Khoá luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Hợp đồng chuyển nhương quyển sửdạng đất cũng bit đầu được ghi nhận chính thức ti các đều từ 705 din 713 Bồ luậtTân nynăm 1995, Chuyển quyền nữ đụng đất thực chit là việc Nhà nước công nh

BỘ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRAN NGHĨA HUNG

TRAN NGHĨA HUNG

453303

HOP DONG CHUYEN NHUONG QUYEN SU DUNG ĐẮT Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VIỆT

NAM

Chuyên ngành: Luật dan sự

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS Nguyễn Văn Hợi

HÀ NỘI - 2023

Lời cam đenn và 6 xác nhận của gng viên kuớng din

LỜI CAM BOAN

Tôi zin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các két luân, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp la trung thực, dim bảo độ tin cậy /.

“Xác nhận của' Tác giả khóa inận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn (Ky và gh rõ họ tên)

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIET TAT TRONG KHÓA LUẬN

Tòa án Nhân din

Ủy bn Nhân din

Dank xu kí liệu hoặc các chế:

'ĐANH MỤC NHŨNG TỪ VIET TAT TRONG KHÓA LUÁN.

MUCLUC.

MODAU,

'CHƯƠNG 1: MOT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯƠNG QUYỀN

SỬ DỤNG DAT Ở.

1-1 Khái niệm họp đồng chuyên nhường quyền s đụng đất ð,

2 Đặc điểm của hẹp đồng chuyền nhượng quyền rẻ dụng đất ở

13 Phân loại hop đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất ở.

14 Nội dưng pháp huit điều chỉnh hợp đồng chuyền nhượng gì

1.41 Thóm quy dink về chit thể của hợp đông 1”

142 Thềm quy dink v hii tte của hợp đổ 36

143 Thềm quy dink sŠ nội ng của hợp đồng, 48

144 Thêm quy Ảnh 98 hiệu lực của hợp đồng +

145 Các nhóm quy định khác liên quan dén hợp dong chuyễn nhượng quại

TIỂU KÉT CHƯƠNG:

(HUONG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐÁT 6.

2.1 Các quy địnhghép hạt hiện hành về hợp đồng clayén nhường quyền sử dung đất ð.

3 11 Quy định về chủ thể cũa hợp đồng chuyẫn nhượng quyên sử dung đắt ”

2.12 Qus dink vé hành take của hợp đồng chuyẫn nhượng qusén sử dung đắt: a

213 Quy ảnh vé nội dung của hop đẳng chuyễn nhượng quyên sit dong 23

2.1.41 Đất tượng cũa hop đồng chuẫn nhượng quy sử ảmg de 3 2 2.1.32 Giá chuẩn nhương quyển sit dong dt 33

‘2.141 Điển kiện số hiền lực sũa hop đồng 38

‘2.142 Thời đễm có hid lực sũa hop đồng 40

2.14.3 Hop ding clupiin nhượng quoién sit chong dit võ lậu al

DAS Các nh quy dink khác “

‘2.2 Đánh giá Gare trang pháp luật về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dung đá

221 Những tự i

HUONG 3: THỰC TIẾN AP DUNG PHAP LUAT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG

'QUYỀN SỬ DUNG DAT GVA MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIEN NGHI HOÀN THIEN

3⁄1 Thực tế

Nam,

BAL Những hat quã đã đạt được 52

3.12 Những han ché, vướng mắt trong quá trành áp dong pháp bade 54 3.13 Nguyện nhân của những han chẾ vướng mắc s

2 Mata 'nghị loàn thiện pháp hật và gisiphip nắng cae hiệu quả 4 đụng phép hạt

hop đồng chuyên nhượng quyền sữ dung dt “3.21 Kidn nghị hoàn thin pháp bude 8 hợp ding chuaẫn nhượng qusén s ủng đắtõ g0

42.11 Dining loàn tain e

3312 Ning kắnngheu Để a

4.22 Giãi pháp nông cao hiệu qua áp dung pháp luật về hợp đằng chuyễn nhượng quyên sit

eng đã a

TIRUKET CHUONC:

MỞ ĐÀU

1 Tinh cấp thấết của đề tài

iit dai đồng vai trỏ quan trọng trong đời sống côn con người và là nguồn

cung thất yêu cho me phát triển cia một quốc gia Chính vi thể, con người uôn luônmong muôn sử đụng tiệt di thường xuyên và tích cực để tạo ra gi tithing di, đặctiệt là những giá t về vật chất và tính thân, phục vụ đời sống cho chính mình Sơchuyển dich đất dai từ chủ thé sử dụng này sang chủ thé sử dung khác là mốt quy

luật vin đông tất yêu Luật dit đa 1993 cho pháp chuyễn quyền sở dụng đấtTà môt thuốc tin nhãy vot trong nén pháp lý ie nước ta kí quy đ nh các quyén cia người

sử dung dit, đồng thi, mỡ ra một thot kỹ mới tạo nên điều Hiên thuận lợi cho các

quan hệ đất đi vận động với cơ ch thị trường đổi mới Tuy nhiên, cùng với sự pháttriển cia các quan hệ xã hôi không ngàng theo thôi gian, các quy dinh pháp luật dintrở nến không còn phù hop với đều liện xã hội và để lai nhiêu bit cập trong quátrình thi hành Quyên chuyên nhượng quyền sử dụng đất chính thúc được ghi nhận

tạ khoản 3, 3 Điệu 3 Luật dit dai năm 1993 Hợp đồng chuyển nhương quyển sửdạng đất cũng bit đầu được ghi nhận chính thức ti các đều từ 705 din 713 Bồ luậtTân nynăm 1995, Chuyển quyền nữ đụng đất thực chit là việc Nhà nước công nhận,tinh hợp pháp ofa sơ chuyển dich về dit đi khi chủ thể sở dụng đất này thực hiệncác thủ tue pháp lý chuyển cho chỗ thể sử dụng khác Chuyễn quyên sử dụng dittheo Luật đất đi 2013 bao gồm các hinh thúc chuyển đỗ, chuyển nhương thửa kẻ,tăng cho quyển sử dang đất và góp vẫn bing quyển sử dung đất Trong các hình,thúc kd trên, chuyển nhượng quyin sử đụng đất a hình thức giao dich phổ biển và

sôi động nhất tin th trường hiện nay, Nhờ thé, người sở dụng dit hợp pháp ngoài

việc kai thắc sử đụng còn có thể chuyển nhương quyền rỡ dụng dit cho ngườiXhác đỄ ho về một khoản tién tương ứng với giá tì mã nó mang lạ

Tuy nhiên, din thời điễm hiện te, mặc đù quy dinh pháp luật vé hop đồngchuyển quyền cử dụng đất đã được xây ding trơng đối diy đã nhưng việc thục thi

vi áp dung trong việc giãi quyất tranh chấp

thiểu cơ sỡ pháp ý Một trong nhõng nguyên nhăn căn bản la do các quy dinh cia

ni

Eắp nhiều khó khẩn, vướng mắc,

php luật chưa có khả năng tiép cận được các tin buồng bắt khả thị, một số

uất con bỗ ngõ hoặc thiêu thống nhất Đây cing lá lý do chứng minh cho ar cần

1

thiết af nghiên cứu tim hiểu bản chất pháp lý hop đồng chuyển nhương quyên sửdung dit ở so với các hợp đồng dân sơ khác Vin đỀ này đã đoợc thể hiện và nêu ra

tạ một sổ công tình khoe học, họ nhiên, tác gã thấy ring các cổng tình đó cònthiêu sốt trong việc tiết dB đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và khắc phục

những thé khấn trong việc giải quyết các vụ việc liên quan ti ranh chấp hợp đẳng

chuyển nhượng quyền sở đụng đất ở Bên canh đó, các vin bản quy pham pháp luật

ngày cảng nhiều kéo theo sr chồng cháo các quy đãnh liên quan tới hop đổng

chuyển nhương quyên sử dung đất ð, gây mâu thuấn trong công tc xát xử của Tòa

án Dù vấy, một vài khá niệm phổ biến rong đối sống lạ chữa xuất hiện trong bit

inj văn bản pháp luật nào Chính vi viy, để xuất nin đỗ, bổ nung một số điều luật và

nhân thúc ding din diy đã các quy đính về hop đồng chuyển nhương quyền sửdạng đất ö là câp thất trong host động thuc ấn khi thực hiện phip luật và vận

dạng pháp luật rong hoạt đồng xét xở côn Toa án

Ver tinh thin đó, tác gã chon dé tai “Hợp đồng cimyễu nhượng quyễn sic

“mg đắt 6 theo quy định cũa pháp gt Viật Nam” làn đề ti bão về hoa luận tốt

"nghiệp ce mình

Trong thời gian qua, ở nước ta đã có một số các bai viết nghiên cửu về thực

trang côn pháp luật và thụ tin áp đụng pháp luật về chuyển nhương quyển sở dụngđất, qua đó đơn ra những đính giá hoặc thâm chi làm cơ sở cho việc sin đỗ, bổsang các quy định về chuyển nhường quyển sở đụng dit nó chung Có thể kế ain

một vài công tình khoa học nhờ rau:

Giáo tinh “Duật Dân sự - Tập IT”, Trường Đại học Luật Hà Nội Nhà xuất

‘bin T pháp đã dua ra các khái niêm vé ngiễa vụ dân mx, hop đồng dân sự một số

hop đồng thông dụng khái niệm về hop đồng chuyển quyền sử dụng đất

Cui sách “Binh luôn Khoa học Bộ Luật Dân sie 2015”: Nhà xuất bản Ter

php của tác giã Nguyễn Minh Tuần dé bình luân các quy ảnh của pháp luật din ar

vi thể niệm, hành thức của hợp đồng

Cun sách “Binh lun về các hợp đồng thông chong trong luật dân sự Tiét

Nam’ của tác giả Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ - TP Hồ Chí Minh đã phân

tích và bình luận về các loi hợp đồng din sự trong dé có hop đẳng chuyễn nhươngquyền sử dụng đắt

Bai viết "Giao hết hop đồng - một số vẫn để lý hiển và thực tid’ côn tác gãNguyễn Ngọc Khánh tạ tạp chi Kiểm sit, số 11/2001 chỉ ra một sổ vấn để kh than

ga giao kết hop ding của các chủ thé,

những thách thúc con tn ti trong quá tỉnh áp dụng pháp luật

Luận vấn thạc đ Luật học “Mét số vấn để về chuyn nhương quyển sir hongcắt ở theo aay định của pháp luật Thét Nam” của tác gã Nguyễn Thị Thủ Thủy chỉ

xe những lý luận chung về chuyển nhượng quyền sử dung dit, đồng thời đánh giá

quy dinpháp luật hiện hành và dua ra giả pháp hoàn thiên

Luân vin thạc “Hop dg chuyển nhượng quyẫn sử dụng đất - ranh chấpthường gặp và thực tẾn giã quyết tri tôa án nhân đôn huyện Đông Anh thành phổ

Ha Noy," của tác gã Nguyễn Thi Tô Trinh, thông qua qué tinh giải quyết tsi co

ng thời, qua thục tin cho thấy được

quan Toa án huyện Đông Anh, tác gi đã đơn ra cổ nin tổng quit hơn về chấtTương giã quyét vụviệc và những vướng mắt trong quá tỉnh thí hành én

Luân én tin 4 “Hop đồng chyễn nhương quyên sit hang đắt 6 theo pháp

dt hiện hành cũa Tiật Nam” cũa tác gã Nguyễn Thủy Trang đã da ra những kháiniệm chung vi hợp đồng chuyễn nhương quyên sở đụng dit ð theo pháp luật ViệtNem, bit cập trong qué tỉnh giải quyết tranh chấp và kiến nghĩ hoàn thiện pháp

Tuất

chong đắt của hồ gia din, cả nhân và thực tig ths hành tại địa bản thành phố Lạng

Son, tỉnh Lạng Son" của tác gã Nguyễn Trong Công đã chỉ ra được những bit cập còn tên ti và khỏ khẩn trong việc thí hành én tại đa bản thành phd của cơ quan có thân quyền

Cuỗn sách "Giao dich về quyẩn sit hong đắt võ hậu - Pháp luật đến sự vàthực én vết xi", cin tae giả Nguyễn Văn Cường, NguyỄn Minh Hing Nhà xuất

‘bin Thông tin và truyền thông tổng hợp các vấn dé lý luận, pháp luật và thực tiễn

vi các giao dch về quyễn sử đụng đất vô hiệu

Bai vất "Hoàn thuận pháp uất về hop đồng chuyễn nhường quyển sử ng

đất” của tác gã Trần Lệ Thụ tei Tạp chỉ Thanh tra chính pin Số 8/2015 đã dun

3

xe được những liễn nghị hoàn thiên pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyển sử

dung đất & đơn rên những bit cập còn tổn tại trong quy định pháp luật về vẫn để này

Bia viết “Một sổ khó khăn vướng mắc và giả pháp nâng cao chất lượng giảanyét các vụ án ranh chấp hop đồng chuyễn nhường quyển sử hog đắt” củ tác

gi Trin Thi The Hiển được đăng trên Tạp chi Kiễn sit số 132018 đã chỉ ra những

Xhó khan còn tén t trong quá tình giã quyết tranh chip các vụ vide iên quan tới

hợp đẳng chuyển nhường quyền sở dụng đất từ đó đính ga và đơa re phương

"hướng hoàn hiện pháp luật

Luận văn thạc đ Luật học “Hop dng chuyển nhượng quyển sử ng đắt

theo quy dink cia pháp huật đôn sic” ci tác giã Trương Ngọc Hos đã phân tích và

đánh giá các quy din cin pháp luật vé hợp đồng chuyỄn nhượng quyén sử đụng dit

theo quy ảnh cia pháp luật và đơn ra gi pháp hoàn thiện các quy định trên.

