Khoá luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

nhữ sau: - Tông hợp, phân tích va đánh giá chung vẻ các Hợp đồng CNQSDD ở dua trên những hợp đồng dang được sử dụng giao dich trên thị trường - Phân tích, đánh giá một cách chỉ tiét và c

BÔ TƯ PHAP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

‘Ha Nội - 2023

BO TƯ PHAP BO GIÁO DUC VÀ ĐÀO TAO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOL

HO VÀ TÊN: TRÀN TIEN ĐẠT

MA SINH VIÊN: K20ECQDI4

Chityén ngành: Luật Dâu sự

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

'NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HOC

TIEN SĨNGUYỄN VĂN HOI

Ha Nội -2023

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đập là công trinh nghiên coin

của riêng tôi, các Xết luận số liệu trong khóaJuda tốt nghiệp là trung thực, đâm bảo độ tin

cây

-Xác nhận của giảng viên hưởng dẫn Tác giả khóa luân tốt nghiệp

ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật Dân sự

CNQSDD Chuyển nhượng quyền sử dung đất

LBD Lust Bat dai

QSDB Quyền sử dung đất

VBPL ‘Van bản pháp luật

1 Tính cấp thiết của để tai 1

2 Tóm tắt tinh hình nghiên cứu dé tải 3

3 Mục đích và nhiêm vụ của khóa luận a

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cửa 4 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

6 Kêt chu của khóa luận 4

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE HOP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở 5

1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat ở

5

1.1.1 Khái niệm hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở 51.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dung đất ở

7 1.2 Ý nghĩa pháp lý của quy định pháp luật vẻ hợp đỏng chuyển nhượng

iv

quyền sử dụng đất ở 91.3 Phân loại hợp đông chuyển nhượng quyền sử đụng đất ở 11.4 Su khác biết giữa hợp đẳng chuyển quyển sử dung đất 6 với một số hợp

đẳng về quyền sử dung đất khác 1

1.4.1 So sánh giữa hop đồng chuyển nhương quyền sử dung đất ỡ với hopđồng chuyển đổi quyền sử dụng đất 121.4.2 So sánh giữa hop đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất với hình

thức thé chấp quyền sử dụng đất 12 1.4.3 Phan biệt hop đẳng chuyển nhượng quyền sử dung đất 6 va hợp đẳng

tặng cho quyền sử dụng đất ở 131.5 Sự hình thảnh va phát triển của quy định vẻ hợp đông chuyển nhượng

quyên sử đụng đất 4 1.5.1 Thời kỹ từ 1945 đến trước khi Luật Đất đai 1903 có hiệu lực 15 1.5.2 Thời kỷ từ khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến trước khi Luật Dat dai 2003 có hiệu lực 15

1.5.3 Thời key từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến trước khi Luật Dat

dai 2013 có hiệu lực 16 CHUONG 2: QUY ĐỊNH PHAP LUẬT HIỆN HANH VE HỢP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT Ở.

3.1 Chủ thể của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng dat ở 18

3.1.1 Năng lực pháp luật dân sự 18 2.1.2 Năng lực hảnh vi dân sự 19

2.2 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dung dat ở 192.3 Nội dung hợp đồng chuyển nhuong quyền sử dung đất ở 31

2.3.2 Giá chuyển nhượng a7

2.3.3 Quyền và nghĩa vu cơ ban của các bên 38

2.34 Thời hạn va địa điểm thực hiện hợp đồng 29

2.35 Các thỏa thuận khác 30

2.4 Hiệu lực của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 31

3.4.1 Điều kiện có hiệu lực 31

34.2 Thời điểm có hiệu lực 34

3.4.3 Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất ở vô hiệu 36

2.5 Đánh giá quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat ở 30

2.5.2 Những hạn chế cân khắc phục 40

CHƯƠNG 3: THỰC TIEN THỰC HIỆN PHÁP LUAT VE HỢP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT Ở VÀ MỘT SỐ KIEN

NGHỊ HOÀN THIỆN oe3.1 Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyền sử đụng

đất ỡ 4

3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật va giải pháp nâng cao hiệu quảthực hiện pháp luật hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 513.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật quyền sử dung đất ở 523.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hop đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất 3 52

KÉT LUẬN 55

1 Tính cấp thiết của dé tài

Đất dai là nguôn tai nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là nguồn lực phát triển cia đất nước, la một bộ phân không thể tách rời lãnh thé quốc gia, là

tư liệu sin xuất đặc biệt, 1a thành phan quan trong bac nhất của mỗi trườngsống Trong nên kinh tế thị trưởng, xã hôi ngảy cảng phát triển kéo theo nhu

cầu nhà ở ngày cảng gia tăng, hop đồng vé QSDĐ ngảy cảng thông dụng va các tranh chấp liên quan cũng phức tap hơn nhiễu Trong giới hạn nghiên cửu của khóa luận, tác giả tập trung nghiên cứu Hợp đồng CNQSDĐ ở - một loại

‘hop đồng phổ biển trong đời sống xã hội hiện nay Hợp đồng CNQSDĐ ở có

‘vi trí quan trong trong đời sóng xã hội bởi sự chuyển dich đất đai từ chủ thé sử:

dụng nay sang chủ thể sit đụng khác là một quy luật van đồng tất yêu Pháp luật

đã tạo ra những công cụ pháp lý để cho các chủ thể được xác lập, thực hiện,thay đỗi, chấm đứt việc CNQSDĐ ở Việc cho phép chuyển nhượng quyển sửdụng nay có giá tri rất lớn, đáp ứng được nhu cầu "an cu, lạc nghiệp” của người

dân

Quy định Hợp đồng CNQSDĐ ở nước ta đã trải qua nhiêu giai đoạn khác

nhau, mỗi giai đoạn Nha nước ta lại có những chính sách khác nhau vé đất đai,các quy định sau ra đời không chỉ kế thừa những điểm tích cực ma còn khắcphục những điểm còn han chế để quy định về Hợp đồng CNQSDĐ ở ngay một

hoàn thiên hơn Hiên nay, việc xác lập, thực hiền, thay đỗi, chém dứt Hop đồng, CNQSDĐ ở đã được BLDS 2015 và pháp luất đất đai quy định kha chất chế va

chi tiết, tao điều kiên cho các quan hệ CNQSDD trong giai đoạn hiền nay đượcdiễn ra an toàn, lành mạnh va có hiệu quả

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, mặc đủ quy định pháp luật về hopđẳng chuyển QSDĐ đã được zây dựng tương đổi day đũ nhưng việc thực thi

‘va áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp van gặp nhiều vướng mắc,khó khăn Một trong số những nguyên nhân tac động trực tiép đến tranh chấp

QSDD là những quy đính chưa hợp lý liên quan đến Hop đồng CNQSDĐ ỡ.

Chính vì vay, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật có Tiên quan đến Hop đồng CNQSDD ở và thực tế áp dung, rút ra những hạn chế, bat cập để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn

thiên pháp luật và cơ chế ap dụng pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ ở nhằm

"han chế tối đa những tranh chấp về QSDĐ la một yêu câu bức thiết Từ những,

lý do néu trên, việc nghiên cứu để tai “Hop đồng chuyén nhượng quyén sitdung đất 6 theo pháp luật Việt Nami’ tại thời điễm này là hét sức cân thiết &

vẻ lý luận và thực tiễn.

3 Tóm tắt tình hình nghiên cứu đề tài

"Trước và trong quá trình nghiên cứu dé tải nay, tác giã đã tìm hiểu, tham.khảo một số bai viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của khóa luân nhưsau

-Hà Văn Tid , Hop đồng cimyễn nhượng quyền sit dung đất 6, Luận van

"Thạc a luật học, trường Đại hoc Luật Hà Nội, năm 2012,

- Nguyễn Hoài Nam, Hop đồng ciuyễn nhượng quyên sử dung đất —nhiững vẫn để lí luận và thực tiễn, Luận vẫn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật ~ Đại

‘hoc Quốc gia Ha Nội, năm 2013;

- Phạm Thị Thanh Vân, Cimyễn nhượng quyé

iuật Việt Nam, Luân văn Thạc sĩ tuật học, Khoa Luật ~ Đại học Quốc gia Ha Nội, năm 2015;

sử dung đất ở theo pháp

- Nguyễn Thùy Trang, Hợp đồng cimyễn nhượng quyền sử dung đất ở

theo pháp luật hiện hành của Việt Nam, Luận án Tiên s luật học, trường Đại học Luật Ha Nội, năm 2017,

- Vũ Hai Yên, Giải quyết tranh chấp về hop

sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân thành phd Lào Cai, tinh Lào

ig ciuyễn nhượng quyền

Cat, Luân văn Thạc sỹ luật học, Học viên Khoa học 2 hội, Viên Han lâm khoa học xã hội Việt Nam, năm 2017,

- Pham Văn Oanh, Giái quyết tranh chấp hợp đồng ciuyễn nhượng

2

quyễn sử dạng đất 6 tại Tòa án nhân ân huyện Thường Tin, Hà Nội, Luân

văn Thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật Ha Nội, năm 2017.

