Khoá luận tốt nghiệp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định pháp luật Việt Nam

Khi xây ra tranh.chip, nhiều trường hơp Tòa án gập phải khó khán trong việc gai quyéti thiêu cơ sở pháp lý, din đến tink trang én kéo dài hoặc giải quyết chưa thâu tinh det lý Trước tình

BỘ TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ HONG SON

451352

HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG ĐẮT 6 THEO QUY

ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

BỘ TƯ PHAP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘINGUYÊN THỊ HỎNG SON

451352

HOP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ.

DUNG DAT Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHAP

LUAT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Pháp luật Dân sự

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HOC

THAC SĨ TRAN THỊ HÀ

Hà Nội 2023

LỜI CAM DOAN

Tôi xin cam doa đập là công trình nghiên chi cũa ring ôi

sác hết luận số hiệu rong khỏa luân tốt nghưệp là ring thực

“âm bảo độ tin cấy /

Rie nhận cũa giảng viên Tác giả khóa luận tét nghiép

hướng dẫn (Ky và ghi rổ họ tên)

DANH MỤC Ki HIỆU HOẶC CÁC CHỮ VIET TAT

Bồ Tai nguyên và Môi trường

Hop đẳng chuyển nhượng quyên sở đụng,

Hội đồng Thẫm phán

“Tổng cục Địa chính

Uy bạn nhân dân

MỤC LUC

Trang Trang biaphn i

Ti cam doan ii

Me hue w

PHAN MỞ BAU 1Chương 1: Mật số vin đề lý hận về Hep đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đắt? s

111 Khái niệm vé chuyển nhương quyin sở dụng đất ở 5

1.11 Khải niêm dit s

11.2 Khải niệm quyển sitchong đắtở 61.13 Khải mm chuyễn nhượng quyển sử ng đất ở 8

12 Khái niệm, đặc điển oie Hợp đồng chuyển nhương quyin sử dụng dit 91.21 Khải niêm Hep đồng chuyễn nhượng quyễn sử dụng đắt; 91.2.2 Đặc diém Hop đẳng chuy én nhương quyễn sử ng đắt 5 9

1.2.3 So sánh Hop déng chug ẫnnhương quyên sit ding đất ở với một sổ loại hợp

13 Ý ngữa việc quy ánh Hop đẳng chuyển nhượng quyền sử đụng đất 131.4 Khi quét lich sở hành thành quy định pháp luật về Hợp đồng chuyển nhươngquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam tirkhi Luật Dat năm 1987 có hiêulực cho đần nay,

14 1.41 Giai doantic hin Luật ĐẮt năm 1987 có liệu lục cho đến tước Kit có Luật

2.1 Đắt tượng Hợp đẳng chuyễnnhương quyện sử dụng đắt ở và các déulaén chuyểnhong quyền sử dụng đất ở 172.2 Chi thể eda Hop đồng chuyển nhường quyền sử dụng ait ở n

23 Hình thức và hiệu lục của Hop đồng chuyển nhượng quyền sử đụng dit ở 2523.1 Hình thức cũa Hop đẳng chu nhượng quyên sử Àụng đắt 3 as

+

3.4 Nội đụnghong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở đụng đất & 31

242 Giáchuyễnnhương 2

3⁄43 Quyển và ngẩn vụ các bên 33 2.44 Phương thức, thờt hạn thanh toán 3s

2.4.6 Phương thức giải nyễt ranh chấp 3s

3 5 Trin tạ thủ tục thực hiện việc chuyỂn nhượng quyền sở đụng đất — 362.6 Hop đồng chuyển nhường quyên sử đụng dit ở vô hiệu và hêu quả pháp lý 382.6.1 Các căncứ vác dinh Hop đẳngclnyẵnnhương quyẫnsữ đụng đắt võ hiệu

38

2.6.2 Hậu quả pháp ý Hop đồng chuyén nhượng quyên sit dụng it ở vô Indu 40Chương 3: Thục tiến thục hiện pháp hật về Hợp đồng chuyển nhuợngquyền sử dung đất ở và giảipháp hoàn thiện quy định pháp hật về Hợpđằng chuyển nhượng quyỀn sử dựng đắt tai Việt Nam 43.1 Thur tiẾn thực hiện pháp luật về Hợp đồng chuyển nhường quyền sở dụng đất ở

tạ ViệtMam 4

4.11 Những kết quả đạt được trong thực tién thực hiện pháp luật về Hop đẳngchuyẫn nhượng quyển sicchong đất tại Tiết Nam 44.1.2 Khẻ hin, vướng mắc trong thực tin thực hiện pháp luật về Hợp đẳng

4.13 Nghyênnhãncũanhững khó khăn vướng mde trong thu tiễn thực hiémphap

luật về Hop đẳng duyẫn nhượng quyền s dụng dt 6 ta Hột Nam 44

3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và gi pháp nâng cao hiệu quả thục hiển pháp tuật tại Việt Nam 3s

4.21 Hoi thiénquy đình pháp luật về Hop đồng cluyễnnhượng quyén sie ng

ais 3s

4.2.2 Giải pháp nắng cao tậu quảthục thi pháp huậtvề Hop déng clay ẫnnhượngquyển sứ mg đắt 33KET LUẬN 60DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHAO ái

PHU LUC 65

PHAN MỞ DAU

1 Tinh cấp thiét cũa đề tài

Dit dei nối chung và đất 5 nó riêng ]à một oxi tả nguyên quan trong của quốc

ga, điều này đã được ghi nhân ti Hién pháp 2013 “Dar dat là ài nguyên đặc bậtcủa quốc gia nguễn lực quan trong phát hiển đắt nước, được quản If theo pháp

trật là nơi conngoời xây dung nhà ở đ sinh sống trén đắt ở con người cing

nhauxây dụng gia ảnh trở thành nột tổ bao cũaxš hội Hit được ý nghữatolón cin ái

"người mỉ công mong muôn có một mảnh dit đỄ ôn dinh cuộc sống phát tiễn kinh

cùng với quan niệm an cứ lạc nghiệp của người Việt nam la vi vậy trong mỗi

Nhắn khai thác hiệu quả tố da nguồn lục từ đất đa, từ Luật đắt det 1993 đếnnay, Nhà nước ta đã chophép các chủ thỂ có quyền sỡ dụng đất hợp pháp được chuyểnquyền si dụng dit cho các chủ thé khác Việc chuyén quyên sở dụng đất đối với cácloại dit được thực biện dưới nhiều bình thức khác nhau như chuyén đỗ, cho thuêchuyển nhượng ting cho quyền sử dung dit, đặc biệt hơn hất, ngày nay, việcchuyển quyên st dung dit ở thông qua HĐCNOSDĐ ở được điễnza rất phổ biển

trong công đẳng din cự

Nhu cầu và dit ở luôn tên tại vinh cửu và xuyên suốt trong mi gai đoạnịch skĐặc biệt trong những năm gin đây, nhu cầu dit ở li cảng tăng cao, khiến cho hoạtđông chuyển nhương quyên s dung dit iễn ra một cách khẩn thiết, sôi động bằngnhiễu phương thức khác nhau HĐCNQSDĐ ở là một cần cử pháp lý quan trong đểcác bên chỗ thể thục hiện việc chuyén dich quyễn sử dụng đất ở từ chỗ thé này sangchủ thể khác, Hiện nay, số lượng các geo dịch chuyỄn nhương quyền sử dung dit

"ngày cảng ga ting hoạt đồng chuyển nhượng diễn ra ở nhiễu địa phương trong cảnước Những xuất phát từ chính thực tổ này, các ranh chấp ử việc chuyển nhươngquyên sử đụng dit xây ra công ngày cảng một nhiều và khi kiện káo di, đều này

đã trở thành vin để nóng hỗi được nhiễu người quan tâm,

ĐỂ dip ứng nh cầu đều chỉnh quanhệ chuyännhương quyền cỡ dung đấtở đẳngthời tao ra căn cứ pháp lý vững chắc cho cơ quan nhà nước có thém quyển khi giquyéttrenh chip, Nhà nước ta đã rắt chủ trong và quantim xây dụng một hệ thống

tật này đã hướng Văn bản quý phạm phip luật véfiah vue này, Các vin bản pháp

dấn người din thtlập quan hé chuyển nhượng một cách an toàn, tạo điều kiận cha

‘ide thục hiện chuyỂn nhượng quyền sử dụng đất diễn ra đạt hiệu quả, hạn chế tranh.

chấp xây ra gi các bản, đẳng thôi là cần cứ pháp ý quantrong để các cơ quan Nhàước có thẫn quyên áp dụng pháp luật a8 gai quyết các vin đã phát inh liên quan

đên HĐCNQSDĐ ở trên thực tê.

Tuy nhiên thục chuyển nhượng quyện st dung đất sõi nỗ như vậy nhưng

chưa theo kip được với xu hướng đôi hôi cũa

thục tố Cũng với đó, nội dung quy dink liên quan din HĐCNOSDĐ ở gũa các vin

quy định pháp luật và vin để nay:

bin pháp luật con có aw chẳng chéo, trùng lặp, mâu thuấn nhau Khi xây ra tranh.chip, nhiều trường hơp Tòa án gập phải khó khán trong việc gai quyéti thiêu cơ sở

pháp lý, din đến tink trang én kéo dài hoặc giải quyết chưa thâu tinh det lý Trước

tình hình đổ, vide nghiên cửu tìm hiễu các quy dinh pháp luật và HĐCNOSDĐ ở làmột công việc có ý nga quantrọng Mặt khác, đồ Nhà nước ta có cự quan tim nhất

diễn ra thường xuyên trong thục tn, các giao dịch về chuyển nhượng quyền

sử dung dit rên thực tổ tim Ấn nhiễu rồi ro cho các bin tham gia gao dich Việc

"nghiên cửu các quy định pháp luật vé Hợp đồng chuyển quyền sử đụng đắt để tim

enhững bất cép trong quy định pháp luật cũngnhư thực ¡Ấn thực hiển, từ đó để xuấthướng hoàn hiên quy định pháp luật af giim bét những tranh chấp không đáng có là

vin di cip bách, cần được quantâm kịp thời Xuất pháttừ thụ trangtrên tôi đã chon

đi tà: “Hop đằng cimyễu nhượng qnyều sĩ deg đất ở theo qmy định pháp hậtVigt Nam’ a3 tam dé ti khỏa luận tốt nghiập của mình

tình hình ng

* Ludn ám, luận văn, khóa luận tốt nghiệp

In cứu đề tài

- Nguyễn Thủy Trang 2017), “Hop đẳng chuyẫnnhương quyên sử dụng đắt ở

theo pháp luật hận hành của liệt Nom”, Luân án tin sĩ luật hoe, Trường Đại học Luật Hà Nội Đây ls công tình nghiên cửu ở cấp đổ cao nhất vi HĐCNOSDĐ ở

- Hà Văn Tiên G012), "Họp đồng chup ễnnhương quy đna: ng đắt”, luận văn

thee di luật học, Truờng Đại học Luật Hà Nội

- Nguyễn Xuân Hà 2017), “Pháp luậtvề chnyiẵnnhương guy

thực tiễn thi hành tại taithànhphổ Yên Bat, tỉnh Yên Bai", twin văn thạc i luật học,

sitchng đắt và

"Trường Đại học Luật Hà Nội.

- Lưu Ngọc Ảnh 2019), “Pháp luấtvê Hop déng chuy Šnnhương quyên sit dhng

<tét rong lanh doanh bắt đồng sản", luân văn thạc Luật học, Trường Đại học Luật

Hà Nội

- Trương Ngọc Hoa (2020), "Hop đổng chuyễnnhượng quyển sử đụng đất theo

any Ảnh cũa pháp luật dn su, luân vấn thạc si Luật học, Trường Đại học Luật Ha Nội

- Nguyễn Thành Tới 2020), “Đấu quả pháp

quyển sử cong đất v6 hiểu”; Luân vin thạc a, Trường Bai học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

của Hop đẳng cluyễn nhượng

“Tap chỉ

- Nguyễn Văn Hiện “Bin chấtcia Hop đẳng clny ẵnnhương quyền sir chong đất

theo pháp luật hận hành ° Dân chỗ và Pháp luật, Số 9/2016, tr 29 =28

- Ta Thi Thuỷ Trang “Hop đểng chuyễnnhương quyển sie dụng đất

Nay trên cơ sở những thành quả mà các cổng tình nghién cứu đã đạt được, tác

giã có ntng hợp và kế thừa, đẳng thời théng qua hoạt động thục iẾn thục hiện quy

dish pháp luật tử đó phân tích và đưa ra những nhận định đánh giá cũa mình vé các

quy định pháp luật về HĐCNOSDĐ ở tại Việt Nam, qua đó đóng gớp những kiến

"ngủ, giải pháp để hoàn thiện các quy định pháp luậthiện hành và nâng cao hiệu quả thục hiện pháp luật và HĐCNOSDĐ ở,

3 Ý nghĩa khoa hạc và thục tiến

Những kết quả nghiên của của khóa luận gop phẫn bổ sung vào hệ thẳng ý luận

VỀ pháp luật đất đa, pháp luật din sự pháp luật kinh doanh bit động sẵn nói chúng

‘va pháp luật về HĐCNOSDĐ ở nói riêng.

