Bất Động Sản Thiên Khôi cũng bị ảnh hưởng không ít, dù vẫn giữ được mức doanh thu ổn định, nhưng hiện nay thị trường có sự tham gia của hàng loạt những công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản – một nghề đem lại lợi nhuận cao cho những người tham gia vào lĩnh vực này, do vậy trong những năm tiếp công ty đề ra phương hướng hoạt động như sau:
- Tiếp tục đẩy mạnh chuyên môn hóa các công tác quản lý nhà đất, công tác tài chính, mua bán cho thuê nhà riêng, chung cư, biệt thự
- Tổ chức mở rộng cơ cấu phòng ban một cách hợp lý hơn nữa.
- Tuyển thêm nhân sự có trình độ chuyên môn, năng lực và kinh nghiệm cao vào các vị trí khác nhau.
- Đầu tư hoàn thiện trang thiết bị phục vụ các công tác chuyên môn như: máy in, máy quay, máy ảnh, máy tính,
- Tiếp tục mở rộng quy mô hoạt động.
- Tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ về kinh tế, thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính, kiến thức xây dựng, cho cán bộ, nhân viên trong công ty.
- Yêu cầu các nhân viên hoạt động chuyên nghiệp, đảm bảo chất lượng nghiệp vụ chuyên môn, lấy chữ "Tín" là tôn chỉ hoạt động hàng đầu của Công ty nói chung và toàn thể các cán bộ nhân viên trong Công ty nói riêng.
- Ổn định và nâng cao thu nhập của các thành viên công ty, cũng như đối với các cán bộ nhân viên trong công ty, nhằm xây dựng một cộng đồng hợp tác lâu dài và ổn định, có đời sống vật chất được đảm bảo, đời sống tinh thần ngày càng phong phú
- Đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh theo định hướng của thị trường và luôn hướng tới lợi ích của khách hàng.
- Hiểu rõ nhu cầu mong muốn của khách hàng
- Chất lượng dịch vụ luôn ổn định và ngày càng được nâng cao Để đáp ứng được yêu cầu phát triển của mình, Tập đoàn Bất Động Sản Thiên Khôi đã đề ra định hướng và cam kết "Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp" Do vậy việc tập trung đầu tư nâng cao năng lực hoạt động của Công ty, nâng cao kiến thức năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, nhân viên; trang bị cơ sở vật chất làm việc; mở rộng mạng lưới hoạt động sẽ là những đầu tư thường trực của công ty trong giai đoạn tới.
3.1.2 Phương hướng hoạt động đối với hoạt động môi giới BĐS: Đối với định hướng hoạt động môi giới Bất động sản Thổ cư, công ty đặt ra mục tiêu mở rộng địa bàn hoạt động trong Hà Nội, TP Hồ Chí Minh nói chung và các tỉnh/thành phố nói riêng Ngoài ra, giúp nâng cao kiến thức, chất lượng hành nghề của các thành viên trong công ty, từ bộ phận lãnh đạo, quản lý, hành chính, … đặc biệt là kỹ năng môi giới của các chuyên viên bán hàng, đầu chủ ký nhà.
Trong giai đoạn tới Tập đoàn để ra một số phương hướng như sau:
- Hoàn thiện cơ bản về tổ chức chuyên môn, tuyển thêm nhân viên môi giới có trình độ, kinh nghiệm và kỹ năng chuyên sâu trong linh vực mua – bán.
- Hoàn thiện cơ sở vật chất và trang thiết bị cho nhân viên
- Lên kế hoạch đầu tư thêm cho tổ chức giao dịch nhà đất về máy ảnh, máy quay, máy vi tính, văn phòng phẩm … để nhân viên hoạt động môi giới có thể chủ động trong công việc, không còn bị phụ thuộc vào hoạt động của nhau.
- Nâng cao chất lượng thông tin đặc biệt thông tin về bất động sản Thông qua hình thức các hoạt động giao lưu cùng với các tổ chức trong ngành, Công ty có thể trao đổi thông tin nhanh chóng nắm bắt được xu thế biến động của thị trường và thiết lập mối quan hệ với nhiều doanh nghiệp.
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống website để quảng cáo sản phẩm BĐS
- Xây dựng chiến lược Marketing hiệu quả và đồng bộ nhằm thu hút lượng khách hàng lớn hơn năm trước.
