Trong thời kì “công nghiệp hóa, hiện đại hóa” đất nước hiện nay, đất đai càng khẳng định là một trong những nguồn lực chủ yếu, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước. Nền kinh tế thị trường, các hoạt động gắn liền với đất ngày càng diễn ra mạnh mẽ và sôi nổi hơn bao giờ hết. Đặc biệt, đất đai ngày nay đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Các quy định về giá đất luôn là vấn đề được mọi người quan tâm bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, tôi chọn đề tài: “Bình luận các quy định hiện hành về giá đất. Đánh giá thực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này”. Một mặt, làm rõ lý luận pháp luật về giá đất; mặt khác nêu lên được thực trạng của nó cùng với việc đưa ra một số đề xuất góp phần tạo điều kiện cho quy định về giá đất ngày càng được hoàn thiện.
Trang 1MỞ ĐẦU
Trong thời kì “công nghiệp hóa, hiện đại hóa” đất nước hiện nay, đất đaicàng khẳng định là một trong những nguồn lực chủ yếu, nguồn vốn to lớn đểphát triển đất nước Nền kinh tế thị trường, các hoạt động gắn liền với đất ngàycàng diễn ra mạnh mẽ và sôi nổi hơn bao giờ hết Đặc biệt, đất đai ngày nay đãtrở thành một loại hàng hóa đặc biệt Các quy định về giá đất luôn là vấn đềđược mọi người quan tâm bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ
của người sử dụng đất Trên cơ sở đó, tôi chọn đề tài: “Bình luận các quy địnhhiện hành về giá đất Đánh giá thực trạng quy định về giá đất ở Việt Namhiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định vềvấn đề này” Một mặt, làm rõ lý luận pháp luật về giá đất; mặt khác nêu lên
được thực trạng của nó cùng với việc đưa ra một số đề xuất góp phần tạo điềukiện cho quy định về giá đất ngày càng được hoàn thiện.
NỘI DUNGI.LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT
1.Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014.
- Nghị định số 44 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây viết tắt là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)
2.Khái niệm về giá đất
Theo Luật đất đai năm 2013 tại khoản 19 Điều 3 qui định: “Giá đất là giátrị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Giá trị của quyền
sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đấtxác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Như vậy có thể hiểu giá đất là mộtkhoản tiền xác định tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất với diện tích đấtcụ thể trong thời hạn sử dụng đất xác định.
3.Các quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành3.1.Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Trang 2So với Luật đất đai 2003, Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định bổ sungviệc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giávà theo thời hạn sử dụng đất, vừa đảm bảo, quyền lợi cho người sử dụng đất,đảm bảo đất được định giá một cách chính xác, đồng thời cũng tránh tình trạngbất lợi cho Nhà nước khi người sử dụng đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng đấttheo loại đất có giá cao hơn và đòi được định giá theo loại đất này (chẳng hạnchuyển từ đất nông nghiệp sang đất làm nhà ở) Mặt khác, Luật đất đai 2013cũng sửa đổi nguyên tắc với giá chuyến nhượng quyền sử dụng đất thực tế trênthị trường trong điều kiện bình thường được quy định trong Luật đất đai 2003bằng nguyên tắc “Phù hợp với giá đất phố biến trên thị trường của loại đất cócùng mục đích sử dụng đã chuyên nhượng, giả trúng đấu giá quyên sử dụng đấtđôi với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụngđất” để điều luật được chặt chẽ và dễ hiểu
Về phương pháp định giá đất, Vấn đề này được quy định tại Điều 4 Nghịđịnh số 44/2014/NĐ-CP, theo đó phương pháp định giá đất bao gồm 5 phươngpháp, so với quy định trước đây trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá cácloại đất (chỉ quy định 2 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp và phươngpháp thu nhập), thì hiện nay pháp luật đã quy định thêm 3 phương pháp Cụ thể,ngoài phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập, còn có thêm:phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnhgiá đất Việc quy định nhiều phương pháp như vậy, nhằm tạo điều kiện dễ dànghơn cho công tác xác định giá đất, tùy từng đặc điểm, vị trí của từng loại đất,mục đích sử dụng đất, thuộc tính riêng của mỗi mảnh đất mà chúng ta có cáchtiếp cận, xác định giá đất khác nhau sao cho dễ dàng và chuẩn xác nhất.