Bai vất "Hậu quả pháp lý cũa vide cluyẫn nhượng av

Indu - bắt cập và hướng hoàn thôn” cin tác gã Võ Văn Đoàn đăng trén Tap chi Nghiên cứu lập pháp số 20/2032 đơn ra những hậu quả phép lý trong trường hợp hop đồng chuyển nhương quyển sử dung đất bi hiệu, từ đó đưa ra những bắt cập và

phương hưởng hoàn thiện các quy định của pháp oật về hop đẳng

Bai vết “Xúc inh tr cách chủ thể thành viễn hộ gia dink trong dinh doat

anyén sit ng đất là tài sân chang cia hổ” của ác giã Nguyễn Minh Tuân đăng

trên Tạp chi Luật học sổ 2/2012 đã phân ích nơ mâu thuẫn khi xác định tr cách chủ

sử dung.

thể của hô ga định rong các giao ch iên quan đến chuyén nhương quyên sở dụng

đất

Chấn sich “Lue hợp đồng Tidt Nam ~ Bản án và bình luận án” Nhà xuất

‘bin Chính ti quốc gia của tác gã DS Văn Dai di tập trung binh luận các nôi dụng Tiến quen đến chế ảnh của hop đồng din nự ð nước ta thông qua mét sổ bin án cụ

thể, Các vấn để vướng mắc xung quanh việc áp dụng pháp luật và đơn ra quan điểm

trong quá tình xử lý vụ việc

Bai viết “Hinh thie bắt buộc của hop đồng trong pháp hệt din sự TiếtNam* của tác giá Đố Vin Đại đăng trần Tạp chi Luật học số 2/2013 đã it kết 4

loi hình thúc của hop đồng din sự bao gim: Văn bản, công chứng hoặc ching

4

thục, xin pháp và ding ky Bai viết đồng thời chỉ ra các trường hợp xử lý vi pham

Hình thúc của hop đồng,

Trên cơ sở đó, ác giã đã có mựtổng hợp và ké thừa dé nghiên cứu một cách

có hệ thắng từ đỏ phân ích và đơa ra những nhận định, đảnh giá cia mình về cácquy định của pháp luật vé hop đẳng chuyển nhương quyền sở dạng đất ở tử nước

te

Tir đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhương quyền sử dung đất

và thục In cia quan hệ chuyển nhương sở dụng đất ifn ra trong nền lành tổ thi

trường của thôi gian qua, cũng hư thục tiến áp dụng pháp luật v Tinh vục này, tác

gã thấy ring việc nghiên cứu mốt cách cổ hộ thẳng chuyển nhượng quyền sử dụngđất ð af đưa ra biện pháp và phương hướng hoàn thiện pháp lt ở tại nước ta cổ ý

"giữa rấ lớn trong tin inh hiện nay

3 Dai tuyng và phạm vi nghiên cứu

Đổi tương ngiên cứu của khóa luận là các vẫn để Lý luận cơ bản liên quan

đến HĐCNOSDĐ ö, và chuyễn nhượng quyên sử dụng đất 6, thục trang pháp luật

vi thục tiễn áp đụng pháp luật về HĐCNOSDĐ ở tei Việt Nam

Phạm vĩ nghiên cứu của khỏa luận: Tác gã tip trùng vào những nội dang cơ

Pham v vi nổi đăng nghiên cin: Phạm vi nghién cửu nghiên cứu thục rạng

quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ ở trong khóa luận tập trang vào mét số nộidang cơ bin bao gim: Căn củ, hình thức xác lập quyền sử ding đất &, đều liệnthục hiện quyên chuyễ

thức, Đẳng thời, các kiên nghĩ đơn trên kết quả ngiên cứu côa khóa luân không

đồ cập din tổng thể các giải pháp khác nhau trong hệ thống pháp luật nói chung ma

nhượng quyền sở dụng đất ở, chi thi, ý chỉ nội dang, hành

tập trung vào việc lâm rõ về mặt lý luân sau đó là tiễn nghĩ hoàn thiện quy din

hấp luật vé căn củ, hình thức xác lập quyền sở đụng đất õ, di tượng chỗ thể ÿ

chỉ nội dung bình thức, mốt số vẫn để cơ bên vé thu hiện hop đẳng, các biên phép

xử lý vi pham hop đẳng chuyển nhương quyén sử dụng đất ở pháp luật din nụ đất

di, inh doanh bất đông sin, hương mai,

Pham vi về không gián nghiên cứu: Nghiên cửa HĐCNOSDĐ 6 trên cơ sỡ

các vin đổ lý tuân, thục trăng pháp luật và thục in áp dạng quy dinh pháp luật về

5

hop ding và quyển nữ dung dit ở trong hộ thống pháp luật dân ng dit di lậy quy định v hợp đồng của pháp luật din nự lâm trung tâm, Trong đó, quyên sử đụng dit ở và hợp ding chuyển nhương quyền sử đụng đất ở là một trong những nối dang

được khỏe luận phân tích chuyên si trên phương điện lý luận, thục ấn và dinh

hướng hoàn thiện.

Phạm vi về thời gen nghiên cứu: Host ding nghiên cứu của tác giã không chi tập trùng chủ yêu véo các quy dinh pháp luật hiện hành, ma còn đơn ra sơ sơ

sánh giữa vin bản luật cũ và hiển tạ để có cũ nin tng quan hơn về sợ khác biệt

giữa các văn bản luật Từ đó, tác giả có thé đưa ra những đánh giá, nhận định về sr

thay đổ: của các vin bản luật theo thời gian được ben hành và được đơa vào thihành trên thực Ế cho din hiện nay

4 Muye đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu để tài khoá luận la đỀ xuất kiến ng, gi pháp nhằm.

"hoàn thin pháp luật và nâng cao hiện qua áp dụng pháp luật về HĐCNOSDĐ ở,

ĐỂ dat được mục đích rên lo luân có các nhiệm vụ cơ bản set:

“Một là, ngiên cứu, phn ích các vẫn đồ Lý luận tiên quan dén HĐCNOSDĐ

4, bao gim khú niên, đặc đm, phân loai hop đồngHĐCNQSDĐ ở,

Hai la, phân tích luên gi, đánh giá thục trang pháp luật Việt Nam về

HBCNOSDD ở Đây là cơ sở quan trong để tác giả đưa ra các kiến nghĩ hoàn thiện

pháp luật

Ba là, nghiên cima, phân tích, đánh giá thực tiẾn áp dụng phip luật về

HBCNQSDD ở, lém cơ sở cho việc đưa ra các giải pháp nông cao hiéu quả áp dung pháp luật

45 Phuong pháp hiện và phương pháp nghiền cứu.

TẾ phương pháp luận: ĐỀ tài văn dụng các nguyên lý của chủ ngấa Mac-Lé nin, tư tưởng Hỗ Chí Minh, các quan điểm của Đăng và Nhà nước về sở hữu toàn din về đất đai Đồng thời, để tai được tình bay dựa trên quá trình nghiên cứu và

"hoàn thành cũa các phương pháp luận khoa học cũa chủ ngiấa duy vật biên chứng, duy vật lich sử và sử dung biện pháp nghiên cứu khoe học chuyên ngành nh phương pháp nghiên cửu định lượng và phương pháp nghiên cứu định tính

TẢ phương pháp nghiên cine: Trong bài wit, tác gia đã sử đụng phương phép

"nghiên cứu toàn diện bing cách nhìn nhận vin để đưới nhiều góc độ khác nhau,

hân tích từ liêu nhằn làm sing tổ những vin để ly luận vé HBCNOSDD 6, pháp

tuật về HDCNQSDD ở tai chương 1 Với mục đích mang lại cái nhìn rõ răng, sâu.

sắc nhất cho độc giã về vin dé thục trang côn pháp luật Việt Nam vé HBCNOSDD

1 người viết đã sở dụng phương pháp phân ích, đánh giá các quy đính cia pháp

lui tei Việt Nam về HĐCNOSDĐ ở thông qua việc sử ding phương pháp tổng

hop, sơ ánh những vin để này tại chương 2 và phương pháp tổng hop tei chương 3

để gã quyết nhiệm và nghiên cứu cia luận vin

6 Kết cầu của khóa lận

Ngoài phẫn mỡ đều, kết luận và danh mục t liêu them khảo, nội đúng củaXhoá luận gim 3 chương cụ thé

Chong 1: Một số vin dé lý luận vé hop đồng chuyển nhương quyền sử

dạng đất ở

Chương 2: Thọc rang pháp luật vé hop đồng chuyễn nhương quyển sỡ dụng

ait

Chong 3: Thục tẾn áp dạng pháp luật về hop đồng chnyén nhượng quyền

sử dang đất ð và một số kiên ngh, giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 1

MOT SỐ VAN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐÁT Ở

111 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất 7

Từ hiển pháp nim 2013 đến BLDS 2015 với Luật Dit dai 2013 đầu khẳngdink về đất đủ thuộc chỗ đồ sử hữu toàn din Theo quá tình phát ti

trong gao dịch thương mai vi hàng hỏa, dịch vụ phục vụ nhủ cầu đời sống cũa nhân dân thi them gia giao dich cổ mr thống nhất ý chi của các bên Từ đó hình

thành nên tên gọi hop đẳng dân sợ Hop đồng din ar được xuất hiện tạ Điều 385

của BLDS 2015 với nội dung như sau: “Hop đồng là sự thi tmn giữa các bên về

vide xác lập thay és hoặc chẳm cit quyễn và nga vụ dân ie” Quy nh về hop

của đất nước

đồng ngày cảng hoàn thiên và phổ bién là các hợp đồng chuyển gao tải săn Hợpđồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất 1a một dang hop đồng chuyển giao quyển

sở hữu tử sin, với đối tương là quyền cỡ đụng dit Chuyển nhượng la việc các chủ

thể tao lại cho cá nhân hoặc

đồ đã được thụ hưởng, cũng với đỏ là những nghĩa vụ cần phải thực hiện để dim

bio quyền lợi cũa mình

Chuyển nhương quyển sở dụng đất là hành vi pháp lý được thục hiện tử cácchỗ thể là cá nhân (bao gầm cả tổ chúc, hô ga nh bối khi ky HĐCNQSDĐ sẽ do

cá nhân đại diện của tổ chúc, hộ gia đính thuc hiện) và pháp nhân chuyển geo

chức nao đó tài sản của bản thân Trong đó, người

và hoỗng diy đã quyề lợi ma chủ sở hữu trước

quyền và ngiấa vụ với nhà, đất cho chủ thể khác, chủ thể nhận chuyển nhượng rã

ăn cho bên chuyển nhượng

Hop đông chuyển quyền sở dụng dit là văn bản thể hiện sơ thôn thuận giữacác bên, trong đỏ có ghi rõ bên chuyển nhượng sẽ chuyễn giao dit và quyền sửdạng cho bên được chuyển nhương Ngoài ra, hop đồng cũng là vin bản xác minhbên được chuyển nhương đ thanh toán diy di số tên ma bên chuyển nhường yêucầu để có quyền sử dang mãnh at!