- Nông Viết Vỹ, Hop đồng chuyén nhương quyền sử đụng đất ~ Thựctiễn thi hành tại thành phỗ Bắc Kan, tinh Bắc Kan, Luận văn Thạc sĩ luật hoc,

trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2019.

3 Mục dich và nhiệm vụ cũa khóa luận.

3.1 Mục dich nghién ctu

ĐỀ hoàn thiên để tai nay, các mục dich nghiên cứu cơ bản được sắc định

nhữ sau:

- Tông hợp, phân tích va đánh giá chung vẻ các Hợp đồng CNQSDD ở dua trên những hợp đồng dang được sử dụng giao dich trên thị trường

- Phân tích, đánh giá một cách chỉ tiét và có hệ thông vé mặt lý luận đổi

với các quy phạm pháp luật và tác động của những quy định đó vào Hop đẳng

CNQSDD ở giữa bên chuyển nhượng va bên nhận chuyển nhượng,

- Từ những phân tích trên, rút ra những bat cêp, hạn chế trong quy định.

của pháp luật va trong thực tiễn giao dich Kiển nghị các cơ quan nhà nước cóliên quan trong việc soạn thảo và ban hênh mới, sửa đổi bổ sung các quy địnhcủa pháp luật để phù hợp với tình hình thực tiễn vả dân dan hoàn thiện hệ thông

'VBPL, điều chỉnh trong lĩnh vực nay.

3.2 Nhiệm vụ cũa khóa hận

- Hệ thống hóa những VBPL điều chỉnh quan hệ CNQSDĐ ỡ,

- Đánh giá thực tiễn ap dụng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực.CNQSDDở và xu thé phát triển của các quan hệ zã hội lam cơ sở cho việc désuất sửa đồi, bd sung một số VBPL

- Phân tích, đảnh giá và cảnh báo các rủi ro có thể xây ra cho người tham

ia giao dich CNQSDĐ ở.

- Nhân điện những bất cập của pháp luật va thực tiễn các giao dich

CNQSDĐ ở

- Đưa ra các kiến nghĩ hoàn thiên pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ ở

44 Đối trợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đỗi tượng nghiên cin

- Các văn bản quy pham pháp luật trong lĩnh vực đất đai, VBPL trong Tĩnh vực dân sự có liên quan đến giao dich CNQSDĐ 6 Liên hệ so sảnh giữa các quy định hiện hành vả các quy định được ban hành trước đây liên quan đến phạm vi nghiên cứu của khóa luân.

- Thực tiễn của việc thi hành pháp luật về Hop đồng CNQSDĐ

4.2 Phạm vi nghiên cứ

Pham vi nghiên cứu của khóa luận tập trung vào việc tim hiểu các quy định pháp luật hiện hành vé Hợp đồng CNQSDĐ ở giữa các cá nhân với nhau,

cu théla các quy định vé chủ thể, nội dung, hình thức và hiệu lực của hợp đẳng,

5 Phương pháp nghiên cứu

Khóa luôn được tác giả sử dung nhiễu phương pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó bao gồm chủ yêu là các phương pháp sau: Hệ thống, phân tích,

tổng hop, so sánh, khảo sat thực tiễn và tư duy logic

6 Kết cau của khóa luận

Ngoài phan mỡ đầu, kết luận va danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của khóa luôn gồm:

- Chương 1: Một số vẫn để lý luận vé hop đồng chuyển nhượng quyền

CHUONG 1: MỘT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP BONG CHUYỂN

NHUONG QUYEN SỬ DỤNG BAT Ở

111 Khái niệm, đặc điểm của hợp đông chuyên nhượng quyền sử

dụng đất ở

1.1.1 Khái niệm hợp đông chuyén nhượng quyên sử dung đất ở

Để dinh ngiĩa Hop đồng CNQSDĐ ở, cần phải định nghĩa từng thánh tô

cấu tạo nên khái niềm nay, cu thé là khái niệm đất ở, QSDĐ ở, CNQSDĐ, hợp

đẳng vé QSDĐ

Thứ nhất, dat ¢ được xếp vào nhóm dat phi nông nghiệp, bao gồm: dat ởtại nông thôn va đất 6 tại dé thi theo điểm a khoăn 2 Điều 10 LBD năm 2013sửa đôi, bỗ sung năm 2018 (gọi tắt là LĐĐ 2013) Dat ở được sử dụng phục vụ

nhu cầu 6: xây dựng nha ở để làm nơi sinh hoạt, nghĩ ngơi và xây dựng các công trình phục vu đời sống, vườn, ao trong củng một thửa đất thuộc khu dân

cut! LBB 2013 đã đưa ra tiêu chi thống nhất trong việc sác định các loại đất

thuộc đất 6 tai nông thôn và đất ở tai đồ thị Theo đó, các loại đắt được sử dung

để xây dựng nhà ở vả xây đựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sông của

hộ gia định trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà

nước có thấm quyền déu được ác định là đất ở tại nông thôn va đất ở tại đô

thị

Thứ hai, QSDĐ ở là mét loại quyên tải sản, trị giá được bằng tiễn Điển

189 BLDS 2015 quy định quyển sử dung là quyén khi thắc công đụng, hướng,hoa lợi, lợi tức từ tài sãn Theo đó, người sử dụng dat có quyền chuyển đổi,

chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lại, thừa ké, tăng cho, thé chấp QSDB; góp

‘von bằng QSDD Có thé nói ngắn gọn, QSDĐ ở là quyền khai thác thuộc tinh

có lợi từ đất ở thông qua các hảnh vi sử dụng dat hoặc chuyển quyền đó cho

người khác.

2.1 Mac TB he Toex iad im Thông te 292014/TT:BTNMT

Thứ ba CNQSDD là việc chuyển giao QSDĐ từ người nay sang người

khác trên cơ sở có giá Vay tai sao đổi với đất dai lại gọi là CNQSDĐ chit không phải mua bán đất? Mua bản tải sản la sự thöa thuân giữa các bến, theo

đó bên bán chuyển quyền si hữu tải sản cho bên mua vả bên mua trả tiễn cho

‘bén bản Tuy nhiên, đối với đất dai ~ một loại tai sản đặc biệt, thì đất dat fimôc

sở hữu toàn dân do Nhà nước dat diện chủ sở Hữu và thông nhất quấn lý Nhà

nước trao quyên sử ding đất cho người sử chung đất theo cry dinh của LuậtDat dai’ Vì vậy, người chuyển nhượng không có quyên sở hữu đắt Đồi tượng.của việc chuyển nhương ở đây la QSDĐ ~ một loại tai sản gắn liễn với đất ma

không phai 1a mãnh dat đó.

Thứ he, không giống như BLDS 2005 danh hẳn một phan quy định vẻ

các loại hợp đồng liên quan đến QSDB, tách thành các chương riêng biệt như

hop đồng chuyển đổi QSDĐ, Hợp đồng CNQSDD, hợp đồng thuê QSDĐ,,

Gn đến nhiêu trùng lấp, BLDS 2015 đã bao quát tat cả thành một mục gối gon

trong ba điều đó là Điều 500, 501, 502 va được gọi chung là hợp đồng vẻ

QSDD Theo đó, hop đồng về quyên sử dung đắt ia sự thỏa thuận giữữa các bên,theo ab người sử dụng đắt chuyễn đối, chmyễn nhương, cho thuê, cho thu lai,tặng cho, thé chấp, góp vin quyền sử dung đắt hoặc thực hiện quyên khác theo

ny định của Luật đất dai cho bên kia bên ita thuec hiện quyằn nghĩa vụ theohop đẳng với người sit đụng đắt Như vậy, bên chuyển nhượng và bến nhậnCNQSDD cùng thông nhất ý chí, thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ va tiên chonhau để théa mãn nhu câu sử dung dat của mình

Tir những khái niệm đã phân tích trên đây, cỏ thé nhân điện khải niệm

vẻ Hop đồng CNQSDĐ ở như sau: Hop đồng chuy

đất 6 là sự thỏa thuân bằng văn bản giữa các bên, theo đỏ người sử đụng đắt

nhượng quyền sử dung

chuyén giao hop pháp đất ö và quyền sử đụng đất ö cho người nhận ci

i 4 Lait Đ đụ 2013 sin dẫu bố ngăn: 2018

nhượng đồng thời người được chuyén nhượng trả tiền cho người ciuyén

"hương và tude thủ theo quy đinh cũa Bộ luật dân sự và pháp luật về đắt đại.

