Khoá luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Kháiriem quyền sử dụng đấtữ Dit để lá nguén ti nguyên võ cùng quý gi, nó không chỉ đơn thuận chi là ái sản thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước có vai trò quản i cn la từ liêu sẵn xuất và l

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

TRAN HOÀI PHƯƠNG

450627

HOP DONG CHUYEN NHUONG.

QUYỀN SU DUNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH

CUA PHAP LUAT VIET NAM

KHÓA LUẬN TOT NGHIỆP.

HÀ NỘI - 2025

TRÀN HOÀI PHƯƠNG

450627

HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DUNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH

CUA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Clmyén ngành: LUAT DÂN SU

KHOA LUẬN TOT NGHIỆP NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌCPGS.TS PHÙNG TRUNG TAP

Lời cam đoạn và ô xác nhận của giảng viên hướng in

“3á: nhận của

Giảng vin hướng dẫn

LOICAMBOAN

“Em xm cam doa đập là công trinh nghiên

cm cũa ning em, các bết in sổ liệu trơng

hiền luôn tốtnghuập là ming thực, bảo don

độ tn cận/

Tác gid khóa luận tnghập

Ký và ghíiõ họ tên)

DANH MỤC CHỮ VIET TAT

“Quyên sử dụng đất Hop đồng chuyên nhượng quyền sở dụng đất Bắt đồng sản

MỤC LỤC Trang phu bìa i Tời cam

đoan

Danh mục chit vit tắt

Mue lục iv

MỞ ĐÀU

1.TÍNH CÁP THIẾT CỦA ĐÈ TÀI

2 TINH HÌNH NGHIÊN CỨU CUA ĐÈ TÀI

3.MUC DICH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

4

5.

.ĐÓI TƯỢNG VA PHAM VI NGHIÊN CUU CUA DE TÀI

-PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐÈ TÀI

KET CÁU CUA KHOÁ LUẬN

KET LUẬN CHƯƠNG 1

CHVONG 2: NHỮNG VAN ĐÈ PHÁP LÝ VE HỢP ĐỒNG CHUYEN

NHƯỢNG.

QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

2.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đt Z

11 Bên chuyén nhượng,

3:12 Bên nhận chuyển nhượng.

2.13 Đôi trợng của hợp đồng chuyển nhuợng quyền sử dụng đất

2.21 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng,

2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng

KET LUẬN CHƯƠNG 2

'CHƯƠNG 3: THỰC TIỀN GIẢI QUYET TRANH CHAP VÀ HƯỚNG HOÀN.THIEN PHÁP LUAT VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG.ĐẮT Ở TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂ 49

dung dit @ tại Teà án nhân đân 3, 3.2 Huéng hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

MỞ ĐÀU

1 TÍNH CAP THIET CỦA ĐỀ TÀI

it dei nói chung và đất ö nồi riêng luôn có vai trò vi tí quan trong đối với cơn

người, là nhân tổ có tính ảnh hoỡng quyết dinh đến sư Gn định và phát tiển côn mỗtquốc ga Hiển pháp 2013 quy định: "Đất in là tài nguyên đặc biệt cũa quốc gia nguồnluc quan trong phát riễn đắt nước, được quản lý theo pháp luật") Nhằn tầng cường

hiệu quả sử dng đất từ LĐĐ 1993 din nay, Nhà nước ta đ trải qua nhiều giải đoạn khác nhau về chế dinh HĐCNOSDĐ 4, các quy nh sauza đi không chỉ kế thi những

điểm tich cực ma côn khắc phục những điển con hạn chế đ quy dinh về HĐCNQSDĐ

ở ngày mốt hoàn thiện hơn Hién ney, việc xác lip, thực hiến thay đổ, chim dit

HBCNQSDD ở đã được BLDS 2015 và pháp luật về đất dai quy định khá chất chế và

chị tết, bên cạnh đỏ là quyén và nghĩa vụ của các bin chủ thể được giao nữ dạng dithợp phép được quyền chuyển QSDĐ cho chủ thể khác Việc chuyển QSDB được thực

hiện đối với các loại đất được giao sử dạng lầu dai và thục hién thông qua các hành thức

như Chuyển đổi chuyển nhượng, cho thu trong đó việc chuyển QSDĐ & thông quahop đồng chuyển nhượng được đến ra khá ghỗ bién trong đời sông din cơ

‘Tuy nhiên, các quy định của Nhà rước về chuyển nhương QSDĐ nói chung và

ở nói riêng thường xuyên thay đổi, trong khi đó, đất ở lại được giao sở dụng én định lâu dit So với các Losi đất khác thi QSDD ở có giá ti cao hơn rt nhiều, Khi điều kiện

is

kảnh t, xã hội ngày càng phát tiễn, hoạt đông chuyển nhượng đất ð được đấn ra mỗi

ác một s6i đông káo theo đó la các tranh chấp Hiên quan đến HĐCNQSDĐ ở cing da

dang và phúc tep din đến mri pham của các bên của hop đẳng din ra thường xuyênhhon khiển cho việc git quyết các tranh chip HĐCNQSDĐ ở do đó dũng gặp nhiều khó

khấn Có th én la có nhiều tranh chấp được giãi quyết bằng rất nhiễu ban án, quyết

inh nlumg vin bị kháng nghị để gai quyét lai tổ rt au thời gian và công sức Điệu

nay công có nguyên nhân một phân từ các quy định ca pháp luật những quy Ảnh nay chưa thẳng nhất thiêu văn bên tưởng dẫn tị hành, gi thích cụ thể dẫn din nhiều cách

hiểu khác nha thâm ch làtrấi ngược nhau lồi giải quyết khiến cho công tác giả quyết

của Toà án chưa thực sự hữu hiệu và có được kết quả như mong muốn.

in 1 ida Biện pháp 2013

Bai viy, việc nghiên cit nhông vin đồ lý luận va thục tin cũa HĐƠNQSDĐ ở

một cach có hộ thẳng và toàn điện sẽ góp phin tim ra những nguyên nhân vi pham các diéu liên chuyển nhượng QSDĐ @, từ đó nhằm tim ra những cách thúc giải quyết các tranh chip xây ra trong qua tinh lập thinh HĐCNQSDĐ ở một cách đúng din và hop

ý nhất Ý lý do trên, em xin hơn chon để tà “Hợp đồng cyễnnhương quyển se dng

“đắt” làm để ti khoá luận tốtnghišp, em zẽ tim hiểu những vẫn để mang tính cấp thiết

về HBCNOSDD 6 trong giai đoạn hiện nay:

2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

Qua thục tấn nghiên cứu cho thấy HĐCNQSDĐ ð là mốt vin dé quan trong,

thường xuyên đoợc áp đụng trong đối sing hing ngày của người din, Bai vậy, ð nước

ta di có một sổ tác giã nghiên cứu về HĐCNOSDĐ, vé giải quyết ranh chip dit đi, có

thể kế đến như

* Luận án, hận văn, khán hậu tốtnghiệp

(4) Nguyễn Thị Hồng Nhang 2012), "Phép luật về chuyễn nhượng quyên sử đụng đắt

trong lanh doanh bắt đồng sân ở Tiết Nam", luân án tiên đ luật hoe, Dei học Luật Hà Nội Đây là công tình nghiên cứu ở cấp độ cao nhất về chuyển nhươngQSDĐ Các vẫn

đề vé chuyển nhương đoợc ngưên cứu toàn điện, hệ thẳng tử các vấn đổ lý luân thụctrang pháp lit, thực tẫn đp dung và các kiến nghị hoàn hiện phip luật,

()Nguyễn Trong Công 2020), "Pháp luật Hop đẳng cuyễn nhượng quyển siedung

đắt cũa hộ gia đọ, cá nhân và thực hỗn thị hành tại đa bàn thành phố Lạng Sơn tinh Lang Son’, luận vấn thạc ế luật học, Đai học Luật Ha Nội, tỉnh bay những vin để ý luận về HĐCNQSDĐ Phân tích các quy định của phép luật điều chỉnh HĐCNOSDĐ ở của hộ gia đnh, cánhân và nhông vin dé phát ảnh trên thực tổ Đưa ra Ảnh hướng git hấp nhằm hoàn hiện pháp luật và năng cao hiệu quả thục thi pháp luật vé vẫn đề nay,

@ Trương Ngọc Hoa C020), “Hop đồng chẩn nhương quyển sử ng đắt theo quy

cảnh cia pháp luật dn oe, tuân vin thạc a uit học, Dai học Luật Hà Nội Trình bày

những vấn để lý luận về HĐCNQSDĐ Phân tích thục treng pháp luật về HĐCNOSDĐ,tir do du ra phương hướng gii pháp nhẫn hoàn thin pháp uật về vin để nay,

Nguyễn Thi Nhung 2018) “Php hut vé cng in nhương aan cứ đìng

tiến he hành tạ inh Bắc Nin", luân vin thạc & Luật hoc, Dai học Luật Hà Nội Luận

và ue

2

vn tinh bày nhõng vẫn để lí luân về phép luật chuyển nhương OSDĐ, Phân tích thựctấn thực hiện pháp luật về chuyén nhuongQSDB tai dia bản tinh Bắc Ninh, từ đó đưa

xe inh hướng giã pháp nhim hoàn thiền pháp luật và nâng cao hiệu quả thc thí pháp uật về vẫn. này,

() Dao Vist Long 2018), “Ap chong pháp luật giã qyễttranh chấp về quyển sir dingđắt cia vợ chẳng lớn ly hôn tai Tòa án nhân dân thành phd Sơn La” luận văn thạc Z

Luật học, Đại học Luật Hà Nội Luận vin trình bảy nhõng vẫn để lý luận vé ranh chấp

va git quyết ranh chip ti sin la QSDĐ của vợ chẳng li ly hôn Phân ích thục tén

gi ly hôn ở Tòa án nhân dân thành phố Son

La tir đô đơn ra một 95 giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và ning cao hiệu quả tí

gi quyttranh chấp QSDĐ của vợ

Thành công tác này trong thục tiễn;

© Nguyễn Thuỷ Trang C017), “Hop đồng chuyẫn nhượng quyền sử dụng đắt ở theo

"pháp iat Tit Nam hiện hành", luân văn thạc ổ luật học, Đại học Luật Hã Nôt, đã phân, tích các vin để Lý luận cơ bin vé HĐCNQSDĐ &, đẳng thời nghién cứu pháp luật vé quyền sỡ hữu (đặc bit la sỡ hữu hộ đối với đất đi của mốt số quốc gia rên thể giới, sơ sánh với quy dinh về QSDĐ ở theo pháp luật it Nam, phân ích thục trang và những bit cập, vướng mắc rong quy định pháp luật hiện hành về HĐCNOSDĐ ở Ngoài rà

Tuân án đơn ra bức tranh tổng quan vé inh hình giãi quyết giả: quyết ranh chip vé

'QSDĐ, HDCNOSDD ở, bit cập trong việc áp dụng quy định pháp luật hiện hành khí xác lập thuc hiện và giả quyếttrính chip HĐCNQSDĐ ở, từ đó dé xuất gi pháp hoàn

thiên phép luật về HDCNQSDD 6, bao gồm các kiến nghị hoàn thiện về cơ câu hệ thống,

và các quy dinh cụ thé về đều lên xác lập, thục hiện HĐCNOSDĐ;