ĐỂ lâm rõ vẫn đ trên, tác gã sẽ tập trùng phân tích và đơn ra khá niệm cụthể cho từng vin dé đuối đây

tong Nex Bọ G000, Hep ag chuẩn hong quất Ang đo gg Anh cũnph dân

' 8

*Cimyẫu nhượng (una bán) quyằu sử đựng đắt ở

ĐỂ tin tei và phát biển, mỗt cá nhân cũng như mỗi tổ chúc ph thơm gamột quan hệ xã hồi khác nhma Trong đó, việc các bên thiết lập với nhieu nhữngquan hệ để qua đó, chuyễn giao cho heo những các lo ích vật chất, nhẫn đáp ứng

nhu cầu sinh hoạt tiêu ding, đồng mớt vai trd quan trong là một tất yêu đối với đối

ng xã hỏi Va mr thôn thuận gi các bin về việc xác lập, thay đổi hay châm ditquyền và nghĩa vụ dân sư được goi là hợp đẳng dân sư Trên thục té, chuyển quyền

sử dạng dit & được thục hiện bằng hình thức chuyển nhương là chủ yếu Đây làHình thức phổ biến - hình thúc này biễu hiện tập trung nhất tinh chất cũa chuyểnquyền sử dng đất ĐỂ tránh nhầm fin giữa chuyển nhương quyền sử đụng đất vàchuyển dd sử dung đất do đều có đối tương là quyền sở dung đất tác giã cho ringTai hình thie này khác nhau ở chd, nêu nh trong quan hệ chuyển nhượng quyền sởdung dit bin chit là mua bản quyển sở đụng dit thi chuyển đổ: quyển sỡ dạng dit

là trao đãi tải sân giữa các bên them gia giao dich rong hei thuật ngữ tiên khônglâm ảnh hướng đến bản chất của giao dịch, bối các lý do sax

“Một Hà trong từ điễn tiẳng Việt, thuật ngữ chuyén nhượng và mua bán về bin chất đều là hoạt động, -huyễn quyén sỡ hiếu tử sin VÊ bin chất gao dich và cơ

chế giải quyết tranh chip thi vẫn ép dụng các quy Ảnh pháp luật vé hợp đồng muathản tử sẵn chung Do vậy, việc sở dụng thuật ngữ "chuyỄn nhương" như quy Ảnh,php luật hiện hành về cơ bản vin thể iện đoợc bản chit giao địch, tuy nhiên thuật

"ngữ phép lý này chỉ có ý ngiĩa phân biệt với các giao dich giữa người Việt Nam sỡ

dung ngôn ng bằng tiéng Việt, còn trong trường hop sở đụng ngôn ngữ tổng Anh,

và chủ thé của mốt hay các bên không biết tổng Việt thì việc phân biệt các thuật

"ngữ "mua bái" và “chuyén nhượng” hầu nhkhông có gi tr

ấm là co ba yêu tổ tạo nôn sơ khác bidt giữa hoạt động chuyển nhươngquyền sử ding đất với các hoạt động chuyển quyền sở dụng đất khác, bao gồm 1)

sự chuyển giao cing lúc đất và quyền sit ng đất n) có đồn bù được biẫu hiệnbằng giá clay nhượng: tù) tinh không hoàn lại cũa tài sản cluyễn giao, người

Ig: mds liên hệ nào với đắt và quyần sử chang đất Ca

"Hùng Thể (Chữ bên) 2003), Từ adn ng Het XB Đì Nẵng v 186

` Ngyễn Thy Trang 2017), Hp đống chuẩn cong qo sử ding & 6 ho pháp hột in to cũa

igen Luận tần đụ 3ố

tba yêu tổ này có ý ngiấa rit lớn tin thục tấn, bôi lẽ ki giao dịch chuyển nhươngquyin sử đụng đất hoàn thành, người chuyển nhường sẽ không còn bất kỳ mắt iên

hộ nào với đất và quyên nữ dạng dit Mọi yêu cầu xung quanh việc đời lại quyển sửdạng đất hoặc những quyền lợ liên quan sé không có cơ sở để xem xé: Đây làiim khác tit với gao dich cho thuê, đủ thời hạn thuê có thể káo đãi đồn S0 hoặc

70 nim, thi người cho thuê vẫn là người có quyên đổi với tà sân và họ có quyển yêu câu người thu ghã thục hiện các ngiấa vụ bão quản ti sin thuê theo quy đính,

của pháp luật và căn cử trên hop đẳng

“Hop đồng chmyễn nhhrợng quyều st dung đất

Vé khái niệm HĐCNOSDĐ, Điêu 697 BLDS 2005 quy định “HDCNQSDD

là sự théa thiên giữa các bên theo đồ bên chuyễn nhượng quyển sử dng đấtchuyễn giao đất và quyên si cong đắt cho bên nhân chuyễn nương còn bên nhânchuyễn nhượng trả tẫn cho bên chuyén nhượng theo quy ảnh của Bộ luật này và

pháp luật đắt a” Tuy 8ã ñược BLDS quy định những Ảnh ngiấa này lại không

nêu được điểm khác biết giữa gao dich chuyén nhương với giao dich cho thuêquyền sử dụng đất bi chưa dé cập đến “tinh không hoàn lạ của quyền sử đụng

đá

Đảng thoi, BLDS 2015 không có quy đảnh riêng về HĐCNOSDĐ ở mã chỉ

có quy dinh hợp đẳng về quyền sử dung đất cụ thé tai Điều 500 của BLDS 2015

uy dink: “Hop đồng về quyển sử dụng đất là sự thôa Huân giữa các bên theo đồngười sử ng đắt clnyễn đổ, clayén nhượng cho thuê, cho th lại tặng oho, thểchấp, góp vẫn quyễn sử ng đất hoặc thực hiện quyển khác theo quy dh chia Luậtcắt dat cho bên haa: bên la thực hiện quyễn, ng]ấn vu theo hop đồng với người sitchong đắt” Quy định này cho thấy, chuyỄn quyền sở dụng dit Tà việc người sỡ dụngđất được pháp chuyển quyên st dung đất đối với các phần diện tích thuộc quyên sửdang tương ứng với ngiĩa vụ thục hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đỗ, chyểnnhượng cho thuê, cho thuê Is, tăng cho, thé chip, gip vốn Chuyén nhượng quyển

sử dạng đất chỉlà một trong các hình thúc cũa chuyển quyên sử dụng đất nói chúng

mà thêit Qua đó, có thể thấy HĐCNOSDĐ ở về bản chất là mét loại hợp đẳng về

quyin sử dụng đất và chỉ khác biệt so với HĐCNOSDĐ nói chung ở đổi tượng của

10

241097023

hợp ding Nei cách khác, đối tương cũa hop đổng này thu hẹp hơn sơ với

HĐCNQSDĐ Tuy nhiên, chính ar khác biệt vé đổi ương của hop đẳng đã dẫn dinsnr mỡ rông hoặc thu hep v chủ thể, quyển và ngiĩa vụ cũa các bản trong

HĐCNQSDĐở so với HĐCNQSDĐ.

Từ những cơ sở trén về đặc điểm côn host đồng chy

dạng đất tác giã có thé đơn ra đính ngiĩa vi hợp

nhượng quyền sử chuyễn nhượng quyền sử

Ất ở là sự théadạng đất ở như su "Hop dng chuyễn nhương myễn sit ng

thuận giữa người sử dìmg đất (bên chuyễn nhương) và chủ thể khác (bên nhận sp

nhận là đắt ở trên cơ sỡ gid cả được các bên thông nhất từ người có quyên sử dụng

hương) về vide chain dich quyẫn cứ dang đắt ở đã được pháp hit công

dt sang người khúc theo một trình h th hc, đu kiện do pháp luật uy nh, tit

4, quyển và ngiấn vụ ca các bên than gia giao dich cũng được phát sinh

1.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dựng đất ở

Ninr đã để cập & trên, bản chất của HĐCNQSDĐ 6 là hop đồng mua bán tài

sin, do vây có diy đã các đặc diém cia hop đẳng này: Hop đồng mua bản tải sindic trung bởi việc giao một tải sân để đỗ Lay một số tẫn, hay việc giao một số tên

đã đỗi lấy một tà sin Bo là một hợp đồng chuyỂn gao quyền sở hữu t sin có dinthủ: đồng thôi, là mốt hop đẳng ứng thuân, nghĩa là được giao kết vào thời diém đạtđược thôa thuận của các bên về nộ: dung chủ yêu của hop đồng Tuy nhiên, đối với

một vài hợp đồng mua bản có đối tượng là những ti sẵn có giá tri lớn và phải đồng

kỷ quyền sở hồu, pháp luật Việt Nam hiện hành có những quy định riêng về hình,

thúc giao kết và trong du löện của những trường họp dé, mua bản được coi à một

hop đồng rong thúc (contrat solennel)!

Dựa tên cơ sở lý luận về hop đẳng mua bán tả sin và các die trừng ce

host động chuyển nhương đã được hân tích ð phẫn rên cùng với pháp luật hiệnhành, tác giá thiy ringHBCNOSDD ở có nhing đặc điểm cơ bản sau

Thứ nhắt HĐCNOSDĐ 6 a hop đẳng song vụ

Hop đồng song vụ là hop ding mà các bên chỗ thể đều co quyén và ngiữa vụđổi với bên còn lạ, đồng thời nghĩa vụ cũa bên nay la quyền cis bên lúa Cụ thi,

bị luận về cóc hp đẳng Đồng cng trọng tiệt đân sự Tết Nem, NOB Tek

"

ˆ Nggẫn Nene Đện GOO,

TP Ho Chí he 5

trong HĐCNQSDĐ, bên chuyển nhượng cĩ ngiữa vụ giao cho bên nhận chuyển

nhượng thủa đất theo ding đn tích vị tí, tinh trạng đất và các tử liêu gây tờphip lý cĩ liên quan đến thơn đất đồng thời cĩ quyên yêu cầu bên nhận chuyểnnhượng thanh ton tin cho mình theo đúng thoi hạn và phương thúc đã thơa thuậnNgược lạ, bên nhân chuyển nhượng cĩ quyén nhân chuyển gao, yêu cầu chuyển.giao ding thời bạn thie đất theo théa thuận và cố ngiĩa vụ thanh tốn cho bênchuyển nhương đã số tiên, đúng thời hạn và phương thúc thánh tốn đã thơn thuậntrong hợp đồng Tinh song vụ thể hiện ở chỗ các bên trong hợp đẳng này đều cĩ

nghĩa vụ đối với nhan ngiĩa vụ của bản nay là quyển của bên la và ngược lạ, theo

đĩ bin chuyển nhương cĩ nga vụ phải chuyển giao thin đất theo đúng điện tích, ing hang đất loại đất, vi bí, sổ hiệu va tính trang đất cũng nh các gay tờ cĩ liên

quan din quyén sử đụng đất hop pháp cho bên nhận chuyén nhượng đẳng thỏi cĩquyền yêu cầu bên nhân chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ trả tiên đúng thời han,

đúng phương thức các bên đã thỏa thuận trong hợp ding’ Khé ước cĩ tính cách

song phương là lơi các người lip wie cam kết tương hỗ với nhau Trong khổ we,

do tính cách tương hỖ cia các ngiĩa tụ mét người kết ước win là chủ vừa là nguơi phụ trái Vi dụ trong khé ước mua bán, người mua vừa cĩ nghie vụ trả tiên vừa cĩ

quyền đồi giao đồ vất đã mua Người bán cũng viy, vừa cĩ tr vụ phải go đổ vừa

cĩ quyền địi lại tiền mua” Cơ sở để xác định tính chất đơn vụ hay song vụ chỉnh là

mấ lin hi giữa quyển và ngiĩa vụ gia các bên t thời diém hop đẳng din sự cĩ

hiệu lực?

Thứ hai, HDCNQSDD 6 là hợp đồng cĩ đến bù.