1.12 Đặc diém pháp lý của hop đông chuyén nhượng quyên sử dungđất ở

song vt

Theo đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhương đều có các.quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nao chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực

hiện các nghĩa vụ Ngiĩa vụ của bên nay là quyển lợi của bên kia va ngược lại

hi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiền ngiấa vụ nhưng không thực hiện đúng

những cam kết đã thỏa thuân, thi bên có quyên sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiên di những cam kết đã théa thuận Tinh song vụ còn

được thể hiện ở chỗ quyên lợi của bên chuyển nhượng va bên nhận chuyển.nhượng chỉ có thé được dam bão khi bên nhận chuyển nhượng va bên chuyển

nhượng thực hiện đẩy đủ các ngiấa vụ tương ứng của mình Nói cách khác,

trong Hợp đồng CNQSDĐ, quyển và nghĩa vu của bên chuyển nhượng tươngving với nghĩa vụ va quyển của bên nhận chuyển nhượng Vì thé Hợp đồng.CNQSDD luôn phải được lập thành nhiéu bản có giá trị pháp ly như nhau, mỗi

"bên giữ một bin để lam cơ sở pháp lý cho việc đảm bao quyển va việc thực

hiện nghĩa vụ của mình.

Thứ hai, hợp đồng chuyén nhượng quyền sứ dng đắt ở là hợp đồng cóđền bit

Tức la, trong hợp đồng, khi bên chuyền nhượng hoặc bên nhận chuyển

nhượng đ thực hiện cho bên kia một lợi ch, thì sẽ nhận được tử phía bên kia

một lợi ích tương ứng, Biéu nay hoàn toàn khác với việc chuyển QSDĐ trongquan hệ thừa ké, tăng cho Trong hai loại quan hệ nảy, người chuyển giao

QSDĐ sẽ không được nhận bat kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với gia trị

mảnh đất dé lại thừa ké hoặc dem tăng, cho Còn người tiếp nhân QSDĐ (người

được thừa kế, được tăng cho) không phải thưc hiên bat kỳ nghĩa vụ tai sẵn nào

đổi với người chuyển QSDĐ Đặc điểm dén bù trong Hợp đông CNQSDD ở là

sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dan sự ma các

‘bén để thực hiện dé dém bão quyền và lợi ích hợp pháp của minh khi họ tham gia giao kết hợp đồng

Tint ba, hợp đông cimyễn nhượng quyền sit đụng đất 6 là hợp đông cóime dich chay én giao quyễn số iu đối với tài sẵn tie bên ciny én nhượng sangbên nhận chuyén nhượng

Không giống như hợp đồng mua ban tài sin là bên bán có quyển sở hữu:

với tài sản đó, vi thé bên ban có toàn quyền chiém hữu, sử dung, định đoạt tai

sản, người sử dung đất chỉ có quyền sử dụng đối với thửa đất thuộc quyền sỡ hữu của toán dân ma Nhà nước là người đại diện Nha nước trao quyển cho

người dan thông qua việc giao đất và cho thuê đất bằng các VBPL hay đướitình thức la giấy chứng nhận QSDĐ Người có QSDĐ muốn chấm đứt QSDĐ.của mình và chuyển giao cho người khác thi phải được sự đông ý của Nha nước

- đại điện chủ sỡ hữu đối với thửa đất đó Vì vậy, khi xác lâp Hợp ding CNQSDD ð, các bên cẩn tuân thi các trình tự, thủ tục do pháp luật quy định,

vẽ hình thức của hop đồng phải được lập thành văn bản có công chứng,

chứng thực theo Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013

cụ thể

Bên cạnh đó, trong các giao dich vẻ QSDĐ, duy nhất Hợp ding

CNQSDĐ mang diy đủ dâu hiệu của hoạt đồng chuyển giao quyển sở hữu tảisản Người nhận chuyển nhương được toan QSDĐ ở theo quy định của phápTuật với thời han én đính, lâu dai, không bi rang buộc bởi các điều kiên, nghĩa

vụ được quy đình trong một hop đẳng khác.

“Xét về biểu hiện của giao dich, dat ở và QSDĐ ở 1a hai đối tượng tải sin tách rời nhưng thực chất đã hòa nhập vào lam mốt trên phương tiện chiếm hữu,

sử dụng, thâm chí cả định đoạt Mục tiêu ma bên nhân CNQSDĐ ở hướng tới thực là “đất ở” với những tiêu chỉ cu thể về ranh giới, địa giới, tinh năng

sử dụng,

Thứ he, Hop đồng CNOSDĐ 6 là hop đồng wig thuận

Hop đồng img thuận là những hop đồng ma quyền và ngiĩa vụ của các

‘bén phát sinh ngay sau khi các bên dé thỏa thuận với nhau xong vé nội dung

chủ yếu của hợp đông Có thể hiểu thời điểm có hiệu lực của hợp đông ưng.thuận la thời điểm giao kết Béi với hop đồng mua ban tải sản thông thường,hop đồng được giao kết vao thời điểm đạt được thoả thuận giữa các bên về nội

dung chủ yếu cia hop ding Tuy nhiên, với Hợp đồng CNQSDĐ ở hiện nay

vấn chưa có quan điểm thông nhất về thời điểm giao kết hợp đông Néu căn cứ.yến tô thoả thuên cia các bên, thời điểm giao kết hop đồng có thể được zácđịnh kể tử thời điểm hợp đông các bên đạt được thoả thuận va thể hiện sự thông

nhất ý chí bằng việc ký kết hop đồng Tuy nhiên, nếu căn cứ vao ý chí của Nha nước với tư cách vừa là cơ quan quan lý, vừa là đại dién chi sỡ hữu vẻ dat dai,

thủ thời điểm giao kết hợp đồng sẽ la thời điểm hop đông được đăng ký vào số

ia chính theo quy định của pháp luật hiện hành 3

Thứnăm, Hop đông CNOSDĐ ở là hợp đông trong thúc

Đặc trưng này cho phép phân biệt hợp đồng vé QSDB nói chung với hợp

đẳng mua bán tai sản mả pháp luật không quy định vé hình thức, thủ tục hợp

đẳng

Vi phạm các điều kiện về hình thức, Hợp đồng CNQSDĐ sẽ vị phạm các

điểu kiên có hiệu lực của hợp đồng va thuộc trường hợp vô hiệu Như vậy, đây

1 loại hop đồng thuộc nhóm các điều kiên khất khe nhất trong số các hợp đồngdân sự theo quy định pháp luật hiện hảnh, bao gồm các điểu kiện thực hiệnquyển CNQSDD, chủ thể, ý chí, nội dung, hinh thức, thủ tục hợp đồng,

1.2 Ý nghĩa pháp lý của quy định pháp luật về hợp đẳng chuyên.

nhượng quyền sử dụng đất ở

'Ngyễn Thuỷ Teng C017), Hop đây chyễt dương quên sử dig ae & theo pháp it in hàn cũ

‘ideo, Lun án Tin sf Lat nating Đụ hạc Luật Hà Nội, 4143.

QSDD nói chung và QSDĐ ở nói riêng lả loại tải sản có vai trỏ quan trong đối với đời sông của mỗi cá nhân Quy định Hợp ding CNQSDĐ 6 ra đời

không chỉ giải quyết được nhu cầu của người dân ma còn góp phẩn hoàn thiện

pháp luật nước ta nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng, Việc ghỉ nhân quy định về Hop đồng CNQSDĐ ở mang lai nhiễu giá tị lớn vẻ mất lý luận

cũng như thực tiễn

'Về mặt lý luận, quy định Hop đông CNQSDĐ ở là một phương tiện pháp

ý quan trong để Nhà nước điều chỉnh các quan hệ CNQSDĐ ở trong điêu kiên

mới nên kinh tế, tạo điểu kiện cho các giao lưu dân sự về đất dai nói chung

cũng như đất ở nói riêng được diễn ra một cách để dang, thuận tiện va có hiệu.qua Bên cạnh đó, quy định nay còn góp phan tích cực vào việc nâng cao hiệu.quả trong công tác quan lý Nhà nước về đất dai Yêu cầu các bên trong quan hệCNQSDĐ ở thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định bất buộc giúp Nhànước giám sit được hoạt động nay, đông thời đưa ra chính sách pháp luật phùhop để giao địch về CNQSDD ở được ổn định, có độ an toàn pháp lý cao Ngoài

ra, việc bắt buộc các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng phải thực hiện theo.trình tự, thủ tục chặt chế tạo cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan Nha nước có.thấm quyển giải quyết các tranh chấp vé dat dai, bởi Hợp ding CNQSDĐ ở

được lập thành văn bản chính là sự thỏa thuận cia các bên, 1a chứng cử quan

trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết nêu có tranh chấp phát

, sự phát triển của nên kinh tế thị trường

trình đô thị hóa manh mí

đến quá

, công với tỷ lệ dan số gia tăng đã khiển nhu cầu về.đất ở là rất lớn, chính bai vay quy định Hợp đồng CNQSDĐ ở đã từng bước

đáp ứng nhụ câu bức thiết của người dân Bên cạnh đó, việc cho phép CNQSDB

ở chấm đứt tình trạng manh mún, phân tán vẻ dat dai, lam cho các quan hệCNQSDĐ ở được diễn ra lành mạnh và có hiệu quả “Khdng chỉ có vay, việc