Thỏa luận có thé được sử đọng lâm ti ligutham khảo phục vụ cho côngtác nghiên

cửa gảng day khoa học pháp tý và dio tao đổi ngã cán bộ pháp tý chuyên ngành về quên ý dit di, quản ý thi ruờng bắt động sin

4 Mục dich nghiên cứu

Muc dichnghién cứu oie dé tila phân tích, đánh giá uu điểm, nhược điẫm nhữngquy định vÈHÐCNQSDĐ ở và thục tiẫnthục hiện HĐCNOSDĐ ở từ đó đưara những

phương hướng gi pháp nhằm hoàn thiên pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật vé

HĐCNQSDĐ ở gop phẳnlàn lãnh manh hóa quan hệ chuyển nhương quyền sử đọngđắt nói chung và quyên sở dụng dit ở nồi riêng

5 Dai tượng và phạm vinghién cứu

Tác gã tập trungnghién cửu những vẫn dé sau:

Một số vin để lý luận cơ bản về HĐCNQSDĐ, Z như các khái niệm cơ bản, có

Hiên quan đến vấn đì HECNOSDD 4, đặc điển của HĐCNOSDĐ 4, phân biệtHĐCNQSDĐ ở với các loại hợp đẳng chuyỂn quyền cử dung dit ở khác, tình bay

khái quát ich cỡ bình thành quy dinh pháp luật vi HĐCNOSDĐ ở tai Việt Nam tr khi Luật Đất năm 1987 có hiệu ive cho dén nay, tình bảy được ý ngiữa cin HĐCNQSDĐ 6 Phân tích các quy định pháp luật dat đai, pháp luật dân sự ở Việt

Nam về HĐCNQSDĐ ở và thực tiễn thực hiên pháp luật vi HDCNQSDD ở tại Việt

Nam Từ đó đưa ra hướng hoàn hiện pháp luật về HĐCNQSDĐ, ở và gai pháp nông cao hiệu qua thục hién pháp luật

6.Phương pháp nghiên cứu

Bài luận được nghiên của dum trên cơ sở phương pháp luân chỗ nghĩa duy vit biện chúng và chủ ngiữa duy vit lịch sở

Trong nội dụng cônbái luận, tác gã đã sử đụngtổnghơp cácphương pháp nghiêncứu như phương pháp phântích, phương phép loge, hộ thống phương pháp so sánh,

ổ dụng kết quả tàiliậu nghiên cứu chuyên ngành)

1.Kết yu của khóa lug

Ngoài các phân mở dau, kết luân và danh mu tài liệu tham khi andi dung bài tin gồm 3 chương

Chong 1: Một 26 vẫn để tý luân và Hop đồng chuyén nhường quyền sử dụng

Cương 2: Thục trưng quy định pháp luật Việt Nam vé Hop đẳng chuyễnnhươngquyên sử dụng đắt ở

Cương 3: Thục Ấn thục hiện gháp luật về Hop đồng chuyển nhượng quyền stdung dit ở và giã pháp hoán thiện quy đánh pháp luật về Hop đẳng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất tụ Việt Nam

PHAN NOI DUNGCHƯƠNG 1: MOT SỐ VAN DE LY LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYEN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT &

11 Khái nệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đắt

Đất đại được chia làm ba nhóm gốm nhóm dit nông nghiệp, nhóm đất phi nôngnghiệp và nhóm dit chưa sử dong mỗi nhóm đất sẽ được phân chỉs thành các loạiđắt cụ thể khác và mỗi loại đều có những quy định vi việc nit đọng riêng cho tùngloại Đắtö là mộtloạ đắtthuộc nhóm dit hỉ nông nghiệp, Theo quanniém của ngườiViệt Nam, “ait ð* ta đắt để xây dụng nhà của, công trình phục vụ sinh hoạt hinggly, đất này được sử dụng với mục đích chỉnh à để õ, sinh sông trân đất có thể đã

co nha cửa hoặc chưa có nha cửa.

Hiển nay, có thể thấy trong hấu hết các vin bản pháp luật chưa đưa ra khá niệm,cuthé và "đất ð" mà chỉ đưa ra khái niém đưới dạng iật kế và căn cử vào mục dich

sử dạng Luật Dit đại 2013 chia đất ở thành ba loại sau: mót là đắt ở tri nống thôn,

ở đo hộ ga đính, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm dat đễ xây dụng,

đổ thi, phù hợp với quy hoạch sử dung đất, quy hoạch xây dựng đồ thị đã được cơ

quan Nh nước có thẳm quyền phê duyệt

còn được dé cập đến tại Thông tự số 08/2007/TT-BTNMT,

"Thông tr282014/TT-BINMT hướng dẫn thực hiện thông kệ, kiểm kê đất đại và xây dung bản đồ hận trang nữ đụng đắt Sau đó, Phụ lục 1, Thông tư 27/2018/TT~

BTNMT vẫn git nguyên các nội dung chínhtrong định ngiĩa trên tuy nhiên vẫn có

sn tinh bay cụ thé hơn

ˆ Ngyẫn Ta Om 0899), “Chế đi pháp udev de - Thục mang và ii pháp hoàn tiện” bận văn.

‘due sThithec, Tường Đạ học Luật He Nội, Bì Nội

2 Reàn 1 Đều 143 Dut Đật8a12013

Hon 1 Đầu 144 Luật Bắt đu 3013

“Dat là đắt đã xập dimg nhà ö, các công tinhphục vụcho đài sống đất vườn

so gẵn liễn vớt nhà ở trong cimg mét tina đắt thuộc Khu dân cu (kỄ cả trường hợpvườn, ao gẵn hẳn với nhà ning lề) đã được cổng nhận là đắt 6

dt 6 bao gầm đắt tại ông thôn đắt ở tại đồ thị, Trường hop đắt có hết hợp

sử mg vào mục dich sản xuất fan doanhphi ndngnghiép

ie dich hỗn hop) tì ngoài vig thông kê theo muc dich đắt phải thẳng ké cd mucdfich phu1d san sad, lạnh doanh pla néng nghip

Tử đổ, có thé thấy đất ð có các đặc trừng nỗi bật al sau

Tiêu chỉ đầu tiên dé nhân diễn đất ở với các loại đất khác là đất ð được rỡ dang

tá nhà chưng cư có

viomuc đích để 6 Dit ðlànơi con người xây đựng na ð, định ức sahhhoạt Vi bêncanh phục vụ nhủ cầu ở dit đại côn phải đùng vào các mục dich khác như sẵn xuấtphát hiển kinh tế, phông hô nên ở mỗt quốc ga chỉ ghi nhân một phản diễn tế:phục vụnhu cầu ở Do đó, đắt ở phải được sử đụngtheo đúngmục đích đợc thé hiệntrongké hoach, quy hoạch sử đụng đất do cơ quanNhà nước có thẫn quyền quy địnhMặt khác, đắt ở còn có thé được tip cân với cách hiễu ông hơn, ngoài vide rỡ đọng

cho mục dich chính 1à để ở còn két hợp với các mục đích khác như mất bằng kinh

doen, vui choi gi trí và mục đích hn hợp khác nhung vẫngác định mục đích chính

là để 6 Tiếp din, chủ thể được trao quyền sử dụng dit ð chủ yêu là hỗ gia đính cả

nhân, hoặc nhà đều tơ được trao quyền sử dụng đất ở tư xây dụng nhà phục

wa chohé ga dink, cá nhân để &

1.12, Khá “uy ều sử đụng đái

Hiên nay, kei niệm về quyén nữ đụng đất nói chung và quyền sở dung đất ð nói

nhiễu quan điễm khác nhau được đơn

xe Có quan điểm cho ring “Quy sử chong đắt là ng khai thắc các thuốc tinh ob

iêng vẫn chưa được quy định cụ thể, đã có.

{chia ddr âm đẳphuevitcho các mục iêupháttrỗn anh td + xã hội cũađắtmuöc"®Một quan diém khác lại cho sing: “Guyẩn sử cing đất là quyển khai thác, hướng

chong những Đốc tinh cô lợ từ đắt một cách hợp pháp thông qua các hành visit

cnyễn sứ ding đắt đó cho người khác hay tao vẫn từ đắt")dạng đắt hoặc ch!

3 Tường Đạthạc Luật Hi Nội C021), Giáo minh ude đt đợc ‘Bin Quang Huy (Chủ bên), NHB Công em

ahin độn 81

“Nguyện Thị Nẵng Mai G0121 “Phép luận chuyên gd sit hg a ita gia nh cả nhân ở Đật

“N7, Luận vin tc singin Luật Rad ing Đạ thạc Luật Hệ Nội

Quan diém khác lại đưa rà đnhngĩa: “Quyỗn sử dịng ddt được luẫulà quyénciiacác tễ chức, hộ gia (ảnh, các nhân được kha thác công dung hưởng lot ich ti việc

sử dụng đắt đã được Nhà nước giao, cho mu, Nhà nước công nhận quyển si dingcắt hoặc được nhân chuyển quyển sir dụng đắt tirchủ thể khác "4

Căn cử ảnh ngĩa về" quyền sử dụng dit” của giáo trình Luật Dit đi ce trường

Đại học Luật Hà Nội th “quyền sử dụng đắt" có thể hiễutheo hai cách Theo nghĩa

chủ quan, “quyền ử dụng đất là khả năng pháp lý cũa métt8 chức hoặc một cá nhân

có thé sử dung dit vào một mục đích nhật nh trongkhuôn khổ pháp luật cho phép

Theo nghĩa khách quan, quyéa sở đụng đâtlà một ch định pháp luật thuộc ngành.

luật đắt dni, tap hợp các quy phạm pháp luật đu chỉnh việc sử dụng dit ci cáctổchức và cá nhân được Nhà nước cho phép sở dung đất Trong quá trình sử dụng đấtgpd vige hung quyện thì các chủ thể sử dụng đất cũng phi thục hiện đầy đã nghĩa

Vụ đi với nhà nước

Điễu 158 BLDS 2015 quy định*Quyễn sở Hữu bao gém quyên chiẫm hữu, quyển

sedhong và quyên nh đoạttài sản cũa chủ sở iu theo qp định cia luật"; theo quy,

inh én, quyền sử đụng đất là mộttrong những nội dang thuộc quyền sở hữu Tronghost động ỡ đụng đất, có mri soátcủa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sỡ hữu,

Bén cạnh đó, quyền sử dụng dat được xem 1a một Toạ tai sẵn, theo quy dink pháp luật tii sin bao gim vật tin, giấy tờ có ge và quyéntil sẵn Trong đó, “quyéntin cn la

uy ôn giảđược bằnghẳn bao gém quyễntàt sẵn đổi vớ đối tượng quyên sé hữu

tài sản khác" Cần cứ Điều 189 BLDS 2015,

tí hệ, quyềnsử dưng đắtvàcác quyên

quyền s dụng đất bao gỗm quyỄnkai thác cổng dung buông hosloi lợi ức tờ đất

"ngoài ra quyền sé dụng đất có thể đợc chuyin gao cho người khác theo thôa thuận

hoặc theo quy định của pháp luật

Từ một số định ngĩa, đánh giá nfu trên, nhận từ góc độ khoa học phép lý Hà

“quyền st dụng ait” có thể dua quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hô gia ánh, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đật, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có quyền hoặc từ các gao địch nhận chuyển

Yawn Thụ Hồng Nhung 2014), “Bàn vd guyẩn sử đụng ade được phip chụ Šn ượng tong hi dang:nde dng sn Tệt Nem” Tap chi Luïthọc 6 6I3019),037

” Bường Đạhọc Lat Hi NộiC021), Giáo nình ade de đai, in Quang Hay (Chấn) 3 Cogan

ania din ID)

Tần 113 Bộ hột Dinarnimn 201%

quyền sử đụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt quyền sử dụng đất phi tuânthi các điền kiên, thitue do pháp luật quy định Qua diy, có thé dua ra khá niệm vé