Hop đồng dân nự co din bi là hợp đồng dân nự mà trong đỏ xuất hiện ngiấa

‘vu thanh tốn bằng tiên tương ứng với giá tị tài sản và dịch vuổ Khoản tiên ma bên,

nhân chuyển nhượng quyền sở dụng đất trĩ cho bên chuyển nhương là khộn din bisđối với quyền sử dung đất Đối với bên nhân chuyển nhượng quyên sở dụng dit ở,

Xhoăn din bù mà bên này nhận được s bao gim cả quyền st dung dit ở và mảnh,

"i Vin Tin C01), Hip ang chuẩn wong nn sĩ đng eG, Luận văn tạcs hật học, Đạ học

„nhện Su Em 2

Thang lec it is NEL 002, Cio min dk Dna Tập 2 YOKE Dep 176

own ny To Tah G010), Hp hg cinnen Burns waa ng a rưh úp Hường giptàmuc adn gã quyết tàn âunhn Hân ngện Đồng Anh ps Hà Nội Luận vnc s11.

1

dit gắn với quyền sở đụng đất ð Nói cách khác, bên nhận chuyỄn nhương quyên sửdung dit sẽ nhận được hai ti sin cing một lúc và việc Khai thác, sử đụng giá tiquyền sử ding đất sẽ thông qua hoạt động kai thác, sử dung đất 3 Quyên sử dụngđất 1a mốt lo tài sân đặc thù tương th trường đất đi nến giá chuyển nhượng ngoài

vide sắc định theo mựthôn thuận côa các bên cần căn cử vào khung ga do Nhà nước

quy Ảnh đối với tùng đa phương cụ thể

Thứ ba, HĐCNQSDP 61a hop đồng nhằm mục đích "chuyển giao quyển sởHữu” đối vin ti sản từ bên chuyễn nhượng sang bên nhân chuyển nhượng

Đây là căn cử k tue quyễn ti sản và la yêu tổ hân bit hop đẳng mua bán

tài sản với hợp đồng cho muon tải sẵn, hop đồng cho thuê tai săn!" Trên cơ sở quy

inh pháp lut hiện hành về căn cứ, hình thúc xác lập và thôi bạn sở dang của

quyền sử ding đất 6, ác gã nhận thấy dụy nhất HĐCNQSDĐ ở meng diy đồ bảnchất của quan hệ “mua bán” Nguéi chuyển nhượng không còn bất kỳ mốt quan hệ

no vớ ti sin đã chuyển nhương và người nhận chuyỄn nhượng quyên sử dụng đắt

ở được sử dang đất én định lâu dài Kia tiên hinh gao kết hợp đồng các bênchuyển gao quyển sở hữu đối với "quyện tai sin này từ bên chuyển nhương (bin

bản) sang bên nhân chuyển nhường (bên mu)

Thứ: HĐCNQSDĐ ở là hợp đẳng ung thuận

Đi với hợp đồng mua bán ti sản thông thuờng hop đồng được gao kết vàothời điển đạt được thôn thuận giữa các bên về nôi dụng chủ yêu của hop đồng Tuynhiên, đối với HĐCNQSDĐ 6, như phân tích về các giả thuyết của thời điểm giaokết hợp đồng hiên nay vẫn chưa có quan điễm thống nhất và thỏi đm giao kết hợpdng! Nêu căn cử yêu tổ thôn thuận của các bên, thời điểm gao kết hợp đồng cóthể được sắc dink kd tử thi đễm hop đẳng các bên đạt được thôn thuận về thể hiénthống nhất y chí bằng việc iy hop đồng Tuy nhiên, niu chỉ căn cử vào ý chỉ của

Nhà nước với tơ cách vie lá cơ quan quin lý vừa là đại điện chủ sỡ hiểu vé đất đá,

thi thời idm giao kit hop đồng sẽ là thời đễm hop đồng được ký vào số địa chính.theo quy ảnh của pháp luật hiện hành”, Theo quy dinh cia pháp luật, việc chuyểnQSDD 6 từ chỗ sở hữu nay sang chủ sỡ hữu khác có hiệu lực tử thời đn QSDB

`! Tường Đạlhọc Luật Hà Nội 2032), Giáo rồi Lae Dân sự- Tập 2 NOE3 Tạ thập mơ 180

| Ngu‡n Ngọc Điện (201), Binh hức hop ng hồng ng tong hi in sr Pet Nm, NB Tt PHS Chi Meh 2 69-173.

‘hoin 3 Điện 198 Lait Dit 12003.

l3

đỏ được đăng ký tei Van phòng đăng ký đất đại Tuy nhiên, hiệu lục của

HĐCNOSDP 6 phát sinh tei thời điểm hop ding đó được công chúng, chúng thục

theo quy định của pháp luật

Thứnăm, HĐCNQSDĐ 6 được điều chỉnh bồi nhiều ngành luật khác nhau, Chỗ đồ đặc thù 6 nước ta là đất dai (huộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại

điên chủ sở hữu, nên moi hoạt đồng gieo dich về đất đại đều chiu sự quản lý của

Nha nước Bên cạnh đó, giao dịch mét tải sản có giá tị lớn như QSDĐ mang những, đặc thù tiêng, gây tác đông lớn về kinh t xã hội, đều đó dot hồi thị trường và chit

thể tham ga vào nhống giao dich này cén một hành lang pháp lý riêng, nên nhà linInit xây dang nôn mốt ngành luật riêng về Lành doanh bit động sin để đu chinthi trường này, Việc chuyển nhượng QSDP con chịu nr quan lý hành chính của Nhà

"ước thông qua host động công chức, chứng thuc, tuân thủ theo gá đất Nhờ vậy,

không ch chịu sự đều thỉnh bối BLDS, việc thôa thuận các nội ding cũa hop đồngchuyển nhương QSDĐ còn phi tuân thủ các quy ảnh của luật dit đa, luật công

chúng luật nhà

Thứ sáu HĐCNQSDĐ ở là hợp đồng trọng thức

Đây là Lowi hop đẳng thuộc nhóm các đều kiện khất khe nhất trong số cáchợp đẳng din sự theo quy dinh pháp luật hiện hành, bao gm các điều liện thụchiện quyển chuyển nhương quyền sử dụng đất chủ thể, ý chí, nội đăng, hình thúc,

thủ tục hợp ding Đặc trung này cho pháp phân biệt hợp ding về quyền sử dụng đất nói chung với hop đẳng mua bán tả sản mà pháp luật không quy định và hình

thức, thủ tục hop đồng Như vậy, khi vi phạm các đều liên về hình thúc, hop đồngchuyển nhương quyén sử dụng dit sẽ vi pham các đầu kiện có hiểu lục ci hợp

đồng và thuộc trường hợp vô hiéu Đối với HĐCNOSDĐ ö, tác giã cho ring việc

geo kit hop đẳng phối đồng thời đáp ứng được ha đều kiên “Có sự thốn thn

ain các bên” và 'Được ghi nhân của cơ quan Nhà nước cô thẫm quyên thông qua

hoạt động đăng lí

14 Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất ở

Hop đồng nói chúng và HĐCNQSDĐ ở nói riêng thường xuyên xây ra trong

đời sống thực tiễn đỂ đạp ving nho cầu hit sóc phong phủ và da dang của người dân

“Theo quan điểm cá nhân cia tác gã, HDCNOSDD ở tự Việt Nam có thể được phân

“4

led theo nhiễu cách khác nhau, ty thuộc vào chủ thể giao kết hop đẳng và nôi

dang của hop đồng Theo đổ, cin cử vào chủ thể giao kit hop ding, hợp đồng

chuyển nhương quyện sỡ dụng đất ð bao gi

“Một là hop đồng chuyển nhượng quyền sở dạng đất ở giữa cá nhân và cảnhân Trân thục tế, diy là loại hợp đẳng thường thấy tai các gao dich về quyển sử

dạng đất & Bai 1, cá nhân luôn là chỗ: tiễn tong tất cã các Tosi hợp đồng

Do đó, Bộ Luật Dân 922015 thường quy định cá nhân là chủ th bắt buộc trong moi

geo kit hop đồng

1m là hợp đồng chuyển nhương quyén sử dang dit ở giữa cả nhân va phápnhân Chỗ thể them gia hợp ding có thể là cá nhấn hoặc pháp nhân nhưng thôngthường khi thục hién hop đồng bao gờ cũng chi là cá nhân Điểu này là bối khí

them gja giao kết hop đẳng, người dai điện của pháp nhân sẽ lá ngôi đứng ra they

mật pháp nhân xác lập hợp đồng chuyển nhương quyin sử dạng đất theo đó, đốitương có quyền và nghĩa vụ của hợp đẳng phát sinh sẽ lá công ty của ho Vi viy,

niu cá nhân them ga hợp đồng và ho tự minh giao kết thi việc xem xát năng lục

chủ thể của hợp đồng chính là xem xát năng lục hành vi dân sơ cũa cá nhân đỏ, Mat

Xhác, néu pháp nhân tham gia hợp đồng thi việc xem xét năng lục chủ thé côn hợp đồng thi không chỉ phải xác dinh năng lục pháp luật din sơ của cá nhân đụ điện cho pháp nhân giao kết ma côn xem xét đến năng lực pháp luật dân sơ cũa pháp

nhân đó Bên cạnh đổ, nấu cả nhân them gla hop đẳng mà ho ủy quyển đu điên,

gro kit cho người khác thi cần phải xem xét dén ning lục hành wi din ar của cá nhân đó và xác định được năng lục hành vi dân sự cia người đã ủy quyển và pham

vi ủy quyền

Bên cạnh da, căn cử vào nội dụng của hop đồng hợp đẳng chuyển nhương

quyền sử dụng đất ở bao gia

“Một là hop đồng chuyển nhượng quyền sở dang đất & beo gồm cả chuyénquyền sở hữu nhà ð và các tải sân khác gin liên với đất & Theo quan điểm của tắc

giã, diy là một hình thie hop đồng mang tính chất toàn điên, cho phép các bin

them gia dhyỄn giao quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tai sẵnliên quan một cách ding thời Một trong những wu điểm quan trong của Losi hợp

“Trường Đại học Lait Hà Nội 2032), Gedo nh Lue Dôna- Tip 2N Tự pháp 173

15

đồng này là tính pháp lý tố rang và đấy đủ Bing cách chuyỄn nhượng cã quyền sử

dạng dit ð và quyên sỡ hữu nhà ở và các tài sin khác gắn tiên với đất , hop đồng

nay giúp dim bão moi quyền và trách nhiệm của các bên liên quan din tis sin và

đất dei đều được xác Ảnh và quy ảnh một cách rõ ring ĐiỀu náy tạo ra sơ an toàn

va tin cây cho cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Hom nữa việc

bao ce ti sin khác gin liên với đất rong hợp đồng chuyển nhượng này cũngmang li nhiễu loi ich, Nhũng ti sin này có thể bao gầm các công tinh xây đụng,

cơ sở ha ting tiên ich và các rang thiét bị khác Chuyễn giao quyển sở hữu nhà ở

vi các tài sin khác gin lin với đất & đẳng thời với việc chuyển nhương quyền sở dạng dit dim bảo rằng toàn bổ tài sin được bio tổn và sử đụng một các hiệu quả

Hea la hop déng chuyển quyền sử dạng đất ở không bao gim hợp đồngchuyển quyén sỡ hữu nhà ð và các tài sân gin lin với dit & Đây la mét hành thiegto dich bit động sin tập trung vào việc chuyển nhương quyền sử dụng đất màkhông bao gim việc chuyễn quyền sở hữu và sử dụng nha ở công như các ti sin