é; sử đụng đất ở không chi đãtao ra hành lang pháp lý cho công tác quân lý đất dat đi vào nỗ nếp mà còn

10

góp phẫn tao ra nhiững bước at đầu tiên trong việc hình thành thi trường bắtđồng sản ö nước ta - một bộ phẩm quan trong trong hé thẳng tht trường củaniên kinh tê hàng hóa Ngoài ra hoạt động cimyễn nhượng này cũng đem lạicho ngân sách Nhà nước một số khoăn tìm bởi các bên thaơn gia hop đồng sẽ

phải đông thuế và lệ phí clay

143 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở

Dua vào tiêu chi có tai sin gắn lién với dat, thì Hợp đẳng CNQSDĐ gồm

có loại Hợp đẳng chỉ có nội dung CNQSDĐ ở tuân theo các quy định pháp luật

về chuyển nhượng QSD dat va loại Hợp đồng CNQSDĐ va tai sản gắn liễn vớiđất Hiên nay, đối với nhà hoặc dat hoặc tải sản gắn lién với đất hay tắt cả tải

sản ké trên củng trên mét thửa đắt Nhà nước thông nhất cấp chung một loại gợi

Ja Giây chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nha ở và tai sản gin liền với đất Vì

nhượng theo quy di pháp luật *

vậy khi tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, mua ban nha hay tai sản gắn liền vớiđất cùng chuyển nhượng đồng thời với QSD đất hay căn hộ chung cư (có đặcđiểm 1a QSD đất được cấp chung cho cả tòa nha) thi được xem là CNQSDĐ,

quyển sở hữu nha và tai sản gắn liễn với đất

Đổi với hình thức chuyển nhượng nay, ngoài việc tuân theo các quy định

é chuyển nhượng QSDĐ, các chủ thể tham gia phải tuân theo cácquy định về mua bán tải sản, mua bán nha ở tại BLDS từ Điều 428 đến Điều

pháp luật

455 trong đó có các quy định chi tiết về quả trình mua bán, các vẫn để đặc thù khi mua ban nha ỡ các bên can lưu ý cũng như quyển va nghĩa vu của các bên,

Cac quy định về chu)

Luật nhà ở năm 2014 quy định tại Mục 1 và 2 chương VII quy định về giao dich nba ở va mua bán nhà 6, theo đó các quy định về diéu kiện nha ở được

án, chủ thể tham gia mua bán, trình tự, thủ tục hình thức thực hiện

nhượng, mua bán nha ở va tải san gin liên với đất tại

giao dich, hop đồng mua bản nha ỡ cũng tương tự như chuyển nhượng QSDB

phan trên Ÿ

1.4, Sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển quyền sử dung đất ở với một

số hợp dong về quyền sử dung đất khác

1.4.1 So sánh giita hợp đồng cluyễu nhượng quyên sử dung dat ở với

"hợp đồng chuyên đôi quyén sử dung dat

Cũng như CNQSDĐ ở nói nêng va CNQSDD nói chung, chuyển đổiQSDD lá một hình thức chuyển QSDD, theo đó Nhà nước chấm dứt QSDĐ của

én nay để thiết lập QSDĐ cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thức nay có

‘nh trong quan hệ CNQSDD, đối tương

của quan hệ la “đổi đất lẫy tiến” và việc thực hiện quan hệ nay 1a quá trình.châm đứt QSDĐ của bên chuyển nhương để thiết lập QSDĐ cho bên nhậnchuyển nhượng (quan hệ một chiêu), thì trong quan hệ chuyển đổi QSDĐ, đối

sự khác nhau và nó thể hiện ở cl

tượng chủ yếu của quan hệ la “đổi dat lấy đất” Trong quan hé chuyển đổiQSDD, các bên có thể théa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá tn chênh.lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ ban và cũng là vấn để ma cả người

sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nha nước quan tâm đó là các bên đổi QSDĐ

cho nhau Việc thực hiện quan hê nay lé quá trình cùng một lúc cham đứt QSDĐ.

của cả hai bên đối với thũa dat ma ho dang sử dụng để thiết lập QSDĐ cho cả

hai bên nhén QSDĐ từ phía bên lúa (quan hệ hai chiêu)

14.2 So sinh giữu hợp đồng cluyễn nhượng quyên sử dụng đất với

"hình thức thé chấp quyên sử dung đắt

Thể chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang

'QSDĐ của minh đi thể chap để bão đảm thực hiện nghĩa vu dan sự Nghia vụ

én sự lả ngiĩa vu của bên thé chấp, thông thường được phát sinh từ hợp ding vay mượn tiên, tải sản của bên nhận thé chấp và phải thập hon gia trị QSDĐ được đem ra thé chấp Việc Nha nước ghi nhân quyển nay nhằm tao diéu kiện

Sms leo] gov tac dưgynosk|bik/Bigtriha băm pE-đonlvndbiep sp ReaID=l4

cho người sử dụng dat cĩ thé dùng QSDĐ của minh để bảo dam thực hiện nghĩa.

‘vu trong quá trình tạo lập cho minh một khoản tiên một cách hợp pháp để đầu

tự vào cơng việc sản xuất, kinh doanh, hoặc théa mãn nhu cầu tiêu đùng tạm thời khi họ khơng cĩ điều kiện kinh tế trước mắt.

Cũng như CNQSDĐ, khi thé chấp QSDĐ, người cĩ QSDĐ phải chuyểngiao giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhân thé chấp, nhưng sự chuyển giao nay

chỉ mang tính chất tạm thời, trong thời han thé chấp hộc chưa giễi trữ thể chấp

Khác với hợp đẳng CNQSDD, bên thể chấp khơng bị chấm dứt việc sử

dụng đất của mình ma vẫn được tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất, bên nhân théchấp khơng cĩ quyển như một chủ sử dụng đất cả về mất thực té lẫn pháp ly

‘ma ho chi cĩ quyền kiểm sốt quyển năng pháp ly của bên thé chấp và cĩ quyền

đưa QSDĐ nay ra phát mất bán đâu giá khi bên thể chấp khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đây đ nghĩa vụ dân sự mã hai bên đã thỏa thuận.

‘Nh vay, khác với hợp đồng CNQSDĐ, thé chấp QSDĐ là hình thức

chuyển QSDD khơng trọn vẹn va cĩ điều kiện, hay nĩi một cách khác, trongquan hệ thé chap, việc “chuyển quyên” ở đây thực ra la chư)

đất theo danh nghĩa pháp ly tử bên thé chap sang cho bên nhận thé chấp kiểm

sốt, nấm giữ "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp ly” đĩ, con “quyền sit

dụng đất thực tế vẫn thuộc bên thé chấp, va bên nhận thé chấp chỉ cĩ quyền

“định đoạt theo quy định của pháp luật" QSDĐ của bên nhận thé chấp khi họ

‘vi phạm ngiđa vụ của hợp đồng, Điều kiên chủ thể của bên nhận thé chap khơng,

"ơng rất như bên nhân chuyển nhương mã bị pháp luật “han chế" rắt nhiễu,theo quy định hiện hành, chi cĩ tổ chức tin dung và đảm bão những điều kiện

đặc điểm để phân biệt giữa Hợp đồng CNQSDĐ với hợp đồng tặng cho quyền

sử dụng đất

Vé quy ngang gia: Trong hợp đồng tăng cho QSDĐ không quy đính phải

trao đỗi ngang giá đất giữa QSDĐ va tiền Can trong Hop đồng CNQSDB quy

định việc trao đất và QSDĐ với tiền là quyén va ngiĩa vụ của các bên.

‘Vénghifa vụ tai chỉnh: Hop đồng tăng cho QSDĐ bao gồm hợp đồng tăng

cho QSDĐ dành cho những người có quan hệ huyết thống vả những ngườikhông có quan hệ huyết thông Đôi với hợp ding tăng cho QSDĐ có quan hệ

huyết thông thì người được tăng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, còn trường hợp tăng cho của những người không cùng huyết thông thi người được tăng cho phải chịu thuế thu nhập cả nhân với thuế suất là 10% trên thu nhập chiu thuế, thu nhập chu thuế cũng chính là gia ti đắt được quy định tại

‘Bang giá dat do Uy ban nhân dân cap tỉnh quy định tại thời điểm tăng cho Controng Hợp đồng CNQSDĐ thì người chuyển nhượng phải chiu thuế thu nhập

cá nhân với thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng

Về quyền sở hữu riêng: Đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ thì người có

QSDD đó thuộc quyển sở hữu riêng của người được tăng cho đủ đang độc thân hay đang trong thời kỳ hôn nhân, vi tải sản nay được xem là tai sản được tăng riêng cho vợ hoặc chéng trong thời kỷ hôn nhân, ma không phải cỏ xác nhân tai sản riêng của vợ hoặc chẳng của người đó Chính lý do đó, có nhiễu người chọn hợp đẳng tặng cho QSDB thay cho Hop đồng CNQSDĐ Còn đối với Hop đồng CNQSDD sẽ trd thảnh tai sản chung của vợ chẳng nếu người nhận

chuyển nhượng đã lập gia đình, vì QSDĐ vẫn được xem là tài sản hình thành

trong thời kỳ hôn nhân, được tao ra từ tải sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân,

nến muốn tài sản được xem là tai sản riêng của người nhân chuyển nhương

trong thời kỳ hôn nhân thì người đó phải được sự sắc nhân của vợ hoặc chẳng của họ bằng văn bản

1.5 Sự hình thành và phát triển của quy định về hợp đồng chuyên

nhượng quyền sử dung đất ở

14

1.5.1 Thời kỳ từ 1945 dén trước khủ Luật Dat dai 1993 có hiệu In

Sau khí nước Việt Nam dân chủ công hòa ra đời, năm 1946, Chủ tịch Hồ Chi Minh đã ban hành sắc lệnh sổ 87/SL ngày 5/3/1952, quy định không được

cam hoặc bản công điền, công thé Tuy nhiên, pháp luật thời kỳ này chưa quy

định rổ van để mua ban ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân.

