Hãy bình luận các quy Định hiện hành về giá Đất Đánh giá thực trạng quy Định về giá Đất Ở việt nam hiện nay, từ Đó Đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy Định về vấn Đề này

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đất là sản phẩm của tự nhiên. Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa – một thứ hàng hóa đặc biệt thể hiện qua các quan hệ pháp lý về đất đai. Các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bởi vậy, để hiểu sâu sắc hơn về vấn đề này, tôi xin chọn đề tài: “Hãy bình luận các quy định hiện hành về giá đất. Đánh giá thực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này?”

MỤC LỤC

A MỞ ĐẦU 1

B NỘI DUNG 2

I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG 2

1 Khái niệm về giá đất 2

2 Đánh giá các quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành 2

3 Ý nghĩa của việc quy định giá đất 4

II THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 5

III KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT 6

C KẾT LUẬN 8

A MỞ ĐẦU

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đất là sản phẩm của tự nhiên Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền

sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa – một thứ hàng hóa đặc biệt thể hiện qua các quan hệ pháp lý về đất đai Các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa

vụ của người sử dụng đất Bởi vậy, để hiểu sâu sắc hơn về vấn đề này, tôi xin

chọn đề tài: “Hãy bình luận các quy định hiện hành về giá đất Đánh giá thực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này?” làm đề tài nghiên cứu của

mình

B NỘI DUNG

I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG

1 Khái niệm về giá đất

Theo Luật đất đai năm 2013 tại khoản 19 Điều 3 qui định: “Giá đất là giá

trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Trong khi Luật đất

đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì giá đất (giá quyền sử dụng đất) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Có thể thấy, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai

2 Đánh giá các quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành

a Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước (Điều 112) Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường Đồng thời, luật quy định bổ sung bốn phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất: đó là phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư Việc

áp dụng các phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so với trước kia chỉ sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu thập

Do đó giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lời

b Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể

Nếu như Luật đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác nhau dẫn đến không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đất thì Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113), bảng giá đất

và giá đất cụ thể ( Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định

Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp Việc quy định về khung giá đất được quy định cụ thể tại Nghị định 44/2014/ NĐ-CP do Chính phủ ban hành mang tính định hướng cụ thể, nhờ có những định hướng này mà bảng giá đất được xây dựng cụ thể đối với từng địa phương nhất định

Luật Đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm Theo đó “Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì” đây là quy định tạo ra tính ổn định của giá đất Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất được sử dụng để xác định các nghĩa vụ tài chính quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất Bảng giá đất chỉ

áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định trước đây Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụng đối với các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật đất đai

2013 Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa

vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của

cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp

c Tư vấn xác định giá đất

Luật đất đai hiện hành bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể (Điều 115, 116 Luật Đất đai) Đồng thời Nghị định 44/2014/

NĐ-CP của Chính phủ còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có

đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ về tư vấn giá đất Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để UBND cấp tỉnh quyết định giá đất Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và

cơ quan Nhà nước về giá đất Đây là những quy định thiết thực, đáy ứng nhu cầu của người dân đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

3 Ý nghĩa của việc quy định giá đất

Thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột phá trong quan niệm của chúng ta từ xưa tới nay là đất đai không được coi là hàng hóa dù là hàng hóa đặc biệt Sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường rất kiêng kỵ với sự can thiệp của Nhà nước bằng biện pháp hành chính Xây dựng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng đất thu lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định của doanh nghiệp nhà nước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ được người sử dụng đất chấp nhận Xác định giá định góp phần vào việc điều chỉnh các quan hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng thời khắc phục được nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được củng cố

Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp

II THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thị trường, nhưng thực tế hiện nay, cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều Tuy nhiên, nhiều địa phương nhất là các thành phố lớn đều cho rằng không thể đưa bảng giá đất lên cao hơn vì khung giá do Chính phủ quy định là thấp Hơn nữa, chưa có hành lang pháp lý đối với quá trình hình thành quyết định giá đất phù hợp thị trường Cụ thể là chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào

có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất Đây chính là những nguyên nhân chính gây nên tình trạng thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, làm tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trường đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất

Do chưa có quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, đại đa số trường hợp đều có biểu hiện nặng về áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường Tại hầu hết các dự án đều chưa đạt được tính đồng thuận của những người bị thu hồi đất về giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây nhưng chưa có hành lang pháp lý để quản lý thống nhất Hiện nay, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cùng có thẩm quyền quản lý dịch vụ này theo những khung pháp luật khác nhau và các quy định cụ thể khác nhau

Có thể thấy rất rõ giá đất trên thị trường ở nước ta thường không được ghi nhận đúng trên các giấy tờ giao dịch chính thức Trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất chỉ ghi khoảng 4/10 giá thực ! Hiện nay, chỉ có kết quả đấu giá đất trong thực hiện nghiêm túc là phản ánh đúng giá thị trường Các trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từ các trung tâm môi giới, trên các trang báo quảng cáo bất động sản hoặc tự tới mặc cả giá với các chủ muốn bán… Tình trạng này gây ra trước hết là Nhà nước thất thu thuế và các rủi ro rất lớn trong giao dịch bất động sản

Giá đất quá cao so với giá các hàng hóa khác Đây là hoàn cảnh rất bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa

và giải quyết nhà ở cho người lao động Nhà nước hiện nay sử dụng chính sách quy định giá đất thấp để hạn chế bớt những khó khăn do giá đất cao, không áp dụng các chính sách điều tiết khác như tác động vào quan hệ cung - cầu hoặc đánh thuế hợp lý Luật thuế có liên quan tới đất đai thường được xem xét riêng

biệt, không gắn với pháp luật đất đai nên tạo ra nhiều bất cập trong chính sách thuế Cách quy định giá đất của Nhà nước thấp luôn tạo nên nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và khiếu kiện của dân có liên quan tới thu hồi đất ngày càng tăng

III KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT

Văn bản hướng dẫn thi hành Luật có những mâu thuẫn với Luật gây ra những khó khăn trong thực hiện Ví dụ, Điều 114 của Luật chỉ quy định Bảng giá đất, và Bảng giá đất chỉ làm căn cứ trong các trường hợp Tính tiền sử dụng đất; Tính thuế sử dụng đất; Tính phí và lệ phí quản lý; Tính tiền xử phạt khi vi phạm; Tính tiền bồi thường; Tính giá trị quyền sử dụng đất (không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất) Nhưng Điều 15 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 của Chính phủ Hướng dẫn thi hành Luật lại quy định cả giá đất cụ thể làm căn cứ xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất

Giải pháp cho vấn đề định giá đất là phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các nghị định đã ban hành, đồng thời xây dựng các nghị định, thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thi hành Có thể nghiên cứu xử lý ngay 4 việc dưới đây:

Một là, khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có sự thỏa thuận của bên

có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trình định giá đất Trường hợp không thỏa thuận được thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại

Hai là, về lâu dài phải xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất;

phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi 5 năm một lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ, phỏng chừng

Ba là, điều chỉnh tới mức chấp nhận được giá đất đền bù giữa dự án có

nguồn kinh phí đền bù từ ngân sách nhà nước với dự án có nguồn kinh phí ngoài ngân sách nhà nước (sửa đổi Luật hoặc ban hành nghị định để điều chỉnh)

Bốn là, nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn của Luật và văn bản

dưới luật Các cơ quan hữu trách cần rà soát các nghị định, các thông tư, đối chiếu với văn bản Luật để sửa đổi, bổ sung cho nhất quán và phù hợp với thực tiễn để việc thi hành Luật được nghiêm túc, đúng đắn hơn

C KẾT LUẬN

Có thể nói xác định giá đất là một nội dung rất khó trong quản lí nhà nước

về đất đai Khẳng định đất có giá tức là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt Việc định giá đất ở nước ta vẫn phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện với mục đích đảm bảo quyền lợi của nhà nước và quyền lợi của người sử dụng đất Giá đất ban hành phải được quy định chi tiết cho từng vị trí, từng thời gian, đảm bảo được chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nước phù hợp với quy luật cảu nền kinh tế thị trường

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Giá trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân

2 Luật đất đai 2003

3 Luật đất đai 2013

4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất

6 Ts Bùi Ngọc Thanh, Bất cập về giá đất trong Luật đất đai năm 2013

7 http://doc.edu.vn/tai-lieu/tieu-luan-binh-luan-ve-gia-dat-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-dat-dai-hien-hanh-39091/