“quyên sử dung đất "nh sau: Quyén sử dung đất ở là quyền tải săn ti giá được

bingtién, người sở đọng đất được pháp khe thác, hướng đụng hoslợi, lợi túc từ đất

bằng iậc xây dmg nhã cửa, công tinh phục vụ đôi sống hoặc khai thác hoa lợi, li

túc từ vườn, ao và được chuyển giao guyền này cho người khác khi tuân thủ các

quy định về điều kiện ce pháp luật

1.1.3 Khái niệm chmyễn nhượng qmyễn sĩ dng đắt ở

Theo từ điển Trồng Việt thuậtngữ "huyễn nhương"và “mua bán” thực chất đu

à hoạt động “chuyén quyên sở hữu tại sản” Trong khoa hee pháp lý, vì quyền nữdung đất meng tinh chit đặc biệt nén phép luật chỉ cho pháp *chuyỄn nhượng" they

và “mua bán” quyện sỡ đụng dit, vé mặt bin chất giao địch vẫn áp đụng các quy địnhvvéhop đẳng mua bán ti sẵn nối chung Có thể -huyển nhượng quyền sử dụng

Tà việc chỗ thé được Nhà nước trao quyền sử dụng dit bao gốm quyền chuyểngto dit và quyền sử dung dit đó cho một chủ th khác, cùng với đó chủ thể chuyểngto dit sé nhận được một khoăn vật chất tương ứng vớ giá tri của quyền sử dụngđắt đó theo nựthônhuận các bên Từ khái niệm trân, *ChuyŠnnhương quyền sở đụngdita” có thể hiỄulà là việc hô ga đính, cánhân có quyền sử dạng đất, chuyễn gao

ở và quyền sử dụng đất ð cho một chủthể khác, và chủ thé chuyén gao sẽ nhậnđược mét khoản vật chất hương ting với giá tricia quyền sử dụng đất ở đó theo sơ

thôa thuận các bên

Tuy nhiên thuật ngữ: -huyển quyên sỡ đụng đập rt df bi nhằm lấn vớ "chuyển

nhương quyền sử dụng dit", do vậy cin có nự phân biệt gũn hei thuật ngỡ này

Chuyễn quyền cử dung dit” là việc người có quyền sở dung dit chuyễn giao quyền

sử dụng đất sang người khác thông qua các bình thúc chuyển đổi, chuyển nhường,thửa ké, tăng cho quyén st dung dit va gop vấn bằng quyền sử dụng đất Chuyểnnhượng quyền sở dung đất thuộc một trong các hình thúc chuyén quyền nữ dụng đấtNgoài ra, hoạt đồng chuyển nhương quyên sử dung it có nhũng điểm khác biệt zơVới các host động chuyển quyén sử đụng dit khác bối hoạt đồng này mang nét đặctrứng cơ bản của guan hệ mua bán tài sân nói chung bao gồm đồng thời cả ba yéutéinét là chuyễnnhương quyền sở dụng dit bao gầm sơ chuyén geo cả dit và quyền

sử dung dit; ha là hoạt động chuyén nhượng quyén cử dung dit là hoạt động mang

tính chất đến bù, thé hiện ở gá chuyển nhương ba là su kh chuyển nhượng quyền

ở dạng dit, nguội chuyén giao khơng con bit cứ quyền g đối với đắt và quyền sửdung dit đã chuyển nhượng

12.Khái niệm, đặc điểm của Hep đồng chuyển nhượng quyền sử dựng

ở

1.3.1 Khá fim Hop đồng chuyễu ninrợng quyều sử dựng đắt:

Điễu 385 BLDS 2015 quy định “Hop đồng là sithéathudn giữa các bên vé vie

xác lập, thay dds hộc chi dit quyễn nghiavu dn sr” Theo 46, hop đồng cĩ thểhiểu là nợ thơn thuận ga các bên vé việc mua bán, trao đổ, tặng cho, cho vay, chothud, muon tai sin hoặc vé việc thục hiện một cơng vide, từ d6 lâm xác lập, thay đẫ

hoặc chấm đứt quyén, nghia vụ dân sự gữa các bên tronghop đẳng,

BLDS 2015 và Luật Dit dei 2013 khơng due ra cụ thé khả niệm “hop đồngchuyễnnhương quyện sử dung đất" ma chỉ đi cập đơn khái niém “hop đẳng vé quyển

sử dạng dit" nĩi chung Theo Điều 500 BLDS 2015, “Hop đồng về quyén sử dưngđắt là su thơn thuận giđa các bên, theo dd người sử dụng đắt chuyên đất chuyễnnhượng cho thud, cho thuê lại tăngcho, thé chấp, gĩp vốn quyển si dụng đắthoặcthực hiện quyan khác theo guy ảnh của Luật đắt đại cho bên la bên kia thực hiệnquyển ngiĩavuitheo hợp đồng với người sir ng đất" căn cử quy dink này ta thấy

HĐCNQSDĐ ở thực chất là mét loại hợp đồng về quyên sử dung đất, so với

HĐCNQSDĐ nĩi chung đối tương của loại HĐCNOSDĐ ở thu hẹp hơn, với đốitương chuyển nhượng trong HĐCNQSDB) ở là đất ở và quyền sử dung đất 6, mét loại

cĩ giá ti lớn, phúc tạp nhất trong các loi đất

4, cĩ thể hiểu

Trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành về hop đồng và

“Hop đẳng chuyŠnnhượng quyên sở đụng dit" nhơ sau: “Hop đẳng chuyễnnhhươngquyền sử dụng đất ð" 1á nụ thơn thuận cũa các bản vỀ vide bên chuyển nhường(ngrời

ử dụng dit) chuyển gao đất và quyền sử dụng đất dé xây dụng nhà 5, các cơngtìnhphục vụ cho đời sống đắtvuờn, ao gắn liên với ahi ð trong cùng một tha đất thuộc

hu đâncự 8ã được Nhà nước cdngahinta dit ð cho bên nhân chuyỄn nhường trên

chuyén nhượng quyều sử đụng đắt

HĐCNOSDĐ ở meng một số nét riếng như sau:

Métla, HĐCNOSDĐ 14 hop dng song vụ Béi với hop đẳng song vụ mốt bênđầu có quyền và ngữa vụ với nhau, TrongHBCNOSDD ở bên nhân chuyénnhuong

co quyền và ngiữa vụ tương xúng với bén chuyển nhượng Chẳng han, trongHĐCNQSDĐ ö, bénchuyén nhương có ngiĩa vụ gao cho bên nhận chuyển nhươngthửa dittheo đúng diéntich, wt, tỉnh trang dit và các gy tờ pháp bý ién quan đếnthia đắt và có quyên yêu cầu bên nhân chuyŠnnhượngthanh toán tin theo đúngthôi

hhan; ngọc lạ bên nhân chuyển nhương có quyền nhận chuyén giao thủa đất theo đăng thôa thuận về diện tích, vi tri, inh trang đẳng thé có nghĩa vụ thanh toán

cho bên chuyển nhương di số tin theo đóng thời hen đã théa thuận Ngoài ra, đi

với loại hợp đồngnày, Nhà nước xuất hiện vớ vai rò là đại diện chủ số hữu đất đa,

nnôntình chất song vụ có mốt số điển khác bit so với hợp đồng mua bán ti ốn nar

"ngoài việc các bản trong họp đồng có quyển và nghia vụ với nhau thì côn có quyền

và nghĩa vu đổi với Nhà nước (tuân thủ quy định pháp luật về quy hoạch, mục dich

sử dụng dit, thud, điều kiện chuyển nhượng )

Hai là HĐCNQSDĐ ở.

sir dung dit ð là khoản tiễn ma bên nhận chuyỂn nhượng phải tré cho bên chuyểnnhượng IKhoản đền bùanà bên nhân chuyển nhượng sẽ được nhận 1à quyên sử đụng

a hop đồng có đền bù Khoin tiên din bú đi với quyển

dit và mảnh dit gắn lita với quyền sử đụng ait đó

Bala, HĐCNOSDĐ ở lá hợp đồngnhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu đái

t ở từ bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển

với tài sẵn là quyễn sử dụng

nhượng Theo đỏ, seul chuyŠnnhương quyền sở đụng đắt ở, người chuyễnnhươngkhông còn mối liên hộ nào đối với đất & đã chuyỄn nhượng và người nhận chuyển

theo quy định pháp uật với thất hạn dn din

"hương được toàn quyền sử dung đất

lâu đãi hoặc có thời hen theo quy định

Bén là HĐCNQSDĐ ở là hợp đồng được điều chỉnh béi nhiều ngành luật khácnhau Ở nước ta, đất dai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước dai điện chủ sở hữu,

tên mọi hoạt động giao địch liên quan din đất đai đâu chiu sự quản lý cũa nhà nước

Mit khác, quyên sử dung đất ở là một loại tài sản có giá trí lớn, gây tác đông lớn vềkinhtê

kinh doanh bit động sẵn cin một hành lang pháp lý riêng Bên cạnh đó, vige chuyển

xã hội, do đó đi hối thi trường và chủ thể than gia vào những giao địch về

nhượng quyên sữ dụng đắt cân chịu sự quản lý hành chính của Nhà nước thẳng qua

hoạt động công chúng, chúng thục, tuân thi quy định vé giá đất Hon nữa điền khác

w

tiệt gõa HĐCNQSDĐ, ở với HĐCNOSDĐ, cite các loại đất khác đó là trên đất ở

thường hình thành nên các tài sin gắn tiân với đất, đặc biệt là nhà ở, do vậy thôngthường khi thục hiện chuyễn nhượng quyền sờ dung đất ở ma trân đất có ti sẵn ginTiẫn với dit thi đấ tương hợp đồng sẽ có thâm ta sản đo Vì vậy, ngoài chịu mự điềuchỉnh củaBLDS về nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự hop đẳng dân sự và

quy dính riêng đổi với HĐCNOSDĐ thì việc thỏa thuận các nội dụng cũa

HĐCNQSDĐ ở còn ph tuân thủ quy dinh của Luật Dat de, Luật Nhà 6, Luật Kinh,

doen bật đông sin, Luật Công chứng,

1.2.3, Sơ sinh Hợp đằng cimyễn nhượng quyều sử dụng đắt ở với mộtsố loạihop đồng chuyén quyễ sĩ đụng đắt khác

1.23.1, So sánh Hợp đồng chyễn nhương quyển sit dụng đắt ở vớt hợp đẳngchuyễn dds quyénsitchong đất

VỆ bản chất, HĐCNOSDĐ ở va hợp đồng chuyi quyền sử dụng đất đu là

hình thie chuyển quyén sở dung đất trong đó, một bên gao đất và quyên sỡ dụng

đắt cho bân kia sử đụng và định dost Đẳng thời, việ thục hiện chuyẫn nhươnghoặc

chuyển đổi quyền sở dụng dit đầu phải đáp ứng các điều liên chung theo quy dinhcủa phápluậtĐắt đại Ngoài ra, hợp đồngchuyŠnnhươngcũng nh chuyển đổi quyền

ở dụng dit đầu phải được đăng tả cơ quan đăng ký đất di và cổ hiệu lục từ thấi

điểm đăng lợ vào 58 địa chính

Tuy nhiên ga hop đồngHĐCNOSDĐ, ở vớt hợp đồng chuyển đổi quyện sử dạngđất có một số điểm khác biệt sau:

Hop đồng chuyển đổi quyên sử dung đất là loại hợp đồng trong đó các bên có

cho nhau dé thỏa mãn nhu

quyên sử dung đất thôn thuận chuyén quyền sở dung đã

céu tiện lợi trong sin suất và mang tính iận vật là chủ yêu, Trong quan hệ này, cáctiên trong hop đồng đều lá nguời dang có quyền nở dụng đất thôa thuận với nhannhẫn hoán đỗ: dit cho nhau để sở dụng các bin vừa là người chuyển đổi vie là

"ngời nhận chuyỄn đi, Ngati sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho

"người khác, đẳng thời nhân ai diễn tích đất nhất dinh được chuyén giao từngười đó

Néu gé ti quyễn sỡ dụng đất co sơ chénh léch thì các bin phi thanh toán cho nhan

phần chênh lệch theo thôa thuận Chuyển đổi chỉ áp dụng đối với quyền sở dụng đấtnông nghiệp côa hộ gia định, cá nhân rong cũng một đơn vi hành chính cắp xã để

thuận tiên cho sẵn xuất nông nghiệp Bản chất của chuyển đỗi quyên sử dụng đất là

nu

trao đổi tài sin quyẫn sử dung dit chử không mang ý nghĩa thương mai nh chuyển

nhượng quyền sử dụng dit

Còn đối với HĐCNQSDĐ, 4 14 sư hỏa thuận in các bên, heo đó bén chuyểnnhượng quyền sử đụng đất chuyển geo đấtvà quyên sử dụng đắt cho bânnhận chuyểnnhượng côn bên nhân chuyển nhường trã tién cho bên chuyển nhượng Vé bản chất

ái" quyền dụng đất cia mình cho người

chuyển nhương quyền sử dụng đất!

khác af ấy một khoản iẫn tương ứng với giá ti quyền sử đụng của mảnh dit đ, doVậy méi quan hệ giữa các bên có thể hiễu là quan hệ mua bán, hoán đổ: quyện nữdung đất Khác với vide xác lập hop đồng chuyén đổi quyên st dụng đất hướng tới

suc iêulà tạo thuận i cho sin xuất thì việc „ác lip HĐCNOSDĐ ở hưởng tới mục đích tu về một lợi ch vật chất có gti là tiên.