"Ngày 4/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ công hỏa thông quaLuật cải cách mung đắt nhằm muc đích thực hiện khẩu hiệu "người cay cósung” Luật chỉ thừa nhân hai hình thức sở hữu vẻ đất đai đó là sở hữu ruộng

đất của nông dân vả sỡ hữu Nha nước Cùng với việc thiết lập, thừa nhân va bảo về quyển sở hữu ruộng đất cia người nông dân, pháp luật thời kỳ nay đã cho phép người nông dân được chia ruộng đất có quyển bán, cằm cổ ruộng thuộc sở hữu của mình Tuy nhiên, trên thực tế việc mua bán, cảm cổ ruộng đất

trong giai đoạn nảy diễn ra không nhiêu

Tir năm 1975 tré vẻ trước, bên canh hình thức sở hữu Nhà nước, pháp

luật vẫn thừa nhận chế độ sở hữu tu nhân đối với đất dai Tuy nhiên, pháp luật

thời kỹ nay chưa để cập đến khải niêm “đất ở" và nội dung, hình thức của hop đẳng Trong giai đoạn từ năm 1980 đến trước khi LĐĐ 1903 có hiệu lực, Nhà

nước không công nhận bat kỳ quan hệ chuyển nhượng, mua, bán, tăng cho, traođối, thừa kế, đốt với dat

15.2 Thời

Diit dai 2003 có

3 tit khi Luật Đắt đai 1993 có hiệu lực đến trước khủ Luật

lực

"Thuật ngữ “chuyển nhượng quyển sử dụng đất" lẫn đâu tiên xuất hiện

thừa kế, góp đất Như vay, căn cứ zác lập QSDĐ theo pháp luật thời kỳ này đã

mỡ rộng so với LBB 1987, bao gồm Được Nba nước cho thuê đất va được

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa ké tir chủ sử dung đất hợp pháp

(hay còn gọi là nhân QSDĐ từ người khác)

Củng với các quy đính vé quyển CNQSDĐ trong pháp luật đất đai,

BLDS 1995 là văn ban dau tiên vả 1a văn ban pháp ly cao nhất kể từ ngày thànhlập nước Cộng hòa x4 hội chủ nghia Việt Nam đến thời điểm nảy dành hẳn mộtchương quy định về Hop đồng CNQSDĐ (Chương III Hợp đồng CNQSDĐ, từĐiều 705 đến Điều 713), bao gồm khái niêm, điều kiến, hình thức, nội dungchủ yêu của hợp đồng, quyển và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ CNQSDĐ.Hình thức Hợp đồng CNQSDB theo quy đính của BLDS 1995: Bang văn ban,phải được phép của cơ quan Nha nước có thẩm quyên, phải được làm thủ tục

‘va phải được phép của cơ quan Nha nước có thẩm quyển theo quy định của

pháp luật dat đai

15.3 Thời

Diit dai 2013 có

LBD 2003 (sửa

trọn vẹn nhất các quyền năng của chủ thé sử dụng đất so với các đạo luật đã

‘ban hành trước đó Cũng từ LĐĐ 2003, định nghĩa vé “dét 6” lần đâu tiên xuất

"hiên Theo đó, đất ở gồm đất ở tai nông thôn, đất ở tại đồ thi Bat ỡ thuộc trường,

từ khu Luật Bit dai 2003 có hiệu lực đến trước khi Là

eu lực

, bd sung năm 2009) là đạo luật quy định

‘hop được Nha nước giao dat có thu tiên sử dụng đắt Chủ thể sử dung đất ở là

hộ gia đình, cả nhân va có thời hạn sử dung én định, lâu dài Dat 6 lä một trong

những loại đất được pháp luật ghi nhận muộn hơn so với các loại đất khác

nhưng đã thể hiện vị trí pháp lý quan trong bởi nhu cầu sử đụng tăng5 Đông.thời, tại BLDS 2005, quy định Hợp dong CNQSDĐ van tiếp tục được ghi nhân.nhưng đã được loại bö bét một sé quy định và pháp luật đắt dai hướng dẫn cuthể về hoạt động CNQSDD

* Nguễn Tuủy Trng 017), Họp adng chyẫn nhượng qyên sẽ dng đất 6 theo phép liệt iện hành cia ideo Ln in in đổ hộthọc rồng Đạ học Luật Bà Nột rét

16

Tiểu kết chương 1

CNQSDĐ ở là một hoạt đông quan trọng trong thị trường bat động sẵn.

Thông qua Hop đồng CNQSDĐ ở, bên chuyển nhương va bên nhận CNQSDĐ.củng thông nhất ý chí, thỏa thuận để chuyển giao QSDĐ và tiền cho nhau để

thöa mãn nhu câu sử dụng đất của mình Do đó, Hop đồng CNQSDĐ ở là một trong những hợp đẳng quan trong hang đâu trong cuộc sống hang ngày.

Chương 1 tìm hiểu những khải niệm, đặc điểm cơ bản về Hợp dongCNQSDD ở, ý nghĩa của những quy đính pháp luất vẻ Hop ding CNQSDĐ ở,

phân loại hợp đồng CNQSDĐ, so sánh sự khác biệt giữa hợp đẳng CNQSDĐ.

ở với một số hợp đẳng vé QSDĐ khác, lich sử hình thành va thay đỗi của cácquy định pháp luật theo từng thời kỷ về Hợp đông CNQSDĐ ở

Nghiên cứu lý luôn về các khái niệm chung về đất 6, QSDĐ ở và Hợpđồng CNQSDD ở là cơ sỡ, tién dé để hiểu rõ hơn quy định va bản chất của các

quy định pháp luật vé nội dung nay.

CHUONG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HANH VE HỢP DONG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở

Các nội dung của Hop đồng CNQSDĐ ở được quy định kha cụ thé và

chỉ tiết trong hệ thông văn bản quy pham pháp luật dân sự hiện nay Do đối

tương của Hợp đồng CNQSDĐ ở có tính chất đặc biết nên việc chuyển nhượng,không chỉ liên quan đền các bên tham gia giao kết hợp đồng ma còn liên quan.đến hoạt động quan lý Nhà nước vé đất dai, Vi vậy, khí thực hiện việc chuyển

nhương, các bên trong hop đồng phải tuân thủ những điều kiên chất chế do

` nội dung, hình thức và pháp luật quy đính, bao gồm các quy định về chủ tỉ

hiệu lực của hợp đẳng,

2.1 Chủ thé của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất &

Một chủ thể được quyển trực tiếp tham gia một quan hệ pháp luật khi cóđây đủ năng lực chủ thể, được tao thành bởi năng lực pháp luật và năng lựchành vi, Hiện nay theo BLDS 2015, chủ thể của giao dịch dân sựlã cá nhân va

pháp nhân Vì phạm vi của khóa luân chỉ tập trung phân tích Hợp đẳng CNQSDĐ ở giữa các cá nhân với nhau nên phan nay tác gia sẽ làm rõ về năng

lực chủ thể cia cá nhân trong giao kết Hợp đẳng CNQSDĐ ở

3.1.1 Năng lực pháp luật dn sie

"Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyển dân sự và ngiĩa vụ dân sự theo Điểu 16 BLDS 2015 Năng lực pháp luật gin

liển với quyển của chủ thé (chủ thể có được phép thực hiện quyển đó hay

không) chứ không gắn với khả năng thực hiện quyền đó Năng lực pháp luật

dân sự của cả nhân không bị hạn ch, trừ trường hợp luật quy định khác”, Vi

vây, có thể nói, khi một cá nhân bi hạn chế năng lực pháp luât là trường hop

pháp luật không cho phép cá nhân đó được thực hiện một số quyển nhất định

"Năng luc pháp luật dân sự của cá nhân trong Hop đồng CNQSDĐ ở thé

Điền 18 BLDS 2015

18

tiện ở việc cá nhân đó phải 1a người có quyền chuyển nhượng hoặc quyên nhận.

