Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đất là sản phẩm của tự nhiên. Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa – một thứ hàng hóa đặc biệt thể hiện qua các quan hệ pháp lý về đất đai. Các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bởi vậy, để hiểu sâu sắc hơn về vấn đề này, tôi xin chọn đề tài: “Hãy bình luận các quy định hiện hành về giá đất. Đánh giá thực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này?”
Trang 1MỤC LỤC
A MỞ ĐẦU 1
B NỘI DUNG 2
I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG 2
1 Khái niệm về giá đất 2
2 Đánh giá các quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành 2
3 Ý nghĩa của việc quy định giá đất 4
II THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 5
III KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT 6
C KẾT LUẬN 8
Trang 2A MỞ ĐẦU
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động vừa là đốitượng lao động, đất là sản phẩm của tự nhiên Về bản chất, đất không phải làhàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyềnsở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa – một thứ hàng hóa đặc biệt thể hiệnqua các quan hệ pháp lý về đất đai Các quy định về giá đất luôn là vấn đề thuhút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩavụ của người sử dụng đất Bởi vậy, để hiểu sâu sắc hơn về vấn đề này, tôi xin
chọn đề tài: “Hãy bình luận các quy định hiện hành về giá đất Đánh giá thựctrạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghịgóp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này?” làm đề tài nghiên cứu của
mình.
Trang 3B NỘI DUNGI CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
1 Khái niệm về giá đất
Theo Luật đất đai năm 2013 tại khoản 19 Điều 3 qui định: “Giá đất là giá
trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Trong khi Luật đất
đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì giá đất (giáquyền sử dụng đất) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhànước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất
Có thể thấy, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đãkhái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đadạng của giá đất hiện nay Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giábán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trongkhông gian và thời gian xác định Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiệnmặt giá trị của quyền sở hữu đất đai
2 Đánh giá các quy định về giá đất theo pháp luật hiện hànha Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá phải theo mục đích sử dụng đấthợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất bảo đảm nguyên tắcphù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước (Điều 112) Nguyêntắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiềumức giá đất trên thị trường Đồng thời, luật quy định bổ sung bốn phương phápxác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 Nghị định44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất: đó là phương pháp so sánh trực tiếp;phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư Việcáp dụng các phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xáchơn so với trước kia chỉ sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu thập.
Trang 4Do đó giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp với thị trường và khảnăng sinh lời.
b Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
Nếu như Luật đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khácnhau dẫn đến không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đấtthì Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113), bảng giá đấtvà giá đất cụ thể ( Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định.
Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loạiđất, theo từng vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp tỉnh xâydựng bảng giá đất tại địa phương Bổ sung quy định đối với trường hợp các địaphương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thànhphố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định Khi giáđất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giáđất chuẩn cho phù hợp Việc quy định về khung giá đất được quy định cụ thể tạiNghị định 44/2014/ NĐ-CP do Chính phủ ban hành mang tính định hướng cụthể, nhờ có những định hướng này mà bảng giá đất được xây dựng cụ thể đối vớitừng địa phương nhất định.
Luật Đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vàongày 1/1 hàng năm Theo đó “Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm mộtlần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì” đây là quy định tạo ratính ổn định của giá đất Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất được sử dụng đểxác định các nghĩa vụ tài chính quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 114 Luật Đấtđai 2013 Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thịtrường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất Bảng giá đất chỉáp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mụcđích như quy định trước đây Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, địnhgiá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Trang 5UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để ápdụng đối với các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật đất đai2013 Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩavụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thườngđất khi Nhà nước thu hồi sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế Đối vớinhững nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thànhphố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn củacơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất Việc quy định giá đất khu vựcgiáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giábồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giáđất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp.
c Tư vấn xác định giá đất
Luật đất đai hiện hành bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vịtrí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác địnhgiá đất cụ thể (Điều 115, 116 Luật Đất đai) Đồng thời Nghị định 44/2014/ NĐ-CP của Chính phủ còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giáđất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp cóđủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt độngdịch vụ về tư vấn giá đất Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng đểUBND cấp tỉnh quyết định giá đất Khi người dân hay cơ quan Nhà nước khôngthỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập Với tưcách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân vàcơ quan Nhà nước về giá đất Đây là những quy định thiết thực, đáy ứng nhu cầucủa người dân đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợicủa Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thựchiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trang 63 Ý nghĩa của việc quy định giá đất
Thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột phátrong quan niệm của chúng ta từ xưa tới nay là đất đai không được coi là hànghóa dù là hàng hóa đặc biệt Sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thịtrường rất kiêng kỵ với sự can thiệp của Nhà nước bằng biện pháp hành chính.Xây dựng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng đất thu lệ phí khi chuyểnquyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định của doanh nghiệp nhànước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ được người sử dụng đất chấp nhận Xácđịnh giá định góp phần vào việc điều chỉnh các quan hệ cung cầu về đất đai, tạođiều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng thời khắc phục được nhượcđiểm của quan hệ giao đất, thu hồi đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàndân được củng cố.
Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cậnvới cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất thực hiệnnghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnhcác quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật Giá đất cũng là phương tiện đểthể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trongchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp.
II THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
Mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giáthị trường, nhưng thực tế hiện nay, cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giáđất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều Tuynhiên, nhiều địa phương nhất là các thành phố lớn đều cho rằng không thể đưabảng giá đất lên cao hơn vì khung giá do Chính phủ quy định là thấp Hơn nữa,chưa có hành lang pháp lý đối với quá trình hình thành quyết định giá đất phùhợp thị trường Cụ thể là chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đấtphù hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giáđất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào
Trang 7có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất Đây chính là những nguyên nhânchính gây nên tình trạng thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, làmtổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môitrường đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất.
Do chưa có quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địaphương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, đại đa số trường hợp đều cóbiểu hiện nặng về áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp vớicác quy luật kinh tế của cơ chế thị trường Tại hầu hết các dự án đều chưa đạtđược tính đồng thuận của những người bị thu hồi đất về giá đất áp dụng để tínhbồi thường, hỗ trợ, tái định cư Hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất pháttriển khá mạnh trong thời gian gần đây nhưng chưa có hành lang pháp lý đểquản lý thống nhất Hiện nay, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cùng có thẩmquyền quản lý dịch vụ này theo những khung pháp luật khác nhau và các quyđịnh cụ thể khác nhau.
Có thể thấy rất rõ giá đất trên thị trường ở nước ta thường không được ghinhận đúng trên các giấy tờ giao dịch chính thức Trên hợp đồng chuyển nhượng,giá đất chỉ ghi khoảng 4/10 giá thực ! Hiện nay, chỉ có kết quả đấu giá đất trongthực hiện nghiêm túc là phản ánh đúng giá thị trường Các trung tâm, doanhnghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từcác trung tâm môi giới, trên các trang báo quảng cáo bất động sản hoặc tự tớimặc cả giá với các chủ muốn bán… Tình trạng này gây ra trước hết là Nhà nướcthất thu thuế và các rủi ro rất lớn trong giao dịch bất động sản.
Giá đất quá cao so với giá các hàng hóa khác Đây là hoàn cảnh rất bất lợicho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóavà giải quyết nhà ở cho người lao động Nhà nước hiện nay sử dụng chính sáchquy định giá đất thấp để hạn chế bớt những khó khăn do giá đất cao, không ápdụng các chính sách điều tiết khác như tác động vào quan hệ cung - cầu hoặcđánh thuế hợp lý Luật thuế có liên quan tới đất đai thường được xem xét riêng
Trang 8biệt, không gắn với pháp luật đất đai nên tạo ra nhiều bất cập trong chính sáchthuế Cách quy định giá đất của Nhà nước thấp luôn tạo nên nguy cơ thamnhũng trong quản lý đất đai và khiếu kiện của dân có liên quan tới thu hồi đấtngày càng tăng.
III KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT
Văn bản hướng dẫn thi hành Luật có những mâu thuẫn với Luật gây ranhững khó khăn trong thực hiện Ví dụ, Điều 114 của Luật chỉ quy định Bảnggiá đất, và Bảng giá đất chỉ làm căn cứ trong các trường hợp Tính tiền sử dụngđất; Tính thuế sử dụng đất; Tính phí và lệ phí quản lý; Tính tiền xử phạt khi viphạm; Tính tiền bồi thường; Tính giá trị quyền sử dụng đất (không quy định giáđất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất).Nhưng Điều 15 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 của Chínhphủ Hướng dẫn thi hành Luật lại quy định cả giá đất cụ thể làm căn cứ xác địnhgiá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất
Giải pháp cho vấn đề định giá đất là phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đấtđai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung các nghị định đã ban hành, đồng thời xâydựng các nghị định, thông tư mới cho những việc chưa được hướng dẫn thihành Có thể nghiên cứu xử lý ngay 4 việc dưới đây:
Một là, khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có sự thỏa thuận của bên
có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi phải là một bên trong quy trìnhđịnh giá đất Trường hợp không thỏa thuận được thì người bị thu hồi đất cóquyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại.
Hai là, về lâu dài phải xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất;
phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng,miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi 5 nămmột lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ, phỏngchừng.
Trang 9Ba là, điều chỉnh tới mức chấp nhận được giá đất đền bù giữa dự án có
nguồn kinh phí đền bù từ ngân sách nhà nước với dự án có nguồn kinh phí ngoàingân sách nhà nước (sửa đổi Luật hoặc ban hành nghị định để điều chỉnh).
Bốn là, nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn của Luật và văn bản
dưới luật Các cơ quan hữu trách cần rà soát các nghị định, các thông tư, đốichiếu với văn bản Luật để sửa đổi, bổ sung cho nhất quán và phù hợp với thựctiễn để việc thi hành Luật được nghiêm túc, đúng đắn hơn.
Trang 10C KẾT LUẬN
Có thể nói xác định giá đất là một nội dung rất khó trong quản lí nhà nướcvề đất đai Khẳng định đất có giá tức là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loạihàng hóa đặc biệt Việc định giá đất ở nước ta vẫn phải tiếp tục nghiên cứu,hoàn thiện với mục đích đảm bảo quyền lợi của nhà nước và quyền lợi củangười sử dụng đất Giá đất ban hành phải được quy định chi tiết cho từng vị trí,từng thời gian, đảm bảo được chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nướcphù hợp với quy luật cảu nền kinh tế thị trường
Trang 11DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Giá trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân2 Luật đất đai 2003.