Một số giải pháp hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại Tập đoàn BĐS Thiên Khôi
Từ những tìm hiểu về hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong quy trình môi giới BĐS của công ty cùng với việc tìm hiểu quá trình hình thành, phát triển và tình hình hoạt động của Tập đoàn Bất Động Sản Thiên Khôi Em xin đề xuất một vài ý kiến với mong muốn góp phần hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản tại Tập đoàn:
3.2.1 Giải pháp về thu thập thông tin:
Có thể nói thông tin chính là năng lượng của dịch vụ môi giới BĐS Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà không một nghành nghề nào trong thị trường BĐS có được Như vậy trong hoạt động môi giới BĐS vấn đề thu thập” thông tin là rất cần thiết và quan trọng Với lượng thông tin đầy đủ, chính xác, chi tiết sẽ nâng cao chất lượng dịch vụ và chuyên môn của công ty và dễ thuyết phục khách hàng hơn.
- Đối với thông tin về bất động sản:
+ Cần mở rộng các nguồn để tìm kiếm thông tin về BĐS
Ngoài nguồn thông tin có sẵn của công ty, công ty nên mở rộng tìm kiếm trên mạng Internet - công việc này có thể giao cho các cộng tác viên thực hiện vì việc tìm kiếm BĐS chính chủ cần nhiều thời gian và tính kiên trì; tìm kiếm thông tin qua báo “Mua và Bán”; tạp chí “Bất Động Sản”; “Thị trường chứng khoán”, Đặc biệt nên chú trọng khai thác thông tin BĐS từ các khách hàng hiện tại của công ty Vì BĐS là tài sản có giá trị lớn, ít bị ảnh hưởng bởi các biến động kinh tế, và theo thời gian giá trị của BĐS thường có xu hướng tăng dần nên nhiều người dân có xu hướng đầu tư và cất trữ tiền bằng BĐS nên có nhiều khách hàng khi mua BĐS nhằm mục đích mua thêm, mua để đầu tư, cho thuê, cất trữ, vì thế khai thác nguồn BĐS từ khách hàng và người quen họ giới thiệu sẽ giúp công việc khai thác thông tin hiệu quả, chính xác, ít tốn kém.
+ Khai thác thông tin về BĐS triệt để
Sau khi khách hàng đến đăng ký dịch vụ bán, cho thuê BĐS thì nhân viên môi giới cần khai thác thông tin về BĐS một cách triệt để Tránh tình trạng do thiếu thông tin, khi khách hàng mua và thuê hỏi thông tin về BĐS nhân viên môi giới lại phải đi hỏi Đầu chủ và Chủ nhà nhiều lần Không nên bỏ qua quá trình đi thực địa tới BĐS, cần tìm hiểu kỹ về vị trí, tình trạng kỹ thuật, trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, vấn đề pháp lý Công việc đó cần ghi chép đầy đủ,nhanh chóng và lưu giữ hồ sơ cẩn thận.
+ Công ty nên xây dựng hệ thống dữ liệu theo mức giá và theo khu vực đối với các thông tin về BĐS để tiện theo dõi.
Hệ thống dữ liệu về BĐS luôn được cập nhật tình trạng mới nhất của các BĐS tránh tình trạng nguồn thông tin quá lâu không còn chính xác ở thời điểm hiện tại.
- Đối với thông tin cầu bất động sản
+ Cần chú trọng khai thác đầy đủ thông tin về khách hàng có nhu cầu mua, thuê BĐS. Đây là nguồn khách hàng quan trọng của công ty Cần phân loại khách hàng theo đối tượng: người mua, người thuê; theo phương pháp thu thập thông tin; theo mức độ ưu tiên: cần gấp, hay chưa cần gấp Khai thác thông tin về người mua, người thuê trên các khía cạnh: ngân sách của họ, nhu cầu, tâm lý, tính cách, mức độ am hiểu thị trường, nơi ở hiện tại, lý do mua, thuê BĐS, Khi nhân viên môi giới thu thập thông tin về khách hàng càng nhiều sẽ giúp cho quá trình giới thiệu BĐS nhanh chóng, phù hợp với yêu cầu; tạo mối quan hệ thân thiện, quan tâm, khách hàng sẽ tin tưởng hơn vào dịch vụ của công ty.