CNQSDĐ ở hay không, hay nói cách khác, cá nhân có được quyển tham gia

vào Hop đẳng CNQSDP ở hay không Điều nảy có liên quan mật thiết đền

năng lực hành vi của cá nhân được phân tích sau đây.

2.1.2 Nẵng lực hành vi dan sie

Theo Điện 19 BLDS 2015, năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng cia cá nhân bằng hảnh vi của mình xác lập, thực hiện quyển, nghĩa vụ dân sự Bản chất của giao kết hop déng, cũng như giao dich dân sự, là sư thống

nhất giữa ý chi va bay tô ý chí của chủ thể tham gia giao kết Chỉ những người

có năng lực hành vi mới có ý chi riếng và nhân thức được hành vi cia họ để cóthể tư mình xác lập, thực hiện các quyển, ngiấa vụ phát sinh từ giao dịch dân

sử đồng thời phai tự chịu trách nhiệm trong giao dich dân sự đó

Theo BLDS 2015, mức độ năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi giao kết Hop đồng CNQSDĐ ở được quy đính như sau

- Người từ đũ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đẩy đủ, đươc

toàn quyền xác lập Hợp đồng CNQSDĐ 4, trừ trường hợp ho bi toa án tuyên

bồ mắt năng lực hành vi, tuyến bồ hạn ché năng lực hành vi dân sự

~ Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi, người bị toa an tuyên bồ hạn

chế năng lực hành vi dân sự không được tự mình ác lập, thực hiện Hop đồng

CNQSDD 6, mà cẩn sự đồng ý bằng văn ban của người đại diện theo pháp luật

- Những người đưới 15 tuổi, người mắt nẵng lực hành vi không được

phép sác lập Hop đồng CNQSDĐ ở.

2.2 Hình thức của hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hình thức của hợp đông lả cách thức thể hiện nội dung của hợp đông ra

‘bén ngoai® Nói cach khác, hình thức của hợp đông lả sự thể hiện sự théa thuận

` Năng Vik Vý C018), Zep abng choŠn nương enn sử ng ale Tue nấn 0i hành tăng phố BC

“it tôn BẮC Em, Luận ăn Thạc Tuậthọc tường Đạt học Luật Ha Nội, #1

của các bên Khí các bên théa thuận giao kết hợp đẳng bằng hình thức nhấtđịnh (bang lời nói, bằng văn ban hoặc bằng hành vi cụ thé) thi hợp đồng được.

xem là đã giao kết khi tuân thủ hình thức đó Đôi với Hợp đồng CNQSDĐ Khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 quy định 16 “Hop đồng về quyén sử chung đắt cược lập thành văn bản theo hình thate phù hợp với quy định của Bộ luật

này, pháp luật về đắt đại và quy định khác của pháp luật có liên quan” Có théthấy, trước hết Hop ding CNQSDĐ ở phải được lập thành văn ban

Ngoái ra, Điểm a Khoản 3 Diu 167 LBD 2013 quy định: Hop đồngchuyén nhượng, tặng cho, thé chấp, góp von bằng quyền sit dung đất, quyền siedung dat và tài sản gắn iiên với đất phải được công chung hoặc ciưứng thực,trừ trường hợp kinh doanh bắt động sẵn quy đình tai điễm b khoản này:

Điểm b Khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013 quy định: Hop đồng cho tind, chothud lại quyền sử dung đất quyên sử dung đất và tài sản gắn liền với đất, hopđồng cimyễn đối quyền sit dng đất nông nghiệp; hop đồng chuyễn nhượngquyền sử dung đất, quyền sử dung đất và tài sản gắn liền với đất tài sản gắnTiền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dich là tổ chức hoạt động

của

nh doanh bắt động sẵn được công chứng hoặc cứng thue theo yêu c

các bên

Dva vào những quy đính trên, có thể sic định được hình thức của Hợp

đông CNQSDD ở bắt buộc phải là văn bản được công chứng hoặc chứng thực,

chi trừ trường hợp ngoại lê khi một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng la tổ

chức hoạt động kinh doanh bất động sản Trong trường hợp đó, Hợp đồng

CNQSDD ở van phải lập thanh văn bản nhưng việc công chứng, chứng thực

không còn bất buộc m tùy theo yêu câu của các bên.

Quy định bat buộc Hợp đồng CNQSDD ở phải được lập thành văn bản

‘va được công chứng, chứng thực nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho các

‘bén tham gia giao dich, do đối tương của hợp đẳng là tai sẵn cỏ giá trị lớn, giá

cả biến động thất thưởng, tính rồi ro cao, việc thực hiện hợp đồng thường nhiều

”

công đoạn với khoảng thời gian dai Vì vay, quy đính vẻ hình thức của hợp

đẳng tạo điều kiện cho các bên thân trong hơn khi giao kết hợp đồng, bao dimtính rõ rằng, minh bach của Hop đồng CNQSDD ở, đồng thời hạn chế thấp nhất

vĩ phạm, tranh chấp xảy ra

3.3 Nội dung hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Nội dung của hợp đông dân sự la tổng hợp các điều khoăn ma các chitthể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận Nội dung của Hop đẳng

CNQSDĐ ở thường bao gốm những điều khoản cơ bản sau đây:

2.3.1 Đối tượng của hợp đồng

Cũng giông như các loại hop đồng khác, đổi tượng của hợp đẳng là yêu

tổ không thể thiểu trong Hợp đồng CNQSDĐ ở Day la điều khoản cơ bản củahợp đồng cho nên khi giao kết hợp đông mà các bên không thoả thuân cụ thé

vẻ đổi tượng của hợp đồng thi sẽ không hình thánh quan hệ hợp đồng Trong Hop đồng CNQSDĐ ở, đổi tượng của hợp đồng là QSDĐ # mà không phải đất

ð, bởi vi như đã phân tích ở trên, ở nước ta hiện nay, đắt đai thuộc sỡ hữu toàn

dân và Nhà nước là đại dién duy nhất được thực hiên quyển năng của chủ sỡ

‘itu đối với các loại đất, trong đó có đất ở Để QSDĐ ở trở thành đôi tượng hợp

pháp của Hợp đông CNQSDP 6 thi phải thỏa mãn những điều kiện sau

a) Quyền sử dung đắt 6 không thuộc trường hợp iuật cẩm cimyễn nhượng.Theo điểm b khoản 1 Điễu 169 LBD, cá nhân trong nước gin như không

‘bj hạn chế nhân CNQSDĐ ở, trừ trường hợp quy định taiĐiều 191 LĐĐ Theo Điều 191 LBB 2013, các trường hợp không được nhân CNQSDĐ ở la:

- Cá nhân, người Việt Nam đính cư ở nước ngoài không được nhận

CNQSDD ở ma pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng Ví dụ trường

hợp theo khoản 1 Biéu 40 Nghĩ định 43/2014/NĐ-CP, theo đó cá nhân đẳng

‘bao dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ nếu chưa

đũ 10 năm kế từ ngày có quyết định giao dat và không được UBND cấp zã nơi

có đất zác nhận không còn nhu câu sử dung dat do chuyển đến nơi khác, chuyển

sang lam nghề khác hoặc không còn kha năng lao động.

- Cả nhân đang sinh sông trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục héi sinh thai thuộc rừng đặc dụng không

được chuyển nhượng hoặc nhân chuyển nhận QSDĐ ở cho cá nhân đang sinh

sống bên ngoài khu vực, phân khu đó Nói cách khác, chỉ những cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bão vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thai thuộc rừng đặc dung được quyền CNQSDĐ ở cho nhau.

2) Quyên sử dung đất ở phải thuộc quyển sử dung hợp pháp của bên

nhượng trừ trường hợp luật có quy định khác

căm

'Vẻ nguyên tắc, bên ban tai sẵn nói chung, bến CNQSDĐ ở nói riêng phải

1a người có quyền sở hữu đối với QSDĐ 6 Tức là QSDĐ ở đưa vào hợp đẳngphải thuộc quyển sử dụng hợp pháp của bên chuyển nhượng Căn cứ rõ rangnhất để xác định người chuyển nhượng có QSDĐ ở là giấy chứng nhận QSDĐ.Pháp luật quy định đất ¢ đưa vao chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận.QSDD Day là một trong những điều kiện bắt buộc đồi với bên chuyển nhượng

‘véi nó chứng minh được quyên sử dung hợp pháp của bên chuyển nhượng đối.với thửa đất Giấy chứng nhân QSDĐ 1a chứng thư pháp lý để Nha nước zác

nhận QSDĐ hợp pháp của người có SDD” Việc cấp giầy chứng nhân QSDĐ

ở là một điều kiện rất quan trong vi đó la căn cứ pháp lý xác lập một cách đây,

đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nha nước va người sử dụng đất Thông qua giấy

chứng nhân QSDĐ 6, người sử dụng đất ở được Nha nước bão hô quyển vả lợiích hợp pháp khi xây ra tranh chấp, “Giá trị của giấp ching nhân quyền sit