(0) Nguyễn Xuân Hà C017) “Php luất về chuyấn nhượng uyễn sử đụng đắt và thực

thí hành tử thành phố Yên Bái, tinh Yên Bản giai Đan văm 2011 ~ 2015", luân văn thạc d luật học, Đại học Luật HaN@i Công bình nghién cứu nhiing vin để lý luận và

quy Ảnh pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ Phân tich thục trang pháp luật hiện hành:

về chuyển nhượng QSDĐ và học tin thi hành tại thành phổ Ý ân Bá: tinh Y ân Bá gìdoen 2011 ~2015 Đ xuất các giải phép nhắm hoàn thién pháp luật và nâng cao hiểu

qgu thục thi pháp luật vé vin để này,

( Pham Văn Oanh C017), “Gi mất ranh chấp hop đồng chuyên nhượng quyển sirchong đắt ở tu Tòa án nhân dân luyện Thường Tin, Hà Nội", luận văn thạc a tuat học,

3

Dai học Luật Hà Nội Luận văn tinh bảy khú quit về giải quyết tranh chấp

HĐCNQSDĐ tei Toa án nhân din Phân tích thực trạng pháp luật về chuyển nhượngQSDD và thực tiến gi quyết tranh chấp HĐCNOSDĐ tri TAND huyền Thường Tin,

Hà Nội Để xuất một sổ giải pháp nhắm hoàn thiện pháp luật và năng cao hiệu qua thực thi pháp luật vé vin để mày,

(6) Đăng Thúy Quỳnh C017), "Giất mắt tranh chấp hop đẳng chyẫn nhượng myễn

sử chong đắt rên đa bàn thành phổ Nam Dinh”, luận vấn thạc s luật học, Đai học Luật

Hà Nội Công tinh tinh bay những vin dé lý luện và gu quyết tranh chấp

'HĐCNQSDĐ Phân tích thực trang phép luật về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ và.

the in áp dụng tei Ton án nhân đân thành phố Nam Định ĐỂ xuất phương hướng và

một sổ giã pháp nhắm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật vé vin dé này,

(10) Lương Ngoc Hoan 2014), “Quyér

sác đu lin chuyển nhương quyển sit ng ct", luận văn thạc a luật hoe, Dai học

sử chong đắt lông bị tranh chấp ~ Một trong

Luật Hà Nội Đây la mét công trình nghiên cứu ở cấp đồ hẹp, nội đụng nghiện cửu của uận văn nay về điều kiện đất không bị tranh chấp theo quy định của khoản 1 Điều 188 LBD năm 2013,

(41) Hà Văn Tiền C012), “Hop đồng chuẩn nhương mẫn cử dụng đắt ở

thạc luật học, Dai học Luật Hà Nội Công tình nghiên cứu về HĐCNQSDĐ với nhiều

nội dang khác nhau nh các vẫn để lý luận về HĐCNOSDĐ, thục trang pháp luật vé

HBCNQSDB, thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về HĐCNOSDĐ

Tuận văn.

* Sick

(4) Cuốn sich “Bình luận khoa hoe Bộ luật ân send 2015 của nước công hỏa xã hội chỉ ngữa Tiệt Nan”, POSTS Nguyễn Văn Cừ - POSTS Trân Tha Huệ (đẳng chủ

tiên), chương VII về giao dich din sy đ phân tích chỉ tất và cụ thi như khái niệm,

điều liên có hiệu he, hình thúc cũa gao dich din a cũng như các trường hop vô hiệu

của giao dich din sự làm tién để để họ viên phân ích véHĐCNOSDĐ nei chung Bên,

canh đó tạ mục 1 chương XVI — mốt số hop đồng thông dụng phân tich về hop đồng

mus bin tải sản, phân tích những đặc điểm của losi hop đồng nly, về bản chất

HĐCNQSDĐ cũng là hep đồng mua bán tải sản nên đây là nguồn tai liệu quan trong

giúp học viên phân tích các khía cạnh về đặc diém cũaHHĐƠNQSDĐ trang bi luận ci

@ Nguyễn Ngọc Điệp (1996), "Một trăm mười ba câu hối ~ ip về quyển sử chong đắtchuyễn dds quyên sử cng đất chhyễn nhương quyền sử ng đắt thể chấp quyển sitchong đất cho thud quyền cử ng đất thừa ed quyên sử chong đất chỗ đồ thé và th.tấển sử dụng đất, NXB TP Hệ Chí Minh

Sách được tiên soạn gi 5 phi gồm,

= Giới thiệu77 thuật ng pháp ly-vé đất đai và nhà 6,

= 36 cân hồi đáp vé QSDB, quyén của người sở đụng đất

~_ 34 cân hồi dép về quy định của BLDS đổi với S quyén cơ bản của người sở dang

đất

= 4f cân hồi đáp vi chế độ thuê và lệ phí về đất đại và vẫn để tranh chấp đất đa,

-_ Phần phu lục LĐĐ, BLDS (ừ Điều 634-744).

* Bài tp chỉ

(4) Trân Thị Thu Hiển, “Một sổ khó khin vướng mắc và gid pháp nông cao chất lượng

tác vụ dn ranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyển sử dụng dt", Tap ch.Kiểm sát số 13/2018, te 52 —55 Tỉnh bay một số khổ khăn, vướng mắc và đưa ra giảihấp nâng cao chất lượng giải quyết các vụ án ranh chấp HĐCNOSDĐ từ thực tấn,

giải a

@ Phan Trung Hiển, Phạm Héng Du "Cẩn nhượng sudt tái Ảnh c là đắt ở chum

só giấy chúng nhận quyên sử đụng đắt", Tap chíN ghiên cứu lập pháp, 2801 2018,

t43-49 Bai viết phântích thọc trang chuyển nhượng suit ti dinh ca đất nhữngrồ ro khichuyển nhượng mất tử định cơ chưa có gây chứng nhận, Đề xuất giã pháp để hạn chế

iio cho người nhân chuyển nhượng suất tái định cư là đất,

@ Newyin Thủy Trang “Didi Hiện ta hiện quyển chnyễn nhượng quyền sử ng đắt

"Tap chi Nghién cứu lập pháp, số 6/2017, tr 47 —54 Bai viết phân tích các điề kiện

th hiện quyén chuyển nhượng QSDĐ tại khoản | Điễu 188 LĐĐ 2013 gim có: Giấy

chứng nhân QSDĐ, QSDĐ không có tranh chip, QSDĐ không bi kê biên dim bảo tỉ

hành án, trong thời hen sỡ dụng đất,

(®)LêHỗng Hạnh, “Bein chitphep của quyên st chang đắtronngpháp luật Tet Nam

Top chỉ Dân chive Pháp luật, sỗ8/0011, tr 33 ~25, Bai vễt phân ích các khi canh

5

phép lý liên quan đền QSDĐ các góc độ: Chê độ sở hữu toàn din đối với đất dai ở Việt

Nam, QSDĐ như là một quyền năng cia chỗ sở hiếu đất dai mốt loại quyền tai ấn ~

một lo hàng hóa,

() Nguyễn Vn Hiển, “Ben chất cũa hop đồng chuyén nhường quyên sit ng đất theo

_phep iat hiện hành", Tap chỉ Dân chủ và Pháp luật, s9 2016, tr 29 -28 Bai việt nếu

các quy định cia pháp luật có liên quan din HĐCNOSDĐ, các quan điểm vé bin chit

của HDCNQSDD, phân chia đất dai căn cứ vào vi trí địa lý và mục đích sử đụng,

(© Trần Lê Thụ "Hoàn tuân pháp ht vé hợp đẳng chyễn nhường quyển sit chong đắt

c”, Tep chí Thanh Tra số8/2015, tr 66 ~68,

© Ngujẫn Thị Hồng Nhang "Bên về mgyễn sử dụng đất được pháp chuyẩn nhượng

trong lanh doanhh bắt đồng sẵn 6 Viét Nam’, Tap chi Luật học số 6/2014 (tr 40-47),

"nghiên cứu pháp luật về QSDĐ được chuyển nhương rong kính doanh BĐS (há niệmQSDD, một sổ điều kiện về những loi dit được dua vào inh doanh, chuyén nhượng)

và phân ch nhông bắt cập tổ tại trong quy định pháp luật, đơn ra nhồng giã pháp khắc phe những tổn tr, hạn ch trên,

© Võ Ngọc Hà “Chuyển nhượng quyển sứ dụng đất ở Tiệt Nam, những bắt cập cñaIudtphdp", Tap chỉ Tòa án nhân din, số9/2013, r27 ~31 Bài iết phân tich những bấtcập của pháp luật về chuyển nhượng QSDB;

(6) Lê Văn Thiệp, “Vé hợp đồng chuyễn nhượng quyền sử dụng đất tú sin gắn liên vớiđắt và mất sổ tiên nghỉ", tap chỉ Viễn kiểm sit nhân dân tố cao số 24/2012, tr 37-41,

31, phân tích nhõng quy đ nh về HĐCNQSDĐ và tai ân gắn tần với dit như đổi tượngchithi, nội đăng hợp ding di từ đó chỉza những hạn ché, vướng mắc trong quy dinh

của pháp luật và đưa ra một số giải pháp,

(40) Phen Thị VénHương “Cổng chứng chứng thực trong hop đẳng mua bin nha và

\ Tap chi Toe án nhân cân, z606/013, tr 23-26;chuyển nhương quyển sử đứng đắt

(11) Trần Thị Thụ Hiển, “Bản về ranh chấp hợp đồng chuyẫn nhương quyền sir dingide vide tay", Tap chí Kim sat, số7/012, t Số — 57, 64, Bai vit phân tích các vin để

xung quanh HĐCNOSDĐ nhưng các bên chỉ viết tay mà không thực hiện thủ tục công, chứng hoặc ching thực theo quy định của pháp luật,

(42) Lê Sỹ Nam, "Hình thức hop đồng chẩn nhương quyển sử chang đất và thực in

it pdt tranh chấp tn tồn án”, tạp chi Nhà nước và Pháp luật, số 72013, tr 42 ~

“

(43) Pham Thị Phương Lan “Mot sổ kiến nghĩ qua thực tiến git yết tranh chấp hợpđẳng clayén nhương quyền sử dụng a", Tap ch kiểm sit, số 15/2010, Bà việt dẫnchứng mốt sổ vụ tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ và đơn ra các kiến nghĩ hoàn

thiền pháp luật công nh cổng ắc xét xử,

(1) “Giáo tình Luật Đắt Trường Đai học Luật Hà Nội Nhà xuất bin Công an nhân

dân 2013), tác giã Trần Quang Huy chỗ biên, phân tích các nội đang cơ bin cia ngành LPB liên quan din QSDĐ như khú niệm, đổi tượng phương pháp điều chính chế độ sỡ

"hữu toàn dân về đất đai, địa vị pháp lý của người sử dụng đất,

Q) “Giác trình Luật ân se", Trường Đai học Luật Hã Nột, Nha xuét bin Công en nhân din 2013), tác gã Dinh V ăn Thanh, Nguyễn Minh Tuần chỗ biên tap It cba giáo tình nhân tích các lý luân cơ bản về nghĩa vụ và hợp đồng hợp đồng dân sự khai niệm, đặc

điểm, nôi dung, một sổ hợp đồng thông cing và phin tich một số hop đồng có đổi

nương hep đồng ting cho

Các công tình nghiên cứu trên a tá liệu vô cũng quan trọng và là tiên để để học viên đưa ra những phân tích, đánh giá cöa cá nhân về quy định phép luật HĐCNOSDĐ,

Những vẫn để lý luận như khá niệm, đặc diém liên quan dén hợp đồng chuyển nhươngđược các tác giã phân ích trén các khía cạnh nh các quan điểm khác nhau về ki niệm,(QSDĐ, đặc diém của HĐCNQSDĐ, bin chit của hợp đồng Ngoài ra, chi ra những bất

cập, mâu thuấn nh đối tương nội dung hình thúc cia HĐCNQSDP và đơn ra những phương hướng gii pháp hoàn thiện pháp luật Các kết qua côn công tình nghiên cửa

kho học được công bổ la nén ting lý luận có ý ngiấa lớn với những công trình nghiên