3.2.2 Giải pháp về xử lý thông tin bất động sản Đối với các khách hàng đi thuê hoặc mua BĐS họ là những người có thể chưa có kinh nghiệm, chưa am hiểu thị trường, chưa là người thực tế luôn kỳ vọng một mức giá phù hợp nhất với mình khi đó thì vai trò của người môi giới là vô cùng quan trọng Nhân viên môi giới cần phải xử lý thông tin vốn có và tư vấn cho khách hàng các phương án thích hợp Nhà môi giới chuyên nghiệp là nhà môi giới có tầm nhìn tổng quát, am hiểu thị trường và luôn giới thiệu cho khách hàng các BĐS thay thế tương tự, khi đó khách hàng sẽ hiểu hơn về thị trường và tin tưởng hơn chất lượng dịch vụ của công ty.
Ngoài ra, việc xác minh tính hợp pháp của giấy tờ là rất quan trọng, nó không chỉ ảnh hưởng đến giá cả của bất động sản mà còn liên quan cả về mặt pháp lý giữa 3 bên: người bán-người môi giới-người mua.
Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở, quy định khi giao dịch mua bán thì căn hộ chung cư phải có các loại giấy tờ sau:
1 Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
2 Không có tranh chấp về quyền sở hữu; 3 Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ngoài ra, tờ khai lệ phí trước bạ tên người trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải phù hợp với hộ khẩu và giấy chứng minh nhân dân.
Khách hàng cũng sẽ e ngại trong việc giấy tờ gốc của mình có được đảm bảo hay không Do đó, công ty cần có sự cam kết đối với khách hàng về việc đảm bảo các giấy tờ của họ được nguyên vẹn về mọi mặt và các biện pháp giải quyết trong trường hợp xảy ra với giấy tờ của khách hàng Đây là vấn đề uy tín của công ty, đạo đức của người môi giới Công ty nên có nơi lưu trữ các giấy tờ riêng cũng như cần nhanh chóng xác minh tính hợp pháp của cá giấy tờ để hoàn trả khách hàng sớm nhất có thể.
3.2.3 Giải pháp về giao dịch với khách hàng
Quy trình môi giới BĐS thành công hay không chủ yếu nằm trong giai đoạn giao dịch với khách hàng Để hoàn thiện quy trình này công ty nên xây dựng đội ngũ nhân viên môi giới năng động, nhiệt tình và am hiểu các kiến thức của thị trường.
Trước khi giao dich nhân viên môi giới của công ty cần thỏa thuận với các chủ sở hữu về những điều khoản dịch vụ môi giới, nhất là phí dịch vụ môi giới của công ty Lên kế hoạch hành động cụ thể, và triển khai kế hoạch thực hiện. Giới thiệu cho khách hàng mua và thuê các BĐS phù hợp với họ Tiếp theo cần giúp đỡ, tạo điều kiện cho các bên trong quá trình đàm phán và hỗ trợ các bên trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và ký kết hợp đồng; thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ.
Các thương vụ môi giới của công ty nên được sắp xếp theo thứ tự ưu tiên về thời gian xử lý hay mức ưu tiên về ngân sách của khách hàng Đối với các thương vụ của những khách hàng quan trọng hay quen có thể ưu tiên xử lý trước. 3.2.4 Một số giải pháp khác
- Giải pháp về kỹ năng đối với mọi công việc thì kỹ năng là vô cùng quan trọng Kỹ năng ở đây bao gồm kỹ năng cứng và kỹ năng mềm; kỹ năng giao tiếp, kỹ năng đàm phán, kỹ năng thuyết phục, Và đối với mỗi nhân viên môi giới BĐS thì kỹ năng và khả năng môi giới là chìa khóa để hoàn thành bất cứ một thương vụ về BĐS, dù là lớn hay nhỏ Để quy trình môi giới BĐS trở nên chuyên nghiệp, khoa học, diễn ra một cách hoàn mỹ và thương vụ môi giới trở nên thành công thì kỹ năng môi giới có vai trò không nhỏ.