3.2.Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá cácloại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loạiđất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường có biến động lớn Luật Đất đai năm
Trang 32013 giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lầnđối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đấtmà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặcgiảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điềuchỉnh khung giá đất cho phù hợp.” (Điều 113 - Luật Đất đai 2013)
Về bảng giá đất, nếu như Luật Đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất doỦy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và ban hành hàng năm (công bố vào ngày01/01 hàng năm) và được sử dụng để làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sửdụng đất đối với Nhà nước và ngược lại của Nhà nước đối với người sử dụng đấttrong mọi trường hợp thì Luật Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất đượcxây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của nămđầu kỳ Bảng giá đất được áp dụng trong 6 trường hợp, cụ thể taị Khoản 2, Điều114 Trước khi trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất60 ngày, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan cóchức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giáđất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì báo cáo Thủtướng Chính phủ quyết định.
UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụngđối với các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tàichính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khiNhà nước thu hồi sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế Đối với những nơichưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việcxây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan cóchức năng xây dựng khung giá đất Việc quy định giá đất khu vực giáp ranhnhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồithường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đấtbồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện, khiếu nại.
3.3.Tư vấn xác định giá đất
Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục hạn chế của luật đất đai 2003 về việc
Trang 4chưa quy định khung pháp lý về hoạt động tư vấn giá đất và điều kiện hành nghềtư vấn giá đất, đã tạo nên khoảng trống trong lĩnh vực này, làm phát sinh nhiềuvướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai Luật đất đaihiện hành bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giáđất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể(Điều 115, 116 Luật Đất đai) Đồng thời Nghị định 44/2014/ NĐ-CP của Chínhphủ còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theohướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có đủ điềukiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụvề tư vấn giá đất Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để UBND cấptỉnh quyết định giá đất Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãnvới giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập Với tư cách độc lậptrong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhànước về giá đất Đây là những quy định thiết thực, đáy ứng nhu cầu của ngườidân đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhànước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sựnghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
II.THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT Ở VN HIỆN NAY
Mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thịtrường, nhưng thực tế hiện nay, cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đấtcủa UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều Tuy nhiên,nhiều địa phương nhất là các thành phố lớn đều cho rằng không thể đưa bảng giáđất lên cao hơn vì khung giá do Chính phủ quy định là thấp Hơn nữa, chưa cóhành lang pháp lý đối với quá trình hình thành quyết định giá đất phù hợp thịtrường Cụ thể là chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất phùhợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất,cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào cóthẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất Đây chính là những nguyên nhânchính gây nên tình trạng thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, làmtổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi
Trang 5trường đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất.Do chưa có quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địaphương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, đại đa số trường hợp đều cóbiểu hiện nặng về áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp vớicác quy luật kinh tế của cơ chế thị trường Tại hầu hết các dự án đều chưa đạtđược tính đồng thuận của những người bị thu hồi đất về giá đất áp dụng để tínhbồi thường, hỗ trợ, tái định cư Hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất pháttriển khá mạnh trong thời gian gần đây nhưng chưa có hành lang pháp lý đểquản lý thống nhất Hiện nay, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cùng có thẩmquyền quản lý dịch vụ này theo những khung pháp luật khác nhau và các quyđịnh cụ thể khác nhau.
Có thể thấy rất rõ giá đất trên thị trường ở nước ta thường không được ghinhận đúng trên các giấy tờ giao dịch chính thức Trên hợp đồng chuyển nhượng,giá đất chỉ ghi khoảng 4/10 giá thực ! Hiện nay, chỉ có kết quả đấu giá đất trongthực hiện nghiêm túc là phản ánh đúng giá thị trường Các trung tâm, doanhnghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từcác trung tâm môi giới, trên các trang báo quảng cáo bất động sản hoặc tự tớimặc cả giá với các chủ muốn bán… Tình trạng này gây ra trước hết là Nhà nướcthất thu thuế và các rủi ro rất lớn trong giao dịch bất động sản.
Giá đất quá cao so với giá các hàng hóa khác Đây là hoàn cảnh rất bất lợicho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóavà giải quyết nhà ở cho người lao động Nhà nước hiện nay sử dụng chính sáchquy định giá đất thấp để hạn chế bớt những khó khăn do giá đất cao, không ápdụng các chính sách điều tiết khác như tác động vào quan hệ cung - cầu hoặcđánh thuế hợp lý Luật thuế có liên quan tới đất đai thường được xem xét riêngbiệt, không gắn với pháp luật đất đai nên tạo ra nhiều bất cập trong chính sáchthuế Cách quy định giá đất của Nhà nước thấp luôn tạo nên nguy cơ thamnhũng trong quản lý đất đai và khiếu kiện của dân có liên quan tới thu hồi đấtngày càng tăng.
Trang 6III.KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT
Bên cạnh mặt tích cực, kết quả đạt được thì vấn đề giá đất nói chung và ápdụng Khung giá, bảng giá đất nói riêng tồn tại nhiều bất cập, đòi hỏi cần phảiđược nhìn nhận, đánh giá một cách nghiêm túc góp phần hoàn thiện Luật đất đaihiện hành.