3 MỤC DICH NGHIÊN CỨU ĐÈ TÀI

Việc nghiên cứu đổ ti nhẫn mục tiêu: Phân tch, đánh giá pháp hit về chuyển,nhương QSDĐ é, đồng thời nhân đến những tén tr, bất cập của pháp luật về vẫn để

nay tiên cơ sỡ đánh giá thục trang thí hành: Trần cơ sở đó sẽ để xuất định hưởng và mốt

sổ gi pháp nhẫn gop phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ & Cụ thểhơn ở các đếm sax

= Nêu phân tích, đánh gá những quy nh hiện hành của pháp hit về chuyển

nhượng QSDĐ ở,

~_ Đnh giá thực trang việc thực hiện những quy nh của phép luật về chuyển

nhượng Q5DÐ ở;

~_ Nhận điện những tên tạ, bất câp của phép luật về chuyển nhường QSDĐ &,

~_ ĐỀ xuất dinh hướng và mốt s gii pháp nhim góp phin hoàn thiện pháp luật

về chuyển nhương Q5DĐ ở

4 ĐỐI TƯỢNG VA PHAM VI NGHIÊN COU CỦA ĐỀ TÀI

Chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng là vin đã rồng được điều

chính bởi BLDS, LDD và Luật Kinh doanh BĐS Hiện nay, hệ thống văn bản quy pham pháp luật vé chuyển nhương QSDB ở có những quy định chưa thống nhất Tìm,

hiểu các quy định pháp luật về HĐCNOSDĐ 6, các quy ảnh vé chủ thi, đổi tượng bìnhthức, thời idm có hiểu lục, các tranh chấp vé HĐCNOSDĐ, nội dung của hop đẳng màchủ thé la cá nhân, pháp nhân, hộ gia định

Mục dich của việc nghiên cứu đồ tải nhằn phân tích các khái niễm cơ bản, thực

trang các quy ảnh của pháp luật về HĐCNOSDĐ õ, tim hiễu những nguyên nhân phátsinh tranh chấp trong thực tiến công nhu Toà án git uyt ranh chip về hợp đẳng này:đánh giá những mắt ich cục, những diém hạn chế cen tén t và chỉ ra những nguyênnhân hen ché tên tei đó Trên cơ sở đỏ, dar hưởng hoàn hiện các quy dinh pháp luật

về HBCNOSDD ở, tạo môt trường pháp lý en toàn va tin cây cho các bên tham gia quan.

hệ chuyển nhương

5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

ĐỂ giải quyết yêu cầu của đã tú, luân vin đã cử đụng những phương pháp nghiên,

~_ Phương pháp luân nghién cứu khoa học cia chủ ngiữa Mac —Lénin về duy vit biện chứng và đưy vt ich sử

~_ Bên canh đỏ, khoá luận đã sử đụng một số phương pháp nghiên cửu khác nh.

phin tich, tổng hợp, so mánh lịch sử thống kệ, dự báo

6 KET CAU CỦA KHOÁ LUẬN

Ngoài phẫn mỡ đâu kế luận và danh mục tả liệu tham khảo, nội dang cũa luậnvăn beo gi 3 chương co thé

Chương 1: Khái quát về hop đồng chuyển nhượng quyền rỡ dụng đất ở

Chương 2: Nhing vin để pháp tý về hợp đồng chuyén nhương quyền sr dụng

đắt ở theo quy định của pháp luật

Chương3: Thực tin gi quyết tranh chấp và hướng hoàn thiện pháp luật vé hopđồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất ti toà đn nhân dân

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1:

KHÁI QUÁT VE HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG BAT Ở

1.

Trong cuộc sing dit đai đóng vai trở võ cùng quan trọng là từ liệu sin xuất

chính và không thể thay thể Cách đầy xép x1 200 nim, Phan Huy hú đã ting cho răng:

“Ca bảu cia một nước không gi bằng đắt đm, nhân dân và cũ cất do

ra” Qua nhiều thé hé nổi tiếp nhau bing sức lao đông của minh, con người đã tác động,

yma sin

từ nhiễu mặt bing nhiều cách để sing tạo ra nhiều giá tri mới cũa đất dai phục vụ cho

nh cầu côa cuộc sống và phát tiễn xã hội Lao động phi kết hợp với đối tượng laođông mới sin xuất ra cũa ci vật chất —MMác đã dẫn lời côn William Petty một cách hình)ảnh “Lao đồng là cha còn đắt đư 1b me cũa của cả ®

Ba muơi lấn năm di mdi, từ 1986 đến nay là một giai đoạn lich sở quan trong

trong sự nghiệp xây dụng và bio vé dit nước của Việt Nam Nghị quyết Dai hội Đai

bifu toàn quốc Đăng Công sin Vidt Nem từ khoá VI (1986) độn Khoa XIII 2021) đãxác định đường lỗ đỗi mới xây dụng nin lành tỉ th trường định hướng xã hồi chủnghĩa, đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước, cũng cổ quốc phòng an ninh, hội nhập kính tê

thé gới Đỗi mới là qué tình cả biển sâu ø

nước mạnh din chỉ, công bằng văn manh" Nghị quyết Dai hội di biễu toàn qu lên

theXI của Đăng 2011) chívõ.* Đối mới hoàn thién luật pháp, cơ chỗ, chính sách vé sé

toàn điện, tiệt để vì mục kiêu "điên giản,

Hữu đồi với đắt đu, tài nguyên, vẫn và các tà sân công khắc đỗ đắt đi tài nguyên,yến tải sân do Nhà nước đại điễn chỉ sở hins được giao cho các chỉ thể Huộc motthành phần lạnh t sic dụng heo nguyên tắc du qu Nghĩ quyết số 19NQ-TW, Hài

nghị Trang ương 6, Khóa XI C012) đã xác dink: “Dat đu thuốc số hữu toàn din do

“Nà nước đại điện chỉ sở hữu và thông nhất quân It Quan sử chang đất là mốt loạt tả

Chúc =F Angghen Ryintie tp 13 ang 189,108 Sự T

+ Băng Công săn V =

XộL3011,w307

sân và hàng hoá đặc biệt nhưng không phat là quyễn sở hữn, được vác cia cụ thế phhop với ting loại đắt img đối hương và hình thức giao đắt cho Hi đắt

iit dai lá một danh từ ghép thuần Việt, chữ “daa chỉ la một tử lớy Trong Tir

diễn tiéng Việt của Nhà xuất bản Khoa họ: xã hội (1988) giãi thích: “Khoding mắt đất

"ương đối rông (mỗi khái quá}, con trong Từ dién Bách khoa Việt Nam (1995) thXhông có mục từnày, Tùy vào nh vực nghiên cứu để xác lập mốt du niêm cụ thé hon

Trong nh vực lành tẾ học thi thiên vỀ xem đất dai là một tài nguyên thiên nhiên,

cễn thiết và gin gũi nhất ci cơn người bao gồm chủ yêu là phin lục đa của đa cầu, kỂ

ca mất nước Đất đá là một diện tính cụ thé cia ĐỂ mặt trái đất bao gm tt cả các câuthành cia méi trường sinh thet ngay tên và đưới bề mặt đó như khí hậu bề mật, thd

nhưống dang địa hình, mét nước, các lp trim tich sit bé mat cùng với nước ngầm và khoáng sin trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, rang thái dinh a của con người.

những kết quả ofa con người rong quá khử và hiện tai để lei (san nên, hỗ chứa nước

"hay hệ théng tiêu thoát nước, đường s nhà cia)’

Ruông đất nuơngấy đổi núi đã được nữ dạng hoặc chun được sử dụng Có thể thấy

đặc điễm cơ bản của đất đai đ là tính cô định v vi tri và tính hồu bạn Tính cổ định về

vi trí thể hiện ð chỗ con người không thé đ chuyển mảnh đất từ im vực này để sangXin vực khác, ma con người chi có thể sử dụng tại chế Tính hữu han của đất dai thếhiện ở chỗ dit đa bình thành theo qué bình tiến đãi th giới hự nhiễn, con người khôngthể làn ting diễn tích cũa đất ma chỉ có th cãi tao để sử dang đất đa có hiệu quả hơn,

ni cách khác, nie sản xuất của đất không những không bi han chế mã thim chỉ còn ngiy cùng trở nên tét hơn nêu con người iết sử dang cãi tao một cách đúng din, khoa học và hợp lý

"Ding Công Vit ies Ngu qt sổ 9N: TW, Boing Thng vng6 Khi 37 ngiy ngìy 31h

sn 2012 0 up tự đổ mới chh sich pip Mật về đc ai rong thời kỳ đây mambo đến công cuộc đốt

do toàn tng de độn nêm 2030 aust co bên trở nh sơợc Canggu thee tong bom ẩm

“ranting V Neb hon hae xã hội 198

Hbingh quốc te vb Mỗi trường @ Rio de Jeno, Erez, 1993

Er

Căn cứ vào mục dich sử đụng, đất đại được chi lâm (03) ba nhóm theo quy định của LĐĐ 2013

Dit nông ngiệp, dit phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng” Mỗi nhóm đất cónhững đặc trong và có cơ chế quản ly riêng Dit ở lá mot trong những loại đất thuộc

nhồm đất phi nông nghiệp — là khái niệm ra đời khi LBD 2003 được ben hành và được

ấp tc kế thir trong LĐĐ 2013

“Theo quan niệm truyền thing cia người Việt Nam, đất ð được ding đỗ xây dụngnhà ở, xây dang các công tình phục vụ trục tiếp đời sing cũa mỗt hộ gịa ảnh hoặc

vườn, soni trong cùng một thie dit ở phủ hợp với quy hoạch để được cơ quan nhà

ước có thẫn quyền xét duyệt Đất ð bao gốm 02 (ha) lo: dit ở tri nông hân va đất

ở tạ đôthị

~_ Đt ð nông thôn hay còn được gọi là đất ở của hộ gia dink, cá nhân ti

nông thân được LD 1993 quan niệm như say

*Đắt 6 của mỗi hỗ gia dinh nông thôn bao gain đắt đễ làm nhà ở và các côngtrình phuc vụ cho đồi dng cũa gia dn

"Từ thi LĐĐ 2013 ra đời thay thé LĐĐ 2003 đã quy đạt “Daté do hỗ gia định:

cd nhân dang cử dụng tat nông Hiên gém đắt dl xây chong nhà 6, xập đụng các côngtrình phục vu đồi sổng vườn ao trong cing mộthữn đắt tude lim dn nông thônhit hop với ng hoạch sử chong đắt qng hoạch xây dựng diém đôn cư nông thôn đãcược cơ quan nhà nước có thẫm quyền phê huyệt 8

Nhờ vậy, LĐĐ 2003 và LBD 2013 đều thẳng nhất quan niệm đất & cia mỗi hộ

gia Ảnh nông thôn bao gin diện tích dit nim trong khuôn viên của mớt hộ gia din

được sở dung lim nhà ở và xây dang các cổng tình phục vụ true tiếp đời sống sinh

hoạt của hộ gia dinh Tuy nhiên LĐĐ 2013 đã mở rộng phạm vi dit ở trì nông thôn so

với LĐĐ 2003 Theo đó, đất ở tại nông thân không chỉ gồm đất để xây đơng nhà ở và

các công tình phục vụ đối ống cũa hồ gja dinh ma con có cã vườn, ao nằm tong cùng một thốn dit thuộc kho din cơnông thôn phù hop với quy hoạch sở dụng đất, quy hoạch

xây ding diém din cự nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẫn quyén phê duyệt