- Về kỹ năng thu thập thông tin Để thu thập thông tin BĐS hay khách hàng hiệu quả nhà môi giới cần có kỹ năng giao tiếp và kỹ năng quan sát tốt Để nâng cao kỹ năng này thì cần rút kinh nghiệm từ các giao dịch chưa thành công và rút kinh nghiệm từ các nhân viên môi giới khác để tìm kiếm thông tin một cách triệt để và chính xác Khi khai thác thông tin của khách hàng thường đặt câu hỏi theo hướng gợi mở, tự nhiên, phải lắng nghe nhu cầu của khách hàng và luôn ghi nhớ thông tin về BĐS và khách hàng càng nhiều thì giao dịch càng thuận lợi.
- Về kỹ năng giao tiếp, đàm phán
Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản
3.3.1 Kiến nghị cho cơ quan nhà nước
Hiện nay, quy trình và kỹ năng môi giới BĐS ở nước ta do cục quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây Dựng đưa ra mang tính chất tham khảo. Các doanh nghiệp, đơn vị tiến hành hoạt động môi giới bất động sản thường có sự điều chỉnh cho phù hợp với quy mô và hướng phát triển của đơn vị mình Để mọi người có cái nhìn đúng đắn về hoạt động môi giới, để các giao dịch bất động sản được diễn ra nhanh chóng rất cần tới sự hoàn thiện và ổn định của các chính sách của Nhà nước Dưới đây là một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình môi giới ở nước ta:
Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện lại hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh về đất đai và thị trường BĐS, tránh sự chồng chéo, trùng lặp giữa các văn bản để thuận tiện cho các nhà môi giới khi họ thực hiện các thương vụ môi giới một cách chuyên nghiệp, hiệu quả Đồng thời hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến môi giới nói chung và quy trình môi giới nói riêng.
Cần tiến hành xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin về bất động sản, trong có đó mô tả các bất động sản về vị trí, đặc điểm, công năng, các ưu thế và cả những hạn chế của bất động sản, thống kê các giao dịch liên quan đến bất động sản (tên chủ sở hữu mới, giá cả giao dịch ) Khi đó các đơn vị kinh doanh BĐ sẽ giảm được chi phí trong việc thu thập thông tin mà vẫn có thể thu được những thông tin cần thiết, chính xác về các bất động sản.
Nhà nước cần có chú tâm, kiểm tra chặt chẽ chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS Cần kiểm soát, rà soát chặt chẽ về chứng chỉ hành nghề Cần tổ chức thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới một cách đồng bộ ở các tổ chức, doanh nghiệp với đội ngũ nhân viên tham gia hoạt động môi giới BĐS Như vậy, chỉ những người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn về môi giới BĐS mới được tham gia các dịch vụ môi giới về BĐS, thực hiện việc môi giới mà không đăng kí sẽ bị coi là phạm tội Kiểm soát về việc thực hiện trách nhiệm của các tổ chức này.
Nên có thời hạn chứng chỉ để nhân viên môi giới có thể luôn nắm vững chuyên môn nghiệp vụ và không ngừng nâng cao cải thiện, cập nhật những nét mới và đổi mới trong từng giai đoạn thời kì của nền kinh tế.
Các nhà môi giới, nhân viên môi giới BĐS phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn môi giới như: tính trung thực trong các thông tin pháp lý của BĐS được môi giới; về độ tin cậy và có tính dự báo được lợi ích từ kết quả và hình thành giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác.
Sự quản lý của Nhà nước là cần thiết để nâng cao trình độ của nhân viên môi giới BĐS, hạn chế sự lạm dụng, bóp méo, thao túng Và với các chính sách hoàn thiện quy trình môi giới, các cơ chế giám sát, chế tài trong công tác môi giới BĐS của nhà nước sẽ giúp nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như hiệu quả của hoạt động này Để môi giới bất động sản được công nhận như một nghề mang tính chuyên nghiệp, bản thân mỗi cá nhân, tổ chức khi tham gia hoạt động môi giới ở lĩnh vực này phải xác định cho mình một nguyên tắc hoạt động rõ ràng, tự học hỏi, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp Mặt khác, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, khách hàng trong khi thực hiện giao dịch cần phải ký kết hợp đồng môi giới với nội dung cụ thể, rõ ràng, chặt chẽ Đây là cơ sở pháp lý rát quan trọng để bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi có tranh chấp xảy ra Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát đối với cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản, Nhà nước cần phải xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với những quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm nguyên tắc môi giới bất động sản như: tăng mức xử phạt đối với từng mức độ của hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn đối với cá nhân, tổ chức được môi giới thì nên áp dụng biện pháp đó là truy cứu trách nhiệm hình sự… Chế tài đó mới có tính răn đe, hạn chế được vi phạm phát sinh Việc tách bạch hóa hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản là điều cần thiết, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi của những tổ chức, sàn kinh doanh bất động sản thời gian qua… Điều chỉnh kịp thời những sai phạm, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của bên môi giới, cũng như các bên tham gia giao dịch.
