Bình luận các quy Định hiện hành về giá Đất Đánh giá thực trạng quy Định về giá Đất Ở việt nam hiện nay, từ Đó Đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy Định về vấn Đề này

Trong thời kì “công nghiệp hóa, hiện đại hóa” đất nước hiện nay, đất đai càng khẳng định là một trong những nguồn lực chủ yếu, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước. Nền kinh tế thị trường, các hoạt động gắn liền với đất ngày càng diễn ra mạnh mẽ và sôi nổi hơn bao giờ hết. Đặc biệt, đất đai ngày nay đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Các quy định về giá đất luôn là vấn đề được mọi người quan tâm bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, tôi chọn đề tài: “Bình luận các quy định hiện hành về giá đất. Đánh giá thực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này”. Một mặt, làm rõ lý luận pháp luật về giá đất; mặt khác nêu lên được thực trạng của nó cùng với việc đưa ra một số đề xuất góp phần tạo điều kiện cho quy định về giá đất ngày càng được hoàn thiện.

MỞ ĐẦU

Trong thời kì “công nghiệp hóa, hiện đại hóa” đất nước hiện nay, đất đai càng khẳng định là một trong những nguồn lực chủ yếu, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Nền kinh tế thị trường, các hoạt động gắn liền với đất ngày càng diễn ra mạnh mẽ và sôi nổi hơn bao giờ hết Đặc biệt, đất đai ngày nay đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt Các quy định về giá đất luôn là vấn đề được mọi người quan tâm bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ

của người sử dụng đất Trên cơ sở đó, tôi chọn đề tài: “Bình luận các quy định hiện hành về giá đất Đánh giá thực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này” Một mặt, làm rõ lý luận pháp luật về giá đất; mặt khác nêu lên

được thực trạng của nó cùng với việc đưa ra một số đề xuất góp phần tạo điều kiện cho quy định về giá đất ngày càng được hoàn thiện

NỘI DUNG I.LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT

1.Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014

- Nghị định số 44 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây viết tắt là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

2.Khái niệm về giá đất

Theo Luật đất đai năm 2013 tại khoản 19 Điều 3 qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Giá trị của quyền

sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Như vậy có thể hiểu giá đất là một khoản tiền xác định tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất với diện tích đất

cụ thể trong thời hạn sử dụng đất xác định

3.Các quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành

3.1.Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

So với Luật đất đai 2003, Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định bổ sung việc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

và theo thời hạn sử dụng đất, vừa đảm bảo, quyền lợi cho người sử dụng đất, đảm bảo đất được định giá một cách chính xác, đồng thời cũng tránh tình trạng bất lợi cho Nhà nước khi người sử dụng đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất theo loại đất có giá cao hơn và đòi được định giá theo loại đất này (chẳng hạn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất làm nhà ở) Mặt khác, Luật đất đai 2013 cũng sửa đổi nguyên tắc với giá chuyến nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường được quy định trong Luật đất đai 2003 bằng nguyên tắc “Phù hợp với giá đất phố biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyên nhượng, giả trúng đấu giá quyên sử dụng đất đôi với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất” để điều luật được chặt chẽ và dễ hiểu

Về phương pháp định giá đất, Vấn đề này được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, theo đó phương pháp định giá đất bao gồm 5 phương pháp, so với quy định trước đây trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (chỉ quy định 2 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập), thì hiện nay pháp luật đã quy định thêm 3 phương pháp Cụ thể, ngoài phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập, còn có thêm: phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Việc quy định nhiều phương pháp như vậy, nhằm tạo điều kiện dễ dàng hơn cho công tác xác định giá đất, tùy từng đặc điểm, vị trí của từng loại đất, mục đích sử dụng đất, thuộc tính riêng của mỗi mảnh đất mà chúng ta có cách tiếp cận, xác định giá đất khác nhau sao cho dễ dàng và chuẩn xác nhất

3.2.Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể

Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường có biến động lớn Luật Đất đai năm