1.2.3.2, Sosénh Hop đẳngcIuyỗnnhương quyển dngddt vớt hep đồngtăngcho quyên sữ ng ddt 6

Hop đồng chuyển nhương hay ting cho quyền sử dụng đất & cũng đều là mrchuyỂn geo quyền sử dụng đất tử người có quyén nữ dung đắt hợp pháp sang cho

"ngời khác và hệ quả pháp Lý của hành vĩ chuyển gao trong hai trường hop nêu trên

déu dẫn đến việc châm đứt quyền sử dụng dit cia người chuyển giao và xác lậpquyển sử dụng đắt cho chỗ thể mới là chủ thể nhận chuyén geo

Tuy nhiên, tính khác biệt cũa hai loại hợp đồng này thé hiện ở chế

Hop đẳngtăng cho quyền sử đụng dit 6 1s loại hợp đồng không có đẳn bù Không

at ở để nhận.nhờ HĐCNQSDĐ ở đuợc biểu hiện của một sự treo đỗi quyền sử đụng,

một khoản tiên) tương ứng với giá trị của quyền sử đụng

mỗi quan hệ đặc biệt nga đội với chính bên tăng cho hoặc đổi với công đồng xã hội, mà không có mục dich thương mại nhs HBCNQSDB ở

1.33 3 Sosánh Hop déng chuy ằnnhương quyên cửrdụng đẳtô với hợp đẳng ho

2

Chuyển nhường và cho thuê déula hai hành vi mang tinh hàng hóa — iễntộ điểnhình nhất theo dé người sử dung dit đều đồng quyền sử dụng đất đ đổi lạ một

khoản tiên nhất định

Đối với HBCNOSDD ö, bên chuyển nhương sẽ chuyển gao toàn bộ quyền và

"nghĩa vutrong sr dụng đất cho bên nhận chuyển nhương làm thay đổi tr cáchngrờisir dung đất Con đối với hợp đẳng cho thuê quyền sử dung đất 3, việc chuyển geoquyền sử dung dit a không hoàn toàn, chỉ cổ su chuyển geo mét phần quyền năngđổi với quyên sử dụng đắt cho bận ki, trong một thời hạn nhất dink, nên tr cách

"người nữ dung dit eda bên chuyỂn giao vin gữ nguyên và vẫn lá chủ thể chiutréchnhiệm khai thác, sử dụng dit trước Nhà nước Do do giá chuyỄn nhượng thường cao

hơn rất nhiêu so với gi thuê

14 Ý nghĩa việc quy định Hep đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt

VỀ mit ly luận việc ghi nhận HĐCNOSDĐ, ö thể hiện nựtôn trong quyền tài săncủangười có quyền sở hữu, chuyễnnhương quyên sử dụng dit 614 một quyền rongcácnhóm quyên định dosttai sin của chủ sở hữu Chế địnhHHĐCNOSDĐ ở là phươngtiên pháp lý quan trong rong việc điều chỉnh các quan hệ chuyển nhượng quyền nữdạng đất, tao cơ sở pháp ý võng chic cho các giao dich din sự vì dit đi nối chung

vi chuyển nhượng quyên sở dụng đt ở nói riêng diễn ta một cách thuận lợi, đ đăng

và đạt hiệu quả Déng this, việc ban hành các chính sách pháp luật cũng như iậc ghi

nhân giao dịch chuyỄn quyền sở dụng đất đã gop phẫn vio vite thắng nhất quản,quy hoạch nhà ở Mat khác, HĐCNQSDĐ ở lá văn bản thể hiện sự tự nguyên thỏa.thuận giữa các bên, trong đó xác đính quyền và nghĩa vụ giữa các bản, là cần cử để

co quan có thim quyên giải quyÊt nên việc quy dinh HĐCNQSDĐ & 1a cơ sở pháp

ý quan trọng đỄ các cơ quan Nhà nước có thêm quyên giải quyéttrenh chấp dit đai

VÌ mặt thục iin các quy định về HĐCNOSDĐ Z đã tùng bước đáp ing abu cầncấp thất của nghời dân về chỗ ở hong thời đại kinh é phát iển, đời sống ngày cảng

dn dinh, nâng cao, điều này dim bảo cho quyền sử dụng dit & được luân chuyển mộtcéchlinh host, c@ hiệu quả, giúp phân phối lại quyền sử dụng đất & phù hợp với nhủ

sử dụng đất ở, từ đó nâng cao hệ số sử dụng dat trong nên kinh tế thị trường,

Ngpi ra việc Nhà nước cho phép chuyỂn nhượng quyễn sử đụng đất ð đã làm chấm đứt ình trạngchuyểnnhượng dit đai trái pháp luật, đúp các giao dich iên quan én

đất đủ được dfn ta mốt cách Tãnh manh, có hiệu quê cao Hom thế, việc thin nhận

B

chế ảnh này đã khe thác tốt đa các lợi ích ma đất dai meng lại, ting thu cho ngânsách Nhà nước thông qua việc thụ thuÊ chuyển nhượng quyén sỡ dung đất ở

144.Khái quát lịch sẽ hành thành quy định pháp Hạt về Hop đồng chuyển.nhugng quyền sử dụng đất tại Việt Nam từ khi Luật Đất năm 1987 có hiệuIne cho đến may

141 Giai đoạm từ khử I

lực (1988 - 1993) Sau năm 1980, Việt Nam đã xác lập ché độ sở hữu toàn dân đối với đất đại, Sựa

ft Đắt năm 1987 có hiệu lực cho đến trước khi có

Indt Dit dai 1993 có

doi của Luật Dit đa 1987 1a một bước tn mới trong lich nr điều chỉnh quan hệ đắtđai của Nhà nước, thể hiện chính sách của Nha nước về việc khuyén khích mọi tổchức và cá nhân thuộc các thành phận ánh đều tơ vốn để sử dung dit đai vào sẵn

xuất nông nghiệp, lân nghiệp Tuy nhiên, trong thời ki này, Nhà nước te có quan

at cho người

dân nên người dân không được xem đất đa là tái sin catiông mình, cho nến dit da

không được mua bán, không được dé lai thie kế Theo do Luật Đất đu 1987 gh nhậnđiển, dit đi được xem l tả sẵnthuộc sé tit toản dân, Nhà nước giao

các quyền cia người sử dung dit nh sở dung đất đoợc hưởng lợi ích, được Nhà

"ước dén bù thiệthai khi Nhà nước thụ hồi dit nhưng không có quyền mua bán dit?

Do dé, ti thôi điểm này việc xác lập các hop đẳng về quyên sở dụng đắt bao gi

HBCNOQSDD là không được phép.

én nim 1991 Pháp ệnh Nhà ở ban hành trong đó quy dinh “Tide mua bán nhà

6 thuộc mot hình thức số hữu đẫu phải được thực hiện thông qua hợp đẳng mua bảnnhà ở Đắtcó nhà không phẩtlà đỗt tượng cũa hop đồng mua bản nha 6: Người

ôncrdimg ddttheo guy dinhcitaLudt Batchủ sở hữu nhà ở có quyén chuyển quyén sở hữu aha ở

doe cluylnqh

dat” Theo quy định né

Ảngớ hữu nhà ở được qu

cho người khác thông qua hợp đồng uus bán nhà & Tuy nhiên, quy định này một lần

nite nhễn manh đất có nha ở không phải đổi tương hợp đồng mua bán, nên các chủ

thể không được mua bán đất có nhà ở

1.4.2, Giai đoạm từ khi Luật Đắt dai 1993 có hiện lục đến rước Ii có Luật Bat

ai 2001

"My ĐỀu lế Luật Bắt 11987

‘Du 31 Pháp Eahsd S1-LCTIEDNNG ngly 06 thingO4 xăm 1991 cia Hộiđồng Nhi nước guy đạn vk

*

Luật Đất dai 1993 ra đời thay thé Luật Dat đại 1987 đã có những bước tiến mớitrong quy định vé quyên rir dung dit, mở rồng quyén của chủthể có quyền sỡ dụngđồng thời cập Gity chứng nhận quyện sử dụng đất do cơ quan quảný dit đi ởTrung ương phathinh Khoin3 Biéu73 Luật Dit đa 1987 ghi nhân, người din được

tự doy chỉ xác lập các giao dich trong đó bao gần chuyén nhương quyển sở đụngđắt Những guy định vỀ chuyển nhượng quyền sữ dụng dit được hướng dẫn bởi Nghị

inh sổ 17/1999/NĐ-CP và Thông tơ số 1417/1999/TT-TCĐC, cụ thé, đối với đắt 3,

"người nữ dụng dit hop pháp được quyên chuyển nhương khi họ không có nu cé nữdanghoặc chuyển di nơi khác Cá nhân, hộ gia dinh muốn chuyển nhượng quyền sửdạng đất thông thường phải có Giấy chứng nhận quyền cử dung dit do cơ quan cóthần quyện cấp, VÂ tinh tụ thủ tục chuyển nhương quyển sử đụng đắt phi tuân thiquy định pháp luật chẳng han hop đẳng về quyền sử dung đất phi đoợc lập bằng

‘van bản theo mẫu s601 ma Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định kém theo sơ đồthửa dit, gay chứng nhận quyền sở dụng dit và ching từ nốp thuế đắt Trước hi

Luật Đất dx: 1993 nia đổi vào năm 2001, HBCNQSDD & phải đoợc nộp choUBND

cắp xã, phường thị trấn Đến lần sữa đối năm 2001, thi các thổ tục chuyển nhượng

quyền sử ụng đất được thục hiện tri UBND cấp huyện, quân thị xã thành phố tree thuộc tinh,

41.42 Giai dogu tc bhi Luật Bit đai 20/8 có âu lực cho déu trước khi có Luật

Dat dai 2013

ft đại 2003 sa đời đã kế thừa và hoàn thiện quy định tại Luật Dat đại 1993,

t dai

Luật

trong để Nhà nước vẫn up tục ghi nhân wife chuyển nhường quyén sử đụng

Với người sử dung đắt Luật quy định Nhà nước côngnhân quyên sử đụng đất đôi với

"người dang sử dung đất én đính bằng việc cập gay chứng nhân quyền sử dụng đấtcùng với đồ đưa ra điều kiện đỂ người sử dụng dit được thục hiện các quyén ofaminh là phải có gầy chúng nhận quyền sử dụng đất

Ngoài re, BLDS 2005 đành một chương riêng để quy định vi HĐCNQSDĐ

(chuong XVII), những quy định này đã giúp nguội din hiŠu:õ được bin chất của

EBCNOSDD và nhõng nội đụng sơ bản cis loi hợp déngniy, Tà cần cứ pháp ý a

bio vé quyên và Lợi ích hợp pháp của các bên

14.4, Giai dogn từ khi Luật Dat dai 2013 có. tực đến nay

Fa

BLDS 2015 ra đổi đã lược bỗ quy định vé hop đẳng chuyển nhượng quyền sửdung đất, thay véo đồ là quy định chung vé hợp đồng về quyên nữ đụng đắt (mục 7

chương XD, Trong Luật Kinh đoanh bất đông cân năm 2014 (từ Điễu 37 đân Điều 40) quy định về nguyên

chuyển nhương quyên sở dụng dit trong inh vực kinh doanh bit động sin én canh

đó, trường hop quyện sở đụng dit gắn lida với nhà ö, các bên ph tân thủ quy dink

„ quyển và ngiĩa vụ của bên chuyén nhượng và bên nhận

của Luật Nhà ở năm 2014 về điều kiện của nhà ð tham gia chuyển nhượng gắn với

quyển sử dung dit và điều kiên các bén khi tham ga chuyén nhường tại Đi 118,

Điễu119

Có thể thiy, các quan hệ lién quan din HĐCNOSDĐ nói chungvà HĐCNQSDĐ

ở nổi riéngtrongphép luật Việt Nam đến nay luôn they đổi, khôngngùng hoàn thiên

để phù hợp với tink hinh phát iển của xã hội

KET LUAN CHƯƠNG 1

Nhim tao cơ sởngiên cứu về quy dinhphépluitvé HĐCNOSDĐ ở rongchương

tiếp theo, trước hỗttác giá đã tim hiểu một số vin dé lý luân cơ bản về HĐCNQSDĐ

ở như các khái niệm liin quan din HBCNQSDD ä, phản tich các đặc điểm củaHĐCNQSDĐ ở từ 8ó so sinh HĐCNOSDĐ, ở với các loại hợp đẳng chuyển quyền

sử dạng dit khác Bên cạnh đó, tác giả cũng phân tích ý nghĩa cũa việc quy Ảnh

HĐCNQSDĐ ở vé mặt lý luận và thực tiễn Đồng thời, tác giả cũng nghiên cửa chếđịnh HĐCNQSDĐ ở trong chiều dai lich sử từ đó thay được tâm quan trọng của nd

trong mọi lĩnh vực cũ đất nước, cho thấy sự chuyển biễn tích cực trong sự mở rồng quyền năng của người sở dụng đất ở

6

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHAP LUAT VIET NAM VE HOP

ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG BAT Ở

2.1 DSi trợng Hợp đồng chuyén nhượng quyền sử dung dit và các điềukiện chuyển nhượng quyền sie dung đất ở

» tương của hợp đồng là một trong các yêu

đồng dân nr Trong HĐCNOSDĐ 6, đổi tượng của hợp đẳng được xác định là quyển

+hông thể thiểu rong một hop

sử dụng dit ö và dit 6

Theo quy định pháp luật dit di, dit ở bao gim: Dat ở tại nông thôn, đất tei đểthi, đất khu chúng cơ (đấy là loi đất có mục đích sở dụng hn hợp nhưlăm nhà 3trungtên thương mai, vin phong trong đó nhà ở chiêm số lượng lún) và đất nằm

xenk với loại đt khác.