“mg đắt 6 được thể hiền 6 các phương điện như: sau: Gidy chưng nhân quyén

sử mg đất 6 là một bảo đảm quam trong của Nhà nước cho người sử dung đái

° Ehoên 1 Đầu 168 Luật Bit di:Ngôi sử ang được te Hiện các quên chong co thú cho

‘nd le tông cho, chẩn úp vốnngỗngữ hg đủ có Gi ching nhận

° mon 16 Điu 3 Lait Dit ai 2013

dy chúng nhdn quyễn sit dung đắt 6 là một quyên clung cria người sie

“mg đắt 6; Giấp ching nhân qm điều kiện đỗ người sử

theo quy đmh

cũa pháp luật: Giấy ching nhân quyền sử dung đắt 6 là đều tiện đỗ người sit

dung đất 6 được thực hiên các quyên và lợi ích cơ bản cũa mi

dung đất được Nhà nước bôi thường thiét hai về đắt và tài sẵn kit Nhà nước

tim lôi đắt: Gidy chứng nhân quyền sử dung đắt ở là cơ sỡ pháp If đỗ Riu có

ranh chấp về quyên sử đmg đất 6 sẽ được Toà án nhân dân giải qm

ny dian cũapháp Ind” Ngoài ra, giây chứng nhân QSDĐ còn sác định pham

vi, giới han quyển và nghĩa vu ma bên CNQSDĐ ở được phép thực hiện như.

“mục đích sử dung, diện ích sử dụng hay thời hạn sử dụng đất ở,

Tuy nhiền, vấn có những trường hợp người CNQSDĐ ở không có giầychứng nhên QSDĐ vẫn được thực hiện quyền CNQSDĐ ở như sau:

~ Người nhận thừa kế QSDĐ ở là người nước ngoài hoặc người Việt Nam

định cử ỡ nước ngoài không thuộc đối tượng mua nha ở gắn liên với QSDB thi

không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng vấn có quyển CNQSDĐ vađược đứng tên là biên chuyển nhượng trong Hop đồng CNQSDĐ ở

- Người nhận thừa kế QSDĐ ở được thực hiện quyền chuyển nhượng khi

co đủ điều kiện để cấp giầy chứng nhận QSDĐ1

"Ngoài ra, côn có những trường hợp khác khí dat 6 không thuộc quyền sử

dung của bên chuyển nhượng nhưng ho van có quyền chuyển nhượng như:

- Bên nhận bao đăm xử lý tải sin bao dm khi bên có nghĩa vụ vi phạm.

ngiữa vụ, không thực hiện hoặc thực hiện không đúng ngiữa vu"

G015), Chgẩn nhượng ngu sĩ ng de 0o giáp de it Nai, Luận vẫn Ta

-—Đ hạc Quốc ga Hà Nôi 36

pilus Main 3 Đu 196 Lait it 12013

> Khoön 1 Didu 168 Laie Dit 2013

“ Đền 200 BLDS 2015

- Người giám hộ CNQSDĐ cũa người được giám hộ vi lợi ích của người

được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sắt viée giám hộ",

c) Quyên sử dung đất 6 không có tranh chấp tại thời điểm cimyễn nhượng

‘Dé bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhương cũng như quyên vả lợi

ích của bên đang có tranh chấp QSDB @, pháp luật quy định chỉ những thửa đất

ở không có tranh chấp thi người sử dụng đắt mới có quyển chuyển nung"

Quy định nay là hoàn toản hop lý, bởi vì nêu QSDĐ dang có tranh chấp thì chưa thé zác định chính sác ai là người có quyên sử dụng hop pháp, va do đó

chưa thể xác định được bên chuyển nhượng có phải là người có quyển chuyển

nhượng hay không Hơn nữa, khi tha đất có tranh chấp được đưa vào giao dich thì giá trí pháp lý của nó sẽ không được bão dim, kéo theo đó là tình trang tranh chấp phát sinh, làm ảnh hưởng đến quyển và lợi ích hợp pháp của bên nhân

chuyển nhượng, gây ra không ít khó khăn cho cơ quan Nha nước có thẩm quyển.trong việc giãi quyết tranh chấp” Tuy nhiên, quy đính này của LB đã đất ramột số vẫn dé còn vướng mắc như sau:

Mt là, cin phân biệt và lâm rõ “đất ở không có tranh chap” hay “không

có tranh chấp về QSDĐ ở" Như đã phân tích, đất đai thuộc si hữu toàn dân do

Nhà nước dai dién chủ sở hữu va thống nhất quản lý, còn người dân chỉ cóQSDD Do vậy, đối tượng của Hop đẳng CNQSDD ở là QSDĐ ở chứ không

phải là thửa đất ở.

Hai là, điều kiện "đất 6 không có tranh chap” chưa thực sự rổ rang vì

không có tiêu chí cụ thể để xác định, dé dẫn đền những cách hiểu và cách thức

áp dụng khác nhau khi xác định tỉnh trang thửa đất Có ý kiến cho rằng "đất ở

không có tranh chấp” được hiểu là tại thời điểm người sử dụng đất ở thực hiện

Bom 3 Khoản 1 Đẳu $9 BLDS 2015

“pit Ehoăn 1 Điều 18 Lait Bit 42013

Hi Vin Tin Q01), Hep đng chounương quyên sử dng aed, Luận văn Thạc sTit học ring Đại học Lait Hi 6,033

+4

các giao dịch về QSDĐ 6, thì không có bat kỳ sư khiêu nại, kiện tung hay mâu

thuẫn về thửa đất đó Cách hiểu này không dim bảo được quyển lợi của người

sử dụng đất bởi khi bên chuyển nhượng yêu cầu UBND cấp xã xác nhận tinhtrạng thửa dat, có thể xây ra trưởng hợp người nào đó muôn can trở việc chuyển

nhương đã viết don khiêu nại, tổ cáo vẻ tình trang thửa đắt Khi đó,UBND cấp

xã sẽ xác nhận là dat có tranh chấp, dẫn việc chuyển nhượng sẽ không thể thực

hiện

4) Quyền sử mg đất 6 không phải đỗI tương cũa các biên pháp bảo

đấm

Pháp luật dân sự đặt ra các quy đính vé biện pháp bảo đảm nhằm buộc

người có nghĩa vụ phải thực hiện đúng nghĩa vụ ma ho đã cam kết, thoả thuận

trong giao dich dân sự Vi thể, các biện pháp bao dim đều mang tính chất dựphòng va luôn tôn tại kèm theo một nghĩa vụ chính nên chỉ được ap dung khi

‘bén có nghĩa vụ đã không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đây đã

nghĩa vụ chính ma ho đã tự nguyện cam kết Các biện pháp bảo dim có théđược sử dụng để bảo đăm cho một nghĩa vụ hiện tại hoặc một nghĩa vụ hìnhthánh trong tương lai Do đó, để bao vệ quyên lợi của bên nhận chuyển nhương,

vả tránh phát sinh các tranh chấp sau này, khi QSDĐ ở không phải đổi tượng

của các biên pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vu dân sự thi mới có thể trở thảnh

đổi tượng của Hợp đẳng CNQSDĐ ở.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ được quy đính tại Khoản 4 vàKhoản 5 Diéu 321 BLDS 2015 Theo đó, bên bão dam có thé ban tài sin la đổitượng của các biện pháp bao đảm trong những trường hợp sau: (i) Bên nhận théchap dong ý với việc chuyển nhượng đó, (ii) Tài sản bảo đảm là hang hóa luânchuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh

"nth chấp được bản tuy ĐỀ ao đỗ ti sin ý chấp, sâu ủi sind là hông bóc hân duy wang quc

"gà săn mut inh down Trong tường hợp nay guyền yêN cần bữa fun toan tần số bên im được di

‘So in thd i tin tm đhợc tin được tuy thé hake được ro đỗ tổ he ti sản chip

Câu hõi đặt ra ở đây là, liêu QSDĐ ở có được coi là hàng hóa luân chuyển

trong quá trình sản xuất, kinh đoanh hay không? Theo Khoan 2 Điểu 3 Luật

Thuong mai, hàng hỏa bao gồm: Tắt cả các loại động sản kễ cả động sản hìnhhành trong tương lai: Những vật sẵn liễn với đất đai Theo Khoăn 8 Điều 3

"Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 vẻ giao dich bao dam thi Hang ida luân chuyễn trong quá trù sản xuất, kinh doanh là động sản ding đề trao

i, mma bản, cho thué trong pham vi hoại đông sẵn xuất, kinh domh cũa bén

bảo đấm Thứ nữa, nhìn từ phương điện kinh tế, một hàng hoá thông thường bao giờ cũng có giá ti va giá tị sử dụng, trong đó gia trí của hàng hoá được

ác định bằng lao đông kết tinh trong hàng hoá (lao động hao phí phãi bé ra đểtạo ra sản phẩm)” Nhưng đổi với gia tri của QSDĐ, không có hao phí lao đông,nao được bö ra để hình thành nên dat (chỉ có lao động bö ra dé cải tạo, tu bổ.đấu),

Dựa theo những phân tích trên, có thé thay QSDĐ không thỏa mãn điềukiện để được coi 1a hàng hỏa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh

Vi vậy, bén bao dim chỉ có thé thực hiện việc CNQSDĐ ở la đổi tượng của cáctiện pháp bảo dam khi bên nhận thé chấp đông ý với việc chuyển nhượng đó

3) Quyên sử dung dat ở không bị ké biên dé đảm bảo tht hành án hoặc

đỗ thực hiện quyết định cũa cơ quan nhà nước có thâm quyền

Ké biên tai san là biện pháp cưỡng chế dam bão thi hanh án, trong thời gian kế biên đổi tương bị áp dụng kể biên sẽ bị hạn chế tham gia giao dich

QSDD ở khi bi ké biển dm bão thí hành án sẽ được dùng để đảm bão cho việcthực hiện một hoặc một số nghĩa vụ vẻ tai sản của chủ sử dụng đối với chủ thểkhác Vi vay, người sử dung đất ở sẽ không được phép thực hiện việc chuyên

nhượng tai sản đã bị kê biên nay.