2013 giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất

mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” (Điều 113 - Luật Đất đai 2013)

Về bảng giá đất, nếu như Luật Đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và ban hành hàng năm (công bố vào ngày 01/01 hàng năm) và được sử dụng để làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước và ngược lại của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong mọi trường hợp thì Luật Đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Bảng giá đất được áp dụng trong 6 trường hợp, cụ thể taị Khoản 2, Điều

114 Trước khi trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất

60 ngày, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụng đối với các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện, khiếu nại

3.3.Tư vấn xác định giá đất

Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục hạn chế của luật đất đai 2003 về việc

chưa quy định khung pháp lý về hoạt động tư vấn giá đất và điều kiện hành nghề

tư vấn giá đất, đã tạo nên khoảng trống trong lĩnh vực này, làm phát sinh nhiều vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai Luật đất đai hiện hành bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể (Điều 115, 116 Luật Đất đai) Đồng thời Nghị định 44/2014/ NĐ-CP của Chính phủ còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ

về tư vấn giá đất Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để UBND cấp tỉnh quyết định giá đất Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước về giá đất Đây là những quy định thiết thực, đáy ứng nhu cầu của người dân đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

II.THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT Ở VN HIỆN NAY

Mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thị trường, nhưng thực tế hiện nay, cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều Tuy nhiên, nhiều địa phương nhất là các thành phố lớn đều cho rằng không thể đưa bảng giá đất lên cao hơn vì khung giá do Chính phủ quy định là thấp Hơn nữa, chưa có hành lang pháp lý đối với quá trình hình thành quyết định giá đất phù hợp thị trường Cụ thể là chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất,

cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất Đây chính là những nguyên nhân chính gây nên tình trạng thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, làm tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi

trường đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất.

Do chưa có quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, đại đa số trường hợp đều có biểu hiện nặng về áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường Tại hầu hết các dự án đều chưa đạt được tính đồng thuận của những người bị thu hồi đất về giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây nhưng chưa có hành lang pháp lý để quản lý thống nhất Hiện nay, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cùng có thẩm quyền quản lý dịch vụ này theo những khung pháp luật khác nhau và các quy định cụ thể khác nhau

Có thể thấy rất rõ giá đất trên thị trường ở nước ta thường không được ghi nhận đúng trên các giấy tờ giao dịch chính thức Trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất chỉ ghi khoảng 4/10 giá thực ! Hiện nay, chỉ có kết quả đấu giá đất trong thực hiện nghiêm túc là phản ánh đúng giá thị trường Các trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từ các trung tâm môi giới, trên các trang báo quảng cáo bất động sản hoặc tự tới mặc cả giá với các chủ muốn bán… Tình trạng này gây ra trước hết là Nhà nước thất thu thuế và các rủi ro rất lớn trong giao dịch bất động sản

Giá đất quá cao so với giá các hàng hóa khác Đây là hoàn cảnh rất bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa

và giải quyết nhà ở cho người lao động Nhà nước hiện nay sử dụng chính sách quy định giá đất thấp để hạn chế bớt những khó khăn do giá đất cao, không áp dụng các chính sách điều tiết khác như tác động vào quan hệ cung - cầu hoặc đánh thuế hợp lý Luật thuế có liên quan tới đất đai thường được xem xét riêng biệt, không gắn với pháp luật đất đai nên tạo ra nhiều bất cập trong chính sách thuế Cách quy định giá đất của Nhà nước thấp luôn tạo nên nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và khiếu kiện của dân có liên quan tới thu hồi đất ngày càng tăng

III.KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT

Bên cạnh mặt tích cực, kết quả đạt được thì vấn đề giá đất nói chung và áp dụng Khung giá, bảng giá đất nói riêng tồn tại nhiều bất cập, đòi hỏi cần phải được nhìn nhận, đánh giá một cách nghiêm túc góp phần hoàn thiện Luật đất đai hiện hành