ĐỂ quyên sử dung dit ở trở thành đố tương của HDCNOSDD ở trước tiên cầnphải nghién cứa tìm hiểu và nguén gốc phát sinh quyền sử dụng đất 6

Đôi với với cả nhân, hộ gia đình, quyên sử dung đất ở được xác lap dure trên các

co sở su: quyền sử dụng đắt ở côa hộ gia đính, cánhânhình thành từ quyết nh gaođắt ở có thu tiên sỡ dung đất của cơ quan Nhà nước có thẳm quyền, thông qua việcNha nước công nhận quyên sử dụng đắt ở cho hô ga dinh, cá nhân khi đáp ứng cácdiéwkién pháp luật quy định, nhận chuyển dd, nhận chuyễn nhượng nhận ting cho,nhân thừa kề quyền sở đụng đắt hợp pháp từ người khác

Ngoài cánhân, hồ gia đảnhà chỗ thể phổ bin sở đụng đất 6 thì các chủ thể khác

cũng được Nhà nước xác lập quyén sử dụng dit ở trong các trường hợp

- TỔ chức trong nước được Nhà nước giao dit có thu tiễn sở dung dit để đầu neđưngnhú ð nhẫn: đỂ bán hoặc kết hop bán với cho thuế,

- Danh nghiệp có vấn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cự ở nước ngoài được Nhà nước geo đất có thutién sử dụng dit đỄ đầu hy xây dụng nhà ở nhằm mục

dich để bản hoặc kêt hợp bản và cho thuê;

TS chúc kinh tÊ rong nước, doanh nghiập có vẫn đầu ty nước ngodi, người ViệtNam đính cư ở nước ngoài nhân chuyễn nhượng dự án đầu tư của các đoanh nghiệpkhác đễ aiutunty đọng nhà ở nhằm mục đích df bản hoặc kéthop bản với cho thu,

`! Ehgễn 2 bia 55 LutBẬt 12013

‘omnoin 3 Đầu 55 LuịtĐất 42013

”

- TỔ chúc, hô ga đảnh, cá nhân trong nước được sở hữu nha ở gắn lẫn với quyền

Với quyền sở dụng dit theo quy định của pháp tua

Tit of các quyên sở dung dit ở này đều có thé được phép chuyén nhương nêuquyền sử dung đất ð thôn min các điều kiên đoợc quy định tạ Điều 188 Luật Dit

ai 2013

“Một là, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng dit đỗi vin diện tích ait ở chuyên

pháp lý chính thúc thể hiện

ái vớ thôn đật cụ thể,

nhượng Giấy chứng nhân quyền sử đụng đất lá văn

sử ghi nhân của Nhà nước với quyền của người nở dụng dit

thể hiên mỗt quan hộ hop pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Trong hoạt

đông kinh doen it đông sắn, Gidy chúng nhân vỀ quyền sỡ dụng đất công là điềukiện bất buộc đối với đắt được du vào kink doanh! Cấn cứ vào théngtin trên Gidychứng nhân quyên sở đụng đắt có thé xác định được: Chủ thé nào có quyền chuyểnnhượng? Dựa vào nguén gốc sử đụng dit biết được quyên ử đụng dit có được phápchuyển nhươngkhông? Viti thủa dit, mục dich sở đụng đất thời hạn sở dụng đấtTrong trường hop, quyền sở dụng đất của vợ chẳng tủ trên gy chứng nhận quyền

ở dụng đất phải ghi cảnho tôn cia vợ chẳng Thường hợp, tha dit ở có nhiễu cá nhân không cùng mốt hộ ga dinh hoặc không cùng một tổ chức cử dung thi giấy ching

nhân quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hồ gia đình, tùng tổ chúc!”Việt xác định thời đễm thôa mấn điều kiện “có gây chứng nhận quyên sử đụngđắt" côn tên tại nhiễu cách hiểu khác nhau Cách hiểu thở nhất cho ring không cầnxác dinh chủ thé đứng tên trong Giấy chứng nhân quyén sở dụng đất chỉ cần quyềnsir dung dit của thi dit được cấp Giấy chứng nhân quyền cử dụng dit a đáp ứng

a Khoản 1 Điều 188 Luật Dit đa 2013 Chẳng

điều kiện chuyển nhượng theo

hen, A chuyễn nhượng quyền sử dụng đất cho B, đà Giấy chứng nhận quyéa sử dụngđắt vẫn dingtén A nhưngB vẫn có quyên chuyển nhương quyên sử đụng dit cho CNgoc lạ, quan điểm khác lại cho rằng chỉ người có quyên sử dụng đắt hop pháp teithời điển chuyểnnhương mới có quyền chuyỂn nhường túc người có tên trên gaychứng nhân quyền ử dụng đất mới có quyển chuyển nhương'® Tác giã déngtinh vớicách hiễu này, vi chỉ khi người sử dụng dit được đúng tên trong Gidy chúng nhậnquyền sử đụng đất thì các quyền đối với thin đấtnói chung và quyén chuyén nhươngquyên sử dụng đắt nói riêng mới phát sinh

Tuy nhiên người có quyền sỡ đụng đắt đò không ding tin trongGiéy chứng nhận

quyền sử dụng đấtvấn có quyền được chuyđnnhương quyền sử đụng đắt rongtrường,hop người nhận thừa kế quyên sở dụng đất &, quyền sở hữu nha 6, tài sin khác gin

Hiên với đất đầu là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cự ð nước ngoài không thuộc đối tương được mus nhà ở gin lida với quyền sử dụng đất ở tại Việt

Nam, trong trường hop này nguùi nhận thừa ki không được cấp GiẤy chúng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và ải sin khác gắn lida vớ đất nhưng đượcpháp chuyỄn nhượng rong HĐCNOSDĐ 6 thi người nhân thừa kế được đúng tên làbên chuyển nhượng?

Hai là, đấtkhông cô tranh chấp, Khoản24 Điều 3 Luật Dat đa 2013 dua ra ảnh:nghĩa Tranh chấp đắt ăn là tranh chấp vé quyễn nghĩa vụ cũa người sử ng đắtagain hai hoặc nhiễu bên trong quan hệ đắt đai” Theo khoản Điều 3 Nghị quyết04/2017/NQ-HĐTP của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao, có thể chia tranh chấp đấtđai thành các loi: ranh chấp ai có quyền sở dung dit; ranh chấp vé hop đồng thùa

nhượng quyền rỡ dụngquyển chuyển quyền sỡ dung đất trong dé có quyền cin

đắt Điều này là béthop lý vì không phải ranh chấp đất đại nào cũng có ảnh hung

":Ngyẫn Thủy Đang G017) “Hep đẵchgÖnnluphe mgÖn dig ad theo phíp uất ỹnhinhclz

TRẤN, Lan sn tổn sf hàthọc, Tường Dashes Lae at N60

‘a Teg unit BẰ Na 3013

Fe

trụ tấp đần quyền chuyển nhường quyền sở dụng đất š như tranh chấp về quyên nữdạng bật đồng sẵn ini, tranh chip vé mục đích sở dung đất Hơn nữa có nhiềuchủ thể ơi đụng điều này, tạo ra lý do tranh chấp để căn trở chủ thể có quyền thụchiển chuyỄn nhượng quyền nữ dụng dit, hành vi này xâm phạm đến quyển sở hữu tàsản của người sở dụng dit và có thé gây thiết hạ lớn cho họ nếu như họ mắt cơ hộichuyển quyên sỡ dụng đất đ tao vốn kinh đoanh, sẵn xuất Bén canh đó, quy định về

điển liên "đắt hồng có tranh chấp "còn bắthợp lý 6 chỗ, kh các bên phát ảnh mầu thuấn vé quyền và nghĩa vụ của người sử dung đất nhung sau đó đã tự hòa giấi và

chưa git đơn yêu cầu din cơ quan có thim quyền gai quyétthi có xem trường hợp

ny là tranh chấp dit được không? Tranh chấp đất đi Tà tranh chấp vé quyển và nga

vv gin các đương sự nên thủ tục gai quyết tranh chip phi tri qua con đường tổ

tong Do vậy dĩ xen đt dng cô nh chấp ki một rong cá bin a gi đơn yên Bể: quyit tranh chap về đất đại

Bala, quyền sử dung đất ở không bị kê biên để

biên pháp cuống chế nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tải sản mã chủ sở hữu,

cơ quan có thậm quyên.

o đảm thi hành én Kê biên là

tài sản phải tiên hành trên cơ sở bản án, quyết định thi hanh án của cơ quan có thâm.

quyền Cấn cứ vào quyét dinh của Tôn án, cơ quan thí hành án có thể xác định đượcquyển sử dung đất có đang bị kế biên hay không nễu quyền sử dung đất đang bị kêbiển thi người sử dụng dit không được phép chuyển nhường Quy định này nhền

"ngẫn chin vite tu tén tại sản, lẫ tránh ng]ễt vụ cũa người sử dụng đất

Hiển nay give Luật Dit đa 2013 và Luật Nhà ở 2014 không tương thích về điều

được thục hiện giao dich chuyển nhương Cóthể xem đất đại và tải sin gin tiân với dit là nhà ð là một khái iên kếtthông nhất,

kiến để quyền sử dung đất và nhà

không thổ táchrời nhau, chiu ảnh hung pháp lý từ quyên sử đụng đắt Tuy nhiên,tei Khodn 1 Điều 188 Luật Dit đai 2013 quy định: điễu kiện để quyén sỡ dụng đấtđược chuyển nhương khi đất dé không thuộc diện kệ biển dé dim bảo th hành ánTrong khi đó, điểm e Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 lai quy định nhà ð đượcchuyển nhương khi nhà & dé khéng bị kê biên để thi hành én hoặc khéngbi kê biên

để chấp hành quyết định hành chính để có hiệu lục pháp luật của cơ quan Nhà nước

có thẫm quyền Căn cứ vào tinh hợp ý, hop pháp, có thể thấy quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 là phù hợp và phạm vi rổng hơn, tương thích với pháp luật hiện hành vé kê biên tài sẵn

20

"Bẵn I, trong thời hạn sử dụng đất Tay thuộc vào mục đích sỡ dụng đất, hình thúc

ở dung dit ma pháp uit có quy dinh cụ thi vi hồi gian sỡ dung dit, bao gm ditsir dang én định lâu dai va đất sỡ đụng có thời hen Thôi hạn chuyển nhượng quyển

sử dụng đất ở công được xác định theo hai loại thời hạn trên và bên nhận chuyểnnhượng có quyền sở dụng đất ởtrong thải hạn còn lại Đối với loại đất ở sở dụng éndin lâu đã, theo quy dinh tei Khodn 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 đất ð do hồ ga

ảnh, cá nhân sử đụng là loại dit cổ thời bạn sử dụng dit én định, lâu dai Cin cứ

Điễu 128 Luật Dit dai 2013 thi người nhận chuyỂn hương quyén sở dung đất đốvới loại dit được sở dụng dn định âu đà thì được sử dung đất ẫn đạnhlâu dat ĐốiVới dit sử dụng có thời hạn, thin gan sỡ đọng đất thông thường a 50 năm, đối vớicác vùng kinh té xã hội đặc biệt khó khẩn 1a 70 năm Theo Khoản 3 Điều 128 LuậtĐất dei 1013 đối với dự án kính doanh nhà 648 bán hoặc

ở dung dit ở côn có đối tương là các tài sân nếu trên và đối với mỗi loại ti sẵn nay

cũng phải đáp ứng các điền kiện chuyển nhượngtheo quy định pháp luật Chinghen

Nấu đối tượng chuyễn nhượng là nha ở thi việc chuyển nhượng nhà ở phải đẹp

ting điều kiến: có Giấy chúng nhân theo quy định cia pháp luật, không thuộc diện dang có tranh chip, khiêu nai, khiêu kiện và quyền sở hữu, dang rong thôi hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sé hữu nhà ð có thời hạn; không bị kể biên a th hành,

án hoặc không bị kẽ biên để chấp hành quyết inh hành chính đã có hiệu lục phápuất của cơ quan Nhà nước có thim quyên, không thuộc dién đã co quyết định im hấ

có thông báo giã tôa, phá đổ nhà ở cite cơ quan có thim quyền)"

Néu đối tương chuyển nhượng là các công hình trên đất khác, với tinh chất là

phục vụ trực tiếp cho ave đích sinh hoạt và đời sống cũa con người phải đáp ứng

điệu kiên Tả sin gắntiằn với đất được tao lập hợp pháp theo quy định của pháp luật,

Đền H8 Luật Nhì

a

Đã hoàn thành việc xây dụng theo đúng quy hoach xây dụng chi tt va den đầu tr

đã được phô duyét, chấp thuận?!