"bib Luật Bắt ấn 3013

» Điện $2 Lệ it a 1893

"hein 1 Baka 143 Lea đu 3013

1

= Dit ð tại đô thị được LĐĐ 2013 quy dink: “Dat tại đ tị gm đắt để xây

chong nhà ö, xậy hang các công trình phục vụ đồi sống vườn, ao trong cũngsuốt thữa đất thuộc ins dân cự đổ th, phù hop với guy hoach sử hong đấtany hoạch xậy đhmg đồ tụ đã được cơ quam nhà nước có thm quyển phêays

Nhờ vậy, LĐĐ 2013 đã đơa ra một ti chi tương đố thống nhất trong việc xác dink các loi đất thuộc đất tại nông thôn và đất ở tai đồ thi, Theo đó, những loại dit được sử dạng af xây dụng nhà 6 và xây đụng các công tình phục vụ trợc tp đời sống của hồ gia đính trong cùng mét tha đất phủ hop với quy hoạch của cơ quan nhã nước

có thẫm quyên đầu được xác định là đất ð tại nông thôn và đất ở tạ đồ thị Qua nhữngkhái niệm trên, ta rút ra được một số đặc điểm của đất ở như

Thứ nhất dit š được sử dạng với mục dich phục vụ nhụ cầu để "0" — Mốttrơngnhững nh cầu thết yêu của mỗi con người, gin lin với cuộc sống côn mai cá nhân,dit š 1á nơi xây dụng nhà ð để mỗi cá nhân làn nơi sinh host, nghĩ ngơi ăn uống tá

to mic lao động Bởi vậy trong mỗi quốc gia đu ghi nhân mét phin dién tích đất rênlãnh thổ cöa mage mình để đáp ing nh cầu ở cũa công din, phin côn li sử đụng vào

mục dich khác nh sẵn xuất nông nghiệp, xây đụng nhà máy xỉ nghiện, xây dựng trợ

sử đễ phat tiễn lánh tổ Do vậy, mỗi tit đất phấi đoợc sử dụng theo đúng mục dich

đã quy định việc sử dung si mục đích sé din din nhiều hệ quả xếu chẳng hạn, đất 6

dàng dé xiy đụng trụ số cơ quan, xây đơng xỉ nghiệp, trường học làm cho quỹ đất{bi thu hẹp gây ra trường hợp thiểu dt , cho nên mối thie đất đều phi được sỡ dụng

theo đúng mục dich ma pháp luật đã quy ảnh:

Thứ hai, dit & được Nhà nước giao dé sir dạng với thời gian lu đài và bị tha hồi

trong một số trường hợp Đây là điểm khác iệt cũn đất ở sơ với các loại đất khác, các

loại đắt khác khử Nhà nước giao đất đều quy đính thời hạn sử dụng niur dit rồng cây lâu năm (50 niin, đất mudi tréng thuỷ sin, đất lam mudi 20 năn) Các cá nhân, hộ

gia nh, tổ chức được giao dit chỉ được sử dang trong thấi gian đó néu không đượcNha nước ga hưu Pháp luật đã quy định đất ð được Nhà mước giao để được sử dụng én

định, lâu dai, trong một số trường hợp nhất định mới bị Nhà nước thu hội, điệu này xuất

`! hon 1 Đầu 144 Lea đu 2013

Fey

phét từ mục dich st dung của loại đất này, công như từ nhủ câu của người dân, tạ điềnkiện cho người din đầu tư xây đụng cơ ngơi bản vũng ổn định cuộc sống

Thứ ba, đắt cép cho người sở dạng theo một hạn aie nhất inh, Khi Nha nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã cân đãi với phẫn diễn tích đất & với số dân, đất

ở chỉ la mot phẫn dit rong quỹ đất quốc gia do đó không thể đã tinh trạng đất ở tậptrùng vào tay một số người và những người khác không có dit đã & Nha nước chỉ cập

dit cho người sử dung theo một hen nức nhất định, tuy nhiên quy định này mới chỉ

đông lụ ở việc không chế đối với các khu dit mới giao, cấp giấy chúng nhận QSDD ởđối với các trường hợp áp dụng theo luật dinh Một sổ trường hợp mã đất ð có đã điều

kiện theo quy dinh của pháp uật thì không phải áp đụng hạn múc sử đụng đất

Có thể thiy, đất ở có vai trò to lớn rong đời sống cũa người dân, được quy địnhVới mục dich nhục vụ như cầu tất yêu của người dân, và với tính én dink cao, thời giankhông bị han chế là những vê tổ gây ra các vẫn dé về chuyển nhường QSDĐ ở,

12 Kháiriem quyền sử dụng đấtữ

Dit để lá nguén ti nguyên võ cùng quý gi, nó không chỉ đơn thuận chi là ái sản thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước có vai trò quản i cn la từ liêu sẵn xuất và là

cơ sở vật chất đặc biệt quan trong cũa chỗ sử dụng đất Đất dai có mất trong tt c các

Tinh vực trong điểm của mốt quốc gia là liệu sẵn xuất ce các ngành nông và lâm,

"nghiệp, là mối trường sống và la cơ sở tiền hành moi host ding kinh doanh của doen,

"nghiệp Ở Việt Nem, lồi nói dén quyền sở hữu đất dei, chúng ta thẤy với tư cách la đi

diện chủ sở hữu, Nhà nước có day đủ các quyền chiêm hữu sử dang và định đoạt dit dai Trong các quyên năng đó quyén sr dung là có ý ngiĩa thục tỉ lớn nhất, trực tp dem lạ Loi ich cho chủ sở hina, Những nhà nước không phải là chỗ thể trục tiếp sỡ dụng

đất ma gián tp sỡ dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hồi bing cách giaođắt cho huô dit va công nhận QSDĐ cho những người sử dạng đất trc tiếp, Như vậy:

chế định QSDĐ được xem nhhư là một bình thức thực hiện quyên sở hữu toàn din về đặt dai Theo dd, Nhà nước với tr cách là đi diện chỗ sở hữu, có quyền định dost toàn bộ dit ai trên pham vĩ toàn quốc và về mất pháp ly, Nhà nước có diy đã ba quyển năng của chủ sở hồu theo luật đnh Tuy nhiên, Nhà nước la không trực tiép chiém Hữu, sử dang đất dai mà thông qua quyền din đoạt tốt cao ci mảnh cho các tổ chúc, hộ gia dink, cá nhân có QSDĐ bing các hình thúc giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử

“

dang đất én dink hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bãi các hành vi chuyển QSDD

hop pháp Tuy thuộc vào các hình thúc khác nhau ma Nhà nước quy định cho ho được hưởng những quyén và thục hién nhông ngiấn vụ khác nhau.

“Thuật ng "Quyền sir chong đắt" tập tue được sở dạng trong Hiến pháp 2013,LDD 2003 và LĐĐ 2013 Hiến pháp 2013 quy dink: “Dat das từ nggên rước, tàinguyên khoảng sẵn nguồn lot ở vùng biển vùng bi, tà nguyên thiên nhiên khác vàsác tài sốn do Nhà nước đầu h uae là tài sân công tiệc sở hữu toàn dân do Nhà

ốc đợi điện chủ số hữu và thống nhất quản lý" và" Đất đm là tài nguyễn đặc bit cũaquốc gia, nguồn lực quan trong phát tiễn đất mabe, được quân lý theo pháp luật TEchức, cả nhân được Nhà nước giao đất cho thu đất cổng nhận quyển sử dụng đắt

“Người sit chong đất được chuyễn quyễn sie đụng đất thực hun các quyển và giữa vetheo quy đình cia luật Quyên sử chong đắt được pháp luật báo hs." LBB 2003 quydink: * Nhà nước đụ điện chỉ số hữu toàn đân về đất đi và thông nhất quản lý vềđắt ăn ."3,LĐĐ 2013 quy Ảnh co thể quyên sỡ hữu đất đa: “Da đi thuộc sở faetoàn cin đo Nhà nước đại cin chỉ số hina và thẳng nhất quân lý Nhà mabe trao quyền

sử dạng đất cho người sit chong đắt theo quy định cia Ludtndy"TM Tuy nhiên, toàn dân Ếkhông thé tự mình thuc hiện được các quyên của chủ sở hữu ma bude phải thông qua

một chủ thể khác có đây đã hơ cách phép lý và năng lực đ thực thi các quyền này rên thục tí Chỉ có mốt chủ thé duy nhất đáp ting được các yêu cầu này, đó chính là Nhà nước Vì vậy BLDS 2015 đã quy dink: "Nhà nước Công hỏa vã hội chủ ngiũn Tiệt Nam

là đi điện thực hiển quyền cũa chỉ sỡ hữu đổi với tài sẵn de sở hữu toàn in

Va a có được đất thi các chủ thé này cân phải được Nhà nuớc giao dit Những

được giao đất mà không có quyển năng g đối với đắt được giao thi các chủ thổ nay cũng

không thi có tác động gì đổi với dita thos mãn các nh cầu của mình Vì vậy, các chủthể này phii có nhing quyên năng nhất dinh đái với đắt được giao và các quyền năng

này phãi được Nhà nước thông qua pháp luật ma ghi nhân và bảo đâm thục hién Có

như vậy, các chỗ thé trục iếp sở dụng đất mới có thé yên tâm Khai thác lâu di, bỗ côngsức di ci tạo đất Những quyền năng mà Nhà nước trao cho các chỗ thể sở dụng dit la

1

khác nhau nhưng tất cả đều được khá quát đoới một khá niệm chung la“ Quyển sửchong đắt" há niệm QSDĐ ở diy không thể được hiễu nhơlã một trong ba quyền năng

của chỗ sở hồu (quyên chiếm hữu, quyền sỡ đụng và quyên dinh doa) mà là một khái

niệm tinghop, một quyên chủ thi, được ding để chỉ mốt ấp hop những quyén năng mà

Nhà made rao cho người có đất

“Thông qua méi quan hệ giữa Nhà nước với các cá nhân, pháp nhân, hộ gia dinh sit dang dit, đặc bit Tà từ cách thức xử lý của pháp luật li quy định về các quyền cia

"người không ph là chủ sở hữu đố với tài sân, trọng đó có OSDĐ và phương thie bio

vi các quyền đổi với ti sn của người không phi là chủ sở hit đó cũng được thục hiện

hư bão vệ đối với chủ sở hữu tai sẵn, nhìn từ góc đô khoa học pháp lý thi QSDD cân được ảnh ngấa như sau

“Quyển sử ding đắt là quyền ti sẵn thuật sở hữu của tổ chức, hd ga dink, cảnhân phát sinh rên cơ sở quyết định giao dit, cho thuê đắt, công nhận quyền sỡ đangdit của cơ quan nhà nuge có thẫm quyển hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyển sử

dung đất Việc chiêm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều.

kiện, thủ tục do pháp luật quy định” 7

Hiển nợ có nhiều cách hiểu khác nhau về QSDD &, theo cách hiểu thôngthường,

QSDD & chinh a quyền của người có QSDD được kh thác công năng thuộc tính cia

đắt 6 mốt cách hop pháp đ dip ứng nh cau lợi ích chính đáng cia mình Bên cạnh đá,QSDD & cũng có thể hiéu là một quan hệ pháp luật, theo cách hiễu này QSDĐ Z lá quan

hộxã hộ give người ở dụng đất ð với người có nhụ cầu về đất ở cũngnhư những người

có trách nhiệm trong viễc bio dim quyén của người sử đụng đất ở, Pháp luật nước ta

quy định tất chật chế và vin để này chỉ khi các chủ thể than gia vào quan hé này dip

ting một sổ điều kiện nhất éinh mới được pháp luật bio hộ

Có thể thiy, QSDĐ ở có những đặc trưng cơ bin say

Pháp luật không quy đính thời hạn sở đụng QSDĐ õ, s với quyên sử dụng của các Losi đất khác pháp luật déu quy dink thôi hạn sử đụng quyền này được ghi nhận từ

thời đễm Nhà nước geo dit Điễu này xuất phát từ quy chế pháp lý của Nhà nước ta về

quên lý các loi đất theo đó người có QSDĐ ở được pháp luật ghi nhận và bảo hồ trong