Hiên quan Việc các bin chi tập tring vào việc chuyển nhương quyển sử ding dit

giúp iim bot quy tình pháp Lý và giấy tờ lên quan đến việc chuyỂn nhương lâm,cho qué bình giao dich nhanh chóng và tt kiệm thời gian Điễu này có th tạo điềuiện nhanh chóng đổi với những trường hợp ma bên nhận chuyển nhượng chỉ quan

tâm đến việc sử dụng đất vào mục đích cá nhân và không có nhủ cầu sỡ hiểu nha ở

Hoặc các tài sản khác gắn lin với đắt Tuy nhiên lo hợp đồng này lạ tiền én một

sổ rũ to cho cả bin chuyển nhương va bên nhân chuyển nhương Bén nhận chuyển

nhượng sé không có quyển sở hữu nhà ở và các tài sân khác gin liên với dit, đều

này có thể gây khó khẩn trong vide thục hiện các quyén và trách nhiệm liên quandin quản lý và sở dụng tai sin đó Củng với đó, bin chuyển nhượng sẽ bị mắt đimột phin giá tr của toàn bổ tài sân bôi chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đắt ở cho

bên nhận chuyển nhượng,

14 Nội dung pháp luật điều chỉnh hep đồng chuyển nhượng quyền sử dungaie

6 nưốc ta hiển nay, việc nở dạng dit 6 là một nh cầu cấp thiết cũa người

dân, đặc iệt là ð các km thành thị và các trung tâm hành chính & đa phương - nơi

đông din cơ sinh sống, cùng tốc độ đô thi hoa và sơ gia tầng dân số đã lim cho việc

l6

chuyển nhương quyển rỡ đụng đất ở trở nên phổ biển Do đổi tương củaHBCNQSDD ở có tính chất đặc biệt nên việc chuyển nhượng không chỉ liên quan

tới các bên tham gia giao kết hợp đồng ma con ảnh hưởng tới công tác quân ý Nhà

tước về đất ds Vì vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng các bên rong hợp đồng

phải tuân thi các quy định của pháp luật Suy cho cũng nối dang cite pháp luật

được quyết Ảnh bai đối tượng điều chỉnh cia nd Do đó, có thé cần cử vào nhóm,các quan hệ xã hột phát nh trong HĐCNOSDĐ ở để xác định pháp luật điêu chỉnh

ao gầm những nội dụng chính sau đây

1⁄41 Nhôm quy định vé chi thé cña hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng có thể hiểu là các bên them gia quan hệ hợp đẳng,trong quan hệ hop đồng chuyển nhượng quyễn sử dung đất ð thị chủ thể là các bênthem ga gieo kết hop đẳng này beo gém bên nhân chuyển nhượng và bên chuyểnnhượng Thông qua hợp đồng này, quyén sử dng dit được chuyển từ bên chuyểnnhượng sang bên nhân chuyển nhượng, Hợp ding chuyển nhường quyển nở dụngđất ð là Losi hợp đồng dân sự cho nôn, cũng nhơ các chủ thé cũa hop đẳng din sơXhác kh tham gia vào các quan hệ din nụ thi các bên rong quan hệ chuyển nhượngquyền si đụng đất & phit dip ủng được các điểu liên mà pháp luật quy dink,Những điêu kiện này là cơ sở đổ xác dinh hiệu lực pháp lý cũa hợp đồng mà trướciên, các chủ thể phải có năng lọc chủ thể Cấn cứ quy định của BLDS 2015 vàLuật Đất đủ 2013, chỗ thể tham ga quan hộ HĐCNQSDĐ ở có thể lá cá nhân phápnhân, hô gia đnh, Theo quan điển côn tác gi, đối với HĐCNOSDĐ ö, bên canh.chủ thể 1a cá nhân thi hộ gia đ nh công có thé la một chỗ thể tương đối phổ

Trong trường hop chỗ thể 1a hô gia định, năng lục pháp luật và năng lục hành viphat anh đồng thời với việc bình thành hd gia dinh với tơ cách là chỗ thể, Dé xác

dink từ cách chỗ thể của hộ gia ảnh kha them ga quan hệ này thi cần phải cần cử

vào đu lên thụ té tổ tại côa hô gia đính do, có nga là từ cách chủ thể zể phụthuộc vào việc hồ ga định có tham ga hay không vào quan hệ chuyển nhượng phụthuộc vio mục đích và lính vục giao dich Đất ở của hộ gia dint có thé do cơ quanNhà nước có thấm quyển giao để nit dang én dinh hoặc cũng có thé do hộ gia dh

tạo lip được thông qua giao dich din sự theo quy dinh của pháp luật So với với

năng lực chủ thể ci cá nhân, năng lục chủ thể cia hỗ ga dinh theo pháp luật có

1

phin hạn chế hơn, tư cách chủ thể của hộ ga ảnh chỉ được quy đính trong một số

Tĩnh wre như Chuyển quyền sử dụng đất ð, tham ga một số quan hệ khác nh

phục vụ kinh doanh,

Ninr vậy, chủ thể của HĐCNOSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam đã được nêu,

18 trong Luật đất dei 2013 và Bộ Luật Dân sự 2015, cụ thé việc nhân chuyểnhương quyền sỡ dụng đất cũng chi được phép thục hién đố với tổ chúc nh t, hộ

ga Gin cả nhân, pháp nhân, nguời Việt Nam định cư ð nước ngoài Các chủ

còn lạ gim: tỔ chức, cả nhân nước ngoài, cơ sở tân giáo, công đồng dân cự và các

tỔ chúc khác không phi là tổ chúc lánh #8 th không được nhận chuyển nhươngquyền sử dụng dit &, Nhân chúng chỗ thể trong họp đồng chuyển nhượng quyên sửdạng dit nói ching và hop ding chuyển nhượng quyền nữ dung đất ở nói riêngthông thường sẽ gầm có hai bên, được gọi là bên chuyén nhương (bên bis) và bên,nhân chuyển nhượng (bên aus) Đẳng thời ki them gia vào quan hệ chuyểnnhượng cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyễn nhượng không chỉ dép ng các

đu lên chung mã pháp luật uy đ nh ma còn phi đáp ứng mt số đều kiện khác

do phép luật có liên quan quy nh thi mới đáp ứng được tính hop pháp về chỗ thể

1⁄42 Nhôm quy định về lành thức cña hợp đồng

“Hình thúc” theo đánh ng]ấa là toàn thể nói chung nhông g Tâm thành bé mấtcủa sự vật, cá chữa dung hoặc biễu hiện nội dang" Nhơ vậy, hình thức của hopđồng có thi hiễo là cách thức biễu hiện nội dàng của hợp đồng này ra bin ngoài,

các chỗ thể khí them gia hop đẳng sẽ thôa thuận những nối dang và những nội dung này sẽ được thể hién thông qua hình thúc cia hop đồng Bộ Luật Dân mự 2015 đã

any định hop đồng được giao kết đưới nhiễu hình thúc khác nhau có thể bằng lôi

nói, bằng vin bản hoặc bing hành vĩ cụ thể” Đồng thé, khoản 2 điệu 119 cia BS Luật này chỉ ra rằng “ Trường hợp luật ug: định giao dich dn sự phẩt được thể

Inn bằng văn bản có công chứng ching thus, đăng thi pit hiên theo aug Ảnh43." Do đối tương của HĐCNQSDĐ ở là quyền sử dung dit nên Luật Đắt đai 2013

quy dish loại hợp đồng này phit được công chúng ching thục tei khoăn 3 Điều

167 cia luật này Chính vi vậy khi them ga thiét lập quan hể chuyển nhường quyền

sử dụng dit, các bên sẽ ð vị thể “Đhổng được on la chon” hình thức của hợp

bing Phi (Chi bin) 2003), Từ dn nống Việt WB DI Nẵng,

» Bint H9 BLDS2015.

18

đẳng mà phấi tên thi theo các quy dinh của các vin bin liên quan điều chính vấn

đề này Tôm lạ, inh thức ci HĐCNOSDĐ 6 theo pháp uất én hành phi được lập thánh vin bin và phấi được công chứng, chúng thực tạ cơ quan có thẳm quyền 1.43 Nhóm quy dink

Truce it, nội dụng ca hop đồng lá tổng hop các điều khoăn mã các chủ thi

them gia gao kết hợp ding đã this thuận, Các điều khoản đó xác định quyin và

hiện

"nghĩa vụ din sự cụ thé cia các bên trong hợp đẳng Néw hiểu nối dung là bid

của sự thông nhất ý chí của các bên thé

tin không mang yêu tổ thie thuận (ví đụ như thông tin vé chủ th, ) không phải lànổi dụng của hợp đồng Nêu hiễu nội dùng hop đẳng là toàn bổ các thông tin đượcthể hiện trong hợp ding thi các thing in không mang yêu tổ tha thuận cũng được

én qua điều khoăn của hợp đồng thi thông,

coi lá nội đang của hợp đẳng Trong mốt số quy đính pháp luật hiện hành théng tin

ch thể vẫn được cơ à một trong những nổi đụng của hợp đẳng

Ninr viy, nội dung của hợp đồng là các điều khoản trong hop đồng được

Hình thành nên do các bên xác lấp quan hệ hop đồng, đồng thời được quy định bit

buộc trong các văn bản luật có liên quan Các đều khoản trong hop đồng có thé

được hân chữa thành ba loại: Didi Khoản cơ bản đu khoán thông thường và đẫn hoán ty nghĩ Trong tất cả các điều khoản trên, có những đều khoản ma ở hop đẳng nay các bên không cân phải thô thuận, nhưng ở một hop đẳng khác, các bên

Ini bude phối thôn thuận thi hop đẳng mới được coi là gao kết)

1⁄44 Nhôm quy định về hiệu lực cần hợp đằng

Hop đẳng la phuong tiện quan trong rong xã hồi được xác lập để các bên

ấn hành rao đỗ, dich chuyén các lợ ich nhẫn đạt được mục đích côn minh Theo

đổ, hop đồng chỉ có ý nghĩa tú có hiệu lục, có nghĩa là, các quyén và ngiĩa vụ của các bên theo hop đồng được công nhân và cổ gá tị ring bude giữa các bên Theo

quy dink của pháp luật hiện hành, hiệu lực của hợp đồng dave xúc dinh cu thé

“Hợp đồng được giao kễt hop pháp có hậu lực từ thời đẫm giao Kết tr tường

hop có thên thiện khác hoặc luật liên quam có guy đnh khác “(Điều 401 BLDS

2015) Bén cạnh đó, khoản 3 Điều 167 Luật Dat dai quy định loại hop đẳng này”

phii được công chúng Như vậy, công chúng HĐCNQSDĐ ở khống chỉ là Hình

Ngan Ngọc Khi, Gian t hep ang - mắt số vất để ý lun và dục sỔn Tạp d Kiểm sit, 56 unto

19

thức cia hop đồng ma côn lá căn cứ để xác Ảnh thoi đễm ma HĐCNQSDĐ ở có

hiệu lực Mat khác, kh xác lập hop đồng mà các bin chưa ding ký tử sơ quan có

thim quyén sẽ không phát ảnh quyền và ngiễa vụ do ví phạm quy ảnh về thủ tụcNha nước di ban hành các vấn bản pháp Luật liên quan in đất ở cũng nh việcchuyển nhương quyin sở dụng đất ở đã tao ra khung phép lý thuận lợi để hop đồng

nhất những tranh chấpchuyển nhương này đến ra được antoàn hạn chỗ mie

từ các bên có t Š xây ra tao sự yên tâm cho các chủ thé khi tham gia quan hệ hopđẳng từ lúc xác lip cho din lúc thục hiên hop đồng Như vậy, đỂ hợp đồng có hiệu

Tục thi hop đồng đỏ cần dim báo đợc các điều kiện được quy nh tạ BLDS 2015

Bên canh vin để v thời điểm phát sinh hiêu lực của HBCNOSDD 6, tác gã

sẽ để cập ti vấn để về HĐCNOSDĐ ở vô hiệu tei phin này Hop đồng vô hiệu là hop đồng không có giá tri pháp lí không phát sinh hiệu lực và không lâm phát nh,

quyền và ngiĩa vụ cũa các bên theo hop đẳng đó Giao dich din sự vô hiệu khôngphat ảnh hu quả pháp ý ma các bên mong muốn Đây là nguyên lý chung ma phápTrật các nước đều ghi nhân Ở nước te để xác định được hợp ding vô hiệu, pháptut quy định cu thé tạ Điễu 407 tại BLDS, trong đó có dẫn chiễu tai các quy din

vi geo dịch din sơ vô hiệu được thể hiện từ Điễu 123 đến Điều 133 của Bộ luậtnày, Theo dé, có thể hiễu giao dich đân ar thuốc mốt trong các trường hop đượchấp luật quy dinh từ Điều 123 đến Điều 133 của BLDS 2015 là vô hiệu, cụ thể hợpđồng có thể bị tuyên bổ vô hiệu do bên giao kết không có năng lục hành vi, do một

có nổi, hop đồng vô hiệu là mốt ch tải din nx Việc geo kết một hợp đồng

không phủ hợp với các quy định của pháp luật trong những trường hợp đặc thù còn

có thể din dén các ch tả hãnh chính hoặc hình nự Tém lạ, theo quan điểm của tắc

gi khả niém về hợp ding chuyỂn nhượng quyển sử dụng dit ở vé hiệu có thểđược hiễu là “Hop đồng chẩn nhương quyển sử ng đất ở võ hiệu là hẹp đồngchuyễn nhượng quyền sử hog đắt 6 ma các bên tham gia giao dich đã có ví phạm

it nhất một trong các đều lưện cô hiệu lực đo pháp luật qy đình dẫn tốt hậu quả

hap lý là không làm phát zin quyễn hay napa vụ nào ti hợp đồng để

1⁄45 Các nhóm guy định khác lều quam đẫu hợp đồng cImyẫu nhượng quyén sicđựng đắt

ii them gia geo kết hợp đồng, các chỗ thể sẽ thể hiện ý chỉ của mình trongnổi dung của hợp đồng thông qua hình thie vin bản nổi ding nay gồm có cácquyền và ngĩa vụ của các bên trong hop đồng chuyỄn nhượng quyền sử dụng dit &