22 Chủ thể của Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất

Các chithé củaHĐCNQSDĐ ở bao gồm bén chuyểnnhượng và bân nhận chuyển

nhượng

Đối với bên chu Šnnhương, người rũ dung dit có quyền chuyễnnhương quyền

ở dang đất hay không phụ thuộc vào ngoễn gốc phát sinh của quyền sở dụng đất hình thúc sử dung dit, phương thú thue hiện ngiãa vụ ti chính: Theo đó nếu người

sử dạng đit lựa chon hành thức giao đất có thu ttn cỡ dung đất, cho thuê đắt rã tiên

thuê ditmét fn cho cả thời gan thu sẽ có quyền chuyểnnhương quyên cử dụng đất

& Theo quy định Luật Đất đại 2013 nhóm các chủ thể sử dụng dit sau có quyểnchuyển nhường quyên sử đụng đất &

“Một là nhóm người sử dung dit š là hộ ga inh, sánhân ĐỂ nhóm chỗ: ty

thi nguồn gốc đắt ð có được là do Nhà

có quyên chuyỄn nhượng quyền sử dụng đất

Tước giao đất có thu tiền sỡ dụng dit, cho thuê đất trả tén thuê đất mốt lẫn cho cảthời gan thuê, được Nhà nước công nhận quyễn sở dụng đất, được nhận chuyễn đổi.nhân chuyểnnhương nhậntặng cho, nhân thừa kể, thuê1ai đắtongkhm côngnghiệp,cum công nghiệp, khu chế xuất thuê đt, thuê lại đất tra ân thuê dit một lẫn cho cảthời gan thuê; được cơ quan Nhà nước có thẫn quyền cho pháp chuyển mục đích wtdung ditt đất không thu tién sở dụng đất sang đất có thu tién sỡ dung đất hoặc thuêđược Nhà nước giao đất có thu tiền sử dung dat hoặc thuê đất thu tidn thuê đất

một lin cho cả thời gan thuê, Bên cạnh đổ, theo Điu 192 Luật Đất đa 2013 quyền chuyển nhương quyên sử dung đất ở cia hô ga dinh, cá nhân bi giới hạn rong một

sổ trưng hop nhự Cá nhân, hé gia dinh dang sinh sống xen kể trong phân khu bảo

vi nghiém ngặt, phânkdhu phục hổi sinh thé thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều

kiện chuyển ra khôi phần khu đó thi chỉ được chuyển nhượng quyền sử dung đất ởcho hồ gia đnh, cánhân sinh séngtrong phân khu đó, cá nhân, hộ gia inh được Nhà

"ước giao dit ð trong khu vực rùng phònghô thi chi được chuyén nhượng quyền nữdung đất ở cho hé gia định, cá nhân đang sinh số:

hoặc cá nhân, hd ga dinh la đồng bảo dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước

\gtrongkhu vực rùng phònghô đó,

2! Đều 189, mật Đất 812013

2

gto đắt theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuy*nnhương quyền sở dụngđắt sau 1Ú năm ied từ ngày có quyễt định giao dit iêu được Ủy ben nhân dân cap xãnot có dit xác nhận không còn như câu sử đụng do chuyển khối địa bàn xã, phường,thi trấn nơi cư trú để đến nơi khác.

Hai là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chuyển nhượng quyền stdung dit, ti sin thuộc sở hữu của minh gin tiẫn với dit trong thời hạn sở dụng đắt

khi người Việt Nem din cư ð nước ngoài và đầu từ te Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao dit có thu tién sử dụng đất, Người Việt Nam định cự ở nước ngoài,

dosniinghiép có vẫn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Viét Nam cho huê dit tha

tiễn thuê đắt một lân cho cả thời gan thuê

Ba làbên chuyễnnhương quyén sử đụng đất ð là tổ chúc cử dụng đất Nhóm: chủthể này có quyền chuyễnnhương quyển sở dụng đt, ti sẵn thuộc sở hữu cũa min

gắn liên với đất rongtrường hợp

- TỔ chức kinh té được Nhà nước gao đất có thu tiên sở dụng dit, cho thuê dit

thụ tiễn thuê đất một én cho cả thời gan thu

~ Tổ chúc kinh tế nhân chuyển nhưng quyền sỡ dụng đắt có nguồn gắc do được

Nha nước giao có thụ tiên sử đụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đắt rã trước tiên mốt

lin cho cả thời gan thuê mà tién sử đụng đất tiên thué đất đã tra không có ngudn gốc

từ ngân sich nhà nước,

- Tổ chức ảnh tẾ nhận gop vấn bằng quyện sử dụng đắt của hộ ge Ảnh cá nhân,

Š chúc kinh tế khác thi có quyền chuyển nhương quyền sử dung đất, tai sẵn thuộc sở

hữu của mình gin liên với dit rong các trường hợp: Đắt cũa tổ chức kin té góp vốn

có ngién gốc do được Nhà nước giao có thu tin sử dung đất hoặc được Nhà nước

cho thuê dit thutién thuê dit một lan cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhươngquyền sử dụng dit, Đất của hộ gia dinh, cả nhân gop vốn mà không phả là đất được

Nha nước cho thuê trả tién huô đất hàng năm,

- TỔ chức kinhté được thuê dit a@ xây dung công tình ngằm đất trả Hân thuê dit

métlin cho cả thôi gan thuê,

- Doanh nghiệp có vôi

thutién sỡ đụng đất

"Đối với bênnhâncluyŠnnhượng đã pháthuy 1s thể tầng giá tr tành tô của đất

din tơ nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có

thi các chủ thé có nhu cầu, khả năng về tai chính và năng lục tham gia vào quan hệ

2

chuyển nhường quyền sử dụng đất đầu có th trở thành bén nhận chuyển nhương,

Tuy nhiễn, pháp luật cũng có giới han một số trrờng hop không được phép nhận

chuyển nhương Theo quy định tạ Điễu 169 Luật Dit đai 2013, hô ga định, cá nhânđược nhận chuyỄn nhượng quyên sử dụng đất ð không phụ thuộc vào nơi cơ trú trữtrường hợp hé ga đánh, cánhân không được nhân chuyễn nhượng quyén cử dụng đất

rong khu vực rùng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hội sinh thei thuộc rùng đặc dụngnêu không ánh sốngtrong khu vue đó Trường hop

cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhân chuyển quyên sửdung dit trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chỗ xuất, khu công nghệ cao,

khu lành tổ Bén cạnh đó, cá nhân 1á người Việt Nam định cự ở nước ngoài thuộc

diện được số hữu nhà ð tạ Viét Nam theo quy định cia pháp luật vé nhà ở được nhậnchuyển quyên nữ dung dit ở thông qua hình thie mua nhà & gin lin với quyền sửdung dit & hoặc được nhân quyện sử dung đất ở trong các dự án phát iển nhà ởTrong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì được phép nhân chuyểnnhượng quyền sở dụng đắttrừtrường họp pháp luật không cho pháp chuyển nhườngĐối với doanhnghiập có vẫn đầu t nước ngoài được nhận chuyển nhường vẫn đầu

tà ge trì quyền sỡ đụng đất thao quy định của Chính phố

Ngoài ra theo quy định của BLDS 2015, chỗ thể tham ga giao dich dân sự nóichungvà HĐCNQSDĐ, ở néiriing đều phải đáp ing các điểu kiện chung và chủ thểThứ nhất chủ thé tham gia gao kết hop đồng hả có năng lục pháp luật đân mxingle hành vi din sự phù hợp với việc chuyển nhượng quyền sở dung đất ở

Đôi với cả nhân tham gia vào HĐCNOSDĐ, ở phiilé người đã thành iên từ đã

18 tuổi trở lên và có năng lực hành vi din sự diy đã Trường hợp cá nhân là người sất năng lực hành vi din sự cá nhânlà người có khỏ khẩntrongnhân thức, làn chủ

hành vi hoặc cá nhân là người bị han chế năng lục hành vi din sự thi việc xác lập,

thực hignHDCNQSDD ở phải do người đại điện pháp luật của họ xác lập, thực hiện

hoặc dingy

Đối với chủ thể than gia HĐCNOSDĐ, ở là pháp nhân (td chúc kinht thì phảt

dip ting các điều kiện quy định tei Điều 74 BLDS 2015: Được thành lập theo quy

định phip luật, Có cơ cấu tổ chức theo quy định pháp

nhận pháp nhân khác và tự chíntrách nhiệm bingti sẵn cba nành, Nhân định mình tham gle quan hệ php luật một cách độc lập Bén canh đó, pháp nhân tham gia vio

Có tải sản độc lập với cá

HĐCNQSDĐ ở phải thông qua người đại điện theo pháp luật hoặc ủy quyên Người

dai điên này rẽ xác lập và thục hiên các quyên, ngiữa vụ cũa pháp nhân phát nh trong các các geo dich din sơ

Đội với bên chuyển nhượng trong HĐCNQSDĐ ở không phải là cá nhân, phápnhân Theo Điều 101 BLDS 2015, các chủ thể khôngphãilà cá nhân, pháp nhân nay

hồ ga đính tổ hợp tác tỔ chúc khác khi tham ga gao dich dân thi các thành viên

cùng tham ga xác lập, thục hiên giao dich dân sự hoặc ủy quyên cho nguội đi diện

them gia xác lập, thục hiện giao dich din sơ Việc dy quyén cho người đại diện than

ge xác lập, thực hiên gao dich din sự phải được lập thành vin bản, trừ trường hợp

có thôn thuận khác Trong giao dich về quyền sở dung đất nấu người sử dụng đất ở

là hồ ga đãnh túc quyền sỡ dụng đất 51a từ sin chúng củahổ gia đảnh thì việc “anh

dloat ti sân là bắt động sn động sản có đăng ký, tà santa ngudn hunhhập chỉcủa gia dinhphéi cd sự thôn Huận ca tắtcäcác thành viễn gia dinhla người thành

xiên có năng lực hành v din sự dy đủ, trì trường hợp luật có aug: định khác

theo quy ảnh này nấu hô gia đính muốn chuyển nhương quyền ử dụng đất ð phải có

say đẳng ý cise tit cả các thành viên ga dinhlé nguời thành niên có nắng lục hành vi din nụ đầy đủ Trường hop không có thôn thuận thì áp dụng quy dinhvé sở hữu chung theo phần được quy định tại BLDS 2015 và luật khác có iên quan, trừ trường hop quy định tại Điều 213 côa BLDS 2015

Thứ hai, chủ thể giao két HĐCNQSDĐ ở là hoàntoàn ty nguyên Sự hrnguyên

ấthp đồng là điều kiên có hiệu lục của hợp đồng chuyển nhượng

Sự tự nguyên thể hiện ở việc chi thể tham gie hop đồng ty do

khi tham gia giao

Căn cứ quy định BLDS 2015 và Luật Đất đa 2013 thì HĐCNOSDĐ, ở cần dep

ting diy đã các điẫu kiện về hinh thúc sư

Thứ nhất Điều 502 BLDS 2015 quy dinh về hành thúc hop đẳng về quyên s+dạng dit: "Hop đẳng về quyẫn sử dụng dt phéi được lp thành văn bản theo hành