` Hồ Quang Ehy,'Suy ngữ vì khúoniệm qyn sử ông đt cia Việt NeaP,03/07D017

16

khoảng thời gian âu dài và én din Bên canh đó,QSDĐ ð con một diém đặc trưng là

thường gin lễn quyển sở hữu các BĐS có trần đất bồi đất ð đáp ting nhờ cầu ð của

"người sử dạng dit nôn trên phân đất này thương có các BĐS nh nhà ð, các cổng tỉnh

khác gin iền với nhà để phục vụ đời sống:

Ngoài ra có thể thấy mốt điểm đặc trừng của QSDĐ ở là tính phụ thuôc, đều này xuất phát từ chế đô sở hữu đất đá của nước ta theo đó, khi quyét Ảnh các vẫn để phat sin trong guá tình thục hiện các quyền năng cũa minh, không phãi hie nào người

sử dạng đất cũng được quyển im theo nhống gb mình muốn ma phi thực hiện theo ý

chỉ của Nhà nước với hr cách là dai điền chủ sở hồu đổi với phần đất được giao, rong

một sổ trường hợp nếu thục hiện không ding có thể sẽ bi Nhà nước thu hồi

Các quy định cia pháp luật về QSDĐ ở góp phân dim bảo cho người rỡ dụng thu hiện việc đầu t xây đừng các công trình cổ định phục vụ nu câu cũa bán thân, tr

đó dé ho phát ọ tinh chỗ đồng sáng tạ trong quá tình sở dụng đất & Đảng thời, quy

dink này đã tạo điều kiện thuận lợi cho nguời sỡ dụng đất thục hiển các quyén năng cia

min nhất là thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ ở trong đều lên kính t thị trường

biện ney.

Chuyển nhường QSDĐ 6 là việc người có QSDĐ ở có thể chuyển quyền này cho

"người khác bing mốt trong các hình thúc: chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho

thuê ai, thừa lệ, ting cho QSDB, gop vẫn, thổ chấp và bão lãnh bing gis tiQSDĐ ở,

Cinyén QSDB ở là việc Nhà mage công nhận tinh hop gháp reng hành vì tự đều chin

dit ở côn chủ thể đang sử dụng cho chỗ thể mới Hay nói khác đ, chuyển QSDD ở là vige Nhà nước cho phép nguời sử dụng đất được "đinh đoại" QSDB hợp pháp ce mình theo quy nh của pháp luật

Chuyển nhượng QSDĐ ở là QSDĐ được đơa vào lưu thông din my mà không

hả là đất (quyên sở hữu đá, bi đắt là đổi tượng cde sở hồu toàn dân Việc thuyỄn hương QSDĐ ở bị hạn chế bi nhõng điều kiên do Nhà nước quy dink Hơn hết QSDĐ

ở là quyên phá anh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hồu đất dui cia Nhà nước Người

sổ dụng dit ở không có toàn quyên quyết inh đối với đất thuộc quyền sử dụng cũa mình,nine đối với các loi tả sẵn khác thuộc quyền sở hữu, Khi thực hiện việc chuyển nhương

QSDD 6, những người tham ga giao dich phai tuân theo các quy định về điều kiện, néi

”

dang tình tự thi học do pháp luật quy định Việc chuyễn nhươngQSDĐ ở tiring bude

ti thời hen, mục dich và quy hoạch sở dụng đất Người nhân chuyển nhượng QSDĐ ở

phải sử dạng đúng mục đích ma Nhà nước đã xác dink

Do dit ai luôn co mét vị trí cố din không di dời được, bai vậy khác với cáchàng hóa khác nó cin được đo đạc, lip hỗ sơ thir, đảnh số cấp gây chứngnhân QSDDhop pháp Việc chuyển nhượng QSDĐ ở chỗ yêu được tiên hành thông qua hệ thông hỗ

sơ giấy to về đất Do vậy, trong các giao dich vé dit đủ hỗ sơ dia chính, giấy chứng

nhân QSDĐ, các hợp đồng phii rõ răng, công khai, minh bạch.

Yì vậy, bản chất của chuyển nhương OSDĐ ở là giao dich din sự trong đó đá:tương cia giao dich là QSDĐ ở, Chuyển nhương QSDĐ ở được hidu là “Sir chuyển

sử ng đắt trchũ thé này sang chỉ thể khác theo quy định cia BLDS và

dich qui

pháp luậtvễ đắt dea” Việc chuyên nhượng QSDĐ được BLSD quy ảnh thụ gon rong

một mục gợi là "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử ng đắt" (ruốc diy BLDS 2005 quy đảnh riêng mét phi), Sau khi Hiển pháp 2013 được ban hành, LĐĐ 2013 và BLDS

2015 đã được sửa đổi cho phủ hợp với yêu cầu ct dao luật cơ bản Chuyển nhượng

QSDD š biên quan tới nhiễu inh vục như giao dich din ag, kinh doanh thương mai, quên ý dit đa và được điều chỉnh bối nhiều văn bản pháp luật khác nho LBD, Luật

Nhà 6, Luật Thương mai, Luật Kinh doanh BĐS Khu them gia vào quan hệ chuyển

nnhương các bin không chỉ ph tuân thi những nguyên tắc chung của hop đẳng dân ar

nhờ Nguyên tắc hy do, hy nguyện cam kết, thoả thuận, Nguyên tắc binh đẳng mã con

phi tain thủ một số nguyên tic riêng được ghi nhận tại Điệu 691 BLDS 2005 Theo đủ, Xôi xác lập, thục hiện va châm dt hợp đồng chuyén nhương QSDĐ ö, các bên phải tuân thủ những nguyên ắc mau:

Thứ nhất chỉ thd ir dụng đất ở chỉ được pháp chuẩn nhượng đắt ở cho nhữngchủ thễ theo pháp luật uy nh

“Theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đi do Nha mage đạ diện chủ sở hữu thống nhất quin lý theo quy hoạch và theo pháp luật, dm trên nim cầu và khả năng st

dang dit ở tủ mỗi địa phương Nhà nude sẽ giao din tích đất ð nhất Ảnh cho cá nhân,

hô ga định sỡ đụng én định, lâu đã thông qua hình thức “giao đắt có th ti sử ng

1

đắt, cá nhân, hộ gia định không phải là chủ sở hữu ma là người chủ sử dụng dat, đây,

là cơ sỡ để Nhà nước ghi nhận các quyển năng cho ho Do đó, khi cá nhân, hô ga dinđược Nhà nước giao đất, có nghĩa pháp luật cho ghép họ được quyển chuyển nhươngQspÐ

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào, ngudi sử dung đất được Nhà nước geo

dit ð công được phép chuyển nhương QSDĐ Cu thi, Điều 191 LBD 2013 quy Ảnh

bến (04) trường hợp không được (cắn) nhận chuyển nhượng nhân ting cho QSDB

Ti dh: Hồ gia din, cá nhân đồng bảo dân tộc thiểu sổ sở dụng đất do được Nhà

"ước giao dit theo chính sách hỖ trợ cia Nhà nước không được chuyén nhương, tổngchoQSDB trong vòng 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định tại Khoản

1 Điều40 Nghỉ đnh 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 cũa Chính phố hướng din thí hành:

Lp

+ Trường hop

Tổ chúc lánh tổ không được nhận chuyển nhượng QSDĐ tréng lúa, đít rừng

nhàng hô, đắt rùng đặc dụng của hô gia dink, cá nhân, trừ trường họp dave chuyển mục đích sử dang đất theo quy hoạch, kế hoạch sở dụng dit đã được cơ quan nhà nước có thấm quyển phê duyệt

+ Trường hợp 3

Hồ gia định, cá nhân không trục tiép sin xuất nông nghiệp không được nhin

chuyển nhượng nhận ting cho QSDP tréng lún

“Theo Điều 3 Thông từ 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/8/0017 của Bộ Tả nguyên

& Méi trường vé hướng din Nghị dinh 01/0017/NĐ-CP sin đổi ng định hướng dẫn

"amon 1, Điều 55 Tu đấ ch 2013,

1

LDD và sửa đổi thông trhướng din thi hành Luật đất đủ quy din cần cứ xác định hộ

gia ảnh cá nhân trục tiép sin xuất nông nghip như seu

Điều 3 Việc xác nhận hộ gia ảnh, cá nhân rực ắp sin xuất nông nghiệp

“2 Các căn cứ đễ ác dh cá nh trực hắp sản xuấtnöng nghiệp

a) Đăng sử ching đắtnông nghưập do được Nhà nước giao, cho thể, công nhận quyểnsữdịng đất do nhận chuyển đẫ, chuynnhương thừa lễ tầng cho, nhân góp vén bằnguyên sử ng đắt dang sit chong đắt nông ngập mà chum được Nhà nước công nhận

b) Đông tae đối tương được hưởng lương thường xuyên, dd hương đã nghỉ hans nghề

mắt sức lao đồng thô việc được hướng tro cáp xã hội

2) Có ngiẫn tha nhập thường xuyên isn madt ông ngập trên điện ích đắt đựng sit

chong mg đình tạ Điễn a Khoản này, kễ cũ trường hop lông có tu nhập thường uyên

vì lý do thiên trị thâm họa mỗi trường hồn hoon dich bệnh,

4) Trường hop giao đắt nông nghiệp cho cá nhân theo guy dinh tại Điễu 34 của Luật

đắt ăn, đăng ký nhân chuyẩn nhương nhân ting cho quyển sử dụng đắt trồng lúa của

sá nhân tỉ chỉcăn cứ guy din tại Di b Khoản này

“3 Căn cứ tác ch hỗ gia inh trực dp săn xuắtnông nghiệp

a) Đăng sử ng đắtnông nghudp do được Nhà nước giao, cho tế, công nhận quyểnsữdịng đất, do nhân chuyễn đỗ, chuyễnnhương thừa kễ tầng cho, nhận góp vin bằnguyên sử ung đắt, dang sit chong đẳtnông nghưập mà chum được Nhà nước công nhận3) Có ítnhắt một thành viên cũa hộ gia định không tiệc dd hương được hưởng lươngthường xuyên; dbs tương đã nghĩ lun, nghĩ mắt sức lao đồng thối việc được hưởng tro

2) Có nguẫn tha nhập thường xuyên tị săn xuất nông nghudp tên cin tích đắt dang sửchong mụ đình tex Điễn a Khoản này, kễ cũ trường hop lhông có tiuinhập thường uyên

vĩ lý do thiên trị thâm họa mỗi trường hồn hoon dich bênh,

4) Traing hẹp giao đẳtnôngnghuập che hé gia dink theo quy Ảnh tu Điều 54 của Luậtđắt ân, đăng ký nhân chuyên nhương nhân tăng cho quyển sứ dụng đắt trồng lúa của

hộ gia Ảnh thi chỉ căn cử cy đình tạ Điễn b Khodin này

2

4 Hồ gia Ảnh cảnhân không được nhân chuyẫn nhương nhân tăng cho quyénsirchongđắt 6, đắt nông nghập trong kin: vực rừng phòng hộ, trong phân Kis bảo vệ nghiêm

"ngặt phân Kin phuc hi sh thất thuốc rừng đặc đụng nễu không sinh sẵng trong lim:

vực rừng phòng hộ rừng đấc đụng đó "