Các bên cũng nhau théa thuận các quyền và nghĩa vụ với nhau, pháp luật cho phép.

các chủ thể được tự do ý chi, nhưng phải phù hợp với quy đỉnh của pháp luật Bên.canh những nội dung hy tha thuận thi các bin phải tuân thủ những quy định vé

quyền và ngiấa vụ mã pháp luật dit rà

"Một là qgyễn và ngiấa vụ của bên chuyễn nhương Trang quan hệ chuyễnnhượng bin chuyển nhượng là người có quyền sở dụng đất ở Bên chuyển nhượngc6 nghĩa vụ chuyỄn giao dit cho bên nhận chuyển nhương đã điện tích, đóng Losi

đất ti ố hiệu và tinh rạng đất đồng ha các bin đã thôn thuân, giao giấy tờ

6 liên quan đốn quyén rỡ dụng đất ỡ cho bản hin chuyển nhượng Có th nổi, dy

là việc cân hit bối việc chuyển nhương cẩn phi giao đúng những g thôa thuận ti

uới đạt dave mục dich và vie này cing cân đoợc tién hành với sự có mất của dai

diện cơ quan quản lý Nhà nước ð dia phương Bến chuyển nhượng cổ quyển đượcnhân tin chuyển nhường quyển sử dụng đất ở từ bên nhân chuyển nhượng, trườnghop bên nhận chuyển nhượng chậm trả tin thi áp đụng quy định phạt vi pham theohop đẳng” Nêu chuyển nhương quyền sử dung đất trong kinh doanh bat đồng sinthi bên dmyễn nhoơng cổ quyền không bin giao đất khi chưa nhân đã én, trừ

trường hợp các bên cổ thôa thuận khác

Hai là quyễn và nga vụ của bên nhận chuyẫn nhượng ` Bên nhân chuyễnnhượng có ngấa vụ trả đã tiền, đúng thời bạn và đúng phương thức thanh toán đểthôa thuận cho bên chuyển nhương quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp uật về đất đi, bio dém quyền của người thứ ba đối với đắtchuyển nhương và thực hiện các Neila vụ khác theo quy định của pháp lut về đấtdai, Bên chuyển nhương quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên chuyển nhươngquyền si dụng đất giao cho mình giấy tờ lên quan din quyền sử đụng đất yêu cầu

Điều 38,39 Luật nh doanh bất động săn 2016

a

giao đất đủ diện tích, đúng loại đất, vị

dung dit đi với đắt được chuyển nhượng!

Có thi nó, quyền và nghĩa vụ của các bin trong hợp đẳng chuyển nhượngquyền sử đụng đất ở chính là nội dung của họp đẳng ma các bên để thie thuận trong

hop đồng Các điều khoản của các bên đi thôn thuân trong hop đẳng phai phù hợp

ới quy định của BLDS và pháp luật về đất đủ, đồng thời ph phù hợp với chuẩn

được cấp giấy chúng nhận quyền sử

rực chung của xã hội

© ĐỀ 40,41 Luật Kin don bt động sin 2014

TIỂU KET CHƯƠNG 1

Chương 1 của khóa luận đã để cập din những vin dé lý luận về hợp đẳng

chuyển nhương quyển sở dụng đất 5 Qua những nghiên của lý luận về'HĐCNQSDĐ ở, có thể tổng kết rằng,

Thứ nhất, HĐCNQSDĐ ở là một khát niệm mới, được nhìn nhận theo nhiều,

cách khác nhau nlamg tuy nhiên BLDS hiện hành chưa có dinh nghĩa cụ thể vé vẫn

đề này,

Thứ he, vớ bản chit 1a hop đồng mua bán tải sin, HĐCNOSDĐ ở cing mang những đặc dim chung của losi hợp đẳng này và cũng mang những dic diém sing côn mình.

Thứ ba THĐCNQSDĐ ở phối được lập thành vin bản, có thể phân loại cácHHĐCNQSDĐ ở theo đối tượng tham gia hop đồng và nôi dung của hop đẳng

Thứ hy HDCNQSDD ở có nội dung tương đồng với HDCNQSDD thôngthưởng với chủ thể là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhương hiệu lục côn

hop đồng cing với đó ta nhing quy định pháp luật khác có liền quan dén tosi hop đồng này

6 nước ta hién nay, việc sử dung đất ở là một nh cầu cấp thiết cia người

dân, đặc it là ð các khu thành thị và các trung tâm hành chính & đa phương - nơi

đông din cơ nh sống, cùng tốc độ đô thi hoa và ar gia tăng dân số để lam cho việcchuyển nhương quyền st dụng đất ở trở nin phổ biến Do đổi tượng củaHBCNQSDD ở có tinh chất đặc biệt nên việc chuyển nhượng không chỉ liên quan

tới các bin tham gia giao kết hợp đồng ma còn ảnh hưởng tới cổng tác quân ý Nhà

rude về đất đủ Vì vậy, khi thục hiện việc chuyển nhượng các bên rong hợp đồng

phi tuân thi các quy định của pháp luật Suy cho cùng nội ding của pháp luật

được quyết Ảnh bôi đố tượng đều chính cia nd Do đó, có thé cân cử vào nhóm,các quan hệ xã hội phát nh trong HĐCNOSDĐ ở để xác ảnh pháp luật đều chính

bao gồm những nội dụng chính sau đây

2.LL Ôny định về chủ thé của hợp đồng chnyén nhượng quyên sic dung đắt ở

Tei BLDS 2015, chủ thể cia giao dich din mr đã được sta đổ là cá nhân,

phip nhin!®, đẳng thi, chỗ thể của HĐCNQSDĐ 6 theo phíp luật đất đa lạ là tổchức, cá nhân hộ ga dint?” Có thể thấy, mỗi bộ luật khác nhau lại có một Ảnhnghĩa và chủ thể của HĐCNQSDĐ ở khác nhau Chính vi vậy, tác gã sẽ đơn raquen diém của minh vé chỗ thể la bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhương

'trơng HĐCNQSDĐ ở như sau:

Thứ nhất chỗ thể là cá nhân Cả nhân hở thành bên chuyển nhượng cũa

HBCNQSDD ở khi có đây đủ năng lực hành vi dân sw, có quyền sử dụng đất hop

phip và thuộc trường hợp được pháp chuyển nhượng Điều 192 Luật Đất đu 2013any định trường hop cá nhân chuyển nhương quyển sở dụng đất ð có điều löện nine

sau ÿ Cá nhân sinh sống xen kế trong phân khu bão vé nghiêm ngất, phân kim phục Hồi sảnh thể thuộc rùng đặc đụng nhường chưa có điêu kiện chuyễn ra khôi phân kis

Tegin2Đầu 1EEDS 0E

° Đu 5 Luật Dit đu 2013

" Điệu 0, Eoin 3 Bu BLDS 2015

đồ chỉ được chuyển nhượng quyền st dụng dit & cho cá nhân sinh sống trong phân

âm đó, i) Cá nhân được Nhà nước giao dit ð trong km rùng phông hộ thi chỉ được

chuyển nhương tăng cho quyên sử dụng dit ở cho hộ ga đính, cá nhân đăng snsống trong lim vực rùng phòng hộ đỏ, ii) Cá nhân là dân tộc thiểu sổ sở dụng dit

do Nhà nước giao đất theo chính sich hi tro của Nhà nước thì được chuyển nhương

t ngày có quyét ảnh giao dit theo quy định cin

quyền sử dụng đất su 10 năm,

Chinh phố Bén canh đó, đối với truờng hop người Việt Nam định cự ở nước ngoài

them gja quan hệ hop đẳng với vai trò là bên nhận chuyển nhhương pháp luật có guyđánh tri Điễm b Khoản 1 Điều 169 như sau: “Người Mat Nam (ảnh cổ mae ngoàiđược nhân chuyễn nhượng qyễn sử ding đất thông qua nhữn chụẫn nhươnganyén sử ding đất thông qua nhận chuyễn nhương qgyằn sit og dt trong khu

sống nghiệp cro nông nghập, khu chế vuất lồm công nghệ cao, kn lanh Ế” Như

vy, cá nhân là chỗ thể phổ biển trong các loại hợp đẳng, đặc biệt la HĐCNQSDĐ

ở, Baila, điều nay có thể xuất phat từ mục dich xác lập hop đồng của các cá nhân

ới nhau Chính vì vậy, cá nhân có thể à bên chuyển nhương hoặc bản nhận chuyển,

nhượng của HĐCNOSDĐ ở theo phép luật quy định.

Thí hai, chủ thi là pháp nhân, Khác với cá nhân, phép nhân là một tổ chức

có tơ cách pháp lý độc lập, có thể tha gla vào các hoạt đồng kinh t chính tr, xãhội Chỗ thể của hop đồng có th là phép nhân nhưng chủ thể giao kết thực hiệnhop đồng bao gờ cing chỉ là cá nhân Chính vi vậy, việc xem xét năng lục chỗ thểcủa hợp đẳng còn phii xác đính năng lục pháp luật din sơ của pháp nhân đó bên

canh việc xem xát năng hục hành và din sự của cá nhân dai diện giao két hop đồng

Pháp nhân trở thành chỗ thể của HĐCNOSDĐ ở với hư cách là bên chuyển nhương

vi bên nhận chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiên theo quy định ca pháp luật

Tuy nhiên, theo quy ảnh của Luật Đất dei 2013 và BLDS 2015 thi pháp nhân là

chủ thể được quyền tham ga vào quan hi chuyển nhương OSDĐ, cụ thể theo Điều

168: “Người sử chong đắt được thực hin các quyển chuyén nhương che thuê, cho

thuê lại tng cho thể chấp, góp vẫn quyền si dụng đắt lu có Giấy chứng nhận

„ lôi pháp nhân được sắc đính là nguời sở dụng đất thi phip nhân được

them gja gao kết thục hiện HĐCNQSDĐ ở với hư cách là bản chuyển nhượng

Bồi ví

Ngoài ra, pháp luật hiện hinh con quy định trường hop chủ thể cia hop đồng

à hô gia ảnh theo Điễu 167 Luật Đất đai 2013 thi iti tham gia quan hệ pháp luật

dân ng các thành viên tham gia xác lập, thục hiển giao dich din mr hoặc có thể ủy

quyền cho người đại diễn xác lập, thục hiên giao dich din sự đó Việc ủy quyén

phải được lập thành vấn bản, tr trường hop có thôn thuận khác Ki có nự thay đãi

"ngời dai điện thi phi thông báo cho bên tham gia quan hệ din nựiết Trường hợp

thành viên tham gia không được các thành viên khác dy quyén lam người dai điện

‘thi thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sư do mình xác lập, thực hiện?