`" Hồ Quang Hy C017), tự nghí hái nệm quyền ông đắt cia Vt

5 ` 211698 £09

%

Theo quy đính tại khoăn 1 Điều 11 Luật Thi hảnh an dân sự năm 2008,

khi kê biển QSDĐ, chấp hành viên yêu cẩu người phải thi hành ăn, người dang

quản lý giấy tờ về QSDĐ phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hanh án dân

su, đồng thời, trong trường hop diện tích đất đã kê biên đang do người phải thi

"hành án quân lý, khai thác, sử dung thi Chấp hành viên tam giao diện tích đất

é hiểu trong thời gian ma QSDĐ được

sử dung để kẽ biên dim bảo thi hảnh án, người chủ sử dung đóng vai trò là

người được tam giao để sử dung tải sản nảy Trong thời hạn tam giao quản lý,khai thác, sử dung đắt đã kê biên, người được tam giao không được CNQSDĐ,không được lam thay đổi hiên trang sử dụng đất, không được sử dung dat trái

mục dich”! Việc kê biên QSDĐ phải lập biên ban ghi rổ vị trí, diện tích, ranh

đã kê biên cho người do Vi vậy, có thé

giới thửa đất được ké biên, có chữ ký của những người tham gia kế biên” Nếu

trên đất không có tai sin thi việc kế biến chi áp dụng đối với QSDĐ, còn nêu

của người phải thi hành án thì kê

có tải sin gắn liên với đất thuộc quyền sỡ

biển cả QSDĐ va tài sẵn gắn liền với đất

Quy định QSDĐ ỡ đang bị ké biên thì không được chuyển nhượng sẽ tạo

cơ sở pháp lý vững chắc, phòng ngừa rủi ro có thể xây ra đối với bên nhận

chuyển nhượng khi tham gia quan hệ CNQSDĐ ỡ, đồng thời giảm bớt tinh trang tranh chấp zảy ra khi CNQSDĐ ở Do vay, khí có quyết định kê biên

QSDD 4, người sử dụng đất sẽ phãi "tam thời dừng" quyền sử dung hợp phápđổi với QSDĐ ở đã bi kế biên, việc chuyển nhượng đối với QSDĐ ở trong thời

gian kê biển sẽ bi coi la vô hig

3.3.2 Giá cluyyễn nhượng

° Bown 1 Khoi 1 Đứ 112 Lut ibid ấn din 2008

hoin 4 Dd 112 Lait Thúhinh én din av 2008

‘hon 3 Điều 111 Lait Tita in din se 2008,

° Hi Vin Tin G015), Họp dug chon nương apn sit Ang ae Luận văn Thạc gật học ring Đại

"học Lait Hi NG, 35

Giá chuyển nhượng là một trong những nội dung quan trong của Hop

đẳng CNQSDD 6 Giá CNQSDĐ ở phụ thuộc vao nhiều yêu tổ khác nhau nhưđiện tích đất, vị ti dat, đường vào thửa đất Giá chuyển nhượng có thể do các

‘bén théa thuận, dựa trên kết qua thắm đính cũa đơn vi thẩm định giá, theo mức

giá tại dia phương hoặc dựa trên quy định của Nha nước về giá đất tại thời điểm

giao kết hop đông Trong các hop đẳng mua ban tai sin thông thưởng, gia mua bán do các bên thỏa thuận và Nha nước tôn trong tư do ý chi cia các bên chủ

thé Còn đối với Hợp đồng CNQSDĐ ở, sự can thiệp của Nhà nước vào giáCNQSDDở thể hiện ở việc Chính phủ ban hành khung giá đất, Uy ban nhân.dân cấp tỉnh ban hành bảng giá dat vả giá dat cụ thể căn cứ vào mục dich sử.dung đất tại thời điểm định giá, thời han sử dung dat, giá thị trường của loại đất

có cùng mục dich sử dụng, giá trúng đầu giá QSDĐ đổi với những nơi có đầu

giá QSDĐ®%

Giá chuyển nhượng trên thực tế thường cao hơn nhiễu so với bảng giá

do Nhà nước quy định, đồng thời mức giá chuyển nhương cũng biến đổi theotừng thời kỳ và tủy theo sự phát triển của dia phương, điều nay ãnh hưởng lớn.đến ý chí thực hiện cam kết của các bên trong hợp đồng Thực tiễn cho thay, cónhiều trường hợp các bên thỏa thuận mức gia thé hiện trên hop đồng khác với

"mức gia giao dich trên thực tế để giãm các chỉ phí công chứng, chứng thực và

chi phí kha

2.3.3 Quyên và nghia vụ cơ bản của các bên

Hợp đồng CNQSDĐ ở mang bản chất cia hop đồng song vu, vì vây, quyển va nghĩa vu cia các bên phải đi cùng với nhau Quyên của bên chuy:

nghia vu của bên nhận chuyển nhượng va ngược lại Quyền

° Phạm Vin Danh 2017), Gi quát man ciếp hop đẳng chụỗn nhượng ein sử dig đắt tế Tên ôn hân đâu ngộn Thường Tn HH Nối, Luin ăn Thạc sĩ thạc tường Đại học Luật Hà Nội, 3T.

"hai giảm gi Quy hạng ah di dni td: Chuyện adn hin) - ps: usd sms

en s-common dtd ta chuyến en he 1103108 i)

By

và nghĩa vụ cơ ban của cả bên chuyển nhương và bên nhân chuyển nhương,

được quy định tai BLDS và các quy định của pháp luật đất đai

a) Bền chuyễn nhương

Bên chuyển nhượng cĩ nghĩa vụ chuyển giao dat ở cho bên nhận chuyển.nhượng đủ diện tích, đúng hang đất, loại đắt, vị trí, số hiệu và tình trạng đấtnhư đã thoả thudn; giao gidy tờ cĩ liên quan dén QSDĐ ở cho bên nhận chuyển

nhượng,

Bên CNQSDĐ ở cĩ quyên được nhận tién CNQSDĐ 6, trường hợp bên

nhận chuyển nhương châm trả tiên thi áp dụng theo quy định của BLDS

b) Bên nhận cimyễn nhượng

Bên nhận chuyển nhượng cĩ ngiấa vụ trả di tiền, đúng thời hạn và đúng

phương thức đã thộ thuận cho bên CNQSDĐ;, đăng ký QSDĐ theo quy định

của pháp luật về dat đai, bao dim quyền của người thứ ba đối với đắt chuyển.nhượng va thực hiên các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

Bên nhân CNQSDĐ ỡ cĩ quyển yêu cẩu bên chuyển nhương giao cho

minh giầy tờ cĩ liên quan đến QSDĐ ở, yêu cầu giao đất đủ diện tích, đúng

‘hang dat, loại đất, vi trí, số hiệu và tình trang dat như đã tho thuận, được cấpgiấy chứng nhận QSDĐ đối voi đất ở được chuyển nhượng,

3.3.4 Thời hạn và địa diém thực hiện hợp đơng

a) Thời hạn thực hiện hop đồng

"Thời han thực hiên hợp đẳng là điều khoản quan trọng đối với quá trình thực hiện Hợp đẳng CNQSDĐ ở trên thực tế BLDS 2015 quy đính thời hạn thực hiện ngiữa vụ tinh từ ngây hợp, ơng cĩ hiệu lực cho đến thời điểm ma các

‘bén thỏa thuận trong hợp đồng Vì khơng giống mua bản tài sản thơng thường,

CNQSDĐ ở cần một khoảng thời gian nhất định cho các bên thực hiện các thủtục chuyển giao, đăng ký để bén nhận chuyển nương trở thành chủ sở hữu hợp

pháp của QSDD ở Ngồi ra, vi đất dai là loại tai sin đặc biết, giá trị QSDĐ cĩ

thể tăng “phi mã” theo thời gian nên việc théa thuận thời han thực hiện Hop