Tổ chúc, cá nhân nào cổ tinh thục hiện chuyển nhượng ting cho đổi với các

trường hợp nêu trên thi s bị xử ph theo quy định tạ Điệu 19 Nghị đan

91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phổ về xử phạt vi phạm bành chính trong Tính vục đất đã

Nhà nước gao đất cho cá nhân, hồ gia dinh nữ dụng hợp pháp thì họ sổ có quyền

chuyển nhương tuy nhiên, không phải trường hợp nào nguôi sử đụng đất ð được Nhà

"ước giao đất công được phép chuyển nhượng QSDĐ Bỏi QSDĐ ở cia ca nhân, hộ giainks có thể ở thành đối tương của HĐCNOSDĐ Z hay không còn phụ thuộc vào vige(QSDĐ đá có đẹp ứng đầy đỗ các điều liên pháp ý mà pháp luật quy định để có thé tham,gia quan hệ chuyển nhường OSDĐ hay không Béi vay, khi xác lập quan hệ chuyển

hương bên chuyển nhượng phãi chúng mình QSDĐ ở cia mình là hợp pháp và không

hấu bất kì sự hạn chế náo từ phía cơ quan Nhà nước công nh bên thứ ba có thể lâm,

ảnh hướng tới hiệu hue của hợp đồng

Nhờ vậy, kh cá nhân, hộ gia đính chuyển nhường QSDĐ ở mà thuộc các trường

hop nêu trên sẽ không được pháp luật công nhận Bén cạnh đó, đổi với các trường hop không được Nhà nước giao dit ma mốt trong các bên có hành w lân chim hoặc đất & không thuộc quyén sở dạng hop pháp của he hoặc không co gly tờ hop lệ mã người sit dang đất vin thực hiện việc chuyển nhương thi pháp luật sẽ không bảo hộ, đốt với những người cổ hành vi vỉ phạm sẽ bị xở Lý theo quy dinh pháp luật

Thứ hai, lên cuyễn nhượng QSDĐ ở các bên cô quyền thod thiên về nổi đụng

sữa HDCNOSDD ö nhưng nôi ng hảiphithop vớt uy ảnh cia BLDS hiện hành và

pháp hat vé đắt den

Điễu 4 LĐĐ 2013 quy định đất đi thuộc sỡ hiểu của toàn din do Nhà mage dai diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao QSDĐ cho người sử đụng đất

theo quy Ảnh Do vậy, ki giao địch, các bên phải lập “Hop đồng chhyẫn nhường quyền

sử ng đắt" chữ không lập “Hop đồng mua bán đắt" nhự đỗi với trường hợp mua bênnhà Việc chuyển QSDĐ ở được thục hiện thông qua HĐCNOSDĐ &, diy là mét loại

a

hop đồng din nx do vậy, giống như các hop đẳng din nơ thơng thường khác các bênXơi tham gia hop đồng này từ do thé hiện ý chí, tr do hơa chon bên giao kết Pháp luậttạo đê kiện dé các chỗ thể tham gia được quyén chủ động linh hoạt và tự ch tráchnhiện trong guá tình thục hiện Theo BLDS 2005 quy định: “Hop đồng chuyển nhượngquyên sit ung dt a thoả thuận giữa các bn pháp luật tơn trong sự tho’ thuận

của các bên, theo đĩ các bên sẽ được tự da thoả thuận và đổi tương giá cả phương thúc thanh tốn và các chế tiki cĩ sự vi phan trong hợp đẳng này:

Thi các qua hộ chuyến nhương QSDĐ ở trở nên ngày cing đa dạng phúc tạp

và dễ phit ánh ranh chip thi sơ quia lý chất chế hơn nữa từ phía Nhà nước đặ ra là cần thiết Bởi ví say thộ thuận, nợ hư doy chi cũa các bên them gia hợp đồng cần cĩ say đu chỉnh cia pháp luật 48 các quan hệ này đi theo một rất hy chung thẳng nhất, sự thoả thuận đĩ khơng được tri với quy định cia BLDS và pháp luật về đất dei Theo đĩ,

các chủ thế thiét lập quan hệ về chuyên nhượng QSDĐ ở phố tuân thủ các quy định cũaBLDS và pháp lu về dit đi - sẽ cing nhao điều chỉnh các vấn để chung, cơ bin về

HĐCNOSDĐ @, cũng như các điều kiện để hợp đồng cĩ hiệu lục, quy dinh các quyền

và nghĩa vụ chung của các bin khi xá lập thay đổi, chim địt hợp đẳng Hon nữa phápuất đất dai với ý ng là phép luật chuyên ngành, mét mất cụ thể hố một số quy định:

chung của BLDS, mặt khác quy định tinh tạ thi tục meng tính hướng din các chủ thé them ga HBCNOSDD ở Từ đĩ, các quy dinh trong BLDS và pháp hut về dit di tao

xe những chuyển mục phép ý nhing khuơn mẫu chung để làm cơ sở cho các bên thamgis quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở áp dung và tuân theo Bai vậy khi chuyển nhượng

QSDD ở, các bên được hy do thoả thuận và việc tho thuận phãi tuân thủ nghiêm ngất các quy dinh của BLDS và pháp luật về đất dat

Thứ ba, bên nhận clayén QSDĐ ư phat sir dụng đất ding mục dich, cing thờihhan ght trong gidy chứng nhân QSDĐ và phù hẹp vớt quy hoạch lễ hoạch sitchowg đắt

3/8aphương t thời đễn clayén QSDB.

“Vide nd tố muc đích sic dụng đắt cịn guy người dân biết đắt minh đang sửchong Huộc dạng cơ thời hơn sử dong Gn đình lâu dãi hay cĩ thờt han nhất nh: Ngồt1a, mục dich sử cing cịn ảnh hướng trục tấp din tả sử chug đất chính sách bồi

`! 667 Bộ hột dân ng2005

2

thường lồi Nhà nước ths hồi de® Theo quy định của pháp luật hién hành, toàn bộ

quỹ đất quốc gia do Nhà nước thống nhất quản, việc quản lý dit đ này được thục hiện theo mốt qoy hoạch, kể hoạch chung thông nhất Cũng như các loại đất khác, không

gian rỡ dụng đất ở cũng được Nhà nước quy hoạch cụ thé trong of nước Các cơ quan

có thẫm quyền có trích nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất tiên pham vi toàn quốc, tiếp

đó sẽ thiết lập kê hoạch sử đụng dit 6, điều chính việc sử dụng đất ð sao cho phủ hồ với

ting gsi đoạn của kỹ quy hoạch, xác dinh rõ mục dich gì đã được Nhà nước xác din Oring Nhõng chỗ thể được Nhà nước gia đất hop pháp sẽ đoợc cấp một chúng thư

hép lý quan trong công nhân QSDĐ doa" Gidy chứng nhân quyển sử đụng đất , mụcdich sử dụng cia ting loại dit được xác dinh cụ thể trong Giấy chứng nhận QSDDTrong qué tỉnh lip quy hoạch, kế hoạch sở dang đất, các cơ quan Nha nước có thẫn

quyền đã xác định ting kim quy hoạch với tùng mục dich sở dungriéng, đái với những

êm quy hoach đất thi khu đó ẽ chỉ được cấp với mục dich là đất ở trong giấy chứng

nhân QSDĐ Khi tham ga quan hệ chuyển nhươngQSDĐ 6, các bên phải tuân thi dingmục đích sử dung đất, túc a bên nhận chuyển nhượng seu kh nhận QSDĐ ở phải srdang thôn dit dé ð mà không được sử dạng với mục dich khác

can ni, đầy là mốt nguyên tắc cơ bin cũa HĐCNQSDĐ 4, nguyên tắc nay không những ảnh hướng cho các bên them gia vào quan hệ chuyển nhượng tuân thủ các quy định mà Nhà nước đã đặt ra kêu tiên hành giao đất ma con góp phn dim bảo công ác quản lý đất đi dẫn ra có hiệu quả, tránh gây ra ny xo trộn trong quy hoạch,

kế hoạch sử dung dit, giúp Nhà nước nắm bắt tỉnh hình sử dụng đất cũng nur sự biến động dat đai trên thực tê, Từ đó, Nhà nước sẽ đưa ra những cơ chế quản lý phủ hợp.

Ngoài ra, ghi trong quyết dinh giao đất cho hồ gia định và cá nhân phố cãi tạo, bai bổlian ting kh năng sinh lợi cit đất và phải bảo về môi trường, không làm tốn hại đếnquyền, lợi ích họp pháp cia người sở dụng đất in kẻ và xung quanh ĐỂ thai thác lợi

ích từ đất có hiệu quả, cơn người phi tác ding tich cục mot cách thường xuyên và pha

sử dạng ding mục đích Tránh sở dụng một cách to tiên, đã đất khổ căn ma phéi oi

tao, bội bỗ và muck dưỡng đất

ade ga Ving Hung, im độc tang evn pip hit Gái Lae gy do bi,

amc Gch đủ vong gy cưngnhận gyền st Omg du", 1/11/2023, ho Sông Nai

2

Nim rõ mục đích sỡ dung dit có ý nghĩ rt quan trong không chỉ giúp cơ quan nhà nước quản lý đất đa mã còn giúp người din iết được quyền và nga vụ của mình Một trong những nguyên tắc sử dạng đất là ph sở dụng đăng mục dich nén người dân

cin phii căn cử vào loa dit, tức mục đích sỡ dụng, để sử dụng theo đúng quy định, nêu

sử đăng si mue dich sẽ bị xử phạt vi pham hành chính và buộc khối phục lạ ình trạng

ben đầu Đồng thời, mục dich sử dung đất còn giúp người dân biết nghĩa vụ khi thuyễn

rue dich sở ding đất Từ đó, người dân it hi nào ph xin phép, khi nào không phất

in ghép cơ quan nhà nước có thim quyên

14 Khổ niệm và đặc điển cũa hop đồng chuyễn nhượng quyển sử dạng đất ð

+ Khải miện hop đồng duyễnnhương quyển sử đụng đắt

hái niêm về HĐCNOSDĐ lên đâu tiên được ghi nhận tại BLDS 1995: “Hop

ing chyễn nhương quyền sử dụng đất là sự thoá thân giữa các bên tuân thec các

“đều kiện nỗi hg hình thức chuyễn quyển sử chong đất được Bổ luật này và pháp luật

vd đắt dat quy ảnh theo đó người si: ng đất (got là bên chuyễn quyên sử dụng đất)

sử ng đất cho người được chuyễn nhượng (got là bên nhận

chuyễn giao đắtvà quy

quyển ait dang dit) cồn người được cuyễn nhượng tả tin cho người chuyénnhượng °À Sau đó, BLDS 2005 sin đổi khú niệm rên: “Hop đẳng chuyễn nhượnguyên sử dong đắt là sự thoả thun giữa các bên, theo đồ bên cnyễn nhượng quyền sirchong đắt chuyễn giao đắt và quyên sử hong đắt cho bn nhận chuyẫn nhương còn bênnhận chuyẫn nhương trả hẳn cho bên chuyễn nhương theo quy Ảnh cũa Bộ luật này vàpháp hat vé đắt de®

Hiện nay, khái niệm HĐCNQSDĐ duve quy dinh chung tri Điều 500 về các hop

đồng và QSDĐ của BLDS 2015:"“Hop đồng về quyên sử: ng dt a sự thãa thiên giữcác bên theo đó người s ng đắt cuyễn đỗ: cluyễn nhương cho thu, cho thuế lạităng cho, thé chấp, gop vin quyển sitdiong đắthoặc thực hiện quyễn khác theo ay Ảnhsữa Luật đt det cho bên la; bên hate hiện quyển ngấa vụ theo hợp đồng với người

sử ng đắt” Theo LBD 3013: "Người sitchong đắt được thie hin các quyển chhyễnđỗ: chhyẫn nhương cho thuê, cho thud lạt thừa kế, tầng cho, thé chấp, góp yến myỗn