Theo quy ảnh của BLDS 2015, hô gia định không phi là chủ thể của giao dich din sơ Tuy nhiên riêng đối với các geo dich vỀ quyền sở đụng đất việc xác

dink chủ thé cia quan hé dân sơ có nự them gia côn hộ gia đính cử dụng dit đượcthục hiện theo quy inh của Luật Đất đa”, Trường hợp định đoạt tải sản là bit

động sin, động sin có đăng ký ti sẵn là nguồn thụ nhập chủ yêu của gia Ảnh thất

có ny thô thuận cũ tt cả thành viên gia Ảnh là người hành niên có năng lực hành

vã din av diy đã tnt trường hợp luật có quy dinh khác, Trường hop không có théa

thuận thi áp dung quy Ảnh về sở hữu chúng theo phần được quy định tei Bộ luật

này và luật khác có lên quan, trừ trưởng hop quy dinh tei Điễu 213 cũa Bộ Luật

Dân sự 2015" Tuy nhiên, pháp luật đất dai chỉ quy định “chủ hộ gia đính sẽ là

ngời chịu trách nhiệm vé việc sử dạng đất trước cơ quan Nhà nước có thisquyền" ma không đồ cép đến vi trò cia chủ hộ gla ảnh trong các geo dich din nự

Do vậy, căn cử khoản 3 Diu 4 BLDS 2015, có thể hiểu các giao dich din m do hồ

gs inh xác lập ẽ chiu nự điều chinh của pháp luật dân sự Tuy nhiễn, trong trường

hop bên nhận chuyển nhương là hồ gia dink thì pháp luật có quy Ảnh hộ gia Ảnh,

cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền nữ dụng dit trong kina vục rừng phòng hộ, trong phân kêu bảo vé nghiêm ngặt phân khu phục hỗi nh thái thuốc

ring dic dung nêu không sinh sống trong khu vue rừng phòng hộ, ring đặc dụng

đó,

Tóm lại, chỗ thể tham gia HĐCNOSDĐ ở 1a bên chuyển nhương chỉ có thE

1a cá nhân hoặc pháp nhân theo quy định của BLDS 2015 bai đã có là hộ gia Ảnh,

Eoin 2 Điệu 101 Luật Dit 412013

“ Kuoin 2 Babu 212 BLDS 2015

° oan # Điệu lôi Lait Dit dai 2013

hay các tổ chúc giao kết hop đồng trì cuối cing vẫn là cá nhân dai điện hộ gia dn,

tổ chức dé thực hiên HĐCNOSDĐ ở

2.1.2 Qny định về hình thức cia hop đằng chuyễn nhượng quyền sit dug đắt ở

Bên canh các đều liên về chỗ thể, đối tương its xác lip HĐCNQSDĐ &, thi

việc tain thủ theo quy dinh về hình thúc hợp đẳng cũng là mét trong những điềuXiện quan trong để hợp đồng chuyển nhương có hiệu lục pháp luật Do vậy, khỉthem gia giao dich chuyển nhượng of bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển

ndé nhượng phải tuân theo các quy định cia BLDS va pháp luật có liền quan đến

này, nêu không tuân thi thi hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ bi tuyên là vô hiệu

Hình thúc của hợp đồng lá phương tên thể hién nội dụng của giao dich Với giá tr,

chính đăng ký ti cơ quan nhà nước có th

công chúng năm 2014 quy dink: “Hop đẳng giao dich được công chứng có hiéu lực

tht hành đÃt với các bên liền quan; trong trường hợp bên có ngÌữĩa vụ không thee

n quyền, cu thé: Khoản 2 Điều 5 Luật

Tiên nga vụ của minh tì bên lua cô quyển yêu cầu Tòa án giã quyết theo any

inh cia pháp luật, trừ trường hop các bên tham gia hợp đồng giao dich có théa thuận We" Đây là một quy đính rất có ÿ ngữa bôi ki các bên than ga giao dich

sé thông qua hình thúc vin bản có công chúng chúng thực sẽ tạo điều kiện cho cơ

quan Nhà nước cổ thim quyền kiểm soit công như giám sit được việc gao kếtHĐCNOSDĐ & Đảng thời, quy ảnh này là cơ sở pháp lý đỄ cơ quan có this

quyền giã quyết ranh chấp phát sinh từ hợp đẳng, bỗi thông qua hinh thúc của hợp

đồng có thể xác định rõ được quyền và ngiĩa vụ cũng như trách nhiệm pháp lý của

các bên khi có hành vi vi phạm hop đồng Chính vi viy, các bên khi thơm gia HĐCNQSDĐ 6 không được phép lựa chon hình thức của hợp đồng ma phi tuân.

theo hình thức duy nhất mà pháp luật quy dinh, đ l& “Hep đổng về quyên sử dụng

“đt phẩt được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy ảnh của Bổ luật

này, pháp luật về đắt dai và quạt định khác cũa pháp luật cĩ liên quan“

Thứ nhắt hop đồng phải được lap thành vin bản Theo quy định của phápuất tay ting trường hợp ma hợp đồng dân sơ cĩ thé được xác lập bing ming hoặcbing vin bin hoặc bing hành và cu thể Tuy nhiên, nh tác giá đã phân tích ở tên,

ở nước te Nhà nước là dai din chủ sỡ hữu, Nhà nước trao cho người sử dung đất

được quyền sỡ dụng và được thực hiện một sổ quyén năng nhất định”, trong đĩ cĩquyền chuyén nhượng Vì vậy, khi dua vào giao dich QSDĐ phải chiu sự kiểm,sodt của Nhà nước, pháp luật quy định hình thúc cia hop đồng này la hãi lập thành

Văn bản và các bên khơng được vi pham quy inh này, bất cứ một sự vi pham nào của các chủ thể về vẫn dé này đều bì coi là tri pháp luật và khơng được pháp luật

cơng nhận Thơng qua hình thúc này, các bên số thể hiên được ý chi, mong muốn

ding

thục hiện được quyền yêu cầu của minh đối với bin kia và ngược lạ Nhữ vậy,

HBCNOQSDD ở phải được lập thành văn bản là một trong nhũng điều kiện cĩ hiệu.tne, điều này cĩ tỉnh chất bit buộc, néu các bên khơng tuân theo thi hợp đồng cổ thé

sổ bị uyên bổ vơ hiệu

Thứ hai, hop đồng bit buộc phải cĩ cơng ching hộc chúng the Cơng chứng là việc chúng nhận tính xác thục, hop pháp của hop đồng giao dich din sự Xhác bing vin bản, tinh chính xác, hợp pháp, khơng trú đạo đúc xã hối ofa bản

của minh trong văn bản, các bên tong hợp đồng chuyển nhượng này cĩ thể

dich giấy từ, vin bản ma theo quy dinh của pháp luật phii cơng chứng hoặc cá

nhân, tỔ chúc tơ nguyên yêu cầu cơng ching” Chứng thúc là việc cơ quan tổchức cĩ thim quyền cân cử vào bản chính, bin gốc để chứng thuc gly tờ, vấn

bên, hợp đẳng gao dich Theo quan diém của tác giã, QSDĐ ở được cơ là một loại

tải sin đặc biệt, cĩ tính chất phúc tạp hơn so với các Losi ti sẵ thơng thường khác,

Do vậy kồi sắc lip hop đồng này, pháp luật khơng chỉ quy inh hop đồng này phải được lập thành vin bản mà phải cĩ cơng ching, chứng thực Cĩ ý kiến cho ring, HBCNQSDD ở chỉ cần đáp ting điều kiên là được lập thành văn bản và khơng nhất

thiết phải được cơng chúng, chúng thục vì diy la hop đẳng din ar dun rên ÿ chỉ

Thuần [Bika $02 BLDS 2015,

“r>ểng Dail Luật Hà Nội, Go minh ade Bde dal — Tp ENB Nephi, 190

Khoản | Điu 3 Lait Cơng dung 2014

của các bên Tuy nhiên, quan đm của tác giã cho rằng điều này là không phù hop

trong điều kiện nước ta hiện nay Như đá để cập 6 trên QSDĐ ở chịu ar quản lý

của Nha nước và Nhà nước công cân phải nắm được nợ biển đông về đất ở đổ thực

hiện tết công tác quân lý Nhà nước ci mình về dit đá, thông qua quy định này,

Xôi các bên chuyển nhương sé có ar chúng kiến của bên thử ba, đây chỉnh là cơ sở

đã bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia giao dich Hiện nay, với sự phá icủa đất nước, các văn phòng công chứng ngày cảng nhiêu Điễu này chính là du

hiệu tốt dé giúp cho nha nước, đặc bidt là UBND giảm tit được khối lương cổng việc cần phải xử lý, các bin tham gia có thé công ching chúng thọc hợp đẳng này,

tei các văn phông công chúng hợp pháp Có thé thấy, quy đính hợp đồng chuyểnnhượng quyền sở đụng đất & phi có công chúng, chúng thục phần nào đó đã tao

du liện thuân lợi cho việc quan ý, kiém soát việc sử dụng dit ở của Nhà nước,tạo cơ sỡ pháp lý ving thắc để TAND giải quyit các ranh chấp phát sinh trong quả

nhương Nepai ra, quy định nay còn nhằn mục đích định hướng cho

các chỗ thể tham gia ký kết vào môi truờng pháp lý an toàn và én ảnh, qua đó bảo

trình chuyệ

về quyền lợi của các bên tham gia hợp đẳng

‘Tem lại, pháp luật hiện hãnh quy định về hình thức của HĐCNOSDĐ ở phải được lập thành vin bản, cỏ công ching chúng thục là hoàn toàn đúng din và phù hop với điều kiện Lành t- xã hội ở nước ta quy định này có tính chất bất buộc đổi

Với các bên them gja hợp đẳng chuyễn nhương nếu vi pham thi hop đẳng có thể sẽ

‘bi uyên vô hiệu đo vi phạm về hành thức

2.13 Quy dink về nội đưng cña hợp đồng chayén wlarong quy sẽ đựng đắt Z

Dé tiệc nghiên cứu v nội đang hợp đồng chuyên nhượng quyền sử đụng đất

ở phù hợp với các vin bản luật và pháp luật khác có liên quan, tác gi không

hân tích nội dung hợp đồng trong các quy dinh pháp luật cụ thé ma tập trung phân,tích, dinh gá những đều khoản đặc trưng của giao dịch chuyển nhường quyền sử

dạng đất & dựa tiên các iêu chí say

2.1.3.1, BG hương cia hop đẳng chhyẫn nhường quyển sử dng cit

Đi tương của hop đồng là yêu tổ không th thiêu, nu không có đối tượng,

thi sẽ không thể xác định hop đẳng này xác lập để làm g, đố tương hop đẳng vừa

thể hiên mục dich, vừa thể hiện động cơ để các chủ thể xác lập giao dich với nhau?”Hiên nay, Nhà nước là dai điện chủ sở hữu dit nên việc chuyển quyền cử dụng đất

đã hoàn toàn thay đỗi vé vé bin chit, cá nhân, hộ gia Ảnh được geo quyền sử dungkêm theo đỏ 14 một số quyên năng so với chế đổ pháp ý ở mage ta trước những năm

1980" Theo đó, đất dai nói chung và đất ở nói riêng được coi là đổi tượng của các

giao dich chuyển quyên sử ding dit như trước đây thì khi chuyển quyển rỡ đụng

đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng thi cái được dinh giá bằng

tiễn chính là "quyền sử dụng đất 3" Như vậy, đổi tượng của HĐCNQSDĐ ở là

“quyền nữ dụng đất

it ở theo quy định của pháp luật dit di bao gim: Dit ở tri nông thôn, đất ởtei đô thị, đất khu chúng cự dit ð nim xen kế với các loại đất khác Với việc gia

tăng dân số và han chỗ điện ích vé quỹ dit như nước ta hiện nay, dit ở là mốt trong

những loại đất được hướng tối đỂ chuyển đổi mục đích nữ dụng nhiễu nhấp!, Béncanh đô, từ nhông cơ sở phân loại trên theo pháp luật về đất &, quyền sử dụng ditđược xác lip lửu: @) Được Nhà nước giao đắt công nhận quyển sử hog đất tr)

"Nhân quan sứ chong đất các chủ thể chuyễn nhương quyển sử ong đắt theo guycảnh của pháp luật: iu) Nhận thừa kế hoặc theo quyết ảnh; bản án cô hiệu lực

pháp luật cia Toa án

Trên cơ sở quy đính pháp luật vé dit &, quyền sở dụng dit, đổi tượng ci

HBCNOSDD ở bao gồm những dang sau:

~_ Quyển sử đụng đất năm rong kus dân cơ phù hợp với quy hoạch

= Quyển sử đụng dit ở nim xen kế giữa các loại đất có mục đích nữ đụng khác

= Quyển sử đụng dit ở gin với nhà ở, các công tình trên đắt

~ Nha ð (được xây dụng rên đất 6, đấ im chung cơ hoặc trần dit không pha

1a dit ä nhơng được pháp luật cho php)

Bên canh đó, quyin sử dụng dit ở chi có thé trở thành đối tương của

HBCNOQSDD 6 khi thuộc quyền sử dung hợp pháp của bên chuyển nhượng Điều

này có nghĩa là bên chuyển nhượng quyền sở dụng dit ở phi có GCNOSDB, QSDD nói chung và QSDD ở nói riêng là mét loại tai sản đặc biệt do Nha nước là