1.Về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất
Về nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có sựquản lý của nhà nước để đảm bảo vai trò chủ động của nhà nước trong việc hình
thành và điều tiết thị trường
Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá đất cầnphải được quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường và đảm bảo cạnh tranh bìnhđẳng giữa các địa phương trong việc thu hút đầu tư cũng như thuận lợi trongcông tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Về phương pháp xác định giá đất, Chính phủ quy định phương pháp xác định
giá đất là hợp lý tuy nhiên phải phù hợp với mục đích sử dụng từng loại đất Khixác định giá đất cần tôn trọng các nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh…
2.Về khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng Bảng giá đất
Khi giá đất thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh bảng giá đất cho phùhợp để giá đất theo quy định của Nhà nước gần sát hơn với giá đất của thịtrường, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người dân và cần cải tiến thêm đểthực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất, giảm áp lực cho cơquan nhà nước và thực hiện công khai, minh bạch, khách quan, công bằng, tránhtuỳ tiện trong việc áp giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai; cụ thể nhưsau:
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất xâydựng bảng giá đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giáđất định kỳ năm (05) năm một lần, công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầukỳ Trước khi trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất, Ủy bannhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải gửi văn bản lấy ý kiến
Trang 7Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có đất giáp ranh đểthống nhất về giá đất tại khu vực giáp ranh Trường hợp không thống nhất đượcthì Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo Thủtướng Chính phủ quyết định.
- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: tínhtiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình,cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quảnlý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;tình tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đấtđai.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để làm căn cứ trongcác trường hợp sau đây: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiềnsử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất khôngthông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thuê; tính giá trị quyền sử dụngđất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụngđất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền bồithường khi Nhà nước thu hồi đất.
3.Về giá đất khi Nhà nước thu hồi
Để hoàn thiện vấn đề này, giải pháp về giá đất được đưa ra là:
(i) Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụngđất;
(ii) Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất cóquyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá, giá bất động sản xác địnhtheo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra
(iii) Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giáđưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổchức đưa ra là giá để tính đền bù Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định giáđưa ra là khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định
Trang 8giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trướcpháp luật về hoạt động định giá.
4.Về tư vấn giá đất
Việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá đất để thực hiện dịchvụ theo yêu cầu của Nhà nước khi xây dựng khung giá các loại đất; giá đấtchuẩn của vùng giá trị đất; bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể và theo yêucầu của các bên khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thểtrong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là cần thiết Tuy nhiên, đất đai là một loạihàng hoá đặc biệt và thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo quy định củaLuật Quản lý Giá Do đó, việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá đấtcũng như quy định cụ thể điều kiện, năng lực và dịch vụ cung cấp tại Dự thảoLuật Đất đai sửa đổi cần phải phù hợp với Luật Quản lý Giá Tổ chức có chứcnăng tư vấn giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn,nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với chủ trương xã hội hóa(tách khỏi cơ quan quản lý nhà nước thực hiện dich vụ độc lập) Trên cơ sở kếtquả định giá của Tổ chức có chức năng tư vấn giá đất độc lập nêu trên, cơ quanquản lý nhà nước (đại diện chủ sở hữu về tài sản nhà nước là đất đai) sẽ thẩmđịnh trình cấp có thẩm quyền phê duyệt về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tàisản trên đất (nếu có).
KẾT LUẬN
Trong thời đại “công nghiệ hóa, hiện đại hóa”, vai trò của đất đai ngàycàng trở nên quan trọng, giá đất ngày càng tăng cao Vì vậy chúng ta cần phảiđịnh giá đất một cách chính xác Mặc dù công tác định giá đất ở Việt Nam ra đờimuộn và có sự khác biệt với các nước khác song chúng ta cũng cần phải nghiêncứu, so sánh để có thể đưa ra phương pháp định giá đất hợp lý và chính xácnhất Qui định về giá đất vẫn còn một số mặt tiêu cực và hệ thống pháp luật cònnhững khe hở chưa được lấp Dự kiến trong tương lai gần, qui định về giá đất ởViệt Nam sẽ ngày hoàn thiện hơn
Trang 9DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1 Giá trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân2 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đấtđai.
3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
4 Ts Bùi Ngọc Thanh, Bất cập về giá đất trong Luật đất đai năm 2013
5 sanh-cong-ac-dinh-gia-dat-o-mot-so-nuoc-tren-the-gioi-voi-viet-nam.htm
http://doc.edu.vn/tai-lieu/tieu-luan-binh-luan-ve-gia-dat-theo-quy-dinh-cua-7 Luật đất đai 20138 Luật đất đai 2003