Điều 705 BLDSnie 1095

siding đắt theo quy Ảnh cia Luật này"? Như vậy, người sử dạng đất có quyền ảnhđoạt QSDĐ bing việc chuyén nhường Việc chuyển nhường QSDĐ được thục hiện

iêu khái niém HĐCNQSDĐ ở như sau:

thông qua hop đẳng Qua đó, có thể

Hop đồng chuyễn nhương quyền sử hong đất ở là sự thoả thuận giữa các bên,theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao dit ð và QSDD ở cho bên nhận chuyểnnhương Còn bên nhận chuyển nhương tr tin cho bên chuyển nhường theo quy dinh

của Bộ luật din sự và pháp luật đất đại

'HĐCNQSD phải được lập thành văn bản, phai được phép của cơ quan nhà nước

có thẫm quyền Các bên phãi lim thi tục và đăng kí tử Uj ban nhân din cấp có thẳm,

quyền theo quy đính của pháp luật v đất dai

+ Đặc đẫm dũnhcp đồng chuyễn nhương quyển sử địng đắt

Có thể thấy, HĐCNOSDĐ ở là một loại hop đồng din sự thông dụng và về mất

bin chất là hợp đồng mua bán ti sin, QSDĐ 6 là loại tả sẵn cổ tính chất đặc biệt Bãi

vay, HĐCNQSDĐ ở có một số đặc điểm sau

Thứ nhất HDCNQSDD ö là hop đồng song vụ

Tính song vụ thé hién ở chỗ các bên rong họp đồng này đều có nga vụ đối vớinhan nghĩa vụ của bên này là quyền của bên kia và ngược lại, theo đó bên chuyểnhương có ngiấn vụ phâi chuyển giao thin dit theo đứng điện tich, ding hang đất loại

đất vũ tí, số hiệu và tính trang đất cũng như các giấy tờ có liên quan đến QSDB hợp

pháp cho bên nhận chuyển nhường, dng thời có quyền yêu cầu bên nhận chuyển

nhương thực hiện ngiữa vụ tả tién đúng thời hen, đúng phương thúc các bên đã thôn

thuận trong hơp đồng Bên nhận chuyển nhương có ngiấa vu giao đã tẫn, ding thời hạn

và đăng phương thúc đã tho thuận cho bin chuyển nhường QSDĐ ở đẳng thời quyềnYêu cầu bên chuyển nhương chuyển giao dit ở đã điện tích, đúng hạng đất loại đất vĩ

trí số hiệu và tinh trang đất cũng như những gy tờ cóiên quan đôn QSDĐ ở theo thôa

thuận Nhơ vậy, quyền và nghĩa vụ cia bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhương

trong HĐCNQSDB ở là đổi xứng nhau.

Thithai, HĐCNQSDĐ ở lẻ hợp đồng có din bù,

` Bê u67 Luậtđất asim

%

Tính din bi có thé hidu là khi một bận giao cho ti sin của mình cho bên ki, thi

tiên nhận ti sẵn cũng phải tr cho bên kia một khoán tin tương ứng với giá trị ti sẵn

Trong HBCNOSDD 4, bên chuyển nhượng khi giao OSDĐ ở cia mình cho bên nhậnchuyển nhượng thi bên nhận chuyển nhương rẽ rã mốt khoản tên tương ting với gi tịQSDD ở mà bên chuyễn nhượng đã chuyển giao Khoản tién nay được coi là khoản đồn

bi mà bin shin chuyển nhương phã tr cho bên chuyển nhượng ki nhân QSDĐ ở từtên chuyển nhương Đây là diém khá biệt give HĐCNQSDĐ ở với hợp đồng tổng cho

QSDD Z bối rong hợp đồng tăng cho QSDĐ 6 thi bên ting cho không có nghĩa vụ phất trã cho bin ting cho bắt kỳ mét khoản tién đồn bù nào

Thứ ba,HĐCNQSDĐ 6 là hợp đồng img thiên

Hop đẳng ung thuân là hợp đồng mà theo quy định của pháp luật, quyền và nghĩa

vv cia các bin ph sinh ngự khí các chỗ thể théa thuận xong về nội dung chủ yêu của hợp đồng Trong việc thục hiện hợp đồng này, cho dù các bên them giao dich chưa trực tiếp thực hiện ngiấa vụ cam kết nhưng quyén yêu cầu thục hiện ngÏấa vụ cia một bên đối với bên kia đã phát sinh Hay nói cách khác, hợp đồng ung thuận là những hợp đẳng sma thời đm có hiệu hục cia nó được xác định tạ thời điểm giao kắt Theo quy din

của pháp luật HĐCNQSDĐ ở có hiệu lục kỄ từ thời đểm đoợc công chứng hoặc chứngthục, con thời điểm có hiéw lực cũa chuyển quyển sở hôu QSDĐ từ chỗ thể nay sangchủ thể khác có hiệu lực hỏi điểm đăng ký với cơ quan đăng ký đất đi và đượcđăng ký vào Số đa chính Thông thường các bên giao kết HĐCNOSDĐ sẽ thục hiệniệc ký kết tạ V ăn phòng công chúng dé thuận ên cho việc công chứng HĐCNQSDĐ

Do vậy quyền và ngiấa vụ của các bên đã phát ảnh từ thời điểm hợp đồng đượcgiao kết, nêu tại thời điểm giao kết, hợp đồng được công chứng chúng thực theo quydink pháp luật, Đây là mốt nét riêng của loại hợp đẳng này là điểm khác biệt cde hop

đồngnày so với các hợp đồng khác như với hợp đồng tăng cho ải sin, hop đồng này có

hiệu hue ủi bên ting cho chuyỂn giao tai sin cho bên được ting cho, mặc đã trước kichuyển gao tai sin, các bin có giao kết với nhau về việc ting cho nhưng việc giao kếtnày cũng không làm phát sinh liệu lực pháp luật, Trong khi đó, di với HĐƠNQSD ởthi mặc di các bên di lập hop đồng chuyển nhương, đã giao đất ð và các gây tờ liênquan đến Q8DĐ ở và nhưng chưa đăng ký tai cơ quan Nha nước có thấm quyền thi hep

đồng nay vẫn chưa phá sinh hiệu lục phép luật

%

Thứ hị mục dich cia HĐCNQSDĐ là cluyyén giao QSDĐ tì chỉ thi này sangchủ thể khác

Bản chất của loại hợp đẳng nay chính là hợp đồng mua bán tai sin Tài sản này:

là "quyẩn sứ đụng đắt

phép được gino dich kể từ thời điểm chuyển giao QSDĐ, bin nhân chuyển nhượng có

QSDD và được pháp luật bảo hồ vớ tơ cách của mét chủ sở ding dit Đôi với những

ˆ quyền tdi sản - loại tải sản đặc biệt ma pháp luận dân sự cho

los đất có thoi hen sử đụng bin chuyển nhương chỉ duve phép chuyén nhượng hi đấtcon đang trong thời hạn sở dạng bên nhận chuyển nhường được sử dung đắt trong thời

hạn côn lạ theo quy định của phép tut.

1⁄4 Hình thúc, thủ tục của hep đồng chuyển nhượng quyền sử dựng đất+ Hình thức của hop đồng chhyễn nhượng quyên sử cng đắt

TKhi các bên xác lập HĐCNOSDĐ 6 thviệc tuân theo quy dint về hành thức hợp

đồng cũnglà mộttrơng những điều liên quan rong để hợp đồng chuyển nhượng có hiệuJue pháp luật Do vy, ki them gia giao dich chuyén nhương cả bên chuyên nhương và

tiên nhận chuyén nhượng phải tuân theo các quy dinh của BLDS và pháp luật đất đ về

ấn dé nay Theo quy inh pháp luật tủy ting trường hop ma hop đồng dân sự có thé

xác lập bing miếng hoặc bing vin bên hoặc bằng hành vi cụ thé Tuy nhiên, như đã hân tich, ở nước ta Nhà nước là đi diễn chủ sở hữu đất, Nhà nước rao cho người nữ dang dit được quyền sử đụng và được thục hiện mét số quyền năng nhất dinh rong đó

có quyền chuyén nhượng Cho nên khi được dua vào giao dich, QSDĐ ở phi chit srkiểm soát a Nhà nước, bit cử một sự vi phạm nào côn các chủ thể và vẫn đã này đều

ti coi la tri pháp luật và không được pháp luật cổng nhận Thông qua hình thúc này các

bin thi hiện được ý chỉ mong muốn của minh trong vấn bản, các bên rong họp đẳng

kia và ngược lại

đàng thực hiện được quyền yêu câu của minh đổi với bên.

Hinh thúc hop đẳng là hop đồng thể hiện bằng vin bin ~ quy định quan rong

của BLDS và là mốt trong những điều kiện có hiệu lue của hợp đồng dân sự Nó là chứng cử xác nhận các quan hé đã và đang tin tử giữa hai bên, từ đó xác ảnh trách nhiện din mri có vi phạm hop đẳng xăyra HĐCNQSDĐ là một loi hợp đồng mua bin, đổi tượng côa hợp đồng là BĐS, nên nó còn chịu sự điều chỉnh của LĐĐ, Luật Nhà

”

&, Luật Kinh doanh BĐS và các vấn bản liên quan Theo quy dinh tai BLDS, "giao dich

cđân se được thd hiện bằng lờt nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thế)"

Cn rong trường hợp pháp luật có quy dink hop đồng đó phii được thé hiện bing văn bản có công chứng hoặc chúng thục, đăng Lý thì phải tuần theo các quy định đó Chúng ta biết HDCNQSDD là loại hợp đồng có giá trị lớn và theo quy đính pháp luật thi hop đồng này phải được lập thành vin bản và phải được công chứng, chứng thực:

*1 Hợp đẳng về quyền sử dụng đắt pit được lập thành văn bản theo hin thức phù

hop với quy Ảnh của Bộ luật này, pháp luật về đất đi và quy đành khác của pháp luật

có liên quan

3 Thệc thực hiện hop đồng về quan sit cing đắt phải ding trình h thit me theo guy

“nh cũa pháp luật về đắt daa và guy đình khác của pháp luật có liên quan “2t

Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013 cũng quy định:

“3 Tide công ching ching thee hợp ding văn bản tee Hiện các quyễncũangười sử

dạng đất được thee hiện nue sac

Hop đồng chuyẫn nhương tăng cho, thể chấp, góp vẫn bằng ngô sử dụng đắt quyền

sử hong đắt và tài sẵn gắn liền với đắt pit được công chứng hoặc chứng thực, trừtrường hop lanh doanh bắt đồng sân mg đình tạ dim b khoản này,

Nhà nước cũng cén phi nim được nợ tiền đông vé đất ð để thục hiện công tác

quin lý Nhà nước của minh về đất đại thông qua quy đính nay, khi các bên chuyển nhương sẽ có ar ching tiễn cia bin thứ ba, chúng thục chữ ký và bản sao ma không quy dinh về việc chứng thục hop đồng Như UBND có thim quyền chúng thục các HĐCNOSDĐ é hay không? Việc UBND chúng thục HĐCNOSDĐ & th hop đẳng này

cö hiệu lục không? Điều này sẽ dẫn din nhõng cách hiễu khác nhau trong việc thực hiểnhop đẳng Cho nền pháp luật cin phải bổ sang quy dinh để hoàn thiện vin để này