3.3.2 Kiến nghị với công ty
Thị trường bất động sản sau gói hỗ trợ của nhà nước đang có những dấu hiệu phục hồi dần dần theo thời gian theo đó các nhân viên môi giới của Tập đoàn trong giai đoạn này càng phải trau dồi cũng như Tập đoàn cần chuẩn bị cho mình đội ngũ nhân viên thật chất lượng để có thể đoán đầu được đợt sóng khách hàng tiếp cận khi thị trường phục hồi mạnh mẽ trở lại:
- Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, nhân viên Có chính sách thu hút, đãi ngộ đối với người có chuyên môn, kinh nghiệm lâu năm về lĩnh vực BĐS.
- Hoàn thiện quy trình môi giới BĐS một cách khoa học và hiệu quả.
- Phân chia mảng hoạt động cho từng nhân viên môi giới.
- Đầu tư chiều sâu vào các trang thiết bị phục vụ cho công tác thu thập thông tin, công tác thẩm định, …
- Xây dựng một website dễ nhớ, chất lượng và ấn tượng.
- Tổ chức đào tạo lại, đào tạo nâng cao, hỗ trợ đào tạo cho nhân viên không chỉ về chuyên môn mà còn cả về kỹ năng…
Hoạt động môi giới bất động sản đang có điều kiện phát triển tại Việt Nam,đây là một lĩnh vực hấp dẫn Tuy nhiên để phát triển hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp, cần có sự đào tạo và những quy trình cụ thể Hoạt động môi giới bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung và với thị trường bất động sản nói riêng.
Tập đoàn Bất động sản Thiên Khôi là một doanh nghiệp tư nhân có vị trí top đầu trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới Bất động sản Tuy mới hơn 3 năm đi vào hoạt động, công ty đã có một chỗ đứng nhất định trên thị trường, đồng thời tiềm năng phát triển của công ty còn rất lớn Tuy nhiên, hiện nay Tập đoàn đang đối diện với một vài vấn đề trong quy trình môi giới của tập đoàn khiến hoạt động môi giới của nhân viên mới chưa được hoàn thiện chỉn chu.
Do đó, xuất phát từ thực trạng của tập đoàn cũng như nhu cầu hoàn thiện quy trình môi giới để phù hợp với mục tiêu phát triển của Tập đoàn Bất động sản Thiên Khôi trong tương lai Trên cơ sở lý luận về quy trình môi giới bất động sản, em tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng quy trình môi giới bất động sản tại Tập đoàn để xác định những ưu điểm và hạn chế Qua đó, em đưa ra được một số đề xuất, giải pháp để hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản của Tập đoàn nhằm mục đích xây dựng và phát triển một nguồn nhân lực môi giới có quy trình hoàn thiện chuyên nghiệp chỉn chu chất lượng nhằm đáp ứng được mục tiêu, sứ mệnh của công ty.
Với bản thân cũng cố gắng nỗ lực hết sức trong việc thực hiện bài chuyên đề này với mong muốn phần nào giúp ích Ban lãnh đạo Tập đoàn Bất động sản Thiên Khôi trong hoạt động hoàn thiện quy trình môi giới bất động sản nói chung, hoạt động môi giới bất động sản của chuyên viên Tập đoàn nói riêng Tuy nhiên, do những hạn chế về khả năng và thời gian nên bài chuyên đề này chắc chắn cũng có nhiều những khiếm khuyết Rất mong nhận được sự góp ý từ Quý Thầy Cô và bạn bề để việc nghiên cứu hoàn thiện và có hiệu quả.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Giáo trình “Thị trường Bất động sản” – Chủ biên: PGS.TS Hoàng VănCường – NXB Đại học Kinh tế Quốc Dân (2017)