Thuần 2 Diu 212 BLDS2015

Fa

thức phù hợp với qu’ dinh của Bộ luậtnày, pháp luật về đắt đi và qu’ nh khác ca

tháp luật có liên quan” Theo dd, HBCNOSDD ở bắt buộc phải được lập thành văn

bin, hợp đồng có thé được viét tay hoặc đánh máy, seu dé hai bén iy tân vào vẫnbin, nu một trong các bin rong họp đẳng là tổ chức cỏ h cách pháp nhân thi hợpđồng phải cỏ đóng dâu oie pháp nhân Theo quy định tai Điều 64 Ngủ dink43/2014/NĐ-CP thì người có thim quyên ký tên trong vin bản HĐCNOSDĐ ở cin

hồ ga ảnh lànguôi có tấn rênGiậy chúng nhậnhoặc người được ủy quyện theo guy định của pháp luật về din sơ Bén cạnh đó, chủ thé này chỉ được thục hiện việc ký

hop đồng văn bản gao dịch về quyền sử dụng dt, quyn sở hữu tà sin gắn liên vớiđắt khu đã được các thành viêntrong hộ gia nh sử đụng dit đồng ý bằng vấn bản và

‘vin bản đó đã được công chứng hoặc chúng thực theo quy định của pháp luật” Đối

với văn bản HĐCNOSDĐ ở cũanhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viintrongnhém ký tên hoặc có vin bản ủy quyên theo quy định của pháp luật về dân say trừ trường hop các chỗ sở hữu cần hé cùng sở dụng chung tht đất trong nhà chung cư Nhẫm tránh trường hợp xây ra tranh chip thi cổ bao nhiêu bên tham gia

hop đồng thì phải lập bây nhêu bản, mỗi bên gữ nột bản

Thứ hai theo quy địnhtại Khoản 3 Điều 167 Luật Dét đai 2013 thi HECNOSDD

a bắt buộc phải được công chứng hoặc ching thực, trừ trưởng hợp mốt bên hoặc các

tên tham gia HĐCNQSDĐ ở là tổ chúc hoạt động ánh doanh bit động sin thi hop

đẳng được công chứng hoặc ching thc theo yêu cầu cia cic bên Như vậy, Luật Dat

dui đã đưa samt quy phạm tùy nghi “HECNQSDD và tài sân gẵn hỗn vớt ddtphat.8ươc công chương hoặc ching thực" theo đ, các bin gao két HECNOSDD ở có thé

ưa chon công chứng hoặc chúng thục hợp đồng Công chúnglà đỂ chúng nhân tính

xác thực, hop pháp của hợp đồng được thục hiện tại các t8 chúc hành nghề công

chứng Theo quy nh tạ Điễu 42 Luật Công chứng năm 2014, công chúng viên ofa

tỔ thúc hành nghề công chúng chỉ được công chứng HĐCNOSDĐ Z rong pham vitỉnh, thành phổ trục thuôc rung tưng nơi ổ chúc hành nghề công chúng dit trụ rỡ

Chúng thục hợp đồng là việc cơ quan có thẩm quyén chúng thực vé thời gian, địa

điểm giao kết hop đồng năng lực hành vi dia sự ý chi tự nguyên, chữ ký hoặc dâuđiểm chỉ của các bên tham ga hop đồng Theo Điễn dKhoén? và Khoản 6 Điệu 5

Đầu 14 Thêngnr03/2015/TT.BTNMT

26

Neu định 23/2015/NĐ-CP thim quyền chúngthọc HĐCNOSDĐ 6 thuậc vi UBND

xã, phường thị trên nơi có đất Quy đính về HECNQSDD š phải đuợc công ching

hoặc chúng thục di tao iu kiện thuận lợi cho việc quinly, kiểm soát việc rỡ dụng

đắt của Nhà nước

Thứ ba HĐCNOSDĐ ở phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thêm quyvide đăng kỷ nay là cẩn cử để vie chuyỄn nhượng quyền sử dung dit ð có hiệu lụcpháp luật Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Dit đi 2013, việc chuyển nhượng quyền nữdung dit phố đăng ký tại cơ quan dinghy đất đi và có hiêulục kể ử thời điểm đăng

kỷ vào 38 địa chính Tuy nhiên, quy định BLDS 2015 v hình thúc ota giao dich dânsay chưa có nự nhất quán rong cách tép cén đối với hình thúc vin bản có đăng ký:

Khoản 2 Điều 119 BLDS 2015 quy định vin bản có ding ký là một tong các hình thúc của hợp đẳng những theo Khoản 2 Bigu 128 BLDS 201 5 chỉ quy định gao dich din sự vô hiệu và hành thức đối vớ trường hợp vin bin kchéng tuân thủ quy dinh vé công chúng chứng thục chirkhéng quy dink truimg hop geo dich dân sự vô hiệu đo

không thực hiện đăng kỹ tei cơ quan Nhà nước có thẳm quyền Do vậy, rongtrường

hop Toe én xem xát hiễu lục của hợp đẳng thì vin bản không thục hiện đăng ký tei

cơ quan có thẫm quyền có bị Toà án huyền vô hiệu?

2.3.2 Thời điễm có hiệu lực của Hợp đằng chmyễ nhượng quyằu sĩ deg

đắtz

Việc xác định thời đễm cohiéulue của HĐCNOSDĐ, ở coy ngiữarất quantrong,

vì quyền và ngiữa vụ của các bên trong HĐCNQSDĐ, ở chỉ phát sinh tại thời aidhop đồng có hiêulục pháp luật, hơn nữa khi xây ratranh chấp thi đây là căn cử quan

trong đỂ cơ quan Nhà nước có thêm quyền gat quyết

Điễu 503 BLDS 2015 quy định vé hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng dithur sau "Việc chuyển quyén sử đụng dit có hiệu lục kế từ thời đim đăng kỹ theoqguy ảnh của Luật đất đu" Trên cơ sở đó, Khoản 3 Điều 188 Luật Dit dei 2013 quyđịnh "Việc chuyễ ;

chấp quyền rt dung dit, gop vốn bằng quyền sử dung dit phi đăng ký tí cơ quanđăng ký ait đại và có hiệu lục kd từ thôi điểm đăng ký vao số dia chink” Theo cácquy dinh rn, việc chuyển nhường quyên ử dụng đi

đăng k vào sd địa chính ĐỂ đăng ky vio 28 địa chỉnh, các bén tronghop đẳng phiitiến hành th tue đăng yy đắt dei (đăng lọ biễn động do việc chuyển nhượng quyền

i, chuyễn nhương cho thuê, cho thuê lại, thir kc, tăng cho, thể

ở có hiệu lực kế từ thời điểm,

Ea

ử dụng đẤQ tri V ăn phòng đăng lợ đắt đi Su đó, bên nhân chuyŠnnhương sẽ đượccấp Giấy chúng nhin che điệntích dit ð mà họ nhân chuyễnnhương đồngthời thôngtinvé việc sở dụng đất của họ of được ghi nhận vào sổ địa chính Có thé thấy, việcchuyénahuongquyén sử dụng đắt ö nói iêng và chuyễn quyền sỡ đụng đắt nói chungđầu chi phát ảnh hiệu lục khi các bên thục hiện ngiãa vụ đăng ký biển động ti sinđỗi với nhà nước, tức là việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lục khi cơ guan Nhà nước

có thẩm quyền chính thúc ghi nhân việc chuyển nhương này vio gay chúng nhận

quyên sử dụng đất, quyên sở hữu tải sin gin tiên với đất

Tuy nhiên, chính sự quy định không tổ răng tích bach, không thông nhất của

pháp luật dn đến nh trạng có nhiều cách hiểu khác nhau về thời điểm có hiệu lụccủa hop đồng chuyén nhường quyền sử dụng dit

Hiên nay, đa số các cơ quan áp dụng pháp luật, các nhà nghién cứu đều xác dink

thời điển có hiệuhục của HĐCNQSDĐ là tai thôi điểm đồng hý vào sổ dia chin,

“Thời đu có huận lực của hợp đẳng và thời dtém ghu nhận quyễn sĩ ding đất củangười nhân chuyŠnnhương (được xác dinh cingmột thời đễn: Đăng lị vào sổ chachinh) Theo cách iu này thì trongtrường họp di HĐCNOSDĐ, đã dim bảo nỗdung vi tuân thủ hành thức theo luật định nhưng chứa được đăng kí vào số địa chínhthi giao dich vin chưa có hiệu lực pháp luật Thục tấn hiện nay, có nhiễu Tòa án nữdung căn cứHĐCNOSDĐ chưa được ding ky tại cơ quan đăng ky đất dai để tuyên.hop đồng vô hiệu hey trongnhiÊu vụ việc, cơ quan Thị hành én din ne vấn tần hành,

kê biên quyền sỡ đụng ái tượng củaHĐCNOSDĐ.

tuân thủ vệ hình thức và nối dungtheo quý định cũa pháp luật, chilé chưa được đăng

` Ngjện TuỜ Tang CO), Hp dongchapdanun qua de dds Deo php de hnindcia

rệt Tun atone, Roongbathge Lait Ha NGL Hi N99

2 Nagy Ehish Vin, Dényig sea dig dvd tam có nde cũa rao đc dina việc

cpt deta cp dn gina dng Ad ys napeoe ean ngs dog Ate OL aco ca ghocokl danse Oatnhoac tua nen es top D0 ồn) Tạp chỉ Tee banbản din da tổ ng 19thúng04 năm 2022

28

vết thực tỄ giao dịch din sự chưa đảm bảo quyển lợi các bên tham gia giao dich’Các lập luân của quan điểm này choring cin cĩ mụphân bi§t:ổ răng in thời im

cĩ hiệu lục của HĐCNOSDĐ với thời điểm cĩ hiệu lục của việc chuyển nhươngquyền sử dụng đất Theo quy dinh tại Điều 502 BLDS 2015, Khộn3 Điệu 167 LuậtĐất dai 2013 yêu cầu HĐCNOSDĐ phải lập thành vin bin, cĩ cơng chúng hoặc

chúng thục Và theo quy dinh tei khoản 1 Điều $ Luật Cơng chúng 2014 thi “Tên

bản cơng chững cĩ huệu lực kế Rrngày được cơng chúng viên hý và đơng dẫu cũa tdchúc hành nghề cong ching” Do đĩ, cĩ thé hiểu ring HĐCNOSDĐ sẽ cĩ hiệu lụctei thai did được cơng chúng viên ky và đồng dầu của tổ chúc hành nghề cơngchứng Can thời điểm cĩ hiệu lực của việc chuyén nhương quyén sở dụng đất là thinđiểm các bên thục hiệnxongcam kết v việc chuyễn nhương quyền ử dụng đất theohop đẳng đã được lý kếtvà được pháp luật cơng nhân bằng việc gội vào số dia chính

én, bởi vi quan

Hiên nay, quandiém thứ nhất đang 8ược hiễumột cáchpi

này cho ring vấn phịng đăng lợ đất đu là cơ quan quảnh thơng inva nắn rõ nh, hình đất dit đa của địa phương do đĩ, vie thục hién thủ tue đăng ky đất đa số là

thủ tu kiểm tra tính hợp pháp của họp đẳng dim bảo quyền của các bin Ngồi

xe việc quy định thời diém cĩ hiệu lục này giỏp dim bảo mr kiém soit, quinly cơn

co quan Nhà muse cũng nữnzbuộc các chủ thé phải tuân thingie vụ khái báo đối vái

co quan Nhà nước cĩ thim quyên, nhẫn hạn chế các tranh chấp phát sinh liên quandén hợp đồng chuyển nhương quyển sử dụng dit

Theo quan điểm của tác ga, this dim cĩ hiệu lực của hợp đồng nên được hiểntheo quandiém họp đẳng cĩ hiệu lực thời điển hop đẳng được cơng chúng ching

thục bai vì các lý do sau: Thứ nhất, cách hiểu này cổ mự phủ hơp với quy định pháp

luật hiện hành, Như quan diém thử ha đã phintich, videxem thời điểm cĩ hiệu lụccis HBCNOSDD cĩ higulue tủ thời điển hợp đồng được cơng ching hoặc ching

thục, cĩ sự thống nhất gita BLDS 2015 và Luật Cơng chứng 2014, đồng thời theo quy định tri Điều 129 BLDS 2015 thi hop đồng được xéc lip bằng vin bản nhưng khơng được cơng chứng chúng thục thi hop ding vơ hiệu, theo đĩ hình thức