1.Về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất

Về nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có sự quản lý của nhà nước để đảm bảo vai trò chủ động của nhà nước trong việc hình

thành và điều tiết thị trường

Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá đất cần phải được quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường và đảm bảo cạnh tranh bình đẳng giữa các địa phương trong việc thu hút đầu tư cũng như thuận lợi trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Về phương pháp xác định giá đất, Chính phủ quy định phương pháp xác định

giá đất là hợp lý tuy nhiên phải phù hợp với mục đích sử dụng từng loại đất Khi xác định giá đất cần tôn trọng các nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cạnh tranh…

2.Về khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng Bảng giá đất

Khi giá đất thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp để giá đất theo quy định của Nhà nước gần sát hơn với giá đất của thị trường, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người dân và cần cải tiến thêm để thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất, giảm áp lực cho cơ quan nhà nước và thực hiện công khai, minh bạch, khách quan, công bằng, tránh tuỳ tiện trong việc áp giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai; cụ thể như sau:

- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất xây dựng bảng giá đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất định kỳ năm (05) năm một lần, công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu

kỳ Trước khi trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải gửi văn bản lấy ý kiến

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có đất giáp ranh để thống nhất về giá đất tại khu vực giáp ranh Trường hợp không thống nhất được thì Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình,

cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản

lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tình tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thuê; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

3.Về giá đất khi Nhà nước thu hồi

Để hoàn thiện vấn đề này, giải pháp về giá đất được đưa ra là:

(i) Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất;

(ii) Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định giá, giá bất động sản xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra

(iii) Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính đền bù Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra là khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định

giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá.

4.Về tư vấn giá đất

Việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá đất để thực hiện dịch

vụ theo yêu cầu của Nhà nước khi xây dựng khung giá các loại đất; giá đất chuẩn của vùng giá trị đất; bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể và theo yêu cầu của các bên khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là cần thiết Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo quy định của Luật Quản lý Giá Do đó, việc xác lập địa vị pháp lý của Tổ chức tư vấn giá đất cũng như quy định cụ thể điều kiện, năng lực và dịch vụ cung cấp tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần phải phù hợp với Luật Quản lý Giá Tổ chức có chức năng tư vấn giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi cơ quan quản lý nhà nước thực hiện dich vụ độc lập) Trên cơ sở kết quả định giá của Tổ chức có chức năng tư vấn giá đất độc lập nêu trên, cơ quan quản lý nhà nước (đại diện chủ sở hữu về tài sản nhà nước là đất đai) sẽ thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất (nếu có)

KẾT LUẬN

Trong thời đại “công nghiệ hóa, hiện đại hóa”, vai trò của đất đai ngày càng trở nên quan trọng, giá đất ngày càng tăng cao Vì vậy chúng ta cần phải định giá đất một cách chính xác Mặc dù công tác định giá đất ở Việt Nam ra đời muộn và có sự khác biệt với các nước khác song chúng ta cũng cần phải nghiên cứu, so sánh để có thể đưa ra phương pháp định giá đất hợp lý và chính xác nhất Qui định về giá đất vẫn còn một số mặt tiêu cực và hệ thống pháp luật còn những khe hở chưa được lấp Dự kiến trong tương lai gần, qui định về giá đất ở Việt Nam sẽ ngày hoàn thiện hơn

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1 Giá trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân

2 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất

4 Ts Bùi Ngọc Thanh, Bất cập về giá đất trong Luật đất đai năm 2013

5 https://text.123doc.org/document/2606296-tieu-luan-mon-dinh-gia-dat-so-sanh-cong-ac-dinh-gia-dat-o-mot-so-nuoc-tren-the-gioi-voi-viet-nam.htm

6 http://doc.edu.vn/tai-lieu/tieu-luan-binh-luan-ve-gia-dat-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-dat-dai-hien-hanh-39091/

7 Luật đất đai 2013

8 Luật đất đai 2003