"Trường Địihạc Luật HA Nội, Gio ih de Đât sự Tế TE

` Hã Vip Tên, Hop ng chan nde gon sĩ cng đicõ Luân vân bạc uy 37

" Nga May Ning dono one awa đng it ti nn 0

dai diễn chủ sở hồu nên có những quy định ring biệt Ngoài ra, khi tham gia vào

quan hộ chuyển nhượng bên nhận chuyén nhượng cần phải thie thuận rổ rang, cụthể vé đối tượng của hợp đồng với các vẫn để khác như vị tí, ch thước thủ đất vàQSDD ở này không phố là ải sin tranh chấp

Ngoài ra, đ trở thành đối tượng của HĐCNQSDĐ š, QSDĐ ở cần phải dep

ng các đâu biện sau

Thứ nhất có Giấy chứng nhận quyển sit hong đắt

Luật Đất đa 2013 gửi nhân quyền cơ bản cũa người có quyén sở dụng đất là

được cấp GCNOSDĐ (hoàn 9 Điều 3), Co thể nó, GCNQSDĐ ở là ching the nhấp lý cho việc „ắc lập mối quan hệ hop pháp gia Nhà nước và người sử dụng dit

4, đồng thời, là cẩn cử xác minh từ cách chủ thể ki tham ga quan hệ chuyển

nhượng Nhà nước ghi nhân QSDĐ thông qua việc cập GCNQSDĐ cho người din,

di này chính lá phương tiên để người sử dụng đất ở có thể thục hiện các quyểncủa minh trong khuôn khổ pháp luật quy dinh, rong đô có quyền chuyển nhường,

QSDD & Việc cấp GCNOSDD là một trong các đu kiện bit buộc đổi với bản

chuyển nhượng bối dua vio đó có thể chúng minh được quyển sử dụng hop phápcủa bên chuyển nhượng đổi với thin dit, cùng với đ là xác minh dave phem vi,

tới hen quyển và nga vụ của bên chuyển nhương được phép thực hiện, ví da nar

uục dich nr đụng, điện ích sở dụng thas han sở đụng, Tất cả đều được thể hiệnthông qua GCNQSDĐ của bên chuyển nhượng,

Thứ hai, trong thời hơn sử ng đắt ở

Những loại đất khác nhao sẽ có thời bạn sử đụng khác nhao theo quy nh

của Luật Đất đa, So với các loại đất khác, đất ở có nhiều điểm khác biệt, bối mục

dich sử đụng là để phục vụ nim cầu ở của ngời din, vi vậy, pháp luật nước te cho

ghép nguồi sở ding dit ð được sử dung én đạn, lâu di hoán 1 Điễu 125 Luật

it dai 2013) Tiên thục tổ, quyển sử đụng đất ð của cá nhân, hd ga Ảnh trong

"ước không bi giối hạn v thời hạn sử dụng cho đà php luật không quy định chỗ

thể này có quyén nữ dụng đất & vĩnh viễn Tác giá thấy răng quy nh về thôi hạn sửdạng dit ở đối vớ hộ ga đính, cá nhân đi inh, lâu dai là hoàn toàn hợp lí

Vide quy Ảnh như vây sẽ gúp cho người dân có thể én ảnh cuộc ống để phát tiễntảnh tế với nhiều hình thúc khác nhưo Đồng thời, df ding tạo diéu kiện cho cơ

31

quan quản lý hãnh chỉnh địa phương nắm bit đợc các chủ thể dang sinh ang và

lâm việc tei nơi của mình.

Thirba, đẳtở không có tranh chấp, Huẫt na, khu hiện

Do bản chất của HĐCNQSDĐ ở là hợp đồng mua bản tải sin nôn dé bảo véquyền lợi của bên nhân chuyển nhượng pháp luật quy định chỉ những thôn ditXhông có ranh chấp thi nguời sử dụng dit mới có quyén chuyển nhương (Khodn 1Điều 188 Luật Dat dai 2013) Theo quan điểm của tác giã, khái niêm đất ở không có

tranh chấp được hiểu là tạ thời đm xác lập quan hệ hop đẳng chuyển nhương quyền sỡ dạng dit ở của bên chuyển nhương không có bất kỹ sự thiểu nei, khẩu

Xiện hay mâu thuẫn với các chủ thể khác Pháp luật quy nh, những thần đất xây ratranh chip thi mọi quan hé về chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ không được xác lip và

nu có xác lập thì sẽ không có hiệu lục pháp luật Do vậy, để bảo về được quyền lợicủa mình, cũng như dim bảo cho qué tinh chuyển nhương đuợc đn ra, bên nhậnchuyển nhương khi sắc lập quan hệ phả thân trong xác minh và tim hiễu kỹ cảng

vé inh trạng thục #8 quyễn sử đụng đất &

Thứ tr quyẫn sử chong đắt không bị kẽ biên đễ đâm bảo tủ hành đn

Quyên sỡ dung dit ở lồi bi kê biên a dim bảo thi hành án có ngiễa là quyễn

sử dng đất ở này sẽ được ding ad dim bảo cho việc trục hiện quyền hoặc ngiễa vụcủa chủ sở hữu quyén sử dạng đất đối vớ chỗ thể khác Vi thể, quyên sử dụng đất &Xôi dang bị kê biên sẽ không thể bi chuyễn nhương sang cho chủ thể khác (Điểm cKhoản 1 Điều 188 Luật Đất dai 2013) Quy dinh này là hoàn toàn hờ hop và cầnthiết bối đủ cho QSDĐ & đã đuợc xác lập hợp pháp cho một chi thé và không cótranh chip nhưng lạ là đối tương rong một quan hộ khác thì nêu tip tục thực biện

thi sẽ ảnh hưởng đến quyển lợi cin bên thứ ba Đảng thời, quy ảnh QSDĐ ở deng

bi kế biên th không được chuyển nhượng tạo ra cơ sở pháp lý ving chắn, tránh rủi+o cho bên nhân chuyển nhương và giảm thiéu các vụ tranh chip liên quan đến

HBCNOQSDD ở ma đối tượng là QSDD ở dang bi kê biên để đảm bảo thi hành én, tranh chip Do vậy, khi có quyết Ảnh kê biên quyển sở ding đất 6, nguồi sở dụng đất phải tạm thời không có quyển cỡ dụng hợp pháp đổi với QSDĐ ở đã bị kê biên,

iệc chuyễn nhương đổi với QSDD ở trong thời gian kê biên sé bi coi là vô hiệu

Có thể nói, trong HĐCNQSDĐ 6, việc sắc định đối tương của hop đẳng là

sit có ý ngiễa bôi không có đối tượng thi không thể giao dich được, Tuy nhiên khithem ga gieo dich chuyển nhương quyển sử dụng dit , bên nhân chuyển nhươngcần phải xem xét thật kỹ đố tượng của hop đồng để hen chế những ranh chấp cóthể sấy ra vì nếu đối tương không théa mãn điẫu kiện theo pháp luật hiện hành quy

cảnh, sẽ không được phép giao dich rên th trường và không được Nhà nước bảo hồ

213.2 Giảchyễn nhường nền sử ng đắt

Thông qua đối trợng của HĐCNQSDĐ ở được đổ cập ở trên có thể thấyring giá chuyển nhượng quyển sử dung dit ở là một rong những nội dung quan

trong của HĐCNQSDĐ ö, đẳng thời, giá chuyển nhường a mốt trong những yêu tổ

quyết định HĐCNOSDĐ ở có di đến cùng hay không,

Dua trên nguyên tắc hy do thôn thuận trong hop đồng giá chuyển nhươngđược xác định theo dé ngủ cis bên chuyển nhương và bên nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đắt Trong of BLDS 2015 và Luật Dit đủ 2013 đều không có quydin trục tấp về giá chuyển nhượng quyền sử dụng dit, Do đó, giá chuyển nhươngđược xác định theo quy định chung về i

433 BLDS 2015: “1 Giá phương thức thanh todn do các bên théa thiên hoặc do

người thứ ba xác dinh theo yêu cẫu cũa các bin Trường hop pháp luật guy Ảnh

cả phương thức thanh toán phat theo quy inh của cơ quan nhà nước có thin

ny én thi théa thn cũa các bên phx phù hợp với quy định đề

2 Trường hợp không có hôn thin hoặc théa thiên không rổ rằng về giá phương

thức thanh toán thì giá được xác đình theo giá the trường phương thức thanh toán

ce xác Ảnh theo tập quán tại ña điễn và ii đu giao kết hop đồng

Theo đó, gá chuyển nhương trườc hit được xúc định theo ar thỏa thuận củacác bên trong HBCNOSDD ở Theo tác gã, giá chuyển nhượng QSDĐ ở phụ thuộc

vào nhiễu yêu tổ khác nhau nh diện tích và ti đất ð, đoồng vào dit @, khuôn dit

và một số yêu tổ phong thủy khác như đất có nền trong ngõ cut hy không hoặc

trước lúa tạ khu đất này có xây ra didu g tiêu cục không Với mỗt thời kỹ khác

nhau thi giá chuyển nhương đất với cùng mét quyển sở đụng dit ở có mr thay ab,

hợp đồng mua bán tai sản, cụ thể theo Điều

tiến đông mạnh mẽ mà không thi giữ được sơ én dinh vé giá như các loại tà sẵnkhác Điễu nay xuất phát từ nho cầu về quyên sở dụng dit ở tầng cao, bị diy giá do

3

hoặc do vin dé v đầu cơ đắt Vi du như “Từ năm 2021 đến đầu năm 2022, từtrường bắt động san ven Hà Nội liên tục diễn ra các cơn "sắt đắt" Nhẫu bins vực

14 đắt tăng mạnh, thâm chi có nơi đã tăng gắp 2 - 3 lẫn sơ với rước năm 2019

“Hiên te hu trường kins vue Chỉ Đông dang si nỗi do có Kin đất đẫu giá vừa mớitriển tha Giá khôi dtd 40 5imiệu dénghn® nhưng sai đẫu giá, giá

thấp nhất là 68.8 tiệu đẳng|nẺ và cao nhất à 93 min dingy? "2

Ất đã tăng lên

Nhân chung, mốt khu vục dit sẽ có mét gá chuyển nhương khác nhau

QSDD š là mốt tải sản đặc biết ga tủ, có ý nghĩa lớn đối với đời sống cit của

nguời din Do vậy, đối với los tải sin này, các bên hoàn toàn có thể tự do thön

thuận gá chuyển nhượng tuy nhiên cần phải phủ hợp với giá thi trường,

21.3.3 Thôi hơn thực hiện hợp đồng

Véi một nin kind tế phát triển nhanh chồng như Việt Nem, lĩnh ve bất độngsản và chuyển nhượng quyền sử đụng đất ở đồng vai rõ quan trong, đ là nguẫn thúInit đầu tơ và phát tiễn bánh tỉ Trên cơ sở tổng hop các quy dinh pháp luật quytrình và yêu tổ quan trong trong việc chuyễn nhượng quyén sử dụng đất &, tác gãthấy ring thời hen thục hién hop đồng đóng vei rò quan rong trong việc dim biotinh chính sản, minh bạch và bão vé quyển lợi ofa các bên Việc nắm ving và tuân,thủ quy đánh về thời bạn chuyển nhương là mốt yêu tổ quan trong trong quá tình,geo dich và đầu tr bắt động sin ð Việt Nam Hiện nay, quy Ảnh về thời bạn thụchiện hợp đẳng chưa được xuất hiện trong BLDS hiện hành Có thể hiễu thời bạn

thục hién hop đẳng duce xác đính theo thỏa thuận giée các bản Theo đủ, các bên

6 thé thôa thuân thời hạn theo một khoảng thời gen nhẹ theo ngà, tháng năm cụthể, hoặc thực hiện hợp dng bao gồm thời hạn bên chuyển nhương thục hiên thistue chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhương và thời hạn bên nhân chuyểnnhượng thanh toán diy đã nghĩa vụ ti chính đối với bên chuyển nhượng Khi cáctiên đã thôn thuận về thời bạn thi cả ha bin đều phải thực hiện theo đúng thỏi hạnnày, Déi với bên chuyển nhượng nêu thực hiện thủ tue pháp lý chuyển nhượng'QSDĐ ở trước hoặc sau thời han đã thöa thuân, chỉ có thé thực hiện và được coi làding thời han nêu có sự đồng ý của bên nhận chuyển nhượng Trong trường hợp

=—m=m=—=— Ắ nos gas da 20201 224000013508 Re, oy Gp ny

2690972023

34