HĐCNQSDĐ bảng văn bản cĩ cơng chứng, chứng thực là điêu kiện để

hiệu lực Về mí

lợp đẳng cĩ câu chữ, Luật Dat dai và BLDS quy định "việc chuyển quyền sử

Yin Thị Minh G01), “ống cho quy tử đong at Ho pháp luật it Em, Lain „tên Hạc

‘vin Ehaa học— sĩ hột Hà NOI

”

dung đất" có hiệu lục k tử thời điểm ding kỹ chứ không có quy định cụ thể “hopđồng chuyỂn quyền sử dụng dit" cổ hiệu lục ké từ thời diém đăng ký: Thứ hai, cáchhiểu trên có sự phù hợp vé mất lý luân Quyén và ngĩa vụ cũa các bên phát sin khihop đồng có hiệu lục pháp luật Ngiấa vụ thục hiện các hổ tục đăng ký đất de theo

quy định của pháp luật

"nghĩa vụ mà các bên phải thục hiện tronghop đẳng Theo đó, có thé hiểu việc chuyển

it dai, chuyén giao quyển sử dụng đất là một trong các

quyền sử đụng đấtlà hành vĩ chuyén gao quyén cử dụng đất của bên chuyén nhương

cho bênnhận chuyŠnnhương là một thủ tục trong quá trình thục hiện hop đẳng cũng nhưlà một trong các ng]ĩa vụ ma các bên phải thực hiện với nhu cũngnhhư với nhà

nước Thời did vide chuyén quyền nữ dụng đất có hiệu lực là thot đểm ghi vào 3bđịa chính tức à hành vi chuyén giao được hoàn thành, bên có ngĩa vụ chuyển giao

quyền sử dụng đất thục in xongng]i vụ cũa mình và quyén sử dụng đất đã được

3 aia chuyển gao cho bên nhận chuyén nhương v mất pháp ly khi được gh vị

chính Thứ ba, việc hiểu HĐCNQSDĐ, có hiệu lục k từ thời điểm đồng ký là chưa phi hợp với thụ tỄ geo dich din nự và chưa dim bảo quyằnlợi các bên trong giao

dịch Sở di, khoăng thời gian từ khi hop đồng được giao kết cho đến thời điểm các

bn thục hiện đăng ky đất đủ là khá di, trong thời gian này, nêu một trong các bênkhông muốn tp tục thục hiện hợp đẳng (ví du bên chuyển nhượng thương lượng

được với bên khác gié cao hơn thi sé tri hoãn việc thực hiện đăng ký, bận côn li sẽ

khô khăn trong việc bảo vệ quyềnlợi của mình vi hop đồng chưa có hiệu lục pháp

tui, quyển và nghĩa vụ các bên chữa phát sinh nân khó khân trong viÊc yêu câu bên kia thục hignnghia va đăng kỷ dit đại Bén canh đó, theo quan điễn tác

dy ti quy định việc chuyển quyén sử dụng đất nói chung và chuyễn nhượng quyển

sử dạng dit nói ring có hiệu lục ké từ thời điểm đăng ký vào số da chỉnh vi mục

dich của quy dinhnay nhằm làm cơ sở để Nhà nước quinly, kiểm soát sự biên động

vi đất ai, đẳng thời là sơ gh nhận của Nhà nước đối vớ việc quyền sử dụng đất đãđược chuyỂn gao cho bên nhận chuyển nhương 1a căn cứ đỄ cơ quan Nhà nước cấp

nhượng có giá ti đố

Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất cho bên nhân chu

kháng với bin thứbaŸ Ngoài ra dé tránh việc các bên chậm tr thục hiện thủ tục đăng

kỷ, pháp uật nên quy định thôi bạn đăng ký vào số dia chính,

Cùng với đó, đất ð và ti sẵn có trần đất bao gầm nhà 6, công hình phục vụ sinh

hoạt là một khối gin liên với nhan, việc chuyển nhương quyén sử dung đất ở

20

thường gắn liền với việc chuyén nhương ti sin trên đất Chính vì vẫn để này nênhiển nay đang tổn tại mâu thuẫn gin Luật Dit đai 2013 và Luật nhà ở năm 2014,Luật kinh doanh Bắt đông sin năm 2014 vé thời diém có hiệu lục của HECNOSDD

và tài sin gin liên trên đất là nhà ở

Thứ nhất, có ng mâu thuần giữa quy đính tei Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đủ 2013

và Điễu 12 Luật Nhà ở nim 2014, thời điểm chuyén quyên sử dụng dt 1a thời điểmđăng ký vio SỐ địa chính, con thời diém chuyển quyền sỡ hữu nhà ð là thời đểmnhân bản giao nhà, thanh toán đã tiên mua, trong trường hợp bên chuyển nhươngcùng chuyễn nhượng quyền sử đụng đất và bán nhà ở thủ thai diém chuyển quyén sửdạng đắt và thời điểm chuyển quyền sở hồu nhà ở la khác nhau Thục tỉ, khoảng thấigan từ thời điểm bên nhận chuyển nhượng nhận bản gao nhà đẫn khi bên chuyểnnhượng tiên hành ding ky vào số dia chính là khá dài Néu trong khoảng thời gannay các bên phát nh tranh chấp thi việc gi quyéttranh chấp rổ v6 cùng khó khăn

hi quyên sé hữu nhà ở đã được chuyỂn giao, còn quyền sở dung đất vin chưa đượcchuyển geo

Trong fink vực kinh doani bắt động săn, theo quy dinh tai Khoản 3 Điều 17 Luật

Kinh doanh bắt động sin2014 thì thời điển có hiéulue eda HĐCNQSDĐ, ở và hop

đồng mua bán nhà ö, công tình xây đụng sẽ do các bên thôa huận và gh trong hợp

đồng niw hợp đồng có công chứng, chúng thực th this diém có hiệu lực oie hợp

có công chứng chứng thực thi thời điểm có hiệu lục của hợp đồng là thời điểm cácbên bý kếthơp đẳng Các quy định về thời điểm có hiệu lục của hop đẳng thời déchuyển quyên sử dung dit và thời điểm chuyển quyén sở hữu nha 6, bất đồng sinkhác trên dit không nền tachrai thành các quy định với những thời điển khác nhan

như hiện nay,

24, Nội dụng trong Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dựng đất 7

BLDS 2005 dinhsigngChhuong XXVIII để quy dinhvé HBCNOSDD, tuy nhiên,din BLDS 2015 lạ bỏ quy định cụ thể về HĐCNQSDĐ, thay vào đồ là quy dinh

chung về hợp đồng vi quyền sử dụng đắt Nội dung của hợp đẳng về quyền sử đụng đất được quy định tei Điều S01 BLDS 2015, theo quy định này, quy định chung về hop đồng tại Điều 398 BLDS 2015 và néi dung cũa hợp đồng thông dụng có liên quan trong BLDS 2015 cũng được áp dụng với nội dung của HBCNOSDD 6, trừ

a

trường hop pháp luật cĩ quy dinh khác Bến cạnh đĩ, nội dung của HĐCNOSDĐ &

khơng được trú với quy định về mục dich sở đụng thơi hạn sử dụng đất, quy hoạch,ike hoạch sở dụng dit va các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật và đất

đai và quy định khác cũa pháp luật cĩ liên quan Trong HĐCNQSDĐ, ở các bản cin

241. i trọng cđa hợp đồng

Đơi tương của HĐCNOSDĐ ở là quyền cử đụng đắt ở và thi đất gắn liền vớiquyển sử dung đất ở, Bên chuyển nhượng cĩ ngiĩa vụ cung cắp diy đồ, trung thục

các thơng in vỆ quyén sử dụng đất ở và thin dit gin ién với quyện sỡ đụng đất Các

bên cĩ thể tham khảo Mẫu số 06, Phụ lục Nghị din số 022032/NĐ.CP vềHBCNOSDD trong hoat động kinh doanh bit đơng săn, cụ thé tại Điễu 1 cite hợpđồng đề cập din théngtin vé diễn ích đắt ở chuyển nhương gm: các

thửa dit như diéntich, đị chỉ, sổ thần dit, số bản đổ, hin thúc sở dụng (nêu diện

điểm của

tích đất được sử đụngriênghộc sử dụng chung), mục dich air dụng thời hạn rỡ dung

nguồn gốc sử dụng các han ché vi quyện sở dụng dit (nu cơ); thơng úa về nhà 5,cơng tình xây dụng gin iễn với đất

2.4.2 Giá chuyễn nhượng

Theo quy định tại Khoản 19 Điệu 3 Luật Dat đá 2013, giá dita ge ti của quyén

sử dung dit tính trên một don vi điện tích đắt Ở mỗi địa phương khác nhau sẽ cĩbảng giá đất khác nhau do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.Bảng g dit cĩÿ nghĩa rong việc giúp đánh hưởng cho các bânthơathuận giá chuyển

nhượng với nhau, khơng bit buộc các bên phãi tuân theo kh thơa thuận và giá rong

HBCNOQSDD ở Thơng thường giá chuyển nhương do các bên thõa thuận sẽ cao hơn.5o với bằng ga đất theo quy định Giá chuyển nhường sé they đỗi theo giá thị trường

và phụ thuộc vào các yÊu tổ khác như quan hệ cung câu, vit, cơ sở hating phú hop với quy định tí Điều 114 Luật

cu thể, Đẳng thời các bên cĩ thé thơa thuận với nhau vỀ việc xác định giá chuyểnnnhương bing tin hoặc bing các tai sản khác cĩ thé ti giá được bing trên Trongtrường hop thơa thuận bằng tin, thì đồng tin thanh tốn trong HĐCNOSDĐ ở làViétNem đẳng vi theo quy định pháp luật “ồn lãnh thd Tệt Nam, mot giao dich

lất đu 2013 quy đính vỀ bing ga dit và ga ait

thanh tốn, niém yét, quảng edo, báo giá định giá ghi gid trong hợp đồng thỏa thuận và các hình thức tương tự khá của người cur trú, người khơng cư trí khẳng.

2

được thực hiện bằng ngoại hd, trừ các trường hop được pháp theo qui định của

"Ngân hàng Nhà nước Tiệt Mam’ Gieo dich chuyển nhương quyên sở dụng dit ở

khơng thuộc truờng hợp được phép thực hiện bằng ngoại hồi

2.4.3 Quyén và nghĩa vụ các

So với các quy định trong BLDS 2005, BLDS 2015 đã bơ các quy định và quyén

và ngiĩa vụ của bên chuyỂn nhượng và bên nhân chuyỄn nhượng quyền nữ dụng đất

Theo đĩ, các quyền và nghĩa vụ sẽ do các bin tự do thơa thuận trong nội dung hop

đồngvà tuân thủ các quy dinh chung của phápuật đất đại và pháp luật din ax Quyền

và nghĩa vụ các bên trong quanhệ chuyển nhường quyên sở dụng dit ở do các bên

cùng nhau thơa thuận nhưngikhơng được tri quy định pháp luật khơng trả đạo đúc

xã hồi Trường hợp các bén khơngthơa thuận thi các bên buộc phải tuân thủ quyền

vv nghĩa vụ do pháp luật quý định Cần cử Điệu 398 BLDS 2015, Điều 38, Điều 39,

Điễu 40, Điễu đ1 Luật Kinh doanh bắt động sản 2014, Mẫu 56 06 Phụ lục Nghị định02/2023/NĐ-CP quy định về quyền và ngữa vụ của bên chuyỄn nhượng quyền wtdung dit và bên nhận chuyễnnhương quyên s dụng đất theo đỏ bên chuyŠnnhượngquyền sử dung đất 6 và bên nhân chuyển nhương quyên sử dụng đất ð phải buân thủ

những quyền và ngiĩa vụ cơ bản như sau

"Đối với bên chuyỗnnhương nhĩm chủ thỄ này rẽ được hưng các quyén say mt

ã yêu câu bên nhân chuyễn nhượng quyén sử đụng đất thanh tốn tiễn theo thời hạn

và phương thức đã thơa thuận tronghọp đẳng hat là yêu cầu bên nhận chuyểnnhượng quyền sử đụng đắt nhận đấntheo đứng thời hạn đã thơa thuậntronghợp đồng,bala yêu cầu bên nhận chuyễn nhượng quyền sử dụng dit bỗi thường thật hai do lấ

bên nhân chuyển hương gây ra; bốn là khơng bản gao đất khi chưa nhận đã tin, trừ trường hop các bên cĩ this thuận khác; và các quyén khác theo quy định pháp luật

Cùng với đĩ, bên chuyŠnnhương quyền sỡ đụng đất ở cũng cĩ các nghĩa va hươngting như sau: mốt là bên chuyển nhượng phải cung cấp thơng tin diy đã, trung thực

ân nhận chuyễnnhượng nắn được và chứ tráchnhiậm vé

về quyền sỡ dụng

thơng tín do mình cung cập, hai là bên chuyẫn nhương sẽ chuyén giao dit cho bên

nhân chuyễnnhượng đồ dia tích, dingy trí v tình rang đất như đã thơn thuậntrong

Sr 32 Mp nh ngo thơi 2005 sa đổtbốikhọn 13 Đền 1 Bip nh sa đỗ Thấp Eahngoashdi2013

3