Đây là một quy định it cóý ngiấa bởi kh các bên them gia giao dich mà thông aqua hành thức vin bản có cổng ching chúng the sẽ tao điều liên cho cơ quan Nhà

ước có thẫn quyền kiểm soát cũng nh giám sát được việc giao két HĐCNQSDĐ ở,

`” khoản ĐỀu 338 Bộ hat dân sự 2015

° Điu 502 Bộ tật in sự 2015

2

Đảng thỏi, quy dinh này là cơ sở pháp lý 48 cơ quan có thim quyền giã quyết tranh:

chip phát sinh từ hợp đồng bôi thông qua hình thúc của hop đẳng sổ xác định rõ quyển,

và ngiĩa vụ, công nh trách nhiệm pháp lý cba các bên khi có hành vi vỉ pham hop đồng Chính bởi vậy, các bên khi than gia HĐCNOSDĐ ở không được phép lea chon Hình thúc cia hop đồng ma phai tuân theo một hình thức duy nhất ma phép luật quy dink, đó là phi lip thành vin bản và phải được công chứng ching thục, diy là quy pham có tính chất bit buộc đối với loại hợp đẳng này, nếu các các bên không tuân thủ thi hop đồng có thể sẽ bị tuyén bổ là võ hiệu

Nhờ viy, pháp luật hiện hành quy Ảnh về hình thức của HĐCNQSDĐ ở phải được lập thành vin bin, có cổng chứng chứng thục là hoàn toàn đúng đẫn và phủ hep Với điều kiện nh tổ xã hội ca mage tạ quy định này có tính chất bit buộc đối với các tiên them gia họp đồng chuyễn nhượng nu vĩ phạm hop đẳng có hỄ sẽ bị tuyên vồ hiệu dovi pham về hình thức

+ Thủ hị cia hop đồng chug in nusomg quyển sử địng đắt

“Thước khi chuễn bị thi tue chuyển nhượng QSDD ở cần pha hiu rõ các quydin về đều kiện chuyển nhương QSDD N gui sử dụng dit sẽ được Nhà nước cho

phép chuyển nhương QSDĐ ở trong trường hợp

-_ C6 giấy chứngnhânQSDĐ,

= Đitkhông cótranh chi

= Vẫn côn thời hạn sử đụng,

= QSDD kẹhôngbị ké biên để bão dim thí hành án,

~_ Việc chuyển nhượngQSDĐ phải ding ký tại cơ quan có thm quyển và có hiệu

lục hrc đăng ký vào số đa chính”,

Theo LĐĐ 2013 quy dink “Hop đồng chuyẫn nhương quyển sit chong đắt và tàsân gắn iễn với đắt phat được công chứng hoặc chứng thee Khi chuyển nhường

QSDD 6 thi hei bên phải thành lập hop đồng chuyén nhượng có cổng chứng chứng thục

+ Tnhh; thi tue chyỗnnhương quyên sử ng đắt

© TReùn 1,3 Điều tes Luật a 2013

“mc, hon 3 Batu 167 Lue đ di 2013

2

iu tiên, phải công chứng HĐCNQSDĐ 6 Theo đó, gầy từ cén chain bị công

chúng bao gầm,

+ Dự thâo hợp đồng,

+ Giây chứng nhận QSDD;

+ Phiêu yêu cầu công chứng họp đẳng (heo mẫu);

+ Bin sao CMND, số hộ khẩu ca các bên;

+ Giấy to ching mình tài sân chungfiông (Giây đăng ky kết hôn/ giấy xác nhận độc

thân),

+ Bin so giấy ti khác liên quan din hop đẳng theo quy định pháp luật,

Tiễp theo, người sử đụng đất ngp01 bộ hồ sơ thục hiền quyển côn người sử đụng

dit, chủ sở hữu tả sản gắn iễn với đắt Hỗ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở gầm

+ Giấy chứng nhận QSDB,

+CMND, hé khẩu 2 bên chuyển nhượng

+ Hợp đồng chuyển nhương QSDĐ,

+ Giấy tờ chứng mình ti sẵn chung] sing (giấy xác nhận tinh trạng hôn nhân);

+ Đơn đồng ký biến động đất đai tài sin gin liên với đất,

+ Tờ khai lệ phí trước bạ;

+ Tờ khai thu thủ nhập cá nhân,

+ Tờ khái thuê sử đụng đất phi nồng nghiệp,

+ Tờ khái đăng ký thu,

+ 8ø đổ vị trí nhà đất

Ké từ ngày tiếp nhận hỗ sơ thoi gian thủ tục sang tên kéo đại 10 ngày lim việc

Bồ hỗ sơ sẽ được gồi dén cơ quan thuế và phòng Tải nguyên và Môi trường để xác inh

"giữa vụ tải chính và tiến hành sang tên Tinh buồng chuyễn nhương mớt phn thin đất

thủ ngu sir dang đồ nghĩ vin phòng đăng ký đất đi thục hiện đo đạc, tích thôn đổi với

nhân điện tính cén thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ

30

Sau khi nộp bộ hỗ sơ văn phông đăng ký đất đi có trách nhiễm kiém tra hổ sơ,

néu đủ điều kiên cấp giấy chúng nhân QSDD zẽ gũi thông bio cho chỗ thin dit nghy

Xôi có thông tin dén từ cơ quan Thuê để hoàn thành ngiấa vụ ti chính đối với tường

hop ph thục hiện ngiấn vụ tài chính, Tiếp din, nộp biên lạ cho vin phòng đăng ký dit

dai dé nhận giấy chứng nhân QSDĐ

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Các vẫn dé ký sin ony quanh HCNOSDD ở qua các thot kỹ Luật ben hành dinkngữa khá rõ răng về các kh niêm đất Ia loi đất g, QSDD ở có ý nghĩa gì và HBCNQSDD là loại hợp đồng ding để làm gì Bên canh đó, các nguyên tắc chỉ ra cho

các bên hiễu biết được khi tham gje quan hệ chuyển nhượng OSDĐ phấi tuân thủ theonhững quy dinh của pháp luật 4 tránh sấy ra tranh chip Trong HĐCNOSDĐ xác định

đó có vi pham quy dink về hình thúc hay không là rất quan trong, bối theo quy định nêu HĐCNQSDĐ sổ không côn hiệu lục hoặc vô hiệu Ngoài ra, bình tự thổ tục rong quá trình lập thành HĐCNQSDĐ còn khá công kénh vé mất hành chính, nhiều gai đoạn có

kế hờ cũng có thể phát sinh nhống va pham pháp luật, bõi vậy Nhà nước cần sửa đối bổsang Luật méi để phù hợp và hợp lý với thụ tin

a

CHƯƠNGNHỮNG VAN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG PAT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

nước ta hiện nay, việc sỡ dang đất ở là một nu cầu cập thất cia người din

nhất là ð các thành phổ on và các trong tâm hành chính dia phương nơi đông din cư

sinh sống, cũng tốc độ đổ thị hoa và sự gia tầng dân sổ đã làm cho việc chuyén nhượng

QSDD ở trở nên phố tiến Do đổi tượng của HĐCNQSD ở có tính chất đặc bit nôn

iệc chuyển nhương không chỉiên quan tôi các bên them gia giao kết hop đẳng mà conliên quan đổn hot động quản tý Nhà nước vé đất đi Cho nên, khi thục hiện việc chuyén

hương các bin trong hợp đồng phải tuân thủ những điều kiên chất chế do pháp luật

quy định nó bao gồm các quy dinh về chủ thể, đổi tượng hình thức, thời đm có hiệutue cũa hợp đẳng, quyền và ngiữa vụ cit cũa các bên

2.1 Chủ thể cña hợp đồng chuyển nhượng quyền sẽ dung đất ở

Chủ thể cũa hợp đồng có thể hidu là các bên tham, gia quan hộ hop đồng trongquan hệ HĐCNOSDĐ 6 thi chủ thể là các bên them gia bao gồm bên chuyển nhượng vàbên nhận chuyển nhương thông qua họp đẳng này QSDĐ ở được chuyển từ bên chuyểnnhương sang bên nhận chuyển nhương HECNOSDD ở là losi hop đồng din nx chonén cing như các chi thể của hợp đẳng din sơ khác kh tham gia vào các quan hệ dinsay thi các bên trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở phii đáp ứng được các điều lận

sma pháp luật quy dink

Những đều kiện này là cơ ỡ để xác dinhiệu lực pháp ly của hop đồng trước

tiên, các chủ

hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập,

phải có năng lục chủ thé Theo quy định tei BLDS 2015 thi “năng lực

thực hiện quyễn và ng]ĩa vụ đân se Theo quy định này, người có năng lực hành vi

` Điều I9 Bộ Mặt đâu nự201

3

là người có khả năng nhận thúc được diy đã moi công việc mà họ lâm, những hậu quảphat sinh từ cổng việc dé va có khš năng dé gin chịu rách nhiệm đối với cổng việc ma

ho làm Nẵng lục hành vi dân sự là một trong nhũng “điểu kiên"? đã giao dich dân sự

có hiệu hực và bự cách chủ thi được xác din thông qua năng lực hành vi din sự của chỗthể, Trong quan hệ ghép luật dân sơ các chủ thé khác nhau có khả năng nhận thúc khácnhau và khả năng điều khiễn hành vi dũng khác nha nên tay vào mite đồ nhân thức cba

minh mã chi thé sẽ có nhống mức độ năng lục hành vi dân ar khác nhau, Trong quan

hệ chuyển nhương QSDĐ 6, chủ thé có năng lực hành vi dân sơ diy đã, bằng ý chí cia

mink, có toàn quyển trong vide xác lập, thục hiện, châm đất hợp đồng

iit đủ nói chung và đất ð nó riêng thuộc do Nhà nước dei din chủ sở hỗn, Nhà

"ước thống nhất quản ly, giao cho cánhân, hộ gia dinh sử dụng, những chỗ thé này chỉ được quyển sử đụng chứ không có diy đã quyển năng của chủ sở hồu, do đỏ QSDD &

là một loại “tải sẵn đặc biệt" nên kh Nhà nước cho phép dura QSDĐ 6 vào trong giao

eo din th công phấ chịu sự kiểm soát chất chế của Nhà nước, bối vay, hi them giavio quan hệ chuyển nhượng cả bên chuyển nhượng và bin nhận chuyển nhượng không

chỉ đáp ứng các điều kiên chung ma pháp luật quy định mà còn phi đáp ứng mot số

dw ién khác do pháp uit đất đai quy din thì mới đáp ứng được tinh hop pháp về chỗ:

thể

2.1.1 Bên chmyễn nhượng

“Theo BLDS 2015, chỗ thể cia giao dich din sơ là cá nhân, pháp nhên Chủ thểcis HBCNQSDD ở theo pháp luật về dit đa là tổ chúc, cánhân, hộ ga din Trong đó,

cá nhân, hồ gia nh là chỗ thể khai thác, sử dang đất ð có thời han sở đụng én ảnh, lâuđãi với mục dich để 6 Chỗ thể là tổ chúc được giao đất ở để thục hiện dự án kinh doanh,

nhà 6 thuộc trường hợp sở dụng đất có thời hạn Cu

Mota, cánhân

Có thể thấy, HĐCNOSDĐ ở nổ riêng và hop đẳng nói chúng là mot đạng thúc

côn gino dich din nơ mã chỗ thé của gio dich din sự là of nhân, nhấp nhân thôn mẫn các điều kiện vi năng lực phập lut din sự năng lục hành vi din sự Theo đó, cá nhân,

rỡ thánh chủ thể của HĐCNOSDĐ ð khí

`" My «in 1, Babu 117 Bộ hột dẫn 2015: Dakin có hiệu hư cin go dich din nự

3